Petunjuk Teknis PENILAIAN UNTUK TUJUAN LELANG (SPI 366)
KOMITE PENYUSUN STANDAR PENILAIAN INDONESIA (KPSPI) MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA (MAPPI) - 1 Juni 2017 -
1.0 Pendahuluan 1.1 Petunjuk teknis (Juknis) ini membahas pedoman penilaian aset berwujud terkait dengan tujuan lelang. Juknis ini memberikan panduan mengenai Lingkup Penugasan, Implementasi, Pelaporan Penilaian dan hal-hal lain yang dianggap perlu sesuai sebagaimana yang diatur oleh Standar Penilaian Indonesia (SPI) 366. 1.2 Juknis ini tidak mengatur cara penulisan, namun memberikan gambaran terkait dengan hal-hal teknis dalam proses penilaian yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan, hal-hal yang perlu dipertimbangkan pada proses Implementasi dan hal-hal yang perlu diungkapkan dalam Pelaporan Penilaian. 1.3 Pendekatan
penilaian
dengan
metode
penerapan
serta
pengungkapannya dalam laporan menjadi cakupan pada Juknis ini dimana diharapkan Penilai dapat menerapkan secara konsisten sehingga memiliki pola yang seragam dalam praktek penilaian dan selanjutnya menghasilkan penilaian yang dapat dipercaya (kredibel). 1.4 Jenis, isi dan kedalaman Pelaporan Penilaian sesuai dengan yang dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan yang disepakati dengan Pemberi Tugas dan tertuang di dalam perjanjian kerja atau kontrak. 1.5 Penilai harus memiliki kompetensi dalam melaksanakan pekerjaan penilaian untuk tujuan lelang sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI.
Dalam pemenuhan dasar kompetensi tersebut, Penilai
secara terus menerus menjaga dan meningkatkan pengetahuannya melalui program CPD (Continuing Professional Development) yaitu Pendidikan Profesional Lanjutan (PPL) yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai dan lembaga kompeten lainnya yang diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai. 1.6 SPI 366 tentang Penilaian untuk Tujuan Lelang berikut Juknis ini digunakan sebagai rujukan dalam melaksanakan penilaian aset tetap, baik yang termasuk kelompok real properti maupun personal properti sebagaimana diatur dalam SPI 366. 1.7 Juknis ini diterbitkan dan dapat dipergunakan sejak tanggal 1 Juni 2017.
ED Juknis SPI 366
2
2.0 2.1
Definisi dan Pengertian Implementasi; merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan Investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja penilaian (SPI 104).
2.2
Laporan Penilaian; merupakan suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan
opini
nilai.
Suatu
laporan
penilaian
dapat
juga
menjelaskan proses analisis yang dilakukan dalam pelaksanaan penilaian, dan menyatakan informasi penting yang digunakan dalam analisis (SPI 105). 2.3
Lingkup Penugasan; merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian (SPI 103).
2.4
Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual (SPI 102 - 3.7). Aset yang dimaksud dalam definisi di atas adalah aset atau kumpulan aset (as group) yang dijual dapat dalam keadaan terpisah-pisah (a
piecemeal) tanpa mempertimbangkan keuntungan atau kerugian dari aset sebagai suatu bisnis yang berjalan (as going concern). 2.5
Nilai Pasar, didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual,
dalam
suatu
transaksi
bebas
ikatan,
yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan (SPI 101 – 3.1). 2.6
Pendekatan Pasar; pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan
ED Juknis SPI 366
3
transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. 2.7
Pendekatan
Pendapatan;
pendekatan
ini
mempertimbangkan
pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (umumnya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung atau metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow/DCF), atau keduanya. 2.8
Pendekatan Biaya; menetapkan nilai properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru (sesuatu yang dibangun) di atasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan
antara
lain
biaya
akibat
penundaan
waktu
pengembangan dan biaya lembur. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan lainnya (fungsional dan eksternal). Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.
PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang 2.9
Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran
harga
secara
tertulis dan/atau lisan
yang
semakin
meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang (Pasal 1 butir 1). 2.10 Barang adalah tiap benda atau hak yang dapat dijual secara lelang (Pasal 1 butir 2). 2.11 Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan
ED Juknis SPI 366
4
dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan (Pasal 1 butir 4). 2.12 Lelang Noneksekusi Wajib adalah Lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan dijual secara lelang (Pasal 1 butir 5). 2.13 Lelang Noneksekusi Sukarela adalah Lelang atas Barang milik swasta, perorangan atau badan hukum/badan usaha yang dilelang secara sukarela (Pasal 1 butir 6). 2.14 Nilai Limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual (Pasal 1 butir 28). 3. Lingkup Penugasan (merujuk kepada SPI 103-5.3) Penugasan penilaian pada tahap awal dimulai dengan memahami Lingkup Penugasan sesuai dengan tujuan penilaian yang akan dilaksanakan. Persyaratan dari Lingkup Penugasan sebagai mana dimaksud oleh SPI 103 – 5.3 harus digunakan Penilai secara konsisten, dimana sistematika dan isinya dijelaskan sebagai berikut:
Hal Status Penilai
Referensi SPI 103 5.3.1.1
Penjelasan Sebuah pernyataan yang menyatakan apakah: a) Identitas Penilai sebagai individu atau instansi/Kantor Jasa Penilai Publik; b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak; c) Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan
dengan
subjek
dan/atau
objek penilaian; d) Penilai harus memiliki kompetensi untuk melakukan
penilaian.
Jika
Penilai
memerlukan bantuan tenaga ahli atau Tenaga Penilai lainnya, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan akan
ED Juknis SPI 366
5
Hal
Referensi SPI 103
Penjelasan disepakati
dan
diungkapkan
dalam
Lingkup Penugasan. Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai lain dalam kaitannya penugasan
penilaian
untuk
tujuan
sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan
dan
sejauh
mana
pekerjaan
dilakukan, disampaikan dalam laporan. Contoh pernyataan yang dapat dinyatakan adalah, ”Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan
tim
penugasan
di
bawah
kordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan penilaian” Bila terdapat ketentuan lain sebagaimana yang disebutkan pada hurup a), b) dan c), sepanjang dibenarkan
berdasarkan
ketentuan
dan
peraturan perundang-undangan, maka Penilai harus
menyatakannya
dalam
Lingkup
Penugasan. Contoh, bila penilaian dilakukan oleh Penilai internal dari institusi perbankan. Pemberi Tugas
5.3.1.2
Bila tidak dinyatakan lain oleh ketentuan dan
dan Pengguna
peraturan
perundang-undangan,
maka
Laporan
Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan adalah pemilik objek penilaian atau pihakpihak
yang
sah
dan
berkepentingan
terhadap/untuk pelaksanaan lelang. Pemberi tugas dan pengguna laporan dapat berbeda sepanjang diperlukan dan dibenarkan oleh ketentuan dan peraturan perundangundangan yang berlaku.
ED Juknis SPI 366
6
Hal
Referensi SPI 103
Penjelasan Sebagaimana yang dimaksud dalam KEPI dan SPI, nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan harus diungkapkan secara jelas serta dilengkapi dengan alamat resmi.
Maksud dan
5.3.1.3
Maksud
dan
Tujuan
penilaian
harus
Tujuan
dinyatakan secara jelas. Maksud penilaian
Penilaian
adalah memberikan dasar penilaian sesuai dengan tujuan penilaian. Tujuan penilaian adalah alasan Pemberi Tugas membutuhkan penilaian. Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi yang akan digunakan untuk tujuan lelang atau penjualan aset secara cepat. Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, Penilai juga dapat menerapkan nilai lainnya sepanjang relevan. Nilai lainnya yang dapat digunakan antara lain, Nilai Realisasi Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai Sisa dan Nilai Sekrap. Rujukan definisi dari masing-masing nilai tersebut dapat dilihat dalam SPI 102. Bila
tidak
dinyatakan
lain
maka
kalimat
lengkap yang dapat dikutip adalah sebagai berikut: ”memberikan opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi yang akan dipergunakan untuk tujuan lelang”. Objek penilaian
5.3.1.4
Penilai harus mendapatkan informasi secara jelas dari Pemberi Tugas mengenai objek penilaian yang akan dinilai. Informasi objek penilaian
ED Juknis SPI 366
yang
perlu
dinyatakan
dalam
7
Hal
Referensi SPI 103
Penjelasan Lingkup Penugasan antara lain jenis, jumlah dan lokasi aset yang menjadi objek penilaian. Dalam
hal
Penilai
tidak
mendapatkan
informasi yang memadai untuk dinyatakan dalam
Lingkup
menggunakan
Penugasan, informasi
kurangnya
jenis
informasi
ini
awal
objek untuk
Penilai
dapat
sekurang-
penilaian.
