Úloha porovnávací metody při oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Obor Oceňování nemovitostí

Úloha porovnávací metody při oceňování majetku Diplomová práce

Praha

Autor:

Bc. Tomáš Holobrada

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Březen,

2011

Prohlášení: Prohlašuji,

ţe

jsem

diplomovou

práci

zpracoval

samostatně

a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 25. dubna 2011

Tomáš Holobrada

Poděkování:

Tímto bych rád poděkoval panu Ing. Petru Ortovi Ph. D. za cenné rady, připomínky a dohled nad touto diplomovou prací a celé své rodině za podporu při psaní této práce.

Anotace: Tato diplomová práce poskytuje ucelený přehled o porovnávací metodě a jejím vyuţití. Zabývá se praktickou i teoretickou povahou této metody. Charakterizuje, popisuje a analyzuje tuto metodu. Práce obsahuje teoretické základy, rozbor a aplikaci porovnávací metody. Podává přehled o databázích a také o hospodářské krizi v letech 2007-2011.

Annotation: This thesis provides a comprehensive overview of the market method and utilization of this method. It deals with practical and theoretical nature of this method. Characterizes, describes and analyzes this method. The work includes theoretical foundations, analysis and application of market method. It gives an overview of databases and also on the economic crisis in 20072011.

Obsah: Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.

Teoretické základy oceňování nemovitostí ..................................................................... 9 1.1.

2.

3.

4.

Metody oceňování ...................................................................................................... 9

1.1.1.

Nákladová metoda (Cost method, Cost approach) ........................................... 10

1.1.2.

Příjmová metoda (income method, income approach) ..................................... 12

1.1.3.

Porovnávací metoda (Market Metod, Market approach).................................. 14

1.2.

Sestavení konečné trţní hodnoty .............................................................................. 15

1.3.

Vymezení pojmů trţní cena a trţní hodnota ............................................................. 16

1.4.

Účel ocenění ............................................................................................................. 17

Rozbor porovnávací metody .......................................................................................... 18 2.1.

Základní charakteristika ........................................................................................... 18

2.2.

Průběh porovnávacího procesu................................................................................. 21

2.3.

Podmínky aplikace ................................................................................................... 23

2.4.

Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech ...................................... 24

Aplikace porovnávací metody ....................................................................................... 25 3.1.

Algoritmus výpočtu trţní hodnoty porovnávací metodou pozemku ........................ 25

3.2.

Algoritmus výpočtu trţní hodnoty porovnávací metodou majetku jako celku ........ 28

3.3.

Korekční činitelé....................................................................................................... 32

Informační systémy ........................................................................................................ 33 4.1.

Vlastní zdroje dat ...................................................................................................... 33

4.2.

Externí databáze ....................................................................................................... 34

4.2.1.

Databáze MOISES............................................................................................ 35

4.2.2.

Databáze RPN .................................................................................................. 38

4.2.3.

Cenové mapy stavebních pozemků .................................................................. 39

-5-

4.2.4.

Databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu ................................... 41

4.2.5.

Databáze cen nájmů IRI ................................................................................... 43

4.2.6.

Jiné externí databáze a cenové podklady .......................................................... 44

4.3. 5.

6.

Analýza lokálního trhu města Dobříš jako podklad pro ocenění ............................. 45

Vliv světové hospodářské krize ..................................................................................... 49 5.1.

Ekonomická krize ve světě 2007-2010..................................................................... 49

5.2.

Krize v České republice............................................................................................ 52

5.3.

Vliv krize na realitní trh v ČR ................................................................................. 53

5.4.

Faktické ocenění bytu ............................................................................................... 56

5.4.1.

Ocenění bytu Dobříš za rok 2009 ..................................................................... 56

5.4.2.

Ocenění bytu Dobříš za rok 2011 ..................................................................... 64

5.4.3.

Přehled úprav (korekcí) .................................................................................... 69

Vyhodnocení .................................................................................................................... 70 6.1.

Porovnání ocenění bytu za rok 2009 a 2011............................................................. 70

6.2.

Vhodnost pouţití porovnávací metody ..................................................................... 73

Závěr ........................................................................................................................................ 74

-6-

Úvod V první řadě bych Vás rád informoval o cíli této práce, kterým byl popis, analýza a komentář porovnávací metody. Tato metoda je dnes jednou z nejpouţívanějších a má nezastupitelnou roli na poli oceňování na trţních principech. Tento způsob však byl zpočátku 90. let přijímán s nedůvěrou. Bylo to především zapříčiněno chybějícími databázemi porovnatelných prodejů a méně rozvinutým trhem s nemovitostmi. Postupem času se trh v České republice rozvinul na takovou úroveň, ţe bylo moţno metodu vyuţívat plnohodnotným způsobem. V současnosti je porovnávací metoda jednou z nejvíce pouţívaných. První kapitola pojednává o teoretických základech oceňování. Věnuje se zejména metodám v oceňování a také popisuje sestavení konečné trţní hodnoty. Dále je zde zmíněn rozdíl mezi trţní hodnotou a trţní cenou a v neposlední řadě jsou zde uvedeny účely ocenění. Ve druhé části je rozebrána samotná porovnávací metoda. Základní charakteristika popisuje tuto metodu a pojednává o souvislostech s ostatními metodami. Další bod je věnován analýze průběhu porovnávacího procesu. Dále jsou zde uvedeny podmínky aplikace

a pouţití

porovnávací metody ve zvláštních případech. Třetí kapitola je zaměřena na samotnou aplikaci porovnávací metody. Jsou zde rozebrány především algoritmy výpočtů trţní hodnoty pro pozemek a pro majetek jako celek. V posledním bodu této kapitoly jsou popsány korekční činitelé, kterými se upravuje hodnota majetku. Čtvrtá kapitola je zaměřena na vlastní a externí databáze, které jsou nutným podkladem ke stanovení trţní hodnoty porovnávacím způsobem. Poslední bod pojednává o analýze lokálního trhu města Dobříš, který slouţí jako jeden z podkladů pro ocenění v následující kapitole.

-7-

V páté části je práce zaměřena na hospodářskou krizi, která měla vliv na utváření cen nemovitostí na trhu. Rozdělena je na ekonomickou krizi ve světě, v České republice a poté na přímý vliv ekonomické krize na realitní trh. Dále je zde vypracováno faktické ocenění bytu. Tato nemovitost je oceněna v rozlišných období a to zhruba na dnu realitního cyklu hospodářské krize u nás v roce 2009 a v roce 2011, kdy hospodářská krize pomalu doznívá. Ekonomika a související realitní trh se pomalu oţivuje. Poslední část vyhodnocuje pouţití porovnávací metody a také provedeného trţního ocenění.

-8-

1. Teoretické základy oceňování nemovitostí1 1.1. Metody oceňování V současné době se v procesu moderního oceňování nemovitostí vyuţívají tři základní mezinárodně uznávané metody trţního ocenění a to nákladová metoda, příjmová metoda, porovnávací metoda. Při stanovení hodnoty oceňovaného majetku mohou být vyuţity všechny tři metody, nebo jejich vzájemné kombinace na povaze majetku či jeho účelovosti.

Minulost

Současnost

Budoucnost

Nákladová metoda

Porovnávací metoda

Příjmová metoda

S jakými náklady jsme

Jaká je současná hodnota

Jaký je očekávaný výnos v

majetek v minulosti

majetku

budoucnosti

realizovali Tabulka 1 Tři základní metody oceňování

1

Čerpáno z učebnice: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D.,

Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D.

-9-

1.1.1. Nákladová metoda (Cost method, Cost approach) Základní princip spočívá v rámci porovnání reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou, která je oceňována. Dá se říci, ţe tato metoda se zabývá minulostí a odpovídá na otázku jak majetek vznikl. Ke stanovení reprodukce musíme stanovit ještě místo majetku v ekonomickém systému. To se provádí nepřímo pomocí funkčních ekonomických nedostatků. Trţní hodnota, stanovena nákladovou metodou, by měla být rovna mnoţství vynaloţené práce sníţené o její znehodnocení s respektováním konkrétních a obecných trţních vlivů. Tato metoda spočívá v tom, ţe ţádný ekonomicky myslící investor nepostaví stavbu „neekonomicky“. Nákladový způsob ocenění se pouţívá především při stanovení náhrady škody pojistné události, při stanovení pojistné hodnoty a také v oceňování na trţních principech. Důvody pro pouţití této metody mohou být následující. V případě zástavy úvěru musí být stanovena reprodukční cena majetku za cenu novou. Metoda nám také dává podrobné informace o technickém stavu budovy, jako je například ţivotnost, opotřebení či náklady vynaloţené ke zhotovení budovy. Dalšími důvody mohou být informace pro developera či facility managera, který se bez stanovení nákladů nemůţe obejít a v neposlední řadě to můţe být stanovení funkčních nedostatků. Postup při výpočtu 1) Popis majetku a) Identifikace majetku b) Popis pozemku c) Popis stavby a rozdělení stavby d) Stanovení vedlejších staveb a venkovních úprav 2) Výpočet obestavěného prostoru 3) Stanovení typu objektu a) Způsob uţití b) Druh konstrukce 4) Výpočet reprodukční ceny pomocí - 10 -

a) Vlastní databáze reprodukčních cen b) Pouţití cenového předpisu c) Pouţití ceníku stavebních prací d) Rozpočtování e) Přepočtu pořizovací ceny na současnou hodnotu f) Porovnání 5) Stanovení ţivotnosti a) Technické – doba, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání b) Právní – doba, od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci c) Ekonomické – doba, od moţného komerčního vyuţití do doby ukončení tohoto vyuţití d) Morální – doba, od moţného komerčního vyuţití do doby funkčního zastarání 6) Stanovení opotřebení a) Lineární metodou – stavba se s přibývajícím věkem lineárně znehodnocuje b) Nelineární metodou – spočívá v různém opotřebení v různých letech c) Analytická metoda – rozbor celé stavby na jednotlivé prvky a stanovení opotřebení 7) Stanovení funkčních nedostatků 8) Stanovení ekonomických nedostatků 9) Stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetků nákladovým způsobem, popřípadě kontribuce s další metodou oceňování.

- 11 -

1.1.2. Příjmová metoda (income method, income approach) Tato metoda vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Vychází také z koncepce zhodnocování či znehodnocování peněz v čase. Jde zde především o výši rizika investice. K pochopení této metody je nutné si uvědomit, ţe investor nakupuje budoucí příjem toků nejlepšího a nejvyššího vyuţití. Trţní hodnota se potom rovná veškerým budoucím příjmům po dobu své ţivotnosti. Jedná se zejména o komerčně vyuţitelné prostory a budovy. Avšak touto metodou lze jen těţko stanovit trţní hodnotu u nekomerčně vyuţívaných budov či prostor. Proto musíme při oceňování přihlíţet ke všem způsobům ocenění.

Postup při výpočtu I.

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku

Tento název je převzat z anglického překladu Highest and Best Use. Zároveň neplatí, ţe vyuţití musí být zároveň nejvyšší a nejlepší. Někdy tato situace není ani moţná. Při analýze se hodnotí čtyři následující kritéria a to: dodrţení právních předpisů, technická proveditelnost, investiční proveditelnost a maximální ziskovost. Pokud jsou tyto čtyři kritéria splněna a je posouzena nájemní smlouva z právního a komerčního hlediska, lze pokračovat dále ke stanovení trţní hodnoty výpočtem. II.

Stanovení čistého provozního příjmu - NOI (Net Operating Income)

1. Hrubý příjem Je především součinem nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného podle nájemní smlouvy a komerčně vyuţitelné plochy. K tomu jsou připočítány další příjmy, jako například umístění reklamní billboardů na volných fasádách, umístění reklam na střešní římse, instalace antén, venkovních skladových či parkovacích ploch a další. Všechny tyto příjmy a jiné další se připočítávají k hrubému příjmu.

