jaargang 20, mei 2015
3
Vastgoed INHOUD
Actualiteiten rondom het appartementsrecht mw. mr. C.H. van Velten Een nieuw ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte mw. mr. J.A. van Strijen
1
5
Blurring in bestemmingsplannen mr. A. Kamphuis
11
Vastgoednieuws mr. T.S. de Lange
15
Een nieuw ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte BW De Raad voor Onroerende Zaken {'ROZ') heeft een nieuw model huurovereenkomst 1 vastgesteld met algemene bepalingen, 1 voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de
zin van art. 7:.z]oa BW. Het vorige model dateerde van 2003. Tijd dus voor een verandering. In dit artikel wordt ingegaan op de meest in het oog springende verschillen tussen beide modellen. mw. mr. J.A. van Strijen INLEIDING
De ROZ-model huurovereenkomst en algemene bepalingen worden in de praktijk veel gebruikt. Het is algemeen bekend dat de modeilen overwegend verhuurdersvriendelijk zijn. Dit is niet verwonderlijk aangezien de ROZ een vereniging is van vastgoedeigenaren. De nieuwe model huurovereenkomst en algemene bepalingen (gezamenlijk verder aangeduid als: 'het model') zijn tot stand gekomen na overleg met belangenbehartigers van huurders. De ROZ had wel een leidraad meegegeven bij het opsteilen van het nieuwe model. Het nieuwe model moest transparanter zijn, nog steeds het eigenaarsbelang voorop steilen en ingaan op duurzaarnheid en efficient beheer. Het nieuwe model is dan ook nog steeds verhuurdersvriendelijk, maar aanzienlijk minder dan het model uit 2003. Het model heeft betrekking op kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van art 7:230a BW. Onder art. T230a BW vailen aile gebouwde onroerende zaken waar het woonruimteregime of het regime van art. 7:290 BW bedrijfsruimte niet op van toepassing is. Het model is daarmee van toepassing op een brede groep van objecten. Dit zijn onder andere kantoren, maar ook opslagruimtes, musea en bijvoorbeeld een sportschool. Partijen moeten bij het gebruik van het model goed voor ogen houden dat het 'slechts' een modelovereenkomst is die zij zelf moeten vormen tot hun eigen huurovereenkomst en waarin de bedoeling van deze partijen op de juiste wijze wordt verwoord. Dit geldt nog meer als het gaat om een bijzonder object dat wordt verhuurd. Daamaast zijn de algemene bepalingen 'algemene voorwaarden' in de zin van art. 6:231 e.v. BW die onder omstandigheden kunnen worden vernietigd of op grond van redelijkheid en billijkheid buiten beschouwing kunnen worden gelaten. In het kader van dit artikel wordt daar verder niet op ingegaan.
art. 1.2 wordt geregeld waar de huurder het gehuurde voor bestemt en voor mag gebruiken. In art. 1.2 komt bijvoorbeeld te staan kantoorruimte, archiefruimte, opslagruimte of iets dergelijks. Het woord 'bestemming' in art. 1.2 staat los van de publiekrechtelijke bestemming die de bedrijfsruimte heeft op grond van het bestemmingsplan. Het is de bestemming die de verhuurder en de huurder op grond van de huurovereenkomst aan de bedrijfsruimte geven. ROZ heeft met de bedrijfsruimte in art. 1.1 beoogt een gebouw te beschrijven zonder een functie. Het onderscheid dat wordt gemaakt tussen de 'functieloze' bedrijfsruimte in art. 1.1 en het gebruik dat de huurder daarvan moet rnaken in de zin van art. 1.2 komt op verschillende plaatsen terug in het model.
