Nr. 71.745
SCHEIDSRECHTERLIJK VONNIS ter zake van een geschil in hoger beroep tussen 1. A., 2. B., 3. C., hierna te noemen “opdrachtgevers”, a p p e l l a n t e n, gemachtigde: mr. H.R. Flipse, advocaat te Rotterdam en D., hierna te noemen “onderneemster”, g e ï n t i m e e r d e, gemachtigde: mevrouw mr. A.J.N. Kolsters, advocaat te Rotterdam.
HET SCHEIDSGERECHT 1. Ondergetekenden, MR. J.J.I. VERBURG, lid-jurist van het College van Arbiters van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, IR. G.M.A. PERQUIN, en DRS. P.J. VAN OS, beiden lid-deskundige van dit College, zijn door de voorzitter van deze Raad overeenkomstig de statuten van de Raad benoemd tot scheidslieden in dit geschil in hoger beroep. Appelarbiters hebben hun benoeming schriftelijk aanvaard. Bij brief van 7 mei 2012 is daarvan mededeling gedaan aan partijen. Overeenkomstig de statuten van de Raad is aan het scheidsgerecht toegevoegd mr. M. Niesen, secretaris van de Raad. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE 2. Bij memorie van grieven van 20 december 2011, met producties 1 t/m 29, binnengekomen bij het secretariaat van de Raad op 22 december 2011, zijn appellanten gezamenlijk in hoger beroep gekomen van twee scheidsrechterlijke vonnissen van de Geschillencommissie Garantiewoningen te ’s-Gravenhage (verder te noemen: de Geschillencommissie), beide gedateerd 23 september 2011. Het eerste vonnis, dossiernummer 47147 (productie 19) is gewezen tussen opdrachtgevers sub 2 en 3 als eisers en onderneemster als verweerster. Het tweede vonnis, dossiernummer 45532 (productie 30) is gewezen tussen opdrachtgever sub 1 als eiser en onderneemster als verweerster. De vonnissen
zijn gewezen door mr. M.L.J. Koopmans, A.C.G. Hilbrink en mevrouw mr. E.M. Bruggeman. 3. Voor de loop van het geding wordt verder verwezen naar de volgende stukken: 2
De brief van mr. Flipse van 9 januari 2012, met als bijlage productie 30;
3
de memorie van antwoord, met producties 31 t/m 33;
4
de brief van mr. Flipse van 21 september 2012, met als bijlage producties 30 en 31 (ter mondelinge behandeling omgenummerd tot producties 33 en 34 en verder in dit vonnis ook aan te duiden als producties 33 en 34);
5
de pleitnotities van mr. Flipse;
6
de pleitaantekeningen van mevrouw mr. Kolsters;
7
de brief van de Raad van 12 oktober 2012;
8
de brief van mr. Flipse van 5 november 2012;
9
de brief van mevrouw mr. Kolsters van 11 december 2012, met bijlagen 1 t/m 4;
10 de akte van mr. Flipse van 11 december 2012, met producties 34 t/m 37; 11 de brief van de Raad van 20 december 2012.
4. De mondelinge behandeling van het onderhavige geschil heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2012.
DE GRONDEN VAN DE BESLISSING de bevoegdheid en de ontvankelijkheid 5. De bevoegdheid van appelarbiters tot beslechting van het onderhavige geschil bij scheidsrechterlijk vonnis staat onbetwist tussen partijen vast. Partijen hebben in een vaststellingsovereenkomst vastgelegd dat het verzoek tot arbitrage in eerste instantie aan de per 1 januari 2010 bevoegde Geschillencommissie zou worden voorgelegd conform het Geschillenreglement AIG. Hierbij is ook overeengekomen dat voor beide partijen van de door de Geschillencommissie te wijzen vonnissen hoger beroep open staat bij de Raad, welke beroepsprocedure dient te worden gevoerd volgens de statuten/het geschillenreglement van de Raad. 6. De memorie van grieven is binnen drie maanden na datum van de beroepen vonnissen binnengekomen bij het secretariaat van de Raad, zodat opdrachtgevers in zoverre ontvankelijk zijn in hun appel.
