TUGAS AKHIR ANALISIS PENETAPAN POSISI DALAM MENINGKATKAN HUNIAN DI APARTEMEN GOLF PONDOK INDAH

TUGAS AKHIR ANALISIS PENETAPAN POSISI DALAM MENINGKATKAN HUNIAN DI APARTEMEN GOLF PONDOK INDAH Diajukan Untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Dalam Mencapai Gelar Sarjana Strata Satu (S1)

Disusun Oleh :

Nama

: YUDI

NIM

: 41605120083

Program Studi

: Teknik Industri

PROGRAM STUDI TEKNIK INDUSTRI FAKULTAS TEKNOLOGI INDUSTRI UNIVERSITAS MERCUBUANA JAKARTA 2009

LEMBAR PENGESAHAN

ANALISIS PENETAPAN POSISI DALAM MENINGKATKAN HUNIAN DI APARTEMEN GOLF PONDOK INDAH

Disusun Oleh : Nama

: YUDI

NIM

: 41605120083

Jurusan

: Teknik Industri

Pembimbing

Mengetahui Koordinator TA / KaProdi

Ir. Herry Agung. Prabowo, Msc

Ir. Muhammad Kholil, MT

ii

LEMBAR PERNYATAAN

Yang bertanda tangan dibawah ini,

Nama

: Yudi

N.I.M

: 41605120083

Jurusan

: Teknik Industri

Fakultas

: Teknologi Industri

Judul Skripsi :“Analisis Penetapan Posisi dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah”.

Dengan ini menyatakan bahwa hasil penulisan Skripsi yang telah saya buat ini merupakan hasil karya sendiri dan benar keasliannya. Apabila ternyata di kemudian hari penulisan Skripsi ini merupakan hasil plagiat atau penjiplakan terhadap karya orang lain, maka saya bersedia mempertanggungjawabkan sekaligus bersedia menerima sanksi berdasarkan aturan tata tertib di Universitas Mercu Buana.

Demikian pernyataan ini saya buat dalam keadaan sadar dan tidak dipaksakan.

Penulis

Yudi

iii

ABSTRAK Persaingan dunia usaha saat ini semakin kompleks seiring dengan kemajuan teknologi. Terlalu banyak perusahaan yang berfikir bahwa mendapatkan pelanggan adalah tugas bagian pemasaran, jika bagian tersebut tidak dapat memenuhi target perusahaan akan berkesimpulan bahwa tenaga pemasaran mereka kurang solid. Kenyataannya bagian pemasaran hanya merupakan salah satu faktor untuk dapat mendapatkan pelanggan dan mengungguli pesaing, jawabannya adalah memenuhi dan memuaskan kebutuhan pelanggan secara baik. Permasalahan yang terjadi apakah pelayanan yang telah dilaksanakan selama ini oleh manajemen Apartemen Golf Pondok Indah telah mampu memberikan kepuasan kepada penyewa atau pelanggan sebagai objek penelitian penulis. Penelitian dilakukan dengan cara penyebaran kuisioner kepada penghuni atau pelanggan yang kemudian diolah untuk mengetahui nilai kepuasan dan kepentingan serta gap score antara kepuasan dan kepentingan tersebut. Hasil penelitian kemudian dianalisa untuk mengetahui atreibut-atribut yang menjadi prioritas perhatian untuk meningkatkan dan memperbaiki kualitas pelayanan. Dari penelitian yang telah dilakukan dan berdasarkan analisis diagram Kartesius dapat disimpulkan bahwa pelayanan yang selama ini diterima seluruh pelanggan atau penyewa sudah mencapai tingkat kepuasan, terbukti beberapa atribut yang masuk dalam kategori di kuadran B. dan selebihnya beberapa atribut berada pada kuadran C dan D yang tidak begitu penting dan manfaat yang tidak begitu besar bagi pelanggan. Hal ini berarti pelayanan Apartemen Golf Pondok Indah sudah memenuhi standard dan diterima oleh seluruh pelanggan. Dan untuk meningkatkan tingkat hunian yang diharapkan selain dari segi pelayanan, harus lebih ditingkatkan dalam segi promosi, seperti periklanan, brosur, standing banner, pameran dan lainnya, agar Apartemen Golf Pondok Indah lebih di kenal oleh pelanggan. Kata kunci : kompleks, solid, kuesioner, gap score, atribut, kategori, standar

iv

ABSTRACT The complexity of world economic competition demands marketing division in each company to gather more costumers. Fact that almost every company sees that “geiting” costumers is one of marketing jobs cannot be neglected makes the marketing team the one who will be blamed if a company cannot gather as much as cosrumers to fulfil their economic needs. This proposal will explain that marketing is just one factor to get the costumer, and the most important factor, the company mush satisfy costumers need. The observation from this proposal is the role of Apartment Golf Pondok Indah Management in satisfying the costumers. Observation is done by gathering information from the tenant by questioner’s from that has been taken with random technique. This data will be processed to have the “interest and satisfaction score” and also gap score between satisfaction and the interest. This observation will bw analyzed to have the attributes which will be the main attention factor that can increase quality of service. From the observation and analysis, we can take conclusion that the service which received by costumers or tenant already on a satifaction level, it has proved by few attributes on a B quadrant level. And more others few attributes on C and D which no very important and useful customer. This means Apartment Golf Pondok Indah service already meet the standard and has received by all customers. It means that Apartment Golf Pondok Indah service already accomplish of standard and accepted by customers. And to raise occupancy level expectation, furthermore, promotion, advertising, brochure, standing banner, exhibition also has to be raised so Apartment Golf Pondok Indah will be known well. Key word : complex, strong, questioner, gap score, attribute, category, standard

v

KATA PENGANTAR

Dengan mengucapkan segala fuji syukur, penulis persembahkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan berkahnya sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas skripsi ini yang merupakan salah satu syarat dalam menyelesaikan program studi strata satu pada Universiyas Mercu Buana. Untuk melaksanakan ketentuan tersebut, dengan segenap kemampuan yang ada, penulis menyusun skripsi dengan judul “Analisis Penetapan Posisi dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah”. Sekalipun telah berusaha untuk memberikan yang terbaik, penulis menyadari bahwa skripsi ini tidak lepas dari kekurangan dan kesalahan yang disengaja maupun tidak, penulis mohon maaf. Penulis juga menerima sarab dan kritik yang bersifat membangun demi sempurnanya skripsi ini. Dalam kesempatan ini, perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1. Bapak Ir Herry Agung Prabowo, Msc sebagai Dosen Pembimbing tugas akhir yang telah meluangkan waktunya untuk memberikan bimbingan dan masukan kepada penulis 2. Bapak Ir. M. Kholil, MT selaku kepala program studi Teknik Industri. 3. Bapak dan Ibu Dosen beserta staf karyawan Universitas Mercu Buana Jakarta 4. Kedua orang tua penulis beserta keluarga, yang memberikan dukungan moril dan spiritual.

vi

5. Bapak Ir. Hartawan H. Mariyono, selaku Manager Apartemen Golf Pondok Indah. 6. Bapak Medi Imansyah, selaku Sales dan Marketing Manager dan seluruh karyawan Apartemen Golf Pondok Indah, yang banyak membantu dalam menyelesaikan skripsi ini. 7. Rekan-rekan mahasiswa Mahasiswa Mercubuana angkatan VIII, yang telah banyak membantu dalam penyusunan skripsi ini. 8. Yang tercinta istriku Nurul Ulfa Amelia serta rekan-rekan penulis yang tidak bisa disebutkan satu persatu disini atas dukungannya. Semoga Allah SWT membahas segala budi kebaikan semua pihak yang telah membantu penulis menyelesaikan skripsi ini.

Penulis

Yudi

vii

DAFTAR ISI Judul …………………………………………………………..……………………i Lembar Pengesahan ……………………………………………………………….ii Lembar Pernyataan… ……………………………………………………………..iii Abstrak.. …………………………………………………………………………...iv Kata Pengantar ……………………………………………………………………..vi Daftar isi ………………………………………………………………………….viii Daftar Tabel ………………………………………………………………………...ix Daftar Gambar ……………………………………………………………………...xi Daftar Lampiran ……………………………………………………………………xii BAB I

BAB II

PENDAHULUAN…………………………………………………..1 1.1

Latar Belakang ………………………………………………1

1.2

Pokok Permasalahan …………………………………………5

1.3

Tujuan dan Kegunaan Penelitian …………………………….5

1.4

Metode Penelitian ……………………………………………6

1.5

Sitematika Penulisan …………………………………………6

LANDASAN TEORI …………………………………..……………8 2.1

Pengertian Pemasaran ………………………………………...8 2.1.1 Personalized Service ………………………………….20 2.1.2 Marketing Profesional Service ………………………..21 2.1.3 Financial Service ……………………………………...23 2.1.4 Public Utility and Transportation Service …………….23 viii

2.1.5 Entertainment………………………………………….24 2.2

Bauran Pemasaran …………………………………………...24

2.3

Strategi Pemasaran …………………………………………..28 2.3.1 Tahapan Pengembangan Strategi ……………………..29 2.3.2 Variable Strategy ……………………………………..31 2.3.3 Strategi Promosi ……………………………………...38

BAB III

BAB IV

METODOLOGI PENELITIAN………………………….………42 3.1

Tempat Penelitian ………………………………………….42

3.2

Perumusan Masalah………………………………………...42

3.3

Tujuan Penelitian …………………………………………..43

3.4

Tinjauan Pustaka……………………………………………43

3.5

Pengumpulan Data………………………………………….43

3.6

Pengolahan Data ……………………………………………44

3.7

Hasil dan Analisa Data ……………………………………..44

3.8

Kesimpulan dan Saran ……………………………………...44

PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA……………......46 4.1

Gambaran Umum Lokasi Penelitian…………………………46 4.1.1 Sejarah…………………………………………………46 4.1.2 Struktur Organisasi dan Uraian Tugas ………………..52

4.2

Pengumpulan Data …………………………………………..66

4.3

Metode Analisa Data……………………………………..….71

4.4

Usaha Pemasaran Apartemen Golf Pondok Indah…………72

ix

BAB V

ANALISIS PEMECAHAN MASALAH………………………….74 5.1

Analisa SWOT ……………………………………………74

5.2

Segmentasion ………………………………………………81 5.2.1 Business Segments……………………………………81 5.2.2 Demografic Market Segments………………………..82 5.2.3 Life Style Segments ………………………………….82 5.2.4 Benefits Sought Segments ……………………………83

5.3

Bauran Pemasaran ………………………………………….83 5.3.1 Product Strategies ……………………………………83 5.3.2 Price Strategies ……………………………………….84 5.3.3 Promotion Strategies …………………………………84 5.3.4 Place Strategies ……………………………………….84

5.4

Analisa Diagram Kartesius…………………………………..85 5.4.1 Kuisioner………………………………………………85 5.4.2 Penyebaran Kuisioner…………………………………86

5.5

Pengolahan Data……………………………………………..88 5.5.1 Nilai Kepuasan Pelanggan……………………………88 5.5.2 Nilai Kepentingan Pelanggan…………………………90 5.5.3 Skor Servqual (Gap Score)……………………………92

5.6 BAB VI

Hasil Analisa Diagram Kartesius…………………………….96

PENUTUP 6.1

Kesimpulan ………………………………………………….98

x

6.2

Saran ………………………………………………………...99

Daftar Pustaka ……...……………………………………………………………100 Lampiran

xi

DAFTAR TABEL

Tabel 1.1

Pesaing Apartemen Golf Pondok Indah tahun 2009……………..3

Tabel 2.1

Tingkat Daya Tahan Pelayanan Jasa……………………………..15

Tabel 4.1

Unit Hunian AGPI Tower I……………………………………....49

Tabel 4.2

Unit Hunian AGPI Tower II………………………………………49

Tabel 4.3

Negara Kebangsaan Yang Tinggal per Juni 2009…………………50

Tabel 4.4

Tarif Sewa Tower I………………………………………….…….67

Tabel 4.5

Tarif Sewa Tower II ………………………………………………67

Tabel 4.6

Occupancy Apartemen Golf Pondok Indah 2004……………….. .68

Tabel 4.7

Occupancy Apartemen Golf Pondok Indah 2005…………………69

Tabel 4.8

Occupancy Apartemen Golf Pondok Indah 2006………………….69

Tabel 4.9


Tabel 4.10


Table 5.1

Faktor-faktor Analis...…..………………………………..………75

Table 5.2

Matrik Space Analis………………………………………………77

Table 5.3

Matrik SWOT……………………………………………………..79

Table 5.4

Format Jawaban Tipe Likert………………………………………85

Table 5.5

Lembaran Kuisioner Kepuasan……………………………………86

Table 5.6

Lembaran Kuisioner Kepentingan…………………………………87

Table 5.7

Nilai Kepuasan Responden…………………………………………89

Table 5.8

Nilai Kepentingan Responden………………………………………91

xii

Table 5.9

Skor Servqual (Gap Score)…………………………………………92

Table 5.10

Nilai Kepuasan dan Kepentingan…………………………………..93

xiii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1

Kerangka Pemikiran Penulis………………………………………..41

Gambar 5.1

Tows Matrik Strategi……………………………………………….78

Gambar 5.2

Diagram Kartesius Kepuasan Pelanggan…………………………...95

xiv

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1

Kuesioner Penelitian

Lampiran 2

Struktur Organisasi Apartemen Golf Pondok Indah

xv

BAB I PENDAHULUAN

1.1.

Latar Belakang Masalah Dewasa ini, apartemen sangat diminati. Bangunan tinggi ini kini bermunculan

di mana-mana, terutama di kota besar. Hal ini bukan disebabkan oleh faktor tren, melainkan timbul akibat masalah pemukiman di perkotaan yang kian pelik. Pusat kota yang dulu masih ideal sebagai area pemukiman, kini cenderung dipadati oleh bangunan yang berfungsi untuk kegiatan ekonomi seperti perkantoran atau pertokoan. Kondisi ini menyebabkan pemukiman penduduk terpaksa bergeser ke pinggir kota. Dampak dari perubahan ini adalah jarak tempuh yang relatif jauh dari tempat tinggal ke pusat aktivitas yang pada gilirannya menyebabkan masyarakat ingin kembali tinggal di kota. Namun kebutuhan lahan untuik tempat tinggal tidak sebanding lagi dengan ketersediaan lahan. Oleh sebab itulah, apartemen yang merupakan hunian vertical menjadi alternatif yang layak bagi pengembang perumahan di wilayah pusat kota, yang pada gilirannya menguntungkan bagi masyarakat yang ingin tinggal di wilayah ini. Meskipun efektif, keberadaan apartemen masih mengundang kontroversi bagi sebagian masyarakat . Tinggal di apartemen identik dengan biaya yang tinggi dan mengacu pada status sosial tertentu disamping ruang yang terbatas bagi masyarakat kota, di apartemen sebenarnya bukanlah hal yang terlalu istimewa. Tinggal di

1 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

apartemen sama seperti tinggal di kompleks perumahan, bahkan fasilitas yang tersedia pun hampir sama. Yang menjadi perbedaan adalah bentuknya. Apartemen berbentuk vertical sehingga penggunaan lahan lebih efisien dan merupakan solusi yang paling ideal untuk menyelesaikan masalah pemukiman di perkotaan. Tingkat perekonomian yang maju pesat di era globalisasi

mendorong

terbukanya berbagai bidang usaha. Indonesia terkenal dengan negara yang mempunyai keanekaragaman budaya dan seni serta keindahan alamnya. Hal ini merupakan daya tarik tersendiri bagi para wisatawan baik mancanegara maupun domestik. Pariwisata merupakan salah satu sektor yang dianggap memiliki kemampuan dalam pemasukan devisa terbesar bagi pemerintahan Indonesia. Bidang pariwisata tidak hanya diandalkan untuk memperbesar penerimaan devisa saja, tetapi juga dapat memberikan kesempatan kerja bagi generasi muda untuk berkarya didalamnya. Pada masa sekarang ini, persaingan beberapa negara dalam usaha menjaring wisatawan semakin gencar. Salah satu penunjang kepariwisataan adalah sektor akomodasi. Dalam hal ini Apartemen merupakan salah satunya. Apartemen merupakan salah satu jenis usaha yang menyediakan jasa fasilitas rumah tinggal yang dikelola secara profesional. Dengan kemajuan jaman yang dicapai sekarang ini apartemen mempunyai arti dan image yang lebih bagi para penghuninya, sehingga disini Manajer Apartemen dan para pengambil keputusan atau pengelola apartemen berperan sangat penting dalam menentukan design atau bentuk apartemen yang menarik dan modern. Usaha dalam

bidang apartemen dewasa ini semakin berkembang dengan

persaingan yang cukup tinggi. Persaingan yang ketat dapat dilihat dari jumlah 2 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

apartemen yang ada di Jakarta. Dalam hal ini Apartemen Golf Pondok Indah yang berlokasi di Jakarta Selatan dapat melihat pesaing-pesaing yang ada disekitarnya agar dapat tetap bertahan dan meningkatkan pendapatannya. Tabel. 1.1 Pesaing Apartemen Golf Pondok Indah tahun 2009 No.

Apartement

2 Bedroom (Size/Rental) 128 sqm US $ 1,800 pm

3 Bedroom (Size/Rental) 217 sqm US $ 2,500 pm

1

Apartemen Bukit Golf

2

Apartemen Mampang Arkadia

145 sqm US $ 2,400 pm

220 sqm 3,000 pm

3

Apartemen Executive Paradise

145 sqm US $ 2,500 pm

245 sqm US $ 3,000 pm

Service Charges US $ 2.50 per sqm Total 196 unit US $ 5.00 per sqm Total 57 unit US $ 4.25 per sqm

4

Apartemen Plaza Senayan

148 sqm US $ 3,300 pm

202 sqm US $ 4,000 pm

US $ 3.00 per sqm

5

Apartemen Pakubuwono Residence

183 sqm US $ 2,700 pm

270 sqm US $ 3,200 pm

6

Apartemen Golf Pondok Indah

187 sqm US $ 2,800 pm

210 sqm US $ 3,300 pm

Rp. 12.500,per sqm Total 639 unit US $ 4.50 per sqm Total 214 unit

Persaingan yang semakin ketat mendorong perusahaan untuk mempromosikan produk yang ditawarkannya, agar dapat meningkatkan penjualan Apartemen Golf Pondok Indah harus tetap terus melakukan promosi, walaupun lokasi Apartemen Golf Pondok Indah berdekatan dengan kawasan niaga dan perkantoran di wilayah segitiga emas Jakarta yang begitu pesat. Promosi merupakan senjata dalam penjualan dan pemasaran dalam mengembangkan usaha. 3 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Penentuan promosi yang tepat bagi suatu produk atau jasa merupakan salah satu keputusan yang paling sulit yang harus diambil oleh para manajer apartemen. Dalam jangka panjang keputusan penentuan promosi yang tepat dapat menentukan kelangsungan hidup manajemen apartemen itu sendiri. Dalam hal ini manajer harus tepat menentukan langkah apa yang harus diambil yang efisien dan efektif, yang mampu menarik konsumen untuk memakai atau memanfaatkan produk atau jasa yang ditawarkan. Sehingga mampu merebut pangsa pasar. Dengan dilakukannya promosi penjualan, baik yang dilakukan secara langsung maupun tidak langsung dapat mempengaruhi, membujuk, dan menarik konsumen atau penyewa agar mau memakai jasa yang dihasilkan. Penentuan alat promosi sangat penting hubungannya dengan tingkat hunian apartemen. Hal ini dikarenakan tingkat hunian masih merupakan ukuran keberhasilan bagi suatu apartemen. Dengan ketertarikan para konsumen atau dalam hal ini penyewa apartemen terhadap produk atau jasa yang ditawarkan akan mempengaruhi tingkat hunian apartemen. Konsumen yang tinggal diapartemen relatif dalam jangka waktu yang panjang minimum satu tahun . Hal ini ditentukan oleh tingkat perekonomian sipenyewa atau biasanya kebanyakan orang asing yang dikontrak oleh salah satu perusahaan. Dengan batasan kontrak yang telah ditentukan. Berdasarkan pemikiran diatas penulis memilih “ Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah “

sebagai judul

skripsi ini.


