MASARYKOVA UNIVERZITA EKONOMICKO-SPRÁVNÍ FAKULTA Studijní obor: Finance
ÚČETNÍ A DAŇOVÉ SOUVISLOSTI INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ Accounting and tax implications of investing in real estate Bakalářská práce
Vedoucí bakalářské práce: Ing. Dagmar Linnertová
Autor: Klára Pelikánová
Brno, 2012
Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta
Katedra financí Akademický rok 2011/2012
ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Pro:
PELIKÁNOVÁ Klára
Obor:
Finance
Název tématu:
ÚČETNÍ A DAŇOVÉ SOUVISLOSTI INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ Accounting and tax implications of investing in real estate
Zásady pro vypracování: Cíl práce: Na základě analýzy daňových a účetních souvislostí při investování do nemovitostí formulovat doporučení pro investory do nemovitostí týkající se minimalizace administrativní a daňové zátěţe investorů. Postup práce a použité metody: 1. Úvod a stanovení cílů práce 2. Analýza nemovitostí z účetního a daňového pohledu 3. Ekonomika investování do nemovitostí 4. Aplikace daňových a účetních souvislostí na modelovém příkladu 5. Závěr, zhodnocení a potvrzení definovaných cílů Pouţité metody: analýza, komparace, dedukce.
Rozsah grafických prací:
dle pokynů vedoucího práce
Rozsah práce bez příloh:
35 – 45 stran
Seznam odborné literatury:
1) JÍLEK, JOSEF. Finanční trhy a investování. 1. vyd. Praha: Grada, 2009. 648 s. ISBN 978-80-247-1653. 2) REJNUŠ, OLDŘICH. Peněžní ekonomie - Finanční trhy. 2. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, Brno, 2006. 258 s. ISBN 80-214-3235-7.
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Dagmar Linnertová
Datum zadání bakalářské práce:
28. 11. 2011
Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.
…………………………………… vedoucí katedry
V Brně dne 28. 11. 2011
………………………………………… děkan
Jméno a příjmení autora:
Klára Pelikánová
Název bakalářské práce:
Účetní a daňové souvislosti investování do nemovitostí
Název v angličtině:
Accounting and tax implications of investing in real estate
Katedra:
Finance
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Dagmar Linnertová
Rok obhajoby:
2012
Anotace Cílem této bakalářské práce je analýza účetních a daňových souvislostí investování do nemovitostí. Nejprve je zaměřena na nemovitosti z účetního a daňového pohledu, pokračuje charakteristikou technického zhodnocení a oprav. Následně popisuje ekonomiku investování do nemovitostí, srovnává investici do nemovitosti s dalšími moţnými investicemi a hodnotí vývoj cen nemovitostí na českém trhu. V práci je také uvedeno několik moţností investování do nemovitostí v Brně. V poslední části je uvedena aplikace účetních a daňových souvislostí na konkrétním příkladu.
Annotation The main objective of this bachelor thesis is to analyze accounting and tax aspects of investing in real estates. At the beginning it is focused on real estates from accounting and tax point of view, further it characterise technical improvement and repairs. Subsequently it describes economy of investments in real estates, compares real estate investments with other possible investments and assess trends in real estate prices on the Czech market. The thesis also contains several possibilites of real estate investments in Brno. The last part includes application of acounting and tax aspects on particular example.
Klíčová slova odpisy, daň z převodu nemovitosti, daň z nemovitosti, technické zhodnocení, opravy, modernizace, rekonstrukce, nemovitostní fondy, fondy nemovitostních akcií
Key words depreciation charges, real estate transfer tax, real estate tax, technical improvement, repairs, modernisation, reconstruction, real estate funds, real estate stock funds
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci Účetní a daňové souvislosti investování do nemovitostí vypracovala samostatně pod vedením Ing. Dagmar Linnertové a uvedla v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.
V Blansku, dne 14. 5. 2012 vlastnoruční podpis autora
Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat Ing. Dagmar Linnertové za odborné vedení a za cenné rady, které přispěly k vypracování této práce. Dále bych ráda poděkovala své rodině, která mi byla oporou při psaní bakalářské práce, a především rodičům, ţe mi umoţnili studovat.
OBSAH ÚVOD ...........................................................................................................................................9 1
ANALÝZA NEMOVITOSTI Z ÚČETNÍHO HLEDISKA ..............................................................11 1.1 1.2 1.3 1.4
2
PRÁVNÍ ÚPRAVA................................................................................................................11 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ......................................................................................................12 ÚČETNÍ ODPISY ................................................................................................................13 POSTUPY ÚČTOVÁNÍ ..........................................................................................................14
ANALÝZA NEMOVITOSTI Z DAŇOVÉHO POHLEDU .............................................................16 2.1 PRÁVNÍ ÚPRAVA................................................................................................................16 2.2 DAŇOVÉ ODPISY NEMOVITOSTI ............................................................................................16 2.3 OPRAVY A REZERVY ..........................................................................................................18 2.3.1 Právní vymezení opravy ...........................................................................................18 2.3.2 Opravy provedené nájemcem ...................................................................................18 2.3.3 Rezerva na opravy nemovitosti .................................................................................19 2.4 TECHNICKÉ ZHODNOCENÍ ...................................................................................................19 2.4.1 Právní vymezení technického zhodnocení ..................................................................19 2.5 ZDANĚNÍ PŘÍJMU Z PRODEJE ČI PRONÁJMU .............................................................................21 2.5.1 Příjmy z prodeje nemovitosti .....................................................................................21 2.5.2 Příjmy z pronájmu ....................................................................................................21
3
DAŇ Z NEMOVITOSTI A DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTI ...................................................23 3.1 3.2
4
DAŇ Z NEMOVITOSTI ..........................................................................................................23 DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOST .............................................................................................24
ANALÝZA NEMOVITOSTI Z POHLEDU DPH .........................................................................26 4.1 PRÁVNÍ ÚPRAVA................................................................................................................26 4.2 DPH PŘI POŘIZOVÁNÍ NEMOVITOSTI (PŘI VÝSTAVBĚ) ................................................................26 4.2.1 Sazby daně při výstavbě ...........................................................................................26 4.3 DPH PŘI PŘEVODU (PRODEJI) A NÁJMU NEMOVITOSTI ...............................................................28
5
EKONOMIKA INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ ...................................................................29 5.1 AKTIVNÍ A PASIVNÍ INVESTOVÁNÍ ...........................................................................................29 5.2 AKTIVNÍ A PASIVNÍ PŘÍJMY ...................................................................................................29 5.3 AKTIVNÍ A PASIVNÍ INVESTOVÁNÍ U NEMOVITOSTÍ ......................................................................30 5.3.1 Pasivní investování ..................................................................................................30 5.3.2 Aktivní investování ...................................................................................................31 5.4 VÝVOJ CEN NEMOVITOSTÍ NA ČESKÉM TRHU ...........................................................................32 5.5 CENA NEMOVITOSTI ...........................................................................................................34 5.6 VÝŠE ZISKU PLYNOUCÍ Z NEMOVITOSTI ..................................................................................35 5.6.1 Investice za účelem pronájmu ...................................................................................35
5.6.2 Investice jako spekulace na výnos ............................................................................. 37 5.7 MOŽNÁ INVESTICE V BRNĚ.................................................................................................. 37 5.7.1 Obytný dům ............................................................................................................. 39 5.7.2 Obchodní jednotka budovy obchodního centra IBC ..................................................... 39 5.7.3 Řadový rodinný dům ................................................................................................ 40 5.7.4 Byt 2+kk, ulice Axmanova ......................................................................................... 40 6
APLIKACE DAŇOVÝCH A ÚČETNÍCH SOUVISLOSTÍ NA MODELOVÉM PŘÍKLADU ............. 41 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
ZÁKLADNÍ PŘEDPOKLADY A PODMÍNKY ................................................................................... 41 ROK 2009 ....................................................................................................................... 42 ROK 2010 ....................................................................................................................... 44 ROK 2011 ....................................................................................................................... 46 SHRNUTÍ MODELOVÉHO PŘÍKLADU: ....................................................................................... 48
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ .................................................................................................. 53 SEZNAM TABULEK .................................................................................................................... 56 SEZNAM GRAFŮ ........................................................................................................................ 56 SEZNAM PŘÍLOH ....................................................................................................................... 57
ÚVOD Téměř kaţdý člověk, který se rozhodne podnikat, potřebuje pro své podnikání určité zázemí místo, kde se nachází jeho sídlo či místo podnikání, dílna nebo sklad apod. Aby podnikatelé přeţili v těţké konkurenci na trhu, musí tedy mít kvalitní zázemí a musí usilovat o časové a nákladové úspory. Ovšem ať uţ s vlastnictvím nebo jen pronájmem či půjčením nemovitosti je spojena řada problémů, které musí vyřešit kaţdý podnikatel. Definice nemovitosti se objevuje hned v několika zákonech České republiky. Mezi ně patří například zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“), zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon (dále jen „katastrální zákon“). Přesné vymezení movitých a nemovitých věcí je nutné (mimo jiné) pro daňové, ale i účetní účely. Nemovitosti si nejčastěji představujeme tak, jak nám je popisuje občanský zákoník, který je chápe jako stavby či pozemky spojené se zemí pevným základem. Jedná se tedy o věci, které nelze přemístit na jiné místo, aniţ bychom je nějakým způsobem nepoškodili. Jako příklad lze uvést byt, nebytové prostory, zahradu, garáţ, dům atd. Do katastrálního zákona je dobré nahlédnout pro získání definice pozemku. „Pro účely tohoto zákona se rozumí pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“1 Pozemek můţeme dále členit podle katastrálního zákona na parcelu (zakreslený v katastrální mapě společně s přiděleným parcelním číslem), stavební parcelu (zastavěná plocha a nádvoří), pozemkovou parcelu (nejedná se o stavební parcelu), stavební pozemek a zastavěný stavební pozemek. K přiblíţení pojmu stavba je vhodné vycházet z definice uvedené ve stavebním zákoně. „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“2 Můţeme zde opět najít rozšíření pojmu jako je dočasná stavba (doba uţívání má omezené trvání), stavba pro reklamu (slouţí k reklamním účelům), veřejně prospěšná stavba, budova, rozestavěná budova atd. Je vhodné si definovat také pojmy, při kterých dochází ke změně stavby. Za změnu stavby lze podle stavebního zákona povaţovat nástavbu, přístavbu a stavební úpravu. Za nástavbu lze povaţovat změnu stavby, o kterou se stavba zvyšuje, u přístavby půdorysně rozšiřuje. Při stavební úpravě se potom půdorysné i výškové ohraničení stavby nemění.
1 2
§27, zákon č. 344/1992 Sb., Katastrální zákon §2, odst. 3 zákon č. 183/2006, zákon o územním plánování stavebním řádu (stavební zákon) 9
V této bakalářské práci jsem se rozhodla zaměřit na problematiku nemovitostí v podnikání a to především z pohledu účetního a daňového. Cílem této bakalářské práce je na základě analýzy daňových a účetních souvislostí při investování do nemovitostí formulovat doporučení pro investory do nemovitostí týkající se minimalizace administrativní a daňové zátěţe investorů. Bakalářská práce je rozdělena na dvě hlavní části- na část teoretickou a část praktickou. Teoretická část obsahuje teoretické vymezení problematiky nemovitostí, kdy pro přehlednost je práce dále členěna na jednotlivé kapitoly. V první kapitole můţeme nalézt analýzu nemovitosti z účetního hlediska, kterou dále člením z pohledu právní úpravy, ocenění nemovitosti, účetních odpisů a postupů účtování. Další kapitolou je kapitola zabývající se analýzou nemovitosti z pohledu daňového, která je opět rozdělena na několik částí, zahrnující právní úpravu, daňové odpisy či opravy a rezervy nebo technické zhodnocení. Následně práce nabízí přehled způsobu zdanění příjmu z prodeje či pronájmu, logiku stanovení daně z nemovitosti, daně z převodu nemovitosti a analýzu nemovitosti z pohledu DPH. Jako poslední samostatná kapitola v teoretické části je uvedena kapitola o ekonomice investování do nemovitostí. Praktická část se potom zabývá aplikací daňových a účetních souvislostí na modelovém příkladu. Závěr práce obsahuje vlastní úvahy a hodnocení. Z informačních zdrojů byly pouţity nejen právní předpisy, odborná literatura, ale i internetové zdroje a informace získané od pracovníků v praxi.
10
1 ANALÝZA NEMOVITOSTI Z ÚČETNÍHO HLEDISKA 1.1 Právní úprava Z účetního hlediska se nemovitostmi zabývá hned několik zákonů, vyhlášek, či informací Ministerstva financí. Jako ty nejdůleţitější je nutné uvést zejména zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví (dále jen „ZoÚ“), vyhlášku č.500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví (dále jen „vyhláška“) a Český účetní standard pro podnikatele č. 013 - Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek (dále jen „ČÚS č. 013“). Zákon o účetnictví Konkrétní rámec pro nemovitosti je vymezen především v části čtvrté ZoÚ - Způsoby oceňování (§ 24, § 25 a § 27), která řeší závazné postupy pro ocenění majetku pořizovací cenou. Vyhláška Vyhláškou se provádějí některá ustanovení ZoÚ pro účetní jednotky. Jako nejdůleţitější lze uvést zejména § 7, § 47, § 56. Ustanovení § 7 vymezuje náplň rozvahové poloţky „Dlouhodobý hmotný majetek“. Nemovitosti se člení na: a) pozemky bez ohledu na výši ocenění (pokud nejsou zboţím), b) stavby bez ohledu na výši ocenění a dobu pouţitelnosti. Poloţka stavby obsahuje: a) stavby, b) budovy, c) důlní díla, d) vodní díla, e) otvírky nových lomů, pískoven a hlinišť, f) technické rekultivace, g) byty a nebytové prostory. § 47 stanovuje způsoby oceňování dlouhodobého hmotného majetku a vymezení nákladů s jeho pořízením souvisejících. § 56 určuje odpisování majetku. Český účetní standard č. 013 ČÚS č. 013 si klade za cíl stanovit základní postupy účtování o dlouhodobém hmotném majetku a sjednotit pouţívání účetních metod. Řeší oblasti oceňování, odpisování, postupy účtování a vedení na analytických a podrozvahových účtech. V účetnictví lze nemovitosti v zásadě evidovat jako: a) hmotný majetek v účtové třídě 0 b) zásoby v účtové třídě 1 V případě účtové třídy 1 - Zásoby se jedná o nemovitost evidovanou jako zboţí, pořizovanou za účelem prodeje (v době mezi nákupem a prodejem na ní nejsou prováděny ţádné úpravy a není vyuţívána).