het geschil in eerste aanleg 7. Tussen partijen is een geschil ontstaan naar aanleiding van de door hen gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten met betrekking tot de koop van grond en de bouw van een eengezinswoning daarop te X.. 8. In de bij de overeenkomsten behorende technische omschrijving is opgenomen dat een verwarmings- en koelingssysteem op basis van aardwarmte zou worden geleverd, het zogenaamde Warmte-Koude-Opslagsysteem (verder te noemen: het WKO-systeem). De woningen zijn uiteindelijk in afwijking daarvan opgeleverd met een conventioneel verwarmingssysteem met aansluiting op het gasnet en met een zonneboiler. Daarnaast is als meerwerk de aanleg van een airconditioning aangeboden. 9. Opdrachtgevers zijn van opvatting dat onderneemster tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst door niet het WKO-systeem te leveren. Zij stellen daardoor schade te lijden. In eerste aanleg vorderde opdrachtgever sub 1 betaling van € 56.782,00 aan schadevergoeding, bestaande uit € 36.782,00 aan vervangende schadevergoeding en € 20.000,00 aan waardevermindering in verband met verminderd gebruiksgenot, comfortverlies en ruimteverlies. Opdrachtgevers sub 2 en 3 vorderden betaling van € 39.640,00 aan schadevergoeding, gesplitst in € 19.640,00 aan vervangende schadevergoeding en € 20.000,00 aan overige schade (waardevermindering). 10. Zowel opdrachtgever sub 1 als opdrachtgevers sub 2 en 3 vorderden voorts betaling van € 4.750,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 2.236,61 aan expertisekosten, rente over deze bedragen en veroordeling van onderneemster in de kosten van de procedure. 11. Onderneemster concludeerde tot afwijzing van de vorderingen. 12. Het dictum van de beide in eerste aanleg gewezen vonnissen luidt als volgt:
“De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I.
Stellen ambtshalve vast dat het aanbod van de ondernemer om aan de consument bij wijze van genoegdoening te betalen het bedrag van € 5.000,00 gestand wordt gedaan en (dus) onverkort is blijven gelden en door de consument binnen 6 weken na de datum van het vonnis alsnog
kan worden geaccepteerd; II. Stellen voorts vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald; III. wijzen af hetgeen is gevorderd.”
de vordering in hoger beroep 13. Opdrachtgevers hebben negen grieven gericht tegen de in eerste aanleg gewezen vonnissen en verzoeken appelarbiters de beide vonnissen te vernietigen en onderneemster te veroordelen om te betalen: I.
aan opdrachtgever sub 1 € 36.782,00, althans € 17.506,00 althans een door appelarbiters in goede justitie te betalen bedrag;
II. aan opdrachtgevers sub 2 en 3 € 19.640,00 althans € 17.506,00, althans een door appelarbiters in goede justitie te betalen bedrag; III. € 20.000,00 wegens waardevermindering per woning; IV. de gemaakte expertisekosten ad € 11.767,33; V. het door opdrachtgevers betaalde klachtengeld ad € 320,00 per woning; VI. de gemaakte buitengerechtelijke kosten ad € 4.760,00 inclusief btw; VII.
de wettelijke rente over de sub I t/m sub VI genoemde
bedragen vanaf 1 mei 2010, althans vanaf de dag der indiening van het arbitrageverzoek bij de Geschillencommissie, althans vanaf de dag van indiening van het onderhavige hoger beroep tot aan de dag der algehele voldoening; VIII.
de kosten van de procedure, waaronder de kosten van
rechtsbijstand aan de zijde van opdrachtgevers.
het verweer in hoger beroep 14. Onderneemster heeft geconcludeerd tot afwijzing van alle vorderingen van opdrachtgevers. de beoordeling van het geschil Grief I 15. Opdrachtgevers stellen dat arbiters in eerste aanleg de standpunten van partijen zeer summier heeft samengevat, slechts een klein deel van de argumenten van partijen hebben getoetst en dat arbiters in het vonnis onjuiste feiten hebben vermeld. Opdrachtgevers verzoeken om alsnog alle in eerste aanleg
aangevoerde feiten te betrekken bij het wijzen van het vonnis in hoger beroep. 16. Met deze grief leggen opdrachtgevers het geschil in volle omvang aan appelarbiters voor. Dat betekent overigens niet dat, voor zover in het navolgende geen grief tegen een onderdeel van het bestreden vonnis wordt gericht, appelarbiters dat onderdeel toch opnieuw zouden moeten beoordelen. Appelarbiters zullen derhalve de onderhavige grief niet afzonderlijk behandelen. Grief II 17. Bij deze grief voeren opdrachtgevers aan dat arbiters in eerste aanleg onder het kopje “behandeling van het geschil” ten onrechte hebben overwogen dat de mondelinge behandeling van 4 februari 2011 is aangehouden om partijen de gelegenheid te geven om tot overeenstemming te komen ten aanzien van de schadeberekening. 