- 12 -

Hrubý příjem 2. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Při stanovení hodnoty musíme počítat ze ztrátami. Tyto ztráty se dají předpovídat pomocí znalostí trhu v daném místě. 3. Efektivní hrubý příjem Výpočet: ztráty vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného - hrubý příjem 4. Rezerva na renovace Výpočet: Rezerva na renovace = reprodukční cena/ţivotnost 5. Provozní náklady Náklady související s provozem objektu, jako například pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie a ostatní provozní náklady. Se všemi těmito náklady se musí počítat a musejí se vyčíslit do konkrétní podoby 6. Čistý provozní příjem Výpočet: rezerva na renovace + provozní náklady - efektivní hrubý příjem III.

. Kapitalizační míra (R)

R 1 – kapitalizační míra bezrizikové investice R 2 – inflační míra R 3 – míra rizika R 4 – míra ţivotnosti Je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku(nemovitosti). IV.

Trţní hodnoty majetku

Posledním krokem je dosazení do hodnot do čistého provozního příjmu a kapitalizační míry. Nejčastějším případem je věčná renta, kde se předpokládá soustavní příjem po delší dobu. Vzorec vypadá poté takto: V (value) = NOI / R

- 13 -

1.1.3. Porovnávací metoda (Market Metod, Market approach) Základním předpokladem pro pru tuto metodu je existence databází s porovnatelnými nemovitostmi. Nutno dodat, ţe kvalitní databáze se vytváří zhruba po 30 letech za normálních trţních podmínek s vyloučením větších makroekonomických či mikroekonomických vlivů. V České republice nebylo moţno tuto metodu pouţit před polovinou 90. let, kdy vhodné databáze neexistovaly. Byly proto pouţity jiné metody jako Neagelli či Samet a další (poměrové metody). Problémy při stanovení: 1. úplnost informací 2. pravdivost informací

Postup při výpočtu Jde o aplikaci korekčních činitelů, které musí být podloţeny relevantními dokumenty a cenotvornou argumentací. Kaţdý činitel musí být podloţen. Zjednodušený postup při výpočtu dle jednotlivých kapitol: Pozemek: I.

Identifikační údaje

II.

Základní údaj pro porovnání, cena za 1m2 v tisících Kč

III.

Právní údaje

IV.

Technické parametry

V.

Ostatní parametry

- 14 -

Majetek jako celek: I.

Identifikační údaje

II.

Údaje o pozemku

III.

Základní údaj pro porovnání, m2 celkově zastavěné plochy podlaţí

IV.

Právní údaje

V.

Technické parametry

VI.

Ostatní parametry

VII.

Výsledná porovnávací metoda

1.2. Sestavení konečné tržní hodnoty Ještě před sestavením konečné trţní hodnoty je vhodné se věnovat kontrole všech dílčích výsledků, které jsou k dispozici. Mezi tyto údaje patří například výměry, aplikace cenotvorných faktorů a zejména korelace mezi jednotlivými metodami. Tedy porovnat, jestli jsme všude pouţili stejné vstupní údaje. Sestavením konečné trţní hodnoty se rozumí kontribuce jednotlivých metod. Trţní hodnoty se liší podle oceňovaného majetku. Pro sestavení poměru neexistuje ţádný přesný vzorec a je pouze na osobě, která ocenění provádí, jak bude k sestavení poměrů přistupovat.

METODA

Poměr v %

Indikace


x%

x

Příjmová metoda

y%

y

Nákladová metoda

z%

z

100%

Výsledná trţní hodnota

CELKEM

Tabulka 2 Tabulka s poměrem (kontribucí) jednotlivých metod oceňování

- 15 -

1.3. Vymezení pojmů tržní cena a tržní hodnota2 Trţní hodnota (Fair Market Value) Tento ekonomický pojem vyjadřuje průměrnou (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění a za předpokladu, ţe prodávaná nemovitost byla dostatečně dlouho veřejně nabízena k prodeji. Samozřejmě za předpokladu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej za obvyklých trţních podmínek a obě strany jednají na základě znalostí, (opatrně a z vlastní vůle). Z pohledu statistického vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. Trţní cena (Market Price) Na rozdíl od výše uvedené trţní hodnoty, která je veličinou ekonomicky obecnou (průměrnou, obvyklou). Trţní cena je veličinou ekonomicky konkrétní. Je to konkrétní přesný údaj o tom, ţe v určitý okamţik proběhl určitý konkrétní prodej určité nemovitosti. Pokud byla trţní hodnota správně indikována odhadcem majetku, znalcem nebo realitním makléřem, neměla by se příliš lišit od trţní ceny.

2

Čerpáno z učebnice: Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 14-15

- 16 -

1.4. Účel ocenění Ocenění se provádí pro různé účely v různých oblastech: 

soudy:

soudní spory v občansko-právním řízení 

pojišťovny:

stanovení výše hodnoty a stanovení nákladů na odstranění pojistné události 

soudní exekutoři:

stanovení ceny obvyklé pro exekuční řízení 

nepeněţité vklady:

ocenění nemovitého majetku pro navýšení základního jmění 

odstranění staveb:

stanovení hodnoty demoličních nákladů 

ekonomické činnosti:

rozdělení výtěţku zpeněţení pro uspokojení věřitelů 

bankovní úvěry:

zjištění obvyklé ceny pro úvěrová a hypoteční řízení

- 17 -

2. Rozbor porovnávací metody 2.1. Základní charakteristika Porovnávací metoda v některých případech srovnávací metoda a v anglickém jazyce pak Market method (Market approach), je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Nutno dodat, ţe tato metoda je zaloţena na předpokladu, ţe absolutní shodnost je jiţ předem vyloučena. V případě nemovitosti o plnou shodu v ţádném případě nemůţe jít. Vzhledem k její jedinečnosti a neopakovatelnosti. Na tuto metodu lze pohlíţet, jako na jeden z hlavních obecných principů vyuţívaných při oceňování v nejrůznější dílčích situací nebo jako na jeden ze tří základních přístupů uţívaných při hledání trţní hodnoty. Nákladový přístup je odhadem reprodukčních nákladů na výstavbu oceňovaných staveb. V podstatě není zaloţen na ničem jiném neţ na porovnání s jiţ vynaloţenými náklady na obdobné či podobné stavby. Obdobně je tomu i u přístupu výnosového, kde se obvykle nemovitosti odhadují do výše výnosů a rizika jejich výpadků či velikost provozních nákladů, tak i míry výnosnosti či kapitalizace. Souvislosti mezi nákladovým a výnosovým přístupem lze chápat jako dva vzájemné doplňující se protipóly. Minulou příčinu a budoucí následek. Oproti tomu porovnávací přístup vychází ze současnosti a je přímou reflexí momentální situace na trhu.

- 18 -

Podstatou porovnávacího přístupu je reakce na cenotvorné diference, jimiţ se oceňovaný subjekt liší od subjektů porovnatelných, u nichţ jsou potřebné parametry známy. Z těchto odlišností je potom nutno cenově korigovat známou cenu k srovnatelnému vzorku a tímto způsobem dospět k porovnávací hodnotě.

Souvztaţnost a provázanost těchto tří metod ukazuje toto schéma: MINULOST

PŘÍTOMNOST

BUDOUCNOST

Čas

Vynaloţené

Aktuální prodejní

Očekávaný

náklady na

ceny obdobných

prospěch a z něho

pořízení pozemku

nemovitostí

plynoucí výnosy

PH

Transformace

a staveb

Transformace

SH

TRŢNÍ

VH

HODNOTA

PŘÍČINA

ÚČEL

DŮSLEDEK

OCENĚNÍ, limity, předpoklady

- 19 -

SH – věcná hodnota PH – porovnávací hodnota VH výnosová metoda Porovnávací přístup nelze chápat ve smyslu jedné metody, ale pouze jako směr, v jehoţ intencích3 je porovnávání nejrůznějšími způsoby vyuţíváno. Reprezentuje jej neuzavřený počet způsobů, metod, technik a jejich vzájemných kombinací, které lze v jeho rámci vhodně aplikovat. Jejich volba závisí na konkrétních okolnostech a podmínkách. Zejména na charakteru nemovitostí, na situaci v příslušném segmentu trhu (v němţ působí) a na kvalitě a kvantitě dat, které jsou pro porovnání k dispozici. „Protoţe situace v jednotlivých segmentech můţe být značně odlišná nelze dát zaručený recept k striktnímu vymezení tohoto prostoru a je nutno tedy postupovat individuálně případ od případu. V odhadní praxi často nebývá srovnatelných nemovitostí nazbyt a bez hlubší analýzy vyřadit některý vzorek jen proto, ţe není zcela aktuální, se v řadě případů můţe projevit jako nemoudré zřeknutí se nabízejících se záchytných bodů. Protoţe nepsanou zásadou odhadce by mělo být neodmítat ţádné nabízející se informace.“4

3

Vysvětlivka slova: intence - tvůrčí záměr, úmysl, cíl

4

Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, vydání I. 2006, [cit. 2011-20-5]

- 20 -

2.2. Průběh porovnávacího procesu Aplikace porovnávacího přístupu představuje postupný a systematický analytický proces, jehoţ cílem je odhad hodnoty nemovitosti, indikovaný na základě dosaţitelných cen u nemovitostí podobných. Průběh i dílčí procedury tohoto přístupu mohou mít celou řadu nejrůznějších variant. Nicméně obecně bývá rozdělen do tří etap a obvykle se při něm postupuje takto: 1. Přípravná fáze a. Sběr informací 2. Porovnávací fáze a. Výběr vzorků b. Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání c. Nalezení cenotvorných diferencí d. Výběr a aplikace porovnávací analýzy 3. Závěrečná fáze a. Analýza a vyhodnocení dílčích výsledků b. Výsledná indikace porovnávací metody

Jednotlivé kroky se mohou prolínat, neboť mezi nimi nejsou pevné podmiňovací vazby. Charakter dat je podřízen jejich zdrojům. Výběr vzorků je podmíněn mnoţstvím. Volba způsobu porovnání je limitovaná jejich kvalitou a spolehlivostí. Výběr porovnávací analýzy je závislý na formě dat. Jde-li a sloţitější problém, můţe být samozřejmě doplněn o další dílčí procedury.

- 21 -

Následující diagram znázorňuje postup a základní moţnosti volby dílčích metod a technik: PŘEBÍRANÁ DATA

VLASTNÍ DATA

ÚČELOVÝ

VLASTNÍ

PROFESNÍ

SEKUNDÁRNÍ

SBĚR DAT

DATABÁZE

DATABÁZE

DATA

VÝBĚR VZORKŮ

VÝBĚR TYPU A JEDNOTEK POROVNÁNÍ

PŘÍMÉ

NEPŘÍMÉ

VÝBĚR PRVŮ POROVNÁNÍ A JEJICH DIFERENCÍ

VÝBĚR A APLIKACE POROVNÁVACÍ ANALÝZY

KVANTITATIVNÍ

KVALITITAVINÍ

KOMBINOVANÁ

VÝSLEDNÁ INDIKACE POROVNÁVACÍ HODNOTY

- 22 -

2.3. Podmínky aplikace Výsledek aplikace porovnávací metody je objektivní právě tehdy, kdyţ jsou splněny následující podmínky: Srovnatelnost nemovitosti

Nemovitosti oceňované porovnávací metodou, musí být skutečně srovnatelnými a to ze všech hledisek. Pokud není moţno najít srovnatelnou nemovitost na trhu, kde se nachází oceňovaná nemovitost, lze najít srovnatelnou nemovitost na jiném místně příslušném trhu.

Aktuálnost cen

Ceny pro porovnání by měly být aktuální. Mezi ceny, které se dají povaţovat z hlediska realitních obchodu za aktuální se povaţují ceny se stářím 3 měsíců. Za aktuální lze povaţovat také ceny se stářím jednoho roku, ale nesmí dojít k větším dramatickým cenotvorným posunům.

Dostatečný počet realizovaných obchodů

Pro účely ocenění porovnávacím způsobem je dobré mít k dispozici co největší počet realizovaných obchodů. Pro tyto účely jsou tvořeny různé databáze soukromými, podnikatelský a státními subjekty.

Stejné podmínky

Srovnávané nemovitosti by měli mít stejné podmínky jako ostatní účastníci daného segmentu či oblasti.

