Úvod. Vážený budoucí majiteli vlastní nemovitosti,

Obsah

Úvod

Vážený budoucí majiteli vlastní nemovitosti, právě držíte v ruce brožuru, která Vás připraví na to, jak si bez zdravotní úhony pořídit hypotéku nebo jak se starat o hypotéku, kterou už máte, a nepřijít při tom o peníze. Myslím si, že základem pro úspěšné zacházení s penězi je o penězích něco vědět a rozumět alespoň základním principům. Pokud totiž nemáte potřebné informace a v této oblasti se neorientujete, stáváte se potom velice snadnou obětí nejrůznějších podvodníků nebo přinejmenším výtečníků, kteří na Vás rádi vydělají mnohem víc, než je z etického hlediska zdrávo. V dnešní době je těžké někomu věřit, v oblasti peněz a financí obzvlášť… Je proto nejlepší spoléhat se hlavně sám na sebe. Mým cílem není Vám diktátorsky vnucovat nějaké informace. Chci Vám pouze informace předložit, a je už pouze na Vás samotných, jak se rozhodnete s nimi naložit. Věřím, že člověk, který má k dispozici správné informace, se obvykle i snadněji a správněji rozhoduje… Ale dost zbytečných slov, pojďme se vrhnout na to, proč tu jsme…

Pavel Mudra, výkonný ředitel K2 Finance

www.HypotekaVKlidu.cz

[email protected]

www.k2finance.cz

1

Obsah

Obsah ÚVOD .................................................................................................................................................................... 1 OBSAH .................................................................................................................................................................. 2 1

KDY A PROČ SE ROZHODNOUT PRO VLASTNÍ BYDLENÍ? ................................................................................ 3 1.1 1.2 1.3

2

MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ VLASTNÍHO BYDLENÍ ........................................................................................... 7 2.1 2.2 2.3 2.4

3

DOBRÝ A ŠPATNÝ DLUH ...................................................................................................................................... 3 JAK VYBRAT SPRÁVNOU NEMOVITOST A JAK KOUPIT NEMOVITOST LEVNĚJI .................................................................... 4 KDY (NE)PLATIT REZERVAČNÍ POPLATEK PŘI KOUPI NEMOVITOSTI ................................................................................ 6

ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ........................................................................................................................... 7 HYPOTÉKA....................................................................................................................................................... 7 KOMBINACE HYPOTÉKY A ÚVĚRU ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ........................................................................................ 7 VLASTNÍ PROSTŘEDKY ........................................................................................................................................ 8

TO ZÁKLADNÍ O HYPOTÉKÁCH ...................................................................................................................... 9 3.1 ÚČEL HYPOTÉK ................................................................................................................................................. 9 3.2 ZÁKLADNÍ POJMY .............................................................................................................................................. 9 3.2.1 Zástava .................................................................................................................................................... 9 3.2.2 Zástavní hodnota nemovitosti ............................................................................................................... 10 3.2.3 Fixace úrokové sazby, fixační období .................................................................................................... 10 3.2.4 LTV ......................................................................................................................................................... 10 3.2.5 Bonita .................................................................................................................................................... 11 3.2.6 Variabilní hypotéka ............................................................................................................................... 11

4

JAK VYUŽÍT HYPOTÉKU JAKO DOBRÝ DLUH A JAK DÍKY HYPOTÉCE BOHATNOUT .........................................12 4.1 4.2 4.3 4.4

5

JAK DRAHÁ JE OPRAVDU HYPOTÉKA A JAK ÚVĚRY MEZI SEBOU POROVNAT? ................................................................. 12 HYPOTÉKA NEBO VLASTNÍ PENÍZE? ..................................................................................................................... 15 JAKOU ZVOLIT DÉLKU SPLATNOSTI HYPOTÉKY? ...................................................................................................... 18 MIMOŘÁDNÉ SPLÁTKY A PŘEDČASNÉ SPLACENÍ HYPOTÉKY ....................................................................................... 19

VYŘIZOVÁNÍ HYPOTÉKY KROK ZA KROKEM .................................................................................................21 5.1 5.2 5.3

KDO JE KDO PŘI VYŘIZOVÁNÍ HYPOTÉČNÍHO ÚVĚRU? .............................................................................................. 21 JAKÉ DOKUMENTY BUDETE POTŘEBOVAT? ........................................................................................................... 21 JAKÝ POSTUP VÁS PŘI VYŘIZOVÁNÍ HYPOTÉKY ČEKÁ? .............................................................................................. 24

6

REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY ........................................................................................................................27

7

JAK SI VYPOČÍTAT ORIENTAČNÍ SPLÁTKU HYPOTÉKY ...................................................................................29

8

ZÁVĚREM… ..................................................................................................................................................31


[email protected]

www.k2finance.cz

2

Obsah

1. Kdy a proč se rozhodnout pro vlastní bydlení? Rozhodnutí o tom, zda si pořídíte vlastní bydlení, patří k těm nejdůležitějším ve Vašem životě. Málokdo má to štěstí, že při tomto rozhodování nemusí řešit otázku financí. Obvykle je to přesně naopak. Pořízení bydlení ve většině případů znamená pro člověka zadlužení se na několik desítek let, leckdy na celý život. Dělá se Vám z představy takového závazku špatně? Nemáte rádi dluhy? To úplně chápeme… Základní otázkou je, zda je Váš plán zadlužit se kvůli bydlení dobrým nebo špatným dluhem.

1.1 Dobrý a špatný dluh Je dluh špatný nebo ne? Říká se, že dluh je dobrý sluha, ale zlý pán. Dluh může být i dobrý, záleží na tom, zda nám tahá peníze z kapes nebo zda nám pomáhá bohatnout. Ano, i dluh nám může pomáhat v tom, abychom bohatli, a my Vám ukážeme, jak to chytří lidé dělají. Jako při každém rozhodování záleží i otázka dluhu na nás. Zda nabízenou půjčku umíme využít a zda nám později nepřeroste přes hlavu. Aby se tak nestalo, měli bychom v zásadě dodržovat tato pravidla: 

Půjčujme si jen na to, co můžeme prodat! Prožitou dovolenou už prodáte jen těžko, a darované dárky už taky neprodáte



Zadlužme se jen do výše prodejní (neboli tržní) hodnoty majetku, na který si půjčujeme!

Špatný dluh je dluh, kvůli kterému nám výdaje rostou rychleji než naše příjmy. Díky špatnému dluhu nejsme bohatší (když nepočítáme krásné zážitky z dovolené, které však mohou při finančním problému rychle zhořknout), špatný dluh tahá z kapes naše peníze k někomu jinému. Ovšem ne všechny dluhy jsou špatné. Dobrý dluh je dluh, který nám pomáhá bohatnout. Dobrý dluh přináší peníze do našich kapes.

Příklady dobrého dluhu: 

Klient má staré auto s vysokou spotřebou a automobil potřebuje každodenně ke svému podnikání. Pokud si pořídí auto na leasing, jeho měsíční splátka bude 3 500,- Kč. Díky nižší spotřebě benzínu však oproti předchozímu automobilu ušetří 4 000,- měsíčně. Leasing na nové auto je v tomto případě dobrý dluh, přináší klientovi měsíční úsporu 500,- Kč a navíc se postupně stává majitelem hodnotnějšího vozu.



Klient bydlí v pronajatém bytě, kde platí za nájem 10 000,- Kč měsíčně. Splátka hypotéky na stejně velký byt je 7 800,-. Hypotéka je v tomto případě dobrým dluhem. Výdaje klienta na bydlení se sníží o 2 200,- Kč měsíčně a zároveň se postupně stává majitelem nemovitosti.


[email protected]

www.k2finance.cz

3

Obsah



Klient bydlí v pronajatém bytě, kde platí za nájem 7 000,- Kč měsíčně. Podniká jako truhlář a za pronájem dílny platí 4 000,- měsíčně. Rozhodne pořídit si domek s prostorem k podnikání, který bude financovat hypotékou s měsíční splátkou 11 000,- Kč měsíčně. Hypotéka na dům je v tomto případě dobrým dluhem, neboť výdaje klienta na bydlení a podnikání zůstávají stejné, ale on se postupně stává majitelem nemovitosti, tedy bohatne.

Hypotéka však může být i špatným dluhem… Mnoho lidí říká, že investuje do vlastního bydlení. Jedná se však skutečně o investici nebo pouze o spotřebu??? Pokud svobodný člověk bez rodiny žije v pronajatém bytě 1+1 za 5 000,- Kč měsíčně a pak si pořídí na hypotéku velký byt 4+1 s terasou s měsíční splátkou hypotéky 15 000,- Kč, pak se nejedná o dobrý dluh. Aby hypotéka byla dobrým dluhem a investicí, musí řešit získání smysluplného efektivního bydlení…

Pár tipů k dobrým a špatným dluhům… 

Naučte se rozlišovat mezi dobrým a špatným dluhem!



Zbavte se špatných dluhů, které Vám nepomáhají růst! Splácejte je podle výše úrokové míry. Nejdříve splaťte dluhy s vyšším úrokem.



Využívejte dobrých dluhů k tomu, abyste rostli.



Dobře zvažte, zda Vámi zvolené řešení vlastního bydlení je smysluplné a efektivní a zda se neženete do špatného dluhu!

