2013
Prospektus Griya Investa Investasi properti dengan bagi hasil syariah Memanfaatkan investasi bersama untuk mengambil peluang dari bisnis properti terbukti merupakan prospek yang sangat menjanjikan. Dan semua berawal dari niat dan ditunaikannya sebuah amanah untuk mendapatkan berkah dari modal dan hasil yang halal.
Unit Usaha Koperasi Syari’ah i|P a g e
Ar-Rajhi
Jl Krakatau No 20 Kel. Gunung Ibul, kota Prabumulih Sumatera Selatan
MUQADDIMAH
Bismillahirohmanirohim “Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang” Dalam segala sesuatu Allah menciptakan manusia makhluk yang berinteraksi sosial dan saling membutuhkan satu sama lainnya. Ada yang memiliki kelebihan harta namun tidak memiliki waktu dan keahlian dalam mengelola dan mengembangkannya. Di sisi lain ada yang memiliki kemampuan namun memiliki keterbatasan modal. Dengan berkumpulnya pemilik modal dan pengelola yang berkemampuan mengelola usaha diharapkan dapat saling melengkapi dan mempermudah pengembangan harta dan kemampuan tersebut. Untuk itulah Islam memperbolehkan kerjasama usaha diantaranya berbentuk mudharabah yang memungkinkan terjadinya bekerjasama dan berbagi secara adil atas hasil yang didapat, baik berbagi keuntungan maupun berbagi resiko. Untuk memfasilitasi hubungan saling menguntungkan dalam bentuk pengeolaan investasi ini Koperasi Syariah Ar-Rajhi menghadirkan sebuah unit usaha baru yang diberi nama Griya Investa, sebuah usaha investasi dan pengembangan perumahan yang punya visi untuk menjadi perusahaan investasi terkemuka dalam bidang properti. Griya Investa bertujuan untuk mengumpulkan dana dari para investor dalam bentuk kepemilikan saham untuk dikelola dalam usaha pengembangan properti sehingga mendapatkan hasil menguntungkan yang dibagikan kepada investor sesuai porsi saham dan nisbah bagi hasil masing-masing. Dengan pola seperti ini, diharapkan dapat terkumpul dana liquid untuk digunakan dalam memperluas pengembangan usaha, baik dalam perluasan lahan maupun dalam pengembangan perumahan. Dalam melaksanakan usaha investasi ini, Griya Investa berkomitmen untuk mengelola dana investasi secara amanah dan profesional yang dilakukan secara transparan dan akuntable. Griya Investa dilengkapi dengan fasilitas online berupa website yang dapat membantu para investor memonitor investasinya. Pengelola Griya Investa berkomitmen untuk secara transparan memperlihatkan kemajuan pengembangan investasi dengan mengupdate info minimal sekali dalam seminggu.
ii | P a g e
DAFTAR ISI MUQADDIMAH ........................................................................................................................................................... II DAFTAR ISI ................................................................................................................................................................. III RINGKASAN ............................................................................................................................................................... IV I.
VISI DAN MISI ..................................................................................................................................................... 1 A. B.
VISI ......................................................................................................................................................................... 1 MISI ........................................................................................................................................................................ 1
II.
LATAR BELAKANG ............................................................................................................................................... 1
III.
PENGELOLAAN GRIYA INVESTA ........................................................................................................................... 4
IV.
KONSEP INVESTASI DAN BAGI HASIL............................................................................................................... 4
A. B. C. D. E. F. G. H. I.
MEKANISME INVESTASI ............................................................................................................................................... 4 JENIS INVESTASI.......................................................................................................................................................... 5 PENGHITUNGAN LABA BERSIH....................................................................................................................................... 5 PENGHITUNGAN BAGI HASIL......................................................................................................................................... 6 KETENTUAN INVESTASI ................................................................................................................................................ 7 SIMULASI PENGHITUNGAN BAGI HASIL ........................................................................................................................... 8 AKHIR KEPEMILIKAN SAHAM......................................................................................................................................... 9 HAK INVESTOR ........................................................................................................................................................... 9 KEWAJIBAN PENGELOLA ............................................................................................................................................ 10
V.
WEBSITE GRIYA INVESTA .................................................................................................................................. 10
VI.
ANALISIS RISIKO USAHA ............................................................................................................................... 11
A. B. C. D. E. F. G. H. I. VII.
PENINGKATAN BIAYA OPERASI DAN HARGA MATERIAL ...................................................................................................... 11 KETIDAKMAMPUAN BAYAR PEMBELI ATAU KREDIT MACET ................................................................................................. 11 KETIDAKMAMPUAN BERKOMPETISI DENGAN DEVELOPER LAIN ............................................................................................ 12 KEGAGALAN DALAM MENENTUKAN EKSPEKTASI PASAR ..................................................................................................... 12 KETIDAKMAMPUAN DALAM MELAKUKAN PERLUASAN USAHA............................................................................................. 12 TERJADI BENCANA .................................................................................................................................................... 12 TIDAK ADA KEPASTIAN IZIN ......................................................................................................................................... 13 TUNTUTAN PIHAK KETIGA ........................................................................................................................................... 13 TERJADINYA HUBUNGAN YANG TIDAK BAIK DENGAN KARYAWAN ........................................................................................ 13 KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA ................................................................................................................. 13
A. B. C.
PERKEMBANGAN SAAT INI.......................................................................................................................................... 13 JENIS PROPERTI YANG DIKEMBANGKAN ......................................................................................................................... 14 KEBUTUHAN INVESTASI DAN PROFIT RATE ..................................................................................................................... 14
VIII.
KETERANGAN TENTANG LINGKUNGAN USAHA............................................................................................. 15
