STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna

STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA

Květen 2012

Bytový odbor Magistrátu města Brna Model stanovení výše nájemného

strana č.1


Zpracovatelé Ing.Oliver Pospíšil, náměstek primátora města Brna Ing. Tomáš Janas, znalec Ing. Marie Ruberová, odhadce kanceláře Janas&partner Mgr. Jiří Lahoda, vedoucí Bytového odboru MMB Ing. Pavel Sršeň, Ph.D., vedoucí Majetkového odboru MMB Ing.Pavel Dočkal, vedoucí oddělení Majetkového odboru MMB JUDr. Světlana Pernicová, vedoucí oddělení Bytového odboru MMB

Model stanovení výše nájemného

strana č.2


OBSAH 1. ÚVOD ............................................................................................................................................................. 4 2. VÝVOJ NÁJEMNÉHO Z BYTU V BRNĚ OD PLATNOSTI ZÁKONA Č.107/2006 SB. ..................... 5 3. OBECNÉ PRINCIPY HOSPODAŘENÍ S OBECNÍM BYTOVÝM FONDEM . ................................... 8 4. ANALÝZA STÁVAJÍCÍHO PRÁVNÍHO STAVU: ................................................................................ 10 5. STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA .......................... 12 5.1.

PŘEHLED POUŽÍVANÝCH POJMŮ ............................................................................................ 12

5.2.

METODIKA STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY MĚSTA BRNA ..................................................... 13

5.3.

METODIKA VÝPOČTU MODIFIKOVANÉHO EKONOMICKÉHO A NÁKLADOVÉHO NÁJEMNÉHO ......................... 14

5.3.1

Náklady na dosažení příjmu z nájemného .................................................................................... 14

5.3.2

Položky ovlivňující hrubé výnosy z nájemného ............................................................................. 18

5.3.3

Rekapitulace položek pro stanovení nájemného ........................................................................... 18

5.3.4

Čisté roční výnosy z bytu............................................................................................................... 19

5.4.

VSTUPNÍ ÚDAJE, PODKLADY ................................................................................................ 21

5.4.1

Vstupní údaje k typu panelový dům zrekonstruovaný ................................................................... 22

5.4.2

Vstupní údaje k typu panelový dům nezrekonstruovaný ............................................................... 22

5.4.3

Vstupní údaje k typu cihlový dům zrekonstruovaný ...................................................................... 23

5.4.4

Vstupní údaje k typu cihlový dům nezrekonstruovaný .................................................................. 24

5.4.5

Vstupní údaje k typu novostavba................................................................................................... 24

5.5.

VÝPOČET NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA .................................................. 25

5.5.1

Výpočet nájemného u panelového domu zrekonstruovaného ....................................................... 25

5.5.2

Výpočet nájemného u panelového domu nezrekonstruovaného .................................................... 26

5.5.3

Výpočet nájemného u cihlového domu zrekonstruovaného .......................................................... 27

5.5.4

Výpočet nájemného u cihlového domu nezrekonstruovaného....................................................... 28

5.5.5

Výpočet nájemného u novostavby ................................................................................................. 28

5.6.

SROVNÁNÍ ..................................................................................................................... 29

6. ZÁVĚR ......................................................................................................................................................... 31 7. LITERATURA, PŘEDPISY A JINÉ ZDROJE ........................................................................................ 32


strana č.3


1. ÚVOD Zákon o obcích vymezuje jako jednu ze základních oblastí samostatné působnosti obcí péči o vytváření podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů v souladu s místními předpoklady a místními zvyklostmi. Uspokojování potřeby bydlení je definováno jako jedna z předních oblastí této působnosti obce. Současně je tímto zákonem uložena obci povinnost účelně a hospodárně využívat svůj majetek, pečovat o jeho zachování a rozvoj. V těchto souvislostech se oblast nájemného z bytů jeví jako velmi významnou oblastí rozhodování obce o hospodaření s majetkem dotýkající se velkého počtu jejích obyvatel. Je nepochybné, že jde o rozhodování politické, a výsledek bude závislý na tom, zda rozhodující orgán upřednostní ekonomický přístup k věci a výsledkem bude rozhodnutí o obvyklém nájemném, nebo upřednostní sociální přístup a stávající nájemné se příliš zvyšovat nebude. Za kompromis mezi oběma přístupy lze považovat nájemné ekonomické, které pro pronajímatele zajistí dostatečné prostředky na správu a údržbu bytového fondu včetně určitého přiměřeného zisku a současně bude pro běžného nájemce obecního bytu sociálně přijatelné. Potřeba definovat způsob určení ekonomického nájemného vyvstává do popředí v souvislosti s končící etapou regulace nájemného z bytu. K tomu může městu i městským částem napomoci tento materiál zpracovaný pracovní skupinou vytvořenou náměstkem primátora Ing.Pospíšilem z externích odborníků /znalecká kancelář/ a pracovníků odboru majetkového MMB a odboru bytového MMB.


strana č.4


2. VÝVOJ NÁJEMNÉHO Z BYTU V BRNĚ OD PLATNOSTI ZÁKONA Č.107/2006 SB. Zákon č.107/2006 Sb. , o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ze dne 14.3.2006, umožnil po období stagnace nájemného v letech 2002-2006 pronajímateli jednostranně zvýšit nájemné zákonem stanoveným způsobem v jednotlivých letech, přičemž maximální přírůstek nájemného vyhlašovalo každoročně Ministerstvo pro místní rozvoj svým Sdělením. V pořadí posledním (vydání dalšího „prováděcího předpisu“ ministerstvo nepředpokládá) je Sdělení MMR č. 180/2009 Sb. Ve městě Brně je tak možné podle výše uvedeného jednostranně zvyšovat nájemné až do 31.12.2012. Výchozí základnou pro výpočet limitu jednostranného zvyšování nájemného je aktuální měsíční nájemné za m2 podlahové plochy bytu. Do této hodnoty není započtena úhrada za vybavení bytu (zákon ponechává úhradu za vybavení na vzájemném ujednání). Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu je uvedena v příloze č. 3 Sdělení a představuje úroveň nájemného, které může být prostřednictvím jednostranného zvyšování nájemného dosaženo. Cílová hodnota je vypočtena z tzv. základních cen bytů v jednotlivých lokalitách, a to podle vzorce uvedeného v zákoně CN = 1/12 * p * ZC, kde CN je cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu, ZC je základní cena za 1 m2 podlahové plochy bytu, p je koeficient vyjadřující podíl ročního nájemného na základní ceně bytu. Základní ceny pocházejí ze statistiky kupních cen nemovitostí, kterou zpracovává Ministerstvo financí. Z údajů této statistiky byly pro účely zvyšování nájemného zjištěny tzv. základní ceny za m2 podlahové plochy bytu, které se pro město Brno pohybují v intervalu 18 219 až 26 873 Kč/m2 podlahové plochy bytu (podrobněji pro jednotlivé lokality města viz příloha č. 3 Sdělení). Roční cílové nájemné je zákonem stanoveno jako 5 % z těchto základních cen bytů v dané lokalitě, u bytů se sníženou kvalitou je stanoveno procento nižší (p = 0,05 resp. 0,045). Cílová hodnota měsíčního nájemného pro město Brno se tak pohybuje v intervalu 75,91 až 111,97 Kč/m2 resp. 68,32 až 100,77 Kč/m2 pro byty se sníženou kvalitou. Členění bytů do čtyř kategorií zákon z předchozí právní úpravy nepřejal. Pojmu „byt se sníženou kvalitou“ přibližně odpovídají byty III. a IV. kategorie dle dřívější právní úpravy. Kromě cílového nájemného zákon rovněž stanovil maximální přírůstek měsíčního nájemného. Postup města v tomto období nebyl jednotný. Svěřením bytových domů městským částem a výkon této samostatné působnosti městských částí s minimálními omezeními danými Statutem města Brna a Pravidly pronájmu bytů v domech v majetku města Brna a podmínkami zajišťování bytové náhrady znamenal, že nájemné se v Brně v obecních bytech vyvíjelo nejen v závislosti na výši maximálních přírůstků nájemného dle jednotlivých katastrálních území stanovenými právním předpisem, ale zejména v závislosti na rozhodnutí Rady, event. Zastupitelstva příslušné městské části. Ne všechny městské části využívaly možnosti zvýšit nájemné o maximální možný přírůstek nájemného z bytu. Této možnosti nevyužívala vždy ani Rada města Brna při rozhodování o zvýšení nájemného v domech nesvěřených městským částem. V nesvěřených domech bylo nájemné zvyšováno takto: v r.2007 - bylo zvýšeno nájemné na základě usnesení RMB R5/016 ze dne 27.3.2007 o maximální přírůstek dle sdělení MMR č.333/2006 Sb., ke zvýšení došlo od 1.8.2007 v r.2008 - ke zvýšení nájemného nedošlo v r.2009 - bylo zvýšeno nájemné na základě usnesení Rady města Brna R5/074 ze dne 29.7.2008 o maximální přírůstek nájemného vyplývající ze Sdělení MMR č.214/2008 Sb. k 1.1.2009 v r.2010 - bylo zvýšeno nájemné na základě usnesení Rady města Brna R5/118 ze dne 1.9.2009 o 50 % maximálního přírůstku měsíčního nájemného z bytu vyplývajícího ze Sdělení MMR č.180/2009 Sb. Přehled vývoje nájemného je uveden v tabulkách /příloha č.1/.

Nájemné z bytů svěřených MČ:_ Pro zvyšování nájemného z bytu popsané v jednotlivých městských částech v následující tabulce byla výchozí sazbou sazba 27,42 Kč/m2/měsíc platná od 1.7.2002 jako maximální až do účinnosti zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu.


strana č.5


2007

2008

2009

2010

2011

2012

2

2

2

2

2

2

Cílové nájemné

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

k.ú. Židenice

34,82

45,40

62,24

nezvyš.

72,35 od 1.9.2011

nezvyš.

100,08

k.ú. Zábrdovice

33,01

40,66

52,13

nezvyš.

60,55 od 1.9.2011

nezvyš.

75,91

MČ Brno – Řečkovice a MH

35,89

48,02

64,25

75,17

nezvyš.

80,00

102,86

MČ Brno - Slatina

32,02

38,29

52,57

nezvyš.

nezvyš.

k.ú. Ponava

34,82

45,40

62,24

72,95

nezvyš.

72,95

100,08

k.ú. Královo Pole

34,82

46,41

66,92

79,30

nezvyš.

79,30

111,28

65,71

78,46

nezvyš.

111,97

111,97

MČ Brno - Židenice

92,51

MČ Brno – Královo Pole

k.ú. Sadová MČ Brno - sever k.ú. Černá Pole

34,82

nezvyš.

46,06 od 1.9.2009

nezvyš.

nezvyš.

110,00*

111,97

k.ú. Lesná

34,82

nezvyš.

46,41 od 1.9.2009

nezvyš.

nezvyš.

110,00*

111,28

k.ú. Husovice

34,82

nezvyš.

45,40

nezvyš.

nezvyš.

100,00*

100,08

k.ú. Zábrdovice

31,75

nezvyš.

39,62 od 1.9.2009

nezvyš.

nezvyš.

75,00**

75,91

MČ Brno - Kohoutovice

30

33

38

43,50

50,00 od 1.5.2011

77,00 po slevě 65,00

92,51

k.ú. Jundrov

33,45

40,76

52,92

nezvyš.

nezvyš.

77,00 po slevě 65,00

102,86

k.ú. Pisárky

34,27

40,78

53,11

nezvyš.

nezvyš.

77,00 po slevě 65,00

111,28

MČ Brno - Bohunice

32,02

38,29

52,57

nezvyš.

vše zprivatizováno

MČ Brno - Vinohrady

1.4.07 31.5.08

od 1.3.09

nezvyš.

nezvyš.

nezvyš.

100,08

MČ Brno - Jundrov

-

1.6.08 28.2.09

-

92,51

43,38

34,82

40,73

34,82

46,41

66,92

nezvyš.

nezvyš.

66,92

111,28

regenerované

32,02

38,29

49,75

nezvyš.

nezvyš.

nezvyš.

92,51

neregenerované

30,71

36,72

44,06

nezvyš.

nezvyš.

nezvyš.

92,51

MČ Brno – Maloměřice, Obřany

34,82

45,40

62,23

nezvyš.

nezvyš.

68,00

100,08

MČ Brno - Komín

34,82

43,53

63,47

74,51

74,51

85,00 Pastviny 88- 100,00

102,86

MČ Brno – Starý Lískovec

32,02

37,20

51,82

nezvyš.

nezvyš.

od 1.6.2012 92,51 /2 roky 55,00/

92,51

MČ Brno - Žabovřesky MČ Brno – Nový Lískovec


strana č.6


2007

2008

2009

2010

2011

2012

2

2

2

2

2

2

Cílové nájemné

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

Kč/m /měsíc

MČ Brno - Černovice

34,82

45,40

62,24

nezvyš.

nezvyš.

nezvyš.

