Vliv finanční krize na ceny rezidenčních nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv finanční krize na ceny rezidenčních nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Hana Sedmíková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

duben 2011

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 22. dubna 2011

Hana Sedmíková

2

Poděkování Děkuji vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za jeho cenné rady, připomínky, ochotu a metodické vedení práce.

3

Anotace Bakalářská práce se zabývá hlavními příčinami vzniku globální krize z různých pohledů a ukazuje důsledky vlivu jejího působení ve světě a v České republice. Analyzuje vývoj trhu, popisuje makroekonomickou situaci a zabývá se pohybem průměrných prodejních cen jednotlivých segmentů na trhu s nemovitostmi. Praktická část obsahuje dvě zprávy o hodnocení nemovitosti a analýzu trhu Prahy 9. Klíčová slova:

nemovitost finanční krize cena úroková sazba bytová výstavba

Annotation Bachelor thesis examines the main causes of the global crisis from different perspectives and shows the consequences of the impact of its actions in the world and the Czech Republic. It analyzes market trends, describing the macroeconomic situation and focuses on the changes of average selling prices of individual real estate market segments. The practical part includes two reports on the evaluation of property and market analysis Prague 9. Keywords:

real estate (property) financial crisis price interest rate housing development

4

OBSAH Prohlášení ...............................................................................................................................................2 Poděkování ................................................................................................................................. 3 Anotace ...................................................................................................................................................4 Úvod ........................................................................................................................................................6 1. Vliv finanční krize na ceny rezidenčních nemovitostí ................................................................7 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Počátky světové finanční krize a cenová bublina na realitním trhu ............................................ 7 Vývoj v eurozóně ........................................................................................................................ 9 Cílování inflace – index spotřebitelských cen........................................................................... 10 Vývoj cen nemovitostí ve světě ................................................................................................ 11

1.5. Způsob měření cen nemovitostí ................................................................................................ 14 1.6. Nevýhody vlastnického bydlení ............................................................................................... 16 1.7 Analýza stávající situace na trhu................................................................................................ 17 1.7.1 Makro-ekonomický vývoj ................................................................................................... 17 1.7.2 Bytový fond......................................................................................................................... 18 1.7.3 Struktura vlastnictví nemovitostí v České republice........................................................... 19 1.7.4 Průměrné ceny nemovitostí ................................................................................................. 20 1.7.5 Co určuje cenu nemovitosti................................................................................................. 22 1.7.6 Demograficko-ekonomické ukazatele................................................................................. 22 1.8 Vývoj rezidenčního trhu............................................................................................................. 22 1.8.1 Vývoj bytové výstavby........................................................................................................ 22 1.8.2 Vývoj stavebnictví............................................................................................................... 23 1.9 Dopad krize na novou rezidenční výstavbu ............................................................................... 24 1.10 Závěry ...................................................................................................................................... 25

2. Ocenění bytu a bytového domu .....................................................................................................27 2.1 Vzorová zpráva o hodnocení bytu.............................................................................................. 28 2.2 Vzorová zpráva o hodnocení bytového domu............................................................................ 45

3. Analýza trhu územního obvodu Prahy 9 ......................................................................................76 3.1 Popis obvodu............................................................................................................................... 76 3.2 Trh s nemovitostmi ..................................................................................................................... 77 3.2.1 Pozemky ............................................................................................................................... 77 3.2.2 Byty ...................................................................................................................................... 77 3.2.3 Rodinné domy ...................................................................................................................... 80 3.2.4 Bytové domy ........................................................................................................................ 81 3.2.5 Komerční nemovitosti .......................................................................................................... 81 3.3 Celkový marketingový výhled .................................................................................................... 82 Závěr ......................................................................................................................................................83 Seznam použité literatury ...................................................................................................................84

5

Úvod Práce se dělí do tří základních částí, v první teoretické části je popsán vývoj realitního trhu pod vlivem globální krize, druhá praktická část obsahuje dvě zprávy o hodnocení nemovitosti a poslední třetí blok se zabývá tržní analýzou městského obvodu Prahy 9. Teoretická část bakalářské práce napsaná na téma „Vliv finanční krize na ceny rezidenčních nemovitostí“ shrnuje z různých pohledů hlavní příčiny vzniku globální krize. Cílem práce je posouzení vlivu finanční krize na trhu nemovitostí ve světě a v České republice. Práce analyzuje vývoj trhu, popisuje makroekonomickou situaci, zabývá se pohybem prodejních cen nemovitostí a situací na realitním trhu. Praktická část obsahuje zprávu o hodnocení bytové jednotky a novostavby bytového domu. Obě nemovitosti se nacházejí v katastrálním územní Horních Počernic. Ve zprávě o hodnocení bytu byla použita porovnávací a příjmová metoda. Druhá zpráva, která stanovuje tržní hodnotu bytového domu zahrnuje metodu porovnávací, příjmovou, výnosovou a aritmetický součet všech samostatně obchodovatelných bytových jednotek. Bakalářskou práci uzavírá analýza trhu Prahy 9, která popisuje realitní trh dle jeho jednotlivých segmentů. Tato část odráží reálný vývoj cen bytů, rodinných domů, pozemků a komerčních nemovitostí.

6

1. Vliv finanční krize na ceny rezidenčních nemovitostí 1.1. Počátky světové finanční krize a cenová bublina na realitním trhu V roce 2001 přistoupila vláda Spojených států amerických k rychlému snižování úrokových sazeb (ze 6,5% na 1%), což vedlo k výraznému poklesu cen hypotečních úvěrů. Tento pokles zároveň zásadním způsobem přispěl k výraznému růstu objemu poskytnutých hypoték. Docházelo k uzavírání hypoték na hodnotu převyšující cenu nemovitosti, které zčásti způsobilo podcenění rizika na základě předpokladu neustálého růstu cen nemovitostí. Vzhledem k rostoucí produktivitě práce, konkurenčnímu boji a také díky dovozu levných produktů z Číny zůstávala inflace na nízkých hodnotách. „Ze zpětného pohledu se zdá, že změny úrokových sazeb, které dělala Americká centrální banka (FED) nejprve dolů a pak nahoru, byly příliš velké a že větší stabilita sazeb by bývala přispěla ke stabilitě finančních trhů.“1 Graf 1: Vývoj počtu hypoték v USA

Zdroj: http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/

1

Viz: Prof. Ing. Robert Holman, CSc.: Euro 21.4.2008, strana 102, rubrika: Global

7

Snížení úrokových sazeb vedlo k motivaci méně spořit a žít více na dluh. Poměr čisté současné hodnoty naspořených úspor a čisté současné hodnoty částky věnované na umoření dluhu se snížil. Iluze trvalého růstu cen nemovitostí lákaly k nákupu nemovitosti jako alternativní investice, která kompenzuje snížení zhodnocení peněz uložených v bance v důsledku poklesu úrokových sazeb. Riziko vyplývající z poskytování hypoték převyšujících hodnotu nemovitosti přecházely na banku. Svou likviditu a cash-flow si banky udržovaly tím, že balíčky hypoték prodávaly na sekundárních trzích. Ratingové agentury zabývající se kontrolou ohodnocení kvality jednotlivých tranší ve své úloze ve značné míře selhaly.2 „Banky, ve snaze snížit své úvěrové riziko a uvolnit si opasek pro poskytování dalších úvěrů, vyváděly ze svých bilancí úvěry s vyšším rizikem (vč. tzv. druhořadých hypoték) tak, že je vyměňovaly investičním bankám za hotovost nebo za aktiva s nízkým rizikem. Investiční banky pak tyto rizikové úvěry seskupovaly do balíků, na které vydávaly dluhopisy a ty prodávaly na trhu. Tyto dluhopisy pak končily v bilancích jiných bank a fondů. Důležitou roli v celém procesu sehrály ratingové agentury, které též díky angažovanosti velkých investičních bank, dávaly těmto dluhopisům vysoký rating, a proto je kupovali i konzervativní investoři jako pojišťovny nebo penzijní fondy. Úvěrová rizika tak byla nejen rozptýlena, ale také skryta, resp. překryta dobrým ratingem.“3 Charles Dallara, výkonný ředitel Institutu pro mezinárodní finance, komentoval situaci na trhu slovy: „Současná situace je způsobena kombinací globální nerovnováhy, špatné praxe bank a nadměrné likvidity na světových trzích.“

2

Blíže viz: http://www.investujeme.cz/clanky/svetova-financni-krize-co-stalo-na-pocatku/

3

Viz komentář Prof. Ing. Roberta Holmana, CSc., Centrum pro ekonomiku a politiku, Americká finanční krize, sborník textů, č. 71/2008, Finanční turbulence a role centrální banky, str. 11

8

Graf 2: Vývoj základní úrokové sazby FEDu

Zdroj: http://www.frbsf.org/banking/data/discount/index.html#star1

1.2. Vývoj v eurozóně V zemích eurozóny se úrokové sazby nijak výrazně nelišily od sazeb amerických. Ve Španělsku, Itálii, Řecku a Irsku byly dokonce ještě nižší než v USA. Jednoznačným strůjcem tohoto vývoje byla Evropská centrální banka (ECB), která nereagovala na politiku měnových institucí za oceánem. Ceny téměř v celé západní Evropě od roku 2000 stoupaly. Dle zprávy Mezinárodního měnového fondu (MMF) byla Francie zemí, kde došlo v posledních 10-15 letech k nejvyššímu růstu cen nemovitostí. Výjimku z tohoto vývoje představuje v podstatě jen Německo, kde se nic podobného jako „hypoteční bublina“ neobjevilo. Ceny nemovitostí tu v období od roku 1997 do roku 2009 klesly zhruba o deset procent.4

4

Blíže viz: PhDr. Ing. Ladislav Tajovský, Ph.D., Lidové noviny 18.8.2010, Bublina k bublině sedá

9

Graf 3: Pokles cen nemovitostí

Zdroj: Mezinárodní měnový fond, červenec 2010, Global Insight/DataInsight

1.3. Cílování inflace – index spotřebitelských cen Český statistický úřad pravidelně aktualizuje index spotřebitelských cen, ten však zahrnuje pouze kategorie, které jsou klasifikovány jako výdaje na konečnou spotřebu, mezi něž nepatří například nákup a rekonstrukce domu nebo bytu. Ty jsou klasifikovány jako investice, nikoli spotřeba. Výdaje na pořízení vlastnického bydlení tvoří významnou část rodinných rozpočtů, avšak nemají žádný vliv na cílování inflace. Přestože byla inflace v minulých deseti letech nízká, ceny nemovitostí obzvláště ve velkých městech rychle rostly. Stejný model je používán i v ostatních evropských zemích a Americe. Austrálie a Nový Zéland naproti tomu ceny nemovitostí do cenového indexu již dlouhá léta zahrnují. Takto upravený cenový index způsobuje větší proměnlivost inflace a výši úrokových sazeb. V době rychlého růstu cen nemovitostí se výrazně zvyšuje, v době poklesu nemovitostních trhů se snižuje. Pracovní trh v Asii, globalizace a s ní spojená konkurence byly hlavními příčinami nízkých spotřebitelských cen. Vlivem nízké spotřebitelské inflace stanovily centrální banky nízké úrokové sazby, ty ale způsobily velký nárůst objemu poskytovaných úvěrů. Tok peněz plynul ve velké míře mimo trhy spotřebního zboží a směřoval do poptávky po nemovitostech. Na