1.2 Jak vybrat správnou nemovitost a jak koupit nemovitost levněji Řešení vlastního bydlení člověk obvykle nepřizpůsobuje ekonomické situaci a aktuální situaci na trhu nemovitostí. Obvyklejší je, že člověk řeší vlastní bydlení v okamžiku, kdy to prostě potřebuje. Když očekává rodinu nebo když dokončil studia, rozjel kariéru a zajistil si stabilní příjem. Jak vybírat správnou nemovitost už jsme Vám naznačili. Základem je velice dobře si uvědomit, co vlastně chcete a co potřebujete. Sníte o velkém domě v krásné nedotčené venkovské krajině, ale přitom jste člověk, který nikdy nežil mimo město a nemáte auto a řidičák? Věnujte tomuto rozhodnutí hodně času a pozornosti a předejdete tak tomu, že se Vámi vybraná nemovitost v budoucnu stane spíše přítěží než radostí…

Pár tipů jak koupit nemovitost levněji…


[email protected]

www.k2finance.cz

4

Obsah

A pokud už víte, podle jakých kritérií budete svůj byt nebo dům vybírat, máme pro Vás pár tipů, jak koupit nemovitost levněji: 

Bonusy nebrat! – nabízí Vám developer k nemovitosti zájezd zdarma? Řekněte, že Vás bonusy nezajímají a že chcete raději slevu z ceny nemovitosti. Developeři jsou v těžké situaci, čelí silné konkurenci a nemovitosti potřebují prodat, takže k tomu nakonec přistoupí…



Buďte při vyjednávání trpěliví! - náš klient před časem našel pozemek o rozloze 1.200 m2, který chtěl koupit. Majitel pozemku původně požadoval 2.200 Kč/m2. Během měsíce jsme se dostali na cenu 1.500 Kč za m2. Rozdíl činil 840.000 Kč. Při vyjednávání rozhoduje trpělivost a houževnatost. Na rovinu prodávajícímu řekněte, že podle aktuálního vývoje je zřejmé, že ceny nemovitostí půjdou ještě níž a že vaše cena odpovídá tomu, za kolik jste ochotni toto riziko dalšího budoucího poklesu cen nemovitostí podstoupit. Odmítá vaši nabídku 2,5 mil. za nemovitost, za kterou on požaduje 3 miliony? Dobře, řekněte mu, že máte i jiné nabídky a vaše cena platí do konce měsíce. Pokud si to rozmyslí, ať se vám ozve.



Pozor na emoce! – nezamilujte se do jedné nemovitosti, mějte jich vybraných několik. Pokud Vás pak prodejce odmítne, nevadí, máte ještě dalších 9 zajímavých nabídek.



Buďte připraveni! – mějte připravenou zálohu v podobě hotovosti. Na tu slyší skoro každý. Tomu, kdo chce 3 mil., nabídněte 2,5 mil. s tím, že v případě dohody jste schopni složit do týdne zálohu 500 tis. Kč. Mějte předjednanou hypotéku u bankéře, kterého může prodávající kontaktovat.


[email protected]

www.k2finance.cz

5

Obsah

1.3 Kdy (ne)platit rezervační poplatek při koupi nemovitosti Pokud si budete vybírat nemovitost a nějaká se Vám zalíbí, určitě uslyšíte od prodávajícího nebo od realitní kanceláře, že teď nemůžete ztrácet čas, aby Vás nepředběhl jiný zájemce a Vy abyste o svůj vysněný byt či dům nepřišli… A ve valné většině případů budete postaveni před rozhodnutí zaplatit rezervační poplatek, a to nejlépe co nejdřív. Rezervační poplatky dosahují až do výše 100 tis. Kč a obvykle jsou nevratné. V praxi jsme se setkali i s takovými případy, kdy realitní kancelář nevysvětlila zájemci o koupi, že pozemek není stavební, nebo že pozemek nemá přístupovou cestu, nebo že na bytě vázne

věcné břemeno dožití nějakého seniora nebo dokonce exekuce, nebo že je byt družstevní a nelze ho převést do osobního vlastnictví. Stát se toho může daleko víc. Také se může stát, že z nějakého důvodu Vám banka neschválí hypotéku v požadované výši. Pokud však zaplatíte rezervační poplatek a stane se třeba některý z výše uvedených případů, už Vám tento poplatek nikdo nevrátí. Nikdy tedy neplaťte rezervační poplatek, dokud nebudete mít potvrzeno, že nic nebrání tomu, abyste hypotéční úvěr dostali!!! Tato zásada Vám může ušetřit spoustu peněz!!!


[email protected]

www.k2finance.cz

6

Obsah

2. Možnosti financování vlastního bydlení Rozhodnutí pořídit si vlastní bydlení už máte za sebou… Při troše štěstí už máte i vybranou vhodnou nemovitost. Zůstává to nejzásadnější… Kde na to vzít??? Obecně existuje několik možností, jak pořízení vlastního bydlení profinancovat:

2.1 Úvěr ze stavebního spoření Financovat vlastní bydlení přes úvěr ze stavebního spoření má své výhody i nevýhody. U některých stavebních spořitelen může mezi výhody patřit pevně stanovený úrok, čímž odpadá nutnost úvěr po určitém období refinancovat (co to znamená, se dočtete dále v této brožuře). V případě, že úrokové sazby ale obecně padají a jsou hodně nízké, může být pevně stanovený úrok ale i nevýhodou. Úvěry ze stavebního spoření rozlišujeme dva – překlenovací úvěr a řádný úvěr. Většina vyčerpaných úvěrů jsou právě ty překlenovací. Je důležité, abyste věděli, že při splácení překlenovacího úvěru se Vám neumazává dluh, ale stále si svými platbami spoříte na své stavební spoření, než dosáhnete na úvěr řádný. Znamená to, že pokud překlenovací úvěr splácíte např. 10 let, po celou dobu platíte úroky z celé půjčené částky.

2.2 Hypotéka Hypotékou můžeme obecně označit úvěr, který je zajištěný zástavním právem ke kupované nebo i jiné nemovitosti. Hypotéku si můžeme vzít dokonce i jako bezúčelovou (tzv. americká hypotéka), dnes se ale budeme zabývat klasickými hypotékami – tedy těmi, které potřebujeme k financování vlastního bydlení. Protože hypotéka musí být vždy zajištěna zástavním právem k nemovitosti, není možné, aby se se za hypotéku ručilo např. ručiteli, jako tomu může být v některých případech u úvěrů ze stavebního spoření.

2.3 Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření Někdy je výhodné oba dva produkty zkombinovat. Výše úrokové sazby u hypotéky se totiž odvíjí také od toho, kolik máte k nákupu nemovitosti vlastních prostředků. Pokud nemáte nic a potřebujete půjčit celou částku k nákupu nemovitosti, úrok za hypotéku bude samozřejmě vyšší. Je pak pouze záležitostí matematiky, zda se nám vyplatí víc vzít si celou potřebnou částku z hypotéky za vyšší úrok, nebo si vzít malou část přes úvěr ze stavebního spoření a dostat se tak při financování zbytku kupní ceny přes hypotéku na lepší úrok.


[email protected]

www.k2finance.cz

7

Obsah

2.4 Vlastní prostředky Pokud máte pár vlastních milionků nebo alespoň statisíců, pak je dobré se zamyslet, zda je lepší tyto vlastní prostředky použít na nákup nemovitosti, nebo zda Vám dobré uložení nebo investování těchto vlastních prostředků nevydělá víc, než Vás bude stát hypotéka… Tuto starost ale většina mladých lidí nebo mladých rodin neřeší… Lákavou nabídkou v oblasti „téměř“ vlastních prostředků jsou půjčky v rodině. Jsou obvykle bezúročné a vypadají jednoduše. Než je ale přijmete, dobře si rozmyslete a propočítejte, jakým způsobem budete takovou půjčku vracet. Aby byla splátka únosná, musí se rozpočítat do velmi dlouhé doby, a je pak otázkou, jestli je doba splácení např. 15 nebo 20 let únosná pro příbuzné, kteří Vám chtějí půjčit. Může se stát, že v dobrém úmyslu pomoci a pomoc přijmout, si jedna ze stran nemusí tyto vlastnosti rodinné půjčky uvědomit.


[email protected]

www.k2finance.cz

8

Obsah

3. To základní o hypotékách 3.1 Účel hypoték Získání klasické hypotéky je vázáno účelem, na který půjčené peníze použijete. Nemůžete si tedy vzít klasickou hypotéku a jít si koupit auto (to lze jen u tzv. americké hypotéky – jedná se o úvěr, kde do zástavy dáte nemovitost, a peníze pak můžete použít na cokoliv chcete, platíte pak samozřejmě ale mnohem vyšší úrok než u klasické hypotéky). Vzít si hypotéku tedy můžete na vyřešení následujících záležitostí:        

koupě nemovitosti (i spoluvlastnického podílu) koupě družstevního podílu vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) použitých na investice do nemovitostí kombinace výše uvedených účelů další účely, např. zařízení, bazény, přeplacení nájemného, odstupné za uvolnění bytu, úhrada již provedené investice do nemovitosti do 1 roku po jejich úhradě a další, a to vždy na základě metodiky jednotlivých bank

Jen krátce se zastavíme u koupě družstevního bytu, tedy družstevního podílu, neboť ho vcelku často s našimi klienty řešíme. Do zástavy k hypotéčnímu úvěru nelze dát nemovitost, která není v osobním vlastnictví. Znamená to tedy, že do zástavy nelze dát státní, obecní nebo družstevní byt. Hypotékou lze řešit financování koupě těchto bytů, do zástavy však musí být dána jiná nemovitost, např. byt babičky nebo chalupa rodičů… Existuje tu však ještě jedna možnost řešení, tzv. předhypotéka. Předhypotéku lze využít, pokud je možné družstevní byt do 1 roku převést do osobního vlastnictví.