A. B. C. D.
KONDISI DAN PROSPEK KOTA PRABUMULIH ................................................................................................................... 15 KONDISI PASAR PROPERTI DI PRABUMULIH.................................................................................................................... 16 KONDISI TARGET PENJUALAN ...................................................................................................................................... 16 KONDISI LINGKUNGAN PENGEMBANGAN GRIYA KRAKATAU .............................................................................................. 16
iii | P a g e
RINGKASAN Ringkasan ini dibuat agar para calon investor dapat memahami secara garis besar sistem kerja Griya Investa. Untuk mendapatkan pemahaman yang lebih komprehensif, calon investor juga bisa membaca penjelasan detail tentang sistem ini pada prospektus Griya Investa yang menjadi sumber ringkasan ini. Prospek Investasi Properti Siapapun investor terkenal dari zaman tradisional sampai zaman modern saat ini meyakini bahwa investasi di bidang properti adalah investasi yang paling menguntungkan. Ini wajar dengan melihat fakta bahwa rumah dan tanah yang menjadi obyek properti merupakan salah satu kebutuhan utama manusia yang harganya bisa menjulang fantastis sesuai perkembangan lingkungan sekitar, sehingga para investornya mendapatkan keuntungan yang juga besar. Disamping itu dengan berinvestasi pada pengembangan properti, selain dirasakan oleh para investor, keuntungan juga bisa dirasakan oleh entitas lain yang terlibat secara langsung maupun tidak langsung, seperti para buruh, kontraktor, supplier material bangunan, membantu pemerintah dalam bidang perumahan termasuk juga masyarakat sekitar yang bisa merasakan dampak positif perumahan secara langsung. Tapi peluang investasi ini tidak bisa dinikmati oleh sebagian besar orang, walaupun mereka memiliki dana yang berlimpah untuk terlibat dalam investasi ini. Kendala utama yang menghalanginya adalah waktu yang tidak cukup untuk memberikan perhatian pada investasi ini dan juga kemampuan personal yang memang dirasa tidak memadai untuk terlibat dalam kompleksitas dan potensi resiko yang ada. Ini bisa kita lihat terjadi di sebagian besar mereka yang berprofesi sebagai pekerja kantoran, waktu mereka tersita untuk pekerjaan kantor, sehingga sulit untuk aktif membangun usaha pribadi lainnya. Akhirnya kebanyakan pekerja kantoran para pemilik modal itu menginvestasikan dananya dalam bentuk investasi yang tidak terlalu menjanjikan, seperti tabungan bank, deposito, saham, reksanada dan semisalnya. Selain itu jika diihat dari kaca mata syariah, berbagai cara investasi khususnya di sistem yang tidak menerapkan kaidah syariah disangsikan kehalalannya. Padahal, jika dana yang mereka miliki dapat dikelola dalam bentuk sebuah usaha, hasil yang didapatkan bisa memberikan keuntungan yang jauh lebih besar dan terjamin kehalalannya. Cara Kerja Griya Investa Griya Investa lahir untuk menjembatani antara peluang investasi properti yang sangat menggiurkan itu dengan para calon investor yang memiliki keterbatasan untuk mengelola sendiri investasi mereka. Dengan kerjasama ini para investor akan mendapatkan pasif income dengan profit rate yang jauh melebihi sistem investasi lainnya seperti yang disebutkan sebelumya. Yang tidak kalah penting juga adalah bahwa Griya Investa menjamin pengelolaan yang berdasarkan prinsip syariah, sehingga bagi hasil yang didapatkan tidak saja jauh lebih besar, namun juga memenuhi unsur syariah untuk menjamin kehalalan hasil investasi. Berbekal kemampuan yang sudah terbukti membangun perumahan dan komitmen untuk mengelola dana para investor secara amanah dan profesional, Griya Investa menjamin pengelolaan investasi untuk sepenuhnya disalurkan dalam proyek properti, baik dalam bentuk akuisisi lahan untuk pengembangan usaha maupun dalam pengembangan perumahan. Griya Investa mengumpulkan dana dari para investor berbentuk pembagian kepemilikan saham dalam setiap proyek yang dilakukan. Pengelolaan dana tersebut dilakukan secara transparan dan akuntable. Transparansi dan akutabilitas tersebut dilakukan dengan cara pemberian hak akses kepada para investor untuk memonitor investasi secara online di website Griya Investa dengan alamat www.griyainvesta.com. iv | P a g e
Pada website tersebut investor dapat melihat perkembangan setiap obyek investasi yang sahamnya ia miliki, baik berupa gambar perkembangan terkini yang diupdate minimal sekali dalam 1 minggu maupun detail penggunaan dana investasi pada proyek yang dikembangkan. Dengan ini Griya Investa menjamin hak para investor untuk pengetahui perkembangan investasi dapat terpenuhi. Dana investasi digunakan untuk mengakuisisi tanah dan melakukan pengembangan perumahan. Untuk setiap rumah, penjualan setiap rumah diestimasi bisa selesai dalam 3 sampai dengan 6 bulan. Setelah itu Griya Investa akan membagikan keuntungan kepada para investor dalam bentuk bagi hasil sesuai dengan porsi kepemilikan investor dalam rumah yang terjual dan nisbah bagi hasil berdasarkan total nilai investasi yang dimilikinya. Simulasi Bagi Hasil Untuk mempermudah pemahaman tentang konsep bagi hasil Griya Investa, maka akan diberikan simulasi yang menggambarkan investasi dari 2 orang investor untuk akuisisi tanah dan pengembangan rumah pada satu lahan yang sama. Rumah ini terjual dalam 4 bulan. Contoh kasus Perumahan dibangun di atas tanah untuk 8 kavling dengan luas 200m2/kavling. Tanah diakuisisi dengan harga beli Rp 60.000.000,00/kavling. Harga jual lahan ditetapkan sebesar Rp 117.000.000,00/kavling. Setiap kavling dibangun rumah tipe 70 dengan dana konstruksi Rp 196.000.000,00 dan dijual dengan harga Rp 385.000.000,00. Seluruh rumah di lahan ini terjual dalam 6 bulan. Perhitungan laba lahan per-kavling = harga jual perkavling – harga akuisisi perkavling = Rp 117.000.000,00 – Rp 60.000.000,00 = Rp 57.000.000,00 harga jual bangunan = harga jual rumah – harga jual tanah kavling: = Rp 385.000.000,00 – Rp 117.000.000,00 = Rp 268.000.000,00 biaya pengelolaan = 10% x harga jual bangunan = 10% x Rp 268.000.000,00 = Rp 26.800.000,00 laba bersih bangunan = harga jual bangunan – dana konstruksi – biaya pengelolaan = Rp 268.000.000,00 – Rp 196.000.000,00 – Rp 26.800.000,00 = Rp 45.200.000,00 Pendanaan investor Investor berinisial AA berinvestasi di akuisisi lahan sebesar Rp 100.000.000,00 dengan nisbah bagi hasil yang disepakati 25%. Investor berinisial BB berinvestasi di rumah sebesar Rp 100.000.000,00, sehingga sesuai tabel nisbah, ia mendapat nisbah bagi hasil 60%. v|P a g e
Bagi hasil Bagi hasil investor A (investasi di lahan) di setiap kavling Bagi hasil AA = nilai investasi/harga total lahan * nisbah lahan * laba perkavling = Rp 100.000.000,00 / (8 x Rp 60.000.000,00) * 25% * Rp 57.000.000.00 = Rp 2.968.750,00 Bagi hasil ini dibagikan pada investor AA setiap rumah di lahan tersebut terjual (estimasi dalam 4 bulan). Jika dalam 6 bulan seluruh kavling terjual, maka investor AA mendapatkan bagi hasil perkavling dikali jumlah kavling, yaitu Rp 2.968.750,00 x 8 = Rp 23.750.000,00. Artinya, investor AA mendapatkan keuntungan Rp 23.750.000,00 dalam 6 bulan, atau menerima laba 23,75%/6 bulan. Bagi hasil investor BB ( investasi di bangunan) Bagi hasil BB = nilai investasi/dana konstruksi * nisbah * bagi hasil bangunan = Rp 100.000.000,00/Rp 196.000.000,00 * 60% * Rp 45.200.000,00 = Rp 13.836.735,00 (setara 13,84% dari investasi) Ini adalah bagi hasil yang diterima investor BB untuk setiap penjualan rumah yang diestimasi dalam 4 bulan, yaitu profit rate sebesar 13,84%/4 bulan! Dengan profit rate sebesar 13,84% dalam 4 bulan, maka nilai ini sangat besar jika dibandingkan bunga (ribawi) yang didapatkan jika Anda menyimpan uang di bank dalam bentuk tabungan (paling tinggi 3% setahun) atau deposito (paling tinggi 5% setahun).
Kondisi Pengembangan Saat Ini Griya Investa telah menjalankan usahanya dengan pengembangan sebuah perumahan bernama Perumahan Griya Krakatau. Perumahan ini berdiri di atas tanah seluas 4300M2. Tanah ini dibagi menjadi 27 kavling rumah dengan berbagai jenis, yaitu 3 buah tipe 45, 14 buah tipe 54, 4 buah tipe 60 dan 6 buah tipe 70. Kebutuhan Investasi Saat Ini dan Estimasi Profit Rate Untuk mengetahui gambaran profit rate investasi, berikut ini diperlihatkan tabel simulasi proyek yang sedang dijalankan saat ini (sampai dengan April 2013), sehingga bisa menjadi acuan prospek investasi Griya Investa di perumahan Griya Krakatau.
vi | P a g e
Dari tabel di atas terlihat total kebutuhan dana untuk konstruksi bangunan dibutuhkan dana sebesar Rp 4.342.800.000,00. Sebagian dari dana pengembangan rumah ini telah terpenuhi dari investor yang ada saat ini. Adapun untuk tanah, dana akuisisi telah didapatkan, sehingga untuk sementara tidak dibutuhkan investasi lahan. Dari investasi ini, estimasi laba usaha yang bisa didapatkan adalah sebesar Rp 565.964.644 1
dari laba konstruksi dan Rp 279.551.314,00 dari laba penjualan kavling.
