Samenwerken aan doorbraken in de woningmarkt EPSCE, Nijenrode 28 november 2012
Inhoud •
Start with WHY – – – – – –
•
Keteninnovatie Vidomes-Waal – – –
•
WHY Strategisch framework High Performance (keten)Organisatie (HPO)
Waar zijn we trots op – – – – –
•
Waal in gesprek met Vidomes Hakken uit het zand Business landscape Systeemcrisis Wat gebeurt er in de vastgoed waardeketen Verandering van mindset nodig
Projecten haalbaar maken Optimaliseren realisatie en verlagen TCO Reduceren van afzetrisico’s Individueel maatwerk leveren De mens, de mens en de mens
Lessons learned – –
Implementatie thema’s Gouden tip, black list en tegelwijsheid
start with
WHY het begint met visie, drijfveren en ambitie
Niet de wereldwijde financieel economische crisis heeft de systeemcrisis in de vastgoedketen veroorzaakt!
6
Business Landscape
7
Systeemcrisis • Klantwaarde en de beleving van de eindgebruiker hebben nooit een rol gespeeld; • Time to market was en is vaak nog veel te lang; • Mismatch tussen vraag en aanbod. Planmatige rigide aanbodsturing; • Overwaardering materiële assets en kunstmatige schaarste heeft innovatie geremd; • Grondbeleid, fragmentatie en verspilling in de waardeketen hebben de prijs onnodig opgedreven; • Productinnovaties hebben door een korte termijn focus en prijsconcurrentie onvoldoende de markt bereikt; • Sprake van een vechtcultuur die geen waarde, plezier en voldoening brengt. Het kan en moet veel beter, sneller, simpeler, duurzamer, leuker en met veel meer waarde voor de eindgebruiker!
Door samenwerking in de keten doorbraken realiseren! 8
Wat gebeurt er in de vastgoedwaardeketen •
Veel afschrijvingen op grond en vastgoedposities door beleggers, ontwikkelaars, corporaties en gemeenten en (potentiële) restschulden bij consumenten;
•
Inperking financieringsmogelijkheden, afbouw leningenportefeuille en opbouw kapitaalbuffers door financiers, inperking investeringscapaciteit volkshuisvestingssector;
•
Vraaguitval, ontslagen en faillissementen, fundamentele herordening van de keten;
•
Grondposities en gebouwen krijgen pas waarde wanneer er afzet of gebruik is ► focus op klantwaarde;
•
Integratie van functies financieren, beleggen, ontwikkelen, bouwen en beheren ► focus op lifecycle cost en duurzame waardeontwikkeling;
•
Verbinden ruimtelijke opgaven met sociaal maatschappelijke en economische structuren en transities; ► procesinnovatie: vraaggedreven ontwikkelen en bouwen;
•
Verlaging integrale kostprijs en verbeteren kwaliteit in de beleving van de klant ► productinnovatie: open source keteninnovatie (basis voor mass customization).
Verandering van mindset nodig Er is behoefte aan bezieling, verbeeldingskracht, leiderschap, inspiratie, creativiteit, integriteit, onderscheid, toegevoegde waarde, leren van andere markten: ► Het creëren van waarde met immateriële assets; ► De kracht van het onbewuste. Beleving. Doorbraak innovaties; ► De macht verschuift! De klant heeft keuze; ► Een vraaggedreven markt: de drijfveren van de klant centraal (involvement); ► Kleinschalig, authentiek en organisch!
Verandering van business- en verdienmodel
11
Keteninnovatie Vidomes-Waal samen werken, innoveren en duurzame waarde creëren
12
WHY keteninnovatie (1) Vidomes en Waal geloven dat het systeem voor woningontwikkeling, -bouw en onderhoud al jaren niet meer functioneert. Het levert onvoldoende klantwaarde en productvernieuwing en leidt tot onrendabele investeringen en verspilling. Vidomes en Waal zien in de systeemcrisis volop kansen om te bewijzen dat het veel beter, duurzamer en met veel meer klantwaarde kan en streven naar doorbraken in de woningmarkt. Daarvoor zijn nieuwe business- en verdienmodellen nodig die gericht zijn op samenwerken in de keten en het gezamenlijk realiseren van lange termijn doelstellingen. Daarbij is van belang dat op basis van gelijkwaardigheid, openheid en transparantie samengewerkt wordt. Vidomes en Waal geloven dat zij dit kunnen invullen en een samenwerkingscultuur kunnen creëren waar dialoog, kennis delen, leren en innoveren centraal staan.
