Prestaties in perspectief

Prestaties in perspectief Jaarverslag 2010

Inleiding Portaal richt zich op een groep huishoudens met een smalle beurs die is aangewezen op betaalbare woningen, voornamelijk in de sociale huursector. We proberen op een goede manier in hun woonvraag te voorzien en streven naar een passende dienstverlening, om zo het wonen aangenaam te houden. Omdat we bovendien niet ‘in stenen doen’, maar onze bewoners een kansrijke toekomst gunnen, investeren we ook veel in leefbaarheid. Dat is waar Portaal voor staat. Om onze maatschappelijke taak goed te vervullen, moeten we scherp op onze kosten letten – kwaliteit en betaalbaarheid staan al snel op gespannen voet met elkaar –, goed luisteren naar de wensen van onze klanten en stakeholders, en weten hoe de onroerendgoedmarkt en de maatschappelijke context zich ontwikkelen. Dit jaarverslag laat zien hoe wij daar in 2010 in zijn geslaagd: onze maatschappelijke prestaties mogen er zijn. Eenvoudig was ons werk het afgelopen jaar niet altijd. De gevolgen van de financiële en economische crisis dreunen na op de woningmarkt. De verkoop van woningen staat nog steeds onder druk. Kopers en banken zijn terughoudend. Daarnaast hebben zich belangrijke politieke veranderingen voorgedaan. Met de komst van het kabinet-Rutte treedt een nieuwe periode van verzakelijking in. Verder is er de EU-beschikking die duidelijk maakt voor welke activiteiten corporaties nog geborgde leningen kunnen aangaan. Kortom: dit is een tijd voor nuchterheid en niet voor grote nieuwe ambities. Om beter te kunnen acteren in die nieuwe, zakelijke omgeving, is Portaal zelf ook aan het veranderen. De crisis heeft ons scherp gemaakt en ons ervan doordrongen hoe belangrijk het is om ons opnieuw de vraag te stellen wie we zijn en wat we doen. Behalve een verslag over 2010 biedt dit jaarverslag daarom ook een bescheiden blik op dat veranderingsproces en daarmee een doorkijkje naar 2011.

Bert Keijts Voorzitter Raad van Bestuur Portaal

Dirk Jan van der Zeep Lid Raad van Bestuur Portaal

Inhoud H oofdstuk



Titel



Pagina

1

Hoe wordt Portaal bestuurd?

3

2

Welke rol vervult de Raad van Commissarissen?

8

3

De omgeving verandert. Waar staat Portaal?

18

4

Wat hebben we in 2010 bereikt?

21

5

Hoe beheersen we onze risico’s?

35

6

Portaal in beweging

42

7

Hoe zien we de toekomst?

45

8

Wie doen het werk?

50

9

Hoe hebben we in financieel opzicht gepresteerd?

54



De parels van Portaal

62



Bijlagen 1

69



Bijlagen 2

85

De crisis maakt je scherp: we moeten ons opnieuw afvragen wie we zijn, wat we doen en waarom.

Hoofdstuk 3

1

Hoofdstuk 1

Hoe wordt Portaal bestuurd? Waarvoor is het bestuur verantwoordelijk? Het is de taak van het bestuur om ervoor te zorgen dat we onze volkshuisvestelijke doelstellingen halen, binnen de financiële randvoorwaarden. Het bestuur is, kortom, verantwoordelijk voor de strategie, de interne bedrijfsvoering, het naleven van wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s die op onze weg komen. Het belangrijkste uitgangspunt voor Portaal is dat we een maatschappelijk doel hebben. We zijn er niet voor onszelf en maken geen winst om winst te maken. Samenstelling bestuur In 2010 bestond het bestuur uit Bert Keijts (voor­ zitter) en Birgitte van Hoesel (lid). Per 1 juli heeft Birgitte van Hoesel onze organisatie verlaten. Wij zijn haar dankbaar voor haar enorme inzet. Per 1 september werd Dirk Jan van der Zeep benoemd tot lid van het bestuur. Conform de aan­ bevelingen van good governance was er een open werving en selectie. Na vier jaar wordt het functioneren van de bestuurder diepgaand geëvalueerd, waarbij ook de vraag aan de orde komt of hij voor de komende periode nog steeds de juiste persoon is voor deze functie. De taken en bevoegdheden van het bestuur en de Raad van Commissarissen staan omschreven in een bestuursreglement. Dit is een aanvulling op onze statuten. Aan het eind van het jaar heeft het bestuur de onderlinge taakverdeling opnieuw vastgesteld. Deze is geënt op het CEO-CFO/COO4

model, dat wil zeggen dat de verdeling van portefeuilles logisch is en rekening houdt met de specifieke kennis en kunde van de individuele bestuursleden. Besturen met een strategie Leidraad voor ons handelen is het Ondernemingsplan 2010–2014. Omdat onze omgeving continu verandert, is dit plan geen statisch gegeven. Zo hebben we bij de vertaling van het ondernemingsplan in operationele plannen rekening gehouden met de recente politieke en economische ontwikkelingen. In 2010 hebben we gewerkt op basis van de volgende operationele plannen: • De begroting en de financiële meerjaren­ ramingen. • Het portefeuillebeleid voor de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille; per regio werken we dit uit in regionale portfolioplannen. • De jaarplannen per regio en vakbedrijf, waarin de jaarlijkse activiteiten en prestaties zijn op­ genomen. • Het Treasury Statuut, dat we uitwerken in een Treasury Jaarplan. Over de voortgang van onze maatschappelijke prestaties doen we verslag in kwartaalrapportages en het jaarverslag. Om de resultaten te beoordelen maken we gebruik van interne normen en externe benchmarks. Ook de beoordeling door het Centraal Fonds zien we als een belangrijke graadmeter voor onze financiële prestatie. Daarnaast zijn onze

maatschappelijke prestaties in 2010 beoordeeld door een visitatie uitgevoerd door ECORYS. Welke besluiten nam het bestuur in 2010? De belangrijkste besluiten van het bestuur waren: • Het vaststellen van een nieuwe besturings­filosofie en het instellen van het Directieteam Portaal als besluitvormend orgaan. • Het vaststellen en actualiseren van het beleid op een aantal terreinen. Zoals het portfoliobeleid, het huurbeleid bij sloopwoningen, het woning­ ruilbeleid, het beleid onderhuur, het FSCconvenant, het leaseautobeleid, het beleid gericht op talentontwikkeling en het communicatiebeleid. • Het opnieuw vaststellen van het nieuwbouwproces. • Het vergroten van het bestand woningen die verkocht kunnen worden. • Het vaststellen van verkoopbevorderende maatregelen, waaronder de tijdelijke inzet van de Starters Renteregeling. • De projectontwikkelingsvoorstellen, ontwikkel­ besluiten en realisatiebesluiten in nieuwbouw en renovatie, voor zover passend binnen het toezichtskader vastgoedinvesteringen. • De verkoop van de Krayenhoff Kazerne (Nijmegen) en het schoolgebouw Bethaniënstraat (Arnhem) (na goedkeuring Raad). • Het vaststellen van een plan van aanpak voor de invoering van de EU-beschikking. • Het vaststellen van een projectplan om de overhead te verminderen. 5

Regio Locatie Thema Project

Utrecht Kanaleneiland Leefbaarheid en veiligheid Zie pagina 63

Maak er één Portaal van: zorg ervoor dat iedereen werkt vanuit dezelfde gedachte. Dat is de opdracht die het bestuur heeft meegekregen van de Raad van Commissarissen.

Hoofdstuk

2 8

Welke rol vervult de Raad van Commissarissen? De Raad neemt besluiten In zijn rol als toezichthouder nam de Raad een aantal besluiten. Als opvolger van Birgitte van Hoesel benoemde de Raad Dirk Jan van der Zeep tot lid van de Raad van Bestuur, op basis van een vastgesteld functieprofiel. Daarnaast nam de Raad in zijn rol als werkgever besluiten over de arbeidsvoorwaarden van het bestuur. In zijn rol als toezichthouder nam de Raad de volgende goedkeuringsbesluiten: • Jaarverslag en jaarrekening 2009. • Decharge Raad van Bestuur voor gevoerde beleid 2009. • Jaarplan 2011. • Jaarbegroting 2011. • Treasury Statuut. • Benoeming van Dirk Jan van der Zeep tot lid van de Raad van Bestuur. • Benoeming van KPMG tot controlerend accountant. • Portfolioplan 2010–2019. • Het vaststellen van het Treasury Jaarplan 2011. • Het vaststellen van het jaarverslag en de jaar­ rekening 2009. • Het vaststellen van de jaarplannen en be­ grotingen 2011 voor de vak- en regiobedrijven. • De goedkeuring van enkele organisatieaan­ passingen bij de vak- en regiobedrijven. • De benoeming van de directeur VOC BV.

Waar nodig keurde de Raad de besluiten van het bestuur goed of werd de Raad van de besluiten in kennis gesteld. Besturen zonder belangenverstrengeling Bij de benoeming van Dirk Jan van der Zeep heeft een openbronnenonderzoek plaatsgevonden. Bert Keijts heeft met instemming van de Raad drie nevenfuncties aanvaard. Zo is hij lid van het bestuur van de Stichting Aandelen Kantoor Ballast Nedam, lid van de Raad van Commissarissen van het Rotterdamse openbaarvervoerbedrijf RET en lid van het Audit Committee van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap. In alle gevallen constateerde de Raad dat er geen sprake is van mogelijke belangenverstrengeling. Uit hoofde van zijn functie is Bert Keijts toegetreden tot het bestuur van Aedes. De Raad houdt toezicht op het bestuur De Raad is verantwoordelijk voor het toezicht op het bestuur. Daarnaast staat de Raad het bestuur met raad en daad terzijde en is tevens de werkgever van het bestuur. Aan de hand van het Onder­nemingsplan 2010–2014 en het Jaarplan 2010 heeft de Raad de uitvoering van het beleid getoetst. Daarnaast zijn het statuut vastgoedinvesteringen en het statuut maatschappelijk presteren de kaders waarbinnen het bestuur acteert. De Raad en het bestuur onderschrijven de principes uit de Governancecode.

9

Hoofdstuk 2

In het bestuursreglement uit 2007 zijn de taken en bevoegdheden van de Raad en het bestuur vastgelegd. Het reglement sluit aan bij de uitgangspunten van de Governancecode; het was niet nodig het aan te passen. Het reglement is terug te vinden op www.portaal.nl. De Raad waakt over meerdere belangen De Raad ziet erop toe of het bestuur goed let op de belangen van diverse partijen. Zo waren leden van de Raad aanwezig bij het voor- en najaarsoverleg met de huurdersorganisaties, hadden zij contact met de Ondernemingsraad en voerden zij periodiek overleg met de directeuren van de vak- en regio­ bedrijven en de stafmanagers. Een serie werk­ bezoeken completeerde de informatievoorziening van de Raad. De Raad verleende in het afgelopen jaar opdracht aan een extern bureau om een maatschappelijke visitatie uit te voeren bij Portaal. ECORYS, dat deze visitatie uitvoerde, oordeelde overigens dat Portaal met zijn prestaties grote stappen voorwaarts heeft gezet. Tegelijk stelde ECORYS vast dat Portaal zijn omgeving nog beter kan betrekken bij het opzetten van beleid en dat we scherpere prestatieafspraken kunnen maken met onder andere gemeenten. De Raad (h)erkende deze constatering en verzocht het bestuur om in de voortgangsrapportages zichtbaar te maken hoe hierop wordt gestuurd. In managementcontracten die het bestuur en de regiodirecteuren gaan afsluiten, krijgt dit in 2011 een nadere uitwerking. De Raad werkt met een toezichtskader De Raad heeft in 2009 een kader vastgesteld dat de beleidsvrijheid van het bestuur rondom vastgoedinvesteringen bepaalt. Als de investeringsvoorstellen buiten de vastgestelde (financiële) kaders vallen, dan bespreekt de Raad deze voorstellen en geeft hij goedkeuring aan deze bestuursvoornemens. In 10

2010 stemde de Raad in met de voorgenomen verkoop van de Krayenhoff Kazerne in Nijmegen en met de verkoop van een schoolgebouw aan de Bethaniënstraat te Arnhem. Verkoop bestaand bezit en grondaankopen Gezien de achterblijvende verkopen wilde de Raad periodiek worden geïnformeerd over de verkoopmaatregelen van het bestuur. Ook stemde de Raad in met het voorstel van het bestuur om de aangepaste verkoopprognose (429 woningen) alsnog te realiseren. De Raad verzocht het bestuur om het beleid rondom grondaankopen inzichtelijk te maken en de grondaankopen van de afgelopen jaren te onderzoeken. De Raad constateerde dat het instrumentarium op orde is. Maar vanwege legitimatievereisten gaf de Raad aan dat hij er belang aan hecht dat er altijd een tweede taxatie door een onafhankelijke makelaar wordt uitgevoerd. Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting, dat bij meerdere corporaties de grondaankopen onderzocht, oordeelde dat er bij Portaal geen aanleiding is tot het maken van vervolgafspraken over de interne beheersing en administratieve organisatie van grondposities. Werkprogramma van de leden van de Raad Al jaren heeft de Raad een specifiek werkprogramma waarmee hij praktisch invulling geeft aan zijn taak. De Raad vergaderde vijf keer. Eén keer was er een themabijeenkomst over de EU-beschikking en er waren twee bijeenkomsten over de opzet en uitkomsten van het visitatietraject. Een af­ vaardiging van de Raad sprak één keer met de Ondernemingsraad en twee keer met de huurdersorganisaties. Leden van de Raad waren aanwezig bij werkbezoeken in Utrecht, Nijmegen en bij het ontwikkelingsbedrijf.

Vaste commissies De Raad heeft twee vaste commissies: de Audit­ commissie en de Remuneratiecommissie. Beide commissies adviseren de Raad. De Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie kwam drie keer bijeen. Deze commissie leverde voorstellen over de arbeidsvoorwaarden voor het nieuwe bestuurslid en adviezen over de vergoedingen voor de commissarissen op basis van de vastgestelde honoreringscode (2010). Daarnaast voerde de commissie voortgangsgesprekken met de bestuursvoorzitter. De Auditcommissie Voorafgaand aan de reguliere vergaderingen kwam de Auditcommissie bijeen en bereidde onder andere de volgende onderwerpen voor: • Jaarrekening en jaarverslag 2009. • Jaarplan 2011. • Portfolioplan 2010–2015. • Kwartaalrapportages en accountantscontroles. • Treasury Statuut.

In 2010 besprak de Auditcommissie de volgende thema’s: • Selectie en benoeming nieuwe accountant. • Managementletter. • Risicomanagement en ICT. • Tax Control Framework. • Grondaankopen en risicovolle projecten. • Voortgang verkopen. De selectiecommissie Een selectiecommissie bereidde met ondersteuning van een extern bureau een voorstel voor om een nieuw bestuurslid te werven. Beloning De Raad van Commissarissen (verder in dit jaar­verslag ‘de Raad’) stelt op voorspraak van de Remuneratie­ commissie de beloning van het bestuur vast. Het beloningsbeleid is direct gekoppeld aan de adviezen van de commissie-Izeboud, vooruitlopend op de verwachte uitkomsten van de beloningscode in wording. De sectorbrede beloningscode die op 1 juli 2010 in werking trad, is bij de werving van Dirk Jan van der Zeep in acht genomen.

Beloning Raad van Bestuur Opbouw van de beloning in euro

Bert Keijts

Birgitte van Hoesel

Dirk Jan van der Zeep

187.198

96.576

51.333

Variabel inkomen

24.340

-

-

Vergoedingen en werkgeverslasten

56.435

36.200

15.862

-

193.154

-

Totaal

267.973

325.930

67.195

Totaal inkomen volgens WOPT

235.737

330.142

N.v.t.

Vast inkomen

Uitkering bij beëindiging dienstverband

* Uitbetaald in 2011

Zie voor toelichting pagina 12

11

Hoofdstuk 2

Toelichting op de beloningstabel: • Vast inkomen: brutosalaris, inclusief vakantiegeld. • Variabel inkomen: maximaal 13 procent van het salaris. Het variabel inkomen hangt af van de mate waarin de resultaten die met de Raad zijn overeengekomen, zijn behaald. • Vergoedingen en werkgeverslasten: vergoeding ziektekostenverzekering, onkostenvergoedingen, werkgeverslasten en sociale lasten. • Uitkering bij beëindiging dienstverband: schadeloosstelling conform de afspraken in de arbeidsovereenkomst. De Raad is zich ervan bewust dat de hoogte van de totale beloning van Bert Keijts uitstijgt boven de maximale beloning uit de beloningscode. De Raad

volgt het uitgangspunt uit de code over bestaande arbeidsovereenkomsten. De inhoud van de arbeidsovereenkomst wordt op basis van het geldende arbeidsrecht gerespecteerd. De afspraken over de beloning en secundaire arbeidsvoorwaarden blijven gehandhaafd, tenzij de Raad en Bert Keijts overeenkomen de arbeidsovereenkomst aan te passen aan de nieuwe beloningscode. De Raad is zorgvuldig benoemd De samenstelling van de Raad is gebaseerd op vastgestelde functieprofielen. In 2010 werd na een evaluatie door de voorzitter en vicevoorzitter Maria Molenaar herbenoemd. De Raad heeft grote waardering voor haar inzet en betrokkenheid bij Portaal in het algemeen en bij de Auditcommissie in het bijzonder.

