thuis in wonen
Klussen in uw woning
Zelf Aangebrachte Voorzieningen Wat is mogelijk en wat niet?
Voel u thuis
We willen graag dat u zich helemaal thuis voelt in de woning die u huurt. U kunt de woning dan ook naar uw eigen smaak inrichten, zolang de veiligheid en de kwaliteit in stand blijven. Het staat iedereen vrij om muren te verven of te behangen, maar het kan ook zijn dat uw wensen verder gaan. Misschien wilt u bijvoorbeeld een nieuwe keuken plaatsen, of een dakraam. Het gaat hier over zaken die u zelf of een ander aan de binnenof buitenkant van de woning verandert. Dit heten ‘Zelf Aangebrachte Voorzieningen’ of kortweg ZAV’s. In deze folder vindt u hier meer informatie over. Mocht u na het lezen nog vragen hebben, dan horen we dat graag.
Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV’s)
Er zijn verschillende soorten Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV’s). WBG heeft een duidelijk beleid ten aanzien van deze ZAV’s. Sommige dingen mogen niet, veel dingen mogen wel en voor bepaalde voorzieningen krijgt u een vergoeding als u het huurcontract opzegt. In veel gevallen is het belangrijk dat u vooraf onze toestemming heeft gekregen. Zo zorgen we er samen voor dat u volop van uw woning geniet en dat de volgende huurder dat ook zo ervaart. 1. ZAV’s waar u een vergoeding voor krijgt • dakkapel • vaste trap (naar zolderverdieping) • extra zolderkamer • CV-installatie • serre/garage/aanbouw • isolatie • uitbreiding/verbetering elektrische installatie Voor bovengenoemde voorzieningen krijgt u in principe een vergoeding als u gaat verhuizen en de ZAV laat zitten. Voor al deze ZAV’s dient u altijd vooraf goedkeuring bij ons te vragen. Normaal gesproken krijgt u deze toestemming, maar het kan voorkomen dat wij onze toestemming niet kunnen geven, of alleen onder bepaalde voowaarden. Meestal liggen hieraan redenen van verhuurbaarheid en bedrijfsvoering ten grondslag (zie punt 3).
Uw woning uw smaak, maar veilig & kwaliteit Als u gaat verhuizen en de ZAV’s laat zitten (lees: wij nemen de ZAV van u over) kunt u een vergoeding krijgen. Er zijn wel een aantal voorwaarden aan verbonden. Naast onze toestemming dient u de ZAV tussentijds goed te hebben onderhouden, zodat de technische staat in orde is op het moment dat u gaat verhuizen. De eventueel noodzakelijke (bouw)vergunningen, nota’s, garantiebewijzen et cetera moeten aanwezig zijn en aan ons worden gegeven. Meer informatie over de hoogte van de vergoeding vindt u bij punt 7. 2. ZAV’s waarvoor u geen vergoeding krijgt Er zijn ook ZAV’s waar u geen vergoeding voor krijgt. Het gaat dan vaak om zaken die al in de woning aanwezig zijn, maar worden vervangen door een voorziening met een andere kwaliteit. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het vervangen van een gewone thermostaat door een klokthermostaat. De ZAV’s zonder vergoeding hebben we onderverdeeld in drie categorieën, te weten: a. ZAV’s die u bij verhuizing mag laten zitten; b. ZAV’s die u bij verhuizing mag laten zitten, mits de opvolgende huurder dit wil; c. ZAV’s die nooit mogen. 2a. ZAV’s die u bij verhuizing mag laten zitten • keukeninrichting, badinrichting • inbouwverlichting • kranen • hang- en sluitwerk • binnendeuren • afscheidingsmuur tuin 2
de nieuwe huurder en ons. Let wel: een nieuwe huurder is niet verplicht om deze ZAV’s van u over te nemen en/of een vergoeding aan u te betalen. U komt de overname, al dan niet met vergoeding, zelf met de nieuwe huurder overeen. Wij hebben hiermee geen enkele bemoeienis. Wanneer de nieuwe huurder de ZAV’s niet wenst, moet u ze verwijderen. We zullen in dat geval afspraken met u maken.