Berdasarkan tabel di atas dapat terlihat bahwa potensi profit rate yang didapatkan dengan berinvestasi di Griya Investa adalah sebesar 25.04% untuk investasi akuisisi tanah dan 13.08% untuk investasi pengembangan rumah. Profit rate ini didapatkan untuk sebuah penjualan yang diestimasi bisa selesai dalam rentang 3 sampai dengan 6 bulan sejak rumah mulai dibangun, dengan waktu normal selama 4 bulan. Untuk sebuah sistem investasi dimana investor hanya secara pasif dalam mengelola uangnya, maka profit rate yang ditawarkan Griya Investa ini merupakan rate yang sangat menggiurkan. Peluang ini sama sekali tidak mengada-ada, karena memang begitulah prospek investasi di dunia properti, keuntungannya sangat menggiurkan.
1
Semua nilai ini merupakan estimasi. Nilai rilnya ditentukan oleh kondisi pasar properti saat pengembangan dan penjualan rumah. vii | P a g e
I. VISI DAN MISI A. Visi Griya Investa memiliki visi menjadi perusahaan jasa investasi dalam pengembangan properti terkemuka dan dipercaya oleh stakeholder, dikelola dengan sistem syariah yang mengedepankan unsur komunitas yang dikelola secara offline dan online untuk menjembati para pemilik dana untuk bisa terlibat dalam investasi properti. B. Misi Untuk mencapai visinya, Griya Investa berkomitmen untuk menjalankan misi sebagai berikut: 1. Menggalang dana dari para investor yang dikelola dalam bentuk komunitas online dan offline 2. Menjamin pelaporan yang transparan dan update terkait obyek investasi yang sedang dikelola bagi setiap investor 3. Mengembangan usaha propert dengani harga bervariasi yang dapat dicapai kalangan luas dengan harga dan kualitasyang kompetitif 4. Menjalankan usaha dengan prinsip etika bisnis yang berlandaskan syariah islam secara amanah dan profesional 5. Melakukan tanggung jawab sosial di lingkungan pengembangan usaha 6. Melakukan pengembangan perumahan dengan mengikuti segala ketentuan pemerintahan yang berlaku 7. Melakukan usaha ekspansif berupa akuisisi dan kerjasama pengembangan lahan untuk dijadikan perumahan
II. LATAR BELAKANG Bisnis properti merupakan salah satu dari sedikit investasi yang menjadi primadona saat ini. Bisnis ini tidak saja memberikan keuntungan besar bagi pelakunya, tapi juga dengan sangat ril membantu menggerakkan ekonomi makro dan membantu usaha pemerintah dalam pengadaan perumahan yang layak bagi masyarakat. Artinya jika bisnis properti dijalankan dengan etika bisnis yang benar, maka akan menguntungkan banyak pihak, selain tentunya investor atau pengelola bisnis properti itu sendiri, di antaranya: 1. Membuka lapangan kerja bagi para buruh dan pengusaha yang menyediakan jasa kontraktor. 2. Memajukan industri atau unit usaha yang terkait dengan properti, seperti semen, genteng, batubata, pasar, kayu, dan lainnya. 3. Menghidupkan ekonomi sekitarnya dengan bertambahnya perumahan yang dihuni oleh orangorang dengan ekonomi cukup mapan Selain itu perumahan yang dibangun juga bisa memberikan nilai tambah lainnya bagi masyarakat sekitar, salah satunya diharapakn dapat menambahkan nilai ekonomi daerah setempat. Berdasar fakta yang ada, bisnis properti dikatakan sebagai sebuah investasi pridomana juga sangat beralasan. Faktanya, sejumlah orang kaya ternama seperti Donald Trump, Eko Tjipta Widjaya atau motivator-motivator bisnis terkenal seperti Robert Kiyosaki, Dolf de Roos, merupakan semua sebagian kecil dari orang-orang sukses yang membuktikan kehebatan bisnis properti. 1|P a g e
Permasalahan muncul ketika prospek besar dunia properti ini tidak bisa dirasakan oleh semua orang, khususnya mereka yang punya keterbatasan waktu, meskipun mereka punya dana yang lebih dari cukup untuk itu, seperti terjadi pada sebagian besar pekerja kantoran. Ini dikarenakan investasi apapun itu, memiliki risiko dan butuh usaha ekstra untuk merintisnya, minimal di awal pendiriannya. Bahkan semakin besar prospeknya, semakin besar pula potensi risiko dan semakin banyak usaha ekstra yang perlu diperhitungkan dan dilakukan, termasuk salah satunya investasi dalam properti. Tanpa usaha yang baik dalam merintis usaha tersebut, atau bahkan menyerahkan pengurusannya pada rekan kerja yang kompetensinya tidak memadai, usaha akan berujung pada kebangkrutan. Karena keterbatasan ini, sebagian pekerja kantoran yang berduit itu lebih memilih cara investasi paling aman, yaitu apakah dengan menabung atau deposito bank. Memang aman berinvestasi di bank seperti ini, tapi hasilnya sangat kecil. Sebagai contoh, deposito sebesar Rp 100.000.000,00 paling tinggi hanya mendapatkan bunga sekitar Rp 500.000 perbulannya. Selain hasil (bunga) yang didapatkan kecil, sesuai hukum syariah, hasil yang didapatkan terkena hukum riba, yang sangat diharamkan Islam. Sebagiannya memilih untuk mencoba berinvestasi dalam saham, reksadana ataupun sejenisnya. Investasi seperti ini sudah cukup bagus. Tapi mekanisme kerja dalam bursa saham masih dipertanyakan kehalalannya, berpotensi membuat pemegang saham menjadi seorang spekulan, sebuah cara berusaha yang dilarang dalam islam, karena sifatnya sangat mirip seperti judi. Selain itu, dividen dari saham masih terbilang sedikit dibanding jika berinvestasi ril di dunia usaha. Griya Investa lahir untuk menjembatani antara peluang investasi properti yang sangat menggiurkan itu dengan para calon investor yang memiliki keterbatasan untuk mengelola sendiri investasi mereka, sehingga yang akan didapatkan oleh para investor itu adalah pasif income dengan profit rate yang jauh melebihi sistem investasi lainnya seperti yang disebutkan sebelumya. Yang tidak kalah penting juga adalah bahwa Griya Investa menjamin pengelolaan yang berdasarkan prinsip syariah, sehingga bagi hasil yang didapatkan tidak jauh lebih besar, namun juga memenuhi unsur syariah untuk menjamin kehalalan hasil investasi. Secara keseluruhan, latar belakang lahirnya Griya Investa adalah sebagai berikut: 1. Pesatnya laju pertumbuhan penduduk dan ekonomi di kota Prabumulih memberikan peluang yang besar untuk usaha properti. 2. Pemanfaatan lahan yang masih banyak kosong dijantung kota Prabumulih dan sekitarnya. 3. Derasnya permintaan hunian berkonsep alami, strategis dan modern. 4. Penerapan sistem bagi hasil yang sebagai pola investasi yang aman dan menguntungkan di tengah maraknya praktek riba multidimensi di negeri ini. 5. Menjadi alternatif investasi bagi para pemilik modal untuk mengembangkan hartanya secara mudah, halal dan menguntungkan serta memberi kemaslahatan, terutama bagi para pekerja kantoran yang punya keterbatasan untuk bisa lebih produktif dalam mengelola investasinya. Pengelola Griya Investa optimis, dengan dukungan para investor, prospek menggiurkan dari investasi properti akan bisa didapatkan. Sebagai perbandingan, jika saham/reksadana hanya mampu memberikan dividen paling tinggi 20% dalam setahun, di Griya Investa, dividen sebesar 15% itu bisa didapatkan dalam 1 kali penjualan rumah yang diestimasi dalam 5 bulan. Artinya dalam 1 tahun, bagi hasil yang didapatkan bisa hampir 2 kali hasil maksimal di Reksadana. Akan menjadi lebih besar lagi jika rumah-rumah di Griya Investa bisa terjual lebih cepat lagi, karena setelah kontruksi selama 3 bulan, rumah sudah bisa dijual. Griya Investa diharapkan sebagai lahan investasi yang terus menerus bagi para investornya sebagai persiapan masa depan dan menjadi alternatif untuk mendapatkan pasif income yang signifikan bagi para 2|P a g e
investor. Ini dikarenakan, komitmen Griya Investa untuk terus berkembang, dimulai dari pendiriannya di kota berkembang Prabumulih dengan terus menerus melakukan usaha akuisisi lahan, hingga akhirnya bisa melakukan ekspansi pengembangan properti ke pelosok negeri dengan dukungan yang terus menerus dari para investor. Dengan memperhatikan rencana pengembangan yang akan terus dilakukan Griya Investa, dapatkan dipastikan kebutuhan dana investasi yang diperlukan akan sangat besar. Untuk itu dibutuhkan keterlibatan para investor untuk secara bersama mendanai pengembangan demi pengembangan yang akan terus dilakukan hingga akhirnya Griya Investa tumbuh menjadi salah satu entitas besar di kancah persaingan dunia properti nasional.