100,08

MČ Brno - Bystrc

28,13

34,00

40,00

44,00

49,00

55,00

92,51

42

nezvyš.

nezvyš.

60,00 – 70,00

nezvyš.

102,86

MČ Brno - Medlánky MČ Brno - střed k.ú. Město Brno

35,89

48,02

nezvyš.

nezvyš.

od 1.9.2011 65,84

nezvyš.

102,86

k.ú.StaréBrno, Stránice,Veveří

34,82

46,06

nezvyš.

nezvyš.

od 1.9.2011 66,65

nezvyš.

111,97

k.ú. Pisárky

34,82

46,41

nezvyš.

nezvyš.

od 1.9.2011 66,76

nezvyš.

111,28

k.ú. Štýřice

34,82

45,40

nezvyš.

nezvyš.

od 1.9.2011 62,99

nezvyš.

100,08

k.ú. Zábrdovice, Trnitá

33,01

40,66

nezvyš.

nezvyš.

od 1.9.2011 52,60

nezvyš.

75,91

domy regenerované

32,02

38,24

45,85

50,40

58,00 od 1.9.2011

nezvyš.

92,51

domy zateplené

30,10

35,85

42,5

50,40

58,00 od 1.9.2011

nezvyš.

92,51

domy k privatizaci

nezvyš.

32,76

36,00

36,00

zprivatizováno

32,00

30,15

30,15

34,00 od 1.9.2011

nezvyš.

92,51

32,02

38,01

44,00

nezvyš.

50,00

100,08

MČ Brno – Líšeň

domy ostatní MČ Brno – jih

nezvyš.

92,51

* Sleva z nájemného s účinností od 1.1.2012 v k.ú. Černá Pole, k.ú. Lesná, k.ú.Husovice Celková výše slevy pro byty v domě 50%

Dům bez provedených oprav z níže uvedených

45%

Dům s jednou opravou z níže uvedených

40%

Dům se dvěma opravami z níže uvedených

35%

Dům se třemi opravami z níže uvedených

** Sleva z nájemného s účinností od 1.1.2012 v k.ú. Husovice Celková výše slevy pro byty v domě 45%

Dům bez provedených oprav z níže uvedených

40%

Dům s jednou opravou z níže uvedených

35%

Dům se dvěma opravami z níže uvedených

30%

Dům se třemi opravami z níže uvedených

Za opravy pro určení slevy jsou považovány: -

výměna oken v BD (minimálně 90% všech oken)

-

kompletní rekonstrukce ZTI(zdravotně technická instalace) po zařizovací předměty v BD

-

kompletní zateplení pláště domu nebo provedena kompletní oprava fasády BD


strana č.7


3. OBECNÉ PRINCIPY HOSPODAŘENÍ S OBECNÍM BYTOVÝM FONDEM . Statutární město Brno hospodaří celkem se 31 736 byty. Jako statutární město upravilo v souladu se zák.č.128/2000 Sb., o obcích /obecní zřízení/ v platném znění vnitřní poměry ve věci správy města obecně závaznou vyhláškou, kterou se vydává Statut města Brna. V čl. 28 je vymezena působnost městských částí v oblasti bydlení. Tato samostatná působnost městských částí v oblasti hospodaření s byty je omezena jen minimálně Pravidly pronájmu bytů v domech v majetku města Brna a podmínkami zajišťování bytové náhrady. Město svými Pravidly v podstatě vymezilo jen okruh osob, které se mohou stát oprávněnými žadateli o byt a základní vztahy mezi městem a městskými částmi. V oblasti výše nájemného z bytu si ve zmiňovaných Pravidlech pronájmu město vymezilo pravomoc rozhodnout jen o maximální výši nájemného u nově pronajímaných bytů. Této možnosti již nevyužívá, ponechává stanovení nájemného na městských částech. Statutem města Brna pak určilo způsob, jak jsou městské části povinny se svěřeným majetkem nakládat a způsob hospodaření s vybraným nájemným. V čl. 76 odst.51 Statut stanoví, že město a městská část, které byly svěřeny bytové domy, jsou povinny použít minimálně 90 % kladného výsledku hospodaření (po zdanění) a odpisů dlouhodobého majetku z vedlejší hospodářské činnosti – bytového hospodářství – zpět do správy, údržby, oprav, rekonstrukce a modernizace bytového fondu, případně na podporu bytové výstavby. Na jiný účel může městská část použít část tohoto objemu výsledku hospodaření a odpisů pouze s předchozím souhlasem Zastupitelstva města Brna. Výsledky hospodaření městských částí se svěřeným bytovým fondem jsou uvedeny v tabulkách /příloha č.2/. Vedlejší hospodářská činnost - rok 2010 (v Kč) Městská část

Počet bytů

Brno-střed

5 673

Žabovřesky Královo Pole

1527 2 649

Velké opravy

Opravy celkem

Náklady celkem s daní

Nájem byty předpis

Nájem byty vybrané

Nájem nebyty předpis

Nájem nebyty – vybrané

Výnosy celkem

158 219 922

218 869 406

189 796 972

170 011 835

83 325 566

73 941 567

280 051 749

30 925 094

43 536 442

57 253 960

76 666 294

74 969 544

5 211 802

5 182 995

83 239 313

39 788 462

50 725 540

86 791 937

137 869 682

131 043 722

11 560 051

11 169 934

159 104 784

49 092 010

77 064 845

148 284 433

203 085 938

188 199 611

19 096 372

17 490 483

238 736 442

Brno-sever

6 617

Židenice

2 497

5 566 715

14 622 606

56 332 071

93 135 054

88 207 161

3 466 846

3 323 468

98 375 567

Černovice

1 338

6 918 129

20 786 542

44 662 853

51 512 910

47 135 408

812 626

707 156

53 338 604

Brno-jih

1 110

0

16 667 269

21 791 863

33 268 246

31 973 388

1 224 322

1 123 052

34 892 010

31

0

108 939

757 190

553 952

533 910

231

100

816 080

712 418

10 599 381

27 741 554

60 838 288

57 638 956

940 002

838 372

64 802 694

Bohunice Starý Lískovec Nový Lískovec Kohoutovice Jundrov Bystrc Komín

1 413 1 056 1 991

586 032

9 898 262

16 808 471

39 167 572

36 045 535

603 684

579 678

42 882 683

19 413 209

26 089 028

35 682 285

60 466 987

56 454 441

250 951

185 680

61 115 297

171

662 431

1 257 254

2 422 302

6 333 685

6 193 609

77 052

77 052

6 717 970

2 286

3 134 190

15 792 641

30 655 824

78 671 669

74 608 343

353 868

315 594

82 280 609

75

0

605 374

2 088 920

3 122 534

2 970 265

11 700

11 700

3 141 192

Medlánky

198

0

4 283 582

5 598 339

11 461 839

11 265 848

172 000

172 000

11 668 630

Řečkovice

575

5 219 282

8 812 098

14 257 674

33 982 857

32 769 257

172 581

150 538

35 910 334

90

2 854 277

3 579 307

4 600 829

3 642 182

3 498 258

1 547 101

1 448 078

5 272 544

Maloměřice Vinohrady

1 229

0

12 873 650

19 760 940

42 623 230

40 446 821

907 460

876 142

44 452 860

Líšeň

2 323

2 999 110

34 795 536

49 087 205

90 819 605

87 989 985

653 117

624 956

92 451 584

11 600 314

15 259 323

34 358 180

33 669 395

295 566

253 536

35 204 037

Slatina

933

Bosonohy

17

0

3 380

171 150

585 168

573 893

0

0

599 668

Chrlice

16

0

11 573

76 188

370 056

367 968

24 832

24 832

398 014

167 871 359

521 933 485

858 954 717

1 252 332 900

1 176 567 153

130 707 730

118 496 913

1 435 452 665

CELKEM


strana č.8


Vedlejší hospodářská činnost - rok 2010 (v Kč)

Městská část

Zisk po zdanění

Dluhy byty 2010

Dluhy byty z předešlých let

Dluhy byty celkem

Dluhy nebyty 2010

Dluhy nebyty z předešlých let

Dluhy nebyty celkem

Dluhy celkem

Správa – náklady

Brno-střed

61 182 343

19 785 137

102 350 789

122 135 926

9 383 999

37 281 539

46 665 538

168 801 464

Žabovřesky

25 985 352

1 696 750

1 811 550

3 508 300

28 807

98 133

126 940

3 635 240

3 366 416

Královo Pole

72 312 847

6 825 960

10 044 805

16 870 765

390 117

2 715 754

3 105 871

19 976 636

6 037 086

Brno-sever

90 452 009

14 886 327

28 814 873

43 701 200

1 605 889

1 537 911

3 143 800

46 845 000

17 362 500

Židenice

61 298 000

4 927 893

14 663 574

19 591 467

143 378

185 519

328 897

19 920 364

4 480 372

8 675 751

4 377 502

1 380 981

5 758 483

105 470

121 164

226 634

5 985 117

3 275 654

13 100 146

1 294 858

862 735

2 157 593

101 270

407 734

509 004

2 666 597

2 143 247

Černovice Brno-jih

12 742 141

Bohunice Starý Lískovec Nový Lískovec

58 890

20 042

5 803 979

5 824 021

131

387 772

387 903

6 211 924

0

28 987 841

3 199 332

9 326 603

12 525 935

101 630

430 964

532 594

13 058 529

2 128 000

26 014 212

3 122 037

3 719 386

6 841 423

24 006

587 182

611 188

7 452 611

622 116

Kohoutovice

24 021 506

4 012 546

2 873 302

6 885 848

65 271

22 698

87 969

6 973 817

2 681 618

4 295 669

140 076

34 385

174 461

0

0

0

251 513

223 760

Bystrc

51 624 784

4 063 326

3 833 202

7 896 528

38 274

45 464

83 738

7 980 266

4 029 398

Komín

2 131 934

152 269

48 196

200 465

0

0

0

200 465

92 000

Jundrov

Medlánky

4 895 713

195 991

16 084

212 075

0

0

0

212 075

443 160

Řečkovice

17 154 235

1 213 600

1 047 971

2 261 571

22 043

7 069

29 112

2 290 683

1 029 591

671 715

143 924

78 825

222 749

99 023

157 522

256 545

479 294

187 392

Vinohrady

24 691 920

2 176 409

2 351 461

4 527 870

31 318

83 943

115 252

4 643 122

2 655 600

Líšeň

43 364 379

2 829 620

951 215

3 780 835

28 161

7 099

35 260

3 816 095

4 037 372

Slatina

16 247 760

688 785

179 032

867 817

42 030

0

42 030

909 847

2 255 395

351 737

11 275

0

11 275

0

0

0

11 275

11 050

0

2 088

0

2 088

0

0

0

2 088

37 413

577 518 743

75 765 747

190 192 948

265 958 695

12 210 817

44 077 467

56 288 275

322 324 022

92 556 418

Maloměřice

Bosonohy Chrlice Tuřany CELKEM


strana č.9


4. ANALÝZA STÁVAJÍCÍHO PRÁVNÍHO STAVU: V Brně končí dnem 31.12.2012 období tzv. regulovaného nájemného. Končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem dle zákona č.107/2006 Sb.a Sdělení MMR č.180/2009 Sb. Některé městské části proto ve snaze dosáhnout cílové hodnoty nájemného a přitom se vyhnout nespokojenosti nájemců s příliš razantním nárůstem nájemného rozhodují tak, že rozhodnou o jednostranném zvýšení nájemného a současně rozhodnou o poskytnutí slevy z nájemného z bytu na určitou dobu s tím, že po jejím uplynutí mají opět volnost rozhodování o tom, zda slevu poskytnou i nadále a v jaké výši. S takovýmto postupem lze souhlasit za předpokladu, že městská část rozliší výši slev v závislosti na stavu domu, případně skupiny domů a naplní tak smysl § 698 občanského zákoníku. Po 1.1.2013 bude možno upravit nájemné jen dohodou pronajímatele a nájemce. Podle § 696 občanského zákoníku, v platném znění, nedojde-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu. Prostředky, jimiž bude moci pronajímatel či nájemce zjistit výši obvyklého nájemného, budou zejména - mapy nájemného – připravené ministerstvem pro místní rozvoj – budou obsahovat informace o hladině nájemného z bytů v obci či její části , které bylo v posledních 2 letech nově sjednáno nebo byla v této době sjednána jeho změna - porovnání se třemi srovnatelnými byty – informaci o výši ceny nájemného lze získat porovnáním nájemného u tří srovnatelných bytů v téže lokalitě - názor realitního makléře - znalecký posudek – finančně nákladnější prostředek, který však může napomoci k určení výše nájemného bez soudního sporu - jiné způsoby zjišťování obvyklého nájemného – média, odborné publikace, informace od zájmových organizací – SON, Občanské sdružení majitelů domů Z existujících map nájemného zpracovaných pro obce v Jihomoravském kraji, kde skončila platnost zákona č.107/2006 Sb. již dnem 31.12.2010, vyjímáme následující příklady výše obvyklého nájemného v bytech ve standardním technickém stavu, v bytě standardním, tzn. takovém, který se v dané obci nejčetněji vyskytuje, zpravidla pro byt střední velikosti , tzn. o ploše 40 – 70 m2: Obce v okrese Brno-venkov: Blučina -

