Wij staan voor Vlaardingen

Wij staan voor Vlaardingen Waterweg Wonen • bedrijfsplan 2012 - 2015

De boom leeft, groeit, bloeit en biedt bescherming en beschutting. Met de groei van een boom groeien ook zijn wortels en staat de boom steviger in de grond, maar vangt hij tegelijkertijd ook meer wind. De boom is robuust. Een betrouwbare en stabiele kracht voor haar omgeving. De boom staat symbool voor Waterweg Wonen, diepgeworteld in de samenleving. Een boom draagt zelf zorg voor het onderhoud, herstel en de ver­ nieuwing van zijn wortels, bast en bladerdek om zo voor haar omgeving en bewoners te kunnen blijven zorgen. Zijn omgeving plukt de vruchten. De boom is betrokken en sociaal. Hij kent zijn omgeving en de bewoners. De omgeving kent hem, vertrouwt hem en bouwt op hem. Dankzij een zorgvuldig opgebouwd netwerk aan wortels staat hij stevig in de grond. De boom siert, draagt bij en helpt zijn omgeving om verder te groeien. De boom is niet meer weg te denken, verankerd in de samenleving en onmisbaar in een stad die floreert.

Waterweg Wonen • bedrijfsplan 2012 - 2015

2

Woord vooraf Voor u ligt ons nieuwe bedrijfsplan voor de periode 2012 – 2015. In dit plan hebben we getracht helder weer te geven waarop de focus voor ons bedrijf is gevestigd in de komende vier jaar. ”Wij staan voor Vlaardingen” is ons niets verhullende credo. Daarbij leggen we de focus op zes ambities die we in samenwerking met onze partners kunnen en zullen waarmaken. Uitgangspunt voor ons denken is de voortzetting van onze primaire maatschappelijke positionering – de maatschappelijk gedreven corporatie – waarbij we terdege rekening hebben gehouden met en ingespeeld hebben op  gewijzigde regelgeving, omgevingsomstandigheden, trends en bedrijfsvoering. Aan de totstandkoming van dit bedrijfsplan hebben veel medewerkers een bijdrage geleverd en tussentijds is diverse malen overleg gevoerd met de leden van de Ondernemingsraad en met de Huurdersraad Waterweg Wonen. Op 7 maart jongstleden bespraken wij het bedrijfsplan in onze jaarlijkse belanghoudersvergadering en daaruit is gebleken dat het plan op veel ondersteuning en draagvlak kan rekenen van onze partners. Bovendien bleek tijdens dit overleg dat alle partners onze wens voor de samenstelling van een maatschappelijke agenda onder regie van de gemeente onderstrepen en dat zij ook bereid zijn hiervoor de handen uit de mouwen te steken. Tijdens de belanghoudersvergadering was wethouder Hans Versluijs aanwezig. Hij heeft het initiatief voor de maatschappelijke agenda overgenomen en de eerste concrete afspraken zijn reeds gemaakt. Kortom, ”Wij staan voor Vlaardingen” heeft een brede basis gevonden. Ik ben, ondanks de beroering in de sector, nog steeds voorstander van een ont­ wikkeling waarbij de corporaties toegroeien naar een status van middelgrote, lokale maatschappelijk verankerde (vastgoed)ondernemingen. Ondernemingen die op basis van klip en klare prestatieafspraken in alle transparantie en onder eminent toezicht zowel in- als extern niet alleen uitblinken in het faciliteren van alle doelgroepen maar ook in onroerend goedbeheer en ontwikkeling, bedrijfsvoering en risicomanagement. Zo’n ontwikkeling zal alleen mogelijk zijn als voldoende vertrouwen tussen partijen kan blijven bestaan, een incident niet tot de norm wordt verheven en de natuurlijke reflex voor extra regelgeving en bevoogding kan worden bedwongen. Wij hebben in dit bedrijfsplan onze focus juist op die onderdelen gelegd waarmee wij kunnen inspelen op de eerde geschetste ontwikkelingen en om onze rol daarin waar te maken.

Leo de Jong, directeur-bestuurder juni 2012

3

Inhoud 1 Kort en krachtig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Terugblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Ons hoofddoel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Waar staan we de komende jaren voor? . . . . . . . . . . 9 Waterweg Wonen in bedrijf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2 Omgeving en ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . 14 Maatschappelijke ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . . 15 Rijksbeleid en Europese regelingen . . . . . . . . . . . . . 17 Regionale en lokale ontwikkelingen . . . . . . . . . . . . . 18

3 Waar staan wij nu? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Voortgang in de ambities uit het vorige bedrijfsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Maatschappelijke visitatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Het merk Waterweg Wonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

4 Wij staan voor Vlaardingen . . . . . . . . . . . . . . . 28 Onze missie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onze visie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onze belanghouders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ambities voor de komende vier jaar . . . . . . . . . . . .

4

29 30 31 33

5

Wij staan voor partnerschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Welke ontwikkelingen zien wij? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Wat willen we bereiken? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Welke resultaten willen we behalen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

6

Wij staan voor het Actieplan Wonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Welke ontwikkelingen zien wij? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Wat willen we bereiken? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Welke resultaten willen we behalen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

7

Wij staan voor goed beheer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Welke ontwikkelingen zien wij? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Wat willen we bereiken? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Welke resultaten willen we behalen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

8

Wij staan voor maatwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Welke ontwikkelingen zien wij? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Wat willen we bereiken? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Welke resultaten willen we behalen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

9

Wij staan voor rendement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Welke ontwikkelingen zien wij? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Wat willen we bereiken? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Welke resultaten willen we behalen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

10 Wij staan voor duurzaamheid

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Welke ontwikkelingen zien wij? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Wat willen we bereiken? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Welke resultaten willen we behalen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

11 Waterweg Wonen in bedrijf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Focus op risicomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Organisatieontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Bijlage Ontwikkelingen in woningvoorraad Waterweg Wonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

5

1 Kort en krachtig

6

Ontwikkelingen Waterweg Wonen heeft te maken met de 24-uurs economie. Voor klanten van nu is gewoon niet goed genoeg: we moeten uitzonderlijk presteren. Naast klantgerichtheid speelt duurzaamheid hierbij een rol: in sociaal opzicht (‘People’), voor het milieu (‘Planet’), maar ook financieel-economisch (‘Profit’). Op de woningmarkt gebeurt van alles. Ouderen en mensen die minder gezond of mobiel zijn, willen én moeten steeds langer zelfstandig blijven wonen. De betaalbaarheid van koopwoningen staat onder druk en we zien een verschuiving van de koop- naar de huursector. Het tempo van het programma voor het Actieplan Wonen zoals in 2008 geformuleerd, sluit niet aan bij de hedendaagse marktsituatie. Daarom hebben de partners in het Actieplan Wonen besloten tot aanpassing van de uitvoeringsplannen. Mensen vinden de samenstelling van hun woonomgeving steeds belangrijker. Het aantal kleine huishoudens in Vlaardingen neemt toe, evenals het aantal eenoudergezinnen. Burgers en maatschappelijke instellingen zullen meer zelf moeten bijdragen. Lokale partners zullen intensiever moeten samenwerken op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Vlaardingen heeft te maken met infrastructurele projecten die invloed hebben op het wonen en werken in de stad. Er komt een nieuwe Woningwet met regels op het gebied van het werkdomein van corporaties, financiering, verbindingen, toezicht en de relatie met de gemeente. De nieuwe wet wordt naar verwachting in 2013 van kracht. Corporaties moeten onderscheid gaan maken tussen vastgoed voor de doelgroep met een inkomen tot

7

34.085 euro en vastgoed voor mensen met hogere inkomens. Voor het eerste type vastgoed is staatssteun geoorloofd, voor het tweede type niet. 10 procent van de sociale huurwoningvoorraad mag nog worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven 34.085 euro. Corporaties moeten met hun werkzaamheden naar redelijkheid bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar zij werkzaam zijn. Waterweg Wonen moet vanaf 2014 de kosten voor de huurtoeslag zelf opbrengen. De financiering van bijvoorbeeld de bouw van vrije sector woningen is niet langer te borgen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna WSW). Hierdoor is de financiering duurder.

Terugblik Corporaties liggen onder een maatschappelijk vergrootglas. Door middel van visitaties en een code voor good governance leggen zij meer verantwoording af aan de samenleving over (de resultaten van) hun handelen. “Waterweg Wonen levert op alle maatschappelijke fronten goede prestaties”, zo oordeelde de visitatie­commissie in 2011 en waardeert dit met een acht. Verbeterpunten zijn om ons jaarplan, de kwartaalrapportages en het jaarverslag beter op elkaar te laten aansluiten en om (nieuwe) prestatieafspraken en onze eigen ambities meer SMART1 te formuleren en beter te monitoren. Onze klanten hebben grote waardering voor onze dienstverlening. Dit blijkt uit de 7,8 die we krijgen vanuit het KWH2-huurlabel en uit eigen enquêtes. Onze klanten vinden wel dat we onze afspraken nog beter moeten nakomen. Onze eigen medewerkers vinden het werken binnen Waterweg Wonen bovendien te afdelings­gericht. Wij werken aan het merk Waterweg Wonen. In 2011 lieten we onderzoeken in hoeverre de markt de door ons beoogde merkwaarden terugziet in ons handelen. We scoorden goed met een 3,5 gemiddeld op een schaal van vijf. Er was hoge waardering voor onze (maatschappelijke) betrokkenheid bij en inzet voor de stad Vlaardingen en onze vasthoudendheid in het bereiken van onze lange termijn doelen. Verbetering is mogelijk op de terreinen van klantvriendelijkheid, de prijs-kwaliteitverhouding van onze producten en diensten en onze betrouwbaarheid. Ook de directe één-opéén communicatie met onze huurders kan beter en we moeten onze zichtbaarheid in de regio vergroten.

Ons hoofddoel Voor de langere termijn is onze missie: ‘Wij zorgen – vaak in nauwe samenwerking met bewoners en andere partners – dat onze klanten prettig wonen in de Vlaardingse buurten en wijken waar wij bezit hebben. Mensen met een laag inkomen en/of in een kwetsbare positie op de woningmarkt staan voor ons voorop. Om onze doelen te bereiken ontwikkelen en beheren wij in de eerste plaats woonvastgoed. Daarnaast leveren we allerlei woon- en maatschappelijke diensten, ontwikkelen en beheren 1 SMART staat voor Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden. 2 KWH staat voor Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector en voert diverse kwaliteits­ labels voor woningcorporaties. 8

maatschappelijk vastgoed en investeren in stedelijke voorzieningen. Dit willen wij op een maatschappelijk verantwoorde en duurzame wijze vorm geven.’ Wij willen er kortom voor zorgen dat onze klanten plezierig wonen in een stad die floreert. Dat is ons hoofddoel. Wij willen staan voor Vlaardingen. In onze visie betekent dit specifiek dat wij: • voldoende en betaalbare huisvesting willen bieden voor lagere inkomensgroepen; • voldoende toegesneden huisvesting willen bieden voor speciale kwetsbare groepen; • starters op de woningmarkt kansen willen bieden op betaalbare en goede huisvesting; • senioren voldoende en geschikte huisvesting willen bieden; • actief willen bijdragen aan het voorkomen en bestrijden van overlast; • de lokale verankering willen versterken; • een bijdrage willen leveren aan de veiligheid rond onze woningen; • mensen die zorg nodig hebben voldoende en geschikte huisvesting willen bieden; • willen bijdragen aan vermindering van het energieverbruik van onze woningvoorraad; • willen bijdragen aan verduurzaming van ons handelen. Op terreinen als zorg- en welzijnsdiensten, sociale cohesie in wijken en buurten, openbaar groen, winkelvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen, goede werkgelegenheid en integratie zijn anderen als eerste aan zet. Wij willen op die terreinen een signalerende rol spelen, in opdracht vastgoed ontwikkelen en beheren of diensten leveren. We kunnen ook financieel bijdragen aan projecten van anderen.

Waar staan we de komende jaren voor? Onze doelen halen we niet vanzelf. Daar moeten we hard voor werken. We hebben onze doelen vertaald in zes ambities voor de komende vier jaar. Per ambitie zetten we op een rij welke ontwikkelingen we zien, wat we willen bereiken en welke concrete en meetbare resultaten we daarbij formuleren.

Wij staan voor partnerschap Partnerschap is een noodzakelijke randvoorwaarde om ‘prettig wonen in een stad die floreert’ waar te kunnen maken. We kunnen het namelijk niet alleen. Verschillende partners moeten in Vlaardingen eendrachtig samen werken om het doel te halen. Daarom investeren wij in de totstandkoming van een heldere gezamenlijke maatschappelijke agenda. Als dat nodig is zullen wij de benodigde samenwerking organiseren of activeren. Wij versterken de contacten tussen medewerkers op verschillende niveaus van Waterweg Wonen en elk van haar belangrijkste partners. Wij versterken daarnaast ook het gezamenlijke netwerk van Waterweg Wonen en haar partners. Tenslotte zetten wij in op verbreding en vernieuwing van de bewonersparticipatie.