Wie zitten er in de Raad? Naam

Benoemd

Herbenoembaar

Functie

Mariëlle Rompa

30-11-2008

Ja

Voorzitter Lid Remuneratiecommissie

Rein Sirre

25-01-2009

Nee

Vicevoorzitter Voorzitter Auditcommissie Voorzitter Remuneratiecommissie

Ivo van Heijst

11-02-2008

Nee

Lid

Annemiek Rijckenberg

03-06-2007

Ja

Lid

Roel van Gurp

05-03-2009

Ja

Lid

Maria Molenaar

25-04-2010

Ja

Lid Auditcommissie

René van de Kieft

01-01-2010

Ja

Lid Auditcommissie

Alle hoofd- en nevenfuncties van de commissarissen staan op www.portaal.nl 12

Onafhankelijkheid staat voorop De Raad vermijdt elke vorm en schijn van belangenverstrengeling. Dit onderwerp staat vast op de agenda van de zelfevaluatie. Volgens de Raad is er in 2010 geen sprake geweest van belangenverstrengeling. Er zijn ook geen transacties geweest waarbij tegenstrijdige belangen een rol hadden kunnen spelen. De Raad oordeelde dat er geen mogelijke belangenconflicten ontstonden met de nieuwe nevenfunctie van René van de Kieft (bestuurslid Pensioensfonds Metalelektro). Met het aanvaarden van een nieuwe hoofdfunctie als directeur-bestuurder van woningstichting Casade zal Roel van Gurp in de loop van 2011 zijn functie als commissaris neerleggen. Integriteit Portaal onderschrijft als lid van Aedes de Aedes­­code en daarmee de normen voor de branche over integriteit bij het besturen van en toezicht houden op de organisatie. Portaal beschikt over een klokkenluidersregeling en heeft een externe vertrouwenspersoon benoemd aan wie vermoedens van misstanden kunnen worden gemeld. In 2010 hebben noch het bestuur noch de Raad meldingen ontvangen. Zelfevaluatie De Raad besprak zijn functioneren onder begeleiding van een externe adviseur. Van tevoren had de adviseur het bestuur en de bestuurssecretaris hun mening over de commissarissen gevraagd. De uitkomsten van een digitale enquête onder de raadsleden leverden extra agendapunten op. Ook de samenwerking tussen bestuur en Raad is in het bijzijn van het bestuur geëvalueerd. Het eigen functioneren van de Raad werd positief beoordeeld, evenals de samenwerking met het bestuur. Wel zou de Raad meer als eenheid naar buiten toe kunnen treden, zonder dat dit ten koste mag gaan

van de onafhankelijkheid van ieder raadslid. Gezamenlijke werkbezoeken moeten die interactie bevorderen. Verder stelde de externe adviseur vast dat de Remuneratiecommissie niet structureel aan de Raad verslag doet van haar werkzaamheden en bevindingen. Voortaan zal de Remuneratiecommissie na elk gesprek over dat onderwerp verslag uitbrengen aan de Raad. Ook moet er, in lijn met de Corporate Governancecode, beleid komen over het aantal nevenfuncties dat een bestuurder mag bekleden. In het kader van mogelijke belangenconflicten werd vastgesteld dat Roel van Gurp juist heeft gehandeld door zijn positie ter beschikking te stellen. Hij deed dit naar aanleiding van zijn benoeming tot bestuurder van een andere woningcorporatie. De Raad is tevreden over de eigen samenstelling, maar erkent dat bij het houden van toezicht de balans goed in de gaten gehouden moet worden. Het vertrek van Roel van Gurp betekent een aderlating op volkshuisvestelijk gebied. Nieuwe accountant De Auditcommissie was betrokken bij het selectieproces voor de benoeming van de nieuwe accountant. Ze oordeelde dat KPMG de beste offerte had uitgebracht en dat de visie van KPMG goed aansluit bij de ontwikkelingsfase waarin Portaal zich bevindt. De Raad ging akkoord met het voorstel van de Auditcommissie en benoemde KPMG tot controlerend accountant voor de duur van drie jaar. Het honorarium van de Raad De Raad constateerde dat het huidige honorarium niet in lijn is met de honoreringscode commissarissen en gaf aan de code van toepassing te verklaren per 1 januari 2012 en bij eerdere (her)benoemingen.

13

Hoofdstuk 2

De vergoeding voor de commissarissen is gebaseerd op het werkprogramma dat de commissarissen door­­ lopen. In 2010 kregen de voorzitter en vicevoorzitter ieder een brutobeloning van € 24.000 uitgekeerd. De overige leden kregen een bruto­beloning van € 17.600. De totale vergoeding bedraagt € 139.300.

zaamheden van de externe klachtencommissie. De Raad van Commissarissen heeft geconcludeerd dat het systeem voor de afhandeling van de klachten goed functioneert. In een aantal gevallen opereerde de externe klachtencommissie als een mediator, waardoor een uitspraak op een geschil niet meer noodzakelijk was. Uitspraken van de klachtencommissie worden door Portaal aangegrepen om het eigen beleid en de uitvoering daarvan te evalueren en waar mogelijk te verbeteren. De reglementen zijn in te zien op www.portaal.nl.

Voor een van de leden is een opleiding vergoed. Klachtencommissie De Raad van Bestuur heeft aan de Raad van Commissarissen verslag uitgebracht over de werk-

De afhandeling van klachten 2010

Aantal klachten

Behandeld door klachtencommissie

Uitspraken klachtencommissie

Uitspraken opgevolgd door Portaal

ongegrond

gegrond

Arnhem

6

2

-

2

2

Nijmegen

6

4

4

-

-

Utrecht

10

9

1

2

2

Eemland

4

2

-

-

-

Leiden

-

-

-

-

-

Totaal

26

17

5

4

4

14

Verklaring Aan de belanghouders van Stichting Portaal, De jaarrekening en het jaarverslag zijn door KPMG gecontroleerd en in een accountantsverklaring van goedkeuring voorzien. De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met deze stukken en heeft de jaarrekening en het jaarverslag 2010 goedgekeurd, welke vaststelling overeenkomstig de statuten heeft geresulteerd in een afzonderlijk besluit tot het verlenen van decharge aan de Raad van Bestuur over het gevoerde beleid 2010. Namens de Raad van Commissarissen

Mevrouw drs. M.E. Rompa Voorzitter

15

Regio Locatie Thema Project

Leiden Merenwijk Leefbaarheid Zie pagina 64

Na de verzelfstandiging hebben corporaties een groeiperiode doorgemaakt. Het kon niet op. Als je verlies leed, dan maakte je dat in de toekomst wel weer goed. Dat beeld is wel even veranderd.

Hoofdstuk

3 18

De omgeving verandert. Waar staat Portaal? Was 2009 voor veel corporaties nog een goed jaar waarin veel werd geïnvesteerd, 2010 liet een somberder beeld zien. Door de economische onzekerheid daalde de verkoop van bestaande woningen. Bovendien stonden de prijzen onder druk. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voorspelt dat bij steeds meer corporaties de vermogenspositie zal verslechteren door onrendabele investeringen en te hoge exploitatielasten. Corporaties waarop dat scenario van toepassing is, zijn gedwongen om bezit te verkopen om zo hun exploitatie rond te krijgen. Gegeven deze moeilijke marktomstandigheden kan Portaal terugkijken op een goed jaar. In financieel opzicht zijn we gezond door de crisis gekomen. Dat is niet alleen te danken aan de inspanningen van het afgelopen jaar; Portaal voert over een reeks van jaren een degelijk financieel beleid. Zo hebben we bijvoorbeeld geen grondaankopen gedaan die te hoge risico’s met zich meebrengen. Stuurmanskunst Naast die gezonde uitgangspositie vergde het de nodige stuurmanskunst om 2010 gezond door te komen. Want de marges waarbinnen Portaal moet laveren, zijn beperkt. En dat heeft alles te maken met het bijzondere verdienmodel van corporaties. Waar bedrijven in de vrije markt zelf hun prijzen kunnen bepalen, hebben corporaties te maken met opgelegde prijzen. De mate waarin we jaarlijks onze huren mogen verhogen, hangt af van de inflatie. Onze verhuuromzet ligt daarmee min of meer vast. De kostenontwikkeling (beheerlasten,

bouwkosten, onderhoud) hoeft daar echter geen gelijke tred mee te houden. De kosten kunnen bijvoorbeeld harder stijgen doordat de personele kosten toenemen, de kosten van onderhoudswerkzaamheden stijgen of doordat de doelmatigheid van de organisatie tekortschiet. Een gezonde exploitatie veronderstelt dat de totale opbrengsten verminderd met alle kosten een positief verschil laten zien. Dat verschil moet zelfs zodanig zijn dat de corporatie ook nog in staat is om twee procent van haar leningen af te lossen. Dat is een van de belangrijkste financiële eisen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan corporaties stelt voor het aangaan van een geborgde lening. Portaal voldeed in 2010 ruimschoots aan deze financiële eis. Dat positieve verschil konden we inzetten voor (sloop)nieuwbouw en renovatie. Dat we ‘binnen de lijnen’ zijn gebleven is vooral te danken aan het feit dat we zorgvuldig hebben gestuurd op de kosten. Portaal heeft gebruikgemaakt van de schaalvoordelen die een grote corporatie kan genieten. Portaal bestaat uit vijf regiobedrijven die elk in hun lokale markt acteren, maar met de ondersteunende vakbedrijven op veel terreinen intensief samen­werken om efficiencyvoordelen te kunnen behalen. Een andere factor van betekenis die ervoor heeft gezorgd dat Portaal 2010 financieel gezond heeft afgesloten, is het treasurybeleid. Net als in 2009 zijn we erin geslaagd om renterisico’s af te dekken en de kosten van financiering zoveel mogelijk te beperken. 19

Hoofdstuk 3

Het spanningsveld tussen willen en kunnen Portaal maakt geen winst om winst te maken. We bieden goede huisvesting voor huishoudens met lagere inkomens. En als we met extra activiteiten de kwaliteit en de leefbaarheid van wijken kunnen verbeteren, dan doen we dat. Maar het spanningsveld tussen wat we willen waarmaken als maatschappelijk ondernemer en wat financieel verantwoord is, was nog niet eerder zo groot als het afgelopen jaar. Ook Portaal ontkwam er niet aan om kritischer naar investeringen en uitgaven te kijken. Dat betekent bijvoorbeeld dat nieuwbouwprojecten in een lager tempo gerealiseerd worden en dat bij dergelijke projecten koopwoningen soms voorlopig worden omgezet naar huurwoningen. Kortom: tussen willen en kunnen, tussen droom en daad stonden niet zelden praktische (financiële) bezwaren. Dat spanningsveld komt tot uiting in de praktijk van alledag. Want wat doe je als in een kwetsbare wijk waarin je veel bezit hebt al langere tijd enkele winkelpanden leegstaan en verval dreigt? Niets? Of koop je die winkels op, zodat je starters een kans geeft en de wijk een betere entree krijgt? Voor het nemen van dergelijke beslissingen bestaan geen blauwdrukken of beslisbomen. We hebben er in 2010 bewust voor gekozen om in financieel opzicht scherp aan de wind te zeilen en in veel situaties ‘ja’ te zeggen tegen uitgaven en investeringen die de leefbaarheid ten goede komen.

20

Bij het investeren in leefbaarheid zijn overigens lang niet altijd grote bedragen gemoeid. Soms gaat om het inrichten van een jeugdhonk, waar een Portaalbeheerder toezicht op houdt. In andere wijken zijn het de Johan Cruijff-veldjes die het verschil maken. En op weer andere plekken gaat het om zoiets eenvoudigs als het plaatsen van schuttingen. Bewoners moeten daar in principe zelf voor zorgen. Maar als dat niet gebeurt en de aanblik van een woningblok gaat hierdoor achteruit, nemen wij het initiatief. Zeker bij leefbaarheid geldt: het zijn vaak de kleine dingen die het doen. Portaal vindt het zijn taak om ook in moeilijker tijden met grote en kleine initiatieven aan het bevorderen van de leefbaarheid te werken. Soms nemen we zelf het initiatief, soms dragen we bij aan initiatieven van andere partijen. Met altijd als uitgangspunt dat sponsoring moet bijdragen aan het leefgenot in de buurten waar wij veel bezit hebben. Portaal heeft uitgangspunten gedefinieerd voor deze sponsoractiviteiten. Sponsoring vindt plaats aan non-profit instellingen en altijd in het kader van de leefbaarheid. In 2011 gaan we het sponsorbeleid verder aanscherpen.

We zijn wakker, we zijn alert. Sommige investeringen hebben we even on hold moeten zetten. Maar we hebben nergens in paniek op de rem getrapt.

Hoofdstuk 21

4

Hoofdstuk 4

Wat hebben we in 2010 bereikt? De doelgroepmonitor: inzicht in onze opgave Bieden we voldoende huurwoningen aan om onze doelgroep te bereiken? Wat is ons aandeel en hoe zal dat zich de komende jaren ontwikkelen? Om deze vragen te kunnen beantwoorden maken we gebruik van de doelgroepmonitor. Deze monitor geeft per gemeente inzicht in de vraag naar huis­ vesting van huishoudens in de verschillende in­ komenscategorieën. De monitor maakt ons huidige marktaandeel inzichtelijk en laat zien hoe de vraag zich tot 2030 ontwikkelt. We bepalen in eerste instantie onze opgave in het huisvesten door uit te gaan van het aandeel sociale huurwoningen dat we in een gemeente hebben. Als we de enige sociale verhuurder zijn, is dit aandeel 100 procent en voelen we ons verantwoordelijk voor het huisvesten van alle huishoudens die tot de doelgroep behoren. Als er meer sociale verhuurders zijn, voelen we ons verantwoordelijk voor het rechtevenredig aandeel, naar rato van het bezit. Van dit uitgangspunt kunnen de regiobedrijven afwijken. Bijvoorbeeld wanneer een andere sociale verhuurder zich sterk op een bepaalde doelgroep richt. Zo helpt de doelgroepmonitor om de ambities van Portaal te formuleren. We vertalen deze in het portfoliobeleid naar concrete aantallen woningen. De doelgroepmonitor is dus ontwikkeld om zicht te krijgen op onze primaire taak: het zorgen voor woonruimte voor huishoudens die op een sociale huurwoning zijn aangewezen. Anticiperend op de nieuwe EU-richtlijn heeft Portaal de definitie van deze groep huishoudens aangepast.

22

We kunnen de aantallen huishoudens waarop we ons willen richten overigens slechts bij benadering in beeld krijgen, omdat Portaal niet beschikt over de inkomensgegevens van zijn huurders. In het licht van de maatschappelijke verantwoording is dat eigenlijk vreemd. De rijksoverheid kent de ge­ gevens wel, maar gebruikt ze niet om te toetsen of corporaties de juiste huishoudens onder dak brengen. Het is daarom gebruikelijk om met de gemeente afspraken te maken over de omvang van de goedkopewoningvoorraad: de kernvoorraad. Voor ons heeft zo’n overeenkomst weinig betekenis. De kernvoorraad kan namelijk voor een belangrijk deel bewoond worden door mensen die daar niet primair op zijn aangewezen. Wij willen onze beoordeling baseren op het aantal doelgroephuishoudens dat we weten te huisvesten. Daarom berekenen we die prestatie-indicator zo goed mogelijk zelf. De huisvesting van huishoudens met een laag inkomen In 2010 huisvestten we 34.239 huishoudens met een laag inkomen (tot € 33.000). Binnen de gemeenten waarin Portaal actief is, bereiken we 73 procent van onze doelstelling. Dat is in overeenstemming met het evenredigheidsprincipe: het aandeel dat Portaal binnen deze gemeenten heeft. Op grond van de doelgroepmonitor verwachten we dat de omvang van de groep huishoudens met een laag inkomen de komende decennia toeneemt.

Het huurbeleid van Portaal heeft twee uitgangspunten: een goede prijs-kwaliteitverhouding en voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep. Het gemiddelde huurprijsniveau van Portaal ligt op 80 procent van wat redelijkerwijs maximaal gevraagd mag worden. Bij de jaarlijkse huurver­ hoging is Portaal gehouden aan het kabinetsbeleid. In 2010 betekende dat een maximale huurstijging op het niveau van de inflatie (1,2 procent) per woning. Als maatschappelijke prestatie verhoogt Portaal geen huren van woningen die zich al boven het streefhuurniveau bevinden. Portaal is actief in vijf regio’s, ieder met zijn eigen woonruimteverdeelsysteem. Alle corporatie­ woningen in dat systeem worden op dezelfde manier toegewezen. De wijze waarop wordt toegewezen, is vastgelegd in gemeentelijke huisvestingsverordeningen. De huisvesting van huishoudens met een laag middeninkomen In 2010 boden we huisvesting aan 6.287 huis­ houdens met een laag middeninkomen (€ 33.000 – € 43.000). Deze groep bieden we duurdere sociale huurwoningen aan. Daarnaast komt deze groep in aanmerking voor de koop van (bestaande) woningen. Daarbij zijn de kansen voor kopers regionaal verschillend: in Leiden en Utrecht zijn de koop­ prijzen het hoogst. Portaal richt zich heel bewust ook op deze groep, omdat een deel daarvan op de reguliere markt voor koopwoningen geen passende woonruimte kan vinden. Volgens de doelgroep­ monitor zal deze groep in omvang ongeveer gelijk blijven. De EU-beschikking die sinds 1 januari 2011 geldt, zal ervoor zorgen dat 90 procent van de woningen die vrijkomen, wordt toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen. Dit leidt ertoe dat de opgave bijna vanzelf (afhankelijk van de mutatie-

graad) kleiner wordt. Voor de opgave van de huishoudens met een laag middeninkomen geldt het tegenovergestelde: als er woningen vrijkomen, mag maximaal 10 procent aan deze doelgroep worden toegewezen. Een relativering is overigens op zijn plaats: veel huurders maken in de periode dat ze huren bij Portaal een inkomensontwikkeling door. Hierdoor huisvest Portaal automatisch ook weer meer huishoudens met hogere inkomens. De huisvesting van huishoudens met een bijzondere woonvraag Portaal beschouwt huishoudens met een bijzondere woonvraag tot zijn doelgroep. Die groep valt in tweeën uiteen: bijzondere doelgroepen (groepen die vallen onder de maatschappelijke opvang) en huishoudens die een bijzondere woonvraag hebben vanwege beperkingen. In 2010 heeft Portaal vastgesteld hoe de corporatie wil omgaan met vastgoed voor deze doelgroepen, het zogenoemde zorgvastgoed. Het uitgangspunt is dat Portaal zoveel mogelijk gewone woningen voor bijzondere doelgroepen realiseert. Bij het ontwikkelen van zorgvastgoed geldt ons eigen programma van eisen als leidraad, waarbij we flexibel willen bouwen met toekomstwaarde. Zo voorkomen we dat we slechts op ad-hocbasis reageren op de vraag van zorgpartijen. Eerder is het omgekeerde het geval: Portaal signaleert behoeftes en gaat zelf met zijn zorgproducten de markt op. In het zorgvastgoed maakt Portaal een onderscheid tussen verzorgd wonen en aangepast wonen. • Bij verzorgd wonen gaat het om ouderen­ woningen. De bewoners kunnen van een nabijgelegen zorgsteunpunt (zoals een verzorgingshuis of dienstencentrum) verpleging of verzorging ontvangen. Aan verzorgd wonen kan eveneens op verschillende wijzen worden vormgegeven. 23

