Woon Amsterdam 2008
Pagina 48: Zandhoek / Zoutkeetsgracht Pagina 50: Leidesplein
Nieuwmarkt
Pagina 54: Haarlemmerweg / Westergasfabriek Pagina 56: Nassauplein
Van Limburg Stirumplein
Pagina 60: Vondelstraat Pagina 62: Kinkerstaat / Bilderdijkkade
Nassaukade
Pagina 66: KNSM-laan Pagina 68: Mattenbiesstraat
Brazilieplein
Pagina 72: Bos en Lommerplein Pagina 74: Hoofdweg
Bos en Lommerweg
Pagina 78: Kinkerstraat / Postjesweg Pagina 80: Jan van Galenstraat
Mercatorplein
Pagina 84: Buikslotermeerplein Pagina 86: Durgerdammerdijk
IJplein
De maat van de straat Amsterdam maakte grote indruk op de Zweed Bengt Ferrer, die in 1759 Nederland bezocht. Niet alleen door de mooie huizen, de grachten met hun bomenrijen, maar vooral door de ‘breedte, effenheid en bijzondere zindelijkheid van zijn straten. De straten zijn in het midden geplaveid met gelijkvormige en gladde stenen, maar aan de kant van de huizen en van de grachten, waar de voetgangers lopen, met hollandse klinkers, die op hun kant zijn gezet’. De breedte van de straten viel meer buitenlanders op: ‘De straten zijn ruim, de grachten zeer breed’ schreef in 1681 de Fransman Regnard; zijn landgenote Madame de Villedieu was veertien jaar tevoren, toen zij Amsterdam bezocht, al hetzelfde opgevallen. “Die Straszen sind sehr breit, daher ist das Gewühl hier nicht so unangenehm wie es sonst wohl in groszen Handelstadten zu seyn pflegt’’ schreef de jonge Arthur Schopenhauer op 11 mei 1803 in zijn dagboek. Het beeld dat hij van de stad schetst lijkt wel wat geflatteerd, maar een ervaring is nu eenmaal geen wiskundesom, zij blijft subjectief. Deze subjectiviteit krijgt objectieve trekken wanneer wij in dagboeken van andere reizigers die Amsterdam aandoen, dezelfde opmerkingen lezen: steeds weer enkele woorden gewijd aan de Amsterdamse straten, hun breedte en, altijd terugkerende verbazing, hun zuiverheid. W. Sutherland
4
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Colofon / Inhoudsopgave
Woon Amsterdam 2008 is een uitgave van: Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Bijlmerplein 395 Postbus 23475 1100 DZ Amsterdam Telefoon 020 - 652 45 24 Website: www.dienstbelastingen.amsterdam.nl Makelaarsvereniging Amsterdam Frans van Mierisstraat 59 1071 RL Amsterdam Telefoon 020 - 673 33 22 Website: www.mva.nl Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 Postbus 9959 1006 AR Amsterdam Telefoon: 020 346 03 60 Website: www.afwc.nl Email:
[email protected]
Met bijdragen van Sandra van der Zee, Pappie & Van der Zee makelaars Rob van de Steege, ERA Van de Steege Kees Kemp, Broersma Makelaardij Peter van Vliet, EBR Makelaars & Taxateurs Jean Paul C. Schrijver, Makelaarsgroep AMEO Jip Oudes, Dokter Makelaardij Rob Wijnen, Rob Wijnen Makelaardij Hans Moerland, Moerland Makelaardij Conny Hulsman, Omnia Makelaars Anton van Klooster, Hallie & Van Klooster Makelaardij Iddo en Thorwald Brouwer, Thorwald Brouwer Makelaars Niels van Meekeren, ERA Van de Steege projektmakelaars Paul Gaikhorst, Gaikhorst Makelaars & Taxateurs Ing. Ramon Brouwer, Nieuw West Makelaardij Jeroen van der Veer, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Peter Jansen, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam Jan Muizelaar, Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Sander Sijm, Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Erik Beurskens, Momentum Technologies Dree Op ’t Veld, Momentum Technologies Paulien van der Hoef, Momentum Technologies Tekst- en beeldredactie Betty den Exter Blokland, Sander Sijm, Nicolette Schut (Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam) Ontwerp & lay-out De C (Ris van Overeem & Jessica Heller) Beeld Reinier Gerritsen (fotospreads) Cyclomedia (panoramafoto’s) Rovorm: Hans Brons, Paul Deelman (luchtfoto’s)
5 7
Voorwoord
10
Inleiding stad Amsterdam
12
Woningareaal
15
De prijs- en waardeontwikkeling
17
Ontwikkeling WOZ-waarde per buurtcombinatie
18
Marktontwikkeling koopwoningen
23
Nieuwbouw
25
Betaalbaarheid
31
Verkoop door woningcorporaties
39
NVM-Woningvoorraadmeter
46
Conclusie
47
Rapportage stadsdelen
48
Centrum
54
Westerpark
60
Oud-West
66
Zeeburg
72
Bos en Lommer
78
De Baarsjes
84
Amsterdam-Noord
90
Geuzenveld / Slotermeer
96
Osdorp
102
Slotervaart
108
Zuidoost
114
Oost / Watergraafsmeer
120
Amsterdam Oud-Zuid
126
Zuideramstel
132
Bijlage: Buurtcombinaties
6
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Voorwoord
Voorwoord
7
Als voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) ben ik erg blij met deze 3e uitgave van de woningmarktrapportage Amsterdam. De samenwerking met de Dienst Belastingen van de Gemeente Amsterdam (DGBA) is voor deze 3e uitgave uitgebreid met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Hiermee is een echt totaalbeeld van de Amsterdamse woningmarkt gerealiseerd. Aan u als lezer de taak uw eigen conclusie over de woningmarkt in zijn geheel te trekken. De MVA, opgericht in 1877, telt vandaag de dag 470 makelaars verbonden aan 310 kantoren in de regio groot - Amsterdam, lopende van Waterland tot Uithoorn en van Diemen tot aan Aalsmeer. Met jaarlijks steeds meer woningtransacties heeft de MVA haar positie en haar deskundigheid in de markt meer dan bewezen. Deze rapportage richt zich echter zuiver op de stad Amsterdam. Het werkgebied van de MVA is beduidend ruimer en daar waar de MVA vorig jaar in Het Parool meldde dat in 2007 wederom meer woningen (9.701) dan ooit waren verkocht, zult u in dit rapport merken dat in de stad 8.387 woningen in 2007 zijn verkocht en dat de directe regio rondom Amsterdam (Diemen, Ouder-Amstel, Amstelveen en Abcoude) 1.314 verkochte woningen voor zijn rekening neemt. De cijfers van 2008 in deze rapportage zijn tot en met het 3e kwartaal opgenomen. De woningmarkt blijft traditioneel in het komende 4de kwartaal het sterkst. De voorspelling voor het totaal aantal transacties in Amsterdam voor het gehele jaar 2008 hangt sterk af van de huidige financiële situatie in de wereld en het vertrouwen van de consument in de woningmarkt. Bij een gelijk blijvende vraagzijde en het huidige lage aanbod zal de markt normaal moeten blijven doorlopen. Mijn verwachting is dat het niveau van 2007 zeker niet meer zal worden gehaald. De meeste makelaars hebben hun klanten geadviseerd eerst te verkopen en daarna pas een nieuw huis aan te kopen. Met een totaal, binnen het werkgebied van de MVA, van 2.256 verkooptransacties, 1.546 voor de stad en 710 voor de regio, in het 3e kwartaal zullen veel particulieren opzoek gaan naar een nieuw onderkomen. Verkopen in de afgelopen jaren hebben een stijgende lijn laten zien en tonen een duidelijke behoefte van de markt voor een eigen koopwoning aan. Reden van zorg blijft de kleine voorraad koopwoningen. Het aantal te koop staande woningen (1.816) ligt dicht in de buurt van het niveau van het gemiddeld aantal verkochte woningen in een kwartaal (1.315). Op basis van deze cijfers moeten wij bijna 3,5 tot 4 keer de voorraad verkopen om aan de blijvende vraagzijde te voldoen. Eigen woningbezit blijft historisch laag en een alternatief in de huursector is voor een gemiddelde Amsterdammer niet eenvoudig te vinden. Voor een gezonde woningmarkt ligt het aantal koopwoningen structureel te laag. Traditioneel spelen verkopende makelaars een belangrijke rol op de woningmarkt. Ik blijf benadrukken dat in 36% van de transacties er gebruik wordt gemaakt van een eigen aankopend MVA-makelaar. Door de transparantie op Internet heeft iedereen toegang tot deze markt. Evenwicht in vraag en aanbod, evenwicht in de deskundigheid van de markt tussen verkoper en koper bij het onderhandelen over de prijs en de transparantie van de totale woningmarkt zijn belangrijke voorwaarden voor een goede ontwikkeling van de markt. Tot op heden is er nog geen evenwicht tussen vraag en aanbod, graag werken wij er als MVA aan mee om dat doel te bereiken. Deze rapportage zal wederom bijdragen aan een beter inzicht voor alle direct betrokkenen in deze markt. Ik wens u veel leesplezier
Makelaarsvereniging Amsterdam
Pieter Joep van den Brink Voorzitter MVA
8
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Voorwoord
Voorwoord Het is alweer de derde maal op rij dat ik een voorwoord mag schrijven voor ons woningmarktrapport WOON Amsterdam. Dat doe ik ieder jaar weer met veel plezier. Ik ben erg verheugd dat wij als Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam in goede samenwerking met de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) ieder jaar opnieuw dit kwalitatief hoogwaardige rapport kunnen uitgeven. Sinds het uitbrengen van het eerste rapport is WOON Amsterdam al uitgegroeid tot een zeer gewild naslagwerk voor de lokale overheid, makelaars en projectontwikkelaars en andere geïnteresseerden in de Amsterdamse particuliere koopwoningenmarkt. De inbreng van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties maakt het rapport nog completer in deze 3e editie. De particuliere koopwoningenmarkt is bleef in de periode 2007-2008 hectisch. En dat ondanks alle pogingen van de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse woningcorporaties en overige marktpartijen om zoveel mogelijk woningen te bouwen en te verkopen. Dat de WOZ-waarden in het kielzog van deze prijzenstijging meestijgen is logisch. Wij constateren tussen 1 januari 2007 en 1 januari 2008 een waardestijging van het WOZ-areaal van iets meer dan 11%. Een flinke stijging dus. Dit wordt ook door de MVA onderschreven. Wat betekenen de uitkomsten van deze nieuwe waarderingsronde naar de waardepeildatum 1 januari 2008 voor de OZB tarieven? Evenals voorgaande jaren zal de waardeontwikkeling van het bestaande WOZ-areaal niet leiden tot een toename van de totale OZB opbrengsten, omdat de waardestijging volgens de gebruikelijke gedragslijn volledig zal worden gecompenseerd door een daling van de tarieven. Voor de individuele belastingplichtige kan er echter wel sprake zijn van een verhoging of verlaging van de te betalen OZB als gevolg van de in dit rapport beschreven waarde ontwikkeling per soort object en stadsdeel. De WOZ-waarde is essentieel voor de belastingheffing door gemeenten, waterschappen en het Rijk. Daarom staan zowel volledigheid en kwaliteit van de registratie als de uitvoering van de werkprocessen onder toezicht van de landelijke toezichthouder, de Waarderingskamer. Uit een gezamenlijk onderzoek van de TU Delft, het Kadaster, het CBS en de Waarderingskamer blijkt dat de WOZ-waarden goed aansluiten bij de marktprijzen rond de waardepeildatum en dat de aansluiting steeds nauwkeuriger wordt. De kwaliteit van de woningtaxaties is dus goed en betrouwbaar. Ook de vereniging Eigen Huis tipt eigen huizenbezitters dat de WOZ-waarde in sommige gevallen voordeel kan opleveren. Al met al, er is vertrouwen in de WOZ-waarde en dat maakt ons dubbel trots. Ik wens u veel leesplezier.
Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam
Peter W. Foss Sectorhoofd Gegevensbeheer, Waardebepaling en Heffing
9
Al meer dan tien jaar bestaan er afspraken tussen de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties over de verkoop van sociale huurwoningen. Met de verkoop van zo’n 2.000 sociale huurwoningen op jaarbasis zijn de corporaties een belangrijke speler geworden op de markt van koopwoningen. Daarnaast zijn woningcorporaties onder andere actief in stedelijke vernieuwing, nieuwbouw en gebiedsontwikkeling. Een belangrijk deel van de koopwoningen in de nieuwbouw wordt gebouwd door de corporaties, al dan niet in samenwerking met andere marktpartijen. Corporaties dragen zodoende op verschillende manieren bij aan de groei van het eigenwoningbezit in de stad. Tegelijkertijd zijn er afspraken gemaakt tussen gemeente en corporaties over het aanbod aan huurwoningen voor de lagere inkomensgroepen. Wij zijn verheugd om in 2008 als Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties aan te sluiten bij de samenwerking tussen de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam en de Makelaarsvereniging Amsterdam. Deze samenwerking stelt ons in staat gezamenlijk een volledig beeld te schetsen van de koopwoningenmarkt in Amsterdam. Voor het eerst bevat deze rapportage een hoofdstuk over de verkoop van sociale huurwoningen. De gemiddelde verkoopprijs lag in de eerste helft van 2008 op 168.000 euro, aanzienlijk onder het gemiddelde van bestaande koopwoningen. De verkoop van corporatiewoningen zorgt voor een nieuw segment op de Amsterdamse woningmarkt, dat relatief aantrekkelijk is geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. In de eerste helft van 2008 was 89 procent van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de middeninkomens. Voor jongeren en starters kan het kopen van een sociale huurwoning een aantrekkelijke optie zijn. Het aandeel jongeren ligt bij de kopers van verkochte sociale huurwoningen zelfs hoger dan bij de huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen. Wij hopen als Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties met onze bijdrage aan deze rapportage het inzicht in de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt te vergroten. Ook in de komende jaren zetten wij onze samenwerking met de Dienst Belastingen en de Makelaarsvereniging Amsterdam graag voort.
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Hans van Harten Directeur
10
Woon Amsterdam 2007 Stadsdeel XXXXX
De Amsterdamse koopwoningmarkt is het
in de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt
onderwerp van veel discussie. De Amsterdamse
en de invloed daarvan op de WOZ-waarde, ook
koopwoningmarkt is zo complex dat de
wordt de verkoop van sociale huurwoningen
Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en de
belicht. Vanaf dit jaar heeft ook een nieuwe
Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam (DBGA)
deelnemer, de Amsterdamse Federatie van
jaarlijks via het rapport WOON Amsterdam de
Woningcorporaties, een bijdrage geleverd aan de
discussie graag willen verhelderen. In de 3e editie
inhoud van dit rapport. De onderwerpen die in dit
van dit rapport wordt niet alleen inzicht gegeven
rapport worden behandeld zijn het WOZ-areaal
11
woningen naar type, alsmede de ontwikkeling
van de Amsterdamse koopwoningmarkt.
van de WOZ-waarde per buurtcombinatie
Hiermee kunnen niet alleen makelaars en
zoals door de DBGA geanalyseerd, de
bestuurders hun voordeel doen maar ook
marktontwikkelingen van het eigen woningbezit
kopers kunnen profiteren van onafhankelijke
zoals de MVA die signaleert, de mening van
marktinformatie. Een service die de
vooraanstaande makelaars die in de stad actief
Makelaarsvereniging Amsterdam, de Dienst
zijn en de nieuwbouwprojecten die worden
Belastingen en de Amsterdamse Federatie
gerealiseerd. De optelsom geeft een goed beeld
van Woningcorporaties graag leveren.
12
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Het Woningareaal
Het Woningareaal
Per 1 januari 2008 telt Amsterdam volgens de WOZ-administratie 385.600 woningen.1 Een stijging van 2.600 woningen, afgerond 1%, ten opzichte van 1 januari 2007. Het aantal stapelwoningen en eengezinswoningen bedragen respectievelijk 339.100 en 46.500 woningen. Beide namen toe met 1%.
Woningareaal en woningvoorraad Het woningareaal volgens de wet WOZ verschilt van de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister Amsterdam, O+S en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Volgens het vastgoedregister telt de Amsterdamse woningvoorraad op 1 januari 2008 384.323 woningen; volgens de wet WOZ bedraagt het Amsterdamse woningareaal 385.600 woningen.
Woningvoorraad naar stadsdeel
De Dienst Belastingen dient objecten te registreren volgens het voorschrift in artikel 16 van de Wet
Stadsdeel Centrum telt de meeste woningen. Het woningareaal is het meest toegenomen in stadsdeel Zuidoost. Het woningareaal stijgt ook in stadsdeel Zeeburg. Een belangrijk verschil tussen Zuidoost en Zeeburg is dat de nieuwe woningen in Zeeburg voornamelijk worden gebouwd op nieuw land, op IJburg. In Zuidoost daarentegen is de groei van de woningvoorraad het resultaat van herstructurering. Vorig jaar nam het aantal woningen in Zuidoost met 1.600 af. Dit jaar zien we alleen een afname in Slotervaart. Ook hier lopen er verschillende herstructureringsprojecten. Volgend jaar zal het aantal woningen in Slotervaart waarschijnlijk weer groeien.
Waardering onroerende zaken (WOZ). Voor de Wet WOZ is het feitelijk gebruik bepalend voor de afbakening en of het object als woning of als nietwoning moet worden aangemerkt. Voor de woningvoorraad volgens het vastgoedregister Amsterdam is de woningwet bepalend. Door definitieverschillen is het woningareaal volgens de wet WOZ groter dan de woningvoorraad. De belangrijkste verschillen van de definities volgens de wet WOZ en het vastgoedregister Amsterdam zijn: ■ Voor de wet WOZ tellen bewoonde bedrijfsruimten mee als woning. Omdat deze ruimten meestal niet voldoen aan de eisen van de woningwet tellen ze niet mee voor de officiële woningvoorraad. ■ Voor de wet WOZ gelden twee of meer bij elkaar
1
horende onzelfstandige eenheden als één WOZ-object van het type woning. Deze eenheden voldoen meestal niet aan de eisen van de woningwet en tellen dus niet mee voor de officiële woningvoorraad. Voor de wet WOZ tellen ook bewoonde ruimtes mee die nog geen officieel adres hebben. De woningwet kan deze ruimtes pas identificeren als het adres door het stadsdeel is opgevoerd.
1)
De WOZ-administratie registreert woningen die voldoen aan artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken.
13 1 Woningvoorraad en aandeel eigen woningbezit Voorraad woningen 2
1-1-2006
1-1-2007
01-1-2008
Eigen woningbezit 1-1-’08
Centrum
47.800
48.300
48.500
27%
Westerpark
20.300
20.400
20.600
18%
Oud-West
19.100
19.200
19.200
23%
Zeeburg
20.600
22.300
23.000
27%
Bos en Lommer
14.600
14.600
14.600
16%
De Baarsjes
18.700
18.700
18.700
17%
Amsterdam-Noord
39.600
39.800
39.600
20%
Geuzenveld-Slotermeer
18.000
18.400
18.400
17%
Osdorp
20.300
20.800
20.800
28%
Slotervaart
19.100
19.100
19.000
26%
Zuidoost
36.000
35.700
36.400
22%
Oost-Watergraafsmeer
30.100
30.900
31.600
19%
Oud-Zuid
47.700
47.800
48.100
24%
Zuideramstel
26.900
27.000
27.000
22%
378.900
383.000
385.600
Amsterdam
Woningareaal naar type
Eigen woningbezit
De aandelen van enerzijds eengezinswoningen en anderzijds stapelwoningen in de voorraad zijn stabiel. De woningvoorraad bestaat voor 12% uit eengezinswoningen en voor 88% uit stapelwoningen. Net als in de vorige publicatie hebben etagewoningen het grootste aandeel in de stapelwoningen. De meeste eengezinswoningen zijn tussen- of eindwoningen.
Het eigen woningbezit in het woningareaal voor de Wet WOZ bedraagt per 1 januari 2008 22%. In de Amsterdamse Woningvoorraad telt O+S 26% eigen woningen. Op basis van het onderzoek Wonen in Amsterdam 2007 komen de Dienst Wonen gemeente Amsterdam en de woningcorporaties op een percentage eigen woningbezit van 27%. De DBGA merkt een WOZ-object aan als een eigen woning wanneer in de
2 3
administratie van de gemeente Amsterdam dezelfde persoon als eigenaar en gebruiker staat geregistreerd. Het kan echter voorkomen dat van een echtpaar met een koopwoning de ene partner als eigenaar en de andere partner als gebruiker staat geregistreerd. In dat geval wordt de woning niet in het eigenwoningbezit meegeteld. Andere categorieën die niet worden meegeteld bij het eigenwoningbezit zijn: ■ woningen die eigendom zijn van een onderneming, stichting of vereniging die op naam van de bewoner staat ■ woningen in een niet-gesplitst pand die in het bezit zijn van meerdere eigenaren die gezamenlijk de hypotheek betalen In het woningareaal volgens de wet WOZ wordt dus een aantal woningen niet als eigenwoningbezit geteld die dat volgens de interpretatie
2)
Woningareaal per stadsdeel en aandeel eigen woningbezit afgerond op 100 (exclusief Westpoort)
van de bewoners zelf wel zouden zijn.
14
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Het Woningareaal
2 Eengezinswoningen per 1 januari 2008 1% kwadrantwoning 2% bungalow 1% houten gevel
drive-in woning
3%
vrijstaande
3%
twee-onder-één-kap
3%
tussen/eindwoning 87%
3 Stapelwoningen per 1 januari 2008 2% 19 eeuws herenhuis 41% Etage
Pakhuis
1%
16e-18e eeuw
4%
Portiekflat 23%
8% Galerijflat
19e eeuws arbeiderswoning 19%
2% Torenflat >1915 > 6 wnlg
4 Ontwikkeling prijsindex per m2 GBO perioden 4e kwartaal 2004
prijsindex per m2 GBO, 4e kwartaal 2004 is 100 100
1e kwartaal 2005
99
2e kwartaal 2005
101
3e kwartaal 2005
105
4e kwartaal 2005
105
1e kwartaal 2006
105
2e kwartaal 2006
111
3e kwartaal 2006
111
4e kwartaal 2006
115
1e kwartaal 2007
116
2e kwartaal 2007
123
3e kwartaal 2007
126
4e kwartaal 2007
131
1e kwartaal 2008
132
2e kwartaal 2008
138
15 De prijs- en waardeontwikkeling
De MVA-prijsindex per m2 GBO3 steeg in 2007 harder dan de WOZ-waarde, respectievelijk 13,9% tegen 11,3%. De WOZ-waarde van stapelwoningen steeg het sterkst, met 11,9%. Die van eengezinswoningen liet een stijging zien van 8,4%. In de jaren 2005 tot en met 2006 steeg de gemiddelde WOZ-waarde van woningen met 14,5%.4
De ontwikkeling van de MVA-prijsindex per kwartaal laat zien dat de stijging vooral in het begin van 2007 plaatsvond. Begin 2008 kwam de prijsindex nauwelijks meer van zijn plaats.
