StoneBridge Washington Residential Fund III, LP Beleggen in Amerikaanse huurwoningen
Vooraankondiging
Kenmerken De initiatiefnemer StoneBridge Investments BV StoneBridge Investments BV (StoneBridge) is een joint venture van Bouwfonds Real Estate Investment Management BV en Timeless Investments BV. StoneBridge richt zich op de kansen die de huidige Amerikaanse woningmarkt biedt. Hierbij zal vooral worden belegd in vastgoed dat geraakt is door de huidige krediet- en vastgoedcrisis. StoneBridge is gevestigd in Hoevelaken en heeft daarnaast een kantoor in Washington, DC. StoneBridge heeft via haar huidige management en joint venture partners jarenlange ervaring op het gebied van investeren in en het managen van (residentieel) vastgoed in de Verenigde Staten.
StoneBridge ziet kansen: beleggen in Amerikaanse huurwoningen De wereldwijde fi nanciële crisis, die al bijna anderhalf jaar duurt, laat diepe sporen na op de Amerikaanse woningmarkt. Prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen 12 maanden met gemiddeld ruim 15% gedaald en de bouw van nieuwe (koop)woningen is tot een dieptepunt gezakt. De vooruitzichten voor de markt van huurwoningen zijn daarentegen gunstig. Vele huizenbezitters zijn door de kredietcrisis en daling van de koopwoningprijzen genoodzaakt om een woning te huren. Door de aangescherpte eisen van de banken komen minder mensen in aanmerking voor een hypothecaire lening, een maatregel waar de huurwoningenmarkt van profiteert. Daarnaast hebben veel potentiële kopers de aankoop van een woning voorlopig uitgesteld in verband met de onzekere ontwikkelingen van de prijzen van koopwoningen en van de economie. Door demografische ontwikkelingen zal de vraag naar huurwoningen de komende jaren verder toenemen. Daarnaast zal het aanbod van nieuwe huurwoningen dalen door afnemende bouwactiviteiten. Hierdoor zijn de vooruitzichten voor bestaande huurwoningen bijzonder gunstig. Juist nu ziet StoneBridge daarom kansen op de Amerikaanse huurwoningenmarkt en, inspelend op deze opportunities, brengt zij haar eerste fonds onder de vlag van StoneBridge Investments op de markt: StoneBridge Washington Residential Fund III (het fonds).
• Een stabiele cash flow gedurende de looptijd en kans op aantrekkelijke winst bij verkoop van de woningen • Geprognosticeerd gemiddeld totaal rendement ca. 16,5% per jaar 1 (IRR: ca. 12,8%) • Inspelen op de kansen die zijn ontstaan in de huidige Amerikaanse huurwoningenmarkt • Washington, DC behoort tot de beste investeringsmarkten ter wereld • Investering in twee huurwoningcomplexen in Washington, DC • Geprognosticeerd gemiddeld enkelvouding cash rendement ca. 6,0% per jaar • Fondsinvestering $11,0 miljoen • Hypothecaire financiering ca. 60% van de fondsinvestering • Eigen vermogen ca. 40% van de fondsinvestering • Participatieomvang $100.000 per participatie • Verwachte looptijd 7 jaar • Initiatief van StoneBridge Investments BV, een joint venture van Bouwfonds Real Estate Investment Management BV en Timeless Investments BV • Initiatiefnemer is ook lokaal aanwezig (kantoor in Washington, DC) • Bewezen trackrecord van initiatiefnemer met ruim 1.400 woningen onder beheer in de Washington, DC markt • Ervaren lokale asset manager die al jaren betrokken is bij het beheer van vastgoedfondsen
1
Dit rendement is enkelvoudig en inclusief verkoopresultaat over 7 jaar. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst. U kunt uitsluitend deelnemen op basis van het prospectus.
