SOCIAAL STATUUT Versie 7 juli 2010

SOCIAAL STATUUT 2010 - 2014 Versie 7 juli 2010

Inhoudsopgave Sociaal Statuut  1. Wat is het Sociaal Statuut? ...................................................................... 3 2. Inleiding................................................................................................ 4 3. De ingrepen ........................................................................................... 5 4. De basisregelingen per ingreep ................................................................ 6 4.1 Huurbevriezing ..................................................................................... 6 4.2 Terugkeer in eigen woning ..................................................................... 6 4.3 Terugkeer in andere woning binnen het complex ...................................... 6 4.4 Bijdrage verhuis- en herinrichtingskosten ................................................ 6 4.5 Stadsvernieuwingsurgentie (geldt voor categorie A en C)........................... 7 4.6 Wisselwoning ....................................................................................... 8 4.7 Spijtoptantregeling (geldt voor A en C).................................................... 8 4.8 ZAV-vergoeding.................................................................................... 9 4.9 Rustwoning (optioneel voor D en E) ........................................................ 9 4.10 Sociale begeleiding achter de voordeur .................................................. 9 5. Optionele regelingen ............................................................................. 10 Seniorenregeling ............................................................................. 10 Huurgewenningsbijdrage.................................................................. 10 Verhuisservice ................................................................................ 10 Extra opslagruimte .......................................................................... 10 Rustwoning .................................................................................... 10 Afsluiten water, gas en elektra.......................................................... 10 Dubbele huur.................................................................................. 10 Verhuis- en herinrichtingskosten plusregeling ..................................... 10 Koopwoningen (nieuwbouw) ............................................................. 11 6. Procesgang .......................................................................................... 12 6.1 Beëindigen huurovereenkomst ............................................................. 12 6.2 Leefbaarheid ...................................................................................... 12 6.3 Communicatie .................................................................................... 12 6.4 Gedragscode voor aannemers .............................................................. 12 6.5 Geschillencommissie ........................................................................... 12 6.6 Hardheidsclausule ............................................................................... 13 Bijlage 1: Communicatie- en tijdschema sloopprojecten (cat. A) en ................ 14 ingrijpende renovaties zonder voortzetting huurovereenkomst ....................... 14 (cat. C) ................................................................................................... 14 Bijlage 2: Communicatie- en tijdschema bij ingrijpende renovatie met............ 15 voortzetting huurovereenkomst (B) ............................................................ 15 Bijlage 3: Communicatie- en tijdschema bij niet ingrijpende renovatie en........ 16 groot onderhoud (D en E).......................................................................... 16 Bijlage 4 Artikel 274 BW7 en artikel 220 BW7 .............................................. 17 Bijlage 5 Verhuis– en herinrinrichtingskosten............................................... 19 Bijlage 6 Begrippenlijst ............................................................................. 20 Bijlage 7 Gedragscode voor aannemers....................................................... 24

Bijlage 8 Een voorbeeld van een huurgewenningsbijdrage.................... 31

Sociaal Statuut 2010 t/m 2014 – 7 juli 2010

Pagina 2 van 31

1. Wat is het Sociaal Statuut? Het Sociaal Statuut is een kader met een totaalpakket aan afspraken en regelingen over de positie van bewoners bij de verbetering of vernieuwing van hun woning. In dit Statuut kunt u lezen over de afspraken en regelingen waar bewoners mee te maken krijgen als hun huis gerenoveerd of gesloopt wordt. De begeleiding van de bewoners is niet voor ieder project is hetzelfde; veelal is het maatwerk. Het Sociaal Statuut is het kader waarin de uitgangspunten en een aantal keuzes voor een Sociaal Plan staan beschreven. Het Sociaal Plan is een afgeleide van het Sociaal Statuut en passend gemaakt voor het desbetreffende project. Veel regelingen van dit Sociaal Statuut zijn gebaseerd op huidige regelingen van de overheid en de verordening van Holland Rijnland (woonruimteverdeling). Regelingen zijn aan veranderingen onderhevig. Veranderen elders regelingen dan veranderen ook de regelingen van dit Sociaal Statuut. Jaarlijks controleren de HBVB en Stek óf en zo ja welke regelingen moeten worden aangepast. Het Sociaal Statuut is door Stek samen met de HuurdersBelangenVereniging Bollenstreek (HBVB) ontwikkeld. Het Sociaal Statuut geldt voor alle woningen van Stek en is van toepassing voor de hele duur van de projecten van 2010 t/m 2014.

Aldus overeengekomen te …………………………... (plaats) op …………………………….. (datum)

Namens Stek …………………………………………………………………………………………………………………………… (naam en handtekening)

Namens de HBVB …………………………………………………………………………………………………………………………… (naam en handtekening)


Pagina 3 van 31

2. Inleiding Uitgangspunt bij het vaststellen van de plannen en het Sociaal Statuut is de bewoners te betrekken bij de besluitvorming en het invullen van de leefbaarheid en woonomgeving. Stek zal de normale onderhoudsklachten van bewoners blijven verhelpen maar wel rekening houdend met de komende ingreep. In de voorbereidingsfase zal door Stek een projectgroep opgericht worden. Deze projectgroep zal gedurende de looptijd van het project actief zijn en zich specifiek met de inhoud en uitvoering van de voorgenomen plannen bezighouden. In deze projectgroep kunnen zowel leden van de eventueel aanwezige bewonerscommissie als huurders die betrokken zijn bij het project zitting hebben. De projectgroep kan ook een beroep doen op de HBVB voor advies en ondersteuning. De projectgroep is medeverantwoordelijk voor het uitwerken van het Sociaal Plan op detailniveau. Indien er niet voldoende of minder daadkrachtige bewoners de wijk bij een project vertegenwoordigen overlegt Stek met de HBVB over de vaststelling van het Sociaal Plan. Een en ander volgens de afspraken in de Overlegwet en de Samenwerkingsovereenkomst tussen Stek en de HBVB. Bevoegdheden Formeel zijn de bevoegdheden van een bewonerscommissie (BC) en de HBVB als volgt vastgesteld: Actie / onderwerp:

Adviesrecht hebben:

Afweging sloop/nieuwbouw per complex Planvorming woningdifferentiatie per complex Programma van eisen vervangende nieuwbouw Architectenkeuze Bevoegdheid in bouwbegeleidingsteam

BC BC BC BC BC

of of of of of

Projectgroep + HBVB Projectgroep + HBVB Projectgroep Projectgroep Projectgroep

Opbouw van het Sociaal Statuut (leeswijzer) In hoofdstuk 3 staan de 5 mogelijke ingrepen (sloop, ingrijpende renovatie met voortzetting van het huurcontract, ingrijpende renovatie zonder voortzetting van het huurcontract, niet-ingrijpende renovatie en groot onderhoud). In hoofdstuk 4 staat een tabel met mogelijke maatregelen en/of tegemoetkomingen. In de tabel is te zien bij welke ingreep welke maatregel hoort en zijn deze maatregelingen/tegemoetkomingen verder uitgewerkt. Naast de standaard maatregelen zijn er een aantal optionele maatregelen. Deze staan beschreven in hoofdstuk 5. Per project kan worden gekozen welke van deze maatregelen van toepassing zijn op het project. Hoofdstuk 6 gaat verder in op het proces. Als bijlage is ondermeer een begrippenlijst opgenomen.