Namun
selanjutnya
harus
dilengkapi setelah investigasi dilakukan. Pernyataan
objek
penilaian
sangat
berhubungan dengan kesimpulan nilai yang diopinikan.
Penilai
harus
dapat
mengungkapkan dalam Lingkup Penugasan atas
objek
yang
dinilai
secara
rinci
berdasarkan kelompok aset (al: tanah, tanah dan
bangunan,
kendaraan),
mesin
lokasi,
dan
unit
peralatan,
penilaian
(as
piecemeal) atau dapat menjadi satu kesatuan (portfolio) dari beberapa aset yang dinilai. Contoh a: bila menilai 10 (sepuluh) ruko secara bersamaan pada lokasi yang sama, maka harus dinyatakan diopinikan
apakah adalah
nilai per
yang
satuan
hendak
ruko
atau
sekaligus sepuluh ruko sebagai satu kesatuan. Nilai satu ruko dijumlah sebanyak sepuluh ruko akan dapat berbeda dengan memberikan opini nilai sekaligus untuk sepuluh ruko. Contoh
b;
merupakan
mesin
dan
peralatan
bagian
dari
suatu
yang
instalasi
produksi yang terintegrasi, dimana fungsinya tergantung dari aset lain, maka opini nilai dapat sangat berbeda bila dinilai secara terpisah. Mesin dan peralatan mempunyai sifat
ED Juknis SPI 366
8
Hal
Referensi SPI 103
Penjelasan beragam
dan
dapat
dipindahkan,
untuk
memperoleh opini nilai sesuai dengan kondisi aset yang dimaksud, perlu dibuat asumsi al. aset dinilai in-situ atau ex-situ. Bentuk
5.3.1.5
kepemilikan
Bukti
penguasaan
dan/atau
kepemilikan
properti harus dinyatakan sesuai dengan informasi dari Pemberi Tugas. Hubungan
antara
Pemberi
Tugas
dan
kepemilikan objek penilaian perlu disebutkan bila terdapat perbedaan. Dasar Nilai
5.3.1.6
Dasar Nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, dan harus didefinisikan sesuai dengan SPI 101-3.1 dan SPI 201-3.7. Selain penggunaan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi, Penilai juga dapat menerapkan nilai lainnya sepanjang relevan. Nilai lainnya yang dapat digunakan antara lain, Nilai Realisasi Bersih, Nilai Realisasi Bersih Terbatas, Nilai Sisa dan Nilai Sekrap. Rujukan definisi dari masing-masing nilai tersebut dapat dilihat dalam SPI 102. Bila
dianggap
perlu,
penjelasan
tentang
definisi dasar nilai yang digunakan dapat dilengkapi
dengan
penjelasan
sepanjang
merujuk kepada SPI terkait. Tanggal penilaian
5.3.1.7
Tanggal
penilaian
dengan
tanggal
sebaiknya
inspeksi.
bersamaan
Namun
untuk
kepentingan tertentu tanggal penilaian dapat berbeda dengan tanggal pelaksanaan inspeksi penilaian. Dalam
hal
penilaian
ED Juknis SPI 366
terdapat dan
perbedaan
tanggal
inspeksi,
tanggal pada
9
Hal
Referensi SPI 103
Penjelasan pelaksanaannya
Penilai
harus
melakukan
konfirmasi tertulis apakah terdapat perbedaan atas objek penilaian pada saat inspeksi atau investigasi
dilaksanakan
dengan
tanggal
penilaian. Mata uang
5.3.1.8
Mata uang yang digunakan adalah mata uang
yang
Rupiah. Dalam hal terdapat alasan yang
digunakan
relevan sehingga perlu digunakan mata uang selain rupiah, maka mata uang rupiah harus tetap dinyatakan.
Tingkat
5.3.1.9
Penilai
harus
mengungkapkan
bahwa
kedalaman
investigasi yang dilakukan dibatasi hal-hal
investigasi
sebagai berikut : a. Data dan informasi atas objek penilaian
dan
kelengkapannya
diperoleh
dari
Pemberi Tugas dan/atau pemilik. b. Penilai
harus
memastikan
sampai
sejauhmana inspeksi dapat dilaksanakan dan perlu menyaratkan pemberi tugas dan/atau pemilik objek penilaian: untuk memberikan surat tugas atau persetujuan inspeksi; dan Menandatangani berita acara inspeksi. c.
Penilai
akan
melakukan
verififikasi
terhadap keseluruhan atau bagian dari objek
penilaian,
yang
diperlukan
dan
penting dalam pelaksanaan penilaian. Bila diketahui dapat
pemeriksaan/verifikasi dilakukan
keterbatasan,
maka
atau hal
tidak
memiliki ini
harus
dinyatakan dalam Lingkup Penugasan;
ED Juknis SPI 366
10
Hal
Referensi SPI 103
Penjelasan d.
Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam jumlah banyak, maka inspeksi dapat dilakukan secara sampling. Sedangkan jika aset dapat diinspeksi namun
dinformasikan
tidak
dapat
diperiksa (misalnya Penilai tidak dapat masuk
kedalam
lokasi),
maka
keterbatasan ini perlu dicatatkan sebagai adanya pembatasan yang berhubungan dengan asumsi khusus; e.
Dalam
hal
penilaian
terdapat atau
dinyatakan
dalam
perbedaan
item
lainnya
Lingkup
objek yang
Penugasan
dengan hasil investigasi, maka perbedaan tersebut harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan atau dapat dilakukan dengan berita
acara
perubahan
Penugasan
yang
Penilai
Pemberi
dan
Lingkup
ditandatangani oleh Tugas
dan/atau
pemilik objek penilaian; f.
Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek penilaian tidak diketahui, maka penugasan
dimaksud
tidak
dapat
diteruskan atau batal. Sifat dan
5.3.1.10
Data dan informasi lain yang dianggap dapat
sumber
dipercaya
informasi yang
penilaian dalam juknis ini, antara lain dapat
dapat
bersumber dari:
diandalkan
Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Bank Indonesia,
ED Juknis SPI 366
dalam
mendukung
pelaksanaan
11
Hal
Konfirmasi
Referensi SPI 103
5.3.1.11
Penjelasan
Badan Pusat Statistik (BPS),
Sumber lain yang dapat dipercaya.
Pernyataan
bahwa
pekerjaan
penilaian
bahwa
dilakukan
berdasarkan
Kode
penilaian
Indonesia
(KEPI)
Standar
dilakukan
Indonesia (SPI) yang berlaku.
dan
Etik
Penilai
Penilaian
berdasarkan KEPI dan SPI Laporan
5.3.2
Penilaian
Laporan penilaian yang akan disampaikan adalah laporan terinci (lengkap) dalam bahasa Indonesia, dan susunan isi laporan penilaian adalah sesuai dengan SPI 105 dan/atau sebagaimana yang diatur dalam Juknis ini Jumlah,
kelengkapan,
penyelesaian
dokumen
jangka laporan
waktu penilaian
disesuaikan dengan kebutuhan Pemberi Tugas dan seharusnya dicantumkan pada Lingkup Penugasan. Persyaratan
5.3.3
Harus dinyatakan secara jelas kepada Pemberi
atas
Tugas pada saat penugasan diterima, bahwa
Persetujuan
persetujuan Penilai harus didapatkan atas
untuk
setiap publikasi terhadap keseluruhan atau
Publikasi
sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan. Lingkup Penugasan harus memuat persyaratan mengenai hal tersebut.
Batasan atau
5.3.4
Penilai seharusnya mencantumkan klausul
pengecualian
bahwa Penilai tidak memiliki tanggung jawab
atas tanggung
kepada
jawab kepada
menyimpang dari peraturan dan hukum yang
pihak selain
berlaku.
pihak
ketiga,
selama
tidak
Pemberi Tugas
ED Juknis SPI 366
12
Hal Persyaratan
Referensi SPI 103 5.3.5
Penjelasan Penilai harus mensyaratkan adanya pernyataan
adanya
tertulis berupa surat representasi dari Pemberi
pernyataan
Tugas mengenai kebenaran dan sifat informasi
tertulis berupa
yang diberikan oleh Pemberi Tugas (lampiran
surat
4).
representasi Asumsi dan
5.3.6
asumsi khusus
Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas apabila terdapat ketidak pastian informasi berkaitan
karakteristik
fisik,
legal
atau
ekonomi dari properti, atau mengenai kondisi eksternal properti seperti kondisi pasar atau tren atau integritas data yang digunakan dalam analisis. Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan tersebut. Salah satu keterbatsan tersebut adalah, objek penilaian tidak dapat dilakukan pemeriksaan
(misalnya Penilai tidak dapat masuk kedalam lokasi) Pemberi
sehingga Tugas
Penilai untuk
harus
dapat
mengikat
menerapkan
adanya asumsi khusus. Seluruh
penyimpangan
dari
standar
dinyatakan dan dijelaskan (bila ada). Biaya Jasa Penilaian
5.3.7
Biaya jasa Penilaian diperhitungkan dengan merujuk kepada standar fee/biaya yang dibuat oleh Instasi yang berwenang atau Asosiasi Profesi Penilai.