18. Wat er ook zij van reden van aanhouding, het slagen van deze grief kan niet tot vernietiging van het in eerste aanleg gewezen vonnis leiden. Appelarbiters laten de inhoud van deze grief dan ook onbesproken. Grief III 19. Opdrachtgevers stellen bij deze grief dat arbiters in eerste aanleg onder het kopje “nadere toelichting ter zitting” het standpunt van opdrachtgevers zodanig kort hebben samengevat dat het standpunt van kopers niet meer juist is verwoord. Deze grief komt naar inhoud overeen met hetgeen opdrachtgevers hiervoor onder grief I aan de orde hebben gesteld. 20. Opdrachtgevers betogen dat het scheidsgerecht bijvoorbeeld niets heeft gemeld over hetgeen opdrachtgevers hebben aangevoerd over artikel 6 van de algemene voorwaarden. Ook wijzen opdrachtgevers er op dat het scheidsgerecht in het vonnis niets vermeldt over de door opdrachtgevers gegeven onderbouwing van het schadebedrag. 21. Deze grief kan evenmin tot vernietiging van het vonnis in eerste aanleg leiden. De enkele omstandigheid dat het scheidsgerecht de feiten slechts zeer kort heeft weergegeven, maakt niet dat de bij dat vonnis gegeven beslissingen onjuist zijn. 22. Overigens komen de door opdrachtgevers bij deze grief genoemde voorbeelden
nog bij de hierna te bespreken grieven aan de orde. Grief IV 23. Opdrachtgevers stellen dat arbiters in eerste aanleg ten onrechte ter bevestigende beantwoording van de vraag of er sprake is van een noodzakelijke wijziging als bedoeld in artikel 6 van de algemene voorwaarden uitsluitend hebben overwogen dat het KWO-systeem –ook in economische zineerst adequaat kan functioneren bij minimale aansluiting van 400 woningen en er destijds maar 43 waren verkocht zonder zicht op een verbetering van de te verkopen aantallen. 24. Opdrachtgevers verwijzen naar het als productie 10 in eerste aanleg overgelegde rapport van ing. J.F.H. Nelemans, projectingenieur bij Adviesbureau TO-BE. Hieruit volgt naar hun opvatting dat het KWO-systeem wel degelijk gerealiseerd kon worden en dat er –totdat voldoende woningen zouden zijn verkocht- door middel van tijdelijke oplossingen met een centraal ketelhuis kon worden gewerkt. Dit hebben arbiters in eerste aanleg ten onrechte niet meegenomen in hun beoordeling, aldus opdrachtgevers. Ook zijn arbiters voorbij gegaan aan al hetgeen door opdrachtgevers is aangevoerd over de individuele oplossingen en andere door hen aangedragen suggesties. Opdrachtgevers stellen dan ook dat geenszins is aangetoond dat het KWO-systeem in technische en in economische zin slechts kon functioneren bij een aansluiting van 400 woningen. Ook menen opdrachtgevers dat puur (overigens niet aangetoonde) economische motieven geen (doorslaggevende) rol mogen spelen bij de beantwoording van de vraag of er sprake was van een noodzakelijke wijziging. 25. In artikel 6 van de algemene voorwaarden is –voor zover voor dit geschil relevant- bepaald dat de ondernemer gerechtigd is tijdens de (af)bouw die wijzigingen in het bouwplan aan te brengen, waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning; deze wijzigingen zullen geen der partijen enig recht geven tot het vragen van vergoeding van mindere of meerdere kosten. 26. Appelarbiters zijn –evenals arbiters in eerste aanleg- van oordeel dat er in deze sprake was van een noodzakelijke wijziging. Zij volgen hiermee ook de overwegingen van de arbiter in scheidsrechterlijk vonnis van 16 juni 2009 in
kort gedingprocedure 100127, tijdens de bouw aangespannen door een aantal kopers (waaronder opdrachtgevers), waarin nakoming van de overeenkomst (lees: levering van het WKO-systeem) door de kopers werd gevorderd en afgewezen. 27. Arbiters overwegen daartoe het volgende. 28. Het KWO-systeem zou worden geleverd door E.. Voorafgaand aan de bouw heeft E. daartoe met onderneemster en de Gemeente X. een driepartijenovereenkomst gesloten met betrekking tot het ontwerp, de uitvoering, de exploitatie en onderhoudsperiode van 30 jaar. Deze leverancier heeft zich echter tijdens de bouw uit het project teruggetrokken, onder meer omdat het KWO-systeem voor haar onrendabel was als niet minimaal 450 woningen van het project zouden worden gerealiseerd en op dat moment nog slechts 43 van de ongeveer 500 woningen waren verkocht. Door het afhaken van E. in een stadium van het bouwproces waarin voor de voortgang van de bouw belangrijke beslissingen moesten worden genomen ten aanzien van het aan te leggen systeem, kon van onderneemster naar het oordeel van appelarbiters in redelijkheid niet verwacht worden dat zij op zoek zou gaan naar een andere leverancier. Nog daargelaten dat dit erg veel tijd in beslag zou hebben genomen, met langdurige vertraging als gevolg, achten appelarbiters het zeer aannemelijk dat met een te vinden c.q. een gevonden nieuwe leverancier opnieuw het punt van de rendabiliteit in verband met het aantal verkochte woningen tot problemen zou leiden. 