Pagina 4 van 31

3. De ingrepen A. Sloop De woningen die onder het project vallen worden afgebroken. In deze situatie handelt Stek in principe naar de regelgeving van art. 274 BW7 (zie Bijlage 3). Indien er sprake is van het beëindigen van de lopende huurovereenkomst dient, met inachtneming van een termijn van minimaal drie maanden en met een toelichting op de reden van dringend eigen gebruik, Stek de huurder schriftelijk op de hoogte te brengen. De wettelijke termijnen met de daarbij behorende acties treft u aan in Bijlage 1. B. Ingrijpende renovatie met voortzetting van het huurcontract Werkzaamheden aan de woning die tot verbetering van het woongenot leiden en die niet in bewoonde situatie kunnen worden uitgevoerd. De onbewoonbare periode duurt minimaal 40 werkbare dagen. De huurovereenkomst zal gewoon voortgezet worden. In deze situatie is art. 220 BW7 (zie Bijlage 4) van toepassing en zal, mits er sprake is van een huurverhoging, voor het uitvoeren van de renovatie 70%1 van de huurders akkoord moeten gaan met het gedane voorstel. De wettelijke termijnen met de daarbij behorende acties treft u aan in Bijlage 2. C. Ingrijpende renovatie zonder voortzetting van het huurcontract De woningen die onder het project vallen krijgen een nieuwe bestemming. Voortzetting van de huurovereenkomst is niet mogelijk. In deze situatie handelt Stek in principe naar de regelgeving van art. 274 BW7 (zie Bijlage 3). Stek brengt, met inachtneming van een termijn van minimaal drie maanden en met een toelichting op de reden van dringend eigen gebruik, de huurder schriftelijk op de hoogte. De wettelijke termijnen met de daarbij behorende acties treft u aan in Bijlage 1. D. Niet ingrijpende renovatie met voortzetting van het huurcontract Werkzaamheden aan de woning die tot verbetering van het woongenot leiden en die in bewoonde situatie kunnen worden uitgevoerd. De aard van de werkzaamheden bepaalt of er een technische noodzaak is tot tijdelijke uitplaatsing (minder dan 40 werkbare dagen). De huurovereenkomst zal gewoon voortgezet worden. In deze situatie is art. 220 BW7 (zie Bijlage 4) van toepassing en zal voor het uitvoeren van de ingreep 70%1 van de huurders akkoord moeten gaan met het gedane voorstel. De wettelijke termijnen met de daarbij behorende acties treft u aan in Bijlage 3. E. Groot onderhoud Ingrijpende onderhoudswerkzaamheden, bedoeld voor reparatie of vervanging van bestaande onderdelen van het huis. De verhuurder mag hiervoor geen extra huurverhoging doorberekenen. Zie ook bijlage 3.

1

De 70% regel geldt voor complexmatige renovaties. Daarnaast kunnen huurder en verhuurder een verbeterpakket op individueel niveau overeenkomen.


Pagina 5 van 31

4. De basisregelingen per ingreep Categorie A Sloop

Categorie B Ingrijpende renovatie met voortzetting huurcontract Nee

Categorie C Ingrijpende renovatie zonder voortzetting huurcontract Ja

Categorie D Renovatie nietingrijpend

Categorie E Groot onderhoud

Nee

Nee

Nr 4.1

Actie Huurbevriezing na besluit

4.2

Indien mogelijk Indien mogelijk

Ja

Nee

Ja

N.v.t.

Nee

Indien mogelijk

Nee

N.v.t.

Ja

Maatwerk

Ja

Maatwerk

Maatwerk

4.5

Terugkeer in eigen woning (na wisselwoning) Terugkeer in andere woning binnen het complex Bijdrage verhuis- en herinrichtingskosten Stadsvernieuwingsurgentie

Ja

Nee

Ja

Nee

Nee

4.6

Wisselwoning

Ja

Spijtoptantregeling

Nee

Indien noodzakelijk Ja

Indien noodzakelijk Nee

Nee

4.7

Indien noodzakelijk Ja

4.8

ZAV-vergoeding

Ja

Ja

Ja

Ja

Maatwerk

4.9

Rustwoning (indien noodzakelijk) Sociale begeleiding achter de voordeur

Nee

Nee

Nee

Optioneel

Optioneel

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

4.3

4.4

4.10

Ja

Nee

4.1 Huurbevriezing Zodra het sloopbesluit met de bewoners is gecommuniceerd zal Stek de huren van betreffende woningen niet meer verhogen mits de termijn naar de werkelijke sloopdatum niet meer dan 24 maanden is. 4.2 Terugkeer in eigen woning Iedere huurder op wie het Sociaal Statuut van toepassing is heeft in principe het recht terug te keren naar het eigen complex. Echter waar door de ingreep de nieuwe woning sterk afwijkt van de verlaten woning kan van deze regel worden afgeweken. De huurder behoudt (indien mogelijk) wel het recht op woonruimte binnen het complex. 4.3 Terugkeer in andere woning binnen het complex Bewoners kunnen een verzoek indienen om bij sloop of ingrijpende renovatie (ingreep categorie A of C) in aanmerking te komen voor een andere woning binnen het complex. Afhankelijk van de mogelijkheden moet het verzoek in ieder geval aan de volgende uitgangspunten voldoen: • Bij de nieuwe woning zijn de bouwkundige wijzigingen afgerond. • Stek lijdt geen financiële schade door extra leegstand langer dan 2 maanden. • De verzoeker laat een lege woning achter. Bij meerdere verzoeken voor dezelfde woning geldt als eerste beginsel dat ‘sloopterugkeerders’ voor ‘niet-sloopterugkeerders’ gaan. Daarnaast geldt de woonduur in de eigen woning als rangordecriterium. Als de woonduur van de kandidaten niet verschilt, gaat degene met de hoogste leeftijd voor. 4.4 Bijdrage verhuis- en herinrichtingskosten Een huurder die een zelfstandige woonruimte huurt en waar de ingreep onder categorie A of C valt, heeft recht op de dan geldende wettelijke minimum verhuiskostenvergoeding. (vanaf 1 maart 2010 is dit € 5.327). Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd conform de regelgeving.


Pagina 6 van 31

Stek betaalt de vergoeding uit in termijnen zoals opgenomen in bijlage 4. Wanneer de vergoeding in mindering dreigt te worden gebracht met door de Sociale Dienst verstrekte uitkeringen, wordt er maatwerk toegepast. Voor onzelfstandige woonruimte is de genoemde bijdrage niet van toepassing; hier geldt maatwerk. Indien het technisch noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk een wisselwoning betrekt ontvangt hij een extra vergoeding van € 1.300. De technische noodzakelijkheid wordt door de corporatie beoordeeld. 4.5 Stadsvernieuwingsurgentie (geldt voor categorie A en C) (regelingen volgens de verordening Holland Rijnland, mei 2010) Naast de inspanning van Stek voor bemiddeling naar andere woonruimte vraagt Stek, na het definitieve besluit van de ingreep, voor de zittende huurders een stadsvernieuwingsurgentie aan. Met deze urgentie kunnen de huurders op alle woningen, binnen hun zoekprofiel, op alle woningen op Woonzicht reageren. De urgentie vervalt op het moment dat de huurder voor een andere definitieve woonruimte heeft gekozen. De woonwensen van de huurder en de mogelijkheden om die te vervullen worden geïnventariseerd. Op basis hiervan wordt het zoekprofiel vastgesteld door de urgentiecommissie. Voor stadsvernieuwingsurgenten richt het zoekprofiel zich op woningen in de eigen gemeente, maar wordt een jaar voor de daadwerkelijke ingreep uitgebreid tot alle bestaande huurwoningen binnen alle regiogemeenten voor zover deze via het woonruimteverdeelsysteem aan alle woningzoekenden worden aangeboden. Voor het zoekprofiel geldt in ieder geval dat de huurder er qua woningtype en woninggrootte (aantal kamers of woonoppervlak) niet op achteruitgaat. Buiten het zoekprofiel is de stadsvernieuwingsurgentie niet van toepassing. Volgordebepaling De volgorde wordt in principe bepaald door de hoogte van de inschrijfwaarde. Woningzoekenden met een speciaal label gaan echter voor op andere woningzoekenden. Ook als hun inschrijfwaarde lager is. Woning zonder label 1. Sv-urgent binnen zoekprofiel 2. Overige urgenten binnen zoekprofiel 3. Cliënten Bijzondere Doelgroepen 4. Overige woningzoekenden en (Sv-)urgenten buiten zoekprofiel Seniorenwoning 55+ 1. Sv-urgenten 55+; binnen zoekprofiel; jonger dan 55+ geen voorrang 2. Overige urgenten 55+: binnen zoekprofiel; jonger dan 55+ geen voorrang 3. Cliënten Bijzondere Doelgroepen; binnen zoekprofiel; jonger dan 55+ geen voorrang 4. 55+ ers en jong gehandicapten met indicatie 5. Overige woningzoekenden en urgenten buiten zoekprofiel Woningen 65+ 1. 65+-ers en Sv-urgenten 65+ binnen zoekprofiel; 2. Overige urgenten 65+: binnen zoekprofiel; 3. Cliënten Bijzondere Doelgroepen; binnen zoekprofiel; jonger dan 65+ geen voorrang 4. 65+-ers 5. Overige woningzoekenden en urgenten buiten zoekprofiel