Aantrekkelijk rendement De combinatie van een herontwikkelingsbelegging (Spring Valley Flats) en een belegging met een stabiele inkomstenstroom (Courtyard Park), die beide tegen een relatief lage prijs zullen worden aangekocht, zorgt ervoor dat het fonds een aantrekkelijk rendement kan bieden tegen een beperkt risico. Er zijn meerdere exitstrategieën denkbaar, die in het prospectus nader worden uiteengezet. Deze portefeuille kan bijvoorbeeld als één geheel of in delen (condominiums: koopappartementen) worden verkocht. Het geprognosticeerd gemiddeld enkelvoudig jaarlijks cash rendement bedraagt ca. 6,0%, uitgaande van een verwachte looptijd van 7 jaar. Dit cash rendement wordt tweemaal per jaar aan de deelnemers uitgekeerd. Rekening houdend met een mogelijke winst bij verkoop van de woningen, komt het geprognosticeerd gemiddeld totaal rendement uit op ca. 16,5% per jaar (IRR: ca. 12,8%). De genoemde rendementen zijn vóór belastingheffing. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Risico’s Beleggen in vastgoed brengt uiteraard risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn onder andere een eventuele daling van de huur- en vastgoedprijzen, een toename van de leegstand en een stijging van de rente. Daarnaast is in dit fonds sprake van valutarisico, aangezien het vastgoed in de Verenigde Staten ligt. Daardoor zijn de investeringen, rendementen en uitkeringen van het fonds in Amerikaanse dollars. In het prospectus zal een uitgebreide opsomming van de relevante risico’s worden opgenomen.
De beleggingen: inspelen op kansen als gevolg van de kredietcrisis Het fonds belegt in residentieel vastgoed dat geraakt is door de huidige economische situatie. Het fonds belegt in twee huurwoningcomplexen in Washington, DC en omgeving. Het betreft het Spring Valley Flats complex nabij Massachusetts Avenue, NW in Washington, DC en het Courtyard Park Apartments complex in Prince George’s County, Maryland (ten noordoosten van Washington, DC).
1. Spring Valley Flats Spring Valley Flats is een voorbeeld van distressed residentieel vastgoed op een toplocatie in Washington, DC. Distressed residentieel vastgoed is vastgoed dat te koop wordt aangeboden door banken, projectontwikkelaars of beleggers die in de problemen zijn gekomen door de kredietcrisis en waarvan de koopprijs duidelijk lager ligt dan de vervangingswaarde. Het Spring Valley Flats woningcomplex is momenteel eigendom van PNC Bank, nadat een ontwikkelaar vergeefs heeft geprobeerd de woningen als condominiums (koopappartementen) te verkopen en uiteindelijk niet meer aan zijn betalingsverplichtingen jegens de bank kon voldoen. Het fonds zal deze woningen van PNC Bank kopen met een aanzienlijke korting. Het Spring Valley Flats complex betreft 32 woningen. Bij de aankoop zullen 28 woningen leeg worden opgeleverd en 4 appartementen zullen worden verkocht aan de huidige huurders. De aankoopprijs voor 32 appartementen bedraagt $5,0 mln. k.k. ofwel $156.600 per woning. Het is de bedoeling dit complex beperkt te renoveren en te verhuren tegen marktconforme huren die naar verwachting ruim 15% hoger zullen liggen dan de huidige huren.
2. Courtyard Park Apartments Een andersoortige propositie is Courtyard Park Apartments, waar het meer gaat om het optimaliseren van de ‘operationele kant’ van het beheer van de woningen. Dit is een investering waar waarde kan worden toegevoegd door een efficiënter beheer van de woningen. Het vastgoed wordt gekocht van een lokale familie die dit huurwoningencomplex heeft ontwikkeld en al jaren exploiteert. De operationele kosten bedragen op dit moment ruim 65% van de bruto huurinkomsten, terwijl voor dit type woningen in deze regio 50% meer marktconform is. De verkoper gaat tot verkoop van dit object over om liquide middelen vrij te maken, teneinde aan de financiële verplichtingen van zijn andere projecten te kunnen voldoen. In een privé verkoop heeft de familie dit woningcomplex tegen een relatief lage prijs te koop aangeboden. Het Courtyard Park Apartments complex omvat 94 woningen verdeeld over 7 gebouwen. Het gaat om 47 appartementen met 1 slaapkamer en 47 appartementen met 2 slaapkamers. De aankoopprijs bedraagt $4,1 miljoen k.k. of $43.600 per woning.
