Regio GOUDA - ALPHEN
Gouda, Alphen ad Rijn, Woerden, Bodegraven, Waddinxveen, Boskoop, Moordrecht, Kouderkerk, Ouderkerk, Schoonhoven, Reeuwijk, Gouderak, Zevenhuizen, Hazerswoude, Stolwijk, Moerkapelle Rots-Vast Groep Regio Gouda-Alphen
U vindt in deze brochure informatie over: ..wie we zijn: snel en goed in verhuur door heel Nederland! ..onze diensten: bemiddeling en beheer onder één dak ..onze werkwijze in het kort ..algemene nuttige informatie over verhuur van uw woning
Veerstal 26, 2801 RB GOUDA Tel: 0182-591900
[email protected] www.rotsvast.nl
2
1. De Rots-Vast Groep: woningverhuur door heel Nederland! Vanuit een klein kantoor in Rotterdam begon Rots-Vast (“Rotterdams Vastgoed”) Groep in 1989 haar bestaan. Rots-Vast Groep is vervolgens uitgegroeid tot een landelijke organisatie met meer dan 30 vestigingen door heel Nederland. Wij zijn inmiddels één van de grotere woningbureaus die zich toeleggen op bemiddeling in huur, verhuur en beheer van woningen en we groeien nog steeds door! In de regio Gouda & Alphen is Rots-Vast sinds 2007 actief vanuit Gouda. Beide regio’s hebben een aantrekkelijk woonklimaat. Zowel Gouda als Alphen en omgeving zitten in het groene hart, kennen goede bereikbaarheid en vormen een goed alternatief voor mensen die in Den Haag, Rotterdam en Utrecht willen werken maar op zoek zijn naar woonruimte daarbuiten. Als specialist op het gebied van huurbemiddeling, adviseren en bemiddelen wij snel en efficiënt bij het verhuren van uw woning(en). Daarnaast bieden wij u tevens de mogelijkheid tot het beheren van uw woning(en). Rots-Vast streeft naar een optimale dienstverlening waarbij onder meer gebruik wordt gemaakt van e-mail service en internet (www.rotsvast.nl). In deze brochure vindt u informatie over onze werkwijze en de vele mogelijkheden die RotsVast u kan bieden als eigenaar.
Rots-Vast Groep Regio Gouda-Alphen
Onze formule: goed en snel verhuur! Rots-Vast bemiddelt in alle soorten huurwoningen. Of u nu een kamer wilt verhuren, een etage of een luxe villa; ons brede kandidatenbestand maakt het mogelijk dat wij op korte termijn een geschikte en passende huurder voor u kunnen vinden. De vestiging Gouda & Alphen ad Rijn bedient deze beide steden inclusief de randgemeenten zoals Moordrecht, Reeuwijk, Zevenbergen. We hebben in deze regio een groot bestand opgebouwd van beleggers, makkelaars, woningcorporaties om zo uw woonruimte snel te verhuren. Kwaliteit en snelheid zijn onze sleutelwoorden; u wilt immers geen onnodige leegstand van uw woning. Verhuur Veilig Keurmerk RotsVast Groep heeft als eerste het Verhuur Veilig keurmerk in Nederland gekregen. Een keurmerk dat hoge eisen stelt aan kwaliteit, werkprocessen, service, transparantie en veilig verhuur. De vestiging van Gouda –Alphen heeft het keurmerk sinds 2013. Om dit keurmerk te blijven voeren wordt jaarlijks een audit gedaan door de organisatie Veilig Verhuur. Het keurmerk is een bewijs dat wij kwaliteit hoog in het vaandel hebben. Uw woning is bij ons in goede handen. We selecteren aspirant-
kandidaten scherp om het risico van slechte huurders aan de voorkant sterk te minimaliseren.