Wij staan voor het Actieplan Wonen In het Actieplan Wonen hebben wij een concrete aanpak afgesproken om de woningvoorraad van de stad te transformeren. Waterweg Wonen neemt haar aandeel

9

in de uitvoering van het Actieplan Wonen. Wij voeren de afspraken uit zoals die met de gemeente en Woningstichting Samenwerking Vlaardingen zijn overeengekomen. Eventuele aanpassingen in het uitvoeringsprogramma komen alleen in gezamenlijk overleg tot stand. Met de uitvoering van het Actieplan Wonen realiseert Waterweg Wonen een toekomstbestendig vastgoedportfolio in het licht van prijs, kwaliteit, mate van toe- en doorgankelijkheid, woningtypen, doelgroepen en energie­prestaties. Waterweg Wonen wil haar positie in het maatschappelijk vastgoed uitbreiden.

Wij staan voor goed beheer Goed beheer van onze woningen en wijken is van levensbelang om schone, hele en veilige wijken, buurten en woningen te realiseren waar mensen – ook op langere termijn – graag wonen. Om goed te kunnen meten of we op de goede weg zijn, willen wij in overleg met de gemeente en andere partners de sociale index verder vormgeven, de databases helpen vullen met gegevens en samen de gewenste scores op de sociale index bepalen. Dat doen we door samen met de gemeente, zorg- en welzijn­instellingen, scholen en allerlei andere maatschappelijke partners in samenhang te investeren in de buurten. Concreet zullen we ondermeer het succesvolle project ‘Thuis in uw wijk’ uitrollen over andere wijken en buurten.

Wij staan voor maatwerk Maatwerk is nodig om de vraag van onze klanten goed te kunnen bedienen met producten en diensten die zij ook echt willen tegen een prijs die zij er voor over hebben. Onze klanten vinden ‘gewoon presteren’ niet goed genoeg. Zij nemen zelden genoegen met ‘nee, dit kan niet’. In principe lossen we elke vraag die zij hebben in overleg met hen op. Onze houding is er een van ‘ja, tenzij’, waarbij we de tenzij’s tot het minimum beperken. Om dat te bereiken moeten we onze klanten en hun wensen eerst beter leren kennen. Onze medewerkers zullen zich ten volle bewust moeten zijn van het belang van onze klanten.

Wij staan voor rendement We moeten rendement halen om voldoende draagvlak te hebben voor onze activi­ teiten. Hierbij gaat het zowel om maatschappelijk als financieel rendement. De woningcorporaties zullen de komende jaren financieel gaan bijdragen aan het dekken van de overheidstekorten. Om te kunnen blijven investeren in partnerschap, de uitvoering van het Actieplan Wonen, goed beheer, maatwerk en duurzaamheid, zullen we voldoende financieel rendement moeten halen. Tegelijkertijd moet ons maatschappelijke rendement goed zijn, want anders brokkelt het maatschappelijke draagvlak voor wat wij doen af. We zullen focussen op duurzame (maatschappelijke) waardeontwikkeling.

Wij staan voor duurzaamheid Duurzaamheid staat wat ons betreft voor een robuuste ontwikkeling. Robuust op verschil­lende fronten. We kijken zowel naar ‘People’, ‘Planet’ en ‘Profit’. We sturen op zes thema’s uit de duurzaamheidmethodiek van Deloitte: ‘visie en beleid’, ‘verankering in de organisatie’, ‘duurzame woningportefeuille’, ‘leefbaarheid’, ‘financiën en fiscaliteiten’ en ‘transparante communicatie’. We willen onze scores

10

op deze thema’s de komende jaren verbeteren. Op energieterrein gaan we in een sneller tempo verder met het verlagen van de CO2-uitstoot van ons woningbezit. Daarnaast willen we het waterverbruik van onze voorraad verminderen. Het gebruik van milieuvriendelijke materialen bij onze nieuwbouw- en onderhoudsactiviteiten en in onze eigen bedrijfsvoering zullen we verder uitbreiden. Als het gaat om duurzaamheid, gaan we uit van een gedeelde verantwoordelijkheid met onze klanten. We hopen te bereiken dat ook zij hun gedrag aanpassen.

Waterweg wonen in bedrijf Onze interne organisatie staat voor de nodige uitdagingen. Goed risicomanagement en organisatieontwikkeling zorgen voor een stevig fundament onder onze ambities. Veel organisaties voeren een actief risicomanagementbeleid. Ook bij ons staat risicomanagement hoog op de agenda. Risicomanagement is een systematisch en regelmatig onderzoek naar risico’s die mensen, (im)materiële vermogensbestanddelen en activiteiten bedreigen en de formulering en uitvoering van beleid, waarmee we deze risico’s tegemoet treden. Risicomanagement is het bewust omgaan met risico’s en onzekerheid. Betrokkenheid van alle niveaus in de organisatie is onontbeerlijk. Onze organisatie zal de komende jaren moeten inkrimpen. We transformeren naar een hoogwaardige netwerkorganisatie, die opereert met een vaste kern van werknemers en een flexibele schil van tijdelijk en extern personeel. Om dit op een sociaal en kwalitatief verantwoorde wijze te realiseren, maken we in 2012 een organisatieontwikkelingsplan. Er zal veel aandacht zijn voor arbeidsmobiliteit. Wij sturen op employability. Dit veronderstelt een grote mate van zelfsturing door de werknemer. Werknemers nemen verantwoordelijkheid voor hun loopbaan, mobiliteit en inzetbaar­heid. We verwachten ook een flexibele houding en inzet van medewerkers.

11

12

13

2 Omgeving en

ontwikkelingen

14

Waterweg Wonen is actief in een veelzijdige en dynamische omgeving. In dit hoofdstuk leest u welke ontwikkelingen in deze omgeving relevant zijn voor onze bedrijfsvoering en plannen voor de toekomst. We beschrijven allereerst de maatschappelijke ontwikkelingen, zowel in algemene zin als op het gebied van wonen. Op het gebied van rijksbeleid en Europese regelgeving is momenteel veel aan de hand. Daarom hebben we hier apart aandacht voor in dit hoofdstuk. Vervolgens zoomen we in op de regionale en lokale ontwikkelingen. Tot slot delen wij met u onze visie op de toekomst van de woningcorporatie en de woningmarkt. Zo krijgt u een goed beeld van het veld waarop wij ons bewegen.

Maatschappelijke ontwikkelingen Een nieuwe tijd: flexibel, verbonden en digitaal De manier waarop we samenleven, het wonen en werken organiseren en met elkaar communiceren is sterk in beweging. Er ontstaat een 24-uurs economie, waarbij permanente en virtuele dienstverlening steeds meer gangbaar wordt. Wonen, werken en vrije tijd gaan meer en meer door elkaar lopen. Thuiswerken en flexibilisering van werktijden worden door de rijksoverheid gestimuleerd. Ook de invloed van internet en social media is een feit. Het zijn ontwikkelingen waar Waterweg Wonen in haar klantbenadering en dienstverlening nu al niet meer omheen kan. Iedereen is overal, altijd en met iedereen in contact en heeft toegang tot on­beperkte hoeveelheden informatie. Dit heeft in de maatschappij al geleid tot vergroting van de invloed van klanten op de kwaliteit van de dienstverlening

15

door middel van (sociale) netwerken en nieuwe processen in productontwikkeling (crowdsourcing). Organisaties moeten actief inspelen op deze ontwikkelingen om klanten beter te bedienen en om een aantrekkelijke werkgever te blijven voor (potentiële) medewerkers.

Het nieuwe klantdenken Naast ontwikkelingen op het gebied van technieken, netwerken en samenwerken is er een belangrijke ontwikkeling gaande op het gebied van het klantdenken en de door de klant gewenste dienstverlening. Daarbij geldt: gewoon is niet goed genoeg. Veel dienstverlening is ‘gewoon goed’, maar niet opvallend. Mensen praten, schrijven, bloggen en twitteren echter alleen over ‘verrassende’ dienstverlening. Of over slechte dienstverlening! Het bereik van de nieuwe media is enorm. Een organisatie moet, om zich positief te onderscheiden bij de klant, excelleren en positief verrassen.

Van laag consumentenvertrouwen tot hang naar duurzaamheid Eind 2011 is er sprake van een krimpende economie. De posities van overheden en banken staan onder druk en consumenten hebben weinig vertrouwen in de economie en de financiële stabiliteit in algemene zin. Tegelijk zien we dat het grote publiek niet langer accepteert dat ondernemingen alleen uit zijn op zoveel mogelijk winst maken, ofwel het ‘eendimensionale groeidenken’. Maatschappelijk verantwoord en duurzaam ondernemen is het devies, waarbij de maatschappelijke component van een onderneming aan belang stijgt. Inbedden in de samenleving wordt belang­rijker, ook bij commerciële ondernemingen.

Langer zelfstandig wonen In de zorg gaat de extramuralisering voort. Ouderen en mensen die minder gezond of mobiel zijn, willen én moeten steeds langer zelfstandig blijven wonen. Daarbij is vaak wel ondersteuning nodig. Vlaardingen heeft te maken met een groep kwetsbare burgers, onder andere mensen met een uitkering. Door de sterke groei van het aantal tachtigplussers neemt in Vlaardingen het aantal mensen dat in een (verzorgings) instelling woont niet af.

Betaalbaarheid koopwoningen De betaalbaarheid van koopwoningen staat onder druk. Banken en toezicht­houders zijn strenger bij de hypotheekverstrekking. Er mag maximaal 50 procent aflossingsvrij gefinancierd worden. Huiseigenaren kunnen als extra nadeel geen additionele financiering krijgen voor verbouwingen die niet direct in een waardestijging van de woning resulteren. In algemene zin krijgen kopers moeizaam een hypotheek van de geldverstrekkers.

Verschuiving van koopsector naar huursector Op de woningmarkt zien we een verschuiving van de koopsector naar de huur­sector. Vooral de vraag naar koopappartementen daalt, maar dezelfde trend nemen wij waar bij eengezinswoningen.

16

Leefstijlen en woonmilieus De samenstelling van buurten wat betreft bewoners en het type woonmilieu wordt steeds belangrijker bij verhuisbeslissingen. Ook de uitstraling van woningen speelt hierbij een rol. De functionele kenmerken van de woning worden minder belangrijk als onderscheidend element, maar moeten uiteraard wel op orde zijn.

Rijksbeleid en Europese regelingen Meer toezicht en verantwoording De laatste jaren is het toezicht op corporaties toegenomen. Tegelijkertijd leggen corporaties via visitaties en een code voor good governance meer verantwoording af aan de samenleving. Waterweg Wonen heeft in 2010 een onafhankelijke visitatie ondergaan en kreeg de kwalificatie ‘goed’ (rapportcijfer acht).

Financiële uitdagingen In deze tijdgeest wordt veel van de besluitvorming bepaald vanuit de financiële ruimte en risico’s. Het overheidsbeleid speelt hierin een belangrijke rol. Waterweg Wonen moet vanaf 2014 de kosten voor de huurtoeslag zelf opbrengen (drie miljoen euro per jaar). De financiering van commerciële activiteiten zoals de bouw van vrije sector woningen is niet langer te borgen door het WSW. Hierdoor is de financiering duurder. In het regeerakkoord zijn extra huurinkomsten opgenomen die in de praktijk nog niet zijn gerealiseerd.

Nieuwe Woningwet Het wetsvoorstel Herzieningswet omvat een wijziging van de Woningwet met nieuwe regels voor de woningcorporaties op het gebied van onder andere het werkdomein, financiering, verbindingen, toezicht en de relatie met de gemeente. De nieuwe wet wordt naar verwachting in 2013 van kracht. In het wetsvoorstel wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten die tot het domein van de woningcorporaties behoren (sociale huurwoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsmatige wijkvoorzieningen en leefbaarheid) en activiteiten waarmee de corporaties concurreren met particuliere aanbieders (vrije sector huurwoningen en koopwoningen). De eerste activiteiten worden ‘diensten van algemeen economisch belang’ genoemd (DAEB). De andere activi­teiten heten ‘niet-DAEB’. Alleen investeringen voor DAEB activiteiten komen nog in aanmerking voor financiering met borging door de overheid. Europa beschouwt dit als geoorloofde staatssteun. Door de zekerheid van borging lenen de banken immers geld aan de woningcorporaties tegen een lagere rente. Voor de niet-DAEB activiteiten (zonder borging door de overheid) zullen de banken andere zekerheden eisen en een hogere rente rekenen. Een nieuwe autoriteit gaat financieel toezicht houden op woningcorporaties. Ze moeten een scheiding aanbrengen tussen de taken die zij met en zonder staatssteun uitvoeren. Sociale huurwoningen tot de huurtoeslaggrens moeten voor 90 procent worden verhuurd aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot 34.508 euro (per 1 januari 2012). Ook woning­zoekenden met een inkomen boven deze grens komen in aanmerking voor een huurwoning, maar tegen een hogere huurprijs. In Vlaardingen zijn 14.800 huis­houdens met een

17

inkomen tot 34.508 euro. Waterweg Wonen wijst in de praktijk meer dan 90 procent toe aan deze doelgroep en voldoet daarmee aan de nieuwe regels. 69 procent van de totale sociale huurvoorraad in Vlaardingen wordt verhuurd aan de doelgroep. Circa vijfduizend huishoudens met een inkomen boven de 34.085 euro wonen in sociale huurwoningen, waarvan 3.100 met een inkomen van meer dan 43.000 euro. Tot slot moeten corporaties met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij dragen aan het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar zij werkzaam zijn. De gemeenten krijgen in dit kader het recht op informatie over de financiële mogelijkheden van corporaties.