Lain-lain
Penilai Publik harus melakukan konfirmasi kepada Pemberi Tugas bahwa objek penilaian tidak sedang atau telah atau digantikan untuk dinilai oleh Penilai Publik lain untuk maksud, tujuan dan pengguna laporan yang sama.
ED Juknis SPI 366
13
Hal
Referensi SPI 103
Penjelasan
Dalam hal Penilai diminta untuk melakukan penilaian yang pernah dilakukan oleh Penilai lain, Penilai wajib mendapatkan pernyataan tertulis dari Pemberi Tugas untuk dapat berkomunikasi
dengan
Penilai
terdahulu.
Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan persetujuan, maka Penilai harus menolak penugasan tersebut. Penilai dapat melengkapi Lingkup Penugasan di atas untuk penyampaian informasi lainnya yang belum dinyatakan, misalnya untuk keperluan lelang (karena bisa saja objek lelang dimiliki pihak lain), maka Penilai perlu menginformasikan hubungan hukum Pemberi Tugas terhadap objek penilaian dan/atau pemiliknya. Lingkup Penugasan harus dituangkan menjadi bagian dari kontrak atau perjanjian pekerjaan diantara Penilai dan Pemberi Tugas. 4. Implementasi (merujuk kepada SPI 104) 4.1 Investigasi Investigasi yang dilakukan dalam tugas penilaian harus didasarkan kepada tujuan penilaian sesuai dengan Lingkup Penugasan yang diatur dalam perjanjian tugas dan sesuai dengan Dasar Nilai yang akan dilaporkan. Halhal yang perlu diperhatikan dalam prosedur Investigasi ini antara lain: 4.1.1 Proses pengumpulan data yang cukup dapat dilakukan dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis yang dilakukan dengan cara yang benar. Penilai harus menentukan batasan, sejauh mana data yang dibutuhkan adalah cukup untuk tujuan penilaian. 4.1.2 Sebelum inspeksi dilakukan, Penilai harus memperoleh data awal, dapat berupa daftar aset yang menjadi objek penilaian. Dalam pelaksanaan inspeksi, Penilai harus membuat berita acara inspeksi yang ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek
ED Juknis SPI 366
penilaian.
Berita
acara
sekurang-kurangnya
berisikan
14
ringkasan hasil inspeksi yang telah dilakukan. Dalam hal Pemberi Tugas
dan/atau
menandatangani
pemilik berita
objek
acara
penilaian
inspeksi,
tidak
maka
bersedia
Penilai
tidak
meneruskan penugasan dimaksud atau penugasan dihentikan. 4.1.3 Apabila setelah dilakukan Investigasi ternyata dijumpai hal-hal yang tidak sesuai dengan apa yang diatur dalam Lingkup Penugasan yang telah disepakati, seperti data dari Pemberi Tugas maupun pihak lain tidak sesuai atau tidak memadai yang akan mengakibatkan hasil penilaian tidak dapat diyakini dan dipercaya (credible), maka Lingkup Penugasan harus disesuaikan yang sebelumnya didiskusikan kepada Pemberi Tugas. Bila Lingkup Penugasan tidak dapat disesuaikan, maka sebagai penggantinya dapat dinyatakan dengan berita acara perubahan atas bagian tertentu dari Lingkup Penugasan yang selanjutnya ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian. Setiap perubahan yang dinyatakan dalam kesepakatan berita acara menjadi bagian dari Lingkup Penugasan; 4.1.4 Penilai harus mempertimbangkan apakah informasi yang diperoleh dapat dipercaya atau diandalkan, tanpa memengaruhi kredibilitas hasil penilaian. Pertimbangan tersebut dapat dilakukan dengan melakukan review, jika memiliki keraguan atas kredibilitas atau keandalannya, maka informasi tersebut seharusnya tidak digunakan. Hal-hal yang perlu dipertimbangkan Penilai dalam mereview data dan informasi yang ada, seperti: a) Materialitas informasi terhadap kesimpulan nilai; b) Kompetensi pihak ketiga; c) Independensi
pihak
ketiga
terhadap
objek
penilaian
atau
pengguna penilaian; d) Sejauh mana informasi tersebut termasuk dalam domain publik. 4.1.5 Objek penilaian dalam penugasan ini diperhitungkan berdasarkan Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi. Nilai selain kedua dasar nilai yang disebutkan ini dapat digunakan dengan tetap mempertimbangkan Nilai Pasar sebagai rujukan. 4.1.6 Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dapat dipahami sebagai berikut:
ED Juknis SPI 366
15
4.1.6.1 Nilai Pasar adalah representasi nilai dalam pertukaran atau sejumlah uang yang dapat diperoleh atas suatu aset jika aset tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian, dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar; 4.1.6.2 Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik aset, situasi dan kondisi paling memungkinkan dimana aset tersebut diperjualbelikan di pasar; 4.1.6.3 Konsep Nilai Pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi Nilai Pasar, suatu aset akan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dengan publikasi yang cukup pula. Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal penilaian; 4.1.6.4 Salah satu konsep dalam definisi Nilai Pasar adalah “.....yang pemasarannya
dilakukan
secara
layak”
(“after
proper
marketing”). Konsep ini menjelaskan bahwa: o
Aset akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar sesuai dengan definisi Nilai Pasar;
o
Cara penjualan dianggap merupakan yang paling tepat untuk mendapatkan harga terbaik di pasar dimana penjual memiliki akses ke pasar;
o
Jangka waktu pemasaran aset dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga aset dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran atau waktu ekspos (exposure time) ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.
4.1.6.5 Waktu eskpos (exposure time) adalah estimasi waktu dari suatu aset yang dinilai, dianggap telah ditawarkan dalam suatu pasar hipotetis untuk dijual sesuai definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian. Estimasi waktu (retrospektif) yang
ED Juknis SPI 366
16
didasarkan suatu analisis kejadian masa lalu dengan asumsi adanya transaksi dalam pasar terbuka dan kompetitif; 4.1.6.6 Waktu ekspos penting terhadap proses penilaian disebabkan:
Waktu ekspos pasar yang dapat diterima adalah suatu kondisi yang tergambarkan dalam definisi Nilai Pasar;
Identifikasi yang tidak tepat dalam menentukan waktu ekspos yang wajar terhadap opini Nilai Pasar, dapat mengakibatkan kesimpulan nilai yang dihasilkan tidak kredibel;
Studi yang dilakukan terhadap kondisi pasar dan waktu ekspos, diperoleh dari analisis aktivitas pasar yang sesuai;
Pernyataan waktu ekspos yang beralasan adalah bagian dari proses dalam mengevaluasi penggunaan pembanding yang sesuai dan cukup;
Memahami bahwa waktu ekspos membutuhkan suatu pernyataan
dan
pemasaran
yang
evaluasi terbatas
terhadap dalam
adanya suatu
waktu
transaksi
terlikuidasi;
Analisis
sebelumnya
dari
penjualan
suatu
objek
membutuhkan perbandingan waktu ekspos terhubung dengan opini nilai dan waktu yang dibutuhkan dalam suatu penjualan. Waktu ekspos - 1
NP Tanggal hipotetis Tanggal penilaian
NL Tanggal hipotetis
Waktu ekspos - 2
Waktu dipercepat
NP : Ni l ai Pasar NL : Ni l ai Li kui d asi
4.1.6.7 Waktu ekspos berbeda-beda untuk setiap jenis properti dalam setiap kondisi pasar, bukan hal yang tetap dan tidak boleh menjadi sesuatu yang terstandarisasi. Periode ekspos
ED Juknis SPI 366
17
yang wajar adalah fungsi dari harga, kondisi pasar, dan karakteristik aset atau properti. Dasar
untuk
opini
dari
waktu
ekspos
dapat
mempertimbangan satu atau lebih hal berikut:
Informasi statistik tentang berapa lama jangka waktu pasar untuk jenis properti yang sejenis;
Informasi yang dikumpulkan melalui verifikasi data penjualan;
Wawancara dengan pelaku pasar;
Informasi pasar dari jasa pengumpul data.