11
1.2 Ocenění nemovitosti Nemovitost se dle § 25 ZoÚ oceňuje pořizovací cenou, u nemovitosti vytvořené vlastní činností vlastními náklady, a v případech bezúplatného nabytí anebo kdy vlastní náklady na její pořízení nelze zjistit se ocení reprodukční pořizovací cenou. Podle § 25, odst. 5 ZoÚ se rozumí: a) pořizovací cenou cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související, b) reprodukční pořizovací cenou cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje, c) vlastními náklady u hmotného majetku přímé náklady vynaložené na výrobu nebo jinou činnost a nepřímé náklady, které se vztahují k výrobě nebo jiné činnosti, vymezené v souladu s účetními metodami. Podrobněji jsou závazné způsoby ocenění uvedeny v ČÚS č. 013. Ve vazbě na ocenění nemovitosti lze vybrat především tato ustanovení z bodu č. 3 ČÚS č. 013: -
„reprodukční pořizovací cenou se ocení i vklad dlouhodobého majetku s výjimkou případů, kdy je vklad oceněn podle společenské smlouvy nebo zakladatelské listiny jinak a majetek nově zjištěný a v účetnictví dosud nezachycený (např. inventarizační přebytek)3 - vlastními náklady se rozumí veškeré přímé náklady a nepřímé náklady bezprostředně související s vytvořením dlouhodobého majetku vlastní činností (výrobní režie), popřípadě nepřímé náklady správního charakteru, pokud vytvoření majetku je dlouhodobé povahy (přesahuje období jednoho účetního období 4 - trvalém snížení ocenění dlouhodobého majetku se účtuje prostřednictví oprávek (08-Oprávky k dlouhodobému hmotnému majetku). Přitom je třeba opravit odpisový plán.“5
Pokud je nemovitost pořízena směnnou smlouvou ocení se dle § 47, odst. 6 vyhlášky buď: a) pořizovací cenou za předpokladu, ţe ceny ve smlouvě jsou sjednány nebo b) reprodukční pořizovací cenou za předpokladu, ţe ceny ve smlouvě nejsou sjednány Způsoby oceňování nemovitosti dále upravuje § 47 vyhlášky, kde jsou vymezeny: a) náklady související s pořízením, které vstupují do ocenění nemovitosti a kam patří např. odměny za poradenské sluţby a zprostředkování, správní poplatky, expertizy, přípravné práce, projektové i předprojektové práce a studie, odvody za trvalé odnětí
3
Bod 3.2, ČÚS č. 013 - Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek Bod 3.3, ČÚS č. 013 - Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek 5 Bod 3.6, ČÚS č. 013 - Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek 12 4
zemědělské a lesní půdy, průzkumné, geologické práce, zařízení staveniště, terénní úpravy, dopravné, clo, licence a jiná práva vyuţitá při pořizování majetku, vyřazení stávajících staveb z důvodu výstavby, náhrady na omezení vlastnických práv, náklady na připojení energií, zkoušky před uvedením majetku do uţívání. b) náklady, které nevstupují do ocenění a sem patří např. opravy a údrţba, nájemné za pozemek kde probíhá výstavba, zásoby, náklady na biologickou rekultivaci, náklady na zaškolení pracovníků, kursové rozdíly a pokuty a náklady spojené s přípravou a zabezpečením nemovitosti po jejím uvedení do uţívání U úroků z investičních úvěrů lze volit obě moţnosti dle rozhodnutí účetní jednotky. Ocenění nemovitosti se zvyšuje o technické zhodnocení a naopak se sniţuje o dotaci na pořízení majetku. (§ 47, odst. 3-4 vyhlášky).
1.3 Účetní odpisy Účetní odpisy vyjadřují postupné morální a fyzické opotřebovávání nemovitosti. Účetní jednotka sestavuje odpisový plán, který musí respektovat základní poţadavek na účetnictví stanovený v §7 ZoÚ na věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví a finanční situaci účetní jednotky. Povinnost účetně odpisovat majetek bez ohledu na výsledek hospodaření vyplývá z ustanovení §25, odst. 3 ZoÚ. Vyhláška upravuje odpisování majetku v § 56. Pro odpisování nemovitosti je třeba upozornit na tato ustanovení: -
-
-
„technické zhodnocení se odepisuje u účetní jednotky, která tento majetek úplatně nebo bezúplatně užívá a provedla na tomto majetku technické zhodnocení na svůj účet6 účetní jednotky sestavují odpisový plán podle § 28, odst. 6 zákona včetně jeho aktualizace podle průběhu používání a podle změn v průběhu používání majetku účetní jednotkou7 v případě dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku v podílovém spoluvlastnictví odpisuje každý spoluvlastník svůj vlastnický podíl8 technické zhodnocení, k jehož účtování a odpisování je oprávněna jiná účetní jednotka než vlastník se odepíše v průběhu používání technického zhodnocení9 při převodu vlastnictví k nemovitostem, které podléhají vkladu do katastru nemovitostí, se nabytá nemovitost zaúčtuje dnem doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu“10
6
§ 56, odst. (2) vyhlášky § 56, odst. (3) vyhlášky 8 § 56, odst. (5) vyhlášky 9 § 56, odst. (7) vyhlášky 10 § 56, odst. (8) vyhlášky 7
13
-
nemovitost můţe odepisovat nájemce na základě smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části neodepisuje se nemovitost a její technické zhodnocení, pokud není uvedeno do stavu obvyklého uţívání
1.4 Postupy účtování Při volbě konkrétních postupů účtování a jejich vykazování je nutné kromě obecných zásad stanovených ZoÚ a vyhláškou vycházet rovněţ z: a) bsahového vymezení dlouhodobého hmotného majetku dle § 7 vyhlášky a její přílohy č. 1 Uspořádání a označování poloţek rozvahy (bilance). Pozemky bez ohledu na výši ocenění (pokud nejsou zboţím) se vykazují v aktivech v poloţce B.II.1. a stavby se vykazují v aktivech v poloţce B.II.2. Nedokončené nemovitosti jsou uváděny v poloţce B.II.7. b) uspořádání a označování poloţek výkazu zisku a ztráty (druhové členění) – příloha k vyhlášce č. 2. Účetní operace související s nemovitostmi se zachycují zejména v: i. poloţka D - Daně poplatky (daň z nemovitosti, daň z převodu) ii. poloţka E - Odpisy iii. poloţka III.1 - Trţba z prodeje dlouhodobého majetku iv. poloţka F.1 - Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku c) směrné účtové osnovy dle přílohy č. 4 k vyhlášce, která závazně určuje číselné označení účtových skupin. Účetní operace související s nemovitostmi se provádí především prostřednictví těchto účtových skupin: i. 02 - Dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný ii. 03 - Dlouhodobý hmotný majetek neopisovaný iii. 05 - Poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek iv. 08 - Oprávky k dlouhodobému hmotnému majetku v. 54 - Jiné provozní náklady (zůstatková cena prodaného majetku) vi. 55 - Odpisy, rezervy, komplexní náklady příštích období a opravné poloţky v provozní oblasti vii. 64 - Jiné provozní výnosy (trţby z prodeje majetku) ČÚS č. 013, kde jsou postupy účtování dále rozvedeny v bodu č. 5 a také uvedeny způsoby pořízení majetku: „koupí, vytvořením vlastní činností, nabytím práv k výsledkům duševní tvořivé činnosti, bezúplatným převodem (darováním), vkladem dlouhodobého majetku od jiné osoby, převodem podle právních předpisů nebo převodem z osobního užívání do podnikání“11. ČÚS č. 013 dále uvádí konkrétní náplň jednotlivých účetních skupin.
11
Bod 5.1, ČÚS č. 013 14
Pro ilustraci postupu účtování uvádím zjednodušený příklad: 1. postupné pořizování nemovitosti, náklady spojené s pořízením: MD 04 - Nedokončený dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek a pořizovaný dlouhodobý finanční majetek / D 32- Závazky (krátkodobé) 2. převedení do uţívání: MD 02 - Dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný / D 04 - Nedokončený dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek a pořizovaný dlouhodobý finanční majetek 3. průběţné odpisy: MD 55 - Odpisy, rezervy, komplexní náklady příštích období a opravné poloţky v provozní oblasti / D 08 - Oprávky k dlouhodobému hmotnému majetku 4. vyřazení majetku z důvodu prodeje: a) odepsání zůstatkové ceny MD 54 - Jiné provozní náklady / D 08 - Oprávky k dlouhodobému hmotnému majetku b) vyřazení z majetku ve výši pořizovací ceny MD 08 - Oprávky k dlouhodobému hmotnému majetku / D 02 - Dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný c) prodejní cena: MD 31 - Pohledávky (krátkodobé i dlouhodobé) / D 64 - Jiné provozní výnosy (trţby z prodeje)
15
2 ANALÝZA NEMOVITOSTI Z DAŇOVÉHO POHLEDU 2.1 Právní úprava Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů Základní právní normou je zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“). Ve vazbě na nemovitosti je především nutné uvést tato ustanovení ZDP: i. ii. iii. iv. v. vi. vii. viii. ix. x. xi.
§ 4 - Osvobození od daně - v paragrafu jsou specifikovány podmínky nutné pro osvobození příjmu z prodeje nemovitostí u fyzických osob § 7 – Příjmy z podnikání – zdanění příjmů fyzických osob souvisejících s nemovitostí určenou k podnikání (vloţenou do obchodního majetku) § 9 - Příjmy z pronájmu - paragraf, který řeší příjmy fyzických osob z pronájmu nemovitostí § 10 - Ostatní příjmy - zdanění příjmů fyzických osob z prodeje vlastní nemovitosti za předpokladu, ţe není osvobozena podle § 4 § 24 - podmínky pro uznání daňově uznatelných výdajů spojených s vlastnictvím nemovitosti u fyzických i právnických osob § 26 - Odpisy hmotného majetku - paragraf, kde se vymezuje majetek způsobilý k odpisu, okamţik, podmínky zahájení a výše odpisu § 27 - majetek vyloučený z odpisování § 28 - definuje fyzické a právnické osoby, které mohou odepisovat § 29 - určuje vstupní cenu, tj. z jaké částky lze odepisovat § 30 - 32 - stanovuje konkrétní sazby pro výši odpisů v případě rovnoměrného, zrychleného odpisování nebo podmínek pro mimořádné odpisy § 33 - definuje pojem technické zhodnocení, které vstupuje do ceny nemovitosti
2.2 Daňové odpisy nemovitosti Na rozdíl od účetních odpisů, které si účetní jednotka stanoví ve svém odpisovém plánu jsou daňové odpisy taxativně stanoveny zákonem. Stejně jako u účetních odpisů platí, ţe daňové odpisování lze zahájit aţ po uvedení nemovitosti do stavu způsobilého obvyklému uţívání (§ 26, odst. 5 ZDP). Další odlišností oproti účetním odpisům je, ţe daňový odpis ve výši celého ročního nároku lze uplatnit bez ohledu na to, ve kterém měsíci zdaňovacího období byl majetek pořízen (§ 26, odst. 6 ZDP). To prakticky znamená, ţe daňový odpis nové nemovitosti bude v případě uvedení do uţívání v lednu 2011 stejný jako u nemovitosti uvedené do uţívání v prosinci 2011. Naopak v § 26, odst. 7 ZDP jsou uvedeny případy, kdy lze uplatnit pouze polovinu ročního daňového odpisu. Některé nemovitosti nelze vůbec daňově odepisovat (§ 27 ZDP). 16
V zásadě platí, ţe nemovitost odepisuje ten, který k němu má vlastnické právo s tím, ţe při splnění podmínek podle § 28 ZDP můţe daňové odpisy uplatnit i nájemce. Cena, ze které lze nemovitost odepisovat se stanoví obdobně jako u účetních odpisů s některými výjimkami uvedenými v § 29 ZDP. Jde zejména o nemovitost, která byla pořízena ve vlastní reţii v době delší neţ 5 let před vloţením do obchodního majetku. V tomto případě lze vlastní náklady zvýšit o náklady prokazatelně vynaloţené na opravu a technické zhodnocení (§ 29, odst. 1, písm. b) ZDP). Při nabytí nemovitosti zděděním nebo darováním se cena stanoví dle odhadu (§ 29, odst. 1, písm. e) ZDP). Obecně se majetek zařazuje do odpisových skupin podle přílohy č. 1 ZDP, která třídí hmotný majetek do 6 odpisových skupin. Podle skupin lze uplatňovat odpisy ve smyslu § 30 -32 ZDP. Nemovitosti (budovy a stavby) budou zařazeny v odpisových skupinách 4 - 6, a současně platné daňové odpisové sazby jsou tyto: Tabulka 1: Rovnoměrné odpisování - roční odpisová sazba Odpisová skupina 1. rok odpisu Další roky odpisu 4 2,15 5,15 5 1,4 3,4 6 1,02 2,02 Pramen: Vlastní schéma
Zvýšená vstupní cena 5,0 3,4 2,0
Tabulka 2: Koeficienty pro zrychlené odpisování Odpisová skupina 1. rok odpisu Další roky odpisu 4 20 21 5 30 31 6 50 51 Pramen: Vlastní schéma
Zvýšená vstupní cena 20 30 50
U nemovitosti, která se pouţívá k několika účelům je pro zařazení rozhodující převaţující podíl uţívání na celkové vyuţitelné ploše. Zjednodušeně lze uvést, ţe dle přílohy č. 1 ZDP se zatřídění provede takto: odpisová skupina 4 - budovy ze dřeva a plastů, oplocení odpisová skupina 6 - budovy pro administrativu, obchody, ubytování, kulturu odpisová skupina 5 - všechny ostatní neuvedené v odpisové skupině 4 nebo 6
17
2.3 Opravy a rezervy 2.3.1
Právní vymezení opravy
Základní definice pojmu oprava je obsaţená v odst. 2 § 652 občanského zákoníku: „Opravou věci je činnost, kterou se zejména odstraňují vady věci, následky jejího poškození nebo účinky jejího opotřebení. Úpravou věci je činnost, kterou se zejména mění povrch věci nebo její vlastnosti.“12 Z daňového pohledu není v zákoně o daních z příjmu definice opravy vymezena, to znamená, ţe lze vyuţít definici podle účetních předpisů. Tento postup je v souladu s odst. 2, § 23 ZDP, který uvádí, ţe pro zjištění základu daně se vychází z výsledku hospodaření zjištěného v účetnictví. V odst. 2, § 47 vyhlášky se opravy a údrţba definuje takto: „Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení, a odstraňují drobnější závady.“13 Z výše uvedeného je moţné dovodit, ţe opravou se odstraňuje pouze částečné opotřebení, nemůţe se tedy jednat o úplné opotřebení. Musí se jednat pouze o fyzické opotřebení, nikoliv morální (typický příklad u výpočetní techniky). Oprava nemůţe mít jiný účel neţ uvedení do stavu, v jakém byl dříve, nebo do stavu, který je schopný provozu. 2.3.2
Opravy provedené nájemcem
Obecně platí podle § 664 občanského zákoníku povinnost vlastníka (pronajímatele) přenechat nájemci vše ve stavu způsobilém účelu uţíváním a zároveň ji na vlastní náklady udrţovat. Zároveň se ale připouští (viz. § 669 občanského zákoníku) i provedení opravy nájemcem. Je poměrně obvyklé, ţe pronajímatel dává souhlas nájemci s prováděním oprav ať jiţ přímo v nájemní smlouvě nebo individuálně dle potřeby a nájemce souhlasí s tím, ţe tyto náklady uhradí. I zde můţeme sledovat vývoj názorů na řešení z pohledu daňové znatelnosti u nájemce. Dříve převaţoval názor, ţe u nájemce jsou daňově uznatelné pouze náklady spojené s běţným udrţováním a drobné opravy (definováno v § 5 - 6 nařízení vlády 258/1995 Sb., kterým se
12
§ 652, odst. (2) občanského zákoníku
13
§ 47, odst. (2) vyhlášky 18
provádí občanský zákoník). Ostatní opravy by měly být přeúčtovány pronajímateli nebo byly posuzovány jako daňově neuznatelné. V současnosti převládá výklad, ţe i u nájemce mohou být daňově uznatelné všechny opravy, pokud je to smluvně dohodnuto s pronajímatelem. 2.3.3
Rezerva na opravy nemovitosti
Vytváření daňově uznatelných rezerv na opravy hmotného majetku umoţňuje ZDP. Zároveň zákon č. 593/1992 Sb, o rezervách pro zjištění základu daně z příjmu (dále jen „zákon o rezervách) vymezuje celou řadu podmínek pro jejich daňovou znatelnost. Základní smyslem těchto podmínek byla moţnost rozloţit větší výdaje na finančně náročnější opravy do více let. Rezervu lze tvořit skutečně pouze na opravy, nikoliv na udrţování, tj. na činnost, kterým se zpomaluje fyzické opotřebení. Rozlišení mezi opravou a údrţbou přináší v praxi řadu problémů, např. při posuzování charakteru obnovy nátěrů, izolací apod. Z praktických zkušeností vyplývá, ţe účetní jednotky vyuţívaly této moţnosti především ve snaze sníţit svůj daňový základ a většina deklarovaných oprav nebyla realizována. Postoupně dochází ke zpřísnění podmínek pro tvorbu této daňové rezervy a od roku 2009 je podmínkou pro daňovou uznatelnost převedení a deponování finančních prostředků v plné výši rezervy na samostatný účet v bance. Tato podmínka se jiţ výrazně promítla v praxi a znamená zásadní omezení ve vyuţívání tohoto ustanovení. Základní postupy účtování o těchto rezervách obsahuje Český účetní standard pro podnikatele č. 004 - Rezervy (dále jen „ČÚS č. 004“).