Betaalbaarheid Bijzonder aandachtspunt voor huishoudens met een inkomen tussen 34.085 en 43.000 euro is de betaalbaarheid van woningen. Een deel van deze huishoudens heeft geen reële kans op een passende woning in de vrije sector. Dit speelt in het bijzonder bij gezinnen met kinderen voor wie deze woningen te duur zijn en zelfstandige ondernemers, zzp’ers en flexwerkers, voor wie de gestelde financieringseisen te hoog zijn. Senioren kunnen wel vrijesectorwoningen betalen, maar vaak wordt de verhuisstap niet gemaakt door een combinatie van het ontbreken van een geschikt aanbod in de directe leefomgeving en de forse sprong in woonlasten. Belangrijk voor de betaalbaarheid zijn ook de energiekosten en verplichte servicekosten die met de woning samenhangen.

Kooprecht? Het kabinet Rutte wil het eigen woningbezit bevorderen. De sociale huursector wordt meer toegespitst op mensen die geen alternatieven hebben. Huurders van woningcorporaties krijgen in de visie van het kabinet het recht om hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. Of dit juridisch kan en wat het precies betekent voor de corporaties is nog niet duidelijk.

Scheiden van wonen en zorg Het Rijk wil een strikte scheiding aanbrengen in de financiering van wonen en zorg. Dit heeft veel consequenties voor zorginstellingen en woningcorporaties. Zij zullen ieder vanuit hun eigen taak en verantwoordelijkheid andere vormen van samenwerken moeten zoeken.

Regionale en lokale ontwikkelingen Op langere termijn krimp, tot 2030 lichte stijging aantal huishoudens Hoewel de stadsregio Rotterdam als enige van de regio’s rond de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag op de langere termijn met krimp te maken krijgt, stijgt het aantal huishoudens tot 2030 nog steeds licht. Wij verwachten dat het aantal inwoners van Vlaardingen niet wezenlijk zal toe- of afnemen in de komende jaren.

18

Bevolkingsamenstelling verandert We zien verschillende veranderingen. Het aantal kleine huishoudens en het aantal eenoudergezinnen neemt toe. De bevolking in Vlaardingen vergrijst en de beroepsbevolking neemt af. Het aantal allochtonen stijgt. De culturele diversiteit neemt toe. De arbeidsmigratie is lastig in te schatten en kan voor schoksgewijze veran­deringen van de bevolking zorgen. Waar we als gevolg van de ambities van het Actieplan Wonen een daling van het aantal huishoudens met een laag inkomen verwachten, zorgen migratie en de economische ontwikkeling ervoor dat het aantal huishoudens met een laag inkomen mogelijk gelijk zal blijven of zelfs licht zal stijgen.

Bezuinigingen overheid De economische recessie zorgt voor bezuinigingen bij overheidsinstanties. Er komt minder overheidsgeld beschikbaar om doelen te bereiken. Daarbij verschuift de aandacht ook meer naar krimpgebieden. Burgers en maatschappelijke instellingen zullen meer vanuit hun eigen middelen en naar eigen vermogen moeten handelen.

Ruimtelijke structuur Vlaardingen heeft te maken met grote infrastructurele projecten die van invloed zijn op het wonen en werken in de stad. Het doortrekken van de A4 leidt tot de stad ‘langs de A4’ in plaats van ‘achter Rotterdam’. De snelweg heeft consequenties voor het wonen in Vlaardingen Holy en Ambacht. Een nieuwe oeververbinding zorgt voor een betere ontsluiting van de Tweede Maasvlakte via de A20. De minister heeft gekozen voor de aanleg van de Blankenburgtunnel. De A20 zal verbreed worden tot twee maal drie banen. Dit heeft invloed op het huidige en toekomstige functio­ neren van de Westwijk.

Programma Actieplan Wonen Het tempo van het programma voor het Actieplan Wonen zoals in 2008 gefor­muleerd, sluit niet aan bij de hedendaagse marktsituatie. Er komen teveel nieuwbouw­woningen tegelijk op de markt, vooral vrije sector appartementen. De partners uit het Actieplan Wonen hebben daarom besloten tot aanpassing van de uitvoerings­plannen. De sloop van het aantal sociale huurwoningen was aan de hoge kant en is wat verlaagd. Daar staat tegenover dat er meer vroeg naoorlogse koop­appartementen uit de markt gehaald moeten worden. Dit leidt tot een aangepast herstructureringstempo van vroeg na­oorlogse woonwijken en woningcomplexen. Wij zullen om die reden langer door­exploiteren dan tijdens de totstandkoming van het Actieplan Wonen werd aangenomen.

Citymarketing In de eerstkomende jaren van het Actieplan Wonen voorzien we vooral in de lokale vraag: we bieden mogelijkheden om de stagnerende doorstroming nieuwe impulsen te geven. Op termijn willen we ook nieuwe woonconsumenten aan de stad binden, om de stad beter in balans te krijgen. Wij verwachten dat citymarketing hier een belangrijke bijdrage aan zal leveren. In 2011 zijn de eerste voorzichtige stappen gezet op dit terrein.

19

20

Lokale partners De maatschappelijke en beleidsontwikkelingen stellen belangrijke opgaven aan de lokale partijen die zich met wonen, zorg en welzijn bezighouden. Zij zullen intensiever moeten samen­werken. Met het vorige bedrijfsplan ‘De maatschappij telt’ heeft Waterweg Wonen hiertoe een aanzet gegeven. Dit wordt in de komende bedrijfsplanperiode verder verbreed en verdiept.

21

3 Waar staan wij nu?

22

De afgelopen vier jaren hebben wij gewerkt aan het waarmaken van de ambities uit ons vorige bedrijfsplan ‘De maatschappij telt’. Het is belangrijk om te kijken wat we hebben gepresteerd en welke ontwikkelingen er inmiddels zijn op de taak­velden waar wij ons aan hebben verbonden. Wij hebben onze prestaties op verschillende manieren gemeten en geëvalueerd. In dit hoofdstuk leest u hoe onze inspan­ningen gewaardeerd worden door onze klanten, belanghouders en partners. Ook laten we zien op welke manier dat bijdraagt aan onze visie en ambities op de korte en (middel)lange termijn.

Voortgang op de ambities uit het vorige bedrijfsplan In ons vorige bedrijfsplan ‘De maatschappij telt’ hebben we vijf ambities uitgewerkt en daarover verantwoording afgelegd aan onze belanghouders. We vatten de resultaten per ambitie kort samen.

Invloed belanghouders op ons beleid vergroten Onze belanghouders stemden op de belanghoudersdag ieder jaar in met ons beleid zoals verwoord in begroting en jaarverslag. Zij deelden onze visie op de opgaven. De miljoen euro die wij jaarlijks voor stedelijke voorzieningen hadden gereserveerd is voor de helft uitgegeven. Bijvoorbeeld aan de Wijkwijzer en multifunc­tionele ruimten in basisscholen. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (hierna KWH) kende in juni 2010 opnieuw het Participatielabel toe aan Waterweg

23

Wonen. Met het cijfer zeven ontvingen wij een positief oordeel over de kwaliteit van de bewonersparticipatie.

Transformeren van onze woningvoorraad In de lijn van het Actieplan Wonen heeft Waterweg Wonen de ambitie om de voorraad woningen aanzienlijk aan te passen: minder kwaliteitsarme en goedkope woningen, meer eengezinswoningen, meer woningen voor senioren en voor mensen met een fysieke beperking. Het bedrijfsplan voorzag in een sneller tempo van aanpassingen dan Waterweg Wonen in deze periode kon realiseren. Minder woningen zijn gesloopt, verkocht, gerenoveerd en nieuw gebouwd dan begroot.

Bijdragen aan een prettige en sociale woonomgeving door maatschappelijke investeringen Samen met onze partners en belanghouders hebben wij geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed met woonfunctie, niet- of semi-commerciële functie, leefbaarheidfunctie en stedelijke functie. Voorbeelden hiervan zijn de dak- en thuislozenopvang, een tweede locatie begeleid wonen en het hospice. Het project Thuis in uw Wijk zorgt voor veel positieve effecten op het gebied van plezierig wonen, kennen en gekend worden, inburgering en (financiële) zelfredzaamheid. We rollen dit project uit over onze kwetsbare complexen in heel Vlaardingen.

Investeren in menselijk kapitaal en een klantgerichte organisatie Onze klanten hebben grote waardering voor onze dienstverlening. Dit blijkt uit onze score van een 7,8 van het KWH-huurlabel, maar ook uit onze eigen metingen op het gebied van wachttijden, verhuur, reparaties, planmatig onderhoud, projecten en klachtenafhandeling. Het nakomen van onze afspraken kan beter. In 2009 behaalden wij het KWH-label ‘Goed Werkgeverschap’. Onze medewerkers zijn meer dan gemiddeld positief over de bedrijfscultuur en het werkklimaat. Ze vinden het werken binnen Waterweg Wonen nog wel te afdelingsgericht.

Voldoende financiële armslag realiseren In de analyse van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (hierna CFV) wordt Waterweg Wonen gekwalificeerd als A-corporatie; een corporatie die beschikt over een vermogen waarbij wij ons geen bijzondere zorgen hoeven te maken over de toekomst. Volgens de normen van het WSW voldoen wij aan de eisen van kredietwaardigheid. Daarnaast beschikken wij over voldoende faciliteringsvolume om (her)financieringen in de komende jaren te borgen.

Maatschappelijke visitatie Eind 2010 voerde een onafhankelijk bureau een maatschappelijke visitatie uit voor Waterweg Wonen. Het doel van een maatschappelijke visitatie is het geven van een (gestructureerde) beoordeling over het maatschappelijk presteren van de individuele

24

corporatie. De maatschappelijke visitatie geeft de belanghouders daarin een expliciete rol, zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren volgens de maatstaven van de belanghouders. De visitatiecommissie geeft in haar rapport het volgende oordeel: “Waterweg Wonen levert op alle maatschappelijke fronten goede prestaties”. Zij ziet Waterweg Wonen als een open, transparante en goed benaderbare partner en bekroont het maatschappelijk ondernemerschap van Waterweg Wonen met een acht. De visitatie­ commissie en de stakeholders noemden de prestaties op uitvoeringsniveau “zonder meer goed”, zeker op het gebied van leefbaarheid en herstructurering. Zij begrijpen de opgaven in Vlaardingen en onderschrijven de ambities en doelstellingen van Waterweg Wonen. Ze gaven aan graag te blijven participeren in het enthousiasme waarmee Waterweg Wonen werkt. Het rapport gaat uitgebreid in op de actieve en betrokken rol van Waterweg Wonen bij Vlaardingen en de opgaven van de stad op woongebied. Daarbij wordt de balans die er is tussen grote uitdagingen enerzijds en de financiële en organisatorische mogelijkheden anderzijds bijzonder gewaardeerd. De visitatiecommissie constateert tot slot dat zowel intern als extern de behaalde resultaten op transparante wijze worden weergegeven. In haar rapport wordt het behalen van de Glazen Huisprijs in 2008 al genoemd. Waterweg Wonen heeft daarbij een ambitie het behaalde niveau op dit vlak op peil te houden. In 2011 werd deze ambitie beloond met het behalen van de Oeuvreprijs van Het Glazen Huis. Deze prijs werd eenmalig uitgereikt omdat Waterweg Wonen de afgelopen jaren de meest transparante jaarverslagen uitbracht. Uit het visitatierapport trekken wij de volgende conclusies voor de komende jaren: • We gaan verder op de ingeslagen weg; • De beleidscyclus is in alle gevallen overzichtelijk en compleet, maar ons jaarplan, de kwartaalrapportages en het jaarverslag gaan we nog beter op elkaar aan­sluiten; • De (nieuwe) prestatieafspraken en onze eigen ambities gaan we meer SMART formuleren, nog beter meetbaar maken en nog beter monitoren; • Ons financieel beleid blijven we afstemmen op onze grootste opgave, namelijk de herstructurering van onze woningvoorraad; • We willen wat we aan onderhoud begroten ook daadwerkelijk uitvoeren; • We willen meer aandacht besteden aan de thema’s energieprestatie en duurzaamheid; • Wij brengen meer focus aan in onze taken. Onze jaarlijkse investering in stedelijke voorzieningen stellen we daarom bij naar half miljoen euro per jaar. Wij blijven bewust wel investeren in onze inzet van wijkmeesters, het Laatste Kans Project, Thuis in uw Wijk en in leefbaarheidprogramma’s.