81,2 – 99,3 Kč/m2/měsíc

Židlochovice -

86,4 – 105,6 Kč/m2/měsíc

Zastávka -

82,9 – 101,3 Kč/m2/měsíc

Bílovice nad Svitavou 93,5- 114,3 Kč/m2/měsíc Pohořelice -

92,9- 113,5 Kč/m2/měsíc

Modřice

86,4- 105,6 Kč/m2/měsíc

Dolní Kounice

79,0- 96,6 Kč/m2/měsíc

Hrušovany u Brna

81,8 – 100,0 Kč/m2/měsíc

Ivančice

80,6 – 92,8 Kč/m2/měsíc

Kuřim-

102,2 –113,0 Kč/m2/měsíc

Mokrá-Horákov -

84,8 - 103,6 Kč/m2/měsíc

Ořechov -

72,9 – 89,1 Kč/m2/měsíc

Pozořice -

82,3 – 100,6 Kč/m2/měsíc

Oslavany -

79,4 – 97,1 Kč/m2/měsíc

Rajhrad -

84,2 – 102,9 Kč/m2/měsíc

Rosice-

96,0-110,4 Kč/m2/měsíc


strana č.10

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Sokolnice -

75,0 – 91,7 Kč/m2/měsíc

Střelice -

88,4- 108,1 Kč/m2/měsíc

Šlapanice-

99,7 – 114,7 Kč/m2/měsíc

Tišnov -

89,0 – 102, Kč/m2/měsíc

Troubsko

88,5 – 108,2 Kč/m2/měsíc

Újezd u Brna

82,6- 100,9 Kč/m2/měsíc

Jiné obce Jihomoravského kraje: Znojmo -

73,9 – 81,6 Kč/m2/měsíc

Adamov -

90,2 – 110,3 Kč/m2/měsíc

Blansko -

85,3 - 94,3 Kč/m2/měsíc

Břeclav -

81,0 – 89,5 Kč/m2/měsíc

Boskovice -

88,2- 97,5 Kč/m2/měsíc

Mikulov -

88,9 – 102,3 Kč/m2/měsíc

Vyškov -

83,7 – 92,5 Kč/m2/měsíc

I tyto údaje mohou hrát podpůrnou roli při rozhodování o vývoji nájemného z bytu v tak významném městě jako je Brno.


strana č.11


5. STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA 5.1.

PŘEHLED POUŽÍVANÝCH POJMŮ

Pro přehlednost a vyvarování se možného nejasného výkladu, jsou zde vysvětleny a definovány pojmy, které jsou použity v dalších kapitolách. Terminologie je převzata z příslušných právních předpisů, odborné literatury /zejména z Teorie oceňování nemovitostí Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc./, a časopisů Soudní inženýrství. Daň z nemovitosti – jedna z platebních povinností, které stát stanovil zákonem k zajištění financování veřejných potřeb. Daň z nemovitosti upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Předmětem této daně jsou jak nemovitosti, tedy pozemky a stavby vedené v katastru nemovitostí (kromě vyjmenovaných v zákoně) a dále této dani podléhají také bytové a nebytové prostory. Výše daně z nemovitostí se určí z daňového přiznání. Pojištění stavby – pojištění živelní (např. požár, výbuch, přímý úder blesku, záplava nebo povodeň, vichřice, krupobití, pád předmětů, zemětřesení, sesuv půdy, lavin, zřícení skal, tíha sněhu nebo námrazy atd.), pojištění pro případ odcizení, vandalismu a pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti za případné škody, které by z titulu vlastnictví nemovitosti mohly vzniknout jiným osobám (např. škoda na zdraví, na majetku, finanční škoda). Oprava – odstranění stavebních závad vzniklých opotřebením, stárnutím, poškozením a působením povětrnostních vlivů za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Údržba – pravidelně prováděné práce (čištění schodiště, podlah, obkladů stěn, zanesených odpadů, malování včetně opravy omítek, tapetování, péče o topné zařízení a jiné instalace, úklid sněhu) za účelem zachování užitných vlastností věci. Slouží k zpomalení destrukce (zničení, porušení, rozklad) stavby, k níž dochází přirozeným stárnutím stavebních materiálů, jejich opotřebením a vlivem povětrnosti. Rekonstrukce – obnovovací práce prováděné za účelem uvedení objektu do původního stavu. Práce mají za následek změnu technických parametrů, popř. i účelu stavebního objektu. Při provádění rekonstrukce stavby, objektu nebo jeho části se do rekonstrukčních prací zahrnují veškeré stavební a montážní práce, které s rekonstrukcí souvisí, včetně těch, které by se jinak považovaly za opravy a údržbu, pokud by byly prováděny samostatně. Revitalizace – (vitalita = životnost organismu) obnovení či oživení staveb, které vlivem času a opotřebení již neodpovídají současným požadavkům na bydlení. Revitalizace zahrnuje výměnu stávajících nevyhovujících částí konstrukcí (okna, dveře, atd.), ale i snížení provozních nákladů staveb. Investice – ekonomická aktivita spočívající v koupi něčeho a očekávání budoucího zisku. Správa nemovitosti – soubor činností (provozní, technické, právní, ekonomické), které zajišťují bezproblémový chod nemovitostí a odstraňují překážky, které by zabraňovaly jejím obyvatelům v užívání nemovitosti jako takové. Správu nemovitosti si zajišťují majitelé buďto samostatně, nebo s pomocí externí společnosti. Amortizace – částka, kterou vlastník každoročně ukládá tak, aby po dožití stavby měl obnos na její znovupostavení, nebo na koupi obdobné (obdobně opotřebené) nemovitosti, nebo na celkovou opravu, jejíž náklady jsou zpravidla s cenou stavby srovnatelné. Nájemné – peněžní částka, kterou nájemce hradí pronajimateli nemovitosti za přenechání práva užívat byt s přihlédnutím k jeho hodnotě, údržbě a všem nákladům souvisejícím s vlastnictvím a provozem nemovitosti (daň z nemovitostí, pojištění nemovitosti, poplatek správcovské firmě za správu nemovitosti ap.). Vzhledem k ustanovením § 2 odst. 1 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, by nájemné mělo zahrnovat náklady i přiměřený zisk. Nákladové nájemné – nájemné, které pokryje vlastníkovi pouze jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem, nepřinese však žádný další výnos z kapitálu, který byl do pořízení nemovitosti vložen. Obvyklé nájemné – nájemné, jehož výše splňuje definici obvyklé ceny majetku a služby, uvedenou v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“


strana č.12

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna V této definici je uveden pojem v tuzemsku, tedy v ČR. Avšak vzhledem k tomu, že se nejedná o pronájem věcí movitých, přemístitelných, ale nemovitostí, u nichž je cena i nájemné velmi závislé na jejich poloze, je třeba uvažovat pro porovnání ceny v daném místě, ne v celé ČR. Regulaci nájemného lze považovat za mimořádné podmínky trhu, a proto je potřeba údaje o nájemném v bytech s regulovaným nájemným nezahrnovat do souborů pro cenové porovnání. Sociální pronájmy, pronájmy od obcí resp. státu osobám, na jejichž setrvání je zájem (učitelé, státní zaměstnanci apod.) a jiné, vymykající se běžnému pronájmu vychází z osobních poměrů a z tohoto důvodu je potřeba i tyto údaje o nájemném nezahrnovat do souborů pro cenové porovnání. Obvyklé nájemné lze také chápat jako analogii na obvyklou cenu definovanou v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách: „Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.“ Regulované nájemné – nájemné, jehož horní hranici stanovoval (reguloval) stát formou předpisů. Ekonomické nájemné – nájemné, které pokryje vlastníkovi veškeré jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem a k tomu přinese přiměřený výnos z kapitálu, který byl do pořízení bytu s příslušenstvím vložen. Náklady na dosažení výnosů z nájemného jsou: daň z nemovitosti, pojištění stavby, náklady na opravy a údržbu, správa nemovitostí, amortizace, pronajmutí pozemku, náklady na uvedení do pronajatelného stavu, rezervy, provize za pronajmutí, neúplné pronajmutí a opoždění v platbách nájemného. Cena reprodukční – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Cena časová (též věcná hodnota) – reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.

5.2.

METODIKA STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY MĚSTA BRNA

Město Brno je v rámci struktury vlastníků specifickým subjektem. Nejen z titulu jeho funkce v rámci společnosti, ale také z pozice vlastníka velkého množství nemovitostí. Jeho bytový fond v současné době představuje přibližně 32 tis. bytových jednotek, což z něj činí vlastníka, jehož potřeby v rámci správy nemovitostí odpovídají množství bytů a dále vlastníka, který svým chováním výrazně ovlivňuje také realitní trh. Bytové jednotky ve vlastnictví města Brna jsou pronajímány za nájemné, do jehož výše se promítala uvedená specifičnost jeho postavení ve společnosti. Vývoj nájemného a jeho výše v současné době zmiňují předchozí kapitoly Pro další období však v souvislosti s ukončením regulace nájemného vyvstává otázka, v jaké výši stanovovat nájemné, aby byl zachován princip sociální spravedlnosti a současně ponechána vlastníkovi bytových jednotek možnost starat se o svůj majetek s péčí řádného hospodáře. Kompromisním řešením pro naplnění obou směrů se zdá nájemné ekonomické. Toto nájemné, jako kompromis mezi obvyklým nájemným a nájemným regulovaným, zachovává vlastníkovi nemovitosti nejen možnost úhrady výdajů souvisejících s vlastnictvím nemovitosti, ale i přínos ve výši přiměřeného výnosu z kapitálu, který do pořízení nemovitosti vložil. Otázkou zůstává jeho přiměřenost. Pokud vlastník nemovitosti z jakéhokoli důvodu o výnosu neuvažuje a od pronájmu pouze požaduje úhradu nákladů, které mu s vlastnictvím vyvstávají, stanoví nájemné pouze ve výši nákladů – tzv. nákladové nájemné. Statutární město Brno, jako vlastník velkého množství bytů, má tedy možnost volby druhu a tím i výše nájemného zejména v návaznosti na skutečně vynaložené výdaje. Strukturu těchto výdajů, blíže popsanou v následující kapitole, je možné v případě města Brna s ohledem na jeho vlastnická specifika redukovat. Jedná se zejména o výdaje, které vzhledem k počtu bytů město Brno nemusí nutně vynaložit /položky ovlivňující hrubé výnosy z nájemného/ a také výdaje, které vzhledem ke své specifičnosti může výrazně snížit. V tomto případě pak není možno hovořit o ekonomickém nájemném tak, jak je obecně chápáno, ale bude se jednat o tzv. modifikované ekonomické nájemné.


strana č.13

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Pro výpočet modifikovaného ekonomického nájemného, potažmo tedy i pro výpočet nákladového nájemného jako jeho součásti, byly provedeny úpravy obecné metodiky v tom smyslu, že náklady byly převzaty v jejich skutečné výši (tedy nikoli v procentuální výši) a výdaje, jejichž úhrada ze strany Města Brna jako specifického vlastníka se nepředpokládá, se do výpočtu nezahrnuly (tedy nikoli všechny výdaje přicházející v úvahu). Jelikož na výši nájemného má vliv mimo nákladů, jejichž výše je závislá na trhu služeb, i charakteristika pronajímaných bytových jednotek, byl pro výpočet modifikovaného nájemného bytový fond města Brna rozdělen do 5ti kategorií. Volba rozdělení byla stanovena s ohledem na jejich stavebně-technickou charakteristiku a stavebně-technický stav. Jednotlivé kategorie tvoří: • • • • •

Bytové domy panelové po rekonstrukci Bytové domy panelové před rekonstrukcí Bytové domy zděné po rekonstrukci Bytové domy zděné před rekonstrukcí Novostavby bytových domů.

5.3. METODIKA VÝPOČTU MODIFIKOVANÉHO EKONOMICKÉHO A NÁKLADOVÉHO NÁJEMNÉHO Modifikované ekonomické nájemné vychází s metodiky ekonomického nájemného, které je následně upraveno. Pro obecnou metodiku výpočtu ekonomického nájemné za jednotku plochy platí následující vztah P = V+N = (C× i) +N kde značí P V N C i

hrubý výnos z nájemného, roční celkové příjmy z nájemného nutné ke splnění podmínky, aby nemovitost vynášela ročně čistý výnos z nájemného ve výši u [% za rok] z její ceny, tzv. ekonomické nájemné [Kč/m2], roční čisté výnosy z nájemného, nutné ke splnění uvedené podmínky [Kč/m2], průměrné roční náklady na dosažení příjmů z nájemného, tzv. nákladové nájemné [Kč/m2], jednotkovou reprodukční cenu pronajímaného bytu včetně příslušenství, nutného k pronájmu [Kč/m2], míru kapitalizace roční setinnou (jedna setina roční úrokové míry u v procentech) [-].

