ZNALECKY POSUDEK č . 4094/ 83/ 722 O ceně dokončené bytové jednotky č. 1218/85, situované v bytovém domě č.p. 1218 - při ul. Geologická v obci Praha hl.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku pare. č. 967/12, p.č. 967/37, p.č.967/41, p.č. 967/42, p.č. 967/43, p.č. 640/18, p.č. 640/104, p.č. 640/108, p.č. 640/109, p.č. 640/110 , vše v katastrálním území Hlubočepy. Objednatel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4 Účel posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele
Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie. podle stavu ke dni 31.12.2014.
Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích 15.1.2015
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky Adresa nemovitosti: č.p. 1218 - při ul. Geologická Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 5 Obec: Praha Katastrální území: Hluboce Počet obyvatel: 1 249 026 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.01.2015 za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j. Výs. Hl.p. 640/18-1832/10-Šti-R vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 5 dne 2.6.2010 s právním účinkem ke dni 22.6.2010 - Kolaudační rozhodnutí č.j. OST.Hl.p.640/18-64895/2012-Ple vydané odborem výstavby OÚ ve hl. m. Praha - MČ Praha 5 dne 21.12.2012. Rozhodnutí nabylo právní moci dne 21.12.2012 - Geometrický plán č. 2109-114/2012. potvrzený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, dne 22.8.2012 pod č. 3100/2012 - Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne 22.10.2012 - Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne 22.10.2012 -Výpis z katastru nemovitostí č. 9558 ze dne 7.1.2013 vyhotovený KN pro hl.m. Praha - technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 podíl: 1
Vlastník pozemku:
CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 podíl: 1
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Bytový dům je dispozičně řešen jako podsklepený objekt o celkem osmi nadzemních podlažích, přičemž v 1.PP-2.PP se nachází garážová stání, technické zázemí, skladové prostory, v l.NP společná domovní vybavenost (kočárkárna, úklidová komora, sušárna) a bytové jednotky, v ostatních podlažích zbývající bytové jednotky o typech 1+kk až 4+kk, celkem 85 garážových stání, 80 bytových a 8 nebytových jednotek. Základové konstrukce bytového domu jsou monolit. ŽB se zákl. deskou o tl. 500 mm nebo 1000 mm, částečně založené na pilotách. Konstrukční systém je ŽB monolitický příčný stěnový, nenosné obvodové stěny a mezibytové i vnitrobytové příčky jsou z keramického zdivá Porotherm. Vodorovné konstrukce jsou železobetonové. Schodiště ŽB monolitické. Střecha je plochá, jednoplášťová, stř. krytina z mPVC nebo u podložích teras z beton, dlaždic. Okna a balkón, dveře plastové. Klemp. konstrukce z TiZn plechu. Vnější omítky tenkovrstvé akrylátové na cement, stěrce. Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou dvouvrstvé vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a WC ker. obklady, stavební otvory jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako dřevěné foliované plné, resp. část. prosklené do ocelových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazu vzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Kuchyňská linka není součástí dodávky. BJč.
1218/85
Typ bytu
Podlaží
Plocha bytu |m2|
Plocha B/T/P Im2|
2+kk
7. patro (NP8)
56.6
32.9
Velikost podílu na pozemcích 592/60130
a) Pozemky ai) Spoluvl. podíl na pozemcích Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn Ocenění Výpoěet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivu pozemku Název znaku____________________________________________ ě._________ Pj 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00
Index omezujících vlivů
Iq = 1 + 2 Pí = 1,000
Index trhu s nemovitostmi Ij = 0,970 Index polohy pozemku Ip = 1,050 Celkový index I = IT * I0 * IP= 0,970 * 1,000 * 1,050 = 1,019 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index Zatřídění IKč/m2! § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 6 950,1,019 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Zastavěná plocha a nádvoří Orná půda - f. celek Orná půda - f. celek
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1
Koef.
Upr. cena |K č/nr| 7 082.05
Parcelní číslo 967/12
Výměra [m2] 1 674,00
Jedn.cena |Kč/m2| 7 082,05
Cena [Kč] 11 855 351,70
967/37 967/41
1 824,00 4,00
7 082,05 7 082,05
12 917 659,20 28 328,20
Orná půda - f. celek 967/42 § 4 ödst. 1 2,00 7 082,05 14 164,10 § 4 ödst. 1 Orná půda - f. celek 967/43 1,00 7 082,05 7 082,05 § 4 ödst. 1 Orná půda - f. celek 640/18 2,00 7 082,05 14 164,10 § 4 ödst. 1 640/104 Orná půda - f. celek 3,00 7 082,05 21 246,15 § 4 ödst. 1 Orná půda - f. celek 640/108 3,00 7 082,05 21 246,15 § 4 ödst. 1 Orná půda - f. celek 640/109 2,00 7 082,05 14 164,10 § 4 ödst. 1 Orná půda - f. celek 640/110 2,00 7 082,05 14 164,10 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem________________ 24 907 569,85 Spoluvl. podíl na pozemku - zjištěná cena b) Obvyklá cena bytových jednotek
=
24 907 569,85 Kě
Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů. bl) Vypočet standardní jednotkové ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo na realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícího k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Výsledek této metody dává komplexnější pohled na nemovitost jako celek.
