ÚVOD BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ STRUČNÝ NÁHLED DO VÝVOJE BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

ÚVOD ......................................................................................................................................................... 2 1

BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ .............................................................................................. 3

1

BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ .............................................................................................. 3 1.1 S TRUČNÝ NÁHLED DO VÝVOJE BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ ........................................ 3 1.2 S OUČASNÁ KONCEPCE BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ ...................................................... 5 1.3 K LÍČOVÉ POJMY BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ A JEJICH VYMEZENÍ .............................. 8 1.3.1 Jednotka .............................................................................................................................. 8 1.3.2 Byt, nebytový prostor, dům .............................................................................................. 9 1.3.3 Společné části .................................................................................................................. 10 1.4 V ZNIK JEDNOTKY .................................................................................................................. 13 1.4.1 Výstavba............................................................................................................................ 13 1.4.2 Zápis do veřejného seznamu .......................................................................................... 13 1.4.3 Rozhodnutí soudu ............................................................................................................ 14 1.5 P ROHLÁŠENÍ .......................................................................................................................... 16 1.6 P RÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKA JEDNOTKY .................................................................... 17 1.6.1 Základní práva a povinnosti vlastníka ......................................................................... 18 1.6.2 Povinnost řídit se pravidly pro správu domu .............................................................. 19 1.6.3 Oznamovací povinnost .................................................................................................... 19 1.6.4 Právo na sdělení údajů o jiném vlastníkovi ................................................................. 20 1.6.5 Právo seznámit se s hospodařením a listinami ........................................................... 20 1.6.6 Platby spojené se správou domu a s užíváním jednotky ............................................ 21 1.6.7 Přístup do bytu a údržba, opravy a změny společných částí ..................................... 22 1.7 S PRÁVA DOMU A POZEMKU .................................................................................................. 23 1.7.1 Správa domu a pozemku bez společenství vlastníků ................................................... 24 1.7.2 Společenství vlastníků jednotek ..................................................................................... 25 1.7.2.1 1.7.2.2 1.7.2.3

Založení a vznik společenství ................................................................................................. 29 Orgány společenství vlastníků jednotek.................................................................................. 32 Zrušení společenství vlastníků ................................................................................................ 35

1.7.3 Zrušení bytového spoluvlastnictví................................................................................. 35 1.8 P ŘEVOD JEDNOTKY ............................................................................................................... 37 1.8.1 Převod jednotky a dluh na příspěvcích na správu domu a pozemku ........................ 39 1.8.2 Ochrana nájemce při převodu jednotky ....................................................................... 40 2

BYTOVÉ DRUŽSTVO ................................................................................................................ 42 2.1 V ÝVOJ BYTOVÉHO DRUŽSTEVNICTVÍ .................................................................................. 42 2.2 P OJEM A DEFINICE BYTOVÉHO DRUŽSTVA ......................................................................... 44 2.2.1 Družstevní byt a družstevní nebytový prostor ............................................................. 46 2.2.1.1 2.2.1.2

Družstevní byt......................................................................................................................... 46 Družstevní nebytový prostor ................................................................................................... 46

2.3 N ÁJEM DRUŽSTEVNÍHO BYTU A DRUŽSTEVNÍHO NEBYTOVÉHO PROSTORU .................... 48 2.3.1 Společný nájem manželů................................................................................................. 48 2.4 Z ALOŽENÍ A VZNIK BYTOVÉHO DRUŽSTVA ......................................................................... 50 2.5 S TANOVY BYTOVÉHO DRUŽSTVA ......................................................................................... 51 2.6 O RGÁNY BYTOVÉHO DRUŽSTVA .......................................................................................... 53 2.6.1 Členská schůze ................................................................................................................... 53 2.6.2 Představenstvo ................................................................................................................... 54 2.6.3 Kontrolní komise............................................................................................................... 55 2.7 Č LENSTVÍ V BYTOVÉM DRUŽSTVU ....................................................................................... 56 2.7.1 Převod členského podílu .................................................................................................... 58 ZÁVĚR…. ............................................................................................................................................... 60

1

Úvod

Téma této diplomové práce, zabývající se bytovým spoluvlastnictví a bytovým družstvem, jsem si zvolila proto, že se jedná o dva významné instituty bytového práva, se kterými se setkáváme v každodenní životě. Právě tyto instituty upravují oblast práva významnou pro jednu ze základních lidských potřeb, a to potřebu bydlení. Zároveň se zájem mnohých soustřeďuje na vlastnictví bytů jako prostředek vhodný k zajišťování finančního prospěchu.

Rekodifikovaný občanský zákoník účinný již třetím rokem, přinesl výrazné změny, které se zejména oblasti bytového práva významně dotkly. V úpravě bytového spoluvlastnictví se projevily tyto změny hned v samotném názvu institutu, který teď nyní lépe odpovídá zařazení bytového spoluvlastnictví do systému soukromého práva. Za nejpodstatnější změnu ovšem je nutno považovat změnu v teoretickém výkladu pojmu jednotka, jako stěžejního aspektu institutu bytového spoluvlastnictví. Z pohledu bytového družstevnictví nedošlo v porovnání s bytovým spoluvlastnictvím k tak výraznému zásahu. Tato diplomová práce je rozdělena do dvou obsáhlých kapitol, kdy každému institutu je věnována právě jedna. V první kapitole se autor zabývá bytovým spoluvlastnictvím, nejprve se stručně věnuje historickému kontextu vzniku bytového spoluvlastnictví. Dále kapitola přistupuje k

2

1

Bytové spoluvlastnictví

1.1

Stručný náhled do vývoje bytového spoluvlastnictví „Vlastnické právo spojené s vlastnictvím reálné části domu (nejen bytů, ale i

podlaží, obchodních místností, řemeslných dílen i jiných jejich částí) představuje prolomení zásady superficies solo cedit.“ 1 Jedná se o zvláštní druh vlastnictví, jehož kořeny lze vysledovat až do feudalismu a na území České republiky se dokonce dochoval pozůstatek tohoto feudálního institutu až dodnes, a to v Ivančicích, kde stále existuje několik domů se zvláštní formou patrového vlastnictví.

V 19. století, kdy docházelo k prvním kodifikacím občanského práva po celé Evropě, bylo nutné, aby se tyto vznikající kodexy vyrovnaly s faktickým stavem existence zvláštního vlastnictví k reálné části domu. V řadě zemí převládal po dlouhou dobu záporný postoj k úpravě takového vlastnictví, některé státy však byly pružnější a přijaly formu děleného vlastnictví rychleji, zejména oblast románské, skandinávské a angloamerické právní kultury. V průběhu 20. století již byl tento druh vlastnictví zažitý po celé Evropě, což si vyžádalo úpravu tohoto institutu a jeho různé formy lze nalézt v právních řádech všech evropských zemí, a to buď ve zvláštních zákonech a nebo zařazenou do kodexů občanského práva. Na našem území došlo k zákonné úpravě tohoto zvláštního druhu vlastnictví až dost pozdě, a to s ohledem na negativní postoj k možnosti zákonné úpravy vlastnictví k reálné části domu až zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví, nicméně obsažená úprava byla povrchní a institutu nebylo ani příliš využíváno.

Teprve po roce 1989 s příchodem výrazných politických změn se bytové spoluvlastnictví konečně dočkalo komplexní úpravy v bytovém zákoně. S přípravnými prácemi na rekodifikaci občanského zákoníku, vyvstala otázka, zda nezařadit oblast bytového spoluvlastnictví, do té doby samostatně upravenou ve zvláštním zákoně, do kodexu občanského práva. Nakonec s ohledem na koncepci 1

Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 429

3

celého rekodifikovaného občanského práva se zákonodárce přiklonil k variantě zahrnout bytové spoluvlastnictví do občanského zákoníku. Tak se konečně tomuto zvláštnímu druhu vlastnictví dostalo ucelené a propracované úpravy, která dle principů, které prosazuje současný občanský zákoník, byla systematicky zařazena mezi ostatní příbuzné instituty.

4

1.2

Současná koncepce bytového spoluvlastnictví Ačkoli koncepce bytového spoluvlastnictví vychází podstatně z úpravy

vlastnictví bytů obsažené v bytovém zákonu, s pojmem bytového spoluvlastnictví se setkáváme až s účinností občanského zákoníku, který tak vedle vlastnictví a běžného spoluvlastnictví staví zvláštní formu spoluvlastnictví sui generis, vyznačující se „pluralitou objektu vlastnictví a pluralitou subjektů vlastnického práva v rámci jediné nemovité věci“ 2. Tomuto rozdělení vlastnictví resp. spoluvlastnictví odpovídá i systematické zařazení ustanovení upravujících bytové spoluvlastnictví v občanském zákoníku, a to do části třetí, hlavy druhé, dílu čtvrtého, ve kterém je bytovému spoluvlastnictví věnován samostatný pátý oddíl. Přestože se jedná o velmi rozsáhlou problematiku, je bytové spoluvlastnictví upraveno v pouhých 65 paragrafech, rozdělených do sedmi pododdílů. Mohlo by se tedy zdát, že současná úprava „je v některých ohledech až příliš obecná, což je však vzhledem k jejímu zařazení přímo do občanskoprávního kodexu pochopitelné a správné“ 3, proto se pro tuto oblast subsidiárně použije i jiných institutů občanského zákoníku, zejména ustanovení o spoluvlastnictví nebo o spolku. Podrobnější úprava některých otázek bytového spoluvlastnictví byla ponechána úpravě v podzákonném právním předpisu, a to v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Občanský zákoník svou úpravou bytového spoluvlastnictví navazuje na bytový zákon zejména v dualistickém pojetí koncepce bytového spoluvlastnictví. Nicméně čistě dualistická koncepce, na níž staví bytový zákon, je pozměněna vlivem návratu občanského zákoníku k zásadě supeficies solo cedit 4. V důsledku znovuzavedení této zásady již dům není samostatnou věcí v právním smyslu a stává se součástí pozemku. Zatímco bytový zákon tedy spatřoval dualitu v předmětu spoluvlastnictví, kdy hlavním předmětem je spoluvlastnictví budovy a vedlejším předmětem je vlastnictví bytu, občanský zákoník spojuje oba předměty 2

Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 433 3 Zítek, A.: Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2012, č. 8, s. 291 4 Římskoprávní zásada, jejímž autorem je římský právník Gaius, v překladu znamená „ povrch ustupuje půdě “. Do občanského zákoníku znovu zavedena v ust. § 506.

5

bytového spoluvlastnictví pod pojmem jednotky a považuje tak za předmět bytového spoluvlastnictví jedinou nemovitou věc, která „v sobě zahrnuje jednak reálně vymezenou část domu (byt jako „prostorově oddělenou část domu“ podle ustanovení § 1159), jednak podíl na společných částech - ty jsou vzájemně neoddělitelné a tvoří jedinou nemovitou věc“ 5. Občanský zákoník se tedy přibližuje ke koncepci dualisticko-monistické, která „posiluje chápání obsahu bytového spoluvlastnictví v jeho jednotě a celistvosti“ 6 a dualitu předmětu bytového spoluvlastnictví je tedy nutno hledat v tomto jediném vlastnickém předmětu. „Bytové spoluvlastnictví se tedy dle současné úpravy rovněž opírá o spoluvlastnictví domu a pozemku, případně jiné právo k pozemku, a o vlastnictví jednotky, jejíž součástí je byt nebo nebytový prostor.“ 7 V současném pojetí bytového spoluvlastnictví tedy lze spatřovat ekonomický a sociální podtext vzniku a existence tohoto institutu, kdy největší důraz je kladen na spoluvlastnictví nemovité věci, které je pro existenci a úpravu tohoto institutu dle občanského zákoníku určující.

Vzhledem k již zmíněnému návratu občanského zákoníku k zásadě superficies solo cedit, existuje dvojí možnost vzniku jednotek, a to v domech, které jsou součástí pozemku a samy o sobě tedy nejsou nemovitou věcí, nýbrž jsou součástí pozemku, na kterém dům stojí nebo „v domě, který je sám o sobě nemovitou věcí“ 8. Při posuzování zda je dům samostatnou nemovitostí, je třeba zkoumat stav před účinností občanského zákoníku, v případě, kdy se dům s jednotkami nacházel ke dni účinnosti občanského zákoníku na pozemku, který je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, přestává být takový dům s účinností občanského zákoníku samostatnou nemovitou věcí a stává se součástí pozemku, na kterém stojí, tedy součástí jiné nemovité věci. Naopak v případech, kdy dům s jednotkami stál před účinností občanského zákoníku na pozemku, jenž patřil jinému vlastníkovi, zůstává takový dům samostatnou nemovitou věcí.

5

Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 433 6 Zítek, A.: Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2012, č. 8, s. 291 7 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 434 8 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 434

6

K výrazným změnám v pojetí bytového spoluvlastnictví dle občanského zákoníku dochází v úpravě společenství vlastníků jednotek. Došlo ke zrušení vzorových stanov, které byly přílohou bytového zákona a úprava některých záležitostí

bytového

spoluvlastnictví

je

provedena

v podzákonné

normě,

konkrétně v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, s účinností od 1. ledna 2014. 9

Mezi další změny, které zavádí občanský zákoník, je „skutečnost, že nebyla převzata dosavadní ustanovení zákona o vlastnictví bytů upravujících problematiku převodů jednotek a skupinových rodinných domů z vlastnictví bytových družstev vzniklých přede dnem nabytí účinnosti obchodního zákoníku, tedy před 1. 1. 1992 oprávněným členům a záležitosti s tím související“ 10. Postup při převodu družstev není upraven v přechodných ustanoveních, a proto se tedy bude řídit předchozími ustanoveními bytového zákona, případně podle zvláštního zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů za situace, že nárok vznikne až po 1. 1. 2014.

Základní předpoklady vzniku bytového spoluvlastnictví jsou stanoveny v ustanovení § 1158 odst. 1, musí se tedy dle občanského zákoníku jednat o dům rozdělený na jednotky, což se shoduje s předchozí úpravou, kde bytový zákon stanoví, že bytové spoluvlastnictví resp. vlastnictví jednotek může vzniknout pouze v domě, kde jsou alespoň dva byty. Toto ustanovení je kogentní a nelze se od něj odchýlit. Nicméně bytové spoluvlastnictví se netýká pouze bytů, ale i nebytových prostorů, proto bylo nutné zařadit ustanovení, ze kterého jasně vyplyne, že veškerá úprava bytového spoluvlastnictví, která se týká bytu, se bude stejně tak vztahovat i nebytové prostory.

9

Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 435 10 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 435

7

1.3 1.3.1

Klíčové pojmy bytového spoluvlastnictví a jejich vymezení Jednotka Stěžejním pojmem úpravy bytové spoluvlastnictví je i nadále jednotka,

která se objevila v českém právním řádu s účinností bytového zákona. Ani zde ovšem občanský zákoník důsledně nepřebírá pojetí tohoto pojmu a oproti úpravě v bytovém zákonu poskytuje obsahově širší pojem. Jednotkou dle občanského zákoníku tedy není pouze byt či nebytový prostor, jako tomu bylo v předchozí úpravě, ale i spoluvlastnický podíl na společných částech, jedná se o nové legislativní vyjádření odpovídající pojmům občanského zákoníku v oblasti absolutních práv a odpovídá tak širšímu pojetí věci v právním smyslu a také již zmíněnému návratu k zásadě superficies solo cedit. Naopak oproti předchozí úpravě občanský zákoník sice pracuje s pojmem byt, nicméně jeho definici neposkytuje. Definici jednotky najdeme v obecných ustanoveních oddílu věnovanému bytovému spoluvlastnictví. Za jednotku tedy dle ustanovení § 1159 občanského zákoníku považujeme byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné, jednotka je věc nemovitá. Jedná se tedy o celek zahrnující byt, který je spojen se spoluvlastnickým podílem na pozemku.