Pagina 7 van 31

Starterswoningen 1. Sv-urgenten binnen zoekprofiel 2. Urgente starters binnen zoekprofiel 3. Starters 4. Overige urgenten binnen zoekprofiel 5. Cliënten Bijzondere Doelgroepen binnen zoekprofiel 6. Overige woningzoekenden en urgenten buiten profiel Indien het niet mogelijk is tijdig een passende woning te vinden buiten de schuld van de huurder, kunnen Stek en huurder afspraken maken over tijdelijke huisvesting met behoud van de stadsvernieuwingsurgentie. Heeft een huurder zes maanden voor de start van de sloop nog geen woning gevonden, dan zal Stek zelf maximaal twee keer een passende woning aanbieden. De huurder kan ook tijdens deze zes maanden zelf blijven zoeken. Wordt het aanbod van Stek in alle gevallen geweigerd dan is Stek genoodzaakt een ontruimingsprocedure bij de Rechter te starten. Voordat een ontruimingsprocedure wordt gestart zal Stek proberen in gesprek te komen met de huurder om alsnog een oplossing te bereiken. De kosten voor het verkrijgen van de stadsvernieuwingsurgentie zijn voor rekening van Stek. Huurders kunnen via het regionale woonruimteverdeelsysteem zelf zoeken naar een nieuwe woning. Daarbij kunnen zij advies, ondersteuning en begeleiding krijgen van Stek. Indien de huurder zelf niet in staat is om te reageren op woningen kan worden afgesproken dat Stek een woning gaat zoeken. Indien een stadsvernieuwingsurgente een woning accepteert met minder woonwaarde dan de huidige woonwaarde wordt het verschil in woonwaarde als inschrijftijd bij de inschrijfwaarde geteld en de opgebouwde inschrijftijd blijft behouden. Huurders die op basis van een gerechtelijk vonnis wegens overlast,woonfraude of huurschuld de woning moeten ontruimen, verliezen hun recht op herhuisvesting en daarmee ook het recht op de betreffende regelingen en vergoedingen. Stek schenkt extra aandacht en inspanning aan het begeleiden van doelgroepen zoals ouderen en minder validen. Stek helpt zo nodig bij het aanvragen van de noodzakelijke aanpassingen van de nieuwe woning. 4.6 Wisselwoning Indien de huurder door de ingreep de woning (technische noodzaak) moet verlaten kan hij besluiten om voor de duur van de werkzaamheden in een wisselwoning te gaan wonen. De wisselwoning zal door Stek voorzien zijn van verwarming en stoffering. De woning is behangen en/of gesausd en staat op aanvaardbare afstand van de oude woning en is passend voor de huishoudsituatie. In geval van een verschillende kale huurprijs betaalt de huurder de goedkoopste huur. De kale huurprijs van de wisselwoning kan hierdoor nooit hoger zijn dan de kale huurprijs van de huidige woning. 4.7 Spijtoptantregeling (geldt voor A en C) Bewoners die gekozen hebben voor nieuwe woonruimte buiten het complex en daar naderhand spijt van hebben, kunnen dat kenbaar maken tot maximaal één jaar na oplevering van de woning waaruit betrokkene vertrokken is. De bewoner vraagt op dat moment een sociale urgentie bij de regionale urgentiecommissie van Holland Rijnland aan. Het is aan de commissie om over deze aanvraag een oordeel te vellen. De huurder kan geen aanspraak maken op een extra vergoeding van de verhuiskosten.


Pagina 8 van 31

4.8 ZAV-vergoeding De Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) die worden vergoed, blijven in principe achter in de woning, berging en tuin. Stek bepaalt welke onderdelen worden vergoed volgens het geldende beleid. Bij het vaststellen van de vergoeding zal eerst de kwaliteit en vervolgens de levensduur een bepalende factor zijn. Als beide partijen het niet eens worden over de hoogte van de vergoeding zal er advies gevraagd worden aan de Geschillencommissie. 4.9 Rustwoning (optioneel voor D en E) Stek zal, indien noodzakelijk, een woning beschikbaar stellen en dusdanig inrichten zodat een huurder tijdens de werkzaamheden in of in de omgeving van de eigenlijke woning er kan verblijven. De woning zal op loopafstand van het project zijn en voorzien zijn van diverse apparatuur, sanitair en meubilair. 4.10 Sociale begeleiding achter de voordeur Soms is het even lastig om de juiste weg te vinden en is een steuntje in de rug meer dan welkom. Stek verzorgt de maatschappelijke en/of financiële begeleiding voor de huurders.


Pagina 9 van 31

5. Optionele regelingen Ieder sloop- of renovatieproject is uniek. Om nu aan te sluiten bij de wensen van de betreffende huurders zijn er "bouwstenen" waarmee het Sociaal Plan op maat gerealiseerd kan worden. Afhankelijk van het project en wensen van de huurders kunnen één of meerdere bouwstenen opgenomen worden in het definitieve Sociaal Plan. Onderstaande regels zijn geen vaste onderdelen van het Sociaal Plan en kunnen afhankelijk van het project aangepast worden tot maatwerk en er in opgenomen worden. Deze optionele regelingen zijn: •

Seniorenregeling Een verhuizing kan ingrijpend zijn helemaal voor senioren (vanaf 55+) en minder validen. Zeker als er dan ook geen hulp vanuit de familie of kennissenkring is. Om in deze bijzondere situatie te helpen is het mogelijk om een verzoek in te dienen om op kosten van Stek een klusjesman in te zetten voor het verrichten van hand- en spandiensten. De exacte uitwerking, omvang en specifieke regeling wordt in het Sociaal Plan verder uitgewerkt.

•

Huurgewenningsbijdrage Omdat een nieuwe woning vaak een hogere huurprijs heeft dan de achtergelaten woning krijgt de huurder hier ineens mee te maken als hij zijn nieuwe woning betrekt. Om de huurstijging geleidelijk te laten verlopen is het mogelijk om het huurverschil tussen de oude en nieuwe huur in twee jaar te overbruggen. Een voorbeeld van een mogelijke toepassing van deze bijdrage is opgenomen in bijlage 8.

