STRATEGI MEWUJUDKAN PERUNTUKAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN KEPENTINGAN UMUM (Studi Kasus : Kecamatan Pasarwajo Kabupaten Buton)
TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung
Oleh :
HERMAN SAERI NIM : 25106306 Program Magister Teknik Geodesi dan Geomatika Bidang Pengutamaan Administrasi Pertanahan
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2008
LEMBAR PENGESAHAN TESIS STRATEGI MEWUJUDKAN PERUNTUKAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN KEPENTINGAN UMUM (Studi Kasus : Kecamatan Pasarwajo Kabupaten Buton) Adalah benar dibuat oleh saya sendiri dan belum pernah dibuat dan diserahkan sebelumnya, baik sebagian ataupun seluruhnya, baik oleh saya maupun orang lain, baik di ITB maupun institusi pendidikan lainnya.
Bandung, Penulis,
Mei 2008
HERMAN SAERI NIM : 25106306
Bandung,
Mei 2008
Pembimbing, Pembimbing I
(Ir. Didik Wihardi W.S, MS..) NIP. 130812296
Pembimbing II
(Ir. Andri Hernandi, MSP.) No. Peg. 888035102
Mengetahui, Program Studi Magister dan Doktor Teknik Goedesi dan Goematika Ketua,
(Dr. Ir. Agung Budi Harto, M.Eng.) NIP. 132 052 382
i
ABSTRAK STRATEGI MEWUJUDKAN PERUNTUKAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN KEPENTINGAN UMUM
Oleh Herman Saeri NIM : 25106306 Berdasarkan Peraturan Pemerintah RI Nomor 29 tahun 2003 Ibukota Kabupaten Buton dipindahkan ke Kecamatan Pasarwajo. Sebagai awal untuk mewujudkan Ibukota Kabupaten Buton di Kecamatan Pasarwajo, Pemerintah Kabupaten Buton telah membuat Rencana Detail Tata Ruang Kawasan yang disingkat dengan RDTR Kawasan. Namun dalam implementasinya banyak mengalami hambatan yang selayaknya menghasilkan suatu kondisi yang ideal . Keadaan tersebut memberikan gambaran adanya suatu masalah yang harus diidentifikasi lebih lanjut. Pengidentifikasian ini merupakan jalan awal bagi proses yang akan bermuara pada penentuan strategi pemecahan masalah. Dalam penentuan strategi tersebut, digunakan analisis SWOT. Analisis SWOT mempertimbangkan lingkungan internal maupun eksternal, namun terlebih dahulu dilakukan identifikasi masalah. Berdasarkan hasil identifikasi masalah , didapatkan hasil bahwa masalahnya adalah a).administrasi pertanahan yang belum baik : sebagian besar kepemilikan tanah belum bersertipikat,adanya peralihan hak atas tanah, b).faktor sosial-ekonomi masyarakat yang tidak mendukung: bentuk bidang tanah yang tidak beraturan, adanya sengketa kepemilikan atas tanah, c).Ketidaksiapan Pemda dalam pemindahan Ibukota Kabupaten : keterbatasan dana,kantor pemerintah sebagian masih berada di Kota Bau-Bau, ganti rugi yang disepakati lebih kecil dari NJOP, d).terbatasnya tanah yang ada : sebagian tanah sudah dikuasai oleh masyarakat, lokasi berbatasan dengan kawasan hutan. Strategi yang dapat digunakan berdasarkan hasil analisis yang dilakukan adalah strategi SO yang bertitik tolak pada pemanfaatan peluang dengan menggunakan kekuatan yang ada. Adapun strateginya yaitu mengoptimalkan RDTR sebagai acuan utama dalam kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, dengan cara : 1). penataan bidang-bidang tanah , 2) sosialisasi RDTR dan 3). pengendalian pemanfaatan ruang . Kata Kunci : Strategi, Peruntukan Tanah, Kepentingan Umum, Analisis SWOT
ii