K vlastnímu vzniku jednotky dochází obdobně jako v předchozí úpravě, a to originárními způsoby vzniku na základě smlouvy o výstavbě, zápisem do veřejného

seznamu

prohlášením

vlastníka,

dohodou

spoluvlastníků

nebo

rozhodnutím soudu.

S účinností občanského zákoníku vzniká velmi rozmanitý stav právních vztahů k pozemkům, na nichž stojí domy, které jsou rozdělené na jednotky. Zůstává

tedy

zachován

stav

existence

jednotek,

jejichž

součástí

není

spoluvlastnický podíl na pozemku, na němž budova rozdělená na jednotky stojí. Na druhé straně nám vznikají i jednotky, kdy budova je již dle nové úpravy součástí nemovité věci – pozemku v případech, kdy budova rozdělená na jednotky stojí na pozemku, který je předmětem vlastnického práva vlastníků

8

jednotek.

Situaci v domech, kde jednotky vznikly před účinností občanský zákoník tedy podle úpravy obsažené v bytovém zákonu, upravuje přechodné ustanovení § 3063 občanského zákoníku, které říká, že pojetí takových jednotek zůstane zachováno i po nabytí účinnosti občanského zákoníku. Sledovaným cílem tohoto ustanovení je, aby převod jednotek v domě, kde již před účinností občanského zákoníku existovala alespoň jedna jednotka, byly další jednotky převáděny podle starého pojetí, tedy podle bytového zákona. Otázkou, která vyvstala při tvorbě daného ustanovení bylo, zda se toto přechodné ustanovení vztahuje pouze na případy, kdy došlo před 1. 1. 2014 k převodu vlastnického práva alespoň k jedné jednotce nebo zda stačí, že vlastnické právo bylo vloženo do katastru nemovitostí. Dle úpravy v občanském zákoníku lze dovodit, že tvůrci došli k závěru, že ustanovení § 3063 se užije i v případech, kdy před účinností občanského zákoníku došlo pouze ke vzniku jednotek na základě prohlášení vlastníka vloženého do katastru nemovitostí a jednotky tedy budou převáděny podle předchozí úpravy, dle bytového zákona.

1.3.2 Byt, nebytový prostor, dům „Bytový zákon užíval pojmy „dům“ i „budova“, přičemž „domem“ se myslela budova, která již byla rozdělena na jednotky a bylo stanoveno, že domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví je budova, která je ve spoluvlastnictví podle bytového zákona. “ 11

Jak

již

bylo

zmíněno,

zákonodárce

v

souvislosti

s

bytovým

spoluvlastnictvím pojem byt sice užívá, nicméně ho nedefinuje v části upravující bytové spoluvlastnictví, pouze ustanovení § 1159 zmiňuje, že jde o prostorově oddělenou část domu. Definici pojmu byt je tedy třeba hledat v části občanského zákoníku věnující se nájmu bytu, a to v ustanovení §2236, podle kterého se „bytem rozumí místnost či soubor místností, které jsou součástí domu (bytem tedy 11

Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 452

9

nejsou případné prostory mimo byt), tvoří obytný prostor a konečně je určen a užíván

k

účelu

bydlení“ 12.

Zákon

nám

umožňuje,

aby

si

nájemce

s

pronajímatelem ujednali, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor. Pojem rozestavěný byt, který užíval bytový zákon, občanský zákoník vůbec nepoužívá, ale můžeme jeho vymezení vyvozovat z ustanovení § 1163 tak, že o rozestavěný byt se jedná v případě, kdy dům je v takovém stupni rozestavěnosti, že dům je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt je uzavřen obvodovými stěnami.

1.3.3 Společné části Podíl na společných částech je součástí jednotky, tedy je také, ačkoli ne samostatně, předmětem bytové spoluvlastnictví. Společné části jsou v zákoně definovány v ustanovení § 1160 a násl. občanského zákoníku, a to jako „části, které jsou určené pro společné užívání, resp. podle nové definice mají slouži společně vlastníkům jednotek“ 13. Za společné části považujeme tedy pozemek, na kterém je vystavěn dům, v němž se jednotka nachází a také věcné právo, umožňující vlastníkům mít na pozemku dům. Dále za společné části považujeme stavební části podstatné pro zachování domu, a to jeho hlavní konstrukce, jeho tvar a vzhled, dále stavební části podstatné pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a také zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k jeho výlučnému užívání.

Účelem společných částí podle občanského zákoníku již není, aby byly určeny pro společné užívání, nýbrž o společných částech říká, že mají sloužit podle své povahy vlastníkům jednotek společně, s přihlédnutím k ustanovení § 1166 odst. 2 občanského zákoníku nemá úprava na mysli jen stavebně-technickou povahu, ale i bere v potaz i hledisko uživatelské. Je tedy možné přihlížet ke konkrétnímu uspořádání v domě a také k vůli, na základě které dochází ke vzniku jednotek. Tím občanský zákoník vychází vstříc uživatelskému hledisku, pokud by 12

Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2013, str. 683 13 Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2013, str. 789

10

v konkrétním domě měly sloužit vlastníkům společně části, které nejsou z technického hlediska společnými částmi, je možné tyto části společné v prohlášení označit, čímž se pojetí společných částí stává mnohem pružnějším.

Oproti předchozí úpravě v bytovém zákoně je v pojetí společných částí dle občanského zákoníku výraznou změnou, že zákon tyto vymezuje jen velmi obecně, konkrétnější úpravu společných částí ponechává opět v prováděcím předpisu, a to v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Pojetí společných částí je široké zejména proto, že je nutné obsáhnout do vymezení skutečnosti, že společné části různých domů jsou značně rozdílné a je třeba vedle stavebně-technického hlediska zohlednit i zvláštnosti různých situací týkajících se uživatelského hlediska. Je tedy zcela nemožné v právní úpravě taxativně vymezit všechny druhy společných částí, které budou určeny jako společné. Za jedinou jednoznačnou společnou částí lze tedy označit pozemek, který je společnou částí vždy. Prováděcí předpis stanovuje vyvratitelnou domněnku, u kterých společných částí se má za to, že jsou společnými. Občanský zákoník ale zcela opouští označení relativně společné části, kdy se jedná o části společné jen některým vlastníkům a zavádí nahrazující pojem „ výlučné užívání“. Jedná se o situaci, kdy společná část je společná všem vlastníkům, nicméně výlučné užívací právo k dané společné části bude mít některý z vlastníků jednotek v domě. Toto právo musí být upraveno v prohlášení vlastníka nebo jiném dokumentu, na jehož základě vznikají jednotky v domě.

14

Pozemek je tedy dle ustanovení § 1160 odst. 2 občanského zákoníku společnou částí vždy, pokud jde o pozemek, na němž je dům postaven, pak se dům stává součástí pozemku, za předpokladu, že je tento ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. V takovém případě je nutné v právním jednání, kterým se dům rozděluje na jednotky, uvést také velikosti spoluvlastnických podílů na pozemku, které svou velikostí odpovídají velikosti podílů vlastníků na společných částech. Tento podíl odpovídá výměře podlahové plochy jednotky vzhledem k celkové podlahové výměře domu. V situaci, kdy pozemek na kterém 14

Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s.

11

dům stojí, není předmětem vlastnického práva vlastníků jednotek a je tedy zřízen na pozemku vlastníka odlišného od vlastníků jednotek, použijeme také přechodná ustanovení.

12

1.4

Vznik jednotky Občanský zákoník uvádí v ustanovení § 1163 a n. několik způsobů vzniku

jednotky, i zde přitom vychází z původní úpravy v bytovém zákonu. Jednotka může dle občanského zákoníku tedy vzniknout výstavbou (ustanovení § 1163), zápisem do veřejného seznamu na základě prohlášení vlastníka nebo dohody spoluvlastníků nebo manželů (ustanovení § 1164) a rozhodnutím soudu (ustanovení § 1165). Oproti předchozí úpravě však občanský zákoník používá pojmu vznik jednotky a nikoli vznik vlastnictví jednotky, z hlediska právní úpravy se jedná o přesnější označení, jelikož občanský zákoník se v těchto ustanoveních zabývá samotným vznikem jednotky a nikoli pouze vznikem či přechodem vlastnického práva k jednotce.

1.4.1 Výstavba Prvním způsobem vzniku jednotky dle ustanovení § 1163 je výstavba, kdy „jednotka vzniká jako nová věc“ 15, a to buď při výstavbě nového domu nebo při změně domu vestavbou nebo přístavbou. Konkrétněji se tento způsob vzniku jednotky rozveden v ustanovení § 1170 až 1174 občanského zákoníku, které podrobně upravují náležitostí smlouvy o výstavbě.

Smlouvou o výstavbě se dle ustanovení § 1170 občanského zákoníku strany zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek.

1.4.2 Zápis do veřejného seznamu Dalším případem vzniku jednotky, je situace, kdy dům již existuje a ke vzniku jednotky dojde zápisem do veřejného seznamu, tj. katastru nemovitostí. 15


13

Tento způsob vzniku jednotky je upraven v ustanovení § 1164 občanského zákoníku, který uvádí tři možnosti vzniku jednotky takovým zápisem, a to

1. prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku, které učiní vlastník, rozdělení prohlášením je možné v případě, že vlastníkem domu je jediná osoba; 2. dohodou spoluvlastníků o oddělení ze spoluvlastnictví nebo o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je nutná v případě, že je dům ve spoluvlastnictví; 3. dohodou manželů o změně rozsahu společného jmění manželů nebo o jeho vypořádání v případě, že dům je ve společném jmění manželů.

Ve všech třech případech může vznik jednotek zápisem do veřejného seznamu provést vlastník domu nebo vlastník pozemku s domem, nicméně oproti předchozí úpravě obsažené v bytovém zákoně, občanský zákoník připouští, aby rozdělení domu na jednotky provedla i osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva.

Jak již bylo řečeno, občanský zákoník sice vychází v úpravě bytového spoluvlastnictví z bytového zákona, nicméně koncepci a pojmy bytového spoluvlastnictví popisuje konkrétněji. I zde u vzniku jednotky, občanský zákoník nehovoří o vzniku "vlastnictví jednotky", ale o "vzniku jednotky", čímž přesněji označuje právní stav. Jelikož vznik jednotky a vznik vlastnického práva k jednotce by neměl být ztotožňován, ačkoli tyto dva momenty úzce souvisí. Významný je tento rozdíl zejména u vzniku jednotky výstavbou, kdy dochází k originálnímu vzniku věci a tudíž i k originárnímu způsobu nabytí vlastnického práva.

1.4.3 Rozhodnutí soudu Vznik jednotky rozhodnutím soudu je třetí možností, kterou občanský zákoník uvádí. Stejně jako dle předchozí úpravy půjde zejména o případy, kdy soud rozhoduje o spoluvlastnictví nebo společné jmění manželů. Stejně jako v

14

minulosti budou touto cestou řešeny situace, kdy musí soud rozhodnout o spoluvlastnických vztazích, pokud se spoluvlastníci nemohou dohodnout a žádají zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, stejně tak se bude postupovat v případech vypořádání společného jmění manželů. Na rozdíl od bytového zákona, občanský zákoník nestanoví žádné náležitosti soudního rozhodnutí, ovšem „z povahy věci vyplývá, že rozhodnutí soudu by mělo mít náležitosti prohlášení, resp. takové náležitosti, aby bylo zřejmé, jak bude nemovitost rozdělena, tedy jaké jednotky v nemovitosti vzniknou." 16

16

Kabelková, E., Schödelbauerová, P., Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 57-58

15

1.5

Prohlášení „Při přeměně domu na dům s jednotkami rozděluje vlastník, popřípadě

osoba k tomu oprávněná z věcného práva své právo k nemovité věci na jednotky projevem vůle." 17 Jak již bylo v předchozí kapitole řečeno, jedná se o jeden ze způsobů vzniku jednotek, a to o jeden z nejčastějších. Občanský zákoník nyní nově umožňuje, aby prohlášení sepsala i osoba odlišná od vlastníka, tedy osoba oprávněná z jiného věcného práva, proto také občanský zákoník nadále nepoužívá pojmu "prohlášení vlastníka", ale pouze pojem "prohlášení". Aby bylo možné dům rozdělit na jednotky prohlášením vlastníka, je nutné, aby projev vůle vlastníka směřující k rozdělení jeho vlastnického práva, měl určité náležitosti, které jsou uvedeny v ustanovení § 1166-1169 občanského zákoníku, ve kterých oproti předchozí úpravě došlo k výraznějším změnám, a občanský zákoník tak zohledňuje změny, ke kterým došlo v pojmosloví občanského zákoníku, v pojetí jednotky a v znovuzavedení zásady superficies solo cedit. Nejvýraznější změnou v obsahu prohlášení je povinnost zařadit do prohlášení v určitých případech i stanovy společenství vlastníků jednotek.

Mezi náležitosti prohlášení patří zejména řádná identifikace pozemku, domu, obce a katastrálního území, určení a popis jednotlivých bytů, společných částí a velikostí podílů na nich. Nově jsou dle ustanovení § 1166 odst. 2 občanského zákoníku povinnou náležitostí prohlášení i stanovy společenství vlastníků, a to vznikne-li prohlášením alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jednotky musí být ve vlastnictví tří různých vlastníků. Takto obsažené stanovy, musí splňovat náležitosti určené v ustanovení § 1200. Zákon nebrání, aby společenství vlastníků vzniklo i v domě, kde vznikne méně než pět jednotek, pokud ovšem společenství vlastníků nevznikne, je třeba, aby prohlášení obsahovalo alespoň určení osoby správce, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a pravidla pro příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.

17


16

1.6

Práva a povinnosti vlastníka jednotky Právo vlastnit majetek je ústavně zaručeno v čl. 11 Listiny základních

práv a svobod a toto právo má u všech vlastníků stejný zákonný obsah a ochranu. Vlastnické právo je omezeno pouze vlastnickým právem ostatních vlastníků. Tam, kde občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu týkající se bytového spoluvlastnictví, se bude bytové spoluvlastnictví řídit obecnými ustanoveními občanského zákoníku upravujícími vlastnictví a spoluvlastnictví. Vymezení práv a povinností vlastníka jednotky tedy značně vyplývá ze zvláštní povahy bytového spoluvlastnictví

jako

modifikace

klasického

spoluvlastnictví

spojeného

s vlastnictvím. Pro vlastníka jednotky má největší význam skutečnost, že je hlavně spoluvlastníkem společné věci, ze které vyplývají i jeho práva a povinnosti týkající se správy společné věci, a to „v míře odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu" 18. Zároveň mu jako vlastníkovi jednotky náleží širší práva a povinnosti vyplývající z vlastnického práva bytu, který je součástí jednotky. „Vymezení práv a povinností vlastníku jednotek také reflektuje pluralitu vlastníků, což je jeden ze znaků bytového spoluvlastnictví" 19.

Práva a povinnosti týkající se bytového spoluvlastnictví jsou upraveny v ustanoveních § 1175 – 1188 občanského zákoníku. Také v těchto ustanoveních současná úprava zpravidla vychází z předchozí úpravy obsažené v bytovém zákonu, ačkoli úprava v občanském zákoníku je oproti bytovému zákonu komplexnější. Jednou z významných změn je přizpůsobení práv a povinností vlastníka jednotky pod vlivem zásady superficies solo cedit, která upřednostňuje vlastnictví celé nemovité věci, tedy domu i pozemku. Některá práva a povinnosti byly z úpravy v občanském zákoníku vypuštěny a naopak další práva a povinnosti byly přidány, např. povinnosti vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za správu domu.