10

realitních trzích se tak zvětšovala cenová bublina, na kterou centrální banky včetně České národní banky nereagovaly. Dle Pavla Kohouta má podcenění inflace, které způsobilo růst cen nemovitostí, dokonce vliv na pokles porodnosti v některých evropských zemích. Například v Itálii je masovým jevem, že mladí muži nezakládají rodiny, ale žijí u rodičů. Podobný trend existuje i ve Španělsku. Může za to cenová nedostupnost bydlení.5

1.4. Vývoj cen nemovitostí ve světě Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických principů. V roce 2007 nastal zlom a od roku 2008 ceny nemovitostí téměř ve všech vyspělých zemích začaly razantně klesat. Graf 4: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (reálné ceny)

Zdroj: OECD

5

Blíže viz: Prof. Ing. Robert Holman, CSc.: http://cepin.cz/cze/clanek.php?ID=936

Pavel Kohout, Inflace, byty a porodnost, in: Lidové noviny, 3.11.2007

11

V České republice zaznamenaly ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 také rychlý růst, příčin je celá řada: -

pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovali silné ročníky)

-

konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry

-

pokračující růst příjmů a hospodářství

-

státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma

-

nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení 6

Graf 5: Vývoj cen nemovitostí v ČR

Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty Martina Luxe V celé řadě zemí světa došlo vlivem finanční krize k poklesu cen nemovitostí o desítky procent. V současné době se situace v mnoha zemích stabilizovala, v některých zemích je zaznamenán opět nárůst cen, nejvýrazněji pak v zemích východní Asie. Dle zprávy Global Property Guide v polovině roku 2010 ceny nemovitostí oproti stejnému období roku 2009

6

Viz např.: Ing. Mgr. Martin Lux, Sociologický ústav Akademie věd ČR, přednáška Faktory ovlivňující

poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování

12

stouply v osmnácti sledovaných zemích a klesly také v osmnácti zemích. Přestože dochází k pozvolnému růstu cen nemovitostí, ceny jsou nižší než v roce 2008 či v roce 2007. Ceny nemovitostí v Singapuru stouply v polovině roku 2010 o 34% oproti polovině roku 2009, což představuje největší nárůst cen nemovitostí od roku 1995. Dalšími destinacemi, kde ceny nemovitostí výrazně stouply, jsou Hongkong (21%) a Austrálie (15%). Růst cen nemovitostí v Asii je důsledkem silného hospodářského růstu, na kterém se podílí nízká zadluženost a nízké úrokové sazby. Asijské banky se brání případné finanční nestabilitě zpřísněním podmínek pro získání úvěru na koupi nemovitosti. Růst ekonomiky se příznivě odráží i na zvýšené poptávce po bydlení a růstu cen nemovitostí. Ekonomika Singapuru rostla v prvním pololetí roku 2010 o více než 10%. V Evropě stále pokles cen nemovitostí pokračuje. Nejvýraznější nárůst cen zaznamenalo Lotyšsko a Finsko (9%). V Lotyšsku byl však zaznamenán největší pokles cen nemovitostí a to o 33,83% v roce 2008 a o 52,81% v roce 2009. Nejvíce vzrostly ceny nemovitostí ve Finsku, Norsku, Velké Británii. Pokles nadále pokračuje v Dánsku, Nizozemí, Francii, Slovensku, Španělsku, Polsku, Rusku, Islandu, Bulharsku a Litvě.7 Tabulka 1: Nárůst nebo pokles cen nemovitostí ve světě (polovina roku 2010 oproti stejné části roku 2009), data jsou očištěna o vliv inflace

Země

Změna cen nemovitostí (v %) 34,03 21,42 14,85 11,51 9,38 9,06 8,89 6,60 5,87

Singapur Hongkong Austrálie Taiwan Lotyšsko Izrael Finsko Norsko Velká Británie 7

Blíže viz: Finance.cz, 20.9.2010, Trh s bydlením, Kde ve světě ceny nemovitostí již rostou a kde pořád klesají?

13

5,78 5,66 4,10 2,85 1,78 1,47 1,37 0,93 0,56 -0,56 -1,17 -1,42 -1,59 -2,86 -3,03 -3,31 -4,72 -4,83 -4,85 -5,25 -5,37 -5,79 -8,06 -9,04 -10,25 -15,70 -15,85

Čína Spojené arabské emiráty Japonsko JAR Lucembursko Kanada Německo Švýcarsko Korea Dánsko Nový Zéland Indonésie Portugalsko Nizozemí Francie USA Slovensko Thajsko Filipíny Španělsko Chorvatsko Polsko Rusko Island Bulharsko Litva Irsko Zdroj: Global Property Guide

1.5. Způsob měření cen nemovitostí Měření cen nemovitostí je statisticky velmi náročné. Problémy vznikají již při zajišťování vstupních dat a při konstrukci indexu. Zdrojem dat bývají nejčastěji informace z inzerce nemovitostí, statistiky realizovaných prodejů v evidenci realitních kanceláří a státních orgánů nebo statistiky pořizovacích cen v evidenci hypotečních bank. Nejvypracovanější systém, který zachycuje vývoj cen nemovitostí, má Velká Británie.

14

Graf 6: Cena průměrného britského domu

Zdroj: Nationwide Graf ukazuje vývoj ceny průměrného britského domu v librách od počátku roku 1975 do konce roku 2006. V roce 1975 stál 10 tisíc liber, v roce 2006 již 172 tisíc liber. Vstupními daty jsou ceny nemovitostí, na které Nationwide (hypoteční banka ve Velké Británii) poskytla bankovní úvěry. Graf 7: Cena domu/roční čistý příjem majitele

Zdroj: Nationwide Graf udává cenu domu vyjádřenou jako násobek průměrného ročního příjmu jednotlivce od roku 1983 do roku 2004. 8

8

Blíže viz: http://www.penize.cz/nemovitosti/18618-rostou-ceny-nemovitosti-zalezi-na-tom-jak-merite

15

1.6. Nevýhody vlastnického bydlení – pokles poptávky po nemovitostech v České republice Faktory negativně ovlivňující poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování jsou zejména tyto: Individuální nevýhody vlastnického bydlení -

pořízení zpravidla jen s využitím vysokého úvěru s dlouhou dobou splatnosti, riziko ztráty bohatství v případě nenadálého poklesu příjmů

-

ceny rezidenčních nemovitostí klesají v období ekonomických krizí, kdy lidé zároveň přicházejí o práci nebo se snižují jejich příjmy

Nevýhody vlastnického bydlení pro společnost -

politika začleňování příjmově slabších domácností do vlastnického bydlení může vést k většímu úvěrovému riziku výrazně ohrožujícím stabilitu finančního sektoru

-

vysoký podíl neplatičství a nedobrovolných dražeb může podstatně podlomit důvěru v celý trh a způsobit spirálu ekonomické recese (situaci v USA)

Cenové nadhodnocení bytů v České republice z důvodu specifického roku 2007 bylo pravděpodobně jen mírné a pokud by české hospodářství pokračovalo v ekonomickém růstu, nebyl by důvod k poklesu cen. Jenže v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání jako hrozící recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začalo docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů. To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a s ním související pokles cen nemovitostí. 9

9

Viz: Ing. Mgr. Martin Lux, Sociologický ústav Akademie věd ČR, přednáška Faktory ovlivňující poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování

16

1.7 Analýza stávající situace na trhu 1.7.1 Makro-ekonomický vývoj Česká republika se v době přicházející finanční krize nacházela v období hospodářského růstu a v příznivé ekonomické situaci. Stabilita bank nebyla narušena díky skutečnosti, že bankovní ústavy disponovaly velkým objemem peněz drobných vkladatelů převážně v domácí měně. Vliv globální recese takřka okamžitě pocítil zpracovatelský průmysl a citelně zasáhl realitní trh. Snížená poptávka domácností vyvolaná nejistotou budoucích příjmů se promítla do chuti zakoupit si vlastní bydlení a zatížit tím tak měsíční rozpočet nemalou finanční částkou. Bankovní praxe prokazuje, že 40% čistého příjmu domácností tvoří bezpečnou hranici podílu hypoteční splátky. Česká republika se pohybuje na průměru celkových spotřebitelských výdajů na bydlení v Evropské unii. Nízkými výdaji na bydlení jsou charakteristické zejména postkomunistické země. Celosvětový vývoj hospodářství, pokles vývozu a přísné podmínky v oblasti financování negativně ovlivnily Českou republiku, právě tak jako ostatní země Evropské unie. Situace v České republice se rovněž dotýkal i vývoj finančních trhů a bankovního sektoru, kde byly zaznamenány vysoké propady na trhu s hypotékami. Jedním z oborů, kde se dopady krize projevily nejvíce, je rezidenční development. Tento obor v minulých letech procházel velmi dynamickým vývojem, po osmi letech takřka nepřetržitého růstu cen došlo naráz k výraznému ochlazení poptávky. Pro developerské společnosti tak skončilo období, kdy vše, co bylo postaveno, se v krátké době prodalo. Dalšími faktory, které mohou vést ke krachům developerských společností, jsou obtížný přístup k projektovému financování, klesající zájem o nákup nových bytů nebo vysoká pořizovací cena pozemků. Trh se dostal do stádia, kdy se záměry jednotlivých zástupců trhu – developerských společností, financujících bank a klientů – vzájemně rozcházejí. Vývoj trhů s nemovitostmi v řadě zemí světa dokládá, že ceny nemovitostí potřebují několik let, aby se vrátily do dlouhodobě udržitelného stavu. Periodické kolísání cen je ve vyspělých zemích přirozeným jevem. Podceňování rizik a očekávání stálého růstu cen spěje k rozvratu rozpočtů jak zákazníků, tak developerů a finančních institucí.

17

Finanční krize se významně promítá do konečné spotřeby domácností. Jedním z hlavních pilířů evropského hospodářství je pozemní stavitelství a investiční výstavba. Ve většině zemí, kde bylo dosahováno rychlého růstu ekonomiky, vysoké kupní síly a vysokého podílu rezidenční výstavby, je pokles stavebnictví promítán do sníženého podílu bytové výstavby. Vlivem krize v celosvětovém měřítku dochází v oblasti pozemního stavitelství ke ztížené dostupnosti financování stavebních a developerských projektů, k odkládání investičních aktivit, k poklesu poptávky a ke snižování kupních cen většiny rezidenčních nemovitostí. Tyto negativní vlivy od druhé poloviny roku 2008 pociťuje většina evropských realitních trhů jako přísnější podmínky při úvěrování a neochotu bank půjčovat peníze, neboť pokles příjmů obyvatel vlivem nezaměstnanosti vede k nejistotě klientů. Kupující vyčkávají na další snížení cen a nejsou ochotni do realit investovat. Posílila se tím jejich vyjednávací pozice a daří se jim žádat výrazné slevy. Poptávka po prodeji rezidenčních jednotek se v Praze snížila o 70%, v regionech o 80%. Převážnou část kupujících v České republice tvoří lidé, kteří si nemovitost pořizují za účelem vlastního bydlení. Míra zahraničních investorů se snížila. Trendu poklesu cen se však vymyká vývoj cen luxusních nemovitostí v lukrativních lokalitách.