Tabulka 3 Podmínky aplikace porovnávací metody Jestliţe není splněna některá z následujících podmínek, je aplikace porovnávacím způsobem těţší a můţe být i zkreslena. Situace u kaţdého ocenění je jiná a odhadce se s ní vţdy musí správně vypořádat.

- 23 -

2.4. Oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech5 Základním problémy při aplikaci oceňování porovnávací metodou ve zvláštních případech je existence:



Trhu s příslušným druhem nemovitosti



Dostupné nebo vytvořitelné databáze porovnávaných nemovitostí

Nemovitost, pro kterou je těţké najít příslušný segment finálních klientů, je jedním ze zvláštních případů. Pokud tento jev nastane, je moţné porovnávací metodu stále pouţít. Musíme však buď rozšířit sektor hledaných nemovitostí typově nebo rozšířit teritorium, na němţ hledáme porovnatelné nemovitosti.

Příklady nemovitostí s obtíţnou aplikací porovnávací metody: 

Sakrální stavby – kostely, kaple, synagogy



Inţenýrské stavby – mosty, přehradní hráze, komunikace



Technologické stavby – čističky odpadních vod, vodní elektrárny, teplárny



Jednoúčelové výrobní objekty a areály – válcovny, cementárny



Stavební části důlních areálů



Kulturní památky – zříceniny, pomníky

Pokud porovnávací metodu z nějakého zvláštního důvodu nelze vůbec pouţít, lze se například odvolat na atypičnost nemovitosti a tuto metodu vůbec nevyuţít.

5

Čerpáno z učebnice: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D., str.

33-34

- 24 -

3. Aplikace porovnávací metody 3.1. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty porovnávací metodou pozemku6

Tabulka pro výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou by měla být sestavena následujícím způsobem:

1. Identifikační údaje7 a. Pořadové číslo porovnávaného pozemku b. Název pozemku – vhodné označení dvěma slovy: typ pozemku a místní název c. Parcelní číslo – zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí d. Adresa pozemku - někdy stanovena identifikátorem (např. křiţovatka Slunečná) e. Katastrální území – zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí f. Obec - zjistitelné z výpisu z katastru nemovitostí g. Okres – podle současného členění okresů, můţe zde být i identifikátorem starší hranice okresů h. Cena pozemku – nejlépe prodejní cena

6

Čerpáno z učebnice: Cvičení z oceňování nemovitostí, oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D.,

str. 17-24 7

Čerpáno z učebnice: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D., str.

35-36

- 25 -

2. Základní údaj pro porovnání, cena za 1m2 v tisících Kč a. Cena za 1 m2 – cena se získá vydělením ceny rozlohou b. Datum transakce – datum, kdy se začal pozemek nabízet, či se uskutečnil obchod

3. Právní údaje a. Druh transakce Prodej – není nutné ho nijak upravovat Draţba – je nutné zjistit, jestli se nemovitost opravdu vydraţila a za jakou cenu, jakým způsobem Nabídka – zde se uţ předem musí počítat s větší korekcí, převáţná část nabízejících cenu zvyšuje oproti reálné hodně Cenová mapa – spíše se pouţívá jako podpůrný argument, ve většině případů nezobrazuje aktuální situaci na trhu b. Vlastnická práva – jestliţe je právo k nemovitosti nějak omezeno a to například

pronájmem,

stanovíme

poměr

ekonomické

vyuţitelnosti

oceňovaného pozemku a pozemku porovnávaného c. Existence věcných břemen – sniţují hodnotu oceňovaného majetku, mohou být zřízeny za úplatu nebo bezúplatně, mohou být trvalá a dočasná d. Vyuţití podle územního plánu – je jedním z hlavních faktorů určujících cenu pozemku, dle územního plánu zjišťujeme k jakému účelu je pozemek určen, cena se mění v závislosti na tomto účelu e. Územní rozhodnutí -

lze-li získat územního rozhodnutí pro určitý druh

výstavby, korekčními činiteli jsou náklady spojené s projektovou a inţenýrskou činností, které jsou nutné k jeho získání f. Jiná právní omezení a závazky – ostatní korekce jako například: zástavní právo ve prospěch třetí osoby, pozemek zastavený stavbou jiného vlastníky atd.

- 26 -

4. Technické parametry a. Lokalita – hodnotu pozemku převáţně utváří atraktivita lokality, závisí zejména na znalosti trhu b. Tvar a orientace pozemku – největší hodnotu má pozemek, který umoţňuje, co největší komerční vyuţitelnost c. Svaţitost – čím je pozemek více svaţitý, tím větší jsou náklady na zakládání, terénní úpravy d. Dostupnost a kapacita inţenýrských sítí – korekcí jsou zde náklady, které jsou potřeba na vybudování sítí nebo na jejich dostupnost e. Kontaminace půdy – stanovení korekce u ekologické zátěţe f. Dopravní obsluţnost – dostupnost pozemku hromadou dopravou, určení dochůzné vzhlednosti a četnosti spojů g. Dopravní obsluţnost včetně parkování – určení korekcí pro jinou neţ hromadou dopravu, zejména počet parkovacích míst h. Nutnost demolice stávajících objektů – korekcí jsou náklady na demolici i. Jiná technická korekce – pomocná rubrika 5. Ostatní parametry a. Velikost pozemku – pro korekci je nutné vycházet z trţních podmínek: čtvereční metr menšího pozemku je draţší neţ čtvereční metr většího b. Zastavitelnost – dána technickými a právními podmínkami 6. TRŢNÍ HODNOTA POZEMKU ZJIŠTĚNA POROVNÁVACÍ METODOU

- 27 -

3.2. Algoritmus výpočtu tržní hodnoty porovnávací metodou majetku jako celku Problematika vymezení porovnávací metody8 U nemovitosti není vţdy jasné (jako u pozemku) jakou jednotku pro porovnání pouţít. U pozemku se vţdy pouţívá čtvereční metr a u nemovitosti to bývají čtyři následující jednotky porovnání: BA – Building area – zastavěná plocha Plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Hlavní problematika se nachází v tom, jaké všechny části zahrnout od zastavěné plochy. Jestli například zahrnout vykonzolované části budovy,schodiště, přístřešky atd. Metoda je vhodná zejména pro oceňování jednopodlaţních staveb. GFA – Gross floor area – celková zastavěná plocha Je metodou s největším vyuţitím pro oceňování nemovitostí. Není nutná prohlídka vnitřních částí a určíme jí jako součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemích podlaţí. Metoda je vhodná zejména při oceňování vícepodlaţních budov, jako jsou administrativní budovy či výrobní haly. NFA – Net floor area – čistá podlahová plocha Celková zastavěná plocha bez ploch nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šatech atd. Jde tedy o plochy kam lze „šlápnout“. Je jednotkou, která dokáţe lépe určit cenotvorný faktor oproti celkové zastavěné ploše. Všechen ostatní „balast“ jako plocha nosných a dělících konstrukcí atd. sniţuje vyuţitelnost budovy. NRA – Net rentable area – čistá pronajímatelná plocha Je cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem stavby a následně i na její trţní hodnotu. Jestliţe není v nájemní smlouvě uvedeno jinak, počítá se čistá pronajímatelná plocha jako čistá podlahová plocha bez společně přístupných částí budovy. Pokud je pronajímatelná 8

čerpáno z učebnice Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort Ph. D., str. 25-

26

- 28 -

plocha například v jedné menší části většího komplexu a vlastník této plochy chce pouţívat i ostatní společné prostory, je výměra těchto společních prostor komplexu „rozpuštěna“ ve vyšším nájemném. Tabulka pro výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou by měla být sestavena následujícím způsobem:

1. Identifikační údaje9 a. Pořadové číslo nemovitosti – vhodné označovat arabskými číslicemi b. Název nemovitosti c. Adresa nemovitosti d. Katastrální území - z výpisu z katastru nemovitostí e. Obec f. Okres 2. Údaje o pozemku a. Plocha pozemku – stanovena v m2 b. Hodnota za 1 m2 pozemku – hodnota v Kč za 1 m2 c. Hodnota pozemku celkem – předchozí dva údaje vynásobené mezi sebou

9

Čerpáno z učebnice: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.

D., Analýza realitního, Ing. Petr Ort, Ph. D

- 29 -

3. Základní údaj pro porovnání, m2 celkově zastavěné plochy podlaţí a. Počet srovnávacích jednotek b. Prodejní cena celkem c. Prodejní cena bez ceny pozemku d. Cena za 1 porovnávací jednotku e. Datum transakce – datum kdy se uskutečnil obchod nebo datum, kdy se začal nabízet 4. Právní údaje a. Druh transakce – draţba, nabídka, cenová mapa, prodej b. Vlastnická práva – v určitém smyslu můţe hodnotu sniţovat (například jestliţe je majetek pronajat na určitou dobu) c. Existence věcných břemen – sniţuje hodnotu nemovitosti d. Vyuţití podle územního plánu – významná korekce e. Stavební povolení – korekce pro to, jestli je stavební povolení či není f. Jiná právní omezení a závazky 5. Technické parametry a. Lokalita – vychází ze znalosti realitního trhu b. Technický stav objektu –

korekce je zaloţena na stanovení nákladů u

porovnávaného objektu, pokud je oceňovaný objekt v horším stavu, počítáme s náklady na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jakém je oceňovaný objekt c. Technická vybavenost budovy – tato korekce je závislá na typu budovy, pokud budeme například oceňovat výrobní halu, můţe být korekcí vybavenost (jako rozvody kyslíku, vytápění haly, technické vybavení) d. Funkční vyuţitelnost budovy – spočívá v efektivnosti vyuţívání oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávané

- 30 -

e. Další moţný rozvoj nemovitosti – tato korekce se zabývá maximálním vyuţití nemovitosti a oproti předešlé korekci můţeme modelovat různá vylepšení, rozšíření nemovitosti a její šíři zohlednit v tomto činiteli f. Dopravní obsluţnost- obdobné jako u pozemku g. Atraktivita objektu – způsobem jak stanovit a porovnat nemovitost můţe být výše dosaţitelného nájmu, při analýze se musejí započítat i náklady spojené s udrţováním a zvyšováním atraktivity h. Jiná technická korekce 6. Ostatní parametry a. Korekce pro velikost nemovitosti – korekce pro posouzení velikosti, nejlepší volbou je obdobná velikost s korekcí 1 b. Jiná korekce – je pomocnou rubrikou pro stanovení ostatních korekčních činitelů, které nejsou zohledněny výše 7. TRŢNÍ HODNOTA MAJETKU JAKO CELKU ZJIŠTĚNA POROVNÁVACÍ METODOU

- 31 -

3.3. Korekční činitelé10 Při stanovení korekčních činitelů musí platit v zásadě to, ţe jednotlivé cenotvorné prky musí být:

•

Podloţeny relevantními dokumenty

•

Zdůvodněny cenotvornou argumentací

Některé předměty ocenění mohou být majetky s mnohamilionovými hodnotami a kaţdá korekce hraje velmi důleţitou roli. Všechny korekční činitelé musí být přesně stanoveny a musí být vţdy podloţeny relevantními dokumenty či cenotvornou argumentací (jako například: statickou analýzou, výpočtem nákladů na demolici, výpočtem nákladů jiného rázu, statistickou analýzou a dalšími). Vţdy je nutné mít na paměti, ţe kaţdá korekce můţe představovat mnohatisícové rozdíly. Hlavní úlohou korekčních činitelů je zohlednit rozdíly mezi porovnávanou a oceňovanou nemovitostí. Všechny tyto korekce je vhodné uspořádat do tabulky a upravit jejich hodnoty. Výsledkem všech korekcí je trţní hodnota oceňované nemovitosti.

Základní doporučené podmínky pro stanovení korekčních činitelů:

10



Odchylka korekce by neměla přesáhnout 50%



Cena za 1 m2 by se neměla příliš lišit



Oceňovaná nemovitost by měla být porovnávána s lepší a horší nemovitostí



Korekce musí být vţdy podloţeny

Čerpáno z učebnice: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph. D, str.