1.2.

Pokok Permasalahan Atas

dasar uraian pada latar belakang masalah maka perumusan pokok

permasalahan adalah bagaimanakah strategi pemasaran yang dijalankan oleh Marketing Apartemen Golf Pondok Indah dalam upaya meningkatkan hunian unit atau kamar.

1.3.

Tujuan dan Kegunaan Penelitian Tujuan penelitian yang dilakukan dalam penyusunan skripsi ini adalah : untuk

memenuhi salah satu syarat utama akademis dalam menyelesaikan pendidikan Strata I Teknik Industri di Universitas Mercu Buana Jakarta. Tujuan yang dicapai dalam penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui kegiatan dalam promosi yang dilakukan Apartemen Golf Pondok Indah. 2. Untuk mengetahui perkembangan tingkat hunian . 3. Untuk mengetahui hubungan antara promosi penjualan dengan tingkat hunian 4. Untuk mengetahui kendala-kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan promosi. Sedangkan kegunaan dari penelitian ini adalah : 1. Bagi perusahaan penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan dan informasi tambahan dalam pengambilan keputusan yang berkaitan dengan pengembangan perusahaan terutama dalam menghadapi era globalisasi.


2. Bagi penulis dapat menambah pengetahuan dan pengalaman dari suatu disiplin ilmu yang pernah dipelajari dibangku perkuliahan. 3. Bagi pembaca hasil dari penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan dan pengetahuan yang berguna untuk mengadakan studi lanjutan dimasa mendatang.

1.4.

Metode Penelitian Metode yang akan digunakan dalam tugas akhir ini adalah sebagai berikut :

1. Studi kepustakaan atau literatur. Pada tahap ini penulis berusaha memahami hal-hal yang berhubungan dengan topik tugas akhir ini yang didapat dari berbagai literatur. 2. Konsultasi dan diskusi. Konsultasi dan diskusi dengan pembimbing dan orang yang dapat memberikan masukan kepada penulis mengenai topik yang dibahas dalam penulisan tugas akhir ini, yang dilakukan dari awal sampai dengan akhir penulisan laporan. 3. Obsevasi atau pengamatan lapangan. 4. Analisa.

1.5.

Sistematika Penulisan Sistematika penulisan yang akan dilaksanakan pada penyusunan laporan tugas

akhir ini adalah sebagai berikut :


BAB I

PENDAHULUAN Bab ini akan menjelaskan latar belakang masalah, pokok permasalahan, tujuan dan kegunaan penelitian,

metode penulisan dan sistematika

penulisan. BAB II

LANDASAN TEORI Bab

ini

menguraikan

teori-teori

yang

berhubungan

dengan

permasalahan diatas BAB III

METODOLOGI PENELITIAN Dalam bab ini dijelaskan mengenai pola piker dalam membahas dan memecahkan masalah

BAB IV

PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA Pada bab ini berisikan gambaran umum perusahaan, pengumpulan datadata dan kemudian dilakukan pengolahan dari data yang ada sebagai usaha memecahkan permasalahan yang ada.

BAB V

ANALISIS PEMECAHAN MASALAH Penulis melakukan analisa terhadap hasil pengolahan data dan dibuat langkah-langkah penyelesaiannya

BAB VI

KESIMPULAN DAN SARAN Pada bab ini berisikan kesimpulan dari analisa yang telah dilakukan di sertai dengan saran-saran yang diusulkan penulis. 7 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

BAB II LANDASAN TEORI

2.1.

Pengertian Pemasaran Di dalam kehidupan sehari-hari kita sering melakukan pertukaran sesuatu

barang atau jasa dengan pihak lain. Misalkan saja, seorang tenaga kerja mempertukarkan

tenaganya

dengan

uang

atau

penghasilan

dan

kemudian

menggunakan penghasilan tersebut untuk membeli barang atau ajasa yang diinginkan. Suatu perusahaan mempertukarkan barang dan jasa dengan pendapatan kemudian menggunakan pendapatan itu untuk membeli bahan baku, mesin atau alat produksi lainnya. Untuk mempertahankan kelangsungan hidupnya untuk berkembang dan memperioleh keuntungan, perusahaan harus melakukan salah satu fungsi pokok yaitu pemasaran.

Mengingat

luasnya

pengertian

pemasaran,

maka

perlu

kiranya

mengemukakan beberapa pendapat para ahli pemasaran antara lain, Menurut Philip Kotler dalam buku Manajemen Pemasaran ( 1994:4), pengertian “Pemasaran adalah Proses social dan manajerial dengan mana seseorang atau kelompok memperoleh apa yang mereka butuhkan dan inginkan melalui penciptaan dan pertukaran produk dan nilai”.


Di samping definisi-definisi yang telah disebutkan diatas, masih banyak lagi definisi dari para ahli yang lain. Tapi sebagai kesimpulan dari semua definisi tersebut adalah marketing meliputi penyalran barang dan jasa dari produsen sampai ke tangan konsumen.Dalam pengertian mutahir dari marketing dinyatakan bahwa marketing adalah kegiatan menyalurkan barang dan jasa dari produsen ke konsumen yang memenuhi needs dan wants dari konsumen secara memuaskan.Kata kunci “memuaskan “ ini harus menjadi pokus perhatian produsen. Tanpa tercapainya kepuasa maka kegiatanmarketing dikatakan belum berhasil. Adanya kepuasan yang dirasakan oleh konsumen menimbulkan respon positif berupa terjadinya pembelian ulang, dan menganjurkan konsumen lain agar membeli produk yang sama. Keuntungan berlipat ganda akan diperoleh produsen, melalui penyebaran informasi positif dari konsumen ke konsumen lain. Hal ini lebih dikenal sebagai mouth to mouth advertising. Pada dasarnya tujuan pemasaran adalah : Untuk mencari keseimbangan pasar, antara buyer market dan seller’s marketing, mendristribusikan barang dan jasa dari daerah minus, dari produsen ke konsumen dari pemilik barang dan jasa ke calon konsumen. Tujuan pemasaran yang utama adalah memberi kepuasan kepada konsumen, Tujuan pemasaran bukan hanya untuk komersial atau mencari laba. Tapi tujuan pertama adalah memberi kepuasan kepada konsumen. Dengan adanya tujuan memberi keputusan ini maka kegiatan marketing meliputi berbagai lembaga produsen. Istilah marketing bukan saja milik industri, perdagangan, tapi kegiatan marketing meliputi 9 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

marketing yayasan, marketing lembaga pendidikan, marketing pribadi, marketing masjid, marketing no profit organization. Tujuan pemasaran lembaga-lembaga non profit ini ialah membuat satisfaction kepada konsumen, nasabah, jemaah, murid, rakyat, yang akan menikmati produk yang dihasilkan. Oleh sebab itu lembaga-lembaga tersebut harus mengenal bentuk siapa konsumen, jemaah, murid yang akan dilayaninya. Jika konsumen merasa puas, maka nasabah kemungkinan akan dating dengan sendirinya. Produsen akan memetik keuntungan secara terus-menerus, sebagai hasil dari memberikan kepuasan kepada konsumennya. Untuk dapat bertahan didalam pasar yang berubah-ubah dengan cepat sekali, serta sangat kompetitif, maka perusahaan haruslah pertama-tama menentukan apa yang akan dijual, beberapa banyak dapat menjualnya, dan strategi apakah yang hendak dipakai untuk menarik perhatian pelanggannya. Jadi jelaslah bahwa pemasaran itu sangat penting sekali bagi perusahaan, terutama dalam masa globalisasi ekonomi sekarang ini yang juga sangat berpengaruh dalam kegiatan marketing. Globalisasi perekonomian seakan-akan tidak mengenal lagi batas-batas antar negara yang menyebabkan semua kegiatan berlaku secara cepat dan tepat. Melalui pemasaran, hasil produksi dapat diperkenalkan dan dibeli oleh konsumen. Apabila hasil produksi dapat diperkenalkan, dan dibeli oleh konsumen. Apabila hasil produksinya baik, dapat menimbulkan kepuasan di hati konsumen maka mereka akan menjadi langganan. Langganan ini harus menjadi sentral dari strategi pemasaran setiap produsen.


Pada tahap pertama perusahaan baru didirikan, posisi bagian produksi, keuanagan, personalia, dan pemasaran kira-kira sama atau seimbang. Akan tetapi lam kelamaan perusahaaan mengalami kemajuan. Maka porsi perhatian lebih besar diberikan ke bagian pemasran, dan lebih khusus lagi fokusnya ialah “langganan”. Ini bukan berarti bagian lain didalam perusahaantidak penting. Semua bagian adalah penting tetapi perhatian utamanya ialah bagian pemasaran yang akan berhadapan langsung dengan publik, yang sangat menentukan keberhasilan atau kegagalan suatu usaha. Adapun perbedaan penjualan (selling) dan pemasaran (marketing) adalah sebagai berikut : Selling : 1. Emphasis is on the product (menekankan kegiatan pada produk) 2. Company first makes the product and them figures out how to sell it (Perusahaan mula-mula membuat produk, kemudian berusaha menjualnya) 3.

Mangement is sales-volume oriented (manajemen disini berorientasi pada bagaimana tercapainya volume penjualan sebesar-besarnya).

4. Planning is short-run oriented, in terms of today’s products and markets (Rencananya biasanya berjangka pendek, dengan kata lain produk sekarang, maka dipasrkan sekarang). Marketing : 1. Emphasis is on customer’s wants (menekankan pada apa yang diinginkan oleh konsumen) 11 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

2. Company first determines what the customer want, and them figures out how to make and deliver a product to satisfy those wants (Perusahaan mula-mula meneliti apa keinginan konsumen, kemudian merancang bagaimana membuat produk tersebut agar memuaskan selera konsumen) 3. Management is profit oriented ( manajemen berorientasi pada profit) dalam arti laba total, bukan laba per unit barang. 4. Planning is long-run oriented, in terms of new product, tomorrow’s markets and future growth (Rencana dibuat jangka panjang, dalam arti memikirkan pertumbuhan perusahaan di masa yang akan datang) Kita mengetahui bahwa yang disalurkan oleh para produsen, maka bendabenda berwujud saja, tapi juga jasa-jasa. Sifat perusahaan yang menghasilkan jasa ialah bahwa jasa itu tidak biasa ditimbun, atau ditumpuk dalam gudang seperti barangbarang lainnya sambil menunggu penjualan. Penyaluran jasa kebanyakan bersifat langsung dari produsen kepada konsumen, seperti jasa perawatan, pengobatan nasihat-nasihat, hiburan, travel atau perjalanan, laundry, barber, beauty atau shops dan bermacam-macam service lainnya. Rumah-rumah sewaan, apartemen dan hotel juga merupakan jasa. Para penjual yang mengadakan transaksi saham dan obligasi di bursa dan perantaraperantaranya.adalah juga merupakan jasa. Dalam arti yang lebih luas lagi asuransi dan pelayanan yang diberikan pemerintah adalah juga merupakan jasa. Pajak-pajak yang kita bayar sebetulnya adalah untuk membeli jasa yang


ditawarkan oleh pemerintah tersebut, lembaga keungan, lembaga keagamaan, lembaga pendidikan juga merupakan bagian dari jasa. Jasa memiliki 4 (empat) karakteristik : a. Tidak berwujud Maksudnya tidak dapat dicicipi, dilihat sebelum dikomsumsikan. Disini pembeli harus mempunyai keyakinan penuh kepada penjual/pemberi jasa. Untuk itu penjual jasa harus dapat meningkatkan kewujudan jasa dengan cara lebih memperlihatkan manfaat jasa tersebut. Kemudian dapat pula penjual jasa menekankan pada nama merk perusahaannya sehingga cukup dikenal dan hal ini dapat dijlankan dengan bantuan seseorang yang sudah cukup dikenal oleh masyarakat misalnya seorang pemain olahraga atau aktor/aktris film yang cukup dikenal. b. Tidak dapat dipisahkan atau tidak dapat diwakilkan. Dalam hal ini bias kita lihat bahwa jasa selalu melekat pada sumbernya, misalkn saja kita ingin melihat pertunjukan wayang kulit yang akan dipentaskan oleh seorang dalang tertentu yang menjadi favorit kita. Maka akan menjadi berbeda apabila ternyata dalang itu berhalangan dan diganti oleh dalang yang lain. Bisa jadi penonton akan kecewa. Begitu pula bagi orang tertentu apabila akan mengunjngi dokter atau akan pangkas rambut, maka apabila bukan dokter atau pemangkas rambut langganannya yang melayani maka akan merasa kecewa, bahkan sering terjadi mereka menunda maksudnya. 13 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

c. Tidak tahan lama Maksudnya, jasa itu tidak seperti produk fisik, misalnya kita bias membelinya sekarang untuk persediaan bulan depan. Tetapi jasa akan mempunyai nilai disaat pembeli jasa membutuhkan pelayanan. Oleh karena itu seringkali permintaan akan jasa berfluktuasi. Sebagai contoh, orang pergi ke dokter hanya pada saat merasa sakit dan jasa dokter tersebut akan mempunyai nilai bagi pasien yang sedang sakit. Permintaan yang brfluktuasi itu dapat dicontohkan misalnya usaha angkutan bis kota. Pada jam-jam berangkat dan pulang kantor atau sekolah, maka permintaan angkutan ini tinggi, tapi diluar jam tersebut akan sepi penumpangnya. Jadi perusahaan harus dapat menyediakan armada bis yang mencukupi untuk pelayanan pada jam-jam sibuk, meskipun di luar jam-jam itu akan menurun jumlah penumpangnya. d. Aneka ragam Ternyata harga atau tarip suatu jasa yang bias aneka ragam, seperti misanya, tarip jasa dokter, tarip pangkas rambut di salon, juga tarip jasa pengacara atau advokat, hal ini sangat tergantung siapa yang memberi layanan jasa dan dimana layanan jasa tersebut diberikan. Salon yang sdah cukup dikenal di suatu kota, akan memasang tarip lebih tinggi daripada salon yang baru. Demikian pula tarip jasa seorang dokter specialis bias lebih mahal daripada dokter praktek umum. Di sini loasi penjualan jasa juga dapat menentkan tarip. Tarip dokter, salon, penjahit di kota-kota besar 14 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

seperti Jakarta, Surabaya, Medan, tentu lebih mahal bila dibandingkan kota lainnya yang lebih kecil. Mengenai daya tahan pemakaian jasa, agar lebih jelas dapat dilihat pada table berikut : Tabel 2.1 Tingkat Daya Tahan Pelayanan Jasa. Klasifikasi Pelayanan Jasa

Daya Tahan Cepat lenyap, (Kurang dari 6 bulan.)

Contoh Pangkas rambut, penjahit, pertunjukan bioskop

Konsumen

Setengah tahan lama, (6 bulan Akuntasi, biro tenaga kerja, sampai 3 tahun) Sewa beli Tahan lama, lebih dari 3 tahun Pelayanan Jasa

Cepat lenyap (kurang dari 6 bulan)

Produsen

Pendidikan, pembelian rumah, kesehatan, asuransi Pemeliharaan gedung, distribusi, persewaan, perjaanan

Setengah tahan lama (6 bulan sampai 3 tahun)

Periklanan, hubungan masyarakat, arsitektur, sewa kontrak.

Tahan lama

Kondisi manajemen, kontrak penelitian dan pengembangan

Sumber : Aubrey Wilson, Manajemen Pemasaran Jasa, PT. Pustaka Binaman Pressindo, 1982 Catatan : -

Jasa konsumen merupakan jasa yang dimanfaatkan oleh rumah tangga


-

Jasa produsen adalah jasa yang dimanfaatkan oleh organisasi industri atau lembaga.