Vrijblijvend advies op maat Zelf op zoek gaan naar een geschikte kandidaat voor uw huurwoning kan een tijdrovende en kostbare aangelegenheid zijn. U moet advertenties plaatsen, tijd vrijmaken voor het bezichtigen, contracten opmaken etc. Een procedure die, als u andere dingen te doen heeft, vaak veel te veel tijd in beslag neemt. Wij hebben een zeer groot bestand met woningzoekenden en kunnen uw woning snel onder de aandacht brengen van een groot potentieel publiek. Naast tijd vereist verhuren ook de nodige kennis van de wetgeving. Contracten moeten voldoen aan de huurwetgeving om bezwaren en kostbare en tijdrovende geschillen met de huurcommissie te voorkomen. Wanneer u een woning of kamer te huur wilt aanbieden komt één van onze adviseurs vrijblijvend bij u langs om het desbetreffende object op te nemen. Wij adviseren u tevens op het gebied van de huurprijs, de tijdsduur van de overeenkomst, het al dan niet stofferen, meubileren etc.
Uw woning direct onder veel aandacht Van uw woning wordt een brochure gemaakt. Deze wordt met uw instemming op onze site gezet www.rotsvast.nl. Ook wordt uw woning door ons direct gelinkt aan een tiental andere sites zoals Jaap.nl, Huren.nl, Expats.com en www.pararius.com. Pararius is de Funda in de verhuurmarkt. Dagelijks bezoeken zo’n 500.000 potentiele huurders de site. Daarmee wordt uw woning niet alleen landelijk maar ook internationaal onder de aandacht gebracht. Uw wensen t.a.v. de verhuur worden in ons systeem opgenomen. Op basis daarvan zoeken we ook actief naar een match in ons bestand van huurders. seconden een geschikte kandidaat geselecteerd kan worden. Selectie kandidaat-huurders Onze kandidaat-huurders bestaan uit zowel particulieren als (kleine en grote) bedrijven uit de regio die veelal één- of meerdere medewerkers moeten huisvesten. Tevens vestigen zich steeds meer expats in de regio Gouda & Alphen. Wij maken, voordat wij een bezichtigingafspraak inplannen, kennis met kandidaat-huurders en vragen hen de nodige 4
persoonlijke (legitimatie) en financiële gegevens (salarisstrook, arbeidscontract, werkgeversverklaring) te overleggen.
eindinspectie en na overleg met u wordt de waarborgsom (geheel of gedeeltelijk) aan huurder geretourneerd.
Kosten Opname en bemiddeling: gratis Huurcontract Service: vanaf € 100,00 (ex BTW). Prijs hangt af van soort contract. In deze service zit het opstellen van het contract, even als het beantwoorden van vragen van huurder en afhandelen ervan met de huurder. Inspectie: vanaf €55 per opname (ex BTW).
Ook verkoop van uw woning volgens ‘no –cureno-pay’ Bemiddeling: van deur tot deur Bij bezichtigingen is altijd één van de medewerkers van Rots-Vast aanwezig. Indien nodig wordt de kandidaat-huurder vanaf ons kantoor tot aan de woning meegenomen in één van onze auto's. Zodra een aspirant- huurder door ons is gevonden, nemen wij contact met u op om deze zo nodig aan u voor te stellen en de voorwaarden te bespreken. Als eigenaar ontvangt u tevoren de nodige gegevens van de kandidaat huurder om toestemming te geven voor verhuur. Desgewenst voeren we een kredietcheck uit. Geen enkele kandidaat- huurder ontvangt de sleutels van een woning voordat een huurcontract op maat is opgemaakt en deze zowel door u als door de nieuwe huurder is ondertekend en aan alle financiële verplichtingen is voldaan. We doen ook actief aan nazorg. We hebben regelmatig contact met de huurders om te vernemen of alles naar wens is.
Gezien ons netwerk, contacten met makelaars, beleggers en huurders die op zoek zijn naar een koopwoning zijn we goed gepositioneerd om ook uw huis te verkopen. Dat doen we op basis van ‘no-pay-no-cure’ basis. We zijn ons bewust dat we eerst resultaat moeten boeken alvorens een vergoeding te vragen. Dat stimuleert ons om uw huis snel en succesvol te verkopen, maar geeft u ook zekerheid. U betaalt alleen als we erin slagen uw huis te verkopen. We rekenen ook geen opstartkosten en dergelijk. Wij zullen uw woning adverteren op onze eigen website www.rotsvast.nl. Wij zullen enkel een geringe courtage toerekenen bij een succesvolle verkoop. Deze courtage bedraagt 1% excl. BTW van de totale verkoopprijs.