17, Analýza realitního, Ing. Petr Ort, str.104

- 32 -

4. Informační systémy Základem oceňování na trţních principech je získávaní a shromaţďování informací. Tyto údaje musí být pravdivé a úplné. Jedině potom můţe být databáze skutečně funkční. Data lze získat buď vlastním sběrem informací, či pouţít některou z externích databází. „V reálném světě a v reálném trţním prostředí neexistuje ani absolutní pravda ani absolutně úplná informace o zkoumaném jevu. Při tvorbě databáze je třeba se spokojit jak s relativní pravdou, tedy s takovou informací, která alespoň přibliţně souhlasí s poznávanou skutečností, tak s neúplnými a nepřesnými informacemi.“11

4.1. Vlastní zdroje dat Tyto data lze získávat přímo od účastníků konkrétního realizovaného obchodu nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků na trhu. Lze je tedy rozdělit do dvou skupin a to na přímo získaná data a nepřímo získaná data. Přímo získané informace od konkrétní transakce a účastníků jsou nejvíce ceněním zboţím. Tyto data nejsou nijak zkresleny dalším postupováním a mají nejlepší vypovídající schopnost. Znalec je můţe získat sledováním vývoje výsledné ceny a podmínek dohody při obchodu. Pro další zpracování má jiţ předem ve svém posudku důleţitá data, která můţe následně vyuţít. Dále se dají pouţít jiná starší data jako například podklady k posudku. Mezi nevýhody přímo získaných dat patří neochota účastníků prodeje ke zveřejňování informaci a také problematika s informacemi, které nemají písemnou podobu a tudíţ je nelze pouţít jako plnohodnotné podklady. „Nepřímo získaná data transakcí, při nichţ odhadce osobně neparticipoval, nezískal je přímo a jejichţ zdroji jsou údaje ostatních účastníků trhu, jiţ obvykle nejsou tak přesná, neboť jde o data více či méně zprostředkovaná, nicméně pravděpodobně budou typická pro největší skupinu potenciálních vzorků. Tato data lze čerpat z údajů realitních kanceláří, realitních periodik12, z novinové i vývěskové inzerce, z webových stránek realitních serverů, z teletextu či z nejrůznějších prospektů a propagačních materiálů.“13

11

Ing. Petr Ort, Ph.D., Oceňování na trţních principech, Praha 2007, [cit. 2010-22-11]

12

Např.: Reality, Reality kontakt, Real-city, Grand Reality, apod.

13

Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, Vydání I. – Praha 2006, [cit. 2011-15-05]

- 33 -

4.2. Externí databáze14 Nemá-li odhadce k dispozici svou vlastní databázi cen nemovitostí existuje řada externích databází v nichţ si potřebné informace můţe obstarat. Data v těchto databázích jsou systematicky naplňovaná, jsou sloţité na údrţbu a jejich sestavování a distribuce představuje náročnou práci. V poslední době tuto práci velmi zrychlila postupně se vylepšující výpočetní technika, ale pořád se zde vyskytují základní problémy, jak navrhnout celkovou koncepci, aby vyhovovala všem zúčastněným. Jde tedy o to jaká data sbírat a jakých způsobem je zařazovat do databáze, v jaké kvalitě a mnoţství. Sběr a kvalita dat tady hraje zásadní roli ve tvorbě databází, ale mimo jiné musejí být správně optimalizované a aby nedocházelo k pozdním omylům, musí být informace obsaţené v databázích pravdivé, objektivní a nezkreslené.

V České republice lze najít dva základní typy rozdělení databází a to: 1. Databázi obchodovatelných cen nemovitostí (spravovány především soukromými subjekty) 2. Databázi sekundárních dat nemovitostí (spravovány státními institucemi pro potřeby státní správy)

Mezi členy první skupiny se řadí databáze MOISES, která je v ČR k dispozici od roku 1997 a která funguje na principu protisluţby uţivatelům. Dále v současné době probíhá plnění databáze RPN, která bude podávat informace za finanční poplatek. V druhé skupině lze najít databáze jako jsou cenové mapy stavebních pozemků, databáze Českého statistického úřadu ve spolupráci s Ministerstvem financí a finančními úřady a s ní neodvratně související základy ceny vybraných typů nemovitostí, obsaţené v postupně vydávaných prováděcích vyhláškách k zákonu č. 157/97Sb.15

14

Čerpáno z učebnice: Porovnávací hodnota nemovitostí, Zbyněk Zazvonil, str. 65 - 66

15

Zákon 151/1997 Sb. O oceňování majetku

- 34 -

4.2.1. Databáze MOISES Představuje informační systém, který je zaloţen a spravován firmou REAiA cosulding s.r.o. se sídlem v Kroměříţi. Jehoţ hlavní účelem je sestavování, shromaţďování, zpracování , uchovávání a zpřístupňování informací o obchodech s nemovitostmi v České republice. „Ke dni 27.10.2010 je v centrální databázi IS MOISES 16 000 záznamů o prodaných nemovitostech v ČR. Z celkového počtu připadá cca na: rodinné domy

cca 50% záznamů

nájemní domy

cca 4% záznamů

rekreační objekty

cca 7% záznamů

byty

cca 7% záznamů

provozní objekty

cca 20% záznamů

pozemky

cca 12% záznamů“16

Průběh celého procesu mezi databází a přispěvatelem probíhá v elektrické podobě pomocí internetu. Příspěvek odešle přispěvatel do centrály, kde jsou data vloţena do systému, zpracována a následně aktualizovaná.

16

REAIA. [online]. [cit. 2011-12-3].

Dostupné z: http://www.reaia.cz/Informace.aspx

- 35 -

Systém funguje na způsobu finanční úhrady za uţívání systému. Cena je závislá na počtu bodů, které můţe přispěvatel obdrţet. Čím více přispívá, tím menší finanční obnos musí zaplatit a zase naopak. Uţivatel, který v kalendářním čtvrtletí splní svou minimální informační povinnost (3000 bodů, resp. více) uhradí poplatek 1.000,-Kč17. Hlavní členění je následující: číslo záznamu, segment trhu, cenu, foto, základní charakteristika, stavby a pozemky, velikost, nájemné a stáří, časové a jiné údaje. Systém lze zobrazit ve dvou základní rovinách a to v klasické databázové formě nebo jako jednotlivý list s podrobnými informacemi. Databáze je propojená s databází obcí, takţe k dispozici jsou údaje Českého statistického úřadu. Mezi nejhlavnější údaje patří informace o počtu obyvatel, infrastruktuře, lokalitě a tak dále. Vyhledávání vhodných vzorků se provádí prostřednictvím nastavitelných filtrů. Systém také dokáţe zobrazit marketingovou situaci na příslušeném trhu pomocí četností a stáří obchodů. Systém rozděluje nemovitosti do sedmi základním segmentů a další podtypy. Druhá úroveň zahrnuje především popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Dále je zde popsána vybavenost katastrálního území a vybavenost příslušené lokality. Nutno dodat, ţe databáze je přístupná pouze uţivatelům, kteří s firmou REAiA cosulding s.r.o. mají sjednán smluvní vztah. V tomto vztahu se zavazují, ţe nesmí šířit data hromadně.

17


Dostupné z: http://www.reaia.cz/Informace.aspx?Sekce=20

- 36 -

Ukázka hlavní oken databáze IS MOISES18

Obrázek 1 Editace záznamu

Obrázek 2 Prohlíţení záznamu

18


Dostupné z:http://www.reaia.cz/Informace.aspx?Sekce=23&Clanek=29&Form=Detail

- 37 -

4.2.2. Databáze RPN Registr porovnávacích nemovitostí ČR je společností s.r.o. se sídlem v Táboře. V současné době probíhá dokončování této databáze, která byla zaloţena za účelem sběru, zpracování a poskytování dat pro oceňování. Databáze spočívá v rozsáhlém objemu dat, tak aby měl znalec k dispozici dostatečně velké mnoţství porovnávatelných nemovitostí. Databázi plní různé realitní kanceláře z celé ČR, které jsou smluvně vázané se společností RPN s.r.o. Databáze bude zpřístupněna na internetu19. Databáze funguje na systému filtrů. Po zadání vybraných hodnot, vyhledá systém porovnatelné nemovitosti. Poté si uţivatel vybere nejvhodnější vzorek a můţe si ho prostřednictví internetového obchodu zakoupit. Podle předběţných informací má být cena jedné informace okolo 200 Kč/kus.

Ukázka dat, které budou v databázi:

stavba

obec

cena

konstrukce a vybavení

zatřídění

interní číslo

počet obyvatel

realizovaná v Kč

základy

druh stavby

číslo uživatele

vzdálenost k městu

datum prodeje

stropy

lokalita

číslo nemovitosti

přípojky

administrativní cena krov

stav záznamu

vzdálenosti přípojek datum ocenění

střecha

druh konstrukce

počet použití

věcná břemena

jméno znalce

schody

technický stav

naposledy použité

omezení hodnoty

interní poznámky

dveře

obestavěný prostor

a další Tabulka 3 Ukázka dat v databázi RPN

19

RPN. [online]. [cit. 2011-11-3].

Dostupné z: http://www.rpn.cz/

- 38 -

počet bytů

4.2.3. Cenové mapy stavebních pozemků Místě příslušné orgány vytvářejí, spravují cenové mapy pozemků ve smyslu zákona č. 151/97 Sb. Mapy jsou graficky znázorněny v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším měřítkem s cenami za jeden m2. Měly by být aktualizovány kaţdý rok a příslušné úřady jej musí na poţádání veřejně zpřístupnit. Mapy větších měst jsou obvykle dostupné na internetu.

Ukázka cenové mapy části hlavního města Prahy Smíchov:

Obrázek 3 Cenová mapa Praha20

20

Tématické mapy Praha. [online]. [cit. 2011-11-3].

Dostupné z: http://wgp.praha-mesto.cz/tms/projects_h/cmp08/index.php?BBOX=-745477%2C-1045152%2C745144%2C-1044881&SELECT=cmp08.cmp08%28-744297%3A1045378%29&WIDTH=625&HEIGHT=509&m_map_size=middle_map&m_stype=par&m_year=2011&m_cty pe=map&m_X=-744296.9729863744&m_Y=-1045377.6026522304&m_IMGX=227&m_IMGY=235

- 39 -

Ukázka cenové mapy části města Ostrava:

Obrázek 4 Cenová mapa - Ostrava 21

Ceny uvedené na cenové mapě jsou cenami, které jsou skutečně sjednané a obsaţeny

v konkrétních kupních smlouvách. Obce spolupracují s Katastrálními úřady a vytvářejí databázi v grafické podobě. Pro účely trţního oceňování je nutno chápat tyto ceny spíše jako orientační. Je zde několik důvodů, proč se k těmto údajům chovat obezřetně. Mezi hlavní důvody patři aktuálnost dat, problematické extrakce ceny pozemku z ceny celkové a riziko zkreslení v důsledků odlišných podmínek transakce. Tyto problémy mají za následek , ţe mapy neodráţejí aktuální situaci na realitním trhu. Vykazují velké rozdíly na různé makroekonomické či mikroekonomické změny. Ve většině případů reagují s dlouhodobým zpoţděním. Avšak je třeba říci, ţe cenové mapy vytvářejí značný pokrok v oceňování.

21

Mapový server města Ostravy. [online]. [cit. 2011-11-3].

Dostupné z: http://gisova.ostrava.cz/webmaps/mapacena/viewer.htm

- 40 -

4.2.4. Databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu Český statistický úřad monitoruje na vazbě s Ministerstvem financí ČR ceny nemovitostí a to na základně ustanovení odst.3, §33 zákona, č. 151/97 Sb., která ukládá předávat cenové údaje a nemovitostech v souvislosti s daňovými přiznáními. Mezi hlavní cíle statistického zpracování se řadí stanovení průměrné jednotkové ceny nemovitostí v závislosti na území. Tyto ceny by měly reprezentovat především kupní cenu, která vzejde ze skutečně realizovaných obchodů. Závislou proměnou je průměrná cena a od ní odvíjející se další nezávislé proměnné, které jsou zvoleny podle dostupných dat v podobě času, poloze, opotřebení stavby a koeficientu vybavení stavby.