29. Dat onderneemster de bouw van de woningen heeft doorgezet om zo een onomkeerbare situatie te creëren, zoals opdrachtgevers stellen, is appelarbiters niet gebleken. 30. Ook de door deskundige Nelemans onderzochte mogelijkheid van een tijdelijke oplossing (totdat wel voldoende woningen zouden zijn verkocht) achten appelarbiters niet realistisch. Gelet op de toen al bestaande verslechterde situatie op de huizenmarkt was niet te voorzien hoe lang deze tijdelijke situatie zou moeten voortbestaan en of deze zelfs ooit wel zou kunnen eindigen. 31. De door opdrachtgevers voorgestelde individuele oplossingen waren naar het oordeel van appelarbiters op bouwkundige, installatietechnische én financiële
gronden evenmin wenselijk. Er zouden dan 56 aparte systemen moeten worden aangelegd met een minimale bronafstand van 5 meter per systeem. Dit brengt diverse risico’s met zich. Ook het stadium waarin de bouw zich bevond op het moment dat E. zich uit het project terugtrok maakte dat het aanleggen van individuele systemen niet verantwoord was. Met het alsnog ontwerpen en aanbrengen van een individueel systeem en het slopen van de reeds aangebrachte bestaande voorzieningen zou te veel tijd verloren gaan, nog daargelaten dat ook in financieel opzicht dit in redelijkheid niet kan worden gevergd van onderneemster. 32. Ook indien andere dan de financiële belangen van onderneemster in ogenschouw worden genomen, kan naar het oordeel van appelarbiters, gelet op het bovenstaande, tot geen andere conclusie worden gekomen dan dat de door onderneemster aangebrachte wijziging een noodzakelijke was. 33. Deze grief faalt. Grief V 34. Deze grief richt zich tegen de overwegingen van arbiters in eerste aanleg ten aanzien van de vraag of het door onderneemster gekozen alternatieve systeem een gelijkwaardige oplossing betreft. In het vonnis staat: “Arbiters overwegen dat de vraag of de oplossing gelijkwaardig is niet in algemene zin beantwoord kan worden. Er zijn immers geen gelijkwaardige alternatieven beschikbaar voor het aansluiten van het eerst beoogde systeem met minder dan 400 woningen. Dat er geen gelijkwaardige alternatieve beschikbaar zijn en dat de mate van gelijkwaardigheid in sterke mate afhankelijk is en blijft van elke persoonlijk gewenste woonsituatie, omdat voor veel consumenten de mogelijkheid van het alsnog kunnen kiezen voor een systeem met airco, in termen van een adequate koeling, een aanmerkelijke verbetering is gaan inhouden ten opzichte van de oorspronkelijk gedachte situatie, waarbij maar in zeer beperkte mate “enige graden” koeling had kunnen worden verkregen.” 35. Opdrachtgevers stellen dat er wel degelijk een gelijkwaardig alternatief was. Zij verwijzen daartoe naar de al bij grief IV genoemde tijdelijke oplossing en het individuele systeem. Bij de bespreking van grief IV hebben appelarbiters echter
al overwogen dat van onderneemster in redelijkheid niet kon worden gevergd dat zij voor één van deze alternatieven zou kiezen. Ook grief V slaagt op dit punt als gevolg daarvan niet. 36. Voor het overige volgen appelarbiters opdrachtgevers in hun bezwaar dat arbiters in eerste aanleg het systeem met airco als aanmerkelijke verbetering ten opzichte van het WKO-systeem kan worden beschouwd. Aangezien de airco als meerwerk is aangeboden en ook bij het WKO-systeem alsnog voor airco zou kunnen worden gekozen, is er van een verbetering geen sprake. 37. Op het laatste punt slaagt deze grief dan ook. Grief VI 38. Opdrachtgevers stellen op grond van het voorgaande dat arbiters in eerste aanleg ten onrechte hebben overwogen dat onderneemster genoegzaam heeft gehandeld binnen de mogelijkheden die artikel 6 van de algemene voorwaarden haar bood. 39. Ook deze grief slaagt. 40. De wijziging is door appelarbiters wel als noodzakelijk aangemerkt, maar dit neemt niet weg dat deze voorziening, getoetst aan de randvoorwaarde “waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning”, afbreuk heeft gedaan aan de oorspronkelijke opzet. Dat geldt in bijzonder voor de aspecten waarde en bruikbaarheid. In die zin heeft onderneemster dan ook niet voldaan aan hetgeen in artikel 6 van de algemene voorwaarden is bepaald. Opdrachtgevers hebben naar het oordeel van appelarbiters dan ook recht op financiële compensatie. De omvang daarvan zal bij de hierna te bespreken grieven aan de orde komen. Grief VII Grief VIII 41. Deze grieven zien op de omvang van de door opdrachtgevers geleden schade en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 42. Bij grief VII maken opdrachtgevers er bezwaar tegen dat arbiters in eerste aanleg ambtshalve hebben vastgesteld dat het aanbod van onderneemster tot betaling van een bedrag van € 5.000,00 als vergoeding/genoegdoening alsnog