Jasa itu sangatlah beraneka ragam, maka dalam melaksanakan pelayanan jasa perlu diperhatikan hal-hal seperti berikut : 1. Apakah pemberi pelayanan jasa itu memerlukan alat atau tidak. Seorang konsultan manajemen, seorang psikolog tidak memerlukan alat dalam melakukan pelayanan jasa harus menggunakan alat (mobil, bis, kereta api atau pesawat udara). Dalam memberikan pelayanan jasa, perlu pula diketahui bahwa,

terdapat

pelayanan

jasa professional

(perbangkan,

akuntansi,

manajemen) dan juga pelayanan jasa tenaga trampil (tukang kayu, tukang ukir) serta terdapat pula pelayanan jasa tenaga tidak ahli (tukang kebun, penjaga sepeda). 2. Apakah kehadiran pembeli jasa diperlukan atau tidak Jika dokter melayani pasien, maka kehadiran pasien sangat diperlukan. Hal ini akan berbeda apabila seseorang akan mereparasikan pesawat televisi atau mobil, maka kehadiran pembeli jasa tidak mutlak diperlukan. 3. Bagaimanakah motif pembelian jasa dan motif pemberian jasa. -

Sebagai contoh jika kita ke dokter secara pribadi di tempat prakteknya, maka Dokter akan menetapkan harga yang berbeda apabila memeiksa pasien secara fisik untuk karyawan suatu perusahaan, dengan adanya gaji tetap dari perusahaan bagi dokter tersebut. 16 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

-

Pemberi jasa bias mempunyai motif memperoleh keuntungan dan mungkin juga bukan bermotif mencari keuntungan. Pemberi jasa ini dapat dari pihak swasta maupun pemerintah. Kita bandingkan saja, tarip pengobatan atau rawat tinggal di rumah sakit swasta akan berbeda dengan rumah sakit milik pemerintah. Motif dari pemilik modal pada rumah sakit swasta berbeda dengan motif dari pemilik modal rumah sakit pemerintah (dalam hal ini pemerintah sendiri)

Banyak

perusahaan

jasa

mempunyai

anggapan

bahwa

melaksanakan

pemasaran bagi perusahaannya tidaklah penting seperti halnya perusahaan yang membuat produk fisik. Jasa reparasi, pangkas rambut ataupun jasa propesional seperti konsultan, mnganggap suatu pemborosan biaya dan tidaklah terkait apabila melaksanakan program pemasaran bagi penjualan jasanya. Tetapi padamasa sekarang ini, persaingan semakin ketat maka sudah banyak perusahaan penjual jasa membuang anggapan seperti tersebut di atas dan mulai berminat melaksanakan program pemasaran. Hal ini dapat kita lihat misalnya, penawaran jasa perbangkan , jasa penerbangan, kedua perusahaan ini telah lama melakukan program riset pemasaran untuk mengetahui kebutuhan dan keinginan konsumen serta segera mengambil langkah-langkah untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan konsumen tersebut. Dengan demikian pada semua jenis pelayanan jasa dapat diterapkan konsep pemasaran dan kelihatannya konsep penjualan tidak bias diterapkan untuk penjualan jasa, sebab penjualan jasa harus tuntas tidak dapat setengah-setengah, apalagi menggunakan cara “selesai lalu lari”. Pelayanan jasa harus mengutamakan 17 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

kepuasan pembeli, jangan sampai pembeli jasa pulang masih dalam keadaan ragu-ragu dan kurang percaya pada pelayanan yang telah diperolehnya. Dalam hal ini penjual jasa dapat memberikan pula nasihat obyektif dan dapat menanamkan kepercayaan masyarakat serta memegang prestasi baiknya. Mengenal pembeli sedekat mungkin adalah tugas dari pemasaran pelayanan jasa. Siapa calon pembeli, di mana tempat tingganya, kapan mereka akan mengadakan pembelian serta hal-hal apa yang mempengaruhi keputusan pembelian mereka. Jawaban dari semua pertanyaan tersebut bias didapat dari informasi pasar. Dapat dikatakan pemberian pelayanan jasa pada umumnya secara langsung kepada pembeli tanpa adanya perantara dan kalaupun ada perantara itu hanya sebagai penyambung saja. Meskipun pelayanan jasa sedikit banyak ada yang sifatnya bias diraba, tetapi fungsi penyimpanan dan distribusi tidaklah terdapat dalam pemasaran pelayanan jasa. Jaminan bagi enampilan adalah jauh lebih sulit ukuran untuk pelayan jasa disbanding dengann untuk produk fisik. Oleh karena itu sulit untuk mengukur pelayanan jasa itu, maka bias dikatakan bahwa daya tarik utama pemasaran jasa adalah teletak pada kemampuan dan kepribadian si penjual (pemberi pelayanan) jasa dalam memberikan pelayanan jasa tersebut. Selama dilaksanakannya pelayanan jasa, harus terdapat umpan balik yang konstan berbentuk informasi tentang kemajuan dan hasilhasilnya untuk manajemen dari pemberi jasa. Dalam memasarkan jasa, maka penjual harus dapat melakukan peran manajerial, peran komunikasi dan pembujuk. Sebab penjualan jasa professional tidak dapat dijual tanpa menyebarkan seluruh susunan sumber daya perusahaan, maka 18 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

penjual harus mampu untuk menunjukan sumber daya perusahaan yang tepat dan untuk menjamin bahwa janji-janji akan mutu, penyerahan dan jasa dipenuhi. Tolak ukur suksesnya suatu penjalan, baik itu penjualan jasa maupn produk adalah terjadinya pengulangan pembelian. Pembelian ulang ini akan terjadi apabila pembeli menyetujui pokok-pokok : 1. Ada kebutuhan 2. Produk atau jasa yang ditawarkan adalah tepat ntuk memenuhi kebutuhan itu. 3. Penjual produk jasa tersebut mamp untuk memberikan produk jasa yang diperlukan 4. Ada kesesuaian harga 5. Waktu penyelesaiannya memuaskan. Dalam pembelian ulang yang dimodifikasikan dan pembelian baru, adalah tanggung jawab si penjual produk atau jasa untuk meyakinkan calon pembeli bahwa semua pokok dari (1) sampai (5) akan memenuhi syarat-syarat keadaan pembeli. Macam-macam jasa seperti yang telah disebutkan di atas, dapat dikelompokan sebagai berikut : 1. Personalized services 2. Financial services 3. Public Utility and Transportation services 4. Entertainment 5. Hotel service


2.1.1. Personalized Services Jasa ini sangat bersifat personal, yang tidak dipisahkan dari orang yang menghasilkan jasa tersebut. Oleh sebab itu pelayanannya harus langsung ditangani sendiri oleh produsennya. Pemakaian perantara dalam hal ini tidak praktis. Saluran distribusinya adalah sangat pendek, karena penjualan langsung adalah yang paling tepat. Personalized services dapat digolongkan lagi ke dalam 3 golongan yaitu : 1. Personal services 2. Profesional services 3. Business services Yang dimaksud dengan personal services oleh U.S Census of Business didefinisikan “ Personal Services as…” …establishments primarily engaded in providing service generally barbershops, beauty shops, cleaning plant, laundries, photographic. (Personal services adalah jasa yang sangat mengutamakan pelayanan orang dan perlengkapannya seperti tukang cukur, salon kecantikan, laundry, foto. Yang sangat perlu diperhatikan dalam marketing jasa seperti ini ialah : 1. Lokasi yang baik 2. Menyediakan fasilitas dan suasana yang menarik 3. Nama baik yang bersangkutan 20 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Dengan memperhatikan hal-hal di atas, maka konsumen merasa puas. Nanti mereka akan menginformasikan pula kepada temannya dan tercapailah advertensi secara gratis, dari mulut ke mulut. Walaupun sebenarnya adalah pula semacam reklame yang dipasang yang sebetulnya hanya menunjukan cirinya saja yaiotu berupa papan berwarna merah dan putih melingkar pada barbershops, dan memasang merk pada usaha beauty shop. Dalam marketing personal services diusahakan supaya timbul semacam patronage motive terhadap para konsumennya. Patronage ini bisa timbul di dalam laundries karena kebersihan, layanan yang baik dan sebagainya (patronage motive artinya keinginan untuk menjadi langganan tetap).

2.1.2 Marketing Profesional Service Orang-orang yang memiliki profesdalam marketing approachnya biasanya menunggu langganan. Jika memuaskan langganan yang pernah datang akan kembali lagi dilain waktu. Jadi yang penting di sini ialah harus adanya reputasi yang baik. Produsen jasa ini harus mempunyai

banyak kenalan dan memasuki berbagai

organisasi di masyarakat. Sistem marketing yang dipakai dalam hal ini lebih bersifat tidak langsung atau round about methods, system melingkar. Ciri-ciri jasa professional adalah sebagai berikut “ 1. Memiliki kode etik formal dan diterima oleh anggota-anggotanya. 2. Ada pengawasan pelanggaran-pelanggaran yang dilakukan terhadap standar yang 21 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Telah ditetapkan. 3. Memiliki persyaratan khusus untuk menjadi anggota, seperti : pendidikan, pengalaman, lama latihan dan penampilan. 4. Anggota yang diterima secara penuh, diberikan sertifikat khusus. 5. Mendahulukan kepentingan langganan atau pasien. Beberapa puluh tahun yang lalu, jasa professional hanya meliputi, tiga bidang: bidang pengobatan, hokum dan akuntansi. Istilah professional sudah diperluas dengan arsitektur, teknik, keuangan, konsultan, manajemen, marketing, pendidikan, pidato, militer, administrasi kesehatan. Menjawab pertanyaan, apakah jasa ini dipasrkan atau tidak, jawabannya sangat tergantung pada apakah marketing di sini diartikan sebagai “hard-sell” artinya mengutamakan penjualan melalui reklame? Jelas ini tidak. Sebagaimana yang telah kita ketahui dalam evolisi marketing, maka marketing tidak hanya reklame atau sales promotion. Seorang dokter yang memberi nasihat dan berusaha memuaskan pasien di samping itu merupakan tugasnya, itu adalah marketing.

Marketing Business Services Dalam marketing business ini seperti usaha akuntansi dan biro-biro konsultan lain, system marketingnya juga agak bersifat tidak langsung, mereka lebih senang diundang oleh langganan-langganan baru untuk memberikan jasa-jasanya. Undangan ini diharapkan akan membuat suatu hubungan baru dimana diadakan pembicaraanpembicaraan, mengenai usaha atau perdagangan. 22 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Mereka biasanya membatasi advertising dan lebih praktis mereka membuat kartu nama dan pengumuman-pengumuman.

2.1.3 Financial Services Financial services terdiri dari : 1. Banking services (bank) 2. Insurance services (asuransi) 3. Invesment securities (lembaga penanaman modal)

2.1.4. Public Utility and Transportation Services Perusahaan public utility mempunyai monopoli secara alamiah, misalnya : perusahaan listrik, air minum. Para pemakainya terdiri dari : -

Domestic consumer (konsumen local)

-

Commercial and office (perkantoran dan perdagangan)

-

Industrial users (industri)

-

Municipalities (kota praja, pemda)

Sedangkan dalam transportation services ialah meliputi : angkutan kereta api, kendaraan umum, pesawat udara dan sebagainya. Pelayanan disini ditujukan untuk angkutan penumpang dan angkutan barang.


2.1.5. Entertainment Orang yang mempunyai usaha ini bisa memperoleh pendapatan yang besar karena mereka bisa mempengaruhi masyarakat, melalui advertising. Yang termasuk ke dalam kelompok ini ialah : usaha-usaha dibidang olah raga, bioskop, gedung-gedung pertunjukan dan usaha-usaha hiburan lainnya. Metode marketing yang dipakainya ialah system penyaluran langsung dimana karcis dijual di loket-loket. Walaupun ada karcis yang dijual melalui perantaraperantara, tetapi ini hanya dalam keadaan yang luar biasa.

2.2. Bauran Pemasaran Keberhasilan perusahaan dalam usahanya mencapai target pasar yang telah ditetapkan tergantung pada susunan strategi bauran pemasarannya. Bauran pemasaran harus selalu dapat bersifat dinamis dan dapat menyesuaikan diri dengan perubahan lingkungan intern dan ekstern. Philip Kotler (1995:43) mendefinisikan bauran pemasaran sebagai berikut : ” Marketing mix is the set of controllable marketing variabels the firm bleds to produce the response it the target market” Definisi diatas mengandung pengertian bahwa bauran pemasaran adalah seperangkat variable pemasaran suatu perusahaan yang dapat dikendalikan dan dapat mempengaruhi konsumen untuk membeli produk yang dihasilkan dalam rangka pencapaian target penjualan yang diinginkan.


Pengertian dari definisi bauran pemasaran di atas, merupakan istilah yang digunakan untuk menjelaskan kombinasi dari keempat variable yang adalah berupa inti dari sistemm pemasaran perusahaan, yakni produk, struktur harga, aktifitas promosi dan system distribusi. Untuk lebih jelasnya maka variable-variable bauran pemasaran tersebut dapat diuraikan sebagai berikut : a. Produk (Product) Menurut Philip Kotler (1995:9) produk dapat diberikan pengertian sebagai berikut : ” A product is anything that can be offered to a mariet for attention, acquisition, use or consumption that might satisfy a want or need” Dapat diartikan bahwa produk adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan ke pasar untuk mendapatkan perhatian, dimiliki, digunakan ataupun dikonsumsi dalam rangka memuaskan suatu kebutuhan atau keinginan. Produk merupakan output yang dihasilkan oleh perusahaan melalui suatu proses yang kemudian akan ditawarkan ke pasar untuk digunakan. Dalam usaha pengelolaan produk termasuk pula perencanaan dan pengembangan produk atau jasa yang baik untuk dipasarkan oleh perusahaan. Hal ini dirasakan penting karena konsep produk yang digemari oleh konsumen adalah produk yang memberikan kualitas dan penampilan yang baik. Strategi produk yang dapat dilakukan mencakup keputusan tentang bauran produk, merek dagang, kemasan, gaya/ disain, ciri-ciri produk, kualitas produk dan pelayanan setelah menganalisa kebutuhan dan keinginan pasar atau konsumen.


b. Harga (Price) Jadi harga adalah nilai yang disebutkan dalam dolar dan sen, atau bentuk keuangan lainnya sebagai suatu alat ukur. Penetapan harga sangat penting artinya bagi perusahaan karena akan mempengaruhi tingkat penjualan dan tingkat laba yang akan dicapai oleh perusahaan dalam usahanya menetapkan harga suatu produk, perusahaan akan menyesuaikannya dengan strategi perusahaan secara keseluruhan. Hal ini dilakukan untuk menghadapi situasi dan kondisi yang selalu berubah dan diarahkan untuk mencapai tujuan akhir perusahaan, yakni menciptakan penjualan. Oleh Karena itu tingkat harga dan syarat pembayaran tidak selalu sama dan dapat berubah dari waktu ke waktu. c. Promosi (Promotion) Promosi merupakan segala bentuk kegiatan komunikasi yang digunakan perusahaan untuk memberitahukan dan membujuk orang mengenai produk atau jasa yang ditawarkan. Tugas utama dalam promosi adalah memastikan bahwa konsumen sasaran mengetahui dan menyukai produk perusahaan. Hal ini dapat dilakukan dengan menginformasikan calon pembeli tentang ketersediaan dan sifat produk, lalu membujuk atau meyakinkan bahwa pembeli produk yang ditawarkan akan menimbulkan kepuasan, dan yang terakhir berusaha mengingatkan konsumen akan ketersediaan produk perusahaan. Maksud dari promosi adalah peranan yang digunakan sebagai alat untuk menyampaikan informasi mengenai adanya produk di pasar, digunakan untuk mempengaruhi atau membujuk sikap dan tingklah laku konsumen dalam 26 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

melaksanakan kegiatan pembelian atas barang dan jasa untuk mencapai hal ini, maka diperlukan seluruh aktivitas dari promosi yang meliputi kegiatan periklanan, penjualan perorangan dan promosi penjualan. Berdasarkan definisi tersebut maka dapat disimpulkan bahwa kegiatan promosi tidak sekedar berfungsi sebagai kegiatan penyebaran informasi, tetapi juga berusaha untuk mempengaruhi sikap dan tingkah laku konsumen dalam mengambil keputusan pembelian barang maupun jasa. d. Distribusi (Place of Distribution) Distribusi merupakan salah satu unsure dalam pemasaran yang memiliki peranan yang penting dalam mengusahakan agar produk dan jasa yang dihasilkan perusahaan mudah diperoleh dan selalu tersedia di pasar. Philip Kotler (1995:623) mendefinisikan distribusi sebagai berikut : “Marketing channels can be viewed as sets of interdependent organization involved in the process of making a product services available for use or consumtion” Yang artinya saluran distribusi terdiri dari seperangkat lembaga atau organisasi yang melakukan proses pembuatan dan penyaluran produk atau jasa agar tersedia dan dapat digunakan atau dikonsumsi. Dalam menjalankan perananya, distribusi, meliputi dua aspek yakni, saluran distribusi dan distribusi fisik. Saluran distribusi dapat digunakan tipe saluran langsung ke konsumen, langsung ke pengecer, langsung ke pedagang besar atau melalui agen.


Sedangkan distribusi fisik menyangkut bagaimana perusahaan menyimpan, mengendalikan dan memindahkan produknya ke konsumen sehingga produknya selalu tersedia di pasar pada waktu dan tempat yang tepat. Keputusan-keputusan yang termasuk kebijaksanaan distribusi fisik adalah proses pesanan, pemilihan alat transportasi, tempat penyimpanan dan persediaan.

2.3 Strategi Pemasaran Strategi adalah sarana yang digunakan untuk mencapai tujuan akhir sasaran. Tetapi strategi bukanlah sekedar suatu rencana. Strategi ialah rencana yang disatukan, strategi mengikat semua bagian perusahaan menjadi satu, strategi menyeluruh, strategi meliputi semua aspek penting perusahaan. Strategi itu terpadu semua bagian rencana serasi satu sama lain dan bersesuaian. Dari uraian tersebut di atas, ditarik kesimpulan bahwa ; Strategi adalah rencana yang disatukan, menyeluruh dan terpadu yang mengaitkan keunggulan perusahaan dengan tantangan lingkungan dan yang mengaitkan keunggulan perusahaan dengan tantangan lingkungan dan yang dirancang untuk memastikan bahwa tujuan utama perusahaan dapat dicapai melalui pelaksanaan yang tepat oleh perusahaan. Startegi dimulai dengan konsep penggunaan sumber daya perusahaan secara efektif dalam lingkungan yang berubah-ubah. Hal ini sama dengan konsep dalam olahraga tentang ”rencana pertandingan” (game-plan). Sebelum sebuah tim memasukai lapangan, pelatih yang efektif meneliti rencana musuh di masa lampau serta kekuatan 28 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

dan kelemahannya. Lalu mereka mengkaji kekuatan dan kelemahan tim mereka sendiri. Tujuannya adalah untuk memenangkan pertarungan dengan korban sekecilkecilnya. Pelatih tidak ingin menggunakan musuh malu dengan angka kekalaha 100-0. Mereka mungkin tidak ingin menggunakan seluruh pemain terbaik mereka tetapi menyimpan sebagian untuk menghadapi musuh yang akan datang. Jadi para pelatih membuat rencana memenangkan pertandingan. Strategi untuk suatu perusahaan ialah rencana jangka panjang. Perusahaan berhadapan dengan sejumlah pesaing sekaligus dan juga dengan pemerintah, pemasok atau penyalur bahan, pemilik, serikat buruh dan lain-lain. Strategi sebagai suatu rencana yang merupakan analisis kekuatan dan kelemahan kita dan apa yang dapt diberikan lingkungan agar kita dapat mencapai tujuan. Dimana strategi harus dilaksanakan dengan efektif dan pelaksanaannya yang berhasil dibutuhkan perencanaan yang disatukan menyeluruh, terpadu termasuk didalamnya yang berhubungan dengan pelaksanaan.