Metodika výpočtu modifikovaného ekonomického nájemného bude vycházet z výše uvedeného vztahu, jehož součástí jsou i náklady na dosažení příjmu z nájemného, tedy nákladové nájemné.

5.3.1

NÁKLADY NA DOSAŽENÍ PŘÍJMU Z NÁJEMNÉHO

V následujících kapitolách jsou podrobně popsány jednotlivé položky nákladového nájemného a tedy i položky nákladů pro ekonomické nájemné společně s komentářem. 5.3.1.1

Daň z nemovitostí

Obecně: Jednou z položek provozních nákladů bytového domu resp. bytové jednotky je daň z nemovitosti. Daň z nemovitostí tvoří dle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, daň z pozemků a daň ze staveb. Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí, vyjma pozemků zastavěných stavbami (a to v rozsahu půdorysu stavby), a to i v případě, že stavby nejsou předmětem daně, lesních pozemků, na nichž se nachází lesy ochranné a lesy zvláštního určení, vodních ploch s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb a pozemků určených pro obranu státu (viz § 2 odst. 2 zákona). Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona jsou od daně z pozemků osvobozeny pozemky ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí. Předmětem daně ze staveb jsou na území České republiky stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas, nebo stavby užívané před vydáním kolaudačního souhlasu; stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané; stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené, byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí; nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí. Podle § 9 odst. 1 písm. b) zákona jsou od daně ze staveb osvobozeny stavby ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí. Model stanovení výše nájemného

strana č.14

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Komentář: Z tohoto důvodu při stanovení nájemného pro potřeby města Brna bude hodnota položky daně z nemovitostí použita, avšak s nulovou hodnotou. 5.3.1.2

Pojištění stavby

Obecně: Pojistné je odůvodněným nákladem vlastníka nemovitosti, nutným pro dosažení příjmů. Dle odborné literatury se jedná o pojištění živelní (např. požár, výbuch, přímý úder blesku, záplava nebo povodeň, vichřice, krupobití, pád předmětů, zemětřesení, sesuv půdy, lavin, zřícení skal, tíha sněhu nebo námrazy atd.) a pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti za případné škody, které by z titulu vlastnictví nemovitosti mohly vzniknout jiným osobám (např. škoda na zdraví, na majetku, finanční škoda). V současné době jsou však v praxi velmi často sjednávána i pojištění pro případ odcizení a vandalismu. Do výpočtu lze převzít výši pojistného ze smlouvy, je-li sjednáno ve výše uvedeném rozsahu. V případě, kdy stavba není pojištěna je zapotřebí výši pojistného stanovit. V České republice je v současné době velké množství pojišťovacích ústavů s různými sazbami, a proto není možné částku určit přesně, jedná se tedy o odhad výše pojistného. Dle odborné literatury se seriózní výše pojistného jeví v rozmezí 1,5 až 2,3 ‰ z reprodukční ceny staveb (tj. z ceny nových staveb v cenové úrovni ke dni výpočtu). Výše pojistného 2 ‰ z ceny nové stavby činí ročně do 40 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu. Konkrétně však závisí na obci a vybavení jejího hasičského sboru, poloze nemovitosti v obci a její přístupnosti, blízkosti hasičské stanice, vybavení stavby požárními hlásiči a způsobem signalizace aj. Komentář: Při stanovení nájemného pro potřeby města Brna je hodnota položky pojištění staveb použita, a to ve výši zohledňující specifičnost vlastníka. 5.3.1.3

Náklady na opravy a údržbu

Obecně: Dominantní nákladovou položku tvoří roční náklady na opravy staveb (nikoliv náklady na generální opravy či náklady na investice zvyšující hodnotu). Zpravidla se používají náklady průměrné z doložených nákladů za více let. Je však nutné ověřit, zda v posledních letech neprobíhaly velmi nákladné opravy, anebo naopak zda nebyly zanedbány preventivní opravy a údržba. Podle provedených výzkumů činí náklady na opravy ročně přibližně 0,5 až 1,5 % z reprodukční ceny stavby. Jedná se o náklady budoucí, takže pro jejich odhad bude třeba výrazně přihlédnout k současnému stavu údržby na objektu. U velmi dobře udržovaného objektu, kdy v nejbližších letech nebude nutné výraznější údržbu provádět, se použije nižší hodnota rozmezí a naopak u objektu slabě udržovaného hodnota vyšší. Řádný provoz nemovitostí předpokládá také řadu pravidelně prováděných prací - údržbu. V případě, kdy údržbu provádí nájemce, by mělo být nájemné o odpovídající částku nižší. V takovém případě by cena těchto prací neměla být při výpočtu ekonomického nájemného nákladovou položkou, výsledkem ovšem bude nájemné platící za předpokladu, že nájemce provádí běžnou údržbu. Pokud činnost spojenou s údržbou vykonává správce nemovitostí (často totožný s vlastníkem), případně jiná osoba, pak musí být jejich cena zahrnuta v nákladové položce na správu nemovitosti. Zpravidla je stav kombinací obou položek: nájemce provádí drobnou údržbu v bytě, vlastník hradí údržbu domu a některých položek v bytech. Vzhledem k ustanovení Občanského zákoníku je třeba také uvažovat nutnost větší opravy před nastěhováním nového nájemce, poněvadž předchozí nájemce zpravidla nezanechá byt ve stavu způsobilém okamžitě k novému pronajmutí; pronajimatel pak musí nechat provést a uhradit i opravy, jež běžně hradí nájemce (náklady na uvedení do pronajímatelného stavu). Podle výše uvedeného je pak třeba konstruovat algoritmus výpočtu. Komentář: Položka náklady na opravy a údržbu při stanovení nájemného v obecních domech ve statutárním městě Brně bude použita. 5.3.1.4

Správa nemovitosti

Obecně: Náklady na správu nemovitosti jsou rovněž nákladem, nutným pro dosažení příjmů. Je nutno například provádět tyto úkony: Model stanovení výše nájemného

strana č.15

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna • • •

• • •

sjednávání a rozvazování nájemních smluv resp. jejich výpovědi, jednání s nájemci, vybírání a vymáhání nájemného, včetně nákladů na právní zastoupení a soudní poplatky, rozúčtování, výběr a následnou úhradu plnění poskytovaných s užíváním bytu (ústřední (dálkové) vytápění, dodávka teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávka vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrola a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytů společnou televizní a rozhlasovou anténou), prohlídky nemovitostí, zajišťování řemeslníků resp. firem pro údržbu a opravy, jednání s úřady, pojišťovnou ap., vedení účetnictví, vyplňování daňových přiznání, pravidelné zajišťování úhrady daně aj.

V odborné literatuře se uvádí, že roční náklady na správu nemovitostí od 15 do 30 Kč/m2 užitkové plochy bytu. Jiný zdroj uvádí, že správní náklady činí většinou 2 až 6 % hrubého ročního výnosu (podle stavebního objektu, počtu nájemců a výše nájemného). Komentář: Pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna bude položka správa nemovitostí použita. 5.3.1.5

Amortizace (odpisy)

Obecně: Jistina uložená v peněžním ústavu a přinášející úroky se při jejich vybírání nemění. Stavba ovšem stárne, její hodnota se vlivem užívání a chátrání jednotlivých konstrukcí a vybavení snižuje. Po dožití stavby (fyzickém či morálním) by proto měl mít vlastník obnos na její opětovné postavení, generální opravu resp. větší modernizaci. Toto zabezpečuje položka amortizace (odpisy), což by měly být částky, nastřádané z nájemného za dobu životnosti stavby. Tato položka nemá nic společného s odpisy účetními. Rozeznáváme nejméně tři druhy odpisů: daňové, účetní a kalkulační, které se od sebe mohou vzájemně i výrazně lišit. Podstatou daňových odpisů je to, že vlastník investiční majetek koupí z peněz po zdanění, neodečítá však jako náklady na dosažení příjmů celou tuto částku v roce pořízení. Náklady jsou rozepsány na několik let, sazbou danou předpisem. Například u nemovitostí v současné době je doba odepisování 30 let. Tyto peníze jsou ovšem fiktivní, vlastník od nikoho nic nedostává, jen má úlevu na dani. Naproti tomu u amortizace pro výpočet ekonomického nájemného se jedná o amortizaci kalkulovanou. Je třeba uvažovat stav, kdy vlastník každoročně ukládá určitou částku - tak velikou, aby na konci životnosti stavby zde byla částka na její novou realizaci (buď postavením, nebo koupí obdobné - obdobně opotřebené – nemovitosti, nebo celkovou opravou, jejíž náklady jsou zpravidla s cenou stavby srovnatelné). Uvažujeme přitom se složeným úrokováním, tedy s tím, že jednotlivé roční položky zůstávají na účtu, úroky se přičítají a zůstávají do dalších let, žádná částka se z tohoto fiktivního účtu nevybírá. Pro výpočet amortizace, kdy příslušné částky se ukládají koncem roku a počítá se s úrokem a s úroky z úroků (složené úrokování) platí pro výši nutné roční úložky X vztah pro střadatele (výpočet kapitalizovaných odpisů):

X =

q

C ⋅i n − 1

kde značí X C i

q n

částku, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její opětovné pořízení, cenu stavby, kterou je třeba za danou dobu nastřádat, úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech); vzhledem k tomu, že se jedná o kapitál postupně vkládaný do banky, je zde třeba uvažovat nikoliv s nominální, ale s reálnou úrokovou mírou, která zohledňuje znehodnocení vkladů inflací, úročitele (q = 1 + i), dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy.

Předpokládaná doba dalšího trvání stavby je veličinou, která položku kapitalizované amortizace ovlivňuje velmi podstatně. Při oceňování staveb výnosovým způsobem se zde zpravidla uvažuje cena staveb po odpočtu opotřebení a doba od data ocenění do Model stanovení výše nájemného

strana č.16

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna dožití stavby. Vypočtená částka odpisů by měla být každoročně uložena tak, aby z ní byly maximální výnosy. V peněžních ústavech by v současné době úroky přibližně pokryly inflaci, je však možno kapitál uložit i výnosněji. Pro stanovení výše amortizace se úroková míra běžně uvažuje ve výši 3 %. Komentář: Pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna bude položka amortizace (odpisů) použita. 5.3.1.6

Pronajmutí pozemku

Obecně: Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé pronajímané nemovitosti, tzn. stavby + pozemku. Pokud počítáme výnosovou hodnotu stavby na cizím pozemku, je třeba započítat do nákladů na dosažení příjmů z pronajmutí stavby i přiměřenou výši nájemného za pozemek. Komentář: Bytové domy ve vlastnictví města Brna jsou převážně situovány na pozemcích, jež jsou v převážné míře taktéž ve vlastnictví města Brna. Velmi malé procento, kdy je vlastníkem Česká republika nebo třetí osoby (fyzické nebo právnické) není pro tyto potřeby nutno zohledňovat. 5.3.1.7

Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu

Obecně: Pro výnosovou hodnotu uvažujeme u nemovitosti stav etalonu - objekt v řádném stavu, řádně udržovaný. Pokud objekt v takovém stavu není, je třeba na konci - po výpočtu výnosové hodnoty - náklady na uvedení do stavu etalonu odečíst. Komentář: Při výpočtu výše nájemného pro potřeby města Brna se vychází se skutečného stavu, kdy byty jsou pronajímány a tím pádem se předpokládá, že jsou i v řádném stavu a udržované. Případné náklady na odstranění nevhodného stavebně technického stavu pro běžný standard bydlení resp. náklady na rekonstrukci jsou obsaženy v položce Náklady na opravy a údržbu resp. v položce Amortizace. 5.3.1.8

Rezervy

Obecně: Některé metodiky uvažují jako odpočitatelnou částku rezervy, které si vlastník odkládá na budoucí opravy či nepředvídané výdaje. Je zde však duplicita s náklady na opravy a údržbu, zejména pokud je počítáme průměrným procentem, a dále s amortizací - ta je vlastně svého druhu rezervou, poněvadž tyto náklady jakoby odkládáme na opětovné pořízení stavby po jejím dožití resp. na její celkovou opravu. Komentář: Vzhledem k výše uvedenému tedy není tato položka pro nájemné uvažována. 5.3.1.9

Osvětlení, vytápění a úklid společných prostor

Obecně: Dalším nákladem jsou výdaje spojené s osvětlováním, vytápěním a úklidem společných prostor resp. s prostorami správce domu, skladu materiálu pro údržbu ap. (v pronajatých prostorách si tyto náklady hradí samozřejmě nájemci mimo uvažované nájemné). Komentář: V daném případě se jedná o plnění poskytovaná s užíváním bytu, která jsou předmětem samostatné úhrady, a proto se do výpočtu ekonomického nájemného neuvažují.