3.2 Základní pojmy Až si budete vyřizovat vlastní hypotéku, setkáte se s několika pojmy a slovíčky, které jste možná ještě nikdy neslyšeli. Je dobré těmto slovíčkům rozumět…

3.2.1 Zástava To je zajištění úvěru nemovitostí, tedy nemovitost, kterou dáte bance jako záruku pro případ, že byste svůj úvěr nespláceli. Obvykle se do zástavy dává ten byt nebo dům, na který si klient hypotéku bere, občas se do zástavy dává i jiná nebo další nemovitost. To se děje v případě, kdy je předmětem koupě družstevní podíl nebo kdy by zástava jedné nemovitosti nestačila pokrýt potřebnou výši hypotéky (k tomuto případu se ještě dále v této brožuře dostaneme).


[email protected]

www.k2finance.cz

9

Obsah

3.2.2 Zástavní hodnota nemovitosti Každá banka má svoji vlastní metodiku pro zjištění hodnoty nemovitosti dávané do zástavy a svůj seznam odhadců, s nimiž spolupracuje. Zástavní hodnota nemovitosti vždy vyjadřuje tržní cenu nemovitosti. Banku zajímá, kolik by za nemovitost dostala, kdyby dlužník svůj úvěr neplatil a banka by musela nemovitost prodat. Tato zástavní hodnota obvykle odpovídá ceně, za kterou chce klient nemovitost koupit. Různé banky mohou Vaši nemovitost ohodnotit různě. Odvíjí se to mimo jiné od opatrnosti banky.

3.2.3 Fixace úrokové sazby, fixační období Tenhle pojem si velice dobře zapamatujte! Bude Vás provázet celou dobu splácení hypotéky a je dobré fixaci úrokové sazby nepodceňovat! Když si berete hypotéku, domluvíte si s bankou určitou úrokovou sazbu. Tato úroková sazba však neplatí po celou dobu splácení úvěru, ale pouze po tak dlouhou dobu, na které se s bankou domluvíte. Znamená to, že banka Vám zafixuje, tedy učiní pevnou, úrokovou sazbu na určitou dobu, obvykle to bývá na 1 rok nebo 3 nebo 5 let, lze i na více. Po tuto domluvenou dobu se Vaše úroková sazba nemění a nemění se tedy ani Vaše měsíční splátka hypotéky. Při 5-tileté fixaci prostě budete platit celých pět let stejně, i kdyby trakaře z nebe padaly… Co se však stane na konci fixačního období??? To se dozvíte dále v této brožuře v kapitole o refinancování hypotéky.

3.2.4 LTV To zní hodně tajemně, že? Zkratka LTV pochází z angličtiny a znamená „loan to value“, tedy poměr půjčky k hodnotě. V případě hypotéky přesněji řečeno poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Např. LTV 100 značí 100% hypotéku, tedy že když chcete koupit byt za milion, chcete na něj celý ten milion půjčit. Když na Vás ostřílený hypotéční profík vystřelí, že „nejlepší by bylo vzhledem k Vašim finančním rezervám vzít osmdesátku“, myslí tím, že si půjčíte 80% kupní ceny nemovitosti na hypotéku a 20% ceny zaplatíte z vlastního. A podobně – LTV 70 znamená, že na hypotéku Vám půjčí 70% ceny a 30% musíte vzít ze svého… Obecně platí, že čím vyšší je LTV, tedy čím méně máte k dispozici vlastních prostředků, tím vyšší úrokovou sazbu a vyšší měsíční splátku za hypotéku platíte. Nejvyšší úroková sazba je samozřejmě u 100% hypotéky. Podle toho, jakou úrokovou sazbu nabízejí banky k jednotlivým LTV, je dobré si spočítat, zda se Vám více vyplatí vzít si 100% hypotéku s vyšší úrokovou sazbou, nebo si vzít např. pouze 85% hypotéku s nižším úrokem a 15%, které chybí, profinancovat malým úvěrem ze stavebního spoření. Je pravdou, že ne všechny banky na trhu poskytují 100% hypotéky, je proto vždy lepší se na hypotéku připravovat s časovým předstihem a neřešit hypotéku s jednou kapsou prázdnou a s druhou vysypanou. Ideálním řešením je třeba hypotéka nanečisto, o které se dočtete v jedné z následujících kapitol.


[email protected]

www.k2finance.cz

10

Obsah

3.2.5 Bonita Bonita klienta znamená jeho schopnost splácet a zjišťuje se téměř vždy. Klienti dokládají potvrzení o příjmu, zjišťuje se typ jejich pracovní smlouvy a doba trvání pracovního poměru. Každá banka má pro tato potvrzení své vlastní formuláře. Pokud klient vydělává jako OSVČ, pak dokládá své daňové přiznání a potvrzení o zaplacení daně, někdy i zdravotního a sociálního pojištění. Důležitá je bezdlužnost vůči všem těmto institucím, jako je finanční úřad nebo správa sociálního zabezpečení. Pokud jste zaměstnanec i podnikáte, pak dokládáte pouze daňové přiznání, pokud jste ale převážně zaměstnanec, pak některým bankám stačí pouze potvrzení o příjmu ze zaměstnání. Dokládají se i další příjmy jako jsou např. rodičovský příspěvek, různé typy důchodů, výživné nebo příjmy z nájmů. Tyto další příjmy ovlivňují bonitu pozitivně. Vaše závazky jako jsou např. nesplacené kreditní karty, vyčerpaný kontokorent u běžného bankovního účtu nebo spotřebitelské úvěry Vaši bonitu většinou zhoršují. Doporučujeme proto, aby se klient těchto závazků zbavil dříve, než o hypotéku požádá. Může to výrazně zlepšit jeho vyjednávací pozici vůči bance. Pozor, za závazek se považují i ty kreditní karty, které jsou zcela splacené, ale Vy na nich můžete kdykoliv využít zatím nevyčerpaný úvěr! A čím vyšší hypotéku chcete, např. až do 100 % LVT – už víte, co to je  - tím lepší bonitu musíte prokázat… Napadlo Vás teď, že jako servírka nebo číšník s minimální mzdou můžete na hypotéku zapomenout? Na přepážce banky by se s Vámi asi moc nepárali a odmítli by Vás rovnou… Za určitých okolností však může existovat řešení. Ani ten nejlepší hypotéční makléř Vám sice nemůže hned od stolu slíbit, že to i u maminky na mateřské dovolené nebo u živnostníka s nízkým daňovým základem vyjde, ale určitě není dobré to předčasně vzdávat a házet flintu do žita.

3.2.6 Variabilní hypotéka Dost často se s ní setkáte v reklamách jednotlivých bank. U variabilní hypotéky totiž dosáhnete na nejnižší úrok a to v reklamě vypadá moc dobře… Proč je nejnižší??? Úroková sazba není zafixovaná na žádné delší období, dle vývoje v ekonomice Vám ji banka může změnit každý měsíc. Na variabilní hypotéce se v dnešní době nízkých sazeb dá určitě ušetřit, ale musíte se o svou hypotéku zajímat, sledovat vývoj úrokových sazeb a včas přejít na fixační období, než se úrokové sazby zvednou. Pokud jste spíše zvyklí smlouvy o svých finančních produktech zavřít do šuplíku a moc je neřešit, asi bychom Vám variabilní hypotéku moc nedoporučili. Ale rozhodnutí je samozřejmě na Vás.


[email protected]

www.k2finance.cz

11

Obsah

4. Jak využít hypotéku jako dobrý dluh a jak díky hypotéce bohatnout Také Vám naskakuje husí kůže z toho, že když si vezmete hypotéku např. na 2 miliony, tak pak bance vrátíte klidně miliony čtyři? Pokud se rozhodujete, zda hypotéku využít nebo ne, je přímo klíčové rozumět tomu, jak hypotéky fungují a jak jsou opravdu drahé nebo levné… Hned na začátku Vám prozradíme, že hypotéky patří k „dobrým“, tedy levným úvěrům. Ano, hypotéky jsou levné, i když se to na první pohled nezdá a Vy teď s námi možná hlasitě nesouhlasíte… Tomu úplně rozumíme a pokusíme se Vám na následujících řádkách vysvětlit, jak to tedy doopravdy je. Hodně lidí se zajímá hlavně o to, kde budou mít hypotéku o desetinku na úroku vyšší nebo nižší, nebo kde budou mít nižší poplatek za vedení účtu. Ovšem teprve když víte správné odpovědi na jiné, důležitější otázky, teprve pak má smysl přemýšlet nad tím, kde dostanete lepší úrokovou sazbu nebo kde nebudou chtít, abyste měli k hypotéce i běžný účet.