Het merk Waterweg Wonen Wij willen dat Waterweg Wonen als een sterk merk wordt ervaren in Vlaardingen. De kern daarvan is dat wij onze (potentiële) klanten en andere belanghouders het gevoel van zekerheid en veiligheid willen bieden. Het gevoel van de best mogelijke keuze maken wanneer je in zee gaat met onze organisatie. Het gevoel ook dat voor het vinden van een thuis in Vlaardingen er geen betere partner is dan Waterweg

25

26

Wonen. Om onze klanten en belanghouders dat gevoel te geven, hebben wij gekozen voor zeven merkwaarden, die samen het merk Waterweg Wonen moeten vormen. Waterweg Wonen: • biedt met haar producten en diensten de beste prijs-kwaliteit verhouding. • is een zakelijke en professionele partner. • is klantvriendelijk en klantgericht. • heeft een heldere lange termijn visie en is vasthoudend in de realisatie daarvan. • is een betrouwbare organisatie en partner. • is (maatschappelijk) betrokken. • is betrokken bij en investeert in Vlaardingen. Om te weten of onze (potentiële) klanten en andere belanghouders vinden dat we voldoen aan onze zeven merkwaarden, lieten we in 2011 een uitgebreid imagoonderzoek uitvoeren. Klanten, inwoners van Vlaardingen, Maassluis en Schiedam die geen klant zijn van Waterweg Wonen, toeleveranciers en onze eigen mede­werkers deelden hun beeld van onze organisatie met ons3. De uitkomsten gaven ons inzicht in het verschil tussen ons werkelijke imago en het door ons gewenste imago. Wij zijn op de goede weg. Deelnemers aan het onderzoek beoordeelden ons met een 3,5 gemiddeld (op een schaal van vijf). Uiteraard plaatsten zij ook kritische noten bij een aantal specifieke merkwaarden en daar gaan we de komende vier jaren extra aandacht aan geven. De belangrijkste conclusies die wij uit de resultaten van het imago-onderzoek trekken, zijn: • Er is hoge waardering voor onze (maatschappelijke) betrokkenheid bij en inzet voor de stad Vlaardingen en voor onze vasthoudendheid in het bereiken van onze lange termijn doelen. • Merkwaarden die nog ruimte bieden voor verbetering zijn: klantvriendelijkheid, de prijs-kwaliteitverhouding van onze producten en diensten en betrouwbaarheid. • Verder verloopt de directe, één-op-één communicatie met onze huurders nog niet altijd vlekkeloos en zou Waterweg Wonen haar zichtbaarheid in de regio moeten vergroten door meer via de diverse media te communiceren over haar activiteiten en behaalde successen. Een sterk merk bouwen, is hard werken. Alle medewerkers van Waterweg Wonen – niemand uitgezonderd – moeten zich met bevlogenheid en enthousiasme inzetten om deze beloften waar te maken. De waarden die het merk Waterweg Wonen laden, moeten doordringen tot ieder van ons. Ze zijn integraal opgenomen in de ambities die wij formuleerden voor de komende vier jaren. In 2015 meten wij of wij er als Waterweg Wonen in zijn geslaagd de klant die ervaring te laten beleven, die wij in 2011 definieerden. In dat jaar zal het imago-onderzoek opnieuw worden uitgevoerd.

3 Aangezien onze (maatschappelijke) partners in 2010 en 2011 reeds meerdere malen hun visie op Waterweg Wonen kenbaar hebben gemaakt, onder meer via het Ecorys rapport (maatschappelijke visitatie), is deze groep in het imago-onderzoek buiten beschouwing gelaten.

27

4 Wij staan voor Vlaardingen

28

Onze klanten, belanghouders en partners mogen duurzaam op ons rekenen. Wij vinden het daarom belangrijk dat wij met een heldere belofte laten zien hoe wij hier vorm en inhoud aan geven. Missie, visie en merkwaarden zijn de belangrijkste pijlers hiervoor. Zij geven richting aan onze strategie en brengen prioriteiten aan in ons handelen. Ook maken zij onze prestaties meetbaar, zodat u zelf kunt ervaren in hoeverre wij onze beloften nakomen. Dit hoofdstuk behandelt de beloften van onze organisatie en de manier waarop deze tot uiting komen op de taakvelden waar wij ons verantwoordelijk voor voelen. Het hoofdstuk sluit af met de zes ambities die wij hebben geformuleerd voor deze bedrijfsplanperiode.

Onze missie Wij zorgen – vaak in nauwe samenwerking met bewoners en andere partners – dat onze klanten prettig wonen in de Vlaardingse buurten en wijken waar wij bezit hebben. Mensen met een laag inkomen en/of in een kwetsbare positie op de woningmarkt staan voor ons voorop. Om onze doelen te bereiken, ontwikkelen en beheren wij in de eerste plaats woonvastgoed. Daarnaast leveren we allerlei woonen maatschappelijke diensten, ontwikkelen en beheren maatschappelijk vastgoed en investeren in stedelijke voorzieningen. Dit willen wij op een maatschappelijk verantwoorde, duurzame wijze vormgeven.

29

Onze visie Wij willen ervoor zorgen dat onze klanten plezierig wonen in een stad die floreert. Dat is ons hoofddoel. Maar waar gaan wij specifiek voor? In onderstaande tabel lichten we toe op welke taakvelden wij actief zijn om ons hoofddoel te bereiken. In de derde kolom geven we aan in welk hoofdstuk het betreffende taakveld wordt uitgewerkt.

Taakveld

30

Hoofdstuk

1 Wij willen voldoende en betaalbare huisvesting bieden voor lagere inkomensgroepen. We zullen een gelijk aantal huishoudens moeten huisvesten in een kleiner aantal woningen als gevolg van de herstructurering. Waterweg Wonen garandeert samen met Woningstichting Samenwerking Vlaardingen de huisvesting van 7.630 huishoudens die tot onze primaire doelgroep behoren (BBSH-norm). De komende jaren gaan we daarom verder met het vernieuwen en verbeteren van onze woningvoorraad. We willen ook inspelen op het groeiend aantal alleenstaanden.

5, 6 en 9

2 Wij willen voldoende toegesneden huisvesting voor speciale kwetsbare groepen. Samenwerking met instellingen die zorgen voor de begeleiding, verzorging en/ of opvang van diverse doelgroepen is daarbij erg belangrijk. Voorbeelden van samenwerking zijn het ‘laatste-kans-project’ en ons project voor dak- en thuislozen ‘De Elementen’. We verwachten het aantal voorzieningen tot en met 2015 nog flink uit te breiden. Daarna zullen minder voorzieningen nodig zijn. We voorzien een verschuiving van het – in samenwerking met partners – realiseren van speciale woonvoorzieningen naar het wonen van kwetsbare mensen in onze huurwoningen. We verwachten een groter onderscheid tussen populaire complexen en nietpopulaire complexen met concentraties van sociaal kwetsbaren. De zelfredzamen willen wij de ruimte geven om leefbaarheidactiviteiten te organiseren. Bij dit alles is goede afstemming met partners nodig. Het verlenen of ontvangen van mantelzorg faciliteren we via het met voorrang laten verhuizen naar een passende woning.

6, 9

3 Wij willen starters op de woningmarkt kansen bieden op betaalbare en goede huisvesting. We zullen meer kostenbewust en klantgericht woningen ontwikkelen en daarnaast tijdelijke woonproducten aanbieden. We bouwen het aantal betaalbare producten in de koopsector uit, onder andere via kooparrangementen Daarbij houden we scherper in het oog met welke woningen we een band willen blijven behouden (terugkoop) en met welke niet. We zullen de mogelijkheden voor een nieuwbouw huurcomplex voor jongeren op een centrumstedelijke locatie onderzoeken.

6, 9

4 We willen senioren voldoende en geschikte huisvesting bieden. Door met onze partners meer domotica-infrastructuur aan te leggen in onze complexen spelen we in op de toenemende vergrijzing. We kiezen voor meer spreiding van geschikte woningen over de stad en steken meer energie in gerichte doorstroming.

6, 9

5 We willen actief bijdragen aan het voorkomen en bestrijden van overlast. Vooral in complexen met veel kwetsbare huishoudens verwachten we een toename van de overlast. Dit ondanks de fysieke vernieuwing van onze woningcomplexen. Momenteel wekken we bij de buitenwereld hoge verwachtingen. Waar we eigenlijk extra inspanningen verwachten van belanghouders, worden we geconfronteerd met bezuinigingen bij politie en gemeente. Wij willen desondanks blijven inzetten op overlastbemiddeling. We zijn bereid om deel te nemen in projecten van gemeente en politie in bepaalde wijken. Het gaat dan om wijken waar Waterweg Wonen veel bezit heeft.

5, 7, 10

6 We willen de lokale verankering versterken door de verschillende vormen van participatie verder te verbreden. We verwachten dat dit op een andere wijze gaat: meer in co-makerschap, meer op projectbasis, meer op individuele basis, meer via nieuwe media, meer op informele basis.

5, 7, 8, 10

7 Wij willen een bijdrage leveren aan de veiligheid rond onze woningen. We blijven politie en gemeente aanspreken op hun verantwoordelijkheid voor de openbare orde. Waterweg Wonen gaat deze verantwoordelijkheid niet (tijdelijk) overnemen. We zijn bereid om deel te nemen in projecten van gemeente en politie in bepaalde wijken. Het gaat om wijken waar Waterweg Wonen veel bezit heeft.

5, 7, 10

8 Wij willen mensen die zorg nodig hebben voldoende en geschikte huisvesting bieden. De winst zit vooral bij sloop en nieuwbouw. We zullen extra aandacht gaan besteden aan individuele aanpassingen en scootmobielplekken. Dat laatste in verband met de benodigde korte looplijnen gecombineerd met groot ruimtebeslag.

6, 9

9 We willen bijdragen aan de vermindering van het energieverbruik van onze woningvoorraad. We zullen zorgen dat onze woningen van een voldoende kwaliteitsniveau blijven, ondanks een vertraging in de herstructurering. Waar nodig zullen we investeringen bijstellen om de beoogde 20 procent beperking van het energieverbruik van onze voorraad in 2015 te bereiken.

10

10 We willen bijdragen aan de verduurzaming van onze woningvoorraad en ons handelen. Wij willen een brede definitie van duurzaamheid hanteren en deze een meer prominente plek binnen onze bedrijfsvoering geven. Wij gaan ons meer verdiepen en inspannen in het thema ‘duurzaamheid’. Dit brede thema kent drie pijlers: ‘People’, ‘Planet’, ‘Profit’.

10

Er zijn nog veel meer zaken die ervoor zorgen dat onze klanten prettig wonen. Denk aan zorg- en welzijnsdiensten, sociale cohesie in wijken en buurten, openbaar groen, winkelvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen, goede werkgelegenheid en integratie. Voor deze zaken voelen wij ons niet eerstverantwoordelijk, maar kunnen en willen we wel een rol spelen. Denk aan een signalerende rol. Of in opdracht van derden vastgoed ontwikkelen en beheren of diensten leveren, samenwerken in of financieel bij­­dragen aan projecten van derden. Of anderen aanspreken op hun verantwoordelijkheid.

Onze belanghouders We betrekken onze belanghouders bij de beleidsvorming over missie, visie en doelstellingen. We voeren met hen een dialoog over de uitvoering van ons beleid en geven inzicht in de (mate van) realisatie van onze doelstellingen. De afgelopen vier jaren hebben wij geïnvesteerd in het opbouwen van een netwerk van belanghouders en een werkwijze om deze belanghouders invloed te geven. De komende vier jaren gaan wij verder op deze weg. In de tabel op bladzijde 33 hebben wij de organisaties opgenomen die wij als onze belangrijkste belanghouders beschouwen. De gemeente staat niet in deze tabel, omdat zij een andere, meer gedifferentieerde rol heeft.

31

32

Terrein

Organisatie

Welzijn

Stichting Elckerlyc Het Bureau Welzijnsprojecten (HBW) Seniorenwelzijn

Zorg

Middin (voorheen Steinmetz de Compaan) Careyn Zonnehuisgroep Vlaardingen (voorheen Zorgcombinatie Nieuwe Maas) Stichting Ipse ROGplus Frankeland groep

Onderwijs/kinderopvang

Stichting Kinderopvang Vlaardingen (SKV) Stichting Meervoud Stichting Interconfessioneel Katholiek Onderwijs (SIKO) Stichting Wijzer College VOS

Bewoners

Huurdersraad Waterweg Wonen

Ondernemers

Industriële Kring Vlaardingen (IKV)

Collega woningcorporaties

Woningstichting Samenwerking Vlaardingen

Ambities voor de komende vier jaar Onze doelen halen we niet vanzelf. Daar moeten we hard voor werken. We hebben ze vertaald in zes ambities voor de komende vier jaar: 1. Wij staan voor partnerschap 2. Wij staan voor het Actieplan Wonen 3. Wij staan voor goed beheer 4. Wij staan voor maatwerk 5. Wij staan voor rendement 6. Wij staan voor duurzaamheid Per ambitie zetten we op een rij welke ontwikkelingen we zien, wat we willen bereiken en welke concrete en meetbare resultaten we daarbij formuleren. We maken elk jaar een concreet activiteitenplan om de beoogde resultaten op elk van de ambities ook daadwerkelijk te behalen. Jaarlijks kijken we of en in hoeverre de activiteiten van het afgelopen jaar tot de gewenste resultaten hebben geleid. Hierover leggen wij verantwoording af in ons jaarverslag en op de jaarlijkse Dag van de Belanghouder.