binnen zes weken na de datum van het vonnis kan worden geaccepteerd. Ten eerste zijn opdrachtgevers van opvatting dat het aangeboden bedrag niet is onderbouwd en dat hun schade veel groter is. Ten tweede stellen zij zich op het standpunt dat het aanbod in elk geval zou moeten gelden tot na deze hoger beroepsprocedure. 43. Opdrachtgevers sub 1 vordert in deze procedure betaling van € 36.782,00, althans € 17.506,00 en opdrachtgevers sub 2 en 3 € 19.640,00 althans € 17.506,00 ter compensatie van het financiële nadeel ter zake van kosten van onderhoud, stookkosten en vervanging van de installatie die zij extra moeten maken als gevolg van de wijziging. Voor opdrachtgever sub 1 komen daar nog de kosten van het CO2-gestuurde ventilatiesysteem bij. Tegen de beslissing van arbiters in eerste aanleg over deze vordering is grief VIII gericht. 44. Daarnaast vorderen zij per huishouden een bedrag van € 20.000,00 aan schadevergoeding in verband met waardevermindering. Appelarbiters zullen de afzonderlijke vorderingen hieronder bespreken. Financieel nadeel ter zake van stookkosten, onderhoud en vervanging 45. Opdrachtgevers stellen dat het huidige systeem duurder is in gebruik en onderhoud. De vordering is gebaseerd op een berekening van Verwey Raadgevend Technisch Bureau B.V. te Oosterhout (verder te noemen: Verwey). De financiële schade is gebaseerd op een netto contante waarde berekening over een periode van 30 jaar. 46. Onderneemster heeft een rapport en berekeningen van Cauberg-Huygen Raadgevende ingenieurs b.v. (verder te noemen: Cauberg-Huygen) in het geding gebracht (productie 31) waaruit naar opvatting van onderneemster blijkt dat de exploitatiekosten van het huidige systeem zelfs lager zijn dan van het aanvankelijk beoogde WKO-systeem. 47. Appelarbiters zijn van oordeel dat de kosten voor aanschaf en gebruik van een airco bij de vergelijking tussen de twee systemen buiten beschouwing moeten worden gelaten. Een airco is qua koeling niet te vergelijken met de topkoeling waarin een KWO-systeem voorziet en zou zowel bij het KWO-systeem als het huidig aangebrachte conventionele systeem als meerwerk moeten worden aangebracht. Op de vraag of opdrachtgevers enige vergoeding toekomt in
verband met het moeten missen van de topkoeling komen appelarbiters nog terug bij de bespreking van de minderwaarde. 48. Ten aanzien van de CV-ketel gaat Verwey uit van een levensduur van 20 jaar en Cauberg-Huygen van 25 jaar. Uit informatie van de fabrikant van de ketel, Intergas, blijkt dat de ketel tenminste 20 jaar meegaat en wellicht langer, maar dat dat niet zeker is omdat de ketel nog geen 25 jaar in productie is. Hoewel in het ISSO-handboek installatietechniek, zoals onderneemster onbetwist stelt, een levensduur van 25 jaar wordt vermeld, zijn appelarbiters in redelijkheid van oordeel dat moet worden uitgegaan van de door de fabrikant opgegeven 20 jaar, nu feitelijke gegevens over de levensduur ontbreken. 49. Met deze uitgangspunten (airco buiten beschouwing, levensduur ketel) kan niet meer worden uitgegaan van de aanvankelijk door Verwey berekende schadebedragen. Appelarbiters hebben daarom de beide deskundigen na de mondelinge behandeling nogmaals verzocht de verbruiks- en onderhoudskosten van de beide systemen met elkaar te vergelijken, met inachtneming van de door appelarbiters geformuleerde uitgangspunten. 50. Verwey komt ten aanzien van opdrachtgever sub 1 (de hoek kadewoning) tot de conclusie dat deze met het huidige systeem € 5.148,00 voordeliger uit is en Cauberg-Huygen stelt dit op € 4.115,00. 51. Ten aanzien van opdrachtgevers sub 2 en 3 (woningtype C3) blijkt volgens de berekeningen van Cauberg-Huygen dat deze € 3.030,00 goedkoper uit zijn. Volgens Verwey bedraag dit € 1.745,00. 52. De verschillen zijn als volgt te verklaren: 1
Het vastrecht bij het E.-systeem bedraagt volgens Verwey € 321,00 en volgens Cauberg-Huygen € 337,00;
2
Cauberg-Huygen rekent met een lagere energielast voor de verwarming (€ 684,94) dan Verwey (€ 690,00 gasverbruik + € 16,00 elektraverbruik voor hulpenergie);
3
Een verschil in de berekening van de restwaarde van de ketel en zonneboiler.