Lokaal Beheer Voor een succesvolle exploitatie van appartementen in de Verenigde Staten is lokale kennis en management van groot belang. In Washington, DC werkt StoneBridge voor het beheer van de woningen onder andere samen met Urban Investments Partners (UIP). Samen met deze lokale partner is al voor bijna $150 miljoen aan huurwoningen aangekocht ten behoeve van andere vastgoedfondsen.
Washington, DC: één van de beste beleggingsmarkten ter wereld Washington, DC en omgeving behoort tot de beste vastgoedmarkten voor multi-family (huurwoningen) investeringen in de Verenigde Staten (VS). De werkloosheid in Washington, DC en omgeving is nog steeds stabiel en relatief
laag met 4% ten opzichte van 7,6% voor de gehele VS. De relatieve stabiliteit van deze regio is het gevolg van de aanwezigheid van het centrum van de Amerikaanse overheid en recentelijk de dramatische shift in power van New York naar Washington, die heeft plaats gevonden door de financiële-, kredietcrisis. Deze unieke positie zal voorlopig niet wijzigen, zolang de Amerikaanse economie zich in een recessie bevindt. De focus van de regering Obama op een verhoging van overheidsbestedingen zal naar verwachting tevens positieve gevolgen hebben voor de economie van Washington, DC en omgeving. De Amerikaanse overheid blijft de primaire economische trekker in Washington, DC en omgeving met meer dan $118 miljard aan lokale bestedingen. Washington, DC en omgeving heeft zijn positie als één van de top multi-family markten in de VS te danken aan een langjarige sterke gemiddelde huurgroei, positieve absorptie van huurwoningen en één van de laagste leegstanden in de VS. De gemiddelde leegstand in de Washington, DC ligt momenteel op ca. 3,5%. Dit is substantieel lager dan het landelijk gemiddelde van ruim 6%. Het totale aanbod van nieuwbouw huurwoningen blijft dalen. De bevolkingsgroei in de Washington, DC regio kan, met momenteel 36.000 nieuwe banen die in de afgelopen 12 maanden zijn gecreëerd, tot een verdere verlaging van de leegstand en een verhoging van de huurgroei leiden.
Juridische structuur De juridische structuur van het fonds is onderstaand weergegeven. Beleggers zullen als participanten toetreden tot het fonds, een Amerikaanse Limited Partnership. Iedere vastgoedbelegging wordt in een afzonderlijke Limited Partnership (LP) ondergebracht. Ter financiering van het vastgoed trekt elk van de LP’s een afzonderlijke hypothecaire financiering aan. Hierdoor blijven de beide vastgoedobjecten van elkaar gescheiden en kan afzonderlijke verkoop van één van de objecten eenvoudig plaatsvinden. Alle direct bij het fonds betrokken entiteiten zijn vennootschappen naar Amerikaans recht van de staat Delaware. Een participant is in beginsel niet hoofdelijk aansprakelijk. Voor een uitgebreide beschrijving van de juridische structuur wordt verwezen naar het prospectus.
Fiscale aspecten Alle betrokken Limited Partnerships zijn naar Nederlands recht fiscaal transparant en derhalve niet zelfstandig belastingplichtig in Nederland. Ook voor Amerikaans belastingrecht gelden zij als fiscaal transparant. Dit betekent dat de participanten worden belast voor hun aandeel in het fonds op grond van de voor hen geldende fiscale regels. De fiscale transparantie heeft als voorwaarde dat participanten niet zonder toestemming van alle participanten vrijelijk kunnen toe- en uittreden tot het fonds. De Nederlandse Belastingdienst zal StoneBridge Investments BV 100%
Private & Corporate investors 99%
Nederland Verenigde Staten
SWRF GP, Inc.