2.4 Technické zhodnocení 2.4.1
Právní vymezení technického zhodnocení
Definici technického zhodnocení najdeme v § 33 ZDP: „Technickým zhodnocením se pro účely tohoto zákona rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč.“14 Tato hranice byla od roku 1995 postupně zvyšována z původních 10.000 Kč a v současné době činí 40.000 Kč, takţe technické zhodnocení do tohoto limitu lze uplatnit jako jednorázový daňově uznatelný náklad. Zásadnější problémy se objevují při posuzovaní nástaveb (změna dokončených staveb, jimiţ se stavby zvyšují) a přístaveb (změny dokončených staveb, jimiţ se stavby půdorysně rozšiřují). Stavebními úpravami jsou podle stavebních předpisů myšleny změny, při nichţ se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení staveb. Jedná se např. o přestavby (změna uvnitř stavby) a vestavby (půdní, sklepní - změna účelu) dokončených staveb.
14
§ 33, odst. (1) ZDP 19
Většina sporů a rozdílných názorů souvisí s výkladem pojmů: a) rekonstrukce Jedná se o takové úpravy nemovitosti, jejichţ důsledkem dochází ke změně účelu nebo technických parametrů. V případě poţadavku na změnu účelu vyuţívání stavby je třeba respektovat ustanovení stavebního zákona, který stanoví, ţe stavbu lze uţívat jen k účelu určenému v kolaudačním (stavebním) povolení a kaţdou změnu musí projednat stavební úřad, který zároveň provádí kolaudací změny stavby. Změna technických parametrů by se dala vysvětlit jako zajištění nových či jiných vlastností. V případě staveb se často uvádí, ţe kaţdá změna technických parametrů znamená i změnu ceny stavby. V praxi je obecně známý výklad Ministerstva financí České republiky, podle kterého se za změnu technických parametrů podle ZDP a nepovaţuje jen samotná záměna pouţitého materiálu. Jako častý příklad se uvádí záměna dřevěných oken za plastová nebo výměna betonové krytiny za šindele. b) modernizace Výklad tohoto pojmu dělá v praxi největší problémy a přináší časté střety se správci daně. Podle ZDP se modernizací rozumí rozšíření vybavenosti anebo pouţitelnosti majetku. Podle Dr. Milana Skály (známého českého odborníka na daň z příjmu) lze vybavenost vymezit dvěma pojmy z občanského zákoníku: i. Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.15 ii. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.16 Rozšíření pouţitelnosti si můţeme vyloţit jako rozšíření vlastností majetku a schopnost plnit více účelů. V případě technického zhodnocení provedeného a uhrazeného nájemcem se souhlasem pronajímatele se postupuje podle § 667 občanského zákoníku. Jestliţe se pronajímatel nezavázal k úhradě nákladů, můţe nájemce poţadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.
15 16
§ 121, odst. (1) občanského zákoníku § 120, odst. (1) občanského zákoníku 20
2.5 Zdanění příjmu z prodeje či pronájmu 2.5.1
Příjmy z prodeje nemovitosti
U nemovitostí, které nebyly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatně výdělečné činnosti lze u fyzických osob vyuţít osvobození od daně při splnění podmínek podle § 4, odst. 1, písm. a) a b) ZDP. V zásadě jsou osvobozeny příjmy, pokud: a) prodávající zde měl bydliště nejméně po dobu 2 let před prodejem, b) v případě, ţe není splněna podmínka podle bodu a) tak jsou příjmy osvobozeny, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem pět let. Pokud není splněna ţádná podmínka pro osvobození, příjem z prodeje nemovitosti (nezařazené do obchodního majetku) se zdaňuje podle § 10 ZDP - Ostatní příjmy. Základem daně je příjem sníţený o prokazatelné výdaje. „Výdajem je cena, za kterou poplatník věc (právo) prokazatelně nabyl, a jde-li o věc (právo) zděděnou nebo darovanou, cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí.“17 Jako daňově uznatelný náklad lze uplatnit i částky vynaloţené na technické zhodnocení, opravy a další související náklady přímo s prodejem. 2.5.2
Příjmy z pronájmu
Základní úprava nájmu je obsaţena v hlavě sedmé občanského zákoníku: Nájemní smlouva. Nájem a podnájem nebytových prostor je pak upraven zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor“). Podle § 3 tohoto zákona musí mít smlouva vţdy písemnou podobu, jinak je neplatná, coţ by pro nájemce mohlo znamenat neuznání výdajů na nájemné jako daňově uznatelných nákladů. Z pohledu fyzické osoby lze příjmy z pronájmu nemovitosti zdaňovat dvěma způsoby: a) jako příjmy z podnikání a jiné samostatně výdělečné činnosti podle § 7 ZDP. Fyzická osoba v tomto případě podniká na základě ţivnostenského oprávnění a nemovitost je součástí jejího obchodního majetku. Při prodeji do základu daně vstupuje rozdíl mezi příjmem (trţbou) a zůstatkovou cenou. V tomto případě je prodej součástí účetnictví (daňové evidence) a ovlivňuje výši sociálního a zdravotního pojištění podnikatele, b) u fyzické osoby, pokud nemá nemovitost zahrnutou v obchodním majetku, se potom postupuje podle § 9 ZDP c) u právnické osoby je příjem z pronájmu součástí běţných trţeb - výnosů.
17
§ 10, odst. (5) ZDP 21
Další pravidla zdanění: i. ii. iii.
příjmy plynoucí z bezpodílového vlastnictví se zdaňují jen u jednoho vlastníka do daňových výdajů lze uplatnit buď skutečně vynaloţené náklady nebo paušální výdaje ve výši 30% souvisejících příjmů z pronájmu i u těchto příjmů lze uplatňovat daňové odpisy a vytvářet daňové rezervy na opravy
Na některé problémy v souvislosti se zdaňováním příjmu z pronájmu bytu u občanů upozorňuje v deníku Právo ze dne 27. 2. 2012 pracovník Finančního úřadu pro Prahu 7 Josef Drbohlav. V této části upozorním pouze na některé situace, ve kterých majitelé bytů často nepostupují správně: a) v nákladech nejsou uplatňovány odpisy, b) do nákladů je zahrnováno i vybavení bytu, které je nedílnou součástí stavby (např. vestavěný nábytek, obklady stěn a stropů, vnitřní rozvody) v případě, ţe za rok tyto výdaje převýší částku 40 000 Kč, c) v nákladech je nesprávně vykazován i příspěvek do fondu opravu, přičemţ tento výdaj lze uznat aţ v okamţiku, kdy byla oprava skutečně provedena, d) příjmem podle § 9 ZDP je pouze nájemné bez sluţeb a energií za uţívání bytu (nejsou ani ve výdajích - viz pokyn Generálního finančního ředitelství D-6 k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení ZDP), e) příjmem není ani vratná kauce, ta se zdaňuje pouze v případu, ţe ji majitel pouţije na neuhrazené nájemné.
22
3 DAŇ Z NEMOVITOSTI A DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTI 3.1 Daň z nemovitosti Daň z nemovitostí upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí (dále jen „zákon o dani z nemovitostí“) a můţeme ji rozdělit na daň ze staveb a daň z pozemků. Pro obě dvě platí, ţe zdaňovací období je jeden kalendářní rok a daň se vyměřuje k 1. lednu téhoţ roku, na který je daň placena. Daňové přiznání odevzdává pouze ten, u kterého se v minulém roce změnila vlastnická práva k nemovitosti, a to nejpozději do 31. ledna. Splatnost daně je do 31. května roku, za který se daň platí za předpokladu, ţe částka je menší neţ 5 000,- Kč. Pokud je částka vyšší, je rozdělena do dvou splátek a datum splatnosti je 31. května a 30. listopadu roku, za který se daň platí. Při nesplacení daně hrozí pokuta, a to ve výši 0,05 % z daně za kaţdý den zpoţdění (minimálně však 500 Kč a maximálně 300 000 Kč). „Předmětem daně z pozemků jsou pozemky nacházející se na území České republiky vedené v katastru nemovitostí. Předmětem daně z pozemků nejsou: 18 a) b) c) d)
pozemky zastavěné stavbami v rozsahu půdorysu těchto staveb, lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení, vodní plochy s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb, pozemky určené pro obranu státu.“
„Předmětem daně ze staveb jsou všechny stavby na území České republiky:19 a) pro které byl vydán kolaudační souhlas, nebo stavby užívané před vydáním kolaudačního souhlasu, b) způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané, c) pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené, d) byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí, e) nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí.“ Poplatníkem daně je zpravidla vlastník nemovitosti. V některých případech můţe být poplatníkem i uţivatel (v případě, ţe vlastník pozemku není znám) nebo nájemce (pozemky spadající pod správu Pozemkového fondu České republiky). Pokud je pozemek ve společném
18 19
§ 2, odst. 1 zákona o dani z nemovitostí § 7, odst. 1 zákona o dani z nemovitostí 23
vlastnictví více osob, platí se daň úměrně podílu vlastnictví na pozemku. Pokud je stavba ve společném vlastnictví více osob, platí se daň společně a nerozdílně. Některé pozemky a stavby je moţné osvobodit od daně z nemovitostí. Jejich výčet je moţné najít v zákoně o dani z nemovitostí v § 4). Jedná se například o pozemky, na kterých se nachází hřbitov, sportoviště, pozemky přiléhající ke školám nebo k nemocnicím. U staveb se můţe jednat o budovy slouţícím jako zdravotní zařízení, školy či kulturní památky. Také např. stavby a pozemky, nacházející se ve vlastnictví církve nebo státu nevyuţívající se k podnikatelské činnosti, je moţné od daně osvobodit. Pro určení výše základu daně je nutné znát druh pozemku. Koeficient pro daný druh pozemku se následně násobí počtem m2 pozemku a sazbou daně (pro stavební pozemky je sazba daně rovna 2 Kč, pro ostatní pozemky a zastavěné plochy a nádvoří je rovna 0,2 Kč). „Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2 (dále jen „zastavěná plocha“) podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období.“20 Základní sazbě daně je závislá na podnikatelské činnosti, pro kterou je daná stavba vyuţívána. Pokud je stavba vyuţívána pro více podnikatelských činností, pro výpočet vyuţijeme sazbu podnikatelské činnosti, pro kterou je vyuţívána největší podlahová plocha.
3.2 Daň z převodu nemovitost Daň z převodu nemovitosti je přímá, majetková a jednorázová daň, kterou upravuje zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí (dále jen „zákon o trojdani“). Předmět daně zákon o trojdani definuje jako úplatný převod, převod vlastnictví k nemovitostem (můţeme sem zařadit i vypořádání podílových smluv) či bezúplatné zřízení věcného břemene při nabytí nemovitostí darováním. Pokud dochází ke směně dvou nemovitostí, je to povaţováno za jeden převod a daň se platí vţdy z nemovitosti, u které by byla daň vyšší. Poplatník můţe být jak fyzická tak právnická osoba. Většinou se jedná přímo o převodce, neboli prodávajícího. Existují však výjimky, kdy poplatníkem můţe i být nabyvatel. Například v situaci, kdy dochází k výměně nemovitostí (zde se stává poplatníkem jak nabyvatel, tak převodce) nebo při existenci věcného břemene (poplatníkem je oprávněný z věcného břemene). Pokud nemovitost spadá pod společné vlastnictví, jednotliví spoluvlastníci platí daň podle poměru velikosti podílu na nemovitosti.
20
§ 10, odst. 1, zákona o dani z nemovitostí 24
Za základ daně se povaţuje cena nemovitosti. Zpravidla je to výše ocenění nemovitosti v den nabytí majetku. Můţe se ovšem vyskytnout problém, pokud se výše ocenění liší od ceny sjednané při převodu. Za situace, kdy je výše sjednané ceny vyšší neţ ocenění nemovitosti, se za základ daně povaţuje právě sjednaná cena. Pokud je situace opačná a ocenění nemovitosti je vyšší neţ cena sjednaná, za základ daně bude povaţováno ocenění nemovitosti. Sazba daně je v České republice stanovena na 3 % ze základu daně. Při výpočtu se základ daně zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru a daň odváděná státu na celé koruny nahoru.
25
4 ANALÝZA NEMOVITOSTI Z POHLEDU DPH 4.1 Právní úprava Daň z přidané hodnoty u nemovitosti upravuje zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH“). „Předmětem daně je dodání zboží nebo převod nemovitosti anebo přechod nemovitosti v dražbě za úplatu osobou povinnou k dani v rámci uskutečňování ekonomické činnosti, s místem plnění v tuzemsku.“21 „Osoba povinná k dani je fyzická nebo právnická osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomické činnosti.“22 Ekonomickou činností lze chápat jako činnost soustavnou (nemusí se ovšem jednat o činnost nepřetrţitou, ale můţe jít i o činnost opakující se). „Osoba povinná k dani, která má sídlo nebo místo podnikání v tuzemsku, je osvobozena od uplatňování daně, pokud její obrat nepřesáhne částku 1 000 000 Kč za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců.“23 Pokud se nemovitost nachází v cizině, je třeba pamatovat na ustanovení § 7 ZDPH, které vymezuje místo plnění při převodu nemovitosti na místo, kde se nemovitost nachází. Z toho vyplývá, ţe převod se z hlediska daně z přidané hodnoty řídí legislativou státu, kde se nemovitost nachází. Stejný reţim platí i při poskytnutí veškerých sluţeb vztahujících se k nemovitosti jako jsou např. stavební a montáţní práce, sluţby realitní kanceláře, odhadce, architekta, ale i ubytování. „Místem plnění při poskytnutí služby vztahující se k nemovitosti, včetně služby znalce, odhadce a realitní kanceláře, služby ubytovací, udělení práv na užívání nemovitosti a služby při přípravě a koordinaci stavebních prací, jako jsou zejména služby architekta a stavebního dozoru, je místo, kde se nemovitost nachází.“24
4.2 DPH při pořizování nemovitosti (při výstavbě) 4.2.1
Sazby daně při výstavbě
Obecně platí, ţe při výstavbě se pouţije základní sazba 20 %. Při bytové výstavbě a splnění níţe uvedených podmínek se pouţije sníţená sazba (v roce 2011 10 %, od 1.1.2012 14 %). Konkrétní podmínky jsou uvedeny v § 48 ZDPH.
21
§2, odst. 1 ZDPH § 5, odst.1 ZDPH 23 § 6, odst. 1 ZDPH 24 § 10 ZDPH 22
26
„Při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se změnou dokončené stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně jejich příslušenství, vymezenou stavebním zákonem, nebo v souvislosti s opravou těchto staveb, se uplatní snížená sazba daně. Jsou-li tyto práce prováděny na jiné stavbě, jejíž část je určena pro bydlení, uplatní se snížená sazba daně jen u těch prací, které jsou poskytnuty výlučně pro část stavby určenou pro bydlení.“25 „Pro účely tohoto zákona o dani z přidané hodnoty se rozumí:26 a) bytovým domem stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena, b) rodinným domem stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níž jsou nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví, c) bytem soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení.“ Při aplikaci ustanovení § 48 ZDPH jiţ od nabytí jeho účinnosti vznikají v praxi velmi často problémy se správným uplatněním sazeb DPH. Proto také Ministerstvo financí ČR v dubnu 2008 vydalo pod č. 18/2/1492/2008 Informaci k uplatňování zákona o DPH u výstavby po 1.1.200827 (dále jen „informace MF“). Z této informace uvádím alespoň stručný výtah (viz příloha 1), kde jsou přesně vymezeny podmínky pro uplatnění sníţené a základní daně. Sníţenou sazbu je moţno například vyuţít při opravě bytového domu, rodinného domu nebo bytu. Stejně tak lze vyuţít sníţenou sazbu i při opravě ostatních prostor těchto staveb, i kdyţ jsou vyuţívány k jinému účelu. Základní sazba se vyuţije například v situaci, kdy při výstavbě vznikne prostor nad 120 m2 nebo za situace, kdy dochází ke změně dokončené plošné stavby. Dále se tu přesně vymezuje změna dokončené stavby jako je nástavba, přístavba a stavební úprava. K posouzení správnosti uplatnění sníţené sazby je rovněţ důleţité vymezení tzv. příslušenství rodinného domu a bytového domu, správné vymezení poměru podlahové plochy, co se do podlahové plochy započítává a co nikoli. I k tomuto problému dává poměrně detailní výklad uvedená informace MF (viz příloha 2).