18

Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 509 19 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 507

17

Práva a povinnosti vlastníka jednotky lze dle jejich povahy rozlišit do několika skupin, a to 1. práva a povinnosti týkající se správy domu a pozemku v míře podle velikosti podílu na společných částech; 2. práva a povinnosti týkající se bytu, který je součástí jednotky vlastníka; 3. práva a povinnosti týkající se společných částí, které jsou součástí jednotky vlastníka; 4. práva a povinnosti týkající se společných částí výlučně užívaných vlastníkem jednotky; a 5. práva a povinnosti vlastníků týkající se členství v společenství vlastníků, pokud se jedná o dům, kde společenství vlastníků vzniklo.

1.6.1 Základní práva a povinnosti vlastníka V úvodním ustanovení § 1175 občanského zákoníku o právech a povinnostech vlastníka jednotky jsou stanovena dvě základní oprávnění vlastníka, a to právo svobodně spravovat byt a právo užívat a upravovat byt a společné části. Právo vlastníka stavebně upravovat byt uvnitř je omezeno obecně pouze zákazem neztěžovat výkon práv jiných vlastníků jednotek nebo ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Tímto ustanovením úprava bytového spoluvlastnictví pouze potvrzuje obecnou úpravu práv a povinností vlastníka z ustanovení § 1012 a ustanovení § 1013 občanského zákoníku upravujících předmět a obsah vlastnického práva a základní omezení nenarušovat vlastnické právo jiných vlastníků. Specifické omezení, které platí výlučně pro vlastníky jednotek je zakotveno v ustanovení § 1182 občanského zákoníku. Zde občanský zákoník omezuje právo stavebně upravovat byt uvnitř, a to povinností vlastníka bytu zpřístupnit upravovaný byt k posouzení, zda úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části. Hlavním důvodem této úpravy je ochrana ostatních vlastníků jednotek před zásahem do jejich spoluvlastnického práva.

Následně ustanovení § 1175 stanovuje vlastníkům povinnost udržovat jejich byt tak, aby nedošlo ke zhoršení nezávadného stavu a udržovat dobrý

18

vzhled domu. Tato povinnost se vztahuje i na vlastníka jednotky, který má ve výlučném užívání společné části, ergo takový vlastník musí tedy udržovat i společné části, které mu byly svěřeny do výlučného užívání.

1.6.2 Povinnost řídit se pravidly pro správu domu Ustanovení § 1176 občanského zákoníku zakotvuje povinnost vlastníka jednotky řídit se pravidly pro správu domu. Pravidly stanovenými zákonem je vlastník povinen se řídit již od okamžiku vzniku vlastnického práva k jednotce. Oproti tomu pravidly, která jsou stanovena soukromou vůlí, je vlastník jednotky vázán až od chvíle, kdy s nimi byl seznámen nebo kdy je měl a mohl znát. Pravidla správy, která nejsou upravena zákonem, nalezneme v prohlášení vlastníka nebo ve stanovách společenství vlastníků. Mezi tyto pravidla obsažená v prohlášení nebo ve stanovách patří např. pravidla pro správu domu, pro užívání společných částí, pro příspěvky na náklady domu, atd.

1.6.3 Oznamovací povinnost Další a významná povinnost vlastníka jednotky je upravena také v ustanovení § 1176, které stanoví pro vlastníka povinnost oznámení nabytí jednotky vlastníkem. Toto oznámení má vlastník učinit nejpozději do jednoho měsíce, kdy se o nabytí dozvěděl. Vlastník oznamuje zejména údaje o své osobě jako jméno, příjmení a adresu bydliště. K oznamovací povinnosti patří i povinnost oznámit počet osob, které mají v bytě domácnost a to jak v případě nabytí jednotky novým vlastníkem, tak v případě, že se změní počet osob v domácnosti vlastníka, pokud zde osoby odlišné od vlastníka mají domácnost v souhrnu tři měsíce za kalendářní rok. I v případě, že vlastník přenechá jednotku k užívání jiné osobě je povinen tuto skutečnost spolu se jménem a adresou osoby užívající jednotku oznámit. Všechna tato oznámení musí vlastník jednotky nahlásit osobě odpovědné za správu, která zprostředkuje tyto informace ostatním vlastníkům jednotek, protože právě vůči ostatním vlastníkům jednotek má

19

vlastník oznamovací povinnost. Pak je již na osobě odpovědné za správu, aby vhodným způsobem obeznámila ostatní vlastníky o nastalých změnách.

1.6.4 Právo na sdělení údajů o jiném vlastníkovi Oproti oznamovací povinnosti stojí právo vlastníka jednotky na sdělení údajů o osobě ostatních vlastníků jednotek, které je upraveno v ustanovení § 1178 a umožňuje vlastníku jednotky získat od osoby odpovědné za správu domu informace o osobách ostatních vlastníků jednotek stejně jako nájemců v domě. Jak již bylo uvedeno výše, toto právo je protikladem povinnosti oznamovací upravené v předchozím ustanovení §1177 a má sloužit k informovanosti vlastníků jednotek. Ustanovení § 1178 neupravuje, za jakým účelem je možné žádat informace o ostatních vlastnících resp. o osobách, které jednotky užívají jako nájemci.

1.6.5 Právo seznámit se s hospodařením a listinami Ve vztahu ke správě domu má vlastník jednotky právo na informace týkající se hospodaření při správě. Výkon tohoto práva upraveného v ustanovení § 1179 by měla „především určit pravidla pro správu obsažená v prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo ve smlouvě o výstavbě, anebo stanovy společenství vlastníků". 20 Toto právo zaručuje vlastníkům jednotek možnost seznamovat se s hospodařením při správě domu a pozemku a zároveň vlastníkům umožňuje kontrolovat, zda je správa prováděna „v souladu se zájmy vlastníků jednotek a v souladu se zákonem". 21 Ustanovení § 1179 dále upravuje právo vlastníka jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a do dokladů. I zde je nutné upřesnit způsob výkonu tohoto práva v pravidlech pro správu.

20

Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 511 21 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 520

20

1.6.6 Platby spojené se správou domu a s užíváním jednotky Občanský zákoník v úpravě plateb spojených se správou domu a pozemku navazuje na bytový zákon, který vycházel z principu, že vlastník se má podílet příspěvkem na náklady se správou domu a pozemku spojenými. Úprava v ustanovení § 1180 občanského zákoníku se liší v tom, že připouští možnost, aby výše tohoto příspěvku byla stanovena odchylně od zákonné úpravy. Pokud se tak nestane, bude se dle občanského zákoníku výše příspěvku na správu odvozovat od velikosti spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech. Pokud by některé společné části měl ve výlučném užívání pouze některý z vlastníků jednotky, bude tato skutečnost zohledněna při stanovení výše příspěvku. „Zákon podobně jako bytový zákon rozlišuje příspěvky na správu od placení služeb. Je třeba upozornit, že toto ustanovení upravuje pouze klíč k rozdělení výše příspěvků na správu, jejich konkrétní výši upravuje zpravidla shromáždění svým rozhodnutím podle ustanovení § 1208 písm. d) OZ.“ 22

Další platbou spojenou s bytovým spoluvlastnictvím, jsou poplatky za služby, které vznikají při užívání jednotky. Ustanovení týkající se těchto plateb v bytovém zákonu chybělo, nicméně občanský zákoník v ustanovení § 1181 upravuje tuto povinnost vlastníka platit zálohy na plnění spojená s užíváním bytu. Úprava v občanském zákoníku je pouze rámcová, konkrétněji upravuje povinnost zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty. S povinností platit služby se pojí i právo vlastníka jednotky na vyúčtování, a to nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Doba pro splatnost přeplatků či nedoplatků na zálohách na tyto služby je upravena v ustanovení § 1181 odst. 2 občanského zákoníku.

22

Novotný, M., Horák, T., Holešovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář.

1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 89

21

1.6.7 Přístup do bytu a údržba, opravy a změny společných částí Mezi další povinnost, kterou občanský zákoník stanoví pro vlastníky jednotek, je povinnost zpřístupnit svůj byt v případě stavebních úprav. Zde ustanovení § 1182 občanského zákoníku navazuje na právo vlastníka svobodně upravovat svůj byt, které je upravené v ustanovení § 1175 občanského zákoníku. „Ustanovení reaguje na závažný problém, který se vyskytuje v praxi a jehož řešení je dosud velmi obtížné." 23 Ačkoli má vlastník dle ustanovení § 1175 občanského zákoníku právo svůj byt svobodně stavebně upravovat, nesmí těmito úpravami zasahovat do společných částí. Tímto ustanovením vychází občanský zákoník vstříc osobám odpovědným za správu domu, umožňujíc jim tak kontrolu, zda vlastník při stavebních úpravách nezasahuje do společných částí.

23


22

1.7

Správa domu a pozemku Při vykonávání správy bytového spoluvlastnictví dochází k významnému

právnímu omezení bytových spoluvlastníků, „a to buď v oprávnění jednat (v případě správce podle ustanovení § 1191), nebo vůbec ve způsobilosti správu jako jednotlivci vykonávat (v případě společenství podle ustanovení § 1194)"24, z čehož vyplývá, že bytoví spoluvlastníci mají v určitém rozsahu omezenou svéprávnost a jedná za ně jiná osoba. Do úpravy správy bytového spoluvlastnictví se také promítne nové pojetí jednotky, a to tak, že bytový spoluvlastník vykonává správu pouze nad částí jednotky tedy bytem. V tomto ohledu se současná úprava neliší od předchozí úpravy obsažené v bytovém zákoně. V prvních dvou ustanoveních pododdílu 5 občanský zákoník podává definici správy domu a pozemku a dále osob, které tuto správu provádí.

Správa domu a pozemku je definována značně široce a přesné vymezení činností spadajících do pravomocí osob vykonávajících správu ponechal zákonodárce na prováděcím právním předpisu. Toto vymezení je tak obsaženo v nařízení vlády č. 366/2013

Sb.

o

úpravě

některých

záležitostí

souvisejících

s

bytovým

spoluvlastnictvím. Ustanovení § 1189 tedy neuvádí rozsáhlý výčet činností spadajících pod správu domu a pozemku, ale pouze negativně a zároveň i pozitivně vymezuje danou oblast správy. Z hlediska negativního vymezení je správou domu a pozemku vše, co nespadá do výlučných oprávnění vlastníka. Na druhou stranu z pozitivního hlediska se jedná o činnosti či záměry směřující k dosažení společného zájmu všech bytových spoluvlastníků, případně jde o činnosti nutné či účelné pro řádnou péči o dům či pozemek. Tyto činnosti jsou konkrétně vymezeny v již zmíněném nařízení č. 366/2013 Sb., které vyjmenovává provozní, technické a správní činnosti. Ustanovení o správě domu a pozemku se bude týkat i nově upravených výlučně užívaných společných částí.

Správu domu provádí osoba odpovědná za správu, obecně je tímto pověřeno společenství vlastníků. V případech, kdy nevzniklo společenství vlastníků, bude správu domu provádět správce. Další případ správy upravuje zákon č. 311/2013 Sb., o převodu

24

Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2013, str. 748

23

vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, když umožňuje tzv. odložený vznik společenství vlastníků u bytových družstev vzniklých před 1. 1. 1992.

1.7.1 Správa domu a pozemku bez společenství vlastníků Pokud v domě při vzniku jednotek nevzniklo společenství vlastníků, bude se obecně správa domu a pozemku v takovém domě řídit stejnými pravidly jako v případech, kdy společenství vlastníků vzniklo a na rozhodování vlastníků v domě bez společenství vlastníků se tedy použijí přiměřeně ustanovení upravující shromáždění společenství vlastníků. Občanský zákoník tak opět vychází z úpravy bytového zákona s tím, že současnou úpravu lze považovat za ucelenější, zejména s ohledem na nově zavedenou povinnost užívat pro správu domu a pozemku pravidel stanovených v prohlášení. Tato povinnost je zavedena z důvodu snahy zákonodárce zajistit, „aby mezi spoluvlastníky byla upravena alespoň základní pravidla správy"

25

. Z těchto důvodů

ustanovení § 1166 občanského zákoníku stanoví povinnost uvést tyto pravidla pro správu do prohlášení v případě, že společenství vlastníků nevzniká. Prohlášení by mělo obsahovat pravidla trojího druhu, a to pravidla týkající se správy, dále užívání společných částí a také příspěvků na náklady spojené se správou. Pravidla by měla být v prohlášení upravena natolik konkrétně, aby každému vlastníku jednotky bylo jasné, kdo a jakým způsobem zajišťuje správu.

V prohlášení k domu, ve kterém nevzniklo společenství vlastníků, musí být také jako další náležitost uveden správce. V případě majoritního vlastníka dle ustanovení § 1192 odst. 1 občanského zákoníku tak správce nebude volen, ale stává se jím ex lege osoba, která vlastní v domě nadpoloviční podíl. Zákon už však bohužel neupravuje situaci, kdy majoritní vlastník pozbude svého většinového podílu. Lze však dovodit, že majoritní vlastník bude správu vykonávat do doby zvolení nového správce, případně může takový vlastník zůstat správcem i nadále, avšak nebude již správcem ze zákona, ale správcem zvoleným. Je třeba zmínit, že ustanovení § 1166 občanského zákoníku, které upravuje náležitosti prohlášení, není v souladu se zněním ustanovení § 1192 25

Novotný, M., Horák, T., Holešovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 142

24

občanského zákoníku, když říká, že správce je určen, nikoli volen jako v ustanovení § 1192 odst. 1. Možnost odvolat správce je zcela v rukou vlastníků jednotek. Toto odvolání se uskutečňuje podáním návrhu soudu na odvolání současného správce, na jehož základě soud takového správce odvolá a jmenuje jiného, pokud k tomu shledá důvody.

Úkolem správce je poskytovat správu domu a pozemku tak, aby zajistil zachování majetku svěřeného mu do správy. Ustanovení § 1192 odst. 2 občanského zákoníku výslovně zakazuje, aby správce výkonem svých oprávnění zasahoval do působnosti shromáždění vlastníků, a to ani v případě, že by mu takové oprávnění bylo svěřeno v prohlášení. V takové situaci by se k širším oprávněním takového správce nepřihlíželo. Zákon nijak nestanovuje, které osoby se mohou stát správcem, je tedy možné, aby správcem byla i osoba odlišná od vlastníka jednotky ve spravovaném domě.

Zcela novou úpravu poskytuje ustanovení § 1193 občanského zákoníku, když brání zákonnému správci - většinovému vlastníku, „aby mohl při hlasování na shromáždění vlastníků jednotek uplatňovat takovou váhu hlasů, která by byla vyšší než součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek dohromady"26. Tato ochrana ostatních vlastníků jednotek se neužije v případě, že většinový vlastník není správcem, tedy nevykonává tuto funkci následkem odvolání z funkce rozhodnutím soudu.