1.7.2 Bytový fond „Mezinárodní srovnání stavu bytového fondu ukazují, že Česká republika dosahuje úrovně 93% průměru EU27 v počtu bytů ve vztahu k počtu obyvatel. Prostor pro novou výstavbu, tak bude závislý především na přírůstku obyvatel a obměně staršího bytového fondu.

18

Graf 8: Index počtu bytů na 1000 obyvatel, průměr EU 27 = 1

Zdroj: National statistical offices/Euromonitor International, výpočet Deloitte

Dle údajů Českého statistického úřadu se v roce 2009 v České republice nacházelo 4.622 tis. bytů, což v přepočtu představuje 441 bytů na 1000 obyvatel. Údaje umožňující evropské srovnání uvádějí hodnotu evropského průměru na počtu 471 bytů na 1000 obyvatel. V zemích porovnatelných s Českou republikou, jakými jsou např. Belgie či Nizozemsko, bytový fond v roce 2009 dosahoval 442 respektive 431 bytů na 1000 obyvatel. Obecně lze říci, že pod evropským průměrem se převážně nacházejí státy bývalého východního bloku. “10

1.7.3 Struktura vlastnictví nemovitostí v České republice Podíl nájemních bytů v České republice je ve srovnání se západní Evropou poměrně nízký. Porovnáním domácností, které žijí v nájemním bydlení, tvoří Česká republika pouze 37% úrovně Německa a 64% úrovně Rakouska. Narůstajícímu podílu nemovitostí v osobním vlastnictví přispívá v nemalém měřítku privatizace obecních bytů, realizace řady developerských projektů a převody družstevních podílů. 10

Viz: Deloitte Advisory, Hyposervis: Vývoj rezidenčního trhu v roce 2009, Studie, březen 2010, str. 11

19

Družstevní bydlení se v České republice v porovnání s ostatními státy Evropské unie vyskytuje v daleko výraznějším zastoupení. Graf 9: Bytový fond dle vlastnictví, počet domácností na 1000 obyvatel, rok 2009

Zdroj: National statistical offices/Euromonitor International

1.7.4 Průměrné ceny nemovitostí Praha se stala v roce 2009 s cenou 2.200 EUR/m² nejdražším středoevropským městem. Naopak mezi nejlevnější města s průměrnou cenou bytové jednotky 1.400 EUR/m² patří maďarská Budapešť. „V poměru k průměrným měsíčním platům patřila Praha v první polovině roku 2008 k relativně drahým evropským městům. Na pořízení standardního bytu o výměře 68m² bylo zapotřebí nejméně 191 průměrných měsíčních platů, zatímco například ve Vídni pouze 47. V České republice činila průměrná doba k pořízení standardního bytu téměř 15 let, zatímco v Německu tato doba představovala pouze 2,5 roku. Nejdražším z porovnávaných měst byla Varšava, kde bylo zapotřebí 248 průměrných měsíčních platů.“ 11

11

Viz: Deloitte Advisory, Hyposervis: Finanční krize v rezidenčním developmentu, Studie, březen 2009, str. 25

20

Graf 10: Celkové spotřebitelské výdaje na bydlení, index celkových ročních výdajů na 1000 obyvatel, průměr EU27 = 1

Zdroj: National statistical offices/Euromonitor International, výpočet Deloitte

Faktory, které podstatně sráží ceny nemovitostí: - prudké zpomalení tvorby hypoték, během roku 2008 došlo k výraznému zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték – již tento faktor dokázal opodstatnit příkrý pokles cen nemovitostí, jsou zde však další faktory : - nezaměstnanost – menší příjmy obyvatelstva, tudíž méně peněz na investice do nemovitostí - prudký pokles růstu objemu hypotéčních úvěrů v rámci eurozóny, znamená to pokles cen rezidenčních nemovitostí v rámci celé eurozóny a přilehlých oblastí - na globální úrovni klesají ceny bytů a domů ve Spojených státech, Číně,.. . - příjmy a majetky velkých investorů do nemovitostí prudce poklesly – bohatí Rusové, Arabové a další tradiční nákupčí nemovitostí v západní a střední Evropě mají podstatně méně peněz v důsledku poklesu cen ropy a plynu 12

12

Viz: Pavel Kohout, komentáře pro Partners, Ceny bytů a domů v roce 2009, 21.1.2009

21

1.7.5 Co určuje cenu nemovitosti Jedním z nejvýznamnějších ukazatelů je lokalita. Roli hraje přitažlivost z hlediska kvality života a jiné podobné těžko vyčíslitelné hodnoty. Nejdůležitějším faktorem však je míra kapitálu v dané lokalitě. Čím více peněz se v daném místě nachází, tím vyšší je cenová úroveň. Vyšší objem peněz vysvětluje, proč lze na vesnici koupit dům levněji než ve městě a proč je tentýž dům v jiném městě stále výrazněji levnější než například v Praze. Dalším hlediskem je změna objemu peněz v ekonomice, když objem peněz vzroste, například vlivem úvěrové expanze, může velmi silně ovlivnit růst cen nemovitostí. Vznikne tak významný nárůst poptávky, který ovlivní ceny na realitním trhu.

1.7.6 Demograficko-ekonomické ukazatele O koupi vlastního bydlení se v České republice zajímá především skupina obyvatel mezi dvacátým šestým až čtyřicátým rokem života. Právě na tuto věkovou skupinu se zaměřuje většina developerských projektů a finančních produktů s nimi spojených. Vzhledem k demografickému vývoji, který lze v příštích dvaceti pěti letech jen obtížně změnit, bude se tato skupina osob poptávající koupi rodinných domů nebo bytů postupně zmenšovat. Z logiky věci se proto bude i snižovat poptávka po koupi rezidenčního bydlení v České republice. Pokud nebude úbytek české populace plně nahrazen cizinci, kteří přijdou do České republiky s cílem se zde trvale či alespoň dlouhodobě usadit, může tento propad na straně poptávky negativně ovlivnit cenu nemovitostí mezi lety 2020 až 2040. Vedle demografických trendů budou na poptávku po rezidenčním bydlení a s ní spojených cen nemovitostí působit i další sociální a ekonomické vlivy, jako je prodlužování doby vzdělávání, prodlužování délky života a věku odchodu do důchodu, růst nezaměstnanosti apod. Většina těchto faktorů však bude působit na vývoj poptávky spíše negativně.

1.8 Vývoj rezidenčního trhu 1.8.1 Vývoj bytové výstavby Po roce 2000 došlo v České republice k významnému zvýšení výstavby nových rodinných domů a bytů. Tato situace byla do značné míry vyvolána zavedením nových přístupných 22

finančních produktů navržených k financování rezidenčního bydlení. Svoji roli samozřejmě sehrál i příchod generace početně silných ročníků (tzv. Husákovy děti), růst hrubého domácího produktu a s ním spojené zvyšování životního standardu obyvatel. Byty navíc začaly představovat poměrně zajímavou investici jak pro zahraniční, tak pro domácí investory. K přetržení tohoto růstového trendu bytové výstavby došlo v druhé polovině roku 2008, kdy došlo v důsledku světové finanční krize a částečnému nasycení trhu s byty k prvním významnějším propadům výstavby nových bytů. Toho roku se poprvé v novém tisíciletí začalo stavět méně bytů než v roce předcházejícím. S drobnými výkyvy rostly ceny bytů v České republice skoro patnáct let. Tento trend vytvořil, stejně jako například ve Spojených státech amerických, silné přesvědčení, že jde o neměnný stav. Toto optimistické očekávání bylo v podstatě ze dne na den nahrazeno pesimistickými prognózami ohledně vývoje cen, zaměstnanosti a snižování příjmů obyvatel. Lidé začali přehodnocovat své investiční priority a začali odkládat nákup vlastního bydlení na neurčito.

1.8.2 Vývoj stavebnictví Stavebnictví se v roce 2010 dostalo do velkého útlumu. Další pokles bude v roce 2011 ještě následovat. V celém odvětví došlo k zásadnímu snížení poptávky a k výraznému zvýšení konkurence. Stavebnictví je přitom jednou z nejdůležitějších součástí hospodářství v České republice. V tomto odvětví pracuje téměř 10% osob zaměstnaných v civilní sféře. V roce 2009 bylo vydáno o téměř 8% méně stavebních povolení než v předcházejícím roce a celková cena nově nasmlouvaných zakázek ve stavebnictví poklesla dokonce o 26,4%. Příznivější obrat proto v roce 2011 nelze očekávat a vývoj ve stavebnictví se bude dále negativně promítat do hospodářského růstu České republiky. Tabulka č. 2: Vývoj počtu vydaných stavebních povolení, orientační hodnoty staveb Index (stejné období předchozího roku = 100) Vydaná stavební povolení

Orientační hodnota

Období počet

index

v mil. Kč

index

1999

167 536

97,7

238 732

112,4

2000

169 574

101,2

229 955

96,3

23

2001

149 244

88,0

236 375

102,8

2002

140 822

94,4

242 212

102,5

2003

149 339

106,0

286 228

118,2

2004

153 622

102,9

315 072

110,1

2005

142 941

93,0

325 824

103,4

2006

135 391

94,7

360 945

110,8

2007

117 384

86,7

357 708

99,1

2008

122 242

104,1

390 836

109,3

2009

112 674

92,2

407 611

104,3

2010

105 743

93,8

398 839

97,8

Zdroj: Český statistický úřad

1.9 Dopad krize na novou rezidenční výstavbu Hospodářský růst během let 2006-2007 byl tažen unikátní kombinací různých faktorů: - přílivem zahraničních investic - vysokou poptávkou po exportech - deficitním růstem státních výdajů - rekordním nárůstem zadlužení domácností, zejména hypoték - příznivou demografií – efekt „Husákových dětí“ Po recesi se některé z těchto příznivých faktorů mohou vrátit, ale ne všechny a ne úplně, nikdy už se nezopakuje legendární expanze hypoték průměrným tempem 33% během období 2002-2008. A asi ani příznivá demografická situace se už opakovat nebude. V delším horizontu půjde naopak o zátěž pro českou ekonomiku, jak „Husákovy děti“ budou postupně stárnout. 13

13

Viz: Pavel Kohout, komentáře pro Partners, Co bude po recesi, 28.6.2009

24

Český úvěrový trh byl na svém vrcholu na konci roku 2007, kdy objem úvěrů domácností rostl meziročně o více než 30%. Takovýto růst není dlouhodobě udržitelný. I bez světové finanční krize by se tedy české hospodářství dostalo do recese, byla by jen pomalejší a méně razantní. Bylo by chybné se domnívat, že dojde k rychlému obratu na trhu s bydlením ve smyslu opětovného růstu cen. Některé indexy sice zaznamenávají konec poklesu, ale jde převážně o indexy nabídkových cen, které mají špatnou vypovídající schopnost, protože skutečná prodejní cena bývá i o 20% nižší. Vzhledem ke skutečnosti, že stále není určen přesný cenový index odrážející skutečně uzavřené obchodní případy, dostatečně přesná analýza na českém realitním trhu chybí .