25
§ 48, odst. (1) ZDPH § 48, odst. (2) ZDPH 27 Informace k uplatňování zákona o DPH u výstavby po 1.1.2008. Česká daňová zpráva [online]. [cit. 2012-0414]. Dostupné z: http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/legislativa_metodika_8659.html?year=0 27 26
4.3 DPH při převodu (prodeji) a nájmu nemovitosti Při převodu a nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor se postupuje podle § 56 ZDPH, přičemţ: „Převod staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve.“28 Z tohoto znění je zřejmé, ţe pro osvobození od daně stačí, aby byla splněna jedna z podmínek: „Převod pozemků je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků.“29 „Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně. Osvobození se nevztahuje na krátkodobý nájem stavby bytů a nebytových prostor, nájem prostor k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo trvale instalovaných zařízení a strojů.“30 Krátkodobý nájem je nejdéle 48 hodin nepřetrţitě. „Plátce se může rozhodnout, že u nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností se uplatňuje daň.“31
28
§ 56, odst. (1) ZDPH § 56, odst. (2) ZDPH 30 § 56, odst. (3) ZDPH 31 § 56, odst. (4) ZDPH 29
28
5 EKONOMIKA INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ Pokud se nám nabízí volné finanční prostředky, můţeme volit mezi investicí nebo okamţitou spotřebou. Lidé si často chtějí zajistit příjem na stáří, zajistit peníze proti inflaci nebo jen čistě zhodnotit své finanční prostředky. Zhodnocení finančních prostředků nabízí investování, je však nutné počítat s rizikem. Investor volí poměr mezi výnosem a rizikem a vzniká mu tak individuální výnosovo-rizikový profil.
5.1 Aktivní a pasivní investování Pokud se rozhodneme investovat, můţeme volit jednu ze dvou strategií tak, jak ji popisuje investiční praxe a teorie32. Zatímco aktivní investor se snaţí o překonání trhu a chce dosáhnout lepších výsledků neţ ostatní, pasivní investor se o překonání trhu nesnaţí. Pasivní investor má za cíl dosáhnout srovnatelné výkonosti, jakou nabízí trh. Činí tak výběrem cenných papírů zhruba ve stejném poměru jako jsou zahrnuty ve vybraném indexu. Po porovnání těchto dvou strategií je nutné říci, ţe aktivní investování je mnohem náročnější z hlediska transakčních a daňových nákladů. Díky snaze o překonání trhu je investor nucen své portfolio neustále obměňovat, s čímţ jsou spojeny jiţ zmíněné náklady. Na druhou stranu, na trhu se pohybuje spousta nezkušených investorů a díky tomu můţe aktivní investor snadno vydělat. Aktivní investor předpokládá, ţe cena stanovená trhem nemusí odpovídat skutečné hodnotě. Spoléhá tedy na to, ţe trh nemusí být efektivní. Naopak pasivní investor spoléhá na efektivnost a věří, ţe v dlouhodobém horizontu není moc dobře moţné trh překonat.
5.2 Aktivní a pasivní příjmy Stejně jako máme aktivní a pasivní investování, máme i aktivní a pasivní příjmy 33. Aktivní příjem se vyznačuje tím, ţe sami pro jeho získání musíme něco udělat, neboli je závislý na našich schopnostech a času stráveném v práci (nejčastěji se jedná o mzdu). Naopak pro získání pasivního přijmu není nutné chodit do práce či se nějak aktivně zapojovat, je tedy nezávislý na výdělečné činnosti a můţe taktéţ přispět k naší finanční nezávislosti. Pro získání pasivnímu přijmu je ovšem nutné na začátku zainvestovat určitou sumu peněz. Řadíme sem např. příjmy z dividend (zde je nutný kapitál pro začátek a ochota podstoupit riziko), autorská práva (nutný talent či vysoké vstupní náklady), příjem z pronájmu nemovitosti (opět nutné vysoké vstupní náklady), apod.
32
Rozdělení dle: Aktivní a pasivní investování. Peníze. [online]. [cit. 2012-04-20]. Dostupné z: http://www.penize.cz/15951-aktivni-a-pasivni-investovani 33 Rozdělení dle: Jaké máme typy příjmů?. Finanční svoboda pro každého. [online]. [cit. 2012-05-02]. Dostupné z: http://www.financnisvoboda.estranky.cz/clanky/jake-mame-typy-prijmu_.html 29
5.3 Aktivní a pasivní investování u nemovitostí Zaměříme-li se konkrétně na nemovitosti, i zde lze investice dělit na pasivní a aktivní34. 5.3.1
Pasivní investování
Co se týká pasivního investování, můţe existovat hned v několika formách. Investor můţe zakoupit jiţ existující nemovitost a pronajímat ji nebo získat podíl v realitních fondech. Realitní fondy Realitní fondy se zabývají nákupem bytů, různých center (ať uţ se jedná o nákupní, kancelářské či sportovní) a dále je pronajímají. V současné době tyhle sluţby v České republice nabízí několik společností. Stále jich však ve srovnání s vyspělými zeměmi není příliš mnoho. Přitom novela zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu35, která umoţňuje zakládání realitních fondů, byla schválena jiţ v roce 2006. Jiří Jaklín v článku Svět realitních investic – perspektivní způsob zhodnocení kapitálu36 uvádí, že realitní fondy nabízí diverzifikaci portfolia, jelikoţ jsou schopny nákupu nemovitostí ve více oblastech. Sniţují tak například riziko vlivu povodní apod. Další nespornou výhodou realitních fondů je zcela jistě odborné vedení fondu, silnější pozice ve vyjednávání s nájemníky a větší znalost nájemního práva. Výnos z realitních fondů není nijak závratný, pohybuje se zhruba okolo 4-5 procent ve vyspělých zemích, avšak například ve srovnání s akciemi se jeví jako více stabilní. V současné době jsou výnosy v České republice okolo 7 procent, díky zájmu zahraničních investorů lze ale očekávat jeho pokles. Vyšší výnos neţ v západních zemích lze přičítat i tomu, ţe u nás jsou ceny nemovitostí velmi vysoko ve srovnání s naší ekonomickou situací a ekonomickou situací v zahraničí. Ve srovnání s podnikatelskou činností spojenou s nemovitostmi, kde se výnos pohybuje okolo 10-15 procent, realitní fondy nabízí tedy výnos menší, ale i méně rizikovější. Fondy nemovitostních akcií Na rozdíl od realitních fondů, kde je výnosem samotný nájem, je také moţné investovat do fondu nemovitostních akcií, kde je výnosem samotná dividenda. Fondy nemovitostních akcií investují do akcí firem, které mají jako svůj obor podnikání nemovitosti a jejich akcie jsou obchodovány na burze. U fondu nemovitostních akcií však investor musí počítat nejenom s rizikem samotného trhu, ale i s rizikem, které se obvykle pojí s akciemi.
34
Následné rozdělení aktivního a pasivního investování dle: Svět realitních investic - perspektivní způsob zhodnocení kapitálu. Euroekonom. [online]. [cit. 2012-04-20]. Dostupné z: http://euroekonom.cz/analyzyclanky.php?type=jj-nemovitosti 35
Novela zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/kap_trh_mifid_41132.html 36 Článek dostupný na: http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky.php?type=jj-nemovitosti 30
dostupná
z:
Tabulka 3: Srovnání - fond nemovitostí a fond nemovitostních akcií Fond nemovitostí
Činnost
Způsob investování
Cena podílového listu
Rizika
Fond nemovitostních akcií
Kupuje, spravuje, pronajímá a Kupuje a prodává akcie prodává nemovitosti. společností, které působí na trhu nemovitostí - výstavba, koupě a správa nemovitostí.
Obvykle dlouhodobě pronajaté komerční nemovitosti, obvykle vysoké investiční kvality.
Společnosti, do kterých fond investuje, mohou mít širokou škálu aktivit od koupě pozemků, developerských projektů aţ po správu a drţbu nemovitostí.
Stanovená na základě znaleckého odhadu cen jednotlivých nemovitostí v portfoliu fondu.
Stanovená na základě cen akcií, které jsou v portfoliu fondu. Cena akcie je stanovená na burze. Není přímo závislá od cen nemovitostí, ale podle toho, jak trh oceňuje akcie.
Rizika spojená nemovitostí.
s
trhem Rizika spojená s trhem nemovitostí a s trhem akciovým.
Pramen: Zpracováno podle Investice do nemovitostí, rozumné riziko, slušný výnos. [online]. [cit. 2012-04-22]. Dostupné z:
(upraveno autorem).
5.3.2
Aktivní investování
Aktivní investice nabízí výnos poněkud vyšší, avšak podle zásad magického trojúhelníku investování (vztah mezi výnosem, rizikem a likviditou) lze očekávat i vyšší riziko. Jedná o přestavbu stávající nemovitosti nebo výstavbu zcela nové nemovitosti. Opět je tu na výběr hned z několika moţností. Pozemky Při investování do pozemku je nutné mít dobrý přehled o vlastnické struktuře, územním plánu a bezpochyby i o stavu inţenýrských sítí. Za nejdůleţitější je moţné povaţovat územní plán, 31
jelikoţ rozdíl ceny pozemku určeného k zemědělství a k výstavbě nákupního centra, můţe být o stovky aţ tisíce korun za m2 rozdílný. Při zjišťování stavu inţenýrských sítí by měl investor zejména dbát na stav vody a kanalizace, jelikoţ se jedná o nákladné poloţky ve srovnání například s elektřinou.37 Developerská výstavba Další moţností při investování do nemovitostí se nabízí developerská výstavba (ať uţ se jedná o bytové či rodinné domy). Můţe se jednat o výstavbu typově stejných objektů a vytvoření komplexní obytné kolonie nebo výstavbu jen jednoho objektu, či více odlišných objektů. Cena výstavby jednoho metru čtverečního bytu v České republice se odhaduje přibliţně mezi 18 000 - 23 000 Kč. V této ceně jsou jiţ zahrnuty i tzv. ostatní výdaje, kam můţeme zahrnout například sluţby za architekta. Uváděná cena je však průměrná, lze tedy předpokládat, ţe v centrech větších měst se bude pohybovat o něco výše. Zcela samostatnou kategorii bude nejspíš tvořit i Praha, kde se podle dostupných informací ceny téměř nepohybují pod 30.000 Kč za m2. V samotném centru Prahy potom ceny překračující i stotisícovou hranici Kč za m2.38 Při nedostatku nových stavebních pozemků se v poslední době přechází k rekonstrukcím starých objektů. Tento trend je moţné pozorovat zejména v západních zemích, jelikoţ u nás je prozatím dostatek stavebních pozemků. Ovšem riziko, ať uţ při výstavbě nebo rekonstrukci starých objektů, je poměrně značné. Investor můţe zvolit špatnou lokalitu, účel zařízení nebo jen špatně odhadne cenu. Výsledek oproti jeho očekáváním můţe být značně odlišný. Zábavní a kancelářská centra Další moţností, pro kterou je nutné mít hned na začátku značný kapitál, je výstavba center určených zejména pro zábavu, jako sídlo obchodů či kanceláři apod. Po výstavbě je moţné nemovitost nadále vlastnit a pronajímat (a získávat tak jiţ výše zmíněné pasivní příjmy) a nebo nemovitost prodat se ziskem (ať uţ dalším investorům, nebo kupříkladu nemovitostním fondům).
5.4 Vývoj cen nemovitostí na českém trhu „Zlomovým bodem přechodu realitního trhu na tržní ekonomiku bylo přijetí dvou klíčových zákonů, a to zákona č.72/1994 Sb., o vlastnictví bytů a zákona č. 84/1995 Sb.,
37
Svět realitních investic - perspektivní způsob zhodnocení kapitálu. Euroekonom. [online]. [cit. 2012-04-20]. Dostupné z: http://euroekonom.cz/analyzy-clanky.php?type=jj-nemovitosti 38
Svět realitních investic - perspektivní způsob zhodnocení kapitálu. Euroekonom. [online]. [cit. 2012-04-22]. Dostupné z: http://euroekonom.cz/analyzy-clanky.php?type=jj-nemovitosti 32
o hypotékách, které vytvořily nezbytné výchozí podmínky pro efektivní nastartování realitního trhu.“39 Od roku 1999 aţ do roku 2008 docházelo k výraznému růstu cen nemovitostí. Během roku 2001 došlo v průměru k nárůstu okolo 15 %, meziroční nárůst v letech 2002-2003 přesáhnul dokonce 22 %. Rychlý nárůst pokračoval i v dalších letech a celkově se cena nemovitosti v roce 2008 dostala na úroveň 122 % oproti roku 2000. V roce 2009 dochází ke splasknutí nemovitostní bubliny i díky krizi vyvolané ve Spojených státech amerických. Pokles nadále pokračuje i v roce 2010, jedná se ale o mírnější pokles neţ v roce 2009. Za poslední čtyři roky cena nemovitostí poklesla o 20-30 % (nejvíce mezi lety 2008-2010). V roce 2011 dochází ke stagnaci cen u nemovitostí a to stejné experti předpovídají pro rok 2012. Graf 1: Ceny bytů
Pramen: Zpracováno podle Vývoj investic do bydlení v průběhu hospodářského cyklu. Česná národní banka. [online]. [cit. 2012-04-22]Dostupné z: http:
I přesto, ţe v České republice neexistuje oficiální index nemovitostí a vývoj cen nemovitostí je sledován pouze na základě cen uváděných v daňových přiznáních (nezahrnují však několik poloţek, např. domy zprivatizované), některé společnosti (společnost Property Index s.r.o., Hypoteční banka atd.) sledují vývoj cen na trhu a vytváří si své vlastní indexy nemovitostí (P-index, HB index atd.).
39
Vývoj investic do bydlení v průběhu hospodářského cyklu. Česká národní banka. [online]. [cit. 2012-04-23]. Dostupné z: 33
Z průzkumu Institutu regionálních informací (dále jen „IRI“) vyplývá, ţe k nejmenšímu poklesu cen u nemovitostí za posledních několik let došlo především v Brně a Ústí nad Labem. Během krize došlo k největším výkyvům u cen nemovitostí zejména v Plzeňském kraji, na druhé straně kraj karlovarský se můţe zdát jako „sázka na jistotu“. Ceny v tomto kraji uţ několik let stabilně rostou. Obecně jsou na tom nejhůře panelové domy, u kterých lze nalézt v některých oblastech i o třetinu levnější cenu neţ před krizí. I přesto, ţe cena bytů od roku 2008 klesá, přesný opak nastává u stavebních pozemků. V současné době je poptávka po nájemních domech poměrně nízká a majitelé nemají mnoho prostoru ke zvyšování nájemného. Aby nedocházelo k jednostrannému navyšování nájemného ze strany pronajímatele u současných nájemníků, Institut regionálních informací vytvořil za pověření Ministerstva pro místní rozvoj cenovou mapu, která orientačně určuje výši nájmu za předpokladu, ţe mezi nájemníkem a pronajímatelem nedochází ke shodě na výši nájemného. Rok 2011 se jevil jako ideální příleţitost pro nákup nemovitosti díky převisu nabídky nad poptávkou na trhu a nízké úrokové sazbě nabízené bankami u hypoték. Pokud bychom se chtěli pokusit a predikci vývoje cen nemovitostí, je poměrně dobré sledovat statistiky natality. Proč spolu tyhle dvě souvisí je poměrně jednoduché. Čím více občanů bude mít Česká republika, tím více bude stoupat poptávka po bytech či domech a bude tudíţ i růst cena nemovitostí. Po splasknutí nemovitostní bubliny v USA dochází ze strany mnoha institucí k analýzám a předpovědím trhu. Ať uţ v České republice, v Evropě, či jinde na světě. Obecně se analýzy shodnou na tom, ţe ceny v Evropě jsou nadhodnocené a jelikoţ se téměř v celé Evropě sniţuje natalita, nelze očekávat ani růst cen. Jediné dvě země, kde prozatím k poklesu natality nedochází, jsou Spojené státy americké a Austrálie. Proto se doporučuje investovat do nemovitostí právě v těchto krajinách. Jako další výhodné země pro investici do nemovitostí jsou uváděny například Mexiko, Indie a Jihoafrická republika.40
5.5 Cena nemovitosti Cena nemovitostí na trhu je ovlivněná nejenom jednotlivými vlastnostmi nemovitosti, kam řadíme její stáří, rozlohu, stav, místo, kde se nachází apod., ale i poptávkou a nabídkou na trhu. Správné ocenění je samozřejmě vţdy záleţitostí znalce, ovšem pro kontrolu správného ocenění je moţno vyuţít např. internetové stránky http://www.ocenenibytu.cz/. Tento projekt si klade za cíl pomoci zájemcům se správným oceněním bytu. Na stránkách si zvolíme příslušný kraj, okres a zadáme podrobné informace dle předlohy o lokalitě, domu či bytu, vybavení, rekonstrukci a výbavě. Jako výstup získáme přibliţnou cenu nemovitosti.