WHY keteninnovatie (2) Door, gedreven vanuit gelijke kernwaarden en gezamenlijke doelstellingen, leidend te zijn in keteninnovatie worden klanten/eindgebruikers gebonden en ketenpartners geïnspireerd. Co-creatie en excellente dienstverlening als procesinnovatie om samen met de klant/eindgebruiker maatwerk te maken. Bottum-up productontwikkeling, -ontwerp en realisatie samen met ketenpartners (ketenintegratie) om het product te innoveren, de leverbetrouwbaarheid te verbeteren (altijd in één keer goed, op tijd en tegen een uitstekende prijs) en verspilling en falen in de keten te voorkomen. Zo ontstaan maximale klantwaarde en een meer duurzame en waardevaste vastgoedbelegging die optimaal bijdraagt aan de leefbaarheid van wijken en buurten die door Vidomes worden bediend.
WHY keteninnovatie (3) Vidomes en Waal geloven dat hun kernwaarden en strategie complementair zijn aan elkaar. Waal gelooft dat Vidomes kwetsbaar opstellen beloont met continuïteit van samenwerking, wat de relatie verstevigt en voor beide partijen vruchten afwerpt. Verder gelooft Waal dat deze vruchten door Vidomes herkend worden en zo beide partijen voortstuwt in het proces van continu verbeteren en continuïteit van hun eigen core-business. Vidomes heeft ervaring dat Waal zich kwetsbaar opstelt, het traditionele vechtmodel durft te verlaten en streeft naar openheid en transparantie. Dit geeft voor Vidomes legitimatie om samen te willen werken aan een hogere vorm van samenwerken, gericht op waardecreatie door keteninnovatie. Ook het feit dat Waal met gedreven leiderschap organisatorische innovaties heeft geïncorporeerd en daardoor een outperformance heeft in de vastgoedmarkt draagt bij aan deze legitimatie.
WHY keteninnovatie (4) De intentie is om lange termijn samen te werken zonder juridisering van de relatie. De relatie bestaat zolang deze bewezen meerwaarde heeft. Uiteraard is daartoe regelmatig een onafhankelijke toets nodig. Feitelijk is het streven dat de te organiseren keten functioneert alsof het een autonoom bestaansrecht heeft (business- en verdienmodel) in de markt. Vidomes en Waal geloven dat door keteninnovatie en door een focus op total cost of ownership er beter exploiteerbare vastgoedbeleggingen ontstaan en Vidomes een beter maatschappelijk resultaat realiseert. Voor Waal biedt de samenwerking minimaal behoud van haar rendement en continuïteit in bedrijfsvoering. Vidomes en Waal geloven ook dat keteninnovatie voor beide organisaties immateriële waarde oplevert zoals meer werkplezier, kennisintensiviteit, een betere reputatie, continu vernieuwing, aantrekken en behouden van professionals, e.d.
Strategisch framework keteninnovatie Samen innovatief ontwikkelen en bouwen
Sociaal beleggen
Portfolio strategy
Beheren
Finance & Invest
Samen de keten managen en integreren Build Develop Design & & & Assembly Concept Engineering
Asset Mgt.
Desinvest & Sale
C O – C R E A T I E (demand chain) P R O C E S P R O T O C O L (supply chain)
2
De transitie Van
Naar
Product- en procesinnovatie
Systeeminnovatie, keteninnovatie, waardecreatie
Wantrouwen
Vertrouwen verdienen
Managen van complexiteit
Vereenvoudigen, versimpelen, standaardiseren
Opdrachtgever-opdrachtnemer
Op maat projectongebonden ketensamenwerking
Inkoop op laagste factuurprijs
Prijs/kwaliteit, snelheid & duurzaamheid
Korte termijn
Lange termijn continuïteit
Bedenken en verkopen van huisvestingsoplossingen
Proactief samen verbeteren en voorkomen. Je laten inspireren en anderen inspireren Persoonlijke beleving van de klant/eindgebruiker centraal en een integraal proces waarin elke stap waarde toevoegt voor de klant Actief luisteren naar de behoeften van de klant/ eindgebruiker (mindshare), co-creatie en kopen = laten kopen
Kennis is macht
Kennisdelen, samen leren en innoveren
Onderhandelen en posities aftasten
Transparant, duidelijk voor elkaar en samenwerken
Je concurrent in de gaten houden en reageren
Leren van andere markten en categorieën
Overwaarderen van ratio
Bezieling, verbeelding creativiteit en intuïtie
Werken voor je geld
Alle energie in jezelf en anderen aanboren, plezier maken, handelen uit passie, flow ervaren, engaged zijn
Netwerken en marktsegmentering (doelgroepen)
Altijd verbonden en directe feedback
Vechthouding en defensief
Product- en projectfocus
Keteninnovatie
High Performance (keten)Organisatie
20
Nieuw Mariënpark Plaats Aanneemsom Opdrachtgever Architect Bouwtijd Totaal
Gebruikers zorg
: Leidschendam-Voorburg : ca. € 25.000.000,: Vidomes : Inbo Rotterdam : 03/13 – 08/14 : 28 sociale huurwoningen, 78 koop- en vrije sector huurappartementen, 30 PG units, 27 zorgappartementen, 12 zorghotelkamers, thuiszorgkantoor, instellingshoreca, diverse commerciële ruimtes t.b.v. zorg, een volledig verdiepte parkeerkelder en parkeerhoven : Florence, e.a.