53. De vastrechtberekening van Cauberg-Huygen is toegelicht in bijlage 3 (4e alinea)
bij brief van 10 december 2012 van mevrouw mr. Kolsters en komt appelarbiters als juist voor. De toelichting van Cauberg-Huygen bij de energielastberekening achten appelarbiters ook zeer aannemelijk. Ten aanzien van de restwaardeberekening van de ketel en de zonneboiler zijn appelarbiters van oordeel dat uitgegaan moet worden van de wijze van berekening van Cauberg-Huygen. 54. Gelet op het bovenstaande volgen appelarbiters de berekeningen van CaubergHuygen. Dit betekent dat het voordeel in gebruik en onderhoud voor opdrachtgever sub 1 € 4.115,00 bedraagt en voor opdrachtgevers sub 2 en 3 € 3.030,00. Dit voordeel zal verrekend worden met de bedragen die opdrachtgevers hieronder nog zullen worden toegekend in verband met de door wijziging van het systeem geleden schade. CO2-gestuurde ventilatie 55. Dit onderwerp geldt alleen ten aanzien van de woning van opdrachtgever sub 1. 56. Volgens opdrachtgevers hebben arbiters in eerste aanleg ten onrechte hun eisvermeerdering met betrekking tot onderhoudskosten van de CO2-gestuurde ventilatie niet toegestaan omdat deze eerst ter mondelinge behandeling was gedaan terwijl dat in een eerder stadium had kunnen gebeuren en er derhalve sprake was van strijd met de goede procesorde. 57. Onderneemster blijft er bij dat de vordering ter zake van de CO2-gestuurde ventilatie te laat is ingesteld. Bovendien, zo stelt onderneemster, zijn partijen niet overeengekomen dat opdrachtgever sub 1 van deze vordering in hoger beroep kon komen. Onderneemster verwijst naar de inhoud van de ter zake opgestelde vaststellingsovereenkomst. 58. In de vaststellingsovereenkomst is de vordering geciteerd zoals deze op 14 juni 2010 bij de Geschillencommissie was ingesteld (waarvan de kosten van de CO2-gestuurde ventilatie nog geen deel uitmaakte). Een aantal alinea’s verder staat dat partijen met elkaar zijn overeengekomen dat ieder van hen bij de Raad in hoger beroep kan komen van de op hen toepasselijke scheidsrechterlijke vonnissen. Hierbij wordt niet specifiek verwezen naar de geciteerde vordering en niet is vermeld dat dat alleen geldt voor de geciteerde vorderingen en evenmin staat er dat na 14 juni 2010 gedane
eisvermeerderingen geen onderdeel zouden mogen uitmaken van het hoger beroep. Gelet daarop moet de vaststellingsovereenkomst naar het oordeel van appelarbiters in redelijkheid zo worden uitgelegd dat een eisvermeerdering als de onderhavige, die net als alle andere vorderingen ziet op schadevergoeding in verband met de door onderneemster doorgevoerde wijziging in het verwarmingssysteem, ook onder de vaststellingsovereenkomst vallen. Appelarbiters zullen deze vordering dus behandelen. De grief van opdrachtgever sub 1 slaagt. 59. Opdrachtgever sub 1 stelt dat een CO2-gestuurd ventilatiesysteem na het vervallen van het WKO-systeem noodzakelijk was om de woning te laten volden aan de EPC-norm. Ter mondelinge behandeling in hoger beroep hebben appelarbiters met partijen besproken dat het op zich redelijk is dat onderneemster bijdraagt in de kosten van vervanging en onderhoud van dit systeem. Echter de kosten van vervanging en onderhoud van het systeem staan naar het oordeel niet in verhouding tot de besparing in de stookkosten die dat oplevert (ongeveer € 100,00 per jaar). Ter mondelinge behandeling is eveneens komen vast te staan dat in plaats van het CO2-gestuurde systeem een conventioneel ventilatiesysteem kan worden toegepast (het plaatsen van nieuwe roosters). Appelarbiters kennen daarvoor in redelijkheid een bedrag van € 2.500,00 toe. waardevermindering 60. Opdrachtgevers hebben voorts per huishouden een bedrag van € 20.000,00 gevorderd in verband met waardevermindering. 61. Appelarbiters zijn van oordeel dat de bruikbaarheid van de woning is verminderd doordat opdrachtgevers nu in het geheel geen mogelijkheid tot koelen meer hebben, terwijl dat met het KWO-systeem wel kon. Ter zake kennen appelarbiters in redelijkheid een bedrag van € 5.000,00 in verband met waardevermindering per huishouden toe. Hierbij is er rekening mee gehouden dat opdrachtgevers voor het afnemen van de koeling maandelijks een bedrag van € 12,35 dienden te betalen. 62. Ook is er sprake van verminderde bruikbaarheid van de woning door de ruimte die de CV-ketel en de zonneboiler in beslag nemen. Opdrachtgevers stellen dat dit bij opdrachtgever sub 1 tot een ruimteverlies van 3 m2 in de berging heeft
geleid. Deze kan volgens hen niet meer effectief voor andere doeleinden worden gebruikt. Bij opdrachtgevers sub 2 en 3 bedraagt het ruimteverlies 5 tot 7 m2. Een complete ruimte/kamer is stookhok geworden en niet meer bruikbaar voor andere doeleinden, aldus opdrachtgevers. 63. Onderneemster voert aan dat, naast het ruimteverlies in verband met het plaatsen van de CV-ketel en de zonneboiler, het ruimtebeslag van de WKOinstallatie is vervallen. Per saldo is er volgens onderneemster geen ruimteverlies. 64. Appelarbiters hebben partijen ter mondelinge behandeling nog in de gelegenheid gegeven hun visie op het ruimteverlies te geven.