40
Investice do nemovitostí se nevyplatí. Finez. [online]. [cit. 2012-05-01]. http://www.finez.cz/odborne-clanky/nemovitosti/investice-do-nemovitosti-se-nevyplati 34
Dostupné
z:
5.6 Výše zisku plynoucí z nemovitosti Investice do nemovitostí bývají občas přirovnávány k investicím do akcií. Obě dvě mohou přinést výnos na růstu trţní ceny (ať uţ se jedná o nemovitost, či o akcii). Společný mají i pravidelný příjem z investice. U akcií se jedná o dividendy, kdeţto u nemovitostí o nájem. Výše zisku je samozřejmě závislá na investičním trojúhelníku, ale nejenom na něm. Investiční teorie popisuje investiční trojúhelník. Jeho tři „vrcholy“ jsou likvidita, výnos a riziko. Pokud je investiční instrument likvidní, je moţné jej snadno přeměnit na peníze. Pokud je investiční instrument výnosný, zajistní nám zhodnocení vloţených prostředků. Riziko potom vyjadřuje pravděpodobnost, s jakou nastane nepříznivý jev (nebude dosaţeno zisku). Další faktor ovlivňující výnosnost dané nemovitosti je zejména cena, za kterou nemovitost pořídíme. Dále potom nájemné, ze které nemovitost pronajímáme. Důleţitý je také stav nemovitosti, jelikoţ s ním velmi úzce souvisí výdaje na opravy. Výhodnost investice nemalou částí ovlivňuje i poměr vlastních a cizích prostředků. Při vyuţití cizích prostředků je nutné počítat s vyššími náklady v podobě splácení úroků. Faktor, který ani zdaleka ovlivnit nemůţeme, je faktor trţní dlouhodobé úrokové míry. S ohledem na dlouhodobou úrokovou míru se rozhoduje, kam uloţíme své finanční prostředky, zda je svěříme finanční instituci nebo se rozhodneme pro investici do nemovitostí. Investice do nemovitostí se můţe zdát jako velmi dobrá, ale jako všechno má také své „ale“. Na českém trhu je poměrně těţké najít kvalitní nemovitost, která by přinášela pravidelný příjem z nájmu (v České republice je navíc problém se špatnou nájemní morálkou) a její hodnota by navíc v čase rostla. 5.6.1
Investice za účelem pronájmu
Při pořizování nemovitosti za účelem dalšího pronájmu je dobré výnos z investice do nemovitosti porovnat s ostatními moţnostmi investování. Jako nejjednodušší a první krok je dobré si zjistit, jaký by byl výnos z termínovaného účtu, za předpokladu, ţe bychom peníze uloţili v bance. Do karet investice do nemovitostí nehraje příliš fakt, ţe druţstevní záloţny nabízí i téměř 4% výnos41 za předpokladu, ţe jim svěříte více jak 1 000 000 Kč. A jako bonus bude navíc vaše investice pojištěna, při splnění podmínky rozdělení investice na částky, kdy jednotlivé sumy nepřesáhnout hranici 50 000 eur (při současném kurzu České národní banky ze dne 18.4.2012 24,81 EUR/Kč se tedy jedná o 1 240 500 Kč). Další nevýhodou vlastnictví bytu nebo jeho pronájmu je nutnost údrţby. Jako řešení se nabízí například šetření ve formě odkládání dvou měsíčních nájmů.
41
Spoření v druţstevních záloţnách nabízí zajímavé výnosy. Investia. [online]. [cit. 2012-05-01]. Dostupné z: http://www.investia.cz/sporici-ucty-v-druzstevnich-zaloznach-maji-zajimave-vynosy 35
Příjmy plynoucí z pronájmu je nutné zdanit. Je moţné ovšem uplatnit tzv. daňový paušál ve výši 30 % příjmů z pronájmu a efektivně tak zaplatit daň z příjmů jen z 70% příjmů z pronájmu. Můţeme si uvést jeden příklad za všechny (data uvedeny na základě vlastní zkušenosti s pronájmem nemovitosti v bývalém okresním městě Blansko). Pokud se rozhodneme investovat do bytu 1+1 (velikost 1+1 je nejvyhledávanějším bytem ze strany nájemců) v okresním městě, jeho cena se bude přibliţně pohybovat okolo 650 000 Kč a měsíční nájem přibliţně okolo 3 700 Kč. Mohlo by se zdát, ţe nemovitost nabízí poměrně pěkný výnos 6,8 % ročně. Výpočet 1: Roční nájemné: 12 * 3 700 = 44 400 Výnos: 44 400 / 650 000 = 0,068308 Není to ovšem tak, jak by se mohlo na první pohled zdát. Ve většině starších bytových domech, které se nachází před revitalizací, se kaţdý měsíc odvádí do fondu oprav 1 000 Kč. Ne vţdy je byt obsazený, je tedy dobré počítat v průměru jen s jedenácti nájmy za rok. Jako čistý výnos nám tedy zůstane přibliţně 28 700 Kč, které je navíc nutné zdanit. A najednou uţ výnos není pěkných 6,8 %, ale přibliţně 3,8 %. Výpočet 2: Fond oprav (ročně): 12 * 1 000 = 12 000 Nájmy za rok (bereme v potaz fluktuaci nájemníků): 11 * 3 700 = 40 700 Čistý výnos: 40 700 – 12 000 = 28 700 Po odečtení daňové povinnosti: 28 700 * 0,85 = 24 395 Výnos v %: 24 395 / 650 000 = 0,03753 Ze statistik vyplývá, ţe hrubé roční nájemné se většinou pohybuje okolo 5 % z pořizovací ceny, přičemţ čistá rentabilita je někde mezi 3-5 % pořizovací ceny. Některé můţe napadnout, ţe stejný výnos investorovi zajistí i státní dluhopisy (Ministerstvo financí České republiky v současné době nabízí hned několik druhů dluhopisů42). Jedná se o jednu s nejméně rizikových investic. Samozřejmě, ţe riziko u investice do nemovitostí je vyšší neţ u dluhopisů, ale ve srovnání s podnikatelským rizikem je o mnoho menší (všeobecně je podnikatelské riziko povaţováno za nejvyšší). Ve srovnání s akciemi ovšem dochází u nemovitostí k mnohem menším výkyvům v cenách. Co se týče likvidity, je o něco niţší neţ u dluhopisů, ale na českém trhu jde často během pár měsíců nemovitost prodat.43
42
Více na: Spořící státní dluhopisy. Ministerstvo Financí. [cit. 2012-05-01]Dostupné z: http://www.sporicidluhopisycr.cz/cs/nabizene-typy-dluhopisu.html 43 Investice do nemovitostí se nevyplatí. Finmag. [online]. [cit. 2012-05-03]. Dostupné z: http://www.finmag.cz/cs/finmag/bydleni/investice-do-nemovitosti-se-nevyplati/ 36
5.6.2
Investice jako spekulace na výnos
Je zde také moţnost pouhé spekulace na výnos, kdy koupím nemovitost pod cenou (jako dobrá příleţitost se jeví nákup nemovitosti, která byla exekučně zabavena) a ihned ji prodám. Odpadá nám tedy správa nemovitosti a s ní spojené náklady. Ovšem i zde je třeba počítat s určitými náklady spojenými s nákupem a následným prodejem. Jedná se hlavně o daň z prodeje nemovitosti. Nutné je také zdanit výnos z prodeje. Dále je občas nezbytné vyuţít sluţeb znalce a nechat si vyhotovit odhad nemovitosti. Realitní společnosti si za svoje sluţby účtují přibliţně 3-5 % z prodejní ceny (výše provize ověřena u realitního makléře pobočky Real Spektra). I bez vyuţití sluţeb realitní společnosti je třeba počítat s náklady na inzerci, zde se těţko odhaduje přibliţná cena, jelikoţ záleţí na druhu vyuţité inzerce. Nutná je také smluvní dokumentace připravena právním odborníkem. Na trhu je obecně moţné nemovitost prodat během 4 - 6 měsíců (záleţí zda je na nemovitost vázána exekuce). Opět je vhodné uvést pro přehlednost jednoduchý příklad, kdy investor nakoupí nemovitost pod cenou, na kterou je vázána exekuce. Díky tomu se mu podařilo získat nemovitost za 500 000 Kč pod trţní cenou 3 200 000 Kč, za kterou nemovitost následně prodá. Daň z nemovitosti je vyčíslena na 96 000 Kč. Je nutno odvést také daň z příjmu. Zisk investora je v tomhle případě 500 000 Kč, a 15 % z 500 000 Kč je 75 000 Kč. Cena za přípravu smluvní dokumentace se v tomto případě pohybuje okolo 45 000 Kč. Jelikoţ investor vyuţije sluţeb realitní společnosti, je nucen zaplatit poplatek ve výši 3-5 % z prodejní ceny. Pokud bychom brali v úvahu niţší hranici a to 3 %, poplatek by byl ve výši 96 000 Kč. Celkové náklady se vyšplhaly na 312 000 Kč. Čistý zisk tak činí 188 000 Kč. Pokud se investorovi podaří nemovitost prodat za 6 měsíců, jedná se o zisk ve výši 7 %, coţ je ročně 14 %. Vzhledem k velké náročnosti celé transakce je však 14% výnos nedostačující. Uvádí se, ţe výnos by měl v podobných případech být minimálně 25 %. Výpočet: Pořizovací cena: 2 700 000 Prodejní cena: 3 200 000 Daň z nemovitosti: 3 200 000 * 0,03 = 96 000 Daň z příjmu při prodeji: (3 200 000 – 2 700 000) * 0,15 = 75 000 Smluvní cena dokumentace (odhad): 45 000 Poplatek realitní společnosti: 3 200 000 * 0,03 = 96 000 Celkové náklady: 96 000 + 75 000 + 45 000 + 96 000 = 312 000 Čistý zisk: 500 000 – 312 000 = 188 000 Zisk v %: 188 000 / 2 700 000 = 0,06963 (roční zisk 0,1393)
5.7
Možná investice v Brně
Pokud se rozhodneme pro investici do nemovitosti, je dobré vědět a umět si spočítat její přibliţnou výnosnost či ziskovost. Na internetu lze nalézt hned několik kalkulaček pro výpočet výnosnosti zvolené nemovitosti. Podle mě nejvíce objektivní a vhodná je kalkulačka uvedená na stránkách www.kalkulacky.idnes.cz. Zmíněná kalkulačka zahrnuje 37
hned několik podstatných parametrů jako je kupní cena nemovitosti, měsíční nájemné, procento věnované na údrţbu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, správa nemovitosti, způsob odpisování, výše úvěru/hypotéky, vlastní prostředky, doba splácení úvěru, úrok úvěru, trţní úroková míra, míra inflace a reálná úroková míra. Výhodnost investice posoudíme podle počtu let návratnosti investice. Samozřejmě čím menší číslo dostaneme, tím lépe. Rozhodla jsem se provést menší srovnání investování do nemovitostí v Brně s následným pronájmem nemovitosti. Před samotným výpočtem uvádím členění Brna dle atraktivity a ceny za metr čtvereční nemovitostí. Byty v Brně je moţno rozdělit do několika zón od nejdraţší po nejlevnější. Nejdraţší lokality s cenou za metr čtvereční okolo 50 000-70 000 Kč se samozřejmě nachází okolo centra, ale také v Masarykově čtvrti. O něco levnější, s cenou kolem 35 000-50 000 Kč za metr čtvereční nalezneme v širším centru (ul. Veveří, Mendlovo náměstí atd.). Zlatou střední cestu jsou potom lokality se snadným přístupem do centra jako například Královo Pole a Ţabovřesky. Zde se ceny pohybují standardně od 32 000-45 000 Kč za metr čtvereční. Poněkud levnější byty se nachází v lokalitách Brno-jih nebo Ţidenice, kde není příliš velká zástavba panelových sídlišť. Naopak úplně nejlevější byty v Brně nalezneme právě na rozlehlých panelových sídlištích, jako je Bystrc, Líšeň či Vinohrady.44 Pro názornost uvádím několik příkladů vţdy s rozdílným typem nemovitosti jako je prostor pro komerční účely, bytový dům, samostatný byt nebo rodinný dům, aby byla znát rozdílnost pořizovacích cen i vlastností jednotlivých nemovitostí. Čísla pouţitá v následujících příkladech mně byly poskytnuty od zaměstnanců firmy Real Spektrum, spol s r.o. Firma byla zaloţená v Brně v roce 1991 Františkem Koknou, ovšem v současné době síť jejich poboček pokrývá celou Českou republiku. Firma poskytuje kompletní servis v oblasti nemovitostízprostředkování nákupu, prodeje i pronájmu nemovitostí a zaměřuje se na všechny typy nemovitostí - byty, rodinné domy, nemovitosti určené k rekreaci, maloobchodní a kancelářské plochy, průmyslové zóny apod. Jako společné znaky všech volených nemovitostí je třeba uvést, ţe investor má k dispozici 5 000 000 Kč a pokud cena nemovitosti přesáhne tuhle hranici, zbytek bude financovat úvěrem. Případný úvěr bude splácet 20 let při 4,3%ní úrokové míře. U kaţdé nemovitosti budeme ročně dávat 0,75 % pořizovací ceny na opravy či údrţbu nemovitosti. Správa nemovitosti nás nebude stát nic, vše budeme zařizovat sami, správce nebude nutný. Trţní ukazatele budou pro všechny nemovitosti společné. Jedná se o trţní úrokovou míru (5,6 %), míru inflace (3,1 %) a reálnou úrokovou míru (2,42 %).
44
Prodej bytů v Brně. Jak se vyvíjí trh?. Vlastníci. z: http://www.vlastnici.cz/prodej-bytu-v-brne-jak-se-vyviji-trh/ 38
[online].
[cit.
2012-05-03].