Inspectie Wij kunnen –desgewenst- ook de inspectie voor u uitvoeren. Een medewerker zal aanwezig zijn bij iedere begin- en eindoplevering (‘in- en uitcheck’). Deze zorgt ervoor dat de actuele toestand van het gehuurde wordt vastgelegd door middel van het opstellen van een inspectierapport en het maken van foto’s. Aan de hand van de 5
2. Beheer: alle gemak onder één dak U verhuurt uw woonruimte, of u wilt uw woonruimte gaan verhuren, maar u hebt geen zin of tijd om bezig te zijn met administratieve en technische zaken omtrent het verhuur van uw woonruimte. Rots-Vast kan tegen zeer scherpe tarieven zowel het financieel als het technisch beheer voor u uit handen nemen
Onze beheertaak bestaat onder andere uit het verzorgen van alle uit de verhuur voortvloeiende correspondentie, de verplichte (administratieve) beslommeringen en onderhoud. We beschikken over de juiste software, evenals een betrouwbaar en effectief incassobureau. Bij eventueel reparaties aan de woonruimte hebben we een uitgebreid netwerk van vaklui die snel en tegen goede prijzen reparaties kunnen uitvoeren. Kortom, het beheer van uw kostbare woonruimte is bij ons in goede handen!
Rots-Vast Groep Regio Gouda-Alphen
Commercieel & Financieel beheer De huur van de woonruimte wordt geïnd door Rots-Vast en zal aan het begin van iedere maand naar uw rekening worden overgemaakt. Rots-Vast heeft tevens de taak ervoor te zorgen dat de huur door de huurder op tijd wordt betaald. Bij huurschuld wordt in eerste instantie een herinnering en vervolgens een aanmaning verzonden. Indien er huurachterstand is dan zal na overleg tussen Rots-Vast en verhuurder gratis een incassobureau worden ingeschakeld. Belangrijk om te weten: bij inschakelen incasso en gerechtelijke procedure dient verhuurder de juridische regels van het verhuren netjes te hebben gevolgd om snel gelijk te halen bij de rechter. Dit geldt ook voor het traject vóór inschakelen van het incassobureau. Onze ervaring en aanpak leert dat er bij achterstand in betaling de huurder in 98% van de gevallen snel betaalt zonder dat we een procedure hoeven te starten. Wanneer een huuropzegging plaatsvindt, wordt de woonruimte weer opgenomen in ons bestand en gaan wij op zoek naar een nieuwe huurder om zo leegstand te minimaliseren. Tevens zorgen wij voor het doorvoeren van de jaarlijkse huurverhoging (indexering) volgens de daarvoor aangegeven wettelijke richtlijnen. Optioneel: tegen een vaste vergoeding wordt per nieuwe huurder een voor- en een na inspectie gedaan om te controleren dat de woning in goede staat is en wordt achtergelaten. Dit is belangrijk om discussie over de borg achteraf te voorkomen. Tenslotte kan het fiscaal gunstig zijn om het beheer niet zelf et doen. Zie toelichting in de box op pagina 7.
Technisch beheer (klachten, onderhoud, reparaties e.d.) Bij technisch beheer nemen we de volledige communicatie met de huurder voor onze rekening en zorgen voor snelle afhandeling van klachten m.b.t. onderhoud e.d. Indien gewenst schakelen wij voor u een loodgieter of timmerman in om het nodige onderhoud te laten verrichten. Uiteraard wordt dit in overleg met u besloten. Ook verzorgen we desgewenst periodieke inspecties.
De bedragen worden berekend over de te ontvangen huursom, zijn exclusief B.T.W. en bedragen minimaal € 55,- exclusief B.T.W. per maand.