2.3.1. Tahapan Perkembangan Strategi Adapun tahapan perkembangan strategi adalah sebagai berikut : 1. Penganggaran Pengendalian ini cenderung harus didasarkan pada bisnis dan kondisi sekarang serta tidak dengan sendirinya dapat menghadapi perusahaan dengan baik. Sistem memberikan pengendalian keuangan yang lebih baik. 2. Perencanaan Jangka Panjang 29 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Perencanaan

ini

ditujukan

untuk

menciptakan

masa

depan

dengan

menggunakan sarana ekonomi dan teknologi, sumbernya dari organisasi yang dilakukan oleh perusahaan ” Perencanaan tahap pertama” (first-generation planing) ini berarti bahwa perusahaan memilih penilai dan diagnosis yang paling mungkin mengenai lingkungan masa depan serta kekuatan dan kelemahan sendiri. 3. Perencanaan Strategi Perencanaan ini mengembangkan strategi terbaik untuk menyesuaikan diri dengan lingkungan dan perusahaan rencana tunggal buat masa depan yang paling mungkin terjadi Perencanaan strategi mencakup empat kegiatan perencanaan : a. Mengembangkan misi perusahaan b. Menentukan unit-unit bisnis strategik ”Unit bisnis strategi (SBU) adalah divisi operasi perusahaan yang melayani produk/ segmen pasar yang berbeda atau sekelompok pelanggan khusus.atau suatu daerah geografis”. c. Pengalokasian sumber daya untuk unit bisnis strategi. d. Mengembangkan bisnis-bisnis yang sekarang dan baru. 4. Manajemen Strategis. Pendekatan ini menganalisis bisnis dan menyiapkan beberapa skenario untuk masa depan. Strategi kemungkinan disiapkan untuk setiap kemungkinan skenario masa depan ini. 30 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

”Manajemen Strategis (strategic management) adalah sejumlah keputusan dan tindakan yang mengarah pada penyusunan suatu strategi atau sejumlah strategi yang efektif untuk membantu mencapai sasaran perusahaan. Proses manajemen strategis ialah cara dengan jalan mana para perencana strategi menentukan sasaran dan mengambil keputusan. Manajemen strategis sangat penting artinya bagi perusahaan karena : a. Manajemen strategis memungkinkan perusahaan mengantisipasi kondisi yang selalu berubah-ubah. b. Manajemen strategis menyediakan sasaran dan arah yang jelas bagi karyawan. c. Penelitian dalam manajemen strategis melaju sedemikian rupa sehingga prosesnya dapat membantu para manajer. d. Bisnis yang melaksanakan manajemen strategis lebih efektif.

2.3.2 Variable Strategy Ada 2 varibel besar dalam strategi pemasaran, yaitu variabel yang dapat dikontrol dan variabel yang tidak dapat dikontrol. Menurut Alex D. Triyana (1985:19), yang termasuk varibel yang tidak dapat dikontrol ialah : 1. Keadaan Persaingan. Adalah suatu kesulitan bagi seorang pengusaha untuk menduga kapan saingan baru akan muncul. Oleh sebab itu pengusaha harus selalu memperbaiki produk atau pelayanan usahanya. Pengusaha tidak boleh tidur nyenyak karena belum 31 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

muncul saingan baru. Prinsip selalu memperbaiki mutu walaupun tidak ada saingan adalah suatu kegiatan yang harus selalu diperhatikan. 2.

Teknologi Kapan akan muncul teknologi baru yang memperbaiki proses produksi baik dari segi efisiensi maupun dari segi model sulit diduga. Usaha mengatasi hal ini pengusaha harus mencoba menggunakan teknologi baru lebih cepat dari saingannya yang lain. Namun dalam hal ini juga ada resiko. Teknologi yang baru muncul akan disusul oleh teknologi lain yang lebih canggih. Oleh sebab itu perlu pertimbangan yang matang.

3. Perubahan Demografik Dengan adanya Program Keluarga Berencana di negara kita, maka laju pertumbuhan penduduk dapat ditekan. Ini berpengaruh terhadap volume penjualan barrang-barang tertentu, terutama barang-barang kebutuhan bayi dan anak-anak. Juga berpengaruh kepada lembaga pendidikan yang berkurang jumlah pendaftaran murid baru. Akibatnya ada SD, SLTP yang ditutup. Pada kesempatan yang akan datang kemungkinan SMA dan Perguruan Swasta juga banyak tutup.. 4. Kebijakan Politik dan Ekonomi. Perubahan-perubahan peraturan pemerintahan dalam bidang ekonomi, berupa naik turunya suku bunga, pembatasan kredit, politik moneter, ataupun perubahan-prubahan

politik,

keanggotaan

DPR,

perubahan,


dalam

mempengaruhi jalannya kegiatan bisnis. Perubahan-perubahan ini tidak dapat diduga sebelumnya. 5. Sumber Daya Alam. Dalam beberapa hal sumber daya alam ini sulit diramal kapan berkurang atau ditemukan sumber-sumber baru. Dengan mahalnya harga bensisn misalnya, dalam rangka mengurangi pemakaian bensin akan berpengaruh terhadap pembelian mobil atau pengurangan pemakaian mobil. Hal ini nanti berpengaruh kepada pemakaian onderdil mobil, ban mobil yang lebih irit, sehingga berpengaruh kurang baik terhadap industri tertentu. Walaupun variabel-variabel di atas dianggap sebagai variabel yang tidak dapat dikontrol, namun dalam beberapa aspek sebenarnya bisa diramalkan oleh para pengusaha berdasarkan pengalaman-pengalamannya dimasa lalu. Ada empat varibel utama yang dapat dikontrol oleh pengusaha di dalam kegiatan strateginya yaitu : a. Market segmentation b. Marketing Mix c. Marketing Budget d. Timing a. Market Segmentation. Di sini pengusaha harus menetapkan strategi arah sasaran dan pemasarannya. Apakah sasaran pemasarannya ditujukan ke seluruh lapisan masyarakat konsumen, atau hanya menetapkan segmen pasar tertentu saja. 33 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Kedua jenis strategi ini mempunyai kebaikan dan kelemahan. Pengusaha yang mengarahkan strategi ingin menguasai seluruh segmen pasar, jika berhasil tentu akan memperoleh keuntungan besar, karena omzet penjualan banyak. Dikarenakan tingkat persaingan yang semakin tinggi, para produsen sudah mulai memilih segmen tertentu, yang sifatnya lebih khusus dan perusahaan memiliki keunggulan komparatif untuk melayani segmen tersebut. Misalnya pasta gigi, sudah mulai diarahkan apakah konsumen tingkat tinggi, dengan harga mahal, atau odol untuk seluruh lapisan masyarakat. Jika pasta gigi dipasarkan untuk seluruh lapisan masyarakat, maka diadakan klarifikasi berdasarkan besarnya, misalnya ada pasta gigi ukuran kecil, sedang dan besar atau family size. Juga ada segmen pasta gigi yang mengutamakan gigi putih, gigi ngilu, gusi berdarah dan sebagainya, yang pemakaiannya kadangkadang dianjurkan dokter gigi. Dalam masa spesialilasi sekarang ini, orang sukar untuk mengarahkan pemasarannya ke semua jenis konsumen. Taktik mengarah ingin menguasai semua kelompok konsumen, malah dapat berakibat sebaliknya, akan mematikan usaha tersebut, karena tidak tercapainya omzet penjualan yang memadai seperti diungkapkan berikut : ” If you try to sell to overbody, you’ll end up with selling to nobody”. Jadi jika perusahaan ingin menjangkau semua segmen pasar, maka sasaran target marketnya tidak akan tercapai, karena sekarang muncul spesialisasi barang tertentu untuk segmen tertentu pula. Ada berbagai cara untuk menyusun segmen pasar anatara lain : 34 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

1. Berdasarkan Geografis Dalam hal ini pasar dapat dipilah-pilah berdasarkan kebangsaan, propinsi, kota dan sebagainya. Produsen bisa masuk ke dalam semua pasar atau dibagi-bagi menurut kemauan produsen. Untuk mencapai sasaran geografis tersebut maka disusunlah iklan, promosi dan usaha penjualan lainnya yang mengarah kepada lokalisasi tertentu. 2. Berdasarkan Demografis Dalam hal ini pasar dibagi atas variabel-variabel jenis kelamin, umur, jumlah anggota keluarga, pendapatan, jabatan, pendidikan, agama, suku dan sebagainya. Faktor demografis ini sangat banyak digunakan dalam menyusun segmentasi pasar. Alasan banyak digunakan segmentasi ini ialah kebutuhan dan keinginan konsumen sangat erat hubungannya dengan demografis. Lagipula unsur demografis ini lebih mudah diukur jumlahnya. James F. Engel , Warshon dan Kinnear (1979:136) menyatakan : ”The most useful dimensions of demographic clafication are : a. Age (umur) b. Income (pendapatan) c. Geographic location (lokasi geografi) d. Lifecycle (gaya hidup) e. Social class (kelas social) f. Occupation (pekerjaan) g. Home ownership (kepemilikan) 35 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

h. Education (pendidikan) Ukuran demografis di atas sering digunakan untuk membedakan komoditi dan calon konsumennya. 3. Berdasarkan Psikografis Dalam hal ini pasar dipilah-pilah berdasarkan kelompok-kelompok kelas sosial, gaya hidup, kepribadian. Walaupun konsumen berasal dari unsur demografis yang sama namun dalam psikografis dapat berbeda. Kelas sosial akan membuat konsumen yang kuat dan yang lemah. Konsumen yang kuat akan berbeda dalam pemilihan mobil, pakaian, perabot, kegiatan mengisi waktu senggang, kebiasaan membaca dan tempat berbelanja. Demikian pula gaya hidup membuat kopnsumen berbeda dalam mengkonsumsi barang. Misalnya konsumsi minuman dan makanan, dirangsang oleh berbagai bentuk advertising (iklan) yang membuat image-image tertentu ke[pada kelompok konsumen. Mengenai bacaan juga ada perbedaan kecenderungan berlangganan surat kabar atau majalah-majalah tertentu. Segmentasi yang menyangkut kepribadian misalnya dilakukan oleh produk kosmetik, rokok, asuransi dan minuman. James F. Engel et.al (1979:136 Menyatakan : ”Psychographics focus on the Consumer’s Activities, Interests, and Opinions using what are known as AIO measures.” Jadi

istilah psikografis memusatkan perhatian terhadap gejala kegiatan

(perilaku), minat dan opini konsumen, ini terkenal sebagai AIO. Contoh komoditi yang memiliki psikografis ialah makanan- fast food, franchise dari 36 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Amerika seperti Mc Donald, Ewndy, Kentucky, California Fried Chicken, pakaian jeans dan sebagainya. b. Marketing Mix Seperti telah diuraikan pada halaman di muka, marketing mix ini merupakan strategi mencampur kegiatan-kegiatan marketing, agar dicari kombinasi maksimal sehingga mendatangkan hasil paling memuaskan. Ada 4 komponen yang tercakup dalam kegiatan marketing mix ini yang terkenal dengan sebutan 4 P, yaitu Product, Price, Place of distribution dan Promotion. c. Marketing Budget Strategi

penetapan

jumlah

dana

untuk

kegiatan

marketing

sangat

mempengaruhi keberhasilan pemasaran. Pada umumnya apabila dana bertambah untuk kegiatan marketing maka jumlah penjualan meningkat. Namun tidak selalu demikian, bahwa peningkatan dana kegiatan marketing, tidak otomatis akan meningkatkan jumalah penjualan. Jika demikian halnya, maka seluruh produsen akan sukses, semua barang akan laku, hanya dengan strategi menambah anggaran belanja marketing. Berapa besarnya jumlah anggaran belanja marketing ini, sangat tergantung pada barang yang dipasarkan, dan sesuai pula dengan pengalaman pengusaha. Umumnya untuk barang-barang lux akan lebih banyak anggaran belanja pemasaran, dibandingkan dengan barang-barang kebutuhan sehari-hari seperti beras, ikan, daging dan sebagainya. Barang-barang lux membutuhkan banyak biaya marketing, yang diperlukan untuk biaya promosi, berupa iklan di surat kabar, radio, spanduk, tempelan-


tempelan, hadiah dan sebagainya. Juga biaya untuk personal selling, untuk melayani para konsumen yang besarnya dapat mencapai 50-60% dari harga jual. d. Timing Di sini para pengusaha harus menjaga waktu, kapan ia harus mulai melancarkan pemasaran barang-barang, atau kapan sebuah toko atau retoran harus buka. Jika sebuah restoran mulai dibuka ada hari-hari dimana orang akan berpuasa, maka ini adalah strategi yang kurang bijaksanan, sebab pada bulan puasa jumlah penjualan restoran akan menurun drastis. Atau sebuah toko buku, sebaiknya mulai dibuka dan dilengkapi isi bukunya, sebelum tahun ajaran baru. Dengan menjaga ketepatan waktu ini, maka perusahaan akan mendapatkan keuntungan berlipat ganda, disamping keuntungan berupa materi, juga keuntungan berupa pengalaman, dan cepat dikenal konsumen. Disinilah letaknya ungkapan Time is Money, waktu itu adalah uang, siapa dulu ia dapat. Jika kita sudah mulai, kita tidak boleh lengah terhadap kemungkinan masuknya saingan baru, dengan cara selalu menjaga mutu barang, pelayanan dan sebagainya.

2.3.3

Strategi promosi Above The Line adalah strategi promosi yang dilakukan secara terbuka melalui

media massa maksudnya untuk merangkul konsumen supaya aware dengan produk yang ditawarkan. Seperti media cetak, media elektronik, iklan koran, TV, radio, majalah, dan lain-lain.


Below The line adalah strategi promosi yang dilakukan dengan melakukan penjualan langsung ke konsumen, misalnya operasi pasar langsung, pembagian brosur, telemarketing, hanging banner di toko atau warung, menyelenggarakan produk demo dan lain-lain. Amalia E. Maulana, Bisnis Indonesia Online 18/04/2008 : ” Sebenarnya istilah line (yang berarti garis) dalam ATL dan BTL itu berawal dari kategorisasi dalam neraca keuangan. Kategori pertama berlaku bagi kegiatan pemasaran yang kena komisi biro iklan. Ini dimasukan dalam cost of sales dan dikurangi sebelum ditentukan gross profit. Kategori kedua untuk kegiatan pemasaran non iklan yang tidak kena komisi. Biayanya dimasukan dalam biaya operational dan dikurangi sebelum ditentukan net profit. Kedua jenis budget tersebut dipisahkan dengan sebuah garis (line) Yang mengandung unsur komisi, ditulis dibagian atas neraca, disebut sebagai Above the line (ATL) sisanya dijadikan satu dibawah garis tadi disebut kelompok Below The Line (BTL)” Jika kita perhatikan disekitar memang banyak kegiatan yang tidak bisa dikatakan eksklusif lagi. Ada kegiatan ATL yang mengandung unsur BTL. Atau sebaliknya BTL yang mengandung unsur ATL. Contoh ATL dengan BTl adalah iklan sebuah brand di majalah yang sekaligus ditempeli sample produknya. Contoh BTL dengan ATL, kegiatan event di outlet tertentu yang disebarluaskan lewat iklan radio atau sms. Amalia E. Maulana, Strategi Pemasaran Advertising branding, ”Evaluasi Budget Marketing” 08 Agustus 2006 : 39 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

” Komponen budget marketing terdiri dari berbagai jenis kegiatan, baik itu yang bersifat abouve the line (ATL) maupun below the line (BTL). Kegiatan ATL misalnya iklan TV, radio, cetak, billboard, dll(target audiencenya lebih massive); sedangkan kegiatan BTL, contohnya adalah trade promotion, consumer promotion, event, dll. Trade promotion adalah promosi ke pemilik toko untuk kepentingan ekspansi dristibusi, sedangkan kegiatan consumer promotion adalah promosi langsung ke konsumen, misalnya diskon khusus atau hadiah menarik setiap pembelian produk kelipatan, dll. Kegiatan BTL mempunyai ruang lingkup audience yang lebih terbatas. Pada umumnya hanya kegiatan yang BTL yang relatif bisa dihubungkan langsung dengan hasil penjualan jangka pendek. Sebaliknya dalam mengukur keberhasilan kegiatan-kegiatan ATL, misalnya iklan yang bersifat thematic/penerangan tentang brand, iklan public relations, sebaliknya tidak langsung dengan penjualan.Tujuan jangka pendek dari kegiatan ini adalah memperbaiki tingkat kesadaran terhadap merek, meningkatkancitra positif dari merek, dll. Peningkatan penjualan secara nyata baru bisa dicapai apabila kegiatan ATL ini dilakukan secara konsisten dan kontinyu secara jangka panjang. Bagaimana evaluasi keberhasilan kegiatan ATL, caranya adalah dengan melakukan riset sebelum dan sesudah kegiatan dimulai.


Persaingan Apartemen Meningkat

Keadaan politik, Ekonomi dan Keamanan

Tingkat Hunian Menurun

Strategi Pemasaran

Segmentation

Bauran Pemasaran

Positioning

Tujuan Perusahaan Tercapai

Gambar 2.1 Kerangka Pemikiran Penulis


BAB III METODOLOGI PENELITIAN

Agar dalam pemecahan masalah dapat terarah dan terlihat dengan jelas langkah-langkah yang diambil, maka pada bab ini akan dijelaskan metodologi penelitian yang digunakan untuk mencapai tujuan dari penelitian ini. Berisikan uraian singkat dari setiap langkah-langkah dalam metodologi penelitian guna memudahkan pencapaian tujuan pada tugas akhir ini.

3.1 Tempat Penelitian Penelitian dilakukan pada penghuni yang tinggal di Apartemen Golf Pondok Indah Jakarta.

3.2 Perumusan Masalah Ditengah persaingan yang begitu kompetitif dalam hal menarik pelanggan yang akan tinggal di Apartemen Golf Pondok Indah perlu memperhatikan kepuasan penghuni atau penyewa dalam hal ini sebagai pelanggan. Faktor kepuasan inilah yang nantinya akan mendorong tingkat hunian bukan hanya strategi pemasaran yang baik sehingga terciptanya tempat hunian yang berkualitas sebagai upaya menciptakan hunian yang aman, nyaman dan berkualitas. Dan yang menjadi permasalahan sekarang adalah:


a. Apakah penyewa atau pelanggan telah merasakan kepuasan atas pasilitaspasilitas yang tersedia di Apartemen Golf Pondok Indah? b. Apakah pelayanan yang diberikan sudah memenuhi kebutuhan dan harapan pelanggan?

3.3 Tujuan Penelitian Adapun tujuan dari penelitian ini adalah: a. Mengetahui tingkat kepuasan dan kepentingan pelayanan yang diberikan di Apartemen Golf Pondok Indah. b. Mengetahui atribut pelayanan yang diperlukan dipertahankan, diperbaiki dan ditingkatkan guna memenuhi kepuasan pelanggan

3.4 Tinjauan Pustaka Sebelum melakukan penelitian agar hasil yang didapat akurat dan sesuai dengan harapan, maka penelitian harus memperluas pengetahuan dengan studi pustaka. Karena hal ini dapat mendukung untuk pengumpulan dan pengolahan data, menganalisa data yang telah diperoleh serta menyelesaikan permasalahan yang ada.