Verkeerd de voorziening in technisch goede staat? Bovengenoemde voorzieningen mag u aanbrengen en ze mogen bij verhuizing ook blijven zitten, als ze tenminste in technisch goede staat verkeren en de verhuurbaarheid van de woning niet schaden. U mag de voorziening ook meenemen, maar dan dient u alles in de oude staat te herstellen c.q. in goede staat achter te laten. Bij deze ZAV’s is het niet van belang of de nieuwe huurder ze wenst of van u wilt overnemen. Wij zullen ten aanzien van deze voorzieningen voor de opvolgende huurders het basisonderhoud uitvoeren gericht op de instandhouding van de huidige kwaliteit en uitrusting. Bij algehele vervanging worden de standaardvoorzieningen conform ons onderhoudsbeleid teruggeplaatst. Dit wordt vastgelegd in een overeenkomst met de nieuwe huurder. 2b. ZAV ’s die u bij verhuizing mag laten zitten, mits de opvolgende huurder dit wil • tegels, vast of verhuisbaar parket of laminaat • grof stucwerk (> 3 mm granol/sierpleister plafond/muur) • steenstrips, beplating • laminaat of verhuisbaar parket • rolluiken/zonnescherm • vijver tuin • houten bielzen • volière • extra bestrating in de tuin Bovengenoemde ZAV’s mag u aanbrengen. Ze kunnen bij verhuizing alleen blijven zitten wanneer de nieuwe huurder ze van u wilt overnemen. Als de nieuwe huurder de voorziening van u overneemt, dan neemt hij/zij ook de onderhoudsplicht over. Dit wordt vastgelegd in een overeenkomst tussen
2c. ZAV ’s die nooit mogen • asbest • open haard • allesbrander • kunststof afwerking wand/vloer/plafond • verplaatsen meters voor gas, elektra en water • verplaatsen of verwijderen van de meterkast Voor een aantal ZAV’s verlenen wij nooit toestemming. Wanneer ze toch zijn aangebracht dan zullen ze bij het verlaten van de woning of zoveel eerder als noodzakelijk, altijd verwijderd moeten worden. ZAV’s die nooit mogen zijn in strijd met de regelgeving, ze kunnen overlast bezorgen, de verhuurbaarheid van de woning schaden en/of leiden tot onveilige situaties. 3. Toestemming Veel kleine veranderingen kunt u zonder voorafgaand overleg aanbrengen. Hierbij valt te denken aan binnenschilderwerk, behangwerk en stoffering. Voor grotere of ingrijpende veranderingen dient u vooraf schriftelijk toestemming te vragen. Als u een verandering wilt uitvoeren die in één van de hieronder vier genoemde categorieën valt, dan moet u altijd vooraf toestemming bij ons aanvragen. Doet u dit niet, dan loopt u het risico de ZAV te moeten verwijderen. Bovendien kunt u een eventuele vergoeding mislopen.
In de volgende gevallen heeft u in ieder geval onze toestemming nodig: 1. alle veranderingen die u aan de buitenzijde aanbrengt (denk daarbij aan aanbrengen van zonnescherm, rolluiken, schotelantenne); 2. alle ZAV ’s waar u een vergoeding voor kunt krijgen; 3. alle veranderingen die bouwtechnische gevolgen hebben (denk aan doorbreken/slopen van muren) en/of veranderingen die te maken hebben met het aanwezige leidingwerk; 4. alle veranderingen uit de categorie ‘ZAV’s zonder vergoeding’ die aanzienlijke kosten opleveren om ze ongedaan te maken.
4
Er kan veel, maar niet alles mag! In specifieke gevallen zal geen toestemming worden gegeven, of slechts onder (beperkende) voorwaarden. Dit besluit kan verschillende redenen hebben. De ZAV: • schaadt de verhuurbaarheid; • leidt tot een waardedaling van de woning; • leidt tot gevaarlijke situaties; • is in strijd met de algemene beleidsregels/bedrijfsvoering; • wijkt te veel af van de heersende smaak en norm; • wordt niet conform bouwregelgeving uitgevoerd. Verder kunnen we bepaalde (aanvullende) voorwaarden stellen waarmee u rekening moet houden bij het uitvoeren van de ZAV. We zullen dit apart aan u kenbaar maken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de manier waarop een werk wordt uitgevoerd en eventuele wettelijke voorschriften die van toepassing zijn (o.a. vergunningen). 4. Aanvragen toestemming U kunt bij ons een ZAV-formulier aanvragen om in te vullen. Binnen 4 weken nadat wij uw aanvraag hebben ontvangen, krijgt u een schriftelijke reactie. 5. Spelregels Voor het uitvoeren van een ZAV gelden enkele spelregels: 1. Voor de meeste ZAV’s dient u vooraf toestemming aan te vragen. Weet u niet zeker of toestemming nodig is, neem dan altijd contact met ons op. Dan komt u achteraf niet voor ver- rassingen te staan. 2. Bij sommige ZAV’s moet u een erkend installa- teur inschakelen wanneer u werkzaamheden gaat verrichten aan onze installaties, waaronder gas, water, elektra en riolering. Bij verhuizing kunnen we een keuringsrapport opvragen waar uit blijkt dat een en ander vakkundig is gebeurd. 3. Wij adviseren u om kwalitatief goede materia- len te gebruiken. Dit vergroot de kans dat een ZAV na een verhuizing kan blijven zitten dan wel dat u de ZAV kunt overdragen aan de nieuwe huurder. 4. Controleer vooraf altijd of eventueel een ver- gunning voor het realiseren van de ZAV nodig is en/of eventuele andere wettelijke voorschrif- ten of regels van toepassing zijn. Deze informatie kunt u opvragen bij de gemeente.