strana č.17


5.3.2

POLOŽKY OVLIVŇUJÍCÍ HRUBÉ VÝNOSY Z NÁJEMNÉHO

V následujících kapitolách jsou uvedeny položky ovlivňující hrubé výnosy z nájemného. 5.3.2.1

Provize za pronajmutí

Obecně: V tržní ekonomice je běžné, že nájemce zajišťuje realitní kancelář, která za obstarání obdrží provizi. Výše započtené provize v jednom roce potom závisí od průměrné četnosti výměny nájemců. Podle údajů vlastníků nájemních bytových domů běžná sazba realitních kanceláří při sjednání nájemní smlouvy na jeden rok je jedno hrubé měsíční nájemné. Jelikož při tržních pronájmech má nájemce výhodu snadné změny místa bydlení za stejných nebo i výhodnějších podmínek, bývá obvyklá doba pronájmu za neregulované nájemné dva až tři roky; provize by v tomto případě snížila průměrné příjmy z pronájmu o 3 až 4 %. Jinou formou provize může být sleva na nájemném po určitou dobu, pokud nájemce uzavře dlouhodobou smlouvu. Komentář: V případě bytů v městě Brně je a lze i nadále předpokládat převis poptávky nad nabídkou. Proto se s tímto nákladem dále neuvažuje. 5.3.2.2

Neúplné pronajmutí

Obecně: Zejména u nemovitostí s více pronajímatelnými jednotkami je třeba uvažovat, že nebudou všechny trvale pronajaty. Důvodem bude střídání nájemců, nutné mezidobí pro úpravy mezi jedním a druhým nájemcem, nasycený trh v určitém druhu pronajímaných prostor v dané obci, v daném místě ap. Pak je na místě výslednou sumu předpokládaného přijatého nájemného přiměřeně (například určitým procentem) snížit. Komentář: Vzhledem k převisu poptávky /viz Provize za pronajmutí/ není nutno s touto položkou uvažovat. 5.3.2.3

Opoždění v platbách nájemného

Obecně: V zahraničí se někdy uvažuje i snížení dosažitelných příjmů vyplývajících z opoždění v platbách nájemného (při pozdním zaplacení je zde přinejmenším ztráta úroků, pomineme-li možnost účelnějšího využití kapitálu). Zohledňuje se zpravidla určitým procentem, jímž jsou sníženy vypočtené příjmy. Komentář: Město Brno si řeší vlastní politikou záležitosti v oblasti vymáhání.

5.3.3

REKAPITULACE POLOŽEK PRO STANOVENÍ NÁJEMNÉHO

V tabulce č. 1 jsou pro přehlednost uvedeny jak náklady, které jsou běžně používány při stanovení ekonomického nájemného, tak náklady, které jsou použity pro stanovení výše modifikovaného nájemného pro potřeby statutárního města Brna.

Tabulka č. 1 – Položky pro stanovení výše nájemného Ekonomické Modifikované nájemné Popis nájemné pro potřeby města Brna Daň z nemovitostí Pojištění stavby Náklady na opravy a údržbu Správa nemovitosti Amortizace Pronajmutí pozemku Náklady na uvedení do pronajatelného stavu Rezervy Model stanovení výše nájemného

ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO

ANO ANO ANO ANO ANO NE NE NE strana č.18

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Osvětlení, vytápění a úklid společných prostor Provize za pronajmutí Neúplné pronajmutí Opoždění v platbách nájemného

5.3.4

ANO

NE

ANO ANO ANO

NE NE NE

ČISTÉ ROČNÍ VÝNOSY Z BYTU

Pro výpočet ekonomického nájemného za jednotku plochy platí vztah, kde roční čisté výnosy z nájemného jsou vypočteny jako jednotková reprodukční cena pronajímaného bytu vč. příslušenství násobená mírou kapitalizace. 5.3.4.1

Výchozí cena bytu

Obecně: Pro stanovení ekonomického nájemného se kapitalizuje výchozí cena. Výchozí cenou může být cena reprodukční, časová i obvyklá. Komentář: Při stanovení nájemného pro potřeby města Brna byla zvolena jako výchozí cena – cena reprodukční (bez zohlednění opotřebení stavby). Obecně: Zjištění ceny nových staveb (reprodukční) se provádí pro 1 m2 podlahové plochy bytu nákladovým způsobem na základě hodnot z vyhlášky č. 3/2008 Sb., podle § 13: „cena bytu …, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jejich vybavení, které jsou stavebně součástí stavby, se zjistí … vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 2; základní cena bytu nebo nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2, 3 a 6 se násobí koeficienty K1, K4, K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp kde značí: ZCU ZC K1 K4 K5 Ki Kp

základní cena upravená, základní cena podle přílohy č. 2, 3 a 6, koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu, koeficient polohový podle přílohy č. 14, koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00), koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39;

cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru vypočte podle příslušných ustanovení vyhlášky a k ceně bytu nebo nebytového prostoru se připočte poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.“ K jednotlivým položkám při stanovení nájemného pro potřeby města Brna: Hodnoty jsou převzaty z oceňovací vyhlášky platné v roce 2010 (vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb.) a to z toho důvodu, že podklady (vstupní údaje) potřebné pro stanovení výše nájemného jsou taktéž z roku 2010. Údaje pro rok 2011 ještě nejsou zcela vyhodnoceny. Základní cena ZC: ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., příloze č. 2 je uvedena cena pro byty v domech vícebytových typových 8 020,Kč/m2 (typ J) a pro byty v domech vícebytových netypových 9 630,- Kč/m2 (typ K). Koeficient přepočtu podle druhu konstrukce (K1) podle přílohy č. 4, pro konstrukce zděné činí 0,939 a pro konstrukce montované z dílců betonových plošných 1,037. Model stanovení výše nájemného

strana č.19

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Koeficient vybavení stavby (K4): pro byt standardního provedení je koeficient vybavení roven 1,00. Pokud je byt nadstandardní či podstandardní je vhodné provést přepočet podle § 13 oceňovací vyhlášky s tím, že nadstandardní resp. podstandardní vybavení bytu by se hodnotilo u jednotlivých konstrukcí a vybavení. Při stanovení nájemného pro potřeby města Brna se výše koeficientu mění v závislosti na přítomnosti či absenci výtahu, a zda se jedná o standardní svislé konstrukce či nadstandardní po zateplení domu. Přesné hodnoty pro jednotlivé typy domů jsou uvedeny ve výpočtech v kapitole 4.6. Koeficient polohový (K5) podle přílohy č. 14 vyhlášky č. 3/2008 Sb. se pro město Brno pohybuje v rozmezí od 1,20 do 1,25. Pro stanovení nájemného pro potřeby města Brna je dále počítáno s hodnotou 1,23. Koeficient změny cen staveb (Ki): zvaný též „koeficient inflace“. Podle přílohy č. 38 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění novely platné od 1. 1. 2010 pro obytné domy má hodnotu 2,162. Koeficient prodejnosti (Kp): vyjadřuje prodejnost nemovitostí na trhu; pro zjištění stavebních nákladů se nepoužije. Venkovní úpravy jsou ve výpočtech uvažovány ve výši 2,5 % z ceny bytu. 5.3.4.2

Míra kapitalizace (míra výnosnosti)

Obecně: Míra kapitalizace vlastně určuje výnos, který zůstává vlastníkovi nemovitosti po úhradě všech nákladů, spojených s vlastnictvím a pronajímáním nemovitosti. Jako přiměřené resp. ve světě používané se jeví rozmezí 3 až 5 % p.a. z ceny staveb a pozemků. Švýcarský systém regulace nájemného je založen na principu nákladového nájemného, resp. kontrole výše výnosu, který realizují pronajímatelé soukromého nájemního bydlení. „Princip nákladového nájemného znamená, že pronajímatel musí prokázat, že stanovené nájemné slouží ke krytí jeho nákladů. Není možno požadovat vyšší výnos (čistým výnosem z pronájmu se rozumí poměr výše čistého zisku pronajímatele k výši vlastního kapitálu vloženého do výstavby nájemního bydlení) než takový, který představuje rozumný kapitálový úrok.“ (převzato z Lux 2002: 103) Jinými slovy, pronajímatelé soukromého nájemního bydlení ve Švýcarsku nesmí realizovat vyšší než „normální“ výnos, který byl na základě rozhodnutí soudů stanoven ve výši úrokové sazby z hypotečních úvěrů poskytovaných velkými bankami na první bydlení zvýšené o půl procentního bodu. Systém založený na kontrole výše zisku pronajímatelů soukromého nájemního bydlení fungoval i ve Velké Británii, dokud zde v roce 1989 neproběhla úplná deregulace nájemného (Lux 2002: 104). V tabulce č. 2 jsou uvedeny úrokové míry u různých bank:

Banka Česká spořitelna ČSOB GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka mBank Raiffeisenbank UniCredit Bank Volksbank CZ Wüstenrot Průměr Minimum Maximum

Tabulka č. 2 – Hypoteční úvěry v ČR Pramen: http://www.kurzy.cz/hypoteky/, 27. 10. 2011 Výše hypotéky: 1 000 000 Kč, doba splácení: 20 let Minimální Poplatek Vedení účtu Splátka úroková sazba za úvěr (měsíčně) úvěru 3,79 % 9 500 Kč 150 Kč 5 950 Kč 4,04 % 7 000 Kč 150 Kč 6 081 Kč 3,89 % 0 Kč 150 Kč 6 002 Kč 4,04 % 7 000 Kč 150 Kč 6 081 Kč 3,99 % 9 000 Kč 100 Kč 6 055 Kč 4,14 % 0 Kč 0 Kč 6 134 Kč 5,29 % 8 000 Kč 100 Kč 6 761 Kč 3,79 % 9 000 Kč 150 Kč 5 950 Kč 4,29 % 7 500 Kč 150 Kč 6 214 Kč 3,69 % 8 000 Kč 150 Kč 5 898 Kč 4,10 % 3,69 % 5,29 %

Celkové náklady 6 139 Kč 6 260 Kč 6 152 Kč 6 260 Kč 6 192 Kč 6 134 Kč 6 894 Kč 6 137 Kč 6 395 Kč 6 081 Kč

Reálná sazba 4,15 % 4,38 % 4,17 % 4,38 % 4,25 % 4,14 % 5,53 % 4,15 % 4,63 % 4,04 % 4,38 % 4,04 % 5,53 %

Reálná sazba je taková úroková sazba z hypotečního úvěru, do jejíž výše je zahrnut poplatek za zpracování úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu a příp. úrokové zvýhodnění ve výši 1% při nároku na státní podporu (v současné době není státní podpora poskytována). Při výpočtu této sazby nejsou brány v úvahu další poplatky související s poskytnutím hypotečního úvěru (životní pojištění, pojištění nemovitosti, ...).


strana č.20

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna V tabulce č. 3 jsou uvedeny výnosy státních dluhopisů - dlouhodobé úrokové sazby pro konvergenční účely. Tabulka č. 3 – Výnosy z dlouhodobých státních dluhopisů – měsíční průměr v % – sezónně neočištěno Pramen: http://apl.czso.cz/ode/tab/teimf050.htm, 08. 11. 2011 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 M01 M02 M03 M04 M05 M06 M07 M08 M09 M10 M11 M12 Průměr 4,28 4,33 4,02 3,84 4,10 4,26 3,97 3,56 3,34 3,43 3,59 3,89 3,88 % Výnosy z dlouhodobých státních dluhopisů se týkají výnosů dluhopisů centrální vlády na sekundárním trhu, před zdaněním, se zbytkovou splatností kolem 10 let. Dluhopis nebo dluhopisy z výběrového koše musejí být pravidelně nahrazovány, aby se předešlo posunu lhůty splatnosti. Tato definice je používána v konvergenčních kriteriích Hospodářské a monetární unie pro dlouhodobé úrokové sazby podle článku 121 Amsterdamské smlouvy a Protokolu o konvergenčních kriteriích. Data jsou prezentována v hrubé formě. Zdroj: Evropská centrální banka (ECB) V daném případě, kdy vlastníkem nemovitostí je město Brno se však jeví vhodné hodnotu míry kapitalizace zvolit nižší než je ve výše uvedených tabulkách. Pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna je dále počítáno s mírou kapitalizace 2,5 %, jež se blíží hodnotám úrokové sazby u terminovaných vkladů (tabulka č. 4). Tabulka č. 4 – Aktuální úrokové sazby u terminovaných vkladů Pramen: http://www.uctysporici.cz, 08. 01. 2012 SPOLEČNOST TERMÍNOVANÝ VKLAD Citibank 0,6 % / 1,18 % Česká spořitelna 1,15 % / 1,5 % ČSOB 1,25 % / 1,25 % Equa Bank 3%/3% FIO 2,05 % / 2,5 % GE Money 1,6 % / 2,3 % Komerční banka 1,6 % / 2 % LBBW 2,25 % - 3 % Oberbank 2,2 % / 2,2 % Raiffeisenbank 1,9 % / 2,5 % UniCredit 2,1 % / 2,5 % Volksbank 2,63 % / 2,65 % WPB Capital 3,2 % / 4,25 % Wüstenrot 3,15 % / 3,4 % ZUNO 2,6 % / 3 % Temínovaný vklad: první sazba platí pro vklad 150 000 Kč na tři roky, druhá sazba je maximální možná.