Když uvažujeme o hypotéce, musíme přemýšlet zejména o následujících otázkách: 

Je lepší vzít si úvěr jen na co nejkratší dobu, abychom „moc nepřeplatili“, nebo je lepší vzít si úvěr s delší dobou splatnosti?



Je lepší použít na nákup nemovitosti i vlastní peníze a vzít si co nejmenší hypotéku, nebo je lepší vzít si vyšší hypotéku a vlastní peníze si nechat jako rezervu?



Jakou zvolit dobu fixace – kratší nebo delší?



A jak je to s pojištěním k hypotéce? – je lepší využít kombinované produkty k pojištění, které mi banka přímo k hypotéce nabídne, nebo je lepší vyřešit si tyto záležitosti samostatně?

Tohle jsou otázky, které rozhodují o statisících. O Vašich statisících, které Vy jednou budete muset vydělat Vaší prací! A podle toho, jak budete umět na tyto otázky odpovědět, tak o své statisíce buď přijdete, nebo Vám zůstanou.

4.1 Jak drahá je opravdu hypotéka a jak úvěry mezi sebou porovnat? Pro pochopení hypotéčních úvěrů je důležité vědět, jak drahé hypotéční úvěry jsou. Jak jsme Vám prozradili už na začátku, hypotéka je levná, i když se to na první pohled nezdá. Hypotéka je totiž běh na dlouhou trať, někdy na velmi dlouhou trať.


[email protected]

www.k2finance.cz

12

Obsah

Vyloženě špatným způsobem, jak posuzovat hypotéku, je počítat to, kolik celkem zaplatíme. V tu chvíli totiž ignorujeme časovou hodnotu peněz. Koruna dnes má totiž úplně jinou hodnotu než koruna za 10 nebo 30 let. Kolik se zaplatí navíc nám u dlouhodobých úvěrů nic neřekne. Toto srovnání naopak vede k velkým nesmyslům, jak si ukážeme na jednoduchém příkladu: Budeme uvažovat, že klient čerpá hypotéční úvěr ve výši 2 mil. Kč s úrokovou sazbou 5% ročně a s dobou splatnosti 30 let. Poplatek za vyřízení úvěru je 18 000 Kč a poplatek za vedení úvěrového účtu 150 Kč měsíčně. Celkově klient na konci takového úvěru zaplatí bance 3 936 960 Kč. Budeme dále uvažovat o druhém klientovi, který si bere úvěr s úplně stejnými podmínkami, jen bude mít dobu splatnosti 20 let místo 30 let, a bude mít úrokovou sazbu 6% ročně místo 5%. Takový klient na konci takového úvěru zaplatí bance celkem 3 492 720 Kč. Pokud bychom tedy porovnávali úvěry jenom podle toho, kolik za ně celkem zaplatíme, podle výše uvedených příkladů by nám vyšlo, že úvěr s úrokovou sazbou 6 % je levnější než se sazbou 5 %...

Když to dovedeme do extrému, při porovnávání úvěrů podle kritéria „celkem zaplatíme“, bychom došli třeba k závěru, že: 

úvěr s 30% sazbou a se splatností 1 rok je úžasně levný a



úvěr za 1% na 30 let je neskutečně drahý…

Měřit cenu hypotéky podle toho, jaká je úroková sazba, také není úplně ono. Úroková sazba totiž nezohledňuje všechny poplatky, které jsou s hypotékou spojené. Jsou to poplatky za vyřízení úvěru nebo poplatky za vedení úvěrového účtu. Jako příklad si představme dvě hypotéky. Jedna bude mít úrokovou sazbu 5,1% a bude mít vysoké poplatky, 20 000 Kč za vyřízení úvěru a poplatek 300 Kč měsíčně za vedení účtu. Oproti tomu druhá hypotéka bude mít úrokovou sazbu 5,2% a jinak bude bez poplatků. Na tomto příkladě je jasně vidět, která hypotéka bude výhodnější, ne vždy je to ale takhle jednoznačné na první pohled. Správným nástrojem k měření ceny úvěrů je tzv. efektivní úrok. Tento efektivní úrok totiž zohledňuje všechno, na čem cena hypotéčního úvěru závisí: 

úrokovou sazbu



poplatky spojené s vyřízením úvěru



poplatky spojené s vedením úvěrového účtu



daňové odpočty


[email protected]

www.k2finance.cz

13

Obsah

Efektivní úrok je obvykle vyšší než samotná úroková sazba úvěru uváděná bankou. Pro příklad Vám spočítáme efektivní úrokovou sazbu pro hypotéky z prvního příkladu na začátku této kapitoly. Efektivní úrok pro hypotéku s úrokem 5% a splatností 30 let je 5,20%. Efektivní úrok pro hypotéku s úrokem 6% a splatností 20 let je 6,24%. Cena hypotéčního úvěru závisí také přímo na výši úvěru. Je jasné, že poplatek 10 000 Kč za vyřízení bude jinak zátěžový pro hypotéku na 1 mil. Kč a jinak zátěžový pro hypotéku na 5 mil. Kč. Pro malý úvěr je tento poplatek vysoký, pro velký úvěr to zase tak velké peníze nejsou… Naopak daňové odpočty mohou hypotéku v průběhu let významně zlevnit. Je proto dobré sledovat, jaké daňové odpočty nám zákony umožňují. Pokud za rok zaplatíte na úrocích za hypotéku 50 000 Kč, při 15% sazbě daně z příjmu ušetříte na dani z příjmu 7 500 Kč, takže jste za hypotéku nezaplatili na úrocích ten rok 50 000 Kč, ale ve skutečnosti jen 42 500 Kč. Jak vidíte, porovnávat a posuzovat hypotéky jen podle toho, kolik přeplatíme bance nebo podle úrokové sazby, je trochu zavádějící. Podle čeho tedy opravdu rozhodovat, zda je úvěr levný a výhodný? Ano, podle efektivní úrokové míry. Tato efektivní úroková míra se také nazývá RPSN, tedy roční procentní sazba nákladů. S touto zkratkou se setkáte u všech úvěrů, tedy i u spotřebitelských půjček. Tato efektivní úroková míra zohledňuje nejen samotnou úrokovou sazbu, ale také veškeré poplatky, které jsou s úvěrem spojené. Efektivní úroková míra se u hypoték pohybuje v řádu procent (3 – 7%). Efektivní úroková míra se u spotřebitelských úvěrů pohybuje v řádu desítek procent (15 – 25%). Efektivní úroková míra se u kreditních karet pohybuje v řádu desítek procent (25 – 50%). Efektivní úroková míra se u půjček od nebankovních společností pohybuje i v řádu stovek procent. (i 350 – 500%). Pojďme si ukázat, kolik byste zaplatili na úrocích za jeden rok, pokud byste financovali koupi svého bydlení za 1 mil. různými způsoby: 

na půjčení 1 mil. zvolím hypotéku se 4% ef.úrokem – za rok zaplatím na úrocích 40 000 Kč



na půjčení 1 mil. zvolím bankovní půjčku s ef.úrokem 18% - za rok zaplatím na úrocích 180 000 Kč



na půjčení 1mil. zvolím kreditní kartu s ef.úrokem 32% - za rok zaplatím na úrocích 320 000 Kč



na půjčení 1mil. zvolím půjčku u nebankovní společnosti s ef.úrokem 360% - za rok zaplatím na úrocích 3 600 000 Kč


[email protected]

www.k2finance.cz

14

Obsah

Možná se tomuto srovnání teď usmíváte, protože kdo by si půjčoval milion přes kreditku, že? Málokdo si ale uvědomí, že přesně takhle musíme posuzovat, jak jsou úvěry ve skutečnosti drahé. Když si za 25% úrok půjčíte 100 000 Kč na auto, prostě si neuvědomíte, že si vlastně půjčujete dost drahé peníze a že Vaše hypotéka je mnohem levnější… Z toho nám jednoznačně vyplývá, které úvěry jsou nejlevnější. Nejméně zaplatíme za hypotéky a jim podobné dlouhodobé úvěry (ze stavebního spoření, americké hypotéky).