Veřejná databáze ČSÚ zpracovává v oboru stavebnictví například tyto databáze: 

Zahájené, dokončené, rozestavěné byty v krajích



Index stavební produkce



Velikosti dokončených bytů v krajích, okresech, městských částí Prahy



Zaměstnanci stavebních podniků a průměrná hrubá měsíční mzda



Vydaná stavební povolení podle krajů



Struktura majetku a kapitálu stavebních podniků



Stavební práce provedené v tuzemsku, podle kraje a místa stavby



Stavební práce podniků podle sektoru a počtu zaměstnanců



Zakázky stavebních prací podle doby realizace a směru výstavby



A další

- 41 -

Ukázka databáze cen ČSÚ – dokončené byty v krajích pro rok 200922 Dokončené byty celkem

v tom: v v v v v domech s v v stavebně rodinných bytových nástavbách nástavbách pečovatelskou nebytových upravených domech domech k rodinným k bytovým službou a stavbách nebytových domům domům domovech(budovách) prostorách penziónech

Modernizace bytové -ho fondu

Česká republika

38 473

19 124

13 766 1 528

1 697

275

803

1 280

Hlavní město Praha

7 397

548

5 926

37

476

-

225

185

19 029 5 070

Středočeský kraj

7 421

5 077

1 659

253

197

19

66

150

1 386

Jihočeský kraj

2 149

1 481

369

94

38

106

15

46

735

Plzeňský kraj

2 051

1 201

532

74

85

-

29

130

234

Karlovarský kraj

512

417

25

12

16

-

6

36

130

Ústecký kraj

1 087

832

74

22

14

41

22

82

627

Liberecký kraj

1 480

824

484

61

22

-

53

36

134

Královéhradecký kraj

1 516

845

395

75

125

-

49

27

449

Pardubický kraj

1 612

995

372

81

22

50

42

50

822

1 416 926 Tabulka 4 Databáze cen ČSÚ

265

73

57

-

66

29

329

Vysočina

22

Veřejná databáze ČSÚ. [online]. [cit. 2011-11-3].

Dostupné z: http://vdb.czso.cz/vdbvo/tabdetail.jsp?kapitola_id=35&potvrd=Zobrazit+tabulku&go_zobraz=1&cislotab=BYT0 030PU_KR&voa=tabulka&cas_1_29=2009&str=tabdetail.jsp

- 42 -

4.2.5. Databáze cen nájmů IRI Ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech určuje ceny bytů a výši nájemného. IRI (institut regionálních informací s.r.o. monitoruje situaci na české trhu od roku 2000). „Mapa v tomto okamţiku obsahuje údaje o výši nájemného v 10% z celkem 639 určených obcí, ve kterých skončila účinnost zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytů a které mají víc neţ 2000 obyvatel. Údaje budou do mapy doplňovány v průběhu celého roku 2011. Základním údajem, který je zveřejňován pro kaţdou obec, je výše nájemného zjištěná posudkem soudního znalce. Všechny posudky pro mapu nájemného zajišťuje znalec, spolupracující s IRI. Kromě toho budou do mapy nájemného zapracovány mimo jiné i údaje o skutečně sjednaném trţním nájemném, získané od majitelů bytů i od nájemníků.“23 Mimo rámec mapy nájemného zajišťuje IRI v rámci svých standardních činností mj. zpracování expertních i znaleckých posudků, výši obvyklého nájemného ve všech obcích ČR a zpracování odborného vyjádření pro dědická řízení.

Technologie: „Kromě běţného kancelářského software je IRI vybaven speciálními databázovými a geografickými informačními systémy, které jsou vyuţívány pro zpracování územně orientovaných informací.“24

23

Institut regionálních informací. [online]. [cit. 2011-20-2].

Dostupné z: http://www.iri.name/ 24

Institut regionálních informací. [online]. [cit. 2011-20-2].

Dostupné z: http://www.iri.name/Article.asp?nDepartmentID=174&nArticleID=79&nLanguageID=1

- 43 -

4.2.6. Jiné externí databáze a cenové podklady Mezi další databáze patří například databáze průmyslových zón v České republice, kterou pouţívá agentura pro podporu podnikání a investic (CzechInvest). „Mezi podnikatelské nemovitosti, které se nacházejí v zorném poli agentury CzechInvest patří bezesporu průmyslové zóny. Průmyslové zóny s sebou přináší kvantitativní ekonomický přínos v podobě nově vytvořených pracovních míst a efektů vyplývajících z výše investovaného kapitálu přicházejících investorů na zóny. Nově vytvořená pracovní místa mají vysokou přidanou hodnotu a to obzvláště v regionech s vyšší nezaměstnaností. Investice a přímo vytvořená pracovní místa přinášejí další synergické efekty v podobě nových pracovních příleţitostí u subdodavatelů a navazujících sluţeb pro přicházející investory.“25

25

CzechInvest. [online]. [cit. 2011-20-2].

Dostupné z: http://www.czechinvest.org/pz

- 44 -

4.3. Analýza lokálního trhu města Dobříš jako podklad pro ocenění Dobříš je město ve Středočeském kraji v okrese Příbram v podhůří Brdské vrchoviny. Se svými 8 131 obyvateli (1.1. 2008) je druhým největším městem v okrese (první je Příbram). Ve městě převaţuje strojní, dřevozpracující a koţedělný průmysl. Nejvýznamnější stavbou je zámek s přilehlým francouzským parkem. Okres Příbram (zkráceně Příbramsko) se nachází v jihozápadní části Středočeského kraje. S rozlohou 1692,05 km² je v rámci kraje nejrozlehlejším okresem a 3. největším v rámci republiky. Počtem obyvatel 110 333 k 31.3. 2007 mu v rámci kraje patří 4. místo. Hustota zalidnění 65,21 obyvatel na 1 km² je v rámci kraje 3. nejniţší. Okres se skládá ze 121 obcí, z toho 7 měst (Příbram, Dobříš, Sedlčany, Roţmitál pod Třemšínem, Březnice, Sedlec-Prčice a Nový Knín), 1 městyse (Jince) a jednoho vojenského újezdu (Brdy). Sousedí se středočeskými okresy Beroun, Benešov a Praha-západ, plzeňskými okresy Plzeňjih a Rokycany a jihočeskými okresy Strakonice, Písek a Tábor. Od 1. ledna 2003 se okres dělí na tři správní obvody obcí s rozšířenou působností: Dobříš Příbram Sedlčany

- 45 -

Pozemky Proluky okolo náměstí se takřka nevyskytují. Jediná moţnost výstavby v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů. Moţnost další výstavby je dále determinována poţadavky památkové péče. V širším intravilánu města je volných proluk více. Obecně lze říci, ţe v této části města je nabídka vyrovnána s poptávkou. Ve střednědobém horizontu se nejeví jako reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky např. demolicemi současných staveb. Jedinou moţností vzniku nových proluk na atraktivních místech je moţná demolice současných nevyuţitých staveb (brownfieldech). Lze tedy předpokládat, ţe se tento sektor trhu zúţí a prodeje budou spíše ojedinělé, ale za velmi vysoké ceny. Stavební pozemky se vyskytují v širším intravilánu města a to v oblasti Větrníku 2 700,- Kč za metr čtvereční(v nové zástavbě RD v klidné lokalitě Větrník - Za ţidovským hřbitovem. Asfaltová příjezdová cesta. Dokončené IS na pozemku. BUS a vlak směr Praha vzdálen 500m. Les vzdálen 200m), Brodcích 800 Kč za m2 (chybí inţenýrské sítě). Ostatní stavební pozemky se nacházejí v přilehlých vesnicích a jejich cenu lze vyčíslit v rozmezí 300 – 900 Kč za metr čtvereční. Budovy Poptávka po bytech stále převyšuje nabídku. Nabízejí se jak byty v panelových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech tak nové developerské projekty jako je přestavba starého pivovaru poblíţ „Větrníku“. V současné době nejsou k dispozici malé byty 1 + 1 nebo naopak větší byty 4 + 1 v městě Dobříš.

Byt 1 + kk

1 249 000 Kč,-

Byt 2 + kk u Pivovaru

2 360 000 Kč,-

Byt 3 + 1 postaven pan. tech.

2 000 000 – 2 200 000 Kč,-

(70., 80.) Tabulka 5 Ceny bytů Dobříš

Ceny bytů v panelových domech budou spíše stagnovat i přes prováděné dílčí revitalizace (výměna oken a zateplení fasády) např. na Mírovém náměstí.

- 46 -

Nabídka rodinných domů převaţuje nabídku bytů a to znatelným poměrem. Realizované ceny se pohybují okolo 3 300 000 Kč,- u volně stojících objektů. V neposlední době se objevil nový developerský projekt na skupinovou

výstavbu v přilehlé Staré Huti. Ceny se zde

pohybují okolo 4 550 000 Kč,- za nemovitost. Lze zde také pořídit luxusnější rodinné domy pohybující se okolo 8 500 000 Kč,-. Ostatní rodinné novostavby (5+1) se pohybují 5 700 000 Kč,- za nemovitost. Chaty a rekreační objekty se vyskytují pouze ojediněle nebo v přilehlých obcích a to v cenové relaci 550 000 Kč,- aţ 1 220 000,- Kč. Ostatní chaty jsou spíše luxusnějšího charakteru s větší vybavenosti. Ceny se pohybují okolo 2 900 000 Kč,- včetně pozemku. Prodeje bytových domů jsou ojedinělé. Většinou se jedná o historické objekty ve středu města ve stavu před nebo po rekonstrukci. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 5 milionů korun, větší objekty po rekonstrukci kolem 20 milionů korun. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze předpokládat nárůst nabídky. Z výše uvedených skutečností tedy vyplývá spíše vzrůst cen taţený poptávkou. Mezi průmyslovými objekty je v nabídce komerční areál v Dobříši v lokalitě Svatá Anna s řadou objektů. Jde o bývalý vojenský areál po částečné rekonstrukci, který se nachází cca 2 km od Dobříše. Přístup je po asfaltové komunikaci. Areál navazující na les je celý oplocený a nachází se v oblasti určené k průmyslové činnosti. Jednotlivé objekty byly původně určeny pro ubytovací, kancelářské prostory, garáţe a sklady. Areál je napojen na městskou kanalizaci, vodovod a má vlastní kotelnu. V areálu je veřejné osvětlení a velké mnoţství zpevněných ploch. Jiné průmyslové objekty jako jsou sklady a jiné budovy se v nabídce objevují zřídka. Nájmy bytů Jako ve většině okresních měst mimo měst lázeňských a proslavených turistických destinací, jako je například Český Krumlov, je nabídka bytů na pronájem minimální. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech:

- 47 -

Byt 2 + 1

4 400 – 7 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

7 500 – 8 500 Kč / byt /p.m.

Byt 4 + 1

8 500 – 10 500 Kč / byt /p.m.

Tabulka 6 Nájmy bytů Dobříš

Prodejních prostor Na rozdíl od bytů je na trhu vysoká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor ať jiţ v centru města nebo v prodejních buticích u supermarketů. V současné době nově vznikly nebytové prostory v komerčním areálu PRACHANDA okolo 3 500 Kč / p.a.. Dále v bývalých rukavičkářských závodech jsou k dispozici obchodní prostory za cenu 60,- Kč/m2. Ostatní prodejní prostory se pohybují okolo 2 000 Kč / p.a.. do 5 600 Kč / p.a.. Kancelářích V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po nájmech kanceláří. Nabídka je vyšší neţ poptávka. V budoucnu, vzhledem k rozvoji elektronického obchodování a internetu obecně, lze očekávat podobný vývoj. Výjimkou z tohoto trendu jsou např. lékařské ordinace nebo advokátní kanceláře, které potřebují pro svůj image „dobrou adresu“.

Centrum města

1 300 – 2 400 Kč / m2 / p.a.

Tabulka 7 Nájmy kanceláří Dobříš

Průmyslových objektů Současně nejnovější a také největší nabídku tvoří průmyslové centrum Rukavice Dobříš. Ceny se pohybují jiţ od 60,- Kč/m2. Výrobní a provozní prostory

55 – 2 550 Kč / m2 / p.a.