•

Verhuisservice Volgens het sociaal plan heeft de huurder recht op een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten. Ook is er een extra vergoeding voor het verhuizen van en naar de wisselwoning. Stek biedt de mogelijkheid om de vergoeding geheel of gedeeltelijk in te wisselen zodat Stek bijvoorbeeld de gehele verhuizing verzorgt.

•

Extra opslagruimte In sommige gevallen is er in de wisselwoning niet voldoende bergruimte om alle spullen tijdelijk op te slaan. Stek biedt de mogelijkheid om in dit geval de spullen op te slaan in een opslagruimte waarvoor Stek de kosten inclusief de verzekering zal betalen. Deze service is ook van kracht bij behoefte aan extra opslagruimte in geval van renovatie of groot onderhoud.

•

Rustwoning Uitleg zie pagina 9. Per project wordt bekeken of hier behoefte aan is of dat de andere regelingen voldoen.

•

Afsluiten water, gas en elektra Stek ondersteunt in geval van sloop bij het laten afsluiten van water, gas en elektra.

•

Dubbele huur Bij aanvaarding van een andere woning scheldt Stek de laatste maand huur van de achter te laten woning kwijt.

•

Verhuis- en herinrichtingskosten plusregeling Zie ook artikel 4.4. Huurders die hun woning wegens categorie A of C moeten ontruimen komen in aanmerking voor een tegemoetkoming volgens de volgende tabel als aanvulling op artikel 4.4:


Pagina 10 van 31

Oppervlakte

0 46 61 76

t/m 45 m2 t/m 60 m2 t/m 75 m2 m2 en groter

€ € € €

5.327 5.532 5.794 6.061

Voor de berekening van de oppervlakte gaat het om de vertrekken in de oude woning die volledig meetellen in het woningwaarderingssysteem; dit zijn de woonkamer, slaapkamer(s), keuken en badkamer. Stek betaalt de vergoeding uit in termijnen zoals opgenomen in bijlage 5. De hoogte van de vergoeding wordt jaarlijks op 1 juli aangepast op basis van de consumentenprijsindex van het voorafgaande jaar. •

Koopwoningen (nieuwbouw) Een huurder die zijn oude woning vanwege sloop of ingrijpende verbetering zal moet verlaten, heeft voorrang bij de toekenning van vervangende nieuwbouwkoopwoningen, voor zover deze eigendom zijn van Stek en de regionale verordening dit toelaat.


Pagina 11 van 31

6. Procesgang 6.1 Beëindigen huurovereenkomst Indien de huurder besluit om zelf te verhuizen naar een woning buiten het project dient hij de huurovereenkomst schriftelijk te beëindigen met een opzegtermijn van één maand. Indien de woning in verband met categorie A of C verlaten moet worden zal bij het aanvaarden van de nieuwe woning een nieuwe huurovereenkomst aangeboden worden. De huurovereenkomst van de oude verlaten woning vervalt dan. Indien de woning tijdelijk verlaten moet worden voor ingrijpende verbeteringen blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst van kracht. Het opzeggen door Stek dient schriftelijk (zie bijlage 1 stap 4) en minimaal drie maanden van te voren te geschieden. In de brief moet de reden van het beëindigen van de huurovereenkomst opgegeven worden. Als er medehuurders zijn, moeten zij ieder afzonderlijk een brief ontvangen. De huurovereenkomst eindigt pas als de huurder (en eventuele medehuurders) binnen zes weken schriftelijk instemt (of stemmen) met de huuropzegging. Doet hij dat niet dan kan de overeenkomst alleen worden beëindigd door de rechter. 6.2 Leefbaarheid Om de leefbaarheid tijdens de werkzaamheden op peil te houden, wordt voor ieder project in overleg tussen Stek en bewoners een interimbeheerplan gemaakt. In het beheerplan komen onder andere afspraken te staan over het onderhoud aan het complex, de tuinen en de straten, de tijdelijke verhuur van woningen en een meldpunt voor klachten, signalen en vragen. 6.3 Communicatie In geval van sloop of een ingrijpende situatie zullen minimaal 24 maanden voor feitelijke ingreep zullen de bewoners collectief geïnformeerd worden over voorgenomen plannen. Daarna zullen alle bewoners thuis bezocht worden om individuele situatie te bespreken. Dit huisbezoek zal uiterlijk 12 maanden voor feitelijke ingreep plaatsvinden.

de de de de

Bij ieder project wordt in overleg met de projectgroep bepaald op welke manier de bewoners worden geïnformeerd over de vernieuwing of verbetering. In het overleg worden afspraken gemaakt over hoe de informatie gegeven wordt (in een nieuwsbrief, op een bijeenkomst, in welke talen e.d.) en welke informatie wanneer gegeven wordt. 6.4 Gedragscode voor aannemers Stek ziet erop toe, dat de aannemer verzekerd is voor eventuele schade aan de eigendommen van de huurder, die in de woning zijn achtergebleven. Ook ziet Stek erop toe dat de aannemer sanitaire voorzieningen plaatst bij te renoveren complexen. Daarnaast conformeert de aannemer zich aan de ‘gedragscode voor aannemers’ opgesteld door de Nederlandse Woonbond (zie bijlage). 6.5 Geschillencommissie De geschillencommissie is een commissie die geschilsituaties beoordeelt en onpartijdige uitspraken doet. De commissie telt drie leden. De samenstelling van de commissie is als volgt: • één commissielid, aangewezen namens de huurders door de projectgroep; • één commissielid, aangewezen door Stek; • één onafhankelijke voorzitter, aangewezen door de twee leden.


Pagina 12 van 31

Een verzoek om een uitspraak kan geen betrekking hebben op de door Stek geformuleerde en vastgestelde beleidsregels, maar gaat over de uitvoering van het Sociaal Plan. Een gemotiveerde uitspraak van de geschillencommissie heeft de status van een bindend advies en is bindend voor beide partijen. Beroep is alleen bij de rechtbank mogelijk. 6.6 Hardheidsclausule Mochten de huurders als gevolg van dit Sociaal Statuut worden geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin het Sociaal Statuut niet voorziet, of als toepassing van dit Sociaal Statuut gevolgen heeft die voor deze huurders aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor andere huurders, dan kunnen zij Stek schriftelijk verzoeken van het Plan af te wijken of aanvullende maatregelen te treffen. Stek zal dit verzoek in behandeling nemen de huurder ontvangt zo spoedig mogelijk maar uiterlijk binnen vier weken nadat het verzoek binnengekomen is, schriftelijk en met redenen omkleed de beslissing. De huurder is uiteraard vrij om bij het ontstaan van een geschil de rechter om een bindende uitspraak te vragen.


Pagina 13 van 31

Bijlage 1: Communicatie- en tijdschema sloopprojecten (cat. A) en ingrijpende renovaties zonder voortzetting huurovereenkomst (cat. C) De communicatie tussen de huurders en Stek bij sloopprojecten verloopt volgens een stappenplan (zie onderstaand schema). De genoemde termijnen zijn richtlijnen die zoveel mogelijk worden gehanteerd door Stek en de projectgroep. Per project zijn afwijkingen echter mogelijk. •

Stap 1: minimaal 24 maanden voor de voorgenomen sloop-/renovatiedatum worden de bewoners geïnformeerd over de herstructureringsplannen.

•

Stap 1a: Stek zal het initiatief nemen tot het oprichten van een projectgroep die als doel heeft het definitief vaststellen van het Sociaal Plan en het planontwerp.