4.2 Hypotéka nebo vlastní peníze? Mezi lidmi často převládají názory typu: „Za úvěr platíme úroky, úvěry jsou drahé. Proto si ho raději nebudu brát.“ „Úvěr je drahý, vždyť zaplatím mnohem víc, než si půjčím.“ „Raději použiju vlastní prostředky, ať bance neplatím úroky.“ „Na co nemám peníze, nemám si vůbec pořizovat. Měl bych se držet při zemi.“

Tyto názory vycházejí z představy, že úvěry jsou drahé. Lidé se bojí, aby zbytečně neplatili úroky. V minulé kapitole jsme si ukázali, že hypotéka patří mezi levné úvěry, a také už víte, jaký je rozdíl mezi dobrým a špatným dluhem (pokud ne, vraťte se ke kapitole č. 1  ). Pokud se shodneme na tom, že hypotéky jsou levné úvěry, myšlení o úvěrech se obrací a začínají platit trochu jiná pravidla. Jestliže je úvěr levný a jestli dokážeme vlastní peníze zhodnotit lépe, pak je vhodné úvěry používat. Můžeme pak způsobit to, že nám naše peníze vydělávají, a místo nich si půjčíme cizí peníze, které jsou levnější. Díky tomu nám nemalé peníze zůstanou. Pokud je hypotéční úvěr levný, rádi ho upřednostníme před drahými úvěry. Díky hypotéce si můžeme vytvořit tak velké vlastní finanční rezervy, že nebudeme potřebovat mnohem dražší spotřebitelské úvěry, např. na zařízení bytu. Abychom lépe pochopili, jak moudří lidé využívají dobré dluhy a levné úvěry ke svému dobru, povíme si příběh dvou kamarádů, Mirka Brzobohatého a Honzy Chudila. Bylo to právě v létě, během parného víkendu, dva kamarádi Mirek Brzobohatý a Honza Chudil se sešli u přátel na malé grilovačce. Jak si tak povídali, řeč přišla i na jejich nejbližší plány. Zasmáli se tomu, jak jsou plány obou podobné. Oba si chtějí pořídit vlastní byt a dokonce i představu o ceně mají velmi podobnou, kolem 2 mil. Kč. Neshodli se ale v tom, jak budou koupi bytu financovat. Oba mají ve svých investicích po 1 mil. Kč. Honza má strach z dluhů, nejlepší je podle něj žádné nemít, a proto chce své investice použít na financování poloviny bytu a na druhou polovinu si vezme hypotéku. A aby měl klidné


[email protected]

www.k2finance.cz

15

Obsah

spaní, rád by se hypotéky co nejdříve zbavil. Ze svých příjmů je schopný splácet i 10tiletou hypotéku s měsíční splátkou 10 606 Kč (při úrokové sazbě 5%). Mirek uvažuje jinak. Chce využít co nejvyšší hypotéku na co nejdelší dobu. Nejvhodnější se mu jeví možnost financovat 80% ceny bytu hypotékou s 30-tiletou splatností a zbytek ceny, tedy 400 tis. Kč investovat ze svých úspor. Úroková sazba tak bude také 5%, pokud by chtěl půjčit celou cenu bytu, úroková sazba by výrazně vzrostla. Měsíčně bude platit 8 589 Kč. Zbývajících 600 tis. Kč ponechá ve svých investicích a navíc bude ještě měsíčně spořit 2 017 Kč. Mirka i Honzu tak hypotéka zatíží úplně stejně – oba měsíčně vydají 10 606 Kč. Pojďme se teď podívat, jak bude situace vypadat po 10 letech:

Honza bude mít po 10 letech hypotéku splacenou, Mirek však splatí jen velmi malou část. Za 10 let splatí jen 300 tis. Kč a bude mít stále dluh ve výši 1,3 mil. Kč, jak vidíme na obrázku. Mirkovi to ale vadit nebude, protože bude mít dostatek prostředků ve svých investicích. K jeho 600 tis., které nepoužil na koupi bytu, měsíčně přidával přes 2 tis. Kč. Nakonec má po 10 letech v investicích přes 1 650 000 Kč (při průměrném výnosu 8% ročně). Kdyby chtěl, může hypotéku také doplatit a bude stejně jako Honza bez dluhů. Navíc mu stále zůstane téměř 350 000 Kč v investicích. Honza má nulu na straně dluhů, ale také nulu na straně investic. Na následujícím obrázku je také vidět, že Mirek mohl svou hypotéku úplně splatit už po 8 letech! Honza v té době dlužil ze své milionové hypotéky přes 240 000 Kč a byl bez rezerv a úspor pro případ výpadku příjmů.


[email protected]

www.k2finance.cz

16

Obsah

Mirek Brzobohatý využil hypotéku velmi aktivně ve svůj prospěch a na rozdíl od Honzy Chudila mu dobrý dluh pomohl bohatnout. Tento příběh se však ve skutečnosti stává denně. Někdo ví, a někdo neví, jak může pomocí dobrých dluhů bohatnout. Pokud tedy uvažujete o tom, že bydlení profinancujete z vlastních úspor, zamyslete se nad skutečnými důvody, proč to tak chcete udělat. Pokud chcete pomocí vlastních prostředků dosáhnout na lepší úrokovou sazbu, je to určitě dobře, pokud se jen bojíte dluhu, pak za Váš rozum hovoří Váš strach.

Důležité je také uvědomit si, jak velká finanční rezerva Vám při splácení hypotéky zůstane. Není dobré jít do hypotéky úplně bez rezerv. Obvykle doporučujeme našim klientům, aby měli finanční rezervy ve výši minimálně 6 měsíčních splátek hypotéky, ideálně ve výši alespoň 12 měsíčních splátek hypotéky. Přijít dnes o práci není výjimkou a najít novou může chvíli trvat. Pokud onemocníte nebo se Vám stane úraz, i když jste dobře pojištěni, tak chvíli trvá, než Vám z pojišťoven přijdou peníze. Je proto dobré si rozmyslet, zda si vzít co nejnižší hypotéku a zůstat bez rezerv nebo jen s minimální rezervou. Obvykle to dopadá tak, že když je pak cokoliv v rodině potřeba, přijdou na řadu drahé spotřebitelské úvěry, které Vám určitě zbohatnout nepomohou.


[email protected]

www.k2finance.cz

17

Obsah

4.3 Jakou zvolit délku splatnosti hypotéky? Splatnost hypotéčního úvěru patří mezi klíčové parametry hypotéky. Zde můžete hodně získat nebo také hodně ztratit. Jsou situace, kdy volba doby splatnosti není na pořadu dne. Někdy je volba splatnosti dána jednoznačně tím, jaké máme možnosti splácet. Pokud je rodinný rozpočet z nejrůznějších důvodů napjatý, např. kvůli rodičovské dovolené, volí se co nejdelší doba splatnosti. Při kratší době splatnosti totiž nemusí být splněny požadavky banky na bonitu klienta. Podíváme se však na situaci, kdy na výběr máte, když máte dost vysoké příjmy a dost vysoké prostředky na to, zvolit si splatnost kratší i delší. Je lepší čerpat kratší hypotéku, např. se splatností 20 let nebo hypotéku s delší splatností až na 30 let? Při delší hypotéce zaplatíme celkově mnohem více na úrocích, delší splatnost nám ale přináší mnohem více svobody. Co je výhodnější? Splácet hypotéku a zároveň investovat nebo pravidelně spořit, nebo jen splácet hypotéku? Jsou lidé, kteří kupují nemovitost a kteří na její nákup použijí všechny vlastní našetřené peníze. Zbytek ceny splácejí z hypotéčního úvěru. Mají však i jinou možnost – vzít si vyšší hypotéční úvěr a vlastní peníze investovat. Při volbě delší splatnosti se zavazujeme bance, že budeme platit menší splátku. Zůstává nám tak více volných prostředků, které můžeme (ale nemusíme) spořit. Když chceme, spoříme, když nechceme, tak nemusíme. Máme svobodu rozhodovat o svých výdajích, protože nemáme povinnost platit bance. Hypotéční úvěry jsou obecně vcelku levné (a Vy už s námi asi souhlasíte  ). Jestliže nám vlastní peníze vydělají více, než kolik nás stojí peníze půjčené, bude pro nás celá transakce zisková a umožní nám vydělat peníze „z ničeho“. Podívejme se na jednoduchý příklad: Pokud se rozhodneme vzít si delší hypotéku a peníze, „ušetřené“ na nižší splátce, investovat jinam, musí nám tyhle peníze vydělat více. Pokud uvažujeme hypotéku s efektivním úrokem 3,5%, tak např. stavební spoření vydělává s efektivním úrokem cca 5,5% - to znamená, že jsme 2% v plusu. Na konci se můžeme rozhodnout, jak s ušetřenými penězi naložíme. Můžeme je použít, na co zrovna potřebujeme, nebo s nimi můžeme zaplatit část hypotéčního úvěru. Můžeme, ale nemusíme… Můžeme, ale NEMUSÍME… Záleží jen na nás, jak se svými penězi naložíme, nebo jak budeme potřebovat s nimi naložit. Pokud se hned na začátku rozhodneme bance splácet v rámci maxima našich možností, tuto volbu ztrácíme. Samozřejmě, základní podmínkou zůstává, že peníze nám musí vydělat alespoň tolik, kolik nás stojí úvěr. Pokud chcete ušetřit na měsíční splátce hypotéky, abyste pak peníze nechávali bance na běžném účtu za úrok 0,01%, pak se Vám nižší splátka samozřejmě nevyplatí. Raději si splácejte svou hypotéku vyšší splátkou… Pokud se rozhodujete, zda zvolit delší splatnost hypotéky a nižší splátku, abyste mohli zároveň investovat nebo spořit, na konci musí být vidět jasný výsledek – musíte být bohatší, než kdybyste jen spláceli svou hypotéku. To znamená, že budete mít takové finanční rezervy, že kdybyste doplatili stejnou část hypotéky, kterou byste bývali spláceli vyšší splátkou, ještě Vám něco zbyde… Lidé, kteří si to umějí dobře spočítat, takto díky dobrým dluhům bohatnou.