65. Onderneemster komt aan de hand van de verkooptekeningen tot een ruimteverlies van 1,7 m2 in de woning van opdrachtgever sub 1 en een ruimteverlies van 0,7 m2 in de woning van opdrachtgevers sub 2 en 3. Gerelateerd aan de aanneemsom per m2 heeft onderneemster de schade berekend op € 1.358,00 per m2 voor opdrachtgever 1 en € 1.257,00 per m2 voor opdrachtgevers sub 2 en 3. Dit resulteert in volgens onderneemster toe te kenen schadebedragen ad € 2.136,00 voor opdrachtgever sub 1 en € 950,00 voor opdrachtgevers sub 2 en 3. 66. Opdrachtgevers stellen het ruimteverlies in beide woningen op 3 m2. Tegen de berekening van de schade per m2 aan de hand van de aanneemsom hebben opdrachtgevers geen bezwaar gemaakt. De schadevergoeding zou dan uitkomen op € 1.358,00 * 3 = € 4.074,00 voor opdrachtgever sub 1 en € 1.257,00 * 3 = € 3.771,00 voor opdrachtgevers sub 2 en 3. 67. Appelarbiters achten het door onderneemster berekende saldo ruimteverlies wel zeer krap bemeten en gaan daarom uit van de berekeningen van opdrachtgevers. Dit betekent dat onderneemster aan opdrachtgever sub 1 een bedrag van € 4.074,00 moet betalen en aan opdrachtgevers sub 2 en 3 € 3.771,00. 68. Voor het overige zijn appelarbiters van oordeel dat de gestelde waardevermindering onvoldoende is onderbouwd. 69. Aangezien appelarbiters onderneemster op grond van de hierna te bespreken
grieven zullen veroordelen tot een hoger bedrag dan het aangeboden bedrag van € 5.000,00 hebben opdrachtgevers verder geen belang bij het bespreken van deze grief. Appelarbiters gaan dan ook niet verder in op de overige in het kader van deze grief door partijen ingenomen standpunten. Totaal toe te kennen schadevergoeding 70. Op grond van het bovenstaande zullen appelarbiters onderneemster veroordelen tot betaling van € 2.500,00 + € 5.000,00 + € 4.074,00 -/- € 4.115,00 = € 7.459,00 aan opdrachtgever sub 1. Onderneemster zal worden veroordeeld om € 5.000,00 + 3.771,00 -/- € 3.030,00 = € 5.741,00 aan opdrachtgevers sub 2 en 3 te betalen. 71. Grieven VII en VIII slagen op grond van het bovenstaande. Grief IX 72. Bij deze grief stellen opdrachtgevers dat arbiters in eerste aanleg ten onrechte hebben overwogen dat opdrachtgevers voor 100% in het ongelijk zijn gesteld en derhalve het klachtengeld niet zal worden gerestitueerd. Ook hebben arbiters in eerste aanleg ten onrechte geen overweging gewijd aan de vorderingen van opdrachtgevers ten aanzien van expertisekosten en buitengerechtelijke kosten. 73. Op grond van het slagen van hiervoor besproken grieven slaagt ook deze grief. De in hoger beroep ingestelde vordering tot betaling van het klachtengeld aan opdrachtgevers (ad € 320,00 per woning) zal dan ook worden toegewezen. 74. Opdrachtgevers maken bij deze grief ook aanspraak op vergoeding van de door hen gemaakte deskundigenkosten. Deze bedragen € 1.780,24 voor het inschakelen van ing. Nelemans van Technisch Bureau TO-BE en € 9.987,09 voor het raadplegen van Raadgevend Ingenieursbureau Verwey. 75. Appelarbiters achten het redelijk dat opdrachtgevers een deskundige hebben ingeschakeld ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Echter, inschakeling van twee deskundigen was niet nodig geweest. Appelarbiters zullen onderneemster dan ook in redelijkheid slechts veroordelen tot betaling van de kosten van Raadgevend Ingenieursbureau Verwey, derhalve € 9.987,09. 76. Tot slot vorderen opdrachtgevers bij deze grief een bedrag van € 4.760,00 aan