4.1.6.8 Mengumpulkan dan menganalisis data untuk mengetahui berapa lama di pasar dari berbagai sumber diperlukan untuk pengembangan yang tepat dari sebuah opini waktu ekspos; 4.1.6.9 Ketika mengevaluasi data pasar, Penilai harus fokus pada periode ekspos yang dibutuhkan untuk menjual aset atau properti dalam kisaran harga yang wajar dari Nilai Pasar. Kedalaman analisis atas jumlah hari di pasar membutuhkan pertimbangan dari jumlah hari pada saat harga tercapai sesuai dengan Nilai Pasar, tidak termasuk waktu ekspos pada harga yang tidak dianggap wajar oleh peserta pasar. Contohnya, Sebuah rumah tinggal telah dipasarkan selama dua tahun dengan harga Rp. 6 miliar, rupanya dianggap tidak wajar dari sisi pelaku pasar. Kemudian pemilik menurunkan harga menjadi Rp. 4 miliar dan akhirnya pemilik mulai menerima penawaran, sehingga enam bulan kemudian terjadi transaksi di harga Rp. 3 miliar. Meskipun waktu ekspos yang sebenarnya 2,5 tahun, namun waktu ekspos yang wajar untuk nilai Rp. 3 miliar dari harga Rp. 4 miliar adalah enam bulan. 4.5.6.10
Data yang digunakan dalam pengembangan opini
waktu ekspos harus ditarik dari pasar objek penilaian, termasuk pertimbangan jenis aset atau properti, lokasi, karakteristik properti, pembeli khusus, dan segmen harga. Contoh 1, misalkan penilaian ruko yang terletak pada wilayah berkembang dengan permintaan yang tinggi terhadap ruko
ED Juknis SPI 366
18
sejenis. Riset pasar menunjukkan bahwa waktu ekspos atas properti ruko di wilayah tersebut rata-rata berkisar 60 sampai 90 hari. Sementara pasaran ruko dengan spesifikasi yang sama pada wilayah lain ditawarkan dengan waktu ekspos 120 hari sampai 180 hari. Penilai harus fokus pada data yang sejenis dan sebanding dalam hal lokasi, daya tarik pasar dan kisaran harga untuk dapat mendukung opini dari waktu ekspos dengan benar. Contoh 2, misalkan objek penilaian adalah sebuah bangunan gudang dengan ketinggian 4,5 meter. Permintaan pasar dan pesaing
memiliki
ketinggian
6
meter.
Dengan
mempertimbangkan efek dari defisiensi fungsional ini pada nilai dan harga sewa, Penilai perlu untuk mengevaluasi efek pada pemasaran dan waktu ekspos. Pada umumnya untuk properti dengan keusangan fungsional memerlukan waktu yang lebih panjang untuk mendapatkan pembeli. Penilai dapat mempertimbangkan data pasar untuk properti yang telah dijual dengan permasalahan keusangan yang sama atau mewawancarai pelaku pasar untuk mendukung opini dari waktu ekspos. 4.1.6.11
Analisis
penjualan
dari
properti
yang
dianggap
ditawarkan sebelum tanggal penilaian adalah hal yang mendasar dalam penentuan Nilai Pasar dan kepentingan pemenuhan SPI; 4.1.6.12
Dalam rangka untuk merekonsiliasi harga yang terjadi
dengan opini nilai oleh Penilai, Penilai harus menganalisis latar belakang pemasaran dan melihat kewajaran periode ekspos yang terkait dengan penjualan. Ekspos yang tidak memadai atau berlebihan di pasar merupakan faktor yang harus
dipertimbangkan
dalam
menganalisis
penjualan
dengan anggapan transaksi telah terjadi; 4.1.6.13
Ekspos pasar yang terbatas merupakan faktor dalam
menentukan harga jual lebih rendah, yang sering dikenal dengan istilah transaksi likuidasi. Faktor kedua dalam
ED Juknis SPI 366
19
transaksi likuidasi adalah bahwa penjual berada di bawah paksaan ekstrim untuk menjual. Penilai harus memahami jangka waktu ekspos yang wajar untuk mengetahui dan mengevaluasi pengaruh dari ekspos pasar yang terbatas. Analisis
penjualan
dari
objek
properti
memerlukan
perbandingan waktu ekspos yang wajar terkait dengan opini nilai
dan
periode
ekspos
yang
berhubungan
dengan
penjualan; 4.1.6.14
Ketika waktu eskpos ditentukan oleh Pemberi Tugas
atau ditetapkan dalam penugasan dan tidak berorientasi pasar, opini nilai yang dihasilkan mungkin tidak akan konsisten dengan Nilai Pasar; 4.1.6.15
Pada Nilai Likuidasi, waktu yang diberikan untuk
penyelesaian penjualan (waktu ekspos) tidak selalu sama dengan pasar untuk jenis properti tersebut, namun waktunya adalah terbatas dan ditentukan oleh Pemberi Tugas. Dengan demikian, didalam penugasan ini waktu ekspos bukan merupakan opini Penilai, tetapi lebih sebagai kondisi penugasan; 4.2 Pendekatan Penilaian Pendekatan dan metode penilaian yang sesuai untuk digunakan tergantung kepada pertimbangan seperti, dasar nilai dan tujuan penilaian, tersedianya informasi dan data, serta metode yang diterapkan oleh para pelaku dalam pasar yang relevan. 4.2.1 Tujuan penilaian seperti yang dimaksud oleh SPI 366 dan Juknis ini adalah penilaian untuk tujuan lelang, dimana objek penilaian dimaksud akan ditransaksikan dalam pasar terbuka dengan waktu yang cukup atau dalam pasar terbatas dalam waktu yang relatif singkat. 4.2.2 Objek penilaian dalam penentuan nilai aset untuk keperluan lelang, meliputi antara lain: 1) Real properti dengan penggunaan atau peruntukan seperti untuk pertanian, permukiman, industri atau komersial.
ED Juknis SPI 366
20
2) Mesin dan peralatan yang dapat atau tidak dapat dipisahkan nilainya dari bangunan atau tanah bangunan 3) Mesin dan peralatan dapat terdiri dari mesin produksi yang berdiri sendiri, atau aset yang tergolong ke dalam personal properti 4.2.3 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian dapat dilihat sebagai berikut: Objek Penilaian
Pasar
Pendapatan
Biaya
Tanah
-
Tanah & Bangunan
Bangunan & SPL
-
Tanah & Tanaman
Tanaman
Personal Properti
-
Keterangan
yang melekat ke tanah/bangunan
Objek Penilaian Tanah
Pasar Tanah kosong
Pendapatan
Biaya
Tanah kawasan
-
yang memiliki
• HBU • Untuk NL
potensi komersial Tanah & Bangunan
Keterangan
berlaku diskon
Dihitung sebagai
Properti komersial
Indikasi Nilai Pasar
satu kesatuan
seperti,
tanah dalam
dengan
perkantoran, hotel
keadaan kosong
menggunakan data
dan sebagainya
ditambah Biaya
yang sejenis dan
Reproduksi/
sebanding
Pengganti, Baru
• HBU • Untuk NL berlaku diskon
(RCN) atas bangunan yang dikurang penyusutan Bangunan & Sarana
-
-
Pelengkap Tanah & Tanaman
penyusutan Dihitung sebagai
Digunakan pada
Indikasi Nilai Pasar
satu kesatuan
tanaman yang
tanah dalam
dengan
dibudidayakan
keadaan kosong
menggunakan data
secara komersial.
ditambah RCN
yang sejenis dan
ED Juknis SPI 366
RCN dikurang
• Untuk NL berlaku diskon • HBU • Untuk NL berlaku diskon
tanaman belum
21
Objek Penilaian
Pasar
Pendapatan
Biaya
sebanding, seperti
menghasilkan yang
kelapa sawit dan
disesuaikan
sebagainya
dengan kondisi
Keterangan
tanaman Tanaman
Dihitung sebagai
Digunakan pada
RCN tanaman
tegakan tanaman
tanaman (tanpa
belum
menggunakan data
tanah) yang yang
menghasilkan yang
yang sejenis dan
dibudidayakan
disesuaikan
sebanding, seperti
secara komersial.
dengan kondisi
pohon mangga,
• Untuk NL berlaku diskon
tanaman
durian dan sebagainya
Personal Properti
Dihitung
yang melekat ke
menggunakan data
RCN personal properti yang
tanah/bangunan
yang sejenis dan
dikurang
sebanding, seperti
penyusutan
• HBU • Untuk NL berlaku diskon
instalasi pipa, instalasi listrik, elevator dan sebagainya Penjelasan
Data-data yang
Data-data
Data dan informasi Estimai
digunakan
ekonomi yang
yang digunakan
waktu
merupakan data
digunakan
adalah data pasar
ekspos perlu
pasar yang sejenis
merupakan data
yang relevan dan
dilakukan
dan sebanding.
pasar yang sejenis
wajar.