Sklady

410 – 910 Kč / m2 /p.a.

Tabulka 8 Nájmy průmyslových objektů Dobříš

- 48 -

5. Vliv světové hospodářské krize Světová hospodářská (ekonomická) krize měla na kaţdý segment trhu jiný vliv. Tato kapitola popisuje krizi ve světě, v České republice a na realitním trhu ČR mezi lety 2007-2010 a snaţí se posoudit budoucí vývoj v roce 2011.

5.1. Ekonomická krize ve světě 2007-2010 Celosvětová ekonomická krize v roce 2008 a její hlavní indikátory: 

Hypoteční krize v roce 2007



V roce 2008 přerostla ve světovou finanční krizi



První polovina roku 2008 – vysoká cena ropy vedla k poklesu reálného HDP a zvedla spotřebitelské ceny26



Druhá polovina roku 2008 – cenu ropy hnaly vzhůru spekulativní obchody



Podzim roku 2008 udeřila krize naplno – problémy na akciových trzích, problémy ve světových bankách a také s ropou (na konci roku 2008 spadla ropa na 40 USD za barel27)

26

ČT24. [online]. [cit. 2011-23-1].

Dostupné z: http://www.ct24.cz/ekonomika/28655-evropska-komise-ceny-ropy-zvedaji-inflaci-o-tri-procenta/ 27

Petro.cz. Svět ropy. [online]. [cit. 2011-23-1].

Dostupné z: http://www.petrol.cz/ropa/clanek.asp?id=11147

- 49 -

Počet prodaných nových rodinných domů v USA (tis.) 1400

1203

1200 1000

1283

1086 886

880

877

908

1051

973

776

800 600

485

400

374

322

200 0 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2007

2008

2009

2010

28

Graf 1 Prodané RD v USA Obchodní bilance USA (mld. USD) 0 -100

1998

1999

2000

2001

-436

-412

2002

2003

2004

2005

2006

-200 -300

-230

-400

-329

-500 -600

-468

-504

-532

-700

-635

-655

-800

-772

-900

-828

-809

-816

29

Graf 2 Obchodní bilance USA

Podle Organizace spojených národů čelila světová ekonomika největšímu poklesu od velké hospodářské krize ve třicátých letech 20. století.30

28

Eroekonom.cz. Ekonomický portál. [online]. [cit. 2011-19-1].

Dostupné z: http://www.euroekonom.cz/grafy-data.php?type=usa-prodanedomy-rok, Zdroj: U.S. Census Burelu – vlastní úpravy 29

Eroekonom.cz. Ekonomický portál. [online]. [cit. 2011-19-1].

Dostupné z: http://www.euroekonom.cz/grafy-data.php?type=usa-obchodnibilance-rok, Zdroj: U.S. Census Burelu – vlastní úpravy

- 50 -

Toto bylo potvrzeno i v odhadu ekonomického růstu pro rok 2009. V lednu ve své prognóze mezinárodní měnový fond uvedl, ţe globální ekonomický růst spadne v roce 2009 na 0,5 %, zatímco v roce 2008 dosahoval 3,4 %. Přičemţ v listopadu 2008 činil odhad růstu pro rok 2009 2,2 %.31 Daleko pochmurnější odhad přinesl v březnu 2009 bankovní dům Goldman Sachs - podle něj by měla světová ekonomika v roce 2009 klesnout o 1,0 %. Rovněţ Světová banka očekává první propad globální ekonomiky od roku 1945. Moţnost sestupné revize svého odhadu aţ do záporných hodnot naznačil i MMF.32 I přes velký rozsah politických rozhodnutí a akcí zůstávaly finanční toky nadálé pod tlakem a táhly reálnou ekonomiku dolů, coţ bylo hlavní příčinou prohlubování krize. Dlouho nedocházelo k obnovení důvěry investorů. Nadále klesaly ceny aktiv, ubývalo bohatství domácností a tím pádem klesela spotřebitelská poptávka. V současném období se světová ekonomika pomalu probouzí z vleklé ekonomické krize a důvěra investorů a spotřebitelů začíná stoupat. Není však vyloučeno, ţe ekonomická krize znovu nevypukne. Příkladem mohou být státy bez eura jako Island a Maďarsko či státy s eurem jako Řecko, Irsko. Tyto státy měly v současnosti velké ekonomické problémy a světová ekonomická krize k nim jistě nemalou mírou přispěla.

30

Novinky.cz. [online]. [cit. 2011-19-1].

Dostupné z: http://www.novinky.cz/ekonomika/155606-svetova-ekonomika-je-nejslabsi-od-tricatych-let.html 31

Ihned.cz. Online zprávy hospodářských novin. [online]. [cit. 2011-19-1].

Dostupné z: http://ihned.cz/c3-33537580-001000_d-svetovou-ekonomiku-letos-ceka-nejhorsi-krize-od-valky 32

Patria.[online]. [cit. 2011-19-1].

Dostupné z: http://www.patria.cz/Zpravodajstvi/1378223/goldman-sachs-globalni-ekonomika-letos-klesne-o-10.html

- 51 -

5.2. Krize v České republice V České republice začal v první vlně finanční krize kolabovat sklářský průmysl. Propad zaznamenaly i automobilky. Celkově se však zatím česka finanční krize dotýká v porovnání s ostatními zeměmi jen mírně. Očekával se propad ekonomiky kolem 4%. Podle Českého statistického úřadu se v listopadu 2008 sníţila meziročně průmyslová produkce o 17, 4% a ještě hůře na tom byla hodnota nových zakázek, která klesla o 30,2%. Stavební produkci se příliš nevedlo, podle statistiků klesla meziročně o 5,6% a s tím samozřejmě i souvisí počet stavebních povolení, které klesly o 7,9%. Hodnota nových staveb byla 26,3 miliardy korun. 33 Mírně vzrostla také i nezaměstnanost, ale Česká republika se nemusí obávat maďarského kolapsu nebo amerických problémů. Podle některých ekonomů naši zemi zachraňuje silná koruna, podle jiných zdravá a kvalitní struktura ekonomiky. V současné době se ekonomická situace

v České republice pomalu zlepšuje. Spousta

společností je na tom lépe neţ minulý rok. Většina očekává zlepšení ve svém sektoru. Banky a leasingové společnosti uţ nevnímají krizi tak silně jako minulý rok a jejich pohled se stává optimističtějším. Předvídají mírné zlepšení, či zachování současného stavu. Lze předpokládat zpřísnění podmínek pro poskytování některých finančních produktů a obezřetnější přístup na všech trzích. Pro správné fungování ekonomiky po krizi je nejdůleţitější posílit důvěru na trhu, konkrétně důvěru investorů, spotřebitelů a společností.

33

Novinky.cz. [online]. [cit. 2011-19-1].

Dostupné z: http://www.novinky.cz/ekonomika/158683-cesky-prumysl-se-kvuli-krizi-sesul-temer-na-dno.html

- 52 -

5.3. Vliv krize na realitní trh v ČR Nejvýraznější pokles realitního trhu se doposud zaznamenal v roce 2009, který lze snad označit jako dno realitního cyklu. Vzhledem k tomu, ţe v roce 2007 dosáhl realitní trh vrchol, investice do realit se propadly meziročně o 80% a spekulativní výstavba nových objektů se zcela zastavila či byla omezena na minimum. Hodnota českého realitního trhu klesla o 9 % na 160 miliard korun v loňském roce oproti předchozímu roku, coţ je o 14 % méně neţ v roce 2008. Český realitní trh dle studie Remax byl v loňském roce stále ještě ovlivněn dozvuky celosvětové finanční krize, která se promítla jak v poptávce po novém bydlení, tak i v ceně nemovitostí. Podle této studie v roce 2009 změnily svého vlastníka nebo nájemníka nemovitosti v celkové hodnotě 160 miliard korun, coţ je v meziročním změna o 9 %, a oproti roku 2008 celková suma nemovitostí klesla dokonce 14 %. Celkový trh nemovitostí

185 175

160

2008

2009

2010

částka v mld. Kč

34

Graf 3 Celkový trh nemovitostí v mld. Kč

34

Hypoindex.cz. [online]. [cit. 2011-5-1].

Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/clanky/realitni-trh-se-v-lonskem-roce-zmensil-o-15-miliard/ Zdroj: MBC - MindBridge Consulting, REMAX – vlastní úpravy

- 53 -

V uvedených číslech jsou zahrnuty nové i starší byty, rodinné domy, ale i rekreační nemovitosti – chaty a chalupy. Mezi faktory, které se podílely na zmenšení trhu patří bezesporu celkový pokles počtu realizovaných transakcí v důsledku oslabené poptávky. Svým dílem se na klesajícím trendu podepsal také propad cen nemovitostí. Podíl realitních kanceláří na celkovém objemu uskutečněných transakcí v loňském roce meziročně pokles o 2 procentní body na 52 %. Celkově tedy prostřednictvím realitních makléřů byly v roce 2010 zobchodovány nemovitosti za zhruba 83 miliard korun. Podíl realitních kanceláří na uskutečněných obchodech

185 175 160

;

2008 - 54%

2009 -54%

2010 - 52%

Rok - PODÍL REALITNÍCH KANCELÁŘÍCH NA CELKOVÉM TRHU částka v mld. Kč

35

Graf 4 Podíl realitních kanceláří na uskutečněných obchodech

35



- 54 -

Útlum na trhu se následně také projevil v dalším poklesu částky inkasovaných provizí. V roce 2009 celkový provizní obrat dlouhodobě sledovaných realitních kanceláří činil 3,26 miliardy korun, v roce 2010 realitní makléři inkasovali na provizích o 16 % méně, tedy zhruba o 2,75 miliardy. Výše provizního obratu realitních kanceláří

3,42

3,26 2,75

2008

2009

2010

částka v mld. Kč

36

Graf 5 Výše provizního obratu realitních kanceláří

Obrat realitních kanceláří klesl více, neţ objem realizovaných transakcí. Realitní kanceláře byly donuceni díky konkurenci k redukci svých odměn. Dle studie nemusí být propad ještě konečný. Aktivitu realitního trhu ovlivňuje celá řada makroekonomických vlivů (nezaměstnanost, inflace, průměrná mzda, hrubý domácí produkt), dále také například deregulace nájemného. Nicméně v současnosti ovlivňuje vývoj realit nastavení daňového mixu, který především svou úpravou DPH zasáhne trh s realitami.

36



- 55 -

5.4. Faktické ocenění bytu Tato kapitola se zabývá dvojím oceněním stejného bytu za rok 2007 a 2011. První ocenění bylo jiţ součástí mé bakalářské práce a druhé ocenění bylo vypracováno v současnosti. V obou případech byla pouţita porovnávací a příjmová metoda s váhami 80% a 20%. Vzhledem k četnosti porovnatelných nemovitostí byla přiřazena vyšší váha právě porovnávací metodě a také vzhledem k tomu, ţe příjmová metoda zde není plně vyuţitelná.

5.4.1. Ocenění bytu Dobříš za rok 200937 Oceňovaný majetek se nachází na adrese: Praţská 29, 263 01, Dobříš , Česká republika. Byt je zapsán u katastrálního úřadu v Příbrami, na listu vlastnictví č. 1501, pro katastrální území Dobříš centrum. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

37

Rovnováha na trhu s nemovitostmi, Byty – Tomáš Holobrada – bakalářská práce

- 56 -

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. P 29 se nachází 100m od hlavní ulice Praţská v panelovém bytovém domě, v centru města Dobříš ve 3. podlaţí. Okolní zástavbu tvoří obdobný panelový dům stejného typu o stejné občanské vybavenosti. Dále zde můţeme najít řadové bytové domy a na protější straně ulice Praţské řadové domy s obchody v prvním nadzemním podlaţí. Dopravní dostupnost a návaznost lokality je na středně velké město velmi dobrá. V dochůzné vzdálenosti je autobusové nádraţí a cca. 2 km je vzdáleno vlakové nádraţí u autobusové zastávky Dobříš,ţel.st.. Praha je vzdálena 40 km od města a Příbram necelých 20 km. Parkování je velmi omezené a na obyvatele panelové bytu je rozhodně nedostačující. Parkoviště zahrnuje 10 parkovacích míst. Kvalitu okolních horizontů lze hodnotit jako velmi dobrou. V místě se nachází veškerá

vybavenost odpovídající středně velkému městu.