Voordeel pakket: indien u kiest voor volledig beheer inclusief huurcontract service zullen we u een aantrekkelijk totaal aanbod doen Vraag ernaar bij onze verhuurmakelaar
Kosten De verhuurder is voor de opgedragen beheerwerkzaamheden aan Rots-Vast een maandelijks honorarium verschuldigd: Commercieel & financieel beheer: 6,5% van de geïncasseerde huur; Commercieel-financieel & technisch beheer: 8,5 % van de geïncasseerde huur in geval. Inspecties: vanaf € 55 per opname.
Verhuur en de belastingdienst!
Ook fiscaal gezien kan uitbesteding van het beheer over uw vastgoedbelegging(en) verstandig zijn. Zoals bekend worden vastgoedbeleggingen voor particuliere beleggers in principe fiscaal belast in ‘box 3 beleggingen’. Effectief resulteert dit in een heffing van 1,2% (30% heffing over fictief rendement van 4%) over het (positieve) netto vermogen dat in box 3 valt. Echter, wanneer de particuliere belegger zich te zeer inspant om dit ‘vermogensbeheer’ actief te beïnvloeden, kan dit tot gevolg hebben dat de Belastingdienst deze activiteiten betitelt als ‘meer dan actief vermogensbeheer’. In dat geval zal het inkomen uit het onroerend goed worden belast in box 1 (winst uit onderneming), tegen het progressieve belastingtarief van (maximaal) 52% (het werkelijke rendement wordt belast).
Kortom, de Belastingdienst vereist een ‘passieve’ houding van de particuliere belegger om in aanmerking te komen voor box 3. Wanneer een particuliere belegger dus zowel een laag fiscaal regime wenst (box 3) alsmede actief vastgoed(vermogens)beheer nastreeft, doet hij/zij er goed aan het vastgoedbeheer uit te besteden aan een derde. Hiermee wordt het risico op fiscale box 1-behandeling eenvoudig voorkomen.
7
3. Verhuren via Leegstandswet: RotsVast regelt het voor u! Krijgt u uw woning niet verkocht en zit u met dubbele maandlasten? We helpen u graag om uw woning onder de Leegstandswet te verhuren. We hebben ervaring en vele eigenaren zijn u voorgegaan. Voor u het weet wordt uw woning netjes bewoond, hebt u geen financiële omkijken naar uw woning. We kunnen het gehele traject vanaf aanvraag vergunning tot aan het volledig beheer van uw woning verzorgen. Dit uiteraard via maatwerk afspraken met u. Waarom een vergunning? Wettelijke eis om een koopwoning te mogen verhuren Leegstand wordt voorkomen. U heeft inkomst Ons doel: wij zijn pas tevreden als u dat bent. en om de hypotheeklasten te betalen U en de bank hebben garantie dat huurder vertrekt bij verkoop
Hoe gaat dat in zijn werk? Aanvraag bij gemeente van de vergunning Deze wordt tijdelijk vertrekt en kan verlengd worden Tijdens de verhuur staat de woning te koop Huurder dient wettelijk de woning te verlaten na verkoop van de woning Huurcontract op basis van leegstandwet verhuur Huurder werkt mee aan bezichtigingen t.b.v. verkoop We hebben ervaring en een goed netwerk met de gemeenten in de regio om de aanvraag van de vergunning voor u snel te regelen. Er zijn vele eigenaren u voorgegaan…..huren is het nieuwe kopen!
8
4. Rots-Vast op internet Om verhuurders, huiseigenaren en huurders nog beter van dienst te kunnen zijn, is RotsVast ook te vinden op internet. Via www.rotsvast.nl surft u de Rots-Vast Groep binnen zonder ook maar één stap te hoeven zetten. Potentiële huurders kunnen wereldwijd uitgebreide informatie opvragen over het actuele woningaanbod en zich via internet inschrijven in ons huurderbestand. De website is ook interessant voor u als huiseigenaar, omdat wij ook úw woning met alle gegevens en foto’s hierop kunnen plaatsen. RotsVast.nl registreert ruim 150.000 bezoekers per maand; zonder uitzondering, potentiële huurders van uw woning!