berdasarkan
Gunakan jumlah data yang cukup
dan sebanding. Gunakan tingkat
Biaya Reproduksi/Pengg
pengamatan pasar;
dan hindari
kapitalisasi
anti, Baru (RCN)
penggunaan data
dan/atau tingkat
atas bangunan dan
kepentingan
yang bias dan
diskonto yang
peralatan lainnya
Nilai
kurang relevan
sesuai dan relevan
dapat bersumber
Likuidasi,
dari informasi dan
perlu
data pasar atau
penyesuaian
sumber lainnya
waktu
yang sesuai dan
ekspos
lazim digunakan
terbatas
Pertimbangkan umur ekonomis, masa proyeksi sesuai karateristik masing-masing properti
Umur ekonomis bangunan dan aset tetap lainnya dapat menggunakan informasi dari Asosiasi Profesi
Untuk
terhadap waktu ekspos normal (Nilai Pasar); Teknik
Penilai atau
penyesuaian
sumber informasi
lainnya dapat
ED Juknis SPI 366
22
Objek Penilaian
Pasar
Pendapatan
Biaya
Keterangan
lainnya yang
digunakan
handal.
dalam
Pengukuran kondisi properti dapat menggunakan SPI 362.
penyesuaian Nilai Pasar terhadap Nilai Likuidasi sepanjang ada alasan yang wajar
4.2.4 Penerapan pendekatan dan/atau metode penilaian untuk mengukur nilai selain Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi dapat disesuaikan dengan masing-masing kriteria pengukuran dasar nilai yang digunakan. Misalnya dalam penerapan Nilai Realisasi Bersih atau Nilai Realisasi Bersih Terbatas, asumsi pengurangan biaya penjualan dan biaya pengosongan lainnya digunakan asumsi yang wajar dengan tetap berdasarakan obeservasi pasar. Contoh lain, seperti penerapan pada Nilai Skrap yang menunjukan kondisi aset dalam keadaan skrap dan dapat
saja
dalam
keadaan
terpisah-pisah.
Asumsi
masukan
penilaiannya (valuation input) harus asumsi yang berlaku di pasar. 4.2.5 Penerapan pendekatan penilaian dalam konteks Nilai Pasar sangat terkait kepada pertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Pertimbangan HBU dapat dilihat dari kondisi tanah dalam keadaan kosong (as vacant) atau tanah dalam kondisi telah dikembangkan (as improved). Dalam analisisnya, Penilai harus mempertimbangkan kriteria yang meliputi:
Secara hukum diizinkan;
Secara fisik dimungkinkan;
Secara finansial menguntungkan;
Menghasilkan nilai tertinggi (produktifitas maksimum) dari properti.
4.2.6 Pemahaman tentang konsep waktu ekspos memberikan dasar untuk pemilihan dan penyesuaian data penjualan sebanding dengan penugasan untuk Nilai Likuidasi;
ED Juknis SPI 366
23
4.2.7 Selisih perbedaan waktu ekspos dalam pemahaman waktu pemasaran normal dan waktu pemasaran terbatas dapat diperkirakan selisih koreksi kondisi terlikuidasi terhadap pasar normal. Rujukan kisaran besaran koreksi (diskon) sebagai berikut: Kategori Properti* Properti bersifat umum (residensial dan komersial)
Kategori & Kriteria a. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi, banyak diminati investor atau pasarnya relatif bagus b. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada kondisi pasarnya normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup untuk menjualnya c.
lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada kondisi pasarnya tidak normal atau relatif tidak menarik investor, perlu pemasaran dengan waktu yang lebih panjang
Properti bersifat khusus a. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi banyak (non residensial dan diminati investor atau pasarnya relatif komersial seperti bagus pabrik, peralatan, perkebunan) b. lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada kondisi pasarnya normal, diminati investor tetapi tidak secara berlebihan, perlu pemasaran yang cukup untuk menjualnya c.
lokasi, jenis/ tipe, dan fungsi pada kondisi pasarnya tidak normal atau relatif tidak menarik investor, perlu pemasaran dengan waktu yang lebih panjang
Perkiraan Waktu Ekspos** 3 – 6 bulan
Kisaran Diskon 10% - 19%
>6 – 9 bulan
20% - 40%
> 9 bulan
> 40%
3 – 6 bulan
20% - 29%
>6 – 9 bulan
30% - 50%
> 9 bulan
> 50%
*) tidak termasuk personal properti; **) untuk Nilai Pasar
Contoh, Nilai Pasar suatu rumah tinggal pada suatu lokasi diperkirakan oleh Penilai memiliki waktu ekspos sekitar 7 bulan. Hasil analisis pasar properti rumah tinggal yang diperoleh Penilai menunjukan bahwa pasaran di wilayah objek penilaian berada pada kondisi normal yang menurut informasi agen penjual kisaran properti terjual sejak mulai dipasarkan berkisar 6-8 bulan. Tidak terdapat sesuatu yang negatif dari properti rumah tinggal yang dinilai, sehingga kriteria dari kategori aset yang ada masuk kategori ‘b’ dengan perkiraan waktu ekspos sekitar >6-9 bulan dan kisaran diskon adalah 20-40%. Dengan mempertimbangkan waktu ekspos yang ada Penilai dapat meyakini kisaran diskon wajar untuk penetapan Nilai Likuidasi sebesar 35% atau Nilai Likuidasi yang diperoleh adalah sebesar 65% dari Nilai Pasar. Bila perkiraan waktu ekspos sekitar >6-9 bulan itu mewakili Nilai Pasar, maka untuk nilai
ED Juknis SPI 366
24
Likuidasi yang diambil menjadi 65% dapat diperkirakan lebih cepat sekitar 3-5 bulan. 4.2.8 Perkiraan waktu ekspos yang dimaksud butir 4.2.7 merupakan acuan untuk memperkirakan kisaran diskon Nilai Likuidasi, dimana waktu eksposnya berkisar setengah dari waktu ekspos Nilai Pasar. Untuk kepentingan Nilai Likuidasi, Penilai dapat menentukan perkiraan waktu dan kisaran diskon kurang dari yang ditentukan, sepanjang didukung alasan yang dapat dipercaya (kredibel). 4.3 Kertas Kerja Penilaian a. Kertas kerja penilaian harus disimpan untuk jangka waktu yang wajar sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, apakah dalam bentuk hardcopy atau softcopy. b. Kertas kerja penilaian mencakup semua dokumen utama termasuk dokumen investigasi dan analisis yang digunakan untuk memperoleh kesimpulan akhir, serta salinan/copy dari setiap draft atau laporan akhir yang diberikan kepada Pemberi Tugas.
5. Pelaporan Penilaian (merujuk kepada SPI 105-5.1) Penugasan penilaian pada tahap akhir akan memberikan hasil dalam bentuk laporan penilaian. Uraian berikut ini merupakan penjelasan Pelaporan Penilaian yang merujuk kepada Lingkup Penugasan sebagaimana dimaksud oleh SPI yang harus digunakan Penilai secara konsisten. Hal Status Penilai
Referensi SPI 105 5.1.1
Penjelasan Bila tidak ditentukan lain, maka status Penilai dalam kepentingan penugasan ini adalah Penilai independen sebagaimana yang dimaksud oleh peraturan dan ketentuan yang berlaku. Penilai
harus
mencantumkan
statusnya
berikut
dengan KJPP atau institusinya. Laporan penilaian ini wajib mencantumkan tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab sesuai dengan pengaturan dalam KEPI dan SPI.
ED Juknis SPI 366
25
Referensi SPI 105
Hal
Penjelasan Jika Penilai memperoleh bantuan tenaga ahli dan/atau Penilai lain dalam kaitannya penugasan penilaian untuk tujuan sebagaimana diatur oleh SPI, maka sifat bantuan dan sejauh mana pekerjaan dilakukan, disampaikan dalam laporan. Hal ini disesuaikan dengan pernyataan di Lingkup Penugasan.
Pemberi Tugas
5.1.2 dan
Laporan harus ditujukan kepada Pemberi Tugas sebagaimana
Pengguna
yang
dimaksud
dalam
Lingkup
Penugasan.