Hoofdstuk 4

Het strekt zich uit van wonen met zorgsteun­ punten (zoals woonzorgzones) tot woonzorgcomplexen waarbij zorg op afroep mogelijk is. • Bij aangepast wonen gaat het om woningen die zoveel mogelijk toegankelijk zijn gemaakt voor rollators of rolstoelen. Ook woningen met een bescheiden zorginfrastructuur vallen in de categorie aangepast wonen. Portaal werkt hiervoor met een sterrensysteem, waar alle regio’s gebruik van maken. In 2010 was er behoefte aan 2.970 woningen die vallen onder de categorie verzorgd wonen. Voor aangepast wonen bedroeg dit aantal 14.900. De komende jaren zal deze vraag fors toenemen. In 2011 inventariseert Portaal welke woningen hiervoor geschikt zijn. In 2010 zijn er in elke regio woningen voor een bijzondere woonvraag gerealiseerd. Een paar voorbeelden. In Maarssen werd een aantal woningen ‘opgeplust’, zodat ouderen langer zelfstandig kunnen wonen. In Leidsche Rijn is het hostel Leidsche Maan op­ geleverd, dat onderdak biedt aan 35 verslaafde ex-dak- en -thuislozen. Het hostel wordt beheerd door het Leger des Heils. In Leiden komt er een combinatie van wonen en zorg in Trisor, een groot nieuwbouwcomplex. De oplevering staat gepland voor 2011 en 2012. In Nijmegen zijn twee seniorencomplexen volledig toegankelijk gemaakt voor rollators. Voor een van de twee, Insulinde, ontving Portaal vorig jaar het certificaat ‘zorggeschikt’. In Arnhem zijn zestien onzelfstandige eenheden opgeleverd voor het Leger des Heils. In Eemland zijn in de bestaande bouw twee zorgwoningen opgeleverd, waar nu drie jongeren met Asperger wonen.

24

Leefbaarheid Op lokaal niveau maakt Portaal steeds vaker (resultaat)afspraken met gemeenten en andere partijen. Soms zijn deze vastgelegd in gezamenlijke wijkactieplannen (Vogelaarwijken), soms worden ze gemaakt op projectniveau of komen de afspraken voort uit initiatieven die Portaal zelf neemt (BODwijken). Er worden afspraken gemaakt op sociaal, fysiek en economisch vlak. Ook na het afschaffen van het Vogelaarbeleid zal Portaal blijven investeren in goede en veilige wijken. Wij realiseren ons dat een goede woonomgeving een belangrijke graadmeter is voor het thuisgevoel van onze huurders. Wijkbeheer vinden we dan ook een essentieel onderdeel van onze taak. Daarom hebben wij veel wijkbeheerders, zij zijn de oren en ogen van Portaal in de wijken waarin we veel bezit hebben. Verder is er per regio een leefbaarheidsbudget voor projecten die ten goede komen aan de buurt. In wijkvisies is nu opgenomen dat onze visie ook met externen besproken wordt. In 2010 heeft Portaal circa 75 procent van haar leefbaarheidsbudget besteed. Het feit dat 25 procent niet is besteed heeft te maken met ver­tragingen en nieuwe prioriteiten in projecten. Met het leefbaarheidsbudget heeft Portaal onder meer bijgedragen aan de aanpak van binnenterreinen, het verfraaien van complexen, het versterken van bewonersparticipatie en het verbeteren van achterpaden. Vorig jaar zijn in alle regio’s extra (assistent-)buurtbeheerders aangesteld. Verder zijn er in Leiden streetcoaches ingezet en bergingen opgeknapt, in Arnhem Kluswoningen opgeleverd en in Eemland schuttingen geplaatst en speeltuinen heringericht.

In Leidsche Rijn heeft Portaal onder meer een aanzet gegeven tot het oprichten van bewonerscommissies, in de Utrechtse wijk Hoograven is overlast van hangjongeren tegengegaan. Ook herstructurering kan bijdragen aan de leefbaarheid van een buurt of wijk. In Utrecht bijvoorbeeld wordt stevig gewerkt aan de herstructurering van de wijk Kanaleneiland, waarbij onder meer met de gemeente en andere woningcorporaties wordt samengewerkt. Het effect van al deze activiteiten op het gebied van leefbaarheid is (nog) niet goed meetbaar. Daarom heeft Portaal de ‘vitalebuurtenindex’ ontwikkeld, die de vitaliteit (meedoen, vooruit­ komen, leefbaarheid, fysiek) van een buurt of wijk aangeeft. Een aparte plek binnen het leefbaarheidsprogramma wordt ingenomen door de ‘Vogelaarwijken’. Portaal verhuurt woningen in acht van deze wijken, verspreid over vier gemeenten. Voor elke wijk heeft Portaal afspraken gemaakt met collega-corporaties en de gemeente die zijn vastgelegd in uitvoeringsovereenkomsten. Een overzicht van onze activiteiten in de Vogelaarwijken treft u aan op pagina 26. Vitale buurten Hoewel het bevorderen van leefbaarheid een lokale kwestie is, hebben we Portaalbreed een aantal speerpunten benoemd op het gebied van de leefomgeving. Deze speerpunten vallen onder het thema Vitale buurten. Leefbaarheid is voor Portaal vanzelfsprekend altijd van belang, toch hebben we ervoor gekozen om vitaliteit als apart thema te benoemen. Sommige buurten vragen nu eenmaal om extra inzet. Daarbij kan het gaan om het ver­ beteren van het dagelijks beheer, het betrekken van huurders bij hun wijk of het toeleiden van mensen naar werk. Het thema Vitale buurten bevat vier programma’s:

• Effectmeting – zie onder ‘Leefbaarheid’. • Meedoen – zo hebben we een start gemaakt met een inventarisatie van nieuwe vormen van bewonersparticipatie. • Vooruitkomen – we hebben concrete afspraken gemaakt met alle bedrijfsonderdelen over hoe zij als werk- en opdrachtgever kansen gaan bieden aan mensen met een (grote) afstand tot de arbeidsmarkt. De eerste resultaten worden zichtbaar. • Een vitale buurt – we hebben verschillende functiegebonden kennisdagen georganiseerd, zoals ‘de dag van de wijkbeheerder’ en ‘de dag van de adviseur’. Ook is er een raamwerk wijk­ visies vastgesteld. Dit raamwerk helpt onze medewerkers om een complete en herkenbare visie op de wijk te ontwikkelen, waarmee het beter mogelijk is om op wijkniveau te sturen. In 2010 zijn er diverse wijkvisies volgens dit raamwerk opgesteld. In 2011 zal een groot aantal volgen. Kansen bieden Portaal heeft met alle bedrijfsonderdelen afspraken gemaakt over de manier waarop de corporatie als werk- en opdrachtgever kansen gaat bieden aan werkzoekenden met een (grote) afstand tot de arbeidsmarkt. De eerste resultaten worden al zichtbaar. Zo hebben we in 2010 37 stagiaires en zestien re-integreerders een kans geboden. Verder hebben we zes assistent-buurtbeheerders in dienst genomen en worden aannemers voortaan mede geselecteerd op het feit of ze leerbedrijf zijn. Portaal vindt het belangrijk dat mensen betaald werk kunnen verrichten, zodat ze volwaardig kunnen meedoen in onze samenleving. Betaald werk levert bovendien een positieve bijdrage aan het leefklimaat in onze wijken en buurten.

25

Hoofdstuk 4

De activiteiten van Portaal in de Vogelaarwijken Activiteiten

Wonen

Veiligheid

Leren en opgroeien

Werken

Integratie en sociale samenhang

Eemland/Kruiskamp Van Randwijcklaan: renovatie

x

Scheltussingel: verbeteren toegankelijkheid

x

De Linie: verbeteren woontechnische kwaliteit

x

Liendertseweg: aanpak portieken

x

Buurttoezichtteams

x

AV-Teams: opsporen en aanpakken van vragen en problemen

x

Utrecht/Zuilen-Oost Intensief buurtbeheer

x

Inzet tbv leefbaarheid

x

x

Streetcoaches

x

Extra jongerenactiviteiten

x

x

Utrecht/Ondiep Intensief buurtbeheer

x

x

Utrecht/Overvecht Programma buurtflats

x

Intensief buurtbeheer

x

Extra inzet sociaal beheer

x

Achter de voordeur

x

Verbeteren binnenterrein

x

Verbeteren van woonomgeving/openbare ruimte

x

Fysiek: Mekongdreef

x

Fysiek: Gambiadreef

x

Fysiek: Santiagodreef

x

Fysiek: Costa Ricadreef

x

Fysiek: St. Maartendreef

x

Fysiek: Theemsdreef

x

Aanpak multiprobleemgezinnen

x

Buurtgerichte gezondheidsbevordering

x

Veilig wonen

x

Streetcoaches

x

Groepsaanpak overlastgevende jongeren

x

Kinderactiviteiten Kiwi/De Bakkerij

x

Cultuurimpuls

x

Ucee Station en Mix Station

x

26

Activiteiten

Wonen

Veiligheid

Leren en opgroeien

Sportprogramma voor jeugd in Overvecht

x

JINC-Campus

x

Doe Mee Centrum De Gagel

x

Jongerenvoorziening De Boog

x

Programma multifunctionele accommodatie Ibisdreef

x

Activiteitenwinkel VR college/ROC De Wissel

x

Extra speel mee

x

Ucee Station

x

Doe Mee Centrum Einstein

x

Werken

Bevorderen ondernemerschap

x

Doe Mee Winkel

x

Woonwerkcomplex

x

Integratie en sociale samenhang

Gebiedscommunicatie

x

Nieuwe initiatieven

x

Bijdrage Cultuurhuis Stefanus

x

Utrecht/Kanaleneiland Extra inzet buurtbeheer

x

Fysiek: Uniceflaan

x

Aanpak woonoverlast

x

Aanpak ernstige overlastgevende gezinnen

x

Politiekeurmerk veilig wonen

x

Stevige toezichthouders (straatcoaches)

x

Ucee Station

x

Culturele werkplaats

x

Toeleiding naar jongerenloket

x

Casemanager multiprobleemgezinnen

x

Bewonersparticipatie

x

Jongerenwerk

x

Arnhem/'t Broek Renoveren woningen

x

Opknappen portieken, achterpaden, binnenterreinen

x

Arnhem/Presikhaaf West Woonomgevingsploegen

x

Adviseur gebiedsbeheer + beheerder

x

Inrichting lege plekken + participatie bewoners

x x x

x

27

Hoofdstuk 4

Activiteiten

Wonen

Bloembakken

x

Verplaatsen woonwagens + inrichten nieuwe terrein

x

Veiligheid

Leren en opgroeien

Sponsoring weekendschool

x

Sponsoring Ome Joop's tour

x

Werken

Sponsoring integratieproject Openlucht Museum

Integratie en sociale samenhang

x

Sociaal programma

x

x

Kleinschalige sociale activiteiten

x

Achter-de-voordeurgesprekken

x

x

Nijmegen/Hatert Cultuurlessen binnen en buiten school

x

LEF dansvoorstelling

x

Wegwerken taalachterstanden

x

Meideninloophuis

x

Jongerencultuur

x

Inrichting Makkelijk Lezen Plein

x

Kinderen buiten schooltijd cultuur

x

Ondersteuning DVE/Trajanus

x

Jolo (jeugd van de straat)

x

Scool is cool

x

Abdel Nejarri

x

Casemanagement

x

Wijktheater

x

Intensivering leerplicht in de wijk

x

Project Hou van Hatert

x

Toolbox project Kadinsky College

x

Impuls Stage- en Werkervaringsplaatsen

x

Opknappen Mualketen

x

Wijkteams

x

Gezinscoaches

x

25 casussen Meldpunt Bijzondere Zorg

x

Aanpassingen omgeving winkels

x

Tuinproject

x

Actiecentrum Hatert, integratie, schuldhulp en armoedebestrijding

x

28

Klanttevredenheid Jaarlijks doet Portaal onderzoek naar de tevredenheid van zijn huurders. In de oneven jaren voeren we een zeer uitgebreid onderzoek uit en vragen we huurders de kwaliteit te beoordelen op een groot aantal aspecten. In de even jaren, zoals in 2010, is het onderzoek grofmaziger en vragen we de huurders in meer globale termen de kwaliteit te beoordelen. In 2010 werd het onderzoek gehouden onder 5.000 huishoudens. De respons bedroeg 45 procent. In het onderzoek konden de huurders hun tevredenheid over Portaal, de woonomgeving en de dienstverlening met een rapportcijfer beoordelen. De uitkomsten van het onderzoek vergelijken we met onze doelstellingen. We streven ernaar dat: • 75 procent van de huurders de tevredenheid over de woning waardeert met een 7 of hoger, • 65 procent van de huurders de tevredenheid over de leefomgeving waardeert met een 7 of hoger, • 70 procent van de huurders de tevredenheid over de dienstverlening waardeert met een 7 of hoger. Als we kijken naar de scores over 2010, dan valt op dat we Portaalbreed (alle regio’s) de doelstellingen halen voor de tevredenheid over de woning en de dienstverlening. De score voor de tevredenheid over de leefomgeving ligt net iets lager dan de doelstelling, namelijk 63 procent. Dit waarderingscijfer is voor Portaal het moeilijkst te beïnvloeden; de waardering van de woonomgeving hangt voor een deel af van externe factoren. Door ook de komende jaren in leefbaarheid te blijven investeren, willen we bereiken dat de waardering voor de woonomgeving toeneemt. Klantenservice Portaal Klantenservice (PKS) in Veenendaal beantwoordde in 2010 bijna 380.000 telefoontjes. Iets minder dan de helft daarvan ging over onderhoud en reparatie. 70 procent van de telefonische vragen en verzoeken kon PKS zelf afhandelen.

In 2010 werd een van de belangrijke kwaliteits­ doelen bij PKS niet gehaald. 60 procent van de telefoontjes werd binnen 30 seconden beantwoord, terwijl de doelstelling lag op 80 procent. De oorzaken zijn duidelijk aanwijsbaar: er vond een upgrade plaats van alle softwaremodules en er kwam een nieuw telefonieplatform. Nu de kinderziektes zijn overwonnen is Portaal dankzij deze investeringen veel beter bereikbaar. Nieuwbouw Portaal heeft in 2010 395 huurwoningen en 118 koopwoningen opgeleverd. Dat is circa 75 procent van het volume dat we beoogden. Gezien de moeilijke marktomstandigheden is dat een redelijk goed resultaat. Zeker als we in aanmerking nemen dat de grootste afwijking het gevolg is van het vorstverlet begin 2010. In het project Loevenhout (Utrecht) kon daardoor een groot aantal woningen (75) niet in 2010 worden opgeleverd. Loevenhout heeft daarnaast, net als Trisor in Leiden, te maken met tegenvallende verkoopcijfers (bij beide projecten heeft Portaal in 2009 besloten om te starten met de bouw, zonder voorverkoop). In Loevenhout zijn in 2009 39 woningen verkocht en stonden er eind 2010 nog 62 te koop. Voor Trisor zijn die getallen respectievelijk 36 en 75. Door samen te werken en de zaken anders aan te pakken gaat Portaal de uitdagingen waarvoor de crisis ons stelt aan. Een goed voorbeeld is het project Waterkwartier in Nijmegen (39 huurwoningen en 31 koopwoningen). In 2009 bleef de vraag achter; de verkoopprijzen die we voor de crisis hadden vastgesteld, bleken te hoog voor deze locatie. Samen met bouwpartner Nijhuis hebben we gekozen voor een goedkoper bouwsysteem met een kortere bouwtijd, waardoor we de woningen lager konden prijzen. Daarna liep de verkoop voorspoedig. Binnen drie maanden was 70 procent verkocht. En binnen een jaar waren alle woningen 29

Hoofdstuk 4

verkocht. Dankzij de korte bouwtijd haalden we de oorspronkelijke opleveringsplanning. Grondaankopen Portaal koopt grond voor het bouwen van nieuwe woningen. De tabel laat zien welke grondaankopen

Portaal in 2010 heeft gedaan. Grondaankoop is gedefinieerd conform MG 2001-26. Alle projecten bevinden zich in het statutaire werkgebied van Portaal en zijn gericht op de uitoefening van de volkshuisvestelijke taken.