3.5 Pengumpulan Data Tahapan pengumpulan data dilakukan untuk memperoleh data-data yang


berguna untuk pemecahan masalah. Metode pengumpulan data yang digunakan ialah dengan cara membagikan kuisioner untuk disisi penghuni Apartemen Golf Pondok Indah serta mengadakan sedikit wawancara.

3.6 Pengolahan Data Data yang telah diperoleh selama pengumpulan data kemudian diolah untuk melengkapi penelitian ini. Pengolahan data dilakukan dalam bentuk sebagai berikut: a. Pengolahan data kuisioner melalui metode skala likert, dimana responden diminta untuk memilih jawaban (1-5) seperti: sangat puas, puas, cukup puas, tidak puas, sangat tidak puas serta sangat penting, penting, cukup penting, tidak penting sangat tidak penting. b. Penentuan nilai tingkat kepentingan dan kepuasan berdasarkan nilai mean atau rata-rata dari tiap-tiap atribut hasil penyebaran kuisioner. c. Pembuatan matriks kepuasan dan kepentingan

3.7 Hasil dan Analisa Data Analisa dilakukan berdasarkan hasil pengolahan data, kemudian hasil analisa diharapkan menjadi dasar pertimbangan dalam pengambilan keputusan guna meningkatkan fasilitas dan kualitas pelayanan terhadap pelanggan atau penghuni.

3.8 Kesimpulan dan Saran Langklah terakhir adalah mengambil kesimpulan berdasarkan pengumpulan, 44 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

pengolahan data dan analisa serta saran untuk melengkapi penelitian. Yang kemudian dari hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan saran sebagai masukan yang berarti di Apartemen Golf Pondok Indah dalam upaya meningkatkan fasilitas dan kualitas pelayanan yang diberikan.


BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA 4.1 Gambaran Umum Lokasi Penelitian 4.1.1

Sejarah Apartemen Golf Pondok Indah merupakan salah satu divisi dari PT.

METROPOLITAN KENTJANA Tbk, yang berdiri sejak tahun 1972 yang bergerak dalam pengembangan pemukiman dan mempunyai visi untuk menyediakan pemukiman bagi sebagian besar penduduk pada dewasa ini. Apartemen Golf Pondok Indah untuk yang pertama kalinya didirikan pada tahun 1994 dan mulai beroperasi pada tahun 1995. Apartemen ini dikelola oleh kelompok usaha PT. METROPOLITAN KENCANA (PONDOK INDAH GROUP) yang terletak dikawasan pemukiman elit Pondok Indah Jakarta. Kelompok usaha ini dipelopori oleh pengusaha papan atas seperti Soedomo Salim, Sudwikatmono, Ciputra, dan Ismail Sofyan. Apartemen ini merupakan salah satu most wanted apartement ibu kota dan juga menjadi contoh untuk konsep apartemen lainnya. Dari kelompok usaha property ini pulalah telah lahir gedung perkantoran seperti Wisma Metropolitan, Word Trade Center, Pondok Indah Mall, Rumah Sakit Pondok Indah, Perumahan Pondok Indah, Wisma Pondok Indah, Padang Golf Pondok Indah, Perumahan Bukit Cinere, Perumahan Puri Indah, Mall Puri Indah, Taman Shangrilla di Pulau Batam, dan termasuk Apartemen Golf Pondok Indah.


Sampai saat ini Apartemen Golf Pondok Indah telah mempunyai dua tower apartemen dari sepuluh tower yang direncanakan. Sistem hunian ini tidak dijual, tetapi disewakan. Hampir semua penghuni apartemen ini adalah orang asing yang menjadi executive dari berbagai perusahaan besar di Jakarta. Namun demikian tidak menutup kemungkinan kaum pribumi juga sering menyewa di apartemen ini. Apartemen ini masing-masing tower memiliki jumlah unit berbeda, termasuk tinggi gedungnya. 1

2

Tower 1, terdiri dari : -

16 lantai dan 1 lantai perparkiran ( basement )

-

99 unit hunian termasuk 6 unit Penthouse.

Tower 2, terdiri dari : -

19 lantai dan 2 lantai perparkiran ( basement )

-

115 unit hunian termasuk 6 Penhouse

Apartemen Golf Pondok Indah dilengkapi dengan fasilitas seperti layaknya hotel berbintang lima ( ***** ). Sistem keamanan 24 jam, cleaning service, shuttle bus, minimarket, restauran, business center dan sarana olah raga lengkap seperti : BBC area, tennis court, swimming pool, whirpool, basket hall, gym, fitness center& aerobic class, sepak bola mini, shuttle van service ke pondok indah mall, TV cable 60 channels, loundy & dry cleaning service, children playgrounds, badminton, jogging & sprint running track dan tennis meja, keamanan 24 jam, massage & reflexiology, video rental, business center jam 8.00 – 17.00 wib.


Pasilitas lain yang mendukung lokasi sangat strategis di wilayah ini berdekatan dengan Rumah Sakit Pondok Indah, Pondok Indah Shopping Mall, Pondok Indah Office Tower, Sekolah Internasional (JIS), Pondok Indah Golf Course dan Driving Range, Pondok Indah Water Park, Bank terkemuka, Hypermarket (Carrefur & Giant) semuanya bias ditempuh hanya dengan 5 menit perjalanan. sehingga tidak mengherankan kalau AGPI sangat diminati oleh warga asing. Pembagian waktu jam masuk kerja terbagi menjadi beberapa golongan : 1.

Karyawan shift : Engineering, Receptionis, satuan keamanan

2.

Karyawan Regular : Staf, officer, marketing

3.

Karyawan semi regular : Housekeeping

Karyawan shift waktu kerja dibagi menjadi 3 shift, yaitu : 4.

Shift I pukul 07.00 – 15.00 wib

5.

Shift II pukul 15.00 – 22.00 wib

6.

Shift III pukul 22.00 – 07.00 wib

Karyawan staf bekerja sesuai dengan jam kerja pada umumnya yaitu : -

Senin – Jum’at pukul 08.00 – 17.00 wib

Karyawan semi regular Housekeeping jam kerja dari hari senin – sabtu, hari libur nasional tetap masuk pukul 08.00 – 17.00 wib. Untuk marketing jam kerja dari hari senin – minggu, jam kerja tetap 5 hari dalam satu minggu hanya hari liburnya jatuh pada hari biasa.


Fasilitas a. Unit hunian Tabel 4.1 Unit Hunian Tower I No.

Tipe Unit

Luas (M²)

Jumlah Kamar Tidur

Total Unit

1 2

A B

210 185

3 2

26 28

3 4

C D

190 91

3 1

25 10

5

D3

182

2

4

6

Penthouse A

353

3

2

7 8

Penthouse B Penthouse C

455 286

3 3 TOTAL

2 2 99

Tabel 4.2 Unit Hunian Tower II No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Jenis Unit A B C D D1 Penthouse A Penthouse B Penthouse C A roof C roof D roof Semi Hotel

Luas (M²) 210 187 190 96 190 374 395 331 190 149 166 41

Jumlah Kamar Tidur 3 2 3 1 2 3 3 3 2 2 2 1 Total


Total unit 28 34 28 4 9 2 2 2 1 2 1 2 115

Tabel 4.3 Negara kebangsaan yang tinggal, data Juni 2009 No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Kebangsaan American Australian Belgium Brazilian British Canadian Chinese Dutch Filipino French German Indian Indonesian Japanese Korean Malaysian New Zealand Pakistani Singaporean Swedish Syrian Thai Trinidad Turkish

Tower I 3 3 1 2 3 3 1 3 1 47 9 2 2 1 1 1 1 1 84

Tower II 1 2 1 1 2 1 2 2 2 3 3 63 4 1 1 1 1 3 1 2 1 98

Total 1 5 1 1 5 2 2 2 5 3 3 6 4 110 13 3 3 2 2 4 1 3 1 1 182

Sumber : Marketing Apartemen Golf Pondok Indah

b. Restauran Restauran ini bernama “JUNJUN Restauran” yang terletak di basement 1 dan merupakan satu-satunya restaurant di apartemen ini. Berkapasitas 55 kursi, yang beroperasi dari pukul 10.00 – 22.00 wib. Dengan design yang khas restaurant ini menyediakan makanan ala Jepang yang disesuaikan dengan tingkat hunian yang mayoritas berkebangsaan Jepang yang rata-rata 60 %. Restauran ini buka tidak 24


jam karena para penghuni diberikan kebebasan untuk menentukan sendiri makanan yang mereka konsumsi, karena masing-masing apartemen sudah dilengkapi dengan dapur dan peralatan memasak lainnya. Restaurant disini hanya bersifat sebagai tempat jajanan saja. Dan tempat sosialisasi antar penghuni apartemen golf pondok indah. c. Kolam Renang Kolam renang di desain dengan bentuk opal yang terdiri dari pinggir kolam terdapat area untuk berjemur. Kedalaman terdiri dari 120 cm sampai terdalam 300 cm, dengan sirkulasi air bersih dan jernih dengan suasana bernuansa tropic dan dilengkapi dengan area bar sehingga dapat digunakan untuk acara gathering atau acara lainnya. Bersantai dan berenang merupakan kegiatan yang favorit bagi semua penghuni. d. Klub Kebugaran Terdiri dari : -

Fitnees Centre

Terletak di Basemen 1 yang menyediakan peralatan fitness, aerobic, sauna, whire fool yang bisa digunakan penghuni dari pukul 06:00 – 22:00 wib setiap hari sebagai fasilitas apartemen -

Gelanggang Olah raga

Yang berlokasi di luar gedung terdapat sarana Jogging Track, Basket Ball, Volly Ball, Sepak Bola Mini, Tenis Lapangan dan yang berlokasi di dalam gedung atau hall adalah lapangan Basket Ball, Tenis Meja dan Bulu Tangkis. 51 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

e. Ruang Pertemuan Terletak di lantai 2 Tower 1 yang berkapasitas 25 orang, dan disewakan kepada penghuni dan dipakai untuk pertemuan atau rapat dalam sekala kecil. Juga dipergunakan sebagai tempat training centre bagi karyawan Apartemen seperti fire training, grouming, bahasa dan lain-lain. f. Parkir Untuk penghuni terdapat di basement 1 dan basement 2 yang jumlahnya dibatasi maksimum 2 unit kendaraan untuk setiap penyewa. Dan disediakan juga di luar gedung bagi tamu atau pengunjung yang sifatnya sementara.

4.1.2. Struktur Organisasi dan Uraian Tugas Struktur Organisasi yang dipakai oleh manajemen Apartemen Golf Pondok Indah adalah struktur organisasi garis dan staf, dimana wewenang garis ditujukan oleh hubungan dan tanggung jawab setiap bawahan langsung atau kesatuan komando terhadap seorang atasan saja, sedangkan wewenang staf membantu lini atau garis untuk bekerja supaya lebih efektif. URAIAN JABATAN 1. Apartemen Manager Bertanggung jawab kepada

: General Manager PT. Metropolitan Kentjana Tbk.

Mengawasi langsung

: Wakil Apartemen Manajer Kepala Departemen Keuangan 52

Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Kepala Departemen Housekeeping Kepala Departemen Front Office Kepala Departemen Engineering Kepala Seksi Penjualan Personalia Fungsi dan wewenang

:

Merumuskan dan menetapkan kebijaksanaan operasional, memberikan petunjuk atas perencanaan, pelaksanaan dan pengawasan keseluruhan operasi unit usaha apartemen serta membuat strategi pengembangannya. Mengatur , mengawasi dan mengkoordinasikan seluruh kegiatan operasional apartemen yang mencakup : keuangan dan akuntansi, penjualan dan pengeluaran, housekeeping, front office, engineering, serta menetapkan standar-standar dalam pembuatan anggaran, perencanaan, kebijakan-kebijakan, pelaksanaan operasi dan pengevaluasiannya. Tugas pokok 1. Menentukan dan menetapkan tujuan dan strategi unit usaha apartemen 2. Merumuskan dan menetapkan kebijakan umum dan kegiatan operasional apartemen 3. Menyetujui keputusan-keputusan penting dalam bidang keuangan dan akuntansi, penyewaan dan penjualan, housekeeping, front office dan engineering.


4. Melakukan koordinasi dengan pihak terkait sehubungan dengan kepentingan pembanmgunan dan pengelolaan apartemen secara keseluruhan.

2. Wakil Apartemen Manager Bertanggung jawab kepada

: Apartemen Mana,ger

Mengawasi langsung

: Kepala Departemen Keuangan Kepala Departemen Housekeeping Kepala Departemen Front Office Kepala Departemen Engineering Kepala Seksi Penjualan Personalia

Fungsi dan wewenang : Mengatur, mengawasi dan mengkoordinasikan seluruh kegiatan operasional yang mencakup keuangan dan akuntansi, penjualan dan penyewaan, serta menetapkan standar-standar

dalam

pembuatan

angaran,

perncanaan,

kebijakan-kebijakan,

pelaksanaan operasional dan pengevaluasiannya, dengan sepengetahuan dan persetujuan Apartemen Manager. Tugas Pokok : 1. Menentukan dan menetapkan tujuan dan strategi unit usaha apartemen bersama-sama dengan Apartemen Manager


2.

Merumuskan kebijakan umum dan kegiatan operasional apartemen untuk kemudian disetujui dan ditetapkan oleh Apartemen Manajer.

3. Menyetujui keputusan-keputusan penting dalam keuangan dan akuntasi, penjualan dan penyewaan, housekeeping, front office dan engineering apabila Apartemen Manajer tidak berada ditempat 4. Melakukan koordinasi dengan pihak terkait sehubungan dengan kepentingan pembangunan dan pengelolaan apartemen secara keseluruhan. 5. Menerima dan menganalisa laporan manajemen tentang operational apartemen dan melakukan tindakan-tindakan yang diperlukan berdasarkan laporan tersebut untuk kemudian dilaporkan kepada Apartemen Manajer 6. Menerima rencana kerja dan anggaran masing-masing departemen menyangkut keuangan dan akuntansi, penjualan dan penyewaan, housekeeping, front office dan engineering untuk kemudian ditetapkan bersama-sama dengan Apartemen Manajer. 7. Memberikan evaluasi dan penilaian yang objektif tentang hal kerja masing-masing departemen maupun setiap karyawan. 8. Menerima masukan dari karyawan untuk bahan pertimbangan dalam memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan pelaksanaan tugas yang bersifat positif.


3. Executive Secretary 1. Menyiapkan rencana kerja baik rutin maupun berkala 2. Mengkoordinir rencana kerja dan memastikan implementasi tersebut telah sesuai dengan rencana kerja 3. Membuat laporan rutin atau berkala atas aktifitas manajer 4. Mengarsipkan surat-surat maupun dokumen-dokumen 5. mengatur jadwal pertemuan manajer.

4. Kepala Departemen Keuangan Bertanggung jawab kepada

: Apartemen Manager Wakil Apartemen Manager

Fungsi dan wewenang : Bertanggung jawab atas ketertiban pembukuan Perusahaan sehingga dapat menghasilkan laporan keuangan yang akurat dan tepat waktu serta sesuai dengan standar akuntansi keuangan yang diterapkan secara konsisten Merencanakan dan membuat anggaran tahunan bersama-sama dengan kepala seksi keuangan dan akuntansi, mengontrol antara rencana dengan realisasinya dan membuat analisa penyimpangan yang terjadi untuk dilakukan tindak lanjut. Bertanggung jawab atas system informasi manajemen perusahaan serta mengawasinya agar sesuai dengan perkembangan teknologi


Mengkoordinir kegiatan pembelian aktiva tetap, perlengkapan kantor dan peralatan lainnya agar barang-barang yang dibeli sesuai dengan kualitas yang diperlukan dan tepat waktu sesuai kebutuhan perusahaan. Bertanggung jawab atas keamanan dan kerapihan barang-barang yang ada di gudang baik dari segi fisik maupun dari segi administrasi. Tugas pokok : 1. Memimpin, mengatur dan mengawasi semua kegiatan yang berada dibawah pengawasannya 2. bersama-sama dengan pihak manajemen terkait membuat anggaran tahunan, arus kas, proyeksi keuangan dan perhitungan pajak perusahaan, serta mengajukan kepada kepala Apartemen Manager dan wakil Apartemen Manager 3. Secara berkala memonitor antara anggaran dan realisasi, menganalisa penyimpangan yang terjadi dan melaporkannya kepada Apartemen Manager dan Wakil Apartemen Manager secara berkala. 4. Memriksa dan menetapkan anggaran pembelian yang dibuat oleh staf Pembelian. 5. Memeriksa dan menganalisa laporan keuangan dan laporan rekapitulasi pembelian barang 6. Menyetujui dan mengetahui pengeluaran-pengeluaran yang dilakukan sesuai dengan batas-batas otorisasi manajemen yang telah ditetapkan.


5. Kepala Departemen Housekeeping Bertanggung jawab kepada


Fungsi dan wewenang : Bertanggung jawab dalam merencanakan, mengkoordinir dan mengwasi aktivitas yang berkaitan dengan kerapihan, keindahan dan kebersihan unit kamar dan lingkungan apartemen secara keseluruhan. Bertanggung jawab atas kesiapan dan kelengkapan unit apartemen yang disediakan bagi penghuni. Tugas Pokok : 1. Menetapkan kebijakan-kebijakan dan prosedur pelaksanaan kerja yang menyangkut kerapihan, keindahan dan kebersihan unit kamar dan apartemen secara keseluruhan berdasarkan usulan dari kepala seksi di bawahnya, untuk diajukan kepada Apartemen Manager untuk persetujuan. 2. Menetapkan rencana kerja dan anggaran dari masing masing kepala seksi 3. Mentapkan jadwal kerja daerah pertanggung jawaban, peralatan dan perlengkapan yang diajukan oleh staf dibawahnya. 4. Mengkoordinir dan bertanggung jawab atas kesiapan, kebersihan, kerapihan dan kelengkapan unit kama yang akan ditempati oleh penghuni serta lingkungan apartemen secara keseluruhan 58 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

5. Bertanggung jawab atas pemeriksaan unit-unit kosong dan lingkungan

apartemen

meliputi

kebersihan,

kerapihan

dan

kelengkapannya. 6. Mengkoordinir dan mengawasi pelaksanaan tugas staf di bawahnya 7. Melakukan penilaian tugas staf di bawahnya secara berkala.

