SECTOR RUST- EN ZORGHUIZEN

SECTOR RUST- EN ZORGHUIZEN

BDO 2 december 2013

Ivo Lemmens Johan Hatert

Sector rust- en zorghuizen INTRODUCTIE

1. Sector 2. Financiële benadering

Sector rust- en zorghuizen ● BDO ● December 2013 2

Sector rust- en zorghuizen

1. SECTOR De wettelijke aspecten en regionale kenmerken:  Opschorting van het aantal goedkeuringen: een gesloten « markt »  België: 132.000 bedden  Wallonië: 47.000 bedden  Vlaanderen: 85.000 bedden  Als gevolg van de huidige demografische evolutie is er dringend nood aan meer dan 30.000 bedden! België Bedden RH in % bevolking > 80 jaar

24%

1

Wallonië

Vlaanderen

Brussel

27%

21%

30%

Geëxploiteerde bedden in publieke RH

41.000 (31%)

13.000 (28%)

24.000 (35%)

4.000 (25%)

Geëxploiteerde bedden in private RH met een niet-lucratief karakter

48.000 (36%)

11.000 (23%)

35.000 (51%)

2.000 (13%)

Bedden geëxploiteerd in privé-rusthuizen met een lucratief karakter

43.000 (33%)

23.000 (49%)

10.000 (14%)

10.000 (62%)

132.000

47.000

69.000

16.000

Totaal aantal bedden

Bron: INAMI 1 Voor 100 personen ouder dan 80 jaar, zijn er in België 24 bedden beschikbaar. Sector rust- en zorghuizen ● BDO ● December 2013 3


1. SECTOR De wettelijke aspecten met betrekking tot het onroerend vastgoed:  Normen van de bouw: omvang van de kamers, sanitaire voorzieningen…  Urbanistische normen  Veiligheid: attest van de brandweer, burgemeester

 Upgrade van de omvang en “standing” van de instellingen



1. SECTOR De wettelijke aspecten met betrekking tot de uitbating:  ROB, RVT, KortVerblijf…  Schaal van Katz/ Personeelsnormen/ Rentabiliteit  Gebrek aan gekwalificeerd personeel  Het complex-maken van de werking van de instellingen



1. SECTOR Sector in consolidatie  Economisch defensieve sector  Bijna « gesloten » Belgische markt die het verdedigende karakter versterkt (aanbod < vraag)  Stabiliteit van de inkomsten afhankelijk van de RIZIV subsidies en de dagprijs  Demografische evolutie verstrekt de vraag en dus ook het verdedigende aspect  De onroerendgoedverplichtingen brengen een hoge nood aan financiële middelen met zich mee  Nood aan structuur door toenemende complexiteit van het beheer Sector rust- en zorghuizen ● BDO ● December 2013 6


1. SECTOR Sector in consolidatie  Belang van de grote financiële spelers in de sector  Voor de initiële familiale spelers is het moeilijk om de tendens van de sector te volgen  Interessant patrimoniaal aspect voor de « uittredende » spelers


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING RIZIV forfait:  RIZIV forfait is gekoppeld aan de schaal van Katz  De inkomsten van het RIZIV, vertegenwoordigen in het algemeen ± 40 tot 50% van de omzet van de onderneming  De personeelskosten vertegenwoordigen in het algemeen tussen 50 en 60% van de omzet van de onderneming  De directe link tussen het RIZIV forfait (#70) en de personeelskosten (#62) moet goed beheerst worden!


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING in 000 EUR Omzet A. Personeelskosten B. Restauratiekosten C. Management fees D. Andere onkosten E. Geactiveerde kosten F. Meerwaarde op onroerende goed EBITDAR Huur EBITDA Afschrijving Afschrijving van de geactiveerde kosten EBIT Fiancieel resultaat Uitzonderlijk resultaat Belastingen Netto-resultaat

2008 a 65.341 -41.607 -5.404 -2.548 -9.161 5.759 12.380 -1.806 10.574 -5.811 4.763 -4.903 -1.187 -1.327


-64% -8% -4% -14% 0% 9% 19% -3% 16%

7%

-2%

Historische resultaatrekeningen 2009 a 2010 a 5% 68.901 76.094 -65% -44.947 -49.612 -6% -4.071 -4.921 -4% -2.548 -3.744 -9.377 -14% -10.313 0% 1.655 1% 753 9.080 13% 8.711 18.239 -5% -3.150 -5.873 8% 5.561 12.366 -5.385 -5.576 0% 176 6.790 -4.096 -3.714 -1.601 -852 -781 -7% -4.772 694

10% -65% -6% -5% -14% 2% 12% 24% -8% 16%

9%

1%

2011 a 81.001 -51.550 -3.668 -3.788 -10.733 1.005 7.250 19.516 -9.728 9.788 -5.393 -552 3.843 -4.948 1.547 85 526