3|P a g e
III.
PENGELOLAAN GRIYA INVESTA
Griya Investa merupakan salah satu anak usaha dari koperasi Syariah Ar-Rajhi dengan Badan Hukum Nomor 137/518/BH/I/2011 yang alamat Jl Krakatau No 20 kelurahan Gunung Ibul Kecamatan Prabumulih Timur Kota Prabumulih. Dalam usaha ini Griya Investa bertindak sebagai manajer investasi yang melakukan pengelolaan terhadap dana investasi dan proyek-proyek yang menggunakan dana investasi tersebut. Saat ini pengelolaan Griya Investa dilakukan oleh 2 pelaksana, yaitu: 1. Tribudi Kuswantoro (Ketua Dewan Syar’i Koperasi Syariah Ar-Rajhi) Bertindak sebagai yang menangani operasional pengembangan sehari-hari dan marketing perumahan yang dibangun. 2. Rijalul Fikri (Karyawan PT Pertamina EP Region Sumatera) Bertindak sebagai pengelola dana investasi dan melaporkan perkembangan usaha pada para investor. Pengelolaan dana Griya Investa dilakukan secara transparan dan akuntable yang mengedepankan prinsip amanah dan profesional, dengan pengertian sebagai berikut: 1. Pengelolaan dilakukan secara amanah, yaitu dana investasi diberikan oleh investor dipandang sebagai amanah yang mutlak harus dipertanggungjawabkan dunia akhirat, sesuai dengan investasi para investor. Ini menjamin bahwa dana investasi dan hasil yang didapatkan darinya insya Allah tidak akan pernah melenceng dari peruntukannya, kecuali jika memang ada persetujuan dari para investor. 2. Pengelolaan dilakukan secara profesional, yaitu investasi dikelola dengan perencanaan serta pengembangan yang dilakukan secara optimal sehingga didapatkan hasil optimal. Dengan ini diharapkan rumah yang dikembangkan dalam memuaskan pembeli dalam segala aspek (waktu, harga, kualitas) serta memberikan keuntungan optimal bagi para investor. 3. Pengelolaan dilakukan secara transparan dan akuntable, yaitu investor dapat memantau investasinya secara update di website yang disediakan oleh Griya Investa, baik terkait progress pengembangan yang sedang dilakukan maupun realiasasi anggaran yang sudah digunakan.
IV.
KONSEP INVESTASI DAN BAGI HASIL
A. Mekanisme Investasi Pada sistem investasi Griya Investa, setiap investor menanamkan modalnya dalam bentuk saham. Sahamsaham tersebut akan dialokasikan pada proyek yang sedang dikembangkan sesuai permintaan investor atas rekomendasi pengelola, apakah untuk akuisisi lahan atau pengembangan rumah. Investor dapat berinvestasi pada sebuah proyek secara penuh atau hanya sebagian saja. Selain itu, investor dapat sepenuhnya menyerahkan pengalokasi dana investasi kepada pengelola. Atas alokasi oleh pengelola ini, data investasi akan didistribusikan secara merata pada pengembangan perumahan yang ada. Pengembangan akan segera dimulai setelah dana yang dibutuhkan tersedia, minimal dana pengembangan untuk bulan pertama. Setelah pengembangan selesai dan rumah terjual, modal akan dikembalikan pada investor dan laba bersih akan segera diketahui. Dari laba bersih tersebut, sesuai konsep mudharabah yang diterapkan, akan dibagikan bagi hasil ke setiap investor berdasarkan proporsi saham dan nisbah yang telah disepakati dengan pengelola. Setelah pembagian hasil ini, investor dapat memilih apakah meneruskan investasinya untuk pengembangan berikutnya atau menarik dananya, baik sebagian ataupun keseluruhan. 4|P a g e
B. Jenis investasi Investasi Griya Investa dibedakan atas 2 jenis, yaitu investasi akuisisi lahan dan investasi pengembangan. 1. Investasi Akuisisi Lahan Investasi ini digunakan untuk mengakuisisi lahan agar selanjutnya pengembangan dapat dilakukan. Dalam kondisi normal, investasi ini akan dilakukan oleh pengelola. Tapi jika pengelola memiliki keterbatasan dana untuk melakukan akuisisi, maka investor dapat terlibat untuk berinvestasi untuk mengakuisisi lahan. Harga tanah yang dibebankan kepada investor sesuai dengan harga jual tanah oleh pemilik tanah. Selain harga tanah, dana investasi juga dialokasi untuk biaya SHM tanah induk sebelum akhirnya dibagi menjadi beberapa kavling. Investasi pada akuisisi lahan memiliki nisbah bagi hasil yang jauh lebih tinggi dibanding investasi pengembangan. Hal ini dikarenakan investasi ini relatif perlu waktu lama, karena harus menunggu semua bangunan selesai dibangun agar seluruh lahan bisa dijual. 2. Investasi Pengembangan Investasi ini digunakan untuk melakukan pengembangan berupa biaya pengembangan dan pembelian material. Pengelola juga dapat mentransfer lahan yang telah diakuisi kedalam investasi pengembangan seizin investor akuisisi tanah, sehingga harga tanah untuk rumah yang dikembangkan juga termasuk ke dalam investasi pengembangan. Alokasi dana untuk investasi pengembangan adalah sebagai berikut: 1. Harga tanah (jika investor akuisisi lahan mentransfer lahan untuk investasi pengembangan) 2. Pembelian material bahan bangunan 3. Biaya upah tukang 4. Biaya penggunaan peralatan 5. Biaya perizinan, yaitu biaya perizinan sertifikat hak milik (SHM) pemecahan tanah dan biaya perizinan IMB Untuk menentukan jenis investasi, Investor bisa memilihnya begitu juga posisi lahan/pengembangan yang ia inginkan atas rekomendasi dari pengelola. Jika investor mempercayakan pemilihan alokasi kepada pengelola, maka pengelola akan mendistribusikan investasinya secara merata pada proyek-proyek yang sedang dikembangkan. C. Penghitungan Laba Bersih Penghitungan laba bersih membedakan antara laba untuk tanah kavling dan bangunan. Laba untuk kavling ditentukan sejak oleh sesuai kebijakan pengelola dengan menaikkan harga kavling terhadap kavling efektif. Sehingga laba untuk lahan dihitung berupa selisih harga jual lahan dan harga akuisisi lahan efektif, yaitu: Lk = HjK - HaK Adapun laba untuk bangunan ditentukan berdasarkan rumus berikut: Lb = Hj – HjK – InB - Bp
5|P a g e
Dimana: Lk adalah nilai laba bersih penjualan kavling. Lb adalah nilai laba bersih penjualan bangunan. Hj adalah harga penjualan rumah. HaK adalah harga akuisisi kavling efektif HjK adalah harga penjualan kavling efektif. InB adalalah nilai investasi bangunan untuk pengembangan rumah yang terjual. Bp adalah biaya pengelolaan investasi yang nilainya sebesar 10%2 harga jual konstruksi rumah. D. Penghitungan Bagi Hasil Setelah laba bersih didapatkan, bagi hasil akan dibagikan ke para investor sesuai proporsi kepemilikan sahamnya di dalam rumah yang terjual dan nisbah yang ia dapatkan. Formulasi perhitungan bagi hasil adalah sebagai berikut: Bg = Ps * Ns * L Dimana: Bg adalah nilai bagi hasil yang didapatkan. Psh adalah proporsi kepemilihan saham. Ns adalah nisbah bagi hasil yang dihitung berdasarkan nilai investasi keseluruhan investor. Untuk investasi lahan, nisbah ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pengelola dengan investor. L adalah nilai laba bersih penjualan bangunan atau kaving, tergantung bagi hasil yang jenis mana yang akan dicari.