6. Personalia Bertanggung jawab kepada


Fungsi dan wewenang : Merncanakan dan mengkoordinir kegiaqtan pencarian karyawan, penempatan yang sesuai dengan kualifikasi yang dibutuhkan dan mengusulkan pelatihan dan pengembangan karyawan ke kantor pusat Bertanggung jawab atas perhitungan gaji dan upah serta tunjangan lainnya sesuai dengan kebijaksanaan yang telah ditetapkan. Bertanggung jawab atas keamanan dan ketertiban lingkungan apartemen secara keseluruhan Tugas Pokok : 1.

memberikan masukan kepada Kepala

Departemen Keuangan dan

Akuntansi dalam perumusan dan penyusunan di bidang personalia untuk diajukan kepada Manajer dan Wakil Manajer Apartemen, yang meliputi bidang pencarian, penyeleksian, pengangkatan, promosi, 59 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

mutasi pegawai dan penilaian prestasi pegawai serta menyerahkannya ke Kantor Pusat. 2.

Mengusulkan pendidikan dan pelatihan untuk pegawai serta menerapkan system penggajian, promosi dan kesejahteraan pegawai termasuk dana pension yang sesuai dengan kebijakan yang telah ditetapkan oleh Kantor Pusat

3.

Menetapkan standar penilaian prestasi karyawan menyangkut pengangkatan, pemberhentian, dan pemindahan untuk perusahaan secara keseluruhan

4.

Mengajukan usulan promosi, kenaikan gaji dan bonus berdasarkan masukan-masukan dari pihak manajemen Perusahaan kepada Kepala Departemen Keuangan dan Akuntansi

5.

Bertanggung jawab atas usaha pencarian karyawan melalui iklan lowongan pekerjaan pada surat kabar atau media lainnya sesuai permintaan bagian yang dibutuhkan

6.

Bertanggung jawab atas administrasi, penyimpanan dan kerahasiaan data

karyawan

perjanjian-perjanjian

antara

karyawan

dengan

perusahaan, surat ijin cuti, permohonan pinjaman termasuk administrasi cuti, kehadiran dan kerja lembur 7.

Menyusun rencana kerja dan anggaran keamanan, kebijakan standardan prosedur operasioanl serta jadwal kerja.


8.

Bertanggung jawab atas keamanan dan ketertiban di lingkungan apartemen

7. Kepala Departemen Engineering Bertanggung jawab kepada : Apartemen Manager Wakil Apartemen Manager Fungsi dan wewenang : Bertanggugn jawab atas perencanaan, pengkoordinasian dan pengawasan kegiatan operasioal meliputi penyediaan, perbaikan dan pemeliharaan yang berkaitan dengan bangunan, elektronik, listrik dan mesin. Tugas Pokok : 1. Merencanakan

dan menetapkan kebijakan dan prosedur bagi

kegiatan penyediaan, pemeliharaan dan perbaikan yang diperlukan dan mengajukan kepada Apartemen Manajer secara berkala. 2. Membuat rencana kerja dan anggaran dengan persetujuan dari Apartemen Manajer menganalisa penyimpangan yang terjadi dan melaporkannya secara berkala. 3. Menetapkan jadwal kerja dn shift kerja dalam pelaksanaan kerja sehari-hari yang diusulkan oleh shift engineering, kemudian menginformasikannya kepada Apartemen Manajer


4. Memonitor perbaikan dan pemeliharaan fungsi-fungsi teknis dari apartemen yang dilakukan oleh staf di bawahnya agar sesuai dengan prosedur yang telah sitetapkan. 5. Membuat estimasi biaya perbaikan yang diperlukan untuk memperbaiki kerusakan pada gedung untuk diserahkan pada bagian yang terkait agar dapat diproses lebih lanjut 6. Bertanggung

jawab

atas

pelaksanaan

tindak

lanjut

dalam

menanggapi keluhan penghuni dan penyelesaian masalah yang berkaitan dengan bangunan, listrik, elektronik, mesin, dan peralatan lainnya dalam apartemen 7. Bertanggung jawab atas pemeriksaan dan penilaian kondisi bangunan dan fasilitasnya sehingga dapat tercapai kepuasan penghuni 8. Memeriksa laporan yang diberikan oleh staf di bawahnya dan melaporkannya kepada Apartemen Manajer secara berkala 9. Mengkoordinir, mengawasi pelaksanaan tugas staf dibawahnya 10. Melakukan penilaian tugas dari staf di bawahnya secara berkala 11. Melakukan tugas lain yang ditetapkan oleh atasan langsung

8. Kepala Seksi Penjualan Bertanggung jawab kepada : Apartemen Manager Wakil Apartemen Manager 62 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Fungsi dan wewenang : Merncanakan, mengkoordinir dan mengawasi pelaksanaan aktivitas penjualan dan penyewaan apartemen dalam rangka mencapai target yang telah ditetapkan Tugas pokok : 1. Melaksanan strategi dan kebijakan-kebijakan yang berkaitan dengan kegiatan penyewaan dan penjualan apartemen sesuai dengan yang telah ditetapkan 2. Bersama-sama dengan Wakil Manajer Apartemen menetapkan target, rencana kerja dan anggaran penyewaan dan penjualan untuk diajukan kepada Apartemen Manajer untuk persetujuan 3. Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan kegiatan penyewaan dan penjualan apartemen sesuai dengan rencana dan target yang telah ditetapkan 4. Memberikan pelayanan kepada pembeli dan penyewa yang dating dengan memberikan penjelasan mengenai harga unti apartemen, lokasi, luas kamar, dan fasilitas-fasilitas yang ada pada apartemen 5. Membuat penawaran dan melakukan negosiasi dengan penyewa untuk memperoleh suatu kesepakatan harga berdasarkan persetujuan Wakil dan Manajer Apartemen 6. Bertanggung jawab terhadap potongan harga yang diberikan kepada penyewa dengan tetap memperhatikan kebijakan yang telah ditetapkan


7.

Membuat laporan mengenai kegiatan, pencapaian target penjualan dan penyewaan dari rencana, dan lain-lain untuk diberikan kepada Manajer Apartemen.

8. Melaksanakan kegiatan yang menyangkut harga sewa, service charge, besarnya potongan harga dan jangka waktu pembayaran yang telah ditetapkan oleh Manajer Apartemen 9. Melakukan koordinasi dengan bagian-bagian yang terkait menyangkut persiapan, pemeriksaan dan kondisi unit kamar 10. Memeriksa persiapan administrasi, surat-surat dalam proses sewa unit dan mengadakan koordinasi dengan bagian legal kantor pusat. 11. Melakukan evaluasi kegiatan penyewaan dan penjualan, membandingkan dengan rencana yang telah ditetapkan, menganalisa penyimpangan yang terjadi dan melakukan perbaikan-perbaikan jika diperlukan 12. Menganalisa laporan kegiatan dan melaporkan kepada Manajer Apartemen dan Wakil Manager setiap bulan, dimana laporan ini mencakup seluruh kegiatan penjualan yang mencakup status calon penyewa, yang masih dalam tahap penawaran, pengiriman proposal, jumlah transaksi penyewaan yang terjadi pada bulan yang bersangkutan, tingkat hunian unit apartemen yang bersangkutan untuk disewakan. 13. Membuat laporan produktivitas dari operasional actual yang harus meliputi data-data perbandingan, analisa dan evaluasi serta kecenderungan dari pesaing lain dalam periode yang sama 64 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

9. Kepala Departemen Front Office Bertanggung jawab kepada : Apartemen Manager Wakil Apartemen Manager Fungsi dan wewenang : Bertanggung jawab atas kegiatan yang berkaitan dengan pemberian informasi, pelayanan operator dan penyediaan transportasi bagi penghuni Bertanggung jawab atas tindak lanjut ayng diperlukan menyangkut kedatangan dan selesainya periode tinggal penghuni serta monitor kegiatan yang dilakukan terhadap keluhan penghuni Bertanggung jawab atas kegiatan penyediaan dan pengelolaan fasilitas pendukung yang tersedia bagi penghuni Tugas pokok : 1. Menetapkan kebijakan dan prosedur menyangkut pemberian informasi dan pelayanan operator serta penggunaan transfortasi dan fasilitas pendukung yang tersedia bagi penghuni, kemudian menhajukan kepada Apartemen Manager untuk persetujuan. 2. Merencanakan dan mengkoordinir pemberian informasi dalam bentuk surat edaran, pengumuman dan lainnya yang berhubungan dengan kepentingan penghuni 3. Bertanggung jawab atas penerimaan keluhan dari penghuni dan melakukan koordinasi dengan departemen yang terkait lainnya


4. Memonitor dan melakukan konfirmasi terhadap keluhan penghuni dan tindak lanjut yang telah dilakukan 5. Bertanggung jawab atas kerapihan dan kelengkapan data dan informasi mengenai penghuni yang diterima dari departemen lain 6. Membina dan menjaga hubungan baik dengan penghuni dan pihak luar lainnya 7. Mmeberikan laporan secara berkala atas administrasi kepada Apartemen Manager

4.2 Pengumpulan Data Data yang diperoleh terdiri dari : 1. Data primer (primer data) yaitu : Data yang dikumpulkan sendiri, oleh perorangan atau organisasi langsung dari objek penelitian. 2. Data sekunder (secondary data) yaitu : Data yang diperoleh dalam bentuk yang sudah jadi atau data yang sudah dikumpulkan oleh pihak lain.


Tabel 4.4 Tarif sewa Tower 1 Type

Size

Level

12

24

36

Months

months

months

A-3 bedroom

210 m2

1 - 14

$3,675.00 $3,500.00 $3,250.00

B-2 bdr + 1 study

185 m2

1 - 15

$3,150.00 $3,050.00 $2,900.00

C- 3 bedroom

190 m2

1 - 14

$3,150.00 $3,050.00 $2,900.00

D3 – 3 bedroom

182 m2

7, 9 - 11

$3,050.00 $2,900.00 $2,700.00

D – 1 bedroom

91 m2

3 – 6, 8

$1,850.00 $1,750.00 $1,650.00

Penthouse A–3 bdr +1 study 353 m2

15

$5,100.00 $5,000.00 $4,900.00

Penthouse B-3 bdr + 1 study 455 m2

16

$5,000.00 $4,900.00 $4,800.00

Penthouse C-3 bdr + 1 study 286 m2

15

$4,600.00 $4,500.00 $4,400.00

Catatan : -

Sudah termasuk fully furnished

-

Sudah termasuk tax dan service charge

-

Sudah termasuk House keeping service dua kali dalam satu minggu

-

Belum termasuk biaya listrik, air, telephone

Tabel 4.5 Tarif sewa Tower 2 Type

Size

Level

12

24

36

months

months

months

A-3 bedroom

210 m2

1 - 15 $3,800.00 $3,575.00

$3,400.00

B-2 bdr + 1 study

187 m2

1 - 18 $3,400.00 $3,250.00

$3,000.00

C- 3 bedroom

190 m2

1 - 15 $3,400.00 $3,250.00

$3,000.00

D1 – 2 bdr + 1 study

190 m2

5 - 14 $3,150.00 $2,950.00

$2,850.00

D – 1 bedroom

96 m2

3–4

$1,950.00 $1,850.00

$1,750.00

Penthouse A–3 bdr + 1 study

374 m2

16

$5,350.00 $5,250.00

$5,100.00


Penthouse B-3 bdr

395 m2

19

$5,200.00 $5,100.00

$5,000.00

Penthouse C-3 bdr + 1 study

331 m2

16

$4,800.00 $4,700.00

$4,600.00

A Roof-3 bedroom

190 m2

18

$3,600.00 $3,500.00

$3,400.00

149 m2

18

$2,850.00 $2,750.00

$2,650.00

166 m2

15

$2,950.00 $2,850.00

$2,750.00

C Roof-1 bdr + 1 study D Roof-2 bedroom

Catatan : -

Sudah termasuk fully furnished

-

Sudah termasuk tax dan service charge

-

Sudah termasuk House keeping service dua kali dalam satu minggu

-

Belum termasuk biaya listrik, air, telephone

Tabel 4.6 Occupancy Apartemen Golf Pondok Indah Tahun 2004 Bulan Januari Pebruari Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober Nopember Desember Total Unit Rata-rata

TW I (unit) 82 80 83 81 82 85 84 84 80 81 87 90 99 83 unit

%

TW 2 (unit) 95 91 99 92 95 98 98 97 94 98 98 100 115 96 unit

82.83 80.81 83.84 81.82 82.83 85.86 84.85 84.85 80.81 81.82 87.88 90.91

84.09 %

Target 2004 Tower 1 : rata-rata 95 %

% 82.61 79.13 86.09 80.00 82.61 85.22 85.22 84.35 81.74 85.22 85.22 86.96

83.70 %

Target Tower 2 : rata-rata 95 %



TW I (unit) 83 82 89 82 84 84 85 88 87 88 86 85 99 85 unit

%

TW 2 (unit) 99 99 101 98 97 97 100 101 99 103 101 102 115 100 unit

83.84 82.83 89.90 82.83 84.85 84.85 85.86 88.89 87.88 88.89 86.87 85.86

86.11 %


% 86.09 86.09 87.83 85.22 84.35 84.35 86.96 87.83 86.09 89.57 87.83 88.70

86.74 %



TW I (unit) 83 89 89 90 90 87 88 86 89 89 85 86 99 88 unit

%

TW 2 (unit) 95 96 99 98 95 97 98 98 95 97 98 101 115 97 unit

83.84 89.90 89.90 90.91 90.91 87.88 88.89 86.87 89.90 89.90 85.86 86.87

88.47 %


% 82.61 83.48 86.09 85.22 82.61 84.35 85.22 85.22 82.61 84.35 85.22 87.83

84.57 %




TW I (unit) 84 85 85 85 84 83 86 85 84 84 85 84 99 85 unit

%

TW 2 (unit) 94 99 94 93 91 91 90 90 91 99 91 91 115 93 unit

84.85 85.86 85.86 85.86 84.85 83.84 86.87 85.86 84.85 84.85 85.86 84.85

85.36 %


% 81.74 86.09 81.74 80.87 79.13 79.13 78.26 78.26 79.13 86.09 79.13 79.13

80.73 %



TW I (unit) 85 85 82 81 82 90 87 87 88 88 90 89 99 86 unit

%

TW 2 (unit) 95 94 92 94 96 95 97 97 96 96 99 98 115 96 unit

85.86 85.86 82.83 81.82 82.83 90.91 87.88 87.88 88.89 88.89 90.91 89.90

87.04 %


% 82.61 81.74 80.00 81.74 83.48 82.61 84.35 84.35 83.48 83.48 86.09 85.22

83.26 %



Metode pengumpulan data yang digunakan oleh penulis dalam penyusunan skripsi ini adalah : a. Field Research Yaitu penelitian lapangan di Apartemen Golf Pondok Indah. Cara yang digunakan dalam pengumpulan data adalah sebagai berikut : 1. Wawancara Yaitu pengumpulan data dengan cara tanya jawab kepada pihak yang bersangkutan dalam hal ini bagian marketing 2. Observasi Yaitu pengumpulan data dengan cara mengunjungi, mengamati dan mencatat pada objek tersebut. b. Library Research Yaitu penelitian yang dilakukan dengan membaca dan menelusuri buku-buku perpustakaan dan beberapa publikasi lainnya, serta buku catatan kuliah di Universitas Mercu Buana.

4.3 Metode Analisa Data Dalam menganalisa data metode yang digunakan adalah analisa deskripsi kualitatif yaitu analisa data-data yang diperoleh dari perusahaan yang menjadi objek penelitian, dengan cara melakukan evaluasi terhadap pelaksanaan strategi pemasaran. Pelaksanaannya dilakukan dengan cara menyebarkan kuesioner kepada para penghuni


4.4. Usaha Pemasaran Unit Apartemen Golf Pondok Indah Usaha pemasaran Apartemen Golf Pondok Indah dalam mencapai tingkat hunian yang tinggi bukanlah hal yang mudah. Adapun usaha pemasaan yang dilakukan ke depan yaitu tahun 2009, adalah sebagai berikut : a. Meningkatkan produk kualitas unit Adapun arti dari kualitas itu sendiri adalah kesungguhan yang mempunyai produk tangible yaitu meningkatkan standar unit dengan berdasarkan Guest Comment, yang diberikan pada saat penyewa keluar atau check-out dari apartemen. Sedangkan intangible produk yaitu meningkatkan produktifitas karyawan dengan melakukan training program, yang menunjang dalam operasional sehari-hari. Disamping itu pula dilakukan regenerasi untuk alatalat rumah tangga lainnya, seperti mengganti refrigerator dengan mutu dan type terbaru, televisi lama diganti dengan tipe terbaru seperti LCD dan Plasma, furniture dengan gaya masa kini, yang sesuai dengan perkembangan jaman. b. Menigkatkan teknik jual dari receptionist Seorang receiptionist yang baik tentunya akan menawarkan harga unit yang maksimal dan harus mempromosikan produk-produk beserta pasilitas yang ada. c. Meningkatkan mutu pelayanan Dengan mutu pelayanan yang baik tamu akan merasa puas menyewa di Apartemen Golf Pondok Indah dan tidak merasa rugi atau kecewa tinggal dengan harga yang mahal. 72 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

d. Diadakannya kegiatan promosi Agar mencapai target yang diharapkan maka usaha yang dilakukan oleh Apartemen Golf Pondok Indah adalah dengan melalui kegiatan-kegiatan promosi.Kegiatan promosi ini dilakukan dengan beberapa cara : -

Personal selling Yaitu penjualan secara langsung dalam menawarkan produk perusahaan kepada satu atau beberapa calon penghuni. Menhubungi kembali setiap perusahaan-perusahaan yang pada sebelumnya pernah menyewa, atau pernah berkunjung.

-

Sales Promotion Insentif jangka pendek untuk merangsang pembelian atas penjualan suatu produk atau jasa melalui peragaan seperti brosur, spanduk dan lain-lain. Brosur dikirim ke setiap kantor-kantor, perusahaanperusahaan, sekolah internasional, industri dan lain-lain.

-

Publicity Melalui press release diadakan berita komersial penting mengenai kegiatan

dan

produk

tertentu

disuatu

mass

media

yang

disebarluaskan. Diantaranya : - “Jakarta Shinbun” Tabloid bahasa Jepang, terbit 1 minggu sekali - “Hallo Indonesia” Tabloid yang terbit 1 tahun sekali - “Jakarta Post” Tabloid terbit 1 minggu sekali


BAB V ANALISIS PEMECAHAN MASALAH

Dalam bab ini akan dibahas hasil penulisan terhadap strategi pemasaran yang telah dilaksanakan oleh Apartemen Golf Pondok Indah dalam usahanya untuk meningkatkan hunian. Penulis akan mengevaluasi strategi pemasaran yang telah dilaksanakan oleh Apartemen Golf Pondok Indah dengan menggunakan 4 (empat) langkah yang berupa : 1. Analisa SWOT 2. Segmentasi 3. Bauran Pemasaran 4. Analisa Diagram Kartesius Setelah melihat pelaksanaan kegiatan yang telah dilakukan, penulis akan mencoba untuk menganalisa strategi pemasaran Apartemen Golf Pondok Indah dengan menggunakan langkah-langkah diatas dan efektifitas pelaksanaannya.