6. Onderhoud van de ZAV Wanneer u een verandering aanbrengt, bent u als zittende huurder gedurende de huurperiode zelf verantwoordelijk voor het onderhoud ervan. Bij een nieuwe huurder nemen wij bij sommige veranderingen het basisonderhoud voor onze rekening. 7. Vergoeding Voor het aanbrengen van bepaalde veranderingen kunt u bij verhuizing voor een vergoeding in aanmerking komen. De algemene voorwaarden hiervoor zijn: • ze moeten vallen onder het kopje ‘ZAV’s waar u een vergoeding voor krijgt’; • ze zijn aangebracht na onze toestemming; • ze moeten voldoen aan alle technische en wettelijke vereisten; • u dient ons (kopieën van) originele facturen, kassabonnen, vergunningen en garantiebewijzen te geven; • ze moeten in goede (onderhouds-)staat verkeren. Indien aan al deze voorwaarden wordt voldaan, nemen wij de ZAV van u over en kunnen wij u hiervoor een vergoeding verstrekken. De maximale vergoeding die voor een verandering kan worden toegekend is € 7.500,-. De vergoeding wordt alleen bij het verlaten van de woning bepaald, toegekend en uitbetaald. U krijgt dus geen vergoeding wanneer u nog in de woning woont. De hoogte van de vergoeding wordt bepaald op basis van de afschrijvingstabel verderop in deze folder. De hoogte van het bedrag is afhankelijk van de ouderdom en de onderhoudsstaat van de ZAV. Een vergoeding kan altijd worden verrekend met eventuele huurschuld en/of andere vorderingen. 8. Wegbreekrecht U heeft altijd het wegbreekrecht. Dit wil zeggen: als u verhuist mag u de ZAV altijd meenemen. Hierbij is het niet van belang of wij de ZAV van u willen overnemen of een nieuwe huurder geïnteresseerd is in de ZAV. Neemt u de ZAV mee dan heeft u wel de verplichting om alles voor eigen rekening en risico in de oorspronkelijke en goede staat terug te brengen. Geldigheid ZAV-beleid en spelregels Het toestaan van ZAV’s in de woning is nieuw beleid. Het beleid en de uitvoering ervan zullen regelmatig worden geëvalueerd. Dit kan leiden tot een wijziging van het beleid en/of de spelregels. 6
Huurders die toestemming hebben gekregen voor een ZAV ondervinden géén nadeel van eventuele wijzigingen. Voor hen blijven de regels gelden zoals ze waren op het moment dat toestemming werd verleend.
Overzicht ZAV’s
Geschillen Wij proberen u zo te informeren over het ZAV-beleid dat er geen geschillen ontstaan. Helemaal voorkomen kunnen wij dat natuurlijk niet. In alle gevallen zullen wij bij geschillen eerst gezamenlijk proberen om eruit te komen. Wanneer dit niet lukt, kunt u gebruik maken van de geldende klachten-/ geschillenregeling. Meer informatie daarover krijgt u bij ons op kantoor of vindt u op www.swbg.nl.
Categorie ZAV
Tot slot Wij geven u hier een algemeen beeld van wat er op het gebied van ZAV’s mogelijk is en welke spelregels er zijn. U kunt daarom geen rechten ontlenen aan de inhoud van deze folder. Houd vooral voor ogen dat het aanbrengen van de meeste ZAV’s alleen is toegestaan na schriftelijke toestemming. Mocht u nog vragen hebben, neem dan altijd contact op met een van onze medewerkers. Dit kan onnodige problemen achteraf voorkomen.
Komt u in aanmerking voor een vergoeding?