Grondaankopen 2010 Projectnaam

Projectnr

Verwachte

Bedrag

koop/

jaar start

aankoop

beide

bouw

Huur/

Gemeente

Type

Tuinlanden West

D006901B

huur

Utrecht

2011

373.733

erfpacht

Tuinlanden

D006901C/

beide

Utrecht

2010

1.009.550

erfpacht erfpacht

D006902 Kanaleneiland

D008601C

koop**

Utrecht

2010

1.415.399

Willemskwartier

D018307

huur

Nijmegen

2011

518.760

grond­aankoop

Ateliers Leidsche Rijn

D0246

huur

Utrecht

2010

847.605

erfpacht

Waterkwartier

D0287

beide

Nijmegen

2012

90.000

Leidsche Maan blok 5.6

D030802

huur

Utrecht

2010

922.647

Nieuw Leyden blok 3+4

D033101

beide

Leiden

2012

5.649.768

grondaankoop

Nieuw Leyden blok 1+2

D033102

beide

Leiden

2011

3.424.162

grondaankoop

Roomburg woonwagens

D0368

beide

Leiden

2010

391.500

Horstacker

D0410

huur

Nijmegen

2011

1.135.465

turn-key*

Monarchvlinder

D0443

huur

Eemland

2010

873.950

turn-key*

Groot Profijt

D0423

huur

Leiden

2010

1.327.000

turn-key*

Totaal grondaankopen

grondaankoop erfpacht

erfpacht

17.979.539

* Weergegeven is het volledige turn key bedrag. Ca. 30% van het bedrag kan aan de grond toegerekend worden. ** De ontwikkeling van dit project maakt deel uit van een grotere gebiedsontwikkeling waar gemengd nieuw gebouwd wordt (huur en koop).

30

Renovaties In 2010 zijn 880 woningen gerenoveerd; in het Jaarplan 2010 waren er 1.244 opgenomen. De planning werd niet gehaald doordat de start van enkele grote renovatieprojecten werd verschoven. Zo vergde de voorbereiding van de renovatie in Arnhemse Broek meer tijd dan verwacht. Enkele vermeldenswaardige feiten: bij het regiobedrijf Eemland zijn de werkzaamheden aan de Van Randwijcklaan en Smitsveen Noord-Oostzone uitgevoerd en financieel afgerond. In Leiden zal de renovatie van de Muiderkring pas in 2011 worden voltooid. Renovaties in Nijmegen bleven onder de begroting. Dat verschil wordt in grote mate verklaard door lagere uitgaven aan het project Grootstal. In Utrecht is voor een viertal blokken in Kanaleneiland–Zuid een visiedocument vastgesteld. Verkopen bestaand bezit Het Jaarplan 2010 ging uit van de verkoop van 551 woningen. Halverwege 2010 hebben we deze doelstelling echter bijgesteld, vanwege de gevolgen van de economische crisis op de woningmarkt. Om de verkoop een extra impuls te geven hebben we bovendien een centraal verkoopteam samen­gesteld. Dit team kreeg de opdracht om in 2010 minimaal 429 (voorlopige) koopcontracten tot stand te brengen, in samenwerking met de regio­bedrijven. Dat is gelukt. Om de verkoopactie te ondersteunen introduceerden we de Starters­ renteregeling. Bij deze regeling krijgen kopers een korting op de maandelijkse hypotheeklasten. Planmatig en niet-planmatig onderhoud Onderhoud heeft tot doel de bouw- en woon­ technische kwaliteit op peil te houden. Voor de bouwtechnische kwaliteit maakt Portaal gebruik van het instrument conditiemeting. Als de conditie onder een bepaald niveau komt, dan vindt plan­

matig onderhoud plaats. Om de woontechnische kwaliteit goed te houden, worden na verloop van tijd keukens, badkamers en toiletten vervangen. In 2010 zijn de uitgaven voor onderhoud (plan­ matig en niet-planmatig) binnen de begroting gebleven. Dat is goed nieuws: in voorgaande jaren werden de kosten voor met name het niet-plan­ matig onderhoud overschreden. Wat de prestaties betreft: in 2010 was voor 314 complexen planmatig onderhoud gepland. Bij 392 complexen is dat onderhoud daadwerkelijk uitgevoerd. De verschillen laten zich eenvoudig verklaren: tussentijds bleek het noodzakelijk om meer niet-planmatig onderhoud uit te voeren dan was voorzien. Bovendien werd een aantal onderhoudsprojecten uit 2009 in 2010 afgerond. Voor het niet-planmatig onderhoud gold als doelstelling dat 75 procent van alle serviceverzoeken op tijd moest zijn opgevolgd. Met een score van 74 procent hebben we die doelstelling bijna gehaald. Algemene beheerlasten De algemene beheerlasten (operationele lasten exclusief onderhoud) zijn in 2010 lager uitgekomen dan gepland. Dit wordt vooral veroorzaakt door enkele eenmalige meevallers en door lagere uit­gaven aan leefbaarheid. Als we deze bedragen buiten beschouwing laten, zijn de algemene beheerlasten iets lager uitgevallen dan werd begroot. Energielabels In 2010 zijn 1.663 labelstijgingen gerealiseerd, dat is fors minder dan het voorgenomen aantal van 1.763. Gedurende het jaar bleek dat de registratie tekortschoot, waardoor de doelstelling niet haalbaar was. Inmiddels hebben we de registratie verbeterd. Hierdoor kunnen we er in 2011 beter op toezien of we de doelstelling halen.

31

Hoofdstuk 4

Wijkvisies In 2010 zijn twaalf wijkvisies afgerond. Voor deze wijken hebben we een visie ontwikkeld waarop we onze inzet in die wijken langjarig kunnen baseren. Prestatieafspraken gemeenten Portaal heeft de volkshuisvestelijke afspraken van de regiobedrijven met gemeenten vastgelegd in prestatieafspraken. Het gaat om (meer)jaarlijkse afspraken over de inzet en prestaties van het regiobedrijf en de betreffende gemeente. Arnhem Portaal heeft samen met de corporaties in het KAN-gebied en het College van Bestuur van het knooppunt Arnhem/Nijmegen een convenant gesloten over een inspanningsverplichting rondom de bouwproductie. Het convenant is afgelopen in 2010. Er wordt gesproken over een nieuwe overeenkomst. Portaal heeft de overeenkomst met de gemeente Arnhem verlengd waarin de toezegging wordt gedaan dat de corporatie samen met de gemeente een aantal woningen realiseert in de binnenstad van Arnhem. Het project heet Wonen boven Winkels. Portaal is met Stichting Vivare en de gemeente Arnhem een herontwikkelingsovereenkomst aangegaan voor het deelgebied Presikhaaf 2, om dit gebied te veranderen in een gedifferentieerde wijk van circa 750 woningen/appartementen. De gezamenlijke inspanning beslaat circa 170 miljoen euro. Het bouwprogramma wordt in deelplannen gerealiseerd. In 2009 is aanvullend op deze herontwikkelingsovereenkomst een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met Vivare, waarin Portaal alle rechten overneemt van Vivare.

32

Portaal heeft met de gemeente Arnhem en twee andere corporaties een tienjarig convenant ondertekend voor de vier Arnhemse Vogelaarwijken, dat is ingegaan in 2008. Portaal heeft bezit in de Vogelaarwijken Presikhaaf en Arnhemse Broek. Voor 2011 zijn voor deze wijken met de gemeente wijkuitvoeringsplannen afgesproken. In deze plannen zegt Portaal toe 5 miljoen euro te gaan besteden. In het kader van het project Kluswoningen zijn voorlopige koopcontracten getekend voor vijf woningen. De woningen zullen worden geleverd in 2011. Eemland Zowel in Amersfoort als in Soest is in 2010 gewerkt aan nieuwe woonvisies en het voorbereiden van prestatieafspraken met corporaties. In Soest wordt de woonvisie in 2011 alleen cijfermatig geactualiseerd. In Amersfoort komt er zowel een nieuwe, integrale woonvisie als een structuurvisie tot 2030. Nieuwe prestatieafspraken volgen in beide gemeenten na afronding van het woonvisietraject. Leiden Portaal en de gemeente Leiden hebben in 2004 een raamovereenkomst getekend. Hierin zijn de partijen in principe een aantal zaken rondom de herstructurering in Leiden en de afkoop van erfpacht overeengekomen. In 2005 heeft dit geleid tot zowel het opstellen van twee samenwerkingsovereenkomsten tussen Portaal en de gemeente Leiden, als de gezamenlijke oprichting van Nieuw Leyden B.V. en Nieuw Leyden C.V. Uit de samen­werkingsovereenkomsten vloeit voort dat Portaal het recht heeft 276 woningen te ontwikkelen en in eigendom te verkrijgen. De grondexploitatie wordt in de opgerichte deelnemingen uitgevoerd.

Het verwachte resultaat van de grondexploitatie is in het resultaat van de deelnemingen verwerkt. Gezien de aard van de werkzaamheden en de actuele situatie op de woningmarkt zijn er nog onzekerheden die impact kunnen hebben op het resultaat. Als uitvloeisel van de samenwerkingsovereenkomsten heeft in 2009 het transport plaatsgevonden van de grond van de complexen Oranje-Waardgracht en Diamantlaan, voor een totaalbedrag van 4 miljoen euro. Dit bedrag is door de gemeente direct teruggestort voor de ontwikkeling van de buitenruimten en de parkeergelegenheid rond de betreffende complexen. Portaal heeft zich verplicht tot herontwikkeling van deze plangebieden en voert deze herontwikkeling uit. Het gaat onder meer om de realisatie van 370 woningen, 609 parkeerplaatsen en een zorginstelling. Portaal heeft met de gemeente Leiden afspraken gemaakt over de aanleg en het beheer van een nieuwe locatie op Roomburg voor 30 woonwagens. Deze locatie wordt in 2011 gerealiseerd. Daarnaast heeft Portaal met de gemeente Leiden de afspraak gemaakt om te komen tot de aanleg en het beheer van de locatie op Trekvaartplein voor 90 woon­ wagens. Hierbij heeft Portaal als randvoorwaarde gesteld dat het aantal huurwoonwagens maximaal 37 mag bedragen. Nijmegen Om nieuwe prestatieafspraken met de gemeente te kunnen realiseren is de koepelafspraak afgerond. Daarna starten gesprekken om bilaterale afspraken te maken. Het proces is vertraagd aan de zijde van de gemeente.

Utrecht Met de gemeente Utrecht heeft Portaal gesprekken gevoerd over de aard van de afspraken die we zouden kunnen maken. De Utrechtse corporaties hadden nog niet het idee dat de gemeente de veranderde omstandigheden voldoende onderkent. Het overleg heeft zich daarop geconcentreerd. Onderdeel van de prestatieafspraken en duo-overeenkomst zijn de afspraken voor de afkoop van erfpacht. De gemeente heeft Portaal overigens een aanbod gedaan voor de afkoop van erfpacht voor alle complexen. Dit aanbod wordt door Portaal nog bestudeerd. Maatschappelijke visitatie In 2010 vond de rapportage plaats van de maatschappelijke visitatie door ECORYS. Op basis van onder meer deskresearch, interviews en een gespreksronde onder stakeholders hebben de onderzoekers inzicht gekregen in de maatschappelijke prestaties van Portaal. De prestaties werden afgezet tegen onder meer de eigen ambities, de opgaven in het werkgebied en de financiële mogelijkheden. Het visitatieteam karakteriseerde Portaal als een ambitieuze corporatie die het leveren van een maatschappelijke bijdrage in het handelen centraal stelt. Portaal wil, aldus ECORYS, het maximale uit zichzelf en zijn omgeving halen en zoekt daarbij de grenzen op; hier en daar zijn de ambities hoger dan de financiële mogelijkheden toestaan. Het prestatieniveau blijft op onderdelen bij deze ambities achter. ECORYS constateerde echter wel dat Portaal in financieel opzicht ‘in control’ is. Overleg met HBV’s Portaal voert regelmatig overleg met huurder­ belangenverenigingen (HBV’s). De meeste contacten vinden plaats op de regiobedrijven. Daar worden vooral regionale zaken besproken, 33

Hoofdstuk 4

maar ook Portaalbrede onderwerpen komen aan bod. In 2010 bespraken we onder meer de jaarplannen, de jaarlijkse huurverhoging, het Klanttevredenheidsonderzoek, het interieuronderhoud en het energiebeleidsplan. Over deze en andere onderwerpen vroeg Portaal advies aan de HBV’s. Daarnaast stuurde Portaal documenten aan de HBV’s ter informatie, zoals een toekomstscenariostudie, een notitie over de inzet van Portaal op ‘vooruitkomen’, een notitie over de verkoopcampagne en de Startersrenteregeling en een notitie over wijkvisies. Ook is er vorig jaar eenmaal een overleg geweest tussen de Raad van Bestuur en vertegenwoordigers van de HBV’s. Dit overleg is vooral bedoeld om de kwaliteit van het overleg tussen Portaal en de HBV’s te bewaken. Om die reden zijn ook enkele leden van de Raad van Commissarissen aanwezig bij dit overleg. Verder hebben we in 2010 een aanzet gegeven tot een andere manier van samenwerken met de HBV’s. We willen graag andere, meer eigentijdse vormen van huurdersparticipatie realiseren. Zilveren Woonladder Met het project ’t Groene Sticht heeft Portaal in 2010 de Zilveren Woonladder 2010 gewonnen. Het thema voor deze prijs, een gezamenlijk initiatief van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Volksgezondheid, Welzijn en Sport, was ‘Onbeperkt Houdbaar!’ De jury heeft gekeken hoe initiatiefnemers van projecten erin zijn geslaagd de financiële en organisatorische houdbaarheid van projecten te borgen. ’t Groene Sticht is een woon- en werkbuurt in de Utrechtse uitbreidingswijk Leidsche Rijn, waarin de verbinding tussen buurtbewoners en de opvang en ondersteuning van kwetsbare groepen centraal staat. Tot de primaire doelgroep behoren onder meer dak- en thuislozen. Daarnaast richt ’t Groene 34

Sticht zich op bewoners in de directe omgeving die een bijdrage willen leveren aan een actieve en levendige buurt. In ’t Groene Sticht werkt Portaal samen met Stichting ’t Groene Sticht, Woon­ vereniging ’t Groene Sticht, Stichting De Tussenvoorziening (woonbegeleiding), stichting Reinaerde (werk en dagbesteding), Stichting Emmaus (werkplaats, kringloopbedrijf) en projectbureau Leidsche Rijn (gemeente Utrecht). Het woningbezit van Portaal Kerngegevens Totaal woongelegenheden Totaal overig bezit Totaal generaal

2009

2010

53.063

52.737

3.959

4.209

57.022

56.946

Mutaties woningvoorraad 2010 (aantal eenheden inclusief overig bezit) Nieuwbouw

622

Verkoop

-415

Sloop

-268

Samenvoegingen Splitsingen

-19 10

Overig

-6

Totaal

-76

We hebben geen rapportagesystemen omdat het boekhoud­ kundig wel aardig staat, maar om goed te kunnen sturen op prestaties.

Hoofdstuk 35

5

Hoofdstuk 5

Hoe beheersen we onze risico’s? De externe accountant heeft in zijn managementletter opmerkingen gemaakt over de beheersing van de projectontwikkelingsactiviteiten binnen Portaal. Onvoldoende beheersing kan leiden tot onvoorziene kostenoverschrijdingen of te late oplevering van woningen. Om deze risico’s te beperken is een projectgroep gestart om de aan­ bevelingen in 2011 op te volgen. Portaal maakt gebruik van risicokaarten en risicomatrices om op een gestructureerde wijze de risico’s te inventariseren en de beheersmaatregelen vast te leggen en te beoordelen. Dit gebeurt zowel per bedrijfsonderdeel als Portaalbreed. Acties die nodig zijn om de beheersing te verbeteren, worden meegenomen in de jaarplannen. Gedurende het jaar volgt het bestuur de uitvoering. De jaarlijkse evaluatie van de risico’s en beheersmaatregelen vormt het uitgangspunt voor het auditplan en de interne controleplannen. Deze plannen worden in de bedrijfsonderdelen opgesteld en centraal beoordeeld. De interne controles worden steekproefsgewijs getoetst door de internal auditor. Ook vindt er jaarlijks een interimcontrole plaats door de externe accountant. In 2010 hebben we voorbereidingen getroffen om alle beheersmaatregelen te structureren en te integreren. Hierbij maken we gebruik van algemeen geaccepteerde raamwerken, zoals het COSO-ERM-raamwerk.

36

Strategische risico’s Portfolioplannen De strategie waarmee Portaal maatschappelijke doelen realiseert, actualiseren we elk jaar aan de hand van portfolioplannen. Op basis van continuïteitsrestricties en algemene beleidskaders is een afweging gemaakt tussen de inzet van middelen en het effect op de doelstellingen. Aan de hand van de jaarlijkse doelgroepmonitor en een uitgevoerde rendementsanalyse konden we zien of we de juiste doelstellingen nastreefden. Deze analyse vormt het uitgangspunt voor de te nemen vastgoedmaatregelen. In 2010 is in het bijzonder aandacht besteed aan het opstellen van een Portaalbreed portefeuilleplan, waarmee wordt gestuurd op de ontwikkeling van de gewenste vastgoedportefeuille en het terugdringen van suboptimalisaties. Vastgoedmarkt Door de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt kwam het realiseren van de doelstellingen onder druk te staan. De opbrengsten uit verkopen (nieuwbouw en bestaand) zijn essentieel voor de financiering van onze maatschappelijke prestaties. Beheersing van het verkooprisico vond plaats door de verkoop te stimuleren met alternatieve financieringsconstructies als Koopgarant en de Starters­ renteregeling.