0VERHEIDSVOORSCHRIFTEN EN VERGUNNINGEN
Het onderscheid dat in het model wordt gemaakt tussen het gehuurde en de overeengekomen bestemming is onder andere van belang in het kader van de verantwoordelijkheid voor het kunnen verkrijgen en behouden van vergunningen, toestemmingen enz. van overheidswege. Zou door partijen niet worden afgeweken van de wettelijke regeling dan is het niet kunnen verkrijgen van een vergunning of toestemming voor het gehuurde (in de wet aangeduid als de zaak) in beginsel een gebrek. Mocht het gebrek door de verhuurder niet kunnen worden verholpen, bijvoorbeeld omdat de vergunning of toestemming ook niet kan worden verkregen na bouwkundige aanpassingen, dan kan de huurovereenkomst onder omstandigheden buitengerechtelijk worden ontbonden op grond van art. 7:210 BW. In de algemene bepalingen uit 2003 was de voiledige verplichting voor het kunnen verkrijgen en behouden van aile vergunningen, toestemmingen enz. bij de huurder neergelegd en dus voor aile vergunningen en toestemmingen afgeweken van het wettelijke uitgangspunt.
GEHUURDE
Op grond van art. 1.1 van de huurovereenkomst wordt verhuurd
'de bedrijfsruimte' die vervolgens in de huurovereenkomst en algemene bepalingen wordt aangeduid als 'gehuurde'. In
Een nieuw ROZ-model huurovereenkoms kantoorruimte
De algemene bepalingen uit 2015 maken een onderscheid tussen de vergunningen, toestemmingen en dergelijke die nodig zijn voor het gehuurde in de zin van art. 1.1 van de huurovereen-
Vastgoed
"gv~~t
5
komst en vergunningen en toestemmingen enz. die nodig zijn voor het gebruik overeenkomstig de bestemming genoemd in art. 1.2. Voor de bedrijfsruimte (art. 1.1) is de verhuurder verantwoordelijk en voor het uitvoeren van de bestemming (art. 1.2) de huurder. In de handleiding bij het ROZ-model wordt toegelicht wat de achterliggende gedachte is geweest bij het onderscheid tussen de bedrijfsruimte en de bestemming. Men heeft de verantwoordelijkheid voor het gebouw bij de verhuurder neer willen leggen. Als voorbeeld wordt expliciet genoemd dat de verhuurder rninder verplichtingen heeft als het gaat om een 'bedrijfsruimte' dan om een 'showroom' die wordt verhuurd. Ten opzichte van het model uit 2003 zijn de verplichtingen voor de verhuurder uitgebreid en wordt meer alertheid gevraagd van verhuurders. Regelmatig wordt in art. 1.1 van de huurovereenkomst niet aileen verwezen naar bedrijfsruimte, maar ook al naar kantoor, archief of iets dergelijks. Door een dergelijke verwijzing in art. 1.1 haalt de verhuurder meer verantwoordelijkheid naar zich toe. De jurisprudentie over dit onderwerp laat nog geen eenduidig beeld zien. Hof Amsterdam heeft recent geoordeeld over een casus waarbij de huurder van een bedrijfsruimte vanuit het gehuurde geen supermarkt kon exploiteren, omdat dat in strijd was met het bestemmingsplan.l Dit zag op de model huurovereenkomst voor winkelruimte uit 2ou, maar daarin is in art. 5 een vergelijkbare bepaling opgenomen als in art. 4 van de algemene bepalingen van dit model. De huurder heeft zich in de procedure op het standpunt gesteld dat het gehuurde een gebrek had, omdat zij het niet als supermarkt kon gebruiken. De huurder vorderde een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst was ontbonden en vorderde reeds betaalde huurpenningen terug. Het hof komt tot het oordeel dat de verhuurder slechts de verplichting heeft tot het verhuren van 'bedrijfsruimte' en het verkrijgen en behouden van de daarvoor benodigde vergunningen. De huurder - en niet de verhuurder - dient zorg te dragen voor de benodigde vergunningen ten behoeve van de exploitatie van de bedrijfsruimte overeenkomstig art. 1.2 (in het model voor 7:29o-bedrijfsruimte art. 1.3) van de huurovereenkomst. Het niet kunnen gebruiken van het gehuurde overeenkomstig die bestemming is volgens het hof geen gebrek. Het hof volgt dus de lijn van de ROZ waarin het onderscheid is gemaakt tussen de bedrijfsruimte en de daaraan door de huurder te geven bestemrning. Wanneer de partijen in art. 1.1 van de huurovereenkomst 'superrnarkt' zouden hebben ingevuld in plaats van bedrijfsruimte, dan zou de uitkomst zeer waarschijnlijk anders zijn geweest.