•

Stap 2: tussen de 18 en 12 maanden voor de voorgenomen sloop-/renovatiedatum worden de huurders in een persoonlijk gesprek geïnformeerd. Indien noodzakelijk zorgt Stek voor een tolk. De afspraken worden schriftelijk vastgelegd. Doel van het gesprek is: a) huurders informeren over de procedure; b) huurders informeren over rechten en plichten op basis van het Sociaal Plan; c) het inventariseren van de woonwensen van de huurder; d) het inventariseren van mogelijke knelpunten voor de aanstaande verhuizing bij de huurder; e) het toelichten van de procedure van woningtoewijzing. Stek spant zich ervoor in dat de medewerker die het huisbezoek aflegt gedurende de looptijd van het project de vaste contactpersoon blijft voor de huurder.

•

Stap 3: minimaal 12 maanden voor de voorgenomen sloop-/renovatiedatum krijgen de huurders de status van stadsvernieuwingsurgent en is het definitieve Sociaal Plan in samenwerking met de bewonersvertegenwoordiging afgesloten.

•

Stap 4: minimaal 6 maanden voor de voorgenomen sloop-/renovatiedatum zal Stek de officiële huuropzegging verzenden. De huurder wordt op dat moment gevraagd akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst.

•

Stap 4a: Indien de huurder niet akkoord gaat dan zal Stek de rechter verzoeken om de huurovereenkomst eenzijdig te ontbinden. Daarnaast zal de huurder de bezwaarprocedure uitgelegd worden. Uiteraard blijft de huurder ook dan de rechten en plichten uit het Sociaal Plan behouden.


Pagina 14 van 31

Bijlage 2: Communicatie- en tijdschema bij ingrijpende renovatie met voortzetting huurovereenkomst (B) De communicatie tussen de huurders en Stek bij een ingrijpende renovatie verloopt volgens een stappenplan (zie onderstaand schema). De genoemde termijnen zijn richtlijnen die zoveel mogelijk worden gehanteerd door Stek en de projectgroep. Afhankelijk van het project zijn afwijkingen echter mogelijk. •

Stap 1: Minimaal 18 maanden voor de voorgenomen startdatum van het project worden de bewoners geïnformeerd over de plannen.

•

Stap 2: Stek neemt het initiatief tot het oprichten van een projectgroep die als doel heeft het definitief vaststellen van het "Redelijk Voorstel" In een Redelijk Voorstel zijn opgenomen: • aard van de werkzaamheden; • noodzaak van medewerking; • huurprijsverhoging; • wisselwoning; • vergoedingen; • persoonlijke omstandigheden en het • Sociaal Plan.

•

Stap 3: In een persoonlijk gesprek zal een toelichting op de werkzaamheden gegeven worden, het redelijk voorstel toegelicht en de procedure van eventueel bezwaar uitgelegd worden. Indien noodzakelijk zorgt Stek voor een tolk. De afspraken worden schriftelijk vastgelegd. Stek spant zich ervoor in dat er een vast contactpersoon is voor de huurder.

•

Stap 4: Een huurder zal schriftelijk om een akkoord met de plannen gevraagd worden. Zodra 70% van een bouwkundige eenheid (10 woningen of meer) uit het project akkoord gaan wordt het voorstel voor die eenheid redelijk geacht.

•

Stap 5: Binnen 8 weken na het schriftelijk verzoek heeft een huurder die niet akkoord gaat de mogelijkheid om een rechter uitspraak te laten doen over de redelijkheid van het voorstel. Na de termijn van 8 weken wordt er vanuit gegaan dat de huurder, ook al is er geen schriftelijk akkoord, instemt met het gedane voorstel.

•

Stap 6: De rechter toetst in zijn uitspraak de redelijkheid van het voorstel en zal daarbij rekening houden met het percentage instemmers.


Pagina 15 van 31

Bijlage 3: Communicatie- en tijdschema bij niet-ingrijpende renovatie en groot onderhoud (D en E) Stap 1: Minimaal 9 maanden vóór de voorgenomen start van de werkzaamheden worden de bewoners geïnformeerd over het plan tot een niet-ingrijpende renovatie of groot onderhoudswerkzaamheden. Stap 2: Stek neemt het initiatief tot op het oprichten van een projectgroep als de aard van werkzaamheden hier aanleiding voor geven. Met de projectgroep wordt het plan nader uitgewerkt op de onderdelen: • aard van de werkzaamheden; • noodzaak van medewerking; • keuzepakket met huurverhoging; • Sociaal Plan; • communicatie met individuele huurders. Het complexmatig vervangen van de keukens (groot onderhoud) vergt een andere aanpak dan het vervangen/verbeteren van meerdere elementen in de woning. In ieder geval spant Stek zich er voor in dat er een vast contactpersoon voor de huurder is. Stap 3: 3 tot 6 maanden wordt de individuele huurder voorgelicht over de inhoud van de werkzaamheden. De wijze waarop is afhankelijk van de situatie (nieuwsbrief, bijeenkomst, huisbezoek). Stap 4: De gemaakte afspraken op woningniveau worden schriftelijk vastgelegd. Gedurende dit traject wordt de voortgang van de werkzaamheden gedeeld met de huurders door het uitbrengen van een nieuwsbrief. Wanneer er een projectgroep is ingesteld, wordt er periodiek een voortgangsoverleg gehouden. Wanneer er geen projectgroep is, maar wel een bewonerscommissie, wordt het periodieke voortgangsoverleg met de bewonerscommissie gehouden. De vaste contactpersoon voor de huurders blijft het gehele traject het aanspreekpunt voor de huurders.


Pagina 16 van 31

Bijlage 4 Artikel 274 BW7 en artikel 220 BW7 BW. Artikel 7:274 1. De rechter kan de vordering (beëindiging van de huurovereenkomst) slechts toewijzen a. indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt; b. indien verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming; c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen; d. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten; e. indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken; f. indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan. 2. In het geval dat uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden: a. indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken; b. indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken; c. indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven. 3. Onder eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c, wordt mede begrepen: a. renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en b. het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapte, indien die woning: 1°. reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor bewoning door een gehandicapte, dan wel 2°. na de bouw met geldelijke steun op grond van enige wettelijke regeling aangepast is ten behoeve van bewoning door een gehandicapte; c. het verstrekken aan een oudere van een zelfstandige woning welke onderdeel uitmaakt van een complex van zelfstandige woningen, welk complex reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor de bewoning door ouderen. Bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, houdt de rechter geen rekening met de bijdragen van het Rijk, die de huurder ter tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van een woning, kan verkrijgen. 4. Onder eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c, wordt bovendien mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student, indien: 1°. die woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten, als bedoeld in dit lid; 2°. de huurder, tegen wie de in lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, niet heeft voldaan aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een kopie van het bewijs van zijn inschrijving aan een instelling, universiteit of hogeschool als bedoeld in dit lid inzake het lopende studiejaar over te leggen, en


Pagina 17 van 31

3°. in de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, is bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student als bedoeld in dit lid zal worden verhuurd. Onder student wordt in dit lid verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. 5. Een vordering, gegrond op eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c is niet toewijsbaar: a. ten aanzien van woonruimte waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, zolang de verhuurder geen huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 1 van die wet overlegt behoudens het geval dat het eigen gebruik in iets anders bestaat dan bewoning; b. indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. 6. In de gevallen bedoeld in lid 1 onder a en d kan de rechter, voordat hij de vordering toewijst, aan de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen of het aanbod te aanvaarden. 7. Onder gehandicapte in het derde lid wordt verstaan een persoon die ten gevolge van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt. BW. Artikel 7:220 1. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. 2. Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. 3. Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel. 4. De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.