Operationele risico’s Projectontwikkeling Onvoldoende beheersing van projectontwikkeling kan leiden tot onvoorziene kostenoverschrijdingen of te late oplevering van woningen. Als dat gebeurt, worden de volkshuisvestelijke doelstellingen zoals verwoord in het portefeuilleplan niet gehaald. De risico’s bij projectontwikkeling zijn verminderd door het planproces op te delen in meerdere fases, voorzien van bestuurlijke besluitvormings­ procedures en het toekennen van benodigde deelbudgetten. Naleving van de toebedeelde verantwoordelijkheden zal de operationele risico’s verminderen. Het bestuur bespreekt periodiek met het regiobedrijf en Portaal Vastgoed Ontwikkeling de voortgang van de projecten, waardoor het bestuur beter op de hoogte blijft. Het bestuur besluit gedurende het ontwikkelproces telkens of de volgende projectfase kan worden ingegaan. Een investeringscommissie voorziet het bestuur van een onafhankelijk advies. Risico’s tijdens de uitvoering van het project worden onder meer beperkt door projecten niet eerder aan te besteden dan nadat 70 procent van de koopwoningen bij voorintekening is verkocht. De beheersing van risico’s van grote renovatie­ projecten heeft de bijzondere aandacht van het bestuur en de RvC. Het sturen op toekomstige kasstromen en een goede vastlegging van (actuele) onrendabele investeringen vormen eveneens aandachtspunten.

renteontwikkelingen en door hogere opslagen op financiering. Naast rente-, liquiditeits- en tegen­ partijrisico’s zijn er ook risico’s aanwezig rondom de organisatie en wet- en regelgeving. Portaal voerde een risicomijdend treasurybeleid, zoals vastgelegd in het geactualiseerde Treasury Statuut. Renterisico’s werden gemanaged door gebruik te maken van rentederivaten. Centraal in het renterisicobeleid stond duration. Getracht wordt de duration van de financiering af te stemmen op de duration van het bezit om zo de rentegevoeligheid te verminderen. Om het liquiditeitsrisico te beheersen zijn op verschillende manieren faciliteiten geregeld zodat we altijd aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Door trans­ acties over verschillende financiële instellingen te spreiden en goede afspraken te maken wordt het tegenpartijrisico beperkt. Vastgoedbeheer Het risico bestaat dat de kosten voor het vast­ goedbeheer de norm overschrijden en dat er onvoldoende zicht is op de bestedingen. Een goede beheersing van het plannen en uitvoeren van onderhoud, met name het niet-planmatig onderhoud, vormt nog steeds een aandachtspunt. Voor het verbeteren van de opdrachtverstrekking zijn in 2010 onder meer trainingen gegeven aan op­ zichters. Daarnaast is het project ‘Grip op het mutatieonderhoud’ uitgevoerd en is adequate stuurinformatie ontwikkeld. Hiermee zijn stappen gezet om verder in control te raken op dit risico­ gebied. Rapportagerisico’s

Treasury Treasury waarborgt dat financiering beschikbaar is tegen gunstige condities. In 2010 waren nog steeds de effecten van de kredietcrisis voelbaar in de

ICT Voor de beheersing van de bedrijfsprocessen wordt steeds meer gebruikgemaakt van controles in de 37

Hoofdstuk 5

geautomatiseerde systemen. Daarnaast werden steeds meer processen gedigitaliseerd. Hierdoor neemt de afhankelijkheid tussen bedrijfsvoering en ICT verder toe. Geautomatiseerde systemen zijn de levensader van de bedrijfsvoering en moeten altijd in staat zijn betrouwbare informatie te leveren. De ICT-controles en -autorisaties zijn afgestemd op het risicoprofiel van Portaal. De belangrijkste algemene ICT-controles worden jaarlijks middels verbijzonderde interne controles getoetst. Daarnaast voert de externe accountant jaarlijks in het kader van de jaarrekeningcontrole een toets uit op deze controles. Compliance risico’s Wet- en regelgeving De wet- en regelgeving rondom corporaties is sterk in beweging. Het gevaar bestaat dat hier onvoldoende adequaat op gereageerd wordt, en dat relevante wet- en regelgeving onvoldoende wordt nageleefd. Portaal is vertegenwoordigd in verschillende overlegorganen, waardoor we altijd snel op de hoogte zijn van informatie over nieuwe wet- en regelgeving. Met trainingen en seminars hebben we bovendien de vakkennis van medewerkers op peil gehouden. De recente Europese beschikking heeft grote gevolgen voor de wijze waarop Portaal acteert. Om de implicaties tijdig te kunnen vertalen naar de situatie van Portaal, is een projectgroep ingericht. Deze heeft ervoor gezorgd dat de lijn­ organisatie adequaat en tijdig kon inspelen op deze veranderingen door de bedrijfsvoering aan te passen. Fraude en integriteit Integriteit is een van de belangrijkste pijlers van een gezonde bedrijfscultuur. Het risico bestaat dat er binnen Portaal geen eenduidige set van 38

waarden is op het gebied van integriteit en zich dat doorvertaalt in houding en gedrag. Portaal beschikt over een gedragscode, regeling ongewenst gedrag, privacyreglement en een klokkenluidersregeling. De gedragscode wordt door alle nieuwe mede­werkers getekend. In 2010 hield de interne auditor in samenwerking met de afdeling P&O een inventarisatie van alle aanwezige maatregelen op het gebied van integriteit. Op basis van deze inventarisatie wordt in 2011 het thema integriteit prominenter op de agenda gezet. Risicokaart De status van de risicobeheersing per eind 2010 is in de risicokaart (zie pagina 39) schematisch weergegeven. De genomen beheersmaat­regelen reduceren de risico’s. Met de kleuren wordt aan­ gegeven in welke mate de beheersing op orde is. Rood wil zeggen dat het risico nog niet beheerst is dan wel moeilijk beheerst kan worden. Groen wil zeggen dat op deze velden zodanige maat­ regelen zijn getroffen dat risico’s in grote mate zijn beheerst. Controle en toezicht KPMG heeft eind 2010 de administratieve organisatie en interne beheersing gecontroleerd, in het kader van de jaarrekeningcontrole. Toegespitst op projectontwikkeling constateerde de accountant dat de periodieke informatievoorziening voor bestuur en Raad van Commissarissen, het sturen op de naleving van afgegeven budgetten en mandaten, en de naleving van de vastgestelde aanbestedingsprocedures onvoldoende worden beheerst en dat corrigerende acties op korte termijn noodzakelijk zijn.

Naar aanleiding van het voorgaande is de Raad van Bestuur van mening dat de beheersing van de risico’s in 2010 weliswaar is verbeterd, maar dat de professionaliseringsslag nog twee tot drie jaar zal duren voordat de risicobeheersing bij project­ ontwikkeling op het gewenste niveau is.

Risicokaart Portaal 2010 Hoog Calamiteiten

Impact op doelstellingen

Concernverband

Projectontwikkeling Imago/ stakeholders Business intelligence Planning & Control, AO/IC

Portfoliobeleid

Fiscaliteit Treasury

Fraude/ Integriteit

Medewerkers

Vastgoedmarkt

Wet- en regelgeving

ICT Vastgoedbeheer

Leefbaarheid

Verhuren

Laag Laag

Waarschijnlijkheid dat...

39

Hoog

Regio Locatie Thema Project

Leiden Roomburg Gemengde wijken Zie pagina 64

Die paternalistische houding, daar moeten we vanaf. Dat betekent: beter luisteren naar de wensen van onze huurders en stakeholders, en daar zo goed mogelijk gehoor aan geven.

Hoofdstuk

6 42

Portaal in beweging Meer verbinding Portaal toont nog te weinig eenheid en dat is zichtbaar op een aantal niveaus. De regiobedrijven en de vakbedrijven zijn van oudsher te veel op zichzelf gericht. De prestaties van de afzonderlijke bedrijven zijn weliswaar goed, maar de som der delen kan meer zijn dan nu het geval is: de voor­ delen van een grote corporatie benutten we nog te weinig. Vanuit die gedachte hebben we in 2010 de eerste stappen gezet naar meer verbinding. Zo kwam er één directieteam waarin alle regio­ bedrijven en de vakbedrijven zitting hebben. De directies van de regiobedrijven nemen nadrukkelijker deel aan het besluitvormingsproces.

jaarplannen. Alle regiobedrijven en vakbedrijven sluiten dergelijke contracten af met het bestuur. Daarin maken we harde en heldere afspraken over het beheer, het onderhoud, de ontwikkeling, de verkoop en de verhuurmutaties. Met deze maat­ regelen dringen we de overhead terug, maken we de primaire processen efficiënter en eenduidiger, en sturen we duidelijker op interne kosten. Bij die nieuwe besturingsfilosofie passen ook een andere bedrijfscultuur en stijl van leidinggeven. Een stijl die meer gebaseerd is op vertrouwen dan op controle. Dat veronderstelt tegelijk een hoge mate van eigen verantwoordelijkheid van onze medewerkers.

Beter sturen, minder bureaucratie De corporatiebranche kenmerkt zich door veel regels, afspraken en procedures. Portaal is daarop geen uitzondering. Regels zijn goed, maar op sommige gebieden is Portaal overgereguleerd. Dat heeft zowel externe als interne oorzaken. Wat de externe omgeving betreft: de vele informatieverzoeken van toezichthouders en andere instanties leggen een flink beslag op mensen en middelen. Kijkend naar onze eigen organisatie moeten we vaststellen dat bijvoorbeeld onze management­ rapportages te omvangrijk zijn. Het gevaar bestaat dat we over zoveel zaken rapporteren dat het beeld vertroebeld raakt; de belangrijkste informatie raakt ondergesneeuwd. Dat maakt sturen onnodig moeilijk. Portaal werkt dan ook aan het vereen­ voudigen van zijn rapportagesystemen. We willen met minder kengetallen meer zeggen. Tegelijk wordt rapporteren minder vrijblijvend. Zo gaan we werken met managementcontracten in plaats van

Dichter bij de huurder Portaal wil de meest toegankelijke corporatie van Nederland worden. Daarmee zeggen we nogal wat. Toegankelijk zijn betekent bijvoorbeeld dat we dicht bij de huurder willen staan. Dat nemen we heel letterlijk: Portaal heeft relatief veel beheerders in de wijk. Ze kennen de gevoeligheden in de wijk, zijn makkelijk aanspreekbaar en vormen zo de verbindende schakel tussen onze huurders en de ‘binnenwereld’ van Portaal (de ondersteunende afdelingen). Deze kenmerkende Portaalkwaliteit gaan we versterken. De beheerders gaan we meer inzetten voor het onderhouden van de relatie met onze huurders. Toegankelijk zijn betekent ook dat we op een heldere, begrijpelijke en wellevende manier met onze huurders communiceren, in brieven, telefoongesprekken en persoonlijk contact. En dat we snel en alert reageren als er bijvoorbeeld klachten of verzoeken binnenkomen. De communicatie met 43

Hoofdstuk 6

onze huurders is al goed, zo blijkt bijvoorbeeld uit de rapportcijfers waarmee onze huurders de kwaliteit waarderen. Dat neemt niet weg dat het beter kan. Door de inzet van nieuwe middelen (zoals social media) wordt het voor huurders bijvoorbeeld beter mogelijk om ‘on demand’ informatie te verkrijgen. Ons streven naar meer toegankelijkheid impliceert ook dat we een ander soort relatie willen met onze huurders. In 2010 hebben we daar overigens al een begin mee gemaakt. Zo kregen huurdersbelangenverenigingen (HBV’s) in een eerder stadium de kans om zich uit te spreken over beleidsvoornemens. Verder werd de adviesprocedure rondom het jaarplan aangepast. HBV’s kregen voor het eerst de mogelijkheid hun mening te geven over de regionale jaarplannen, in plaats van het Portaalbrede plan. Hierdoor krijgen ze meer invloed op zaken die hen direct raken. Met onze stakeholders, zoals gemeentebesturen en zorginstellingen waarmee wij samenwerken, onderhouden wij nauw contact. We nodigen hen geregeld uit in onze wijken en bij onze projecten. Kostenbewuster ondernemen Als woningcorporatie werken we met ‘sociaal kapitaal’: het geld waarmee we ondernemen, is van onze huurders. En dus is het zaak dat we zo kostenbewust mogelijk werken. Daarin kunnen we nog een slag maken. Onze overhead bedraagt circa 35 procent. Daarmee doen we het niet beter of slechter dan andere corporaties. Toch wil Portaal zijn overhead in vier jaar terugbrengen naar 25 procent. Aangezien personeel de grootste kostenpost vormt, zal op termijn het aantal werknemers 44

afnemen. Gedwongen ontslagen willen we zo veel mogelijk voorkomen. Ons uitgangspunt is dat we de kwaliteit van onze dienstverlening op peil willen houden. Dat moet lukken als we openstaan voor de wensen van onze klanten en stakeholders, en deze goed weten te vertalen in onze bedrijfsvoering. Dat betekent onder meer dat we onze schaalvoordelen beter moeten benutten en onze processen moeten standaardiseren. Twee processen gaan we in dit verband komend jaar extra onder de loep nemen: het verhuurmutatieproces en het (planmatig en niet-planmatig) onderhoud. Verder wordt bekeken of we kunnen besparen op de stichtingskosten.

Hoe gaat het nu verder met de huishoudens met een inkomen tussen de € 33.000 en € 43.000? Die groep dreigt tussen wal en schip te vallen. De vraag is wat we daar als sector voor gaan doen.

Hoofdstuk 45

7

Hoofdstuk 7

Hoe zien we de toekomst? Kabinetsbeleid Het regeerakkoord van het kabinet-Rutte bevat voor corporaties zowel positieve als negatieve elementen. Van huurders met hogere inkomens (vanaf € 43.000) kunnen we in de toekomst een hogere jaarlijkse huurverhoging vragen. Een maatregel waardoor we onze woningvoorraad beter kunnen inzetten voor de lage inkomens. Een andere maatregel pakt ronduit negatief uit voor corporaties. In de toekomst (2014) moeten alle corporaties bij elkaar circa 670 miljoen euro gaan meebetalen aan de huurtoeslag. Voor Portaal betekent deze maatregel vanaf 2015 een lastenverzwaring van circa 16 miljoen euro. Het CFV neemt deze eis vanaf 2011 al mee in zijn beoordeling van de solvabiliteit van corporaties. Verder maakt het kabinet een einde aan het beleid ten aanzien van de Vogelaarwijken. Ook de ISV-gelden (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) worden geschrapt. Daarmee wordt het voor corporaties moeilijker om de investeringen in leefbaarheid op peil te houden. EU-beschikking In december 2009 kwam de EU met een beschikking die aangeeft onder welke voorwaarden de Nederlandse overheid steun mag verlenen aan woningcorporaties. Deze beschikking vloeit voort uit een jarenlange discussie die werd aangezwengeld door de belangenvereniging van institutionele beleggers. Deze vereniging betoogde dat er sprake was van oneerlijke concurrentie. Corporaties kunnen 46

voor hun investeringen in nieuwe woningen met een borging door de overheid geld lenen bij banken. Dankzij deze borging betalen ze een lagere rente. De EU-beschikking stelt dat corporaties ten minste 90 procent van hun woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.000; 10 procent van de woningen mogen zij toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomen. Wie niet aan de regels voldoet, loopt het risico het voordeel van borgstelling deels te verliezen. Om die reden voert Portaal sinds 1 januari een inkomenstoets uit bij nieuwe verhuringen. Tegelijk verwacht Portaal, net als andere corporaties, problemen voor de inkomensgroep € 33.000 – € 43.000. Door de EUbeschikking wordt het voor deze groep moeilijker om een betaalbare woning te vinden. Portaal voelt zich ook voor deze groep verant­ woordelijk. In 2011 willen we invulling geven aan die verantwoordelijkheid. Missie en visie: opnieuw tegen het licht De veranderde politieke context is de aanleiding om de missie en visie in 2011 tegen het licht houden. De kaders zijn echter duidelijk: we zijn en blijven een corporatie die voorziet in de huis­ vesting van mensen met lagere inkomens. Aan de kwaliteit waarmee we dat doen, doen we geen enkele concessie. Behalve op onze kerndoelgroep (huishoudens met een inkomen tot € 33.000) zullen we ons ook blijven richten op de groep huis­ houdens met een inkomen tot € 43.000.

Om die doelgroep goed te kunnen bereiken, is het denkbaar dat we meer koopwoningen zullen aanbieden. Een belangrijke vraag is of we in de toekomst kunnen blijven investeren in maatschappelijk vastgoed om onze kerntaak te vervullen. Dergelijke activiteiten kunnen we niet langer financieren met geborgde leningen. Dat betekent dat we zullen onderzoeken welke andere wegen we kunnen bewandelen om dergelijke investeringen toch verantwoord te kunnen financieren. Tot slot is een belangrijke vraag hoeveel geld we kunnen blijven uittrekken voor leefbaarheid. Eén ding is echter duidelijk: als maatschappelijk ondernemer blijft Portaal een corporatie die bouwt aan een kansrijke toekomst van mensen en buurten. Dat kunnen we alleen als we niet slechts investeren in stenen, maar ook in mensen en hun sociale verbanden. De nieuwe politieke en economische realiteit daagt ons uit om daar inventiever, creatiever en onder­ nemender in te worden.

47

Regio Arnhem Locatie Sint Marten Thema Leefbaarheid Project Zie pagina 66

Als je een foto maakt van Portaal, zie je dat we er net niet scherp op staan. Met iets meer focus gaan we met z’n allen nog veel meer bereiken.

Hoofdstuk

8 50

Wie doen het werk? Begin 2010 telde Stichting Portaal 710 mede­ werkers (644 fte). Tijdens het jaar kwamen er per saldo vijftien collega’s bij. Die groei kwam vooral tot stand door het opvullen van openstaande vacatures. Daarnaast was er extra inzet van mensen nodig voor vastgoedprojecten en het stimuleren van de verkoop van woningen. Bij de vastgoedonderhoudcentrale (VOC) van Portaal vond er flinke groei plaats. De vierde VOCvestiging werd geopend in Oegstgeest. Eind 2010 had VOC 207 medewerkers in dienst (202 fte). Het aantrekken van nieuwe medewerkers In 2010 hebben we ons ingezet om 43 vacatures te vervullen. Meestal lukte dat zonder problemen: ook Portaal merkte dat de arbeidsmarkt ruimer werd. Zo hadden we eind 2009 zeventien openstaande vacatures, een jaar later waren dat er slechts zeven. Intussen merken we dat de arbeidsmarkt weer aantrekt. Niettemin verwachten we dat er voldoende aanbod is om in onze personeelsbehoefte te voorzien. Ziekteverzuim In 2009 heeft Portaal de manier waarop het ziekteverzuim wordt berekend, aangepast. Hierdoor is ons ziekteverzuim goed te vergelijken met de landelijke cijfers. Gemiddeld genomen daalt het ziekteverzuim bij Portaal al een aantal jaren. Over 2010 kwam het gemiddeld verzuim uit op 4,1 procent, tegen een landelijk gemiddelde van 4,9 procent. Bij VOC lag het verzuim op 4,5 procent.