1.10 Závěry Po prostudování značného množství odborných studií, statistik a komentářů z řad odborníků dané problematiky jsem dospěla k závěru, že se názory většiny z nich scházejí a shodují. Využila jsem také své letité praxe v oboru, a sice práce v oddělení prodeje developerských projektů ve významné realitní kanceláři. Ze studie vyplývá, že počátky globální krize vznikly ve Spojených státech amerických, kde došlo k neúměrnému snižování úrokových sazeb a hypotéky se tak staly atraktivní pro širokou veřejnost, jejíž významná část měla problémy se splácením. Představa neustálého růstu cen realit způsobila, že docházelo k uzavírání hypoték na hodnotu převyšující cenu nemovitosti. Ve své úloze selhaly rovněž ratingové agentury, které riziko vyplývající z tzv. druhořadých hypoték přenášely formou dobře ohodnocených dluhopisů i na konzervativní investory jako jsou například penzijní fondy nebo pojišťovny. Odborníci však poukazují na skutečnost, že podobná situace se odehrávala i v Evropě. Díky rychlému růstu cen od roku 2000, by se nestabilita na realitním trhu projevila i bez vlivu Spojených států amerických. Jedním z faktorů, který přispěl ke vzniku cenové bubliny na realitním trhu, je způsob cílování inflace. Pořízení vlastního bydlení zasahuje významnou částí do rodinného rozpočtu, avšak

25

index spotřebitelských cen jej nijak nezohledňuje, do výše inflace se tedy vůbec nepromítá. Nestává se tedy, že by se inflace v době růstu cen nemovitostí zvyšovala a naopak. Stabilita bank v České republice nebyla narušena díky jejím pevným základům, které tvoří mimo jiné velké objemy drobných vkladatelů v domácí měně. Vliv recese ale takřka okamžitě zasáhl realitní trh. Domácnosti ovlivněné nejistotou budoucích příjmů a také zvyšujícími se sazbami bankovních ústavů, oddalují nebo úplně ustupují od varianty pořídit si vlastní bydlení. Nízká poptávka vede k poklesu kupních cen jak starších bytů, tak novostaveb. Developerské společnosti se tak dostávají do obtížné situace, kdy jsou nuceny čelit nízké poptávce po novém bydlení, tlaku na snižování cen a rovněž komplikovanému přístupu k projektovému financování. Na trhu tak vznikl převis nabídky nad poptávkou a koncový klient se dostlal do pozice, kdy si může diktovat podmínky. Role se po několika letech obrátily a situace na trhu by tak mohla vést ke zkvalitnění nové výstavby a k promyšlenému plánování dalšího zastavování nových území.

26

2. Ocenění bytu a bytového domu

2.1 Vzorová zpráva o hodnocení bytu

•

Průvodní dopis

•

Popisné informace

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

•

Ocenění

•

Závěr

•

Omezující podmínky a předpoklady

•

Osvědčení

•

Přílohy

2.2 Vzorová zpráva o hodnocení bytového domu

•

Průvodní dopis

•

Popisné informace

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

•

Ocenění

•

Závěr

•

Omezující podmínky a předpoklady

•

Osvědčení

•

Přílohy

27

Objednatel: Hana Pavlíčková Budějovická 480/38 140 00 Praha 4 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Byt č. 2808/104 V bytovém domě č.p. 2808 K Berance Praha 9 – Horní Počernice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 10. DUBEN 2011

28

Paní Hana Pavlíčková Budějovická 480/38 140 00 Praha 4 Česká republika

20. dubna 2011

Oznamuji Vám, že bylo ukončeno tržní ocenění majetku označeného jako Byt č. 2808/104 uvedený na listu vlastnictví č. 5349, pro katastrální území Horní Počernice, městská část Praha 9, obec Praha nacházejícího se na adrese K Berance č.p. 2808, 190 00 Praha 9 – Horní Počernice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou výši uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 10. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 9, na listu vlastnictví č. 5349, pro katastrální území Horní Počernice, městská část Praha 9, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.4.2011 je přílohou této zprávy. Cena obvyklá vyjadřuje cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

29

Oceňovaný majetek není ke dni zpracování nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele ocenění byl majetek oceněn za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory: Poloha, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitostí na trhu Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výše nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění je pouze bytová jednotka, související podíly na společných částech domu a pozemku. Jakýkoli jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle požadavků zadavatele bylo zpracováno aktuální tržní ocenění. Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu, v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 10. dubna 2011.

30

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek - byt č. 2808/104 - se nachází v novostavbě bytového domu z roku 2009 ve východní části území městské části Prahy 20 v Horních Počernicích, mezi ulicemi Ve Žlíbku a K Berance. Dům je situován do lokality mezi starší zástavbou rodinných domů na severu a uceleného areálu novostaveb bytových domů na jihu. Lokalita má dobrou dostupnost do centra města, dobře dostupný je i sjezd na dálnici na Mladou Boleslav a Hradec Králové. V bezprostřední vzdálenosti bytového komplexu je zastávka městské hromadné dopravy. V lokalitě je dobrá občanská vybavenost – několik bank, pobočka České pošty, tři mateřské a čtyři základní školy, osmileté gymnázium a střední odborná škola. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 539/24281 na parcelách p.č. 4135/87 o výměře 1054 m² a p.č. 4135/21 o výměře 856 m². Podíl na uvedených pozemcích není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 539/24281 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, oplocení zahrady, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna.

31

Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavní chodby bytového domu. Vstup do bytu je zajištěn bezpečnostními, protipožárními dveřmi. Dispozice bytu je řešena jako dvoupokojový byt s kuchyňským koutem a terasou. Obývací pokoj s kuchyní je orientovaný na jižní stranu do vnitrobloku areálu novostaveb. Ložnice je orientována na sever do ulice K Berance. Byt je situován v přízemí třípodlažního bytového domu. Vodorovná nosná konstrukce pod bytem je tvořena železobetonovou monolitickou deskou. Vodorovná nosná konstrukce nad bytem keramickými stropními panely. Obvodové zdivo nadzemních podlaží je z cihel děrovaných, na vnější straně se zateplením polystyrénem tl. 10 cm, pod dřevěným obkladem minerální vlnou. Vnitřní zdivo je z cihel děrovaných, mezibytové stěny tvoří cihly děrované akustické. Omítky bytu jsou štukové vápenocementové bílé, v koupelně je keramický obklad do výšky 200 cm. Nášlapné vrstvy v chodbě a koupelně tvoří keramická dlažba, v obytných místnostech a kuchyňském koutu pak plovoucí laminátová podlaha. Na terase je položená dlažba na gumových terčích. Okna

a

balkónové

dveře

jsou

dřevěná

EURO,

zasklená

izolačním

dvojsklem

s celoobvodovým kováním. Vnitřní dveře jsou hladké, plné, foliované v obložkových zárubních. V každém pokoji je zásuvka společné televizní antény a připojení k internetu. Byt je vybaven domácím videotelefonem od vstupních dveří do objektu. Vytápění domu je řešeno centrální kotelnou s tepelným čerpadlem a plynovým kotlem. V bytě jsou deskové radiátory s termostatickými ventily se samostatným měřením tepla. K bytu náleží sklepní kóje o výměře 3,34 m², která je situovaná v prvním podzemním podlaží domu.

32

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je současné využití nemovitosti právně přípustné. Oceňovaným majetkem je bytová jednotka v novostavbě z roku 2009 bez jakýchkoli technických závad, podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. Nemovitost je využívána vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž dochází k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu, tím je splněno kritérium maximální ziskovosti. Na základě výše uvedených skutečností je současné využití majetku v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ Při stanovení aktuální tržní hodnoty byla použita kombinace porovnávací a výnosové metody ocenění. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku V analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelné lokalitě. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byl pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolen za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA). Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost,

33

poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů je výše tržní hodnoty nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou stanovena částkou 2 623 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. TABULKA I - TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný majetek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek

majetek

majetek

majetek

1

2

3

4

K Berance

K Berance

K Palečku

Běchorská

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Byt č. 104 Katastrální území

H. Počernice H. Počernice H. Počernice H. Počernice H. Počernice

Obec

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání - NFA Počet jednotek

52

52

54

65

63

Plocha terasy/balkonu

19

19

6

13

0

61,5

61,5

57

71,5

63

2 633 000

2 482 000

2 860 000

2 390 000

Upravený počet jednotek Prodejní cena Cena za jednotku

X

42 813

43 544

40 000

37 937

Datum transakce

4/2011

10/2010

8/2010

11/2010

2/2011

1

1

1

1

42 813

43 544

40 000

37 937

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

1

42 813

43 544

40 000

37 937

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

1

42 813

43 544

40 000

37 937

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

34

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná práv. omezení a závazky

1

1

1

42 813

43 544

40 000

37 937

Bytová, Bytová, Bytová, Bytová, Bytová, vícepodlažní vícepodlažní vícepodlažní vícepodlažní vícepodlažní 1 1 1 1

Upravená hodnota Stavební povolení

1

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

42 813

43 544

40 000

37 937

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

42 813

43 544

40 000

37 937

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

42 813

43 544

40 000

37 937

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav Upravená hodnota

Upravená hodnota

Upravená hodnota Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Upravená hodnota Korekce Upravená hodnota

42 813

43 544

40 000

37 937

1

1

1

1

42 813

43 544

40 000

37 937 Dobré

1

1

1

1,05

42 813

43 544

40 000

39 834

1

1

1

1

42 813

43 544

40 000

39 834

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

42 813

43 544

40 000

39 834

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

42 813

43 544

40 000

39 834

Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá

Korekce Jiná technická korekce

1

Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá

Korekce Další možný rozvoj

1

Velmi dobré Velmi dobré Velmi dobré Velmi dobré

Korekce Funkční využitelnost

1

Velmi dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý

Korekce Technické vybavení

1

Příslušenství

Dobrá

1

1

1

1,06

42 813

43 544

40 000

42 224

Stejné

Stejné

Lepší

Obdobné

1

1

0,95

1

42 813

43 544

38 000

42 224

Stejná

Obdobná

Větší

Větší

F. Ostatní parametry Velikost

35

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodn. pozemku

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

1

1

1,05

1,05

42 813

43 544

39 900

44 335

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

1

42 813

43 544

39 900

44 335

42 648 2 622 852 2 623 000

PŘÍJMOVÁ METODA Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtech bylo v souladu s běžnou praxí vycházeno z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností je tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou reprezentována částkou: 1 808 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. TABULKA II - PŘÍJMOVÁ METODA Hrubý příjem – 11 000 Kč/p.m. *12

132 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5% Efektivní hrubý příjem

6 600 Kč 125 400 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

25 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti)

10 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

90 400 Kč

Kapitalizační míra (R)

5% 1 808 000 Kč

Tržní hodnota (V)

36

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. dubnu 2011. Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Porovnávací metoda

2 623 000

85

2 229 550

Příjmová metoda

1 808 000

15

271 200

N/A

0

0

Nákladová metoda

Vážený průměr (Kč)

Výsledná tržní hodnota

2 500 750

Zaokrouhleno

2 501 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je považována indikace tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a je jí přisouzena váha 85%. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobné majetky se běžně pronajímají, ale přesto je považováno za stěžejní jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá, a proto jí byla položena váha 15%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů je tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 10. dubna 2011 reprezentována částkou 2 501 000 Kč (slovy: Dvamilionypětsetjednatisíckorunčeských).