E-mail service naar leden (particulieren en bedrijven!)
Recent vernieuwde site met optimaal zoekgemak www.rotsvast.nl.
De Rots-Vast Groep biedt tevens een extra dienstverlening aan haar leden. Onze kandidaat-huurders, zowel particulieren als grote bedrijven in de regio die woonruimte zoeken voor één of meer medewerkers en particuliere woningzoekenden, worden als eerste op de hoogte gebracht van ons nieuwe aanbod. Via deze weg wordt het aantal potentiële kandidaten voor uw woonruimte enorm vergroot.
9
5. Onze werkwijze in het kort Een bezoek van onze medewerkers: tijdens dit bezoek kunnen wij een indruk krijgen van uw woning en al uw vragen over de verhuur en/of het beheer van uw woning beantwoorden. Naar aanleiding van dit bezoek en na ondertekening van de ‘opdracht tot bemiddeling bij verhuur’ wordt een brochure gemaakt van uw woning. Na uw akkoord op de brochure nemen we uw woning in ons bestand en wordt deze gezet op onze website (en diverse aangesloten externe websites) geplaatst en gaan wij actief op zoek naar kandidaathuurders. Daarbij houden wij uiteraard rekening met uw wensen. Zodra wij een kandidaat gevonden hebben die geïnteresseerd is in uw woning, maken wij met u een afspraak voor een bezichtiging. Bij voorkeur beschikken wij zelf over de sleutels, aangezien wij vaak te maken hebben met kandidaten die op korte termijn, en vaak meteen na inschrijving op ons kantoor, willen bezichtigen.
Om problemen en discussies bij het begin en einde huurperiode te voorkomen moet de woning schoon worden opgeleverd. Huurder dient bij oplevering de woning achter te laten, zoals deze bij aanvang huur heeft betrokken. Wij kunnen u hierbij helpen door het doen van een incheck inspectie (om later gedoe te voorkomen over de staat van de woning). Ook bieden we u de mogelijkheid tot het opstellen van een professioneel huurovereenkomst en maken wij een afspraak voor de ondertekening ervan. Meestal vindt dit plaats op het kantoor van Rots-Vast te Gouda. Rots-Vast draagt zorg voor tijdige betaling van de eerste maand huur en waarborgsom. Deze dient voor de sleuteloverdracht bij ons binnen te zijn en wordt binnen 14 dagen na oplevering van de woning aan u doorgestort.
Indien de kandidaat na bezichtiging aangeeft de woning te willen huren, leggen wij dat aan u voor. Details worden besproken en uiteraard beslist u zelf of u uiteindelijk akkoord gaat met deze kandidaat.
10
6. Informatie over verhuur Particuliere verhuurders De gemeente wil voldoende keuzemogelijkheden op de woningmarkt voor iedereen. Daarom streeft zij naar gedifferentieerde woonmilieus en een aantrekkelijke verscheidenheid aan woningtypen. Zo wordt recht gedaan aan de maatschappelijke en culturele verscheidenheid van de bewoners. Wat is vrije sector? Vrije sector woningen zijn alle particuliere huurwoningen waarvoor geen huisvestingsvergunning nodig is. Verhuurders hoeven deze woningen niet bij de gemeente (Dienst Wonen) te melden. Huurprijs Bepalend bij het vaststellen van de huurprijs en of een woning in de vrije sector valt, is niet de gevraagde huur, maar de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel, ook wel puntensysteem genoemd. Het aantal punten en de daarbij horende huurprijs is o.a. afhankelijk van de kwaliteit, de grootte en de ligging van de woning en de voorzieningen in de omgeving. Meer informatie over het puntensysteem vindt u in de brochures en informatiebladen van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK), die u kunt downloaden of bestellen via de internetsite van BZK (www.rijksoverheid.nl). Ook zijn ze te bestellen bij het secretariaat van de Huurcommissie, Postbus 16495, 2500 BL Den Haag, tel. 0800 - 488 72 43. U kunt zelf het aantal punten voor uw woning uitrekenen met de huurprijzencheck van de Huurcommissie via de website: http://www.huurcommissie.nl Via de website http://www.rijksoverheid.nl vindt u uitleg over het woningwaarderingsstelsel. Rots-Vast Groep Regio Gouda-Alphen
Let op: weliswaar kunt u zelf berekenen of een woning in de vrije sector valt, maar volledige zekerheid biedt deze berekening niet. Als u zeker wilt zijn of een woning in de vrije sector valt, raden wij u aan dit na te vragen bij de huurcommissie.