buitengerechtelijke kosten. Ten aanzien daarvan heeft onderneemster gesteld dat niet is aangetoond dat deze kosten zijn gemaakt. Opdrachtgevers zijn hier verder niet op ingegaan. Gelet daarop zullen appelarbiters dit onderdeel van de vordering afwijzen. 77. Grief IX slaag op grond van het bovenstaande deels. Rente 78. Opdrachtgevers hebben de wettelijke rente gevorderd over alle toe te wijzen bedragen vanaf 1 mei 2010, althans vanaf de dag der indiening van het arbitrageverzoek bij de Geschillencommissie, 23 juni 2010, althans vanaf de dag van indiening van de memorie van grieven. 79. Kopers stellen dat zij onderneemster bij brief van 21 april 2010 hebben gesommeerd tot betaling en dat op grond daarvan de wettelijke rente vanaf 1 mei 2010 verschuldigd is. Onderneemster heeft slechts aangevoerd dat de rente niet eerder dan vanaf de datum van het verzoekschrift in eerste aanleg dient te worden betaald. Dit ongemotiveerde verweer passeren appelarbiters. Zij zullen dan ook de wettelijke rente toekennen vanaf 1 mei 2010. Slechts ten aanzien van het aan de Geschillencommissie betaalde griffiegeld is dit anders. Deze maken geen deel uit van de sommatie van 21 april 2010. Aangezien deze bedragen eerst gevorderd zijn bij deze procedure en niet duidelijk is wanneer deze bedragen aan de Geschillencommissie zijn betaald kennen appelarbiters hierover de wettelijke rente toe vanaf 20 december 2011, de datum van de memorie van grieven. de proceskosten in principaal en incidenteel appel tezamen en overige vorderingen 80. Gelet op de mate waarin partijen in appel in principiële en in financiële zin in het gelijk en ongelijk zijn gesteld en de aan de behandeling van de respectieve geschilpunten toe te rekenen proceskosten achten appelarbiters het billijk dat partijen in gelijke mate de proceskosten in appel dragen. 81. De door de Raad gemaakte kosten in appel hebben tot en met het depot van dit vonnis ter griffie van de rechtbank te Amsterdam € 12.244,64 (waarvan € 2.104,80 aan btw) bedragen en zijn verrekend met de door opdrachtgevers gedane stortingen. Onderneemster dient hiervan de helft, derhalve € 6.122,32 (50%) aan opdrachtgevers te betalen.
82. Gelet op de mate van gelijk en ongelijk zoals deze bij dit vonnis is komen vast te staan achten appelarbiters het billijk dat beide partijen ieder de eigen kosten van rechtsbijstand in appel dragen. 83. Hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd dient te worden afgewezen.
DE BESLISSING Appelarbiters, rechtdoende in hoger beroep als goede mannen naar billijkheid:
VERNIETIGEN het vonnis waarvan beroep; VEROORDELEN onderneemster aan opdrachtgever sub 1 te betalen 1
€ 7.459,00 (zevenduizend vierhonderdnegenenvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2010;
2
€ 320,00 (driehonderdtwintig euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 december 2011;
telkens tot aan de dag der algehele voldoening;
VEROORDELEN onderneemster aan opdrachtgevers sub 2 en 3 gezamenlijk te betalen 3
€ 5.741,00 (vijfduizend zevenhonderdéénenveertig euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2010;
4
€ 320,00 (driehonderdtwintig euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 december 2011;
telkens tot aan de dag der algehele voldoening;
VEROORDELEN onderneemster om aan opdrachtgevers sub 1, 2 en 3 gezamenlijk te betalen € 9.987,09 (negenduizend negenhonderdzevenentachtig euro en negen cent), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
VEROORDELEN onderneemster ter verrekening van de proceskosten in appel aan opdrachtgevers te betalen € 6.122,32 (zesduizend honderdtweeëntwintig euro en tweeëndertig cent);
WIJZEN AF hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen te Amsterdam, 21 maart 2013
w.g. J.J.I. Verburg
w.g. G.M.A. Perquin
hb 71745 ea 47147 en 45532
w.g. P.J. van Os