37

Nebylo prováděno žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru není přebírána žádnou odpovědnost. Nebyly zkoumány žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné listině bez příslušného ověření.

4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

38

5.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10.

Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

39

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění.

4.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze dne 20. dubna 2011

_________________________________ Hana Sedmíková

Přílohy •

Fotodokumentace současného stavu

•

Půdorys bytu

•

Výpis z katastru nemovitostí

•

Snímek katastrální mapy

40

Příloha č. 1 Fotodokumentace:

Pohled na bytový dům

Obývací pokoj s terasou

Koupelna s toaletou

Kuchyňský kout

41

Příloha č. 2 Půdorys bytu

42

Příloha č. 3 List vlastnictví č. 5349

43

Příloha č. 4 Snímek katastrální mapy

44

Objednatel: Společenství vlastníků bytových jednotek K Berance 2208 190 00 Praha 9 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Bytový dům č.p. 2808 K Berance Praha 9 – Horní Počernice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 11. DUBEN 2011

45

Společenství vlastníků bytových jednotek K Berance 2208 190 00 Praha 9 Česká republika 20. dubna 2011

Oznamuji Vám, že bylo ukončeno tržní ocenění majetku označeného jako BYTOVÝ DŮM č.p. 2808 uvedený na listu vlastnictví č. 5348, pro katastrální území Horní Počernice, městská část Praha 9, obec Praha nacházejícího se na adrese K Berance, 190 00 Praha 9 – Horní Počernice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na obvyklou výši uvedeného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 10. dubnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 9, na listu vlastnictví č. 5348, pro katastrální území Horní Počernice, městská část Praha 9, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.4.2011 je přílohou této zprávy. Obvyklá cena je považována za cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

46

Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (10. dubnu 2011) užíván k bydlení jako bytový dům s 27 bytovými jednotkami a garážovými stáními v suterénu domu. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory: Poloha, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávka po tomto druhu nemovitostí na trhu Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výše nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění je pouze budova a pozemky. Jakýkoli jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budovy byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

47

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek - novostavba bytového domu č.p. 2808 - se nachází ve východní části území městské části Prahy 20 – Horních Počernic, mezi ulicemi Ve Žlíbku a K Berance. Dům je situován do lokality mezi starší zástavbou rodinných domů na severu a uceleného areálu novostaveb bytových domů na jihu. Lokalita má dobrou dostupnost do centra města, dobře dostupný je i sjezd na dálnici na Mladou Boleslav a Hradec Králové. V bezprostřední vzdálenosti bytového komplexu je zastávka městské hromadné dopravy. V lokalitě je dobrá občanská vybavenost – několik bank, pobočka České pošty, tři mateřské a čtyři základní školy, osmileté gymnázium a střední odborná škola. Celý areál je osazen novou zelení, v docházkové vzdálenosti je Klánovický les a Xaverovský háj. OCEŇOVANÝ MAJETEK Bytový dům vznikl v rámci developerského projektu pod názvem „Nové Počernice“, který realizovala developerská společnost Konhefr. Projekt celkem zahrnuje 107 bytových jednotek, 6 rodinných domů a bytový dům v zemi. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu o 27 bytech. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Jedná se o novostavbu z roku 2009. Pozemek Předmětem oceňování jsou dva pozemky. Pozemek parcelní číslo 4135/87 o rozloze 1054 m² je zastavěn objektem bytového domu. Sousední pozemek parcelní číslo 4135/21 o rozloze 856 m² tvoří s pozemkem p.č. 4135/87 jeden funkční celek, přičemž tvoří okrasnou předzahrádku mezi bytovým domem a chodníkem a zahradu bytového domu z jižní strany. Pozemek je rovinný, má obdélníkový tvar, je zatravněný, z jižní části oplocený. Vzhledem k tomu, že oba

48

pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich využití je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové výměře 1910 m². Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií – vodou, elektřinou, plynem a kanalizační přípojkou; dále zpevněnou plochou a obrubníky. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výčtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytovým dům Budova je postavena podél komunikace K Berance. Budova je navržena jako čtyřpodlažní podsklepený bytový dům s plochou střechou. V prvním podzemním podlaží se nachází společná garáž, schodiště, kotelna, sklepní kóje, sušárna a úklidová místnost. V prvním nadzemním podlaží, které je zároveň vstupním podlažím, jsou vstupy do jednotlivých sekcí bytového domu, chodby, schodiště, byty, terasy bytů a kočárkárny. Ve druhém a třetím nadzemním podlaží jsou byty, balkony a terasy bytů. Stavba splňuje požadavky na bezbariérové řešení dle vyhlášky 369/2001Sb. Přístup je zajištěn přístupovými rampami. Orientace objektu je v podélném směru přibližně východ – západ. Většina obytných místností všech bytů je orientována na jih, což zajišťuje dostatečné osvětlení a oslunění. KONSTRUKČNÍ SYSTÉM Základní popis: Půdorysné rozměry objektu jsou přibližně 62 x 17 m. Celková výška objektu od základové spáry je cca 12,8 m. V podzemní části je objekt řešen jako monolitický sloupový a stěnový systém s vyzdívanými schodišťovými stěnami. V nadzemní části je řešen jako vyzdívaný z cihel. V prvním podzemním podlaží je monolitický strop, nad prvním a druhým nadzemním podlažím je prefabrikovaný keramicko-betonový strop a nad třetím nadzemním podlažím je střecha z dřevěných vazníků. Celkem užitné plochy bytů: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha:

1 618,4 m² 10 982,4 m³ 887,88 m²

49

Povrchy: Exteriér – vnější povrch stěn domu tvoří kombinace bílé a červené omítky, dřevěného obkladu a kamenného soklu. Okenní rámy jsou dřevěné, světlé přírodní. Interiér – povrchy vnitřních stěn a příček tvoří štuková omítka, stěny koupelen jsou obloženy keramickým obkladem. Podlahy obytných místností bytů jsou z laminátové plovoucí podlahy. Podlahy koupelen, technických místností a společných prostor jsou z protiskluzové keramické dlažby, podlaha garáží je opatřená protiskluzovým nátěrem. Truhlářské konstrukce: Okna – dřevěná, systém eurookna s izolačním dvojsklem. Francouzská okna jsou opatřena bezpečnostní folií. Dveře – typizované, v obytných místnostech osazeny do dřevěných zárubní, v technických místnostech a společných prostorách jsou osazeny do ocelových lakovaných zárubní. Tepelné izolace a hydroizolace – pro zateplení střechy je použita minerální vlna tl. 200mm. Střešní terasa je zateplena extrudovaným polystyrenem tl. 200mm. Obvodové zdivo je zatepleno podomítkovou minerální vlnou. Zateplení stropu mezi prvním podzemním podlažím a prvním nadzemním podlažím je provedeno pomocí minerální vlny tl. 100mm uložené na konstrukci podhledu. Podlahy jsou vybaveny kročejovou izolací čl. 50mm. Hydroizolaci spodní části budovy i střechy tvoří hydroizolační souvrství z modifikovaných asfaltových pásů. Pro vytápění a ohřev TUV byl zvolen vytápěcí systém za použití plynové teplovodní kotelny v kombinaci s instalovanými tepelnými čerpadly vzduch/voda. Zdroj tepla je umístěn do prvního podzemního podlaží, odtud je vedeno potrubí pro větve ÚT ke skříním s rozdělovači na jednotlivých podlažích. Ochrana tepla je zajištěna tepelnými izolacemi. Celý objekt je vytápěn převážně ocelovými deskovými otopnými tělesy, v koupelnách trubkovými tělesy. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: -

8 bytů s dispozicí 1+kk

50

-

12 bytů s dispozicí 2+kk

-

2 byty s dispozicí 3+kk

-

5 bytů s dispozicí 4+kk

-

32 parkovacích stání v 1.PP

-

27 sklepních kójí v 1.PP

-

sušárnu, kotelnu a úklidovou místnost v 1.PP

-

kočárkárnu v 1.NP

Všechny bytové jednotky jsou vlastníky využívány pro vlastní potřebu, nebytové prostory jsou ve společném vlastnictví majitelů bytů a jsou využívány společně.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností je současné využití nemovitosti právně přípustné. Oceňovaným majetkem je novostavba z roku 2009 bez jakýchkoli technických vad, podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. Vzhledem ke skutečnosti, že jsou všechny bytové jednotky využívány vlastníky pro vlastní potřebu a nebytové prostory slouží ke společnému využití, je kriterium maximální ziskovosti splněno. Na základě výše uvedených skutečností lze konstatovat, že je současné využití majetku v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ Při stanovení obvyklé ceny byla použita kombinace čtyř metod ocenění – porovnávací, příjmové, nákladové metody a metody aritmetického součtu bytových jednotek. Pro ocenění

51

pozemků byla použita metoda porovnávací, pro ocenění majetku jako celku byly použity všechny čtyři metody ocenění.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty se vycházelo z předpokladu, že pozemky jsou volné a připravené k zastavení v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu byly porovnány čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotka byla použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků apod. Na základě výše uvedených skutečností je aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou 10 322 000 Kč a je kalkulována následně: 1 910 * 5 404 = 10 322 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

K Berance

stav. parcela

stav. parcela

stav. parcela

stav. parcela

Parcelní číslo

4135/21,87

N/A

N/A

N/A

N/A

52

Adresa pozemku Horní Počernice

Horní Počernice

Horní Počernice

Horní Počernice

Horní Počernice

Obec

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Katastrální území

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m² v Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1 m²