5.1. Analisa SWOT Analisa “SWOT” merupakan suatu analisa yang ampuh dalam kegiatan perumusan strategi perusahaan apabila digunakan dengan tepat. Seperti yang telah kita ketahui bahwa “SWOT” merupakan akronim untuk kata-kata Strengths (kekuatan), Weaknesses (kelemahan), Opportunities (peluang), dan Threats (ancaman). Faktor


kekuatan dan kelemahan terdapat dalam perusahaan sedangkan peluang dan ancaman merupakan faktor-faktor lingkungan ysng dihadapi oleh perusahaan. Keampuhan analisa”SWOT” terletak pada kemampuan para penentu strategi perusahaan untuk memaksimalkan peranan faktor kekuatan dan pemanfaatan peluang sehingga sekaligus berperan sebagai alat untuk minimalisasi kelemahan yang terdapat dalam tubuh perusahaan dan menekan dampak ancaman yang timbul. Berdasarkan hasil analisa penulis, Apartemen Golf Pondok Indah mempunyai beberapa faktor yang dapat mempengaruhi strategi pemasarannya yakni sebagai berikut : Tabel 5.1 Faktor-faktor Analisis A. Faktor Kekuatan (Strengths) 1 Lokasi Apartemen Golf Pondok Indah terletak di lokasi yang sangat stategis di Jl. Metro Kencana IV, Pondok Indah - Jakarta Selatan, karena memiliki akses mudah ke daerah pusat bisnis CBD, kawasan industri KKO Cilandak, Sekolah International JIS, Sekolah Jepang Bintaro, pusat perbelanjaan Pondok Indah Mall 1 & 2, Carrefur Lebak Bulus, lapangan golf Pondok Indah Padang Golf, perkantoran oil & gas T.B. Simaputang. 2 Produk Hunian dilengkapi dengan dapur, perlengkapan masak, ruang tamu, ruang makan, elektronik, furniture dan lain-lain, Taman bermain (playground), jogging track, serta taman yang luas berikut lapangan rumput yang total luas ± 10.000 m², yang merupakan tempat paporit untuk arena bermain anak-anak. 3 Sumber daya manusia. Memiliki beberapa manager yang berpengalaman dan karyawan berpendidikan terendah SMU sampai Sarjana 4 Kualitas Apartemen Apartemen Golf Pondok Indah mempunyai fasilitas yang lengkap layaknya hotel berbintang dan sangat mengutamakan pelayanan dengan ramah-tamah dengan kualitas kerja karyawan yang 75 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Bobot Nilai 1 s/d 5 5

5

4

5

B 1

2

3

C 1

2

3

4

optimal, sehingga penghuni atau penyewa merasa nyaman dan puas. Total nilai Faktor kelemahan (weakness) Teknologi Apartemen Golf Pondok Indah belum dilengkapi web-site yang bisa di access melalui internet Tenaga ahli (expert) Apartemen Golf Pondok Indah hanya mempunyai seorang tenaga ahli expert) yakni general manager. Saluran distribusi. Dalam rangka mendatangkan tamu, Apartemen Golf Pondok Indah masih mengandalkan sales dan marketing departemen. Kerjasama dengan maskapai penerbangan, tours and travel tidak terjalin. Total nilai Faktor peluang (Opportunities) Kebijakan pemerintah Adanya tekad pemerintah untuk mengembangkan sektor pariwisata sebagai komoditi andalan seperti yang tertuang dalam GBHN tahun 1998 mengenai tekad pemerintah untuk menjadikan sektor pariwisata sebagai sektor andalan yang mampu meningkatkan penerimaan devisa dan memperkenalkan pariwisata Indonesia ke mancanegara. Era pasar bebas Dengan adanya pertemuan APEC, dan WTO, dimana pada tahun 2000 setiap warga negara bebas keluar masuk ke negara lain dengan tujuan berdagang atau ingin menanamkan modalnya di Indonesia. Melemahnya nilai rupiah terhadap Dollar Amerika. Sejak bulan Juli 1997 hingga sekarang akan menjadi peluang bagi Apartemen Golf Pondok Indah untuk menggunakan harga dalam dollar, sehingga penyewa khususnya orang asing tinggal di Apartemen Golf Pondok Indah dengan membayar menggunakan Dollar Amerika. Pola Hidup Pola hidup masyarakat dewasa ini lebih dominan dan mengarah ke hidup mewah. Mereka lebih memilih tinggal di apartemen dari pada rumah tinggal. Hal ini karena menjaga gengsi, keamanan, dan lahan yang terbatas Total nilai


19 -3

-1

-2

-6 4

4

3

3

14

D Faktor ancaman (Threats) 1 Krisis ekonomi Krisis ekonomi yang terjadi pada negara kita dan negara Asia lainnya mempengaruhi iklim investasi yang tidak baik. Terutama bagi investor asing yang dapat berakibat ditariknya investasi mereka dari Indonesia dan pada akhirnya akan mengurangi jumlah tamu atau penghuni khususnya di Apartemen Golf Pondok Indah. 2 Situasi Keamanan Situasi keamanan yang terjadi di Indonesia khususnya Jakarta menimbulkan suasana tidak aman bagi orang asing yang tinggal di Jakarta, baik dengan tujuan liburan atau tinggal karena pekerjaan. Contoh peledakan Bom di beberapa tempat wilayah Indonesia, mereka memutuskan untuk pulang ke negaranya masing-masing sampai situasi keamanan stabil kembali. 3 Persaingan Apartemen Dengan tingginya pertumbuhan industri, jasa sewa apartemen di jakarta menarik pendatang baru untuk tinggal di apartemen. Hal tersebut membuat persaingan dalam bisnis apartemen semakin ramai. Para pesaing Apartemen Golf Pondok Indah diantaranya : Apartemen Bukit Golf Pondok Indah, Apartemn Pakubuono Residence, Apartemen Mampang Arkadia, Apartemen Paza Senayan , Apartemen Executive Paradise Total nilai

-3

-1

-2

-6

a. Analisis dengan Menggunakan Matrik Space Tabel 5.2. MATRIK SPACE ANALISIS Posisi Faktor Strategi Internal KEKUATAN - Lokasi - Produk - Sumber daya manusia - Kualitas Apartemen

Rating

Posisi Faktor Strategi Eksternal PELUANG - Kebijakan pemerintah - Era pasar bebas - Melemahnya nilai rupiah terhadap dolar Amerika - Pola hidup

5 5 4 5 19

KELEMAHAN - Teknologi - Expert

Rating

4 4 3 3 14

ANCAMAN - Krisis ekonomi - Situasi keamanan

-3 -1 77

Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

-3 -1

- Saluran distribusi - Promosi

-2 -2 -8

- Persaingan pasar

-2 -6

Kekuatan : Kelemahan

Peluang : Ancaman

= 19 + (-8)

= 14 + (-6)

= 11

=8

Kekuatan + Kelemahan = 11 Peluang + Ancaman

= 8 Kekuatan

(+)

Agresif

11

II

I Peluang (+)

Ancaman ( - ) 8

III

IV

Kelemahan

(-)

Gambar 5.1 Tows Matrik Strategi Kuadran I

: Mendukung Strategi Agresif

Ini merupakan situasi yang sangat menguntungkan. Perusahaan tersebut memiliki peluang dan kekuatan sehingga dapat menfaatkan peluang yang ada. Strategi yang harus diterapkan dalam kondisi ini adalah mendukung kebijakan pertumbuhan yang agresif. (Growth oriented strategy).


e. Analisis dengan Menggunakan Matrik SWOT Tabel 5.3 Matrik SWOT IFAS

STRENGTHS (S)

WEAKNESESS (W)

- Lokasi - Produk - Sumber daya manusia - Kualitas Apartemen STRATEGIS S.O

- Teknologi - Expert - Saluran Distribusi - Keberadan Apartemen STRATEGIS W.O

- Kebijakan Pemerintah - Era pasar bebas - Melemahnya nilai rupiah terhadap Dollar Amerika - Pola hidup THREATS (T)

- Mengembangkan sumber daya manusia dalam menjaring tamu - Kerjasama dengan travel agent dipererat STRATEGIS S.T

- Meningkatkan promosi melalui internet (web site) - Meningkatkan komunikasi

- Krisis Ekonomi - Situasi Keamanan - Persaingan apartemen

- Meningkatkan efisiensi biaya operational hotel dan melakukan perubahan tarif hotel - Melakukan inovasi pada kualitas apartemen

- Mempertahankan segmen tamu yang ada dan berusaha mencari segmen pasar yang baru - Meningkatkan kualitas karyawan

EFAS OPPERTUNITIES (O)

STRATEGIS W.T

Berdasarkan tabel diatas, maka Apartemen Golf Pondok Indah dapat melakukan Strategi Strenghths-Oppertunities (S.O). Strategi ini diciptakan dengan menggunakan seluruh kekuatan apartemen untuk mengambil peluang yang ada seiring dengan terbukanya era pasar bebas dan adanya kebijakan pemerintah dalam sektor pariwisata. 1. Dengan bermodal kekuatan pada lokasi, produk dan sumber daya manusianya, Apartemen Golf Pondok Indah dapat menjaring tamu dengan


mamanfaatkan peluang situasi keamanan dan melemahnya nilai rupiah terhadap US Dollar bagi para tamu dalam menggunakan jasanya 2. Perlu mengadakan kerja sama yang lebih erat dengan pihak agent dengan cara memberikan kesempatan membuka kantor perwakilan di salah satu ruangan Apartemen Golf Pondok Indah yang mudah dilihat oleh tamu, biasanya berdekatan dengan front office 3. Adanya krisis ekonomi berdampak pada tingginya harga kebutuhan pokok maka untuk mengatasinya, Apartemen Golf Pondok Indah dapat menghemat biaya operational, misalnya menghemat pemakaian kertas, listrik, air, telepone, Air Conditioner, komputer dan lainnya kecuali untuk keperluan yang berhubungan dengan operasional apartemen dan tetap mempertahankan kualitas bahkan harus lebih ditingkatkan lagi. 4. Meningkatkan kualitas hunian dengan jalan membina kerja sama dengan beberapa manajer yang berpengalaman untuk melakukan inovasi pada kualitasnya yakni pelatihan karyawan dengan cara mengadakan standar mutu pelayanan 5. Dengan adanya era pasar bebas, banyak tenaga kerja asing (expert) yang datang ke Indonesia, Apartemen Golf Pondok Indah perlu mengadakan kerja sama dam melakukan komunikasi dengan perusahaan – perusahaan di Jakarta untuk menarik mereka sebagai tenaga ahli( expert). 6. Membuka Home Page (web-site) melalui internet yang berisi informasi mengenai Apartemen Golf Pondok Indah. 80 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

7. Mempertahankan segmen tamu yang ada dan mencari segmen baru yakni pemerintah. Melalui promosi dan membuka jaringan distribusi yang lebih luas. Hal ini dilakukan untuk menghadapi persaingan yang kuat dengan hadirnya pendatang baru di bidang properti. 8. Meningkatkan kualitas karyawan dengan tidak menjadikan alasan situasi meneter sebagai halangan dimana terjadi cutting cost berupa potongan uang service karyawan sehingga kualitas kerja karyawan menurun.

5.2 Segmentation Dengan adanya segmentasi calon pelanggan, maka Apartemen Golf Pondok Indah dapat menentukan kelompok mana yang diharapkan akan menjadi segmen pasar apartemen dan dianggap akan memberikan tingkat hunian kamar yang menguntungkan sehingga memperoleh keuntungan yang besar. Calon pelanggan Apartemen Golf Pondok Indah terdiri dari beberapa segment yakni: 5.2.1. Business Segments Suatu perjalanan bisnis dibarengi dengan pertimbangan individu untuk memilih kualitas jasa. Tiap kategori memerlukan standar yang berbeda, mulai dari akomodasi tempat tinggal, jenis dan macam makanan yang diinginkan. Hal ini tergantung pada profesi, pendapatan, tata cara hidup atau posisi mereka dalam masyarakat. Biasanya segmentasi yang utama adalah: - Para Executive dan Professional, yang melakukan perjalanan dinas 81 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

5.2.2. Demographic Market Segments Biasanya tiap individu dalam group mempunyai kebutuhan sendiri-sendiri. Remaja berumur antara 18-24 tahun memiliki perbedaan yang sangat besar dengan mereka yang berumur antara 55-65 tahun. Kedua kelompok ini membutuhkan makan, tidur bahkan lingkungan yang sangat kontras sekali. Anak muda senang hura-hura, sedangkan orang-orang yang sudah berumur ingin beristirahat di ruangannya dengan tenang dan nyaman. Besarnya keluarga mengubah kebutuhan seseorang. Satu keluarga dengan tiga anak akan memiliki kebutuhan akomodasi yang berbeda dengan mereka yang single. Di sini kita lihat bahwa pendapatan mengubah pilihan orang. Apa yang diinginkan orang dapat dijadikan sebagai acuan untuk mengetahui termasuk kelompok mana orang tersebut sebenarnya. Sebagai contoh, corporate business atau profesional, sudah dapat diduga berpotensi untuk menggunakan fasilitas yang bergengsi dilayani secara khusus pula. Orang –orang asing dari luar negeri sering memilih fasilitas yang comfort.

5.2.3. Lifestyle Segments Tata cara hidup sering menjadi alasan untuk memilih fasilitas akomodasi yang sesuai dengan kelas dan kedudukannya. Semakin tinggi tingkat kehidupannya semakin tinggi pula pola kehidupannya. Mereka lebih memilih kepada cara hidup yang glamour, mewah, nyaman dan aman, sedangkan masalah materi atau uang

bagi

mereka bukan masalah. Mungkin karena posisi di tempat bekerja paling tinggi, atau


pemilik perusahaan tertentu sehingga hidup atau tinggal di apartemen legih nyaman dan gengsi.

5.2.4. Benefits Sought Segments Mereka adalah orang yang mencari manfaat khusus dari hospitality, dalam hal : Hunian yang unik seperti yang bernuansa tradisional, suasana lingkungan etnis tertentu, lingkungan yang asri, aman dan nyaman, populer dan memiliki fasilitas yang lengkap. Lokasi apartemen yang dianggap menarik, seperti pemandangan dan udara yang segar, pinggir lapangan golf, dekat dengan sekolahan, dekat dengan pusat perbelanjaan, dekat dengan pusat-pusat rekreasi dan hiburan, memiliki fasilitas olah raga yang bekualitas.

5.3 Bauran Pemasaran Keputusan tentang strategi bauran pemasaran yang akan diterapkan adalah bagian dari rencana strategi pemasaran. Strategi bauran pemasaran yang dilaksanakan itu adalah : 5.3.1. Product Stategies - Mengubah, memodifikasi, atau memperbaiki kualitas produk yang ada. - Memperkenalkan produk-produk baru yang sejalan penggunaanya dengan produk lama - Mengubah dan memperkenalkan prosedur pelayanan yang baru 83 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

5.3.2. Price Strategies - Meninjau kembali kebijakan harga sewa - Menawarkan nilai tambah - Menawarkan tarif yang berbeda untuk tamu yang berbeda - Menetapkan price ranging sehingga penawaran tidak menjadi kaku

5.3.3. Promotion Strategies - Memperbaiki teknik pelayanan atau cara melayani permintaan tamu yang mendesak - Memperbaiki presentasi penjualan kepada calon tamu potensial - Menyusun kembali promosi sesuai dengan rencana yang akan dilakukan - Memperkenalkan cara-cara promosi yang lebih menarik dan efektif - Mencari atau mengubah design iklan dan pemilihan media yang lebih sesuaii - Mendesain ulang bahan-bahan promosi dengan mencetak brosur dan booklets dengan kualitas yang lebih baik anggaran - Meningkatkan anggaran promosi yang dianggap perlu dan mengurangi promosi yang kurang efektif pelaksanaannya

5.3 4 Place Strategi - Menyediakan shutle bus bagi penyewa yang akan berkunjung ke pusat perbelanjaan secara gratis - Bekerja sama dengan pengelola perumahan pondok indah agar membuka 84 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

access tertentu untuk memperlancar penghuni menuju ke tempat kerja, sekolah dan tempat bisnis lainnya. - Memperbaiki sarana yang ada dan menambah sarana-sarana yang belum tersedia yang merupakan sarana paporit bagi penghuni - Mengembangkan arena taman bermain bagi anak-anak terutama arena yang banyak diminati. 5.4 Analisa Diagram Kartesius 5.4.1 Kuisioner Untuk mengetahui sejauh mana tingkat kepuasan pelanggan yang dalam hal ini penghuni atas pelayanan yang telah dilakukan oleh pengelola Apartemen Golf Pondok Indah, maka dilakukan survey kepuasan pelanggan dengan cara mengajukan daftar pertanyaan kuisioner untuk di isi oleh penghuni. Kuisioner ini disususn dengan metode penskalaan/format tipe Likert, agar membantu pelanggan menjawab dalam berbagai tingkatan bagi setiap butir kepuasan. Format Likert ini mempunyai prosedur penskalaan dimana jawaban sangat puas/penting akan mempunyainilai bobbot yang kecil. Contoh format Linkert dapat dilihat pada tabel 4.1 Tabel 5.4 Format jawaban tipe Likert Sangat Tidak Puas (1) Sangat Tidak Penting (1)

Tidak Puas

Cukup Puas

Puas

Sangat Puas

(2) Tidak Penting

(3) Cukup Penting

(4) Penting

(5) Sangat Penting

(2)

(3)

(4)

(5)


5.4.2 Penyebaran Kuisioner Kuisioner ini di isi oleh penghuni Apartemen Golf Pondok Indah, berjumlah 100 kuisioner dan terdiri dari 10 atribut pertanyaan. Data hasil penelitian ini masih bersifat mentah dan perlu diadakan pengelolaan sebelum penyajian dan pembahasan.