betrekking op schade en art. 10 op aansprakelijkheid. Op grond van art. 9 moet de huurder de verhuurder in kennis steilen van schade en een redelijke terrnijn geven om een aanvang te maken met het verhelpen van de schade. De huurder moet passende maatregelen nemen om schade te voorkomen. Nieuw is dat de verhuurder de kosten van de huurder moet vergoeden indien (dreigende) schade niet aan de huurder is toe te rekenen en kosten voor passende maatregelen aantoonbaar en redelijk zijn. Uitgangspunt is op grond van art. 10 van de algemene bepalingen nog steeds dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de schade als gevolg van een gebrek en dat de huurder geen aanspraak heeft op huurprijsverrnindering en verrekening. Ontbinding van de huurovereenkomst wordt hier niet meer genoemd. De uitsluiting van aansprakelijkheid is op grond van art 10.4 niet van toepassing als: '- sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder; - indien de verhuurder bij aangaan het gebrek kende en geen nadere afspraken heeft gemaakt; - indien het gehuurde op de ingangsdatum niet geschikt is voor het gebruik in de zin van 1.1 van de huurovereenkomst door een aan de verhuurder toe te rekenen omstandigheid; - indien verhuurder het gebrek behoorde te kennen en huurder door uitvoering van zijn onderzoekplicht niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn en wellicht de belangrijkste; - indien verhuurder de redelijke terrnijn ex artikel g.1 om een aanvang te maken met het verhelpen niet in acht heeft genomen.' Uiteraard valt er nog steeds het nodige af te dingen op deze bepaling als wordt gekeken vanuit het belang van de huurder. Een toerekenbare emstige tekortkoming is geen juridisch begrip. De ROZ heeft de tekortkorning zwaarder willen maken dan een gewone toerekenbare tekortkorning, maar onduidelijk is waar de grens ligt. Het artikel verwijst daamaast bijvoorbeeld aileen naar het gebruik als bedoeld in art. 1.1 van de huurovereenkomst en niet naar het gebruik overeenkomstig de bestemming als bedoeld in art. 1.2. Het is wel goed dat nu duidelijk is geregeld dat de verhuurder aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van vertraging in het herstel, maar daarbij wordt in de algemene bepalingen aileen melding gemaakt van het moment waarop de verhuurder begint met het verhelpen van het gebrek. Blijkbaar is de aanname gedaan dat de verhuurder vervolgens redelijk door zal werken.
AANSPRAKELIJKHEID
Als sprake is van een gebrek dan volgen daaruit op grond van de wet verplichtingen en aansprakelijkheden voor de verhuurder. De gebrekenregeling is voor 7:230a BW-ruimte echter grotendeels van regelend recht. De algemene bepalingen uit 2003 bevatten in art. u een zeer vergaande uitsluiting van aansprakelijkheid voor de verhuurder. Op grond van die bepaling heeft de huurder geenrecht op schadevergoeding, huurprijsverrnindering of ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij - kort gezegd - sprake is van opzet of grove schuld aan de zijde van de verhuurder. In de algemene bepalingen 2015 zijn schade en aansprakelijkheid opgesplitst in twee verschillende bepalingen. Art. 9 heeft
6
Vastgoed "eFv~n
ONDERHOUD
Onderhoud wordt geregeld in art. n van de algemene bepalingen. Nieuw is dat deflnities zijn toegevoegd voor onderhoud, herstel en vernieuwing. De opsteilers van het model hebben gesproken over de mogelijkheid van het aanhechten van een demarcatielijst. Een demarcatielijst maakt het vaak inzichtelijker wat voor wiens rekening komt. De onderhoudsclausule uit de algemene bepalingen kan dan als vangnet blijven fungeren. Uiteindelijk heeft de ROZ besloten niet standaard te werken met een demarcatielijst. In het model wordt daar dan ook niet naar verwezen. De ROZ heeft op de website naast de huurovereenkomst en de algemene bepalingen ook een hand-
jaargang 20. mei 2015
Ieiding gepubliceerd. Als bijlage bij de handleiding is wel een dernarcatielijst gevoegd, die ook los kan worden gedownload. Partijen kunnen er dus voor kiezen om wel te werken met een demarcatielijst.