Opleiding en ontwikkeling Door nieuwe mogelijkheden in de cao kunnen we meer doen aan opleiding en ontwikkeling. Alle medewerkers van Portaal en VOC kunnen gebruikmaken van een Loopbaanwijzer en een Individueel Loopbaanontwikkelingsbudget. Ook zijn de leerlijnen afgerond. Hierdoor kunnen medewerkers zich vanuit hun functie blijven ontwikkelen. Verder is in 2010 de notitie Talentontwikkeling geschreven, waarin we ons management developmentbeleid beschrijven en aangeven wat we young professionals en andere talenten te bieden hebben. Leer/werktrajecten Bij VOC worden continu leerlingen begeleid die een leer/werktraject volgen. Op speciaal hiervoor gecreëerde werkplekken doen zij gerichte werk­ ervaring op, wat uiteindelijk moet leiden tot een betaalde baan. Het Nieuwe Werken In 2010 is er extra aandacht gekomen voor het Nieuwe Werken. Hierbij krijgen medewerkers de mogelijkheid om tijd- en plaatsonafhankelijk te werken. De geplande verhuizing – de samen­voeging van hoofdkantoor, vastgoedcentrum en servicecentrum naar een nieuw groepskantoor in Utrecht – is een goed moment om het Nieuwe Werken in onze organisatie te introduceren. Het sluit aan bij onze visie dat we onze medewerkers meer vrijheid en verantwoordelijkheid willen geven. Tijd- en plaatsonafhankelijkheid vraagt een andere stijl van management, goede facilitaire ondersteuning en nieuwe arbeidsvoorwaarden. Een mooie uitdaging voor 2011. 51

Regio Locatie Thema Project

Eemland Soest Leefbaarheid Zie pagina 67

Als je kijkt naar het onder­ nemingsplan, hebben we een aantal doelstellingen niet gehaald. Maar gegeven de economische omstandigheden hebben we het goed gedaan. Is het glas dan half vol of half leeg?

Hoofdstuk

9 54

Hoe hebben we in financieel opzicht gepresteerd? In financieel opzicht is 2010 goed verlopen. Portaal boekte een positief resultaat van 24 miljoen euro. Onze middelen hebben we uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het resultaat van Portaal is sterk afhankelijk van enkele kostenposten die jaarlijks behoorlijk fluctueren. Denk aan de waardeverandering van het bezit en de vennootschapsbelasting. Ook als we deze posten buiten beschouwing laten, is het resultaat iets hoger dan vorig jaar. De financiële positie van Portaal is met een solvabiliteit van 27,9 procent (2009: 28,5 procent) voldoende. Deze solvabiliteitspositie is uiteraard een momentopname, zij is immers mede afhankelijk van de waardering van het bezit. Een goede financiële positie is in de huidige onzekere economische situatie van groot belang. In 2010 waren er weliswaar enkele signalen die voorzichtig duidden op economisch herstel, maar waakzaamheid blijft geboden. Het jaar 2010 heeft immers laten zien hoeveel inspanningen het vergt om woningen te verkopen. Dat impliceert tevens hoe moeilijk het is om nieuwbouw- of renovatieprojecten op een financieel verantwoorde manier van de grond te krijgen.

weging: we moeten goed nadenken over de wijze waarop we de komende jaren onze maatschappelijke doelen kunnen realiseren. We ontkomen er niet aan om duidelijke keuzes te maken tussen bijvoorbeeld de kwaliteit (en duurzaamheid) van de woningen en de kwantiteit van de woningen. Portaal verwacht dat de financiële positie de komende jaren onder druk komt. Dit heeft te maken met de richtlijnen van de Europese Commissie over de verlening van staatssteun en de plannen die de regering-Rutte in 2010 kenbaar heeft gemaakt. Daarnaast blijft de economische situatie onzeker en neemt de kans toe dat de rente stijgt. Aandacht voor de ontwikkeling van de kas­stromen is in ieder geval van groot belang, net als de be­ heersing van de bedrijfslasten. De komende jaren verwacht Portaal een positieve operationele kas­ stroom. In combinatie met de verwachte kas­ stromen uit portfolioactiviteiten en de geplande aflossingen, zal de financieringsbehoefte de komende jaren liggen op gemiddeld rond de 150 miljoen euro per jaar.

Dankzij de gezonde financiële positie kan Portaal zijn meerjarenprogramma uitvoeren zonder dat de continuïteit in gevaar komt. Het A-oordeel dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft gegeven, maakt dit ook duidelijk. Niettemin is Portaal in 2010 begonnen aan een strategische herover­ 55

Hoofdstuk 9

Ontwikkeling kasstromen

Ontwikkeling kasstromen

100 50 0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

-50 -100 -150 -200 -250

operationele activiteiten

portfolioactiviteiten

Treasury In 2010 heeft Portaal 225 miljoen euro aan financiering aangetrokken. Hiermee dekken we niet alleen de financierings­behoefte van 2010, maar deels ook de behoefte in de komende jaren. Eveneens om de renterisico’s af te dekken maakt Portaal gebruik van rentederivaten. Eind 2010 is voor een bedrag van 700 miljoen euro aan derivaten afgesloten die in de komende jaren starten. Hiermee is de financierbaarheid van de plannen van Portaal gewaarborgd. Bovendien is het risico klein dat hogere rentelasten op korte termijn de uitvoering in gevaar brengen. De rente schommelde in 2010 sterk. De onder­ liggende trend was er echter een van stijgende renteniveaus. Het effect daarvan werd deels gecompenseerd doordat de banken minder opslag in rekening brachten. Met enige zorg kijkt Portaal naar de renteont­ wikkeling in de nabije toekomst. Het zal op z’n minst meer inspanning vergen om tegen gunstige 56

aflossingen

totaal

condities financiering aan te trekken. Portaal volgt daarom nauwlettend de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en onderhoudt goede contacten met een groot aantal banken. De gemiddelde kostenvoet van het vreemd ver­mogen is in 2010 verder gedaald naar 3,58 procent. Die daling is het gevolg van het afsluiten van rentederivaten, de lage marktrente en het aflossen van leningen met hoge rentes. Afgezet tegen de waarde van het bezit (WOZwaarde) is Portaal eind 2010 voor bijna 19 procent (2009: 17,7 procent) gefinancierd met lang vreemd vermogen. Dit is een comfortabel niveau. Dit vertaalt zich ook in de interest coverage ratio (rente-uitgaven afgezet tegen operationele kasstroom). Ultimo 2010 is deze 1,9 (2009: 1,77). Portaal is dus ruimschoots in staat de jaarlijkse rentelasten uit de operationele kas­stromen te betalen.

Om de rentegevoeligheid te verminderen is het streven om de gemiddelde looptijd van de financiering (duration) in lijn te brengen met de gemiddelde levensduur van het bezit. Ultimo 2010 is de gemiddelde looptijd van de financiering 9,91 (2009: 8,95).

voor Nijmegen en Leiden werden getroffen (26,9 miljoen euro), zijn in 2010 vrijgevallen ten gunste van het resultaat.

Onrendabele investeringen Op grond van de richtlijnen voor de jaarverslag­ geving moet Portaal elk jaar een minimum­ waarderingstoets uitvoeren. Op die manier wordt vast­gesteld of het verwachte onrendabele deel van de investeringen nog past binnen de ruimte tussen bedrijfswaarde en boekwaarde per regio. Voor zover dit niet past, wordt een voorziening ten laste van de winst- en verliesrekening genomen. Uit de onderstaande tabel blijkt dat iedere regio aan het eind van 2010 voldoende resterende ruimte tussen de boekwaarde en de bedrijfswaarde heeft, rekening houdend met het onrendabele deel van de in­vesteringen. De voor­zieningen die in 2009

Huurwoningen In het kader van het project Wonen Boven Winkels Arnhem zijn zes woningen opgeleverd. Wonen Boven Winkels is bedoeld om de leefbaarheid in de binnenstad te bevorderen. Het is een goede remedie tegen verloedering en de vaak slechte onderhoudsstaat, en het helpt tegen vandalisme.

Woningen met stichtingskosten hoger dan € 200.000

Koopwoningen De bouw van 24 koopwoningen in het segment boven de € 200.000 heeft in de Utrechtse wijk Overvecht (complex Loevenhout) tot doel de grondexploitatie dekkend te krijgen en zorgt voor meer differentiatie in het woningaanbod in deze wijk.

Waarderingstoets onrendabele investeringen Regio

Voorziening 2009

Bedragen x € 1.000

Bedrijfswaarde

Onrendabel in MVA

Resterende ruimte

-/- boekwaarde

in ontwikkeling

2010

Utrecht

0

184.487

28.251

156.236

Eemland

0

173.728

3.738

169.990

Arnhem

0

79.110

13.412

65.698

7.727

159.495

29.981

129.515

Leiden

19.191

97.936

28.014

69.921

Totaal

26.918

694.756

103.396

591.360

Nijmegen

57

Hoofdstuk 9

In Vleuterweide is het doel sociale huurwoningen te realiseren. Om de financiële haalbaarheid te verbeteren is destijds afgesproken dat Portaal hier ook een deel (106) van de koopwoningen realiseert. Overige ondersteuning We hebben in 2006 en 2009 in samenwerking met corporaties in de gemeente Utrecht financiële steun verleend door leningen te borgen op basis van de DIGH-constructie (Dutch International Guarantees for Housing). Hiermee ondersteunen we het project ‘Met Vereende Krachten’ in Léon in Nicaragua voor de ontwikkeling van woningen voor huishoudens met lage inkomens. Het deel waarvoor Portaal borg staat bedraagt € 372.456. Deze borgstelling loopt tot 2019. Deelnemingen De volgende deelnemingen (inclusief percentage belang) zijn verwerkt in de geconsolideerde cijfers:

Portaal Holding B.V. Portaal Onroerend Goed Beheer B.V. OOG B.V. Portaal Monumenten Beheer B.V. VOC B.V. Portaal Vastgoed Realisatie B.V. BEO B.V. PortaalNet B.V. De Rendant B.V. Portaal Participaties B.V. Portaal Nieuw Leyden B.V. Portaal Kanaleneiland B.V. Wonen Boven Winkels C.V.

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 51%

58

Hoofdstructuur bij verbindingen In 2005 is een keuze gemaakt om de neven­structuur van Stichting Portaal in te richten volgens het gangbare concernmodel. Hierbij acteert de juridische entiteit Portaal Holding als een centraal ver­zamelpunt voor alle activiteiten waarin Stichting Portaal deelneemt. Het model gaat uit van een Raad van Commissarissen op het niveau van de toegelaten instelling (Stichting Portaal). Er is sprake van een gelaagde structuur, waarbij de Raad van Bestuur de bestuurder is van de toegelaten in­ stelling en de toegelaten instelling op haar beurt bestuurder is van Portaal Holding. Stichting Portaal is dus enig aandeelhouder en bestuurder van Portaal Holding. Portaal Holding kent geen directeuren. Om die reden is (het bestuur van) Stichting Portaal volledig beleidsbepalend en verantwoordelijk voor Portaal Holding. In de statuten van diverse vennootschappen zijn bepalingen opgenomen volgens welke een aantal belangrijke besluiten is onderworpen aan voorafgaande goedkeuring door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. In de praktijk zijn de bestuurdersrol en de aandeelhoudersrol belegd bij de Raad van Bestuur. Daarom is in de statuten van Stichting Portaal vastgelegd dat besluiten die de Raad van Bestuur neemt als orgaan in verbindingen (ook) voorafgaande goedkeuring vereisen van de Raad van Commissarissen. Hiermee vallen de verbindingen (indirect) in de reguliere interne toezichtslijn. Hierdoor kan de Raad van Commissarissen bij de uitoefening van zijn taak het ondernemings­ belang van Stichting Portaal vooropstellen en is er geen nadeel van mogelijke tegenstrijdige belangen, die er wel kunnen zijn als er sprake is van BV’s met een eigen Raad van Commissarissen die tevens in persoon de Raad van Commissarissen van Stichting Portaal is.

Bestuurlijke deelneming

Organogram deelnemingen Stichting Portaal

0,25% 24%

7,14%

5,6%

100%

BV Woonwagen exploitatie

CV De Witte Vrouwe

Woningnet NV

Portaal Holding BV

Stichting Pontanuslaan

Stichting BeheerRegistergoederen Eemland

Stichting Utrechtse Woningcorporaties

Stichting Tot Steun van de Stichting Sociale Woningbouw Utrecht

Vereniging Newtrada

Stichting De Glazen Lift

Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht

Deelnemingen incl. CV relatie 100%

100%

100%

100%

Portaal Participatie BV

BEO BV

Portaal Kanaleneiland BV

POGB BV

PMB BV

100% OOG BV

100% PortaalNet BV

100% De Rendant BV

Portaal Nieuw Leyden BV

stille vennoot

NovioNoord BV

8%

1%

behe r venn end oot

24,75%

GEM Waalsprong Beheer BV beherend vennoot

Kanaleneiland Beheer BV

Nieuw Leyden CV 8%

4%

GEM Waalsprong CV

GEM Kanaleneiland CV

stille vennoot

25%

WoBoWi Arnhem CV

33 1/3%

4%

48%

1%

16%

oot

t

noo

ven

beherend vennoot

50%

venn

stille

stille vennoot

Nieuw Leyden Beheer BV

stille

50%

CV Maat

50%

100%

oot

PVR BV

100%

venn

VOC BV

99,75%

rend

99,75%

behe

0,25%

Stichting Portaal

Samenwerking in serviceontwikkeling Slapend, aflopend of stille vennoot Actief bezit en/of projectontwikkeling Beheer BV

OntwikkelCombinatieKanaleneiland VOF

Actief

Mutaties in 2010 OCHW BV is in november 2010 ontbonden. 59

Regio Locatie Thema Project

Utrecht Zuilen Communicatie en verhuisbegeleiding Zie pagina 68

Laat de praktijk spreken: je kunt mooie verhalen houden over leefbaarheid en vitale buurten. Maar wat doen we concreet?

De parels van Portaal 62

Regio Utrecht Locatie Kanaleneiland Thema Leefbaarheid en veiligheid

Regio Arnhem Locatie Sint Marten Thema Renovatie

Metamorfose voor krachtwijk

Jan Nuldenhofje blijft

In het project Herstructurering Kanaleneiland Centrum werkt Portaal samen met ontwikkelaar Proper-Stok en collega-woningcorporatie Mitros aan wat ‘de Nieuwe Wereld’ wordt genoemd: een nieuwbouwproject dat bestaat uit een mix van huur, koop, appartementen en stadswoningen. Ook wordt het winkelcentrum in Kanaleneiland Centrum vernieuwd en komt er een groot complex met maatschappelijke voorzieningen, waaronder een ROC en een bibliotheek. In een ander deel van de wijk staan acht portiekflats en enkele eengezinswoningen op de nominatie om te worden gesloopt. Bij elkaar moeten in drie jaar tijd 440 huishoudens verhuizen (de helft van Portaal, de helft van Mitros). In 2010 is gestart met het begeleiden en ondersteunen van bewoners die een andere woning moeten zoeken. Zij kunnen terecht bij een sociaal beheerder en een buurtbeheerder. Er is een spreekuur voor bewoners in het Info­ centrum en er komt een beeldroman die de stappen voor het vinden van een andere woning uitbeeldt. De woningen die in afwachting van de sloop tijdelijk leeg­­staan, worden verhuurd via Eiland8, een initiatief van Mitros en Portaal. Eiland8 is een broedplaats van kleine bedrijven, starters en doorstarters in de creatieve sector en de zakelijke dienstverlening. Eiland8 komt tegemoet aan de grote vraag naar huisvesting voor creatieven en beïnvloedt tegelijkertijd – door de komst van nieuwe bedrijfjes – het leven in de wijk op een positieve manier. Van de tijdelijke bewoners wordt een maatschappelijke bijdrage gevraagd. Andere leegstaande woningen in het sloopgebied worden tijdelijk verhuurd als woonruimte, vooral aan studenten, totdat alle bewoners in mei 2012 zijn verhuisd.

Bij de Kluswoningen om de hoek, ver­ scholen achter de Nijhoffstraat, ligt het Jan Nuldenhofje. Een prachtig, beschut hofje met 22 woningen. Vorig jaar liet Portaal alle huizen van het hofje zeer grondig renoveren. Er kwamen nieuwe dakpannen, dakplaten, binnenwanden, plafonds, keukens en badkamers. Ook werd alles heel goed geïsoleerd en het houtwerk netjes geschilderd. De bewoners van het hofje woonden zolang in een wisselwoning. Sinds januari zijn de eerste bewoners terug in hun oude nieuwe huisje, waar het prettiger wonen is dan ooit. Deze renovatie heeft het hofje tevens behoed voor de slopershamer, want dat was de enige andere optie voor deze woningen, gezien de slechte staat waarin zij verkeerden. Overigens kreeg de naamgever van het hofje, Jan Nulden, 30 jaar geleden al hetzelfde voor elkaar: dankzij zijn inspanningen werd het hofje indertijd niet gesloopt maar opgeknapt.

63

Regio Leiden Locatie Merenwijk Thema Leefbaarheid

Regio Leiden Locatie Roomburg Thema Gemengde wijken

Streetcoach: jongeren helpen jongeren

Een nieuw woon­wagencentrum

De Leidse Merenwijk heeft steeds minder overlast van hang­jongeren. Voor een flink deel is dat te danken aan de street­coaches, die hier sinds 2009 actief zijn: jongeren die andere jongeren helpen om op het juiste pad te blijven. Zij spreken dezelfde taal en begrijpen elkaar. De streetcoaches bieden vooral een voorbeeldfunctie: zij hebben een vergelijkbare achtergrond als de jongeren die zij coachen, maar kozen ervoor om níét het criminele pad op te gaan, en te gaan werken of een opleiding te volgen. Hun hulp aan de jongeren van de Merenwijk is zeer laagdrempelig. Ze lopen door de wijk – vooral ’s avonds, als er veel jongeren op straat zijn – en maken een praatje met de jongeren die ze tegenkomen. Wie dat wil, kan vervolgens begeleiding krijgen van een streetcoach om zijn leven (weer) goed op de rails te krijgen. Vorig jaar hebben de streetcoaches van de Merenwijk meer dan tien jongeren begeleid naar een baan of een opleiding. Het mes snijdt aan twee kanten: dit werk is ook heel goed voor het zelfvertrouwen van de streetcoaches zelf. En voor de reputatie van jongeren in de wijk: zij hebben een betere naam gekregen. Portaal steunt dit initiatief van harte, met een financiële bijdrage en een kantoorruimte voor de coaches.