X

16 707 600

12 066 700

24 500 000

14 400 000

1910

3 276

1 801

5 000

2 987

X

5 100

6 700

4 900

4 820

20.09.2010

1.4.2011

1.4.2011

1.4.2011

1

1

1

1

5 100

6 700

4 900

Prodej

Nabídka

Nabídka

Nabídka

1

0,95

0,95

0,95

5 100 Absolutní vlastnictví

6 365 Absolutní vlastnictví

4 655 Absolutní vlastnictví

4 579 Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

5 100 Bez věcných břemen

6 365 Bez věcných břemen

4 655 Bez věcných břemen

4 579 Bez věcných břemen

1

1

1

1

6 365

4 655

4 579

Bytový dům

Bytový dům

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

4 820

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

5 100 Bytový dům

Korekce

1

Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Bytový dům

1

1

5 100

6 365

1

4 655

4 579

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

5 100

6 365

4 655

4 579

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

5 100

6 365

4 655

4 579

Porovnatelná

Porovnatelná

Velmi dobrá

Horší

1

1

0,9

1,1

5 100

6 365

4 190

5 037

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

5 100

6 365

4 190

5 037

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Mírně svažitý

1

1

1

1,03

6 365 Bez kanalizace

4 190

1

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

Bytový dům

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýr. sítí

5 100 Kompletní

Kompletní

53

Kompletní

5 188 Kompletní

Korekce

1

Upravená hodnota

1,04

1

6 620

4 190

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

6 620

4 190

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

1

6 620

4 190

5 188

5 100

Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota

5 100

Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota

5 100

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

5 188

5 188

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

1

1

6 620

4 190

5 188

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6 620

4 190

5 188

Upravená hodnota

5 100

Nutnost demolice stávajících objektů

1

Ne

Korekce Upravená hodnota

5 100

Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

1

1

1

6 620

4 190

5 188

Větší

Obdobná

Větší

Větší

Korekce

1,03

1

1,05

1,03

Upravená hodnota

5 253

6 620

4 400

5 344

Možná zastavitelnost

Neaplikováno

Upravená hodnota

5 100

1

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

1

1

1

1

5 253

6 620

4 400

5 344

5 253

6 620

4 400

5 344

číslo parcely

výměra v m²

jed.h.v Kč/m²

tržní hodnota

zaokrouhleno

1

4135/87

1 054

5 404

5 695 816

2

4135/21

856

5 404

4 625 824

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m² 5 404 Rozloha pozemku Celková porovnávací hod.

1 910 10321640

Výpis oceňovaných parcel poř. číslo

Celkem

1 910

10 321 640

10 322 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při tvorbě analýzy pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku byly vzaty do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

54

Vzhledem ke skutečnosti, že se jednalo o nabídky, byl použit koeficient, který zohlednil rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plochu (GFA). Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů je tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou stanovena částkou 72 556 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELKEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost

1

2

3

4

Bytový dům H. Počernice

Bytový dům Hloubětín

Bytový dům Letňany

Bytový dům Vysočany

Název nemovitosti

Bytový dům K Berance

Parcelní číslo

4135/21, 87

Adresa nemovitosti

K Berance

Hermanická

Kolbenova

Toužimská

Skloněná

H. Počernice

H. Počernice

Hloubětín

Letňany

Vysočany

Obec

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Praha 9

Okres

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

1 910

850

2 971

950

420

5 404

5 700

5 500

6 800

8 200

10 322 000

4 845 000

16 340 500

6 460 000

3 444 000

790

900

Katastrální území

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku Hodnota za 1m² pozemku Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 3 330 520 1 085 Prodejní cena celkem

X

13 500 000

35 000 000

25 000 000

21 000 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

8 655 000

18 659 500

18 540 000

17 556 000

55

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

16 644

17 198

23 468

19 507

1.4.2011

1.4.2011

1.4.2011

1.4.2011

1

1

1

1

16 644

17 198

23 468

19 507

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,8

0,8

0,8

14 980

13 758

18 775

15 605

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

0,98

0,98

0,98

0,98

14 680

13 483

18 399

15 293

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

14 680

13 483

18 399

15 293

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

1

1

1

1

14 680

13 483

18 399

15 293

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

14 680

13 483

18 399

15 293

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

14 680

13 483

18 399

15 293

Dobrá

Horší

Dobrá

Dobrá

1

1,05

1

1

14 680

14 157

18 399

15 293

Velmi dobrý

Špatný

Velmi dobrý

Velmi dobrý

1,05

1,2

1,05

1,1

15 414

16 989

19 319

16 823

Velmi dobrá

Dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1,05

1,1

1,05

1,05

16 185

18 687

20 285

17 664

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1,03

1,05

1,03

1,03

16 670

19 622

20 894

18 194

Průměrný

Průměrný

Průměrný

Průměrný

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Podílové spoluvlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ano

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytový dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná práv. omez. a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Výborná

Korekce Upravená hodnota Funk. využitelnost budovy

Výborná

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Omezený

56

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

0,98

0,98

0,98

0,98

16 337

20 476

Autobus

19 229 Autobus, tram

Autobus

17 830 Autobus, tram

1

0,98

1

0,98

16 337

18 845

20 476

17 473

Velmi dobrá

Dobrá

Horší

Dobrá

1,03

1,05

1,08

1,05

16 827

19 787

22 114

18 347

Velmi dobrá

Průměrná

Velmi dobrá

Dobrá

1

1,08

1

1,05

16 827

21 370

22 114

19 264

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

16 827

21 370

22 114

19 264

Menší

Menší

Menší

Menší

0,9

0,95

0,95

0,95

15 144

20 301

21 008

18 301

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

15 144

20 301

21 008

18 301

15 144

20 301

21 008

18 301

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

18 689

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

62 233 547

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

10 322 000 72 555 547

Zaokrouhleno

72 556 000

PŘÍJMOVÁ METODA Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Ve výpočtech je v souladu s běžnou praxí vycházeno z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.

57

Na základě výše uvedených skutečností je tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou stanovena částkou: 66 670 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. TABULKA II - PŘÍJMOVÁ METODA Příjem z pronájmu

4 820 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

8% 4 434 400

Náklady na údržbu

65 000

Pojistné

45 000

Daň z nemovitosti

11 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

10 000

Ostatní provozní náklady

10 000

Provozní náklady celkem

141 000

Provozní příjem Rezervy na renovace

4 293 400 960 000

Čistý provozní příjem

3 333 400

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota

66 668 000

Zaokrouhleno

66 670 000

NÁKLADOVÁ METODA Vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaným bytovým domem je novostavba, nemusíme uvažovat o technickém opotřebení, funkčních ani ekonomických nedostatcích. Tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 81 708 000 Kč. Popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce. 58

TABULKA III - NÁKLADOVÁ METODA Název

Bytový dům, K Berance, Praha 9

Číslo pozemku

4135/87, 4135/21 kombinace ŽB stěnová/skeletová a stěnová zděná konstrukce

Nosná konstrukce Skutečné stáří

2 roky

Efektivní stáří

2 roky

Ekonomická životnost

100 let

Zastavěná plocha

887,88 m²

Počet podlaží

1 podzemní 3 nadzemní

Celková zastavěná plocha

3 330 m²

Celková podlahová plocha

1 618,4 m²

Celkový obestavěný prostor

10 982,4 m³

Jednotkové reprodukční náklady

6 500 Kč/m³

Reprodukční náklady celkem

71 385 600 Kč

Fyzické opotřebení

0%

71 385 600 Kč

Funkční nedostatky

0%

71 385 600 Kč

Ekonomické nedostatky

0%

71 385 600 Kč

Stavby a venkovní úpravy Věcná hodnota stanovená odborným odhadem Pozemek

10 322 000 Kč

Indikovaná hodnota

81 707 600 Kč

Zaokrouhleno

81 708 000 Kč

ARITMETICKÝ SOUČET VŠECH SAMOSTATNĚ OBCHODOVATELNÝCH BYTOVÝCH JEDNOTEK Vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaným bytovým domem je novostavba, která byla v prodeji od roku 2008 do roku 2011, uvádím skutečně realizované prodejní ceny. Tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná touto metodou je: 87 704 000 Kč.

59

Realizované prodejní ceny jednotek zahrnují byt včetně sklepní kóje a parkovacího stání, pokud k bytu náleží. Ke každé bytové jednotce náleží také spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemcích. V ceně je započítáno DPH. Popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím metody aritmetického součtu bytových jednotek je uveden v tabulce. TABULKA IV - ARITMETICKÝ SOUČET BYTOVÝCH JEDNOTEK Podlaží

Dispozice

Plocha bytu

Plocha balkonu/terasy

Plocha sklepa

1NP 1NP 1NP 1NP 1NP 1NP 1NP 1NP 1NP 1NP 1NP 1NP 2NP 2NP 2NP 2NP 2NP 2NP 2NP 2NP 2NP 2NP 3NP 3NP 3NP 3NP 3NP

2+kk 1+kk 2+kk 2+kk 1+kk 2+kk 2+kk 1+kk 2+kk 2+kk 1+kk 2+kk 4+kk 2+kk 2+kk 1+kk 3+kk 3+kk 1+kk 2+kk 2+kk 4+kk 4+kk 1+kk 4+kk 1+kk 4+kk

51,44 32,08 51,64 51,64 32,08 51,64 51,64 32,08 51,64 51,64 32,08 51,44 114,78 51,73 51,73 32,11 83,79 83,79 32,11 51,73 51,73 114,78 117,03 32,21 104,13 32,21 117,03

19,45 0 19,13 19,13 0 19,13 19,13 0 19,13 19,13 0 19,45 15,09 8,63 8,63 5,8 8,62 8,62 5,8 8,63 8,63 15,09 100,16 5,8 43,25 5,8 100,16

4,47 3,1 4,26 3,43 3,07 3,33 3,2 2,92 3,2 3,25 3,15 4,47 5,09 3,3 3,3 3,03 6,04 5,85 3,03 3,3 3,3 4,92 2,61 3,03 4,73 3,03 2,47

Plocha celkem 75,36 35,18 75,03 74,20 35,15 74,10 73,97 35,00 73,97 74,02 35,23 75,36 134,96 63,66 63,66 40,94 98,45 98,26 40,94 63,66 63,66 134,79 219,80 41,04 152,11 41,04 219,66

Počet garáž. stání 1 1 1 0 1 1 1 0 1 1 1 1 2 1 1 1 2 2 1 1 1 2 2 1 2 1 2

Cena celkem vč. DPH 3 082 697 1 860 509 3 156 500 2 695 100 1 834 296 3 075 100 3 072 091 1 616 263 3 072 091 3 131 113 1 756 310 3 095 619 5 391 186 2 743 753 2 853 503 1 965 238 3 905 072 4 018 477 2 083 152 2 967 643 2 853 503 5 520 811 6 159 593 2 171 054 5 345 891 2 171 054 6 106 051

Celkem

87 703 670

Zaokrouhleno

87 704 000

60

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje tržní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 10. dubnu 2011. Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

72 556 000

25

18 139 000

Příjmová metoda

66 670 000

10

6 667 000

Nákladová metoda

81 708 000

20

16 341 600

Aritmetický součet

87 704 000

45

39 466 800

Výsledná cena

80 614 400

Zaokrouhleno

80 614 000

Oceňovaný majetek patří mezi developerské projekty, které jsou na trhu nabízeny formou prodeje samostatných bytových jednotek, neboť zisk investora je výrazně vyšší než kdyby se bytový dům nabízel jako celek. Z tohoto důvodu odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku metoda aritmetického součtu obchodovatelných bytových jednotek. Z tohoto důvodu je považována indikace aritmetického součtu za rozhodující a je jí přisouzena váha 45%. Bytový dům patří mezi typy nemovitostí, které jsou na thu běžně nabízeny a obchodovány. Vzhledem ke skutečnosti, že se novostavby bytových domů téměř výhradně prodávají po jednotlivých bytových jednotkách nikoli jako celý komplex, nebylo možné vybrat porovnávané nemovitosti ze stejného segmentu. Váha porovnávací metody je stanoveva na 25%. Bytový dům lze z hlediska typu objektu a sektoru trhu považovat za investiční majetek, který má schopnost produkovat příjmy prostřednictvím pronájmu. Z praxe je známo, že výše dosaženého zisku z nájemného ve spojení s komplikacemi, které pronajímání většího množství bytů často doprovází, nedosahuje takového zhodnocení vložených prostředků jako

61

přímý prodej bytových jednotek. Příjmová metoda je použita jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a je jí přisouzena váha 10%. Oceňovaným bytovým domem je novostavba, metoda odráží současnou výši nákladů na její výstavbu. Indikaci tržní hodnoty pomocí nákladové metody je položena váha 20%.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů je tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 10. dubna 2011 reprezentována částkou = 80 614 000 Kč (slovy: Osmdesátmilionůšestsetčtrnácttisíckorunčeských). Nebylo prováděno šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru není přebírána žádna odpovědnost. Nebyly zkoumány žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo

právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2.