0UUR/VERLENGING
De termijn waarvoor de huurovereenkomst wordt aangegaan en de mogelijkheid van verlenging is nog steeds geregeld in art. 3 van de huurovereenkornst. In het artikel zijn meer keuzemogelijkheden opgenomen. Partijen hebben bijvoorbeeld de keuze tussen een huurovereenkornst voor bepaalde of onbepaalde tijd en daamaast is de 'optie' voor de huurder als mogelijkheid verwerkt. Dit is gedaan door expliciet te vermelden of tegen het einde van een periode zowel de huurder en de verhuurder de huurovereenkomst op kunnen zeggen of uitsluitend huurder. De opzegtermijn is niet meer standaard een jaar, maar is aan de keuze van partijen overgelaten. Nieuw is dat de 'ingangsdatum' van de huurovereenkomst is gedefinieerd. In veel gevallen zal duidelijk zijn op welke datum dat is. Dit is over het algemeen niet het geval bij nieuwbouw of renovatieprojecten. Het is verstandig als partijen dan in de overeenkomst opnemen dat de ingangsdatum later schriftelijk wordt vastgelegd in een addendum bij de huurovereenkornst. Bij 7:230a-bedrijfsruimte moet de verhuurder niet alleen de huurovereenkornst opzeggen, maar ook expliciet de ontruirning aanzeggen. Dit staat in de wet en zal bij veel verhuurders bekend zijn. Nietternin had dit nog in de modelovereenkomst opgenomen kunnen worden als reminder voor de verhuurder.
HUURPRIJS, BTW, SERVICEKOSTEN
Partijen moeten in art. 4 van de huurovereenkomst kiezen of omzetbelasting in rekening wordt gebracht. Dit kan aileen indien de huurder het gehuurde gebruikt voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek bestaat. In de huurovereenkornst wordt ervan uitgegaan dat partijen bij voorbaat vaststellen wat de huurder moet betalen aan de verhuurder als niet meer btw-belast kan worden verhuurd. Daarbij wordt geen melding meer gemaakt van een percentage, maar wordt een onderscheid gemaakt tussen de btwderving over de exploitatiekosten en de btw-schade als gevolg van de niet-aftrekbare btw over de stichtingskosten. Verwarrend daarbij is dat in artikel art. 4.2 melding wordt gemaakt van de investeringskosten. Het lijkt er echter op dat daarmee hetzelfde wordt bedoeld. De btw-schade as gevolg van de nietaftrekbare btw over de stichtingskosten geldt tot het einde van de herzieningsperiode. De bedragen zullen door een accountant of boekhouder moeten worden berekend. Naar verwachting wordt in de huurovereenkornst dan ook regelmatig ingevuld 'nader te bepalen' of woorden van gelijke strekking. De door de verhuurder te verzorgen leveringen en diensten worden vermeld in art. 5 van de huurovereenkornst. Hierop is tevens art. 18 van de algemene bepalingen van toepassing. In de huurovereenkomst is nu opgenomen dat de verhuurder bevoegd is om na overleg met de huurder de soort en omvang van de leveringen en diensten te wijzigen. In het oude model was dat geregeld in de algemene bepalingen en ook in dit model staat het daar nog in. Het is dus dubbel geregeld, wat
Een nieuw ROZ-model huurovereenkoms kantoorruimte
niet nodig is. Voor huurders is het van belang dat zij hiervan maken dat ook instemrning van de huurder moet zijn verkregen. 'Na overleg' is wel een erg losse bepaling. Verder is art. 18 van de algemene bepalingen uitgebreid. De verhuurder moet het rubrieksgewijze overzicht van kosten verstrekken binnen twaalf rnaanden na afloop van het servicekostenjaar. Als die termijn niet haalbaar blijkt te zijn, dan moet de verhuurder dit meedelen aan de huurder. Daarnaast is expliciet bepaald dat de verjaringsterrnijn aanvangt na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Ook is toegevoegd dat de huurder aan de hand van het overzicht zelf de toerekening van kosten moet kunnen vaststellen. Het overzicht moet dus duidelijk genoeg zijn. Als laatste is een termijn opgenomen van drie rnaanden waarbinnen de bijbetaling dan wel terugbetaling moet plaatsvinden.