1%
100%
100%
StoneBridge Washington Residential Fund III, LP 99%
SWRF Courtyard Park GP, LLC
1%
SWRF Spring Valley GP, LLC
1%
99%
SWRF Courtyard Park, LP
SWRF Spring Valley, LP
worden verzocht de fiscale transparantie van het fonds te bevestigen. Naar verwachting zal er effectief in Nederland geen belasting verschuldigd zijn als gevolg van de belastingheffing in de Verenigde Staten. Participanten zijn jaarlijks verplicht zowel aangifte in de Verenigde Staten als in Nederland te doen. De initiatiefnemer zal jaarlijks de benodigde gegevens voor de beide aangiftes aan de participanten toesturen. Voor een nadere beschrijving van de fiscale aspecten wordt verwezen naar het prospectus. StoneBridge heeft contacten gelegd met fiscalisten die voor u, tegen een vergoeding, de aangifte van uw Amerikaanse belasting kunnen verzorgen. Aan alle gegadigden wordt uitdrukkelijk geadviseerd contact op te nemen met een professionele adviseur om advies in te winnen over de fiscale gevolgen van een belegging in het fonds voor hun persoonlijke positie.
Vergunning StoneBridge Investments BV is de beheerder van het fonds. Uit hoofde van de Wft (Wet op het financieel toezicht) is de beheerder voor het aanbieden van rechten van deelneming in dit fonds niet vergunningplichtig en staat als zodanig niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Wel wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de uit hoofde van de Wft gestelde eisen qua transparantie en verslaglegging.
Overige informatie Hoewel de inhoud van deze vooraankondiging met uiterste zorgvuldigheid is opgesteld, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. Voor uitvoerige informatie wordt verwezen naar de inhoud van het prospectus. Alleen de inhoud van het prospectus is bindend. Belangstellenden dienen het prospectus te bestuderen en eventueel onafhankelijk (juridisch en fiscaal) advies in te winnen. De participaties in StoneBridge Washington Residential Fund III, LP dienen te worden beschouwd als illiquide belegging.
Reserveren en aanvraag prospectus Indien u geïnteresseerd bent in deelname in StoneBridge Washington Residential Fund III, LP dan kunt u geheel vrijblijvend via bijgaande antwoordkaart één of meerdere participaties reserveren. Diegenen die hebben gereserveerd krijgen automatisch het prospectus toegestuurd en krijgen voorrang bij toewijzing van de inschrijvingen. Via de bijgaande antwoordkaart kunt u ook alleen het prospectus aanvragen. Het prospectus zal naar verwachting medio april 2009 beschikbaar zijn.
De inschrijving Deelname staat open voor particuliere beleggers en vennootschappen. In totaal zijn er ca. 42 participaties van $100.000 beschikbaar. Inschrijven op één of meerdere participaties kan, nadat u het prospectus heeft ontvangen, door het inschrijfformulier en de vereiste bijlagen op te sturen naar StoneBridge. Na sluiting van de inschrijving zullen de participaties worden toegewezen. Diegenen die één of meerdere participaties toegewezen hebben gekregen, krijgen hiervan schriftelijk bericht. Aan hen zal tevens de datum worden gemeld waarop de betaling op de toegewezen participaties dient te zijn ontvangen. StoneBridge behoudt zich het recht voor de plaatsing van het fonds niet door te laten gaan of uit te stellen wanneer zij daartoe aanleiding ziet.
Indien u nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met StoneBridge of Bouwfonds Real Estate Investment Management BV namens Bouwfonds Investments BV.
STONEBRIDGE INVESTMENTS BV DE WEL 14 -16 3871 MV HOE VEL AKEN POSTBUS 65 3870 CB HOEVELAKEN T +31( 0 ) 33 253 99 01 F +31( 0 ) 33 253 99 10 INFO @ STONEBRIDGEINVESTMENTS .NL
W W W. S T O N E B R I D G E I N V E S T M E N T S . N L