ABSTRACT STRATEGY ACTUALIZING LAND USED FOR PUBLIC INTEREST DEVELOPMENT By Herman Saeri NIM : 25106306 Based on Peraturan Pemerintah RI Nomor 29 Tahun 2003, the capital of Kabupaten Buton was removed to Kecamatan Pasarwajo. As the first step to actualize the capital of Kabupaten Buton in Kecamatan Pasarwajo, the local government of Kabupaten Buton has made Rencana Detail Tata Ruang Kawasan or the RDTR Kawasan. In the implementation, however, there are many obstructions that as it should be result in an ideal conditions. These conditions represent that there are problems to identified moreover. This identifications is the first step for the proess determining the problem-solving strategy. SWOT analysis was used in the process of determining the strategy. The SWOT analysis are considering the internal and external conditions, but it should determine the problems first. The result showed that the problems are a) the improperly of land administrations : many of the land ownership that did not have land certificate, the changed of land authority, b) the unsupportive of socialeconomy factors in community : the landforms are irregular, legal action of land ownership, c) the unprepared of local government in the change of the capital of Kabupaten Buton : cost limit, there are a portion of local government that reside in Kota Bau-Bau, claim damages fewer than the NJOP, d) land restricted : a portion of the land is subjected by society, the location is abutting with forest area. Based on the result of SWOT analysis, the strategy to solved the problems are the SO strategy based on opportunity utilization by applying the potential strength. The strategy is to optimize RDTR as main reference for the acquisition of land for public interest with 1) restructuring landforms, 2) RDTR socialization, and 3) controlling the land utilization. Keywords : Strategy, Land Used, Public Interest, SWOT Analysis.
iii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS Tesis yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya.
Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh tesis haruslah seizin Dekan Sekolah Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.
CATATAN KHUSUS
Tesis ini telah diulas dan dinilai dengan memperhatikan
substansi tata cara
penulisan dan penayangan oleh Kenny Dewi, SE.,MM melalui Sidang Terbuka pada tanggal 6 Mei 2008, pukul 09.00 s/d 11.00 di ruang 3105 , Lantai I, Labtek IX-C Jurusan Teknik Geodesi ITB.
Pengulas,
(KENNY DEWI, SE.,MM.)
iv
PERSEMBAHAN
Subhanallah ..... Alhamdulillah ...... Allahuakbar ....... Tidak ada kata yang pantas selain puja dan puji kehadirat Allah SWT Atas kehendak-Nyalah seluruh peristiwa bisa terjadi
Kupersembahkan Karya Sederhana ini Kepada : Istriku tercinta, Hajriah Buah hatiku tersayang, Widya Ninggrum Saeri, Imelda dwiningsi Saeri dan Dinda Putri Ayu Saeri Kedua Orang Tua, Ayahanda Abd. Madjid Saeri dan Ibunda Minasari Saudara dan Saudariku tersayang
v
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis ucapkan kepada Allah SWT yang telah memberikan kekuatan dan kemampuan kepada penulis untuk dapat menyelesaikan Tesis ini. Penulis menyadari bahwa dalam proses pendidikan pada Program Magister Administrasi Pertanahan (MAP) – ITB dan penyelesaian penulisan tesis ini tidak terlepas dari bantuan, arahan dan dorongan dari banyak pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih dan penghargaan yang sebesar-besarnya kepada pihak-pihak di bawah ini. 1. Segenap jajaran Pimpinan Badan Pertanahan Nasional yang telah memberi kesempatan untuk mengikuti program S2. 2. Bapak Dr. Ir. Bambang Edhi Leksono, MSc., selaku Ketua Program MAP – ITB dan dosen penguji. 3. Bapak Ir. Didik Wihardi, MS., selaku dosen pembimbing I. 4. Bapak Ir. Andri Hernandi, MSP., selaku dosen pembimbing II. 5. Bapak Ir. Agoes S. Soedomo, MS., selaku dosen wali dan dosen penguji. 6. Seluruh Dosen pada Program MAP – ITB. 7. Rekan-rekan seperjuangan “Sindikat 12” angkatan I BPN di MAP – ITB. 8. Bapak Drs. Ishak., selaku Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Buton. 9. Seluruh pegawai dan staf pada program MAP – ITB khususnya pak Hendry dan Reni. 10. Semua pihak yang tidak dapat disebut satu per satu yang telah memberikan bantuan kepada penulis selama ini.