INCENTIVES
Nieuw in de model huurovereenkornst is art. 8 dat betrekking heeft op incentives. Het artikel is heel kort: 'Partijen verklaren
dat er tu.ssen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld'. Wat in de huurovereenkornst onder incentives wordt verstaan is niet gedefinieerd. In de standaardmodel huurovereenkomst staan ook geen incentives. Uiteraard komt het wel regelmatig voor dat incentives worden overeengekomen. Denk daarbij aan een huurkorting, periode huurvrij of een investeringsbijdrage van de verhuurder. Het had voor de hand gelegen om deze bepaling ruimer te formuleren en duidelijk te rnaken dat alle afspraken tussen partijen in deze overeenkomst zijn verwoord. De bedoeling van de opstellers van het model is in ieder geval duidelijk. Geen sideletters meer waardoor een eventuele koper of financier niet weet waar hij aan toe is wanneer hij alleen de huurovereenkomst ziet.
ENERGIELABEL, MILIEU EN ASBEST
In art. 1.5 van de huurovereenkornst is een keuzemogelijkheid opgenomen of de huurder welfniet een kopie van het energielabel heeft ontvangen. Het energielabel is sinds 2008 verplicht. De keuze is in de huurovereenkornst opgenomen, omdat er gebouwen zijn waarvoor een uitzondering geldt. Het model wordt dermate breed gebruikt dat het ook kan worden gebruikt bij dergelijke gebouwen. Denk daarbij onder andere aan gebouwen voor erediensten en religieuze activiteiten, gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen (zoals fabriekshallen), gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt en alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van rninder dan 50m2 • Dit lijstje is overigens niet lirnitatie£ In art. 7 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurder gelegenheid moet geven aan de verhuurder om het label op te hangen in het gehuurde, voor zover dat volgt uit de wet. In de wet is bepaald wanneer sprake moet zijn van affichering. Art. 9 van de nieuwe huurovereenkomst bevat een clausule
over asbest en verontreiniging. Deze bepaling is wat wonderlijk geformuleerd en duidelijk het resultaat van een comprornis. Het is vooral belangrijk dat partijen bepalen wat zij over asbest en milieu overeen willen komen. Ik verwacht dat veel partijen daar vervolgens een artikel voor maken in het onderdee! voor de bijzondere bepalingen, dan wel het artikel gaan
Vastgoed ~-'l,'iMt
7
herschrijven. Dit laatste is echter niet de insteek van het ROZmodel. Art. 10 van de huurovereenkomst heeft betrekking op: "Duurzaamheid/ Green lease". Het artikel is redelijk vaag en is opgenomen zodat partijen erbij stil staan. Partijen zullen concrete afspraken zelf moeten formuleren.
Wat in het model niet terug is gekomen is een artikel over de aansprakelijkheid voor bodemverontreiniging.
0NDERHUUR
Onderhuur was in de algemene bepalingen uit 2003 verboden. Op overtreding van dit verbod stond een boete van twee keer de op dat moment voor de huurder geldende huurprijs per dag. Ik heb begrepen dat de vertegenwoordigers van huurders graag een volledig recht van onderhuur hadden gezien in het nieuwe model. Dit is er niet ingekomen, omdat dit veel te ver gaat voor de verhuurders. Zij willen graag grip houden op hun onroerend goed en wie daar feitelijk gebruik van maakt. Onderverhuur is in het nieuwe model wel toegestaan aan een groepsmaatschappij in de zin van art. 2:24d BW, mits dat past binnen het gebruik zoals bedoeld in art. 1.2 van de huurovereenkomst en deze onderhuurderfgebruiker de ruimte niet zal onderverhuren en{of in gebruik zal geven aan een derde. Het recht geldt aileen zolang de onderhuurderfgebruiker dus onderdeel uitmaakt van de groep. Dit vraagt alertheid bij een wijziging in de groepsstructuur. In art. 6.3 is verder bepaald dat de huurder in de onderhuurovereenkomst niet ten nadele van de hoofdhuurovereenkomst mag afwijken. Het had meer voor de hand gelegen hier te verwijzen naar de huurovereenkomst, omdat deze overal in de algemene bepalingen zo wordt genoemd.