4
De mediane prijs en waarde De mediane transactieprijs ligt bij alle typen boven de WOZ-waarde. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat de mediane transactieprijs over heel 2007 wordt gemeten terwijl de mediane WOZ-waarde per 1 januari 2007 wordt bepaald. De prijsstijging in de eerste helft van 2007 zorgt zo voor aanzienlijke verschillen tussen de transactieprijzen en de WOZ-waarden. De prijsstijging zal volgend jaar wel tot uiting komen in de WOZ-waarden. Voor het vaststellen van de WOZ-waarden per 1 januari 2009 wordt namelijk het prijspeil 1 januari 2008 gebruikt. Ruim 2% van de voorraad woningen is vorig jaar verkocht via een NVM-makelaar. Dit lijkt weinig maar een groot deel van de woningvoorraad is dan ook geen koopwoning. Eengezinswoningen zijn iets vaker verkocht dan stapelwoningen. Met name vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen wisselden relatief vaak van eigenaar. Stapelwoningen na 1945 worden daarentegen minder vaak verkocht. Dat komt omdat dat relatief vaker sociale huurwoningen zijn.
5
3)
Voor de mediane vierkante meterprijs (GBO = gebruikersoppervlak)
4)
De WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van artikel 17 van de wet WOZ
16
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 De prijs- en waardeontwikkeling
5 Mediane WOZ-waarde en mediane transactieprijs in 2007 Type woning
Stapelwoningen <1945 Stapelwoningen 1945-1970 Stapelwoningen >1970 Vrijstaand Twee onder één kap Rijtjeshuis
Aantal
Aantal
Aantal verkopen
Mediane
Mediane
Mediane
woningen
verkopen
corporatie-
transactieprijs
WOZ waarde
WOZ waarde
1-1-2008
in 2007
woningen 2007
2007
prijspeil 2007
corporatiewoningen
170.800
4.208
771
c 252.762
c 211.000
c 172.000
59.600
1.055
355
c 156.056
c 144.500
c 140.000
108.700
2.016
835
c 220.100
c 192.000
c 174.500
2.200
76
c 582.800
c 480.500
c 421.850
c 373.500
c 306.831
c 240.000
1.600
54
42.700
978
210
c 179.000
17 Ontwikkeling WOZ-waarde per buurtcombinatie
De kaart WOZ-waardeontwikkeling per buurtcombinatie tussen 2007-2008 laat een soortgelijke trend zien als tussen 2005-2007. De woningen in de buurtcombinaties die ingeklemd liggen tussen het historische centrum en de Zuidas hebben de hoogste waardestijging. De gemiddelde waardestijging van woningen is in de stadsdelen OudWest en Oud-Zuid het hoogst, meer dan 16%.
De woningen die in stadsdeel Osdorp en stadsdeel Slotervaart liggen stijgen het minst hard, de gemiddelde waardestijging is minder dan 6%. Hetzelfde geldt voor woningen die in het westelijk deel van stadsdeel Noord en in het oostelijk deel van stadsdeel Zuidoost liggen. Hier ligt de waardestijging eveneens onder de 6%. Toch, een flinke waardestijging in slechts één jaar tijd.
6
6 Waardeontwikkeling woningen per buurtcombinatie
66
67 65
10
70
69 73
71
12
11 13 15
37
76 79
78
39 77
38 46 10
42 86 85 82
43
84
00
03 22
45 87
33
02
47
81
04
09
50 24 25
49
31 29
28 27 26 51
40 59
34
08
07
44
88
62
01
06
19
21
64 72
17
20
61
05
14
16
41
98 83
59
34
75
68
63
52
74
32 35
38 56 51
55 57
54 50
98
91
Stijging minderminder dan 6% Stijging dan 6%
94 93
Stijging Stijging tussentussen 6% en 9% 6% en 9%
98 96
Stijging Stijging tussentussen 9% en 12% 9% en 12% 92
Stijging tussen 12% en 16% Stijging tussen 12% en 16% Stijging meer dan 16% Stijging meer dan 16%
Zie bijlage Buurtcombinaties pagina 132
95 97
18
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Marktontwikkeling koopwoningen
Marktontwikkeling koopwoningen
Appartementen, bouwjaar voor 1945
Appartementen, bouwjaar 1945 - 1970
Korte looptijd, klein verschil tussen vraag- en verkoopprijs, weinig aanbod, maar een geringe prijsstijging in 2008.
Dalende looptijd, klein verschil tussen vraag- en verkoopprijs, dalend aanbod en een aanzienlijke prijsstijging in 2008.
Met 2716 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2008 domineert dit woningtype de markt in Amsterdam. De stijging van de prijs per m2 van appartementen met een bouwjaar voor 1945 is in de eerste drie kwartalen van 2008 gelijk aan 2.9%. Duidelijk minder dan de prijsstijgingen in 2006 en 2007 van respectievelijk 11.3% en 14.8%. De grenzen van de betaalbaarheid lijken bereikt te zijn. Verder is het opvallend dat het aantal te koop staande woningen verder is gedaald. Ten opzichte van 2007 is het aantal te koop staande woningen met 19.7% gedaald. Vergeleken met 2005 is het aanbod zelfs gehalveerd. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs blijft met 0,9% heel klein en de looptijd kort, de markt voor dit type blijft al met al krap.
Met 590 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2008 heeft dit woningtype een bescheiden aandeel in de markt. De prijs per m2 stijgt in de eerste drie kwartalen van 2008 met 7.1%. De prijsstijging in 2007 van 7.6% wordt daarmee benaderd. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2007 in 2008 met 36.9% gedaald. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 2.0% in 2007 naar 2.2% in 2008 iets toegenomen. De looptijd is verder afgenomen tot 39 dagen. De markt voor dit type wordt geleidelijk aan krapper.
Appartementen, bouwjaar na 1970 Dalende looptijd, klein verschil tussen vraag- en verkoopprijs, beperkt aanbod en een stevige prijsstijging in 2008. Met 1297 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2008 heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. De prijs per m2 stijgt in de eerste drie kwartalen van 2008 met 9.3%. De prijsstijging in 2007 van 7.9% wordt daarmee overtroffen. Ten opzichte van 2007 is het aantal te koop staande woningen in 2008 met 17.6% gedaald. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is gelijk gebleven, maar klein. De looptijd is verder afgenomen tot 36 dagen. De markt voor dit type wordt steeds krapper.
Eengezinswoningen Beperkte looptijd, klein verschil tussen vraag- en verkoopprijs, weinig aanbod en een gelijkblijvende prijs in 2008. Met 569 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2008 heeft dit woningtype een bescheiden aandeel in de markt. De prijs per m2 stijgt in de eerste drie kwartalen van 2008 met 0.7%. Duidelijk minder dan de prijsstijgingen in 2007 van 7.1%. De grenzen van de betaalbaarheid lijken te zijn bereikt. Het aantal te koop staande woningen is van 361 in 2007 naar 340 in 2008 licht afgenomen. De looptijd is constant gebleven. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is licht toegenomen. De markt voor dit type is onverminderd krap.
19
Twee onder een kapwoningen
Dynamiek neemt iets af
Langere looptijd, gemiddeld verschil tussen vraag- en verkoopprijs, zeer weinig aanbod en een gelijkblijvende prijs in 2008.
Kwamen er gedurende het eerste kwartaal van 2004 op elke 100 bij het begin van dat kwartaal al te koop staande woningen, niet meer dan 63 woningen extra te koop bij, dit cijfer bereikte in het 4e kwartaal van 2007 een piek met 180 woningen. Er komen in dat kwartaal dus 1,8 keer zoveel woningen te koop bij als er bij het begin van het kwartaal te koop stonden. In datzelfde kwartaal komt de verkoopquote uit op 42%. Dit betekent dat van alle in dat kwartaal te koop staande woningen 42% nog binnen dat kwartaal verkocht werd. Dit is het beeld van een zeer dynamische markt. In de periode daarna neemt de dynamiek af. Instroom- en verkoopquote dalen, maar zijn vergeleken met de Nederlandse cijfers beide nog altijd hoog.
Met 53 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2008 heeft dit woningtype een miniem aandeel in de markt. De prijs per m2 stijgt in de eerste drie kwartalen van 2008 met 0.5% nauwelijks. Duidelijk minder dan de prijsstijgingen in 2007 van 9.7%. De grenzen van de betaalbaarheid lijken te zijn bereikt. Opvallend is, dat de mediane vraagprijs in 2008 ten opzichte van 2007 met 13.8% is gedaald. Verder is het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs van 2.7% in 2007 naar 3.2% in 2008 licht gestegen. De looptijd is van 39 dagen in 2007 sterk gestegen naar 61 dagen in 2008. Het lijkt erop dat de markt de top heeft bereikt en zich corrigeert.
Vrijstaande woningen Lange looptijd, behoorlijk verschil tussen vraag- en verkoopprijs, zeer weinig aanbod en een aanzienlijke prijsdaling in 2008. Met 35 verkopen in de eerste 3 kwartalen van 2008 heeft dit woningtype een bijna te verwaarlozen aandeel in de markt. De prijs per m2 daalt in de eerste drie kwartalen van 2008 met -8.8%. Gezien de prijsstijgingen in 2007 met 11.4% lijken de grenzen van de betaalbaarheid te zijn gepasseerd. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs van 3.7% in 2007 naar 4.3% in 2008 gestegen. De looptijd is van 59 dagen in 2007 sterk gestegen naar 93 dagen in 2008. Het lijkt erop dat de markt de top heeft bereikt en zich corrigeert.
7 8 9 10 11
Grens betaalbaarheid bereikt in een krappere markt Te oordelen naar de verkoopquote zijn eind 2007 de grenzen van de betaalbaarheid in Amsterdam bereikt. Vanaf het 4e kwartaal daalt de verkoopquote. De prijs voor de gemiddelde verkochte woning stijgt voor Amsterdamse begrippen nog maar weinig terwijl de markt krapper wordt. Het aantal te koop staande woningen neemt af, net als de looptijd, terwijl het verschil tussen vraag- en verkoopprijs klein blijft. De enige indicator die wijst op een licht ontspannen van de markt is het percentage verkopen met een prijs boven de vraagprijs. In de loop van 2008 daalt dit naar circa 20%.
12 13 14
20
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Marktontwikkeling koopwoningen
7 Mediane transactieprijzen 2006 t/m 3e kwartaal 2008 Mediane transactieprijs
Aantal
Mediane
gedurende het jaar
verkocht
transactieprijs verkocht
transactieprijs verkocht
2006
2006
2007
Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970
Aantal 2007
Mediane
Aantal (1-3kw) ‘08
Mediane transactieprijs 2008
4.031
e 226.635
4.208
e 252.762
2.716
e 270.198
870
e 148.575
1.055
e 156.056
590
e 164.950 e 231.000
1.981
e 210.000
2.016
e 220.100
1.297
Vrijstaand
58
e 556.960
76
e 582.800
35
e 671.556
Twee onder één kap
63
e 411.667
54
e 421.850
53
e 438.705
938
e 291.285
978
e 306.831
569
e 312.034
Woningtype
2005
2006
2007
2008
Appartement < 1945
5,6%
11,3%
14,8%
2,9%
Appartement 1945 - 1970
2,1%
5,7%
7,6%
7,1%
Appartement > 1970
4,0%
-1,4%
7,9%
9,3%
Eengezinswoning
8 Prijsstijging per m2
Vrijstaand
22,0%
2,1%
11,4%
-8,8%
Twee onder één kap
9,7%
4,0%
9,7%
0,5%
Eengezinswoning
1,2%
6,7%
7,1%
0,7%
9 Vraagprijzen 2006 t/m 3e kwartaal 2008 Aantal in aanbod
Aantal
Mediane
Aantal
Mediane
Aantal
Mediane
1 januari van periode
in aanbod
vraagprijs
in aanbod
vraagprijs
in aanbod
vraagprijs
01-01-’06
01-01-’06
01-01-’07
01-01-’07
01-01-’08
01-01-’08
Appartement < 1945
1.107
e 254.278
765
e 256.056
614
e 305.900
Appartement 1945 - 1970
380
e 159.101
358
e 164.250
226
e 174.101
Appartement > 1970
833
e 218.389
694
e 200.550
572
e 221.351
62
e 697.000
58
e 792.500
39
e 864.944
34
e 442.025
26
e 488.025
25
e 420.833
392
e 281.726
361
e 279.711
340
e 297.885
Vrijstaand Twee onder één kap Eengezinswoning
21 10 Looptijden in dagen Woningtype Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
62
35
24
25
Appartement 1945 - 1970
75
65
44
39
Appartement > 1970
72
57
40
36
Vrijstaand
81
123
59
93
Twee onder één kap
94
64
39
61
Eengezinswoning
79
59
45
45
11 Mediane verschil vraag- en transactieprijs Woningtype
2005
2006
2007
2008
Appartement < 1945
3,2%
2,1%
0,0%
0,9%
Appartement 1945 - 1970
3,3%
2,9%
2,0%
2,2%
Appartement > 1970
3,2%
2,6%
1,7%
1,7%
Vrijstaand
4,9%
5,0%
3,7%
4,3%
Twee onder één kap
5,1%
3,8%
2,7%
3,2%
Eengezinswoning
3,6%
3,0%
2,4%
2,5%
200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
2008-k3
2008-k2
2008-k1
2007-k4
2007-k3
2007-k2
2007-k1
2006-k4
2006-k3
2006-k2
2006-k1
2005-k4
2005-k3
2005-k2
2005-k1
2004-k4
2004-k3
2004-k2
2004-k1
2003-k4
2003-k3
2003-k2
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2008-k3
2008-k2
2008-k1
2007-k4
2007-k3
2007-k2
2007-k1
2006-k4
2006-k3
2006-k2
2006-k1
2005-k4
2005-k3
2005-k2
2005-k1
2004-k4
2004-k3
2004-k2
2004-k1
2003-k4
2003-k3
2003-k2
2003-k1
2008-7
2008-1
2007-7
2007-1
2006-7
2006-1
2005-7
2005-1
2004-7
2004-1
2003-7
2003-1
2002-7
2002-1
2001-7
2001-1
2000-7
2000-1
1999-7
1999-1
1998-7
1998-1
1997-7
1997-1
1996-7
1996-1
1995-7
1995-1
0%
2003-k1
22 DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Marktontwikkeling koopwoningen
12 Verkoopprijs boven vraagprijs 35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
13 Verkoopquote alle woningen Amsterdam 2003-k1 t/m 2008-k3 Totaal Totaal
Nieuw in aanbod Nieuw in aanbod Was al in aanbod Was al in aanbod Nederland (totaal) Nederland (totaal)
14 Instroomquote alle woningen Amsterdam 2003-k1 t/m 2008-k3
Instroomquote Instroomquote Nederland (totaal) Nederland (totaal)
23 Nieuwbouw
De Amsterdamse woningvoorraad verandert voortdurend. Er komen woningen bij door nieuwbouw en toevoegingen en er worden woningen aan de voorraad onttrokken door onder andere sloop. Nieuwbouw is de belangrijkste factor voor de ontwikkeling van de woningvoorraad. Daarnaast is sprake van samenvoeging, splitsing en verkoop van huurwoningen door corporaties en particulieren. De ontwikkelingen op het gebied van het wonen en de woningvoorraad gaan overigens langzaam. Zo wordt jaarlijks één procent aan de woningvoorraad toegevoegd en maximaal één procent aan huurwoningen verkocht. Maar toch, ontwikkelingen die soms klein lijken kunnen – als ze aanhouden – tot grote veranderingen leiden. Zo is bijvoorbeeld – met name als gevolg van de verkoop van huurwoningen door woningbouwcorporaties - het eigenwoningbezit in Amsterdam de afgelopen jaren gegroeid van 11% in 1995 tot 27% in 2007. In deze bijdrage gaan we eerst in op de woningproductie in 2007 en vervolgens op het aanbod en de afzet van nieuwbouw koopwoningen in dat jaar.
Aanbod 2007 We omschreven de nieuwbouwproductie als het aantal woningen dat in een jaar in aanbouw wordt genomen. Dat is dus niet hetzelfde als het aantal woningen dat in een bepaald jaar daadwerkelijk op de markt komt. Koopwoningen worden voor de start bouw in de verkoop genomen; in veel gevallen beïnvloedt de mate van verkoop zelfs de start bouw. Huurwoningen worden omstreeks het moment van opleveren op de markt aangeboden. Het moment waarop woningen op de markt komen verschilt dus voor koop- en huurwoningen. Het aanbod in 2007 bestaat uit in dat jaar in verkoop genomen koopwoningen en opgeleverde markthuurwoningen. Bij het marktaanbod wordt ook nog het zogenaamde ‘restaanbod’ opgeteld. De (koop) woningen die in het voorafgaande jaar nog niet werden verkocht. In de afzetanalyse die jaarlijks wordt geschreven wordt bijgehouden hoeveel nieuwbouwwoningen (koop en duurdere huur) op de markt komen. Inclusief restaanbod kwamen er in 2006 totaal 5.600 woningen op de markt. Maar in 2007 volgde een terugval. Zelfs bij een hoger restaanbod dan in 2006 bleef de teller staan bij een aanbod van 3.430 woningen.
Woningbouwproductie 2007 Onder nieuwbouwproductie worden alle nieuwbouwwoningen verstaan die in een bepaald jaar in aanbouw worden genomen. Het gaat om de totale productie, dus sociale huur, markthuur en koop. Op dit totaal wil de gemeente zich laten afrekenen. In 2006 werden 6.494 woningen in aanbouw genomen. Hiermee leek de woningproductie uit het dal van de voorgaande jaren geklauterd. Maar in 2007 volgde weer een terugval in de productie naar 4.386 woningen in aanbouw. Voor de productie in de komende jaren zal de ontwikkeling van grotere locaties als IJburg, Zuidoost, in Nieuw West en op de Zuidas belangrijk zijn. Ook locaties in Noord (Overhoeks en Elzenhagen) worden bepalend.
Grotere locaties In 2007 zijn dus ruim 2.000 woningen minder op de markt gekomen dan in 2006. De daling werd voornamelijk veroorzaakt door minder aanbod in Zeeburg (IJburg) en Zuidoost dan het jaar daarvoor. Zo werden er bijvoorbeeld in 2006 in Zeeburg nog 1.235 woningen aangeboden, in 2007 liep dit terug tot 415 nieuwbouw koopwoningen (voornamelijk IJburg). Toch vonden op deze locaties (inclusief in Nieuw West) nog de meeste opleveringen plaats. Het grootste deel van het aanbod van 2007 bestond uit koopwoningen (83%). Ruim eenderde daarvan bestond uit eengezinswoningen. De rest bestond uit markthuurwoningen.
24
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Nieuwbouw
Afzet en prijsontwikkeling
Vooruitblik
Niet alleen de goedkoopste woningen gingen vlot van de hand, maar ook de woningen in het middeldure en dure segment. Uiteraard werden de afzetpercentages (verhouding aangeboden versus verkocht) beïnvloed door het beperktere aanbod in 2007. Het afzetpercentage bedroeg in 2006 78% en in 2007 82%. Het afzetpercentage was met 87% in 2007 op IJburg het hoogst. De verkoop van appartementen verliep in 2007 niet slechter dan van de eengezinswoningen. Het beeld rond de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen in de nieuwbouw wisselde uiteraard naar (situering in het) stadsdeel. Maar de conclusie is dat er over de hele lijn binnen de Ring sprake was van forse prijsstijgingen.
De cijfers over het eerste halfjaar van 2008 duiden erop dat de lat voor dit jaar met 5.000 in aanbouw te nemen woningen waarschijnlijk te hoog ligt. Realistischer lijkt een aantal rond 4.000. Niet alle maatregelen tot stimulering van de woningproductie zijn al (volledig) geïmplementeerd. Ook zijn de komende tijd nieuwe risico’s te verwachten. Bijvoorbeeld een dalend consumentenvertrouwen en een stijgende hypotheekrente. Het gemeentebestuur heeft als doelstelling in de collegeperiode 2007 - 2010 minimaal 20.000 woningen in aanbouw te nemen. Gelet op de noodzaak tot sloop is dit voor een deel vervangingsproductie. En om de opgave waar te maken zullen gemeente en betrokken partijen veel energie moeten investeren in procesbeheersing, met name waar het de grotere projecten betreft. De Amsterdamse woningvoorraad kan dan (bescheiden) doorgroeien terwijl de verschuiving van goedkope huur naar koop in de bestaande voorraad gestaag zal doorgaan.
Daarbuiten zien we een gematigder beeld. Soms zijn de prijsontwikkelingen verrassend. Neem bijvoorbeeld Overhoeks, de grootste nieuwbouwlocatie in Amsterdam Noord. We zien hier vraagprijzen die oplopen tot e 525.000 voor appartementen en e 700.000 euro voor eengezinswoningen. Kopers zagen de mediane vierkante meterprijs voor appartementen in Amsterdam-Noord stijgen tot e 3.475 en voor eengezinswoningen tot e 2.875. Dit zijn prijzen in de nieuwbouw die een stuk hoger liggen dan te doen gebruikelijk in AmsterdamNoord. Voor de gehele stad gold in 2007 een mediane v.o.n. prijs van e 2.525 voor appartementen en e 2.100 voor eengezinswoningen voor het aanbod nieuwbouwwoningen. De hoogte van deze prijzen wordt grotendeels bepaald door de locatie waar is gebouwd.