6% -64% -5% -5% -13% 1% 9% 24% -12% 12%

5%

1%

Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING Verblijfskosten/dagprijs :  De dagprijs houdt verband met: • De geografische zone: socio-economische karakter van een regio • De status van de instelling • De grootte van de instelling: gemeenschappelijk ruimte, ontspanningsruimte  De dagprijs is onderworpen aan FOD controle; maar is « veranderlijk »  Dit maakt het mogelijk om de rentabiliteit te creëren op basis van de hierboven vermelde kenmerken en diensten zoals omvang, status en geografische zone


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING Onroerend goed eigen aan de sector: FV IMMO. th mEUR

FV IMMO SENIOR th MEUR

OPPERVLAKTE

FV/m2 th kEUR

OPBRENGST

m2/RH

COFINIMMO

3 .309

1.172 (35,5 %)

623.000 m2

1,882

6,5%

4.904 m2 3 (127 RH)4

AEDIFICA

583

315 (54%1)

156.000 m2

2,022

6,0%

4.209 m2 3 (37 RH) 4

1,95²

6,3%

4.556 m2 3

GEMIDDELDE Bron: Jaarverslagen van de ondernemingen

% van de Fair Value van de vastgoedsector (totale portefeuille) wordt gevormd door het onroerend goed dat verhuurd wordt aan de sector RH 2 Marktwaarde van de m2 in bezit 3 Gemiddelde oppervlakte per instelling, of “oppervlakte RH “ / “aantal instellingen RH” 4 Aantal instellingen in portefeuille “Immo RH” 1


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING Onroerend vastgoed eigen aan de sector:  De door de immobiliënsector gewenste /verwachte huuropbrengst komt neer op ongeveer 6,3% van de venale waarde ( “fair value” )  De gemiddelde “fair value”/m2 bevindt zich ongeveer tussen 1.950 tot 2.050 EUR  De gemiddelde omvang van een gebouw in handen van de immobiliënsector is ongeveer 4.500 m2


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING Operactionele zijde van de sector: Curanum

Korian

Noble Age

Orpea

Omzet

289

1.108

216

1.429

Personeelskosten

147

531

117

716

50,9%

47,9%

54,2%

50,1%

88

277

52,5

368

30,4%

25,0%

24,3%

25,8%

32

139

20

256

11,1%

12,5%

9,3%

17,9%

18

87

15,7

194

6,2%

7,9%

7,3%

13,6%

4

28

6

97

1,4%

2,5%

2,8%

6,8%

Personeelskosten in %

EBITDAR EBITDAR in %

EBITDA EBITDA in %

EBIT EBIT in %

Nettoresultaat Nettoresultaat in %

Bron: jaarverslagen van de ondernemingen Sector rust- en zorghuizen ● BDO ● December 2013 13

Gemiddelde 2012

Gemiddelde 2007-2011

50,8%

48,4%

26,4%

25,6%

12,7%

12,6%

8,7%

8,7%

3,4%

3,2%

Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING Operationele zijde van de sector :  EBITDAR = 26% van de omzet  EBITDA = 13% van de omzet  R(ENT) vertegenwoordigt dus 13% van de omzet  Indien de instelling het gebouw bezit EDITBA = EDITBAR = target 26 %


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING WAARDERING : 3 traditionele benaderingen  Voorafgaande bemerkingen:  Een geneeskundige, sociale onderneming versus “real estate “benadering  Performantie inzake verzorging, sociale versus economisch performantie (rentabiliteit)  OPGELET met “short cut benadering”: Prijs/Bed !!


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING WAARDERING: 3 traditionele benaderingen PATRIMONIAAL VERMOGEN I

PATRIMONIAAL VERMOGEN II

RENDEMENTSMETHODE

VERGELIJKINGSWAARDE

EIGEN VERMOGEN

MARKTWAARDE VAN GEBOUW

DISCOUNTED FREE CASH FLOW (EV)

MULTIPLES (EV) BEURSGENOTEERDE VENNOOTSCHAPPEN

+ MARKTWAARDE GOEDKEURINGEN BEDDEN

- FINANCIËLE SCHULD

+ MEERWAARDEN/ MINDERWAARDEN OP ACTIVA EN PASSIVA

- FINANCIËLE SCHULD + LIQUIDE MIDDELEN (*) + LIQUIDE MIDDELEN (*)

-

FINANCIËLE SCHULD

+ LIQUIDE MIDDELEN (*)