VERANDERINGEN DOOR HUURDER
De veranderingen door de huurder zijn geregeld in art. u van de algemene bepalingen. Op grond van de algemene bepalingen uit 2003 had de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming nodig voor veranderingen, tenzij deze bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan konden worden gemaakt en verwijderd. Dit is in de nieuwe algemene bepalingen veranderd. De huurder is zonder toestemming van de verhuurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen die voor de exploitatie van het bedrijfvan de huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en{of (technische) voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde betreffen ofbei:nvloeden. Wel moet de huurder de verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over iedere verandering of toevoeging. Voor andere veranderingen en toevoegingen he eft de huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Dit geldt ook voor veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde.
RENOVATIE VERHUURDER
De renovatie door de verhuurder is geregeld in art. 13 van de algemene bepalingen, waar dat in de versie van 2003 nog in art. 14 stond. Ook dit artikel is niet noemenswaardig gewijzigd. Art. 7:220. lid 1 tfm 3, BW worden buiten toepassing verklaard en art. 13 bevat een eigen renovatieregeling. Deze komt erop neer dat een renovatievoorstel wordt vermoed redelijk te zijn als tenminste 51% van de huurders instemt. Het gaat daarbij om huurders van wie het gehuurde bij de renovatie is betrokken. De huurders moeten gezamenlijk tenminste 70% van het totaal huren (inclusief leegstand). Een verschil met de algemene bepalingen uit 2003 is dat de regeling nu ook nadrukkelijk ziet op het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Daamaast is expliciet bepaald dat renovatie en onderhoud geen gebrek is, ook niet indien deze ingrijpen op de ondememingsactiviteiten van de huurder. Ten gunste van de huurder is in de algemene bepalingen toegevoegd dat de verhuurder redelijke en proportionele maatregelen zal nemen om vermindering van het huurgenot zoveel mogelijk te beperken. Ten aanzien van een gedeelte van het gehuurde waartoe de huurder geen exclusief gebruiksrecht heeft, is het de verhuurder toegestaan de gedaante en inrichting daarvan aan te passen en deze gedeelten van het gehuurde te verplaatsen. In de algemene bepalingen uit 2003 was daar nog aan toegevoegd 'of te laten vervallen'. Nu is toegevoegd 'mits het gebruik als bedoeld in artikel1.2 van de huurovereenkomst mogelijk blijft'. Dit is een aanvulling ten gunste van huurders.
TOESTEMMING
In art. 14, lid 2 van de algemene bepalingen is expliciet bepaald
dat een schriftelijke toestemming van de verhuurder of de huurder niet op onredelijke gronden zal worden geweigerd of vertraagd. Uiteraard vormen redelijkheid en billijkheid belangrijke pijlers in ons rechtssysteem, maar het kan voor de huurder geen kwaad dat dit expliciet is opgenomen.
WIJZIGINGEN IN ORGANISATIE
Nieuw in de algemene bepalingen is art. 15 dat betrekking heeft op wijzigingen in de organisatie van de huurder of de verhuurder. Op grond van dit artikel zijn partijen verplicht elkaar op de hoogte te stellen van voorgenomen relevante wijzigingen in zijnfhaar organisatie, waaronder begrepen de vennootschapsrechtelijke structuur. De mededeling moet zodanig tijdig de andere partij bereiken, dat deze nog maatregelen kan nemen. Onder maatregelen worden onder meer verstaan juridische acties zoals het aantekenen van verzet tegen een voorstel tussen juridische fusie of splitsing. Het is niet geheel duidelijk hoever de verplichting die voortvloeit uit dit artikel strekt. Op niet-naleving staat geen boete, maar het is wel een tekortkoming.
80ETE
Nieuw is toegevoegd dat de huurder ervoor dient te zorgen dat hij van de partij die de veranderingen en toevoegingen uitvoert (lees: de aannemer) bedingt dat deze afziet van zijn retentierecht.