Roomburg is de naam van een bijzonder nieuwbouw­ project: een woonwagenlocatie, naast een ‘gewone’ nieuwbouwwijk. Vorig jaar werd Roomburg gebouwd en vrijwel geheel opgeleverd. Het nieuwe wijkje bestaat uit 29 standplaatsen, met daarop 25 huurwoningen en vier koopwoningen. Aanleiding voor de bouw was het bericht dat de woonwagenlocatie Trekvaartplein, ook in Leiden, niet langer voldoende brandveilig was. De meer dan 130 woonwagens op het Trekvaartplein stonden te dicht op elkaar. Om dit terrein ruimtelijker, leefbaarder en veiliger te maken wordt het opnieuw ingericht en geherstructureerd met sloop en nieuwbouw, waarbij uiteindelijk maximaal 90 standplaatsen overblijven. Alle woonwagenbewoners die moeten verhuizen, vinden een nieuwe plek in de buurt: in Roomburg of op een locatie in Oegstgeest. De woonwagens (eigenlijk: huizen) worden niet verplaatst, omdat ze daarvoor in te slechte staat verkeren, of omdat het vervoer te kostbaar is. Bij de voorbereiding en uitvoering van het project Roomburg hebben de gemeente en Portaal intensief overlegd met de toekomstige bewoners van de wijk. Nu Roomburg op een haar na is afgerond, werkt Portaal verder op het Trekvaartplein. De gemeente zorgt voor de sloop en het sociaal plan, de nieuwe woningen worden gebouwd door Portaal. De bouw daarvan start waarschijnlijk begin 2012.

64

Regio Eemland Locatie Amersfoort Thema Communicatie met bewoners

Regio Leiden Locatie Hoge Mors Thema Wonen en zorg, gemengde wijken

Renovatie Van Randwijcklaan

Trisor: een verrijking van de Hoge Mors

Eind 2009 startte het renovatieproject Van Randwijcklaan: een flinke opknapbeurt voor de flats aan het begin van deze doorgaande weg. Het gaat om 66 woningen. Het werd een ware metamorfose, met onder meer kunststof kozijnen, dubbel glas, dakisolatie en videofoons. Moederhaarden en gaskachels maakten plaats voor cv-installaties. Keukens, badkamers en toiletten werden vervangen. Asbesthoudende lijmlagen in de vloeren werden verwijderd. Tijdens het hele project stonden vóór de flats veertien portocabins waar huurders terechtkonden als ze tijdelijk hun woning uit moesten vanwege de werkzaamheden. Wat er precies moest gebeuren, hoe en wanneer, is samen met bewoners, bewonerscommissie en een huurdersbelangenvereniging vastgesteld. Vervolgens gaf Portaal aannemer Mens uit Zeist de opdracht om de woningen zó aan te passen, dat ze de komende 30 jaar weer voldoen aan deze woonwensen. De aannemer blijft al die tijd verantwoordelijk voor het onderhoud van het complex. In juni 2010 was alles af. De woningen, gebouwd in de jaren ’60, kunnen weer 30 jaar mee. De bewoners zijn zeer tevreden met het resultaat en met de manier waarop Portaal rekening hield met hun wensen. Uit een onderzoek kwam naar voren dat zij de inspanningen van Portaal beloonden met een 8.

Het wordt het grootste nieuwbouwproject in de Leidse Portaalgeschiedenis: Trisor, een complex met zo’n 350 appartementen en 23 eengezinswoningen, in een mix van sociale huur, markthuur en koop. Trisor geldt als een verrijking van de wijk Hoge Mors. De drie nieuwe woonblokken, met een vierde blok in de vorm van een toren met koopappartementen, komen op de plaats waar eerst een aantal verouderde portiekwoningen uit de jaren ’60 stond. Deze zijn al jaren geleden gesloopt. Zowel de variëteit aan woningen als de kwaliteit van de woningen maakt dat Trisor in één klap de hele wijk een ander aanzien zal geven. Trisor biedt naast wonen ook ruimte voor bedrijvigheid: een aantal kantoorunits voor bedrijven of instanties met maatschappelijke doeleinden, een fietsenwerkplaats en een lunchcafé. Het lunchcafé wordt gerund door verstandelijk ge­ handicapten, de fietsenwerkplaats door GGZ-cliënten. Circa 60 wooneenheden zijn gereserveerd voor een combinatie van wonen en zorg. Eind 2009 is begonnen met de bouw. Voor de fundering van het hele complex gingen ruim 1.500 heipalen de grond in. Medio 2011 zullen de eerste woningen worden opgeleverd en het hele complex zal naar verwacht in de zomer van 2012 af zijn.

65

Regio Nijmegen Locatie Hees Thema Wonen en zorg

Regio Arnhem Locatie Sint Marten Thema Leefbaarheid

Opknapbeurt Insulinde

Kluswoningen

Insulinde is een seniorencomplex uit 1974. Het bestaat uit 61 appartementen, verdeeld over 42 tweekamerwoningen en 19 drie­kamerwoningen. De meeste bewoners van Insulinde zijn ouder dan 75 jaar. Voor de grootscheepse renovatie van dit complex ontving Portaal vorig jaar als eerste woningcorporatie het certificaat Zorg­geschikt van Stichting Woonkeur. Dankzij allerlei handige aan­passingen, van douchehandgrepen en verhoogde aanrechtbladen tot en met het volledig drempelvrij maken van de woning, kunnen de ouderen langer zelfstandig wonen op Insulinde. Het hele complex is nu toegankelijk voor mensen met een rollator. Alle douches en keukens zijn vervangen. De complexbeheerder en de projectleider waren dagelijks aanwezig als aanspreekpunt voor de bewoners. Tijdens de renovatie konden de bewoners niet in hun appartement blijven wonen. Portaal stelde een begeleider aan, die hen hielp met het maken van alle keuzes en met het verhuizen naar een wissel­ woning. De wisselwoningen waren gemeubileerd en bevonden zich in hetzelfde complex. Als aardig neveneffect van de werkzaamheden organiseren de bewoners nu weer regelmatig activiteiten in de ontmoetingsruimte. Het certificaat Zorg­ geschikt was voor Portaal een mooie aanleiding om een bijeenkomst te organiseren over de vraag hoe de WMO-gelden efficiënter kunnen worden ingezet. Portaal zou graag zien dat dit geld bijvoorbeeld collectief kan worden ingezet in plaats van op individuele aanvraag. Wordt vervolgd!

Een ruim huis, dat helemaal naar eigen smaak verbouwd kan worden. Dat is hét voordeel voor de kopers van een zogeheten Kluswoning. Samen met de gemeente Arnhem biedt Portaal sinds de zomer van 2010 in Sint Marten Kluswoningen aan. Tegen een interessante prijs, maar wel met de verplichting om het pand op te knappen. Ze heten immers niet voor niets Kluswoningen: er is nogal wat achterstallig onderhoud weg te werken. Handige kopers maken er hun eigen droomhuis van, want zij krijgen volledig de vrije hand bij de inrichting. Van de eerste reeks van 22 Klus­ woningen is het merendeel inmiddels verkocht. De meeste panden zijn samengevoegde benedenen bovenwoningen. Door het aanbieden van deze panden als Kluswoningen blijft het historische karakter van de wijk behouden en wordt het huizenaanbod in de wijk gevarieerder. Bovendien, zo blijkt uit soortgelijke projecten in andere steden, zijn Kluswoningen erg goed voor de leefbaarheid in de wijk. Voor Portaal is dit de eerste keer dat er Kluswoningen worden aangeboden. Maar, gezien het succes ervan, zeker niet de laatste. Er is enorm veel belangstelling voor deze panden. Zo veel, dat er voor enkele huizen moest worden geloot. In de loop van 2011 komen er nieuwe Kluswoningen in de verkoop.

66

Regio Eemland Locatie Soest Thema Leefbaarheid

Regio Arnhem Locatie Presikhaaf Thema Leefbaarheid

Project Viltstift

KUNSTportaal

Graffiti kan best mooi zijn. Maar hallen en bergings­ gangen vol met graffiti zien er vies en slordig uit, wekken ergernis op en zorgen voor een onveilig gevoel, vooral in combinatie met rondhangende jongeren. De bewoners van de flats in Smitsveen en een deel van De Eng in Soest hadden er last van. Portaal startte eind 2010 het project Viltstift om de overlast tegen te gaan. Eerst werden alle volgespoten hallen en bergingsgangen helemaal schoongemaakt. Wat overigens op zich al preventief werkt: een schone muur verhoogt de drempel om de spuitbus te hanteren. De politie controleerde vervolgens dagelijks of er nieuwe graffiti bij was gekomen. De bewoners van de flats kregen een folder in de bus met de oproep om de politie te informeren over graffiti­spuiters die ze op heterdaad betrapten en om nieuwe graffiti te melden bij Portaal. Speciaal voor het project Viltstift is het mogelijk gemaakt dat de beheerders van Portaal digitaal aangifte kunnen doen. Deze aanpak lijkt succes te hebben. Er is nauwelijks nieuwe graffiti gesignaleerd. Eén dader werd opgepakt en kreeg de rekening van het schoonmaken van de muur. Sinds de start van project Viltstift zijn er ook minder inbraken in het gebied dan voorheen; dit is waarschijnlijk een gevolg van de extra politie­controles.

Kunst + Portaal = KUNSTportaal. Het voormalige kantoor van Portaal aan de Scheldestraat in Presikhaaf werd vorig jaar om­gebouwd tot een sfeervolle ontmoetingsplek voor kunstenaars en kunstliefhebbers. In KUNSTportaal gebeurt van alles. Voor cliënten van RIBW Arnhem & Veluwe Vallei is er dagopvang in de zogeheten werkateliers, waar zij in aanraking komen met disciplines als fotografie, schilderen, beeldhouwen en multimediadesign. Professionele kunstenaars huren ateliers op de eerste verdieping. Naast hun eigen werk vinden zij in de begeleiding van de dagopvangbezoekers een leuke extra bron van inkomsten. Hoewel KUNSTportaal zeker geen buurthuis is, zijn buurtbewoners altijd van harte welkom in dit bijzondere gebouw. KUNSTportaal staat open voor iedereen die wil praten, luisteren, kijken, kunst lenen of kunst kopen. Maar alleen een kop koffie drinken mag ook. KUNSTportaal is het resultaat van een samenwerking tussen Portaal, SLAK en RIBW Arnhem & Veluwe Vallei. Portaal is initiatiefnemer en eigenaar van het pand. RIBW Arnhem & Veluwe Vallei begeleidt mensen met psychiatrische problematiek. Stichting Atelierbeheer SLAK faciliteert de verhuur van atelier- en werkruimte. Eind 2010 gingen alle activiteiten van start. De officiële opening van KUNSTportaal vindt plaats in juni 2011.

67

Regio Utrecht Locatie Zuilen Thema Communicatie en verhuisbegeleiding

Regio Nijmegen Locatie Grootstal Thema Groot onderhoud

Zuilen 808: het beste van toen en nu

Opknapbeurt Grootstal

De drie woonhoven aan het Nifterlakeplantsoen in Zuilen stammen uit de jaren ‘50 en waren flink verouderd. Slopen was geen optie, vonden de bewoners, maar renovatie was ook niet voor alle woningen mogelijk, vanwege de slechte staat waarin een deel van de huizen verkeerde. In goed overleg tussen Portaal en de bewoners is project Zuilen 808 tot stand gekomen: een combinatie van renovatie en sloop/ nieuwbouw. Ook de structuur van de hoven, ieder met een eigen binnentuin, blijft bewaard. Zo combineert dit project het beste van toen met het beste van nu. Hof 1 werd vorig jaar zomer opgeleverd: vijf gerenoveerde woningen, tien nieuwe eengezinswoningen en 41 nieuwe appartementen, allemaal in de sector sociale huur. In april 2011 start de bouw van Hof 2, dat ook bestaat uit sociale huurwoningen. In Hof 3 komen koopwoningen: appartementen, een­gezins­ woningen en maisonnettes. De bewoners zijn zeer te spreken over de aanpak van Portaal: er is heel veel tijd gestoken in persoonlijk contact. Zo is er van begin af aan goed overleg geweest met huur­ dersvertegenwoordigers over de opzet van het project. Bij het verhuizen kregen de bewoners een-op-eenbegeleiding. Voor wie nog vragen had was er een speciaal spreekuur in het Portaalkantoor in de wijk.

Grootstal is een rustige, ruime wijk in Nijmegen-Zuid, met het centrum en de ziekenhuizen op fietsafstand. Hier ondergingen in 2010 419 eengezinswoningen en 49 seniorenwoningen een flinke opknapbeurt. Alle woningen werden voorzien van HR++-glas, nieuwe voordeuren, nieuwe kozijnen en rookmelders. Waar nodig mochten bewoners hun keuken, douche of toilet laten vernieuwen. Waar nog geen HR-ketel was, werd er een geplaatst. De woningen zijn een stuk energiezuiniger geworden: een deel kon dankzij dit project van energielabel F naar D, een ander deel ging van E naar C. Portaal vroeg de bewoners van Grootstal om mee te denken over de plannen. Dat deden ze, in een bewonerscommissie. Er werd onder meer gediscussieerd over het kleurenplan voor de voordeuren. Uiteindelijk kon iedere bewoner kiezen uit drie kleuren. Om de mensen verder te helpen bij de voorbereidingen voor het onderhoud ging Portaal bij iedereen thuis op bezoek. Wensen en zorgen werden zo in alle rust besproken. Oudere bewoners kregen bijvoorbeeld hulp bij het verplaatsen van meubels en raambekleding. Hiervoor werkte Portaal samen met een re-integratiebedrijf.

68

Bijlage 69

1

Bijlage 1

Portaal Holding B.V. en deelnemingen Portaal Holding B.V. Aandeelhouder Stichting Portaal (100%) Bestuurder Stichting Portaal Doelstelling Beheeractiviteiten en exploitatie registergoederen. Statutair gevestigd te Arnhem Oprichtingsdatum 19-04-1999 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 18.605 Schuldverhouding Stichting Portaal -1.677.304 Eigen vermogen ultimo 2010 -27.594.299 Omzet 2010 6.720 Resultaat 2010 -876.933 Vastgoed Onderhoud Centrale B.V. (VOC B.V.) Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling

Portaal Holding B.V. (99,75%)/Stichting Portaal (0,25%) Portaal Holding B.V. Uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden voor btw-vrijgestelde organisaties, met name woningcorporaties. Statutair gevestigd te Baarn Oprichtingsdatum 12-04-2001 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 20.050 Schuldverhouding Stichting Portaal 3.916.359 Eigen vermogen ultimo 2010 10.270.970 Omzet 2010 45.722.419 Resultaat 2010 1.866.062

70

Portaal Vastgoed Realisatie B.V. (PVR B.V.) Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling

Portaal Holding B.V. (99,75%)/Stichting Portaal (0,25%) Portaal Holding B.V. Uitvoering van projecten met betrekking tot koop- en huurwoningen, de verkoop van woningen en commercieel vastgoed. Statutair gevestigd te Baarn Oprichtingsdatum 23-12-2003 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 20.050 Schuldverhouding Stichting Portaal -26.787 Eigen vermogen ultimo 2010 388.874 Omzet 2010 14.040 Resultaat 2010 4.909 Portaal Participaties B.V. Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling

Portaal Holding B.V. (100%) Portaal Holding B.V. Het deelnemen in, het op een andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan, het financieren van andere ondernemingen waaronder begrepen rechtspersonen alsmede contractuele en overige, al dan niet duurzame, samenwerkingsvormen en samenwerkingsverbanden en ten slotte al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Statutair gevestigd te Baarn Oprichtingsdatum 01-06-2006 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 20.000 Schuldverhouding Stichting Portaal -1.792.912 Eigen vermogen ultimo 2010 -529.208 Omzet 2010 0 Resultaat 2010 10.229

71

Bijlage 1

CV Maat* Beherend vennoot Doelstelling

Stichting MAAT Het ontwikkelen van een geïntegreerd wijk- en klantgericht dienstenaanbod en het gezamenlijk exploiteren van daaruit ontstane (zorg)producten. Nijmegen 31-03-2006 Verkrijgingsprijs

Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering OntwikkelingsCombinatie Kanaleneiland VOF Bestuurder

Proper-Stok Groep BV, St. Mitros, Portaal Participaties BV Doelstelling Het exploiteren van een ontwikkelingsbedrijf en al hetgeen daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn. Statutair gevestigd te Rotterdam Oprichtingsdatum 29-01-2009 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 4.200.000 Schuldverhouding Stichting Portaal 0 Eigen vermogen ultimo 2010 5.190.780 Omzet 2010 22.985.078 Resultaat 2010 9.220

72

Wonen Boven Winkels C.V. (WoBoWi C.V.) Vennoot

Binnenstad Etage Ontwikkeling B.V. (1%)/Portaal Participaties B.V. (50%)/ Gemeente Arnhem (49%) Bestuurder Binnenstad Etage Ontwikkeling B.V. Doelstelling Het realiseren van woningen boven in de binnenstad van Arnhem gelegen winkelpanden, zulks ter verbetering van het woonklimaat in die binnenstad en ter vergroting van de beschikbare wooncapaciteit in dit gebied. Statutair gevestigd te Baarn Oprichtingsdatum 16-06-2006 Einde duur 31-12-2010 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 201.000 Schuldverhouding Stichting Portaal 97.619 Eigen vermogen ultimo 2010 38.498 Omzet 2010 41.888 Resultaat 2010 0 Binnenstad Etage Ontwikkeling B.V. (BEO B.V.) Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst kapitaal Schuldverhouding Stichting Portaal Eigen vermogen ultimo 2010 Omzet 2010 Resultaat 2010