Dostupné
Pomocí kalkulačky na www.kalkulacky.idnes.cz45 vypočítáme návratnost jednotlivých investic. 5.7.1
Obytný dům
Charakteristika nemovitosti: Jedná se o nemovitost po rekonstrukci nedaleko centra Brna. Zděný opravený řadový obytný dům v zástavbě vícepodlaţních domů s pěti nadzemními podlaţími a jedním podzemním podlaţím má čtrnáct bytů a dva nebytové prostory. Devět bytů s regulovanými nájemníky, pět bytů v trţním nájmu. K domu náleţí menší dvorek. Moţnost vyuţití podkroví k vestavbě půdního bytu. Pro lepší představivost přikládám fotografii nemovitosti (příloha 3), podrobný rozpis dispozice bytů a nebytových prostor (příloha 4) a výši jednotlivých nájmů u konkrétních bytů a nebytových prostor (příloha 5). Bytovým dům byl prodán za částku 17 500 000Kč. Měsíční nájemné přináší investorovi výnos 82 094Kč. Pojištění nemovitosti bylo stanoveno na 13 000 Kč (jedná se pouze o odhad, vţdy záleţí na rozsahu pojištění, proto je pro kaţdou nemovitost zcela individuální). Daň z nemovitosti, která se skládá z daně z pozemku a daně ze stavby byla vyčíslena na 5 320 Kč. Návratnosti investice je podle kalkulačky (příloha 6) více neţ 30 let, coţ nepovaţuji vůbec za dobrou investici. I za předpokladu, ţe by investor měl potřebné finanční prostředky a nemusel tudíţ uvaţovat o úvěru, doba návratnosti investice neklesá pod 30 let. Jednou z moţností, jak dosáhnout kratší doby návratnosti je zvýšení nájmu (například změnit regulované nájemné na trţní). Pokud by došlo k navýšení na 100 000 Kč v souhrnu za všechny pronajímané místnosti, doba návratnosti vychází na 27 let. Při navýšení nájmu například na 130 000 Kč je uţ návratnost více neţ zajímavá a to 13 let, ovšem tak razantní zvýšení nájmů nejspíš nebude moţné. 5.7.2
Obchodní jednotka budovy obchodního centra IBC
Charekteristika nemovitosti: Jedná se o obchodní jednotku umístěnou v přízemí budovy obchodního centra IBC v Brně s celkovou uţitnou plochou 165 m². Jednotka je situována do ulice u hlavního vstupu do centra. Obchod má velké výlohy do ulice i do obchodní pasáţe, jedná se otevřenou dispozici s menším zázemím v zadní části prodejny. Realitní kancelář se ho v současné době snaţí pronajmout za 90 000 Kč / měsíc + poplatky. Reálně však odhaduje, ţe je pronajmutelný za 50 000 Kč / měsíc, proto budeme do výpočtu počítat s průměrem 70 000 Kč / měsíc. Fotografie (příloha 7) a podrobný rozpis uţitné plochy (příloha 8) uvedeny v přílohách.
45
Kalkulačka dostupná online na WWW: 39
Návratnost investice byla v tomhle případě vyhodnocena na 11 let, coţ povaţuji za velmi výhodné a doporučila bych danou nemovitost jako jedinou ze čtyř uvedených nemovitostí k moţné investici (podrobné vyhodnocení - příloha 9). 5.7.3
Řadový rodinný dům
Charakteristika nemovitosti: Jedná se o řadový rodinný dům 4+1 s menší zahradou v klidné ulici v části Brno-Husovice s výbornou dopravní dostupností do centra (fotografie v příloze 10, uţitná plocha a dispozice v příloze 11). Dům je ve výborném stavu po kompletní rekonstrukci a půdní vestavbě a je vhodný pro klienty, kteří hledají rodinné bydlení za rozumnou cenu. Dům byl realitní společností odprodán za 3 190 000 Kč. Realitní makléř odhaduje cenu měsíčního pronájmu na 13 000 Kč. Návratnosti investice byla podle kalkulačky stanovena na více jak 30 let (příloha 12). Jedná se tedy stejně jako v případě obytného domu o nevhodnou investici. V tomto případě není navíc další zvyšování nájemného dost dobře moţné. Jelikoţ je i celá investice financována z vlastních prostředků a nevzniká tak ani zatíţení úvěrem, do nemovitosti bych v ţádném případě neinvestovala. 5.7.4
Byt 2+kk, ulice Axmanova
Charakteristika nemovitosti: Jedná se o nástavbu nového bytu o velikosti 2+kk v osobním vlastnictví na ulici Axmanova. Slunný cihlový byt s balkonem a vlastním plynovým topením má výhled do okolní zeleně, je situován na zatepleném panelovém domě, ve velmi klidné a vyhledávané lokalitě na západě Brna, v bezprostřední blízkosti přírody (fotografie - příloha 13). Nízké měsíční provozní náklady (konkrétní vlastnosti nemovitosti - příloha 14). Byt byl prodán za 1 900 000 Kč a nájemné se v této oblasti a při dané velikosti bytu pohybuje okolo 8 000 Kč bez energií. Návratnosti investice byla vypočtena (příloha 15) opět na více jak 30 let a stejně jako v případě rodinného domu není prostor pro zvyšování nájemného nebo sníţení úvěru, proto danou nemovitost označuji jako nevhodnou pro investici.
40
6 APLIKACE DAŇOVÝCH A ÚČETNÍCH SOUVISLOSTÍ NA MODELOVÉM PŘÍKLADU V této části bakalářské práce jsem se rozhodla aplikovat daňové a účetní souvislosti na modelovém příkladu. Za kaţdý rok provedu jednotlivé odpisy (účetní i daňové), zaúčtování jednotlivých oprav a rezerv na opravy a následný pronájem plátci a neplátci DPH. Společnost ABC s.r.o. se sídlem v Blansku, jejímţ předmětem podnikání je činnost organizačních a ekonomických poradců, auditorská činnost (prostřednictvím oprávněných osob), vedení účetnictví a výkon daňového poradenství (opět prostřednictvím oprávněných osob), se rozhodla pořídit nemovitost (stavbu) jako sídlo firmy s tím, ţe po rekonstrukci bude část prostor pronajímat.
6.1 Základní předpoklady a podmínky Společnost ABC s.r.o. se rozhodla v roce 2009 k nákupu nemovitosti jako sídla firmy. Nemovitost byla ve vlastnictví jiné právnické osoby a byla zkolaudována v roce 1956. Nemovitost je tedy podle §56 ZDPH osvobozena od daně z přidané hodnoty. Nemovitost byla oceněna znalcem a dohadní cena nemovitosti včetně pozemku byla stanovena na 2 800 000 Kč. Cena pozemku byla odhadnuta na 420 000 Kč, coţ činí rovných 15 % celkové ceny. Nemovitost byla odkoupena od jiné právnické osoby za částku 3 074 000 Kč. Nadále bylo nutné uhradit provizi za zprostředkování realitní společnosti, ve výši 155 000 Kč, odměnu advokátovi za sepis kupní smlouvy ve výši 10 000 Kč a ostatní poplatky v částce 1 000 Kč. Celková vstupní cena tak činila 3 240 000 Kč. Tabulka 4: Základní předpoklady Odhadní cena dle znalce Z toho cena pozemku dle znalce Celková cena dle kupní smlouvy Náklady spojené s pořízením - provize realitní agentuře - odměna advokátovi za sepis kupní smlouvy - poplatky Celková vstupní cena Pramen: Vlastní vyhotovení
2 800 000 420 000 tj. 15% z ceny 3 074 000 155 000 10 000 1 000 3 240 000
Nemovitost byla uvedena do uţívání 30. 6. 2009.
41
6.2 Rok 2009 Účetní řešení Pro účetní potřeby společnosti ABC je nutné celkovou vstupní cenu rozdělit na cenu za stavbu a za pozemek, poněvadţ v kupní smlouvě je uvedena pouze celková cena. Z odhadu znalce víme, ţe cena pozemku činí 15% z celkové ceny. Celkovou vstupní cenu tedy vynásobíme jiţ zmíněnými 15 % a získáme tak cenu pozemku, která činí 486 000 Kč. Cena nemovitosti se potom rovná celkové vstupní ceně mínus cena připadající na pozemek. Vstupní cena pozemku: 0,15 x 3 240 000 = 486 000 Vstupní cena stavby: 3 240 000 – 486 000 = 2 754 000 Tabulka 5: Rok 2009 - účtování předpis dle kupní smlouvy 042- Pořízení dlouhodobého hmotného majetku / 321Závazky z obchodních vztahů provize realitní kanceláři 042- Pořízení dlouhodobého hmotného majetku / 321Závazky z obchodních vztahů odměna advokátovi 042- Pořízení dlouhodobého hmotného majetku / 321Závazky z obchodních vztahů poplatky 042- Pořízení dlouhodobého hmotného majetku / 321Závazky z obchodních vztahů uvedení stavby do uţívání 021- Stavby / 042- Pořízení dlouhodobého hmotného majetku uvedení pozemku do uţívání 031- Pozemky / 042Pořízení dlouhodobého hmotného majetku Pramen: Vlastní vyhotovení
42
3 074 000
155 000
10 000
1 000
2.754.000
486 000
Účetní odpisy v roce 2009 Celková doba odpisování byla stanovena společností na 50 let tj. 600 měsíců. Měsíční odpis nemovitosti (pouze stavby, pozemky se neodepisují) je teda 4.590 Kč. Jelikoţ stavba byla uvedena do uţívání ke 30.6.2009, účetní odpisy za rok 2009 se provedou pouze za zbývající měsíce do konce roku. Celkově se tedy bude jednat o částku ve výši 27.540 Kč. Měsíční účetní odpis stavby: 2.754.000 : 600 = 4.590 Celkem za rok 2009 (6x): 4.590 * 6 = 27.540 Tabulka 6: Rok 2009 – účetní odpis Roční účetní odpis stavby 551- Odpisy dlouhodobého 27.540 nehmotného a hmotného majetku / 081- Oprávky ke stavbám Pramen: Vlastní vyhotovení Daňové odpisy v roce 2009: Stavba je zařazena do odpisové skupiny 6, jelikoţ se jedná o administrativní budovu (poloţka 6-2, CZ-CC- klasifikace stavebních děl 122, budovy administrativní). Tabulka 7: Odpisová skupina – administrativní budova Odpisová skupina 1. rok odpisu Další roky odpisu 6 1,02 2,02 Pramen: Vlastní vyhotovení
Zvýšená vstupní cena 2,0
Roční odpisová sazba pro první rok rovnoměrného odpisování (předpokládáme, ţe dochází ke stejnému opotřebení kaţdý rok) činí 1,02 tj. daňový odpis za rok 2009 je 31 355 Kč. Daňový odpis pro rok 2009: 2.754.000 * 1,02 / 100 = 28.091 (odpisy zaokrouhlujeme na celé korunu nahoru) Účetní odpis: 27.540 Kč Daňový odpis: 28.091 Kč Daňovým odpis je o 551,- Kč vyšší a proto sníţí daňový základ. Opravy objektu a rezervy Zároveň se společnost rozhodla, ţe v roce 2011 bude provádět opravy objektu a nechala si zpracovat rozpočet. Společnost počítá s výměnou oken, opravou podlah a výměnou střešní krytiny. Celkový rozpočet byl odhadnut na výši 400 000 Kč. 43
Tabulka 8: Rozpočet výměna oken opravy podlah výměna střešní krytina celkem rozpočet Pramen: Vlastní vyhotovení
170 000 30 000 200 000 400 000
Na základě tohoto rozpočtu bylo rozhodnuto o tvorbě rezervy na opravy hmotného majetku s tím, ţe společnost bude rezervu tvořit 2 roky. Kaţdý rok se tedy jedná o částku 200 000 Kč. Tabulka 9: Opravy a rezervy - účtování Vytvoření rezervy 552- Tvorba a zúčtování 200 000 rezerv podle zvláštních předpisů / 451- Rezervy podle zvláštních právních předpisů Pramen: Vlastní vyhotovení
6.3 Rok 2010 V tomto roce byla realizována vestavba do půdních prostor, coţ umoţnilo vybudování dalších dvou kanceláří. Jedná se o modernizaci, která zvyšuje vstupní cenu a do nákladů se promítne postupně prostřednictvím odpisů. Celková náklady na vestavbu činily 650 000 Kč. Nástavba byla uvedena do uţívání 30.9.2010. Účetní odpisy za rok 2010 Jelikoţ nástavba byla uvedena do uţívání ke dni 30.9.2010, do tohohle data je nutné odepisovat z ceny původní a to z 2.754.000 Kč. Jedná se o prvních 9 měsíců v roce 2010, následující 3 měsíce bude společnost jiţ odepisovat z ceny zvýšené ve výši 3.404 000 Kč. Prvních 9 měsíců roku 2010: 9 * 4.590 = 41.310,Účetní odpisy od 1.10.2010 ze zvýšené vstupní ceny 3.404.000 Kč: Z celkového počtu měsíců odpisování 600 jiţ byla stavba 15 měsíců odepisována. Zbývá tedy 585 měsíců k odpisování. Novou výši odpisů tedy stanovíme jako podíl zvýšené vstupní ceny a zbývajícího počtu měsíců k odpisování. 3.404.000 : 585 = 5.819 (odpisy zaokrouhlujeme na celé koruny směrem nahoru) Do konce roku 2010 zbývají 3 měsíce, proto: 3 * 5.819 =17.457 44
Celková výše odpisů za rok 2010 se tedy bude rovnat součtu odpisů za prvních 9 měsíců ze vstupní ceny a odpisů za zbývající 3 měsíce za zvýšené vstupní ceny. 41.310 + 17.457 = 58.767 Tabulka 10: Rok 2010 – Účetní odpisy Celkový účetní odpis 551- Odpisy dlouhodobého 58.767 nehmotného a hmotného majetku / 081- Oprávky ke stavbám Pramen: Vlastní vyhotovení Daňové odpisy za rok 2010 Jelikoţ v roce 2010 došlo k modernizaci prostor stavby a byla tak zvýšena vstupní cena stavby, je nutné pro výpočet daňových odpisů vyuţít koeficient pro zvýšenou vstupní cenu, která činí 2,0 %. ¨ Tabulka 11: Odpisové skupiny Odpisová skupina 1. rok odpisu 6 1,02 Pramen: Vlastní vyhotovení
Další roky odpisu 2,02
Zvýšená vstupní cena 2,0
Zvýšenou vstupní cenu vynásobíme příslušným koeficientem: 3.404.000 * 2,0 / 100 = 68.080 Daňový odpis pro rok 2010 je stanoven na 68.080 Kč a jelikoţ opět převyšuje, stejně jako v roce 2009, výši účetního odpisu (konkrétně o 9.313 Kč), společnost si můţe sníţit svůj daňový základ. Opravy v roce 2010 Dále byly provedeny v předstihu některé opravy zahrnuté v rozpočtu, a na které byla v roce 2009 - 2010 tvořena rezerva na opravy hmotné majetku. Konkrétně se jednalo o opravy podlah. Skutečné náklady na tyto práce činily 28 000 Kč. Polovina rezervy jiţ byla vytvořena v roce 2009, druhá polovina však bude teprve tvořena v roce 2010 a její výši je tedy nutné sníţit o jiţ provedené opravy podlah. V odhadu rozpočtu, vytvořené v roce 2009, se počítalo s náklady 30 000 Kč na opravu podlah.
45
Tabulka 12: Opravy - účtování 2010 Faktura za opravy podlah 511- Opravy a udrţování / 321- Závazky z obchodních vztahů dotvoření rezervy na opravy 552- Tvorba a zúčtování plánované na rok 2011 rezerv podle zvláštních předpisů / 451- Rezervy podle zvláštních právních předpisů Pramen: Vlastní vyhotovení
28 000
170 000 (sníţeno o 30 000 Kč na podlahy – jiţ provedeno)
6.4 Rok 2011 Účetní odpisy Měsíční účetní odpis ze zvýšené vstupní ceny je měsíčně roven 5.819 Kč. Za rok 2011 se tak bude jednat o částku ve výši 69.828 Kč. 6 366 * 12 = 76 392 Tabulka 13: Účetní odpisy 2011 Roční účetní odpis 551- Odpisy dlouhodobého 69.828 nehmotného a hmotného majetku / 081- Oprávky ke stavbám Pramen: Vlastní vyhotovení Daňové odpisy Daňové odpisy se od roku 2010 nijak neliší, zůstávají ve stejné výši 68.080 Kč. 3.404.000 * 0,02 = 68.080 Opravy a rezervy Dle plánu byly provedeny opravy, se kterými počítala rezerva vytvořená v letech 2009 a 2010. Celkové náklady vynaloţené v roce 2011 na výměnu oken, opravy podlah a výměnu střešní krytiny (bez DPH) činily 394 000 Kč. Po provedení oprav je nutné rezervu rozpustit.