Laporan
Pencantuman nama Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
harus
jelas
dan
dilengkapi
dengan
alamatnya. Maksud dan
5.1.3
Maksud dan Tujuan penilaian harus dinyatakan secara
Tujuan
jelas
dan
Penilaian
Penugasan.
harus
konsisten
dengan
Lingkup
Tidak ada pernyataan lain yang dapat dicatatkan dalam
Pelaporan
Penilaian
tanpa
ada
dasar
penugasannya secara formal sesuai yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan. Bila terdapat perbedaan Penilai harus menyesuaikannya. Obyek penilaian
5.1.4
Penilaian untuk tujuan lelang sebagaimana yang dimaksud pada SPI 366 dan Juknis ini harus dinyatakan dengan jelas sesuai Lingkup Penugasan. Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi yang telah dilakukan. Dalam hal terdapat perbedaan antara
objek
penilaian
yang
disebutkan
dalam
Lingkup Penugasan dengan hasil investigasi, maka Penilai harus menyesuaikan kembali konsistensi pernyataan yang ada dalam Lingkup Penugasan. Pernyataan objek penilaian yang diungkapkan dalam
ED Juknis SPI 366
26
Referensi SPI 105
Hal
Penjelasan Laporan Penilaian didasarkan kepada hasil investigasi yang telah dilakukan.
Bentuk
5.1.5
kepemilikan
Pengungkapan
informasi
hak
kepemilikan
atau
penguasaan dari objek penilaian harus dinyatakan sesuai dengan hasil verifikasi terhadap salinan/copy dokumen
kepemilikan
dan
disesuaikan
dengan
inspeksi lapangan. Hubungan antara Pemberi Tugas dan kepemilikan objek
penilaian
perlu
disebutkan
bila
terdapat
perbedaan. Dasar Nilai
5.1.6
Tujuan penilaian akan menentukan dasar nilai yang digunakan.
Dasar nilai harus dinyatakan dan
didefinisikan
secara
lengkap
di
dalam
laporan
penilaian. Tanggal
5.1.7
penilaian
Tanggal penilaian harus dinyatakan di dalam laporan sebagaimana dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan umumnya merupakan tanggal pada saat inspeksi dilakukan. Penting bagi Penilai untuk memberikan pemahaman kepada Pemberi Tugas dan Pengguna laporan bahwa nilai properti dapat berubah sesuai dengan waktu, sehingga nilai yang berlaku pada suatu waktu tertentu tidak berlaku pada waktu yang lain.
Mata
uang 5.1.8
Pernyataan penggunaan mata uang dalam Pelaporan
yang
Penilaian harus sesuai dengan yang dinyatakan dalam
digunakan
Lingkup Penugasan, dalam hal ini adalah Rupiah. Apabila dinyatakan lain, maka Penilai harus mengikuti prosedur yang diatur dalam SPI 105.
Tingkat
5.1.9
Investigasi
yang
dilakukan
penelaahan,
investigasi
bertujuan untuk menghasilkan kesimpulan penilaian
ED Juknis SPI 366
dapat
dipercaya.
dan
inspeksi,
kedalaman
yang
penghitungan
meliputi
Untuk
analisis
itu,
yang
pelaksanaan
27
Hal
Referensi SPI 105
Penjelasan investigasi
sepanjang
tidak
diatur
lain
harus
dilakukan secara lengkap. Bila
Penilai
menghadapi
keterbatasan
dalam
melakukan pemeriksaan atau verifikasi atas objek penilaian karena pemilik aset tidak kooperatif, maka Penilai tersebut
harus
mengantisipasi
dengan
kondisi
menyatakannya
dalam
terbatas tingkat
kedalaman investigasi secara jelas. Hal-hal yang membatasi dalam pelaksanaan penugasan, perlu mendapat perhatian Penilai untuk meninjau kembali ketentuan yang ada dalam Lingkup Penugasan. Asumsi khusus dibenarkan sepanjang wajar dan relevan
sebagai
bagian
yang
akan
menjadi
kesepakatan dengan Pemberi Tugas. Penilai harus memperoleh surat pernyataan dari Pemberi Tugas terkait dengan informasi spesifikasi dan kondisi teknis objek penilaian sebagai dasar bagi Penilai untuk membuat asumsi dan/atau asumsi khusus. Penilai dapat menolak setiap penugasan yang akan menghasilkan opini nilai yang tidak dapat diyakini karena adanya keterbatasan pelaksanaan penilaian. Sifat dan
5.1.10
sumber informasi yang dapat diandalkan
Asumsi dan
5.1.11
Data dan informasi yang dianggap dapat dipercaya antara lain bersumber dari: •
Badan Pertanahan Nasional (BPN)
•
Bank Indonesia
•
Badan Pusat Statistik (BPS)
•
Bank Pemerintah
•
Lembaga Riset yang diakui.
Seluruh asumsi dan / atau asumsi khusus yang
asumsi
dicantumkan dalam pelaporan penilaian harus
khusus
sesuai dengan yang dicantumkan dalam Lingkup Penugasan.
ED Juknis SPI 366
28
Hal
Referensi SPI 105
Penjelasan
Asumsi dan/atau asumsi khusus merupakan bagian dari penentuan batasan tingkat kedalaman investigasi
Asumsi khusus harus dinyatakan secara jelas.
Asumsi khusus dibuat apabila terdapat ketidak pastian informasi yang antara lain berkaitan dengan karakteristik fisik, legal dan ekonomi dari properti, serta kondisi eksternal properti seperti kondisi/tren pasar atau kredibilitas data yang digunakan dalam analisis.
Apabila penilaian dilakukan dengan informasi yang terbatas, laporan harus memuat seluruh penjelasan mengenai keterbatasan.
Seluruh penyimpangan dari standar dinyatakan harus dijelaskan.
Pendekatan
5.1.12
Penilaian
Pendekatan penilaian dan alasan pemilihannya pada proses implementasi harus diungkapkan secara jelas di dalam laporan penilaian. Pengutipan
istilah
dan
rujukan
penggunaannya
mengikuti sebagaimana diatur oleh SPI dan teori yang relevan. Kesimpulan Penilaian
5.1.13
Hasil penilaian dapat diungkapkan sebagai satu kesatuan objek penilaian atau secara terpisah-pisah sesuai per objek penilaian, dengan masing-masing dicantumkan jumlah nominal dalam mata uang. Kesimpulan mudah
penilaian
dimengerti
ditampilkan dan
tidak
secara
jelas,
menimbulkan
kesalahpahaman. Kesimpulan penilaian disusun bersamaan dengan pencatuman
tanda
tangan
Penilai
sebagai
penanggung jawab.
ED Juknis SPI 366
29
Hal Persetujuan
Referensi SPI 105 5.1.14
publikasi
Penjelasan Apabila terdapat kebutuhan akan pernyataan untuk dipublikasikan, hal ini harus dituangkan dalam dokumen terpisah yang dapat merupakan lampiran dari laporan penilaian. Limitasi
pengungkapan
penilaian
berdasarkan
informasi atau instruksi yang terbatas seharusnya dimasukkan. Keterbukaan informasi seharusnya dapat dilihat dari kesepakatan
yang
tercantum
dalam
Lingkup
Penugasan. Konfirmasi
5.1.15
bahwa
tunduk kepada KEPI dan SPI.
penilaian
Setiap penugasan dan pelaporan penilaian harus
dilakukan
dikonfirmasi bahwa penilaian dimaksud dilakukan
berdasarkan
berdasarkan kepada KEPI dan SPI dan ketentuan
kepada KEPI
lainnya sepanjang relevan.
dan SPI Diskripsi
Sesuai dengan ketentuan yang berlaku Penilai wajib
5.1.16
Uraian properti didiskripsikan secara jelas dalam
uraian
mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam
properti
laporan.
Tinjauan
5.1.16
pasar
Penilai
harus
memberikan
gambaran
tingkat
permintaan/penawaran,
tren
mengenai harga
dan
indikator pasar lainnya untuk memberikan gambaran pasar dari properti yang dinilai. Penilai perlu mengulas kisaran waktu ekspos untuk melengapi informasi dalam mendukung pemberian opini Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi. Pernyataan Penilai
(Compliance Statement)
ED Juknis SPI 366
5.1.17
Lembar Pernyataan Penilai harus mencantumkan nama semua Penilai dan tenaga ahli yang terlibat (termasuk penanggung jawab laporan), nomor izin Penilai
Publik
(bagi
Penilai
Publik),
nomor
keanggotaan asosiasi (bagi semua tim Penilai),
30
Hal
Referensi SPI 105
Penjelasan kualifikasi profesional (bagi tenaga ahli) dan jabatan dalam penugasan (termasuk tim dari konsorsium bila ada). Pernyataan ini merupakan bukti personal yang mengindikasikan
keaslian
dilaksanakan
bersifat
dan
penilaian sebagai
yang
pernyataan
tanggung jawab atas isi, analisis dan kesimpulan penilaian. Pernyataan Penilai dapat merujuk kepada SPI
105
dan/atau petunjuk teknis ini (Lampiran 2). Kondisi dan
5.1.18
Syarat
Menyatakan
ada
batasan
dalam
penyampaian
kesimpulan penilaian.
Pembatas
Petunjuk teknis ini memberikan acuan rujukan yang dapat dijadikan dasar kutipan dalam menentukan Kondisi dan Syarat Pembatas (Lampiran 3).
