program výzkumu MMR WD

Konference "Udržitelný rozvoj měst", Jablonec nad Nisou , 25. – 26.5. 2010

Projekt „Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na sníţení regionálních disparit nástroje ke zvýšení finanční a fyzické dostupnosti bydlení u domácností potenciálně i akutně ohroţených finanční nedostupností bydlení - senioři

„ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU“ program výzkumu MMR –WD-05-07-3 www.disparity.cz Ing. Milada Kadlecová, Ing. arch. Helena Vařejková

REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŢENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT

INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ


Cíl zvýšit variabilitu stávajícího bytového fondu zvýšením počtu menších bytů jako reakce na současnou poptávku, cestou vratných stavebních úprav, které umožní budoucí opětovné sloučení bytových jednotek podle změněné prostorové potřeby vytvořit sociální bydlení pro seniory ve stávajících vlastnických i obecních bytech/bytových domech , tj. snížit cenu bydlení seniorů ( zmenšení plochy bytu, snížení nákladů na služby )

zachovat bydlení seniorů ve stávající lokalitě ( „nepřesazovat starý strom“)




Růst počtu seniorů v dlouhodobém výhledu přibližuje nejnovější projekce ČSÚ (pracující i s údaji o migraci), z údajů je patrný jak výrazný absolutní tak i relativní růst této věkové skupiny po r.2010

Obyvatel k 1.1. daného roku

celkem

abs. 65+

65+ podíl v %

2008*)

10381130

1 512 834

14,6

2009*)

10467542

1 556 152

14,9

2010

10503408

1 598 680

15,2

2020

10797484

2 166 389

20,1

2030

10908419

2 516 957

23,1

2040

10873660

2 913 984

26,8

2050

10842320

3 375 527

31,1

2065

10689713

3 439 252

32,2

rok




Nájemní bydlení - zatíţení domácností




Dotace a podpora státu v oblasti bydlení – výstavba tzv. sociálních bytů 1/ Nařízení vlády 333/ 2009 Sb. o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám je určen pro právnické a fyzické osoby

2/ Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“ stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení je určen pro obce




Legislativa - návrhy Na základě výše uvedeného navrhujeme některé úpravy existujících předpisů v oblasti sociálního bydlení tak, aby byl správně zakotven pojem bydlení seniorů a aby i pro tuto skupinu bylo dostupné sociální bydlení. Nařízení vlády 333/ 2009 Sb. Zde jsou stavební úpravy definovány v §2 body b)2., b)4., vždy se ale apriori předpokládá nějaká forma neobyvatelnosti, definice sociálního bytu postrádá možnost úprav stávajícího „normálního“ bytu. Proto navrhujeme doplnit vymezení pojmů poloţkou v § 2 b)5. § 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto nařízení se rozumí a) sociálním bytem nájemní byt postavený s dotací podle tohoto nařízení, b) výstavbou 1. novostavba sociálního bytu v bytovém domě1), 2. stavební úpravy2), kterými vznikne sociální byt z prostor určených k jiným účelům než k bydlení, 3. nástavba nebo přístavba2), kterou vznikne sociální byt, nebo 4. stavební úpravy bytu nezpůsobilého k bydlení, kterými vznikne sociální byt, 5. stavební úpravy bytu, kterými vzniknou menší bytové jednotky § 8 bod (8) Dotace se čerpá na základě faktur postupem stanoveným ve smlouvě o poskytnutí dotace tak, že na úhradě každé faktury se dotace může být poskytnuta do výše 30 % skutečných plnění.




Legislativa - návrhy § 6 bod (7) Nájemné za 1 m2 a (8) Podmínky uvedené v § 5 a v odstavcích 1 až 7 musí příjemce dotace dodržet celkem 10 let v období nejdéle 15 let Upravit tak, aby výše nájemného byla v reálné relaci vůči návratnosti investice (např. 10 let) § 8 bod (8) Dotace se čerpá na základě faktur postupem stanoveným ve smlouvě o poskytnutí dotace tak, že na úhradě každé faktury se dotace může podílet nejvýše 30 % - zrušit

Nejjednodušší by bylo Nařízení vlády 333/2009 Sb. sloučit s Podporou podporovaných bytů ( viz dále) a vytvořit jeden přehledný ekonomicky správně nastavený model dotací přístupný všem investorům. Původní plán počítal s výstavbou až 2 tisíc bytů do konce roku 2010. Současné rozpočtové možnosti fondu rozvoje bydlení v situaci zatím nejistého dalšího financování pokryjí výstavbu cca 400 bytů, splňujících podmínky Nařízení. Od startu programu fond zatím přijal 19 žádostí.“ Nezájem soukromých majitelů dokládá též průzkum, který uvádíme v závěru.