Penulis menyadari segala keterbatasan dan kemampuan, semoga tesis ini dapat memberikan manfaat bagi semua pihak yang membutuhkan
Bandung,
Mei 2008.
Penulis
vi
DAFTAR ISI
ABSTRAK………………………………………………………………... i ABSTRACT………………………………………………………………
ii
PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS……………………………………. iii PERSEMBAHAN……….......................................................................... iv KATA PENGANTAR……………………………………………………. v DAFTAR ISI..............................................................................................
vi
DAFTAR LAMPIRAN............................................................................... viii DAFTAR GAMBAR................................................................................... ix DAFTAR TABEL.......................................................................................
x
DAFTAR SINGKATAN ......................... .................................................. xi Bab I
Pendahuluan.................................................................................
1
I.1
Latar Belakang..............................................................................
1
I.2
Perumusan Masalah......................................................................
2
I.3
Hipotesis.......................................................................................
3
I.4
Maksud Penelitian........................................................................
3
I.5
Tujuan Penelitian..........................................................................
3
I.6
Manfaat Penelitian........................................................................
3
I.7
Ruang Lingkup Penelitian………………………………………. 3
I.8
Metodologi Penelitian...................................................................
4
I.9
Sistematika Penulisan...................................................................
7
Bab II
Tinjauan Pustaka..........................................................................
8
II.1 Perencanaan Strategis..................................................................
8
II.2 Analisis Dalam Pengambilan Keputusan....................................
8
II.3 Peruntukan Tanah Untuk Kepentingan Umum...........................
11
II.4 Pengertian Kepentingan Umum................................................... 12 II.5 Tata Cara Pengadaan Tanah........................................................
19
Bab III Pelaksanaan Penelitian................................................................. 26 III.1 Daerah Penelitian......................................................................... 26 III.2 Persiapan……………………………………………………….
26
III.3 Pengumpulan Data......................................................................
31
vii
III.4 Pengolahan Data.........................................................................
34
Bab IV Analisis Hasil................................……………………………… 43 IV.1 Peta Kekuatan Organisasi……………………………………….. 43 IV.2 Pemecahan Masalah…….………………………………………. 48 Bab V
Penutup......................................................................................... 59
V.1 Kesimpulan.................................................................................. 59 V.2 Saran............................................................................................ 59 DAFTAR PUSTAKA................................................................................
60
LAMPIRAN-LAMPIRAN........................................................................
63
viii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A
Keputusan Bupati Buton Nomor 95 Tahun 2006......................... 63
Lampiran B
Daftar Pemilik Tanah................................................................... 66
Lampiran C
Peta Bidang Tanah........................................................................ 91
Lampiran D
Peta Kawasan Hutan dan Perairan Provinsi Sulawesi Tenggara
102
Lampiran E
Peraturan Pemerintah RI Nomor 29 Tahun 2003.......................
103
Lampiran F
Peraturan Presiden RI Nomor 36 Tahun 2005...........................
110
Lampiran G
Peraturan Presiden RI Nomor 65 Tahun 2006............................
120
Lampiran H
Keputusan Presiden RI Nomor 55 Tahun 1993.........................
125
Lampiran I
Laporan keuangan Pemerintah Kabupaten Buton Tahun 2006... 132
ix
DAFTAR GAMBAR
Gambar I.1
Diagram alir penelitian…………………………………… 6
Gambar II.1
Diagram Analisis SWOT………………………………… 10
Gambar II.2
Diagram Alir Pengadaan Tanah………………………….
19
Gambar III.1 Wilayah Kabupaten Buton……………………………….