1.7.2 Společenství vlastníků jednotek Z hlediska vývoje úpravy společenství vlastníků rozlišujeme dvě období, prvním z nich je období do novely bytového zákona s účinností od 1. 7. 2000, kdy společenství jednotek vznikalo v domě s jednotkami, které vlastnily alespoň dvě osoby. Takto upravené společenství vlastníků se značně odlišovalo od současné koncepce, jelikož nebylo právnickou osobou. Nicméně možnost založení právnické osoby za účelem správy společných částí domu, byla vlastníkům umožněna i tehdy, a to podle obchodního zákoníku. V druhém období, tedy po novelizaci bytového zákona došlo v úpravě k velkým změnám v pojetí společenství vlastníků. Nejpodstatnější změnou byla 26


25

skutečnost, že společenství vlastníků vznikalo ze zákona jako právnická osoba v domě rozděleném na jednotky, kde alespoň pět jednotek bylo vlastněných nejméně třemi osobami, společenství vlastníků tedy vzniklo ex lege, „a to dnem doručení listiny o vzniku vlastnického práva ke třetí jednotce tomuto poslednímu z třech vlastníků jednotek"27. Shodně jako v občanském zákoníku bylo společenství vlastníků způsobilé jednat pouze v záležitostech týkajících se správy domu a pozemku a zabývat se činnostmi souvisejícími s provozem společných částí, nabývat majetek bylo společenství vlastníků oprávněno pouze k účelům správy, konkrétněji rozsah správy upravovalo nařízení vlády č. 371/2004 Sb. vzorovými stanovami, jejichž znění často přebírala společenství vlastníků při tvorbě svých stanov. Již za účinnosti bytového zákona tedy mělo společenství vlastníků zvláštní právní osobnost omezenou předmětem činnosti. Jak již bylo uvedeno výše, bytový zákon umožňoval i tzv. odložený vznik společenství vlastníků, který se vztahoval pouze na bytová družstva vzniklá před 1. 1. 1992, transformovaná dle zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových práv vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, kdy společenství vlastníků vznikala, až pokud se spoluvlastnický podíl bytového družstva na společných částech snížil pod jednu čtvrtinu a současně bylo takové družstvo správcem.

Úprava společenství vlastníků v občanském zákoníku je do značné míry inspirována předchozí úpravou v bytovém zákoně, kdy občanský zákoník přejímá základní koncepci společenství vlastníků dle bytového zákona, ovšem vzhledem k celkově důslednější a komplexnější úpravě celého institutu bytového spoluvlastnictví a občanského práva ji doplňuje řadou významných změn a tyto změny zasahují do všech aspektů vzniku, existence a fungování společenství vlastníků.

Nejvýraznější změnou koncepce společenství vlastníků je odlišná úprava založení a vzniku společenství vlastníků, zatímco dle bytového zákona vznikalo společenství vlastníků nezávisle na vůli vlastníků přímo ze zákona, což přinášelo určité problémy, když vlastníci často ani netušili, že se stali členy a tudíž nevěděli, že musí upravit fungování společenství vlastníků nebo nesprávně očekávali, že společenství vlastníků vznikne až zápisem do rejstříku společenství, který však byl dle předchozí úpravy pouze deklaratorní povahy. Oproti tomu proces vzniku společenství vlastníků 27


26

dle občanského zákoníku je podřízen skutečnosti, že se jedná o právnickou osobu, a proto se vedle ustanovení bytového spoluvlastnictví užijí i obecná ustanovení, a to zejména ustanovení upravující spolky či orgány právnických osob a ke vzniku společenství vlastníků dochází tedy na základě zakladatelského jednání a nikoli ze zákona. Další významné změny v právní úpravě společenství vlastníků se týkají zejména okruhu práv a povinností, které jsou společenství vlastníků přisouzeny a úpravy stanov, když současná úprava již neobsahuje vzorové stanovy, což i odpovídá vyšší míře dispozitivnosti celého soukromého práva. Na druhou stranu je absence vzorových stanov v platné právní úpravě vyvážena zařazením některých nových obligatorních náležitostí, které jsou pro stanovy a tedy pro úpravu fungování společenství vlastníků zavedeny.

Společenství vlastníků jednotek je explicitně definováno v ustanovení § 1194 občanského zákoníku a jedná se tedy o zvláštní druh právnické osoby, jejímž úkolem je provádět a zajišťovat správu domu a pozemku. K plnění svých úkolů je společenství vlastníků nadáno způsobilostí nabývat práva a povinnosti. Na druhou stranu je společenství vlastníků značně omezeno tím, že oprávnění a povinnosti smí realizovat pouze k naplňování svého jediného účelu, a to správy domu a pozemku. V tomto ohledu tak zákonodárce navázal na předchozí úpravu. Jak již bylo řečeno výše, společenství vlastníků má tedy omezenou svéprávnost, což je v občanském zákoníku ještě zdůrazněno řadou zakázaných činností. Těmito omezeními se zákonodárce snaží podpořit skutečnost, že společenství vlastníků je zakládáno za jediným účelem, a proto se má i plnění tohoto svého účelu věnovat. Druhým smyslem omezení právní osobnosti zejména v oblasti podnikání, kdy se společenství vlastníků nesmí v žádném případě zabývat podnikáním či se na podnikání jiné, ať už fyzické či právnické osoby, jakkoli účastnit, je snaha chránit vlastníky před ohrožením jejich hospodářských zájmů vykonáváním jiných než stanovených činností. Úkoly, které má společenství vlastníků při své činnosti plnit jsou v občanském zákoníku stanoveny značně obecně, a proto se při své činnosti musí řídit i vlastními stanovami a nařízením vlády č. 366/2013 Sb. Ustanovení § 1194 odst. 2 upravuje vztah členství v společenství vlastníků a vlastnictví jednotky, když hovoří o jejich neoddělitelném spojení. Pouze a jedině vlastník jednotky v domě, kde konkrétní společenství vlastníků vzniklo, může být členem tohoto společenství vlastníků a naopak „vlastník jednotky v domě, v němž společenství vlastníků vzniklo, se dnem, kdy nabyl vlastnické právo k jednotce, stává ze zákona 27

členem"28, členství v společenství vlastníků tedy nezáleží na vůli vlastníka či společenství vlastníků, ale vzniká ze zákona, a proto jediným možným způsobem zániku členství konkrétního vlastníka v společenství vlastníků je převod vlastnického práva k jednotce. S tím souvisí i dále v odst. 2 zmíněná odpovědnost členů, tj. vlastníků jednotek, za dluhy, které vzniknou společenství vlastníků, na rozdíl od předchozí úpravy však členové společenství vlastníků neručí společně a nerozdílně, ale každý z vlastníků ručí individuálně celým svým majetkem, a to s ohledem na velikost spoluvlastnického podílu na společných částech.

Zvláštní specificky upravená právní osobnost a s tím související omezená svéprávnost společenství vlastníků je upravena v několika ustanoveních občanského zákoníku, a to stanovením zakázaných a dovolených činností, které může či nesmí společenství vlastníků v rámci své pravomoci vykonávat. „Společenství vlastníků má tedy jen tolik právní osobnosti, kolik mu jí zákon přiznává."29 Jedním ze znaků omezené svéprávnosti společenství vlastníků je skutečnost, že smí nabývat majetek jen za účelem plnění svých funkcí, tedy za účelem správy. Hlavním zdrojem majetku společenství vlastníků jsou například „příjmy z příspěvků na správu, výnosy z majetku společenství, včetně úroků z vkladů na účtech, přijatá sankční plnění".30 V otázce jednání společenství vlastníků vůči jiným osobám platí, že společenství vlastníků bude vázáno takovým jednáním jen, pokud nepřekročí svá zákonem vymezená oprávnění a neporuší stanovené zákazy pod sankcí nicotnosti takového jednání. Za nicotné bude tedy považováno zejména, zavázalo-li by se společenství vlastníků hradit dluhy jiných osob či takové dluhy nějakým způsobem zajistit. Stanoveným způsobem může tedy společenství vlastníků jednat navenek s třetími osobami, v případě upraveném v ustanovení § 1196 může společenství vlastníků zastupovat své členy při realizaci práva z vad jednotky, což se uplatní zejména v případech na společných částech za všechny vlastníky společně. Tento postup nebyl do účinnosti občanského zákoníku možný a realizace tohoto práva tak byla oslabena. Jak již bylo řečeno, společenství vlastníků nesmí být společníkem v právnické osobě, jedinou výjimku stanoví ustanovení § 1197, když umožňuje, aby se společenství vlastníků sdružilo s jinými společenství vlastníků, a 28

Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 573 29 Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 159 30 Eliáš K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Ostrava: Sagit, 2012, s. 519

28

to za účelem plnění svých správních činností. Kromě povinností stanovených v občanském zákoníku, existuje v našem právním řádu i řada další právních předpisů, které upravují některé specifické povinnosti společenství vlastníků jako např. zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, zákon č. 185/2001 Sb. o odpadech, zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích a řada dalších speciálních právních předpisů.

1.7.2.1 Založení a vznik společenství Povinnost založit společenství vlastníků mají vlastníci jednotek, jejichž jednotky se nacházejí v domě s alespoň pěti jednotkami, přičemž musí jednotky v domě vlastnit alespoň tři různé osob. Založit společenství vlastníků je pak nutné nejpozději ve chvíli, kdy k první z převáděných jednotek vznikne vlastnické právo. Zde tedy občanský zákoník zachovává konstrukci společenství vlastníků známou z bytového zákona, ale nahrazuje zákonný vznik společenství vlastníků vznikem na základě zakladatelského jednání. Občanský zákoník tedy stanovuje limit pro založení společenství vlastníků, čímž ale nebrání možnosti založit společenství vlastníků dříve při rozdělení budovy na jednotky. Na vznik společenství vlastníků občanský zákoník také váže zápis vlastnického práva k dalším převáděným jednotkám. Pokud tedy nedošlo ke vzniku společenství vlastníků ve stanovenou dobu, bude blokován zápis převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí tak, že ve chvíli zápisu vlastnického práva na čtvrtého vlastníka, katastrální úřad bude po účastnících převodu vyžadovat doklad o vzniku společenství vlastníků. Takový doklad však nebude vyžadován v případě převodu jednotek v domě, kde vzniklo společenství vlastníků ještě ze zákona dle bytového zákona. Pokud není v domě alespoň pět jednotek, vlastníci nemají povinnost společenství vlastníků zakládat, nicméně občanský zákoník jim nově ve smyslu ustanovení § 1199 tuto možnost poskytuje za současného souhlasu všech vlastníků. Založení společenství vlastníků bude pro takový dům výhodné zejména s ohledem na ustanovení § 1127 občanského zákoníku o solidárním ručení, kterému se tak vlastníci založením společenství vlastníků s ohledem na ustanovení § 1194 odst. 2 občanského zákoníku vyhnou.

Společenství vlastníků je možné založit různými způsoby, a to buď prohlášením, ujednáním ve smlouvě o výstavbě či schválením stanov všemi vlastníky jednotek.

29

Oproti předchozí úpravě v bytovém zákoně, kdy společenství vlastníků vznikalo ze zákona a nebyl tedy nutný ke vzniku projev vůle vlastníků, se občanský zákoník přiklání k modelu vzniku společenství vlastníků jako klasické právnické osoby, a proto také vzniku společenství vlastníků musí předcházet ustavení společenství vlastníků zakladatelským právním jednáním. Občanský zákoník také rozšiřuje obsahové náležitosti stanov, a tak dle ustanovení § 1200 musí toto zakladatelské jednání obsahovat alespoň •

název společenství vlastníků, obsahující slovní spojení "společenství vlastníků",

•

sídlo v domě, pro které je společenství vlastníků zakládáno a není-li to možné, pak na jiném místě k tomu vhodném,

•

práva a povinnosti členů s určením, jakým způsobem je lze vykonávat,

•

orgány, jejich působnost, členy a jejich funkční období a způsob fungování těchto orgánů,

•

první členy orgánů,

•

pravidla pro správu společných částí, domu a pozemku,

•

způsob tvorby rozpočtu, pravidla pro příspěvky na správu a určení výše pro jednotlivé vlastník.

Poslední tři vyjmenované náležitosti vyžaduje občanský zákoník nově oproti úpravě v bytovém zákoně a zvyšuje tak význam stanov pro fungování společenství vlastníků a jeho orgánů. Větší důraz klade občanský zákoník na stanovy také z toho důvodu, že již, jak tomu bylo v bytovém zákoně, nejsou upraveny vzorové stanovy, které bylo možno použít v případech, kdy si společenství vlastníků samo své vlastní stanovy neschválilo nebo ve stanovách, ať již úmyslně či neúmyslně, opomenulo některou ze stanovených náležitostí ve svých stanovách upravit. Stanovy společenství vlastníků je třeba velmi důsledně a pečlivě zpracovat, jelikož je lze považovat za jakýsi „základní zákon upravující jeho poměry"31. Jak již bylo řečeno, společenství vlastníků může být založeno i prohlášením vlastníka či ujednáním ve smlouvě o výstavbě resp. vestavbě, v takovém případě budou stanovy součástí tohoto právního jednání. Pokud jsou však stanovy schvalovány samostatně se souhlasem všech vlastníků, je nutné stanovy sepsat formou veřejné listiny. Na případy společenství vlastníků, která vznikla 31


30

před účinností občanského zákoníku, pamatoval zákonodárce v přechodném ustanovení § 3041 odst. 2, když takovým společenstvím vlastníků stanovil lhůtu tří let k doplnění stanov tak, aby odpovídaly účinné zákonné úpravě. Takové úpravy musí společenství vlastníků vzniklá dle bytového zákona schvalovat dle ustanovení § 1200 odst. 3, tedy za účasti notáře.

V případech založení společenství vlastníků prohlášením vlastníka či ujednáním ve smlouvě o výstavbě občanský zákoník výslovně zakazuje stanovy, které byly součástí takového právního jednání, měnit před vznikem společenství. Ustanovení § 1201 má sloužit k ochraně budoucích vlastníků jednotek a zajistit vyšší právní jistotu. Případné změny stanov, obsažených v prohlášení či smlouvě o výstavbě před vznikem společenství vlastníků, bude třeba odsouhlasit řádným způsobem, a to až po vzniku společenství vlastníků.

U vzniku společenství vlastníků se občanský zákoník podstatně odchyluje od úpravy v bytovém zákon, když váže vznik na „aktivní úkon vlastníků bytových jednotek"32, tedy na založení společenství vlastníků a společenství vlastníků tak nebudou již vznikat ze zákona, jak tomu bylo za účinnosti bytového zákona. Vznik společenství vlastníků tedy nastává dle ustanovení § 1204 občanského zákoníku zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Pro společenství vlastníků, jejichž vznik nastal ex lege dle bytového zákona, měl zápis ve veřejném rejstříku pouze deklaratorní charakter, oproti tomu zápis do rejstříku společenství vlastníků má nyní charakter konstitutivní a ke vzniku společenství vlastníků tedy dochází až samotným zápisem. Podle zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících fyzických a právnických osob se do veřejných rejstříků zapisují údaje stanovené zákonem, a to na návrh. Pro společenství vlastníků nejsou stanoveny žádné zvláštní údaje, nicméně oproti předchozí úpravě se vyžaduje zápis více skutečností. Občanský zákoník se nezabývá tzv. odloženým vznikem a na rozdíl od bytového zákona ponechává tuto problematiku zákonu č. 311/2013, který umožňuje odložený vznik společenství vlastníků, který se bude týkat domů s jednotkami, jejichž vlastníkem byla družstva vzniklá před 1. 1. 1992. Podstata takového vzniku společenství vlastníků spočívá v odložení vzniku na chvíli, kdy se družstvu, které bylo na základě majoritního spoluvlastnického podílu správcem, 32

Trčková, S. a Cellar, M. Stanovy společenství vlastníků jednotek - změny od 1. 1. 2014. Bulletin advokacie, Praha, 2014, č. 5, str. 22

31

sníží jeho podíl pod polovinu. V ten moment začíná běžet lhůta, ve které musí družstvo - správce svolat shromáždění vlastníků za účelem založení společenství vlastníků.