Pagina 18 van 31

Bijlage 5 Verhuis– en herinrichtingskosten

De vergoeding wordt in twee of drie keer betaald: Bij categorie A en C en één keer verhuizen: Het eerste deel van 85% van de vergoeding wordt in beginsel uitgekeerd binnen 15 werkdagen nadat de oude huurovereenkomst (schriftelijk) is beëindigd, dan wel als de huurder zich (schriftelijk) bereid heeft verklaard de woning te zullen verlaten. Het tweede deel van 15% van de vergoeding ontvangt huurder binnen 15 werkdagen na het inleveren van de sleutels van de oude woning. Bij sloop en terugkeer naar vervangende nieuwbouw en dus twee keer verhuizen: Het eerste deel van 60% van de vergoeding wordt in beginsel uitgekeerd binnen 15 werkdagen na het tekenen van de huurovereenkomst van de wisselwoning. Het tweede deel van 25% wordt uitgekeerd binnen 15 werkdagen na het tekenen van het huurcontract van de nieuwbouwwoning. Het derde deel van 15% van de vergoeding ontvangt huurder binnen 15 werkdagen na het inleveren van de sleutels van de wisselwoning. Voorwaarde is wel dat de huurder de woning compleet, bezemschoon en zonder ernstige schade oplevert. Wordt een woning niet volgens deze normen opgeleverd, dan is Stek genoodzaakt de door hem te maken kosten te verrekenen met de uit te keren vergoeding. Het recht op de verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding vervalt, indien de huurder de woning niet op de geplande sloopdatum verlaten heeft, tenzij dit aantoonbaar buiten zijn schuld plaatsvindt.


Pagina 19 van 31

Bijlage 6 Begrippenlijst

Groot onderhoud Ingrijpende onderhoudswerkzaamheden, bedoeld voor reparatie of vervanging van bestaande

onderdelen

van

het

huis.

De

verhuurder

mag

hiervoor

geen

extra

huurverhoging doorberekenen. Herstructureringsbesluit Een door de gemeente geaccordeerd besluit inhoudende toestemming tot sloop en/of renovatie van een nader omschreven project en/of een door de verhuurder genomen besluit om woningen ingrijpend te verbeteren. Huurbevriezing De huur wordt niet verhoogd met de jaarlijks terugkerende huurverhoging per 1 juli. Huurder De huurder is diegene (inclusief de personen die tot zijn huishouden behoren) die in het bezit

is

van

een

huisvestingsvergunning

huurovereenkomst bezit

en

van

ingeschreven

Stek

voor

staat

in

onbepaalde het

tijd,

een

bevolkingsregister

(Gemeentelijke Basisadministratie) op het adres. De huurder moet feitelijk op het adres woonachtig zijn. De personen die tot het huishouden behoren volgen de huurder waar het de rechten uit dit convenant betreft. Die personen -met uitzondering van de echtgeno(o)t(e)- hebben echter niet de status van huurder. Huurgewenningsbijdrage Tijdelijke financiële bijdrage (bijvoorbeeld van de corporatie) in de hogere huurprijs van een andere (bijvoorbeeld vanwege sloop) of grondig gerenoveerde woning. Ingrijpende renovatie met voortzetting huurovereenkomst Werkzaamheden aan de woning die tot verbetering van het woongenot leiden en die niet in bewoonde situatie kunnen worden uitgevoerd. De onbewoonbare periode duurt minimaal 40 werkbare dagen. Ingrijpende renovatie zonder voortzetting huurovereenkomst De woningen die onder het project vallen krijgen een nieuwe bestemming. Voortzetting van de huurovereenkomst is niet mogelijk. Renovatie Maatregelen of voorzieningen die tegen een huurverhoging worden aangeboden en de kwaliteit van een woning verbeteren of het woongenot verhogen. Voor een renovatie moet de huurder in principe toestemming geven.


Pagina 20 van 31

Leefbaarheid Met het begrip leefbaarheid wordt aangegeven hoe aantrekkelijk en/of geschikt een gebied, gemeenschap of wijk is om er te wonen. Maatwerk Niet alles is te ondervangen met van te voren vastgelegde regels en procedures. Soms vraagt een situatie een eigen (alleen op die situatie van toepassing) creatieve oplossing. Overlegwet De wet waarbij de overheid de manier van samenwerken (rechten en plichten) tussen huurdersorganisatie en verhuurder heeft vastgelegd. Een huurdersorganisatie kan een bewonerscommissie zijn maar ook een overkoepelend orgaan (zoals de HBVB). Passende woning Een passende woning is een woning die qua woningtype (eengezinswoning, etagewoning etc.) tenminste gelijkwaardig is aan de woning die de huurder achterlaat. De woning past volgens de huidige regelgeving bij de grootte van het huishouden en de hoogte van het inkomen, met dien verstande dat huurder er qua woningtype en woninggrootte niet op achteruit gaat. Peildatum De peildatum is de datum waarop de herhuisvesting van huurders start. Bij sloop is dit het moment waarop het herstructureringsbesluit ingaat. Deze datum ligt tenminste 12 maanden voor de uit te voeren sloopactiviteiten. De peildatum is essentieel bij het bepalen of huurders wel of niet in aanmerking komen voor vervangende woonruimte, financiële vergoedingen en faciliteiten. Bij woningverbetering is de peildatum het moment

waarop

het

herstructureringsbesluit

ingaat.

De

periode

tussen

het

herstructureringsbesluit en de datum waarop de uitvoering start is doorgaans 12 maanden. Projectgroep In

een

projectgroep

kunnen

zowel

leden

van

de

eventueel

aanwezige

bewonerscommissie als huurders die betrokken zijn bij het project zitting hebben. De projectgroep zal gedurende de looptijd van het project actief zijn en zich specifiek met de inhoud en uitvoering van de voorgenomen plannen bezighouden. Stek zit voor en notuleert. Rustwoning Woning in of in de nabijheid van het project waar in het geval van groot onderhoud voor zeer korte tijd (bijvoorbeeld een dagdeel) naar kan worden uitgeweken wanneer de noodzaak hiervoor aanwezig is. De rustwoning is gestoffeerd, gemeubileerd en voorzien van elektra, verwarming en verlichting. Ook zijn er voorzieningen zoals een douche en wasmachine aanwezig.


Pagina 21 van 31

Samenwerkingsovereenkomst Stek/HBVB De overeenkomst waarbij de HBVB en Stek de manier van samenwerken (rechten en plichten) hebben vastgelegd. Seniorenregeling Regeling voor senioren (vanaf 55+) en minder validen om de verhuizing te vergemakkelijken. De exacte uitwerking, omvang en specifieke regeling wordt in het Sociaal Plan verder uitgewerkt. Sloop Sloop betekent dat de bestaande woning verdwijnt en dat de huurovereenkomst ophoudt te bestaan door het sluiten van een beëindigingovereenkomst. Sociaal Statuut Kader (op Stekbreed niveau) met een totaalpakket aan afspraken en regelingen over de positie van bewoners bij de verbetering of vernieuwing van hun woning. In het Statuut staan vaste en optionele afspraken en regelingen waar bewoners mee te maken krijgen als hun huis gerenoveerd of gesloopt wordt. Sociaal Plan Is een afgeleide van het Sociaal Statuut en op projectniveau. Naast de vaste afspraken is door de projectgroep bepaald óf en zo ja, welke optionele maatregelen in welke vorm van kracht zijn. Sociale begeleiding Stek verzorgt de maatschappelijke en/of financiële begeleiding voor de huurders wanneer het voor de huurder lastig is om de juiste weg te vinden. Spijtoptantenregeling Spijtoptanten zijn huurders die gedwongen de woning hebben moeten verlaten door sloop, ingrijpende woningverbetering of samenvoeging, een woning buiten de wijk hebben betrokken en niet kunnen aarden in hun nieuwe woonomgeving. Spijtoptanten kunnen een beroep doen op de normale urgentieprocedure. Er zal dan getoetst worden of er omstandigheden zijn die terugkeer naar de oude wijk nodig maken. Daarbij wordt onder andere gekeken naar sociale omstandigheden. Sociale urgentie Een