26
Gambar III.2 RDTR kawasan Ibukota Kabupaten Buton………………. 31 Gambar III.3 Diagram matriks urgensi faktor internal.............................. 36 Gambar III.4 Diagram matriks urgensi faktor eksternal............................ 37 Gambar III.5 Diagram nilai keterkaitan antar faktor................................. 39 Gambar IV.1 Peta kekuatan organisasi...................................................... 43 Gambar IV.2 Matriks formulasi strategi SWOT......................................
47
x
DAFTAR TABEL
Tabel III.1 Daftar sengketa kepemilikan tanah…………………………. 33 Tabel III.2 Nilai dukungan……………………………………………… 40 Tabel III.3 Evaluasi faktor internal dan eksternal………………………. 41 Tabel IV.1 Koordinat pada kwadran I dan IV…………………………… 44 Tabel IV.2 Koordinat pada kwadran II dan III.......................................... 45 Tabel IV.3 Rencana strategis……………………………………………. 49 Tabel IV.4 Program penataan bidang-bidang tanah....................………... 50 Tabel IV.5 Program Sosialisasi RDTR…………………......................... 50 Tabel IV.6 Program pengendalian pemanfaatan ruang............................. 51 Tabel IV.7 Rencana kinerja kegiatan pembentukan satgas penataan bidang tanah………………………………………………… 51 Tabel IV.8 Rencana kinerja kegiatan penataan bidang-bidang tanah...... 52 Tabel IV.9 Rencana kinerja kegiatan pematokan batas kawasan hutan lindung........................................................................
52
Tabel IV.10 Rencana kinerja kegiatan pensertipikatan tanah..................
53
Tabel IV.11 Rencana kinerja kegiatan penyuluhan tentang RDTR........
53
Tabel IV.12 Rencana kinerja kegiatan pembentkan satgas penyuluh......
54
Tabel IV.13 Rencana kinerja kegiatan penyuluhan tentang pemanfaatan ruang...............................................................
54
Tabel IV.14 Rencana kinerja kegatan pembentukan satgas penyuluh......
55
Tabel IV.15 Rencana kinerja kegiatan pelayanan perijinan yang terbuka dan tidak berbelit-belit...........................................
55
Tabel IV.16 Rencana tingkat capaian kinerja program penataan bidang-bidang tanah........................................................... Tabel IV.17 Rencana tingkat capaian kinerja program sosialisasi RDTR
56 56
Tabel IV.18 Rencana tingkat capaian kinerja program pengendalian pemanfaatan ruang...............................................................
57
Tabel IV.19 Rencana biaya......................................................................
57
Tabel IV.20 Jadwal kegiatan....................................................................
58
xi
DAFTAR SINGKATAN SINGKATAN
Nama
Pemakaian pertama kali pada halaman 1
RDTR
Rencana Detail Tata Ruang
SWOT
Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats
4
SO
Strengths , Opportunities
5
ST
Strength, , Threaths
5
WO
Weaknesses, Opportunities
5
WT
Weaknesses , Threaths
5
SK
Surat Keputusan
6
Keppres
Keputusan Presiden
6
Perpres
Peraturan Presiden
6
RENSTRA
Rencana Strategis
8
BPN
Badan Pertanahan Nasional
11
UUPA
Undang-Undang Pokok Agraria
12
Inpres
Instruksi Presiden
12
BPS
Biro Pusat Statistik
23
NJOP
Nilai Jual Obyek Pajak
28
Bappeda
Badan Perencanaan Daerah
31
Bawasda
Badan Pengawasan Daerah
31
BPKD
Badan Pengelolah Keuangan Daerah
31
BKD
Badan Kepagawaian Daerah
31
NBF
Nilai Bobot Faktor
36
NRK
Nilai Rata-rata Keterkaitan
38
NBK
Nilai Bobot Keterkaitan
38
TNB
Total Nilai Bobot
38
ND
Nilai Dukungan
40
BF
Bobot Faktor
42
NBD
Nilai Bobot Dukungan
42