Nama,
5.1.19
Lembar Surat Pengantar perlu mencantumkan nama
kualifikasi
penanggung jawab laporan, nomor izin Penilai Publik
profesional
dan jabatannya.
dan tanda tangan Penilai
Tanda tangan dimaksud berupa tulisan tangan (tanda tangan basah).
Rujukan sistematika dan isi laporan penilaian dapat dilihat pada Lampiran 1.
ED Juknis SPI 366
31
Lampiran 1: Sistematika dan Isi Laporan Penilaian (bentuk penomoran tidak terikat) Sistematika Laporan Bagian I - Pendahuluan
Gambaran Isi 1. Halaman Judul (cover)
1. Halaman Judul
Halaman judul memuat nama pekerjaan, nama
2. Surat Pengantar
Pemberi Tugas dan nama kantor dan alamat
3. Daftar Isi
Penilai.
4. Pernyataan Penilai 5. Ringkasan Penilaian
2. Surat Pengantar Surat
Pengantar
secara
formal
menghantar
laporan Penilaian kepada Pemberi Tugas dan merupakan bagian tak terpisahkan dari Laporan Penilaian. Surat Pengantar dimaksudkan sebagai catatan
permanen
Penilai
dan
yang
Pengguna
mengidentifikasikan Laporan.
Surat
ini
seharusnya ditulis dalam format surat bisnis yang layak dan seringkas mungkin serta dapat meliputi elemen sebagai berikut: Tanggal surat adalah tanggal laporan penilaian diterbitkan. Nama
penugasan
dan
alamatnya
dalam
deskripsi ringkas. Dasar penugasan merujuk kepada perjanjian kerja/kontrak
berikut
amandemen/adendumnya
atau
dengan berita
acara
tambahan (bila ada). Deskripsi ringkas bahwa Penilai telah melakukan investigasi atas properti yang diperlukan (bila relevan). Referensi bahwa surat tersebut diiikuti oleh laporan Penilaian dan identifikasi jenis Penilaian dan format laporan. Dasar penilaian yang digunakan di dalam laporan dan definisinya. Tanggal Penilaian dan opini nilai (dalam angka
dan huruf) disertai tanda tangan Penilai Publik sebagai penanggung jawab Laporan.
ED Juknis SPI 366
32
Sistematika Laporan
Gambaran Isi 3. Daftar Isi Menyatakan pembagian utama dari laporan diikuti dengan sub-bagiannya 4. Pernyataan Penilai Lembar Pernyataan Penilai penempatannya adalah setelah Surat Pengantar, dengan mencantumkan tanda tangan Penilai dan tanggalnya (lihat pada lampiran 2). Pernyataan Penilai ini penting karena menjelaskan posisi Penilai, sehingga melindungi baik integritas Penilai maupun validitas penilaian. 5. Ringkasan Penilaian Apabila laporan penilaian panjang dan kompleks, ringkasan dari hal utama dan kesimpulan penting di dalam penilaian menjadi berguna. Ringkasan ini
sering
Eksekutif
disebut
juga
(Executive
memudahkan
sebagai
Summary)
pengguna
Ringkasan yang
laporan
akan dan
memungkinkan Penilai untuk memberi penekanan kepada hal-hal utama yang dipertimbangkan dalam mencapai opini nilai final. Berikut
adalah
pedoman
isi
dari
Ringkasan
Penilaian: Identifikasi ringkas dari properti Identifikasi
jenis
penilaian
(normal
atau
terbatas) dan format laporan (laporan terinci, ringkas atau terbatas) Tanggal penilaian dan tanggal inspeksi Asumsi khusus (bila ada) Kesimpulan nilai disertai tanda tangan Penilai yang bertanggung jawab
ED Juknis SPI 366
33
Sistematika Laporan
Gambaran Isi
Bagian II –
Definisi
Definisi & Lingkup
penjelasan
Penugasan
penilaian berikut pelaporannya telah dilakukan oleh
1. Status Penilai
Penilai. Definisi dan Lingkup Penugasan dimaksud
2. Pemberi Tugas dan
diuraikan sebagaimana yang diatur pada SPI 105-
Pengguna Laporan 3. Maksud dan Tujuan Penilaian 4. Obyek Penilaian 5. Hak Kepemilikan 6. Dasar Nilai 7. Tanggal Penilaian 8. Penggunaan Mata Uang 9. Tingkat Kedalaman Investigasi 10. Sifat dan sumber informasi 11. Asumsi Umum dan Khusus 12. Pendekatan Penilaian 13. Standar Penilaian
dan
Lingkup
atas
sejauh
Penugasan mana
suatu
merupakan pekerjaan
5.1.1 s/d 5.1.12 dan 5.1.15 (secara bersamaan dapat dibaca pada bagian ke-3 dan 5 dari juknis ini) sebagai berikut: 1. Status Penilai Penilai harus mencatumkan statusnya berikut dengan KJPP atau institusinya. Prosedur lengkap dapat dilihat pada bagian 5 dari Juknis ini. 2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Laporan ditujukan kepada Pemberi Tugas yang sekaligus sebagai pengguna laporan, yaitu pihak yang memberikan penugasan kepada Penilai. Pemberi Tugas dapat berupa individu atau entitas atau sekelompok orang secara bersama-sama. Apabila berupa entitas, harus disertai dengan nama individu yang berhak mewakili. 3. Maksud dan Tujuan Penilaian Maksud dan Tujuan Penilaian harus dijelaskan sehingga Pengguna Laporan memahami konteks dilakukannya penilaian. 4. Obyek Penilaian Dapat disusun secara informatif dimana minimal terdapat informasi tentang jenis properti, lokasi dan volume (ukuran dan jumlah). 5. Hak Kepemilikan Pengungkapan informasi hak kepemilikan atau penguasaan dari objek penilaian. 6. Dasar Nilai (lihat penjelasan pada bagian 5)
ED Juknis SPI 366
34
Sistematika Laporan
Gambaran Isi 7. Tanggal Penilaian Bila tidak diatur berbeda, tanggal penilaian yang digunakan harus konsisten sebagaimana yang diinstruksikan dalam Lingkup Penugasan. 8.
Penggunaan Mata Uang Dinyatakan sebagaimana yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan.
9. Tingkat Kedalaman Investigasi Diungkapkan berdasarkan apa yang telah diatur pada Lingkup Penugasan. Bila ada penyesuaian dan perubahan, Penilai harus mengungkapkannya dalam Laporan Penilaian. 10. Sifat dan Sumber Informasi Dapat dirujuk sebagaimana telah diungkapkan dalam Lingkup Penugasan. 11. Asumsi Umum dan Khusus Pengungkapan seluruh asumsi umum dan asumsi khusus selain harus konsisten dengan apa yang tertera di dalam Lingkup Penugasan, Penilai juga dapat menyampaikan hal-hal yang dianggap relevan dalam Laporan Penilaian. 12. Pendekatan Penilaian Penggunaan
pendekatan
penilaian
yang
digunakan agar diuraikan secara lengkap, wajar dan beralasan. 13. Penggunaan Standar Penilaian untuk kepentingan pada Juknis ini menggunakan KEPI dan SPI Bagian III – Presentasi Data
1. Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian Uraian umum properti sebagai obyek penilaian diuraikan didasarkan
ED Juknis SPI 366
secara
informatif.
Uraian
hasil
identifikasi
dan
tersebut
investigasi
35
Sistematika Laporan 1. Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian 2. Analisis Lingkungan 3. Deskripsi Tapak 4. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya 5. Deskripsi Personal Properti 6. Deskripsi Kerugian Non Fisik 7. Tinjauan Pasar 8. Karateristik ekonomi dan keuangan (disesuaikan dengan pendekatan pendapatan yg digunakan)
9. Informasi relevan lainnya (bila ada)
Gambaran Isi Penilai yang dapat memberikan gambaran secara lengkap dari properti yang dinilai. 2. Analisis Lingkungan Fakta berkaitan dengan kota dan lingkungan sekitarnya (Neighborhood Analysis) yang dalam anggapan
Penilai
berkaitan
penilaian
seharusnya
dengan
masalah
dipertimbangkan
dan
dilaporkan. Analisis lingkungan dapat meliputi gambaran dari lokasi properti, aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia pada lingkungan dimana obyek properti berada. Penilai selalu mendasari analisisnya dengan data dan informasi yang mendukung pernyataan opini penilaian secara umum. Hal-hal yang yang berpengaruh secara positif dan negatif yang dapat memengaruhi opini nilai harus disertakan dalam proses analisis dan pelaporan penilaian. Informasi lainnya yang perlu disampaikan, seperti parameter pengembangan (eksisting dan batasan) meliputi peruntukan, KLB, KDB, GSB dan batas ketinggian bangunan. 3. Deskripsi Tapak Karakteristik fisik Situasi dan tata letak tanah, luas tanah dan bentuk Kondisi tanah Fasilitas Pengembangan yang menguntungkan maupun merugikan tapak Karakteristik Legal Peruntukan,
restriksi
pengembangan,
kemungkinan perubahan peruntukan
ED Juknis SPI 366
36
Sistematika Laporan
Gambaran Isi 4. Deskripsi Bangunan dan Pengembangan lainnya Tidak hanya terbatas kepada bangunan, namun obyek penilaian lainnya seperti ruang atas tanah dan
bawah
seharusnya
tanah
merupakan
diuraikan.