op

grond

van

de

huisvestingsverordening

afgegeven

verklaring

door

de

urgentiecommissie van Holland Rijnland waarbij de woningzoekende gedurende een in de verklaring genoemde periode onder de daarin gestelde voorwaarden, voorrang krijgt bij de toewijzing van woonruimte op basis van een sociaal dringende reden. Stadsvernieuwingsurgentie Huurders

die

gedwongen

de

woning

moeten

verlaten

door

sloop,

ingrijpende

woningverbetering of samenvoeging en daardoor niet terug kunnen keren in hun oude woning of de vervangende nieuwbouw, komen vanaf de peildatum in aanmerking voor


Pagina 22 van 31

een stadsvernieuwingsurgentie. De urgentie is geldig vanaf de peildatum tot de datum sloop/start verbetering. Tijdelijke huisvesting Indien het niet mogelijk is tijdig een passende woning te vinden buiten de schuld van de huurder, kunnen Stek en huurder afspraken maken over tijdelijke huisvesting met behoud van de stadsvernieuwingsurgentie. Verhuis- en herinrichtingskosten De wettelijke vergoeding die wordt uitgekeerd als bijdrage in de verhuis- en herinrichtingskosten op het moment dat de huurder de woning vanwege sloop of herstructurering moet verlaten. De minimum bijdrage wordt jaarlijks door de overheid bepaald. Verhuisservice Pakket van maatregelen geboden door Stek die de verhuizing doet vergemakkelijken. Exacte vorm van het pakket wordt door de projectgroep samengesteld. Verhuizen/uitplaatsen Verhuizen De huurder gaat definitief naar een andere woning. Uitplaatsen De huurder gaat tijdelijk naar een ander woning om na een bepaalde periode terug te keren naar de oorspronkelijke woning. Wisselwoning Een wisselwoning is bedoeld voor tijdelijke bewoning. Dit betekent dat de woning beschikbaar is voor de duur van de uitvoering van het project waarna bewoners terugkeren naar hun oude woning of de vervangende nieuwbouw. Woonduur De onafgebroken periode gedurende welke een huurder de huidige woonruimte zelfstandig

bewoont

en

op

dat

adres

ingeschreven

staat

in

de

Gemeentelijke

Basisadministratie. ZAV-vergoeding Zelf aangebrachte voorzieningen zijn voorzieningen die de huurder, volgens het bij de verhuurder geldende ZAV-beleid, heeft aangebracht nadat hij de woning heeft betrokken. Deze voorzieningen behoren niet tot de standaarduitrusting van de woning. Zoekprofiel Woningtype,

woninggrootte

en

huurprijsniveau

waarvoor

men

met

de

stadsvernieuwingsurgentie in aanmerking komt.


Pagina 23 van 31

Bijlage 7 Gedragscode voor aannemers

Gedragscode voor aannemers Opgesteld door de Nederlandse Woonbond en Ballast Nedam Woningbouw B.V.


Pagina 24 van 31

Gedragscode voor aannemers Vijfde druk: april 2001 uitgever Nederlandse Woonbond Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam Telefoon (020) 551 77 00 Fax (020) 551 77 99 E-mail: [email protected] Website: www.woonbond.nl auteurs Nederlandse Woonbond Ballast Nedam Woningbouw B.V. opmaak Rene Jongeneelen reproductie Grafisch centrum Amsterdam (GCA) © auteursrechten Het is toegestaan gedeelten uit deze uitgave te vermenigvuldigen en/of openbaar te maken, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld en de uitgevers tevoren in kennis zijn gesteld.


Pagina 25 van 31

Algemeen kader 1.1

Toepassingsgebied

Deze gedragscode is van toepassing op alle projecten op het gebied van renovatie, woningverbetering, isolatieplannen, groot en klein onderhoud en stadsvernieuwing, waarbij onder verantwoordelijkheid van 'de aannemer' uit te voeren werkzaamheden van directe invloed zijn op het dagelijks leven van de bewoners of omwonenden van de betreffende projecten. Daarnaast kan de gedragscode als onderlegger gebruikt worden bij overleg tussen huurders en verhuurder over meerjarenonderhoudsplannen en het beleid m.b.t. groot onderhoud in het algemeen. 1.2

Uitgangspunten

a 'De aannemer' streeft naar een zodanig verloop van het bouwproces, dat dit zowel opdrachtgever als bewoners tevreden stelt. b 'De aannemer' wil daarbij bewoners voor, tijdens en na de uitvoering alle voor hen wezenlijke informatie verschaffen, overlast - van welke aard dan ook - zoveel mogelijk beperken en zo flexibel mogelijk reageren op eventuele wensen en klachten van bewoners die tijdens het bouwproces naar voren komen. c 'De aannemer' wil naar vermogen rekening houden met individuele behoeften, persoonlijke omstandigheden, cultuurverschillen en taalvraagstukken. d 'De aannemer' zal in samenwerking met de opdrachtgever overleg plegen met, indien aanwezig, de organisatie van bewoners tijdens de voorbereidingsfase en uitvoeringsfase over alle aspecten van het plan en de uitvoering. 1.3

Uitwerking in bestek

Het verdient aanbeveling de voor een concreet project uitgewerkte gedragscode op te nemen in het bestek van desbetreffend project.


Pagina 26 van 31

T i j d e n s de voorbereiding 2.1

Informatievoorziening

'De aannemer' zal samen met de opdrachtgever zowel actief als passief de bewoners informeren over de aard, de duur en de tijdstippen van de werkzaamheden en het beoogde eindresultaat van het werk. Waar mogelijk zal 'de aannemer' een modelwoning als proef maken (niet standaard). Gedurende de kijkdagen zal 'de aannemer' steeds aanwezig zijn voor toelichting en informatie. 'De aannemer' zal gedurende de overleg- en informatieavonden haar bijdrage in de realisatie van het project toelichten en verantwoorden. 2.2

Vooropname

Bewoners worden tenminste twee weken van te voren schriftelijk op de hoogte gesteld wanneer vooropname plaatsvindt. De vooropname wordt uitgevoerd in aanwezigheid van de bewoners. Hierbij worden de te verrichten werkzaamheden met de bewoner(s) besproken. Tevens wordt een inventarisatie gemaakt van de door de bewoners zelf verrichte werkzaamheden en een beoordeling hoeverre deze in het plan worden opgenomen. Na de vooropname wordt het woningbestek waarin de voorgenomen werkzaamheden staan vermeld, voor akkoord ondertekend door huurder en verhuurder en toegevoegd als bijlage aan het groot-onderhouds- of renovatiecontract.


Pagina 27 van 31

2.3

Schade en overlast 'De aannemer' zal tijdens de periode van planvoorbereiding een dergelijke werkwijze kiezen dat sch ade en overlast door de werkzaamhed en wordt voorkomen. Indien in overle g met de bewonersorganisaties blijkt dat schade en overlast onvermijdelijk zijn, worden contractueel vastgelegde voorzorgsm aatregelen getroffen om schade en overlast voor de bewoner zove el mogelijk te beperken.