46
Tabulka 14: Opravy a rezervy - 2011 Faktury za opravy 511- Opravy a udrţování / 394 000 321- Závazky z obchodních vztahů Zrušení rezervy 451Rezervy podle 370 000 zvláštních právních předpisů / 552- Tvorba a zúčtování rezerv podle zvláštních předpisů Pramen: Vlastní vyhotovení Pronájem Po uvedení půdní vestavby do uţívání se firma rozhodla, ţe bude tyto prostory pronajímat a to: i. Místnost č. 1 plátci DPH za částku 4 000 Kč měsíčně + poměrnou část energií (dle podlahové plochy). Jelikoţ nájemce je plátcem DPH, je moţné vyuţít osvobození od DPH podle § 56 ZDPH. ii. Místnost č. 2 neplátci DPH za částku 3 500 Kč + poměrnou část energií (u neplátců DPH nelze uplatňovat odpočet DPH). Účetní a daňové řešení: Celkové příjmy z nájmu činí za rok: (4 000 + 3 500) * 12 = 90 000 Tabulka 15: Příjmy z nájmu Příjmy z nájmu 315 - Ostatní pohledávky 90 000 z obchodních vztahů / 648 Ostatní provozní výnosy Pramen: Vlastní vyhotovení Energie jsou hrazeny zálohově jak vůči dodavateli energií, zároveň i nájemci v poměrné části měsíčně. Firma ABC platí čtvrtletně dodavateli elektřiny 5 000 Kč (za rok 20 000 Kč) a dodavateli plynu čtvrtletně 12 000 Kč (48 000 Kč za rok). Tabulka 16: Zálohy dodavatelům Zálohy placené dodavatelům 314 - Poskytnuté provozní 68 000 energií (bankovní výpis) zálohy / 221 - Bankovní účty Pramen: Vlastní vyhotovení
47
Nájemci čtvrtletně placené zálohy společnosti ABC jsou ve výši 1 500 Kč (za rok 6 000 Kč) za elektřinu a 4 000 Kč (za rok 12 000 Kč) za plyn. Tabulka 17: Inkaso záloh Inkaso záloh od nájemců 221 - Bankovní účty / 324 - 18 000 (bankovní výpis) Přijaté provozní zálohy Pramen: Vlastní vyhotovení Je poměrně běţné, ţe k datu zpracování roční uzávěrky není k dispozici vyúčtování energií od dodavatelů. V tomto případě je nutné tyto výdaje promítnou do nákladů běţného období, aby byla respektována časová souvislost. Firma tedy vyčíslí předpokládané náklady k 31.12. Nejlépe odpočtem z měřícího zařízení, nebo alespoň provede odborný odhad. Účtování probíhá na dohadných účtech pasivních. K 31.12. bylo odečtem zjištěno, ţe skutečná spotřeba byla ze elektřinu 21 000 Kč a za plyn 45 000 Kč. Na nájemce přidá 1/3 nákladů. Tabulka 18: Dohadné položky Dohadná poloţka pasivní na 502 - Spotřeba energie / 389 21 000 elektřinu - Dohadné účty pasivní Dohadná poloţka pasivní na 502 - Spotřeba energie / 389 45 000 plyn - Dohadné účty pasivní Dohadná poloţka aktivní na 388 - Dohadné účty aktivní / 7 000 elektřinu 648 - Ostatní provozní výnosy Dohadná poloţka aktivní na 388 - Dohadné účty aktivní / 15 000 plyn 648 - Ostatní provozní výnosy Pramen: Vlastní vyhotovení
6.5 Shrnutí modelového příkladu: Při pořizování nemovitosti je základní podmínkou detailně posoudit všechny náklady související s jejím pořízením, aby byla v účetnictví správně zaevidována vstupní cena pro účetní i daňové odpisování. Rovněţ se nesmí zapomenout na vyčlenění hodnoty pozemků, které se neodepisují. Z mého příkladu vyplývá, ţe: Celkové účetní odpisy činí: Celkové daňové odpisy činí:
156.135,164.251,-
48
Účetní jednotky, které nepodléhají auditorskému ověření účetnictví, velmi často pouţívají pouze daňové odpisy stanovené podle ZDP (daňové i účetní odpisy mají potom ve stejné výši). Další moţností jak optimalizovat výši daňové povinnosti je vyuţití zrychleného odpisování podle § 32 ZDP. Propočtem uvedeného příkladu zjistíme, ţe celkové daňové odpisy by v tomto případě činily 268.750,- Kč, coţ oproti rovnoměrnému odpisování představuje o 104.499,- Kč více. Při sazbě daně ve výši 19 % by to znamenalo za sledované období daňovou úsporu cca 20. tis. Kč. U pronájmu nemovitosti se účetní i daňové problémy objevují zejména v souvislosti s poţadavkem na respektování časové souvislosti nákladů a výnosů, jelikoţ většina dodávek energií i některých sluţeb je vyúčtovávána aţ po skončení běţného roku. V tomto případě je nezbytné ke správnému vyčíslení nákladů i výnosů vyuţit dohadné poloţky.
49
ZÁVĚR Cílem bakalářské práce byla analýza účetních a daňových souvislostí investování do nemovitostí. Zaměřila jsem se na nemovitosti z účetního a daňového pohledu, na přiblíţení účetních a daňových odpisů, technického zhodnocení a oprav. Rozhodla jsem se analyzovat ekonomiku investování do nemovitostí a podat podrobnější přehled o moţných investicích v Brně a jeho okolí. V praktické části bakalářské práce jsem uvedla aplikaci účetních a daňových souvislostí na konkrétním příkladu se zaměřením na účetní a daňové odpisy, opravy a rezervy na opravy a následný pronájem. Dalo by se říci, ţe většina lidí bere nemovitost jako velmi dobrou, bezpečnou a zajímavou moţnost uloţení svých peněz. Ovšem dobrý investor ví, ţe všechno má své „ale“. Je nutné zváţit všechna pro a proti a teprve potom se rozhodnout, zda za to daná investice stojí. Investor by neměl dát na svoje pocity či tlak makléře, ale vše si v klidu zhodnotit a propočítat. S investováním do nemovitostí je spojena řada problému, které musí investor vyřešit. Je dobré mít alespoň základní přehled v daňových, účetních a stavebních zákonech, ovšem nikdy není na škodu vyuţít sluţeb některé ze společností poskytujících účetní či daňové poradenství, která nás bude sice stát nějaké peníze navíc, ovšem dle mého názoru ušetřený čas a eliminace chyb, kterých bychom se sami mohli dopustit, za to zcela jistě stojí. Účetní a daňové souvislosti spojené s pořízením a vyuţíváním nemovitosti jsou pro všechny vlastníky z řad podnikatelských subjektů i občanů nejen mimořádně důleţitou, ale zároveň i poměrně komplikovanou oblastí. Domnívám se, ţe celá řada problémů i nesprávností vzniká především v daňové oblasti. Z pohledu daně z příjmu mezi ně patří zejména správné stanovení vstupní ceny, vymezení nákladů, které je nutné zahrnout do ocenění a pořízení nemovitosti ve vlastní reţii. Velký problém pro podnikatele nastává i v situaci, kdy je nutné určit, co je součástí nemovitosti a co naopak lze zařadit do movitých věcí. Další situací, kdy si podnikatelé nevědí rady, je správné určení výše daňově uznatelných nákladů v případě, kdy k podnikání slouţí pouze část nemovitosti. Také v případech, jako je splnění všech kritérií pro zařazení do hmotného majetku, a tím i okamţik moţnosti zahájit odpisování, vzniká často rozpor. Podnikatelé si často také nevědí rady s daňovým řešením při vkladech nemovitostí do obchodního majetku. Ovšem největší problém nastává při rozlišení mezi prováděním technického zhodnocení a opravami. Tento problém je také nejčastější předmětem sporů mezi poplatníky daně a finančními úřady, coţ vyplývá z jejich rozdílných zájmů. Mezi příčiny patří i to, ţe právní úprava a definice obou pojmů je patrně příliš obecná a samozřejmě i to, ţe praktických alternativ různých úprav nemovitosti je příliš mnoho. I ve výkladech daňových odborníků lze najít protichůdné stanoviska. Jako poslední, neméně důleţitý problém, lze uvést splnění podmínek pro osvobození při prodeji nemovitosti nezařazené v obchodním majetku. Při uplatňování DPH se problémy objevují především u uplatnění základní nebo sníţené sazby daně. Zejména správné vymezení příslušenství stavby, vyuţití osvobození od daně a pouţití reţimu přenesené daňové povinnosti od 1.1.2012, dělá podnikatelům vrásky na čele. 50
Při samotném vyuţívání se jako nejčastější problém jeví zejména rekonstrukce objektů, pokud s nimi jiţ nemá majitel zkušenosti. Rekonstrukce je poměrně časově i finančně a vzhledem k tomu, ţe ve většině případů je potřeba najmout si na práci odborníky, je nutné si je i ohlídat a kontrolovat jejich práci. Před nákupem nemovitosti je dobré si také ověřit sousedské vztahy. I s nájemníky můţe být problém. V České republice je poměrně špatná nájemní morálka a najít solidního nájemníka není zrovna snadná věc. Proto vţdy poţadujte kauci, jako zálohu na opravu případných škod, minimálně ve výši jednoho nájmu. Je také dobré mít svoji investici tzv. po ruce, nikdy není dobré, nechávat ji delší dobu bez dozoru a najmutí případného správce se můţe prodraţit. Je potřeba počítat i s tím, ţe vše můţe být draţší, neţ jste přepokládali (nájemníci nemusí platit, bude nutná rekonstrukce, či oprava) a vytvořit si tak dostatečný finanční polštář. Před koupí nemovitosti si dobře ověřte stav nemovitosti, mohlo by vás to v budoucnu stát nemalé náklady. Investici do nemovitosti za účelem pronájmu bych doporučila pouze za předpokladu, ţe máte dostatek finančních prostředků a nemusíte ţádat o hypotéku (nemusíte několik měsíců sehnat nájemce, nebo nájemníci přestanou splácet a kdo potom bude za vás platit). I přesto, ţe s investicí do nemovitosti je spojena řada problému, analytici se shodují, ţe se investice vyplatí a je to vhodný prostředek pro zajištění proti inflaci. Navíc při správné investici můţe být váš výnos například okolo 40 000 Kč měsíčně a to uţ vám zcela jistě zajistí pohodlné staří, i přes počáteční náklady a problémy. Zvláště pak pro konzervativní investory je tu nepochybná výhoda v její hmatatelnosti. Navíc investování do nemovitostí má v České republice dlouholetou tradici, jelikoţ před rokem 1989 za komunistického reţimu se nemovitost spolu s vkladní kníţkou jevila jako jediná moţnost uloţení svých finančních prostředků. Zatímco vkladní kníţky ztrácí na své oblíbenosti stále více, přesný opak lez sledovat u nemovitostí. Pokud se zrovna nehrnete do větší investice a přece jen byste měli o nemovitost zájem, nezbývá neţ doporučit nákup garáţe a její následný pronájem. V posledních letech se jedná o poměrně dobrý business, jelikoţ města nechtějí povolit výstavbu nových garáţí. Výnos se zde pohybuje mezi 10 – 14 %. Jako další bonus investice do garáţe a následný pronájem přináší fakt, ţe o garáţ není nutné se téměř starat a výrazně do ní investovat. Pokud se jiţ rozhodneme pro investici do nemovitosti, právě teď se nám nabízí nejlepší příleţitost pro koupi, jelikoţ ceny nemovitostí se ustálily a na bankovním trhu se objevují velmi výhodné sazby hypotečních úvěrů (průměrná sazba se pohybuje okolo 3,5 - 4 %). Jako nejlepší volbu pro investici bych doporučila stavební pozemek, jehoţ cena neustále roste a neklesla ani během krize v roce 2009. Další moţností přinášející zajímavý výnos jsou byty ve větších městech, které velmi snadno pronajímat například studentům, kteří sami při studiu nemají moţnost koupi vlastního bydlení.
51
Pokud se rozhodnete investovat do nemovitosti, doručuji tak učinit ještě v tomto roce, jelikoţ vláda neustále zvaţuje zvýšení sazby DPH (zatím jsou známy moţnosti zvýšení na 15 % nebo 17,5 %) a to u částek převyšujících 1 000 000 Kč není zrovna zanedbatelná částka (při zvýšení ze 14 % na 15% to u bytu za 3 000 000 Kč dělá rozdíl 30 000 Kč, ovšem při zvýšení ze 14 % na 17,5 % je uţ rozdíl 105 000 Kč).