Legislativa - návrhy Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“ Podprogram se natolik zaměřil na precizní definici vstupního bytu a pojmu výstavba, že vlastně nežádoucím způsobem zúžil okruh možných uživatelů. V kap.II. je akceptovatelná definice v bodu a), ale v bodu d) – „výstavba“ by se snad případ seniora dal zařadit pod bod d)4 :

II. Parametry podprogramu … Vymezení pojmů Pro účely tohoto podprogramu se rozumí: a) podporovaným bytem nájemní byt, určený k sociálnímu bydlení, postavený se státní dotací podle tohoto podprogramu; který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepříznivé sociální situaci způsobené sociálními okolnostmi jejich ţivota, které ani při vyuţití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky nemají přístup k bydlení; ….. d) výstavbou 1. výstavba bytového domu nebo rodinného domu se dvěma nebo třemi byty, 2. stavební úpravy , kterými vznikne nový byt z prostorů určených k jiným účelům než k bydlení, 3. nástavba nebo přístavba, pokud jí vznikne nový byt, 4. stavební úpravy bytu, kterými vznikne podporovaný byt, nebo 5. stavební úpravy bytového domu, ve kterém není žádný byt způsobilý k bydlení a k uzavření nájemní smlouvy;




Legislativa - návrhy Ovšem upřesnění pojmu vstupní byt v kap.VIII. 2 je natolik zúžené, že bychom považovali za vhodnější pro byty pro seniory buď zařadit samostatnou definici nebo opustit pojem „vstupní byt“ a ponechat jen pojem „podporovaný byt“, což je samo dost výstižné. tj. sloučit písm. a) a c) a upravit bod d)4 a opravit nebo zcela vypustit definici v kap.VIII. VIII. Dotační tituly: 2. Podporovaný byt (PB) Cíl: Cílem výstavby podporovaného bytu je zajištění sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby jim byl umožněn přístup k nájemnímu bydlení. Cílová skupina: Osoby, které v důsledku nepříznivé sociální situace způsobené sociálními okolnostmi jejich života nemají přístup k bydlení, a to ani při využití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky, přičemž jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Jedná se například o osoby starší 68 let, osoby které opouštějí různá pobytová zařízení (výkon trestu, výchovná zařízení, ústavy sociální péče, azylový dům, dům na půl cesty), o příslušníky minoritních etnických skupin, osoby v přiznaném postavení uprchlíka apod.




Porovnání nákladů Podle údajů z tisku ( MF Dnes 28.11.2009 a 13.12.2009, Veřejná správa 5/2010) se v Jihomoravském kraji připravují investice pro vytvoření dalších míst v zařízeních pro seniory, jak cestou rekonstrukcí, tak nové výstavby. Porovnáním dostupných údajů o výši investice a počtu vzniklých míst dojdeme k nákladům na umístění jednoho seniora cca 1,5mi. Kč.

název investice počet osob průměr/osobu průměr příkladů DD Ivančice 90 000 000 Kč 80 1 125 000 Kč DD Tomešova Brno 217 000 000 Kč 100 2 170 000 Kč DD Újezd u Brna 140 000 000 Kč 100 1 400 000 Kč 1 499 000 Kč DD Miroslav 75 000 000 Kč 50 1 500 000 Kč CSS Kyjov 78 000 000 Kč 60 1 300 000 Kč

V dále prezentované úvaze o zvýšení variability ve stávajícím bytovém fondu činí náklady na vytvoření bydlení pro jednoho seniora asi 300 tis. Kč.




Příklad Rozdělení obecního nájemního bytu dvě menší bytové jednotky Dům byl postavený v 30. letech 20 stol. a nachází se v lokalitě Brno-Zábrdovice




Příklad Původní stav

Byt 1 - 109 m2




Příklad Navrţený stav

Byt 2 - 51 m2

Byt 3 - 55 m2




Komentář V bytě byly navrženy tyto úpravy : • rozdělení bytu příčkou na dvě menší jednotky, • vybourání nového vstupu pro druhou bytovou jednotku • úprava stávající koupelny/wc, napojení a vybudování nové koupelny/wc pro druhý byt • zřízení jedné nové kuchyňské linky. • oprava podlahy v centrální části bytu • dlaţba v prostorách vstupu a dlaţba s izolací v prostoru nového sociálního zařízení. • oprava a podle potřeby doplnění elektrorozvodů • nové rozvody ústředního vytápění, vč. kotle etáţového topení • změny v polohách dveřních otvorů. • vymalování • nutné projekční práce • náklady byly upřesněny poloţkovým rozpočtem Dále jsme prověřovali, jak se změny projeví v nájemném z nově vzniklých bytů, a jestli by mohla obec použít dotaci na výstavbu sociálního bydlení (Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“, který stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, MMR ČR) Výchozí stav - regulované nájemné ve výši podle jednostranného zvýšení nájemného v Brně-Zábrdovicích od 1.1.2010 činí 59,10Kč. REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŢENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT



Nájemné Označení bytu Byt č.1 Byt č.2 Byt č.3 Byty 2 + 3

Nájem v roce 2010 Kč/rok Plocha/m2 Nájem v roce 2010 Kč/měs regulovaný MON *) s dotací **) regulovaný MON s dotací 109 6 442 Kč 10 344 Kč 77 304 Kč 124 128 Kč 51 3 014 Kč 5 862 Kč 2 774 Kč 36 168 Kč 70 344 Kč 33 288 Kč 55 3 250 Kč 6 250 Kč 2 992 Kč 39 000 Kč 75 000 Kč 35 904 Kč 106 6 264 Kč 12 112 Kč 5 766 Kč 75 168 Kč 145 344 Kč 69 192 Kč

* ) MON místně obvyklé nájemné vypočtené pomocí expertního posudku IRI **) vypočteno s využitím sazby Kč 54,40 dle podprogramu MMR „Podpora výstavby podporovaných bytů“

Varianta A

B

C

Byt

Výběr nájemného/rok

Byt č.2 - regulovaný

36 168

Byt č.3 - MON

75 000

Byt č.2 - MON

70 344

Byt č.3 - MON

75 000

Byt č.2 - s dotací

33 288

Byt č.3 - s dotací

35 904

Součet za byt č. 2 a byt č. 3

Původní regulované nájemné v bytě č. 1

Kladný rozdíl

111 168

77 304 Kč

33 864 Kč

145 344

77 304 Kč

68 040 Kč

69 192

77 304 Kč

-8 112 Kč




Investice – varianty Stavební náklady nutné pro úpravu stávajícího bytu na 2 bytové jednotky jsou 611.674Kč, cena se týká úprav v nutném rozsahu jak bylo popsáno výše.

Za předpokladu, ţe investor pouţije hypotéku na 10 let na celou částku, ( pro kalkulaci jsme použili zprůměrované hodnoty z hypotéční kalkulačky na http://www.kurzy.cz/hypoteky), vypadá návratnost investice pro jednotlivé varianty takto : Varianta A Splátky hypotéky nelze z kladného rozdílu ( 33.864Kč) v dané době splatit. Ve všech variantách ale platí, že ve skutečnosti bude kladný rozdíl větší, protože nově opravené byty budou mít oproti minulosti velmi nízké náklady na opravy a údržbu. Pokud by se na splácení použila celá výše nově vybraného nájemného (opět teoreticky) , byla by hypotéka „splacena“ po cca 6-7 letech. Varianta B Kladný rozdíl investora 68.040Kč by téměř stačil na splátky hypotéky („splatnost“ asi 10,5 roku), při použití celé částky z nového nájemného je „splatnost“ asi 5let. Varianta C Náklady investice 611.674Kč by se po započítání dotace 2x250.000Kč snížily na 111.674Kč, což je zřejmě položka, u které nelze uvažovat o investičním modelu s hypotékou. Předpokládáme jiný způsob financování v rámci zdrojů obce.




Průzkum zájmu mezi soukromými majiteli bytových domů Průzkum zájmu o navrţený program byl realizován v Brně 24. 11. 2009 a v Praze 20.5.2010 formou odborného výkladu s následnou diskusí :

Celkový počet účastníků = 130 Poloţené dotazy: 1/ Máte mezi nájemníky případ seniora v nadměrném bytě ? nebo podobný případ ? Kladných odpovědí 28

2/ Uvaţoval byste ve svém domě o rozdělení velkého nájemního bytu na dvě jednotky, jak bylo naznačeno v přednášce ? a/ s dotací (Nařízení vlády 333/2009 Sb.) Kladných odpovědí 0 b/ bez dotace Kladných odpovědí 14




Závěr Zvyšování variability bytového fondu v rámci stávající zástavby je finančně i časově méně náročné než nová výstavba, jako dílčí faktor spolupůsobí proti vylidňování měst Nařízení vlády 333/ 2009 Sb. o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám nemá ekonomické podmínky nastaveny tak, aby umoţnil vstup soukromého sektoru. 30% dotace na úhradu nákladů ve vztahu k regulovanému nájmu 43 Kč na dobu 10let neumožňuje návratnost investice, regulované nájemné, ke kterému je majitel ze povinen se zavázat , neumožňuje pokrytí nákladů spojených s nájemným Podprogram „Podpora výstavby podporovaných bytů“ stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení. Má komplikovaný název (problém při citacích v tisku, při vyhledávání), vyjmenováním skupin znevýhodněných osob je definice natolik zúţená, že vylučuje „standardní“ sociálně slabé domácnosti, např. osaměle žijícího seniora Prioritou obcí by mělo být uváţlivé hospodaření se stávajícím bytovým fondem a podle místních podmínek ponechání určitého procenta bytového fondu pro účel sociálního bydlení. Živelná privatizace obecních bytů a na druhé straně pomalá a nákladná výstavba sociálního bydlení nejsou komplexním řešením. Rekonstrukce stávajícího bytového fondu v kombinaci s adresným příspěvkem na bydlení umožňují přesně zacílená řešení dislokovaná po celé urbánní struktuře.




DĚKUJEME ZA POZORNOST

www.disparity.cz www.iri.cz www.kiseb.cz REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŢENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT


program výzkumu MMR WD

Recommend Documents