Berikut ini penjelasan lebih lanjut tentang proporsi kepemilikan saham dan nisbah. 1. Proporsi Kepemilikan Saham Proporsi kepemilikan saham adalah nilai relatif kepemilikan terhadap total jumlah saham investasi untuk tanah dan bangunan pada rumah yang terjual. Proporsi kepemilikan saham dihitung dengan rumus: Ps = Js/(Jst + Jsb) Dimana: Ps adalah prosentase kepemilikan saham. Js adalah jumlah kepemilikan saham. Jst adalah jumlah saham investasi tanah untuk rumah yang terjual . Jsb adalah jumlah saham investasi bangunan untuk rumah yang terjual.
2
Persentase biaya pengelolaan rumah bisa berbeda untuk setiap lahan baru
6|P a g e
2. Nisbah Bagi Hasil dan Profit Rate Nisbah adalah persentase yang didapatkan oleh investor dari keseluruhan laba bersih. Nisbah ditentukan oleh jenis investasi dan jumlah total saham yang dimiliki investor. Nisbah untuk investasi lahan, ditentukan berdasarkan kesepakatan antara investor dengan pengelola. Pengelola menentukan nisbah bagi hasil lahan berdasarkan estimasi berapa lama lahan tersebut bisa habis terjual dan berapa harga jual permeter. Nisbah untuk investor lahan bisa ditambah (tidak mungkin dikurangi) jika ada kenaikan harga tanah atau karena kebijakan pengelola untuk menjaga agar investasi di lahan memiliki profit rate yang lebih tinggi dibanding investasi di pengembangan. Berikut ini adalah nisbah bagi hasil untuk masing-masing investasi sesuai jumlah total saham: Nilai Saham 5 – 100 101 – 250 251 - 700 701 – dst
Nominal (dalam Rupiah) 5,00,000 – 10,000,000 10,100,000 - 25,000,000 25,100,000 – 70,000,000 70,100,000 –dst
Nisbah Bangunan 50% 53% 55% 60%
Nisbah Lahan 22% 23% 24% 25%
Tabel 1. Nisbah bagi hasil konstruksi bangunan
Berdasarkan nisbah di atas dan perkembangan proyek selama ini, maka estimasi profit rate untuk bangunan adalah antara 10% sd 13% setiap penjualan (sekitar 4 bulan). Adapun profit rate untuk lahan adalah antara 22% sd 25%. Profit rate untuk lahan bisa bertambah seiring dengan semakin lamanya lahan habis terjual. E. Ketentuan Investasi Investasi dilakukan dalam bentuk saham. Berikut ini adalah ketentuan pemilikan saham di Griya Investa: 1. Saham dimiliki oleh pengelola Griya Investa untuk dijual kepada investor. Saham yang tersedia merepresentasikan kebutuhan investasi terkait akuisisi lahan dan atau pengembangan perumahan. 2. Saham yang diterbitkan dengan harga IPO sebesar Rp 100.000,00. 3. Setelah transaksi penjualan sebuah rumah selesai dilakukan, investor dapat memutuskan apakah akan menarik sahamnya atau terus menginvestasikannya. 4. Bagi hasil dibagikan setelah transaksi penjualan selesai dilakukan3. 5. Bagi hasil ditentukan oleh porsi jumlah kepemilikan saham dan nisbah bagi hasil. 6. Jika investor menarik sahamnya, maka harga beli saham tersebut sama dengan harga jual dan akan dibayarkan oleh pengelola jika dana untuk melakukan pembelian saham telah tersedia. 7. Investor dapat menjual sahamnya pada investor lain sesuai harga yang mereka sepakati setelah disetujui oleh pengelola. 8. Investasi untuk akuisisi tanah berhak mendapatkan penambahan nisbah bagi hasil sebesar 20% dari investasi untuk pengembangan dan mendapatkan keuntungan atas pertambahan harga jual tanah.
3
Jika pembeli rumah membayar DP secara mencicil, maka bagi hasil tetap dibagi setelah KRP dicairkan Bank, adapun cicilan DP menjadi tanggung jawab pengelola. 7|P a g e
F. Simulasi Penghitungan Bagi Hasil Untuk mempermudah pemahaman tentang konsep bagi hasil Griya Investa, maka akan diberikan simulasi yang menggambarkan investasi dari 2 orang investor untuk akuisisi tanah dan pengembangan rumah pada satu lahan yang sama. Rumah ini terjual dalam 4 bulan. Contoh kasus Perumahan dibangun di atas tanah untuk 8 kavling dengan luas 200m2/kavling. Tanah diakuisisi dengan harga beli Rp 60.000.000,00/kavling. Harga jual lahan ditetapkan sebesar Rp 117.000.000,00/kavling. Setiap kavling dibangun rumah tipe 70 dengan dana konstruksi Rp 196.000.000,00 dan dijual dengan harga Rp 385.000.000,00. Seluruh rumah di lahan ini terjual dalam 6 bulan. Perhitungan laba lahan per-kavling = harga jual perkavling – harga akuisisi perkavling = Rp 117.000.000,00 – Rp 60.000.000,00 = Rp 57.000.000,00 harga jual bangunan = harga jual rumah – harga jual tanah kavling: = Rp 385.000.000,00 – Rp 117.000.000,00 = Rp 268.000.000,00 biaya pengelolaan = 10% x harga jual bangunan = 10% x Rp 268.000.000,00 = Rp 26.800.000,00 laba bersih bangunan = harga jual bangunan – dana konstruksi – biaya pengelolaan = Rp 268.000.000,00 – Rp 196.000.000,00 – Rp 26.800.000,00 = Rp 45.200.000,00 Pendanaan investor Investor berinisial AA berinvestasi di akuisisi lahan sebesar Rp 100.000.000,00 dengan nisbah bagi hasil yang disepakati 25%. Investor berinisial BB berinvestasi di rumah sebesar Rp 100.000.000,00, sehingga sesuai tabel nisbah, ia mendapat nisbah bagi hasil 60%. Bagi hasil Bagi hasil investor A (investasi di lahan) di setiap kavling Bagi hasil AA = nilai investasi/harga total lahan * nisbah lahan * laba perkavling = Rp 100.000.000,00 / (8 x Rp 60.000.000,00) * 25% * Rp 57.000.000.00 = Rp 2.968.750,00 Bagi hasil ini dibagikan pada investor AA setiap rumah di lahan tersebut terjual (estimasi dalam 4 bulan). Jika dalam 6 bulan seluruh kavling terjual, maka investor AA mendapatkan bagi hasil perkavling dikali 8|P a g e
jumlah kavling, yaitu Rp 2.968.750,00 x 8 = Rp 23.750.000,00. Artinya, investor AA mendapatkan keuntungan Rp 23.750.000,00 dalam 6 bulan, atau menerima laba 23,75%/6 bulan. Bagi hasil investor BB ( investasi di bangunan) Bagi hasil BB = nilai investasi/dana konstruksi * nisbah * bagi hasil bangunan = Rp 100.000.000,00/Rp 196.000.000,00 * 60% * Rp 45.200.000,00 = Rp 13.836.735,00 (setara 13,84% dari investasi) Ini adalah bagi hasil yang diterima investor BB untuk setiap penjualan rumah yang diestimasi dalam 4 bulan, yaitu profit rate sebesar 13,84%/4 bulan! Dengan profit rate sebesar 13,84% dalam 4 bulan, maka nilai ini sangat besar jika dibandingkan bunga (ribawi) yang didapatkan jika Anda menyimpan uang di bank dalam bentuk tabungan (paling tinggi 3% setahun) atau deposito (paling tinggi 5% setahun).