1.7.2.2 Orgány společenství vlastníků jednotek Pojetí soustavy orgánů společenství vlastníků je dle občanského zákoníku převzato z bytového zákona, kdy je zákonem stanovena povinnost zřídit dva orgány společenství, a to nejvyšší orgán, kterým je shromáždění a orgán statutární, kterým může být buď předseda, nebo výbor. To, jakým způsobem a v jakém rozsahu budou orgány za společenství vlastníků jednat je stanoveno jednak zákonem a pak také stanovami, které obsahují základní pravidla pro fungování orgánů společenství vlastníků. Občanský zákoník tedy stanovuje obligatorní zřízení dvou orgánu a dále umožňuje zřízení dalších orgánů. Tyto další orgány však nesmí vymezením svých úkolů, určeným ve stanovách zasahovat do působnosti orgánů obligatorních.

Jednočlenný statutární orgán dříve bytovým zákonem označovaný jako "pověřený vlastník" se dle občanského zákoníku nově nazývá "předseda společenství vlastníků jednotek". Významnou změnou oproti předchozí úpravě je, že společenství nemůže svévolně měnit podobu statutárního orgánu. Což znamená, že pokud by společenství vlastníků dospělo k názoru, že chce změnit formu stanovami určeného statutárního orgánu, bude tak muset učinit změnou stanov, a to formou notářského zápisu. S ohledem na snahy zjednodušit úpravy bytového spoluvlastnictví, bude se na statutární orgán společenství vlastníků pohlížet jako na statutární orgán jakékoli jiné právnické osoby, a proto se i bude řídit obecnými ustanoveními o statutárních orgánech. Pro případ, že by členem společenství vlastníků byla i právnická osoba, nově občanský zákoník umožňuje, aby i ona byla zvolena za člena orgánů. Členem statutárního orgánu může být zvolen kterýkoli člen společenství vlastníků a nově i jakákoli jiná osoba, která splňuje požadavky být zvolena členem. Způsobilost být členem je poprvé stanovena zákonem, občanský zákoník tak vedle zletilosti požaduje pro způsobilost být zvolen členem statutárního orgánu i svéprávnost a bezúhonnost.

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků je shromáždění, které je dle ustanovení § 1206 tvořeno všemi vlastníky jednotek, z nichž každý má počet hlasů

32

odvozený od velikosti spoluvlastnického podílu. Shromáždění je způsobilé se usnášet za předpokladu, že se na schůzi dostaví alespoň tolik členů, jejichž hlasy tvoří nadpoloviční většinu. Nově občanský zákoník v ustanovení § 1206 odst. 2 umožňuje, aby si společenství ve stanovách upravilo, že v některých záležitostech je pro přijetí rozhodnutí třeba vyššího počtu hlasů než jen prosté nadpoloviční většiny. Shromáždění rozhoduje na zasedání, ke kterému ho svolá statutární orgán, a to alespoň jedenkrát do roka. Svolání může statutární orgán učinit i mimořádně na návrh vlastníků, pokud mu svolání navrhnou nejméně dva členové s alespoň čtvrtinou hlasů. Pokud by statutární orgán takto navržené zasedání nesvolal, mohou členové společenství vlastníků, kteří podali návrh na svolání, svolat takové shromáždění sami. Způsob svolávání musí být upraven ve stanovách, jedinou povinností týkající se svolání zasedání shromáždění, kterou zákon výslovně upravuje, je povinnost umožnit členům společenství vlastníků seznámit se s podklady, pokud nebyly součástí pozvánky na zasedání shromáždění.

Významnou změnou v úpravě shromáždění je vymezení jeho výlučné působnosti, do které nesmí žádný jiný orgán zasahovat, dle ustanovení § 1208 občanského zákoníku do působnosti shromáždění tedy patří: •

změna stanov,

•

změna prohlášení,

•

volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměny,

•

schválení účetní závěrky, vypořádání výsledků hospodaření,

•

schválení druhu služeb a výše záloh a způsob rozúčtování cen služeb na jednotky,

•

rozhodování o členství v právnické osobě, o změně účelu užívání domu nebo bytu, o změně podlahové plochy bytu, o sloučení nebo rozdělení jednotek, o změně podílu na společných částech, o změně určení společné části k výlučnému užívání,

•

o opravě nebo stavební úpravě společné části s náklady nad stanovenou částku,

•

udělování předchozího souhlasu s nabytím, zcizením nebo zatížením nemovitých či movitých věcí s hodnotou nad stanovenou částku, s

33

uzavřením smlouvy o úvěru, s uzavřením smlouvy o zřízení zástavního práva, •

určení osoby, která bude zajišťovat některé činnosti správy a schválení smlouvy s touto osobou a ujednání rozsahu její činnosti,

•

rozhodování

v

dalších

záležitostech

určených

stanovami

nebo

v

záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

V určení působnosti shromáždění tedy občanský zákoník výčet rozšiřuje. V případě důležitých rozhodnutí, umožňuje občanský zákoník přehlasovanému členovi společenství vlastníků obrátit se na soud s návrhem, aby o takové záležitosti rozhodl. K uplatnění tohoto práva poskytuje úprava tříměsíční lhůtu od chvíle, kdy se člen o takovém rozhodnutí ve věci dozvěděl. Současně s návrhem, může přehlasovaný člen navrhnout soudu, „aby dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí"33. Současně občanský zákoník poskytuje i možnost obrátit se na soud i jakémukoli členovi společenství vlastníků, ale to pouze v případě, že se jedná o záležitost, která měla být dle programu svolaného zasedání projednána, ale nebyla vzhledem k tomu, že se shromáždění nesešlo. I zde musí existovat důležitý důvod, aby byl člen oprávněn soudu podat takový návrh.

Pro usnadnění rozhodování zavedl občanský zákoník pro shromáždění možnost rozhodnout mimo zasedání, a to v případech, kdy se nebylo shromáždění schopné se usnášet pro nedostatečnou přítomnost vlastníků na shromáždění. Rozhodnutí mimo zasedání je možné pouze na návrh osoby oprávněné ke svolání shromáždění, a to na písemný návrh učiněný do jednoho měsíce od nezdařeného svolání zasedání pouze o záležitostech, které měly být projednány na zasedání. Možnost rozhodovat mimo zasedání si může společenství vlastníků upravit ve stanovách i pro jiné případy, takové ale musí být výslovně upraveny. Návrh na rozhodnutí mimo zasedání musí splňovat náležitosti dle ustanovení § 1211 občanského zákoníku, musí se jednat o písemný návrh, který obsahuje navrhované rozhodnutí a zároveň musí navrhovatel připojit i podklady pro rozhodnutí. Pro vyjádření k návrhu je zákonem stanovena patnáctidenní lhůta k vyjádření, kterou je ovšem možné upravit stanovami odlišně, tuto lhůtu lze 33


34

pouze prodloužit. Pro hlasování mimo zasedání je nutné, aby se vlastník písemně vyjádřil, kdy bylo hlasování učiněno, ze kterého bude zřetelně jasné, jakým způsobem vlastník hlasoval, zda souhlasí s návrhem či nikoli nebo zda se hlasování zdržuje. Výsledky hlasování uveřejňuje statutární orgán, a to tak, že o výsledcích písemně vyrozumí všechny členy společenství. Pro přijetí rozhodnutí je potřebná nadpoloviční většina všech hlasů vlastníků, jelikož pro rozhodnutí mimo hlasování je za přítomného považován každý vlastník, ve zvlášť závažných případech je pro rozhodnutí mimo zasedání nutné získat souhlas všech vlastníků.

1.7.2.3 Zrušení společenství vlastníků Pro případ zániku vlastnického práva ke všem jednotkám, občanský zákoník upravuje možnost zániku společenství vlastníků jednotek, které svou existenci odvozuje od vlastnictví jednotek. Pokud dochází ke zrušení společenství vlastníků, které muselo být ze zákona založeno, musí nejprve dojít ke zrušení bytového spoluvlastnictví. Nejčastějším následkem bude vznik podílového spoluvlastnictví k nemovité věci. Ke zrušení společenství dojde až okamžikem výmazu společenství z rejstříku společenství, a to na základě provedeného zápisu o změně formy vlastnického práva do katastru nemovitostí. V případech, kdy bylo společenství vlastníků založeno dobrovolně, ač založeno být nemuselo, nemusí k zániku bytového spoluvlastnictví vůbec dojít. Dané společenství musí pouze před zrušením rozhodnout o otázkách spojených se správou, tedy o osobě správce, výši příspěvků na správu, o pravidlech správy, atd. Dnem zrušení bytového spoluvlastnictví, jak je nově upraveno občanským zákoníkem, neprobíhá likvidace, pouze dojde k přechodu práv a povinností na jednotlivé vlastníky, a to dle jejich spoluvlastnických podílů.

1.7.3 Zrušení bytového spoluvlastnictví Možnost zrušení bytového spoluvlastnictví připouštěla i předchozí úprava v bytovém zákoně, a to dohodou vlastníků jednotek, kdy následně dojde k přeměně bytového spoluvlastnictví na podílové spoluvlastnictví. Na rozdíl od bytového zákona však občanský zákoník nevyžaduje ke zrušení bytového spoluvlastnictví formu

35

notářského zápisu, pro zrušení tedy postačí písemná dohoda vlastníků jednotek. Při přeměně bytového spoluvlastnictví na podílové spoluvlastnictví, občanský zákoník stanoví domněnku, že velikost spoluvlastnických podílů bude stejná jako velikost podílu na společných částech. Pro dokončení zániku je nezbytný zápis v katastru nemovitostí, na základě kterého zanikne bytové spoluvlastnictví a vznikne podílové spoluvlastnictví.

36

1.8

Převod jednotky Úprava převodu vlastnického práva k jednotkám v občanském zákoníku se

oproti předchozí úpravě v bytovém zákoně, jež se vyznačovala značně podrobnou úpravou stanovující pro smlouvu o převodu vlastnického práva k jednotce řadu zvláštních obsahových náležitostí, podstatně zjednodušila. Zjednodušení převodu jednotek dle občanského zákoníku lze spatřovat v ponechání úpravy převodu na obecných ustanoveních stanovených pro převod vlastnického práva k nemovitostem, tedy na ustanoveních upravujících obecně smlouvu a zejména na ustanoveních o koupi nemovité věci. Složitost úpravy v bytovém zákoně spočívala zejména v tom, že k převodu jednotky bylo nutné do smlouvy o převodu uvést zvláštní náležitosti stanovené v ustanovení § 6 bytového zákona. Tyto zvláštní náležitosti odpovídaly náležitostem stanoveným pro prohlášení vlastníka budovy, jednalo se o „povinnost přiložit ke smlouvě půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek (tj. bytů či nebytových prostorů vymezených jako jednotky), s údaji o podlahových plochách jednotek, popřípadě písemný souhlas příslušných orgánů k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce, pokud vyžadován dle zvláštních ustanovení "34. Pro případ dalšího převodu jednotky bytový zákon poskytl zjednodušení, když nevyžadoval, aby se ve smlouvě o převodu uváděly náležitosti týkající se „popisu jednotky a příslušenství, podlahové plochy a popisu vybavení, určení společných částí, označení pozemku a práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, které přecházejí na vlastníka"35 , nicméně toto ustanovení se v praxi příliš neujalo, jelikož nabyvateli při uzavírání takto zjednodušené smlouvy chyběli podstatné informace o jednotce. S ohledem na koncepci celého občanského zákoníku a „v důsledku zjednodušení obsahových náležitostí prohlášení podle ustanovení § 1166"36 tedy nebyla tato podrobná úprava do kodexu přejata a převody jednotek se řídí obecnými ustanoveními s tím, že při převodu jednotky je vedle obecných náležitostí třeba počítat se zvláštními náležitostmi, které vyplývají ze samotného pojetí jednotky a kterou je třeba i nyní dostatečným způsobem specifikovat jako předmět převodu.

34

Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 537 35 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 537 36 Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 119

37

Smlouva o převodu vlastnického práva k jednotce tedy musí obsahovat náležitosti obecně stanovené pro převody vlastnického práva k nemovitým věcem. Zejména je třeba, krom obecných náležitostí smluv vůbec a náležitostí jednotlivých smluvních typů, ve smlouvě o převodu vlastnického práva k jednotce •

specifikovat jednotku, a to tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí;

•

specifikovat nemovitost, v níž se jednotka nachází, tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí;

•

uvést velikost spoluvlastnického podílu na společných částech, jež jsou součástí uvedené jednotky;

•

specifikovat pozemek, na němž stojí dům, ve kterém se nachází převáděná jednotka, a to údaji dle katastru nemovitostí;

•

zda dochází k převodu vlastnického práva nebo pouze spoluvlastnického práva k jednotce.

Pro smlouvu o převodu vlastnického práva k jednotce vyžaduje ustanovení § 560 písemnou formu, v opačném případě bude taková smlouva absolutně neplatná.37

Při převodu jednotek je třeba striktně rozlišovat, zda se jedná o "staré" či o "nové" jednotky. Kritériem pro posouzení, které jednotky se bude převod týkat, stanovuje přechodné ustanovení § 3063 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení lze tedy rozlišovat jednotky, které vznikly před 1. lednem 2014, tedy za účinnosti bytového zákona a za takové je nutné je i po účinnosti občanského zákoníku považovat a jednotky, které vznikly až po 1. lednu 2014, tedy dle občanského zákoníku. „Účelem tohoto přechodného ustanovení, je záměr, aby v témže domě nevznikly jednotky dvojí právní povahy (tedy jak jednotky "staré", tak jednotky "nové")".38 Proto došlo-li k nabytí vlastnického práva nejméně k jedné jednotce v domě před účinností občanského zákoníku, a to dle bytového zákona, bude se převod vlastnického práva k ostatním jednotkám v témže domě realizovat také dle ustanovení předchozí právní úpravy obsažené v bytovém zákoně, a to i v případě, že by došlo ke vzniku nových jednotek např. vestavbou až po účinnosti občanského zákoníku, tedy po 1. lednu 2014 a takto vzniklé jednotky budeme pro účely převodu vlastnického práva k nim považovat za 37

Dvořák, T. Převod vlastnického práva k bytové jednotce podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, Praha, 2015, č. 2, str. 44 38 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 536

38

jednotky vzniklé podle bytového zákona. Úprava převodu dle bytového zákona se bude na tyto "staré" jednotky vztahovat i do budoucna v případě dalších převodů, je tedy nezbytné, aby převod "starých" jednotek splňoval náležitosti předchozí úpravy. 1.8.1 Převod jednotky a dluh na příspěvcích na správu domu a pozemku Oproti bytovému zákonu ovšem občanský zákoník přímo upravuje dříve nejasnou otázku týkající se převodu příspěvků na správu domu. Stejně jako v bytovém zákoně ustanovení § 1186 odst. 1 občanského zákoníku upravuje vztahy mezi převodcem, nabyvatelem a osobou odpovědnou za správu domu a stanoví, že při převodu jednotky není povinnost vypořádat příspěvky na správu domu a pozemku, které převodce jednotky zaplatil před účinností převodu, tyto příspěvky se tedy nevrací a převodce nemá právo je od správce požadovat. Občanský zákoník v tomto ustanovení pouze rozšiřuje předchozí úpravu, když uvádí "osobu odpovědnou za správu domu", které se tak vztahuje i na správce v případech, kdy v domě nevzniklo společenství vlastníků. Naproti tomu převodci vzniká dle odst. 2 tohoto ustanovení nová povinnost, a to předložit při převodu nabyvateli potvrzení o dluzích na příspěvcích na správu domu a pozemku. „Smysl této úpravy je zjevný, totiž poskytnout nabyvateli alespoň minimální míru ochrany před případnými dluhy, o nichž nemá jinak efektivně možnost se dozvědět"39. Jelikož převodem jednotky dochází i k převodu práv a povinností spojených s jednotkou, zejména tedy povinnosti přispívat na správu domu. Případné dluhy na příspěvcích jsou závadou, která se ovšem nezapisuje do veřejného seznamu a dle ustanovení § 1107 na nabyvatele přejde taková závada jen tehdy, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li tak ujednáno, proto je nutné, aby měl nabyvatel možnost se s takovou závadou seznámit. Ustanovením § 1186 odst. 2 se vyřešily problematické situace, kdy převodce neplatil příspěvky na správu domu a pozemku, dlužil vysoké částky a došlo k převodu jednotky. V takových případech potom společenství vlastníků nemohlo vymáhat nezaplacené příspěvky po novém vlastníkovi, jelikož dle dikce bytového zákona takové dluhy na nabyvatele nepřecházely, nýbrž je muselo často bezúspěšně požadovat po vlastníkovi původním. Dle současné úpravy je převodce „povinen vyžádat si u společenství nebo správce dělené nemovitosti, v níž se převáděná

39

Dvořák, T. Převod vlastnického práva k bytové jednotce podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, Praha, 2015, č. 2, str. 44

39

jednotka nachází, potvrzení dokládající, jaké dluhy související se správou dělené nemovitosti přecházejí ex lege na nabyvatele, popř. že takové dluhy nejsou"40.