33

34 2003

2002

2001

2000

1999

Onze ambities

Wij staan voor Vlaardingen

Wij staan voor partnerschap

Wij staan voor het Actieplan Wonen

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

Wij staan voor goed beheer

Wij staan voor maatwerk

Wij staan voor rendement

Wij staan voor duurzaamheid

35

5 Wij staan voor partnerschap

36

Welke ontwikkelingen zien wij? • Ons succes als maatschappelijke vastgoedonderneming is voor een belangrijk deel afhankelijk van de ontwikkeling van de stad Vlaardingen in zijn geheel. • Het vastgoed van Waterweg Wonen is een onderdeel van het totale pakket dat Vlaardingen aantrekkelijk maakt om te wonen, werken en recreëren. Wij verwachten dat citymarketing hier een belangrijke bijdrage aan zal leveren. • Vlaardingen heeft te maken met een aantal grote infrastructurele projecten dat van invloed is op het wonen en werken in de stad (A4 en A20). • Een florerend Vlaardingen vraagt om (het realiseren van) een gezamenlijke maatschappelijke agenda, waarin aspecten als wonen, werken, welzijn, voorzieningen, infrastructuur en dergelijke in samenhang worden besproken. • De nieuwe Woningwet die waarschijnlijk in 2013 van kracht wordt, stelt corporaties in de gelegenheid om op een breed werkveld actief te zijn. • Corporaties moeten met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij dragen aan het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar zij werkzaam zijn. • Burgers en maatschappelijke instellingen zullen meer zelf moeten bijdragen. • Nieuwe regelgeving maakt dat lokale partners steeds intensiever moeten samenwerken op het terrein wonen, zorg en welzijn. • Samenwerking is dus belangrijk. Geen enkele partij kan zijn eigen agenda alleen realiseren. • Uit ons imago-onderzoek van 2011 blijkt hoge waardering voor onze (maatschappelijke) betrokkenheid bij en inzet voor de stad Vlaardingen en voor onze vasthoudendheid in het bereiken van onze lange termijn doelen.

37

• Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat we onze betrouwbaarheid en onze zichtbaarheid in de regio nog kunnen vergroten.

Wat willen we bereiken? • Ons hoofddoel is ervoor te zorgen dat onze klanten plezierig wonen in een stad die floreert. • Wij willen samen met relevante partners een actieve bijdrage leveren aan de totstandkoming van een gezamenlijke maatschappelijke agenda voor Vlaardingen. Hierin moeten samenhangende afspraken staan over wonen, werken, eco­nomie, welzijn en zorg. Deze aspecten samen zorgen immers voor een aantrekkelijke stad. De gemeente neemt de regie in handen. • Daar waar deze samenwerking er (nog) niet is of niet actief (genoeg) is, zal Waterweg Wonen die organiseren, dan wel activeren. • We willen actief participeren in het maatschappelijke netwerk van Vlaardingen. • Wij willen de contacten tussen medewerkers op verschillende niveaus van Waterweg Wonen en elk van haar belangrijkste partners versterken. Om goed te kunnen samenwerken, moeten de mensen die deze organisaties vormen elkaar goed kennen en weten te vinden. • Wij willen daarnaast ook het gezamenlijke netwerk van Waterweg Wonen en haar partners versterken. Daar zijn wij de afgelopen vier jaren al mee begonnen door het organiseren van een jaarlijkse Dag van de Belanghouder. We gaan dit gezamen­lijke platform verder verdiepen. • Wij willen de bewonersparticipatie verder verbreden en vernieuwen. Hierbij richten we ons zowel op huurders en mensen die bij ons een woning hebben gekocht, als op omwonenden. • Op terreinen als zorg- en welzijnsdiensten, sociale cohesie in wijken en buurten, openbaar groen, winkelvoorzieningen, onderwijsvoorzieningen, goede werk­ gelegenheid en integratie willen wij een signalerende rol spelen, in opdracht vastgoed ontwikkelen en beheren of diensten leveren. We kunnen ook financieel bijdragen aan projecten van anderen.

Welke resultaten willen we behalen? Resultaat

38

Wanneer?

1 We leveren een actieve bijdrage aan de totstandkoming van een maatschappelijke agenda met samenhangende afspraken over wat we samen in Vlaardingen willen bereiken op het terrein van wonen, werken, economie, welzijn en zorg, waarbij het Actieplan Wonen als basis geldt.

1e kwartaal 2012

2 We leveren een actieve bijdrage aan de totstandkoming van een op de maatschappelijke agenda gebaseerd actieplan met SMART geformuleerde afspraken.

2e kwartaal 2012

3 We maken afspraken met een aantal van onze belanghouders over doel, wijze en frequentie van overleg op verschillende werkniveaus.

1e kwartaal 2012

4 We halen bij de volgende visitatie minimaal hetzelfde oordeel van onze belanghouders als bij onze visitatie in 2010.

2015

5 De belanghouders waarderen het belanghouderschap minimaal met een acht.

Jaarlijks

6 Al onze relevante belanghouders zijn op bestuurlijk niveau vertegenwoordigd op onze jaarlijkse Dag van de Belanghouder.

Jaarlijks

7 Er ontstaan op basis van de gezamenlijke maatschappelijke agenda minimaal acht vernieuwende gemeenschappelijke initiatieven tussen Waterweg Wonen en haar belanghouders.

2012-2015

8 In nauwe afstemming met de Huurdersraad en de bewonerscommissies ontwik­ kelen we een eigentijds participatiemodel dat recht doet aan de interesses van en diversiteit aan bewoners.

2012 - 2013

9 Bewonersparticipatie vindt plaats met een goede afspiegeling van ons klantenbestand.

2015

10 Bewonersparticipatie scoort een zeven volgens onze KWH-metingen

2013 en 2015

39

6 Wij staan voor het Actieplan Wonen 40

Welke ontwikkelingen zien wij? • Ons succes als maatschappelijke vastgoedonderneming is voor een belangrijk deel afhankelijk van de ontwikkeling van de stad Vlaardingen in zijn geheel. Ons vastgoed is een onderdeel van het totale pakket dat Vlaardingen aantrekkelijk maakt om te wonen, werken en recreëren. • De betaalbaarheid van koopwoningen staat de afgelopen jaren als gevolg van de economische neergang onder druk. Op de woningmarkt zien we een verschuiving van kopen naar huren. • Het aantal sociale huurwoningen daalt echter als gevolg van de herstructurering, zoals voorzien in het Actieplan Wonen. • Door de economische ontwikkelingen en de gevolgen daarvan op de woningmarkt, hebben we in overleg met onze partners in het Actieplan Wonen ons herstructurerings­ programma aangepast. • Om overheidsborging van onze financiering te houden, moeten we per 2012 90 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot 34.085 euro. • Wij hebben ook woningzoekenden met een inkomen boven deze grens. Deze woningzoekenden komen alleen in aanmerking voor een huurwoning tegen een hogere huurprijs. Voor huishoudens met inkomens tussen 34.085 en 43.000 euro is de betaalbaarheid een aandachtspunt. • We verwachten een toename van het aantal herstarters en lossere samenlevings­ verbanden.

41

• We zien dat er sprake is van een groeiende markt voor seniorenwoningen in combinatie met een groeiende zorgbehoefte ondermeer als gevolg van de voortgaande extramuralisering van de zorg. Er ontstaan veel nieuwe technologische mogelijkheden om zorg aan huis te leveren. • Hoewel de stadsregio Rotterdam op de langere termijn met krimp te maken krijgt, stijgt het aantal huishoudens tot 2030 nog steeds licht. Wij verwachten dat het aantal inwoners van Vlaardingen niet wezenlijk zal toe- of afnemen in de komende jaren.

Wat willen we bereiken? • Wij willen voldoende en betaalbare huisvesting bieden voor lagere inkomensgroepen. • Wij willen voldoende toegesneden huisvesting voor speciale kwetsbare groepen. • Wij willen starters op de woningmarkt kansen bieden op betaalbare en goede huisvesting. • We willen senioren en mensen die zorg nodig hebben voldoende en geschikte huisvesting bieden. • Wij nemen ons aandeel in de uitvoering van het Actieplan Wonen voor onze rekening, om te zorgen dat Vlaardingen weer een bloeiende stad wordt, waar mensen graag wonen. • Wij voeren de afspraken uit zoals die met de gemeente en Woningstichting Samenwerking Vlaardingen zijn overeen gekomen op basis van het Actieplan Wonen. Eventuele aanpassingen in het uitvoeringsprogramma komen alleen in gezamenlijk overleg tot stand. • Wij willen met ons vastgoedprogramma een toekomstbestendig portfolio realiseren. Dit doen wij door de in het Actieplan Wonen beoogde veranderingen te bewerkstelligen in de samenstelling van onze woningvoorraad naar prijs, kwaliteit, mate van toe- en doorgankelijkheid, woningtypen, doelgroepen en energie­prestaties. Om dit te bereiken zullen we woningen slopen, nieuw bouwen, verkopen, renoveren en onderhouden. • Wij willen doorstroming tot stand brengen door het op de markt brengen van nieuwe betaalbare woningen met een hoge kwaliteit. • Waterweg Wonen wil haar positie in het maatschappelijk vastgoed uitbreiden. Het gaat hierbij om maatschappelijk vastgoed met een stedelijke functie, een woonfunctie, een leefbaarheidfunctie, een semi-commerciële functie of combinaties daarvan. • Het maatschappelijk vastgoed met een woonfunctie zien wij als een kerntaak waarbij we bereid zijn er geld op toe te leggen. Op de andere vormen van maatschappelijk vastgoed willen wij een redelijk financieel rendement realiseren.

42

Welke resultaten willen we behalen? Resultaat

Wanneer?

1 We voeren het uitvoeringsplan bij het Actieplan Wonen uit, conform onze afspraken daarover met de gemeente en Woningstichting Samenwerking Vlaardingen. We houden een woningvoorraad aan van tenminste 9.820 woningen vanwege de Huisvestingsgarantie die wij hebben afgesproken. Het bedrijfsplan resulteert in 2015 in 11.339 woningen.

2012-2015

2 Ontwikkeling in onze voorraad naar prijsklassen. (zie bijlage)

2012-2015

3 Ontwikkeling in onze voorraad naar kwaliteitsklassen. (zie bijlage)

2012-2015

4 Ontwikkeling in onze voorraad naar toe- en doorgankelijkheid. (zie bijlage)

2012-2015

5 Ontwikkeling in onze voorraad naar woningtypen. (zie bijlage)

2012-2015

6 Ontwikkeling in onze voorraad naar energieprestaties. (zie bijlage)

2012-2015

7 We slopen 841 woningen van 2012 tot en met 2015. (zie bijlage)

2012-2015

8 We bouwen 181 nieuwe sociale huurwoningen van 2012 tot en met 2015. (zie bijlage)

2012-2015

9 We bouwen 27 nieuwe vrije sector huurwoningen van 2012 tot en met 2015. (zie bijlage)

2012-2015

10 We verkopen 227 bestaande woningen van 2012 tot en met 2015. (zie bijlage)

2012-2015

11 We bouwen 32 nieuwe sociale koopwoningen van 2012 tot en met 2015. (zie bijlage)

2012-2015

12 We bouwen 599 nieuwe vrije sector koopwoningen van 2012 tot en met 2015. (zie bijlage)

2012-2015

13 We doen in 4.327 woningen aan woningverbetering (kwaliteits­ investeringen) van 2012 tot en met 2015. (zie bijlage)

2012-2015

14 Voor huurders met een inkomen boven de 43.000 euro realiseren we een uitstroom uit onze sociale huurvoorraad die hoger is dan ons gemiddelde mutatiepercentage.

Jaarlijks

15 Voor huurders met een inkomen van 34.085 tot 43.000 euro realiseren we een uitstroom uit onze sociale huurvoorraad die hoger is dan ons gemiddelde uitstroompercentage. Hierbij focussen we vooral op senioren en jongeren met een groeiend inkomenperspectief.

Jaarlijks

16 Wij investeren jaarlijks maximaal tien miljoen euro in maatschappelijk vastgoed zonder woonfunctie zoals brede scholen, buurtcentra et cetera.

jaarlijks

17 Wij hebben de gewenste toekomstbestendige portfolio uitgewerkt in ons Strategisch Voorraad Beleid.

2013

43

7 Wij staan voor goed beheer

44

Welke ontwikkelingen zien wij? • Woongenot en leefbaarheid worden voor een groot deel bepaald door de woonomgeving. Het gaat om schone, hele en veilige woningen en wooncomplexen die staan in schone, hele en veilige buurten. • De gemeente ontwikkelt een sociale index die een belangrijke leidraad vormt bij het meten of onze gezamenlijke inspanningen ook tot de gewenste resultaten leiden. • Schone, hele en veilige woningen ofwel functionele woningen, wooncomplexen en buurten leiden tot waardestijging van ons bezit. Dit geeft Waterweg Wonen op langere termijn perspectief om te kunnen blijven investeren in Vlaardingen. • Vergrijzing gaat gepaard met een groeiende zorgbehoefte. We verwachten daarnaast een toename van het aantal kwetsbare huishoudens mede als gevolg van multiprobleemhuishoudens. • De samenstelling van buurten wat betreft bewoners en het type woonmilieu wordt steeds belangrijker bij verhuisbeslissingen. • Naar verwachting komen er scherpere contrasten tussen populaire complexen en niet-populaire complexen. • Het project Thuis in uw Wijk zorgt voor veel positieve effecten op het gebied van plezierig wonen, kennen en gekend worden, inburgering en (financiële) zelf­ redzaamheid. • Vanwege de economische omstandigheden en de daling van de koopkracht is er een grotere kans op betalingsachterstanden. • We zien bezuinigingen bij politie en gemeente.

45

• Uit ons imago-onderzoek blijkt dat de directe, één-op-één communicatie met onze huurders nog niet altijd vlekkeloos verloopt.