G. Akhir Kepemilikan Saham Saham yang telah dinvestasikan akan dikembalikan jika objek properti yang tersebut telah terjual . Investor tersebut tetap bisa melanjutkan investasinya jika ada pengembangan usaha di Griya Investa yang membutuhkan investasi. Investor dapat saja menarik sahamnya sewaktu-waktu selama pengelola memiliki persediaan dana untuk membeli saham tersebut (buyback). H. Hak Investor Berikut ini adalah hak investor: 1. Dapat menarik kembali saham ketika rumah telah terjual atau sesuai kesepakatan dalam perjanjian investasi. 2. Dapat menjual sahamnya kepada investor lain dengan harga yang disepakati oleh kedua belah pihak. 3. Menentukan jenis investasi dan posisi obyek investasi yang diingikan atas rekomendasi pengelola. 4. Menikmati bagi hasil setelah rumah/ blok yang dipilih terjual sesuai porsi kepemilikan saham dan ketentuan bagi hasil. 5. Mendapatkan informasi yang terkini tentang perkembangan investasinya dari pengelola secara online (website sedang dalam pengembangan). 6. Investasi untuk akuisisi tanah berhak mendapatkan keuntungan atas pertambahan nilai jual tanah dibanding harga akuisisi awal dengan nisbah bagi hasil sesuai nisbah bagi hasil akuisisi tanah.
9|P a g e
I. Kewajiban Pengelola Berikut ini adalah kewajiban pengelola: 1. Mempersiapkan lahan pengembangan bersertifikat hak milik yang siap untuk dijadikan kawasan perumahan 2. Mengelola dana investor untuk melaksanakan, mengawasi, mengendalikan, mengelola, memonitor & menyelesaikan Proyek Pembangunan Perumahan. 3. Memasarkan perumahan baik secara online maupun offline di website, iklan koran maupun usaha marketing pendukung lainnya. 4. Memberikan informasi yang menyeluruh pada investor terkait perkembangkan usaha baik online maupun offline. 5. Menanggung risiko yang terjadi pada Proyek Pembangunan Perumahan, kecuali berupa risiko force majour seperti gempa bumi, banjir, huru hara dan sejenisnya. 6. Melakukan pengembangan usaha secara progresif yang mengutamakan aturan syariah serta memberikan kemaslahatan seluruh stackholder.
V. WEBSITE GRIYA INVESTA Untuk menyediakan akses terhadap kemajuan pengembangan Griya Investa menyediakan layanan web di alamat http://www.griyainvesta.com. Website ini akan memberikan informasi detail terhadap setiap investasi pada investor secara transparan dan akuntable berupa laporan yang diupdate setiap minggu. Fitur-fitur yang ada dalam website ini adalah: 1. Informasi setiap properti Setiap properti yang tersedia akan dijelaskan di website. Ini dapat menjelaskan produk apa saja yang telah dikembangkan oleh Griya Investa. 2. Laporan Pekembangan Investasi Pada setiap proyek investasi, pengelola Griya Investa akan melaporkan progres pengembangan berupa foto pengembangan dan penjelasan progress setiap minggu. Selain itu, pada tahapan-tahapan tertentu juga akan diinformasikan tentang laporan biaya yang telah digunakan. Dengan laporan ini diharapkan para investor bisa memonitor perkembangan investasi secara transparan dan informatif. 3. Informasi dan transaksi saham Setiap investor akan mendapatkan akun untuk mengakses informasi terkait sahamnya dan melakukan transaksi pembelian dan penjualan saham. 4. Berita terkini Setiap event-event penting akan dilaporkan pada website ini, seperti: pembelian sebuah rumah, peletakan batu pertama sebuah rumah, akuisisi sebuah lahan, pertemuan para pemegang saham, launching produk baru, dan sebagainya.
10 | P a g e
5. Artikel Seputar Investasi dan Properti Pada website ini pengelola secara periodik akan menuliskan artikel terkait investasi dan properti. Diharapkan dengan artikel-artikel ini bisa menambah pengetahuan para investor terkait dunia yang sedang ia geluti, yaitu dunia investasi di bidang properti. 6. Tanya Jawab Dengan fitur ini para investor bisa bertanya jawab dengan pengelola terkait segala hal seputar investasi properti. 7. Informasi-Informasi Pendukung Lainnya Selain informasi-informasi di atas, pada website ini tersedia juga berbagai informasi pendukung lainnya, seperti: lokasi-lokasi proyek, siteplan, kondisi lingkungan dan sebagainya.
VI.
ANALISIS RISIKO USAHA
Setiap investasi dalam bidang apapun pastilah mengandung risiko. Untuk ini perlu dijelaskan tentang potensi risiko yang mungkin terjadi, sehingga calon investor memiliki pemahaman yang komprehensif terkait investasinya. Diharapkan dengan penjelasan risiko usaha ini, calon bisa lebih optimis dalam berinvestasi di Griya Investa, karena potensi risiko yang relatif tidak terlalu besar kemungkinan terjadinya. Risiko investasi properti dapat dianalisis dengan semua proses yang dilalui dari investasi dilakukan sampai akhirnya rumah selesai dibuat dan dijual. Berikut potensi analisis risiko yang mungkin muncul terkait terkait proyek properti yang dilakukan oleh Griya Investa: A. Peningkatan biaya operasi dan harga material Potensi risiko bisa menjadi cukup signifikan jika kenaikan harga material cukup tinggi yang merupakan imbas dari perekonomian atau kondisi lingkungan sekitar. Jika kondisi ini terjadi saat pembangunan sedang dilakukan, maka investor harus mengeluarkan dana investasi lebih agar pembangunan rumah dapat diselesaikan. Meskipun bisa saja terjadi, tapi potensi terjadi peningkatan biaya dan harga ini kecil kemungkinan terjadi, karena selama beberapa tahun terakhir ini, meskipun ada peningkatan, tapi rentang waktu terjadinya kenaikan harga cukup tinggi. Sehingga, untuk waktu pembangunan yang diprediksi tidak lebih dari 3 bulan, dapat diberikan estimasi optimistik bahwa harga dan biaya akan relatif stabil. Meskipun terjadi kenaikan harga, bagi properti sebenarnya itu bukan masalah signifikan, karena kenaikan harga-harga material dan biaya bisa dikompensasi dengan harga properti yang akan terus naik sesuai perkembangan ekonomi. B. Ketidakmampuan bayar pembeli atau kredit macet Salah satu hal utama yang paling banyak menyebabkan kegagalan usaha properti adalah ketidakmampuan pembeli untuk melunasi pembeliannya atau terjadi kredit macet akibat fluktuasi ekonomi yang berimbas pada kemampuan pembeli untuk melakukan pembayaran. Meskipun potensi risiko ini sangat mungkin terjadi, tapi pengaruhnya tidak terlalu berdampak pada sistem investasi properti Griya Investa. Ini dikarenakan Griya Investa mewajibkan pembelinya untuk melunasi pembayaran dalam setiap pembelian rumah, apakah dengan pembayaran cash ataupun dengan bantuan KPR. Sehingga kewajiban cicilan si pembeli langsung terkait Bank, tidak ada kaitan secara langsung pada flow dana investasi Griya Investa. 11 | P a g e