1.8.2 Ochrana nájemce při převodu jednotky Občanský zákoník při převodu vlastnického práva k jednotce poskytuje v ustanovení § 1187 ochranu nájemci jednotky, jíž by se měl případný převod dotýkat. Tuto úpravu občanský zákoník převzal z bytového zákona, který stanovoval pro nájemce právo k přednostnímu nabytí bytu s šestiměsíční lhůtou a poté ještě předkupní právo trvající dvanáct měsíců od konce předchozí šestiměsíční lhůty. Úprava v občanském zákoníku opět zjednodušila tuto ochranu, a to ve prospěch vlastníka. Současně došlo k obsahovému rozšíření předmětu předkupního práva o nebytovou jednotku. Zákonodárce nadále poskytuje ochranu nájemci pouze při prvním přechodu převodu jednotky, kterému tak poskytuje předkupní právo a „zachovává pro nájemce bytu určité výhodnější postavení, v případě, že vlastník bytu bude jednotku převádět"41, jedná se o případy, kdy nájemce užíval byt v domě, který zatím nebyl rozdělen na jednotky a „povinnost postupu podle ustanovení § 1186 ObčZ je dána pouze v případech, kdy vznikne bytové spoluvlastnictví a dojde k následnému převodu vlastnického práva k jednotlivým jednotkám"42. Nájemci je poskytnuta na využití předkupního práva šestiměsíční lhůta, v případě, že nájemník v této lhůtě, která počíná běžet doručením, nabídku nevyužije, tato ochrana zaniká. občanský zákoník předkupní právo rozšiřuje a poskytuje tuto ochranu nejen k bytovým jednotkám, ale i k nebytovým, a to v případě, že jde o „nájem nebytového prostoru pronajatého na základě samostatné nájemní smlouvy, jestliže jde o nájem v souvislosti s nájmem bytu"43. Ochrana formou předkupního práva je určena výlučně pro fyzické osoby, což je i explicitně vyjádřeno v ustanovení § 1187 odst. 2.

Zvláštní případ ochrany poskytovaný občanským zákoníkem nájemci při 40

Dvořák, T. Převod vlastnického práva k bytové jednotce podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, Praha, 2015, č. 2, str. 44 41 Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 125 42 Dvořák, T. Převod vlastnického práva k bytové jednotce podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, Praha, 2015, č. 2, str. 44 43 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 544

40

převodu jednotek, je upraven v ustanovení § 1188. Stejně jako bytový zákon i občanský zákoník upravuje toto speciální omezení dispozičního práva k jednotce, která vznikla v domě ve vlastnictví právnické osoby. Bytový zákon stanovil omezení pouze v souvislosti s bytovým družstvem a tato absolutní ochrana se týkala „pouze ochrany nájemců družstevního bytu - člena bytového družstva"44, pokud se současně jednalo o fyzickou osobu. Občanský zákoník úpravu přejímá a rozšiřuje ji ve prospěch právnických osob bez rozlišování jejich právní formy a „omezení podle ustanovení § 1188 ObčZ tedy dopadá na obchodní korporace, ale i na běžné spolky podle ustanovení § 214 a násl. ObčZ"45. Rozhodujícím kritériem, zda nájemci náleží ochrana či nikoli, je skutečnost, zda nájemce bytové či nebytové jednotky je společník nebo člen a zda se „osobně podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení domu nebo bytu či nebytového prostoru"46. Účelem ustanovení je zakázat právnickým osobám převod jednotky jiným osobám než svým členům nebo společníkům a zároveň nečinit rozdíl mezi jednotlivými právními formami právnických osob. Absolutní ochranu nájemce při převodu je třeba důsledně odlišovat od předkupního práva, jelikož se jedná o „nájem založený na členství či společnictví v právnické osobě a současně na majetkové či pracovní účasti člena či společníka, jíž se podílel na pořízení nemovitosti"47. Ustanovení výslovně uvádí různé formy účasti na člena nebo společníka, ochrana se tedy bude vztahovat na členy či účastníky, kteří se podíleli nejen peněžní, ale i nepeněžní formou účasti. Úprava je, obdobně jako u předkupního práva v ustanovení § 1186, rozšířena o nebytové jednotky. Ustanovení § 1188 je ve vztahu speciality k ustanovení § 1187, kdy výlučné právo člena nebo společníka je oproti předkupnímu právu nájemce upraveno absolutně a ochrana u člena či společníka se vztahuje i na jeho právního nástupce, pokud se bude jednat o fyzickou osobu. V ustanovení § 1188 odst. 2 se vylučuje užití jiného právního předpisu, který požaduje při převádění majetku právnické osoby stanovit hodnotu znaleckým posudkem, nicméně ustanovení odst. 2 je nadbytečné, neboť bylo do občanského zákoníku zařazeno s ohledem na ustanovení § 196a obchodního zákoníku, které však nebylo do ZOK převzato a proto není ustanovení § 1188 odst. 2 v praxi užíváno. 44

Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 546 45 Dvořák, T. Převod vlastnického práva k bytové jednotce podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, Praha, 2015, č. 2, str. 44 46 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 547 47 Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 547

41

2

Bytové družstvo

2.1

Vývoj bytového družstevnictví Družstevnictví obecně má na našem území dlouholetou tradici, pojem družstva

je zde znám již od poloviny 19. století, kdy v českých zemích začínala vznikat první družstva. Vzhledem k tomu, že družstevnictví nebylo upraveno žádným samostatným právním předpisem, vznikala a řídila se družstva ve svých počátcích úpravou spolkového práva, konkrétně císařským patentem č. 253/1852 ř. z., o spolcích. První samostatnou úpravou družstevnictví se tak stal zákon č. 70/1873 ř. z., o výdělkových a hospodářských společenstvech, doplněný zákonem č. 133/1903 ř.z., o revizi výdělkových a hospodářských společenstev, kde se také jako jedno z prvních typů družstva objevilo "společenstvo bytové", „zejména se jednalo o obecně prospěšná družstva stavební, která vznikala v souvislosti se zákony o stavebním ruchu"48. Po vzniku československé republiky byla tato právní úprava recipována na základě zákona č. 11/1918 Sb., o zřízení samostatného státu československého a v takové podobě se právní úprava družstevnictví u nás udržela, bez jakýchkoli významných změn, až do roku 1948.

V letech 1948 - 1989 družstva, v podobě fungující za první republiky, nevyhovovala společenským poměrům nastoleným s příchodem socialismu a principy, ze kterých družstva vycházela, byly deformován socialistickými názory. Přesto vznikala řada právních předpisů, upravujících rozličné druhy družstev. Družstva se stala významným článkem ekonomiky, ale svou povahu založenou na principu solidarity si nezachovala. V oblasti právní úpravy bytového družstevnictvím byly přijaty zejména zákon č. 53/1954 Sb., o lidových družstvech, družstevních organizacích a zákon č. 27/1959 Sb., o družstevní bytové výstavbě a zákon č. 67/1956 Sb. o hospodaření s byty, který zavedl pojem "lidové bytové družstvo" „Významným rysem tehdejšího družstevního práva bylo, že jeho podrobná úprava byla obsažena v předpisech podzákonné povahy."49 48

Bělohlávek, A. J. a kol. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013, str. 2585 49 ŠTENGLOVÁ, I., HAVEL, B., CILEČEK, F., KUHN P., ŠUK, P. Zákon o obchodních korporacích. Komentář. I. vydání, Praha: C.H. Beck, 2013, str. 797

42

Po roce 1989 byly přijaty nové zákony upravující družstva, v oblasti bytového družstevnictví byl přijat zákon č. 176/1990 Sb., o bytovém, spotřebním a výrobním družstevnictví, který byl vzápětí doplněn transformačním zákonem č. 42/1992 Sb., který vyžadoval, aby se existující družstva přizpůsobila platné právní úpravě, zejména pak obchodnímu zákoníku, dále také uložil bytovým družstvům povinnost převádět byty do vlastnictví. Ani s účinností obchodního zákoníku nenastaly žádné výrazné změny, družstevnictví věnoval relativně stručnou a roztříštěnou úpravu a opomenul jeho sociální a nevýdělečnou povahu. Nicméně s přijetím obchodního zákoníku se družstvo stalo právnickou osobou zvláštního charakteru a bytové družstvo jeho druhem.

43

2.2

Pojem a definice bytového družstva Obchodní zákoník, který upravoval oblast družstevnictví relativně stručně,

podával i značně obecnou definici pojmu družstvo, když neodlišoval jednotlivé druhy družstev podle předmětu jejich činnosti. Ač je současná úprava oproti obchodnímu zákoníku rozsáhlejší, ucelenější a propracovanější a definice družstva byla upřesněna, přesto tato stále nevyjadřuje jeho pravou podstatu a přehlíží specifika jednotlivých typů družstev. Samostatně upravuje zákon o obchodních korporacích definici bytového družstva v ustanovení § 727 a násl. a definici družstva sociálního v ustanovení § 758 a násl., jako druhů družstev. V oblasti bytového družstevnictví došlo s účinností zákona o obchodních korporacích k výrazným změnám. Oproti obchodnímu zákoníku, který definici bytového družstva neposkytoval vůbec a pojem bytové družstvo „byl vymezen pouze z hlediska jeho účelu a obecného pojetí činnosti"50, poskytuje zákon o obchodních korporacích v ustanovení § 727 odst. 1 upřesnění základního účelu bytového družstva, čímž ve spojení s obecnou definicí družstva v ustanovení § 552 odst. 1 zákona o obchodních korporacích nabízí jakousi přibližnou charakteristiku bytového družstva. Družstvo je tedy charakterizováno jako společenství osob, založené za účelem vzájemné podpory svých členů s tím, že u bytového družstva se typické principy družstevnictví - solidarita, spolupráce a vzájemná podpora projevují ve shromáždění kapitálu na „společné pořízení nemovitosti"51 za účelem uspokojení bytových potřeb členů.

Před rekodifikací občanského práva a obchodního práva nebyla právní úprava bytových družstev komplexně upravena v jednom právním předpisu, úpravu bylo třeba hledat v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 a zejména v zákoně č. 513/1991 Sb., obchodním zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013. Se současnou úpravou se dostalo bytovým družstvům mnohem rozsáhlejší a komplexnější úpravy, zařazené do zákona o obchodních korporacích, a oproti

50

Bělohlávek, A. J. a kol. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013, str. 2585 51 Novotný, M., Horák, T., Holejšovský, J., Oehm, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016. s. 295

44

předchozí úpravě v obchodním zákoníku došlo tedy k výrazným změnám. Nově je družstvo upraveno ve více jak 220 paragrafech, čímž se předchozí úprava rozšířila z pouhých 40 paragrafů na pětinásobné množství. Jak již bylo řečeno, úprava bytového družstva po rekodifikaci je relativně ucelená a svým rozsahem se blíží celé úpravě družstva obecně. I přesto zůstala v oblasti úpravy bytového družstevnictví jistá dvoukolejnost, když zákon o obchodních korporacích odkazuje na občanský zákoník v oblasti nájemní smlouvy. Část úpravy bytového družstevnictví je věnována otázkám, které nebylo možné podřadit pod obecnou úpravu, z toho tedy i vyplývá, že pro bytová družstva platí obecná ustanovení úpravy družstva v zákoně o obchodních korporacích a dále i obecná ustanovení úpravy právnických osob a obchodních korporací v občanském zákoníku. Z hlediska postavení právní úpravy bytového družstva, je třeba považovat tuto za úpravu speciální ve vztahu k obecné.

Definici bytového družstva zákon o obchodních korporacích neposkytuje, nicméně stanoví jeho účel, kterým je zajišťování bytových potřeb svých členů, čímž zákon o obchodních korporacích bytové družstvo dostatečně odlišuje. Pod pojem zajišťování bytových potřeb členů je třeba zařadit veškeré činnosti, které bytové družstvo vykonává jako vlastník nemovitosti, včetně pronajímání ve vlastnictví bytového družstva a s tím souvisejícího uzavírání smluv a dále zajišťování správy domu a bytů pro členy družstva. Bytové družstvo je zvláštním druhem právnické osoby, jehož hlavním rysem je osobní prvek, který je představován bydlením, vzájemnou podporou a solidaritou a prvek kapitálový, jenž je představován členským vkladem. Svou povahou se tedy bytové družstvo ocitá na hranici mezi obchodní společností a spolkem.

Významnou změnou v současné úpravě bytového družstevnictví je omezení podnikatelských oprávnění bytového družstva, a to výslovným stanovením činností, které může bytové družstvo vykonávat, čímž dochází k omezení jeho právní osobnosti. Všechny vedlejší či podnikatelské činnosti bytového družstva tak mají pouze povahu doplňující. Z hlediska majetku, se proto družstvo i nadále vyznačuje majetkovou samostatností, a z toho důvodu nedochází k ručení ze strany členů za závazky bytového družstva, zákonem je ale umožněno stanovit členům povinnost uhrazovací.

45

2.2.1 Družstevní byt a družstevní nebytový prostor 2.2.1.1 Družstevní byt Obchodní zákoník pojem družstevní byt vůbec neupravoval a ani se jím s ohledem na absenci úpravy nájmu nezabýval. Vymezení pojmu tedy bylo nutné odvodit z ustanovení § 685 starého občanského zákoníku tak, že se jedná o byt, který bytové družstvo, za podmínek upravených v jeho stanovách, přenechává členu bytového družstva do nájmu. Oproti tomu současná úprava obsahuje definici v ustanovení § 729 zákona o obchodních korporacích, která označuje za družstevní byt, takový byt či nebytový prostor, který se nachází v budově ve vlastnictví bytového družstva a který toto družstvo poskytlo svému členu do nájmu, za podmínky, že se člen nebo jeho právní předchůdce podíleli na pořízení takového bytu svým členským vkladem. Z toho i vyplývá, že družstevní byt lze pronajmout pouze a jedině členu daného bytového družstva, který má podíl na majetku bytového družstva, a to formou členského vkladu. Družstevní byt tedy musí dle ustanovení § 729 zákona o obchodních korporacích splňovat tři charakteristické znaky •

jedná se o byt, který se nachází v budově, která je ve vlastnictví bytového družstva,

•

na pořízení majetku bytového družstva se člen podílel vložením svého členského vkladu,

•

jedná se o člena či jeho právního předchůdce, který má byt v nájmu a na pořízení tohoto bytu se podílel svým členským vkladem.