25 Betaalbaarheid
De mate waarin een bepaald woningtype betaalbaar is, wordt uitgedrukt door middel van een betaalbaarheidspercentage. Dit betaalbaarheidspercentage is gelijk aan de verhouding tussen het inkomen van de potentiële koper en het norminkomen, dit is het minimale inkomen om een hypotheek te verkrijgen ter grootte van de mediane verkoopprijs van het woningtype. Oftewel: Betaalbaarheidspercentage =
Zoals uit grafiek 15 blijkt, geldt voor de startende 2-verdiener in Amsterdam, dat de appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 1970 en de appartementen met bouwjaar na 1970 betaalbaar zijn. Voor de startende 1-verdiener geldt, dat alleen appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 1970 betaalbaar zijn.
15
Inkomen x 100% Norminkomen Positie van Amsterdamse koopwoningen
Een betaalbaarheidspercentage van 100% betekent, dat het inkomen precies genoeg is om de woning te kopen. Een betaalbaarheidspercentage kleiner dan 100% houdt in dat het inkomen niet toereikend is om de woning te kopen. Als het betaalbaarheidspercentage groter dan 100% is, is het inkomen meer dan voldoende om de woning te kopen. Naar mate het betaalbaarheidspercentage groter/kleiner dan 100% is, is de woning beter/ slechter betaalbaar. Voor het bepalen van het norminkomen wordt de aanpak van de NVM/UvA gevolgd. Hierbij is uitgegaan van hypothecaire rentelasten op basis van de gemiddelde 5-jaars rente van 5.6% voor een annuïteitenlening met NHG en een modaal inkomen van e 31.000. Verder wordt voor de starters uitgegaan van een volledige financiering en wordt voor doorstromers uitgegaan van een financiering van 70% van de verkoopprijs. Voor 2-verdieners wordt uitgegaan van 1,5 keer het modale inkomen.
Om de betaalbaarheid van Amsterdamse koopwoningen goed te kunnen vergelijken met de betaalbaarheid van koopwoningen elders in het land, dient rekening te worden gehouden met het feit dat Amsterdamse woningen gemiddeld genomen kleiner zijn. Om deze reden is besloten uit te gaan van de grootte van de woningen in Amsterdam en de prijs van een even grote woning in andere gemeenten te bepalen op basis van de daar geldende prijs per vierkante meter. Op deze wijze wordt duidelijk hoe dezelfde woningen in verschillende gemeenten variëren in betaalbaarheid.
Amsterdam ten opzichte van Nederland In grafiek 16 zijn de betaalbaarheidspercentages weergegeven voor Amsterdam en Nederland. Uit de grafiek blijkt, dat op landsniveau de appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 1970 voor de startende 1-verdiener betaalbaar zijn. Voor de startende 2-verdieners geldt, dat op landsniveau alle woningtypen betaalbaar zijn. Voor de startende 1-verdiener in Amsterdam geldt echter, dat alleen de appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 1970 betaalbaar zijn. Voor de startende 2-verdieners geldt, dat de appartementen met bouwjaar 1945 - 1970 en appartementen met bouwjaar na 1970 betaalbaar zijn.
16
26
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Betaalbaarheid
Amsterdam ten opzichte van de omgeving
Amsterdam koop ten opzichte van sociale huur
Gezien de voorraad van de omliggende gemeenten is deze analyse beperkt tot eengezinswoningen. De betaalbaarheidspercentages van eengezinswoningen in Amsterdam en omliggende gemeenten zijn hieronder weergegeven. Opvallend is, dat de gemeenten Haarlem en Amstelveen met dezelfde betaalbaarheidproblematiek kampen als Amsterdam. Voor beide gemeenten geldt dat de eengezinswoningen alleen betaalbaar zijn voor de doorstromende 2-verdieners. De startende 1-verdiener kan nergens de prijs van de gemiddelde eengezinswoning betalen. Ook niet in de gemeenten Alkmaar, Zaanstad en Almere.
Om de betaalbaarheid van koopwoningen te vergelijken met de betaalbaarheid van sociale huurwoningen zijn fictieve verkoopprijzen voor de sociale huurwoningen bepaald. Deze fictieve verkoopprijzen zijn tot stand gekomen door de netto jaarhuren te kapitaliseren. Gekeken wordt voor welk bedrag de huurder een hypotheek zou krijgen indien de netto hypotheeklasten gelijk zouden zijn aan de netto huur. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor is gebruik gemaakt van de gemiddelde 5-jaars rente van 5.6% voor een annuïteitenlening met NHG, een gemiddeld belastingvoordeel van 33% en een beleggingsperiode van 30 jaar. Dit leidt tot een kapitalisatiefactor van 17.9. Hieronder zijn de betaalbaarheidspercentages weergegeven voor de Amsterdamse koop- en sociale huurwoningen. Zoals uit grafiek 22 blijkt zijn de sociale huurwoningen veel beter betaalbaar dan de koopwoningen. Dit wordt bevestigd in het volgende hoofdstuk, Verkoop door woningcorporaties. Hierbij kan nog opgemerkt worden dat de sociale huurwoningen over het algemeen kleiner zijn dan de koopwoningen
17
Amsterdam ten opzichte van de andere grote steden In grafieken 18 tot en met 21 zijn de betaalbaarheidspercentages weergegeven voor Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Voor Rotterdam geldt dat alleen voor de startende 1-verdiener een eengezinswoning slecht betaalbaar is. De overige woningtypen zijn voor de startende 1-verdiener in Rotterdam goed betaalbaar. Verder zijn alle woningtypen voor de overige huishoudens goed betaalbaar. Voor Den Haag geldt, dat de eengezinswoningen alleen voor doorstromende 2-verdieners betaalbaar zijn. De overige woningtypen in Den Haag zijn voor alle huishoudens goed betaalbaar. In Utrecht zijn alleen de appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 1970 voor de startende 1-verdiener betaalbaar. Verder geldt, dat de eengezinswoningen alleen betaalbaar zijn voor de doorstromende 2-verdieners.
18 19 20 21
22
27 15 Betaalbaarheid Amsterdam 250%
1-verdiener, 1-verdiener, starter starter 2-verdiener, 2-verdiener, doorstromer doorstromer
200%
1-verdiener, 1-verdiener, doorstromer doorstromer 2-verdiener, 2-verdiener, starter starter 2-verdiener, 2-verdiener, starter starter 1-verdiener, 1-verdiener, doorstromer doorstromer
150%
2-verdiener, 2-verdiener, doorstromer doorstromer 1-verdiener, 1-verdiener, starter starter 100% 50% 0% Eengezinswoning
Appartement bouwperiode < 1945
Appartement bouwperiode 1945 - 1970
Appartement bouwperiode >1970
16 Betaalbaarheid Amsterdam - Nederland 300%
1-verdiener,2-verdiener, starter 1-verdiener, starter 2-verdiener, doorstromer doorstromer
250%
1-verdiener,2-verdiener, doorstromerstarter 1-verdiener, doorstromer 2-verdiener, starter
200%
2-verdiener,1-verdiener, starter 2-verdiener, starter 1-verdiener, doorstromer doorstromer
150%
2-verdiener,1-verdiener, doorstromerstarter 2-verdiener, doorstromer 1-verdiener, starter
100% 50% 0%
NL A’dam Eengezinswoning
NL A’dam Appartement, bouwperiode < 1945
NL A’dam Appartement, bouwperiode 1945 - 1970
NL A’dam Appartement, bouwperiode > 1970
17 Betaalbaarheid Amsterdam en omgeving 200%
1-verdiener,2-verdiener, 1-verdiener, starter starter 2-verdiener, doorstromer doorstromer 1-verdiener,2-verdiener, 1-verdiener, doorstromerstarter doorstromer 2-verdiener, starter
150%
2-verdiener,1-verdiener, 2-verdiener, starter starter 1-verdiener, doorstromer doorstromer 2-verdiener,1-verdiener, 2-verdiener, doorstromerstarter doorstromer 1-verdiener, starter
100%
50%
0% Alkmaar
Zaanstad
Amstelveen
Almere
Haarlem
Amsterdam
28
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Betaalbaarheid
18 Betaalbaarheid Amsterdam 250%
starter 2-verdiener, doorstromer 1-verdiener,1-verdiener, starter 2-verdiener, doorstromer
200%
doorstromer 2-verdiener, starter 1-verdiener,1-verdiener, doorstromer 2-verdiener, starter starter 1-verdiener, doorstromer 2-verdiener,2-verdiener, starter 1-verdiener, doorstromer
150%
doorstromer 1-verdiener, starter 2-verdiener,2-verdiener, doorstromer 1-verdiener, starter 100% 50% 0% Eengezinswoning
Appartement bouwperiode < 1945
Appartement bouwperiode 1945 - 1970
Appartement bouwperiode >1970
19 Betaalbaarheid Den Haag 300%
1-verdiener, starter 1-verdiener,2-verdiener, starter doorstromer 2-verdiener, doorstromer
250%
1-verdiener, doorstromer 1-verdiener,2-verdiener, doorstromer starter 2-verdiener, starter
200%
2-verdiener, starter 2-verdiener,1-verdiener, starter doorstromer 1-verdiener, doorstromer
150%
2-verdiener, doorstromer 2-verdiener,1-verdiener, doorstromer starter 1-verdiener, starter
100% 50% 0% Eengezinswoning
Appartement bouwperiode < 1945
Appartement bouwperiode 1945 - 1970
Appartement bouwperiode > 1970
20 Betaalbaarheid Rotterdam 350%
1-verdiener, starter 1-verdiener, starter 2-verdiener, doorstromer 2-verdiener, doorstromer
300%
1-verdiener, doorstromer 1-verdiener, doorstromer 2-verdiener, starter 2-verdiener, starter
250%
2-verdiener, starter 2-verdiener, starter 1-verdiener, doorstromer 1-verdiener, doorstromer
200%
2-verdiener, doorstromer 2-verdiener, doorstromer 1-verdiener, starter 1-verdiener, starter
150% 100% 50% 0% Eengezinswoning
Appartement bouwperiode < 1945
Appartement bouwperiode 1945 - 1970
Appartement bouwperiode > 1970
29 21 Betaalbaarheid Utrecht
XX
250%
1-verdiener, starter 1-verdiener, starter 2-verdiener, doorstromer 2-verdiener, doorstromer
200%
1-verdiener, doorstromer 1-verdiener, doorstromer 2-verdiener, starter starter 2-verdiener, 2-verdiener, starter 2-verdiener, starter 1-verdiener, doorstromer 1-verdiener, doorstromer
150%
2-verdiener, doorstromer 2-verdiener, doorstromer 1-verdiener, starter starter 1-verdiener, 100% 50% 0%
Eengezinswoning
Appartement bouwperiode < 1945
Appartement bouwperiode 1945 - 1970
Appartement bouwperiode > 1970
22 Betaalbaarheid koop-huur Amsterdam 600%
1-verdiener, doorstromer starter 2-verdiener,
500%
1-verdiener, starter doorstromer 2-verdiener,
400%
2-verdiener, doorstromer starter 1-verdiener,
300%
2-verdiener, starter doorstromer 1-verdiener,
200% 100% 0%
koop huur Eengezinswoning
koop huur Appartement bouwperiode < 1945
koop huur Appartement bouwperiode 1945 - 1970
koop huur Appartement bouwperiode > 1970
30
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Betaalbaarheid
23 Aantal verkopen van corporatiewoningen aan particulieren 1998-2008 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 (prognose)
31 Verkoop door woningcorporaties Verkoop door de jaren heen Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 2008 hebben de woningcorporaties 12.613 woningen verkocht aan particulieren en 644 woningen via complexgewijze verkoop5 (13.257 in totaal). Het aantal verkopen kwam vanaf 1998 langzaam op gang. Dat had mede te maken met het feit dat gebouwen eerst juridisch gesplitst moesten worden in appartementsrechten, alvorens te kunnen worden verkocht. Op het moment dat er een vijver was ontstaan, met voldoende gesplitste woningen, kwam ook de verkoop goed op gang. Zo is het aantal verkochte corporatiewoningen toegenomen van 279 in 1998 via 1.068 in 2003 naar 2.402 in 2005. Sindsdien zien we weer een lichte daling naar 2.171 in 2007. In de eerste helft van 2008 zijn 860 corporatiewoningen verkocht. Het aantal verkopen op jaarbasis daalt dus in 2008 vermoedelijk onder de 2.000. Het aantal transacties neemt de laatste jaren dus af. Dat wordt gedeeltelijk
Ruim 10 jaar verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 bestaan er al afspraken tussen de gemeente
veroorzaakt doordat er minder woningen worden verkocht aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De laatste jaren neemt dat aandeel wat af. Enerzijds komt dat omdat een deel van de groep die geïnteresseerd was in het kopen van de eigen huurwoning die wens inmiddels heeft gerealiseerd. Anderzijds is het gat tussen huur en koop dermate groot geworden dat de interesse van zittende huurders voor het kopen van hun woning is afgenomen. Verkoop geschiedt dus vooral bij leegkomst van de woning bij mutatie. Door de daling van de mutatiegraad van huurwoningen neemt ook het aantal verkopen af.
23
Op grond van het aantal splitsingen mag voor de komende jaren een gestage verkoop van het corporatiebezit verwacht worden. In de periode 2002 tot en met 2007 zijn bijna 40.000 corporatiewoningen gesplitst. Hoewel het aantal splitsingen in 2007 (4.261) aanzienlijk is teruggelopen ten opzichte van 2006 (5.638) en 2005 (6.101), wordt de verkoopvijver in de stad nog ieder jaar groter. Het is overigens zeker niet de bedoeling dat alle gesplitste woningen uiteindelijk worden verkocht. Maar splitsen schept wel de mogelijkheid om te verkopen.
Amsterdam en de woningcorporaties over de verkoop van sociale huurwoningen. Op grond van het Eerste
24
Convenant Verkoop (1998) en het Tweede Convenant (2002) mochten de woningcorporaties in totaal 28.575 woningen verkopen. Per stadsdeel is een maximum ‘verkoopquotum’ vastgesteld. In 2007 hebben gemeente en corporaties in de overeenkomst Bouwen aan de Stad afgesproken dat in de periode tot en met 2016 nog eens 12.000 woningen extra verkocht mogen worden. Tot 2011 blijft de vastgestelde verkoopruimte per stadsdeel uit het Tweede Convenant Verkoop gelden. Maar vanaf 2011 wordt voor de maximaal te verkopen aantallen aansluiting gezocht bij de drie woningmarktgebieden waarin Amsterdam is ingedeeld in het kader van de aanbiedingsafspraken voor vrijkomende huurwoningen. De afspraken over het maximumaantal te verkopen woningen gelden dan niet langer per stadsdeel. Alle afspraken zijn recentelijk bekrachtigd in het Derde Convenant Verkoop dat loopt van 2008 tot en met 2016.
5)
Verkoop van gehele complexen sociale huurwoningen, bijvoorbeeld aan beleggers
32
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Verkoop door woningcorporaties
24 Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren per stadsdeel
Centrum
1998
1999
2000
32
51
14
4
2
Westerpark Oud-West Zeeburg Bos en Lommer De Baarsjes
8
2
17
Noord
4
2001
2002
2003
2004
2005
2
6
47
114
119
36
3
39
118
139
5
9
15
40
59
83
14
43
39
74
80
202
2
21
6
28
49
81
11
33
94
102
105
322
448
558
2 15
102
164
Geuzenveld-Slotermeer
1
8
5
6
17
168
193
Osdorp
7
95
25
40
20
23
41
147
1
34
33
18
25
22
77
206
188
85
88
137
283
398
357
22
24
9
13
67
131
173
2
28
25
20
123
109
Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid Zuideramstel totaal
279
376
6
24
30
50
57
62
323
502
434
1.068
1.902
2.402
Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam
25 Vergelijking MVA / NVM en corporatieverkopen Totaal
Mediane
Aantal verkopen
aantal verkopen
Transactieprijs
corporatiewoningen
Mediane Transactieprijs
in 2007
MvA
in 2007
corporatiewoningen
Appartementen < 1945
4.208
e 252.762
771
e 172.000
Appartementen 1945 - 1970
1.055
e 156.056
355
e 140.000
Appartementen > 1970
2.016
e 220.100
835
e 174.500
76
e 582.800 210
e 179.000
Vrijstaand Twee onder 1 kap Rijtjeshuis Totaal Amsterdam
54
e 421.850
978
e 306.831
8.387
2.171
33
2006
2007
1e helft
complexgewijze
2008
verkoop*
totaal
ruimte
resterende ruimte
Convenant I & II
per 1-7-20008
68
94
41
4
592
1.493
901
272
180
63
7
863
2.084
1.221
92
83
29
415
608
193
190
171
49
862
1.915
1.053
164
185
45
591
1.438
847
68
83
56
466
637
171
490
470
221
2.899
5.399
2.500
77
90
26
591
2.362
1.771
131
61
19
609
2.169
1.560
49
54
28
302
326
143
247
171
64
97
126
49
49
77
27
2.296
2.171
860
623 10 644
341
844
503
3.136
5.020
1.884
921
3.037
2.116
589
1.094
505
382
475
93
13.257
28.575
15.318
*Complexgewijze verkoop heeft betrekking op verschillende jaren
26 Mediane verkoopprijs en mediane kale huur per stadsdeel mediane verkoopprijs (linkeras) mediane kale huur (rechteras)
Oud-Zuid
Centrum
Oud-West
0
Zuideramstel
& 100 Geuzenveld-Slotermeer
& 50.000 Westerpark
& 200
Zeeburg
& 100.000
Oost/Watergraafsmeer
& 300
Bos en Lommer
& 150.000
De Baarsjes
& 400
Amsterdam
& 200.000
Osdorp
& 500
Noord
& 250.000
Slotervaart
& 600
Zuidoost
& 300.000
& 0
34
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Verkoop door woningcorporaties
Noord en Zuidoost koplopers Vanuit het Tweede Convenant Verkoop resteren op stedelijk niveau op 1 juli 2008 nog ruim 15.000 te verkopen woningen (zie tabel 24). In Oud-West, De Baarsjes, Noord, Zuidoost, Oud-Zuid en Zuideramstel is het merendeel al verkocht, terwijl in GeuzenveldSlotermeer en Osdorp nog bijna driekwart van het verkoopquotum resteert. In de stadsdelen in NieuwWest gaan de woningcorporaties voorzichtiger met verkoop om gezien de grote herhuisvestingsopgave in het kader van de stedelijke vernieuwing. In 2010 worden afspraken gemaakt over hoe de toedeling van de 12.000 extra te verkopen woningen uit het Derde Convenant Verkoop naar de drie woningmarktgebieden zal plaatsvinden. Vanaf 2011 zal hierdoor op bepaalde plekken in de stad extra ruimte komen voor verkoop van corporatiewoningen. Door de verkoop van sociale huurwoningen kan het aandeel eigen woningbezit in de stad verder toenemen. Het toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de middeninkomens om wooncarrière te maken. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, leefbaarheidsactiviteiten en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te kunnen financieren.
Vergelijking met NVM-cijfers De corporaties hebben in 2007 2.171 woningen verkocht, terwijl de MVA in totaal voor Amsterdam op 8.387 transacties komt. (Deze vergelijking gaat niet helemaal op, omdat niet alle corporatiewoningen worden verkocht via NVM-makelaars, maar een indicatie geeft het wel.) Met de verkoop van zo’n 2.000 woningen op jaarbasis zijn de corporaties een belangrijke speler geworden op de markt van koopwoningen. Van de 8.387 verkopen in 2007 volgens de MVA bestaat ongeveer de helft uit vooroorlogse appartementen. Bij de corporaties is dat 35%. Corporaties verkopen relatief veel woningen van na 1945. 38% van de corporatieverkopen bestaat uit appartementen gebouwd na 1970, terwijl bij alle MVA-transacties dat percentage op 24 ligt. In stadsdelen als Noord en Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt van bestaande woningen in handen.
25
De stadsdelen Noord en Zuidoost (met tussen 1998 en 1 juli 2008 respectievelijk 2.899 en 2.488 verkopen aan particulieren) zijn koplopers bij de verkoop van sociale huurwoningen. Dit zijn bij uitstek stadsdelen met een zeer hoog aandeel corporatiebezit. Verkoop draagt hier dus bij aan de differentiatie van de woningvoorraad. In stadsdelen met de sterkste woningmarktpositie verkopen de corporaties minder woningen. De toegankelijkheid van de woningvoorraad voor mensen met lage inkomens blijft daardoor overeind. Die toegankelijkheid wordt overigens ook gewaarborgd doordat corporaties voor de huursector ‘aanbiedingsafspraken’ hebben gemaakt met de gemeente over het aantal verhuringen aan de lage inkomensgroepen. Corporaties verkopen vooral woningen in de stadsdelen waar de transactieprijs relatief laag ligt. Ook in de eerste helft van 2008 zijn in de stadsdelen Noord en Zuidoost weer de meeste corporatiewoningen verkocht, respectievelijk 221 en 143. De mediane transactieprijs van bestaande corporatiewoningen in het laatste stadsdeel lag in de eerste helft van 2008 op e133.000. Tegelijkertijd is Zuidoost het stadsdeel met de hoogste mediane huur. Grafiek 26 laat zien dat er geen enkele relatie is tussen de prijzen op de koopmarkt, die een reflectie zijn van de populariteit op de woningmarkt, en de huurprijzen in de gereguleerde huursector. Dat komt omdat het belangrijkste prijsbepalende element locatie geen rol speelt in het landelijke waarderingsstelsel voor huurwoningen. Stadsdelen als Centrum en Oud-Zuid combineren een lage huur met een hoge verkoopprijs. De sprong tussen huur en koop is als gevolg daarvan lastig te maken. De laatste jaren is die kloof tussen huur en koop alleen maar groter geworden, omdat de huren zijn aangepast met inflatie en de verkoopprijs de marktontwikkeling volgt. Juist in de stadsdelen binnen de ring is de verkoopprijs sterk gestegen. In stadsdelen als Noord en Zuidoost ligt de verkoopprijs veel lager, maar liggen de huren hoger. De sprong tussen huur en koop is als gevolg daarvan geringer. De bereidheid om te kopen is bij zittende huurders in de laatste stadsdelen dan ook groter.
26
35
Verkoopprijzen
Prijsontwikkeling
Tabel 25 laat zien dat de transactieprijzen van corporatiewoningen in 2007 aanzienlijk onder het gemiddelde liggen van de koopmarkt als geheel. Dat is ook in 2008 het geval. De mediane verkoopprijs van een corporatiewoning was in de eerste helft van 2008 e 168.000 tegen e 257.857 euro voor alle woningen. De verkoop van corporatiewoningen zorgt voor een nieuw segment op de Amsterdamse woningmarkt, dat relatief aantrekkelijk is geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. Gemeente en corporaties gaan ervan uit dat hoge middeninkomens – met een inkomen tot twee maal modaal – een woning tot e 245.000 kunnen kopen. Deze grens sluit aan bij de grens van de Nationale Hypotheekgarantie. Voor lage middeninkomens – tot anderhalf keer modaal – wordt een maximumprijs van e 183.000 gehanteerd. In de eerste helft van 2008 was 89 procent van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de (hoge en lage) middeninkomens en 64 procent voor de lage middeninkomens. Op de kaart is te zien dat er in stadsdeel Zuidoost ook nog woningen zijn verkocht onder de e 122.000. Voor jongeren en starters kan verkoop een aantrekkelijke optie zijn. Het aandeel jongeren ligt bij de kopers van verkochte sociale huurwoningen hoger dan bij de huurders van vrijgekomen sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de lange wachttijden in de huursector. Recent onderzoek van de Universiteit Utrecht naar de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam-Noord toont aan dat ruim 85 procent van de kopers starter is op de koopmarkt en ruim 80 procent een middeninkomen heeft (scriptie Rogier Middelburg, 2008.) Veel van de nieuwkomers blijken bovendien onder de 35 jaar te zijn bij de aanschaf van een woning.
De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene ontwikkeling op de woningmarkt. In 2007 bedroeg de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen e 157.000, terwijl deze over de eerste helft van 2008 is gestegen naar e 168.000. Dat is een stijging van 7 procent. Wel moeten we hier rekening houden met het feit dat corporatieverkopen worden geregistreerd op het moment van levering bij de notaris. In de praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal maanden eerder. De prijsstijging in het vierde kwartaal van 2007 werkt dus nog gedeeltelijk door in de cijfers van 2008. Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal 2008 nog niet meegenomen in deze cijfers. Bij een dalend aantal transacties zien we dus een stijgende verkoopprijs. De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn groot, maar dat wordt soms veroorzaakt door kleine aantallen verkopen per stadsdeel. In Geuzenveld-Slotermeer zijn bijvoorbeeld begin 2008 een aantal eengezinswoningen verkocht, waardoor de mediane prijs sterk is gestegen ten opzichte van 2007. Pas na afloop van 2008 kunnen we een goede vergelijking maken tussen 2007 en 2008 op stadsdeelniveau. Te bezien valt welke gevolgen de wereldwijde kredietcrisis zal hebben voor de transactieprijzen van corporatiewoningen in de tweede helft van 2008.
27
Prijs per vierkante meter We hebben over de eerste helft van 2008 ook de mediane prijs per vierkante meter berekend. Bij de vierkante meters wordt hier uitgegaan van de definitie van de Dienst Belastingen in het kader van de Wet WOZ. Over geheel Amsterdam bedraagt de mediane vierkante meterprijs van corporatiewoningen e 2.841.
28
36
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Verkoop door woningcorporaties
27 Verkoop corporatiewoningen naar prijsklasse 1e helft 2008
200
< e 122.000 < & 122.000 e 122.000 - e 146.000 & 122.000 - & 146.000 e& 146.000 146.000 - e 183.000 - & 183.000
100
e& 183.000 183.000 e 245.000 - &-245.000 > e 245.000 > & 245.000
20
Aantal verkopen
28 Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel per m2
e3.500 3.500 tot 4.239 m2 tot 4.239 e3.000 3.000 tot 3.500 m2 tot 3.500 e2.500 2.500 tot 3.000 m2 tot 3.000 e2.000 2.000 2.500 m2 tot tot 2.500
37 29 Verkoop corporatiewoningen naar vierkante meters
2
< 40 40m2 m < 2
40-m - 60 40 60 m2
m2
2
m2
60-m - 80 60 80 m2
2 80-m -m2 100 80 100
m2
> 100 100m2 m2 >
30 Verkoop van corporatiewoningen 1e helft van ‘08 naar herkomst van de koper Uit eigen
Uit
Uit de rest van
Buiten
stadsdeel
Amsterdam
de Stadsregio
de regio
Totaal
(inclusief Almere) Centrum
24%
78%
2%
20%
Westerpark
37%
71%
10%
19%
100% 100%
Oud-West
28%
69%
3%
28%
100%
Zeeburg
18%
67%
10%
22%
100%
Bos en Lommer
11%
73%
9%
18%
100%
De Baarsjes
27%
79%
0%
21%
100%
Noord
38%
77%
14%
10%
100%
Geuzenveld-Slotermeer
46%
92%
0%
8%
100%
Osdorp
21%
68%
26%
5%
100%
Slotervaart
25%
71%
4%
25%
100%
Zuidoost
27%
62%
13%
24%
100%
Oost/Watergraafsmeer
33%
86%
3%
11%
100%
Oud-Zuid
35%
76%
4%
20%
100%
Zuideramstel
22%
63%
11%
26%
100%
Totaal
30%
73%
9%
17%
100%
Bron: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, bewerking Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
38
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Verkoop door woningcorporaties
De verschillen tussen de stadsdelen zijn groot en lopen uiteen van e 2.048 in Zuidoost tot boven de e 4.000 in Oud-West, Oud-Zuid en Westerpark. In de laatste twee stadsdelen zijn de verkochte woningen wat kleiner en ligt de vierkante meterprijs hoog. In de stadsdelen Zuidoost en Noord zijn de verkochte corporatiewoningen juist aanzienlijk ruimer. Noord en Zuidoost kenmerken zich dus behalve door het relatief grote aantal verkopen en de lage vierkante meterprijs dus door de verkoop van meer ruime woningen. De kenmerken van de verkochte woningen komen redelijk overeen met het corporatiebezit in het betreffende stadsdeel. De verkoop vormt wat dat betreft een afspiegeling van de voorraad. Het is dus niet zo dat grote corporatiewoningen meer worden verkocht dan kleine.
29
Waar komen de kopers vandaan? Over de eerste helft van 2008 hebben we per stadsdeel bekeken wat de herkomst is van de kopers van sociale huurwoningen. De verkoop blijkt vooral ten goede te komen aan Amsterdammers. Drieënzeventig procent komt uit de stad zelf en 30 procent van de kopers komt uit het eigen stadsdeel (zie tabel 30). Het percentage kopers uit het eigen stadsdeel ligt het hoogst in Geuzenveld-Slotermeer, Westerpark en Noord. Het laatste stadsdeel wordt gekenmerkt door een sterke buurtbinding. Recent onderzoek onder de kopers van sociale huurwoningen in Tuindorp Oostzaan wijst uit dat respectievelijk 50 procent van de kopers aldaar zittende huurder was en nog eens 25 procent uit de buurt zelf kwam. In Nieuwendam Noord (één van de krachtwijken van Minister Vogelaar) lagen die cijfers op respectievelijk 32 en 18 procent (Middelburg, 2008). Verkoop zorgt er zodoende voor dat de middengroepen wooncarrière kunnen maken in de buurt, waardoor voorkomen wordt dat wijken verder afglijden.
30
39 NVM-Woningvoorraadmeter
Hoe wonen Amsterdamse huishoudens in vergelijking met huishoudens in de omliggende gemeenten en de andere grote steden? In dit hoofdstuk wordt geprobeerd deze vraag te beantwoorden. Bij de vergelijking wordt uitgegaan van de opbouw van de Amsterdams bevolking naar huishoudenstype en inkomen. Voor elke combinatie van huishoudenstype en inkomen wordt bepaald hoe deze in de andere gemeenten verdeeld is over de beschikbare woningen naar koop/huur en woningtype in die gemeente. Deze verdeling wordt vervolgens vermenigvuldigd met het aantal huishoudens in de betreffende combinatie in Amsterdam. Het resultaat kan direct vergeleken worden met de verdeling van dezelfde huishoudens over de woningvoorraad van Amsterdam naar koop/huur en woningtype. De vergelijking wordt eerst gemaakt voor alle Amsterdammers, daarna wordt de vergelijking gemaakt specifiek voor de starters. Hierbij zijn starters gedefinieerd als die huishoudens waarvan het oudste lid jonger dan 30 jaar is.
Alle huishoudens Amsterdam ten opzichte van de omgeving De grafieken 31 tot en met 34 geven aan hoe Amsterdammers feitelijk wonen en hoe ze zouden wonen, wanneer ze woonden zoals dezelfde huishoudens met eenzelfde, inkomen, feitelijk wonen in een van de omliggende gemeenten. Van de huishoudens met een beneden modaal inkomen, woont in Amsterdam het grootste deel in een huurappartement. Dit geldt ook voor de omliggende gemeenten, maar minder sterk. Hier wonen ook veel huishoudens met een beneden modaal inkomen in een huureengezinswoning. Alleen in Amstelveen lijkt de verdeling van de huishoudens over de woningtypen op de Amsterdamse situatie. Voor de modale inkomens valt vooral op dat Amsterdammers relatief veel in huurappartementen wonen en relatief erg weinig in koopeengezinswoningen. Voor de hogere inkomensgroepen, 1,5 keer modaal en hoger, vertoont Amsterdam ook een afwijkend beeld. Van deze groepen wonen in Amsterdam relatief veel huishoudens in een koopappartement, terwijl
in de omliggende gemeenten, Alkmaar, Zaanstad, Amstelveen, Almere en Haarlem deze groepen meer in koopeengezinswoningen wonen.
31 32 33 34
Amsterdam ten opzichte van de andere grote steden De grafieken 35 tot en met 38 geven aan hoe Amsterdammers feitelijk wonen en hoe ze zouden wonen wanneer ze woonden zoals dezelfde huishoudens met eenzelfde inkomen feitelijk wonen in een van de andere grote steden. Vergeleken met de grote steden Rotterdam, Den Haag en Utrecht, wonen in Amsterdam maar heel weinig huishoudens met een beneden modaal of modaal inkomen in een koopwoning. De koopeengezinswoningen zijn voor alle huishoudens in de minderheid. In Utrecht is de verdeling van de huishoudens over de voorraad tegenovergesteld aan de huishoudens in Amsterdam. Hier wonen veel huishoudens in koopeengezinswoningen en juist heel weinig in huurappartementen.
35 36 37 38
Starters Amsterdam ten opzichte van omgeving De grafieken 39 tot en met 42 geven aan hoe startende Amsterdammers feitelijk wonen en hoe ze zouden wonen wanneer ze woonden zoals dezelfde huishoudens met eenzelfde inkomen feitelijk wonen in een van de omliggende gemeenten. In tegenstelling tot in de omliggende gemeenten, wonen er in Amsterdam nauwelijks starters in koopeengezinswoningen. Ze wonen veel in huurappartementen. Dit geldt voor alle inkomensklassen. Vooral in Almere wonen de startende huishoudens heel anders dan in Amsterdam. Hier wonen ze veel in eengezinswoningen.
39 40 41 42
40
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Woningvoorraadmeter
Amsterdam ten opzichte van de andere grote steden De grafieken 43 tot en met 46 geven aan hoe startende Amsterdammers feitelijk wonen en hoe ze zouden wonen, wanneer ze woonden zoals dezelfde huishoudens met eenzelfde, inkomen, feitelijk wonen in een van de andere grote steden. Als de verdeling van de huishoudens over de woningtypen in Amsterdam vergeleken wordt met die in Den Haag, Utrecht en Rotterdam, valt het verschil met Utrecht het meest op. In Utrecht wonen starters relatief veel in een eengezinswoning. Dit geldt voornamelijk voor de lagere inkomensgroepen. Vergeleken met de drie grote steden, wonen de huishoudens in Amsterdam relatief vaak in huurappartementen en weinig in koopeengezinswoningen en koopappartementen.
43 44 45 46
31 Koopappartementen Amsterdam en omgeving 30.000
AmsterdamAmsterdam
25.000
Alkmaar
20.000
Zaanstad Zaanstad
15.000
AmstelveenAmstelveen
10.000
Almere
Almere
5.000
Haarlem
Haarlem
0 <Mod.
Mod.
1,5xMod.
2xMod.
>2,5xMod.
Alkmaar
41 32 Koopeengezinswoningen Amsterdam en omgeving 60.000
Amsterdam Haarlem
50.000
Alkmaar Almere
40.000
Zaanstad Amstelveen
30.000
Amstelveen Zaanstad
20.000
Almere Alkmaar
10.000
Haarlem Amsterdam
0 <Mod.
Mod.
1,5xMod.
2xMod.
>2,5xMod.
33 Huurappartementen Amsterdam en omgeving 150.000
Haarlem Haarlem Amsterdam Amsterdam
120.000
Almere Alkmaar Almere Alkmaar Amstelveen Amstelveen Zaanstad Zaanstad
90.000
Zaanstad Zaanstad Amstelveen Amstelveen 60.000
Alkmaar Almere Alkmaar Almere
30.000
Amsterdam Amsterdam Haarlem Haarlem
0 <Mod.
Mod.
1,5xMod.
2xMod.
>2,5xMod.
34 Huureengezinswoningen Amsterdam en omgeving 60.000
Haarlem Haarlem Amsterdam Amsterdam
50.000
Almere Alkmaar Almere Alkmaar
40.000
Zaanstad Zaanstad Amstelveen Amstelveen
30.000
Amstelveen Amstelveen Zaanstad Zaanstad
20.000
Alkmaar Almere Alkmaar Almere
10.000
Amsterdam Amsterdam Haarlem Haarlem
0 <Mod.
Mod.
1,5xMod.
2xMod.
>2,5xMod.
42
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Woningvoorraadmeter
35 Koopappartementen grote 4 50.000
Amsterdam Amsterdam RotterdamRotterdam
40.000
Den Haag Den Haag
30.000
Utrecht
Utrecht
20.000 10.000 0 <mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
>2,5xmod.
36 Koopeengezinswoningen grote 4 40.000
Utrecht Amsterdam Amsterdam Utrecht
35.000 Den Haag Rotterdam Rotterdam Den Haag
30.000 25.000
Rotterdam Den Haag Den Rotterdam Haag
20.000
Amsterdam Utrecht Utrecht Amsterdam
15.000 10.000 5.000 0 <mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
>2,5xmod.
37 Huurappartementen grote 4 150.000
Utrecht Utrecht Amsterdam Amsterdam Den Haag Rotterdam Den Haag Rotterdam
120.000
Rotterdam Rotterdam Den Haag Den Haag
90.000
Amsterdam Amsterdam Utrecht Utrecht 60.000 30.000 0 <mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
>2,5xmod.
43 38 Huureengezinswoningen grote 4 40.000
Utrecht Amsterdam Utrecht Amsterdam
35.000 Den Haag Rotterdam Rotterdam Den Haag
30.000 25.000
Rotterdam Den Haag Den Rotterdam Haag
20.000
Amsterdam Utrecht Amsterdam Utrecht
15.000 10.000 5.000 0 <mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
>2,5xmod.
39 Starters koopappartementen Amsterdam en omgeving 15.000
Amsterdam Amsterdam Haarlem Haarlem Alkmaar Almere
12.000
Alkmaar Almere
AmstelveenAmstelveen Zaanstad Zaanstad
9.000
Zaanstad Zaanstad Amstelveen Amstelveen 6.000
Alkmaar Almere
Alkmaar Almere
Amsterdam Amsterdam Haarlem Haarlem
3.000 0 < mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
2,5xmod.
Totaal
40 Starters koopeengezinswoningen Amsterdam en omgeving 20.000
Amsterdam Amsterdam Haarlem Haarlem Alkmaar Almere
15.000
Alkmaar Almere
Zaanstad Zaanstad AmstelveenAmstelveen Amstelveen Amstelveen Zaanstad Zaanstad
10.000
Almere Alkmaar 5.000
Almere Alkmaar
Haarlem Haarlem Amsterdam Amsterdam
0 < mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
2,5xmod.
Totaal
44
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Woningvoorraadmeter
41 Starters huurappartementen Amsterdam en omgeving 40.000
Haarlem Amsterdam
35.000 Almere Alkmaar
30.000 25.000
Zaanstad Amstelveen
20.000
Amstelveen Zaanstad
15.000
Almere Alkmaar
10.000
Haarlem Amsterdam
5.000 0 < mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
2,5xmod.
Totaal
42 Starters huureengezinswoningen Amsterdam en omgeving 6.000
Haarlem Amsterdam Haarlem
5.000
Almere Alkmaar Almere
4.000
Zaanstad Amstelveen Amstelveen
3.000
Amstelveen Zaanstad Zaanstad
2.000
Almere Alkmaar Alkmaar Haarlem Amsterdam Amsterdam
1.000 0 <mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
>2,5xmod.
Totaal
43 Starters koopappartementen grote 4 20.000
RotterdamAmsterdam Amsterdam Rotterdam Rotterdam Utrecht Rotterdam Utrecht
15.000
Den Haag Den Haag Utrecht Utrecht Amsterdam Amsterdam
10.000
5.000
0 < mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
2,5xmod.
Totaal
45 44 Starters koopeengezinswoningen grote 4 7.000
Amsterdam Amsterdam Rotterdam Rotterdam
6.000
Rotterdam Utrecht Rotterdam Utrecht
5.000
Den Haag Den Haag
4.000 Utrecht Utrecht Amsterdam Amsterdam 3.000 2.000 1.000 0 < mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
2,5xmod.
Totaal
45 Starters huurappartementen grote 4 40.000
Rotterdam Amsterdam Rotterdam Amsterdam
35.000 Utrecht Utrecht Rotterdam Rotterdam
30.000 25.000
Den Haag Den Haag
20.000
Amsterdam Amsterdam Utrecht Utrecht
15.000 10.000 5.000 0 < mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
2,5xmod.
Totaal
46 Starters huureengezinswoningen grote 4 5.000
RotterdamAmsterdam Amsterdam Rotterdam Utrecht Rotterdam Rotterdam Utrecht
4.000
Den HaagDen Haag
3.000
Amsterdam Utrecht Utrecht Amsterdam 2.000 1.000 0 <mod.
mod.
1,5xmod.
2xmod.
>2,5xmod.
Totaal
46
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Conclusie
Woon Amsterdam 2007 Stadsdeel XXXXX
Conclusie De Amsterdamse woningmarkt blijft krap. Als gevolg daarvan stegen de verkoopprijzen tussen 1 januari 2007 en 1 januari 2008 met ongeveer 14%. In het kielzog daarvan stijgt de gemiddelde WOZ-waarde met circa 11%. Met de stevige prijsstijging in 2007 lijken in Amsterdam de grenzen van de betaalbaarheid bereikt. In de eerste 3 kwartalen van 2008 stijgt de prijs per m2 van het meest verkochte woningtype (appartementen gebouwd voor 1945) met 2,9%, nog maar weinig in verhouding tot de stijging met 11,3% in 2006 en zelfs 14,8% over heel 2007. De prijs per m2 voor de verschillende soorten eengezinswoningen (vrijstaand, twee-onder-een-kap, tussenwoning) blijft in 2008 gelijk of daalt zelfs. De verkoopquote - het percentage woningen dat binnen een kwartaal verkocht wordt van alle woningen die in dat kwartaal te koop waren – daalt na een piek van 46% in het 3e kwartaal van 2007 gestaag naar een niveau van 33% in het 3e kwartaal van 2008. Nog altijd boven het Nederlandse gemiddelde van 23%, maar beduidend lager dan de afgelopen jaren in Amsterdam gebruikelijk was. De markt blijft tegelijkertijd krap: het aantal te koop staande woningen is klein en gedaald in 2008, de tijd dat woningen te koop staan kort en het verschil tussen vraag- en verkoopprijs gering. Dat de verkopen van corporatiewoningen en de gestarte nieuwbouw in 2007 en 2008 duidelijk achterblijven op de cijfers voor 2006 helpt daarbij niet bepaald. Dat de verkoop van corporatiewoningen minder vlot verloopt is te begrijpen gelet op het verschil in maandlasten tussen huur- en koopwoningen. Huurwoningen zijn veel beter betaalbaar dan koopwoningen. Het verschil is de afgelopen jaren bovendien alleen maar groter geworden doordat de prijzen van koopwoningen stevig zijn gestegen, terwijl de huurstijging beperkt bleef tot het inflatiepercentage. Merkwaardig genoeg wordt bij de vaststelling van de huren geen rekening gehouden met de lokatie. Daardoor kan het voorkomen dat stadsdelen als Centrum en Oud-Zuid een lage huur combineren met een hoge verkoopprijs, terwijl in Noord en Zuidoost de verkoopprijs veel lager is, maar de huren hoger. Het is al met al weinig aantrekkelijk om een huurwoning voor een koopwoning te verruilen ook al is het huishoudensinkomen hoog. Meer en meer komt de woningmarkt op slot te zitten. Meer en gevarieerder nieuwbouw gecombineerd met de verkoop van corporatiewoningen is dringend nodig. Het is ook de enige weg om de eenzijdigheid van de Amsterdamse woningvoorraad en woningmarkt structureel aan te pakken. Vergeleken met de andere grote steden en de gemeenten in de omgeving hebben Amsterdamse huishoudens weinig te kiezen als het om wonen gaat. Het is vooral een keuze tussen het ene huurappartement of het andere. Koopwoningen
zijn er weinig en zijn voor velen onbetaalbaar. Eengezinswoningen zijn er nauwelijks. Van de voorraad is 88% een meergezinswoning of appartement. Verkopen de MVA makelaars in 2008 naar verwachting weer zo’n 7.000 woningen. Met naar schatting 2.000 verkopen in 2008 is de rol van de corporaties in de markt voor koopwoningen echter niet onbelangrijk. Zeker niet, gelet op de iets lagere mediane verkoopprijs van de aangeboden woningen die daardoor met name starters en middeninkomens aanspreken en hen een wooncarriere in de buurt mogelijk maken. Ook de nieuwbouw kan met 3.000 tot 5.000 woningen per jaar de komende jaren het verschil maken op weg naar meer keuze en een betere betaalbaarheid. Voorlopig is de krapte echter nog zo groot dat elke verbetering van de economie, de werkgelegenheid en de huishoudensinkomens zich direct vertaalt in hogere prijzen. De kansen voor een starter om op de Amsterdamse markt een koopwoning te bemachtingen blijven klein. Natuurlijk zal de kredietcrisis van invloed zijn op de bedrijvigheid en de economische groei. De vraag is echter in welke mate en in hoeverre de kredietcrisis direct en indirect doorwerkt op de woningmarkt. De inschatting nu is dat het mee zou kunnen vallen. Daar zijn een aantal redenen voor. In Nederland en helemaal in Amsterdam is sprake van een structureel tekort aan koopwoningen doordat jarenlang de nieuwbouwproductie is achtergebleven op de vraag. De komende 15 jaar groeit bovendien het aantal huishoudens in het Noordelijk deel van de Randstad nog best stevig. Het tekort wordt met een achterblijvende nieuwbouw alleen maar groter. Banken in Nederland waren en zijn voorzichtig bij het verstrekken van hypotheken en houden zich aan strenge regels waar het gaat om de kredietwaardigheid van kopers. Daardoor en doordat veel hypotheken een lange looptijd kennen is de kans dat eigenaar-bewoners in problemen komen erg klein. De invloed van de kredietcrisis op de economische groei kan nog niet goed worden ingeschat. De Nederlandse Bank verwacht voor 2009 een economische groei dichtbij de 0%, maar geen krimp. De werkloosheid is historisch laag en zal bij de door DNB verwachte stagnatie ook volgend jaar nauwelijks toenemen. Al met al is gelet op het voorgaande ook voor volgend jaar de kans op een verdere stijging van de prijzen groter dan op een daling. Alleen een groter en meer marktconform aanbod zal daar iets aan kunnen veranderen.
47
Rapportage Stadsdelen
48
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Stadsdeel Centrum
Stadsdeel Centrum Voor ‘echte’ starters is er zo langzamerhand in het centrum weinig meer te vinden
Jip Oudes In het centrum is de variëteit aan woningen groter dan in elk ander stadsdeel. Hierdoor is het moeilijk om over DÉ woningmarkt in het centrum te spreken. Dit komt duidelijk tot uitdrukking in de prijzen per vierkante meter. Voor een appartement aan bijvoorbeeld de Nieuwezijds Kolk of midden op de Wallen wordt niet meer dan e 3.800,- per meter betaald, terwijl dit op de Keizersgracht makkelijk e 8.500,- kan zijn. De woningmarkt in stadsdeel Centrum heeft zich in het lopende jaar op een vergelijkbare manier ontwikkeld als die van de hele stad binnen de Ring A-10, dat wil zeggen gestaag omhoog. Alhoewel 2008 wel een jaar is met twee verschillende gezichten. Tot aan de zomer geldt hier over het algemeen dat er sprake is van een terugvallend aanbod met een onveranderd grote vraag, waardoor er redelijke prijsstijgingen te zien zijn en een daling van de verkooptijd. De markt is met andere woorden behoorlijk op spanning en in een steeds groter aantal onderdelen ronduit overspannen. De prijsstijgingen zijn overigens wel minder groot geweest dan in de twee voorgaande jaren. We zien dus een lichte afvlakking van de prijsstijgingen. Gedurende de zomer zet dit versneld door en komt de markt meer en meer tot rust. Dit geldt met name
voor de categorie appartementen vanaf e 300.000. Het aanbod blijft ongewijzigd laag, maar de vraag daalt ook. Hierdoor vlakken de prijsstijgingen verder af. De markt is aan het stabiliseren. Courante appartementen die reëel geprijsd zijn verkopen nog steeds erg snel. Woningen waar iets mis mee is, dat kan zijn de ligging, de mate van onderhoud, het niet hebben van een buitenruimte, maar ook een te hoge vraagprijs, blijven wat meer hangen. Bij deze laatste categorie kan het zo maar maanden duren voor er een koper is gevonden. De categorie onder de e 300.000 blijft ook na de zomer overspannen. Voor Amsterdamse begrippen hebben we het hier dan over de starterswoningen. Voor ‘echte’ starters is er zo langzamerhand in het centrum weinig meer te vinden. Onder de e 200.000 gebeurt zo goed als niets. Piepkleine studio appartementen in de Jordaan of het Wallengebied zijn zo ongeveer het enige wat er voor dit geld is te krijgen. De betaalbaarheid van woningen is voor deze echte starters in het geding. Door de steeds strengere toetsingseisen voor het verkrijgen van een hypotheek, de norm van 4,5 maal het bruto jaarsalaris, in combinatie met de hoge prijzen kunnen alleen starters die ruim boven modaal verdienen een appartement in het centrum kopen. Dit zou een prijsdempend effect kunnen hebben,
49
Appartementen, bouwjaar voor 1945: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, sterke daling aanbod en een aanzienlijke prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar na 1970: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een aanzienlijke prijsstijging in 2008 Eengezinswoningen: Stijgende looptijd, toenemend verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod en een matige prijsstijging in 2008
ware het niet dat het vinden van een geschikte huurwoning in dit stadsdeel helemaal onmogelijk is. Door de doorgeschoten wetgeving om de huurders te beschermen is het voor een eigenaar van een kleinere woning onmogelijk om deze kostendekkend te verhuren. Voeg hierbij het beleid van de gemeente dat er geen kleinere woningen meer gesplitst mogen worden en het is duidelijk dat er voor de starter niets te krijgen is in het centrum. Opvallende ontwikkeling is dat, waarschijnlijk als reactie op het voorgaande, steeds meer ouders een appartement kopen voor hun kinderen, of voor een gedeelte meebetalen. Dit is lang niet altijd meer voor de studerende kinderen, die onmogelijk een betaalbare kamer kunnen vinden, maar steeds vaker voor de al lang afgestudeerde kinderen die de eerste baan hebben en nog niets zelf kunnen kopen.
Nieuwe ontwikkeling Van een echte nieuwe ontwikkeling ten opzichte van voorgaande jaren is in het centrum geen sprake. Het blijft gewoon de meest populaire plek van de stad om te wonen. Nieuw dit jaar is wel dat de gemeentelijke overheid een poging gaat doen om het Wallengebied op te schonen. Dit zogenaamde project 1012 voorziet in een bundeling van bestuurlijke kracht om verloedering en criminaliteit in
dit deel van de stad aan te pakken. Het aantal laagwaardige en vaak overlastgevende functies wordt teruggedrongen. Daarvoor in de plaats moet een bruisend stadscentrum komen waar Amsterdammers weer trots op kunnen zijn; met een Rode Loper die als entree van de stad daadwerkelijk kwaliteit uitstraalt, een Oudekerksplein dat echt recht doet aan de culturele historie van de Wallen en straten met een leuk en hip uitgaansmilieu - zoals dat nu bij de Zeedijk het geval is. In de komende jaren zou dit er toe kunnen leiden dat dit gedeelte van het centrum populairder gaat worden om te wonen. Nu is het voor veel mensen een no-go, maar de gemeente heeft ambitieuze plannen. Als laatste kan genoemd worden dat 2008 ook het jaar is dat de nieuwe woonwijk aan het Westerdok gereed is gekomen. Een nieuw stuk stad met een grote verscheidenheid aan woningen op een bijzondere plek.
Dokter Makelaardij o.g.
50
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Stadsdeel Centrum
Stadsdeel Centrum Aanbod soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2005
2006
2007
2008
367
304
258
140
6
11
7
3
152
132
85
62
84
54
39
44
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970
2005
2006
2007
2008
630
648
699
414
20
26
26
14
Appartement > 1970
310
336
294
193
Eengezinswoning
111
122
127
80
stapelwoningen
aantal
16e-18e eeuw
14.400
19e eeuws arbeiderswoning 11.300 19e eeuws herenhuis
1.800
etage
15.300
galerijflat
Prijsstijging
400
pakhuis
1.800
portiekflat
1.900
torenflat, >’15, >6 wnlg soort woning Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
7%
12%
11%
6%
19%
9%
8%
7%
10%
7%
22%
16%
5%
3%
Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
ééngezinswoningen tussen/eindwoning
100
aantal 1.800
Betaalbaarheid soort woning starter
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
doorstromer
starter
doorstromer
2-verdiener
Eengezinswoning
Koop
21%
32%
30%
45%
Appartement < 1945
Koop
52%
76%
72%
109%
Appartement < 1945
Huur
344%
492%
465%
664%
Appartement 1945 - 1970
Huur
282%
443%
388%
604%
Appartement >1970
Koop
52%
76%
73%
109%
Appartement >1970
Huur
207%
316%
291%
443%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
51 Mediane transactieprijs & 800.000
Appartement < 1945 Eengezinswoning
& 700.000 Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
& 600.000 & 500.000
Appartement > 19701945 - 19 Appartement
& 400.000
Eengezinswoning Appartement < 1945
& 300.000 & 200.000 & 100.000 & 0
*
2005
2006
2007
*
2008
Mediane looptijd in dagen 100
Appartement < 1945 Eengezinswoning Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
80
Appartement > 19701945 - 19 Appartement
60
Eengezinswoning Appartement < 1945 40 20 0
* 2005
* 2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 6%
Appartement < 1945 Eengezinswoning
5%
Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
4%
Appartement > 19701945 - 19 Appartement
3%
Eengezinswoning Appartement < 1945
2% 1% 0%
*
2005 *gegevens onbekend
2006
2007
*
2008
Centrum
Nieuwmarkt
54
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Westerpark
Stadsdeel Westerpark Het stadsherstel in de oudere wijken heeft zijn vruchten afgeworpen
Anton van Klooster
Eén van de genomineerden voor de Nieuwbouwprijs Amsterdam 2008 staat aan de Spaarndammerstraat in Westerpark. Het gebouw ‘Noordkop’ is een ontwerp van Architect Marlies Rohmer en biedt plaats aan 20 woningen (koop en huur), een supermarkt, een coffeeshop en vier ateliers. Het is een schoolvoorbeeld hoe in Stadsdeel Westerpark de ontwikkeling ter hand wordt genomen. Innoverend, lef, inspirerend en met behoud van de multi-culturele samenstelling van dit deel van de stad. Het leuke van Westerpark is het veelzijdige wat dit stadsdeel te bieden heeft, de zomerconcerten in het park, de ontwikkeling van de horeca in en rondom dit gebied, spannende nieuwbouw aan de Kostverlorenvaart, volgens mij de eerste plek in Amsterdam waar je met je boot onder je huis kunt varen. Dit alles verklaart de populariteit van wonen in Westerpark. Het stadsdeel beslaat circa 375 hectare, heeft circa 35.000 inwoners en bestaat uit de vier wijken: Zeeheldenbuurt, Staatsliedenbuurt, Spaarndammerbuurt en Frederik Hendrik/Hugo de Grootbuurt. Het woning aanbod varieert van de ‘1900’ bouw tot recente nieuwbouwwoningen o.a. aan de Van der Palmkade, Buyspad en de Houtmankade. Het woningaanbod is dan ook enorm divers: starterswoningen van circa 45 m2 tot luxe penthouses en alles wat zich er tussen bevindt. Toch
zal het vinden van een eengezinswoning in Westerpark niet mee vallen. Het stadsherstel in de oudere wijken heeft zijn vruchten afgeworpen. De oorspronkelijke gevels zijn grotendeels bewaard gebleven, veel straten zijn geherprofileerd en voorzien van nieuwe groenvoorziening. Na het grotendeels afronden van de Fannius Scholtenbuurt wordt er nu o.a. gewerkt aan de stadsvernieuwing in de Westerstaatsman ten zuiden van de Van Hallstraat en de Kostverlorenvaart. De parkeerdruk neemt overigens door deze ontwikkelingen wel dramatische vormen aan. Door de populariteit van dit stadsdeel zijn de prijzen van de koopwoningen de laatste jaren enorm gestegen, 8 tot 12 % gemiddeld met uitschieters van 20 %. De gemiddelde vierkante meter prijs varieert van e 3.700,-- tot e 4.500,--. In de huidige economische omstandigheden, we schrijven kredietcrisis oktober 2008, blijkt dat de prijzen stand houden, kopers zijn weliswaar voorzichtiger maar er wordt toch voldoende verkocht, zeker aan de onderkant van de markt. Maar extreme prijsstijgingen, ondanks de schaarste, zijn nu niet aan de orde. Gelukkig zijn er in stadsdeel Westerpark een aantal renovatie- en nieuwbouwprojekten welke op dit moment worden gerealiseerd dan wel in de voorbereidingsfase zijn. Recent zijn bijvoorbeeld opgeleverd het complex
55
Appartementen, bouwjaar voor 1945: Korte looptijd, gemiddeld geen verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod en een matige prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar na 1970: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, nauwelijks aanbod en een geringe prijsstijging in 2008
aan de Rochussenstraat/ Van Bossestraat, voormalige huurwoningen welke door de woningcorporatie worden uitgepond. Ook wordt op dit moment gebouwd aan het complex ‘De Binderij’ aan de Kostverlorenvaart, circa 79 woningen welke alle verkocht zijn. Nieuwbouw projekten in voorbereiding Het grootste projekt is de Westelijke Houthavens. In en aan het IJ zullen circa 1700 woningen, alsmede bedrijfs- en kantoorruimtes worden gerealiseerd. Een bijzonder projekt waar het water centraal zal staan; met 7 wooneilanden en steigers voor woonschepen. De gemeente verwacht vanaf 2010 met de bouw te kunnen starten. Aan de kop van de Houthavens zal het gebouw ‘Pontsteige’ met 225 woningen worden gerealiseerd. Het is een bijzonder ontwerp van het architectenbureau Arons & Gelauff genaamd ‘Waterpoort’. Aan de zuidzijde van de Kostverlorenvaart ligt nu nog het terrein aan de Donker Curtiusstraat, Buyskade en Visseringstraat braak. Hier zijn de voorbereidingen voor circa 140 woningen en bedrijfsruimtes met parkeergarage in volle gang. Kortom er gebeurd veel in Westerpark, het bewijs van een stadsdeel dat voortdurend in ontwikkeling is.
Hallie & Van Klooster Makelaardij
56
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Westerpark
Stadsdeel Westerpark Aanbod soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2005
2006
2007
2008
59
53
42
37
2
1
0
0
36
24
19
8
2
1
1
1
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2005
2006
2007
2008
264
339
302
213
2
1
1
2
127
128
113
68
3
0
3
1
stapelwoningen
aantal
19e eeuws arbeiderswoning 19e eeuws herenhuis
9.200 100
etage
7.400
galerijflat
500
pakhuis
100
portiekflat
3.100
torenflat, >’15, >6 wnlg
100
Prijsstijging soort woning
2005
2006
2007
2008
Appartement < 1945
3%
13%
18%
4%
Appartement > 1970
0%
2%
31%
1%
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Appartement < 1945
Koop
82%
123%
113%
170%
Appartement < 1945
Huur
310%
443%
423%
604%
Appartement >1970
Koop
51%
76%
72%
107%
Appartement >1970
Huur
207%
295%
274%
415%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
57 Mediane transactieprijs & 350.000
Appartement < 1945> 197 Appartement
& 300.000
Appartement > 1970< 194 Appartement
& 250.000 & 200.000 & 150.000 & 100.000 & 50.000 &0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 60
Appartement < 1945> 197 Appartement
50
Appartement > 1970< 194 Appartement
40 30 20 10 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 3,0%
Appartement < 1945> 197 Appartement
2,5%
Appartement > 1970< 194 Appartement
2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0%
2005
2006
2007
2008
Westerpark
Van Limburg Stirumplein
60
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Oud-West
Stadsdeel Oud-West Door het samenvoegen van woningen zijn grotere gezinnen met kapitaalkracht aangetrokken
Paul Gaikhorst
In 1989 besloot ik mijn leven te slijten als Amsterdammer, dus koos ik voor het kopen van een huis in de hoofdstad. Ik zocht en vond: in Oud West en om precies te zijn, de Wilhelminastraat. Toen, we schrijven inmiddels 1990, werd me dat aan alle kanten afgeraden. De grootvader van mijn toenmalige lief (nu sinds lange tijd mijn echtgenote, dit als ondersteunend bewijs van mijn honkvastheid) verzuchtte “...ach jongen, wat moet je toch in die volksbuurt...” En hij kon het weten, want hij was per slot van rekening jarenlang huisarts geweest op de Overtoom en had de armlastige gezinnen met acht kinderen, wonend op een enkele etage in de Kanaal- en Wilhelminastraat rond de oorlog als patiënt. Natuurlijk zette ik door en ik zag de buurt veranderen; het junkenpand achter me, op de Kanaalstraat, brandde op een flakkerende, feloranje gekleurde nacht in enkele minuten compleet uit en werd gerenoveerd, gesplitst en verkocht. De naargeestige kroeg om de hoek werd overgenomen en veranderde in een hippe loungetent. De Jan Pieter Heijestraat promoveerde van turksegroentenallee tot culinaire woonboulevard en ga zo maar door... We zijn het bijna vergeten, maar Oud West was ooit, tot ongeveer de jaren ‘60, een zeer dichtbevolkte en kinderrijke buurt. In de dertiger jaren woonden
maar liefst 70.000 mensen op dat grondgebiedje van 170 hectare… (Dat lukt natuurlijk makkelijk met een tienpersoons gezin op 1 etage en mocht je je afvragen waar al die mensen sliepen; onlangs verkocht ik nog een woning in ‘originele staat’ in de Kanaalstraat, in de alkoof bevonden zich twee bedsteden met lades. Een bedstede voor vader en moeder, de lade voor de baby en de andere bedstede voor twee andere kleintjes. In de zijkamer kon net een stapelbed staan met, als het moest, in elk bed in tegengestelde richting (dus aan hoofd- en voeteneind een kussen) twee kinderen. De woon- en eetkamer werden in dit scenario niet eens benut!). Ergens tussen de hiervoor geschetste periode en de jaren ‘80 heette Oud West zelfs een ‘achterbuurt’ maar daar maakten stadsvernieuwing en woningschaarste een einde aan. De populariteit van het centrum had enorme prijsstijgingen tot gevolg en al gauw werden de aangrenzende gebieden ontdekt door pionierende huizenkopers. De Helmersbuurt is dan nog maar een klein sprongetje over de Singelgracht en de bebouwing doet toch zeker niet heel veel onder voor, om maar wat te noemen, de concertgebouwbuurt?! En dan nu: op hetzelfde grondgebied wonen op dit moment ‘slechts’ 32.000 mensen en de helft van de huishoudens bestaat uit niet meer dan 1 persoon. Van het totale woningaanbod is ruim 20% inmiddels in bezit van een ‘eigenaar/bewoner’. Dit percentage
61
Appartementen, bouwjaar voor 1945: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar na 1970: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, nauwelijks aanbod en een forse prijsstijging in 2008
loopt langzaam op dankzij een tijdelijke versoepeling van het splitsingsbeleid en projecten als ‘particuliere woningverbetering’, vorig jaar in deze publicatie besproken. Nieuwbouw vindt nauwelijks plaats in Oud West, hoewel het inmiddels deels opgeleverde project Furore aan de Constantijn Huygensstraat zeker heeft bijgedragen aan de kwaliteit en samenstelling van de woningvoorraad in Oud West. Op dit moment zijn bovendien de heiwerkzaamheden rondom het hallenproject, waar ook een aanzienlijk aantal woningen (koop en huur) is gepland, gestart. Het stadsdeel heeft meegewerkt aan het samenvoegen van woningen, waardoor grotere gezinnen met kapitaalkracht worden aangetrokken. Je ziet aan alles dat de verandering doorzet. Het winkelaanbod past zich aan aan het publiek en zo lokken biologische supermarkt MARQT en Birkenstock het klassieke Oud Zuid publiek (dat tot voor kort nog niet dood gevonden wilde worden in de Constantijn Huygensstraat) in rijen naar Oud West.
beloond. In de oudere bouw, en dat aandeel beslaat 90%, bedroeg de stijging slechts 1,2% per m2. Tot en met september is het oplopen van de looptijd nog niet meetbaar geweest, maar gezien de ontwikkelingen op de financiële markten eind september en begin oktober, is de verwachting en de voelbare tendens, stagnatie. In cijfers is nog steeds sprake van een krappe markt, en nog steeds merken we in de praktijk dat goede woningen, die voldoen aan een aantal basiswensen (buitenruimte, daglicht, rustige straat, goed casco) in enkele dagen verkopen voor goede prijzen. Ook opvallend is het feit dat, naarmate het woonoppervlak groter wordt, de prijs per m2 toeneemt. Dit illustreert een voortdurende krapte, juist in de markt waar de meest kapitaalkrachtige doelgroep actief is: tweeverdienende jonge gezinnen. De tijd dat een halfondergrondse bezemkast met optrekkend vocht en getralied uitzicht op ‘s buurmans tuin verkocht werd voor de hoofdprijs is echter sinds kort verleden tijd.
Enfin. Euforie alom, zou je zeggen, ware het alleen niet dat zelfs Oud West door de sluimerende kredietcrisis tot de orde wordt geroepen. De cijfers van de eerste drie kwartalen laten daar een voorproefje van zien. Tot half september 2008 zijn 336 woningen verkocht. Vooral bij de wat nieuwere woningen is nog een stijgende trend zichtbaar van 13%. Blijkbaar blijft de consument veeleisend en worden comfort en kwaliteit goed
Mijn onverholen liefde voor Oud West overigens, is gebleven. Van de Wilhelminastraat ben ik opgerukt richting centrum, maar de Singelgracht ben ik nooit overgestoken. Ik blijf, zoals ik eerder opmerkte, honkvast en heb me gevestigd in de Helmersbuurt.
Gaikhorst Makelaars & Taxateurs
62
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Oud-West
Stadsdeel Oud-West Aanbod soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2005
2006
2007
2008
106
74
71
65
4
0
0
0
18
8
6
12
4
4
3
3
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970
2005
2006
2007
2008
363
405
492
300
3
3
4
3
Appartement > 1970
63
45
52
36
Eengezinswoning
18
15
15
8
stapelwoningen 16e-18e eeuw 19e eeuws herenhuis
2006
2007
Appartement < 1945
5%
14%
16%
1%
Appartement > 1970
9%
4%
11%
13%
500
etage
4.500
portiekflat
500
torenflat, >’15, >6 wnlg
100
ééngezinswoningen 2005
100
19e eeuws arbeiderswoning 13.500
Prijsstijging soort woning
aantal
tussen/eindwoning
2008
aantal 200
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Appartement < 1945
Koop
62%
94%
88%
130%
Appartement < 1945
Huur
310%
443%
423%
604%
Appartement >1970
Koop
55%
84%
79%
119%
Appartement >1970
Huur
207%
316%
291%
415%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
63 Mediane transactieprijs & 350.000
Appartement < 1945> 1970 Appartement
& 300.000
Appartement > 1970< 1945 Appartement
& 250.000 & 200.000 & 150.000 & 100.000 & 50.000 0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 60
Appartement < 1945> 1970 Appartement
50
Appartement > 1970< 1945 Appartement
40 30 20 10 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 3,0%
Appartement < 1945> 1970 Appartement
2,5%
Appartement > 1970< 1945 Appartement
2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0%
2005
2006
2007
2008
Oud-West
Nassaukade
66
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Zeeburg
Stadsdeel Zeeburg Inmiddels heeft IJburg al een goede mix van diverse culturen waardoor het al een stedelijk karakter heeft
Thorwald Brouwer en Iddo Brouwer Het stadsdeel, groot 1560 hectare, ligt aan de Oostkant van Amsterdam Centrum en bestaat uit de Indische buurt, de Oostelijke Eilanden en IJburg. Op dit moment wonen er in het stadsdeel 50.000 mensen en het aantal neemt de komende jaren toe tot ongeveer 90.000 inwoners. Deze groei is het gevolg van de bouw van circa 20.000 woningen op IJburg en het Zeeburgereiland. De eilanden, KNSM en Java, Sporenburg en Borneo, is en blijft een gewild woongebied waar men alleen vanwege gezinsgroei wil vertrekken. De centrale ligging en aansprekende architectuur zijn alom bekend. Tussen 1/4 en 1 miljoen kun je je thuis voelen in dit gebied. In de Indische buurt worden momenteel veel woningen gesplitst en verkocht door de woningcorporaties die voormalige kleine en goedkope huurwoningen omzetten tot koopwoningen. Deze gerenoveerde appartementen van vanaf e 185.000,- tot e 235.000,(50 a 60 vierkante meter) zijn geliefd bij starters daar de prijs aantrekkelijk voor hen is. De woningcorporaties dicteren vanuit hun monopoliepositie het hoge prijsniveau. Doordat er meer kopers komen wordt het leefklimaat beter vanwege de gezondere verhouding kopers-huurders. De Indische buurt heeft via het Flevopark, Nescio brug, Diemerpark verbinding met IJburg. Hierdoor is er voor
de bewoners een groot nieuw recreatiegebied ontstaan. Inmiddels wonen er meer dan 10.000 mensen op IJburg, er zijn vele voorzieningen aanwezig, horeca, verschillende speciaalzaken, scholen en er vinden festiviteiten plaats waaronder het rondje ijburg, film op ijburg, het ijburgfestival met circus. IJburg is een prettige woonwijk geworden in een waterrijke omgeving waar veel jonge gezinnen met kinderen zich thuis voelen. Inmiddels heeft IJburg al een goede mix van diverse culturen waardoor het al een stedelijk karakter heeft. Het is een zeer prettige woonwijk geworden. Echter er zijn toch nog te weinig scholen, de ontsluiting via de IJburglaan is slecht vanwege het smalle karrenspoor uit de 18e eeuw, de wat krappe Heermabrug en de gelijkvloerse ontsluiting met de A10 de afslag S114. Gelukkig heeft de milieu-activist ervoor gestreden dat er nu pas een vierde van de verwachte bevolking van IJburg in de file staat. Desalniettemin is IJburg geliefd vanwege grote woningen, tuinen, en gunstige ligging. De geschakelde villa’s aan het water koop je vanaf 1 mln, een eengezinswoning vanaf e 325.000, en aan de starter is ook gedacht vanaf e 190.000 voor ca. 70 m2, met een anti speculatiebeding dat dan weer wel.
Thorwald Brouwer Makelaardij oz
67
Appartementen, bouwjaar na 1970: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een zeer geringe prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar voor 1945: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een zeer forse prijsstijging in 2008 Eengezinswoningen: Dalende looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, nauwelijks aanbod en een aanzienlijke prijsstijging in 2008
68
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Zeeburg
Stadsdeel Zeeburg 0
Aanbod soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
5 2005
2006
2007
2008
55
71
30
21
0
0
0
0
116
98
70
50
9
13
20
18
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2005
2006
2007
2008
142
185
170
114
0
0
1
0
317
304
311
178
40
53
70
46
stapelwoningen
aantal
19e eeuws arbeiderswoning
3.100
etage
9.900
galerijflat
400
pakhuis
5.800
torenflat, >’15, >6 wnlg
ééngezinswoningen
Prijsstijging soort woning
2005
2006
2007
2008
Appartement < 1945
4%
12%
11%
14%
Appartement > 1970
8%
7%
9%
0%
Eengezinswoning
2%
12%
6%
9%
800
aantal
drive-in woning
100
kwadrantwoning
100
tussen/eindwon
2.100
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Koop
33%
49%
46%
68%
Eengezinswoning
Huur
163%
246%
221%
332%
Appartement < 1945
Koop
86%
130%
122%
185%
Appartement < 1945
Huur
310%
492%
465%
664%
Appartement >1970
Koop
55%
84%
78%
117%
Appartement >1970
Huur
194%
295%
274%
391%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
69 Mediane transactieprijs 600000
Appartement < 1945
500000
Appartement > 1970
400000
Eengezinswoning
300000 200000 100000 0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 100
Eengezinswoning Appartement < 1945
80
Appartement > 1970
60
Appartement 1945 - 1970 Eengezinswoning
40 20 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 3,0
Appartement < 1945 Eengezinswoning
2,5 Appartement > 1970
2,0
Appartement 1945 - 1970 Eengezinswoning
1,5 1,0 0,5 0,0 -0,5 -1,0
2005
2006
2007
2008
Zeeburg
Braziliëplein
72
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Bos en Lommer
Stadsdeel Bos en Lommer Voor starters en kleine gezinnen is het nog steeds goed naar de mogelijke toekomst van dit stadsdeel te kijken
Rob Wijnen
Alweer voor de derde maal willen wij uw aandacht vestigen op Bos en Lommer. Voor starters en kleine gezinnen is het nog steeds goed om naar de mogelijke toekomst van Bos en Lommer te kijken. De betaalbaarheid staat wel onder druk, het aanbod is dan ook wederom afgenomen en ook het aantal verkooptransacties is minder dan de voorgaande jaren. De prijsstijging per vierkante meter heeft een mindere ontwikkeling ondergaan dan voorgaande jaren. Dit in navolging van de algemene trend in Amsterdam. Desondanks blijft Bos en Lommer nog steeds een aanrader voor de woningmarkt. Alle ontwikkelingen op en rond het Bos en Lommerplein, waarvan reeds woningen zijn opgeleverd vanuit de vele gepleegde nieuwbouw en in sommige gevallen ook al aan hun tweede eigenaar zijn overgedragen. Door de bouw van moderne en voor Amsterdamse begrippen ruime woningen is de wijk een ideale woonplek voor de young urban professionals. De internationale verstedelijking maakt de wijk met name aan de zijde van de binnenstad tot een moderne huisvestingsplek. De A-10 is nog steeds een duidelijke grens in de wijk. Het prachtige Bos en Lommerplein en de Hoofdweg hebben een gigantische gedaantewisseling doorgemaakt vanwege de al gerealiseerde nieuwbouw en de nog te
realiseren nieuwbouw. De bouwstijl geeft de wijk een zeer moderne en nette uitstraling. Echter de bebouwing rond het moderne Bos en Lommerplein is op veel plekken helaas nog steeds troosteloos, mede hierdoor zal de populariteit van de wijk nog zeer uiteenlopend zijn per straat en zullen er tevens grote verschillen zijn in de verkoopprijzen en waarderingen. Een verdere ontwikkeling in de gehele wijk, waarbij men rekening houdt met behoud van historische details, zal ons inziens een positieve impuls geven aan de populariteit van de wijk. In de bestaande bouw, gebouwd tussen ’20-’40, zou het een mogelijkheid zijn om de relatief kleine woningen samen te voegen. Hierin is het beleid van het bestuur doorslaggevend, zodat een en ander ook juridisch mogelijk wordt. Wij denken echter nog steeds dat mede vanuit het gegeven dat er veel vraag is naar betaalbare woningen, het belangrijk is de splitsingsmogelijkheden zeer ruim te houden en ook het eigen woningbezit van kleine woningen te stimuleren. Juist deze kleinere woningen maken dat de grote groep twintigers die zich in de stad willen vestigen de wijk jong kunnen houden terwijl wel het gemiddelde inkomen zal toenemen. Bij minimaal bestendiging van het beleid en verruiming van de splitsingsmogelijkheden blijven wij ook voor de
73
Appartementen, bouwjaar voor 1945: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, gering aanbod en een matige prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar 1945 – 1970: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, nauwelijks aanbod en een aanzienlijke prijsstijging in 2008
komende periode de kansen op een bovenmatige trend zien. En zien we hierdoor nog steeds mooie kansen voor de aanwezige bewoners en zeker de nieuwe kopers. Wel dienen we met elkaar waakzaam te blijven ten aanzien van de bancaire ontwikkelingen als gevolg van de huidige monetaire situatie. Deze ontwikkeling zal ongetwijfeld ook haar schaduw over de ontwikkelingen in Bos en Lommer werpen.
Rob Wijnen Makelaardij o.z.
74
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Bos en Lommer
Stadsdeel Bos en Lommer Aanbod soort woning Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
97
60
37
31
Appartement 1945 - 1970
7
7
24
4
Appartement > 1970
5
5
2
6
Eengezinswoning
1
1
0
0
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970
2005
2006
2007
2008
258
274
291
197
stapelwoningen
aantal
19e eeuws arbeiderswoning
16
47
100
32
etage
Appartement > 1970
6
11
9
17
galerijflat
Eengezinswoning
3
4
0
1
portiekflat
9.900 100 4.300
torenflat, >’15, >6 wnlg
ééngezinswoningen
Prijsstijging
tussen/eindwoning soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970
2005
2006
2007
2008
3%
10%
15%
4%
24%
15%
9%
300
100
aantal 100
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Huur
310%
492%
465%
664%
Appartement < 1945
Koop
89%
134%
126%
185%
Appartement < 1945
Huur
258%
403%
358%
554%
Appartement 1945 - 1970
Koop
100%
153%
141%
208%
Appartement 1945 - 1970
Huur
258%
369%
358%
511%
Appartement >1970
Huur
207%
295%
274%
415%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
75 Mediane transactieprijs & 200.000
Appartement Appartement < 19451945 - 1970 Appartement 1945 Appartement 1945 - < 1970
& 150.000
& 100.000
& 50.000
&0
*
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 80
Appartement Appartement < 19451945 - 1970
70
Appartement 1945 Appartement 1945 - < 1970
60 50 40 30 20 10 0
* 2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 3,5%
Appartement Appartement < 19451945 - 1970
3,0%
Appartement 1945 Appartement 1945 - < 1970
2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5%
* 2005 *gegevens onbekend
2006
2007
2008
Bos en Lommer
Bos en Lommerweg
78
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel De Baarsjes
Stadsdeel De Baarsjes Het wordt hier steeds leuker met goede kwalitatieve woningen, bereikbaarheid en trendy uitgaansgelegenheden
Peter van Vliet
Voor het derde achtereenvolgende jaar is aan mij gevraagd om een stukje te schrijven over de ontwikkelingen van stadsdeel de Baarsjes. Ter voorbereiding heb ik mijn bijdrage van 2007 herlezen. Ik kwam tot de conclusie dat wat ik schreef in 2007 eigenlijk nog steeds zeer actueel is. Stadsdeel De Baarsjes wordt steeds vaker gevonden als woongebied. De prijs/kwaliteit verhouding ligt hier nog steeds gunstiger dan de stadsdelen waar kopers het liefst een woning kopen en/of willen wonen. Is het in Stadsdeel De Baarsjes dan minder hoor ik u denken? Neen. Absoluut niet. Het wordt steeds leuker met goede kwalitatieve woningen, goede ontwikkelingen met betrekking tot de bereikbaarheid en er komen steeds meer trendy uitgaansgelegenheden. Wel wordt de parkeerdruk groter en zal het stadsdeel eens een beslissing moeten nemen over het bouwen van parkeergarages. Ondanks dat dit stadsdeel steeds vaker gevonden wordt als woongebied heeft men ook hier te maken met de betaalbaarheid van de woningen. Door de steeds hogere prijzen is een koopwoning voor steeds minder mensen haalbaar. Starters op de woningmarkt hebben het hier ook moeilijk. Zonder hulp van ouders of familie lukt het soms niet meer. Voor doorstromers die een koopwoning achterlaten lukt het nog wel. Zij hebben
kunnen profiteren van de stijging van de huizenprijzen en daardoor hebben zij een overwaarde op hun te verkopen woning. Echter stadsdeel De Baarsjes blijft het probleem behouden dat er weinig grote koop- danwel huurwoningen aanwezig zijn. Als starter is het allemaal prima, samenwonen kan goed maar zodra het familiegevoel aanwezig is verlaat men het stadsdeel naar een ander gebied in Amsterdam of anders buiten de stadsgrenzen. Er komen wel steeds meer grote woningen beschikbaar door nieuwbouw of anders door splitsen en samenvoegen. Dit is echter te weinig in verhouding tot de vraag. Nieuwbouw heeft een lange ontwikkelingstijd. Het duurt wel 4 jaar van initiatief tot oplevering. In dit stadsdeel is het stimuleren van het opknappen van bestaande bouw het beste. Ook voor de sfeer is dit beter. Onze ervaring is dat kopers een woning ambiëren in oudbouw met nieuwbouw kwaliteit. De huidige kopers hebben liever een turn key appartement dan dat zij eerst vier maanden moeten verbouwen met alle gevolgen van dien. Door het samenvoegen van woningen ontstaan er dubbele bovenhuizen of dubbele benedenhuizen waar veel vraag naar is. Gelukkig is het in dit stadsdeel nog
79
Appartementen, bouwjaar voor 1945: Korte looptijd, gemiddeld geen verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008
mogelijk om te splitsen. De koppeling van splitsen en het verplicht aanpassen van de woning naar nieuwbouwkwaliteit is natuurlijk ook gunstig voor de buurt. Deze knapt zichtbaar op wat weer ten goede komt met de leefbaarheid van een buurt.
groot zijn. Het eigenwoningbezit is nog steeds zeer laag in verhouding tot het landelijke cijfer. Circa 25% voor Amsterdam en circa 52% voor Nederland. Voor stadsdeel De Baarsjes is dit zelfs nog lager, namelijk 17%. Dit op basis van cijfers van 1 januari 2007.
De koopprijzen in Stadsdeel De Baarsjes zijn weer een beetje gestegen naar gemiddeld e 226.013,-. Conform de cijfers over de eerste 3 kwartalen van 2008 is het aanbod weer iets afgenomen, loopt de verkooptijd iets op en is de prijsstijging aan het afvlakken. Op het moment van schrijven hebben we de kredietcrisis. Deze zal van invloed zijn op de cijfers tot nu toe. De praktijk leert namelijk dat de huizenprijzen redelijk stabiel blijven en dat de verkooptijd verder oploopt. We zien nu ook dat het aanbod aan het stijgen is en dat zowaar de koper een keuze heeft in de te koop staande woningen. Er komt namelijk ook meer evenwicht tussen de verkopers en de kopers. In 2007 zagen we nog dat de markt aan het verkrappen was.
Als conclusie is te stellen dat het stadsdeel op de goede weg is. Het gaat allemaal langzaam. Maar we zijn wel in beweging naar een nog aantrekkelijker woonomgeving voor alle partijen.
Wat de toekomst zal brengen is nog niet helemaal duidelijk. We weten niet hoe de kredietcrisis zich ontwikkelt in combinatie met de economie. Gaat de hypotheekrente stijgen of dalen? Allemaal factoren van invloed op de woningmarkt. Wat we wel weten is dat er nog steeds te weinig koopwoningen zijn en dat de vraag naar koopwoningen groot is. Of ze nu klein of
EBR Makelaars & Taxateurs OG
80
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel De Baarsjes
Stadsdeel De Baarsjes Aanbod soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2005
2006
2007
2008
105
80
59
40
2
4
1
0
14
5
4
1
2
1
6
2
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2005
2006
2007
2008
315
380
393
280
stapelwoningen
aantal
19e eeuws arbeiderswoning
800
6
5
5
5
etage
15
11
13
8
galerijflat
100
7
3
6
3
portiekflat
300
17.400
ééngezinswoningen tussen/eindwoning
aantal 100
Prijsstijging soort woning Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
2%
11%
18%
3%
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Appartement < 1945
Koop
76%
114%
106%
158%
Appartement < 1945
Huur
258%
369%
358%
511%
Appartement 1945 - 1970
Huur
182%
277%
258%
391%
Appartement >1970
Huur
194%
277%
258%
391%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
81 Mediane transactieprijs & 250.000
Appartement < 1945
& 200.000 & 150.000 & 100.000 & 50.000 &0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 70
Appartement < 1945
60 50 40 30 20 10 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 3,5%
Appartement < 1945
3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0%
2005
2006
2007
2008
De Baarsjes
Mercatorplein
84
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Amsterdam- Noord
Stadsdeel Amsterdam-Noord Het IJ wordt steeds minder als een barrière gezien, zeker als de Noord-Zuidlijn gereed is
Niels van Meekeren Ten aanzien van de situatie in 2007 is er in Amsterdam-Noord weinig veranderd. Het aanbod is gelijk gebleven en de vraag tot dusver ook. Het gebrek aan aanbod van nieuwbouwwoningen in geheel Amsterdam geldt uiteraard ook voor Noord. Hierdoor is er weinig veranderd in de keus voor het koperspubliek. Noord is aantrekkelijk voor mensen van buiten vanwege het aanbod van grondgebonden eengezinswoningen en het prijsniveau en uiteraard een combinatie van die twee. Veelal ligt de interesse bij deze doelgroep, die nu nog niet in Noord woont, slechts bij nieuwbouwwoningen. Net als in andere stadsdelen heeft ook in AmsterdamNoord het aanbod van appartementen, in plaats van grondgebonden eengezinswoningen, de overhand. Met veel nieuwbouwprojecten die op stapel staan en veel uitpondingsprojecten in het verschiet, die voornamelijk bestaan uit appartementen, zal deze verhouding niet beter worden. Het (toekomstige) aanbod van appartementen in Noord valt vaak in een prijsklasse die aanmerkelijk lager ligt dan de prijs van een eengezinswoning. Ook weer ten opzichte van andere stadsdelen. Noord is nog niet klaar voor de concurrentiestrijd tussen een appartement in een prijsklasse waarin je ook een eengezinswoning kunt kopen en de eengezinswoning. Van een tuinstad wordt immers verwacht dat men voornamelijk laagbouw aantreft in een ‘landelijke’ omgeving. De keuze voor
een appartement is dus vaak een negatieve, omdat de prijsklasse van een eengezinswoning simpelweg niet haalbaar is. Voor starters ligt dat echter anders. Starters zijn meer bereid om buiten de ring en boven het IJ naar woningen te zoeken. Amsterdam-Noord heeft dan enorm veel meer voordelen ten opzichte van de andere tuinsteden, vanwege bijvoorbeeld de afstand met het centrum van Amsterdam. Het IJ wordt steeds minder als een barrière gezien, zeker als de Noord-Zuid lijn gereed is. Bovendien zijn er goede tunnel- en pont verbindingen. IJburg heeft op die punten dezelfde vermeende problematiek, maar kent (of beter; kende) geen gebrek aan belangstelling. Daarnaast is er in Noord veel meer werkgelegenheid, die zal toenemen naarmate ook alle kantoorontwikkelingen gereed zijn, die zijn gepland in het CentrumgebiedNoord. Gelukkig worden mensen zich steeds beter bewust van de positie van Noord. Onbekend maakt echter onbemind en daar is nog een flinke slag te slaan.
ERA Van De Steege Projectmakelaars
85
Appartementen, bouwjaar 1945 – 1970: Dalende looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar na 1970: Stijgende looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod en een zeer forse prijsstijging in 2008 Eengezinswoningen: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een bescheiden prijsstijging in 2008
86
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Amsterdam- Noord
Stadsdeel Amsterdam-Noord Aanbod soort woning Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
6
27
8
5
86
77
75
51
Appartement > 1970
58
87
51
51
Eengezinswoning
81
74
70
59
Appartement 1945 - 1970
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
16
42
50
21
stapelwoningen
aantal
19e eeuws arbeiderswoning
100
Appartement 1945 - 1970
168
166
195
125
etage
Appartement > 1970
140
197
177
121
galerijflat
6.700
Eengezinswoning
210
203
215
114
portiekflat
8.200
11.300
torenflat, >’15, >6 wnlg
Prijsstijging soort woning
ééngezinswoningen 2005
Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2006
2007
2008
bungalow,
700
aantal 100
drive-in woning
200
houten gevel
400
-4%
14%
2%
3%
8%
3%
5%
-1%
-3%
20%
kwadrantwoning
-1%
7%
3%
1%
tussen/eindwon
100 10.600
twee-onder-één-kap
700
vrijstaand
800
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Koop
76%
114%
108%
162%
Eengezinswoning
Huur
207%
295%
274%
415%
Appartement < 1945
Huur
258%
403%
358%
554%
Appartement 1945 - 1970
Koop
111%
164%
155%
229%
Appartement 1945 - 1970
Huur
194%
295%
274%
415%
Appartement >1970
Koop
107%
158%
145%
221%
Appartement >1970
Huur
207%
295%
274%
415%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
87 Mediane transactieprijs & 250.000
Eengezinswoning Appartement < 1945 Appartement 1970 Appartement 1945 - > 1970
& 200.000
Appartement Appartement > 19701945 - 1970
& 150.000
Appartement < 1945 Eengezinswoning & 100.000 & 50.000 & 0
*
2005
2006
2007
*
2008
Mediane looptijd in dagen 100
Appartement < 1945 Eengezinswoning Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
80
Appartement > 19701945 - 1970 Appartement
60
Eengezinswoning Appartement < 1945 40 20 0
*
2005
2006
2007
*
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 3,5%
Appartement < 1945 Eengezinswoning
3,0% Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
2,5% 2,0%
Appartement > 19701945 - 1970 Appartement
1,5%
Eengezinswoning Appartement < 1945
1,0% 0,5% 0,0% -0,5%
*
* 2005
*gegevens onbekend
2006
2007
2008
Amsterdam-Noord
IJplein
90
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Geuzenveld / Slotermeer
Geuzenveld / Slotermeer Er wordt hier niet gebouwd om ‘rijkere’ bewoners aan te trekken...
Hans Moerland
Het stadsdeel maakt onderdeel uit van de Westelijke Tuinsteden. Door minister Vogelaar zijn de Westelijke Tuinsteden aangewezen als één van de prioriteitswijken. Het stadsdeel heeft de goedkoopste woningen van Amsterdam en is qua inkomen van de bewoners gemeten ook het armste stadsdeel. De bewoners zijn over het algemeen of oudere autochtonen of jongere allochtonen met een laag opleidingsniveau en een hoog werkloosheidspercentage. Geuzenveld / Slotermeer omvat het gebied dat begrenst wordt aan de westzijde door de Cort van der Lindengracht, aan de noordzijde door de Alberdagracht/ Bernard Loderstraat, aan de oostzijde door de Slotermeerlaan en aan de zuidzijde door Sportpark Ookmeer/Sloterpark. In de prioriteitswijk van minister Vogelaar zullen circa 3.500 woningen worden gesloopt en er 3.900 voor worden teruggebouwd. De te ontwikkelen nieuwbouw wordt gebouwd voor de huidige bewoners. Er wordt niet gebouwd om ‘rijkere’ bewoners aan te trekken zich in het stadsdeel te vestigen; de tweedeling met de rest van Amsterdam (tussen arm en rijk) zal verder toenemen.
Moerland Makelaardij
91
Appartementen, bouwjaar 1945 -1970: Dalende looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een zeer forse prijsstijging in 2008 Eengezinswoningen: Korte looptijd, gemiddeld verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar na 1970: Gemiddelde looptijd, gemiddeld verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een aanzienlijke prijsstijging in 2008
92
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Geuzenveld / Slotermeer
Geuzenveld / Slotermeer Aanbod soort woning Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
0
0
0
0
52
71
59
38
Appartement > 1970
46
51
40
28
Eengezinswoning
26
30
35
27
Appartement 1945 - 1970
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970
2005
2006
2007
2008
2
0
4
2
stapelwoningen
aantal
etage
2.800
108
116
145
75
galerijflat
2.100
Appartement > 1970
63
50
50
35
portiekflat
8.800
Eengezinswoning
66
67
91
45
torenflat, >’15, >6 wnlg
ééngezinswoningen
Prijsstijging soort woning
2005
2006
2007
2008
Appartement 1945 - 1970
-3%
6%
11%
17%
Appartement > 1970
-6%
5%
6%
7%
Eengezinswoning
-3%
5%
10%
3%
500
aantal
bungalow,
200
kwadrantwoning
100
tussen/eindwon
3.900
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Koop
72%
111%
103%
154%
Eengezinswoning
Huur
194%
295%
274%
415%
Appartement 1945 - 1970
Koop
115%
170%
160%
237%
Appartement 1945 - 1970
Huur
258%
369%
358%
511%
Appartement >1970
Koop
76%
114%
106%
158%
Appartement >1970
Huur
163%
246%
233%
350%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
93 Mediane transactieprijs & 250.000
Eengezinswoning Appartement 1945 - 1970
& 200.000
Appartement Appartement > 1970> 1970 Appartement 1945 - 19 Eengezinswoning
& 150.000 & 100.000 & 50.000 &0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 120
Appartement 1945 - 1970 Eengezinswoning
100
Appartement > 1970> 1970 Appartement
80
Eengezinswoning Appartement 1945 - 19
60 40 20 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 4,0%
Appartement 1945 - 1970 Eengezinswoning
3,5% Appartement > 1970> 1970 Appartement
3,0%
Eengezinswoning Appartement 1945 - 19
2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0%
2005
2006
2007
2008
Geuzenveld/Slotermeer
Slotermeerlaan
96
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Stadsdeel Osdorp
Stadsdeel Osdorp Behoud het goede van de tuinsteden, de ruimte
Ing. Ramon Brouwer
Stadsdeel Osdorp, onderdeel van de westelijke tuinsteden. Hoe lang zal het stadsdeel dit label nog kunnen dragen. Vanuit het verleden kenmerken de tuinsteden zich door ruim opgezette bebouwing met veel groen. Het eenzijdige woonaanbod (voornamelijk huur en relatief kleine woningen) gaf de noodzaak de westelijke tuinsteden te vernieuwen. Inmiddels zijn diverse projecten met wisselend succes afgerond en worden er nieuwe opgestart. Vele huurders die, indertijd van de corporaties, de mogelijkheid hebben gekregen hun huurwoning te kopen zijn misschien de eerste doorstromers naar deze nieuwbouwprojecten. Zij gaan als eerste wooncarrière maken binnen hun stadsdeel. Door de stedelijke vernieuwing en de daarmee gepaard gaande waardestijging van de woningen hebben ze een aanzienlijke overwaarde op hun voormalige huurwoning. Deze eerste doorstromers zullen vervolgens weer een woning achterlaten die beschikbaar komt voor de starters op de woningmarkt.
een hoge woningdichtheid met eengezinswoningen dan resulteert dit in zeer dichte bebouwing met weinig openbare ruimte. Bebouwing die men voornamelijk binnenstedelijk gewend is.
Wat opvalt is dat binnen de vernieuwingsprojecten veel aandacht is voor grotere eengezinswoningen. Wat ook opvalt is dat er minder aandacht is voor de ruimte en het groen rondom de woningen, iets waar de tuinsteden toch bekend om zijn. Een hoge woningdichtheid kan, maar dan moet men de hoogte in. Combineert men
Naast vernieuwing heeft er in Osdorp ook een uitbreiding plaats gevonden. De Aker is het voorbeeld van een succesvolle uitbreiding met hoofdzakelijk eengezinswoningen. Neemt Osdorp in de gemiddelde transactieprijs van appartementen een bescheiden elfde plek
Maar misschien is men bewust bezig het gevoel van de stad ook in Osdorp te laten beleven. Hoewel de binnenstad met het openbare vervoer of eigen vervoer binnen enkele minuten te bereiken is, is dit het stadsdeel dat het verst verwijderd is van de (binnen)stad. De invloed van de stad is vrijwel niet merkbaar dus heeft men plannen om de stad naar Osdorp te brengen. In het plan Centrum Amsterdam Nieuw West (CANW) wordt het winkelcentrum uitgebreid waarbij het water van de Sloterplas het woon- en winkelgebied zal worden binnen gehaald. Horeca, recreatie en fun shopping zijn thema’s die bij deze ontwikkeling veel aandacht krijgen. Dit gecombineerd met woontorens van twaalf bouwlagen geeft je straks het gevoel in een echt stadscentrum te wonen. Totaal zullen in dit centrumgebied ruim 1300 nieuwe woningen herrijzen.
97
Appartementen, bouwjaar 1945 – 1970: Dalende looptijd, gemiddeld verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een behoorlijke prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar na 1970: Dalende looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod en een dalende prijs in 2008 Eengezinswoningen: Korte looptijd, gemiddeld verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod en een geringe prijsstijging in 2008
in ten opzichte van de overige stadsdelen, voor eengezinswoningen staat men inmiddels op de vijfde plek. De uitbreiding van Osdorp is echter nog niet ten einde. Op de grens tussen Amsterdam en Schiphol zal verder worden gebouwd. Hierbij zal men zich richten op werken, ecologie en recreëren. Het Park Lutkermeer is er met name voor de Schiphol gebonden bedrijvigheid. De werkgelegenheid die hiermee ontstaat zal een extra stimulans geven naar de vraag van woningen in Osdorp. Dit terwijl de vraag naar woningen in het stadsdeel zich al zeer positief heeft ontwikkeld ten opzichte van het voorgaande jaar. De gemiddelde looptijd van te koop staande woningen is met 25% gedaald. Uitgaande van bovenstaande hoeft het stadsdeel zich geen zorgen te maken voor de toekomst. De combinatie van een gevarieerd woningaanbod, een verdere uitbreiding van winkelaanbod met fun shopping, horeca en werkgelegenheid gekoppeld aan het groen, recreatie en het water van de Sloterplas biedt de ideale mix voor een prettige woonomgeving met een stedelijk karakter. Daarbij komt nog de gunstige ligging ten opzichten van de ontsluitingen naar Schiphol/ Den Haag, Haarlem en de binnenstad.
Houd echter altijd één ding voor ogen. Het is onvermijdelijk te slopen ten gunste van de vernieuwing en de leefbaarheid. Maar behoud het goede van de tuinsteden, namelijk de ruimte. Vooral eengezinswoningen hebben deze ruimte nodig. Is dit niet mogelijk bouw dan de hoogte in.
Nieuw-West makelaardij
98
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Stadsdeel Osdorp
Stadsdeel Osdorp Aanbod soort woning Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
1
0
0
0
80
66
91
43
Appartement > 1970
59
67
64
62
Eengezinswoning
45
56
31
38
Appartement 1945 - 1970
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
0
4
1
0
stapelwoningen
aantal
etage
2.200 4.300
163
169
169
101
galerijflat
Appartement > 1970
89
125
122
73
portiekflat
6.700
Eengezinswoning
93
118
94
52
torenflat, >’15, >6 wnlg
1.800
Appartement 1945 - 1970
ééngezinswoningen
Prijsstijging soort woning
2005
2006
2007
2008
aantal
bungalow,
200
drive-in woning
400 100
Appartement 1945 - 1970
0%
3%
5%
6%
kwadrantwoning
Appartement > 1970
2%
2%
4%
0%
tussen/eindwon
Eengezinswoning
2%
7%
5%
2%
twee-onder-één-kap
200
vrijstaand
200
4.600
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Koop
51%
76%
72%
107%
Eengezinswoning
Huur
172%
261%
233%
350%
Appartement 1945 - 1970
Koop
111%
164%
155%
229%
Appartement 1945 - 1970
Huur
238%
341%
310%
474%
Appartement >1970
Koop
82%
123%
116%
175%
Appartement >1970
Huur
182%
277%
258%
391%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
99 Mediane transactieprijs & 350.000
Eengezinswoning Appartement 1945 - 1970
& 300.000
Appartement Appartement > 1970> 1970
& 250.000
Appartement 1945 - 19 Eengezinswoning
& 200.000 & 150.000 & 100.000 & 50.000 &0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 100
Appartement 1945 - 1970 Eengezinswoning Appartement > 1970> 1970 Appartement
80
Eengezinswoning Appartement 1945 - 19
60 40 20 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 4,0%
Appartement 1945 - 1970 Eengezinswoning
3,5% Appartement > 1970> 1970 Appartement
3,0%
Eengezinswoning Appartement 1945 - 19
2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0%
2005
2006
2007
2008
Osdorp
Ruimzicht
102
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Slotervaart
Stadsdeel Slotervaart Wie meent wat het beste is voor dit stukje stad, dat toch bij geboorte veel kansen had?
Conny Hulsman Overtoomse Veld, je mocht er zijn. Als nieuwbouwwijk op voormalig tuinderterrein. De woningnood werd de wacht aangezegd, grond opgespoten, een wijk aangelegd: Royale flatgebouwen met pleinen en zon waar menig geluk, na een halve woning, begon. Nu word je slechts een ‘prachtwijk’ genoemd en om je schotels en criminaliteit verdoemd. Afbraak en nieuwbouw zijn nu je lot, het hart van je vruchten vroegtijdig verrot. Hangjongeren en zwerfbejaarden maakten dat de buurt in een getto ontaardde opgenomen, tezamen met aangrenzend Slotervaart, in steeds negatief nieuws dat ons zorgen baart. Na menige vergadering en in dikke rapporten wordt uiteengezet wat eraan zou kunnen schorten: Straatcoaches, jeugdzorg, dames en heren vechten om je gunsten om het tij te mogen keren. En, ondanks de tegenspraak omtrent je onderdanen uiten zij zich mondeling en schriftelijk over de ‘overdaad aan Marokkanen’ terwijl hieromtrent een taboe is gecreëerd wordt alom, ook cijfermatig, anders beweerd. Veiligheid wordt ‘gewaarborgd’ door vele instanties met o.a. programma’s voor de jeugd tijdens diverse vakanties. Maar wat men ook voor plannen voor jou heeft bedacht:
Het kost bakken met geld en brengt nooit wat verwacht. En terwijl menig belangwekkende delegatie zich, in zorg, verdiept omtrent jouw situatie, (de oorzaak zoekt in gebrek aan integratie) is zij zelf onderdeel van deze creatie. Want welke ambtenaar, hulpverlener, stadsdeelregent heeft jou nu werkelijk vanaf je ontwerp gekend? Wie meent wat het beste is voor dit stukje stad dat toch bij geboorte veel kansen had? Was je door het beleid van de 80-er jaren vroegtijdig toe aan verval en grijzende haren? Woningcorporatie en projectontwikkelaar staan samen met architecten al een aantal jaren klaar om gebouwen te ontwerpen met klinkende namen waarbij ze voor het geheel zelfs op ‘krachtwijk’ kwamen. Jamboni met het Hart en de Parade, Jatopa, Atelier, Uit de Kunst, wie kan dat versmaden en voor een koninklijk gevoel, nabij het WFC kwam men zelfs op een ‘Blauw Bloed-idee’ ‘Oranjekwartier’, bedacht men hier: Soestdijk en De Horsten en ander landgoedvertier. Zo is ieder op zich, met veel (gemeenschaps-)geld en idealen, druk in de weer je te genezen van je kwalen. Nòg hoger worden de diverse gebouwen, die zich thans in jouw gehavende schoot ontvouwen met nieuwe vormen en materialen,
103
Appartementen, bouwjaar na 1970: Dalende looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Eengezinswoningen: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod en een dalende prijs in 2008 Appartementen, bouwjaar 1945 – 1970: Stijgende looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, nauwelijks aanbod en een aanzienlijke prijsstijging in 2008
teneinde ‘pracht’- in’krachtwijk’ te vertalen: Het ‘Staalmanpark’ van grote allure, ontworpen door Van Heeswijk, Kaspari en ‘de buren’, moet het levenslicht aanschouwen in 2010; er wordt in een moskee en een sportzaal voorzien; ‘community-centre’ is een toverwoord, waarmee in het Hart moet worden gescoord. Maar nergens in al die plannen ontdek je een ouderwets bijzonder plekje, dat kinderen van klein tot groot een echte fijne ‘speeltuin’ bood met zandbak, glij- en tennisbaan, een voetbalveld en bomen, met een hek erom, waar banken staan, waar mensen samen komen, met een ‘meneer’ die leiding geeft en de boel bewaakt, waar integratie kansen heeft omdat men zich vermaakt, waardoor je samen spelen leert en let op elkaars kinderen, waar arm of rijk, al dan niet geleerd, contact niet kan verhinderen; misschien een badje met fontein; misschien kan Jeugdzorg ‘oppas’ zijn; misschien wat minder vergadertijd en dikke rapporten met narigheid.
Is het hier geschetste beeld ‘Utopia’ misschien? U kunt, wanneer u zich verveelt het voorbeeld veelvuldig zien: In Buitenveldert aan Bolestein of aan het Mariotteplein de Lekstraat, zomaar in de stad: ‘Buurtgevoel’, zó bereik je dat! En sancties op verkeerd gedrag en meer gevoel voor het gezag, geen afval naast de vuilnisbak en prullen in je eigen zak. Regent, straatcoach, jeugdzorg, ambtenaar: Een jeugdhonk, hangplek, shot, hoge gebouwen, rechte straten maakten deze buurt kapot. De woonverdeling, met veel geld en zorg gemoeid, bleek op verkeerde leest geschoeid. Kom met een verfrissend idee uit ‘de oude doos’ de mensen zijn dan snel tevrêe en de buurt ontvouwt zich als ‘De Roos’. Geen naam, die zoveel inhoud heeft; geen naam, die zóveel schoonheid geeft.
Omnia Makelaardij
104
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008
Stadsdeel Slotervaart
Stadsdeel Slotervaart Aanbod soort woning Appartement < 1945
2005
2006
2007
2008
0
0
0
0
15
13
19
20
Appartement > 1970
73
68
51
45
Eengezinswoning
37
30
31
40
Appartement 1945 - 1970
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970
2005
2006
2007
2008
0
1
0
0
stapelwoningen
aantal
etage
1.100
53
58
86
53
galerijflat
2.100
Appartement > 1970
115
155
127
84
portiekflat
8.500
Eengezinswoning
101
78
90
66
torenflat, >’15, >6 wnlg
1.900
ééngezinswoningen
Prijsstijging soort woning
2005
2006
2007
2008
bungalow,
100
drive-in woning
200
17%
-5%
5%
9%
kwadrantwoning
Appartement > 1970
1%
9%
9%
1%
tussen/eindwon
Eengezinswoning
2%
9%
4%
-3%
Appartement 1945 - 1970
aantal
100 4.800
twee-onder-één-kap
200
vrijstaand
100
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Koop
61%
90%
85%
128%
Eengezinswoning
Huur
163%
246%
233%
350%
Appartement < 1945
Huur
258%
403%
358%
554%
Appartement 1945 - 1970
Koop
107%
164%
150%
229%
Appartement 1945 - 1970
Huur
207%
316%
291%
415%
Appartement >1970
Koop
69%
103%
97%
144%
Appartement >1970
Huur
182%
261%
245%
369%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
105 Mediane transactieprijs & 300.000
Eengezinswoning Appartement 1945 - 1970
& 250.000
Appartement Appartement > 1970> 1970
& 200.000
Appartement 1945 Eengezinswoning
& 150.000 & 100.000 & 50.000 &0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 100
Appartement 1945 - 1970 Eengezinswoning Appartement > 1970> 1970 Appartement
80
Eengezinswoning Appartement 1945 -
60 40 20 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 4%
Appartement 1945 - 1970 Eengezinswoning Appartement > 1970> 1970 Appartement
3%
Eengezinswoning Appartement 1945 2%
1%
0%
2005
2006
2007
2008
Anderlechtlaan
Slotervaart
108
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Zuidoost
Stadsdeel Zuidoost Het negatieve imago wordt stapvoets weggenomen
Rob van de Steege Dertig jaar geleden was de Bijlmer een van de modernste wijken in Nederland. In 1985 stond een op de vier woningen leeg. Dit door de opkomst van de criminaliteit en het slechte imago. Vanaf midden jaren negentig werd bijna de helft van de flats gesloopt als onderdeel van een vernieuwingsplan. Het Amsterdam Zuidoost van nu, ook wel bekend als de Bijlmer, staat bol van vernieuwingen. Het negatieve imago wordt stapvoets weggenomen maar het heeft nog wel tijd nodig voordat het doel bereikt is. Amsterdam heeft behoefte aan meer woningen en daar speelt Amsterdam Zuidoost al jaren op in. Steeds meer mensen komen dan ook af op de zeldzame combinatie van ligging, ruimte, sfeer en betaalbaarheid, zo ook de starters. Deze combinatie trekt ook veel mensen van buiten Amsterdam aan, hetgeen een mix van interessante culturen levert. De woningmarkt in Amsterdam Zuidoost is zeer gunstig voor starters gezien de prijs-kwaliteitverhouding. Het aantal vierkante meters dat verkregen wordt, is veel meer vergeleken met andere delen van Amsterdam en dit voor minder geld. Het aanbod is divers mede doordat er veel aandacht wordt besteed aan afwisselende architectuur. De vernieuwing in Zuidoost maakt bijzondere projecten mogelijk. Een recente ontwikkeling is dat de woningcorporaties voormalige huurwoningen tegen een aantrekkelijke prijs aanbieden.