Meskipun risiko cicilan KPR ini tidak ada, masih ada cicilan lain yang mungkin saja terkait dengan Griya Investa, yaitu cicilan untuk membayar down payment (DP). Terkait hal ini, risiko seluruhnya ditanggung oleh Griya Investa. Adapun terkait investor, bagi hasil akan dikeluarkan setelah urusan KPR selesai, sehingga risiko cicilan DP murni tanggung jawab antara si pembeli dan Griya Investa. C. Ketidakmampuan berkompetisi dengan developer lain Dengan perkembangan iklim pengembangan properti, tidak menutup kemungkinan Griya Investa gagal dalam mengantisipasi kompetisi dengan developer lain. Tapi untuk hal ini Griya Investa berkomitmen untuk selalu mengantisipasi persaingan dengan terus melakukan improvement, baik dengan melihat perkembangan kompetitor maupun dengan mempersiapkan strategi-strategi sesuai perkembangan terkini. Di antara yang telah dilakukan oleh Griya Investa dalam mengantisipasi kompetisi adalah, pengembangan yang dilakukan dilakukan dengan melakukan benchmark terhadap bangunan developer lain. Griya Investa juga menggunakan strategi harga yang sangat kompetitif. Strategi harga ini dimungkinkan karena, meskipun Griya Investa untuk menurunkan harga, ada konpensasi berupa flow investasi yang lebih cepat imbas dari dukungan potensi dana yang bisa tidak terbatas dari para investor. D. Kegagalan dalam menentukan ekspektasi pasar Kegagalan dalam menentukan ekspektasi pasar bisa berimbas pada kurangnya minat masyarakat untuk membeli rumah yang dikembangkan. Meskipun Griya Investa bisa terjebak pada risiko ini, tapi selama ini telah dilakukan strategim melalui analisa yang terukur untuk melakukan pengembangan rumah berdasarkan kecenderungan pembelian rumah di Prabumulih. Griya Investa juga melihat kecenderungan bisnis properti di lokasi lain di Indonesia. Selain itu, selama ini pengelola Griya Investa juga telah mendapatkan permintaan-permintaan dari sejumlah calon pembeli untuk mengembangkan rumah tipe tertentu. Dengan dasar pengamatan dan analisis kebutuhan pasar itulah, saat ini Griya Investa melakukan proyek Griya Krakatau mengembangkan rumah tipe 45, 54 dan tipe 70 dengan model rumah minimalis modern. Model rumah seperti ini memang telah menjadi primadona bagi kalangan ekonomi menengah ke atas yang telah berkeluarga. E. Ketidakmampuan dalam melakukan perluasan usaha Ketidakmampuan melakukan perluasan usaha lebih menyangkut penambahan lahan baru untuk pengembangan perumahan. Risiko ini berdampak pada mandegnya investasi. Terkait hal ini, Griya Investa telah aktif melakukan usaha akuisisi lahan. Saat ini Griya Investa telah dalam proses mengakuisisi 2 lahan yang berada di sekitar proyek Griya Krakata. Selain ini, seiring dengan pengembangan perumahan yang sedang dilakukan Griya Investa telah banyak juga tawaran untuk mengolah lahan lain. Artinya, untuk beberapa waktu mendatang, masih banyak potensi perluasan yang bisa dilakukan oleh Griya Investa. Walaupun kelak bisa saja perluasan usaha ini akhirnya sulit dilakukan, tapi itu tidak memberikan dampak signifikan pada para investor. Ini dikarenakan aturan investasi Griya Investa berkomitmen hanya mengumpulkan investasi jika obyek investasi telah jelas ada. Sehingga, jika tidak ada perluasan usaha, investor hanya mendapat risiko berupa tertutupnya untuk sementara kesempatan berinvestasi. F. Terjadi bencana Bencana merupakan risiko yang pasti ada dalam setiap investasi. Meskipun bencana tidak bisa diprediksi, tapi potensi risikonya bisa dianalisis berdasarkan sejumlah faktor maupun historis. Untuk kota Prabumulih sendiri, khususnya di area sekitar pengembangan Griya Krakatau, potensi bencana bisa dikatakan cukup 12 | P a g e
kecil, baik dari faktor historis maupun faktor geografis dan sosial. Secara geografis dan historis, Prabumulih adalah kota yang relatif jauh dari pontesi bencana, seperti gempa, banjir, tanah longsor, dan sejenisnya. Secara sosial, meskipun memang ada sejumlah tindakan kriminal di sejumlah tempat di kota Prabumulih, tapi kuantitasnya relatif sedikit dan tidak berefek secara masal. G. Tidak ada kepastian izin Bisnis pengembangan perumahanan sangat terkait dengan masalah perizinan. Jika izin tidak diberikan, maka investasi akan terhambat sehingga perluasan usaha tidak bisa dilakukan. Untuk mengantisipasi hal ini, Griya Investa telah memiliki informasi dan alur yang jelas dalam memastikan perizinan. Setidaknya, selama ini pembangunan yang dilakukan oleh Griya Investa terletak di lokasi yang memang berada di sekitar lokasi perumahan, sehingga proses mendapatkan izin bukanlah hal yang menyuliskan bagi Griya Investa. H. Tuntutan pihak ketiga Dalam proyek properti tuntutan pihak ketiga bisa saja terjadi baik terhadap tanah maupun terhadap keberadaan perumahan. Terkait hal ini, Griya Investa telah dengan sangat hati-hati dalam melakukan perencanaan dan melakukan akuisisi tanah untuk mendapakat legalitas dan perizinan baik terkait tanah maupun pendirian bangunan. I. Terjadinya hubungan yang tidak baik dengan karyawan Griya Investa bisa saja terlihat perselisihan dengan karyawan yang terlibat dalam pengembangan, seperti buruh atau kontraktor yang selama ini bekerja sama dgn Griya Investa, seperti mogok kerja, adanya imingiming dari kompetitor untuk memutuskan kerjasama dengan Griya Investa sehingga menyebabkan tertundanya waktu kerja atau kerugian finansial. Kondisi ini walaupun bisa saja terjadi, tapi selama ini hubungan dengan kontraktor dan buruk berjalan dengan cukup baik. Pengawas lapangan yang selama ini mengawasi pekerjaan sudah terbukti dalam mengontrol pekerjaan dengan baik.
VII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA A. Perkembangan Saat Ini Proyek pengembangan perumahan yang saat ini sedang dilakukan diberi nama Griya Krakatau. Ini diambil dari nama jalan utama yang melewati perumahan yang sedang dalam tahap pengembangan ini. Untuk proyek ini Griya Krakatau telah berhasil mengakuisisi lahan seluas 4300m24. Pada lahan ini tersedia 27 kavling yang masing-masingnya dibangun untuk rumah: 3 buah tipe 45, 14 buah tipe 54, 4 buah tipe 60 dan 6 buah tipe 70. Selain lahan yang ada saat ini, Griya Investa juga sedang berupaya melakukan akuisisi terhadap lahan seluas 1 hektar yang berada di tidak jauh dari lahan pengembangan saat ini. Lahan yang sedang proses akuisisi ini ditargetkan untuk dibangun 44 ruma. Jika tanah ini berhasil diakuisi, berarti akan cukup banyak potensi obyek yang bisa diinvestasi oleh para investor.