52
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ [1] KUNEŠ, ZDENĚK. DPH u nemovitostí a ve výstavbě. 1. vyd. Ostrava: ANAG, 2009. 157 s. ISBN 978-80-7263-499-6 [2] SKÁLA, MILAN. Technické zhodnocení a opravy. 5.vyd. Ostrava: Sagit, 2008. 351 s. ISBN 978-80-7208-707-5 [3] PRUDKÝ, PAVEL. LOŠŤÁK, PETR. Hmotný a nehmotný majetek v praxi. 13.vyd. Olomouc: ANAG, 2011. 303 s. ISBN 978-80-7263-660-0 [4] VYCHOPEŇ, JIŘÍ. Nemovitosti v podnikání. 1.vyd. Praha: ASPI, 2009. 143 s., ISBN 97880-7357-400-0 [5] VALOUCH, PETR. Účetní a daňové odpisy 2011.6.vyd. Praha: GRADA Publishing, 2011. 144 s. ISBN 978-80-247-3803-1 Právní předpisy: [1] Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon [2] Zákon č. 183/2006, zákon o územním plánování stavebním řádu (stavební zákon) [3] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů [4] Zákon č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmu [5] Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví [6] Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí [7] Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty [8] Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník [9] Vyhláška č.500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví [10] Český účetní standard pro podnikatele č. 013 - Dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek [11] Český účetní standard pro podnikatele č. 004 – Rezervy [12] Informaci č. 18/2/1492/200 k uplatňování zákona o DPH u výstavby po 1.1.2008 Internetové zdroje: Česká národní banka. Vývoj investic do bydlení v průběhu hospodářského cyklu. [online]. [cit. 2012-04-22] Dostupné na WWW: http: 53
Euroekonom. Investice do nemovitostí, ceny bytů, deregulace nájmů a postavení vlastníků a nájemníků [online]. [cit.2012-04-10]. Dostupný na WWW: < http://euroekonom.cz/analyzyclanky.php?type=jj-nemovitosti2> Euroekonom. Svět realitních investic - perspektivní způsob zhodnocení kapitálu [online]. [cit.2012-04-10]. Dostupný na WWW: Finanční svoboda pro kaţdého. Jaké máme typy příjmů?. [online]. [cit. 2012-05-02]. Dostupné na WWW: Finez. Investice do nemovitostí se nevyplatí [online]. [cit. 2012-05-01]. Dostupné na WWW: Finmag. Investice do nemovitostí se nevyplatí. [online]. [cit. 2012-05-03]. Dostupné na WWW: Idnes. Výpočet ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici?. [online]. [cit. 2012-05-03]. Dostupné na WWW: Investia. Jak a proč (ne)investovat do nemovitostí [online]. [cit.2012-04-11]. Dostupný na WWW: Investia. Jak na výpočet návratnosti a výnosnosti investice [online]. [cit.2012-04-11]. Dostupný na WWW: < http://www.investia.cz/jak-na-vypocet-navratnosti-a-vynosnostiinvestice > Investia. Spoření v družstevních záložnách nabízí zajímavé výnosy. [online]. [cit. 2012-05-01]. Dostupné na WWW: Ministerstvo Financí. Spořící státní dluhopisy. [cit. 2012-05-01] Dostupné na WWW: http: Peníze. Aktivní a pasivní investování. [online]. [cit. 2012-04-20]. Dostupné na WWW: Peníze. Investice do nemovitostí, rozumné riziko, slušný výnos. [online]. [cit. 2012-04-22]. Dostupné na WWW: 54
Peníze. Reality show: Kolik by měla nemovitost vydělávat? [online]. [cit.2012-04-8]. Dostupný na WWW: Tvoje peníze. Investice do nemovitostí [online]. [cit.2012-04-10]. Dostupný na WWW: Vlastníci. Prodej bytů v Brně. Jak se vyvíjí trh?. [online]. [cit. 2012-05-03]. Dostupné na WWW:
55
SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Rovnoměrné odpisování - roční odpisová sazba ............................................................. 17 Tabulka 2: Koeficienty pro zrychlené odpisování ............................................................................. 17 Tabulka 3: Srovnání - fond nemovitostí a fond nemovitostních akcií ................................................ 31 Tabulka 4: Základní předpoklady ................................................................................................... 41 Tabulka 5: Rok 2009 - účtování ..................................................................................................... 42 Tabulka 6: Rok 2009 – účetní odpis ............................................................................................... 43 Tabulka 7: Odpisová skupina – administrativní budova.................................................................... 43 Tabulka 8: Rozpočet .................................................................................................................... 44 Tabulka 9: Opravy a rezervy - účtování .......................................................................................... 44 Tabulka 10: Rok 2010 – Účetní odpisy ........................................................................................... 45 Tabulka 11: Odpisové skupiny ...................................................................................................... 45 Tabulka 12: Opravy - účtování 2010 .............................................................................................. 46 Tabulka 13: Účetní odpisy 2011 .................................................................................................... 46 Tabulka 14: Opravy a rezervy - 2011 ............................................................................................. 47 Tabulka 15: Příjmy z nájmu........................................................................................................... 47 Tabulka 16: Zálohy dodavatelům ................................................................................................... 47 Tabulka 17: Inkaso záloh .............................................................................................................. 48 Tabulka 18: Dohadné položky ....................................................................................................... 48
SEZNAM GRAFŮ Graf 1: Ceny bytů ......................................................................................................................... 33
56
SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1: Informace MF 1 Příloha 2: Informace MF 2 Příloha 3: Bytový dům, Stará 27, Brno Příloha 4: Užitná plocha a dispozice domu Příloha 5: Rozpis jednotlivých nájmů Příloha 6: Návratnost investice – Obytný dům Příloha 7: Obchodní jednotka budovy obchodního centra IBC Příloha 8: Užitná plocha- Obchodní jednotka budovy obchodního centra IBC Příloha 9: Návratnost investice – Obchodní jednotka budovy obchodního centra IBC Příloha 10: Řadový rodinný dům, Brno Husovice Příloha 11: Užitná plocha a dispozice - Řadový rodinný dům, Brno Husovice Příloha 12: Návratnost investice – Řadový rodinný dům, Brno Husovice Příloha 13: Byt 2+kk, ulice Axmanova Příloha 14: Vlastnosti nemovitosti - Byt 2+kk, ulice Axmanova Příloha 15: Návratnost investice – Byt 2+kk, ulice Axmanova
57
Příloha 1: Informace MF 1 „Při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se změnou dokončené stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně jejich příslušenství, vymezenou stavebním zákonem, nebo v souvislosti s opravou těchto staveb, se uplatní snížená sazba daně. Jsou-li tyto práce prováděny na jiné stavbě, jejíž část je určena pro bydlení, uplatní se snížená sazba daně jen u těch prací, které jsou poskytnuty výlučně pro část stavby určenou pro bydlení (§ 48, odst. 1 ZDPH). Změnou dokončené stavby je nástavba, kterou se stavba zvyšuje, přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, a dále stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby (§ 2, odst. 5 stavebního zákona). Změnou dokončené stavby se pro účely této informace rozumí stavební zásahy na majetku, kterými nevzniká nový byt nebo nová věc. Snížená sazba daně se uplatní: I. Při poskytnutí stavebních a montážních prací, spojených se změnou dokončené stavby bytového domu a rodinného domu, pokud se nezmění vymezení bytového domu a rodinného domu dle § 4, odst. 1 písm. za) ZDPH a za podmínky, že na základě těchto prací nevznikne nový byt vymezený jako jednotka s celkovou podlahovou plochou nad 120 m2. II. Při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se změnou bytu, pokud těmito pracemi nedojde k jeho změně na nebytový prostor vymezený jako jednotka. III. Při poskytnutí stavebních a montážních prací provedených v souvislosti s opravou bytového domu, rodinného domu nebo bytu. IV. Při poskytnutí stavebních a montážních prací provedených při opravě společných částí rodinných a bytových domů. V. U stavebních a montážních prací prováděných na příslušenství bytového domu, rodinného domu nebo bytu, a to i když jsou prováděny samostatně. VI. Při poskytnutí stavebních a montážních prací souvisejících se změnou bytového domu a rodinného domu prováděných v prostorech, které nejsou určeny pro bydlení. VII. Při poskytnutí stavebních a montážních prací prováděných na stavbách, které nesplňují vymezení staveb pro bydlení podle zákona o DPH, pokud jsou tyto práce prováděny výlučně v části domu, která je určena pro bydlení. VIII. Při poskytnutí stavebních a montážních prací prováděných na rodinných domech a bytech, i když jsou užívané k jinému účelu, například k rekreaci. Základní sazba daně se uplatní: I. Při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se změnou dokončené tavby, která nesplňuje vymezení bytového domu, rodinného domu nebo bytu, s výjimkou stavebních a montážních prací prováděných výlučně na části stavby určené k bydlení.
II. III. IV. V.
Při poskytnutí stavebních a montážních prací, kdy v rámci výstavby vznikne byt, vymezený jako jednotka s celkovou podlahovou plochou nad 120 m2. Při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se změnou dokončené plošné stavby. Při poskytnutí stavebních a montážních prací prováděných na stavbách pro rodinnou rekreaci i v případě, pokud jsou užívány k trvalému bydlení. U služeb, které nejsou uvedeny v příloze č. 2 ZDPH. Jedná se například o činnosti nezbytné k přípravě a realizaci stavebních děl a zajištění přípravné fáze výstavby, jako jsou průzkumné a projektové práce, geologické, geodetické a kartografické práce včetně inženýrských prací (např. revize), pokud jsou samostatným zdanitelným plněním.
Pokud jsou tyto služby poskytovány jako nedílná součást služby jiné, např. provedená revize v souvislosti s opravou elektroinstalace, jsou součástí ceny příslušné služby – oprava elektroinstalace a zdaňují se stejnou sazbou jako poskytnutá služba.“
Příloha 2: Informace MF 2 Příslušenství věci: „Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány (§ 121 odst. 1 občanského zákoníku). Příslušenství věci má ve vztahu k věci hlavní povahu věci vedlejší. Příslušenstvím rodinného domu a bytového domu mohou být například stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a ostatní stavby, například: -
garáže, zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům; podzemní stavby, například jímky, jámy pro měřící zařízení, čističky odpadních vod sloužící domu, vinné sklepy, stavby pro tepelná čerpadla; oplocení; přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace, které jsou ve vlastnictví majitele rodinného domu nebo bytového domu; připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní (liniové stavby sloužící domu); studny; bazény.
Příslušenstvím rodinného domu a bytového domu nejsou plošné stavby. Pokud nejsou plošné stavby nemovitostí podle § 119, odst. 2 občanského zákoníku (nejedná se o stavby spojené se zemí pevným základem), jedná se o zpevnění povrchu pozemku. Takové plošné stavby jsou součástí pozemku a tvoří s ním jednu věc a nelze je fakticky ani hospodářsky od pozemku oddělit. Jedná se například o zámkovou dlažbu, která je rozebíratelná, chodníky, odstavné plochy pro vozidla, dlažby a obruby, opěrné zdi a zahradní jezírka. Pokud je plošná stavba stavbou nemovitou, tj. taková, která je spojena se zemí pevným základem, může být příslušenstvím bytového domu nebo rodinného domu. Jedná se například o plošnou stavbu, která splňuje všechny znaky nemovité stavby, je ve vlastnictví stejného vlastníka jako bytový dům nebo rodinný dům a tvoří s bytovým domem nebo rodinným domem jeden funkční celek. Například stavba, která slouží k parkování vozidel, přičemž nejde o veřejné parkoviště. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány (§ 121, odst. 2 občanského zákoníku). Příslušenství bytu není samostatným předmětem občansko-právních vztahů. Příslušenstvím bytu jsou místnosti a prostory, které jsou určeny k tomu, aby byly užívány s bytem, například komora, sklep, dřevník, kolna.
B. Stanovení poměru podlahové plochy pro vymezení rodinného domu a bytového domu. Pokud nelze podle správního rozhodnutí, případně stanoviska stavebního úřadu určit, zda se jedná o bytový dům nebo rodinný dům, nebo pokud se skutkový stav liší od stavu formálně právního, lze při vymezení rodinného domu a bytového domu postupovat metodou stanovení poměru podlahových ploch určených pro bydlení k celkové podlahové ploše. Poměr se stanoví v procentech. Pro určení bytového nebo rodinného domu je podstatné vymezení podlahové plochy odpovídající požadavkům na trvalé bydlení. Podlahovou plochou místností a prostorů se rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu. Do úhrnu podlahových ploch domu se započítává podlahová plocha všech místností a prostorů určených k bydlení, prostorů, které nejsou určeny k bydlení (například garáže, obchody, kanceláře), společných prostor (například plocha hal, chodeb, schodišť, sklepů, balkonů, teras, prádelen, sušáren, kočárkáren) a podloubí, průjezdů, pasáží apod. Do úhrnu podlahových ploch domu se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou běžně přístupné uživatelům domu a obvykle slouží jako technologické zázemí (transformovny, kotelny, místnosti a prostory pro vzduchotechniku, dílny pro údržbu). Dále se do úhrnu podlahové plochy nezapočítávají šachty výtahů a podlahové plochy příslušenství domů. Vzhledem k tomu, že se pro stanovení, zda se jedná o bytovou výstavbu, bere též v úvahu poměrná část podlahové plochy využívaná společně pro bytové a nebytové účely, doporučujeme pro výpočet následující postup. U bytového domu se nejprve od úhrnu všech podlahových ploch odečtou podlahové plochy společných částí domu příslušné k části domu, která odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomu účelu určena a podlahové plochy společných částí domu příslušné k části domu, která neodpovídá požadavkům na trvalé bydlení a správný poměr se určí jako podíl podlahových ploch odpovídajících požadavkům na trvalé bydlení včetně podlahových ploch příslušenství bytů k součtu podlahových ploch bytů včetně podlahových ploch příslušenství bytů a podlahových ploch prostor, které neodpovídají požadavkům na trvalé bydlení (garáž, dílna, obchod, kancelář), včetně jejich příslušenství, stanovený v procentech. Příklad: Celková podlahová plocha domu je 1530 m2. Podlahová plocha bytů včetně příslušenství bytů je 800 m2. Podlahová plocha prostor, které neodpovídají požadavkům na trvalé bydlení je 600 m2. Podlahová plocha společných prostor je 130 m2. Výpočet: 800
:
1530 1400 =
0,57
– x 100
=
130 57 %
(jedná
= se o
1400 bytový dům)
Alternativně lze postupovat tak, že se společné části rozdělí poměrně mezi byty a prostory, které nejsou určeny pro bydlení a následně se stanoví podíl bytů (včetně příslušné části společných „bytových“ prostor) k celkové podlahové ploše bytového domu. U rodinného domu se správný poměr určí jako podíl plochy místností a prostorů určených pro bydlení k součtu ploch místností a prostorů určených pro bydlení a ploch a prostorů, které neodpovídají požadavkům na trvalé bydlení (garáž, dílna, kancelář), stanovený v procentech.“
Příloha 3: Bytový dům, Stará 27, Brno
Příloha 4: Užitná plocha a dispozice domu Uţitná plocha Pozemek
1030 m2 490 m2
Dispozice bytů a nebytových prostor: Nebytové prostory Byty
203 m2 + 54 m2
2+1
66 m2
2+1
59 m2
1+1
38 m2
1+1
36 m2
2+1
63 m2
2+1
70 m2
1+1
41 m2
1+1
40 m2
2+1
72 m2
2+1
70 m2
1+1
39 m2
1+1
39 m2
2+1
70 m2
2+1
70 m2
Inţenýrské sítě, vybavení: Prodejní cena:
elektrická energie, vodovod, kanalizace, plyn 17 500 000 Kč
Příloha 5: Rozpis jednotlivých nájmů byt číslo
typ bytu
jméno
1
2+1
studenti
Výměra m2 66,3
2
2+1
Jabůrek
59
3
1+1
4
1+1
Smítal, 38,1 Doleţalová Pieter van 36 de Vijver
5
2+1
Marková
62,6
6
2+1
Bezrouk
69,6
7
1+1
Straka
40,7
8
1+1
Horká
40,4
9
2+1
Pavlík
71,6
10
2+1
Diviš
69,7
11
1+1
Růţičková
39,3
12
1+1
Růţičková
39,3
13
2+1
Tichá
69,4
14
2+1
Štoudková
70,4
Verybusy, s.r.o. Summit
203
nebyt. 1 nebyt. 2
54
nájemní smlouva Trţní + doba určitá 08/2011 Regulovaná - neurčitá Regulovaná - neurčitá Trţní + doba určitá 06/2012 Trţní + doba určitá -02/2012 Regulovaná - neurčitá Regulovaná - neurčitá regulovaná +doba určitá 12/2012 Regulovaná - neurčitá Regulovaná - neurčitá Trţní + doba určitá -12/2012 Trţní + doba určitá -12/2012 Regulovaná - neurčitá Regulovaná - neurčitá trţní do 30. 7. 2019 Trţní +
nájem v Počet osob roce 2011 6 000,00 S 3 Kč 4 066,00 D Kč 2 596,00 D Kč 4 000,00 Eč Kč
2
7 000,00 Eč Kč 2
2+
4 558,00 D Kč 2 380,00 D Kč 2 797,00 Eč Kč
2
4 767,00 D Kč 4 493,00 D Kč 4 000,00 Eč Kč
1
4 000,00 Eč Kč
2
4 Kč 4 Kč 15 Kč 7
756,00 Eč
3
681,00 D
1
000,00 000,00
2 2
1 2
1 2
Ride Celkem
1029,4
doba určitá Kč -02/2013 82 094,00 Kč
Příloha 6: Návratnost investice – Obytný dům
Příloha 7: Obchodní jednotka budovy obchodního centra IBC
Příloha 8: Užitná plocha- Obchodní jednotka budovy obchodního centra IBC Celková uţitná plocha Podrobné výměry:
165 m²
prodejna
145 m²
kancelář
9 m²
kuchyňka
2m²
příruční sklad
2,5 m²
Vybavení Cena
dlaţba, velké výlohy, podhledy, vlastní měření spotřeby energií 6 500 000 Kč
Příloha 9: Návratnost investice – Obchodní jednotka budovy obchodního centra IBC
Příloha 10: Řadový rodinný dům, Brno Husovice
Příloha 11: Užitná plocha a dispozice - Řadový rodinný dům, Brno Husovice
Pozemek celkem Uţitná plocha RD Dispozice: 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP Další Vybavenost
Kupní cena a cena pronájmu: Cena Realitní makléř odhaduje cenu pronájmu
100 m² 109 m²
Sklep vstupní chodba (3,2 m²), pokoj (12,3 m²), kuchyně s jídelnou (25,0 m²) hala s pracovnou (12,0 m²), pokoj (13,0 m²), pokoj (11,5 m²), koupelna s WC (7,5 m²) pokoj (24,0 m²) okna - plast + Velux, plovoucí podlahy + dlaţba, venkovní posezení el. 230/400 V, plyn, topení - ústřední plynové (Junkers), městský vodovod, kanalizace
3 190 000 Kč 13 000 Kč/měsíc + poplatky
Příloha 12: Návratnost investice – Řadový rodinný dům, Brno Husovice
Příloha 13: Byt 2+kk, ulice Axmanova
Příloha 14: Vlastnosti nemovitosti - Byt 2+kk, ulice Axmanova Velikost celková výměra výměra pokoje s kk Pokoj konstrukce bytu konstrukce domu vlastnictví Patro Výtah Balkon Sklep podlahy Dlaţba samostatná měřidla orientace náklady na byt k nastěhování vybavení
2+kk 43 m2 25 m2 15 m2 cihlová panelová OV 4/5
Prodej Reálný pronájem
1 900 000 Kč 8 000 Kč + 2 400 Kč inkaso
plovoucí marmoleum ano J 2 400 Kč/měsíc ihned nadstandardní kuchyňská linka se spotřebiči, sklokeramická varná deska, horkovzdušná digitální trouba, digestoř, myčka, lednice s mrazákem, mikrovlnná trouba, vestavěné skříně v předsíni a v loţnici, ţaluzie, kabel TV + internet, v koupelně sprchový kout, umyvadlo + WC
Příloha 15: Návratnost investice – Byt 2+kk, ulice Axmanova