(*) het totaal van de liquide middelen wordt meestal als “overtollig” beschouwd


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING WAARDERING: waarde van een goedgekeurd bed  De marktwaarde van de goedkeuring voor een bed is totaal afhankelijk van de huidige gesloten markt  De marktwaarde van die goedkeuring hangt samen met het RIZIV forfait  De marktwaarde van die goedkeuring is ook en vooral afhankelijk van de plaats waar het bed geëxploiteerd zal worden. De criteria:  Geografische zone: socio-ecologisch karakter van een regio  Grootte van het “over te dragen” geheel aan bedden

 10.000 – 20.000 EUR voor een “actief bed” in functie van de criteria


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING WAARDERING: patrimoniale waarde  Correctie van het actief: 2 grote bronnen van meerwaarde eigen aan de sector  Het semi-residentieel gebouw  De goedkeuring voor de bedden

 De meerwaarde komt overeen met het verschil tussen de boekhoudkundige waarde van de activa en de actuele verkoopwaarde van dezelfde activa  Het gebouw verkopen en terug huren « sale and lease back » kan een middel zijn om cash vrij te maken voor de exploitatie of overname van andere exploitaties  Correctie van de belasting op de latente meerwaarde (geval specifiek)


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING WAARDERING: rendementsmethode Rekening houden met de toekomstige geldstromen gegenereerd door de vennootschap, “free cash flow”, geactualiseerd op basis van de gewogen gemiddelde kapitaalkosten (WACC) om de huidige waarde te bepalen: FREE CASH FLOW=  Going concern EBIT  Free Cash Flow  Horizon van 5 jaren + - BELASTING Residuële waarde op basis van NOPLAT +AFSCHRIJVINGEN

 EV op basis van DCF  EV-Netto Financiële Schuld = waarde van het rendement Sector rust- en zorghuizen ● BDO ● December 2013 19

- INVESTERINGEN + WIJZIGING BEDRIJFSKAPITAAL

Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING WAARDERING : de waarde van het rendement  De stabiliteit van de geldstromen eigen aan de sector vereisen niet vaak het gebruik van een DCF om de waarde van een RH te benaderen  De stabiliteit van de geldstromen en het defensieve karakter kunnen een optiek van “going concern” en een “residuele waarde” rechtvaardigen, zelfs voor middelgrote ondernemingen  De aspecten van integratie, bouw, consolidatie kunnen het gebruik van een business plan en van een hierop gebaseerde DCF zinvol maken


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING WAARDERING: de vergelijkingsmethode  Veel beursgenoteerde vennootschappen: die op de markt zeer actief zijn en die tot talrijke aankopen overgaan  Veelvoudige transacties: talrijke transacties tijdens de voorbije maanden en jaren die het mogelijk maken om de multiples te beoordelen en op te volgen in een referentiekader


Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING Waardering: vergelijkingsmethode multiples Beurs kapitalisatie (mEUR)

EV/Sales

EV/EBITDA

EV/EBIT

P/E

Beta

Curanum

118

0,9

7,1

10,9

12,6

0,4

Korian

643

0,9

6,9

9,8

14,1

0,6

86

0,5

6,3

7,8

11,1

0,4

1.893

2,3

12,5

15,7

16,8

0,5

0,9

7,0

10,4

13,3

0,5

Le Noble Age Orpea Médiane Bron: Thomson Reuters, september 2013

 De EBITDA (R) multiple methode als criterium van rentabiliteit van de aankooptransacties is algemeen gebruikt door de groepen Sector rust- en zorghuizen ● BDO ● December 2013 22

Sector rust- en zorghuizen 2. FINANCIËLE BENADERING Waardering: vergelijkingsmethode multiples Evolution des multiples 16 14 12 10

13,4 9,7

12,3 8,8

8

11,9 7,7

11,7

11,1

7,4

7,4

11,4 8,2

10,4 7,0

6 4 2 0 Janvier 2012

Avril 2012

Mai 2012

EV/EBITDA

Bron: Thomas Reuters


Juin 2012 Juillet 2012 EV/EBIT

Octobre 2012

Septembre 2013

Sector rust- en zorghuizen BESLUIT Hoe meer de instelling de grootte, de structuur, de rentabiliteit van de beursgenoteerde vennootschappen gaat benaderen, hoe meer de multiples betaald bij transacties zullen aangrenzen bij die vermeld binnen de peer group  Als de rationalisering, de integratie en de uitbreiding gerealiseerd moeten worden door de koper, dan zal de multiple geleidelijk afwijken (naar beneden), en eerder een EV/EBITDA factor van 5 tot 6 benaderen Men spreekt eerder van de haalbaarheid dan van liquiditeit van de transactie: want in de sector kunnen per definitie alle vennootschappen ( of activa bestanddelen ) in aanmerking komen voor een verkoop.


SECTOR RUST- EN ZORGHUIZEN

Recommend Documents