Portaal Holding B.V. (100%) Portaal Holding B.V. Houdsteractiviteiten Arnhem 13-12-2004 Netto vermogenswaarde 18.000 0 17.751 8.498 -2.548

73

Bijlage 1

Portaal Kanaleneiland BV Aandeelhouder Portaal Holding B.V. (100%) Bestuurder Portaal Holding B.V. Doelstelling Het deelnemen in de ontwikkeling van herstructureringsprojecten. Statutair gevestigd te Baarn Oprichtingsdatum 28-12-2007 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 18.000 Schuldverhouding Stichting Portaal -366.090 Eigen vermogen ultimo 2010 -506.029 Omzet 2010 1.029.823 Resultaat 2010 -174.193 Grond Exploitatie Maatschappij Kanaleneiland C.V. Bestuurder

Utrecht Vernieuw B.V. (24,75%)/Mitros Aska B.V. (24,75%) / Portaal Kanaleneiland B.V. (24,75%)/Probest II B.V. (24,75%) (alle stille vennoten)/Kanaleneiland Beheer B.V. (1%) (beherend vennoot) Doelstelling De bevordering van stedelijke herstructurering als bedoeld in het besluit van het ministerie van Financiën d.d. 18 februari 2004, onder nummer WV2003/396M. Statutair gevestigd te Amersfoort Oprichtingsdatum 16-01-2008 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 4.000.000 Schuldverhouding Stichting Portaal 847.780 Eigen vermogen ultimo 2010 4.000.000 Omzet 2010 4.303.032 Resultaat 2010 0

74

Portaal Onroerend Goed Beheer B.V. (POGB B.V.) Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling

Portaal Holding B.V. (100%) Portaal Holding B.V. Dienstverlening m.b.t. registergoederen en exploitatie register­ goederen, het aannemen en uitvoeren van bouw-, grond- en waterwerken, alsmede onderhoudswerkzaamheden. Statutair gevestigd te Baarn Oprichtingsdatum 19-04-1999 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 20.000 Schuldverhouding Stichting Portaal 470.313 Eigen vermogen ultimo 2010 234.606 Omzet 2010 0 Resultaat 2010 -11.655 Kanaleneiland Beheer B.V. Bestuurder

Gemeente Utrecht/Mitros Aska Beheer B.V./POGB B.V./ Proper-Stok Groep B.V. (alle 25%) Doelstelling De bevordering van stedelijke herstructurering als bedoeld in het besluit van het ministerie van Financiën d.d. 18 februari 2004, onder nummer WV2003/396M. Statutair gevestigd te Amersfoort Oprichtingsdatum 16-01-2008 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 18.000 Schuldverhouding Stichting Portaal 0 Eigen vermogen ultimo 2010 40.000 Omzet 2010 118.911 Resultaat 2010 0

75

Bijlage 1

Portaal Monumenten Beheer B.V. (PMB B.V.) Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling

Portaal Holding B.V. (100%) Portaal Holding B.V. Het verwerven, restaureren en instandhouden van registergoederen die zijn opgenomen dan wel zullen worden opgenomen in een registerinschrijving als beschermd rijksmonument in de zin van de Monumentenwet. Statutair gevestigd te Baarn Oprichtingsdatum 24-12-2003 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 18.000 Schuldverhouding Stichting Portaal -1.975.621 Eigen vermogen ultimo 2010 -7.880 Omzet 2010 140.922 Resultaat 2010 -9.389 Ontwikkeling Onroerend Goed B.V. (OOG B.V.) Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst kapitaal Schuldverhouding Stichting Portaal Eigen vermogen ultimo 2010 Omzet 2010 Resultaat 2010

Portaal Holding B.V. (100%) Portaal Holding B.V. Bestuur- en beheeractiviteiten. Nijmegen 26-10-1995 Netto vermogenswaarde 56.723 -1.548 -93.192 0 -4.887

76

NovioNoord B.V.* Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst kapitaal GEM Waalsprong Beheer B.V.* Aandeelhouder Bestuurder Commissarissen Doelstelling

Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst kapitaal

OOG B.V. (50%)/Talis B.V. (50%) Portaal Holding B.V./Kolping B.V. Het ontwikkelen van woningbouwprojecten in het kader van de zogenaamde “Waalsprong”. Nijmegen 07-06-1996 Netto vermogenswaarde 113.445

NovioNoord B.V. (8%) J.P.A. de Wilde C. Strik/P. Depla/A. Hillen Het optreden als beherend vennoot in de commanditaire vennootschap: grondexploitatiemaatschappij Waalsprong CV, gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen die ten doel heeft: het risicodragend uitvoeren van de grondexploitatie van het plangebied. Nijmegen 03-12-1997 Verkrijgingsprijs 54.454

77

Bijlage 1

Grondexploitatiemaatschappij Waalsprong C.V. * Vennoot

Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering PortaalNet B.V. Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst kapitaal Schuldverhouding Stichting Portaal Eigen vermogen ultimo 2010 Omzet 2010 Resultaat 2010

Waalstroom B.V. (48%)/B.V. Land over de Waal (8%)/ Ontwikkelingsmaatschappij BWB M-O B.V. (8%)/ Exploitatiemaatschappij Rosmalen III B.V. (8%)/Bridico B.V. (8%)/ Nationaal vastgoed III Utrecht B.V. (8%)/NovioNoord B.V. (8%)/ Gem Waalsprong Beheer B.V. (4%) (beherend vennoot) GEM Waalsprong Beheer B.V. Grondexploitatie Nijmegen 06-10-1998 Verkrijgingsprijs

Portaal Holding B.V. (100%) Portaal Holding B.V. Beheer eigendomsrechten glasvezelinfrastructuur. Baarn 31-12-2004 Netto vermogenswaarde 18.000 -46.124.614 -37.293.141 0 -2.799.283

78

De Rendant B.V. Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst kapitaal Schuldverhouding Stichting Portaal Eigen vermogen ultimo 2010 Omzet 2010 Resultaat 2010 Portaal Nieuw Leyden B.V.

Portaal Holding B.V. (100%) Portaal Holding B.V. Dienstverlening op het gebied van huisvesting, zoals VVE-beheer. Baarn 29-01-2007 Netto vermogenswaarde 18.000 -174.775 3.568 962.505 250.705

Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling

Portaal Holding B.V. (100%) Portaal Holding B.V. Het leveren van diensten op het gebied van management t.b.v. andere deelnemingen, waaronder het vervullen van de functie van commanditair vennoot. Statutair gevestigd te Baarn Oprichtingsdatum 07-07-2005 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 18.000 Schuldverhouding Stichting Portaal -247.296 Eigen vermogen ultimo 2010 -54.199 Omzet 2010 0 Resultaat 2010 -10.637

79

Bijlage 1

Nieuw Leyden C.V. Vennoot

Portaal Nieuw Leyden B.V. (48%) (stille vennoot)/Leiden naar Nieuw Leyden BV (stille vennoot) (48%), Nieuw Leyden Beheer B.V. (beherend vennoot) (4%) Bestuurder Nieuw Leyden Beheer B.V. Doelstelling Stedelijke herstructurering en de daarmee samenhangende grond- en opstalexploitatie. Statutair gevestigd te Leiden Oprichtingsdatum 28-12-2005 Waardering Netto vermogenswaarde Geplaatst kapitaal 457.692 Schuldverhouding Stichting Portaal 0 Eigen vermogen ultimo 2010 463.441 Omzet 2010 17.753.311 Resultaat 2010 0 Nieuw Leyden Beheer B.V. Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst kapitaal Schuldverhouding Stichting Portaal Eigen vermogen ultimo 2010 Omzet 2010 Resultaat 2010

Portaal Holding B.V. (50%)/Gemeente Leiden (50%) M.J. Klaren Optreden als beherend vennoot in Nieuw Leyden C.V. Leiden 07-12-2005 Netto vermogenswaarde 18.000 0 18.000 358.952 0

80

Overige deelnemingen B.V. Woonwagenexploitatie Utrecht Aandeelhouders Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst kapitaal Schuldverhouding Stichting Portaal Eigen vermogen ultimo 2010 Omzet 2010 Resultaat 2010 CV De Witte Vrouwe

Mitros (49%), Portaal (24%), Bo-ex (16%), SSHU (11%) Yours B.V. Het beheren van woonwagenlocaties. Utrecht 01-01-2002 Verkrijgingsprijs 18.000 0 -1.196.032 362.766 0

Beherend vennoot Doelstelling

Stichting Studenten Huisvesting Utrecht Het verkrijgen, bezwaren, exploiteren en verhuren van registergoederen. Oprichtingsdatum 06-12-2002 Waardering Verkrijgingsprijs Geplaatst kapitaal 150.000 Schuldverhouding Stichting Portaal 0 Eigen vermogen ultimo 2010 2.071.101 Omzet 2010 76.086 Resultaat 2010 26.204 WoningNet NV* Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Waardering

J.M.W. Temme Holdingactiviteiten Utrecht 05-02-2001 Verkrijgingsprijs

81

Bijlage 1

Bestuurlijke deelnemingen Stichting Pontanuslaan Opmerking

RvC Stichting Portaal dient aantal aspecten conform statuten goed te keuren. Bestuurder Stichting Portaal Doelstelling De stichting heeft in het belang van de volkshuisvesting als doel het verwerven, exploiteren en vervreemden van registergoederen. In het bijzonder richt de stichting zich nagenoeg uitsluitend op de exploitatie van zelfstandige sociale huurwoningen. Statutair gevestigd te Arnhem Oprichtingsdatum 16-04-1918 Schuldverhouding Stichting Portaal 9.499.220 Eigen vermogen ultimo 2010 9.556.901 Omzet 2010 0 Resultaat 2010 112.770 Stichting Utrechtse Woningcorporaties* Bestuurder

J.J.G.M. Klinkenberg/A.F.R. Jochems/E.S.M. Verheul/ K.L. Reynders-Verdooren/T.C.M. van Haarst Doelstelling Samenwerkingsverband corporaties Utrecht op het gebied van wonen. Statutair gevestigd te Utrecht Oprichtingsdatum 22-05-1985 Schuldverhouding Stichting Portaal 24.000 Vereniging Newtrada* Commissaris Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum

J. van den Berg Jeths/H.M.H. Windmüller/M. Sas Uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting Lelystad 27-09-2007

82

Stichting Beheer Registergoederen Eemland* Bestuurder Doelstelling

P.L.J.M. Storimans/J.M. Kruitwagen/B.J.C.J. van Hoesel/ Stichting Portaal Vruchtgebruikconstructie Portaal Eemland, beheer en exploitatie van woningen. Soest 28-12-1994

Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum Stichting tot Steun van de Stichting Sociale Woningbouw Utrecht Opmerking Bestuurder Doelstelling

Gelieerd aan Portaal Stichting Portaal Overkoepelende organen, samenwerkings- en adviesorganen en fondsen op het gebied van welzijnszorg. Statutair gevestigd te Utrecht Oprichtingsdatum 11-12-1990 Schuldverhouding Stichting Portaal 0 Eigen vermogen ultimo 2010 1.329.647 Omzet 2010 0 Resultaat 2010 44.803 Stichting De Glazen lift* Bestuurder

Doelstelling

Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum

Stichting de Alliantie, Stichting Vestia groep, Stichting Ymere, Stichting Woonzorg Nederland, Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, Woonstichting de Woonplaats, Stichting Portaal Belangenbehartiging van toegelaten instellingen en/of hun ver­ bindingen die schade en/of enig nadeel hebben ondervonden als gevolg van het door de Europese Commissie bij beschikking vast­ gestelde kartel “liften en roltrappen”. Amsterdam 12-08-2008

83

Bijlage 1

Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht* Bestuurder

Doelstelling Statutair gevestigd te Oprichtingsdatum

St. Groenrandwonen/IJsselsteinse Woningbouwver./St. Bo-Ex ’91/ Bouwver. “Volksbelang”/St. De Seyster Veste/St. Heuvelrug Wonen/ St. Mitros/St. Portaal/R.K. Woningbouwver. Zeist/St. Studenten Huisvesting/De Woningcorporatie St. Woonbelangen/St. Westhoek Wonen/St. Viveste/Woningbouwst. Cothen/Woningbouwst. “Kamerik”/Woningbouwver. “Goed Wonen”/Woningbouwver. “Lopik”/Woningbouwver. “Maarn”/Woningbouwver. Oudewater/ Woningbouwver. Vecht en Omstreken/St. woningst. “WUTA” (Wacht Uw Tijd Af)/Woningst. Volksbelang/Woonst. Jutphaas/Woonst. SSW Uitvoering geven aan een evenwichtige verdeling van woonruimten in de regio Utrecht. Utrecht 16-07-2009

NB: De cijfers zijn gebaseerd op de conceptjaarrekeningen. *) De volledige gegevens zijn nog niet beschikbaar. Het betreft deelnemingen/bestuurlijke samenwerkingsverbanden die niet worden meegeconsolideerd in de jaarrekening van Stichting Portaal. Het effect op het resultaat van Stichting Portaal is derhalve nihil. Te benoemen risico’s zijn niet-materieel, met uitzondering van een risico in GEM Waalsprong. Het maximale risico van Portaal in GEM Waalsprong is 0,5 miljoen euro. Hiervoor is bij de ondertekening in 1998 een contragarantie afgegeven, zie ook de vermelding in de jaarrekening onder onzekerheden. 84

De balans en winst- en verlies­rekening zijn ontleend aan de jaarrekening 2010 van Stichting Portaal waarbij op 9 mei 2011 door KPMG een goedkeurende controle­­verklaring is verstrekt.

De volledige jaarrekening vindt u op www.portaal.nl.

Bijlage 85

2

Bijlage 2

Geconsolideerde balans per 31 december 2010 ACTIVA

(voor resultaatbestemming)



2010 (x € 1.000)



2009 (x € 1.000)

Vaste activa Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie 1.925.287 1.853.529 - Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden 67.418 51.371 - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 182.313 182.801 - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 33.650 33.407 Totaal materiële vaste activa

2.208.668

2.121.108

Financiële vaste activa - Te vorderen BWS-subsidies 4.505 6.243 - Andere deelnemingen 3.456 2.987 - Overige effecten 86.218 86.494 - Leningen u.g. 10.667 10.872 - Latente belastingvorderingen 72.728 68.753 521 344 - Overige langlopende vorderingen Totaal financiële vaste activa



178.095

175.693

Totaal vaste activa

2.386.763

2.296.801

Vlottende activa Voorraden 37.066 34.884 Onderhanden projecten 1.424 788 Vorderingen - Huurdebiteuren 2.759 2.979 - Vorderingen op gemeenten 285 1.957 - Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 0 - Overige vorderingen 6.020 4.660 - Overlopende activa 21.374 24.893 Totaal vorderingen

30.438

34.489

186.012

133.673

254.940 2.641.703

203.834

Liquide middelen



Totaal vlottende activa Totaal activa



86

2.500.635

PASSIVA 2010 (x € 1.000)

2009 (x € 1.000)

Groepsvermogen - Eigen vermogen 736.197 712.169 - Minderheidsbelang derden 19 19 Totaal groepsvermogen

736.216

712.188

Voorzieningen - Pensioenen 324 315 - Onrendabele investeringen nieuwbouw 0 5.949 - Voorziening deelneming 25 25 - Overige voorzieningen 6.090 2.294 Totaal voorzieningen

6.439

8.583

Langlopende schulden - Leningen overheid en kredietinstellingen 1.586.292 1.498.622 - Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 66.007 49.976 204 190 - Overige langlopende schulden Totaal langlopende schulden

1.652.503

1.548.788

Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen 146.444 115.750 - Schulden aan leveranciers 27.981 26.689 - Belastingen en premies sociale verzekeringen 25.983 25.702 - Overige schulden 3.018 1.279 - Overlopende passiva 43.119 61.656 Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

246.545 2.641.703



87

231.076 2.500.635

Bijlage 2

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010

2010

(x € 1.000)

2009 (x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten - Huren 271.307 264.895 - Vergoedingen 16.685 18.069 - Overheidsbijdragen 3.583 3.259 - Verkoop onroerende zaken 57.494 61.643 - Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 7.089 7.255 7.450 5.222 - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten 363.608 360.343 Bedrijfslasten - Kosten uitbesteed werk 15.245 18.336 - Afschrijvingen op materiële vaste activa 84.518 39.789 - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa -27.590 31.806 - Erfpacht 553 376 - Lonen en salarissen 37.809 35.133 - Sociale lasten 6.381 5.529 - Pensioenlasten 6.091 5.892 - Lasten onderhoud 52.757 74.696 - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 17.907 1.886 - Overige bedrijfslasten 89.910 90.337 283.581 303.780 Totaal bedrijfslasten Saldo uit operationele bedrijfsuitoefening 80.027 56.563 Financiële baten en lasten - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.399 1.758 - Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten -472 833 - Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 11.481 10.922 69.105 64.749 - Rentelasten en soortgelijke kosten -56.697 -51.236 Totaal financiële baten en lasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 23.330 5.327 Vennootschapsbelasting 598 4.592 Aandeel in resultaat van deelnemingen waarin wordt deelgenomen 84 374 24.012 10.293 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Waarvan aandeel van derden Resultaat toekomend aan de rechtspersoon



88

0 24.012

44 10.249

Colophon Stichting Portaal Postbus 375 3900 AJ Veenendaal www.portaal.nl Draft and copy editing Portaal Communication Department Text Saffraan communicatieprojecten, Beesd Photography Janita Sassen, Amersfoort Design and print management FUNCKE communications & design, Haarlem

Stichting Portaal Postbus 375 3900 AJ Veenendaal T 0800 - 767 82 25 (gratis) E [email protected] W www.portaal.nl