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena tato zpráva jsou věrohodné, ale nebyly

ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové

dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech

62

případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné listině bez příslušného ověření. 4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez

použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že

by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9.

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence,

osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10.

Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

63

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění.

4.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze dne 20. dubna 2011

_________________________________ Hana Sedmíková

Přílohy •

Fotodokumentace současného stavu

•

Půdorysy jednotlivých podlaží

•

Výpis z katastru nemovitostí

•

Snímek katastrální mapy

64

nám

Příloha č. 1 Fotodokumentace

Pohled na bytový dům z jižní strany

Pohled na bytový dům ze severu, z ulice K Berance

65

Příloha č. 2 Projektová dokumentace

1.PP

66

1.NP

67

2.NP

68

3.NP

69

Příloha č. 3 List vlastnictví č. 5348

70

71

72

73

74

Příloha č. 4 Snímek katastrální mapy

75

3. Analýza trhu územního obvodu Prahy 9 3.1 Popis obvodu Územní obvod Prahy 9 je situován na severovýchodním okraji hlavního města Prahy. Obvod Praha 9 je jedním z deseti městských obvodů hlavního města Prahy. Městský obvod je tvořen územím správních obvodů: Prahy 9, kterou tvoří obec Prosek a části obcí Hloubětín, Hrdlořezy, Libeň, Malešice, Střížkov a Vysočany, počet obyvatel: 54 tis, rozloha: 13,3 km² Prahy 14, kterou tvoří obce Černý Most, Hostavice a Kyje, část obce Hloubětín a Dolních Počernic, počet obyvatel: 48,5 tis, rozloha: 19,3 km² Prahy 18, kterou tvoří obec Letňany a Čakovice, počet obyvatel: 27,3 tis, rozloha: 15,8 km² Prahy 19, kterou tvoří obce Satalice, Vinoř, Kbely, počet obyvatel: 12,7 tis, rozloha: 15,8 km² Prahy 20, kterou tvoří obec Horní Počernice, počet obyvatel: 15 tis, rozloha: 16,9 km² Prahy 21, kterou tvoří obce Běchovice, Klánovice, Koloděje a Újed nad Lesy, počet obyvatel: 17,9 tis, rozloha: 26,6 km².

Praha 9 pokrývá území o celkové rozloze 107,7 km², celkový počet obyvatel se pohybuje okolo 175 tis. Území sousedí s městskými obvody Praha 8, Praha 3, Praha 10 a s obcemi Hovorčovice, Veleň, Přezletice, Podolanka, Jenštejn, Radonice, Zeleneč, Šestajovice, Jirny, Úvaly, Květnice a Sibřina.

76

3.2 Trh s nemovitostmi 3.2.1 Pozemky Proluky V širším centru města se ve velmi malé míře vyskytují volné proluky vhodné pro výstavbu bytových domů nebo komerčních center.

Další možností výstavby v tomto sektoru je

rekonstrukce stávajících objektů. Možnost výstavby je výrazně ovlivněna územním plánem a požadavky památkové péče. Nabídka proluk vhodných pro novou výstavbu je velmi omezená, cena se pohybuje v závislosti na parametrech možné realizace stavby týkající se například počtu podzemních a nadzemních podlaží objektu a budoucího využití. Cena za čtvereční metr se pohybuje kolem 25 – 30 tis. Kč. Stavební pozemky Nabídka pozemků je limitována tím, že se jedná o neobnovitelný přírodní zdroj. Na trhu s pozemky není oproti všem ostatním nemovitostem zaznamenán výrazný rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami. Poptávka po stavebních pozemcích je velká, nabízené pozemky mají vybudované inženýrské sítě a obslužné komunikace, realizované ceny se pohybují na úrovni 5 500 korun za metr čtvereční. Čím lépe je stavební pozemek dopravně dostupný do centra Prahy a čím kvalitnější je občanská vybavenost lokality, tím vyšší je nabídková cena. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je závislá na přítomnosti průmyslové zóny. Realizované prodeje se pohybují kolem 4 000 korun za metr čtvereční. V budoucnu lze předpokládat stagnaci či mírný nárůst cen pozemků, zejména těch, které budou určeny pro zástavbu rodinných domů nebo bytových domů.

3.2.2 Byty Od poloviny roku 2008 zaznamenáváme snížení počtu realizovaných obchodů a s tím související pokles kupních cen. Ceny panelových domů ze 70. a 80. let minulého století dosti výrazně poklesly, snížila se rovněž kupní cena starších cihlových bytů a novostaveb.

77

Trh s byty se dělí do tří sektorů - byty v panelových objektech, starší cihlová zástavba a nové developerské projekty. Panelové byty U tohoto typu bydlení, byl zaznamenán velký cenový propad. Rovněž je prokázáno, že nabídkové ceny se výrazně liší od těch skutečně realizovaných, uvádí se rozdíl až 25%. Dříve bylo běžné, že se majitelé panelových bytů stěhovali do "lepšího", financování provedli z prodeje stávající nemovitosti a rozdíl v ceně zajistili hypotečním úvěrem. Dnes je pod vlivem finanční krize od tohoto trendu ustupováno, majitelé bytů se často bojí zadlužení, protože cítí nejistotu spojenou s obavou o ztrátu zaměstnání či dalšího poklesu cen nemovitostí. Tuto skutečnost vyrovnává fakt, že celková koupěschopnost klesá a tento typ bydlení je nejdostupnější variantou na trhu. Panelové byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

1 100 000 – 1 600 000 Kč

Byt 2+1

1 400 000 – 2 000 000 Kč

Byt 3+1

1 900 000 – 2 700 000 Kč

Byt 4+1

2 400 000 – 3 300 000 Kč

Cihlové byty Kvalitní lokality si svou cenu drží i přes trvající realitní krizi. Majitelé i zájemci jsou si totiž vědomi toho, že nabídka je z principu věci omezená, a že z hlediska dlouhodobé návratnosti se jedná o investici bezpečnou a výhodnou. Většina lokalit však podlehla celosvětovému trendu poklesu cen, snížení není však tak dramatické jako u panelových bytů a některých novostaveb, které byly v minulých několika letech nabízeny za neadekvátní částky. Starší cihlové byty se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1+1

1 600 000 – 2 000 000 Kč

Byt 2+1

1 950 000 – 2 550 000 Kč

Byt 3+1

2 400 000 – 3 200 000 Kč

Byt 4+1

3 300 000 – 4 200 000 Kč

78

Developerské projekty Vzhledem k velkému počtu dokončených a neprodaných bytů z uplynulých dvou let, očekáváme snížení kupních cen o 20 - 25%. Kupující dnes preferují spíše komorní projekty bytových domů v kvalitních lokalitách s kompletní občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností. Megalomanské projekty s nízkým standardem bydlení dnes trpí nezájmem poptávajících a je jen otázkou času, kdy dojde k plošnému snížení cen. Přestože developeři již pochopili, že lákání potenciálních kupujících na automobily, kuchyňské linky či letecké zájezdy není účinné, ceny zatím snižují spíše kosmeticky. Ani služby spojené s vlastnictvím bytu (jako například ostraha, recepce) nejsou většinou vítány s nadšením, protože kupující jsou si vědomi, že se jedná o další poplatky spojené s vlastnicvím bytu. Výstavba developerských projektů se na Praze 9 stále realizuje v hojném měřítku, kupci však vyčkávají a kupují převážně zkolaudované bytové jednotky. Není tedy již pravidlem, že by byl prodej většiny bytů realizován v době výstavby developerského projektu. Poptávající často úspěšně smlouvají o konečné ceně, nabídkové ceny se tak mohou lišit od prodejních cen i o 20%. Přehled realizovaných deveporských projektů na území Prahy 9 Název projektu Obytný areál Čihadla – Rajská zahrada Čakovický park Bytové domy na Vyhlídce, Prosek Matějkova (Palmovka) Bytový dům Nademlejnská, Hloubětín Kejřův park – Hloubětín Nové Letňany Bydlení na Zlaté, Třeboradice Bytový areál Jahodnice – Hostavice Bytový dům Kytlická, Prosek Bytový soubor barevné Letňany Kejřův mlýn, Hloubětín Obytný park Kbely centrum Panorama Kyje Rezidence Viva, Čakovice

Developer

Celkem bytů

Lipnická, s.r.o. M&K development Vivus Codeco

Průměrná cena Kolaudace

21

52tis/m2

10/2011

105 230 61

49tis/m2 45tis/m2 61tis/m2

8/2012 4/2008 9/2012

Central Group Hloubětínská park Central Group Lamar Invest

151

48tis/m2

6/2011

135 290 28

48tis/m2 44tis/m2 43tis/m2

12/2012 8/2012 5/2010

Skanska Skanska Trigema Star Group Aripuana Ekospol Impact corti

178 237 89 78 187 67 162

42tis/m2 50tis/m2 52tis/m2 58tis/m2 55tis/m2 42tis/m2 54tis/m2

11/2011 9/2011 9/2011 2010 2010 8/2012 2010

79

Krásné Počernice Vilapark za Klánovickým lesem, Hostavice Zelené město

Konhefr

42

43tis/m2

4/2012

P.H.A. Light house

45 432

50tis/m2 60tis/m2

2010 2010

Pronájmy bytů V uplynulém roce pokračoval pokles průměrných cen nájmů. Konec regulace nájemného bydlení, která je v Praze plánovaná na začátek roku 2013, ovlivní další vývoj cen. Je předpokládáno, že dojde k celkovému poklesu hladiny tržního nájemného. Obavy některých odborníků, že se po uvolnění regulovaných cen trh zhroutí vlivem nereálných požadavků majitelů bytů, se zatím nepotvrdily. Majitelé činžovních domů budou mít znovu nárok nejen na úhradu nutných nákladů spojených s údržbou nemovitosti, ale i na zisk ze svého majetku. Nejpoptávanější jsou dobře dopravně dostupné lokality v nových nebo rekonstruovaných domech. Výše nájemného je závislá na kvalitě vybavení bytu a na jeho celkovém stavu. Bytové jednotky se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Byt 1+1

6 500 – 9 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2+1

8 000 - 10 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3+1

10 000 – 13 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4+1

11 000 – 15 000 Kč / byt / p.m.