V dochůzné vzdálenosti se vyskytují 2 základní školy, poliklinika, mateřská škola, banka, obchody, kulturní zařízení atd.

- 57 -

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem trţního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle sdělení zadavatele nemá byt ţádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, apod. Majitel oceňovaného bytu má ale právo uţívat společné domovní prostory. Historie Podle dostupné dokumentace byl bytový dům, v němţ se oceňovaný byt nachází, postaven v roce 1987 jako panelový dům. V roce 2005 byl dům částečně rekonstruován, byla poloţena nová střešní krytina, nové stoupačky a nová plastová okna Pozemek Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 8463/1798345 na parcele p.č. 5364/332 o výměře 300 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty.

- 58 -

Byt Oceňovaný byt je přímo přístupný z hlavního schodiště. Vstup do bytu je zajištěn jednokřídlovými zabezpečovacími dveřmi. Stávající dispozice bytu obsahuje dva menší pokoje, kuchyň, koupelnu, WC a předsíň. Byt je situován ve třetím nadzemním podlaţí. V podlaţí pod oceňovaným bytem jsou umístěny další 2 byty, ve vyšších podlaţích jsou byty také. Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny ţelezobetonovým montovaný skeletem. Stropy jsou betonové montované a obvodové stěny tvoří ţelezobetonový sendvič v tloušťce 30cm. Vnější úpravy na stěnách jsou tvořeny vápennou hladkou omítkou a vnitřní úpravy stěn jsou tvořeny vápennou omítkou. Mezi vybavení bytu patří: okna- zdvojená plastová, dveře – částečně prosklené (lakované), podlahy – dřevěné plovoucí podlahy a koberec, vytápění dálkové, elektro. - světelný rozvod, rozvod vody - studené a teplé, rozvod plynu - je proveden, zdroj teplé vody - dálkově, vybavení kuchyně – elektrický sporák, vybavení koupelny – sprchový kout a umyvadlo, vybavení toalety – WC s nádrţkou. Ocenění porovnávací metodou Tato metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. A – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

A.Identifikační údaje Pořadové číslo

1

2

3

Byt P. 29

Praţská

Praţská

Praţská

Katastrální území

Dobříš centrum

Dobříš centrum

Dobříš centrum

Dobříš centrum

Obec

Dobříš

Dobříš

Dobříš

Dobříš

Okres

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

42

50

48

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

45

- 59 -

Prodejní cena

1 600 000

1 750 000

1 700 000

Cena za jednotku

X

38 095

35 000

35 417

Datum transakce

7/2009

11/2008

12/2008

3/2008

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

35 000

35 417

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

35 000

35 417

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

35 000

35 417

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

35 000

35 417

Bytová,

Bytová,

Bytová

Bytová

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

35 000

35 417

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

35 000

35 417

ţádné

ţádné

ţádné

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

35 000

35 417

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

D. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných

Prodej

Nezjištěna

břemen

Vyuţití

podle

územního plánu

Stavební povolení

Jiná

právní

Ano

ţádné

omezení a závazky

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

- 60 -

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

35 000

35 417

Průměrná

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1,00

1,05

1,05

Upravená hodnota

38 095

36 750

37 188

Průměrné

Průměrné

Průměrné

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

36 750

37 188

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,05

1,00

Upravená hodnota

38 095

38 587

37 188

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

38 587

37 188

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

38 587

37 188

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 095

38 587

37 188

Obdobné

Obdobné

Lepší

Korekce

0,95

1,00

1,10

Upravená hodnota

36 190

38 587

40 907

Velikost

Obdobné

Větší

Obdobné

Korekce

1,05

1,10

1,05

Technický stav

Průměrný

Technické

Chybějící

vybavení

doţilé

Funkční

nebo

Dobrá

vyuţitelnost

Další moţný rozvoj

Dopravní

Omezený

Dobrá

obsluţnost

Atraktivita objektu

Jiná

technická

Průměrná

Příslušenství bytu

korekce

F. Ostatní parametry

- 61 -

Upravená hodnota

38 000

42 446

42 952

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 000

42 446

42 952

Jiná korekce

Podíl

hodnoty

pozemku

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

41 132,67

hodnota jednotky Celková

1 850 970, 15

porovnávací hodnota Zaokrouhleno

1 850 970

Tabulka 9 Ocenění porovnávací metodou, Dobříš

- 62 -

Ocenění příjmovou metodou Tato metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Hrubý příjem – 18 000 Kč/p.m * 12

216 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 %

10 800 Kč

Efektivní hrubý příjem

205 200 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

20 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

35 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

150 200 Kč

Kapitalizační míra ( R )

6%

Trţní hodnota ( V )

2 503 333,33 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

2 503 333 Kč

Tabulka 10 Ocenění příjmovou metodou, Dobříš

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 850 970 Kč, příjmovou metodou poté na 2 503 333 Kč, Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)


1 850 970

80

1 480 776

Příjmová metoda

2 503 333

20

500 667

Nákladová metoda

N/A

0

0


1 981 443

Zaokrouhleno

1 981 443

Tabulka 11 Výsledná trţní hodnota, Dobříš

Výsledná trţní hodnota na základě porovnání příjmové a porovnávací metody s přihlédnutím k procentuální váze jednotlivých metod činí 1 981 443 Kč.

- 63 -

5.4.2. Ocenění bytu Dobříš za rok 2011 Jedná se o stejný majetek jako v roce 2007: Byt v Praţské ulici 29, 263 01, Dobříš, Česká republika

Byt jsem porovnal se třemi vzorky, které se nacházely ve stejné oblasti. Pokud nebyly k dispozici skutečně dosaţitelné ceny. Zohlednil jsem tento rozdíl běţným koeficientem, který odráţí rozdíl mezi nabídkovou cenou a cenou skutečně sjednanou.

A – AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

majetek

majetek

majetek

majetek

A.Identifikační údaje Pořadové číslo

1

2

3

Byt P. 29

Praţská

Praţská

Praţská

Katastrální území

Dobříš centrum

Dobříš centrum

Dobříš centrum

Dobříš centrum

Obec

Dobříš

Dobříš

Dobříš

Dobříš

Okres

Příbram

Příbram

Příbram

Příbram

40

48

46

1 490 000

1 750 000

1 600 000

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek

45

Prodejní cena Cena za jednotku

X

37 250

36 458

34 783

Datum transakce

7/2009

3/2009

8/2010

4/2008

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

37 250

36 458

34 783

Prodej

Prodej

Prodej

1,00

1,00

1,00

D. Právní údaje Druh transakce Korekce

Prodej

- 64 -

Upravená hodnota

37 250

36 458

34 783

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

37 250

36 458

34 783

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

37 250

36 458

34 783

Bytová,

Bytová,

Bytová

Bytová

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

vícepodlaţní

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

37 250

36 458

34 783

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

37 250

36 458

34 783

ţádné

ţádné

ţádné

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

37 250

36 458

34 783

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Horší

Korekce

1,00

1,00

0,95

Upravená hodnota

37 250

36 458

33 043

Průměrná

Průměrná

Velmi dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,05

Upravená hodnota

37 250

36 458

34 696

Horší

Průměrné

Velmi dobré

0,95

1,00

1,05

Vlastnická práva

Existence věcných

Nezjištěna

břemen

Vyuţití

podle

územního plánu

Stavební povolení

Jiná

právní

Ano

ţádné

omezení a závazky

E. Technické parametry Lokalita

Technický stav

Velmi dobrá

Průměrný

Technické

Chybějící

vybavení

doţilé

Korekce

nebo

- 65 -

Upravená hodnota

35 388

36 458

36 430

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,05

1,00

Upravená hodnota

35 388

38 281

36 430

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

35 388

38 281

36 430

Dobrá

Dobrá

Horší

Korekce

1,00

1,00

0,98

Upravená hodnota

35 388

38 281

35 702

Velmi dobrá

Průměrná

Průměrná

Korekce

1,10

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 927

38 281

35 702

Obdobné

Obdobné

Obdobné

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 927

38 281

35 702

Funkční

Dobrá

vyuţitelnost

Další moţný rozvoj

Dopravní

Omezený

Dobrá

obsluţnost

Atraktivita objektu

Jiná

technická

Průměrná

Příslušenství bytu

korekce

- 66 -

F. Ostatní parametry Velikost

Obdobné

Obdobné

Větší

Korekce

1,00

1,05

1,10

Upravená hodnota

38 927

40 195

39 272

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

38 927

40 195

39 272

Jiná korekce

Podíl

hodnoty

pozemku

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

39 464,67

hodnota jednotky Celková

1 775 910, 15

porovnávací hodnota Zaokrouhleno

1 775 910

Tabulka 12 Ocenění porovnávací metodou, Dobříš

- 67 -

Ocenění příjmovou metodou Ocenění příjmovou metodou a cena vzhledem k nezměněné situaci v okolí bytu a stejných příleţitostí zůstává nezměněna. Tato metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Hrubý příjem – 18 000 Kč/p.m * 12

216 000 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 %

10 800 Kč

Efektivní hrubý příjem

205 200 Kč

Rezerva na renovace – odborný odhad

20 000 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

35 000 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

150 200 Kč

Kapitalizační míra ( R )

6%

Trţní hodnota ( V )

2 503 333,33 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

2 503 333 Kč

Tabulka 13 Ocenění příjmovou metodou, Dobříš

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 1 775 910 Kč, příjmovou metodou poté na 2 503 333 Kč, Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)


1 775 910

80

1 420 728

Příjmová metoda

2 503 333

20

500 667

Nákladová metoda

N/A

0

0


1 921 395 1 921 395

Zaokrouhleno Tabulka 14 Výsledná trţní hodnota, Dobříš

- 68 -

Výsledná trţní hodnota na základě porovnání příjmové a porovnávací metody s přihlédnutím k procentuální váze jednotlivých metod činí 1 921 395 Kč.

5.4.3. Přehled úprav (korekcí) V obou letech bylo ocenění prováděno velmi podobným způsobem a tudíţ lze korekce zdůvodnit společně. Identifikační údaje Oceňovaný nemovitý majetek – byt č. P 29 se nachází 100m od hlavní ulice Praţská v panelovém bytovém domě, v centru města Dobříš ve 3. podlaţí. K porovnání byly vţdy vybrány velmi podobné byty, které se nacházely ve stejné ulici a ve velmi podobném prostředí. Korekce se v obou letech tedy rovnala 0. Údaje o pozemku Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 8463/1798345 na parcele p.č. 5364/332 o výměře 300 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu trţní hodnoty. Základní údaj pro porovnání Upravená hodnota byla pouze přepočítána na příslušné ceny za jednotku. Právní údaje Z právního hlediska nevznikly ţádné problémy, které by měly vést k úpravě hodnoty a to v obou letech. Technické parametry V roce 2009 se pohybovala korekce od 0,98 do 1,10. V roce 2011 byla korekce v rozmezí 0, 95 aţ 1,10. V obou letech měly tyty parametry největší podíl na úpravě celkové hodnoty. Nikoliv však zásadně nezměnily hodnotu oceňované nemovitosti. Porovnávané byty byly vybrány takovým způsobem, aby některé byly horší a některé naopak lepší. Ostatní parametry Jeden byt je proti bytu oceňovanému z hlediska rozlohy větší, dva jsou obdobné a to v obou letech. Rozloha byla taktéţ zohledněna příslušným korekčním koeficientem. - 69 -

6. Vyhodnocení 6.1. Porovnání ocenění bytu za rok 2009 a 2011

Váha (%)

Rok 2009

Rok 2011


80 %

1 850 790

1 775 910,15

Příjmová metoda

20 %

2 503 333

2 503 333

Nákladová metoda

0%

0

0

1 981 443

1 921 395

1 981 443

1 921 395

Výsledná trţní hodnota Zaokrouhleno Rozdíl

60 048

Sníţeno v % o

3,03%

Tabulka 15 Porovnání ocenění

Porovnání stejného bytu a stanovení trţní hodnoty za rok 2009 a 2011 se nevyznačuje velkým cenovým rozdílem. Tento rozdíl činí pouhá 3, 03% a v pevné částce představuje 60 048,- Kč. Na cenu a její pokles měla vliv napjatá situace ve světě, která byla zapříčiněna světovou hospodářskou krizí, která začala v USA roku 2007. V roce 2009 se nacházel realitní trh na samém dnu cyklu. Tudíţ ceny by měly představovat větší cenový rozdíl, ale vzhledem k tomu, ţe se byt nachází v menším městě s 8 613 obyvateli a také s méně rozvinutým trhem nemovitostí, nebyl tento cenový šok tak velký. Z tohoto porovnání lze vydedukovat následující tvrzení. Hospodářská krize se dotkla celého realitního trhu, ale v určitých částech nebyla tak znatelná.

