Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010
Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht?
2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken nu in tijden van crisis
3. Wat gaan we doen? Programma komende jaren?
1.1.
Woonvisie Drechtsteden •
•
Beter woningaanbod, o.a.: • Dure woningen • Meer aandacht voor bestaande voorraad • Particulier opdrachtgeverschap • Ouderenwoningen grondgebonden Betere kwaliteit woonomgeving, o.a.: • Aantrekkelijke woonmilieus • Herstructurering voortzetten
Indicatief programma naar woonmilieu 2010-2020
Centrum Levendig sted. Rustig sted. Stadswijk Suburbaan Rustig groen totaal
Slopen sociaal onnttr. -100 -1.300 -1.300 -200 -2.900
Bouwen EGW MGW sociaal sociaal
50
50
Dordrecht EGW markt
50 50 200
350 400 450
300
900 2.100
App. Totaal markt 200 200 1.550 1.950 450 900 400 1.100 50 50 100 1.000 2.750 5.200
Aandeel aandeel aandeel sociaal app. 100% 3% 82% 6% 56% 23% 55% 100% 10% 7% 59%
1.1.
Woonvisie Drechtsteden Woonmilieus: • Inzetten op voorzieningen: • binnenstad, • natuur en recreatie • • •
•
Kwaliteit in levendig stedelijk Herstructurering voortzetten in oude wijken Breed programma in grote nieuwe wijken, mengen sociaal Kleine locaties: inzetten voor topsegment
1.2.
Jaarplan Wonen 2010 • •
Jaarlijkse uitwerking en stand van zaken rondom uitvoering Woonvisie Drechtsteden 2010: vertaling in afspraken regio/gemeenten
1.3.
Verstedelijkingsafspraken • Afspraken tussen het Rijk, de Provincie ZH en de Drechtsteden • Afspraken over acties verstedelijking • M.n. over woningbouw en alles wat daar voor nodig is • Differentiatie naar woonmilieus • Afspraken over investeren in groen, verbetering wegen, externe veiligheid, e.d.
1.4.
ISV 3 en 4 / GSB beleid • •
GSB = Grote stedenbeleid ISV = Investeringsfonds stedelijke vernieuwing, fysieke deel van GSB
• •
Dordt: Afspraken tussen gemeente en rijk Regio: afspraken tussen provincie en regio
•
Wij: financiering herstructurering Dordt-west
1.5.
PALT 2010-2014 (1) • •
Afspraken tussen gemeenten en corporaties ‘Woonvisie’ en ‘Bod aan de samenleving’
Kern afspraken: • Uitwerken thema’s woonvisie, o.a. • nieuwbouw, herstructurering • Part. Woningverbetering • Zorg en welzijn • arbeidsmigranten • kwaliteitseisen aangescherpt (GPR) Financieel: • Vrijstelling leges vervalt • Grondprijzen sociaal handhaven • Huur sociaal: tot aan liberalisatiegrens
1.6.
PALT 2010-2014 (2) Onzekerheden • Europadossier (staatssteunregeling), inkomens tussen 33.000,- en 43.000,- in de knel (brieven gestuurd) • Nieuw kabinetsbeleid: Vogelaarheffing vervalt, financiering Wielwijk onzeker • Nieuwe huisvestingswet • Nieuwe woningwet
1.7.
Platf. Drechtsteden Bouwt • • • •
Overleg gemeenten/marktpartijen/corporaties Doel: nieuwbouw op gang helpen Discussies over afstemmen, over te nemen maatregelen Soms: afspraken: Kwaliteitseisen (GPR)
2. Hoe staan de Drechtsteden en Dordrecht ervoor?
2.1.
Demografie Drechtsteden (1) • •
Bevolking gaat krimpen Huishoudens later: autonoom rond 2035 krimp (WBR) • 2010-2020 + 6700 • 2020-2030 + 2600 • 2030-2040 - 400
. Prognose bevolkingsgroei in % per gemeente 2009 – 2025 (Primos)
Startjaar huishoudenskrimp (WBR2010)
2.1.
Demografie Drechtsteden (2) • •
Naast autonome ontwikkeling: migratie? Gevolgen migratie? • Rabo: krimp vanaf nu • Rabo: maakindustrie groeit niet, bevolking trekt weg • Wij: maakindustrie al vertrokken, rest blijft, bevolking blijft.
Stadium regionale ontwikkeling concentratie economische groei goud (kern)
+
+
rijzende ster (deconcentratie)
-
+
oud goud (transitie)
+
-
flets (perifeer)
-
-
2.2.
Economie Drechtsteden • •
Wonen: voorwaarde voor economie Voorzieningen: voorwaarde voor woonklimaat
•
•
Voorwaarden • Ligging: Randstad • voldoende banen, wel veel in lage segment Wonen: • Matig aanbod woningen Voorzieningen: • Historische binnenstad, maar: • Weinig stedelijke voorzieningen, geen HBO Weinig ‘human capital’
•
Leidt tot matig vestigingsklimaat
• •
2.3.
Woningmarkt (1) • • • •
• •
Crisis Verkopen fors gedaald Doorlooptijd wordt langer. (ong. 40%) Toenemende druk op huursector Rabobank: tekenen van licht herstel Na enige tijd: inhaalslag
2.4.
Woningmarkt Drechtsteden (2) • • •
Gem. WOZ-waarde laag Grote ruimte op markt Inkomen Drechtsteden gem, Dordrecht 4% lager
Woningvoorraad Drechtsteden in 2008 Gemeente WOZ-waarde sociaal betaalbaar midd./hoger <€164.000 €164./€250. >€250.000 Drechtsteden
42%
41%
17%
Nederland
25%
70%
30%
2.5.
Woningmarkt Drechtsteden (3) •
Bestaande voorraad: • Vooral nieuwbouwappartementen staan langer te koop. • in Drechtsteden nu ong. 170 per jaar verkocht in Drechtsteden, staan er nu nog 460 te koop)
2.6.
Woningmarkt Drechtsteden (4) •Verkopen nieuwbouw gedaald tot ca. 60%
verkochte woningen 1000 900 800 600 500 prognose 2010
400
totaal verkocht
300
kavels
200
appartementen markt
100
EGW markt
jaar
20 14
20 13
20 12
20 11
20 10
20 09
20 08
20 07
20 06
0
20 05
woningen
700
•Aanname: langzaam stijgende afzet. Droom of werkelijkheid?
2.7.
Woningmarkt Drechtsteden (5) •Productie ca. 2/3 van eerder gewenst en voorzien
prognose opleveringen per jaar
2.500
2.000
planaanbod woningen
1.500
•Stimuleringsregeling woningbouw succesvol: binnenkort start 5 projecten 3e tranche
prognose op basis marktruimte
1.000
opleveringen
500
opgave min. 0 2.005 2.006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 -500 jaar
•Op termijn nog daling: oplevering 2 jr. na verkoop
opgave max.
•Teveel planaanbod over aantal jaren
3.
Wat gaan we doen?
• •
Uitgewerkt in MJP Uitgewerkt in eerdere afspraken
•
Paar elementen: • Betere sturing op nieuwbouwprogramma • Max. kansen benutten: stimuleringsregeling woningbouw: dec. 5 projecten • Nieuwe locaties dure woningen • Collectief part. Opdrachtgeverschap • Part. Woningverbetering
3.1.
Conclusie • •
Crisis: productie gedaald Geen subsidie meer van Rijk
• • •
Markt trekt voorzichtig aan Er gaat nog veel van start Kansen benutten