Te Werve Plaats Aanneemsom Opdrachtgever Architect Bouwtijd Totaal
: Rijswijk : € 1.372.000,: Vidomes : KOW Architecten : 10/12 – 02/13 : 14 sociale huurwoningen
Trots
Waar zijn we trots op Dat er echt vernieuwend, projectongebonden, open en volledig transparant wordt samengewerkt aan: •
Het verlagen van de integrale kostprijs waardoor projecten haalbaar worden;
•
Het optimaliseren van de realisatie en verlagen van de total cost of ownership (duurzaamheid) door concurrent engineering en virtueel bouwen (BIM) met geselecteerde maakpartners;
•
Het reduceren van risico’s door het vernieuwend en met succes vermarkten van vrije sector huur- en koopappartementen;
•
Het co-creëren met eindgebruikers zodat (individueel) maatwerk wordt geleverd.
Projecten haalbaar maken •
• •
•
Zoveel mogelijk TCO als basis voor investeringsbeslissingen anders stichtingskosten (transparant en open); Bij 1-op-1 samenwerking marktconformiteitstoets voor legitimatie; Samen optimaliseren TCO of stichtingskosten. Primaire doel rendabele, waardevaste en duurzame investering creëren en projecten haalbaar maken; Resultaat: door ketensamenwerking en gezamenlijke optimalisatie stichtingskosten heeft Vidomes: • Een 25-jarig huurcontract kunnen afsluiten met zorgdienstverlener Florence; • Besloten te investeren in 14 nieuwe sociale huurwoningen in Rijswijk.
Optimaliseren realisatie en verlagen TCO •
•
•
• •
Bouw Informatie Model faciliteert de samenwerking, voorkomt faalkosten en verspilling en creëert basis om te beheren en te repeteren; Zorgvuldige selectie van maakpartners (parallel met ketenintegratie Waal) met pitches per bouwonderdeel voor projectongebonden samenwerking; Gezamenlijk wordt de engineering en realisatie vormgegeven (concurrent engineering). Zo worden productinnovaties (duurzaam, aanpasbaar, energiezuinig, onderhoudsarm, e.d.) binnen de kaders van de investering optimaal benut; Monitoring performance maakpartners; WKO binnen de bestaande investeringsruimte.
Reduceren van afzetrisico’s Het samen vermarkten van 26 vrije sector huur- en 52 koopappartementen en commerciële ruimte: • • • • • • •
Risico’s managen en reduceren Zelf marketing en communicatie Geen makelaar Social proof en beleving Community als drijvende kracht Ruim 200 inschrijvingen 13 koopopties voor start verkoop
Maatwerk leveren • Maatwerk voor de zorgdienstverlener Florence; • 28 waardevaste sociale huurwoningen; • Co-creatie met klantenpanels; • Vrije sector huur maatwerk door ideale plattegronden; • Individueel maatwerk voor kopers; • Dienstverlening gedurende de hele customer journey waaronder: • Onafhankelijk financieel advies; • Hulp bij verkoop bestaande woning; • Maatwerk in indeling, afwerking en inrichting (keuken, badkamer, wand- en vloerafwerking, e.d.); • Woonzorgservices.
Maar ook zijn we natuurlijk trots op:
als eindgebruiker
als opdrachtgever en keteninnovator
als ketenpartner of medewerker
Lessons learned
Lessons learned implementatie thema’s (1) 1. De invloed van de marktomstandigheden •
De markt is een gegeven. Met ondernemerschap, innovatiekracht en creativiteit (‘blue ocean’) doorbraken realiseren en markt creëren (ook in aanpalende ketens). In tijden van crisis zijn de beste bedrijven groot geworden;
•
Het blijft binnen de corporatiesector lastig om een RvC en een Directieteam te overtuigen van de noodzaak tot ketensamenwerking. Maar is selectie op laagste prijs wel maatschappelijk verantwoord? Prijsinkoop werkt door in de hele keten (‘red-ocean’). Ook van duurzaamheid komt weinig terecht. Een gezamenlijke en duidelijke LT visie en strategie zijn een vereiste. Bovendien is samenwerking geen doel op zich.