Huurliberalisatie Per 1 januari 2012 is de huurliberalisatie grens € 680. De huurliberalisatie van de duurdere woningen houdt in, dat de verhuurder meer vrijheid heeft om de huurprijs te bepalen. Het puntenstelsel en de maximale huurprijsgrenzen zijn niet van toepassing. Bezwaar tegen de huurverhoging kan niet meer worden voorgelegd bij de huurcommissie. Wel kan de huurder, wanneer deze de woning betrekt, binnen 6 maanden na aanvang huur een toets aanvragen van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie. Indien de Huurcommissie beslist, dat de maximale huurprijs onder de huurtoeslag grens ligt, dan is de huurovereenkomst alsnog niet geliberaliseerd en dient de huurprijs te worden vastgesteld op basis van het puntensysteem (met terugwerkende kracht). Het gaat nadrukkelijk om de netto huurprijs, dus de kale huur. Een all-in huur is nooit geliberaliseerd. Omdat er bij een all-in huur niet bekend is wat de kale huur is, kan deze per definitie ook niet geliberaliseerd zijn. Bij een allin huur kan een huurder te allen tijde, dus ook na 6 maanden, naar de huurcommissie. De huurliberalisatie heeft nauwelijks gevolgen voor de huurbescherming bij opzegging. Meer informatie: http://www.rijksoverheid.nl
Leegstandwet Onderhuur? Er zijn twee vormen van onderhuur: 1. Legale onderhuur: inwoning De hoofdhuurder verhuurt een onzelfstandige woonruimte (één of meerdere kamers) aan een ander. Het gaat om inwoning bij een huurder. Deze vorm van onderhuur is toegestaan; de huurder heeft geen huisvestingsvergunning nodig. 2. Illegale onderhuur: clandestiene bewoning. De hoofdhuurder verhuurt een zelfstandige huurwoning zonder huisvestingsvergunning. Hij of zij verhuurt de woning dus geheel of gedeeltelijk door, en woont zelf niet in de woning. In dit geval gaat het om illegale onderhuur. Dus: alleen als de huurder de woning zelf bewoont, mag deze één of meer kamers onderverhuren. Maar een huurder mag zijn of haar hele woning niet onderverhuren aan een ander. Woningen mogen alleen verhuurd worden door officiële verhuurders (woningeigenaren, makelaars, woningbouwverenigingen). Uitzondering: onder bepaalde voorwaarden is het tijdelijk toegestaan, dat een huurder de hele woning onderverhuurt. Dat heet huisbewaring. U dient hiervoor schriftelijke toestemming te hebben van verhuurder.
De Leegstandwet biedt de mogelijkheid om koopwoningen in afwachting van verkoop tijdelijk te verhuren. Een groot deel van de huurbescherming geldt dan niet. Vergunning gemeente De verhuurder moet als hij tijdelijk wil verhuren een vergunning aanvragen bij de gemeente. De gemeente kan de vergunning afgegeven voor een maximale periode (meestal twee jaar), te verlengen tot een periode van maximaal vijf jaar. De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden. RotsVast kan u meer informatie geven over deze vorm van verhuur die steeds meer wordt toegepast door huiseigenaren. Ook kunnen we voor u het gehele traject van verhuur, inclusief aanvraag van de vergunning, regelen. Zie ook paragraaf 3 voor meer informatie.
12