4
2
Lahan seluas 2900m berasal dari akuisisi lahan 2 pemilik tanah yang dibeli pada waktu yang berbeda. Lahan terakhir 2 yang berhasil diakuisisi dilakukan pada tanggal 6 November 2012 seluas 1500m . 13 | P a g e
B. Jenis properti yang dikembangkan Griya Investa berkomitmen untuk melakukan pengembangan usaha properti yang bervariasi, baik untuk kalangan menengah ke bawah, maupun untuk kalangan menengah ke atas. Saat ini rumah yang sedang dikembangkan adalah perumahan untuk kalangan menengah ke atas dengan tipe 45, 54, 60 dan 70. Tapi Griya Investa berkomitmen untuk ke depannya juga membangun perumahan yang dapat membantu ekonomi menengah ke bawah dalam bentuk harga perumahan yang murah dengan kualitas yang tetap handal. C. Kebutuhan Investasi dan Profit Rate Kebutuhan investasi tergantung perluasan lahan perumahan. Kebutuhan ini dapat dilihat dalam data terbaru yang bisa di monitor di website http://www.griyainvesta.com. Untuk mengetahui gambaran profit rate investasi, berikut ini diperlihatkan tabel simulasi proyek yang sedang dijalankan saat ini (sampai dengan April 2013), sehingga bisa menjadi acuan prospek investasi Griya Investa di perumahan Griya Krakatau.
Tabel 2: Prospektus Saat Ini
Dari tabel di atas terlihat total kebutuhan dana untuk konstruksi bangunan dibutuhkan dana sebesar Rp 4.342.800.000,00. Sebagian dari dana pengembangan rumah ini telah terpenuhi dari investor yang ada saat ini. Adapun untuk tanah, dana akuisisi telah didapatkan, sehingga untuk sementara tidak dibutuhkan
14 | P a g e
investasi lahan. Dari investasi ini, estimasi laba usaha yang bisa didapatkan adalah sebesar Rp 565.964.644 5
dari laba konstruksi dan Rp 279.551.314,00 dari laba penjualan kavling.
Berdasarkan tabel di atas dapat terlihat bahwa potensi profit rate yang didapatkan dengan berinvestasi di Griya Investa adalah sebesar 25.04% untuk investasi akuisisi tanah dan 13.08% untuk investasi pengembangan rumah. Profit rate ini terjadi untuk sebuah penjualan. Adapun estimasi moderat penjualan sebuah rumah adalah dalam rentang 2 sampai dengan 6 bulan sejak rumah mulai dibangun. Artinya keuntungan berinvestasi Griya Investasi bisa didapatkan antara 2 sampai 6 bulan setelah investasi dilakukan. Untuk sebuah sistem investasi dimana investor hanya secara pasif dalam mengelola uangnya, maka profit rate yang ditawarkan Griya Investa ini merupakan rate yang sangat menggiurkan. Peluang ini sama sekali tidak mengada-ada, karena memang begitulah prospek investasi di dunia properti, keuntungannya sangat menggiurkan. Selain itu dapat dituliskan juga prospek investasi Griya Investa sebagai berikut:
Ada banyak pola pengembangan usaha terkait properti yang bisa dilakukan dengan pemanfaatan dana invetasi, selain melakukan pengembangan perumahan di tanah yang telah berhasil diakuisisi. Di antaranya adalah bekerjasama dengan developer lain untuk pembangunan perumahan di lahan mereka atau memberikan jasa pembuatan rumah pada lahan yang sudah ada.
Nilai properti akan terus meningkat. Seandainya properti ini lambat terjual, maka nilainya akan terus meningkat.
Lokasi perumahan berada dekat pusat kota perumahan lainnya yang terjual dengan laris manis, sehingga peluang diminatinya perumahan ini sangat besar. Untuk memperbesar minat para calon pembeli, perumahan Griya Krakatau dibangun dengan jaminan kualitas yang bergaransi dan dengan harga yang sangat kompetitif.
VIII. KETERANGAN TENTANG LINGKUNGAN USAHA A. Kondisi dan Prospek Kota Prabumulih Kota Prabumulih adalah salah satu Daerah Tingkat II di Provinsi Sumatera Selatan. Secara geografis, Kota Prabumulih terletak antara 3o 20’09,1” - 3034’24,7” Lintang Selatan dan 104007’ 50,4” - 104019’41,6” Bujur Timur, dengan luas daerah sebesar 434,50 KM2. Sebagian besar keadaan tanah Kota Prabumulih berasal dari jenis tanah Potsolik Merah Kuning dengan derajat kemiringan tanah Kota Prabumulih antara 0 – 40 % pada ketinggian antara ±34 meter dari permukaan laut. Kota Prabumulih termasuk daerah tropis basah dengan curah hujan 204,45 m3 dan suhu rata-rata 270Celcius Prabumulih menghasilkan ribuan barel minyak bumi dan jutaan meter kubik gas alam setiap tahunnya. Karena itu, ia disebut sebagai kota minyak. Julukan lainnya adalah kota nanas, karena salah satu hasil pertanian yang terkenal adalah nanas (Ananas Comosus). Dengan Luas wilayah 435,10 km² Populasi - Total 132.065 (Mei 2006) - Kepadatan 303,52 /km², dan tingginya urban memasuki kota ini, maka Prabumulih memiliki prospek pertumbuhan perekonomian yang tinggi.
5
Semua nilai ini merupakan estimasi. Nilai rilnya ditentukan oleh kondisi pasar properti saat pengembangan dan penjualan rumah. 15 | P a g e
B. Kondisi Pasar Properti di Prabumulih Prospek pertumbuhan perekonomian kota Prabumulih sangatlah menjanjikan. Pertumbuhan ekonomi di Prabumulih (data tahun 2010 dari BPS) sangat pesat dan berada dikisaran 7%-9% per tahun. Lapangan usaha Pertambangan masih menjadi primadona di kota Nanas ini, di urutan kedua lapangan usaha Bangunan (properti), kemudian menjadi jawara atau memiliki pertumbuhan tertinggi lapangan usaha Bangunan sebesar 8,25 % di periode yang sama dibandingkan usaha yang lain, inilah yang menjadi kekuatan ilmiah, terukur, betapa prospeknya wilayah daerah ini akan kebutuhan properti. C. Kondisi Target Penjualan Besarnya minat masyarakat Prabumulih memiliki perumahan, karena sebagian besar dari mereka belum memiliki perumahan yang memadai. Berbagai lapisan sosial dari masyarakat menjadi target penjualan Griya Investa dan Iklim pertumbuhan ekonomi yang sangat baik berperan penting dalam pencapaian ini. Alasannya mudahnya pembiayaan KPR perumahan dari berbagai bank perbankan nasioal, mudahnya izin IMB dari Pemerintah kota membuat target penjualan Griya Krakatau semakin percaya diri. Target utama penjualan adalah sebagai berikut: 1. 2. 3. 4.
Kalangan pegawai Negeri di lingkup pemerintah kota Prabumulih Pekerja Swasta, kontraktor dan subkontraktor Para Profesional/ wirauasaha muda Masyarakat umum
D. Kondisi Lingkungan Pengembangan Griya Krakatau Saat ini Griya Investa sedang melakukan pengembangan perumahan Griya Krakatau. Lingkungan pengembangan yang berada di wilayah Kecamatan Prabumulih Timur, kelurahan Gunung Ibul merupakan lingkungan yang terbebas dari bahaya banjir, tanah longsor, bencana alam gempa dan sejenisnya. Kondisi seperti ini membuat lebih dari 10 pengembang perumahan termasuk pemerintah kota turut serta membangun perumahan di wilayah ini. Waktu tempuh yang hanya 5 menit sebelah timur ke Kantor Pusat pemerintahan kota Prabumulih dan 5 menit arah sebelah Barat ke pusat pasar, kantor DPRD, walikota/ dinas instansi/ swasta lainnya.
16 | P a g e
Berikut denah lokasi perumahan Griya Krakatau yang sedang dibangun.
Jl Jend. Sudirman Ke Palembang
Jl Sumatera Gn Ibul
Lokasi Hunian Griya Krakatau
Jl Krakatau Ke Perumnas Gn Ibul Gambar 1: Denah Lokasi
17 | P a g e