5.4.

VSTUPNÍ ÚDAJE, PODKLADY

Jak bylo zmíněno v předchozích kapitolách, modifikované nájemné pro potřeby města Brna vychází z reálných nákladů, tedy jak nákladů skutečně hrazených, tak i nákladů vypočítaných z údajů o konkrétních budovách. Pro výpočet tedy byly shromážděny podklady, které byly následně podrobeny rozboru a vyhodnoceny. Zdrojem informací pro výpočet nájemného byly náklady evidované ze dvou zdrojů. Prvním zdrojem byly informace z úrovně města Brna, kdy informace byly převzaty z evidencí bytového odboru a odboru správy majetku MMB. Druhým zdrojem pak byly informace získané z odborů správy budov a bytů, případně odborů bytového hospodářství či odborů majetkových jednotlivých městských částí. Evidence nákladů je řešena různě, převažují však evidence dvou základních typů. Evidují se konkrétní náklady na konkrétní dům (např. náklady na údržbu a opravy) a náklady na soubor domů či majetku (např. pojištění či správa). Vzhledem k nutnosti zjistit jejich výši pro výpočet ve formátu - náklad / jednotku, byly informace z obou zdrojů přepočteny na totožnou jednotku, pro kterou bylo dále vypočteno modifikované nájemné.


strana č.21


5.4.1 5.4.1.1

VSTUPNÍ ÚDAJE K TYPU PANELOVÝ DŮM ZREKONSTRUOVANÝ Popis typu domu

Panelové domy, u nichž byla provedena před čtyřmi až pěti lety rekonstrukce a které byly vybrány jako reprezentanti tohoto typu domů, pochází z počátku sedmdesátých let minulého století. Jedná se o typové domy s 24 až 72 byty, s výtahem, s balkony či s lodžiemi. Revitalizace domů spočívala vždy v jejich zateplení a výměně oken, u některých domů proběhla i výměna střešní krytiny, klempířských konstrukcí, popř. výměna výtahů, lodžií, balkonů, elektroinstalace, vzduchotechniky, rekonstrukce bytových jader a dalších. Jejich stavebně technický stav je dobrý až velmi dobrý. Životnost panelových domů se v odborné literatuře a ve znalecké praxi uvažuje 80 let. Analytické opotřebení (tedy opotřebení stanovené pro jednotlivé konstrukce a vybavení) u takto popsaného zrekonstruovaného bytového panelového domu se pohybuje okolo 35 až 45 %. Pro tento typ domu se ve výpočtech dále uvažuje opotřebení 35 %. 5.4.1.2

Výše použitých nákladů

Daň z nemovitosti Hodnota této položky, jak je již uvedeno v kapitole 4.4.1.1, je pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna uvažována nulová. Pojištění stavby Město Brno vytvořilo finanční zdroje k úhradě škod vzniklých na nemovitém a movitém majetku ve vlastnictví města Brna, tzv. fond krytí škod. Účelem fondu však není krytí škod z titulu odpovědnosti a fond krytí škod také nezahrnuje pojištění proti vandalismu a odcizení. V případě fondu krytí škod nelze vyčíslit výše ročního pojištění. U některých domů ve vlastnictví města Brna /ne však u všech/ je smluvní pojištění nahrazeno fondem krytí škod a popřípadě doplněno pojištěním proti vandalismu. Pro další výpočty bude z výše uvedených důvodů použita hodnota smluvního pojištění. Většina domů v této kategorii má sjednáno pouze pojištění na sdružený živel (živelní pojištění a vodovodní škody), výše pojištění se pohybuje od 3,54 do 5,33 Kč/m2/rok. Jeden z reprezentantů má krom živelného pojištění zřízeno i pojištění proti odcizení, vandalismu, rozbití skleněných výplní a odpovědnost za škody. Výše tohoto pojištění je 8,60 Kč/m2/rok. U zrekonstruovaných domů se zejména pojištění proti vandalismu jeví jako velmi vhodné. V dalších výpočtech bude pro panelové domy zrekonstruované použita položka pojištění ve výši 8,60 Kč/m2/rok. Náklady na opravy a údržbu Průměrné roční náklady na opravy a údržbu u zrekonstruovaných panelových bytových domů, vypočtené jako aritmetický průměr za posledních 5 let činí 76,82 Kč/m2/rok. Tato hodnota ve srovnání s hodnotami uváděnými v odborné literatuře je velmi nízká. Ukazuje se, že údaje za období 5 let zpátky tvoří jen malý (nedostačující) vzorek. Tento údaj je také zkreslen skutečností, že právě v období těchto posledních let proběhla rekonstrukce domů a tím pádem náklady na běžné opravy dosahují nižších hodnot. Z výše uvedených důvodů není tedy možné tyto údaje pro výpočet využít. Pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna je tedy zvolena výše položky náklady na opravy a údržbu jako 1,3 % z reprodukční ceny. Správa nemovitosti V roce 2010 se u zrekonstruovaného panelového domu náklady na správu nemovitostí pohybují od 23,16 do 33,82 Kč/m2/rok včetně DPH. Tato hodnota odpovídá hodnotám z odborných publikací. Amortizace Pro stanovení hodnoty amortizace v případě stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna se do vzorce uvedeného v kapitole 4.4.1.5 dosadí cena časová, tedy reprodukční cena ponížená o opotřebení ve výši 35 % a doba dalšího trvání stavby - 52 let.

5.4.2 5.4.2.1

VSTUPNÍ ÚDAJE K TYPU PANELOVÝ DŮM NEZREKONSTRUOVANÝ Popis typu domu

Panelové domy reprezentující typ domů bez rekonstrukce, pochází z konce sedmdesátých let minulého století. Jedná se o typové domy s 12 až 45 byty (popřípadě nebytovými prostory), s výtahem a s lodžiemi. Stavebně technický stav odpovídá nižší kvalitě údržby, domy vykazují nutnou výměnu některých prvků krátkodobé životnosti. Životnost panelových domů se v odborné literatuře a ve znalecké praxi uvažuje 80 let. Analytické opotřebení u nezrekonstruovaného bytového panelového domu se pohybuje okolo 40 až 52 %. Pro tento typ domu se ve výpočtech dále uvažuje opotřebení 43 %.


strana č.22

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna 5.4.2.2


Daň z nemovitosti Hodnota této položky, jak je již uvedeno v kapitole 4.4.1.1, je pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna uvažována nulová. Pojištění stavby Polovina domů v této kategorii má sjednáno pouze pojištění pro případ vandalismu (včetně sprejerství) a pro případ odcizení, výše pojištění se pohybuje od 0,39 do 0,68 Kč/m2/rok. Druhá polovina má pojištění na sdružený živel (živelní pojištění a vodovodní škody), s výší pojištění od 1,80 do 3,84 Kč/m2/rok. Jelikož ani jedna skupina pojištění neobsahuje základní pojištění, tedy živelní pojištění a pojištění odpovědnosti, bude pro další výpočty použita výše 4,28 Kč/m2/rok, jejíž hodnota je stanovena v kapitole 4.5.4.2. Náklady na opravy a údržbu Průměrné roční náklady na opravy a údržbu u nezrekonstruovaných panelových bytových domů, vypočtené jako aritmetický průměr za posledních 5 let činí 93,16 Kč/m2/rok. Tato hodnota ve srovnání s hodnotami uváděnými v odborné literatuře je nízká. I u tohoto typu domu se ukazuje, že údaje za období 5 let zpátky tvoří jen malý (nedostačující) vzorek. Opravy u panelových domů nedosahují úrovně jako u cihlových domů a údržba se jeví jako zanedbaná. Z výše uvedených důvodů není tedy možné tyto údaje pro výpočet využít. Pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna je tedy z výše uvedených důvodů zvolena výše položky náklady na opravy a údržbu jako 1,8 % z reprodukční ceny. Správa nemovitosti V roce 2010 se u nezrekonstruovaného panelového domu náklady na správu nemovitostí pohybují od 21,28 do 23,27 Kč/m2/rok včetně DPH. Tato hodnota odpovídá hodnotám z odborných publikací. Amortizace Pro stanovení hodnoty amortizace v případě stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna se do vzorce uvedeného v kapitole 4.4.1.5 dosadí cena časová, tedy reprodukční cena ponížená o opotřebení ve výši 43 % a doba dalšího trvání stavby - 45 let. Míra kapitalizace pro výpočet je použita ve výši 3 %. Jedná se o reálnou úrokovou míru, tedy úrokovou míru nominální poníženou o vliv inflace. Vypočtena je jako podíl úročitele nominální úrokové míry a úročitele míry inflace, ponížený o 1,00.

5.4.3 5.4.3.1

VSTUPNÍ ÚDAJE K TYPU CIHLOVÝ DŮM ZREKONSTRUOVANÝ Popis typu domu

Cihlové domy, u nichž před dvěma až pěti lety proběhla rekonstrukce a které byly vybrány jako reprezentanti tohoto typu domů, pochází z počátku minulého století. Jedná se o netypové domy s 5 až 10 byty, bez výtahu. Rekonstrukce domů spočívala vždy v jejich zateplení a výměně oken. Jejich stavebně technický stav je velmi dobrý. Životnost cihlových domů se v odborné literatuře a ve znalecké praxi uvažuje přibližně 100 let. Analytické opotřebení u zrekonstruovaného cihlového domu se pohybuje okolo 50 %. Pro tento typ domu se ve výpočtech dále uvažuje opotřebení 50 %. 5.4.3.2


Daň z nemovitosti Hodnota této položky, jak je již uvedeno v kapitole 4.4.1.1, je pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna uvažována nulová. Pojištění stavby Většina domů v této kategorii má pojištění řešeno v rámci fondu krytí škod. Pouze jeden dům má sjednáno smluvní pojištění, a to sdružený živel, pojištění pro případ odcizení, pojištění odpovědnosti za škodu a pojištění pro případ vandalismu (zejména sprejerství - regenerované domy). Pojištění je ve výši 8,65 Kč/m2/rok. U zrekonstruovaných domů se opět zejména pojištění proti vandalismu jeví jako velmi vhodné. V dalších výpočtech bude pro cihlové domy zrekonstruované použita položka pojištění ve výši 8,65 Kč/m2/rok. Náklady na opravy a údržbu Průměrné roční náklady na opravy a údržbu u zrekonstruovaných cihlových domů, vypočtené jako aritmetický průměr za posledních 5 let činí 163,29 Kč/m2/rok. Tato hodnota se již více přibližuje hodnotám uváděným v odborné literatuře. Opravy a údržby u cihlových domů jsou pravděpodobně prováděny častěji než u domů panelových. Pro výpočet však bude tato položka jako u ostatních typů stanovena procentem, a sice 1,3 % z reprodukční ceny. Model stanovení výše nájemného

strana č.23

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Správa nemovitosti U zrekonstruovaných cihlových domů se náklady na správu nemovitostí v roce 2010 pohybují od 24,68 do 29,94 Kč/m2/rok včetně DPH. Tato hodnota také odpovídá hodnotám z odborných publikací Amortizace Pro stanovení hodnoty amortizace v případě stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna se do vzorce uvedeného v kapitole 4.4.1.5 dosadí cena časová, tedy reprodukční cena ponížená o opotřebení ve výši 50 % a doba dalšího trvání stavby - 55 let, která je přejata jako průměrná hodnota minimálních životností konstrukcí a vybavení, uvedených v oceňovacím předpise. Míra kapitalizace pro výpočet je použita ve výši 3%. Jedná se o reálnou úrokovou míru, tedy úrokovou míru nominální poníženou o vliv inflace. Vypočtena je jako podíl úročitele nominální úrokové míry a úročitele míry inflace, ponížený o 1,00.