Uraian
bagian
yang
masing-masing
obyek penilaian antara lain : Jenis aset (untuk masing-masing bangunan, atau aset lainnya) Spesifikasi Jumlah dan ukuran unit Fasilitas pendukung Kondisi dan umur (bila ada) Fasilitas dan servis (listrik, gas, telepon, air bersih, drainase) 5. Deskripsi Personal Properti Dapat meliputi benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan (Personal Properti yang melekat pada tanah/bangunan), 6. Tinjauan Pasar Uraian dan kajian pasar dapat meliputi: Pasar real estat tertentu atau submarket yang ada Tingkat permintaan dan trendnya (prediksi peningkatan atau penurunan) Keseimbangan permintaan dan penawaran. 7. Karakteristik Ekonomi dan Keuangan (bila ada) Data keuangan yang meliputi pendapatan dan pengeluaran serta seluruh parameter yang mempengaruhi Pajak properti Asuransi properti CAPEX
ED Juknis SPI 366
37
Sistematika Laporan
Gambaran Isi Kewajiban pengembangan. 8. Informasi Relevan Lainnya Fakta lainnya yang terjadi dan mempengaruhi analisis, estimasi atau kesimpulan penilaian dapat dinyatakan di dalam laporan
Bagian IV–
1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best
Analisis Data dan
Use - HBU)
Kesimpulan
Ke-4 kriteria yaitu secara legal, fisik, kelayakan
1. Penggunaan
keuangan dan produktifitas maksimum dibahas
Tertinggi dan
dalam kaitannya dengan properti yang dinilai.
Terbaik
Pola penggunaan tanah, regulasi peruntukan,
2. Nilai tanah
profitabilitas dari pengembangan yang ada atau
3. Implementasi
alternatif seharusnya dibahas di dalam laporan.
Penggunaan
Analisis dan penulisan HBU dapat disesuikan
Pendekatan Penilaian
dengan standar teknis tentang HBU (SPI 360).
4. Rekonsiliasi dan Kesimpulan 5. Kondisi dan Syarat Pembatas
2. Nilai Tanah Pada bagian penilaian tanah di dalam laporan penilaian, data pasar disajikan bersamaan dengan analisis data dan alasan yang mengarah kepada opini nilai tanah. Faktor yang mempengaruhi nilai tanah seharusnya disajikan dalam cara yang jelas dan akurat. 3. Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian Penilai mengembangkan pendekatan yang sesuai diterapkan dalam penugasan dan penentuan indikasi nilai. Penerapan dari setiap pendekatan dijelaskan berikut data faktual, analisis dan alasan yang
mengarah
kepada
indikasi
nilai
yang
dinyatakan di dalam laporan. Ketiga pendekatan penilaian
yang
meliputi,
Pendekatan
Pasar,
Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya diuraikan
ED Juknis SPI 366
secara
ringkas
dan
jelas
untuk
38
Sistematika Laporan
Gambaran Isi memberikan
pemahaman
kepada
pengguna
laporan. 4. Rekonsiliasi dan Kesimpulan Apabila Penilai menggunakan lebih dari satu pendekatan
penilaian
melakukan
rekonsiliasi
maka dalam
Penilai
perlu
pengambilan
kesimpulan hasil penilaian (nilai). 5. Kondisi dan Syarat Pembatas Menyatakan semua pembatas yang mendasari kesimpulan nilai (lihat lampiran 3). Lampiran 1. Deskripsi properti terinci (apabila belum dimasukkan dalam bagian presentasi data) 2. Rincian hasil penilaian 3. Foto 4. Peta 5. Informasi lain yang relevan
ED Juknis SPI 366
39
Lampiran 2 : Pernyataan Penilai Setiap laporan Penilaian properti harus memuat Pernyataan Penilai (compliance
statement) yang ditandatangani dengan bentuk kurang lebih sebagai berikut: Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai Pelaksana dan tim pendukung lainnya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa: 1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat. 2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan. 3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun di masa yang akan datang terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai. 4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas 5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud. 6. Penilai
telah
mengikuti
persyaratan
pendidikan
profesional
yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). 7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang dinilai. 8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan obyek, definisi Penilaian, dan tanggal Penilaian);
Pengumpulan data dan wawancara;
ED Juknis SPI 366
40
Analisis data;
Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
Penulisan laporan.
9. Penilai telah/tidak melakukan inspeksi lapangan yang merupakan obyek Penilaian (apabila lebih dari 1 orang menandatangani pernyataan ini, harus dibuat terinci mengenai individu mana yang melakukan inspeksi lapangan). 10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini. 11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI yang berlaku. Pernyataan Penilai yang ditandatangani merupakan bagian integral dari laporan Penilaian. Penilai yang menandatangani bagian lainnya dari laporan Penilaian, termasuk surat pengantar (letter of transmittal) juga harus menandatangani pernyataan ini. Apabila Penilai yang menandatangani laporan bergantung kepada pekerjaan yang dilakukan oleh Penilai/tenaga ahli lainnya yang tidak menandatangani pernyataan Penilai, maka Penilai yang menandatangani bertanggung jawab atas keputusan untuk bergantung kepada pekerjaan mereka, dan disyaratkan untuk memiliki alasan yang kuat untuk mempercayai kompetensi dari Penilai/tenaga ahli lainnya tersebut. Nama dari individu yang terlibat dalam Penilaian namun tidak menandatangani lembar Pernyataan Penilai harus dinyatakan.
ED Juknis SPI 366
41
Lampiran 3 : Syarat Pembatas Berikut adalah contoh dari syarat pembatas yang harus disesuaikan dengan maksud dan tujuan penilaian: 1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas. 2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul. 3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan. 4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban
untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-
bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik. 5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
ED Juknis SPI 366
42
Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan. 6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai. 7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini. 8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasanpembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data yang diberikan Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan (bila dinyatakan lain sebutkan). Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara rinci, melainkan didasarkan kepada data sertifikat, gambar bangunan dan data lainnya yang diterima dari Pemberi Tugas.
ED Juknis SPI 366
43
Lampiran 4: Surat Representasi Penilai harus memperoleh surat representasi dari Pemberi Tugas yang ditujukan kepada Penilai untuk menyatakan kebenaran informasi yang diberikan. Surat representasi dimaksud diterima Penilai setelah investigasi dilakukan atau sebelum laporan diterbitkan. No. ....................... ............., (tanggal surat) Kepada Yth.
(sebutkan nama dan alamat KJPP/Instansi Penilai) Up. (sebutkan nama rekan penanggung jawab laporan) Perihal : Surat Pernyataan atas penugasan penilaian (sebutkan objek penilaian) yang berlokasi (sebutkan alamat lokasi) milik (sebutkan nama pemilik
properti) Dengan hormat, Merujuk kepada kontrak (sebutkan nomor kontrak) tanggal (sebutkan tanggal
kontrak) mengenai perjanjian/kontrak Pekerjaan Penilaian ………. yang disebutkan di atas maka berikut adalah pernyataan dari (sebutkan nama Pemberi Tugas) atas penugasan dimaksud, sebagai berikut : a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam bentuk asli maupun foto copy dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada (sebutkan nama KJPP) yang kemudian digunakan dalam analisis dalam pemberian opini nilai adalah benar-benar berasal dari (sebutkan
nama Pemberi Tugas), lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya pada tanggal penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian. b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/atau yang digunakan dalam penugasan penilaian, kami (sebutkan nama Pemberi Tugas) memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada (sebutkan nama KJPP) termasuk didalamnya anggota rekan dan seluruh staff yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun
juga) baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap pihak manapun juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan informasi apakah yang
ED Juknis SPI 366
44
disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari kami. Demikian pernyataan ini kami buat dengan sebenarnya untuk kepentingan penilaian yang dibuat oleh (sebutkan nama KJPP). Hormat kami, (nama Pemberi Tugas) (nama lengkap dan tanda tangan dilengkapi stempel perusahaan) (jabatan)
******
ED Juknis SPI 366
45