Požadavek podílení se na majetku bytového družstva je historicky zažitým charakteristickým znakem bytového družstva, a to zejména účastí na pořízení bytu, jenž je členu následně přenechán do nájmu. Výpočet členského podílu by měl být upraven ve stanovách bytového družstva, typicky se bude vztahovat k podlahové ploše daného bytu.

2.2.1.2 Družstevní nebytový prostor Nově je zákonem o obchodních korporacích vymezen i družstevní nebytový prostor, který je zařazen pod legislativní zkratku družstevní byt, jedná se ustanovení,

46

které bylo v předchozí úpravě zcela opomenuto, když obchodní zákoník družstevní nebytový prostor vůbec nezmiňoval. S ohledem na zařazení pojmu družstevní nebytový prostor se bude na úpravu nájemní smlouvy k takovému nebytovému prostoru vztahovat shodná úprava jako na nájem družstevního bytu, proto se ustanovení upravující nájem budou shodně vztahovat jak na družstevní byt, tak i na družstevní nebytový prostor.

Zvláštní úpravě podléhají družstevní byty v nástavbě či vestavbě, které „pořídila SBD formou nástaveb či vestaveb na budovách ve vlastnictví jiných vlastníků, aniž by se bytové družstvo stalo podílovým spoluvlastníkem těchto budov"52 a ke kterým vzniklo následně věcné břemeno ve prospěch SBD, které v případě zániku bytového družstva přešlo na bývalého člena.

52

BĚLOHLÁVEK, A. J. A KOL. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013, str. 2527

47

2.3

Nájem družstevního bytu a družstevního nebytového prostoru V úpravě nájmů družstevních bytů nedošlo k žádným významným změnám s

účinností současné právní úpravy, nájem podléhá, jak stanovuje ustanovení § 741 zákona o obchodních korporacích, v celé své úpravě nájmu bytu upravenému v obecných ustanoveních § 2201 a násl. občanského zákoníku a zákon o obchodních korporacích upravuje jen vybrané speciální otázky.

Jako u běžného nájmu se tedy bytové družstvo jako pronajímatel zavazuje přenechat členovi bytového družstva do užívání ve smlouvě specifikovaný byt a naopak člen - nájemce se zavazuje platit za užívání bytu sjednané družstevní nájemné, které pokud není ujednáno, bude ve výši obvyklé. Družstevní nájem je specifický tím, že by člen měl hradit pouze služby poskytované s užíváním bytu a s provozem domu, dále bude nájemce hradit i příspěvky na náklady bytového družstva.

Podmínky pro uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu si bytové družstvo upravuje ve svých stanovách. Zásadním rozdílem proti obecné úpravě nájmu bytu je skutečnost, že člen bytového družstva má právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, tato smlouva by měla být uzavřena na dobu neurčitou, jak vyplývá z ustanovení § 742 zákona o obchodních korporacích.

2.3.1 Společný nájem manželů V případě společného nájmu družstevního bytu manželi podléhá úprava také občanskému zákoníku. V ustanovení § 745 zákon o obchodních korporacích odkazuje na ustanovení § 739 zákona o obchodních korporacích, kde stanovuje, jak vzniká společné členství a z toho i vyplývající právo na uzavření společného nájmu manželů. V situaci, kdy se tedy jeden z manželů stane členem, a to v době trvání manželství, bude družstevní podíl a z něj i plynoucí oprávnění k nájmu patřit do společného jmění manželů, tento stav vzniká jedině u členských podílů v bytových družstvech. Pokud tedy členský podíl spadá do společného jmění manželů, vzniká i oběma manželům

48

společné členství v bytovém družstvu. V případech zúžení společného jmění, členský podíl pak do společného jmění spadat nebude. Společné členství manželů nelze považovat za dvojí členství, jedná se o členství jediné a tomu i odpovídá skutečnost, že manželé budou disponovat pouze jediným hlasem. K zániku společného jmění manželů dochází pouze v případě vypořádání tohoto společného jmění a je třeba i družstevní podíl náležitým způsobem vypořádat, členem tedy zůstane ten z manželů, který takový podíl i využívá. Ustanovení § 746 zákona o obchodních korporací stanovuje, že v případě zániku společného jmění a následného vypořádání členského podílu, však společné nájemní právo nezanikne a manželé tak zůstanou oba nájemci.

49

2.4

Založení a vznik bytového družstva Proces založení bytového družstva podléhá obecné úpravě založení družstva,

upraveného v ustanoveních § 555 a násl. zákona o obchodních korporacích, je s drobnými změnami inspirován úpravou obsaženou v obchodním zákoníku. Samotný proces založení probíhá ve dvou krocích, prvním krokem vedoucím k založení bytového družstva je ustavující schůze družstva, které se musí účastnit minimálně tři osoby, jež mají zájem stát se členy družstva resp. bytového družstva. K založení družstva je nezbytné, aby tyto osoby svým jednáním projevily vůli družstvo založit, a to tím, že rozhodnou o obsahu stanov a jejich obligatorních náležitostech a zároveň se svým jednáním zavážou, že splatí svůj základní členský vklad. Všechny tyto kroky činí budoucí členové na ustavující schůzi, zároveň zákon vyžaduje, aby schválené stanovy, jejichž návrh vypracoval svolatel, byly sepsány formou notářského zápisu. Na ustavující schůzi se dostaví budoucí členové, a to na základě přihlášky do družstva. Pokud jsou splněny všechny podmínky, dojde schválením stanov k založení družstva.

Poté je třeba provést druhý krok procesu vedoucího ke vzniku družstva, a to nechat zapsat nově vzniklé družstvo do veřejného seznamu, obchodního rejstříku. Teprve zápisem do obchodního rejstříku dojde ke vzniku družstva. Pokud by bylo za družstvo jednáno již v období mezi založením a vznikem, bude osoba, která za družstvo před jeho vznikem takto jednala, zavázána sama. Družstvo může práva a povinnosti vzniklá z takového jednání dodatečně přijmout, a to až po svém vzniku.

50

2.5

Stanovy bytového družstva Dle zákona o obchodních korporacích je bytové družstvo zvláštním druhem

obchodní korporace a jako takové musí jeho stanovy splňovat obligatorní náležitosti stanovené pro družstva obecně v ustanovení § 553 zákona o obchodních korporacích. Vedle těchto pak ustanovení § 731 stanovuje obligatorní náležitosti určené výlučně pro stanovy bytových družstev. Stanovy bytového družstva upravují zejména vznik práva na uzavření nájemní smlouvy k družstevním bytům a práva a povinnosti s tímto právem spojené a práva a povinnosti vztahující se k užívání družstevních bytů. Pokud by bytové družstvo chtělo tyto náležitosti ve stanovách změnit, je nově vyžadován souhlas všech členů, kteří jsou současně i nájemci. Ve smyslu ustanovení § 553 a § 731 zákona o obchodních korporacích tedy plynou tyto povinné náležitosti stanov bytového družstva •

obchodní firma bytového družstva,

•

sídlo,

•

předmět činnosti,

•

výše základního členského vkladu,

•

způsob a lhůta jejich placení,

•

způsob svolání členské schůze a její rozhodování,

•

počet členů orgánů družstva - představenstva, kontrolní komise - se stanovením délky jejich funkční období a určení prvních členů statutárního orgánu,

•

podmínky vzniku členství,

•

členská práva a povinnosti,

•

podmínky pro vznik práva na uzavření nájemní smlouvy a úprava dalších ppráv spojených s uzavřením nájemní smlouvy.

Jedná se o obligatorní náležitosti a v případě, že by stanovy bytového družstva nesplňovaly všechny tyto obsahové náležitosti, vedla by tato jejich absence k neplatnosti celých stanov, a to s ohledem na rozpor s právním řádem. S účinností zákona o obchodních korporacích, je podle staré úpravy vzniklým bytovým družstvům uložena povinnost upravit své stanovy tak, aby odpovídaly kogentním ustanovením úpravy bytového družstevnictví, k čemuž byla bytovým družstvům stanovena šestiměsíční lhůta od účinnosti zákona o obchodních korporacích, tj. od 1. 1. 2014. Články stanov, které nebyly v rozporu se zněním současné úpravy, mohla bytová

51

družstva ve svých stanovách ponechat a bylo pak zcela na jejich rozhodnutí, zda v dvouleté lhůtě upraví své stanovy tak, aby byly zcela v souladu s účinnou úpravou nebo zda ponechají v platnosti stanovy, které sice nejsou v rozporu s úpravou a jejími kogentními ustanovení, avšak nezapadají do pozměněného celkového pojetí bytového družstva. Proto bylo resp. je pro bytová družstva výhodnější své stanovy upravit dle současné úpravy.

Oproti předchozí úpravě povinných náležitostí stanov bytového družstva je současná úprava značně zjednodušena, řada povinných náležitostí byla zákonem o obchodních korporacích zrušena. Jednou z nejvýznamnějších změn je, že byla zrušena možnost "další majetkové účasti", která dle zákona o obchodních korporacích již není přípustná, proto bytová družstva, která ji mají ve svých stanovách upravenu ji nemusí vypouštět, ale nově ji do stanov není možné zařadit. Nově musí stanovy obsahovat článek o výši základního členského vkladu, který je pro každého člen stejně vysoký.

52

2.6

Orgány bytového družstva Právní úprava orgánů bytového družstva není nijak speciálně upravena, proto se

použijí ustanovení § 629 - 726 zákona o obchodních korporacích, tedy obecná úprava orgánů družstva. Hned z ustanovení § 629, kde je stanoveno, jaké orgány družstvo zřizuje, vyplývá, že zákon o obchodních korporacích převzal princip obchodního zákoníku, že každé družstvo, tedy i bytové musí zřídit orgány tři, a to členskou schůzi, představenstvo a kontrolní komisi. Dále si může bytové družstvo zřídit další vedlejší orgány. Z dikce ustanovení § 629 vyplývá, že se jedná o kogentní ustanovení, proto si bytové družstvo musí ve svých stanovách zřídit orgány povinně, nesplnění této povinnosti by vedlo k neplatnosti stanov. Do orgánů může být volen jedině člen družstva.

2.6.1

Členská schůze Úprava členské schůze jako nejvyššího orgánu se značně inspiruje v předchozí

úpravě obchodního zákoníku, zejména když přejímá principy "autonomie a samosprávy členů družstva".53, samotná úprava v zákonu o obchodních korporacích je však přesnější. Členská schůze je nejvyšší orgánem družstva a zákon v ustanovení § 635 odst. 1 stanovuje, které osoby kromě členů jsou oprávněné zúčastnit se zasedání. Účast na zasedání však není povinností, proto ustanovení § 635 odst. 2 upravuje možnost člena nechat se na zasedání zastoupit. Takový zástupce však může zastupovat až třetinu členů a pro zastupování na zasedání stanoví zákon požadavky náležitosti plné moci, kterou se zástupce bude prokazovat. Členská schůze rozhoduje na zasedání, na které jsou členi svolání, a to minimálně 15 dnů pře konáním samotného zasedání. V případě, že bude na zasedání rozhodováno o změně stanov, ukládá ustanovení § 636 zákona o obchodních korporacích svolateli povinnost přiložit návrh těchto změn k pozvánce, aby se s nimi mohl každý člen v dostatečném předstihu seznámit. Členská schůze je

53

BĚLOHLÁVEK, A. J. A KOL. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013, str. 2373

53

svolávána představenstvem, a to minimálně jednou za účetní období.

Zvláštním

ustanovením § 755 pouze "upravuje počet hlasů, tak aby odpovídal společným členů"54.

Aby mohla členská schůze přijímat rozhodnutí, musí být usnášení schopná. Ustanovení § 644 stanoví, že pro přijetí rozhodnutí, musí být na zasedání členské schůze přítomna alespoň většina všech členů a rozhodnutí se pak přijímá většinou přítomných. Zákon ale připouští, aby si družstvo upravilo toto ve stanovách odchylně. V ustanovení § 645 a ustanovení § 646 zákon o obchodních korporacích určuje pro rozhodnutích, ve kterých věcech postačí prostá většina, tedy většina přítomných a pro závažnější rozhodnutí stanoví povinnost schválit rozhodnutí kvalifikovanou většinou, tj. za účasti alespoň 2/3 členů, kteří schválí rozhodnutí alespoň 2/3 hlasů přítomných členů. V případě, že se členové na zasedání nedostaví a členská schůze tak není usnášení schopná, je nutné svolat zasedání náhradní.

Do působnosti členské schůze patří rozhodnutí o změnách stanov, volbě a odvolání člena ostatních orgánům, rozhoduje ve věcech nakládání s majetkem družstva, určuje výši odměny členům představenstva a kontrolní komise a samozřejmě zákon připouští, aby si ve stanovách vyhradila k rozhodování vyhradila i jiné otázky. Rozhodovat ve stanovené působnosti může každý člen družstva, k tomu je nadán 1 hlasem. Zákon v ustanovení § 652 připouští možnost hlasování per rollam. Z každého zasedání se pořizuje ze pořizuje zápis, který musí být dostupný k nahlédnutí nebo vydání kopii.

V ustanovení § 660 zákon upravuje omezení hlasovacího práva, a to v případech, kdy je člen v prodlení s plněním, rozhoduje-li se o jeho odvolání či o poskytnutí finační podpory pro něj.

2.6.2

Představenstvo Úprava představenstva v zákonu o obchodních korporacích se přejíma z

obchodního zákoníku pouze s drobnými dílčími změnami. Postavení představenstva je 54

ŠTENGLOVÁ, I., HAVEL, B., CILEČEK, F., KUHN P., ŠUK, P. Zákon o obchodních korporacích. Komentář. I. vydání, Praha: C.H. Beck, 2013, str. 965

54

vymezeno v ustanovení § 705, které ho označuje za statutární orgán, který má tři členy, pokud není ve stanovách upraveno jinak. Do působnosti představenstva patří obchodní vedení družstva, dále plní usnesení členské schůze, zajišťuje vedení účetnictví. Pro členy představenstva platí zákaz konkurence a informační povinnost.

2.6.3

Kontrolní komise Kontrolní komise je orgán, jehož úkolem je dohlížet na činnost představenstva,

je při své činnosti nezávislá. Kontrolní komise má relativně široké oprávnění, které se vztahuje na veškerou činnost družstva.

55

2.7

Členství v bytovém družstvu Členství v bytovém družstvu a jeho vznik je upraveno jak v obecných

ustanoveních zákona o obchodních korporacích upravujících družstvo, tak ve zvláštních ustanoveních o bytovém družstvu, která stanovují některé specifické požadavky pro vznik a existenci členství v bytovém družstvu. Za splnění podmínek uvedených v ustanovení § 577 se osoba může stát členem bytového družstva, a to ve třech případech - v prvním případě vzniká členství účastí na ustavující schůzi bytového družstva, pokud budoucí člen podá přihlášku, kterou projeví zájem o členství ve vznikajícím družstvu. Dalším případem vzniku členství je situace, kdy budoucí člen získá souhlas orgánu bytového družstva se vstoupení do již vzniklého družstva, Posledním případem vzniku členství v bytovém družstvu jsou přechodu či převodu družstevního podílu.