5.4.4 5.4.4.1

VSTUPNÍ ÚDAJE K TYPU CIHLOVÝ DŮM NEZREKONSTRUOVANÝ Popis typu domu

Cihlové domy, u nichž zatím nebyla provedena rekonstrukce a které byly vybrány jako reprezentanti tohoto typu domů, pochází z dvacátých až padesátých let minulého století. Jedná se o netypové domy s 5 až 19 byty (popřípadě nebytovými prostory), bez výtahu, balkonů a lodžií. Stavebně technický stav domů odpovídá jejich stáří a běžné údržbě. Životnost cihlových domů se v odborné literatuře a ve znalecké praxi uvažuje přibližně 100 let. Analytické opotřebení u nezrekonstruovaného cihlového domu se pohybuje okolo 73 %. Pro tento typ domu se ve výpočtech dále uvažuje opotřebení 73 %. 5.4.4.2


Daň z nemovitosti Hodnota této položky, jak je již uvedeno v kapitole 4.4.1.1, je pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna uvažována nulová. Pojištění stavby U většiny domů v této kategorii byla uzavřena pojistná smlouva na soubor nemovitostí. Výše pojištění však z podkladů není zjistitelná. Zbylá část domů má sjednáno pojištění sdružený živel, pojištění pro případ odcizení a pojištění odpovědnosti za škodu, s výší pojištění od 4,21 do 4,35 Kč/m2/rok. Toto pojištění, zahrnující základní pojištění a navíc i pojištění pro případ odcizení, se jeví jako vhodné pro nezrekonstruované bytové domy. Pro další výpočty bude použita položka pojištění ve výši 4,28 Kč/m2/rok. Náklady na opravy a údržbu Průměrné roční náklady na opravy a údržbu u nezrekonstruovaných cihlových domů, vypočtené jako aritmetický průměr za posledních 5 let činí 240,80 Kč/m2/rok. Tato hodnota se přibližuje hodnotám uváděným v odborné literatuře. Opravy a údržby u cihlových domů jsou pravděpodobně prováděny častěji než u domů panelových a také než u cihlových domů zrekonstruovaných. Pro výpočet však bude tato položka jako u ostatních typů stanovena procentem, a sice 1,8 % z reprodukční ceny. Správa nemovitosti U nezrekonstruovaných cihlových domů se náklady na správu nemovitostí v roce 2010 pohybují od 18,75 do 33,16 Kč/m2/rok včetně DPH. Tato hodnota také odpovídá hodnotám z odborných publikací Amortizace Pro stanovení hodnoty amortizace v případě stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna se do vzorce uvedeného v kapitole 4.4.1.5 dosadí cena časová, tedy reprodukční cena ponížená o opotřebení ve výši 73 % a doba dalšího trvání stavby - 32 let. Míra kapitalizace pro výpočet je použita ve výši 3 %. Jedná se o reálnou úrokovou míru, tedy úrokovou míru nominální poníženou o vliv inflace. Vypočtena je jako podíl úročitele nominální úrokové míry a úročitele míry inflace, ponížený o 1,00.

5.4.5 5.4.5.1

VSTUPNÍ ÚDAJE K TYPU NOVOSTAVBA Popis typu domu

Typ domů novostavba představují cihlové bytové domy vystavěné v letech 2007 a 2008. Jedná se o netypové domy s 32 až 113 byty (popřípadě nebytovými prostory) a s výtahy. Jejich stavebně technický stav je velmi dobrý. Životnost cihlových domů se v odborné literatuře a ve znalecké praxi uvažuje přibližně 100 let. Lineární opotřebení u těchto novostaveb se pohybuje okolo 2 až 3 %.


strana č.24

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna 5.4.5.2


Daň z nemovitosti Hodnota této položky, jak je již uvedeno v kapitole 4.4.1.1, je pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna uvažována nulová. Pojištění stavby U všech domů v této kategorii je pojištění řešeno z fondu krytí škod. Pro další výpočty bude uvažována položka pojištění ve výši 8,63 Kč/m2/rok. Tato hodnota je stanovena jako průměr z hodnot pojištění zrekonstruovaného panelového a zrekonstruovaného cihlového domu, neboť krom základního pojištění obsahují i pojištění pro případ vandalismu, který se u novostaveb jeví také jako velmi vhodné. Náklady na opravy a údržbu Průměrné roční náklady na opravy a údržbu u novostaveb, vypočtené jako aritmetický průměr z doby jejich existence činí 24,65 Kč/m2/rok. Tato hodnota ve srovnání s hodnotami uváděnými v odborné literatuře je velmi nízká. Náklady na opravy a údržby v prvních letech existence takovýchto domů jsou běžně velmi nízké, avšak jejich zvýšení nastává úměrně se stářím domu. Z výše uvedených důvodů není tedy možné tyto údaje pro výpočet využít. Pro výpočet tedy není vhodné uvažovat náklady na opravy a údržbu vypočtené za dobu dosavadní existence stavby, ale výše této položky je zvolena jako 1,3 % z reprodukční ceny. Správa nemovitosti U domů, jež reprezentují typ novostavba, náklady na správu nemovitostí nejsou sledovány. Pro výpočet tedy byla použita průměrná hodnota ze všech předložených hodnot nákladů na správu nemovitostí, která činí 26,05 Kč/m2/rok včetně DPH. Amortizace Pro stanovení hodnoty amortizace v případě stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna se do vzorce uvedeného v kapitole 4.4.1.5 dosadí cena časová, tedy reprodukční cena ponížená o opotřebení ve výši 3 % a doba dalšího trvání stavby - 55 let, která je přejata jako průměrná hodnota minimálních životností konstrukcí a vybavení, uvedených v oceňovacím předpise. Míra kapitalizace pro výpočet je použita ve výši 3%. Jedná se o reálnou úrokovou míru, tedy úrokovou míru nominální poníženou o vliv inflace. Vypočtena je jako podíl úročitele nominální úrokové míry a úročitele míry inflace, ponížený o 1,00.

5.5.

VÝPOČET NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA

5.5.1

VÝPOČET NÁJEMNÉHO U PANELOVÉHO DOMU ZREKONSTRUOVANÉHO

Tabulka č. 5 - Výpočet nájemného u panelového domu zrekonstruovaného Výpočet jednotkové reprodukční a časové ceny bytu Typ J - typový Základní cena (dle oceňovací vyhlášky) Kč/m2 8 020 Montované z dílců Druh konstrukce betonových plošných Koeficient druhu konstrukce K1 (dle oceňovací vyhlášky) 1,037 Technický stav Po rekonstrukci Výtah Ano Koeficient vybavení K4 (dle oceňovací vyhlášky) 1,09828 Koeficient polohový K5 (dle oceňovací vyhlášky) 1,23 Koeficient změny cen staveb Ki (dle oceňovací vyhlášky) 2,162 Jednotková reprodukční cena bytu - stavební náklady Kč/m2 24 289,97 Odhadované opotřebení % 35,00 Jednotková časová cena bytu Kč/m2 15 788,48 Procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov % 2,50 Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z ceny 607,25 reprodukční Kč/m2 Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z ceny 394,71 časové Kč/m2 Jednotková reprodukční cena bytu - celkem Kč/m2 24 897,22 Jednotková časová cena bytu - celkem Kč/m2 16 183,19 Náklady Model stanovení výše nájemného

strana č.25

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Daň z nemovitosti Pojištění Náklady na opravy a údržbu - 1,30 % z reprodukční ceny Správa nemovitostí Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace Úročitel pro výpočet amortizace Amortizace Náklady celkem - zaokrouhleno Nákladové nájemné Závěrečný výpočet Míra kapitalizace Míra kapitalizace setinná Roční čisté nájemné Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného - roční Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného měsíční

5.5.2

Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/m2/rok roky %

Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/m2/měsíc % Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/m2/měsíc

0,00 8,60 323,66 27,52 52 3,00 1,03 132,98 492,76 41,06 2,50 0,0250 622,43 1 115,19 92,93

VÝPOČET NÁJEMNÉHO U PANELOVÉHO DOMU NEZREKONSTRUOVANÉHO

Tabulka č. 6 - Výpočet nájemného u panelového domu nezrekonstruovaného Výpočet jednotkové reprodukční a časové ceny bytu Typ J - typový Základní cena (dle oceňovací vyhlášky) Kč/m2 8 020,00 Montované z dílců Druh konstrukce betonových plošných Koeficient druhu konstrukce K1 (dle oceňovací vyhlášky) 1,037 Technický stav Bez rekonstrukce Výtah Ano Koeficient vybavení K4 (dle oceňovací vyhlášky) 1,00000 Koeficient polohový K5 (dle oceňovací vyhlášky) 1,23 Koeficient změny cen staveb Ki (dle oceňovací vyhlášky) 2,162 Jednotková reprodukční cena bytu - stavební náklady Kč/m2 22 116,37 Odhadované opotřebení % 43,00 2 Jednotková časová cena bytu Kč/m 12 606,33 Procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov % 2,50 Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z 552,91 reprodukční ceny Kč/m2 Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z časové 315,16 ceny Kč/m2 Jednotková reprodukční cena bytu - celkem Kč/m2 22 669,28 Jednotková časová cena bytu - celkem Kč/m2 12 921,49 Náklady Daň z nemovitosti Kč/m2/rok 0,00 Pojištění Kč/m2/rok 4,28 2 Náklady na opravy a údržbu - 1,80 % z reprodukční ceny Kč/m /rok 408,05 Správa nemovitostí Kč/m2/rok 21,95 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci roky 45 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace 3,00 % Úročitel pro výpočet amortizace 1,03 Amortizace Kč/m2/rok 139,36 Náklady celkem Kč/m2/rok 573,64 Nákladové nájemné Kč/m2/měsíc 47,80 Závěrečný výpočet Model stanovení výše nájemného

strana č.26

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Míra kapitalizace Míra kapitalizace setinná Roční čisté nájemné Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného - roční Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného měsíční

5.5.3

% Kč/m2/rok Kč/m2/rok

2,50 0,0250 566,73 1 140,37

Kč/m2/měsíc

95,03

VÝPOČET NÁJEMNÉHO U CIHLOVÉHO DOMU ZREKONSTRUOVANÉHO

Tabulka č. 7 - Výpočet nájemného u cihlového domu zrekonstruovaného Výpočet jednotkové reprodukční a časové ceny bytu Typ K - netypový Základní cena (dle oceňovací vyhlášky) Kč/m2 9 630,00 Druh konstrukce Zděné Koeficient druhu konstrukce K1 (dle oceňovací vyhlášky) 0,939 Technický stav Po rekonstrukci Výtah Ne Koeficient vybavení K4 (dle oceňovací vyhlášky) 1,08852 Koeficient polohový K5 (dle oceňovací vyhlášky) 1,23 Koeficient změny cen staveb Ki (dle oceňovací vyhlášky) 2,162 Jednotková reprodukční cena bytu - stavební náklady Kč/m2 26 175,14 Odhadované opotřebení % 50,00 Cena časová Kč/m2 13 087,57 Procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov % 2,50 Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z ceny 654,38 reprodukční Kč/m2 Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z ceny 327,19 časové Kč/m2 Jednotková reprodukční cena bytu - celkem Kč/m2 26 829,52 Jednotková časová cena bytu - celkem Kč/m2 13 414,76 Náklady Daň z nemovitosti Kč/m2/rok 0,00 Pojištění Kč/m2/rok 8,65 Náklady na opravy a údržbu - 1,30 % z reprodukční ceny Kč/m2/rok 348,78 Správa nemovitostí Kč/m2/rok 27,22 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci roky 55 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace 3,00 % Úročitel pro výpočet amortizace 1,03 Amortizace Kč/m2/rok 98,59 Náklady celkem - zaokrouhleno Kč/m2/rok 483,24 Nákladové nájemné Kč/m2/měsíc 40,27 Závěrečný výpočet Míra kapitalizace % 2,50 Míra kapitalizace setinná 0,0250 Roční čisté nájemné Kč/m2/rok 670,74 Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného - roční Kč/m2/rok 1 153,98 Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného 96,17 měsíční Kč/m2/měsíc


strana č.27


5.5.4

VÝPOČET NÁJEMNÉHO U CIHLOVÉHO DOMU NEZREKONSTRUOVANÉHO

Tabulka č. 8 - Výpočet nájemného u cihlového domu nezrekonstruovaného Výpočet jednotkové reprodukční a časové ceny bytu Typ K - netypové Základní cena (dle oceňovací vyhlášky) Kč/m2 9 630 Druh konstrukce Zděné Koeficient druhu konstrukce K1 (dle oceňovací vyhlášky) 0,939 Technický stav Bez rekonstrukce Výtah Ne Koeficient vybavení K4 (dle oceňovací vyhlášky) 0,98700 Koeficient polohový K5 (dle oceňovací vyhlášky) 1,23 Koeficient změny cen staveb Ki (dle oceňovací vyhlášky) 2,162 Jednotková reprodukční cena bytu - stavební náklady Kč/m2 23 733,94 Odhadované opotřebení % 73,00 Jednotková časová cena bytu Kč/m2 6 408,16 Procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov % 2,50 Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z ceny 593,35 reprodukční Kč/m2 Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z ceny 160,20 časové Kč/m2 Jednotková reprodukční cena bytu - celkem Kč/m2 24 327,29 Jednotková časová cena bytu - celkem Kč/m2 6 568,36 Náklady Daň z nemovitosti Kč/m2/rok 0,00 Pojištění Kč/m2/rok 4,28 Náklady na opravy a údržbu - 1,80 % z reprodukční ceny Kč/m2/rok 437,89 Správa nemovitostí Kč/m2/rok 27,49 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci roky 32 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace 3,00 % Úročitel pro výpočet amortizace 1,03 Amortizace Kč/m2/rok 125,11 Náklady celkem - zaokrouhleno Kč/m2/rok 594,77 Nákladové nájemné Kč/m2/měsíc 49,56 Závěrečný výpočet Míra kapitalizace % 2,50 Míra kapitalizace setinná 0,0250 Roční čisté nájemné Kč/m2/rok 608,18 Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného - roční Kč/m2/rok 1 202,95 Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného 100,25 měsíční Kč/m2/měsíc

5.5.5

VÝPOČET NÁJEMNÉHO U NOVOSTAVBY

Tabulka č. 9 - Výpočet nájemného u novostavby Výpočet jednotkové reprodukční a časové ceny bytu Typ Základní cena (dle oceňovací vyhlášky) Kč/m2 Druh konstrukce Koeficient druhu konstrukce K1 (dle oceňovací vyhlášky) Technický stav Výtah Koeficient vybavení K4 (dle oceňovací vyhlášky) Koeficient polohový K5 (dle oceňovací vyhlášky) Model stanovení výše nájemného

K - netypové 9 630 Zděné 0,939 Novostavba Ano 1,00000 1,23

strana č.28

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Koeficient změny cen staveb Ki (dle oceňovací vyhlášky) Jednotková reprodukční cena bytu - stavební náklady Odhadované opotřebení Jednotková časová cena bytu Procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z ceny reprodukční Cena staveb příslušenství připadající na jednotku plochy z ceny časové Jednotková reprodukční cena bytu - celkem Jednotková časová cena bytu - celkem Náklady Daň z nemovitosti Pojištění Náklady na opravy a údržbu - 1,30 % z reprodukční ceny Správa nemovitostí Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace Úročitel pro výpočet amortizace Amortizace Náklady celkem - zaokrouhleno Nákladové nájemné Závěrečný výpočet Míra kapitalizace Míra kapitalizace setinná Roční čisté nájemné Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného - roční Nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného měsíční

5.6.