Definice koeficientů použitých pro srovnání K Název koeficientu K1 Poloha K2 Pozemek K3 Stav K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky K6 Ostatní (případně specifikováno)
Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebně-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu.
Srovnávací BJ č.l PSČ 150 00 Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha Započitatelná plocha: 52 m2 Čtvrť/KÚ: Hlubočepy Zast. plocha NP: m2 Adresa: Devonská Poloha: Střední Cena v Kč: 2 830 000 Stavební stav: velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: Standardní Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Nabídková cena Komentář: lokalita: Devonská, Hlubočepy, cena: 2830000 Kč , započ. plocha: 52 m2, popis a srovnání: nový byt 2+kk s balkonem má rozlohu 49 m2 + 3,25 m2 balkon, je orientován na severozápad a nachází se ve 3.NP sedmipodlažní cihlové novostavby s výtahem v ulici Devonská, Praha 5 - Barrandov , 9 min. od metra. Cena bytu zahrnuje sklepní kóji. Garážové stání není započteno v ceně. Projekt tvoří dvě samostatné budovy a nachází se na hranici přírodního parku, v blízkosti chráněného Prokopského a Dalejského údolí. Srovnávací BJ č.2 PSČ 150 00 Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha Obytná plocha: 53 m2 Čtvrť/KÚ: Hlubočepy Zast. plocha NP: m2 Adresa: Chlupáčova Poloha: Střední 2 729 000 Stavební stav: Velmi dobrý Stí. Cena v Kč: Výměra pozemku: m2 Vybavení: Standardní Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Nabídková cena Komentářlokalita: Chlupáčova, Hlubočepy, cena: 2729000 Kč, započ. plocha: 53 m2, popis a srovnání: Byt 2+kk v rezidenčním projektu Barrandov Hills III. etapa. Byt se nachází v 2NP. V jednotce se nachází šatna, koupelna s WC a vanou Byl bude kompletně vybaven kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči , vestavěnou skříní, jídelním stolem, sedací soupravou, manželskou postelí, TV. Lokalita je velice dobře dostupná MHD. Možnost dokoupení garážového stání a sklepní kóje. Srovnávací BJ č 3 PSČ 150 00 Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha Obytná plocha: 60 m2 Hlubočepy Zast. plocha NP: Čtvrť/KÚ: m2 Adresa: Štěpařská Poloha: Střední Cena v Kč: 3 230 000 Stavební stav: Velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: Standardní Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Nabídková cena Komentář: lokalita: Stěpařská, Hlubočepy, cena: 3230000 Kč, započ. plocha: 60 m2, popis a srovnání: byt 2+kk, nacházejícího se ve druhém patře v cihlové novostavbě s výtahem. Byt je v osobním vlastnictví o celkové rozloze 60m2. V bytě nová ^Jmchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů. Na podlahách dlažba a plovoucí podlahy. Okna plastová. K bytu náleží ^prostorný balkón a sklep. V koupelně vana. WC samostatně. Topení dálkové ústřední.
Vyhodnocení
Měrná jednotka
m2 obytné plochy
nabídková cena v Kč/m.j. Srovnávací BJ č.l Srovnávací BJ č.2 Srovnávací BJ č.3
54 423 51 491 53 833
Ostatní 1.00 1.00 1,00
Přep. KC v Kč/m.j. 48 98 Í 44 024 46 028
Prům ěr:
46344
Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha 1,00 1.00 1.00
Pozemek 1.00 1,00 1,00
Stav Vybavení 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95
Zdroj 0,90 0,90 0,90
Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny, tj. od cca 40-50 tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení či zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto k již realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdy jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případe pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem.
b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 1218/085 Smluvní cena BJ - z toho cena pozemku Typ jednotky Podlaží Celková plocha bytové jednotky Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek
4029743 Kč 966736 Kč 2+kk 7. patro (NP8) 56,6 m2
(započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky)
32,9 m2 JZVS PS,S 592/60130
Orientace obytných místností Příslušenství BJ Spoluvlastnický podíl na pozemcích Smluvní jednotková cena vě. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy)
59331 ,-Kč/m2
Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky
59923 ,-Kč/m2 4070000,-Kč
Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 4029743,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí 966736,-Kč.
C. Rekapitulace cen nemovitosti Oceňovaná jednotka Obvyklá cena jednotky č. 1218/085 Obvyklá cena jednotek činí celkem
Obvyklá cena jednotky 4 029 743 Kč 4 029 743 Kě
Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku 966 736 Kč 966 736 Kě
Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 40 do 50 tis./nr, přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu, formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, 15.1.2015
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 16.7.1980 č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne 10.11.1999 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do 31.12.2002 a recertifikován dne 16.10.2012, číslo certifikátu 1034/12, s platností do 16.10.2017. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4094/83/722'znaleckého deníku.
Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice
