Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství

Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství

SOUČASNÉ OCEŇOVACÍ PŘEDPISY Ing. Alena Superatová

Brno 2011

Tyto e-learningové studijní opory byly napsány a vytisknuty za přispění prostředků z operačního programu pro vzdělávání a konkurenceschopnost MŠMT prostřednictvím realizace projektu registrační číslo: CZ.1.07/2.2.00/15.0151 - „Modernizace výuky magisterského studijního programu Soudní inženýrství na Vysokém učení technickém v Brně“.

Název:

Současné oceňovací předpisy

Autor:

Ing. Alena Superatová

Vydalo:

Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství

Vyšlo:

2011

Vydání:

první

ISBN:

978-80-214-4565-9

Oponoval:

Ing. Roman Staněk

Neprošlo jazykovou úpravou.

2

Obsah SOUČASNÉ OCEŇOVACÍ PŘEDPISY ..................................................................... 1 1

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - působnost zákona o cenách a zákona o oceňování majetku, způsoby oceňování majetku a služeb. Zásady oceňování staveb, bytů a nebytových prostorů podle tohoto zákona .......... 7

2

Základní pojmy pro účely oceňování .......................................................... 12

3

Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí pro oceňování. ..................... 16

4

Metodika použití příloh vyhlášky č. 3/2008 Sb. (v platném znění k roku 2012). ......................................................................................................... 21

5

Nákladové oceňování staveb. ..................................................................... 24

6

Výnosové oceňování .................................................................................. 28

7

Porovnávací způsob oceňování staveb – rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, garáží a bytů v bytových domech. ................................ 31

8

Oceňování budov a hal ............................................................................... 34

9

Oceňování staveb, uvedených v § 5, § 6, § 7 § 8, § 13, § 16, §17 a § 18 OV nákladovým způsobem............................................................................... 38

10 Oceňování studní, inženýrských staveb a venkovních úprav a hřbitovních staveb. Oceňování staveb z vícekonstrukčních systémů, rozestavěných staveb a staveb s víceúčelovým užitím. ...................................................... 42 11 Oceňování stavebních pozemků ................................................................. 46 12 Oceňování pozemků zemědělských, lesních, vodních ploch a jiných .......... 51 13 Oceňování trvalých porostů - ovocné porosty, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny. Oceňování lesních porostů. ............................................. 56

3

Úvod Tento studijní distanční text slouží jako podklad pro zvládnutí předmětu Současné oceňovací předpisy v navazujícím magisterském studiu oboru Soudní inženýrství, oboru Realitní inženýrství na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně (pro denní a kombinovanou formu studia) a rozvíjí odborné kompetence. Nenahrazuje závazně určenou studijní literaturu a ostatní prameny. Předmět je zaměřen na získání znalostí, které by studentu umožnily orientovat se ve znaleckých posudcích v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Obsahem předmětu jsou základní principy oceňování majetku se zaměřením na oceňování nemovitostí dle oceňovacích předpisů, tj. zák. č. 151/1997 Sb.,(v platném znění) a prováděcích vyhlášek k tomuto zákonu. Před započetím studia je doporučována znalost matematiky na středoškolské úrovni. Dále je vyžadováno zvládnutí předmětu Stavební právo a Teorie oceňování nemovitostí, které jsou předměty tohoto kurzu a jsou základem pro studium předmětu Současné oceňovací předpisy. Struktura a obsah textu reflektují osnovu studia předmětu. Po prostudování textu a vypracování úkolů v rámci studijní opory budete umět  Základní pojmy pro účely oceňování dle právních předpisů.  Principy nákladového, výnosového a porovnávacího oceňování dle právních předpisů.  Oceňování budov, hal, rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, vedlejších staveb a garáží  Oceňování bytů a nebytových prostor dle právních předpisů.  Oceňování studní, inženýrských staveb, venkovních úprav hřbitovních staveb a hřbitovního zařízení dle právních předpisů.  Oceňování pozemků a trvalých porostů dle právních předpisů.  Oceňování věcných břemen dle zák. č. 151/1997 Sb.,(v platném znění). Po prostudování textu a vypracování úkolů v rámci studijní opory budete schopni:  Orientovat se ve znaleckých posudcích vypracovaných dle právních předpisů.  Stanovit cenu různých staveb a pozemků dle právních předpisů.  Stanovit věcnou hodnotu stavby jako jednu z metod pro stanovení tržní ceny.  Stanovit růst administrativních cen pozemků v závislosti na územní plánování.  Orientovat se v problematice věcných břemen.

Prostudováním textu a vypracováním úkolů v rámci studijní opory získáte:  Základní přehled o oceňování nemovitostí dle právních předpisů.  V návaznosti na předmět tržní oceňování přehled o rozdílech cen administrativních a tržních.  Přehled o možnostech omezení vlastnického práva a jeho vliv na cenu nemovitostí

Čas potřebný k prostudování učiva opory: 26 + 13 hodin (teorie + řešení úloh)

5

Klíčová slova

Korespondenční úkol

Úkol k textu

Pro zájemce

Shrnutí

Příklad

Pro zájemce

Otázky a úkoly k zamyšlení

Úkol

Průvodce studijní oporou

Průvodce textem

Další zdroje

Řešení úkolů

6

1 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku působnost zákona o cenách a zákona o oceňování majetku, způsoby oceňování majetku a služeb. Zásady oceňování staveb, bytů a nebytových prostorů podle tohoto zákona Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Orientovat se v zákoně č. 151/1997 Sb. (v platném znění).



Systém cen v ČR.



Základní členění staveb, pozemků a trvalých porostů.

Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: 

Určit, jakým způsobem se oceňují pozemky a trvalé porosty.



Členit stavby, pozemky a trvalé porosty pro účely oceňování.



Definovat cenu obvyklou.

Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: 

Přehled o cenách.



Informaci o způsobu oceňování dle zvláštních předpisů.



Přehled o zákonech, které se zabývají oceňováním majetku.

Klíčová slova kapitoly: Ceny volné, regulované, obvyklá cena, cenové moratorium, věcné břemeno. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) V úvodní kapitole se seznámíte se zákony, zabývajícími se cenami a oceňováním majetku. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách (v platném znění) se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb (dále jen "zboží") pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného pro vývoz. V § 2 tohoto zákona je v odst. 2 a 3 uvedeno: (2) Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji. (3) Postup podle tohoto zákona platí i pro převody práv a dále též pro převody a přechody vlastnictví k nemovitostem včetně užívacích práv k nemovitostem1). 7

Zvláštním předpisem je myšlen zákon č. 151/1997 Sb. (v platném znění) o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Systém cen v ČR: I. Ceny smluvní: 1. 2.

Volné Regulované

Úkol k textu: Vyhledej v zákoně, co jsou úředně stanovené ceny. Vyhledej v zákoně co je věcné usměrňování Vyhledej v zákoně, co se myslí cenovým moratoriem.

II. Ceny zjištěné podle zvláštního předpisu.

Zákon č. 151/1997 Sb. (dále jen ZOM), o oceňování majetku (v platném znění) upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen „majetek“) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí a) v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování, b) při převádění majetku podle zvláštního předpisu2). Definice ceny obvyklé: V současné době se v českých zákonech objevuje řada termínů, vyjadřujících obvyklou cenu majetku, věci, služby, zboží, nemovitosti, pozemku apod., někdy i stejných s různými definicemi: 

Cena obvyklá (zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, § 2, odst.6).



Cena obvyklá (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2, odst. 1, věta druhá a další).



Cena ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (prodej majetku státem- § 22 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb.).



Tržní cena obvyklá v daném místě a čase (výkup nemovitostí pro účely dopravní infrastruktury - § 3 odst. 5 zákona č. 416/2009 Sb.).



Cena tržní (tamtéž, věta druhá).

8



obvyklá tržní cena (zákon č. 137/2006Sb., o veřejných zakázkách, § 23, odst. 5, písm. e). Cena obvyklá dle §2 ZOM., je definována takto:

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim3). Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je: a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen4). Oceňování staveb: Členění staveb je uvedeno v §3 ZOM: Úkol k textu : Zjisti, jak se člení stavby pro účely oceňování.

9

Korespondenční úkol: Definuj pojem budova pro účely oceňování a zjisti, v kterých právních předpisech je tento pojem definován.

Stavby se oceňují způsobem: 1. nákladovým, 2. výnosovým, 3. porovnávacím, 4. jejich kombinací Oceňování bytu a nebytového prostoru:

Definice bytu a nebytového prostoru je uvedena v §8 ZOM. Úkol k textu : Definuj pojem byt a nebytový prostor.

Byty a nebytové prostory se oceňují: Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru5). Jednotlivé způsoby ocenění budou popsány v následujících kapitolách. Oceňování pozemků: Členění pozemků je uvedeno v §9 ZOM: Úkol k textu :

Zjistěte, jak se člení pozemky pro účely oceňování Pozemky se oceňují: Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška. Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek.

10

Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. Oceňování pozemků vodních nádrží, vodních toků a jiných pozemků se oceňují cenami stanovenými vyhláškou6). Oceňování trvalých porostů Úkol k textu : Zjistěte, jak se člení trvalé porosty pro účely oceňování

Trvalé porosty se oceňují: Lesní porost se oceňuje nákladovým a výnosovým způsobem. Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu založení jejich porostu. Okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem7). Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům

Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny8). Shrnutí:



Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách (v platném znění se vztahuje na uplatňování, regulaci a kontrolu cen výrobků, výkonů, prací a služeb (dále jen "zboží") pro tuzemský trh, včetně cen zboží z dovozu a cen zboží určeného pro vývoz.



Zákon č. 151/1997 Sb., (v platném znění) o oceňování majetku jako zvláštní předpis upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen „majetek“) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy.



V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (v platném znění) je mj. upraveno oceňování staveb, bytů, nebytových prostor, pozemků, trvalých porostů a věcných břemen.

Otázky: 1. V kterých právních předpisech je upraven systém cen v ČR? 2. Jak se oceňují stavby? 3. Jak se oceňují pozemky? 4. Jak se oceňují trvalé porosty?

11

2 Základní pojmy pro účely oceňování Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Vyhledat základní pojmy pro účely oceňování v právních předpisech.



Definovat některé základní pojmy oceňování nemovitostí.


Správně pojmenovat některé druhy nemovitostí.



Rozumět ustanovením prováděcí oceňovací vyhlášky při jejím čtení.


Informaci o současně platné oceňovací vyhlášce.



Informaci o pojmech pro účely oceňování.



Přehled, kde tyto pojmy v právních předpisech najdete.

Klíčová slova kapitoly: hala, vedlejší stavba, stavba pro rodinnou rekreaci, funkční celek, byt, nebytový prostor, obytná místnost, pobytová místnost. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s prováděcí vyhláškou k zákonu č. 151/1997 Sb. (v platném znění) a dále s pojmy, které je potřeba znát pro správné oceňování podle této vyhlášky. Jedná se o pojmy, které jsou uvedeny v §2 této vyhlášky a dále o pojmy, které jsou uvedeny v jiných právních předpisech a jejichž osvojení je nutné pro znaleckou činnost. V současné době je platná vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky 364/2010 Sb., a vyhlášky č. 387/2011Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen oceňovací vyhláška, OV). Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a služeb. Vymezení základních pojmů je uvedeno v §2 oceňovací vyhlášky. Pro účely této vyhlášky se rozumí: halou stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovažují vnitřní samostatné

12

podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m9). Úkol k textu: Vyhledejte v §2 oceňovací vyhlášky definici vedlejší stavby.

Pro účely této vyhlášky se rozumí: stářím stavby počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu), do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Nelze-li stáří stavby takto zjistit, počítá se od roku zjištěného z jiného dokladu, a není-li k dispozici ani ten, určí se odhadem10). Úkol k textu: Vyhledejte v §2 oceňovací vyhlášky definici stavby pro rodinnou rekreaci.

Pro účely této vyhlášky se rozumí: souborem staveb vzájemně provozně a ekonomicky související stavby ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, a jejich příslušenství, funkčním celkem soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků. pozemkem vodní plochy pozemek s vodním dílem, kromě pozemku rybníku a malé vodní nádrže, a dále pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, na němž je koryto vodního toku, předtím neuvedená vodní nádrž a zamokřená plocha, rybníkem uměle vytvořená vodní nádrž, určená především k chovu ryb, s přírodním dnem a technickou vybaveností nutnou k regulaci vodní hladiny, malou vodní nádrží uměle vytvořená nádrž s objemem do 2 milionů m3 po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9 m, měřeno na pevné dno a stoletým průtokem v profilu hráze do 60 m3/s nebo u nádrží s umělým přívodem vody nesmí přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrže a kapacity přivaděče, počtem obyvatel obce ke dni ocenění počet obyvatel podle stavu uveřejněného Českým statistickým úřadem v Malém lexikonu obcí České republiky, který je aktuální v období počínajícím prvým dnem druhého měsíce po jeho vydání. Za prvý měsíc se považuje měsíc následující po dni vydání. Při změně územní struktury ke dni ocenění se vychází z počtu obyvatel obce aktuálního ke dni ocenění,

13

lesním porostem stromy nebo stromy a keře lesních dřevin v nezastavěném území, které jsou na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, nelesním porostem okrasné, ovocné i jiné stromy a keře, včetně lesních dřevin, které v zastavěném a nezastavěném území plní také jiné funkce, než porosty rostoucí na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, zejména jako zeleň v zástavbě i ve volné krajině, doprovodná zeleň vodních toků včetně břehových porostů a doprovodná zeleň11). Základní pojmy uvedené ve vyhlášce č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území (v platném znění) Bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena12). Úkol k textu: Vyhledejte ve vyhlášce č. 501/2006 Sb(v platném znění) definici rodinného domu.

Základní pojmy uvedené ve vyhlášce č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na využívání území). Pod níže uvedenými pojmy se rozumí: Budovou nadzemní stavba včetně její podzemní části prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, Stavbou se shromažďovacím prostorem stavba, ve které se nachází prostor určený pro shromažďování osob, v němž počet a hustota osob převyšují mezní normové hodnoty a je určena ke kulturním, sportovním a obdobným účelům, Stavbou pro výrobu a skladování stavba určená pro průmyslovou, řemeslnou nebo jinou výrobu, popřípadě služby mající charakter výroby, a dále pro skladování výrobků, hmot a materiálů, kromě staveb pro skladování uvedených pod písmenem f) §3 vyhlášky, Stavbou pro zemědělství 1. stavba pro hospodářská zvířata, tj. stavba nebo soubor staveb pro zvířata k chovu, výkrmu, práci a jiným hospodářským účelům s výjimkou staveb a zařízení pro včely a ryby, 2. doprovodná stavba pro hospodářská zvířata, tj. stavba pro dosoušení a skladování sena a slámy, stavba pro skladování chlévské mrvy, hnoje, kejdy, močůvky a hnojůvky, stavba pro skladování tekutých odpadů a stavba pro konzervaci a skladování siláže a silážních šťáv, 3. stavba pro posklizňovou úpravu a skladování produktů rostlinné výroby, 4. stavba pro skladování hnojiv a přípravků na ochranu rostlin13) Úkol k textu: Definujte, co se myslí pojmem místnost.

14

Definujte, co se myslí pojmem obytná místnost. Definujte, co se myslí pojmem pobytová místnost. Shrnutí: V současné době je účinná vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. , vyhlášky 364/2010 Sb a vyhlášky č, 387/2011 Sb. Pojmy pro účely této vyhlášky jsou definovány v §2. Důležité pojmy pro znaleckou činnost jsou uvedeny v zákoně č. 151/1997Sb. (o oceňování majetku). Pokud nejsou definovány pojmy v oceňovacích předpisech, pro účely oceňování se přebírají definice z jiných právních předpisů např. vyhl. č. 501/2006 Sb., (v platném znění) nebo vyhl. č. 268/2009 Sb. Otázky: 1. V kterých právních předpisech jsou definovány pojmy používané často při oceňování nemovitostí? 2. Jaký je rozdíl mezi budovou a halou? 3. Jaký je rozdíl mezi místností, pobytovou místností a obytnou místností?

15

3 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí pro oceňování. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět:. 

Používat měřící pomůcky.



Správně určit výměry staveb.


Určit, jaké hodnoty máte změřit.



Vypočítat velikost prostor a ploch.



Vypočítat průměrnou zastavěnou plochu podlaží.



Vypočítat průměrnou zastavěnou výšku podlaží.


Přehled o pomůckách potřebných při ohledání nemovitosti.



Základní informace o měření, které budete potřebovat při oceňování dle právních předpisů.

Klíčová slova kapitoly: Délka, zastavěná plocha stavby, podlaží, světlá výška podlaží, průměrná výška podlaží, zastavěná plocha, podlahová plocha, obestavěný prostor. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s měřickými pomůckami, s ohledáním nemovitostí a s výpočty potřebnými pro ocenění nemovitosti. Při oceňování nemovitostí dle platných oceňovacích předpisů je nutné, aby znalec (odhadce) vždy provedl místní šetření, při kterém provede ohledání nemovitosti. Je nutné, aby se na místní šetření předem připravil a aby věděl, jaké pomůcky bude potřebovat, co a jakým způsobem bude měřit a jaké zásady musí dodržovat. Pomůcky pro ohledání: 

psací podložka, sešit



protokoly, čisté papíry



obyčejné tužky



fotoaparát



bateriová svítilna



přezůvky, pracovní oděv



mýdlo a ručník

16

Pomůcky pro měření 

ocelové pásmo



svinovací nebo skládací metr



teleskopická délkoměrná lať



dálkoměr ultrazvukový



dálkoměr laserový



sklonoměr



studnoměr



teodolit (BRT, totální stanice)

Úkol k textu: Vyjmenujte, které pomůcky byste si vzali na ohledání rodinného domu. Vyjmenujte, které pomůcky byste si vzali na ohledání pozemku se studnou.

Zásady pro měření: Používané jednotky při měření jsou m, m2, m3, ks, ha. Při měření se měří skutečné rozměry, jen u nadzemních vedeních se měří vzdálenost mezi podpěrami (nepřihlíží se k průhybu), u podzemních potrubí, přípojek a podezdívek plotů se měří po povrchu terénu. Zjištěné výměry se zaokrouhlují na dvě desetinná místa. Při kontrolním měření smí být odchylka maximálně 1%. Způsoby měření pro různé druhy staveb: Za jakou měrnou jednotku různé druhy staveb oceňujeme je uvedeno pro příslušnou stavbu v jednotlivých přílohách oceňovací vyhlášky. U inženýrských staveb a venkovních úprav je měrná jednotka uvedena v příloze č. 5 a č. 11 oceňovací vyhlášky, u studny v příloze č. 10. U budov, hal rodinných domů, garáží a staveb pro rodinou rekreaci se měří obestavěný prostor stavby. Zastavěná plocha stavby: Zastavěná plocha stavby je definována v bodě 2 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Zde je uvedeno, co se myslí pojmem zastavěná plocha celé stavby, nadzemní a podzemní části stavby.

Úkol k textu: Zjistěte, jak je zastavěná plocha definována dle oceňovací vyhlášky.

17

Měření podlaží: Co se rozumí pod pojmem podlaží, jak se rozdělují a jak se podlaží měří je uvedeno v bodě 3 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Úkol k textu: Zjisti, co se rozumí pojmem podlaží pro výpočet výměr. Jaká je nejmenší světlá výška podkroví, aby mohla být považována za podlaží? Korespondenční úkol: Definuj pojem podzemní podlaží a uveď fiktivní výpočet, jehož výsledkem bude, že úroveň horního líce podlahy podzemního podlaží (u domu zasazeného do svažitého terénu) bude více jak 1m pod úrovní okolního terénu.

Výšky podlaží: Co se rozumí pod pojmem výška podlaží a problematika s výškou podlaží spojená je uvedena v bodě 3.1 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Je třeba si zapamatovat, jaký je rozdíl mezi světlou výškou podlaží a průměrnou výškou podlaží. Další zásadou při stanovení průměrné výšky, kterou je třeba si osvojit je to, že v případě různých výšek v jednom podlaží se počítá s tou výškou podlaží, která je nad největší zastavěnou plochou, a ta se považuje za výšku celého podlaží. Průměrná výška podlaží se stanovuje ze všech výšek podlaží váženým průměrem, kdy jako váha se použije velikost zastavěné plochy. Úkol k textu: Jak se měří světlá výška podlaží? Co se myslí výškou podlaží, která je podkrovím a nemá strop?

Zastavěná plocha: Měření zastavěné plochy podlaží a definice průměrné zastavěné plochy je uvedena v bodě 3.1 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Úkol k textu: Co se myslí zastavěnou plochou podlaží? Započítávají se do zastavěné plochy podlaží i plochy lodžií a arkýřů?

18

V kterých případech se započítává do zastavěné plochy podlaží plocha podloubí a průjezdů? Podlahová plocha: Co se rozumí pojmem podlahová plocha a co se do ní započítává je uvedeno v bodě 4 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Úkol: Vyber, které z níže uvedených údajů, se započítávají do úhrnu podlahové plochy bytů:Plocha lodžie, arkýřů, výklenku šíře 1,0 m a hloubky 0,5m, plocha zabraná vnitřním schodiště, plocha venkovního schodiště pod přístřeškem, plocha WC, i když je společné pro více bytů, celá plocha sklepní kóje, plocha dveřních výstupků.

Obestavěný prostor stavby: Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje. Způsob, jakým se počítá obestavěný prostor jednotlivých částí, je uveden v bodě

4 přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky. Úkol k textu: Čím je ohraničen obestavěný prostor, dolní a vrchní stavby? Jakým způsobem se počítá obestavěný prostor zastřešení? Úkol: Vyber, které z níže uvedených údajů se započítávají do obestavěného prostoru stavby: Otvory a výklenky v obvodových zdech, lodžie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy, balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, římsy, pilastry, půlsloupy, vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující požární a štítové zdi, balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m. Obestavěný prostor dalších stavebních objektů: Jakým způsobem se zjišťují výměry pro ocenění u dalších objektů tj. u inženýrských sítí a venkovních úprav je uvedeno v bodě 6 přílohy č. 1 oceňovací

vyhlášky. Úkol k textu: Jak se měří ploty pro účely oceňování? Jak se měří žumpa pro účely oceňování?

19

Shrnutí:

V příloze č. 1 oceňovací vyhlášky je uveden způsob měření jednotlivých veličin, které jsou potřebné pro stanovení ceny nemovitostí a základní výpočty, které vedou ke stanovení obestavěného prostoru a dílčích výpočtů pro stanovení koeficientů K2 a K3. Otázky: Jak se stanovuje průměrná zastavěná plocha? Jaký je rozdíl mezi světlou výškou podlaží a průměrnou výškou podlaží? Jak se stanovuje obestavěný prostor stavby?

20

4 Metodika použití příloh vyhlášky č. 3/2008 Sb. (v platném znění k roku 2012). Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Orientovat se v přílohách oceňovací vyhlášky.



Používat přílohu č. 38.



Používat přílohu č. 39.


Stanovit koeficient Ki.



Stanovit koeficient Kp.



Přiřadit přílohu k ustanovení, ke kterému se vztahuje.


Přehled o přílohách oceňovací vyhlášky.



Základní informace o struktuře přílohy č. 38.



Základní informace o struktuře přílohy č. 39.

Klíčová slova kapitoly: Opotřebení, koeficient inflace, koeficient prodejnosti. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s přílohami oceňovací vyhlášky, zejména s těmi, které jsou společné pro všechny ustanovení oceňovací vyhlášky. Nedílnou součástí oceňovací vyhlášky jsou přílohy, které jsou číslovány od 1 do 39. Většina z příloh se vztahuje ke konkrétním jednotlivým ustanovením oceňovací vyhlášky a jsou v nich uvedeny základní ceny staveb, jejich úpravy přirážkami či srážkami a další údaje potřebné k tomu, aby pro konkrétní stavbu byla správně stanovena administrativní cena. Pouze přílohy č. 1 „Měření a výpočet staveb a jejich částí“, č. 14 „ koeficient polohový - K5““, č. 15 „Opotřebení staveb“, č. 38 „Koeficienty změn cen staveb – Ki“ a č. 39 „Koeficienty prodejnosti – Kp“ jsou společné pro všechny druhy staveb a pozemků. Tato kapitola bude zaměřena na přílohy společné pro všechny druhy staveb. Příloha č. 1 byla podrobně probrána v kapitole č. 3. V příloze č. 14 je uveden koeficient polohový - K5 pro různé obce. Příloha č. 15 se zabývá opotřebením staveb. Cena stavby, která není novostavba, se přiměřeně sníží o opotřebení. Záleží zejména na stáří stavby a její další předpokládanou životnost. Dalším důležitým ukazatelem je její stavebně technický stav. Opotřebení stavby se stanoví pomocí lineární nebo analytické metody.

21

Úkol k textu: Definuj lineární a analytickou metodu opotřebení.

V této příloze jsou uvedeny předpokládané životnosti staveb při běžné údržbě, které se přiměřeně použijí při lineární metodě opotřebení.

Úkol: Uveď příklad staveb, jejichž předpokládaná životnost je 60 let, 80 let a 100 let.

Většinou záleží na úvaze znalce, kterou metodu opotřebení použije, ale jsou případy, kdy se vždy musí použít analytická metoda opotřebení a jsou stavby, u kterých analytickou metodu použít nelze, neboť nelze stanovit objemové podíly. Úkol k textu: Vyjmenuj případy, kdy se vždy musí použít analytická metoda opotřebení. Uveď příklad stavby, u niž se opotřebení stanovuje lineární metodou.

Dále jsou v této příloze uvedeny objemové podíly konstrukcí a vybavení podle typu budov, hal, rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, vedlejších staveb a garáží. Příloha č. 38 uvádí hodnotu koeficientu Ki (koeficient změny cen nebo koeficient inflace), kterým se přepočítávají í ceny uvedené ve vyhlášce. Tyto byly zjištěny pro rok 1994 a je nutné brát tuto cenu jako základ pro přepočet na současnost. Hodnota koeficientu je přiřazena dle kódu CZ-CC, což znamená „klasifikace stavebních děl“, která obsahově vychází z mezinárodního standardu. Obsahuje pět částí, normativní metodickou, systematickou, vysvětlivky a převodníky. Klasifikaci lze získat na internetových stránkách viz www.czso.cz nebo v Cenovém věstníku Ministerstva financí 1/2012. Kód se určuje dle druhu stavby, která se oceňuje, pouze u pozemků se použije koeficient Ki té stavby, podle které byl pro pozemek stanoven koeficient Kp a u oplocení se použije Ki té stavby, podle které byl u pozemků, které oplocuje použit koeficient prodejnosti. Korespondenční úkol: Stanov hodnotu Ki pro následující stavby: rodinný dům, administrativní budova, garáž, opěrná zeď, letiště, dálkový vodovod, rekreační chata, studna, žumpa, zpevněná plocha (mimo silnice a letiště), účelová komunikace, zahradní lavice.

22

Příloha č. 39 uvádí hodnotu koeficientu prodejnosti, který byl stanoven za pomocí cen sjednaných v kupních smlouvách. Tento koeficient má za úkol co nejvíce přiblížit cenu administrativní ceně obvyklé (tržní). Jak používat koeficient prodejnosti je uvedeno v § 44 oceňovací vyhlášky a v závěru přílohy č. 39. Tabulka s hodnotami koeficientu Kp je členěna v řádcích dle krajů, dále dle okresů, dle kategorie obcí podle počtu obyvatel. U vyjmenovaných měst dle oblastí, které jsou uvedeny pro jednotlivá města v příloze č. 39 za tabulkou s hodnotami koeficientu Kp dle katastrálních území. Ve sloupcích jsou uvedeny stavby dle typu. Úkol k textu: Podle čeho se určí koeficient Kp u staveb, které netvoří příslušenství k jiným stavbám, oceňovaných podle § 3, 4, 5 a 6 ? Z kterého sloupce se použije Kp u stavby, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle §6? Jaké Kp se použije u staveb, které tvoří příslušenství k více stavbám oceňovaným podle § 3, 4, 5, 6, 24, 26, 26a bez možnosti rozlišení? Úkol: Vyjmenujte, v kterých případech je koeficient Kp roven 1,00.

Shrnutí:

Oceňovací vyhláška má 39 příloh. Společné pro všechny typy staveb, pozemků a trvalých porostů jsou přílohy č. 1, č. 14, č. 15, č. 38 a č. 39. Podle těchto příloh se stavby měří, stanovuje se jejich opotřebení, určují se koeficienty K5, Ki a Kp. Ostatní přílohy se vztahují ke konkrétním předmětům oceňování a je na nich odkaz v jednotlivých ustanoveních vyhlášky. Otázky: Co vyjadřuje koeficient Kp? K jakému roku je vztažen koeficient Ki? Jakými metodami lze stanovit opotřebení?

23

5 Nákladové oceňování staveb. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Používat správné koeficienty při oceňování nákladovým způsobem.



Stanovit opotřebení u staveb po rekonstrukci, přístaveb a nástaveb.



Stanovit cenu konstrukce navíc


Definovat nákladový způsob.



Definovat objemový podíl stavby.



Ocenit stavbu nákladovým způsobem.


Přehled o stavbách, které se oceňují nákladově.



Znalosti o principu nákladového ocenění.



Znalosti o používání objemových podílů při oceňování.

Klíčová slova kapitoly: základní cena, základní cena upravená, koeficient přepočtu ceny podle druhu konstrukce, koeficient průměrné zastavěné plochy, koeficient průměrné výšky podlaží, koeficient vybavení, koeficient polohový, obestavěný prostor. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Shrnutí: V této kapitole se seznámíte s principem nákladového ocenění, s tím, které stavby se nákladově oceňují, co jsou objemové podíly stavby a k čemu se používají. Princip nákladového způsobu spočívá v tom, že základní cenu, která je uvedená v příslušné příloze vyhlášky podle druhu stavby, se upraví koeficienty. Takto upravená základní cena se potom vynásobí počtem měrných jednotek a tím se zjistí cena nové stavby. Od této ceny se odečte opotřebení. U všech staveb oceňovaných nákladově se základní cena upravuje koeficienty K5, Ki a Kp. O jaké koeficienty se jedná a jak se určují je uvedeno v předchozí kapitole. U staveb, které lze rozdělit na objemové podíly se základní cena násobí ještě koeficientem vybavení K4. Pouze při oceňování budov a hal se základní cena násobí, mimo koeficienty výše uvedené, koeficientem přepočtu ceny stavby podle druhu konstrukce K1, koeficientem průměrné zastavěné plochy K2, koeficient průměrné výšky podlaží K3. Stavby, které se oceňují nákladovým způsobem, jsou uvedeny v oceňovací vyhlášce v hlavě I v § 3 až § 20.

24

Úkol k textu: Vyjmenujte všechny stavby, které se oceňují nákladovým způsobem.

U budov a u hal se základní cena násobí koeficienty K1 až K5 a koeficienty Ki a Kp. Koeficient K1 je koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4. Koeficient K2 koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu a stanoví se podle vzorce uvedeného v §3 oceňovací vyhlášky. Úkol k textu: Vyhledejte ve vyhlášce, jaký je vzorec pro výpočet koeficientu K2.

Koeficient K3, koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu a stanoví se podle vzorce uvedené v §3 oceňovací vyhlášky. Úkol k textu: Vyhledejte ve vyhlášce, jaký je vzorec pro výpočet koeficientu K3. Koeficient K4 se stanoví na základě objemových podílů. Objemový (cenový) podíl jednotlivých konstrukcí se zjistí podle druhu stavby v příloze č. 15.

Úkol k textu: 1. Vyhledejte v §3 vyhlášky, jaký je vzorec pro výpočet koeficientu K4 2. Zjistěte, jak se započítá objemový podíl konstrukce, která se vyskytuje na stavbě, ale není uvedená ve výčtu v příloze č.15 3. Zjistěte, jak se postupuje, chybí –li na stavbě konstrukce, která je v příloze č. 15 uvedena. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním, resp. nadstandardním provedením14). Korespondenční úkol: Ke každému druhu stavby, uvedených v§ 3 až § 11 a v§ 13 oceňovací vyhlášky přiřaď všechny koeficienty, kterými se upravuje základní cena.

Je–li na stavbě provedena rekonstrukce, nástavba nebo přístavba, opotřebení stavby se stanovuje analytickou metodou. Výpočet opotřebení

25

analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách č. 1 až 6 přílohy č. 15. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7 přílohy č. 15. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce n

 Bi

  C i 1



i

  100 Ai  

kde n … počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, Ai… objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6 upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4; součet objemových podílů se i po těchto úpravách rovná 1,000, Bi… Ci…

skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi  Ci (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří).

Pokud nelze zjistit stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, odborně se

Bi

odhadne. Lze odhadnout i poměr C .Je-li stavba užívána k různým účelům, i opotřebení se vypočte pro každou část samostatně podle způsobu užívání14). Objemové podíly se používají i při oceňování nedokončených staveb, kdy se nejprve stavba ocení jako dokončená dle projektové dokumentace a její cena se přiměřeně sníží o objemové podíly chybějících nebo rozestavěných konstrukcí. Dokončená stavba se může ocenit i po částech, ale pouze v případě, že je provedena ze dvou nebo více podstatně odlišných konstrukčních systémů. V případě, že dokončená stavba se užívá k různým účelům, ocení se celá stavba podle převažujícího účelu užití, lze-li tento jednoznačně určit, přičemž se nepřihlíží k půdnímu a podkrovnímu prostoru zemědělských staveb užívaných ke skladování zemědělských produktů. Nelze-li účel užití jednoznačně určit, ocení se počet měrných jednotek stavby užívaný ke stejnému účelu základní cenou za měrnou jednotku uvedenou ve vyhlášce podle tohoto účelu užití. Tato základní cena se upraví příslušnými koeficienty, přičemž Ki je vázán na použitou základní cenu. Při rozdílných Kp se použije pro úpravu výsledné ceny Kp nejnižší. Půdní a sklepní prostor, pokud není užíván nebo upraven k užívání pro určitý účel, se

26

rozdělí poměrem objemů obestavěných prostorů užívaných k různým účelům a ocení se cenou uvedenou v této vyhlášce pro daný účel užívání15).

Shrnutí:

Při nákladovém ocenění je základní cena upravována dle druhu konstrukce koeficienty, které jsou K1 až K5, Ki a Kp. Takto upravená ZCU se vynásobí počtem měrných jednotek a odečte se opotřebení. U staveb, na kterých byla provedena rekonstrukce, nástavba nebo přístavba, se vždy používá analytický způsob opotřebení. U staveb z více konstrukčních systémů se stavba oceňuje po částech. Nedokončená stavba se ocení jako dokončená a odečte se cena chybějících nebo rozestavěných konstrukcí na základě objemových podílů. Otázky: Jaký je princip nákladové metody ocenění? Jakými koeficienty upravíte základní cenu při oceňování budovy nákladovým způsobem ocenění? Jaký je postup při stanovení opotřebení analytickou metodou? V kterém případě je možno ocenit nákladově stavbu po částech?

27

6 Výnosové oceňování Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Stanovit výnosovou hodnotu pro ocenění budov a hal jako podklad pro cenu zjištěnou.


Definovat rozdíl mezi výnosovým ocenění pro stanovení ceny obvyklé a ceny zjištěné


Vědomosti o oceňování výnosovým způsobem pro stanovení ceny zjištěné.



Základní informace o rozdílu mezi výnosovým oceněním pro stanovení ceny tržní a ceny zjištěné.

Klíčová slova kapitoly: kapitalizace,analýza rozvoje.

Výnosové

ocenění,

roční

nájemné,

míra

Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s principem výnosového ocenění a s metodou oceňování kombinací nákladového a výnosového způsobu. Seznámíte se s rozdílem mezi výnosovým oceněním pro stanovení ceny tržní a ceny zjištěné dle oceňovacích předpisů. Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost16). Při stanovování zjištěné ceny výnosovou metodou postupujeme dle § 6 zák. č. 151/1997 Sb. (v platném znění) oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období17). Oceňování výnosovým způsobem bylo poprvé použito v oceňovací vyhlášce č. 178/1994 Sb. a oceňovaly se tímto způsobem domy s nájemnými byty. Cena domů s nájemnými byty se stanovovala jako podíl ročního nájemného z bytů a nebytových prostor a míry kapitalizace v procentech, která byla stanovena Ministerstvem a uvedena v příloze vyhlášky. Výnosové ocenění dle oceňovacích předpisů prošlo od roku 1994 postupným vývojem a řadou zjednodušení. V současné oceňovací vyhlášce se výnosový způsob používá v kombinaci s nákladovým způsobem ocenění, a to při oceňování 28

budov a hal, které jsou pronajaté a vybraných budov a hal, které jsou částečně pronajaté nebo jsou v takovém stavebně technickém stavu, že je lze pronajmout. Opotřebení staveb, jejichž cena se zjistí kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění, se stanoví pomocí lineární nebo analytické metody. Úkol k textu: Vyhledejte v §22 současně platné oceňovací vyhlášky, v kterých případech se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu soubory staveb. Oceňují se kombinací nákladového a výnosového způsobu i stavby, které jsou kulturní památkou?

Výnosový způsob lze tedy zjednodušeně definovat jako podíl zisku (čistého výnosu) z nemovitosti [Kč/rok] a úrokové míry [%] vynásobený 100%. Rozdíl mezi výnosovým oceněním pro stanovení ceny obvyklé a zjištěné je: 1. Při stanovení zisku se pro stanovení obvyklé ceny určí obvyklé nájemné nemovitosti od kterého se odečtou skutečné náklady na nemovitost (pojištění, správa nemovitosti, odpisy, úroky, daň z nemovitosti, apod.), zatímco pro stanovení ceny zjištěné se nájemné přebírá z nájemních smluv, pouze je –li v nich nájemné nižší nebo chybí -li, stanoví se ve výši obvyklé. Od takto stanoveného nájemného se odečte 40 % a nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Je –li pozemek stejného vlastníka sníží se o 5 % z ceny pozemku (skutečně zastavěného oceňovanou stavbou) stanovené dle oceňovací vyhlášky. 2. Při určení míry kapitalizace pro stanovení ceny obvyklé se míra kapitalizace stanoví podle současné situace na trhu, tj. na základě skutečných pronájmů a obvyklých cen nemovitostí na trhu, zatímco míra kapitalizace pro určení ceny zjištěné je přesně daná a je uvedena dle druhu nemovitosti v příloze č. 16 oceňovací vyhlášky.

Úkol k textu: Vyhledejte, jaká je míra kapitalizace pro bytový dům oceňovaný dle vyhlášky. Při oceňování kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění se stavba ocení nákladově v souladu s předchozí kapitolou bez použití koeficientu Kp a výnosově, tj. podílem ročního nájemného upraveného dle výše uvedených podmínek a míry kapitalizace v procentech x 100%. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako 29

jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor18). Míra kapitalizace v (%) je uvedena v příloze č. 16. Způsob výpočtu ceny, tj. jak se do kombinace použije cena stanovená výnosovým a nákladovým způsobem, je uveden v příloze č. 17 oceňovací vyhlášky a je stanovován na základě analýzy rozvoje nemovitosti. Více k tomu v kapitole 8. Shrnutí:

Stavby, u nichž by se cena stanovovala dle § 3 vyhlášky, které jsou pronajaty nebo stavby vybrané, které lze pronajmout, se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění dle § 22 a § 23. Výnosový způsob pro kombinaci je rozdílný od výnosového způsobu pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti, kdy se vždy vychází z obvyklé výše nájemného a skutečných nákladů na nemovitost a míry kapitalizace dle skutečné situace na trhu. Při ocenění dle vyhlášky se nájemné v daných případech přebírá z nájemných smluv, náklady se odečítají paušálně a míra kapitalizace je přesně dána přílohou č. 16 oceňovací vyhlášky. Způsob kombinace je dán přílohou č. 17 oceňovací vyhlášky. Otázky: Které stavby se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění? Jak se stanovuje míra kapitalizace při výnosovém ocenění dle oceňovací vyhlášky? Které koeficienty upravují základní cenu bytového domu při nákladovém ocenění pro kombinaci nákladového a výnosového ocenění?

30

7 Porovnávací způsob oceňování staveb – rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, garáží a bytů v bytových domech. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Určit, které stavby se oceňují porovnávacím způsobem.



Určit rozdíl mezi porovnávacím způsobem pro stanovení ceny obvyklé a ceny zjištěné.



Definovat Index cenového porovnání.


Vyjmenovat stavby, které se oceňují porovnávacím způsobem



Vysvětlit princip porovnávacího způsobu pro určení ceny zjištěné



Vysvětlit princip porovnávacího způsobu pro určení ceny obvyklé


Vědomosti o oceňování porovnávacím způsobem.



Základní informace o rozdílu mezi porovnávacím způsobem ocenění pro stanovení ceny tržní a zjištěné.



Informaci o přílohách č. 18 až 20a oceňovací vyhlášky.

Klíčová slova kapitoly: Porovnávací způsob, indexovaná průměrná cena, index cenového porovnání, kvalitativní pásmo, charakteristika kvalitativních pásem, hodnocení znaku. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s metodou oceňování porovnávacím způsobem dle oceňovací vyhlášky. Seznámíte se s přílohami č. 18 až 20 a. Dozvíte se rozdíl mezi porovnávacím způsobem pro stanovení ceny obvyklé a ceny zjištěné. Porovnávacím způsobem dle oceňovacích předpisů se oceňují za určitých předpokladů garáže, byty, rekreační a zahrádkářské chaty, rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky. Garáže – dokončené, samostatné nebo řádové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní, které netvoří příslušenství jiných staveb, nebo tvoří příslušenství staveb oceňovaných porovnávacím způsobem a jejichž zastavěná plocha nerozdělená příčkami nepřesáhne 100 m2, se oceňují dle § 24 OV. Byty – dokončené, ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v bytových domech typových a netypových, se oceňují dle § 25 OV - . Rekreační a zahrádkářské chaty - dokončené, u kterých je uvedená cena v příloze č. 20 a nejsou pronajaté

31

v souboru staveb za nerozlišené nájemné, se oceňují dle § 26 OV. Rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky – dokončené, s obestavěným prostorem do 1 100m3, u kterých je uvedená cena v příloze 20 a, které nepatří k původní zemědělské usedlosti, nejsou pronajaté v souboru staveb za nerozlišené nájemné nebo jsou kulturní památkou, se oceňují dle § 26 a OV. Princip porovnávacího způsobu spočívá v tom, že se indexovaná průměrná cena uvedená v příslušné příloze vyhlášky upraví indexem cenového porovnání. Ten se vypočte vynásobením indexu trhu, indexu polohy a indexu vybavení. Takto upravená cena se vynásobí počtem měrných jednotek, u bytů m2, u ostatních staveb m3. Úkol k textu: Vyhledejte v oceňovací vyhlášce vzorce pro stanovení indexu trhu, polohy a vybavení.

Pro výpočet jednotlivých indexů je třeba do vzorce dosadit součet hodnot i – tého znaku indexu z příslušné přílohy, která se určí na základě charakteristik jednotlivých kvalitativních pásem. V příslušných tabulkách jednotlivých znaků jsou uvedeny popisy hodnocených znaků, charakteristiky jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty. Index trhu se stanoví pro všechny stavby oceňované porovnávacím způsobem dle přílohy č. 18 a tabulky č. 1. Úkol k textu: Vyjmenujte z přílohy č. 18 tabulky č.1, které znaky mají vliv na index trhu.

Index polohy je pro všechny stavby oceňované porovnávacím způsobem uveden v příloze č. 18a, ale pro různé druhy staveb je zde samostatná tabulka , tj. č. 2 až č. 6. Úkol k textu: Přiřaďte jednotlivým druhům staveb číslo. tabulky, dle které se určuje index polohy. Tabulky pro stanovení indexu vybavení jsou pro jednotlivé druhy staveb uvedeny v příslušných přílohách současně s indexovanou průměrnou cenou (IPC) tak, že IPC jsou uvedeny v tabulkách č. 1, zatímco znaky a kvalitativní pásma pro určení indexu vybavení jsou uvedeny v tabulkách č. 2 příslušné přílohy. Úkol k textu: Určete, v kterých přílohách byste hledali konstrukce a vybavení pro určení indexu vybavení pro garáže, byty, rekreační a zahrádkářské chaty, rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky.

32

Cena stanovená porovnávacím způsobem zahrnuje v sobě i cenu příslušenství, tj. venkovních úprav. Jsou zde výjimky, které jsou vyjmenované v příslušných ustanoveních. U těchto vyjmenovaných venkovních úprav se cena stanoví nákladovým způsobem a přičte se k ceně stavby. Pozemky a trvalé porosty se vždy oceňují samostatně. Úkol k textu: Zjistěte, na kolik desetinných míst se zaokrouhlují indexy. Porovnávací způsob pro stanovení ceny obvyklé (celá metoda podrobně vysvětlena v předmětu tržní oceňování) je na principu porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při prodeji či cenou nabízenou, která se upraví na předpokádanou výši, za kterou se dá předmět prodat. Metody cenového porovnání jsou buď přímá nebo nepřímá. Přímá metoda spočívá v tom, že se oceňovaná nemovitost přímo porovnává se srovnávacími nemovitostmi, zatímco u metody nepřímé, se oceňovaná nemovitost srovnává se standardním objektem, který má přesně stanoveny vlastnosti a cenu, která je odvozená na základě zpracované databáze se srovnávacími nemovitostmi. Rozdíl mezi porovnávacím způsobem pro cenu zjištěnou a cenu obvyklou spočívá v tom, že cena zjištěná dle oceňovací vyhlášky se vypočítá na základě posouzení daných znaků a charakteristik jejich pásem, zatímco cena obvyklá se stanovuje na základě databáze s obdobnými nemovitosti a po úpravě cen jednotlivých nemovitostí koeficienty odlišnosti se výše obvyklé ceny odhadne. Shrnutí:

Porovnávací způsob pro stanovení obvyklé ceny je odlišný od porovnávacího způsobu pro stanovení ceny zjištěné. V prvním případě jde o odhad stanovený na základě upravených cen srovnatelných konkrétních nemovitostí, s kterými se na trhu obchoduje. V druhém případě jde o přesný výpočet provedený na základě jednotlivých ustanovení vyhlášky, a to takto: Nejprve se stanoví index odlišnosti na základě indexů trhu, polohy a vybavení, kterým se násobí průměrná indexovaná cena (uvedená v přílohách vyhlášky), a takto získaná cena upravená se násobí výměrou stavby (bytu. Otázky: Které stavby se oceňují porovnávacím způsobem pro zjištění ceny dle oceňovacích předpisů? Je v ceně zjištěné porovnávacím způsobem zahrnuta i cena trvalých porostů?

33

8 Oceňování budov a hal Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Ocenit budovy a haly, které jsou pronajaté.



Ocenit vybrané budovy a haly, které lze pronajmout.


Určit, jakým způsobem se oceňují budovy a haly.



Používat ustanovení §22 a §23 oceňovací vyhlášky.


Vědomosti o oceňování kombinací nákladového a výnosového ocenění.



Základní informace o rozdílu mezi výnosovým oceněním pro stanovení ceny tržní a zjištěné.



Informaci o příloze č. 16 oceňovací vyhlášky.

Klíčová slova kapitoly: kombinace výnosového a nákladového způsobu ocenění, roční nájemné, míra kapitalizace, analýza rozvoje. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s metodou oceňování budov a hal, které jsou pronajaty nebo je lze pronajmou. Seznámíte se s přílohami č. 16 a č. 17 oceňovací vyhlášky.

Budovy a haly, které jsou pronajaté a vybrané budovy a haly, které jsou částečně pronajaté nebo jsou v takovém stavebně technickém stavu, že je lze pronajmout, se oceňují kombinací nákladového a výnosového ocenění v souladu s ustanoveními §22 a §23. Kombinací nákladového a výnosového ocenění se oceňují i soubory staveb a pozemků v souladu s ustanoveními §33 a §34. Definice budovy je uvedena v §3 písm. a) bod 1. ZOM budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory19). Definice haly je uvedena v kap. 1 tohoto textu. Nákladový způsob ocenění je uveden v předchozí kapitole č. 5. Výnosový způsob je uveden v předchozí kapitole č. 6.

34

Úkol k textu: Vyhledejte v §22 oceňovací vyhlášky jak se oceňují stavby pro energetiku?

Vyhledejte v §22 oceňovací vyhlášky jak se oceňují stavby, které jsou kulturní památkou?

Roční nájemné pro výnosové ocenění se zjistí z dokladů o placení nájemného nebo pokud nejsou k dispozici nebo je v nich nájemné nižší než obvyklé, stanoví se nájemné na základě trhu, tedy obvyklé nájemné. Do nájemného se nezapočítávají ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí. Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby sníží se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 22 odstavců 1 až 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 320). Z nájemní smlouvy je nutné zjistit, zda současně s ocňovanou stavbou je pronajato i její příslušenství bez roslišení nájemného. Pokud ano, je nutné zahrnout je do kombinace, tzn. ocenit je nákladově bez Kp a přičíst k ceně stavby. Míra kapitalizace pro jednotlivé stavby je uvedena v příloze č. 16 Úkol k textu: Jak byste určily míru kapitalizace při oceňování souboru staveb.

Pozemky vč. trvalých porostů se oceňují samostatně a přičítají se k výsledné ceně. Příklad: Je -li dle nájemních smluv nájemné 120 000 Kč za rok, pozemek ve vlastnictví stejného vlastníka o výměře 560 m2, zastavěná plocha stavby 230 m2, jedn. cena pozemku 850 Kč za m2, potom roční nájemné (N) upravené dle §23 OV je: 120 000 - (120 000*0,40 + 230 * 850 * 0,05) = 62 225 Kč Po stanovení ceny nákladovým a výnosovým způsobem se cena nemovitosti stanoví dle přílohy č. 17 tabulky č. 2 podle zatřídění do skupiny podle tabulky č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti.

35

V analýze rozvoje nemovitosti se posuzuje schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínek, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti. Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost (např. objekty občanské vybavenosti, dopravní a průmyslové stavby, stanice metra, otvírka těžebního území aj.), fiskální a dotační politika státu, cenové regulace aj. Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda stavebně technické parametry stavby odpovídají požadavkům vyplývajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná její změna (např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby), aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemků posouzení možnosti další zástavby, aj21).

Úkol: Do jaké skupiny byste zařadili bytový dům umístěný ve stabilizovaném území, ve kterém je možné zřídit půdní vestavbu?

Stanovení ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění se určuje dle tabulky č. 2 přílohy č. 17, kdy je uveden vzorec pro výpočet dle kódu skupiny (určeného dle tabulky č. 1 přílohy č. 17) a dle toho, zda je vyšší cena nemovitosti stanovená nákladovým či výnosovým způsobem Úkol: Dle jakého vzorce byste stanovili cenu administrativní budovy ve stabilizovaném území s rozvojovými možnosti, u níž vyšla cena stanovená nákladovým způsobem ocenění vyšší než ceny stanoveny způsobem výnosovým?

Příklad: Cena bytového domu typu J, zařazeného do kódu skupiny C, u něhož cena stanovená nákladovým způsobem CN je 10 250 500,- Kč a cena stanovená výnosovým způsobem CV je 6 850 300,- Kč se stanoví: CV + 0,20 R, kde R = |CV - CN| R = 6 850 300,- -10 250 500,- = 3 400 200,Cena stavby = 6 850 300,- + 0,2 * 3 400 200,- = 7 530 340 Kč

36

Shrnutí:

Stavby, u nichž by se cena stanovovala dle § 3 vyhlášky, které jsou pronajaty nebo stavby vybrané, které lze pronajmout, se oceňují kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění dle § 22 a § 23. Cena stanovena nákladovým způsobem je použita bez koeficientu prodejnosti Kp. Míra kapitalizace pro výnosový způsob je uvedena v příloze č. 16. Způsob výpočtu kombinace je na základě analýzy rozvoje nemovitosti a je uveden v příloze č. 17 oceňovací vyhlášky. Otázky: Jak se stanovuje roční nájemné při oceňování kombinací nákladového a výnosového ocenění? Jaký vliv má na výši nájemného vlastnictví pozemku?

37

9 Oceňování staveb, uvedených v § 5, § 6, § 7 § 8, § 13, § 16, §17 a § 18 OV nákladovým způsobem Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Ocenit rodinné domy, stavby pro rodinnou rekreaci, vedlejší stavby a garáže nákladovým způsobem.



Ocenit byty a nebytové prostory v rodinných domech a budovách mimo bytové domy.



Ocenit stavbu určenou k odstranění z důvodu špatného technického stavu.



Ocenit stavbu bez základů a jinou stavbu.


Vysvětlit princip ocenění vybraných staveb nákladovým způsobem.



Rozlišit stavby určené k odstranění.


Vědomosti o oceňování vybraných staveb nákladovým způsobem ocenění.



Základní informace o oceňování staveb určených k odstranění.



Informaci o §§ 5 - 8, §13, §§ 16 - 18.

Klíčová slova kapitoly: rodinný dům, stavba pro rodinnou rekreaci, vedlejší stavba, garáž, stavba bez základů, odstranění stavby, byt a nebytový prostor, jiná stavba. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s oceňováním rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, vedlejších staveb a garáží nákladovým způsobem ocenění. Dále s oceňováním staveb určených k odstranění z důvodu špatného stavebně technického stavu a staveb bez základů, s oceňováním bytů a nebytových prostorů v rodinných domech a v ostatních objektech. Cena rodinného domu, který nesplňuje žádnou z podmínek pro ocenění porovnávacím způsobem (viz kap. 7) se stanovuje nákladovým způsobem. Základní cena je uvedená v příloze č. 6, kde jsou ceny uvedeny v závislosti na konstrukci domu, počtu podlaží, tvaru střechy a podsklepení. Tato cena se dále u staveb s šikmou střechou upraví koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové využití podkroví. Takto zjištěná základní cena se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp, a dále se. takto upravená základní cena (ZCU) vynásobí počtem m3 obestavěného prostoru.

38

Příklad: Základní cena zděného rodinného domu se dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepeného, s podkrovím do 1/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží dle přílohy č 6 je: Typ B ZC = 1 975,- Kč Koeficient vyjadřující náklady na účelové využití podkroví je 1,04 ZC = 1 975,- * 1,04 = 2 054,- Kč

Úkol k textu: Vyhledejte v § 5 oceňovací vyhlášky jak se oceňuje rodinný dům navazující na hospodářskou část.

Stavby pro rodinnou rekreaci se dle oceňovací vyhlášky dělí na rekreační chaty, zahrádkářské chaty, rekreační domky a rekreační chalupy. Jejich definice je uvedena v § 2 oceňovací vyhlášky. Rekreační domky a rekreační chalupy se oceňují dle stejných pravidel jako rodinné domy. Rekreační chaty a zahrádkářské chaty, pokud se neoceňují porovnávacím způsobem (viz kap. 7) se oceňují nákladovým způsobem dle § 6 oceňovací vhlášky. Základní cena uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp. Takto upravená základní cena (ZCU) se vynásobí počtem m3 obestavěného prostoru

Úkol k textu: Zjistěte v příloze č. 7 dle jakých kritérií se stanovuje základní cena pro stavbu pro rekreační chatu.

V případě, že stavba se užívá jako rodinný dům, ale nesplňuje podmínky definice pro rodinný dům (např. má 3 nadzemní podlaží) nebo v případě, že se stavba užívá pro rodinnou rekreaci a nesplňuje podmínky definice stavby pro rodinnou rekreaci pro účely oceňování (např. rekreační chata s větším obestavěným prostorem), oceňují se tyto stavby dle § 17 oceňovací vyhlášky jako jiná stavba.

Korespondenční úkol: Popište, jakým způsobem se oceňuje jiná stavba dle oceňovacích předpisů.

39

Vedlejší stavba je definována v § 2 oceňovací vyhlášky. Oceňuje se nákladovým způsobem dle § 7 oceňovací vyhlášky v případě, že netvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně. Základní cena uvedená v příloze č. 8 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp. Takto upravená základní cena (ZCU) se vynásobí počtem m3 obestavěného prostoru

Úkol k textu: Zjistěte v příloze č. 8 dle jakých kritérií se stanovuje základní cena vedlejších staveb.

Garáž se oceňuje nákladovým způsobem ocenění dle § 8 oceňovací vyhlášky v případě, že se jedná o samostatnou řadovou jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáž tvořící příslušenství jiné stavby neoceňované porovnávacím způsobem nebo o garáž rozestavěnou. Základní cena uvedená v příloze č. 9 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp. Takto upravená základní cena (ZCU) se vynásobí počtem m3 obestavěného prostoru.

Úkol k textu: Zjistěte v § 8, jak by se oceňovala garáž, jejíž zastavěná plocha nerozdělaná příčkami přesáhne 100 m2.

Stavby určené k odstranění z důvodu špatného technického stavu, ať už odstranění bylo nařízeno soudem nebo stavebním úřadem, nebo byly povoleny z důvodu iniciativy vlastníků, se zjistí dle § 16 OV. Stavby, které jsou určeny k odstranění z jiných důvodů se podle tohoto ustanovení neoceňují. Úkol: Zjistěte v §16 OV, jak se oceňuje stavba určena k odstranění z důvodu špatného technického stavu.

Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se ocení podle příslušných ustanovení této vyhlášky s tím, že zjištěná cena u staveb oceňovaných podle § 3, 5 až 8 nebo § 17 se násobí koeficientem 0,90. Tento koeficient se nepoužije v případě, že chybějící konstrukce základů byla uplatněna při výpočtu koeficientu vybavení stavby K4 22). Nákladovým způsobem se oceňují byty, které nejsou v bytových domech typových či netypových, byty rozestavěné a nebytové prostory, které jsou ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů. Takto stanovená cena v sobě zahrnuje i 40

jejich vybavení a příslušenství, podíl na společných částech domu a jeho vybavení, které jsou součástí stavby. Princip oceňování spočívá v tom, že základní cena, která je uvedená pro rodinné domy v příloze č.6 a pro ostatní budovy a haly v přílohách č. 2 a 3, se upraví koeficienty K1, K4, K5, Ki a Kp. Takto upravená základní cena (ZCU) se vynásobí podlahovou plochou bytu nebo nebytového prostoru v m2. Úkol k textu: Vyhledejte v §13 oceňovací vyhlášky, kdy se při stanovování koeficient K4 přihlíží k vybavení bytu či nebytového prostoru a kdy k vybavení celé stavby.

Shrnutí: Rodinné domy, stavby pro rodinnou rekreaci, vedlejší stavby a garáže, které se oceňují nákladovým způsobem, se oceňují tak, že základní cena, která se určí dle příslušné přílohy, se upraví koeficienty K4, K5, Ki a Kp (ZCU) a vynásobí se počtem m3 obestavěného prostoru. Byty, které se neoceňují porovnávacím způsobem a nebytové prostory vymezené dle zákona o vlastnictví bytů se oceňují tak, že základní cena za m2 se určí dle příslušné přílohy a upraví se koeficienty K1, K4, K5, Ki a Kp (ZCU) a vynásobí se podlahovou plochou. Vybrané stavby určené k odstranění, stavby bez základů a stavby, které nelze zařadit – jiné stavby se oceňují v souladu s §§ 16 – 18 OV. Otázky: Jakými koeficienty se upravuje základní cena při nákladovém ocenění rodinného domu. Jakými koeficienty se upravuje základní cena při nákladovém ocenění bytu? Jak se oceňují stavby bez základů? Jak se oceňuje stavba určena k odstranění z důvodu špatného technického stavu?

41

10 Oceňování studní, inženýrských staveb a venkovních úprav a hřbitovních staveb. Oceňování staveb z vícekonstrukčních systémů, rozestavěných staveb a staveb s víceúčelovým užitím. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Ocenit studny a inženýrské stavby.



Ocenit venkovní úpravy nákladovým a zjednodušeným způsobem.



Ocenit hřbitovní stavby.



Ocenit stavbu z více konstrukčních systémů, rozestavěnou stavbu a stavbu s víceúčelovým užitím.


Určit, jakým způsobem se oceňují venkovní úpravy.



Rozlišit inženýrskou stavbu od venkovní úpravy.


Vědomosti o oceňování venkovních úprav a inženýrských staveb.



Základní informace o oceňování studní.



Vědomosti o stavbách z více konstrukčních systémů, rozestavěných stavbách a o stavbách s víceúčelovým užitím.

Klíčová slova kapitoly: studna, inženýrská stavba, venkovní úprava, hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení, víceúčelové užití, rozestavěná stavba, vícekonstrukční systémy. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s oceňováním studní, inženýrských staveb, venkovních úprav, hřbitovních staveb a hřbitovního zařízení. Dále s oceňováním staveb z vícekonstrukčních systémů, rozestavěných staveb a staveb s víceúčelovým užitím. Cena studní se stanovuje nákladovým způsobem tak, že cena uvedená v příloze č. 10 se vynásobí počtem metrů hloubky studny a upraví se koeficienty K5, Ki a Kp. Koeficient prodejnosti Kp pro studny, které netvoří příslušenství jiné stavby se stanoví z přílohy č. 39 sloupce 9 (inženýrské stavby), pokud tvoří 42

příslušenství jiné stavby, použije se Kp podle této stavby. K takto zjištěné ceně se přičte cena příslušenství. Studny jsou narážené, vrtané a kopané. Ceny v příloze č. 10 jsou uvedeny zvlášť pro studny vrtané a kopané. Studny narážené se oceňují jako vrtané o vnitřním průměru 150 mm. Studny vrtané, které mají vnitřní průměr nad 500 mm se oceňují jako kopané. U studní, které ztratily vodu nebo se trvale neužívají pro jinou podstatnou vadu, se jejich cena stanoví ve výši 20% z ceny studny. Úkol k textu: Jaká je cena narážené nebo vrtané studny, která ztratila vodu.

Příklad: Cena nové kopané studny o průměru 1 m, hloubce 6 m, umístěné v Brně v městské části Žabovřesky, která netvoří příslušenství jiné stavby je: Jedn cena studny při hl. 0 m – 5 m. je 1 950,- Kč na m Jedn. Cena studny při hl. 5 m – 10 m je 3 810 ,- Kč za m Polohový koeficient K5 = 1,23 Koeficient změny cen staveb Ki = 2,323 Koeficient prodejnosti Kp = 0,654 Cena studny = (5 * 1 950) + (1 * 3 810) *1,23*2,323*0,654 = 25 339,13 Kč Cena po zaokrouhlení dle § 46 = 25 340,- Kč

Ceny inženýrských a speciálních pozemních staveb se zjistí podle §5 oceňovací vyhlášky. Cena inženýrské a speciální pozemní stavby, kromě stavby rybníka a malé vodní nádrže oceňované podle § 14 odst. 1, se zjistí vynásobením počtu příslušné měrné jednotky, kterou je m3, m2, m, kus nebo hektar, základní cenou uvedenou v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14, Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 3923) Příklad: Základní cena upravená ocelového trubního vodovodu o profilu potrubí DN 800 mm, uloženého v hloubce 2,2 m, v k.ú.Lelekovice se stanoví: Základní jednotková cena:

9 978,– Kč/m

Korekce za hloubku uložení potrubí:

+ 10%

Polohový koeficient K5:

×

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

×

2,3550

43

Koeficient prodejnosti Kp:

×

0,7340

ZCU = 9 978 * 1,10 *0,85 * 2,355 * 0,734 = 16 126,57 Kč/m Odlišit inženýrskou stavbu od venkovní úpravy je někdy velmi obtížné, záleží na zkušenostech znalce, který se orientuje na základě popisů uvedených pro jednotlivé stavby v přílohách 5 a 11. Cena venkovní úpravy, které se oceňují nákladovým způsobem dle§10 oceňovací vyhlášky, se stanoví tak, že základní cena, která je uvedena v příloze č. 11 se násobí počtem měrných jednotek a koeficienty K5, Ki a Kp. Venkovní úpravy, u nichž není základní cena uvedena v příloze č. 11 popř.č.5 se stanoví pomocí skutečných nákladů na jejich pořízení a násobí se koeficientem Kp. Pokud je základní cena uvedená v příslušné příloze, ale skutečná konstrukce neodpovídá konstrukci uvedené, upraví se základní cena přiměřeně odchylce a násobí se počtem měrných jednotek a koeficienty K5, Ki a Kp. Cenu venkovních úprav lze stanovit v určitých případech i zjednodušeným způsobem dle §10 odst. 2 oceňovací vyhlášky. Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo podle § 5, jsou-li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří-li jejich příslušenství, se zjistí podle odstavce 1 nebo, s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11, zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceňovaných podle § 7 a 8, pokud jsou tyto stavby jejich příslušenstvím24). Cena hřbitovní stavby a hřbitovního zařízení se zjistí jako součet cen jednotlivých části, ceny montáže a ceny zařízení. Základní cena jednotlivých částí, která se násobí počtem měrných jednotek, se stanoví dle přílohy č. 12, kde je uvedena v závislosti na druhu materiálu.. Cena montáž je ve výši 25% z ceny materiálu, u umělých materiálů je ve výši 10%. Je-li stavba provedena z více konstrukčních systémů např. rodinný dům je z části zděný, z části dřevěný skeletový, se oceňují tak, že se každá část ocení samostatně podle příslušných ustanovení této vyhlášky a ceny za jednotlivé části se sečtou. Je-li stavba určena nebo užívána k různým účelům, ocení se celá stavba podle převažujícího účelu užití, lze-li tento jednoznačně určit, přičemž se nepřihlíží k půdnímu a podkrovnímu prostoru zemědělských staveb užívaných ke skladování zemědělských produktů. Nelze-li účel užití jednoznačně určit, ocení se počet měrných jednotek stavby užívaný ke stejnému účelu základní cenou za měrnou jednotku uvedenou ve vyhlášce podle tohoto účelu užití. Tato základní cena se upraví příslušnými koeficienty, přičemž Ki je vázán na použitou základní cenu. Při

44

rozdílných Kp se použije pro úpravu výsledné ceny Kp nejnižší. Půdní a sklepní prostor, pokud není užíván nebo upraven k užívání pro určitý účel, se rozdělí poměrem objemů obestavěných prostorů užívaných k různým účelům a ocení se cenou uvedenou v této vyhlášce pro daný účel užívání25).

Úkol: Vyhledejte ve stavebním zákoně, jak se postupuje v případě, když neexistují doklady o tom, k jakému účelu je stavba určena.

Cena rozestavěné stavby se stanoví dle ustanovení § 15 oceňovací vyhlášky. (1) Cena rozestavěné stavby se zjistí podle ustanovení části druhé hlavy první na základě projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem, a není-li projektová dokumentace, podle předpokládaného stavu stavby po jejím dokončení a sníží se podle stupně rozestavěnosti o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí, uvedené v příloze č. 15. Pro stavby neuvedené v příloze č. 15 se výše podílů nedokončených konstrukcí zjistí odborným odhadem. (2) Byt nebo nebytový prostor, popřípadě jejich části, které vzniknou nebo se mění jejich velikost na úkor společných částí domu na základě smlouvy o výstavbě, se z hlediska oceňování posuzují jako rozestavěné. Jejich cena se zjistí podle ustanovení části druhé hlavy první na základě jejich skutečného stavu se zohledněním stavu v projektové dokumentaci ověřené stavebním úřadem. Není-li projektová dokumentace k dispozici, vychází se z předpokládaného stavu po jejich dokončení. Cena se sníží o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí s přihlédnutím ke stupni rozestavěnosti26).

Shrnutí: Cena studní, inženýrských staveb, venkovních úprav, a hřbitovních staveb a zařízení se oceňuje nákladovým způsobem tak, že základní cena uvedena v příslušné vyhlášce se násobí počtem měrných jednotek a koeficienty K5, Ki a Kp. Venkovní úpravy lze ocenit i zjednodušeným způsobem. Stavby z více konstrukčních systému se ocení jako součet cen jednotlivých částí. Obdobně se postupuje u staveb, jejichž části se odlišně užívají a nelze jednoznačně určit převažující způsob užívání. Rozestavěné stavby se oceňují podle stupně dokončení dle projektové dokumentace. Otázky: Jak se oceňují vrtané studny? Jak se oceňují inženýrské stavby? Jak se oceňují venkovní úpravy zjednodušeným způsobem? Jak se oceňují stavby z více konstrukčních systémů? 45

11 Oceňování stavebních pozemků Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Definovat stavební pozemky pro účely oceňování.



Ocenit stavební pozemky podle cenové mapy.



Ocenit stavební pozemky dle § 28 OV.


Určit, který pozemek se oceňuje jako stavební.



Orientovat se v Cenové mapě stavebních pozemků.



Určit způsob ocenění stavebního pozemku.


Vědomosti o tom, jak se pro účely ocenění pozemky člení.



Základní informace o oceňování stavebních pozemků.



Vědomosti o cenových mapách stavebních pozemků.

Klíčová slova kapitoly: pozemek, nezastavěný pozemek, zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha, zahrada. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s definováním stavebního pozemků pro účely oceňování, s oceňováním stavebních pozemků podle §10 ZOM a § 27 a §28 OV. Při oceňování pozemků musí nejprve znalec pozemek začlenit dle §9 odst. 1 ZOM, a teprve potom jej ocenit podle §27 nebo §28 oceňovací vyhlášky. Stavební pozemky jsou: 

nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,



pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu,



plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí27).

46

Úkol: Vyhledej ve stavebním zákoně, kterými opatřeními stavebního úřadu může být pozemek určen k zastavění. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod28). Stavební pozemky se oceňují dle cenové mapy a to tak, že se výměra pozemku násobí jednotkovou cenou uvedenou v cenové mapě pro danou lokalitu, ve které se pozemek nachází. Pokud pro danou lokalitu není cena v cenové mapě uvedena, pozemek je na hranici dvou lokalit s různými cenami nebo je v obci, která nemá vydanou cenovou mapu, oceňuje se stavební pozemek dle § 28 OV. Ostatní pozemky, které nejsou stavebními, i když leží v lokalitě, která je v cenové mapě označená cenou, se podle cenové mapy neoceňují. Cenové mapy pořizují obce, které je dávají k vyjádření Ministerstvu financí. Vydávají se obecně závaznou vyhláškou obce a uveřejňují se v Cenovém věstníku. Jsou bezplatně přístupné každému, kdo o to požádá. Úkol k textu: Definuj podle §10 odst. 2 ZOM, co je cenová mapa a jak se ceny uvedené v cenové mapě určují. Cenová mapa má textovou a grafickou část. Úkol k textu: Zjisti z §27 OV co obsahuje textová a grafická část cenové mapy. Příklad: Jednotková cena dle Cenové mapy stavebních pozemků města Brna č. 9 pro pozemek p. č. 2307/6 k.ú. Komín, se způsobem využití zastavěná plocha je 1 050 Kč na m2. Stavební pozemek, který není uveden v cenové mapě stavebních pozemků, se oceňuje dle §28 OV. V odstavci 1 tohoto ustanovení je uvedena základní cena za m2 stavebního pozemku, kdy pro vybraná města vyjmenovaná pod písm. a), c) e), g) a i) je uvedeno konkrétní číslo, v obcích které s vyjmenovanými obcemi sousedí nebo v ostatních se základní cena vypočítá z ceny pozemku (Cp) stanovené dle počtu obyvatel v obci (a) a násobením danou konstantou, stanovenou dle umístění obce. Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414

47

Takto stanovená cena se zaokrouhlí na dvě desetinná místa. Počet obyvatel se zjistí V malém lexikonu obcí s tím, že je třeba použít ten lexikon, který je platný k datu ocenění. Dále platí, že je-li počet obyvatel menší než 1 000, použije se a=1 000. Takto stanovená cena se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 3929). Příklad: Základní cena pozemku v obci, která sousedí s katastrálním územím Brna a která má počet obyvatel 1 751, se stanoví: ZC = Cp × 3,50, kde Cp = 35 + (1 751 – 1 000) × 0,007414 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 142,– Kč.

Při oceňování pozemků se nejprve stanoví Kp podle stavby v souladu s § 44 OV, ve kterém je uvedeno používání koeficientů Kp, a následně se stanoví Ki podle stejné stavby. Cena stavebního pozemku stanovená dle §28 OV musí být nejméně 20 Kč/m2. Přirážky a srážky jsou uvedeny v příloze č. 21, kdy u většiny hodnot je uvedeno „do“, např. do 60%, což znamená, že je na úvaze a zkušenostech znalce, v jaké výši srážky či přirážky uplatní. Příloha se skládá ze tří tabulek, kdy tabulka č. 1 se týká polohy pozemku, tabulka č. 2 se zabývá přístupem k pozemku, možností napojení na sítě, negativními účinky, svažitostí pozemku, nepříznivými docházkovými vzdálenostmi, omezeními užívání a povrchem přírodního sportoviště. Tabulka č. 3 je jen pro komunikace oceňované podle § 28 písm. a). Úkol k textu: Vyhledejte v příloze č. 21 v odst. 2, jak se upravuje základní cena pozemku při použití tabulky č. 1. Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného k zastavění, kromě pozemků uvedených v odstavci 6, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), se zdůvodněním upravená podle přílohy č. 21 a vynásobená koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Přitom platí, že a) je-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40; totéž platí, je-li zvláštním právním předpisem stanovená nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, b) není-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80.

48

(4) Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného rozhodnutím o změně využití území pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště a rekreační plochu nebo pozemku takto již užívaného, s výjimkou pozemku oceňovaného podle odstavce 7, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) vynásobená koeficientem 0,50. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (5) Cenou v Kč/m2 pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2, je cena stanovená podle odstavce 2 vynásobená koeficientem 0,40. (6) Cenou v Kč/m2 pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace, včetně jejich součástí a veřejné prostranství, které není součástí komunikace (dále jen „komunikace“), jakož i pozemku, k uvedeným účelům již užívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění stavby nebo regulačním plánem, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), upravená dále uvedeným způsobem. Přitom platí, že a) slouží-li oceňovaný pozemek veřejně provozované komunikaci nebo je-li ke stejnému účelu určen podle stavebního zákona, upraví se jeho základní cena z odstavce 1 písm. a) až l) zdůvodněnými srážkami podle tabulky č. 3 přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a KP z přílohy č. 39. Výslednou zjištěnou cenou pozemku komunikace se zpevněným, neprašným povrchem je nejméně cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše trojnásobek takto upravené ceny, b) je-li oceňovaný pozemek komunikace veřejnosti nepřístupný nebo přístupný omezeně, popřípadě je v uzavřeném areálu nebo je-li v souboru nemovitostí s komerční využitelností, zejména jde-li o parkoviště užívané s prodejnou, obchodním domem, hotelem, restaurací a jim obdobným zařízením s obchodními, stravovacími a ubytovacími službami, domem služeb a jinými objekty k poskytování úplatných služeb, včetně služeb motoristům, s administrativními objekty, včetně parkovacích a obslužných ploch, jeho cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) se upraví zdůvodněnými srážkami a přirážkami podle tabulky č. 1 v příloze č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (7) Cenou v Kč/m2 pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o změně využití území, týkající se těžebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), vynásobená koeficientem 0,50 v městech s počtem nad 250 tis. obyvatel, koeficientem 0,75 v městem s počtem od 5 do 250 tis. obyvatel a koeficientem 1,15 v ostatních městech a obcích. Takto upravená cena se dále vynásobí koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

49

(8) Pro způsob ocenění pozemků jsou rozhodující kritéria uvedená v odstavcích 1 až 7 a v § 28a. Splňuje-li oceňovaný pozemek kritéria uvedená současně ve více odstavcích tohoto ustanovení, platí pro způsob ocenění toto pořadí použití odstavců: 2, 3, 6, 4, 7 a 530). Pokud znalec při místním šetření zjistí, že pozemek je ve skutečnosti jinak užíván než je uvedeno v katastru nemovitostí, ocení pozemek dle skutečného stavu. Toto platí pro všechny pozemky nejenom stavební. Shrnutí: Při oceňování pozemků, je nejprve nutné pozemek začlenit dle §9 odst.1 ZOM. V případě, že se jedná o pozemek stavební, musí znalec nejprve zjistit, zda obec, ve které se pozemek nachází, má platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Pokud ano a pozemek je v lokalitě, která je v cenové mapě označena jednotkovou cenou, ocení se pozemek dle cenové mapy. Jednotková cena uvedená v cenové mapě se násobí výměrou pozemku a již se neupravuje, neboť je stanovena na základě realizovaných prodejů pozemků v této lokalitě. Jednotková cena se násobí výměrou pozemku. Pokud pozemek nemá stanovenou jednotkovou cenu cenovou mapou, ocení dle § 28 OV tak, že základní cena se upraví srážkami a přirážkami dle přílohy č. 21 a násobí se koeficienty Ki, Kp a výměrou pozemku. Otázky: Kdo vydává cenovou mapu? Jak se oceňuje pozemek, který je v obci, která má vydanou cenovou mapu, ale lokalita, ve které pozemek leží, nemá přiřazenou jednotkovou cenu? Jak se oceňuje zahrada, která tvoří se stavbou a stavebním pozemkem jednotný funkční celek a je v obci, která nemá vydanou cenovou mapu stavebních pozemků?

50

12 Oceňování pozemků zemědělských, lesních, vodních ploch a jiných Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Definovat zemědělské pozemky, lesní pozemky, pozemky vodních ploch a pozemky jiné pro účely oceňování.



Ocenit zemědělské pozemky.



Ocenit pozemky vodních ploch.



Ocenit pozemky jiné.


Určit, který pozemek se oceňuje jako zemědělský, lesní, vodní plochy a jiný.



Určit způsob ocenění zemědělských, lesních, a jiných pozemků.



Určit způsob ocenění pozemků vodních ploch.


Vědomosti o tom, který pozemek pro účely ocenění je zemědělský, lesní, jiný a který je pozemek vodní plochy.



Základní informace o oceňování zemědělských, lesních, a jiných pozemků.



Základní informace o oceňování pozemků vodní plochy.

Klíčová slova kapitoly: pozemek, orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, trvalý travní porost, ovocný sad, louka, pastvina, lesní pozemky, zalesněné nelesní pozemky, vodní nádrže a vodní toky, hospodářsky nevyužitelné pozemky, neplodná půda, roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál a bažina. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s tím, jak se určují pro účely oceňování zemědělské pozemky, lesní pozemky, pozemky vodních ploch a pozemky jiné. Dále je v této kapitole uvedeno, jak se tyto pozemky oceňují dle příslušných ustanovení oceňovací vyhlášky. Jak už uvedeno v předchozí kapitole, nejprve musí znalec pozemek začlenit dle § 9 odst. 1 ZOM. Dle tohoto ustanovení jsou: 

zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina,



lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky,



pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky,

51



jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina 31). Způsob ocenění zemědělských pozemků je uveden v §11 ZOM.

Úkol k textu: Zjistěte, jakým způsobem se oceňují zemědělské pozemky. Postup ocenění zemědělských pozemků je uveden v § 29 OV. Dle tohoto ustanovení se základní cena zemědělských pozemků zjistí dle přílohy č. 22 dle pětimístného kódu (kód BPEJ), který vyjadřuje podmínky mající vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. Tento je uveden na výpisu z katastru nemovitostí. Pokud tam uveden není, je třeba zjistit, zda byl kód přidělen. Pokud kód přidělen nebyl, ocení se pozemek průměrnou základní cenou v Kč/m2 , která je pro jednotlivá katastrální území uvedena ve zvláštním předpise. Základní cena se upraví srážkami a přirážkami dle přílohy č. 23, která je rozdělena na tři části: 

č. 1 – dle polohy (katastrálního území)



č. 2 – dle vzdálenosti od souvisle zastavěné části obce



č. 3 – dle prokazatelně sníženého zemědělského využití

Takto upravená základní cena se násobí koeficientem prodejnosti Kp, který se rovná 1. Úkol k textu: Zjistěte v § 29, jak se oceňuje pozemek, který není více než 6 let obhospodařován. Zjistěte v § 29 jaká je nejmenší zjištěná cena zemědělského pozemku. Příklad: Základní cena zemědělského pozemku v k. ú . Blučina, který má kód BPEJ 20110 se stanoví: V okolí Blučiny je do 5 km obec, která má více jak 250 tis. obyvatel, proto se uplatní přirážka ve výši 80 %. Koeficient Kp = 1 pozemku v obci, která sousedí s katastrálním územím Brna a která má základní cenu dle BPEJ 13,45 Kč/m2.. ZC = 13,45 *1,8 *1 = 24,21 Kč/m2..

Způsob ocenění lesních pozemků je uveden v §12 ZOM. Úkol k textu: Zjistěte, jakým způsobem se oceňují lesní pozemky.

52

Postup ocenění lesních pozemků je uveden v § 30 OV. 

Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen „lesní pozemek“), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24.



Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním srážkami podle přílohy č. 25 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 3932).

Úkol k textu: Zjistěte v § 30 jaká je nejmenší zjištěná cena lesního pozemku.

Způsob ocenění pozemků vodních ploch je uveden v §13 ZOM. Úkol k textu: Zjistěte, jakým způsobem se oceňují pozemky vodní plochy.

Postup ocenění pozemků vodních ploch je uveden v § 31 OV. Úkol k textu: Definujte pode § 2, co je rybník a co malá vodní plocha.



Cena pozemku zastavěného hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl, oceňovaných podle § 4, kromě rybníků a malých vodních nádrží, se zjistí podle § 28 odst. 2.



Cena nezastavěného pozemku, určeného k zastavění vodním dílem podle regulačního plánu, rozhodnutí o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou, kromě rybníků a malé vodní nádrže, se zjistí podle § 28 odst. 3.



Cena pozemku nezastavěné plochy funkčně související se stavbou vodního díla, kromě rybníku a malé vodní nádrže, se zjistí podle § 28 odst. 2 a vynásobí se koeficientem 0,20.



Cena pozemku rybníku nebo malé vodní nádrže, včetně jejich částí pod hrází a jejich dalšími stavebními součástmi, jakož i pozemku, který je určen regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu nebo veřejnoprávní smlouvou ke stavbě rybníku a malé vodní nádrže, se zjistí jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m2, ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), koeficientu Ki z přílohy č. 38, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a o koeficientu 0,06 u pozemku v zastavěném území nebo 53

o koeficientu 0,05 v nezastavěném území. 

Cena pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakož i cena přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku, se zjistí jako součin jejich výměry v m2, ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), koeficientu 0,07 a koeficientu Kp z přílohy č. 3933).

Úkol k textu: Zjistěte v § 31 jaká je nejmenší zjištěná cena pozemku vodní plochy. Zjistěte v §31, jak se oceňuje močál.

Postup ocenění jiných pozemků je uveden v § 32 OV. Mezi jiné pozemky patří pozemky, které jsou v územním plánu určené k zastavění, pozemky, které tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem, pozemky hospodářsky nevyužitelné a pozemky, které prokazatelně nejsou stavebními, zemědělskými, lesními ani pozemky vodní plochy



Pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichž je přípustná stavba, se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 7 a vynásobí se koeficientem 0,30. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2.



Cenou v Kč/m2 pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2, je cena zjištěná podle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem 0,40. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m2.



Cena pozemku prokazatelně hospodářsky nevyužitelného se zjistí jako součin jeho výměry v m2, průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m2.



Cena pozemku neuvedeného v předchozích odstavcích a pozemku, který prokazatelně není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, se zjistí jako součin ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), jeho výměry v m2, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území34).

Úkol k textu: Zjistěte v § 32 jaká je nejmenší zjištěná cena jiného pozemku.

Shrnutí: Při oceňování pozemků, je nejprve nutné pozemek začlenit dle §9 odst. 1 ZOM. Pokud se jedná o pozemek zemědělský, ocení se výnosově podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou tvořeny pětimístným

54

kódem s přiřazenými základními cenami. Pokud se jedná o pozemky lesní, oceňují se výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. Cena pozemků vodních ploch a pozemky jiné se oceňují dle oceňovací vyhlášky. Otázky: Kdo vydává cenovou mapu? Jak se oceňuje zemědělský pozemek, který nemá přidělen kód BPEJ. Jak se oceňuje zahrada, která tvoří se stavbou a stavebním pozemkem funkční celek?

55

13 Oceňování trvalých porostů - ovocné porosty, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny. Oceňování lesních porostů. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Ocenit ovocné porosty, vinou a chmelovou révu.



Ocenit okrasné rostliny.



Ocenit lesní porosty.


Definovat zjednodušený způsob oceňování trvalých porostů.



Určit, jakým způsobem se oceňují ovocné porosty, vinná a chmelová réva.



Určit způsob ocenění okrasných rostlin.



Určit způsob ocenění lesních porostů.


Vědomosti o tom, jakým způsobem se oceňují trvalé porosty.



Vědomosti o oceňování zjednodušeným způsobem.

Klíčová slova kapitoly: lesní porost, nelesní porost, ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny, smíšený porost. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodin (teorie + řešení úloh) Průvodce textem: V této kapitole se seznámíte s tím, jak se člení a oceňují trvalé porosty, tj. ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva, okrasné rostliny, lesní a nelesní porost. Dle občanského zákoníku jsou ve většině případů trvalé porosty součástí pozemku, a proto se s pozemkem vždy oceňují. Výjimku tvoří trvalé porosty pro pěstební účely v zahradnictví či lesních školkách, ve stáří do 5 let. Pro účely oceňování se trvalé porosty člení dle §14 ZOM.

Pro účely oceňování se trvalé porosty člení na a) lesní porosty, b) ovocné dřeviny, c) vinnou a chmelovou révu, d) okrasné rostliny35). Způsob ocenění ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin je uveden v §16 ZOM.

56

Úkol k textu: Zjistěte v §16 ZOM, jakým způsobem se oceňují ovocné dřeviny, vinné a chmelové révy a okrasné rostliny.