[email protected]

www.k2finance.cz

18

Obsah

Dlouhá doba splatnosti hypotéky je lepší, protože: 

zaplatíme sice více na úrocích, ale máme možnost pravidelně investovat



vytváříme si kapitál, který můžeme použít na splacení úvěru, a pokud se nám podaří investovat s vyšším úrokem, než je úrok hypotéky, vyděláme na to



výnos je v řádu desítek, ale spíše stovek tisíc korun



vytváříme si kapitál, který můžeme použít jako rezervu nebo ho můžeme použít na splnění jiných finančních cílů



nevytváříme velký tlak na náš rodinný rozpočet, a rodinnému rozpočtu se tak lépe dýchá

4.4 Mimořádné splátky a předčasné splacení hypotéky Stejný princip platí i pro mimořádné splátky hypotéčního úvěru a pro předčasné splacení hypotéky. Proč někomu zbytečně vracet levně půjčené peníze, když nám mohou vydělat více? Lidé často chtějí hypotéku splatit co nejdříve. Ať mají hypotéku co nejdříve z krku, ať nemusí platit bance úroky a hlavně ať nikomu nic nedluží… Tento postoj úplně chápeme a je vlastně normální. Ale je dobré se zastavit, a prostě si to spočítat…

Tipy k chytrému využití levného úvěru… Pokud se teď s námi tedy shodnete na tom, že hypotéka je dobrý dluh a že hypotéka je levná, pojďme si povědět, jak nejlépe hypotéku využívat. Pokud je něco levného, tak si toho kupujeme hodně a nebojíme se ceny. Stejně tak to platí i u hypotéky. Obecně Vám tedy můžeme dát následující doporučení: 

Berte si raději vyšší hypotéku. Máte-li vlastní prostředky, nepoužívejte je na investice do nemovitosti. Na investici do nemovitosti použijte hypotéku a vlastní prostředky zhodnoťte nebo je využijte jako rezervu.



Nesplácejte hypotéku předčasně! – k tomu se ještě vrátíme v další kapitole…



Volte co nejdelší možnou dobu splatnosti.

POZOR! Tato doporučení jsou samozřejmě obecná. Vždy je důležité posoudit konkrétní případ a důkladně se zamyslet na důvody ke každému rozhodnutí. Protože – a znovu se budeme opakovat – tato rozhodnutí mají cenu statisíců… U hypoték a obecně u dlouhodobých úvěrů je také dobré nezapomínat na časovou hodnotu peněz, která se mění. Jak rozumět časové hodnotě peněz? Jednoduše tak, že hodnota peněz


[email protected]

www.k2finance.cz

19

Obsah

s časem obvykle klesá. Koruna dnes má jinou hodnotu než koruna za 10 nebo 15 let, bohužel… Peníze ztrácejí na své hodnotě vlivem inflace (tj. růstem cen). Výhodou nemovitostí je, že současně s inflací většinou svoji hodnotu drží, tedy rostou na ceně. Neznamená to, že by naše nemovitost byla stále hodnotnější, to jen jak peníze ztrácejí svojí kupní sílu, nemovitost stále drží svou cenu, vyjádřenou v aktuální ceně koruny. Tento fakt hraje do karet dlouhodobým úvěrům. I když poroste inflace a Váš dům bude mít za 20 let hodnotu už ne 2 mil., ale 4 miliony, Vy stále budete splácet miliony dva…


[email protected]

www.k2finance.cz

20

Obsah

5. Vyřizování hypotéky krok za krokem Než začnete hypotéku vyřizovat, musíte v první řadě vědět, na jakou nemovitost bude úvěr použitý. Je tedy dobré mít už nemovitost vybranou. A také je dobré vědět, jakým způsobem chcete se svou hypotékou naložit, jak jsme si ukázali v minulé kapitole. V případě stavby domu musíte mít vybraný pozemek a zpracovaný projekt na stavbu domu, protože od ceny domu se bude odvíjet výše hypotéky a její podmínky. Hypotékou můžete financovat i pozemek, na kterém si chcete postavit. Pokud chcete hypotékou financovat stavbu domu, měli byste úvěr dočerpat, tzn. dům dostavit, v následujících dvou letech od začátku čerpání prvních peněz z hypotéky. Po jednání s bankou lze tuto lhůtu i prodloužit.

5.1 Kdo je kdo při vyřizování hypotéčního úvěru? Na jedné straně vystupuje věřitel, kterým je v případě hypotéky obvykle banka. Na straně druhé stojí dlužník, tedy žadatel o hypotéku. Manželé musí o hypotéční úvěr žádat vždy společně. Stejné je to i v případě ručení nebo přistoupení k závazku – týkají se obou manželů. Jedinou možností, jak omezit závazek pouze na jednoho z manželů, je zúžit společné jmění manželů notářským zápisem. Tímto zápisem lze také určit např. nabytí nemovitosti pouze jedním z manželů. Účastníky hypotéčního úvěru tedy jsou: 

dlužník (žadatel)



spoludlužník (spolužadatel) – manžel/ka dlužníka



přistupitel – člověk, který žadateli o úvěr posílí příjem v případě, že jej žadatel nemá z pohledu banky dostačující, s tímto názvem se setkáte u úvěrů ze stavebního spoření, u hypoték se tomuto člověku říká spoludlužník



zástavce – člověk, který poskytl nemovitost do zástavy k zajištění úvěru a podepisuje zástavní smlouvu (při koupi nemovitosti to bývá ještě původní majitel, tedy prodávající, a na nového majitele, kupujícího, nemovitost přechází po zaplacení peněz z hypotéky, tedy už se zástavou)

5.2 Jaké dokumenty budete potřebovat? Většina lidí se bojí velkého papírování. U vyřizování hypotéky je papírů potřeba poměrně dost, ale pokud se člověk dobře připraví, není to tak hrozné 


[email protected]

www.k2finance.cz

21

Obsah

Potvrzení o příjmu ze zaměstnání Ideální je, pokud máte pracovní smlouvu na dobu neurčitou. Pokud máte pracovní smlouvu na dobu určitou, je důležité, abyste již nebyli ve zkušební době a aby smlouva byla už alespoň 1x obnovena. U některých profesí, např. u učitelů, jsou smlouvy na dobu určitou akceptovány.

Kopie daňového přiznání a potvrzení o bezdlužnosti vůči státním institucím Pokud podnikáte, musíte si připravit kopii svého daňového přiznání, někdy z posledního roku, někdy z posledních dvou let, a zároveň doložit, že nemáte žádné závazky vůči finančnímu úřadu nebo správě sociálního zabezpečení.

Soupis Vašich dalších závazků Ideální je, pokud si soupis svých závazků uděláte, už když o hypotéce přemýšlíte. Do tohoto soupisu výdajů patří zejména Vaše závazky – kontokorenty na běžných účtech, kreditní karty, spotřebitelské úvěry nebo leasing. Všechny tyto výdaje ovlivňují Vaši bonitu a doporučujeme Vám se těchto závazků zbavit ještě předtím, než půjdete žádat o hypotéku. Dobrý hypotéční poradce Vám s tím poradí. Mezi další výdaje, na které nesmíte zapomenout, patří i Vaše ručitelské závazky, výživné na dítě nebo Váš majetkový podíl v právnické osobě, která je v konkurzu. Pokud tyto výdaje nepřiznáte, nebo na ně zapomenete, mohla by být Vaše žádost o hypotéku zamítnuta z důvodu zatajení důležitých informací. Odhad nemovitosti a s tím související dokumenty Existují dva druhy odhadů nemovitostí. Prvním je znalecký posudek podle vyhlášky, který se zpracovává např. kvůli dani z převodu nemovitostí nebo kvůli dědické dani. Druhým typem je odhad obvyklé ceny nemovitosti, tedy tržní odhad, který vyjadřuje hodnotu, za kterou je reálné nemovitost momentálně prodat. V případě hypotéky se jedná o tu druhou variantu - odhad obvyklé ceny nemovitosti, k jehož vyhotovení budete potřebovat následující dokumenty: -

aktuální výpis z katastru nemovitostí, neboli tzv. list vlastnictví -

na nemovitosti nesmí váznout věcné břemeno – problémem nejsou věcná břemena na užívání cest nebo věcná břemena např. pro ČEZ, špatná situace je u věcného břemene dožití v bytu nebo domě. Výjimku může banka udělat u velmi starých lidí, může to však snížit odhadní cenu nemovitosti, a upřímně, neznáme banku, které by takové věcné břemeno nevadilo

-

na nemovitosti nesmí váznout zástavní právo – výjimkou je, pokud prodávající měl také hypotéku a toto zástavní právo bude vymazáno novou hypotékou nového kupujícího


[email protected]

www.k2finance.cz

22

Obsah

-

-

nabývací tituly – tzn. kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví apod. -

-

-

výpis k nemovitostem nemusí být jen jeden, může být např. zvlášť na dům a na zahradu, nebo zvlášť na byt a na pozemek pod domem

musí být s razítkem katastru, kdy byla nabyta práva vkladu, některé starší smlouvy mají jen razítko notáře – je nutné udělat si kopii těchto listin, k dispozici Vám je půjčí prodávající nebo je možné si jejich opis opatřit na katastru nemovitostí

aktuální snímek katastrální mapy, na kterém je půdorys dané nemovitosti s číselným označením -

vždy si nemovitost na snímku najděte a zkontrolujte, že máte výpisy z katastru (listy vlastnictví) ke správným nemovitostem a že máte všechny

-

u rodinných domů musí být vždy dotaz na přístupovou cestu k domu, zda je obecní, v případě problematického přístupu k domu je nutné zajistit si list vlastnictví k cestě a konzultovat vhodnost nemovitosti k zástavě s odhadcem a bankou

budoucí kupní smlouva k nemovitosti nebo její návrh – někteří odhadci ji k vypracování odhadu požadují, někteří ne

Některé banky mají speciální formuláře, kterými klient o vypracování odhadu nemovitosti žádá. Některé banky si samy kontaktují své odhadce, některé to nechají na Vás. A některé banky chtějí vypracování odhadu zaplatit dopředu a jiné až po vypracování. Někdy Vám kopie odhadu zůstane v ruce, někde ne. Každá banka má své vlastní postupy. Pokud Vám odhad zůstane, dobře ho uschovejte, bude se Vám v budoucnu hodit při refinancování hypotéky (k refinancování se v této brožuře ještě dostaneme). Cena za vypracování odhadu se pohybuje v řádu do 5 000 Kč, méně za byt, více za rodinný dům. Dobrý hypotéční poradce může mít kontakty na levnějšího odhadce.