Wat willen we bereiken? • Wij willen schone, hele en veilige woningen en wooncomplexen realiseren door te investeren in (onderhoud van) onze woningen en in de sociale samenhang tussen bewoners. Dit moet leiden tot tevredenheid en geluk bij onze bewoners. Hierdoor wordt Vlaardingen een (nog) fijnere stad om te wonen. • Wij willen in overleg met de gemeente en andere partners de sociale index verder vormgeven, de databases helpen vullen met gegevens en samen de gewenste scores op de sociale index bepalen. • Wij willen schone, hele en veilige buurten realiseren door samen met de gemeente, zorg- en welzijninstellingen, scholen en allerlei andere maatschappelijke partners in samenhang te investeren in de buurten. We willen investeren in schone, hele en veilige openbare buitenruimten, aantrekkelijke groenvoorzieningen en dergelijke, maar ook in de sociale samenhang. Onze rol is hier overigens aanvullend op partijen die eerstverantwoordelijk zijn voor onder andere openbare buitenruimte, aantrekkelijke groenvoorzieningen en sociale samenhang.

Welke resultaten willen we behalen? Resultaat

46

Wanneer?

1 Nulmeting voor de klanttevredenheid over de onderhoudsstaat van de woningen van Waterweg Wonen in 2012. We streven naar een klanttevredenheid over de onderhoudsstaat van een acht.

2012 en jaarlijks

2 Bij eigen enquêtes over de tevredenheid van klanten over de verschillende vormen van onderhoud willen wij dat minimaal 90 procent van de bewoners tevreden is over ons gedrag.

2012-2015

3 Wij willen de respons op eigen enquêtes over de tevredenheid van klanten over onderhoud verhogen met 20 procent ten opzichte van de respons in 2010.

2015

4 Wij willen de nr. 1 corporatie in de stadsregio Rijnmond zijn bij het Huurlabel van KWH.

Jaarlijks

5 Uit polls op mijn.waterwegwonen.nl over de vraag in hoeverre bewoners hun woningen of woongebouwen ervaren als ‘schoon, heel en veilig’, willen we dat minimaal 80 procent tevreden is.

2013-2015

6 Het jaarlijkse oordeel van de bewonerscommissies over hun wooncomplex moet minimaal een zeven zijn.

2012-2015

7 Bij de jaarlijkse buurtschouw moeten onze complexen als ‘schoon, heel en veilig’ worden ervaren.

Jaarlijks

8 Het aandeel formele klachten bij Waterweg Wonen over ons beheer waarbij de huurder door de klachtencommissie in het gelijk wordt gesteld, is maximaal 20 procent.

Jaarlijks

9 Bij eigen enquêtes over de tevredenheid van klanten over de mate waarin onze woningen en wooncomplexen als ‘schoon, heel en veilig’ worden ervaren, willen wij dat minimaal 85 procent van de bewoners tevreden is.

2012-2015

10 We bepalen uiterlijk medio 2012 samen met de gemeente en andere relevante partijen hoe we omgaan met de sociale index, wat wij daar aan kunnen bijdragen en welke normen we willen realiseren in de verschillende buurten van Vlaardingen.

Medio 2012

11 Bij alle complexen waar het risico op sociaaleconomische kwetsbaarheid groot is volgens onze eigen Kwaliteit Index (ongeveer een derde van onze voorraad), gaan wij samen met onze partners instromers individueel helpen om eventuele problemen aan te pakken en daarmee de kwetsbaarheid van het complex te verminderen.

2012-2015

12 We gaan experimenteren met leefstijlen. We realiseren in complexen waar we dat doen minimaal een 20 procent hogere tevredenheidscore, 20 procent minder overlastklachten en 10 procent lagere mutatie dan nu het geval is in die complexen.

2013

47

8 Wij staan voor maatwerk

48

Welke ontwikkelingen zien wij? • Onze klanten zijn gewend aan 24-uurs service en service op maat. Het succes van Waterweg Wonen hangt sterk samen met de mate waarin wij in staat zijn om goed en snel in te spelen op de vraag van onze klanten. • Iedereen kan overal, altijd en met iedereen in contact staan en heeft toegang tot onbeperkte hoeveelheden informatie. Organisaties moeten actief inspelen op deze ontwikkelingen om klanten beter te bedienen en om een aantrekkelijke werk­gever te blijven voor (potentiële) medewerkers. • In het nieuwe klantdenken is gewoon niet goed genoeg. Klanten willen dat organisaties snel inspelen op hun wensen. Dat geldt ook voor de klanten van Waterweg Wonen. • De samenstelling van buurten wat betreft bewoners en het type woonmilieu wordt steeds belangrijker bij verhuisbeslissingen. Dit vergt maatwerk bij de woon­ marketing. • Onze klanten hebben grote waardering voor onze dienstverlening. Dit blijkt uit de 7,8 van het KWH-huurlabel en uit eigen enquêtes. • Met betrekking tot het nakomen van onze afspraken vinden onze klanten dat het beter kan. • Onze medewerkers vinden het werken binnen Waterweg Wonen nog erg afdelings­ gericht. • Uit ons imago-onderzoek blijkt dat er ruimte voor verbetering is op het terrein van klantvriendelijkheid en de prijs-kwaliteitverhouding van onze producten en diensten.

49

• Omdat de financiering van koopwoningen lastig is, zal er behoefte blijven aan op maat gesneden huur- en kooparrangementen, vooral voor starters op de woningmarkt in Vlaardingen. • De al eerder ingezette extramuralisering van de zorg zet door. Er is een groeiende markt voor seniorenwoningen, in combinatie met een groeiende zorg­behoefte. Tegelijkertijd ontstaan er veel nieuwe technologische mogelijkheden die zorg aan huis (beter) mogelijk maken. • Op het terrein van het vormgeven van ons merk zijn wij op de goede weg. Deelnemers aan het onderzoek beoordeelden ons met een 3,5 gemiddeld (op een schaal van vijf).

Wat willen we bereiken? • Wij willen (de wensen van) onze (individuele) klanten beter leren kennen en analyseren. • Wij willen elke vraag van onze klanten in nauw overleg met hen proberen op te lossen, tenzij er echt hele goede redenen zijn waarom dit niet kan. Wij noemen dit de ‘ja, tenzij’-houding. Bij het inspelen op vragen van klanten met een ‘ja, tenzij’houding, denken we aan extra kastjes in de keuken, luxere afwerking, tweede toilet boven, grotere badkamer, inspelen op leefstijlen, extra bergruimte et cetera, maar ook ruimere openingstijden, meer direct contact en dergelijke. Soms zal de klant hiervoor zelf een bijdrage moeten leveren. • We willen dat onze klanten – bij aanvang en gedurende hun huurderschap dan wel aankoop van een woning – het gevoel hebben dat hun keuze de beste is (geweest). Onze klanten vinden dat zij de best mogelijke producten en dienst­ verlening krijgen voor een meer dan redelijke prijs. • We willen dat onze medewerkers zich ten volle bewust zijn van de inhoudelijke rol en activiteiten van de corporatie in de Vlaardingse maatschappij en daar ook naar handelen. Onze zeven merkwaarden vormen hiervoor het uitgangspunt. • Wij willen dat onze medewerkers zelfstandig denken in klantgerichte oplos­singenop-maat en zich houden aan afspraken die ze maken met (interne en externe) klanten. • We willen open en begrijpelijk communiceren met onze klanten op een manier die de klant aantrekkelijk vindt.

Welke resultaten willen we behalen?

50

Resultaat

Wanneer?

1

Eind 2013 ervaart 50 procent van onze klanten de ‘ja- tenzij’-houding in hun contacten met Waterweg Wonen. In 2014 is dat 60 procent en in 2015 70 procent.

2013 – 2015

2

90 procent van onze klanten is minimaal tevreden over ons gedrag bij enquêtes rond het ‘betrekken van een woning’, ‘verlaten van een woning’, ‘na reparatie’, ‘na renovatie’ en ‘na groot onderhoud’.

2013

3

Minimaal 75 procent van de klanten die we volgen, is tevreden met de keuze voor een woonproduct van Waterweg Wonen. We meten dit bij het betrekken van de woning, na één jaar, na vijf jaar en na tien jaar. Minimaal 75 procent zou weer voor een woonproduct van Waterweg Wonen kiezen.

2012-2015

4

Waterweg Wonen laat in 2012 en 2015 voor vergelijkbare woonproducten de prijs-kwaliteitverhouding vergelijken met die van vergelijkbare aanbieders in de regio Rijnmond. Waterweg Wonen wil dan beter scoren ten opzichte van deze aanbieders.

2012 en 2015

5

Waterweg Wonen krijgt bij de KWH meting een 7,5 voor de afhandeling van klachten.

2012-2015

6

In 2015 scoort Waterweg Wonen op het onderdeel communicatie tenminste een 3,8 bij het imago-onderzoek (2011 3,4)

2015

51

9 Wij staan voor rendement

52

Welke ontwikkelingen zien wij? • Corporaties leggen via visitaties en een code voor good governance meer verantwoording af aan de samenleving. “Waterweg Wonen levert op alle maatschappelijke fronten goede prestaties”, zo oordeelt de visitatiecommissie in haar rapport ‘Maatschappelijke visitatie Waterweg Wonen’ en waardeert dit met een acht. • De visitatiecommissie constateert dat zowel intern als extern de behaalde resultaten op transparante wijze worden weergegeven. In haar rapport wordt het behalen van de Glazen Huisprijs in 2008 al genoemd. In 2011 werd de Oeuvreprijs van Het Glazen Huis behaald. • Volgens de visitatiecommissie is onze beleidscyclus overzichtelijk en compleet, maar ons jaarplan, de kwartaalrapportages en het jaarverslag kunnen we nog beter op elkaar aansluiten. • Ook kunnen we de (nieuwe) prestatieafspraken en onze eigen ambities meer SMART formuleren, nog beter meetbaar maken en nog beter monitoren. • De corporatiesector heeft last van de economische teruggang, onder meer door dalende verkoop van woningen. • De sector draagt bij aan de bezuinigingstaakstelling van het Rijk. Zo zal Waterweg Wonen vanaf 2014 de kosten voor de huurtoeslag zelf moeten opbrengen. Dit beperkt onze financiële armslag. • De financiering van commerciële activiteiten zoals de bouw van vrije sector woningen is niet langer te borgen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna WSW). Hierdoor is de financiering duurder.

53

• In het kader van de nieuwe woningwet moeten corporaties een scheiding aanbrengen tussen de taken die zij met staatssteun uitvoeren (DAEB) en activiteiten zonder staatssteun (niet-DAEB). • Het Rijk wil een strikte scheiding aanbrengen in de financiering van wonen en zorg. • Corporaties moeten met hun werkzaamheden naar redelijkheid bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar zij werkzaam zijn. • Sturen op financieel rendement is noodzaak om op langere termijn te kunnen blijven investeren in maatschappelijk rendement.

Wat willen we bereiken? • Wij willen meer focus aan brengen in onze taken. • Waterweg Wonen werkt aan het verhogen van de waarde van Vlaardingen (de kern van het Actieplan Wonen). • We willen ons financieel beleid blijven afstemmen op onze grootste opgave, namelijk de herstructurering van onze woningvoorraad. Door te investeren in het Actieplan Wonen, willen wij de waarde van ons eigen bezit verhogen. • Wij willen sturen op zowel ‘direct’ als ‘indirect’ financieel rendement. • Het sturen op ‘direct’ en ‘indirect’ financieel rendement willen we doen door het begrip ‘vastgoedwaarde’ uit te werken en dat te hanteren. • We willen sturen op verschillende rendementseisen voor verschillende typen vastgoed. • Waterweg Wonen hanteert een eigen maatschappelijk rendementmodel, waar de resultaten van het Actieplan Wonen onderdeel van uitmaken. • We willen ons maatschappelijk rendementmodel verder aanscherpen door het toevoegen van resultaten uit de sociale index en de oordelen van klanten en partners.

Welke resultaten willen we behalen? Resultaat

54

Wanneer?

1 Met betrekking tot onze vermogensontwikkeling werken wij met de volgende ondergrenzen - CFV-ondergrens - Loan to value maximaal 75 procent

2012-2015

2 De kasstroom uit onze basisexploitatie moet minimaal positief zijn en we willen dat deze tussen 2012 en 2015 minimaal stijgt met 500.000 euro per jaar. Dat doen we door: - de gemiddelde huur in 2015 te brengen op minimaal 80 procent van wat maximaal redelijk is; - het aandeel geliberaliseerde huurwoningen in 2015 te verhogen naar vijf procent van de totale voorraad; - Waterweg Wonen verlaagt de bedrijfslasten per verhuureenheid (vhe) jaarlijks met 2,5 procent.

2012-2015

3 Waterweg Wonen realiseert jaarlijks een hogere vastgoedwaarde­ontwik­keling dan vergelijkbare aanbieders in Vlaardingen en de Stadsregio Rotterdam. Hierbij maken we onderscheid naar ‘totale portefeuille’, ‘complexen’ en ‘verschillende typen woningen’.