Postup při stanovení ceny ovocných dřevin, vinné révy, chmelových a okrasných rostlin je uveden v §41 OV. Ovocné dřeviny se: 

pro intenzivní ovocnou výsadbu oceňují dle přílohy č. 34 OV, kde je uvedena cena v Kč za m2 v závislosti na druhu ovocných dřevin, hustotě výsadby a stáří.



pro extenzivní ovocnou výsadbu oceňují dle přílohy č. 34 OV, kde je uvedena cena v Kč za ks, případně za m2 u maliníku a ostružiníku, v závislosti na druhu ovocných dřevin a stáří porostů. Úkol k textu:

Zjistěte v příloze č. 34 OV, jaký je rozdíl mezi intenzivní a extenzivní výsadbou. Zjistěte v příloze č. 34 OV, zda je možné při oceňování ovocných dřevin uplatnit přirážky a srážky a když ano, tak proč a v jaké výši.

Vinná réva se oceňuje dle přílohy č. 35 OV, kde jsou základní ceny vinné révy uvedeny dle stáří a pěstitelského záměru, tj. pro komerční vinice Kč/za m2, pro podnožové vinice Kč/za m2, pro nekomerční vinice Kč/za m2 a pro ostatní vinné révy v Kč/keř. V této ceně je zahrnuta i cena za zařízení vinic. Úkol k textu: Zjistěte v příloze č. 35 OV, co se myslí pod pojmem komerční vinice. Zjistěte v příloze č. 35 OV, zda je možné snížit či zvýšit základní cenu vinice.

Chmelové rostliny se oceňují dle přílohy č. 36, kde jsou základní ceny v Kč/m2 chmelových rostlin uvedeny dle stáří a dle kvality rozmnožovacího materiálu. Úkol k textu: Zjistěte v příloze č. 36 OV, jaké jsou skupiny podle kvality rozmnožovacího materiálu. Zjistěte v příloze č. 36 OV, zda je možné snížit či zvýšit základní cenu chmelnice.

57



Okrasné rostliny se oceňují dle přílohy č. 37 OV, kde jsou základní ceny přiřazeny dle věkové kategorie okrasných rostlin dle příslušné skupiny, a to:



stromy



keře a liány



trvalky



neprodukční trávníky



živé plůtky, ploty a stěny.

Základní cena okrasných dřevin podle příslušné skupiny a věkové kategorie v příloze č. 37, včetně trvalých nelesních porostů na nelesních pozemcích do 1 000 m2 včetně nebo s počtem stromů do 50 ks včetně, se případně upraví věcně zdůvodněnými přirážkami a srážkami z přílohy č. 37 a vynásobí se koeficienty K5 z přílohy č. 14 a Kz z tabulky č. 30 přílohy č. 37. Zjištěná cena okrasné rostliny podle odstavců nesmí být nižší než 1 % z její základní ceny uvedené v tabulkách č. 2 až 6 přílohy č.37 36). Zjištěná cena ovocných dřevin, vinné révy, chmelových a okrasných rostlin se násobí koeficientem Kp, který je roven 1. Úkol k textu: Zjistěte v příloze č. 37 OV, jaká je největší možná srážka u okrasných rostlin a kdy se uplatňuje.

Ovocné dřeviny, vinná réva, okrasné rostliny a jejich smíšené porosty, pokud rostou na pozemku či pozemcích, které tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu, stavbou pro rodinnou rekreaci nebo bytem se oceňují zjednodušeným způsobem v případě, že jejich cena je podkladem pro stanovení darovací daně či daně z převodu nemovitosti nebo v případě, že to tak stanovuje zvláštní právní předpis. Princip ocenění je uveden v §42 OV Úkol k textu: Zjistěte v § 42 odst.2 OV, co se rozumí pod pojmem celková pokryvná plocha a jaká je její maximální rozloha. Zjistěte § 42 odst. 3 – 5 jaký je princip ocenění zjednodušeným způsobem.

Způsob oceňování lesního porostu je uveden §15 ZOM. Úkol k textu: Zjistěte v § 15 ZOM, jakým způsobem se oceňuje lesní porost. 58

Postup ocenění lesních porostů na lesním pozemku je uveden v§§35 – 37 OV. Podle těchto ustanovení se oceňuje i lesní porost na nelesním pozemku, pokud má prokazatelně charakter lesního porostu. Nelesní porost na nelesním pozemku se oceňuje podle §39 v případě, že se jedná o okrasné rostliny na pozemku s větší výměrou než 1 000 m2 nebo s počtem stromů větším než 50ks. Lesní porost se oceňuje zjednodušeným způsobem dle §40 OV v případě, že jejich cena je podkladem pro stanovení darovací daně či daně z převodu nemovitosti nebo v případě, že to tak stanovuje zvláštní právní předpis. Shrnutí: Při oceňování trvalých porostů se tyto nejprve začlení dle §14 ZOM. Ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny se oceňují zjednodušeným způsobem dle §42 OV v případě, že se provádí ocenění pro účely daně z převodu nemovitostí, pro účely daně darovací nebo tak stanoví zvláštní právní předpis a v případě, že rostou na pozemku ve funkčním celku se stavbou rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo s bytem. Přitom platí, že celková pokryvná plocha nesmí být větší než 1 500m2. Ostatní ovocné dřeviny, vinná réva, chmelové a okrasné rostliny se oceňují dle § 41 OV. Lesní porosty se oceňují dle § 35 až § 39 OV. Zjednodušeným způsobem ocenění se lesní porost oceňuje v případě, že se provádí ocenění pro účely daně z převodu nemovitostí, pro účely daně darovací nebo tak stanoví zvláštní právní předpis. Otázky: Jak se člení trvalé porosty pro účely oceňování? V kterém případě se oceňují ovocné dřeviny a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem? Jak se stanovuje celková pokryvná plocha? Podle kterých ustanovení se oceňuje lesní porost?

59

Použitá a základní doporučená literatura: [1] BRADÁČ, A. a kol. Soudní inženýrství. 1. vydání (dotisk 1999). Brno: CERM, s.r.o. červen 1997(dotisk 1999). 725 s. ISBN 80-7204-057- X (ISBN 80-7204-133-9). Kap. 1 3, str. 21 – 58. [2] BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. 1.vydání. Brno: CERM, s.r.o. březen 2010. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. Kap.1, str. 5 - 56, kap.2, 61 - 94, kap.3 str.145 – 180, kap. 4, str.185 – 200, kap. str. 5, 216 – 219, 223 – 264, kap. 6, str. 267-268, 293 – 310, kap. 7, str.379 – 384, kap. 8 387 – 453, kap. 16, str. 697 – 714. [3] BRADÁČ, A.; KREJČÍŘ, P.; Scholzová, V. Úřední oceňování majetku. 1. vydání. Brno: CERM, s.r.o. leden 2011. 302 s. ISBN 978-80-7204719-2. Celá str. 3 - 301 [4] BRADÁČ, A. A KOL. Věcná břemena od A do Z. 4. vydání . Praha. Linde, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. [5] Vyhláška č.3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky.2008, částka 2. [6] Zákon č. 526 ze dne 27. Listopadu 1990 o cenách. In Sbírka zákonů České republiky 1990, částka 86. [7] Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54.

60

Odkazy a citace na prameny a zdroje 1)

Zákon č. 526 ze dne 27. Listopadu 1990 o cenách. In Sbírka zákonů České republiky 1990, částka 86, § 1 odst.1 2)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 1 odst. 3 3)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 2 odst.1 4)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 2 odst.3 5)


Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 10 odst.1, § 11 odst. 1, § 12 odst. 1, § 13 odst .1 7)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 15 odst. 1, §16 odst. 1 a odst. 2 8)


Vyhláška č.3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 2 písm. a) 10)

Vyhláška č.3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 2 písm. c) 11)

Vyhláška č.3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění

61

pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 2 písm. e ) – l) 12)

Vyhláška č.501 ze dne 10. Listopadu 2006 o obecných požadavcích na využívání území . In: Sbírka zákonů České republiky 2006, částka 163, § 2 písm.a) 1. 13)

Vyhláška č. 268 ze dne 12. Srpna 2009 o technických požadavcích na stavby. In: Sbírka zákonů České republiky 2009, částka 81, §3 písm. a) b) d) a f) 14)

Vyhláška č.3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, příloha č. 15 odst. 5. 15)

Vyhláška č.3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 20 16)

BRADÁČ, A. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. 1.vydání. Brno: CERM, s.r.o. březen 2010. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0., kap. 6 str. 267 17)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 6 18)

Vyhláška č.3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 23 19)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, §3 písm. a) bod 1. 20)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 23 21)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, příloha č. 17 62

22)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, §18 23)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 4 24)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 10 odst. 2 25)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, §20 26)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, §15 odst. 1 a 2 27)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 9 odst. 1 písm. a) 28)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 9 odst .2 29)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 28 odst. 2 30)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb.

63

Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 28 odst. 3 až 8 31)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 9 odst. 1 písm. b) až e) 32)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 30 odst. 1 a 2 33)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 31 odst. 1 až 5 34)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 32 odst. 1 až 4 35)

Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, § 14

36)

Vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanoveních zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), změna:456/2008 Sb. Změna:460/2009 Sb. Změna: 364/2010 Sb. Změna: 387/2011 Sb. In: Sbírka zákonů České republiky. 2008, částka 2, § 41 odst. 2

64

Příloha opory: Kapitola č. 3 Úkol: Vyber, které z níže uvedených údajů, se započítávají do úhrnu podlahové plochy bytů: Plocha lodžie, arkýřů, výklenku šíře 1,0 m a hloubky 0,5m, plocha zabraná vnitřním schodiště, plocha venkovního schodiště pod přístřeškem, plocha WC, i když je společné pro více bytů, celá plocha sklepní kóje, plocha dveřních výstupků. Odpověď: Plocha: 

lodžie – ano,



arkýřů – ano,



výklenku šíře 1,0 m a hloubky 0,5 m - ne,



locha zabraná vnitřním schodiště - ano,



plocha venkovního schodiště pod přístřeškem - ne,



plocha WC, i když je společné pro více bytů – ano, ale jen ve výši podílu,



celá plocha sklepní kóje - ne,



plocha dveřních výstupků – ne.

Úkol: Vyber, které z níže uvedených údajů se započítávají do obestavěného prostoru stavby: Odpověď: 

Otvory a výklenky v obvodových zdech - ano,



lodžie, vsunuté (zapuštěné) balkony - ano,



verandy a podobně - ano,



nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy - ano,



balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi - ne,



římsy, pilastry, půlsloupy - ne,



vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně - ne,



nadstřešní zdivo, jako jsou atiky- ne,

65



komíny- ne,



ventilace, přesahující požární a štítové zdi- ne,



balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m - ano.

Kapitola č. 4 Úkol: Uveď příklad staveb, jejichž předpokládaná životnost 60 let, 80 let a 100 let. Odpověď: 60 let: 

u rekreačních a zahrádkářských chat dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných



u vedlejších staveb a garáží dřevěných oboustranně opláštěných a montovaných

80 let: 

u rekreačních a zahrádkářských chat zděných



u vedlejších staveb a garáží zděných



u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků s jinými než zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi

100 let: 

budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi

Úkol: Vyjmenuj, v kterých případech je koeficient Kp roven 1,00. Odpověď: Jedná se o : 

rybník, malou vodní nádrž a ostatní vodní dílo,



zemědělské pozemky,



lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem,



pozemky vodní plochy

66



pozemek prokazatelně hospodářsky nevyužitelný



pozemek, který prokazatelně není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy,



trvalé porosty.

Kapitola č.5 Úkol: Zjistěte, jak se oceňuje stavba určena k odstranění z důvodu špatného technického stavu. Odpověď: Cena se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i o náklady na úpravu terénu. Převýší-li náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová

Kapitola č.8 Úkol: Do jaké skupiny byste zařadili bytový dům umístěný ve stabilizovaném území, ve kterém je možné zřídit půdní vestavbu? Odpověď: Do skupiny „C“. Úkol: Dle jakého vzorce byste stanovili cenu administrativní budovy ve stabilizovaném území s rozvojovými možnosti, u níž vyšla cena stanovená nákladovým způsobem ocenění vyšší než ceny stanoveny způsobem výnosovým? Odpověď: CV + 0,20 R Kde R = |CV - CN|, CV - cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem, CN - cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp.

Kapitola č.10 Úkol:

67

Vyhledejte ve stavebním zákoně, jak se postupuje v případě, když neexistují doklady o tom, k jakému účelu je stavba určena. Odpověď: Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby vyhovuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.

Kapitola č.11 Úkol: Vyhledej ve stavebním zákoně, kterými opatřeními stavebního úřadu může být pozemek určen k zastavění. Odpověď: Na základě územně plánovací informace, územního souhlasu, územního rozhodnutí, ohlášení stavby. Regulační plán není opatřením stavebního úřadu.

68

Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství

Recommend Documents