2.4

Start werkzaamheden 'De aannem er' zal uit eigener beweging ui terli jk een week en bij voorkeur twee weken voor aanvang van het betreffende werk de bewoners individueel i nli chten over de start van de werkzaamheden en eventuele vormen van overlast die de werkzaamheden mogelijkerwijs met zich meebrengen, en ook de eigen inbreng, nader toelichten.

2.5

Duur werkzaamheden 'De aannemer' draagt er zorg voor dat de werkzaamheden in en aan de woning niet langer duren dan noodzakelijk is. De duur van de werkzaamheden zal zo veel mogelijk worden bekort om hiermee de overlast voor de bewoner te beperken.

2.6

Planning van de werkzaamheden De werkzaamheden in de woning worden zoveel mogelijk uitgevoerd op aaneengesloten werkbare dagen. De planning van de werkzaamheden ligt, indien gewenst, ter inzage voor de bewoners. Indien, onvoorzien, moet worden afgeweken van de aang ekondigde duur en tijdstippen van de werkzaamheden , zal 'de aannemer' de bewoners als regel tenminste 24 uur tevoren hierover informeren.

2.7

Overleg en reacties Bij haar (schriftelijke) informatievoorziening over voorgenomen werkzaamheden zal 'de aan nemer' in overleg me t de opdr achtge ver steeds aangeven hoe bewone rs hierop ku nnen reageren en met welke vertegenwoordiger(s) van 'de aannemer' overleg over de planning en de uitvoering van werkzaamheden kan plaatsvinden. 'De aann em er' is aanwezig bij het door de opdrach tgever ingestelde spreeku ur teneinde op eventuele vragen en klachten te ku nnen reageren.

2.8

Vragen en klachten 'De aannemer' zal aan de bewoners bekend maken op welke wijze zij nadere informatie kunnen verkrijgen over de aard en planning van de uit te voeren werkzaamheden en op welke wijze eventuele klachten over de werkzaamheden door 'de aannemer' worden behandeld.


Pagina 28 van 31

Tijdens de uitvoering 3.1

Overlast en schade 'De aannemer' zal schade en overlast voor de bewoners door lawaai, stof, vuil, en aanstootgevend gedrag zo veel mogelijk beperken. Conform de opgave in het bestek zal 'de aannemer' beschermingsmaterialen verstrekken, voor het afdekken van interieur en meubels. Tevens zal 'de aannemer' stofschermen plaatsen binnen de woningen en via afzuigsystemen het stof zoveel mogelijk buiten de woning houden. 'De aannemer' zal veiligheidsmaatregelen treffen, zodanig dat de bewoners geen risico lopen. Werkzaamheden zullen zoveel mogelijk buitenshuis worden verricht om overlast van lawaai en stof te minimaliseren. 'De aannemer' zal zich bij afsluiting van nutsvoorzieningen (water, gas en elektriciteit) en blokkades van straten en trottoirs beperken tot die situaties, waarin het naar behoren uitvoeren van de werkzaamheden dit vereist. Als deze werkzaamheden vormen van overlast met zich meebrengen zal 'de aannemer' naar vermogen nood-voorzieningen verzorgen.

3.2

Bouwafval en milieueisen

'De aannemer' zal (gesloten) puin- en bouwafvalcontainers plaatsen, die ook in het kader van milieueisen op de juiste wijze gebruikt worden. De bewoners zullen worden geïnformeerd over het feit dat deze containers niet voor gebruik van bewoners zijn bestemd, 3.3

Persoonlijke omstandigheden

'De aannemer' verbindt zich oudere bewoners (55+) en lichamelijk gehandicapte bewoners extra hulp te bieden, indien deze bewoners vanwege hun leeftijd of handicap meer overlast ondervinden van de werkzaamheden van de aannemer dan andere bewoners. Deze hulp ligt in het verlengde van de overlastbepalingen zoals hierboven vermeld en betreft zaken als het verplaatsen van zware meubels en het aanbrengen van beschermingsmateriaal. Ook met andere persoonlijke omstandigheden, zoals ziekte en werken in ploegendienst, houdt 'de aannemer' naar vermogen rekening.


Pagina 29 van 31

De o p l e v e r i ng 4.1 Eerste oplevering

De bewoners worden een week van te voren geïnformeerd wanneer de woning wordt opgeleverd. Bij dit bericht ontvangen de bewoners een opmerkingenlijst, waarop zij hun eventuele klachten kunnen vermelden. De opdrachtgever controleert, eventueel samen met de aannemer, de uitgevoerde werkzaamheden aan de hand van de eerder tijdens de vooropname opgestelde afspraken. De opdrachtgever beoordeelt samen met de aannemer de door de bewoners ingediende opmerkingenlijst. 'De aannemer' werkt de nog uit te voeren werkzaamheden binnen een week na oplevering af. Na gereedkomen van de werkzaamheden wordt door de bewoners, de opdrachtgever en 'de aannemer' de opleveringslijst met de vermelding dat alle werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd, ondertekend. 4.2 Gebruiksinformatie 'De aannemer' zorgt voor bewonersinformatie over gebruikte materialen en producten die een extra toelichting vereisen. Te denken valt hierbij aan onderhoudsvoorschriften en eventuele gevolgen voor de gezondheid en het milieu. 4.3 Tweede oplevering 'De aannemer stelt tot de tweede oplevering een aanspreekpunt open waar bewoners met hun eventuele klachten terecht kunnen.


Pagina 30 van 31

Bijlage 8 Een voorbeeld van een huurgewenningsbijdrage Voor huurders met een inkomen van maximaal 10% boven de maximale inkomensgrenzen van de huurtoeslag die door hun verhuizing worden geconfronteerd met een huurstijging bestaat er de mogelijkheid huurgewenning te krijgen. Op de regeling voor huurgewenning kan éénmaal gedurende 24 maanden aanspraak worden gemaakt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen huurders die in hun nieuwe woning huurtoeslag ontvangen en huurders die geen huurtoeslag ontvangen. Bij de huurgewenning wordt uitgegaan van de rekenhuur die gebruikt wordt voor de individuele huurtoeslag. De gewenning heeft alleen betrekking op de netto stijging van deze huur na aftrek van eventuele huurtoeslag. Indien huurder in aanmerking komt voor huurtoeslag wordt er door de verhuurder van uitgegaan dat deze ook daadwerkelijk wordt aangevraagd. De huurgewenning wordt aangevraagd bij de verhuurder van de woning die wordt verlaten. De huurgewenning wordt aangepast op 1 juli om rekening te houden met de huurverhoging en de aanpassing van de huurtoeslag. Verhuurder geeft aan wanneer huurder nieuwe gegevens moet inleveren. Voor huurders met individuele huurtoeslag geldt de volgende regeling: Er wordt uitgerekend wat het netto verschil is tussen de oude en de nieuwe huur. Van het gedeelte dat meer bedraagt dan € 18 wordt het eerste jaar 100% vergoed en het tweede jaar 50%. Voor huurders die geen individuele huurtoeslag ontvangen geldt de volgende regeling: Er wordt uitgerekend wat het netto verschil is tussen de oude en de nieuwe huur. Van het gedeelte dat meer bedraagt dan € 77 wordt het eerste jaar 100% vergoed en het tweede jaar 50%.


Pagina 31 van 31

SOCIAAL STATUUT Versie 7 juli 2010

Recommend Documents