Kč/m2 % Kč/m2 %

2,162 24 046,54 3,00 23 325,14 2,50

Kč/m2

601,16

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

583,13 24 647,70 23 908,27

Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/m2/rok roky %

Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/m2/měsíc % Kč/m2/rok Kč/m2/rok Kč/m2/měsíc

0,00 8,63 320,42 26,05 55 3,00 1,03 175,70 530,79 44,23 2,50 0,0250 616,19 1 146,98 95,58

SROVNÁNÍ

Nájemné nákladové i nájemné stanovené modifikací ekonomického nájemného je nutno chápat zcela v dikci jejich specifik. Jejich celková výše se může jevit ve srovnání s dalšími druhy nájemného, zejména s nájemným obvyklým, bez znalostí jednotlivých detailů, nevypovídající, možná i nesmyslná. Obvyklá cena, obecně bez specifikace, jedná-li se o cenu věci či služby, někdy také nazývaná jako tržní cena, v sobě zahrnuje prvky tržních principů. V případě nájmů bytů se tedy jedná o nájemné obvyklé /tržní/, jehož výše je ovlivněna vlivy trhu s pronájmy bytů. Mezi vlivy, jež ovlivňují obvyklé nájemné nejvýraznějším způsobem, patří lokace pronajímaného bytu a jeho standardy, dále také podlaží, ve kterém se byt nachází, rozsah příslušenství bytu, ale i nabídka využití společných prostor domu. Nákladové nájemné i ekonomické nájemné modifikované pro potřeby města Brna prvky vlivu trhu s nájmy obsahují jen částečně, z tržních vlivů se zde projevují pouze stavebně technický stav bytu i domu a jeho konstrukční systém. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že zatímco u nákladového nájemného a modifikace ekonomického nájemného je jejich výše v rámci celého města Brna stejná, v případě obvyklého /tržního/ nájemného tomu tak zcela jistě není a pakliže dojde ke srovnání jejich vzájemné výše, je jeho výsledek zavádějící v tom smyslu, že lze v městě Brně nalézt lokace, kde tržní nájemné vzhledem k atraktivitě výrazně přesahuje nájemné ekonomické i nákladové a naopak i lokace, kde tržní nájemné nedosahuje ani výši nákladového nájemného. Vypočtené modifikované ekonomické nájemné při srovnání s tržním nájemným, jež se dle map nájemného v Jihomoravském kraji pohybuje od 72,90 do 114,70 Kč/m2/měsíc, tvoří přibližně střed tohoto rozmezí. Tržní nájemné u bytů v novostavbách či stavbách po rekonstrukci je vyšší než nájemné u starších panelových či cihlových domů před rekonstrukcí. V daném případě, kdy však hodnota nájemného stanovená modifikací ekonomického nájemného vychází jen částečně z tržních principů, ale zejména z nákladů, je paradoxně toto nájemné u novostaveb nižší než u nezrekonstruovaného cihlového domu. Obvyklé /tržní/ nájemné je ovlivněno řadou kritérií popsaných výše a zpravidla platí zásada čím lepší je lokalita, stavebně technický stav, vybavení atd., tím vyšší je nájemné. U nákladového nájemného a nájemného stanoveného modifikací ekonomického nájemného se však projevuje zásada opačná, čím horší stavebně technický stav, tím jsou vyšší náklady a následně i nájemné. Model stanovení výše nájemného

strana č.29

Stanovení nájemného pro potřeby města Brna Modifikované ekonomické nájemné obsahuje oproti nájemnému nákladovému jednu zásadní položku a tou je zisk. Jeho výše je závislá na očekávání vlastníka, tedy města Brna. Z výpočtů v kapitole 5.5 vyplývá, že u domů ve velmi dobrém stavebně technickém stavu /zrekonstruované domy a novostavby/, je počítaný zisk vyšší než u domů před rekonstrukcí, na rozdíl od nákladů. Zisk se totiž stanovuje z reprodukční ceny /z výše stavebních nákladů na pořízení stavby/ a z míry kapitalizace, jak je uvedeno v kapitole 5.3.4. U domů zrekonstruovaných jsou reprodukční ceny vyšší než u domů před rekonstrukcí. Je tedy zřejmé, že při stejné míře kapitalizace, specificky zvolené pro město Brno, má rozhodující vliv na výši zisku právě reprodukční cena. Výše zisku stanovená s ohledem na skutečnost, že vlastníkem je město, byla stanovena v nižší hladině a do celkového výše nájemného pro potřeby města vstupuje v téměř stejném poměru jako výše nákladů a netvoří tedy dominantu výsledných hodnot. U tržního nájemného však položka zisku několikanásobně převyšuje položku nákladů a i z tohoto důvodu neodpovídají zjištěné hodnoty nájemného pro potřeby města Brna nájemnému tržnímu. Nákladové nájemné u bytů v bytových domech ve vlastnictví statutárního města Brna se pohybuje od 40,27 do 49,56 Kč/m2/měsíc v závislosti na typu domu. Ve Studii metodiky znaleckého výpočtu ekonomického nájemného z bytu a některých principů při stanovení obvyklého nájemného z bytu, publikované v Soudním inženýrství č. 1/2005, kdy se při výpočtu nákladového nájemného uvažují všechny nákladové položky, vychází nákladové nájemné pro město Brno 48,00 Kč/m2/měsíc. Z tabulek výpočtů pro jednotlivé typy domů je patrné, že nejvyšší náklady se vyskytují u nezrekonstruovaných domů. Důvodem je skutečnost, že zejména opravy u nezrekonstruovaných domů jsou častější a finančně nákladnější než u novostaveb či zrekonstruovaných domů. Nájemné, které bylo stanoveno modifikací ekonomického nájemného, se pohybuje od 92,93 do 100,25 Kč/m2/měsíc opět v závislosti na typu domu, v němž je byt situován. Vyšší hodnoty nájemného se vyskytují u cihlových domů. Stejně jako u nákladového nájemného jsou i hodnoty nájemného stanovené modifikací u nezrekonstruovaných domů vyšší než u domů zrekonstruovaných. I v tomto případě je důvodem právě finanční náročnost oprav. Nejvyšší hranice nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytů u bytů ve vlastnictví města Brna se pohybovala v roce 2010 do 79,30 Kč/m2/měsíc, v roce 2011 do 93,97 Kč/m2/měsíc. Cílové nájemné stanovené na rok 2012 je v rozpětí od 75,91 do 111,97 Kč/m2/měsíc v závislosti na katastrálním území, v němž je bytový dům situován. Výsledné hodnoty nájemného stanovené modifikací ekonomického nájemného se nachází v tomto rozpětí. Výsledné hodnoty jsou již konečné a neupravují se o DPH.


strana č.30


6. ZÁVĚR Posledním dnem účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytů končí éra, kdy byly příslušnou legislativou určeny maximální limity nájemného. Předpisy poskytovaly pohodlnou oporu, kdy odpovědnost samosprávy byla omezena v podstatě jen na správnou aplikaci metodiky. Ani tento dokument není předpisem, který by závazně pro další období určoval výši nájemného v bytech vlastněných statutárním městem Brnem. Jedná se o analytický podklad, který nabízí při sjednávání nájemného oporu v intencích od nákladového nájmu až po modifikované ekonomické nájemné. Jak již bylo zmíněno v předchozích statích, k tržnímu nájemnému budou po úplné liberalizaci předpisu nájemného směřovat především soukromí vlastníci domů. Nákladové nájemné, které přináší vlastníkovi domu pouze refundaci nákladů včetně amortizace, aby bylo zabráněno postupnému chátrání domu, by bylo z pohledu města jako vlastníka odůvodnitelné snad u bytového fondu, který nevykazuje vyšší podíl zanedbanosti z minulosti a je napojen na infrastrukturu a vybavenost v optimálním stavu. Naproti tomu modifikované ekonomické nájemné přináší pronajímateli k nákladovému nájemnému ještě přiměřený zisk. Autoři materiálu se domnívají, že tento přístup nejvíce vystihuje situaci města Brna a jednotlivých městských částí jako pronajímatele bytů v domech se zátěží zanedbanosti z minulého období a s nedostatky v infrastruktuře a občanské vybavenosti. Hodnoty nákladového nájemného a modifikovaného ekonomického nájemného byly sice propočítány pro 5 typových skupin domů, pro aplikaci však není šťastné tyto hodnoty nekriticky přebírat jako předpis nájemného vždy pro konkrétní typ domu včetně pětihaléřů. Aplikovatelným cílem tohoto materiálu by mělo být konstatování, že nákladové nájemné se v bytech vlastněných městem Brnem pohybuje v intervalu 40 až 50 Kč/m2/měsíc a modifikované ekonomické nájemné lze hledat v intervalu 93 až 100 Kč/m2/měsíc. Je nutno připomenout, že nákladové ani ekonomické nájemné na rozdíl od tržního nájemného nezohledňuje pozitiva či negativa lokality, v níž se daný byt nachází, ani vlivy realitního trhu, a že je stanoveno jako konstantní pro celý městský bytový fond. Lze s ním tedy vystačit v prvních letech liberalizace nájemného, ale v pozdější době by bylo jen těžko obhajitelné stejné nájemné např. pro byty při rušné komunikaci a byty v rezidenční části města. Postupným vývojem však lze očekávat ustálení nájemného v městských bytech včetně zohlednění specifik jednotlivých lokalit, aniž by bylo nutné ustoupit z principů ekonomického nájemného. Je zcela v kompetenci územně příslušné samosprávy, zda pro stanovení nájemného nalezne oporu v intervalu nákladového až ekonomického nájemného a jaké k tomu zvolí tempo, či si zvolí odlišnou cestu.


strana č.31


7. LITERATURA, PŘEDPISY A JINÉ ZDROJE [1]

BRADÁČ A.: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. doplněné a přepracované vydání. Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno, 2009.

[2]

BRADÁČ A., FIALA J., HÁBA J., HALLEROVÁ A., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. LINDE Praha, a.s., 2002

[3]

BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2010. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2010

[4]

HÁBA J., JANAS T., ŠVANCAROVÁ Š.: Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, díl I., ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, Praha 2003

[5]

HÁBA J., JANAS T., ŠVANCAROVÁ Š.: Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, díl II., ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, Praha 2003

[6]

RUDOLF Š.: Teorie oceňování nemovitostí. Institut oceňování majetku, Praha 2002

[7]

DUŠEK D.: Základy oceňování nemovitostí. II. upravené vydání. Nakladatelství Oeconomica, Praha, 2006

[8]

Soudní inženýrství č. 2/2004, časopis pro soudní znalectví v technických a ekonomických oborech, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno, 2006.

[9]

Soudní inženýrství č. 1/2005, časopis pro soudní znalectví v technických a ekonomických oborech, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno, 2006.

[10]

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

[11]

Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb.

[12]

Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytů

[13]

Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách

[14]

http://www.kurzy.cz/hypoteky/

[15]

http://apl.czso.cz/ode/tab/teimf050.htm

[16]

http://www.uctysporici.cz

[17]

http://seb.soc.cas.cz/publikace_download/publikace/konf_vse.pdf


strana č.32

STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA

Recommend Documents