Úprava určení vkladové povinnosti jako podmínky vzniku členství je upravena pouze pro bytová družstva, ačkoli zákon o obchodních korporacích obecně vychází z toho, že po členovi nelze požadovat splacení dalšího členského vkladu proti jeho vůli, podle ustanovení § 733 zákona o obchodních korporacích právní úprava umožňuje, aby stanovy určily jako podmínku členství splatit další vklad. A je už na členovi, zda tuto povinnost splní či nikoli. Povinnost splatit další vklad musí byt sjednána s členem písemnou smlouvou, která dále bude obsahovat ujednání o výši vkladu, specifikaci, co je předmětem tohoto vkladu, jeho ocenění a lhůtu nesplnění povinnosti. V tomto ustanovení vychází zákon o obchodních korporacích z názoru, že členové by se měli alespoň částečně podílet na financování družstevního bydlení, a to právě tím, že dalším členským vkladem přispějí na pořízení družstevního bytu, který člen užívá. Dále ustanovení § 733 odst. 2 zákona o obchodních korporacích poprvé výslovně stanovuje právo člena uzavření nájemní smlouvy, o jehož oprávněnost na základě členství se vedly v právním prostředí spory.

V případě porušení členských povinností, může představenstvo svým rozhodnutím vyloučit člena z bytového družstva. Úprava vyloučení člena je obsažena jednak v obecných ustanoveních upravujících družstva a použije se, pokud ustanovení § 734 zákon o obchodních korporacích nestanoví jinak. O rozhodnutí vyloučit člena tedy, jak již bylo řečeno, rozhoduje představenstvo nebo jiný, stanovami k tomu určený,

56

orgán družstva. Rozhodnutí o vyloučení se podává písemně ve lhůtě šesti měsíců ode dne, „kdy se družstvo dozvědělo o důvodu vyloučení, nejpozději

však do jednoho

roku"55. Proti takovému rozhodnutí o vyloučení lze vznést námitky, člen musí své námitky odůvodnit a podat je členské schůzi ve lhůtě třiceti dnů od doručení. V případě, že vyloučený člen námitky nepodá, zaniká jeho členství uplynutím této lhůty, pokud by námitky podal včas, zanikne jeho členství až v případě, že mu bude doručeno zamítavé rozhodnutí členské schůze. Toto rozhodnutí je možno napadnout soudně. Členská schůze může své zamítavé stanovisko odvolat, v takovém případě a nebo pokud soud rozhodne, že skutečnosti namítané vyloučeným členem jsou důvodné, „uplatní se nevyvratitelná domněnka, že členství vylučovaného člena v bytovém družstvu vůbec nezaniklo"56. Zvláštní důvody pro vyloučení člena jsou upraveny v ustanovení § 734 zákona o obchodních korporacích, které se vztahují na vyloučení tzv. bydlícího člena. Člen nebo společní členové, kteří užívají družstevní byt na základě nájemního práva, mohou být vyloučeni jen za splnění zvláštních podmínek stanovených právě v ustanovení § 734 zákona o obchodních korporacích vyloučit, a to při hrubém porušení povinností plynoucích z nájmu a nebo v případě, že byl člen - nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný proti družstvu nebo jiné osobě, která bydlí v domě, kde se nachází nájemcův byt. Oproti obecné úpravě nelze uplatnit důvody pro vyloučení na bydlícího člena, v jeho případě by muselo dojít k skutečně závažnému důvodu, takový člen by musel své povinnosti vyplývající z nájmu porušit opravdu závažným způsobem, dále by v úvahu přicházelo ještě spáchání trestného činu takovým členem. Bydlícímu členu je poskytována zvýšená ochrana, zejména z toho důvodu, že pokud by došlo k zániku členství, dojde automaticky i k zániku nájmu a v tomto ohledu poskytuje zákon o obchodních korporacích členům zvýšenou ochranu. Vyloučením z družstva může jistým způsobem nahrazovat vypovězení nájmu z družstevního bytu, protože svými důvody odpovídá výpovědním důvodům. Přitom s ohledem na ustanovení § 734 odst. 2 zákona o obchodních korporacích je výpověď z nájmu k družstevnímu bytu, nájemní vztah je tedy možné ukončit pouze dohodou nebo na základě důvodů zapříčiňujících zánik členství jako například vystoupení. Důsledkem zániku členství je i ztráta oprávnění k uzavření nájemní smlouvy k bytu případně zaniká samotný družstevní nájem. 55

ŠTENGLOVÁ, I., HAVEL, B., CILEČEK, F., KUHN P., ŠUK, P. Zákon o obchodních korporacích. Komentář. I. vydání, Praha: C.H. Beck, 2013, str. 947 56 ŠTENGLOVÁ, I., HAVEL, B., CILEČEK, F., KUHN P., ŠUK, P. Zákon o obchodních korporacích. Komentář. I. vydání, Praha: C.H. Beck, 2013, str. 947

57

Členství právnické osoby může být na základě zákona upraveno ve stanovách, které mohou takové členství zakázat. Pokud by došlo k úpravě stanov tak, že stanovy takové členství omezí či vyloučí, nebude mít tato změna stanov vliv na již vzniklé členství právnické osoby, která se stala členem před takovým omezením či vyloučením. Možnost omezit členství právnických osob v bytovém družstvu vyplývá ze skutečnosti, že „u právnické osoby nelze uvažovat o potřebě bytu k bydlení jí samotné jako subjektu občanskoprávních vztahů".57

2.7.1

Převod členského podílu Převod podílu v bytovém družstvu vychází z koncepce „neomezené volné

převoditelnosti členského podílu"58 s tím, že úprava převodu podílu v bytovém družstvu je upravena samostatně. Jedná se o převod práv a povinností vyplývajících z členského podílu v bytovém družstvu a vztahuje se na všechny druhy členských podílu, tedy na ty, se kterými je spojeno právo na nájem družstevního bytu, tak i na ty členské podíly, u kterých došlo k převodu bytu do vlastnictví a vlastník i po převodu vlastnického práva zůstal členem. Tato převoditelnost je absolutně neomezitelná, tedy ani stanovami si bytové družstvo nemůže upravit či jakkoli omezit převoditelnost. Výraznou změnou oproti předchozí úpravě je, že s převodem členského podílu, se kterým je spojeno právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, dochází převodem podílu i k převodu nájmu. V rámci převodu přechází na nabyvatele členského podílu veškerá „práva a povinnosti spojená s nájmem družstevního bytu, včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním bytu".59

57

Rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 3 Cdon 1/1996 vydaného dne 6. prosince 2005 ŠTENGLOVÁ, I., HAVEL, B., CILEČEK, F., KUHN P., ŠUK, P. Zákon o obchodních korporacích. Komentář. I. vydání, Praha: C.H. Beck, 2013, str. 950 59 BĚLOHLÁVEK, A. J. A KOL. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013, str. 2565 58

58

Závěr: V úvodu této diplomové práce si autor stanovil za cíl prozkoumat platnou právní úpravu bytového spoluvlastnictví a bytového družstva jako dvou stěžejních institutů bytového práva, a to z pohledu změn nastalých s přijetím občanského zákoníku. Autorovým záměrem bylo poskytnout přehled platné právní úpravy se zaměřením na pochopení jednotlivých stránek obou institutů, vzhledem k podstatným změnám v jejich pojetí.

Stručný nástin vývoje bytového spoluvlastnictví i bytového družstva podal svědectví o skutečnosti, že oba instituty jsou platným právem upraveny relativně krátce a že dlouhou dobu byly oba instituty upraveny značně neuceleně. V rámci analýzy jednotlivých aspektů těchto institutů se autor snažil objasnit, jaké změny přinesla rekodifikace občanského práva.

V právní úpravě bytového spoluvlastnictví došlo dle autorova názoru k mnohem větším změnám než v pojetí bytového družstva. Z hlediska komplexnosti platné právní úpravy lze říci, že ač je bytovému spoluvlastnictví v právním předpisu věnován menší prostor než bytovému družstvu, úprava bytového spoluvlastnictví je mnohem ucelenější a zdařilejší. Sice došlo k podstatné změně v pojetí institutu vůbec, což může činit problémy při uchopení institutu, nicméně úprava je propracována do hloubky a velkou výhodou je její koncentrovanost v jednom právním předpisu. Oproti tomu bytové družstvo, ačkoli je velmi významným institutem a zasloužilo by si ucelenější zpracování, tak jeho úprava vychází z obecné úpravy družstva a obchodních korporací vůbec, což způsobuje značné problémy s uchopením problematiky. Co se týče jednotlivých změn, jak již bylo řečeno, bytové spoluvlastnictví prodělalo náročnou změnu, když na pojetí jednotky je třeba nahlížet ze zcela jiného úhlu než v předchozí úpravě. Zpracování úpravy jednotky považuje autor za jasné a kompletní.

S ohledem na to, že jak bytové spoluvlastnictví tak bytové

družstvo jsou

instituty, se kterými se setkává v běžném životě zejména laická veřejnost, bylo by z hlediska právní úpravy vhodnější upravit bytové družstvo komplexnějším způsobem podobně jako se to povedlo v případě bytového spoluvlastnictví.

59

60

Seznam použité literatury

Literatura BĚLOHLÁVEK, Alexander J. Komentář k zákonu o obchodních korporacích. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013.

Bulletin advokacie: stavovský časopis české advokacie. Praha: [Ústředí české advokacie], 1971-.

ČÁP, Jiří. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009. Komentáře (Wolters Kluwer ČR).

Důvodová zpráva k zákonu č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů.

DVOŘÁK, Jan, Jiří ŠVESTKA a Michaela ZUKLÍNOVÁ. Občanské právo hmotné. Praha: Wolters Kluwer, 2016.

DVOŘÁK, Tomáš. Převod vlastnického práva k jednotce podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2015, č. 2.

DVOŘÁK, Tomáš. Základní otázky vzájemných vztahů bytového spoluvlastnictví a jiných druhů spoluvlastnictví. Právní rozhledy, 2014, č. 8.

ELIÁŠ, Karel. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012.

KABELKOVÁ, Eva. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: komentář: [§ 1158-1222]. V Praze: C.H. Beck, 2013. Beckovy komentáře.

61

KRÁLÍK, Michal. Judikatura NS: Členský podíl v bytovém družstvu a podíl v obchodní společnosti a SJM. Právní rozhledy, 2012, roč. 20, č. 11-12.

KRÁLOVÁ, Martina, DOUŠOVÁ Jana. Změny v bytových družstvech dle nové právní úpravy. Ad Notam, 2012, č. 1.

KŘEČEK, S., Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Praha: Leges, 2014.

NOVOTNÝ, Marek. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva: komentář. Praha: C.H. Beck, 2016. Beckova edice komentované zákony.

PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví: komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014.

PRAŽÁK, Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek: praktická příručka. 2., přeprac. vyd. Praha: Linde, 2006.

Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014. Komentáře (Wolters Kluwer ČR).

SPÁČIL, Jiří. Občanský zákoník: komentář. V Praze: C.H. Beck, 2013. Velké komentáře.

SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015. Praktik (Leges).

ŠTENGLOVÁ, Ivana. Souhlas všech společníků či členů – co tím zákon myslí?. Právní rozhledy, 2012, č. 8.

ŠTRAUS, Jaroslav. Bytová družstva a zákon o obchodních korporacích. Právní rozhledy, 2015, č. 6.

62

ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2012, č. 8.

ŠTENGLOVÁ, I., HAVEL, B., CILEČEK, F., KUHN P., ŠUK, P. Zákon o obchodních korporacích. Komentář. I. vydání, Praha: C.H. Beck, 2013, str.

Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 4., dopl. a přeprac. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2011. Beckovy malé komentáře.

Právní předpisy Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)

Zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva jednotkám a skupinovým domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů

Nařízení vlády 366/2013 Sb., ze dne 30. října 2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

Judikatura Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky 31 Cdo 51/2010

63

Resumé

Právní úprava bytového spoluvlastnictví a bytového družstva Cílem této diplomové práce je analyzovat platnou právní úpravou dvou významných institutů soukromého práva, a to bytového spoluvlastnictví institutu občanského práva a bytového družstva jako specifické právnické osoby s ohledem na změny, které v českém právním řádu nastaly s rekodifikací občanského a obchodního práva. Oba instituty jsou nyní pojaty mnohem komplexněji a celá právní úprava je také mnohem rozsáhlejší. Práce je rozdělena do dvou kapitol, v nichž se autor zaměřil zejména na vysvětlení nové a ucelenější úpravy a změn v koncepci obou institutů jako celku a jejich jednotlivých aspektů a posléze na jejich srovnání.

První kapitola, která je věnována bytovému spoluvlastnictví, se nejprve zabývá stručným exkurzem do historické vývoje tohoto institutu. Dále se kapitola zabývá změnami v koncepci bytového spoluvlastnictví jako celku a snaží se o vysvětlení změn, které nastaly s návratem občanského práva k tradičnímu evropskému modelu soukromého práva. Pak se autor zabýval změnami v teoretickém pojetí bytové jednotky, jako základu celého institutu bytového spoluvlastnictví.

V druhé kapitole s práce zabývá bytovým družstvem, jako zvláštním druhem právnické osoby, jejímž účelem je uspokojování bytových potřeb svých členů. Také zde se autor nejprve snažil stručně objasnit okolnosti vzniku institutu družstva, a to jako specifického typu bytového družstva.

V závěru autor shrnuje zjištěné poznatky a snaží se o srovnání obou institutů z hlediska komplexnosti a vydařenosti platné právní úpravy. Za lépe zpracovanou z hlediska

srozumitelnosti

a

využitelnosti

autor

považuje

úpravu

bytového

spoluvlastnictví, které na rozdíl od úpravy bytového družstva, poskytuje přehlednou a ucelenou úpravu vlastnického práva k jednotce.

64

Abstrakt

Legal regulation of residential co-ownership and residential cooperative The aim of this thesis is to analyze current legislation of two important institutes of private law, residential co-ownership institute of civil rights and residential cooperative as a specific legal entity with respect to changes in Czech law occurred with the recodification of civil and commercial law. Both institutes are now conceived in a much more comprehensive and wide legislation is also much larger. The work is divided into two chapters in which the author focused mainly on explaining the new and more complex modifications and changes to the policy of both institutions as a whole and its individual aspects and then to compare them.

The first chapter, which is devoted to the residential ownership, first gives a brief excursion into the historical development of this institute. The chapter deals with changes in the concept of residential co-ownership as a whole and try to explain the changes that occurred with the return of civil rights to the traditional European model of private law. Then the author discussed the changes in the theoretical concept of housing units, as the basis for the Institute of residential ownership.

In the second chapter of the thesis deals with residential cooperatives as a special type of legal entity whose purpose is to meet the housing needs of its members. Here, too, the author initially tried to briefly explain the circumstances of creation of the Institute team, as a specific type of housing cooperatives.

In conclusion, the author summarizes the findings and attempt to compare the two institutions in terms of complexity and vydařenosti current legislation. For better prepared in terms of clarity and usability of the author considers treatment of housing ownership, which, unlike the treatment of housing cooperatives, providing clear and comprehensive treatment of ownership of the unit.

65

Název práce v anglickém jazyce: Legal regulation of residential co-ownership and residential cooperative

Klíčová slova: Bytové spoluvlastnictví Bytové družstvo Jednotka

Keywords: residential co-ownership residential kooperative housing unit

66

Seznam použitých zkratek: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník - "občanský zákoník"

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník - " obchodní zákoník"

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) - "bytový zákon"

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - "starý občanský zákoník"

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) - "zákon o obchodních korporacích"

Zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva jednotkám a skupinovým domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů - "bytový zákon"

67

ÚVOD BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ STRUČNÝ NÁHLED DO VÝVOJE BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ

Recommend Documents