Toestemming vereist
Mag blijven zitten bij vertrek
Vergoeding
Onderhoud ZAV
ja ja ja ja ja ja
ja ja ja ja ja ja
ja ja ja ja ja ja
WBG WBG WBG WBG WBG WBG
ja ja ja ja
ja ja ja ja
ja ja ja ja
WBG WBG WBG WBG
ZAV zonder vergoeding Keukeninrichting, badinrichting ja
ja
nee
WBG-> basisonderhoud WBG-> basisonderhoud WBG-> basisonderhoud WBG-> basisonderhoud WBG-> basisonderhoud WBG-> basisonderhoud
ZAV met vergoeding Dakkapel Vaste trap (naar zolderverdieping) Extra zolderkamer CV-installatie Extra radiator Serre/garage/aanbouw (18m²/54m³) Spouwisolatie Vloer/dakisolatie Glasisolatie Uitbreiding/verbetering van elektrische installatie
Inbouwverlichting
nee
ja
nee
Kranen
nee
ja
nee
Hang- en sluitwerk
nee
ja
nee
Binnendeuren
nee
ja
nee
Afscheidingsmuur tuin
ja
ja
nee
8
Afschrijvingslijst ZAV-beleid
Categorie ZAV (vervolg)
Toestemming vereist
Weg, tenzij overname nieuwe huurder Tegels en vast parket ja Grof stucwerk (>3mm granol/ sierpleister plafond/muur)
ja
Steenstrips, beplating
ja
Laminaat of verhuisbaar parket ja Rolluiken/zonnescherm
ja
Vijver tuin
ja
Houten bielzen in tuin
nee
Volière
ja
Extra bestrating in de tuin
nee
Mag blijven zitten bij vertrek
Vergoeding Onderhoud ZAV
afh. v. nieuwe huurder afh. v. nieuwe huurder
nee
afh. v. nieuwe huurder afh. v. nieuwe huurder afh. v. nieuwe huurder afh. v. nieuwe huurder afh. v. nieuwe huurder afh. v. nieuwe huurder afh. v. nieuwe huurder
nee
nee
nee nee nee nee nee nee
in contract nieuwe huurder in contract nieuwe huurder in contract nieuwe huurder in contract nieuwe huurder in contract nieuwe huurder in contract nieuwe huurder in contract nieuwe huurder in contract nieuwe huurder in contract nieuwe huurder
Mag nooit (en moet altijd weg) Asbest Allesbrander Open haard Kunststof afwerking wand/vloer/plafond Verplaatsen van meters gas, elektra en water Verplaatsen of verwijderen van meterkast In meergezinswoningen alle harde vloeren, tenzij geluidisolerende maatregelen getroffen worden
ZAV met vergoeding
Afschrijvingstermijn in jaren
Dakkapel - dakkapel met spits (pannen) dak - dakkapel met plat dak
15 10
Vaste trap (naar zolderverdieping) - aantoonbaar geleverd door trappenfabrikant
10
Extra zolderkamer - standaard gipsplaten - standaard schroten afwerking (geen kunststof)
15 10
CV-installatie - cv-installatie (aanleggen) - extra radiator
10 10
Serre/garage/aanbouw (18m²/54m³) - volledig traditioneel steenachtig met pannen dak - volledig traditioneel steenachtig met plat dak - prefab uitvoering steenachtig - prefab uitvoering metaal - prefab uitvoering hout
15 10 15 10 10
Isolatiemaatregelen (met certificaat) - spouwisolatie - vloer/dakisolatie - glasisolatie
10 10 5
Uitbreiding/verbetering elektrische installatie - uitbreiding aantal groepen
10
10
Bereikbaarheid
Woningbeheer Born-Grevenbicht (WBG) Parkweg 3 6121 HV Born T 046 4854240 (op werkdagen bereikbaar van: 08.30 - 12.30 uur) F 046 4858980
Spreekuur Spreekuur: maandag, dinsdag, woensdag en vrijdag van 9.00 tot 10.00 uur en donderdag van 17.00 tot 18.00 uur Storingen en reparaties Storingen aan de cv-installatie: 043 4086180 (Comfort Partners BV) Algemene reparatieverzoeken: 046 4854240 (WBG)
E-mail
[email protected] Website www.swbg.nl
thuis in wonen Afschrijvingstabel De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de ouderdom en staat van onderhoud van de voorziening en wordt bepaald aan de hand van afschrijvingstermijnen. De hierbij behorende jaarlijkse restwaarden voor de verschillende termijnen zijn als volgt: Jaren
1
Restwaarde in % (15 jr) 75 Restwaarde in % (10jr) 75 Restwaarde in % (5 jr) 75
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 67,5 60 52,5 45 37,5 30 22,5 15 7,5 0 0 0 60 40 30 15 0 0 0 0 0 0 0 0
10 0 0
5 0 0
Rekenvoorbeeld: Aanbouw totale investering voor huurder: € 7.500,-- (inclusief BTW). In het tweede jaar verhuist de huurder. De aanbouw is correct aangevraagd via een ZAV-formulier en ook goed onderhouden. De huurder ontvangt een restwaarde van € 7.500,-- x 70% = € 5.250,-Heeft u nog vragen over dit onderwerp? Neem contact met ons op of kijk op www.swbg.nl.
Verhuren is voor ons meer dan woningen en huurders bij elkaar brengen.
Disclaimer. Aan de inhoud van deze folder kunnen geen rechten worden ontleend.