3.2.3 Rodinné domy V České republice je častým znakem, že se rodinné domy spíše dědí nebo stavebními úpravami přizpůsobují požadavkům svého majitele, než že by se obchodovaly ve velkém měřítku. Realizované ceny se pohybují u řadových domů kolem 4,5 milionů korun, u volně stojících objektů kolem 7 milionů korun. Nabídku rodinných domů tvoří z velké části developerské projekty, které však narazily na nezájem ze strany kupujících. Poptávka po novostavbách rodinných domů v tzv. satelitech výrazně poklesla, razantně se také snížily jejich realizované ceny. Kupující nemají zájem o nemovistosti v odlehlých lokalitách bez fungující infrastruktury. Tyto objekty se z dnešního pohledu staly již takřka neprodejnými a investorům nezbývá než snížit cenu, mnohdy až o desítky procent. Developerské projekty realizované v zajímavých lokalitách s dobrou občanskou vybaveností si své ceny relativně drží.

80

3.2.4 Bytové domy Většinou se jedná o historické objekty navazující na širší centrum města ve stavu před nebo po rekonstrukci. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 15 milionů korun, větší objekty po rekonstrukci kolem 40 milionů korun. Vzhledem k tomu, že nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat velký nárůst nabídky.

3.2.5 Komerční nemovitosti Pronájem skladů a výrobních prostor Okrajové části Prahy 9 jako například Horní Počernice, Běchovice, Čakovice, ale i spousta dalších nabízejí díky své strategické poloze velké množství skladových a výrobních prostor k pronájmu. Průměrná nabídková cena je 97 Kč/m2 za měsíc, v ceně nejsou započítány zálohy za služby a za spotřebu energie. Cena je závislá na dopravní dostupnosti, technickém vybavení a technickém stavu prostor i celého areálu. Dále na poskytovaných službách (ostraha, recepce, kantýna) a možnosti variabilního přizpůsobení ploch. V mnoha případech jsou jako sklady využívané bývalé průmyslové objekty. Nabídka pronájmu po tomto typu objektů převyšuje poptávku. Kancelářské prostory Nejdůležitější roli při výběru vhodných kancelářských prostor hraje atraktivita lokality a objektu, ve kterém se kanceláře nacházejí. Nejpoptávanější částí Prahy 9 jsou Vysočany a lokality blížící se širšímu centru Prahy. Průměrná cena se pohybuhe okolo 200 Kč/m2 za měsíc, plus zálohové platby za služby a energii. Cenu zvyšuje dobrá dopravní dostupnost, úroveň vybavení prostor, možnost parkování. Dalšími hledisky jsou velikost prostor, vhodné dispoziční uspořádání, zázemí jako recepce, kuchyňka, toalety, dále síťové vybavení, kabeláž, vzduchotechnika, klimatizace, alarm. V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří, nabídka je vyšší než poptávka. Obchodní prostory Průměrná cena obchodních prostor na Praze 9 činní 420 Kč/m² za měsíc, čím frekventovanější místo, tím vyšší cena za pronájem, jednu z nejvyšších cen mají nová obchodní centra jako například Obchodní centrum Letňany, Centrum Černý Most nebo Nákupní galerie Fénix, zde 81

se cena pohybuje o více než dvojnásobek průměru. Lze však evidovat, že návštěvnost obchodních center pokleska. Díky skutečnosti, že poptávka dosáhla v mnoha případech svého limitu, neočekává se v tomto roce otevření žádného dalšího velkého obchodního centra.

3.3 Celkový marketingový výhled Všeobecně lze předpokládat, že ceny nemovitostí budou stagnovat či pokračovat ve svém mírném poklesu. Největší pokles lze očekávat u zmíněných developerských projektů, dále hotelů a administrativních budov. Ceny panelových bytů se dle své lokace dále sníží o 5-10%. Trh s byty bude ovlivněn deregulací nájmů a z toho plynoucí zvýšenou nabídkou. Je předpokládáno, že dojde k celkovému poklesu hladiny tržního nájemného. Ceny pozemků si své ceny udrží, v některých případech je předpokládán jejich mírný růst.

82

Závěr Během své sedmileté praxe v oboru realit se zaměřením na prodej developerských projektů jsem mnohokrát pro různé developery připravovala nacenění novostaveb bytových a rodinných domů. Vycházela jsem ze svých zkušeností s realitním trhem, ze znalosti lokality, konkurenčních nabídek a z vlastností samotného projektu. Je naprosto obvyklé, že se u tohoto segmentu nemovitostí začíná s prodeji již v době před zahájením samotné výstavby. Je tedy nutné, aby cena na průběh výstavby reagovala a na samém počátku byla stanovena tak, aby kupujícího dostatečným způsobem ke koupi motivovala. Dříve tuto korekci za prodejce i developery řešil trh. Vlivem stálého růstu cen se kupujícímu ve lhůtě od podpisu rezervační smlouvy do chvíle zápisu kupní smlouvy na katastru nemovitostí (což bývala nezřídka lhůta 1,5 až 2 roky) investice zhodnotila o desítky, na území Prahy až o stovky tisíc. Vlivem finanční krize a vývoje realitního trhu dnes kupující podstupuje riziko, že se hodnota v průběhu výstavby naopak sníží, nehledě na skutečnost, že vlivem komplikací, které developerům dnešní těžká doba přináší, nemusí být projekt vůbec zrealizován či dokončen dle původních představ. Trh zamíchal balíčkem karet, do silnější pozice se dostali kupující a nedostatečně kvalitní nabídka rychle ztrácí na své ceně. Příčiny vzniku a důsledky vlivu globální realitní krize shrnuji v závěrech první části (str. 26), která se touto problematikou dopodrobna zabývá. Věřím, že stávající situace bude mít v konečném důsledku na realitní trh pozitivní vliv, a že vyřadí nekvalitní hráče. Velmi si cením příležitosti, kterou jsem získala studiem na Bankovním institutu a sice možnosti naučit se různé metody oceňování nejen bytových domů, ale i dalších typů staveb a pozemků. Jsem si vědoma skutečnosti, že než každý odhadce pronikne do podstaty věci a naučí se svému řemeslu skutečně kvalitně, potřebuje zkušenosti a dlouhou praxi. Protože mám to štěstí a práce je mým koníčkem, na tuto cestu a nové poznatky se těším.

83

Seznam použité literatury: Tištěné monografie 1. ORT, Petr, Ing., Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních Principech, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265113-9 2. ORT, Petr, Ing., Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101 3. ORT, Petr, Ing., Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008, ISBN 978-80-7265-1238-3 4. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, CEDUK spol. s r.o., 1996, ISBN 80-902109-0-2 5. ZAZVONIL, Zbyněk, Ing., Porovnávací hodnota nemovitostí, Praha, EKOPRESS, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 6. BRADÁČ, Albert, Prof., Ing., DrSc.; Fiala, Josef, Doc., JUDr., CSc., a kolektiv, Rádce majitele nemovitostí, Praha, Nakladatelství Linde, 2006, ISBN: 80-7201-572-9 Odborné publikace 1. Kvartální analýza českého stavebnictví 10/2010, CEEC Research, KPMG Česká republika, Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR, dostupné z www.studiestavebnictvi.cz 2. Deloitte Advisory, Hyposervis: Finanční krize v rezidenčním developmentu, Studie, březen 2009 3. Deloitte Advisory, Hyposervis: Vývoj rezidenčního trhu v roce 2009, Studie, březen 2010 4. Dynamika vývoje cen rezidenčních nemovitostí ve vyspělých zemích a v ČR, Ing. Martin Lux, Ing. Petr Sunega, Praha, 25.2.2008 5. Centrum pro ekonomiku a politiku, Americká finanční krize, sborník textů, č. 71/2008 6. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Financování developerských projektů, ARTN, Praha Odborná periodika 1. REALIT, magazín pro odborníky na trhu s nemovitostmi. Praha: Immo – press, a. s. ISSN 5250-8308 2. Pavel Kohout, komentáře pro Partners Články v tištěných periodikách 1. Prof. Ing. Robert Holman, CSc., Euro 21.4.2008, strana 102, rubrika: Global 2. Prof. Ing. Robert Holman, CSc., Hospodářské noviny 15.4.2010, Inflační cíl musí zohlednit ceny nemovitostí 3. PhDr. Ing. Ladislav Tajovský, Ph.D., Lidové noviny 18.8.2010, Bublina k bublině sedá 4. Pavel Kohout, Lidové noviny 3.11.2007, Inflace, byty a porodnost Články v elektronické podobě 1. Investujeme.cz, Investice, Světová finanční krize, 13.2.2009, dostupné z http://www.investujeme.cz/clanky/svetova-financni-krize-co-stalo-na-pocatku/

84

2. Investujeme.cz, Banky, Cílování inflace není samospasitelné, 16.3.2010, Prof. Ing. Robert Holman, CSc., dostupné z http://www.investujeme.cz/kratke-zpravy/holman-cilovani-inflaceneni-samospasitelne/ 3. Finance.cz, Trh s bydlením, Kde ve světě ceny nemovitostí již rostou a kde pořád klesají, 20.9.2010,dostupné z http://www.finance.cz/zpravy/finance/280739-kde-ve-svete-cenynemovitosti-jiz-rostou-a-kde-porad-klesaji 4. Hypoindex.cz, Inflace by měla zohledňovat nemovitosti, 23.3.2010, dostupné z http://www.hypoindex.cz/clanky/inflace-by-mela-zohlednovat-nemovitosti/ 5. Hypoindex.cz, Hypoteční a realitní trh v ČR, 6.3.2009, dostupné z http://www.hypoindex.cz/clanky/kdy-zacnou-znovu-rust-ceny-ceskych-nemovitosti/ 6. Penize.cz, Investiční produkty, Rostou ceny nemovitostí?, 30.1.2007, dostupné z http://www.penize.cz/nemovitosti/18618-rostou-ceny-nemovitosti-zalezi-na-tom-jak-merite 7. Stavitel.cz, Analýza realitního trhu v roce 2010, Ing. Petr Ort, Ph.D., 18.4.2011, dostupné z www.stavitel.ihned.cz/c1-51578620-analyza-realitniho-trhu-v-roce-2010.cz Webové stránky 1. www.czso.cz 2. www.cuzk.cz 4. www.sreality.cz 5. www.reality.cz 6. www.deloite.cz 7. www.praha9.cz 8. www.konhefr.cz 9. www.wikipedia.com 10. www.nationwide.com 11. www.oecd.com 12. www.globalpropertyguide.com 13. www.frbsf.org 14. www.federalreserve.gov

85