2012-2015

4 Bij de berekening van het interne rendement (IRR) op nieuwe projecten, maken we onderscheid naar verschillende typen vastgoed. De beoogde rendementen gaan we de komende jaren ook daadwerkelijk halen. - Huurwoningen onder maximale huurtoeslaggrensmarktrente met een afslag van 1,0 % - Overige woningen: financieringsrente - Commerciële ruimten: rente + opslag van 1 % - Maatschappelijk vastgoed met een woon- of leefbaarheidfunctie: maatwerk

2012-2015

55

10 Wij staan voor duurzaamheid

56

Welke ontwikkelingen zien wij? • De samenleving kijkt steeds kritischer naar de manier van werken, wonen, reizen, produceren en consumeren en we denken na over onze leefwereld en de toekomst. We verwachten dat de klant meer zal gaan vragen om duurzaam denken en doen. • De samenleving verwacht transparantie van de corporaties over (de resultaten van) hun handelen. In dat verband leggen corporaties via visitaties en een code voor good governance meer verantwoording af aan de samenleving. • In Aedes-verband zijn afspraken gemaakt over energiebeperking. Deze zijn vastgelegd in het convenant ‘Antwoord aan de samenleving’. De corporaties willen samen een substantiële bijdrage leveren door het energieverbruik van woningen en CO2-uitstoot te verminderen. Zij doen dit vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. • Het maatschappelijk verantwoord ondernemen wordt steeds belangrijker. Niet alleen vanuit het perspectief van energiebesparing en zorg voor het milieu (‘Planet’), maar ook breder. Denk hierbij aan sociale betrokkenheid (‘People’) en een gezonde economische ontwikkeling (‘Profit’).

Wat willen we bereiken? • Waterweg Wonen wil de komende periode vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid haar bedrijfsvoering verder verduurzamen. • We kiezen ervoor om te werken met een integraal begrip van duurzaamheid dat is gebaseerd op de drie pijlers ‘People’, ‘Planet’ en ‘Profit’.

57

• Deze pijlers willen we inhoudelijk invullen aan de hand van de duurzaamheid­ methode van Deloitte, waarin zes thema’s zijn benoemd: - Visie en beleid - Verankering organisatie - Duurzame woningportefeuille - Sturen op leefbaarheid - Financiën en fiscaliteiten - Transparante communicatie • We willen onze score op de Deloitteschaal verhogen ten opzichte van de nul­meting van 2011. Wij verwachten dat de methodiek van de Deloittemeting onderdeel zal zijn van een nieuw KWH-duurzaamheidlabel. In 2015 wil Waterweg Wonen dit duurzaamheidlabel behalen. • We willen in ieder geval in een sneller tempo verder met het verlagen van de CO2-uitstoot van ons woningbezit. Dit kan bijvoorbeeld door deel te nemen in het onderzoek naar de ‘leiding over Noord’ (waarmee Eneco stadsverwarming gaat realiseren ten Noorden van de Maas ter vervanging van bestaande voorzieningen) en door CO2-neutrale woningen te bouwen. • Daarnaast willen we het waterverbruik van onze voorraad verminderen. • We willen het gebruik van milieuvriendelijke materialen bij onze nieuwbouwen onderhoudsactiviteiten en in onze eigen bedrijfsvoering verder uitbreiden. Daarbij kiezen we in eerste instantie voor bewezen duurzame energiebesparing­ technieken en materialen met een verantwoorde terugverdientijd. • We willen dat onze klanten bij energiebesparende investeringen in bestaand bezit nooit meer huur gaan betalen dan de energiebesparing hen oplevert. • We willen onze huurders van dienst zijn bij het beperken van de energiekosten en waterverbruik en hen bewust maken van en enthousiasmeren voor duurzaamheid. We werken hierbij vraaggericht, waarbij wij ons letterlijk richten op de behoefte van de ander. We leveren hierdoor een bijdrage aan onze gezamenlijke toekomst en zoeken samen naar oplossingen om de stijgende energielasten te beperken. • Wij ambiëren een transparante wijze van communiceren over duurzaamheid. Medewerkers worden actief betrokken bij formulering, uitvoering en evaluatie van het duurzaamheidbeleid. Waterweg Wonen voert een actieve dialoog met belanghouders met het oog op het verbeteren van duurzaamheidprestaties.

Welke resultaten willen we behalen?

58

Resultaat

Wanneer?

1

In 2015 is de woningvoorraad 20 procent energiezuiniger ten opzichte van 2008. Dit doen we twee jaar eerder dan gepland. Dat meten we af aan de label­ verbeteringen van onze voorraad.

2015

2

Het waterverbruik in onze complexen ligt in 2015 20 procent lager dan in 2011.

2015

3

We hebben ons beleid rond het brede duurzaamheidbegrip ‘People’, ‘Planet’, ‘Profit’ vastgelegd in een concreet plan van aanpak met concrete maatregelen.

2012

4

Op de zes deelthema’s van de Deloittemeting streven we naar de volgend scores: 1. Visie en beleid

2. Verankering organisatie

3. Duurzame woningportefeuille

4. Sturen op leefbaarheid

In 2015 zijn de duurzaamheiddoelstellingen in het bedrijfsbeleid geïntegreerd. De score voor ‘visie en beleid’ stijgt van 32 naar 50 procent.

2015

In 2015 is duurzaamheid in de organisatie verankerd: - door samenhang in de besluitvorming waarbij duurzaamheid een integraal onderdeel is; - door medewerkers te enthousiasmeren en te scholen zodat zij bewuster zijn van wat duurzaamheid (voor hen) inhoudt; - door het formuleren van kritieke prestatie indicatoren (KPI’s) op het gebied van duurzaamheid; - door duurzaamheidprestaties te toetsen en onderdeel te maken van het interne controleplan. De score voor ‘verankering binnen de organisatie’ stijgt van 30 naar 47 procent.

2012-2015

We hebben onze ambities vertaald in concrete maatregelen die gericht zijn op het reduceren van het energie-, water- en materiaalverbruik en bij voorkeur in convenanten vastgelegd: - door de duurzaamheidmaatregelen te integreren in bedrijfsprocessen (strategisch voorraadbeheer, MJOP, mutatie). De score voor ‘duurzame woningportefeuille’ stijgt van 45 naar 75 procent. In 2015 is er een visie op leefbaarheid en duurzame wijk­ ontwikkeling waarin het voorzieningenniveau, gezondheid en veiligheid zijn opgenomen: - Waterweg Wonen is op het gebied van gezondheid en veilig­heid in wijken niet eerstverantwoordelijk en zal haar activiteiten op dit gebied niet uitbreiden. De score voor ‘sturen op leefbaarheid en duurzame wijk­ ontwikkeling’ blijft op het huidige niveau van 55 procent.

2012-2015

2015

5. Financiën en fiscaliteiten

In 2015 zijn duurzaamheidinvesteringen opgenomen in de meerjarenbegroting: - door kennis op het gebied van subsidieregelingen; - door inzicht in kosten en baten van duur­­zaam­h eid-­ investeringen. De score voor ‘financiën en fiscaliteiten’ stijgt van 37 naar 74 procent. 2012-2015

6. Transparante communicatie

We communiceren intern en extern transparant. We voeren een actieve dialoog met huurders, medewerkers en belanghouders met het oog op het verbeteren van de duurzaamheidprestaties: - door het opstellen en uitvoeren van een communicatieplan duurzaamheid. Wij communiceren proactief over duurzaamheid waardoor in 2015 50 procent van de huurders en alle medewerkers van Waterweg Wonen bekend is met het thema duurzaamheid. De score voor ‘transparante communicatie’ stijgt van 25 naar 75 procent.

2012-2015

59

60

61

11 Waterweg Wonen in bedrijf 62

Onze ambities voor de komende vier jaren stellen onze interne organisatie voor een aantal uitdagingen. Met bijzondere aandacht voor risicomanagement en organisatieontwikkeling zorgen wij voor een stevig fundament onder onze ambities.

Focus op risicomanagement Risicomanagement heeft de afgelopen jaren een stormachtige ontwikkeling door­ gemaakt. Waar het een paar jaar geleden nog ging om voldoen aan regelgeving en risico’s voornamelijk als negatief werden gezien, zien we tegenwoordig dat veel organisaties een actief risicomanagementbeleid voeren. Ook in onze sector staat risicomanagement volop in de belangstelling vanuit de ‘Governancecode Woningcorporaties4 en de toezichtsystematiek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV)5: • Vanuit de ‘Governancecode Woningcorporaties’ geldt voor het bestuur van corporaties de verplichting om te sturen op risico’s. “In de woningcorporatie is een op de woningcorporatie en haar bedrijfsvoering toegesneden intern risicobeheersingen controlesysteem aanwezig. Als instrument van het interne risicobeheersingen controlesysteem hanteert de woningcorporatie in ieder geval: risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie.”

4 Code ontwikkeld door brancheorganisatie Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in woningcorporaties, met als doel het vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. 5 Toezichthoudend orgaan op de financiële positie van woningcorporaties.

63

• Het inschatten van de risicopositie van corporaties maakt een belangrijk onderdeel uit van de toezichtsystematiek van het CFV. Hierbij wordt een berekening gemaakt van het beschikbare vermogen en volkshuisvestelijk vermogen en wordt na aftrek van risico’s bepaald in hoeverre een corporatie solvabel is, dan wel voortzetting kan geven aan opgestelde plannen. Door als woningcorporatie zelf een analyse te maken van de benodigde en beschikbare weerstandscapaciteit stelt een corporatie zich in staat aantoonbaar te maken waarom er volkshuisvestelijk vermogen in kas wordt gehouden. Het is ook maatschappelijk wenselijk om inzichtelijk te maken dat er continu sturing wordt gegeven aan de besteding van het maatschappelijk vermogen. Daar bovenop komt nog dat de slotparagraaf van het CFV expliciet ingaat op de nadere (controle op) vormgeving van risicomanagement bij corporaties. Bij Waterweg Wonen staat risicomanagement hoog op de agenda vanwege de grote transformatie van onze woningvoorraad. Wij denken voldoende handvatten te hebben om op een adequate manier in te kunnen spelen op (verwachte) risico’s. Goed risicomanagement stelt ons in staat preventief (in tegenstelling tot toetsen achteraf) in te spelen en te sturen op risico’s die zich in de bedrijfsvoering kunnen voordoen.

Wat is risicomanagement? Risicomanagement is een systematisch en regelmatig onderzoek naar risico’s die mensen, (im)materiële vermogensbestanddelen en activiteiten bedreigen en de formulering en toepassing van een beleid, om met deze risico’s om te gaan. Risicomanagement is het bewust omgaan met risico’s en onzekerheid. Betrokkenheid van alle niveaus in de organisatie is onontbeerlijk. Goed risicomanagement omvat de volgende aandachtsgebieden: • Een inventarisatie van risico’s die mensen, goederen of activiteiten bedreigen; • Een inschatting van de kans dat risico’s tot schade leiden en een evaluatie van de aard, omvang en frequentie van de verliezen, die door die risico’s kunnen worden veroorzaakt; • Een onderzoek naar methoden om de risico’s geheel uit te schakelen of te verkleinen dan wel de negatieve gevolgen ervan zo beperkt mogelijk te houden. Het op grond van dit onderzoek nemen van risicoreducerende en schadepreventieve maatregelen; • Een onderzoek naar de mogelijkheden tot risicofinanciering, ofwel hoe kunnen de financiële gevolgen van schade worden opgevangen; • Het geheel of gedeeltelijk overdragen van risico’s aan anderen of het verzekeren ervan.

Positionering risicomanagement in de organisatie Wij hebben ervoor gekozen om risicomanagement zowel centraal als decentraal in de organisatie te leggen. Op centraal niveau stellen de manager Bedrijfsvoering en de teamleider Informatie, Planning en Control het risicobeleid op en bij. Zij ontwikkelen het risicomodel en voeren dit uit. Op decentraal niveau waarderen de betrokken afdelingen de risico’s en waar nodig nemen ze beheersmaatregelen. Het streven is om jaarlijks met beide geledingen het risicobeleid en -model te evalueren. Om meer inzicht te krijgen in de mate waarin en de wijze waarop wij risico’s beheersen, voerden wij in 2011 een strategische risicoanalyse uit. Hierbij brachten we de

64

belangrijkste risico’s in kaart die onze doelstellingen bedreigen. We stelden vast in welke mate sprake is van een voldoende mate van beheersing van deze risico’s en waar aanvullende beheersmaatregelen noodzakelijk zijn.

Risicoprofiel In onderstaande tabel zijn de tien belangrijkste risico’s van Waterweg Wonen op een rij gezet. Samen vormen zijn ons risicoprofiel. In de vierde kolom is opgenomen in welk hoofdstuk van dit bedrijfsplan we dit risico aanpakken.

Risico’s

Omschrijvingen

Hst

1 Ingrijpend overheidsbeleid

Het risico dat het overheidsbeleid zodanig van invloed is op Waterweg Wonen dat het haar functioneren en behalen van doelstellingen negatief beïnvloedt.

6

2 Niet marktconform plannen

Het risico dat Waterweg Wonen niet in staat is om markt­ inzichten als factor mee te laten wegen bij het opmaken van stedenbouwkundige en bestemmingsplannen.

6

3 Mismatch woningvraag - woningaanbod

Het risico dat ontwikkelingen in de samenstelling en opbouw van de bevolking en/of economische ontwikkelingen leiden tot een mismatch met het woningaanbod van Waterweg Wonen.

6

4 Beperkte houdbaar participatiemodel

Het risico dat het huidige participatiemodel zorgt voor het onvoldoende aanboren van klanten uit alle geledingen van de huurders.

5

5 Ontbreken juiste basis samenwerking i.c. projecten

Het risico dat de samenwerking met andere projectbetrokkenen in vastgoed (politiek, ontwikkelaars, etc.) ineffectief is of niet het gewenste effect heeft.

5

6 Tegenvallende omzet verkoop bestaand bezit

Het risico dat de omzet gegenereerd uit bestaand bezit tegenvalt door slechte productkwaliteit en/of een afname van de koopinteresse en/of een te hoge koopprijs.