8
Vastgoed "~f.Mt
De algemene bepalingen kennen geen algemene boetebepaling meer. Op grond van art. 29 is een boete verschuldigd van € 250 per dag bij niet-naleving van de verplichtingen die voortvloeien uit art. 5.1 (gebruiksverplichting), art. 8 (gedragsregels huurder), art. u.1 (veranderingen huurder) en art. 24.1 (afgeven bankgarantie).
jaargang 20. mei 2015
ZEKERHEID
Naast de bankgarantie in art. 6 van de huurovereenkornst is de keuze opgenomen om te kiezen voor een waarborgsom. Als de huurder een waarborgsom start, dan moet worden bepaald of deze bij het einde van de huurovereenkornst daarover rente ontvangt. In het bevestigende geval is het verstandig ook het rentepercentage af te spreken. Overigens verwacht ik dat verhuurders niet bereid zijn rente te vergoeden, al was het maar vanwege de adrninistratieve lasten die dat meebrengt. Op grand van art. 24 van de algemene bepalingen moet de
huurder een nieuwe bankgarantie afgeven, of de waarborgsom verhogen indien de betalingsverplichting met meer dan 15% is verhoogd.
KOSTEN VERZUIM
Art. 28 van de algemene bepalingen, dat betrekking heeft op kosten en verzuim, is wederkerig gemaakt. De regeling met betrekking tot de kosten is uitgebreid. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders en dergelijke) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed. Art. 6: 96, lid 4 en 6, BW waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maxirnaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing. Als partijen niet van deze bepaling afwijken, kunnen de kosten als gevolg van een procedure aanzienlijk oplopen voor de verliezende partij.
afspraken op te nemen onder de bijzondere bepalingen. Het is belangrijk dat partijen dat ook doen. Het ROZ-model blijft immers een model dat partijen kunnen gebruiken als basis voor hun huurovereenkornst. Jorieke van Strijen is als advocaat verbonden aan NautaDutilh N.V. 1 Volledig: 'Model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30-1-2015 vastgesteld en op 17·22015 gedeponeerd bij de griffie van Rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 15/20 tevens gepubliceerd op de website www.roz.nl. 2 'Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30-1·2015 vastgesteld en op 17-2-2015 gedeponeerd bij de griffie van Rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 15/21 tevens gepubliceerd op de website www.roz.nl. 3 Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2015, datum publicatie 11 maart 2015, ECU:NL:GHAMS:2015:136. 4 Het voert te ver om in dit artikel uitgebreid in te gaan op schadevergoeding als gevolg van faillissement. Ik verwijs kort naar: HR 14 januari 2011, N] 2011, 114 (Aukema q.q. f Uni·invest) en HR 15 november 2013. Nj 2014,68 (Romania).
WAT ONTBREEKT?
Ten opzichte van 'de algemene bepalingen uit 2003 ontbreekt een bepaling die betrekking heeft op een uitgevoerd rnilieuonderzoek (art. 6.8.1 en art. 6.8.2 in de versie van 2003). In die gevallen waar (mogelijk) sprake is van bodemverontreiniging en partijen ervoor kiezen een nulrapportage aan te hechten, is het verstandig om wel een artikel op te nemen in de bijzondere bepalingen waaruit volgt dat de huurder bij het einde aansprakelijk is voor de extra bodemverontreiniging. Daamaast ontbreekt een zogenoemd schadevergoedingsbeding in het geval van tussentijdse beeindiging, bijvoorbeeld als gevolg van faillissement. Een dergelijk beding heeft niet met zekerheid tot gevolg dat leegstandschade ook kan worden verhaald, maar zonder beding kan dit in ieder geval niet 4 • Een dergelijk beding staat overigens wel in art. 24 van de algemene bepalingen voor winkelruimte uit 2ou. Verhuurders doen er verstandig aan voor de zekerheid een beding op te nemen in de bijzondere bepalingen.
CONCLUSIE
Het nieuwe ROZ-model is overzichtelijker geworden dan het model uit 2003 en nodigt op verschillende plaatsen meer uit tot nadenken. De meeste wijzigingen zijn doorgevoerd ten gunste van huurders. Op verschillende plaatsen is duidelijk dat is gezocht naar een comprornis tussen de belangen van huurders en die van verhuurders. Naar verwachting zullen juist deze artikelen aanleiding zijn voor partijen om afwijkende
Een nieuw ROZ-model huurovereenkoms kantoorruimte
Vastgoed •.'tM~t
s