Sjednání pojištění nemovitosti s vinkulací Čerpání hypotéčního úvěru je obvykle podmíněno sjednáním pojištění nemovitosti – tedy bytové jednotky nebo rodinného domu. Některým bankám stačí v případě bytu pouze uzavření pojištění domácnosti na dostačující částku. Případné plnění z těchto pojistných smluv musí být bance vinkulováno. Vinkulace znamená, že peníze z případné pojistné události nedostanete do ruky Vy, ale přímo Vaše banka. Ta pak s Vámi jedná, zda Vám peníze uvolní na opravu poškozené nemovitosti, nebo zda peníze použije na splátku Vaší hypotéky, což může být v případě totální škody, např. po požáru.


[email protected]

www.k2finance.cz

23

Obsah

Sjednání životního pojištění Některé banky životní pojistku na příslušnou dlužnou částku požadují a některé ne. Některé banky nabízejí k hypotékám vlastní riziková pojištění, ve většině případů ale nebývají výhodná. V každém případě je dobré zjistit, co dalšího máte na trhu k dispozici a nabídky si porovnat. Myslíme si, že k finanční stabilitě Vaší rodiny dobré zajištění v případě dluhu patří v každém případě. Jak byste se cítili, kdyby Vás přejelo auto a Váš partner zůstal sám s hypotékou a malými dětmi? Tedy, Vy už asi nijak , ale rodina by asi nadšená nebyla…

5.3 Jaký postup Vás při vyřizování hypotéky čeká? Pokud máte vybranou nemovitost, je důležité si rozmyslet, jak svou hypotéku vyřídíte. Zda se sami vrhnete na obchůzku jednotlivých bank nebo necháte tuto práci na specialistech. Pokud zvolíte specialistu na vyřizování hypoték, zjistěte si, zda pracuje jen pro některou konkrétní banku nebo zda je tzv. nezávislý – to znamená, že může sjednávat hypotéky u všech nebo u většiny bankovních ústavů v ČR a může Vám tedy hypotéku „ušít na míru“. Nabídky jednotlivých bank se totiž velice liší a co je ideální pro jednoho, nemusí být dobré pro druhého.

Sepsání žádosti o hypotéční úvěr Pokud jste si sami nebo s pomocí specialisty vybrali banku, u které o hypotéku zažádáte, musíte v první řadě sepsat žádost o hypotéční úvěr. Pak čekáte, zda Vaši žádost banka přijme. Banka zkontroluje Vaše potvrzení o zaměstnání, posoudí Vaši bonitu a zkontroluje, jak jste na tom s bankovními registry. Pokud máte záznamy v bankovním registru, Vaše šance na získání hypotéky se snižují, nejsou však úplně ztraceny. Pokud máte jen malý škraloup, banka Vás přesto může přijmout, obvykle však za cenu mírného zvýšení úrokové sazby z hypotéky. Do bankovního registru se můžete dostat, pokud zaplatíte později splátku některého Vašeho spotřebitelského úvěru, nebo pokud přečerpáte limit Vašeho kontokorentu na běžném účtu. Pokud plánujete hypotéku, dávejte si na tyto věci velký pozor. Údaje v registrech zůstávají čtyři roky, a Vás to může stát úplně zbytečně mnoho peněz navíc.

Sepsání smlouvy o hypotéčním úvěru V okamžiku, kdy je hotový odhad nemovitosti a všechny Vaše finanční záležitosti jsou v pořádku, banka Vás pozve k sepsání smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru. Součástí této schůzky bývá i podpis dalších smluv, např. smlouvy o vedení úvěrového účtu nebo smlouvy o zřízení běžného účtu, pokud je třeba.


[email protected]

www.k2finance.cz

24

Obsah

Sjednání zástavního práva na katastru nemovitostí Zástavní smlouvu obvykle podepisuje ještě původní majitel nemovitosti, tedy ten, kdo Vám nemovitost prodává, a to ještě před podpisem kupní smlouvy. Je to proto, že dokud není hotové zástavní právo, banka Vám neuvolní peníze – ale bez peněz Vám nikdo nemovitost neprodá. Nastává zde tedy trochu zvláštní situace – Vy potřebujete kupní smlouvu pro banku, aby Vám dala peníze, zatímco prodávající potřebuje peníze, aby Vám dal kupní smlouvu. Tento nesoulad se obvykle řeší tím, že peníze i smlouvy nejdou od prodávajícího ke kupujícímu, ale přes advokátní úschovu. Je to dobré i pro Vás jako pro kupujícího – dokud totiž není na katastru nemovitostí zavkladováno bez problému Vaše vlastnické právo, prodávající peníze nedostane. Smlouvy o zástavě tedy necháte podepsat původního majitele a odnesete je na katastr nemovitostí. Potvrzení o zástavě, které Vám katastr vystaví, odnesete do banky, která Vám dává hypotéku. Pokud hypotéku vyřizujete se specialistou, tohle kolečko za Vás vyřeší on.

Splnění dalších podmínek pro čerpání hypotéčního úvěru Doložíte bance, že jste sjednali pojištění nemovitosti nebo domácnosti, případně že jste sjednali životní pojištění. Dále doložíte další skutečnosti, na kterých jste se případně domluvili s bankou při podpisu smlouvy o poskytnutí úvěru.

Čerpání hypotéčního úvěru Banka obvykle pošle peníze za nemovitost do advokátní úschovy nebo na účet realitní kanceláře a Vám je vydána kupní smlouva, kterou v tom okamžiku můžete jít odevzdat na katastr nemovitostí. Okamžikem vkladu smlouvy do katastru se stáváte majitelem nemovitosti. Pozor, není to tedy v okamžiku podpisu kupní smlouvy, ale v okamžiku zavkladování na katastru. Pokud jste si vyřizovali část hypotéky také na rekonstrukci, peníze přijdou většinou na Váš běžný účet.

… a po čerpání úvěru Lidé často zapomenou na povinnosti, které mají následně po čerpání úvěru. Obvykle to bývá předložení originálu kupní smlouvy s doložkou z katastru nemovitostí o zavkladování vlastnického práva a předložení nového listu vlastnictví. K těmto dokumentům se dostanete až po zavkladování práva na katastru a banka Vám dává na předložení těchto dokumentů obvykle lhůtu několik měsíců. Pokud listiny sami nedodáte, může si je banka opatřit i sama, nechá si za to od Vás ale samozřejmě zaplatit. A někdy za to účtuje i pokuty!!! Pokud jste v rámci hypotéčního úvěru čerpali i prostředky na rekonstrukci, ve smlouvě o poskytnutí úvěru se zavazuje k termínu, do kterého prostředky k rekonstrukci využijete a do kdy tím zvýšíte cenu nemovitosti. Odhadce z banky v daném termínu přijede zkontrolovat, zda jste si za hypotéční peníze nekoupili třeba auto .


[email protected]

www.k2finance.cz

25

Obsah

Oproti tomu u úvěrů ze stavebního spoření musíte dokládat fakturami a účtenkami, kde jste přesně půjčené peníze použili. Gratulujeme, v tuto chvíli bydlíte… 

Pár tipů, jak se zbavit strachu z hypotéky… 

Co když nebudu moci splácet a přijdu o střechu nad hlavou? – člověk musí někde bydlet. Pokud si pronajmete byt a nebudete platit někomu cizímu pravidelně nájem, o střechu nad hlavou také přijdete… Dobrý hypotéční poradce Vám nikdy nedoporučí jít do hypotéky, pokud by riziko bylo příliš vysoké. A existuje spousta triků, jak se problémům se splácením hypotéky vyhnout…



Co když se budu chtít po pár letech přestěhovat jinam? – i to se stává. Nemovitosti zatížené hypotékou se na trhu běžně prodávají. Prodávající z prodejní ceny doplatí zbytek dluhu u banky a zbytek peněz mu zůstává.



Má smysl zadlužovat se na 20 a více let? – má. Ve stáří a v důchodu oceníte svou nezávislost a to, že ze svého důchodu už nebudete nikomu platit nájem, jehož výši neovlivníte. Naopak budete majitelem nemovitosti, jejíž cena určitě nebude malá.