Tabel 5.5 Lembaran Kuisioner Kepuasan No Atribut Pelayanan

1 2

3

4

5

6

7

8

Fasilitas umum yang tersedia Kesesuaian biaya sewa dengan fasilitas yang didapat Kesopanan dan keramahan petugas/karyawan Keamanan dan kenyamanan lingkungan Tanggapan atau kemudahan penyampaian keluhan ke manajemen Respon yang diberikan manajemen kepada penghuni Kecepatan penanganan keluhan penghuni oleh pengelola/manajemen Kebersihan, kenyamanan ruangan dan lingkungan

Jumlah Jawaban Sangat Tidak Puas

Tidak Puas

Cukup Puas

Puas

Sangat Puas

0

2

35

40

23

100

1

10

57

32

0

100

1

11

32

31

25

100

0

1

37

52

10

100

2

6

72

18

2

100

0

2

45

47

6

100

0

3

50

27

20

100

0

1

38

54

7

100


Total

9

10

Kualitas peralatan dalam ruangan apartemen Ketersediaan sarana olah raga, area parkir, restauran Jumlah Presentase

5

11

71

12

1

100

0

3

53

44

0

100

9 0.9

50 5

490 49

357 35.7

94 9.4

1000 100

Tabel 5.6 Lembaran Kuisioner Kepentingan No Atribut Pelayanan

1 2

3

4

5

6

7

8

Fasilitas umum yang tersedia Kesesuaian biaya sewa dengan fasilitas yang didapat Kesopanan dan keramahan petugas/karyawan Keamanan dan kenyamanan lingkungan Tanggapan atau kemudahan penyampaian keluhan ke manajemen Respon yang diberikan manajemen kepada penghuni Kecepatan penanganan keluhan penghuni oleh pengelola/manajemen Kebersihan, kenyamanan ruangan dan lingkungan

Jumlah Jawaban Sangat Tidak Penting 0

Tidak Penting

Cukup Penting Sangat Penting Penting

1

8

35

56

100

1

2

11

25

61

100

0

0

1

24

75

100

0

0

0

7

93

100

0

0

2

44

54

100

0

0

1

32

67

100

0

0

1

10

89

100

0

0

0

19

81

100


Total

9

10

Kualitas peralatan dalam ruangan apartemen Ketersediaan sarana olah raga, area parkir, restauran Jumlah Presentase

0

1

3

30

66

100

0

0

1

21

78

100

1 0.1

4 0.4

28 2.8

247 24.7

720 72

1000 100

5.5 Pengolahan Data Setelah pengumpulan data (kuisioner) selanjutnya pengolahan data. Dimana dari data tersebut nantinya akan diperoleh nilai kepuasan, nilai kepentingan, skor service quality (gap score) dan dapat digambarkan dalam diagram kartesius dari data tersebut. Hasil dari kuisioner mengenai kepuasan dan kepentingan tersebut dapat dilihat pada tabel 4.4 dan tabel 4.5

5.5.1 Nilai Kepuasan Pelayanan Nilai kepuasan pelayanan dapat dihitung berdasarkan hasil kuisioner yang telah diperoleh. Perhitungan nilai kepuasan pelayanan dapat dilakukan dengan cara: 1. Menghitung skor total atribut pelayanan Skor total = jawaban responden di tiap butir atribut pelayanan x bobot skala Likert. Bobot :1’ untuk jawaban ”sangat tidak puas” 2’ untuk jawaban ” tidak puas” 3’ untuk jawaban ”cukup puas” 4’ untuk jawaban ” puas” 88 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

5’ untuk jawaban ”sangat puas” Contoh perhitungan untuk 1, ”Fasilitas Umum yang Tersedia” Skor Total = (0x1) + (2x2) + (35x3) + (40x4) + (23x5) = 384 2. Membagi skor total dengan jumlah responden. Nilai kepuasan = Skor Total : Jumlah Responden Contoh : skor total pada atribut 1, nilai kepuasan = 384 : 100 = 3.84 Nilai kepuasan pelayanan juga dapat dibuat dalam bentuk persentase, dihitung berdasarkan skor total terhadap skor maksimum. Skor maksimum didapat dari perhitungan apabila semua responden memilih jawaban sangat puas (bobot 5) sehingga skor maksimum yang diperoleh: Jumlah responden (100) x bobot (5) = 500 Nilai Kepuasan (%) = (skor total : skor maksimum) x 100% Contoh pada atribut 1 = (384 : 500) x 100% = 76.8% Hasil perhitungan nilai kepuasan dan persentase untuk semua atribut kepuasan pelayanan dapat dilihat pada tabel 4.6

Tabel 5.7 Nilai Kepuasan Responden No

Atribut Pelayanan

1

Fasilitas umum yang tersedia

2 3

Kesesuaian biaya sewa dengan fasilitas yang didapat Kesopanan dan keramahan petugas/karyawan

4

Keamanan dan kenyamanan lingkungan

5

Tanggapan atau kemudahan penyampaian

Skor Total

Nilai Kepuasan

(%)

384

3.84

76.8

320

3.2

64

368

3.68

73.6

371

3.71

74.2

312

3.12

62.4


6 7 8 9 10

5.5.2

keluhan ke manajemen Respon yang diberikan manajemen kepada penghuni Kecepatan penanganan keluhan penghuni oleh pengelola/manajemen Kebersihan, kenyamanan ruangan dan lingkungan Kualitas peralatan dalam ruangan apartemen Ketersediaan sarana olah raga, area parkir, restauran

357

3.57

71.4

364

3.64

72.8

367

3.67

73.4

293

2.93

58.6

341

3.41

68.2

Nilai Kepentingan Pelayanan Nilai kepuasan pelayanan dapat dihitung berdasarkan hasil kuisioner yang telah

diperoleh. Perhitungan nilai kepuasan pelayanan dapat dilakukan dengan cara: 1. Menghitung skor total atribut pelayanan Skor total = jawaban responden di tiap butir atribut pelayanan x bobot skala Likert. Bobot :1’ untuk jawaban ”sangat tidak puas” 2’ untuk jawaban ” tidak puas” 3’ untuk jawaban ”cukup puas” 4’ untuk jawaban ” puas” 5’ untuk jawaban ”sangat puas” Contoh perhitungan untuk 1, ”Fasilitas Umum yang Tersedia” Skor Total = (0x1) + (1x2) + (8x3) + (35x4) + (56x5) = 446 2. Membagi skor total dengan jumlah responden. Nilai kepuasan = Skor Total : Jumlah Responden 90 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

Contoh : skor total pada atribut 1, nilai kepuasan = 446 : 100 = 4.46 Nilai kepuasan pelayanan juga dapat dibuat dalam bentuk persentase, dihitung berdasarkan skor total terhadap skor maksimum. Skor maksimum didapat dari perhitungan apabila semua responden memilih jawaban sangat puas (bobot 5) sehingga skor maksimum yang diperoleh: Jumlah responden (100) x bobot (5) = 500 Nilai Kepuasan (%) = (skor total : skor maksimum) x 100% Contoh pada atribut 1 = (446 : 500) x 100% = 89.2% Hasil perhitungan nilai kepuasan dan persentase untuk semua atribut kepuasan pelayanan dapat dilihat pada tabel 4.7 Tabel 5.8 Nilai Kepentingan Responden No

Atribut Pelayanan

1


2 3


4


5

Tanggapan atau kemudahan penyampaian keluhan ke manajemen Respon yang diberikan manajemen kepada penghuni Kecepatan penanganan keluhan penghuni oleh pengelola/manajemen Kebersihan, kenyamanan ruangan dan lingkungan Kualitas peralatan dalam ruangan apartemen

6 7 8 9 10

Ketersediaan sarana olah raga, area parkir, restauran

Skor Total

Nilai Kepentingan

(%)

446

4.46

89.2

443

4.43

88.6

474

4.74

94.8

493

4.93

98.6

452

4.52

90.4

466

4.66

93.2

488

4.88

97.6

481

4.81

96.2

461

4.61

92.2

461

4.61

92.2


5.5.3

Skor Servqual Skor Servqual (gap score) dapat dihitung setelah diketahuinya nilai kepuasan

dan nilai kepentingan dari masing-masing atribut pelayanan. Rumus yang digunakan untuk mendapatkan skor servqual adalah:

Skor Servqual = Nilai Kepuasan – Nilai Kepentingan Contoh: atribut 1, ”Pasilitas umum yang tersedia” Nilai Kepuasan

= 3.84

Nilai Kepentingan

= 4.46

Skor Servqual/Gap score = 3.84 – 4.46 = (-0.62) Hasil keseluruhan perhitungan nilai servqual/gap score dapat dilihat pada tabel 4.8

Tabel 5.9 Skor Servqual/Gap Score No

Atribut Pelayanan

1


2

Kesesuaian biaya sewa dengan fasilitas yang didapat Kesopanan dan keramahan petugas/karyawan Keamanan dan kenyamanan lingkungan

3 4 5 6 7 8

Tanggapan atau kemudahan penyampaian keluhan ke manajemen Respon yang diberikan manajemen kepada penghuni Kecepatan penanganan keluhan penghuni oleh pengelola/manajemen Kebersihan, kenyamanan ruangan dan lingkungan

Nilai Kepuasan

Nilai Kepentingan

3.84

4.46

3.2

4.43

3.68

4.74

3.71

4.93

3.12

4.52

Gap score -0.62 -1.23 -1.06 -1.22 -1.4 -1.09

3.57

4.66 -1.24

3.64

4.88 -1.14

3.67

4.81


9 10

Kualitas peralatan dalam ruangan apartemen Ketersediaan sarana olah raga, area parkir, restauran

-1.68 2.93

4.61 -1.36

3.41

4.61

Sumbu dalam diagram kartesius. Perhitungan tersebtu dapat menggunakan rumus sebagai berikut: ‗

‗

X=

∑ Xi

Y=

∑ Yi K

K Dimana : ‗ _ X = Nilai rata-rata dari variabel X ‗ _ Y = Nilai rata-rata dari variabel Y K = Jumlah atribut kuisioner

Tabel 5.10 Nilai Kepuasan dan Kepentingan No

Atribut Pelayanan

1


2 3


4


5

Tanggapan atau kemudahan penyampaian keluhan ke manajemen Respon yang diberikan manajemen kepada penghuni Kecepatan penanganan keluhan penghuni oleh pengelola/manajemen

6 7

Nilai Kepuasan (x)

Nilai Kepentingan (y)

3.84

4.46

3.2

4.43

3.68

4.74

3.71

4.93

3.12

4.52

3.57

4.66

3.64

4.88


8 9 10

Kebersihan, kenyamanan ruangan dan lingkungan Kualitas peralatan dalam ruangan apartemen Ketersediaan sarana olah raga, area parkir, restauran Rata-rata

3.67

4.81

2.93

4.61

3.41 3.48

4.61 4.67


X Kuadran A : Tingkat Kepentingan Tinggi

Kuadran B : Pertahankan Prestasi, tingkat kepentingan Tinggi kinerja tinggi

Kinerja rendah

5.00 _ 4 7 8

4.80 _ 3

Y

Kepentingan

4.67 9

5

10

6

2

1

4.40 _

Kuadran C : Prioritas rendah, tingkat kepentingan rendah, kinerja rendah

Kuadran D : Berlebihan, tingkat kepentingan rendah, kinerja tinggi

4.20 _

| 2.80

|

|

3.00

3.20

| 3.48

3.60

|

|

|

3.80

4.00

4.20

Kepuasan

Gambar 5.2 Diagram Kartesius Kepuasan Pelanggan


5.6 Hasil Analisa Diagram Kartesius Analisa diagram kartesius pada gambar 5.1: Kuadran A :

Merupakan prioritas utama yang dianggap mampu mempengaruhi kepuasan pelanggan, mempunyai tingkat kepentingan yang tinggi namun belum mampu memenuhi keinginan serta harapan pelanggan. Atribut yang berada pada kuadran ini harus diperhatikan guna segera dilakukan usaha peningkatan dan perbaikan.

Kuadran B :

Merupakan faktor yang dianggap sangat penting dan mempunyai kepentingan tinggi, kuadran ini menunjukan bahwa unsur pelayanan yang

diberikan

telah

berhasil

dilaksanakan,

untuk

itu

wajib

dipertahankan. Kuadran C :

Merupakan faktor yang memiliki prioritas rendah dan tingkat kepentingan rendah. Pelaksanaannya pun dilakukan biasa saja. Atribut yang berada pada kuadran ini memiliki manfaat yang tidak besar bagi pelanggan.

Kuadran D :

Merupakan faktor yang dianggap kurang penting, namun pada pelaksanaannya tingkat kinerjanya sangat memuaskan. Atribut yang berada di kuadran ini dianggap berlebihan pada pelaksanaannya.

Berdasarkan diagram kartesius pada gambar 4.1, maka dapat ditentukan atribut-atribut pada masing-masing kuadran. Dapat dijelaskan sebagai berikut : 1. Atribut yang berada pada kuadran A dan merupakan prioritas utama : 96 Analisis Penetapan Posisi Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah

2. Atribut yang berada pada kuadran B, yang perlu dipertahankan karena tingkat kinerja yang tinggi/pelaksanaannya baik : a. Kesopanan dan keramahan petugas/karyawan (3) b. Keamanan dan kenyamanan lingkungan (4) c. Kecepatan

penanganan

keluhan

penghuni

oleh

pengelola/manajemen (7) d. Kebersihan, kenyamanan ruangan dan lingkungan (8) 3. Atribut yang berada pada kuadran C, dianggap kurang penting dan kinerja pelaksanaanya rendah/ kurang adalah : a. Kesesuaian biaya sewa dengan fasilitas yang didapat (2) b. Tanggapan atau kemudahan penyampaian keluhan (5) c. Kualitas peralatan dalam ruangan apartemen (9) d. Ketersediaan sarana olah raga, area parkir, restauran (10) 4. Atribut yang berada pada kuadran D, disnggsp kursng penting namun pada pelaksanaannya, tingkat kinerjanya tinggi, sangat memuaskan adalah : a. Fasilitas umum yang tersedia (1) b. Respon yang diberikan manajemen kepada penghuni (6)


BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

6.1 Kesimpulan Berdasarkan uraian pada pembahasan yang telah dikemukakan pada bab-bab sebelumnya, maka penulis dapat menarik kesimpulan sebagai berikut : 1.

Dengan adanya persaingan dalam bisnis Apartemen yang semakin kuat, krisis ekonomi dan situasi keamanan yang tidak stabil mengakibatkan tingkat hunian Apartemen Golf Pondok Indah menurun.

2.

Apartemen Golf Pondok Indah ke depan menerapkan konsep strategi dengan cara merubah luas kamar yang semula diperuntukan untuk family, menjadi unit kecil yang bisa dihuni 1 sampai 2 orang saja. Karena saat ini banyak perusahaan yang memangkas biaya atau tunjangan keluarga. Bagi mereka yang memiliki keluarga besar lebih diutamakan untuk di pulangkan ke negara asalnya. Serta merubah sistem waktu sewa, semula hanya bisa sewa secara long term sekarang bisa short term.

3.

Berdasarkan diagram kartesius, atribut yang berada pada kuadran B, perlu dipertahankan karena tingkat kinerja yang tinggi/pelaksanaannya baik dan unsur pelayanan yang diberikan telah berhasil dilaksanakan. Sedangkan pada kuadran A tidak ada sama sekali atribut yang perlu di perhitungkan. Namun ada beberapa atribut di kuadran C dan D yang memiliki prioritas rendah dan


tingkat kepentingan rendah tetapi hal ini tidak memberikan manfaat besar bagi pelanggan.

6.2 Saran Diharapkan uraian yang dikemukakan penulis di bawah ini dapat digunakan sebagai masukan dan bahan pertimbangan bagi Apartemen Golf Pondok Indah 1. Perlu meningkatkan perubahan riset pemasaran sebagai upaya memperoleh informasi yang lengkap mengenai perubahan trend pasar dan persaingan. Hasil penelitian ini dapat dijadikan bahan untuk menemukan strategi pemasaran selanjutnya. 2. Meningkatkan fasilitas apartemen untuk memuaskan kebutuhan penghuni sehingga merasa puas dan diharapkan datang kembali untuk menyewa di Apartemen Golf Pondok Indah. 3. Meningkatkan fasilitas web site dan media lainnya untuk pemasangan iklan untuk meningkatkan tingkat hunian. 4. Maningkatkan pengisian kuesioner kepada para penghuni untuk mengetahui sampai sejauh mana keefektifan komunikasi yang telah dilakukan.


DAFTAR PUSTAKA

Rangkuti Freddy,”Analisis SWOT Teknik Membedah Kasus Bisnis” PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta 2008.

Kotler & Armstrong,”Dasar-dasar Pemasaran” jilid 1 edisi ke 9, PT Indeks Kelompok Gramedia, Jakarta 2003.

Kotler Philip,”Manajemen Pemasaran Edisi Milenium” PT PRENHALLINDO, Jakarta 2002.

Aubrey Wilson,” Manajemen Pemasaran Jasa” PT Pustaka Binaman Presindo, Jakarta 1982.

Tjiptono Fandy, ”Manajemen Jasa” Andi, Yogyakarta 2004.

Rambat Lupiyoadi,”Manajemen Pemasaran Jasa” Salemba Empat, Jakarta 2001



LAMPIRAN

Lampiran 1 Kuesioner Penelitian

Kuesioner ini sebagai media pengumpulan data pada penelitian yang berjudul “ Strategi Pemasaran Dalam Meningkatkan Hunian di Apartemen Golf Pondok Indah” Data yang diperoleh dari kuesioner ini dibutuhkan dalam penyelesaian tugas akhir yang sedang disusun penulis di Jurusan Teknik Industri Fakultas Teknologi Industri Universitas Mercu Buana. Petunjuk pengisian: Berilah tanda (x) pada salah satu kotak yang tersedia yang sesuai dengan jawaban anda. Identitas Responden: Lembar Kuesioner Kebangsaan :………………….

Pertanyaan

1 2


Kesesuaian biaya sewa dengan fasilitas yang didapat 3 Kesopanan dan keramahan petugas/karyawan 4 Keamanan dan kenyamanan lingkungan 5 Tanggapan atau kemudahan penyampaian keluhan ke manajemen 6 Respon yang diberikan manajemen kepada penghuni 7 Kecepatan penanganan keluhan penghuni oleh pengelola/manajemen 8 Kebersihan, kenyamanan ruangan dan lingkungan 9 Kualitas peralatan dalam ruangan apartemen 10 Ketersediaan sarana olah raga, area parkir, restauran

Penilaian Kinerja Kepuasan Sangat Tidak Cukup Puas Tidak Puas Puas Puas

Sangat Puas

Lembar Kuesioner Kebangsaan :…………………. Pertanyaan Sangat Tidak Penting 1 2


Kesesuaian biaya sewa dengan fasilitas yang didapat 3 Kesopanan dan keramahan petugas/karyawan 4 Keamanan dan kenyamanan lingkungan 5 Tanggapan atau kemudahan penyampaian keluhan ke manajemen 6 Respon yang diberikan manajemen kepada penghuni 7 Kecepatan penanganan keluhan penghuni oleh pengelola/manajemen 8 Kebersihan, kenyamanan ruangan dan lingkungan 9 Kualitas peralatan dalam ruangan apartemen 10 Ketersediaan sarana olah raga, area parkir, restauran

Penilaian Kinerja Kepentingan Tidak Cukup Penting Sangat Penting Penting Penting

TUGAS AKHIR ANALISIS PENETAPAN POSISI DALAM MENINGKATKAN HUNIAN DI APARTEMEN GOLF PONDOK INDAH

Recommend Documents