31
Lessons learned implementatie thema’s (2) 2. Verandermanagement •
Volle aandacht en inspiratie van leiders is vereist. Het geloof (WHY) dient voortdurend te worden uitdragen. Engaged kwartiermakers brengen het verder;
•
Quick wins zijn nodig om het veranderproces te faciliteren maar doorlooptijd van keteninnovatie is veelal lang. Daarnaast zijn de echte wins moeilijker meetbaar te maken vanwege hun veelal immateriële waarde;
•
Neem tijd voor bewustwording, experimenteren en beleven en beloon gewenst gedrag.
32
Lessons learned implementatie thema’s (3) 3. Bouwen aan vertrouwen •
Wat je geeft is wat je krijgt! Een open, kwetsbare en zelfkritische houding brengt je verder en wordt (op lange termijn) beloond. Van elke relatie, goed of slecht, leer je!
•
Door mensen in de keten samen te laten werken in één ruimte ontstaat haast vanzelf en organisch vertrouwen en een basis voor open source innovatie. Samenwerken aan het dienen van het gezamenlijk belang (win-win);
•
Voor legitimatie van ketensamenwerking is een onafhankelijke markttoets een eenvoudige oplossing (in alle contracten moet je concurrerend kunnen zijn).
33
Lessons learned implementatie thema’s (4) 4. Partnerselectie •
Je krijgt de partner die je verdient! In relatie tot gewenste attitude voor open source innovation past veelal het best een middelgroot familiebedrijf. Direct met de ondernemer aan tafel! Meer engaged kun je het niet krijgen;
•
Opvallend bij de selectie van ketenpartners is dat bijna altijd het bedrijf met de beste pitch en de hoogste score op keteninnovatie ook het duurste is;
•
Ook blijkt er telkens weer een enorme marge te zitten tussen een eerste raming en de uiteindelijke prijsovereenstemming (doet afbreuk aan de geloofwaardigheid).
34
Lessons learned implementatie thema’s (5) 5. Contracten •
Werken zonder contract is de ultieme vorm van (zelf)vertrouwen en focus op het leveren van waarde. Bovendien zoeken naar zekerheden is een loze weg;
•
Contract koppelen aan Why, How & What (Golden Circle, Simon Sinek). Why, het waarom van de samenwerking als kapstok voor projectongebonden samenwerking. How, de gezamenlijke doelen (strategie) en hoe dit te realiseren (inspanningen en management van risico’s). What op projectniveau, het tastbare resultaat (de output) die wordt verwacht;
•
Weinig goede voorbeelden. Wij werken al twee jaar samen zonder contract!
Lessons learned implementatie thema’s (6) 6. De lerende organisatie •
Cultuur van continu verbeteren is vereiste! Lean tools gebruiken voor OPEX.
•
Het vroegtijdig benutten van integrale kennis en expertise (DBFMO) in de keten heeft duidelijk meerwaarde en kan veel verspilling voorkomen;
•
Weinig partijen hebben visie op en kennis over TCO. Beleggen, ontwikkelen, bouwen en beheren gescheiden werelden. Duidelijk meerwaarde van integratie onder meer bij het nemen van investeringsbeslissingen.
Lessons learned implementatie thema’s (7) 7. Creëren van een cultuur van samenwerken •
Samenwerking in de keten wordt gemakkelijker wanneer: •
Organisaties van ongeveer gelijke omvang zijn en elkaar gelijkwaardig behandelen;
•
Men in nagenoeg dezelfde fase van organisatieontwikkeling zit;
•
Er op drijfveren verbinding is (bijvoorbeeld gedreven om continu te verbeteren);
•
Visie en strategie op één lijn liggen en duidelijk zijn;
•
Er sprake is van een open, actiegerichte cultuur met een zelfkritische attitude;
•
Er duidelijkheid wordt gecreëerd hoe rollen en verantwoordelijkheden transformeren.
37
Lessons learned implementatie thema’s (8) 8. Het afstemmen van doelen en belangen •
Door repeteren wordt het (net als in elke andere industrie) steeds beter, gaat het sneller en wordt het goedkoper. Continuïteit is dus belangrijk om echt waarde te kunnen genereren. Continuïteit is gegeven de huidige marktsituatie geen vanzelfsprekendheid, maar er zijn zeker nog genoeg kansen. Geloof als basis.
38
Vraag continu om hulp en stel je daarbij kwetsbaar op!
Bij frustratie over oud gedrag stoppen met communiceren!
Wat u niet wilt dat u geschiedt, doe dat ook een ander niet! Keteninnovatie-Vidomes-Waal
41
Waal Johan Krijgsman
[email protected] www.waal.nl 010 248 28 28
Vidomes Yvonne van der Brugge
[email protected] www.vidomes.nl 015 270 29 31
42