[email protected]

www.k2finance.cz

26

Obsah

6. Refinancování hypotéky Vyřízením hypotéky a jejím vyčerpáním Vaše starosti s hypotékou úplně nekončí. Při vyřizování hypotéky jste zvolili určité fixační období a teď se podíváme na to, co Vás v budoucnu ohledně Vaší hypotéky čeká. Hypotéka a její refinancování znamená splacení již existujícího hypotéčního úvěru nějakým novým hypotéčním úvěrem a to většinou s výhodnějšími úvěrovými podmínkami, tzn. obvykle s lepší úrokovou sazbou a nižší měsíční splátkou. Klient tedy pokračuje ve splácení své hypotéky u jiné banky, která za něj zaplatí zbytek úvěru (tedy refinancuje hypotéku) u jeho stávající banky. Refinancovat svou hypotéku můžete vždy na konci fixačního období. V jedné z předcházejících kapitol už jsme mluvili o tom, co to je fixační období. Protože opakování je matkou moudrosti, zopakujeme si to a řekneme si, co se na konci fixačního období děje a co můžete očekávat. Když si berete hypotéku, banka Vám po domluvě s Vámi tzv. zafixuje úrokovou sazbu na určitou dobu, obvykle na 1, 3 nebo 5 let. Zafixování znamená, že Vaše úroková sazba je po tuto domluvenou dobu neměnná, pevná. I kdyby trakaře z nebe padaly, platíte svou domluvenou měsíční splátku podle své pevně domluvené úrokové sazby. Co se však stane, když fixační období končí??? Jak se banka obvykle zachová ke svému klientovi, který je léty prověřený, platí své závazky včas a není s ním v platební morálce vůbec žádný problém??? Zdravý rozum nám říká, že bychom mohli očekávat nějaké výhody a osobitější přístup. Bohužel, české banky mají svoji strategii postavenou přesně obráceně. Těsně před koncem fixačního období Vám Vaše banka pošle dopis, kde Vám oznámí novou výši úrokové sazby a novou výši měsíční splátky. A ta rozhodně nebývá tak výhodná, jako mají nově příchozí klienti. Může se tak stát, že i když bance už 5 let poctivě a včas splácíte, Váš soused, který o hypotéku teprve žádá, bude mít v té samé bance mnohem lepší podmínky, tedy nižší sazbu a nižší měsíční splátku… Zdá se Vám to nefér??? Můžete s tím něco udělat… Banky posílají oznámení o novém fixačním období a o nových podmínkách obvykle v termínu, kdy už s tím nic neuděláte. Je proto dobré být na tuto situaci připraven. Musíte se zajímat dříve, než Vás sama banka vyzve. Ovšem pozor. Pokud se bance vůbec neozvete a banka tedy ví, že nejspíše nemáte o nějakém konci nějaké fixace ani ponětí, sama Vám určí takovou sazbu, která je výhodná pro ni – ví, že Vy s tím už nic neuděláte… Pokud ovšem dáte bance najevo, že se o svou hypotéku zajímáte a chcete vědět, jakou úrokovou sazbu pro Vás v dalším období chystá, banka Vám udělá nabídku. A na první pohled dokonce výhodnou. Podívejte se, jak to banky dělají: Klient platí hypotéku na 1,7 mil. s úrokovou sazbou 5,5 % a na konci fixačního období se ve své bance zajímá, jak to bude dál. Banka mu proto nabídne výhodnou sazbu 4,5%. Klient vidí, že platí nižší sazbu a splátka hypotéky se mu snížila např. o 1 200,- Kč měsíčně. Je spokojen, odchází, má svou banku rád za to, jak je na něj hodná, a vůbec netuší, že sazby na trhu jsou ještě o 1% nižší, a on mohl mít jinde splátku nižší ještě o dalších 1 200,- měsíčně. Při pětileté


[email protected]

www.k2finance.cz

27

Obsah

fixaci to znamená, že klient zbytečně zaplatí 1200 x 12 měsíců x 5 let = 72 000,- Kč, za které si mohl pořídit něco úplně jiného, než je posílat do banky… Co byste si za 72 000,- pořídili Vy??? Pokud tedy uvažujete o hypotéce, nebo už jí dokonce máte, určitě nepodceňujte konec svého fixačního období. Konec své fixace zapište do diáře velkými písmeny (nejlépe půl roku před datem konce fixace) nebo tento datum svěřte do péče nezávislého hypotéčního makléře. Ten konec fixace pohlídá za Vás a včas Vás bude kontaktovat, že nastala ta pravá doba se kvůli hypotéce sejít. Když si tohle pohlídáte, může Vám to v budoucnu ušetřit až několik desítek tisíc korun, jak jste viděli na modelovém příkladu.

Tip pro Vás pro refinancování hypotéky… Provést refinancování své hypotéky můžete už půl roku před koncem Vašeho fixačního období!!! Pokud máte vysokou sazbu, aktuální úrokové sazby jsou nízké, ale pomalu se zvedají, na nic nečekejte, a dojednejte si nové podmínky hypotéky klidně 6 měsíců dopředu! Šikovně vyjednané podmínky Vám už nikdo nevezme…


[email protected]

www.k2finance.cz

28

Obsah

7. Jak si vypočítat orientační splátku hypotéky Když člověk plánuje hypotéku, je důležité, aby měl alespoň malou představu o tom, jak velké budou měsíční splátky. K výpočtu orientační splátky Vám pomůže následující tabulka. V jednotlivých sloupcích najdete různé úrokové sazby hypoték a v jednotlivých řádcích zase různé doby splatnosti. Výsledná splátka odpovídá hypotéce ve výši 1 mil. Kč. Pokud byste tedy chtěli zjistit, jaká bude splátka za hypotéku ve výši 2,5 mil. Kč, číslo z tabulky vynásobíte jednoduše číslem 2,5.

Vzorový příklad: Jaká bude orientační splátky hypotéky s úrokovou sazbou 4%, splatností 25 let, ve výši 1,8 mil. Kč? 

v řádku pro splatnost 25 najedu do třetího sloupečku, který odpovídá úrokové sazbě 4%



splátka pro hypotéku na 1 mil. Kč dělá 5 278,- Kč



splátka pro hypotéku ve výši 1,8 mil. Kč je tedy 5 278 x 1,8 = 9 501,- Kč


[email protected]

www.k2finance.cz

29

Obsah

Prosím, zkuste si vypočítat svoji vlastní orientační splátku:

Pokud Vás zajímá přesnější propočet, napište na e-mail [email protected] a obratem dostanete jednoduchý formulář. Po zadání nutných údajů Vám naši hypotéční specialisté zpracují nezávazný orientační propočet hypotéky, kde se dozvíte, jakou maximální částku by Vám banka půjčila vzhledem k Vašim příjmům a na jakou úrokovou sazbu se dostanete podle toho, kolika procentní hypotéku dle LTV zvolíte (co je to LTV, najdete v kapitole č. 3.2 – Základní pojmy).


[email protected]

www.k2finance.cz

30

Obsah

8. Závěrem… Děkuji Vám, že jste dočetli až sem… Znamená to, že informace, které jsem Vám se svým týmem předložil, pro Vás měly smysl. Informace v této brožuře jsem Vám předložil proto, že Vám chci pomoci. Teď už záleží jen na Vás, jak s nimi naložíte. Použijte je, přemýšlejte, vydejte se s nimi sami do bank nebo za svým poradcem… A jak dál? Asi jste právě zjistili, že hypotéka není úplně nejjednodušší věc. Pro mnoho lidí je to závazek téměř na celý život. Každé rozhodnutí může peníze ušetřit nebo stát zbytečně mnoho peněz. Je zbytečné platit bance peníze, které byste mohli využít jinak a lépe. Máte v hlavě další dotazy k hypotékám. Nebo si netroufáte projít úskalím hypotéky sami a nemáte se na koho obrátit? Rád Vám pomohu i více než jen touto brožurou. Na rovinu Vám však říkám, že říkáme našim klientům i nepříjemné věci. Pokud například uvidíme, že Vaše situace není pro hypotéku ideální, budeme Vám ji rozmlouvat. Pokud uvidíme, že máte hodně „špatných“ dluhů, začneme s Vámi nejdříve pracovat na tom, jak se jich zbavit, a zajistit, že hypotéka pak pro Vás nebude problém.

Jednoduše zavolejte na níže uvedené telefonní číslo, kde se o Vás postará moje kolegyně asistentka. Nebo mi kdykoliv napište na e-mail. Do dvou dnů obdržíte odpověď na Váš dotaz. tel.: 603 296 292 e-mail: [email protected]

Podělte se s přáteli! Byl bych rád, kdyby se informace z této brožury dostaly k co největšímu počtu lidí. Proto prosím rozešlete odkaz ke stažení této brožury svým známým a přátelům. Třeba Vám po nějaké době poděkují za vítanou pomoc. Pokud si brožuru stáhnou na našich stránkách, budeme je automaticky informovat o doplňcích brožury, které se budou týkat aktuálních změn ve světě hypoték. Odkaz ke stažení brožury pro Vaše přátele: www.HypotekaVKlidu.cz

Přeji Vám radostné bydlení ve Vaší vlastní nemovitosti. Váš Pavel Mudra, výkonný ředitel K2 Finance [email protected], telefon: 603 296 292


[email protected]

www.k2finance.cz

31

Úvod. Vážený budoucí majiteli vlastní nemovitosti,

Recommend Documents