9

7 Beperkt rendement maatschappelijk vastgoed

Het risico dat voorgenomen investeringen in maatschap­ pelijk vastgoed niet haalbaar zijn dan wel na oplevering onvoldoende (maatschappelijk) rendement opleveren.

9

8 Onvoldoende competenties

Het risico dat gebrek aan vereiste kennis, vaardigheden en ervaring van medewerkers de uitvoering van het bedrijfsmodel en het behalen van de daaraan verbonden doelstellingen in gevaar brengt.

11

9 Uitstroomrisico

Het risico dat Waterweg Wonen niet in staat is om de gewenste uitstroom te realiseren.

11

10 Calamiteiten

Het risico dat een ernstige calamiteit zich voordoet (overstromingen, chemische ongevallen, grootschalige elektriciteits­ toringen, asbest) die leidt tot grote schade aan het bezit en/ of de bedrijfsvoering op substantiële wijze verstoort.

Conclusie en vervolgstappen Met het uitvoeren van een strategische risicoanalyse heeft Waterweg Wonen een belangrijke stap gezet voor het implementeren van integraal risicomanagement. Door het zetten van stappen die onderdeel uitmaken van deze analyse is het management van Waterweg Wonen zich meer bewust geworden van risico’s die relevant zijn voor

65

onze organisatie en heeft het een beter (gedeeld) inzicht gekregen in deze risico’s en de beheersing daarvan (risicoprofiel). Daarmee voorziet Waterweg Wonen tevens in een behoefte die bestaat bij de toezichthouders en geven wij een duidelijk signaal naar de belanghouders dat wij hechten aan beheersing en transparantie. Als vervolgstappen voor de bedrijfsplanperiode zien wij:

Resultaat en acties

Wanneer?

1 Het verankeren van risicomanagement in de planning & control cyclus door: - jaarlijks uitvoeren van een strategische risicoanalyse in de begrotingsronde; - rapportage over en terugkoppeling van de risico’s en effectiviteit van getroffen beheersmaatregelen aan de hand van de aangeschafte risicomanagementtool.

2012-2015

2 Het implementeren van de beheersmaatregelen van de risico’s.

2012-2015

3 Ieder kwartaal de directeur-bestuurder en RvC informeren over stand van zaken beheersing risico’s.

2012-2015

Organisatieontwikkeling Met de beloften en ambities uit dit bedrijfsplan en de opgave vanuit het Actieplan Wonen ligt er een duidelijke koers voor onze toekomstige ontwikkeling. De doorvertaling hiervan, naast de gevolgen van maatschappelijke, demografische en technolo­gische ontwikkelingen, heeft een direct effect op onze dienstverlening, de organisatie van ons werk en onze werknemers in de toekomst. Zo zal onze woningvoorraad de komende twintig jaar met bijna de helft afnemen. Dit alleen al heeft consequenties voor onze bedrijfsvoering, de organisatieomvang, de inrichting van de organisatie en de inzet van ons personeel. Waterweg Wonen moet voorbereid zijn en tijdig haar organisatie en activiteiten richten op de toekomst. Om op een sociaal en kwalitatief verantwoorde wijze de organisatie te bewegen richting de noodzakelijke veranderingen, wordt in 2012 een organisatieontwikkelingsplan gemaakt. De komende vier jaren zijn onderdeel van dit plan, aangezien de eerste ontwikkelingen al gaan spelen in deze bedrijfsplan­periode. Hieronder nemen we alvast een voorschot op dit organisatieontwikkelingsplan.

Grote veranderingen in werkaanbod – krimp in formatie In de jaren 2012-2015 vermindert het werkaanbod van Waterweg Wonen door een afname van de hoeveelheid projectgerelateerd werk. Dit komt onder andere door een afname van renovatiewerkzaamheden en een afname van het aantal woningen in de bedrijfsplanperiode. Daarnaast zal de herstructurering vanuit het Actieplan Wonen minder snel verlopen als gevolg van (de nasleep van) de economische recessie en daarmee gepaarde marktontwikkelingen. Tenslotte verwachten we door een verdergaande efficiencyverbetering in onze bedrijfsprocessen een afname in de formatiebehoefte. Bovenstaand maakt dat er tussen de 15 en 20 procent van het aantal formatieplaatsen zal verdwijnen in de komende vier jaren. Een vergelijkbaar percentage mensen zal uit dienst kunnen treden als gevolg van het bereiken van de (vroeg)pensioen­gerechtigde leeftijd. Als wij echter de veronderstelde formatie afname en de pensioengolf naast elkaar leggen, zien we dat deze zaken op afdelings-

66

en functieniveau niet met elkaar matchen. Dit heeft in 2012 onze aandacht nodig zodat wij daar voor de komende jaren, vanaf 2013, op een organisatorisch verantwoorde wijze, als goed werkgever en als gezonde vastgoedonderneming, invulling aan kunnen geven.

Transformatie organisatie Wij streven ernaar om onze organisatie zo in te richten dat wij een kleinere, hoogwaardige netwerkorganisatie zijn, met een veelzijdigheid aan producten en diensten, die opereert met een vaste kern van werknemers en een flexibele schil van tijdelijk en extern personeel. Vanuit de vaste kern worden onze primaire processen beheerd en beheerst. De meer tijdelijke projecten en specialistische activiteiten worden vanuit de flexibele schil uitgevoerd. Deze transformatie werken we in deze bedrijfsplanperiode verder uit. Onder andere met gebruik van strategische formatieplanning, maar ook door voor diverse processen de mogelijkheid van outsourcing te over­wegen en onderzoeken. Door strategische formatieplanning wordt de benodigde kwantitatieve, maar voornamelijk ook kwalitatieve formatie op korte en op lange termijn inzichtelijk. Welke competenties, kennis en vaardigheden heeft Waterweg Wonen nu en in de toekomst nodig om haar doelstellingen te behalen? Wij verwachten dat de transformatie daarom gepaard zal gaan met persoonlijke ontwikkelingstrajecten en loopbaanadviestrajecten in het kader van employability.

Arbeidsmobiliteit Employability veronderstelt een grote mate van zelfsturing door de werknemer. Deze denkt zelf na over hoe hij zijn mogelijkheden en capaciteiten kan ontwikkelen en verbreden. De leidinggevende beoordeelt of de wensen van de werknemer passen bij de behoeften van de organisatie en zorgt voor de benodigde faciliteiten. Waterweg Wonen kent extreem lage uitstroom- en doorstroomcijfers. Meer aandacht voor employability en de ontwikkeling van werknemers kan de arbeidsmobiliteit vergroten. Als instrument heeft Waterweg Wonen een loopbaancentrum dat dient om werknemers diverse interne (of externe) loopbaanmogelijkheden voor ogen te houden en te adviseren over (talent)ontwikkeling. Verder kent Waterweg Wonen de ‘medewerker in algemene dienst’ die vanuit de gedachte van ‘flexibele inzetbaarheid’ vanuit zijn vaste dienstverband diverse werkzaamheden, taken of projecten aangeboden krijgt. Hiervoor moet de betreffende werknemer wel de juiste competenties en ambities in huis hebben. Dit type medewerkers, met een grote mate van flexibiliteit en zonder vaste functie-inhoud, zal voor een deel onze vaste kern vorm en inhoud gaan geven.

Flexibilisering De komst van nieuwe technologieën en de ontwikkeling naar een kenniseconomie heeft grote gevolgen voor de wijze waarop organisaties functioneren en hoe ze met werknemers en partners samenwerken. ‘Het Nieuwe Werken’ is als ontwikkeling niet meer weg te denken uit de werkomgeving van de toekomst. In Het Nieuwe Werken staat tijd- en/of plaatsonafhankelijk werken centraal, omwille van efficiency en betere aansluiting op klantvragen in de 24-uurs economie. Vertrouwen, eigen verantwoordelijkheid en flexibiliteit van werknemers zijn hierbij essentieel en zijn zaken die passen bij de nieuwe professional. Zonder de juiste mentaliteit heeft

67

68

het Nieuwe Werken geen positief effect. In 2012 stellen wij vast welke mogelijkheden het Nieuwe Werken ons biedt, rekening houdend met onze (maatschappelijke) taken en diensten en de hieruit afgeleide bedrijfsprocessen en -cultuur.

Eigen verantwoordelijkheid Er is een maatschappelijke ontwikkeling gaande dat mensen en partijen steeds meer op hun eigen verantwoordelijkheid worden aangesproken. Dit impliceert dat kennis, informatie, mogelijkheden en de wil om deze verantwoordelijkheid te dragen, aanwezig zijn of gefaciliteerd worden. Meer eigen verantwoordelijkheid betekent ook dat mensen scherper zullen acteren vanuit hun eigen positie en belang en anderen, ook organisaties als de onze, vaker zullen aanspreken. Bovenstaand zal ontegenzeggelijk ook tot gevolg hebben dat onze werknemers meer verantwoordelijkheid voelen en willen nemen ten aanzien van hun werk en taken, hun loopbaankeuzes en hun professionele ontwikkeling. Zij willen aangesproken worden op deze verantwoordelijkheid en daarin het vertrouwen ervaren van hun werkgever. Dit leidt tot een andere manier van samenwerken en leidinggeven. Ook dit nemen we mee in het organisatieontwikkelingsplan.

Integriteit Via diverse programma’s zal in de komende jaren gewerkt worden aan het bewustzijn van mensen op het terrein van integriteit. Formeel en informeel zal dit onderwerp veelvuldig levend worden gehouden.

69

Bijlage Ontwikkelingen in woningvoorraad Waterweg Wonen In onderstaande tabel hebben we op een rij gezet hoe de woningvoorraad van Waterweg Wonen zich de komende vier jaar ontwikkelt op basis van onze vastgoedplannen. Deze plannen liggen geheel in lijn met de afspraken zoals we die hebben gemaakt in het Actieplan Wonen. Uit de tabel blijkt dat: • onze voorraad tussen 2011 en 2015 met 860 woningen afneemt (afname van ruim 7 procent); • het aantal goedkope en betaalbare woningen afneemt en het aantal middendure en dure woningen toeneemt; • de kwaliteit van de woningen gemiddeld toeneemt; • het aantal appartementen afneemt en het aantal eengezinswoningen stijgt.

70

Per 31 december 2011

Per 31 december 2012

Per 31 december 2013

Per 31 december 2014

Per 31 december 2015

1 goedkoop

4.039

3.483

3.003

2.705

2.599

2 betaalbaar

7.444

7.560

7.633

7.488

7.201

Woningvoorraad Waterweg Wonen (aantallen woningen), ingedeeld naar: Prijs

3 middenduur

515

546

624

966

1.266

4 duur

201

254

264

270

273

12.199

11.843

11.524

11.429

11.339

minimum(plus)

3.664

3.055

1.760

1.614

1.612

standaard

6.128

5.824

6.723

6.663

6.565

standaard+sterren

1.788

2.322

2.348

2.348

2.348

153

180

223

283

295

Eindtotaal

Kwaliteit

nieuwbouw nieuwbouw+sterren Eindtotaal

466

462

470

521

519

12.199

11.843

11.524

11.429

11.339

Sterrenkwaliteit overig

9.945

9.059

8.706

8.560

8.472

sterren

2.254

2.784

2.818

2.869

2.867

12.199

11.843

11.524

11.429

11.339

10.294

9.931

9.584

9.460

9.376

1.905

1.912

1.940

1.969

1.963

12.199

11.843

11.524

11.429

11.339

Eindtotaal

Type Appartement Eengezinswoning Eindtotaal

71

Colofon Samenstelling en redactie

Waterweg Wonen Ontwerp en realisatie

PanArt creatie en communicatie Fotografie

PanArt creatie en communicatie Nanning Barendsz Drukwerk

Grafisch Compleet

Niets uit deze uitgave mag worden gebruikt zonder schriftelijke toestemming van Waterweg Wonen.

Duurzaam Duurzaamheid is één van onze ambities. Dit kunnen we alleen bereiken als we onze verantwoordelijkheden nemen daar waar het mogelijk is. Binnen de organisatie zijn wij volop bezig met duurzaam ondernemen. Deze gedachte willen wij ook doorvertalen in onze externe uitingen. Dit bedrijfsplan is een goed voorbeeld van een duurzame productie. Zo is het bedrijfsplan 2012-2015 volledig gedrukt op papiersoort Revive 100. Revive betekent herleven en is 100 procent gerecycled. Het papier is vervaardigd uit oud papier, karton en vezels. Er zijn dus geen bomen gekapt om dit bedrijfsplan te realiseren. Daarnaast is in het druk- en bindproces zoveel mogelijk rekening gehouden met de gestelde normen. De gebruikte drukinkten zijn op basis van plantaardige oliën en hierdoor minder belastend voor het milieu. De drukker heeft het FSC- en het PEFC-certificaat. Zelfs de vervaardiging van de drukplaten gebeurt geheel zonder chemische materialen.

Stichting Waterweg Wonen Bezoekadres Burgemeester Van Lierplein 51 Vlaardingen, Postadres Postbus 3, 3130 AA Vlaardingen Tel (010) 248 88 88, Fax (010) 248 84 77 E-mail [email protected], Internet www.waterwegwonen.nl

Inschrijving Kamer van Koophandel Rotterdam 41133736 Datum vaststelling statuten 28 december 1998 Waterweg Wonen is lid van KWH (Kwaliteitszorg Woningcorporaties Huursector)