- 70 -

Sestavení konečné - aktuální tržní hodnoty 2500000 2000000 Konečná hodnota (100%)

1500000

Porovnávací metoda (80%) 1000000

Příjmová metoda (20%)

500000 0 2009

2011

Graf 6 Znázornění konečné úpravy hodnoty bytu

Na tomto grafu je znázorněna konečná kontribuce ceny vzhledem k procentuálnímu poměru porovnávací metody (80%) a příjmové metody (20%). Tyto dvě metody tvoří celkovou trţní hodnotu, která je v součtu 100%. Na grafu na ose x jsou znázorněny roky, v kterých bylo ocenění prováděno a na ose y hodnota příslušného sloupce, kterou tvoří dvě pouţité metody ocenění. Modrou barvou je zde znázorněna konečná trţní hodnota.

- 71 -

Ocenění před kontribucí 3000000 2500000

2000000 Konečná hodnota 1500000

Porovnávací metoda Příjmová metoda

1000000 500000

0 2009

2011

Graf 7 Ocenění před kontribucí

Zde lze vidět vypočtené hodnoty porovnávací a příjmové metody před kontribucí vztaţené ke konečné trţní hodnotě, která je označena modrou barvou. Z grafu lze vyčíst, ţe nejvyšší cena byla vyčíslena příjmovou metodou. V konečné fázi jí byla však přiřazena pouze kontribuce 20%, tudíţ neměla příliš velký vliv na konečnou hodnotu. Druhou půlku váţeného průměru tvoří metoda porovnávací 80%, která je tedy hlavním cenotvorným faktorem ke stanovení konečné trţní hodnoty.

- 72 -

6.2. Vhodnost použití porovnávací metody Na rozvinutém trhu s nemovitostmi, kde počet obchodu stoupá nebo jiţ tvoří velkou část, je vhodnost pouţití porovnávací metody k oceňování ideálním přístupem odhadce. Jestli-ţe má odhadce k dispozici dostatečně velké mnoţství informací o trhu a dostatečnou velkou databázi prodejů/nákupů je právě tato metoda ideálním nástrojem ke stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Tato hodnota poté bývá ve většině případu přesná a odlišnost mezi skutečně realizovanými obchody a trţním oceněním není nikterak rozdílná. Porovnávací způsob se pouţívá především pro ocenění rodinných domů, bytů, pozemků. Dále to mohou být například administrativní budovy, bytové domy, skladové objekty, rekreační objekty, průmyslové objekty atd. Pokud nelze najít příslušný segment na trhu a vhodnost porovnávací metody nelze nahradit jinou metodou, nebo jestli-ţe je odhadce přesvědčen o vhodnosti této metody, lze rozšířit sektor hledaných nemovitosti či rozšířit teritorium. Mezi nemovitosti s obtíţnou aplikací patří například kaple, synagogy, přehradní hráze, komunikace, vodní elektrárny, cementárny, pomníky atd. Dále je tento způsob nevhodný při oceňování věcných břemen a to především kvůli jejich jedinečnosti. Lze tedy konstatovat, ţe porovnávací metoda je vhodnou metodou pro oceňování na trţních principech. Musí zde však existovat dostačující databáze cen a trh, na kterém se obchoduje s podobným typem nemovitostí.

- 73 -

Závěr Tato diplomová práce je rozdělena do 6 základních kapitol. V těchto kapitolách se prolíná teorie s praxí, která uceleně pojednává a vysvětluje danou problematiku. Účelem této práce byl především rozbor porovnávací metody, její následná analýza a v neposlední řadě komentář. První kapitola vysvětluje základní teoretické pojmy související s porovnávací metodou. Tato kapitola je zaměřena na teorii a je důleţitým podkladem pro další kapitoly. Obsahuje také rozdíl mezi trţní hodnotou, trţní cenou a účely ocenění. Druhá a třetí kapitola pojednává o porovnávací metodě podrobněji a popisuje, analyzuje samotnou porovnávací metodu. Tato část je také jedním z důleţitých podkladů pro uplatnění metody v praxi. Hlavní pozornost je zde věnována souvislostem s ostatními metodami a průběhu porovnávacího procesu. Také jsou zde uvedeny důleţité kapitoly, jako podmínky aplikace, problematiky pouţití porovnávací metody a rozbor korekčních činitelů. Ve čtvrté kapitole jsou uvedeny potřebné informace pro tvorbu databází. Zde je kladen důraz zejména na druh informací, který je vhodný pro konkrétní účely a také na rozmanitost databází, který je potřebný pro správné uplatnění databáze. Kapitola obsahuje také analýzu lokálního trhu města. Pátá kapitola ukazuje vliv světové hospodářské krize a to zejména na realitní trh. Nutné je podotknout, ţe průběh ovlivňuje celá řada makroekonomických vlivů. Mezi tyto hlavní vlivy lze zejména zařadit nezaměstnanost, inflaci, průměrnou mzdu a hrubý domácí produkt. Hlavním výsledkem zkoumání je propad ekonomiky, propad realitního trhu. Tento nepříznivý stav nemusí být konečný, avšak v současné době se svět i realitní trh v ČR dostává pomalým tempem z krize ven. Samozřejmě existuje celá řada studií, názorů na celosvětovou krizi a dopady na určitě sektory. Ale v současné době vše naznačuje příznivému směru vývoje. Za ověřením tohoto stanoviska je v této kapitole vypracováno ocenění především na základně porovnávací metody. Výsledkem tohoto ocenění je propad oceňované nemovitosti 2011 oproti roku 2009 o 60 000,- Kč. Vzhledem k tomu, ţe byt se nachází na méně rozvinutém trhu, kde lidé raději nechávali své finance „zmraţené“ . V době krize je i tento výsledek prokazatelným důkazem všudypřítomné krize.

- 74 -

Pro lepší vypovídající schopnost bylo v šesté kapitole shrnuto a vyhodnoceno ocenění bytu za rok 2009 a 2011. Jehoţ výsledkem je pokles ceny o 3%. V neposlední řadě byla vyhodnocena porovnávací metoda, která byla shrnuta jako vhodná pro oceňování na trţních principech. Musí zde však existovat dostačující databáze cen a trh, na kterém se obchoduje s podobným typem nemovitostí.

- 75 -

Seznam pouţité literatury: 1. Ing. Petr Ort, Ph.D., Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha 2007 2. Ing. Petr Ort, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha 2006 3. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, Vydání I. – Praha 2006 4. Ing. Petr Ort, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí díl 1, Praha 2007 5. Bakalářská práce Rovnováha na trhu s nemovitostmi - Byty, Tomáš Holobrada 6. Zákon 151/1997 Sb. O oceňování majetku 7. Vyhláška MF 3/2008 Sb. O oceňování majetku, s novelizací 364/2010 Sb. 8. Zbyněk Zazvonil, Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha 1996 9. Ing. Petr Ort, Ph.D, Analýza realitního trhu, Praha 2008

- 76 -

Seznam obrázků: Obrázek 1 Editace záznamu ..................................................................................................... 37 Obrázek 2 Prohlíţení záznamu ................................................................................................. 37 Obrázek 3 Cenová mapa Praha................................................................................................. 39 Obrázek 4 Cenová mapa - Ostrava ........................................................................................... 40

- 77 -

Seznam grafů: Graf 1 Prodané RD v USA ....................................................................................................... 50 Graf 2 Obchodní bilance USA ................................................................................................. 50 Graf 3 Celkový trh nemovitostí v mld. Kč ............................................................................... 53 Graf 4 Podíl realitních kanceláří na uskutečněných obchodech ............................................... 54 Graf 5 Výše provizního obratu realitních kanceláří ................................................................. 55 Graf 6 Znázornění konečné úpravy hodnoty bytu .................................................................... 71 Graf 7 Ocenění před kontribucí ................................................................................................ 72

- 78 -

Seznam tabulek: Tabulka 1 Tři základní metody oceňování ................................................................................. 9 Tabulka 2 Tabulka s poměrem (kontribucí) jednotlivých metod oceňování ............................ 15 Tabulka 3 Ukázka dat v databázi RPN ..................................................................................... 38 Tabulka 4 Databáze cen ČSÚ ................................................................................................... 42 Tabulka 5 Ceny bytů Dobříš..................................................................................................... 46 Tabulka 6 Nájmy bytů Dobříš .................................................................................................. 48 Tabulka 7 Nájmy kanceláří Dobříš........................................................................................... 48 Tabulka 8 Nájmy průmyslových objektů Dobříš ..................................................................... 48 Tabulka 9 Ocenění porovnávací metodou, Dobříš ................................................................... 62 Tabulka 10 Ocenění příjmovou metodou, Dobříš .................................................................... 63 Tabulka 11 Výsledná trţní hodnota, Dobříš ............................................................................. 63 Tabulka 12 Ocenění porovnávací metodou, Dobříš ................................................................. 67 Tabulka 13 Ocenění příjmovou metodou, Dobříš .................................................................... 68 Tabulka 14 Výsledná trţní hodnota, Dobříš ............................................................................. 68 Tabulka 15 Porovnání ocenění ................................................................................................. 70

- 79 -

Internetové zdroje: 1. REAIA. [online]. [cit. 2011-12-3]. Dostupné z: 2. REAIA. [online]. [cit. 2011-10-3]. Dostupné z: 3. REAIA. [online]. [cit. 2011-10-3]. Dostupné z: 4. RPN. [online]. [cit. 2011-11-3]. Dostupné z: 5. Tématické mapy Praha. [online]. [cit. 2011-11-3]. Dostupné z: 6. Mapový server města Ostravy. [online]. [cit. 2011-11-3]. Dostupné z: 7. Veřejná databáze ČSÚ. [online]. [cit. 2011-11-3]. Dostupné z: 8. Institut regionálních informací. [online]. [cit. 2011-20-2]. Dostupné z:

- 80 -

9. Institut regionálních informací. [online]. [cit. 2011-20-2]. Dostupné z: 10. CzechInvest. [online]. [cit. 2011-20-2]. Dostupné z: 11. ČT24. [online]. [cit. 2011-23-1]. Dostupné z: 12. Petro.cz. Svět ropy. [online]. [cit. 2011-23-1]. Dostupné z: 13. Eroekonom.cz. Ekonomický portál. [online]. [cit. 2011-19-1]. Dostupné z: 14. Eroekonom.cz. Ekonomický portál. [online]. [cit. 2011-19-1]. Dostupné z: 15. Novinky.cz. [online]. [cit. 2011-19-1]. Dostupné z: 16. Ihned.cz. Online zprávy hospodářských novin. [online]. [cit. 2011-19-1]. Dostupné z: 17. Patria.[online]. [cit. 2011-19-1]. Dostupné z: 18. Novinky.cz. [online]. [cit. 2011-19-1]. Dostupné z: 19. Hypoindex.cz. [online]. [cit. 2011-5-1].

- 81 -

Dostupné z: 20. Hypoindex.cz. [online]. [cit. 2011-5-1]. Dostupné z: 21. Hypoindex.cz. [online]. [cit. 2011-5-1]. Dostupné z:

- 82 -

Úloha porovnávací metody při oceňování majetku

Recommend Documents