Dit voor starters en mensen die al geruime tijd huren. Woningbouwverenigingen stimuleren de verkoop door interessante constructies te bedenken zoals de startersleningen. De woningtypen die we nu treffen in Zuidoost zijn woningen met tuin of dakterras, vrijstaande woningen, hoog en laagbouw, herenhuizen, park- en waterwoningen, patiowoningen. Met de vernieuwing gaan er 6.500 hoogbouwwoningen en 12 parkeergarages tegen de vlakte. Daar komen ruim 8.000 woningen voor terug. Ruim 6.000 woningen worden gerenoveerd en verhoogde dreven worden verlaagd tot moderne stadsstraten. Net als elders in Amsterdam zijn dat 70% koop- en 30% sociale huurwoningen. Voor de bestaande woningen blijkt wel dat de markt krap is en dat er meer vraag is. Het toekomstbeeld met meer bebouwing moet hier verandering in brengen. We bouwen aan een stadsdeel waar nu 80 duizend mensen wonen, 50 duizend mensen werken en straks 9 miljoen mensen per jaar uitgaan. Met het vernieuwde Bijlmer station, het Bijlmer parktheater en sportcentrum, de Musicdome, Amsterdam Arena, de GETZ (uitgaanscentrum), de grootste bioscoop en de diverse uitvalswegen is het in Amsterdam Zuidoost goed toeven, en dat is een veilige gedachte! ERA Van de Steege Makelaars
109
Appartementen, bouwjaar na 1970: Stijgende looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, afnemend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Eengezinswoningen: Gemiddelde looptijd, gemiddeld verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod en een aanzienlijke prijsstijging in 2008
110
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Zuidoost
Stadsdeel Zuidoost Aanbod soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2005
2006
2007
2008
0
0
0
0
11
43
10
7
194
206
234
192
83
80
88
81
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970
2005
2006
2007
2008
0
0
0
0
etage galerijflat
7.400
portiekflat
18.400
14
13
9
7
Appartement > 1970
282
329
452
284
Eengezinswoning
153
122
122
80
stapelwoningen
1.000
torenflat, >’15, >6 wnlg
ééngezinswoningen
Prijsstijging
bungalow, tussen/eindwon
soort woning
2005
2006
2007
2008
Appartement > 1970
2%
7%
1%
1%
Eengezinswoning
4%
1%
3%
8%
aantal
800
aantal 200 8.000
twee-onder-één-kap
100
vrijstaand
100
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Koop
76%
114%
106%
158%
Eengezinswoning
Huur
148%
221%
211%
316%
Appartement 1945 - 1970
Huur
194%
295%
274%
391%
Appartement >1970
Koop
124%
185%
172%
255%
Appartement >1970
Huur
194%
295%
274%
415%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
111 Mediane transactieprijs & 250.000
Appartement > 1970> 1970 Appartement Eengezinswoning Eengezinswoning
& 200.000 & 150.000 & 100.000 & 50.000 & 0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 120
Appartement > 1970> 1970 Appartement
100
Eengezinswoning Eengezinswoning
80 60 40 20 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 4,0%
Appartement > 1970> 1970 Appartement
3,5% Eengezinswoning Eengezinswoning
3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0%
2005
2006
2007
2008
Bijlmerplein
Zuidoost
114
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Oost / Watergraafsmeer
Oost / Watergraafsmeer Aan een uitbreiding van het woningaanbod is hier grote behoefte
Sandra van der Zee Het stadsdeel Oost/ Watergraafsmeer is gelegen in een gebied dat wordt begrensd door de Mauritskade, de Amstel, de Ringdijk, en aan de zuid-oostzijde de A-10. Het stadsdeel kenmerkt zich door een grote diversiteit en buurten met een eigen karakter zoals o.a. de Dapperbuurt, de Transvaalbuurt, de Oosterparkbuurt, Weesperzijde buurt, het Amsteldorp, Middenmeer en Betondorp. Het voorzieningenniveau is zonder meer hoog te noemen met goed openbaar vervoer, winkelaanbod, scholen, sportvelden, en groenvoorzieningen. Het stadsdeel heeft kosten noch moeite gespaard om van Park Frankendael weer een prachtig gebied te maken. Onlangs is Huize Frankendael compleet in stijl gerenoveerd en heeft weer een publieksfunctie gekregen met prima horeca op de begane grond. Met namen als De Kas, Dauphine, en nieuwkomer Merckelbach doet Oost/Watergraafsmeer ook op culinair gebied mee! Door nieuwe grote projekten zoals de Amstelcampus en de Parooldriehoek, het Polderweggebied, Science Park en het gebied rondom het Amstelstation zal Oost/Watergraafsmeer ook de komende jaren volop in beweging zijn en zal er een behoorlijk aantal woningen worden gerealiseerd. De Dapperbuurt wordt momenteel ingrijpend gerenoveerd; hier wordt de bestaande woningvoorraad aangepast aan de huidige vraag en worden grotere woningen gerealiseerd in
zowel het hogere segment als ook in de sociale huur. Door een gevarieerder aanbod, zal dit een positief effect hebben op de omgeving. Het corporatiebezit is in sommige buurten nog steeds heel hoog, maar ook de woningcorporaties in o.a. de Dapperbuurt, Oosterparkbuurt en Betondorp zijn bezig met zgn. uitpondprojekten: huurders worden in de gelegenheid gesteld hun huurwoning te kopen, en huurwoningen die leeg komen worden verkocht, waardoor het eigen woningbezit heel geleidelijk toeneemt. Voor starters op de woningmarkt in Amsterdam blijft het aanbod beperkt. Binnen Oost/Watergraafsmeer zien we dat starters met name kopen in de jaren ’50 buurt, en in de zgn. uitpondprojekten van de woningcorporaties; hier zijn de woningen nog redelijk betaalbaar en met een goed toekomst perspectief. Aan een uitbreiding van het woningaanbod is grote behoefte, getuige het aantal jonge gezinnen dat door gebrek aan een passend aanbod besloten heeft te verhuizen naar o.a. nieuwbouw op IJburg, waar wèl meer eengezinswoningen zijn gerealiseerd. Het stadsdeel is de laatste jaren steeds meer in trek gekomen. Met name tweeverdieners en jonge gezinnen hebben hun oog laten vallen op Oost/Watergraafsmeer. In ons dagelijkse werk komen wij regelmatig in kontakt met mensen die het liefst binnen het stadsdeel zouden
115
Appartementen, bouwjaar voor 1945: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, afnemend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar na 1970: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, afnemend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar 1945 – 1970: Korte looptijd, geen verschil tussen vraag en verkoopprijs, nauwelijks aanbod en een dalende prijs in 2008
willen verhuizen naar een grotere woning. Echter, door de schaarste aan grotere woningen zie je dat mensen dan soms genoodzaakt zijn uit te wijken naar andere delen van Amsterdam. Over het geheel genomen is de woningmarkt in Oost/ Watergraafsmeer uitstekend; veel vraag en weinig aanbod zorgen ervoor dat de gemiddelde verkooptijd kort is en de koopsommen dichtbij de vraagprijzen liggen. De huidige kredietcrisis zorgt voor wat behoudendheid, waardoor het nóg belangrijker is om de woning bij verkoop goed in de markt te zetten. Een juiste prijs-kwaliteitverhouding is van essentieel belang om uiteindelijk een goed verkoopresultaat te behalen, en daarom blijft een goede kennis van de markt onontbeerlijk!
Pappie & Van der Zee makelaars
116
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Oost / Watergraafsmeer
Oost / Watergraafsmeer Aanbod soort woning
2005
2006
2007
2008
Appartement < 1945
70
75
64
46
Appartement 1945 - 1970
23
20
7
6
Appartement > 1970
53
38
34
23
8
9
5
4
Eengezinswoning
Aantal woningen *
Verkocht soort woning Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970 Appartement > 1970 Eengezinswoning
2005
2006
2007
2008
269
347
317
221
56
52
60
34
137
152
132
102
36
35
24
17
stapelwoningen
aantal
16e-18e eeuw
300
19e eeuws arbeiderswoning 19e eeuws herenhuis etage
7.500 800 15.300
galerijflat portiekflat
600 4.600
Prijsstijging soort woning
2005
2006
2007
Appartement < 1945
8%
9%
19%
2%
Appartement 1945 - 1970
4%
11%
17%
-2%
Appartement > 1970
8%
7%
9%
2%
14%
7%
Eengezinswoning
ééngezinswoningen
2008
ttussen/eindwon twee-onder-één-kap
aantal 2.000 100
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Huur
194%
277%
258%
Appartement < 1945
Koop
61%
90%
86%
128%
Appartement < 1945
Huur
258%
369%
358%
511%
Appartement 1945 - 1970
Koop
79%
120%
113%
170%
Appartement 1945 - 1970
Huur
282%
403%
388%
554%
Appartement >1970
Koop
65%
98%
91%
138%
Appartement >1970
Huur
207%
295%
274%
415%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
391%
117 Mediane transactieprijs & 500.000
Appartement < 1945 Eengezinswoning Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
& 400.000
Appartement > 19701945 - 1970 Appartement
& 300.000
Eengezinswoning Appartement < 1945 & 200.000 & 100.000 &0
2005
2006
2007
*
2008
*
Mediane looptijd in dagen 80
Appartement < 1945 Eengezinswoning
70
Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
60 50
Appartement > 19701945 - 1970 Appartement
40
Eengezinswoning Appartement < 1945
30 20 10 0
* 2005
2006
2007
* 2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 4,0%
Appartement < 1945 Eengezinswoning
3,5% Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
3,0% 2,5%
Appartement > 19701945 - 1970 Appartement
2,0%
Eengezinswoning Appartement < 1945
1,5% 1,0% 0,5% 0,0%
2005 *gegevens onbekend
2006
2007
*
2008
*
Linnaeusstraat
Oost /Watergraafsmeer
120
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Oud-Zuid
Stadsdeel Oud-Zuid Het lijkt erop dat de markt de grenzen van de betaalbaarheid benadert
Kees Kemp Appartementen, bouwjaar 1945 - 1970 Met 758 verkopen in de eerste drie kwartalen van 2008 domineert dit woningtype kwantitatief de markt. De stijging van de prijs per m2 in de eerste drie kwartalen van 2008 is gelijk aan 0.3%. Duidelijk minder dan de prijsstijgingen in 2006 en 2007 van respectievelijk 13.1% en 14.4%. Deze eerdere hoge prijsstijgingen zijn er mede debet aan. Het lijkt er daarmee op dat de markt de grenzen van de betaalbaarheid benadert. Uit de cijfers voor de looptijd en het verschil tussen vraag- en verkoopprijs blijkt dat de markt onveranderd krap is. Er is bijzonder veel vraag. Appartementen, bouwjaar na 1970 Met 57 verkopen in de eerste drie kwartalen van 2008 heeft dit woningtype een beperkt aandeel in de markt. De stijging van de prijs per m2 in de eerste drie kwartalen van 2008 is gelijk aan 2.5%. Duidelijk minder dan de prijsstijgingen in 2006 en 2007 van respectievelijk 17.2% en 13.8% De onwaarschijnlijke stijgingen van 2006 en 2007 hebben ook hier tot gevolg dat de markt de grenzen van de betaalbaarheid benadert. Uit de cijfers voor de looptijd en het verschil tussen vraag- en verkoopprijs blijkt dat de markt onveranderd krap is.
Eengezinswoningen Met 28 verkopen in de eerste drie kwartalen van 2008 heeft dit woningtype een beperkt aandeel in de markt. De stijging van de prijs per m2 in de eerste drie kwartalen van 2008 is gelijk aan 3.4%. Duidelijk minder dan de prijsstijging in 2007 van 38.8%. In deze markt is de betaalbaarheid minder zwaarwegend, en is de onwaarschijnlijke stijging van 2007 er de oorzaak van dat de stijging is genormaliseerd naar een normaal en gezond nivo. Het aantal woningen dat verkocht is De mediane transactieprijs in de eerste drie kwartalen van 2008 is lager dan de mediane transactieprijs van 2007. Hieruit volgt dat, ten opzichte van 2007 in 2008 relatief meer kleinere eengezinswoningen zijn verkocht. Uit de cijfers voor de looptijd en het verschil tussen vraag- en verkoopprijs blijkt dat de markt onveranderd krap is. Verkopers hanteren onveranderd hoge vraagprijzen, de afvlakking van de stijging zou verkopers moeten motiveren scherpere vraagprijzen te stellen.
Broersma Makelaardij
121
Appartementen, bouwjaar voor 1945: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, gelijkblijvend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar na 1970: Korte looptijd, gemiddeld geen verschil tussen vraag en verkoopprijs, nauwelijks aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Eengezinswoningen: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, nauwelijks aanbod en een matige prijsstijging in 2008
122
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Oud-Zuid
Stadsdeel Oud-Zuid Aanbod soort woning
2005
2006
2007
2008
313
288
164
177
7
3
2
2
Appartement > 1970
28
15
6
12
Eengezinswoning
29
21
15
7
Appartement < 1945 Appartement 1945 - 1970
Aantal woningen *
Verkocht soort woning
2005
2006
2007
2008
Appartement < 1945
1019
1046
1198
758
Appartement 1945 - 1970
14
11
20
9
Appartement > 1970
76
68
90
57
19e eeuws herenhuis
Eengezinswoning
85
65
68
28
etage
stapelwoningen
aantal
16e-18e eeuw
200
19e eeuws arbeiderswoning 17.200 3.200 24.900
portiekflat
1.300
torenflat, >’15, >6 wnlg
100
Prijsstijging soort woning
2005
2006
2007
2008
Appartement < 1945
8%
13%
14%
0%
tussen/eindwon
Appartement > 1970
-4%
17%
14%
3%
twee-onder-één-kap
2%
10%
39%
3%
Eengezinswoning
ééngezinswoningen
aantal 1.200 100
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Koop
12%
19%
18%
26%
Appartement < 1945
Koop
55%
82%
78%
117%
Appartement < 1945
Huur
258%
369%
358%
511%
Appartement 1945 - 1970
Huur
344%
492%
465%
664%
Appartement >1970
Koop
49%
74%
68%
104%
Appartement >1970
Huur
207%
295%
274%
415%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
123 Mediane transactieprijs 2.000.000
Appartement < 1945 Eengezinswoning Appartement Appartement > 1970> 1970
1.500.000
Appartement < 1945 Eengezinswoning 1.000.000
& 500.000
& 0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 60
Appartement < 1945 Eengezinswoning
50
Appartement Appartement > 1970> 1970
40
Appartement < 1945 Eengezinswoning
30 20 10 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 5%
Appartement < 1945 Eengezinswoning Appartement Appartement > 1970> 1970
4%
Appartement < 1945 Eengezinswoning
3% 2% 1% 0%
2005
2006
2007
2008
Koninginneweg
Oud-Zuid
126
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Zuideramstel
Stadsdeel Zuideramstel In het laatste kwartaal een lichte achteruitgang in verkoopprijzen en transacties
Jean Paul C. Schrijver De populariteit van het stadsdeel Zuideramstel is het begin van het afgelopen jaar onverminderd groot geweest. Het laatste kwartaal laat echter een lichte achteruitgang in verkoopprijzen en transacties zien. Ook ziet men de looptijden toenemen. Stadsdeel Zuideramstel beslaat zo’n 10 km2 en heeft ca. 47.000 inwoners. Als een grote scheidslijn meandert de A10 met aansluitend de Zuid-as door het stadsdeel. Ten noorden van de A10 is er de Rivierenbuurt, een karakteristieke woonwijk met voornamelijk etagewoningen die gebouwd zijn in de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw volgens een vermaard stedenbouwkundig uitbreidingsplan van Berlage. Slechts twee, relatief kleine, stroken bestaan uit woningen die in de jaren vijftig en zestig gebouwd zijn. Het betreft hier een strook ten zuiden van de President Kennedylaan en een strook ten westen van het Beatrixpark. Hier vindt men in verhouding ook meer eengezinswoningen. Ten zuiden van de A10 is er Buitenveldert, een, ruim opgezette, minder karakteristieke woonwijk met voornamelijk woningen die tussen 1950 en 1975 zijn gebouwd. Hier is het aandeel eengezinswoningen groter. Hoewel met name de woningen in de Rivierenbuurt zeer geliefd zijn ziet men dat de prijsstijgingen aan het afvlakken zijn en overgaan in een lichte daling.
Deze ontwikkeling ziet men over de hele linie, zowel bij appartementen als bij eengezinswoningen. De woningen die hier nog enigszins gunstig van afwijken zijn de gemoderniseerde begane grondwoningen met een tuin, en dan met name als die tuin op het zuiden ligt, en de moderne bovenwoningen met een goed dakterras. Deze woningen genieten nog steeds een meer dan gemiddelde populariteit. Voor Buitenveldert ligt het gemiddelde prijsniveau een stuk lager dan dat van de Rivierenbuurt. Toch ziet men hier ook een gelijksoortig beeld. Ondanks de positieve uitstraling van de Zuidas zijn er een aantal segmenten van de markt die een lichte prijsdaling laten zien. Dit geldt dan met name voor de appartementen gebouwd na 1970 en de drive-in eengezinswoningen. De prijsontwikkeling van de kleinere appartementen is nog goed te noemen. Men kan zien dat door de hoge prijzen van dit soort woningen binnen de ring A10 er een overloop is naar Buitenveldert. Ook de standaard eengezinswoningen liggen nog goed in de markt. Wat betekent dit nu voor de starter op de woningmarkt in Zuideramstel. Voor de Rivierenbuurt blijft dit een lastig verhaal. De prijzen en de vraag naar woningen in dit deel van de stad zijn onverminderd hoog. Dit komt mede omdat het
127 Appartementen, bouwjaar voor 1945: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, stijgend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar 1945 – 1970: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een geringe prijsstijging in 2008 Appartementen, bouwjaar na 1970: Korte looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, dalend aanbod en een dalende prijs in 2008 Eengezinswoningen: Stijgende looptijd, klein verschil tussen vraag en verkoopprijs, nauwelijks aanbod en een dalende prijs in 2008
aanbod van kleine woningen zeer beperkt is. De wijk is ruim opgezet met merendeels middelgrote tot grote etagewoningen waardoor het voor starters lastig is om hier een woning te kopen. In Buitenveldert liggen er ruimere kansen voor starters. De voorraad kleinere woningen is beduidend groter en de prijzen zijn gunstiger. Een goede twee kamer woning van ca. 45 tot 50 m2 kan hier nog voor rond de e 150.000,- gekocht worden. Kortom, het ziet er naar uit dat er voor de koper weer iets meer te onderhandelen valt.
Makelaarsgroep AMEO AmsterdaM En Omstreken
128
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Stadsdeel Zuideramstel
Stadsdeel Zuideramstel Aanbod soort woning
2005
2006
2007
2008
Appartement < 1945
92
75
32
52
Appartement 1945 - 1970
72
64
63
52
Appartement > 1970
40
29
28
20
Eengezinswoning
10
18
17
16
Aantal woningen *
Verkocht soort woning
2005
2006
2007
2008
Appartement < 1945
296
360
291
196
19e eeuws arbeiderswoning
Appartement 1945 - 1970
etage
stapelwoningen
aantal 100
172
203
234
130
Appartement > 1970
61
70
73
41
galerijflat
3.700
Eengezinswoning
43
53
53
28
portiekflat
6.500
14.300
torenflat, >’15, >6 wnlg
800
Prijsstijging soort woning
ééngezinswoningen
aantal
2005
2006
2007
2008
8%
10%
12%
3%
bungalow,
Appartement 1945 - 1970
-1%
11%
11%
3%
drive-in woning
400
Appartement > 1970
12%
4%
13%
-3%
tussen/eindwon
1.000
Eengezinswoning
11%
13%
16%
-3%
twee-onder-één-kap
Appartement < 1945
200
100
Betaalbaarheid soort woning
1-verdiener
1-verdiener
2-verdiener
2-verdiener
starter
doorstromer
starter
doorstromer
Eengezinswoning
Koop
29%
44%
41%
62%
Eengezinswoning
Huur
141%
211%
202%
302%
Appartement < 1945
Koop
46%
69%
65%
98%
Appartement < 1945
Huur
221%
341%
310%
474%
Appartement 1945 - 1970
Koop
82%
120%
113%
170%
Appartement 1945 - 1970
Huur
207%
316%
291%
443%
Appartement >1970
Koop
53%
78%
74%
111%
Appartement >1970
Huur
172%
261%
245%
369%
* Door de afrondingen is het totaal van de tabellen soort woningen van elk stadsdeel anders dan 385.600
129 Mediane transactieprijs & 600.000
Appartement < 1945 Eengezinswoning
& 500.000
Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
& 400.000
Appartement > 19701945 - 197 Appartement
& 300.000
Eengezinswoning Appartement < 1945
& 200.000 & 100.000 & 0
2005
2006
2007
2008
Mediane looptijd in dagen 100
Appartement < 1945 Eengezinswoning Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
80
Appartement > 19701945 - 197 Appartement
60
Eengezinswoning Appartement < 1945 40 20 0
2005
2006
2007
2008
Mediaan verschil vraag-verkoopprijs 5%
Appartement < 1945 Eengezinswoning Appartement 1945 - > 1970 Appartement 1970
4%
Appartement > 19701945 - 197 Appartement
3%
Eengezinswoning Appartement < 1945 2% 1% 0%
2005
2006
2007
2008
Vrijheidslaan
Zuideramstel
132
DBGA MVA AFWC Woon Amsterdam 2008 Buurtcombinaties
Woon Amsterdam 2007 Stadsdeel XXXXX
Bijlage: Buurtcombinaties
A
Centrum
G
Zeeburg
00
Burgwallen-Oude Zijde
31
Indische Buurt West
01
Burgwallen-Nieuwe Zijde
32
Indische Buurt Oost
02
Grachtengordel-West
33
Oostelijk Havengebied
03
Grachtengordel-Zuid
34
Zeeburgereiland/Nieuwe Diep
04
Nieuwmarkt/Lastage
35
IJburg West
05
Haarlemmerbuurt
51
IJburg Zuid
06
Jordaan
74
IJburg Oost
07
De Weteringschans
08
Weesperbuurt/Plantage
H
Bos en Lommer
09
Oostelijke Eilanden/Kadijken
36
Sloterdijk
37
Landlust
B
Westpoort
38
Erasmuspark
10
Westelijk Havengebied
39
De Kolenkit
11
Bedrijventerrein Sloterdijk J
De Baarsjes
C
Westerpark
40
De Krommert
12
Houthavens
41
Van Galenbuurt
13
Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt
42
Hoofdweg e.o.
14
Staatsliedenbuurt
43
Westindische Buurt
15
Centrale Markt
16
Frederik Hendrikbuurt
N
Amsterdam-Noord
60
Volewijck
(D,F,H)
D
Oud-West
61
IJplein/Vogelbuurt
17
Da Costabuurt
62
Tuindorp Nieuwendam
18
Kinkerbuurt
63
Tuindorp Buiksloot
19
Van Lennepbuurt
64
Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk
20
Helmersbuurt
65
Tuindorp Oostzaan
21
Overtoomse Sluis
66
Oostzanerwerf
22
Vondelbuurt
67
Kadoelen
68
Nieuwendam-Noord
69
Buikslotermeer
70
Banne Buiksloot
71
Buiksloterham
72
Nieuwendammerham
73
Waterland
133
P
Geuzenveld-Slotermeer
U
Oost / Watergraafsmeer
75
Spieringhorn
27
Weesperzijde
76
Slotermeer-Noordoost
28
Oosterparkbuurt
77
Slotermeer-Zuidwest
29
Dapperbuurt
78
Geuzenveld
30
Transvaalbuurt
79
Eendracht
55
Frankendael
56
Middenmeer
Q
Osdorp
57
Betondorp
80
Lutkemeer/Ookmeer
58
De Omval
81
Osdorp-Oost
82
Osdorp-Midden
V
Oud-Zuid
83
De Punt
24
Oude Pijp
84
Middelveldsche Akerpolder/Sloten
25
Nieuwe Pijp
26
Diamantbuurt
R
Slotervaart
44
Hoofddorppleinbuurt
85
Slotervaart
45
Schinkelbuurt
86
Overtoomse Veld
46
Willemspark
87
Westlandgracht
47
Museumkwartier
88
Sloter-/Riekerpolder
48
Stadionbuurt
49
Apollobuurt
50
Duivelseiland
T
Zuidoost
92
Amstel III/Bullewijk
93
Bijlmer Centrum
W
ZuiderAmstel
94
Bijlmer Oost (E,G,K)
52
Scheldebuurt
95
Nellestein
53
IJselbuurt
96
Holendrecht/Reigersbos
54
Rijnbuurt
97
Gein
59
Station Zuid/WTC e.o.
98
Driemond
90
Buitenveldert-West
91
Buitenveldert-Oost
zie pagina 17 kaart 6
Pagina 90: Gran Pré Molièreplein Pagina 92: Lambertus Zijlplein
Slotermeerlaan
Pagina 96: Osdorperweg Pagina 98: Dijksgraafplein
Ruimzicht
Pagina 102: Wittgensteinlaan Pagina 104: Eisdenstraat
Anderlechtlaan
Pagina 108: Remmerdenplein Pagina 110: Arenaboulevard
Bijlmerplein
Pagina 114: Dapperstraat Pagina 116: Insulindeweg
Linnaeusstraat
Pagina 120: Museumplein Pagina 122: Vondelpark
Koninginneweg
Pagina 126: Mr.Treublaan / Berlagebrug Pagina 128: President Kennedylaan
Vrijheidslaan
amsterdamse federatie van woningcorporaties
