Přečtěte si, jak získat při koupi nemovitosti jistotu správného výběru, za dobré peníze a nejnižší splátky úvěru.
Napsal: Ing.David Bureš Finanční a realitní expert 2014 David Bureš, www.realitnivyjednavac.cz
Děkuji Vám za stažení tohoto E-booku, který Vám pomůže pochopit, jak by měl správně probíhat celý proces nákupu vaší nemovitosti a jak z toho získat maximum.
Přečtete si, jak správně koupit nemovitost. Zjistěte, proč je důležitý technický posudek, proč je důležité vyjednávat o ceně zkušeným specialistou – „Realitním vyjednavačem“, proč si nechat posoudit Vaše smlouvy právníkem a jak to celé nejlépe zafinancovat hypotékou.
Zjistěte 4 tipy, jak správně koupit a zafinancovat Vaše bydlení a ušetřete si peníze, stres a rizika, která jsou s tím spojená. Podívejte, jak se to dělá profesionálně.
Jde o vaše peníze. O hodně vašich peněz.
Průměrná výhoda, kterou klientovi získáme se počítá ve statisících.
2
Obsah: 1. Co je realitní vyjednavač a jak Vám pomůže?........................................................................................................ 5 1.1. Co to je? ………………………………………………………………………………………………………… 5 1.2. Pro koho je to určeno?......................................................................................... 6 1.3. Co tím získám?...................................................................................................... 7 1.4. Vždy něco navíc?.................................................................................................. 7 1.5. Pět největších chyb při nákupu nemovitosti……………………………………………………. 8 2. Technické posouzení nemovitosti……………………………………………………………………………………………………………………. 8 2.1. Proč je posouzení důležité?.................................................................................. 8 2.2. Dodržení norem a vady nemovitosti……………………………………………………………….. 10 2.3. Odhad nemovitosti…………………………………………………………………………………………. 10 2.4. Nejčastější otázky…………………………………………………………………………………………… 11 3. Vyjednání férové ceny……………………………………………………………………………………………………………………………………… 14 3.1. Proč vyjednávat o ceně?....................................................................................... 14 3.2. Kolik se může vyjednat, co je férová cena? ……………………………………………………. 14 3.3. Mohu to vyjednat sám nebo je lepší využít profesionála?................................... 15 3.4. Co všechno musí vyjednavač zvážit?.................................................................... 15
3
3.5. Jak se postupuje? …………………………………………………………………………………………… 16 3.6. Jaký je výsledek? ……………………………………………………………………………………………. 17 4. Právnické služby………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 18 4.1. Proč je dobré posouzení dokumentů právníkem?............................................... 18 4.2. Co mi to přinese?................................................................................................. 18 4.3. Co vše právník řeší? ………………………………………………………………………………………. 19 4.4. Co se může řešit navíc?........................................................................................ 20 5. Hypoteční služby …………………………………………………………………………………………………………………………………………… 20 5.1. Proč se vyplatí vybírat správnou hypotéku? …………………………………………………… 20 5.2. Podle čeho se určuje hypotéka pro mě? ………………………………………………………… 21 5.3. Jaké výhody mi to přinese? ……………………………………………………………………………. 23 5.4. Kolik mohu získat spoluprací? ………………………………………………………………………… 24 6. Shrnutí a případová studie………………………………………………………………………………………………………………………………. 25 6.1. Co mi přinese spolupráce s „Realitním vyjednavačem“? ……………………………….. 25 6.2. Jak postupovat dále?............................................................................................ 26 6.3. Případová studie……………………………………………………………………………………………… 26
6.4.Poděkování…………………………………………………………………………………………………….. 31
4
Co je realitní vyjednavač a jak Vám pomůže?
Co to je? „Realitní vyjednavač“ je nová služba zdarma, která pomáhá našim klientům při nákupu nemovitosti od počáteční fáze (výběr správné nemovitosti) přes několik kroků (kontrola technického stavu, vyjednání nejlepší férové ceny, pomoc právníka při uzavření všech smluv, financování nemovitosti) až po konečnou fázi (předání nemovitosti do užívání). Vše to vychází z dlouhodobé zkušenosti s klienty v oblasti nákupu nemovitostí a jejich financování. V této oblasti pracuji již 15 let a za tu dobu jsem mohl načerpat hodně dobrých a špatných zkušeností, které vychází z každodenní praxe. Výsledkem je tedy ochrana a zastupování kupujícícho, kterému dáváme silné zázemí specialistů ve všech 4 hlavních oblastech. Kupujícího, který běžně řeší vše sám a proti němuž je připravena armáda zkušených realitních makléřů,
●
●
●
Naše praxe je 15 let. Klienti u nás často hledají extra služby. Realitní vyjednavač je reakcí na požadavky našich klientů. ●
●
●
zastupujících pouze prodávajícího, bankovních ústavů, které si často na běžného
5
klienta nastaví mnoho přísných požadavků. Kupujícího, který nedokáže určit technický stav nemovitosti a kupuje tak často nemovitost s mnoha vadami či nedostatky.
Pro koho je to určeno? Tato služba je určena pro lidi, kteří již hledají či našli nemovitost nebo o tom v budoucnu uvažují. Jaké jsou podmínky naší pomoci: 1) Chcete koupit nemovitost za cenu 3,5 mil. Kč nebo vyšší. 2) Nemovitost bude v Praze či nejbližším okolí Prahy. 3) Vybranou nemovitost neprodává žádný z velkých developerů
●
●
●
Zaměřujeme se pouze na jednu oblast, abychom mohli garantovat rychlou službu. Zde máme všechny specialisty na jednom místě. ●
●
●
6
Co tím získám?
Vždy něco navíc? Spolupráce jde dále. Vše začíná při výběru nemovitosti. Upozorníme, na co si dát pozor. Kdykoliv se nás můžete zeptat na radu, co máte dělat, jaký je další krok, co je Vaše povinnost a co není. Po celou dobu budeme s Vámi. 7
Pět největších chyb při nákupu nemovitosti? 1) Nemovitost je zatížena zástavou, břemenem nebo je problém s příjezdovou komunikací. 2) Neznám technický stav nemovitosti - mnoho vad se objeví či projeví později a stojí to zbytečně hodně peněz. 3) Kupujete předraženou nemovitost - osobní srážení ceny je často bez odezvy nebo s velmi malou odezvou. Sleva 50tis. Kč to nezachrání. 4) Člověk si pročte kupní smlouvu a bez hlubší znalosti ji odsouhlasí. Tyto smlouvy jsou často jednostranné a při problému to jde vždy k Vaší tíži. 5) Člověk má drahé financování. Mnoho lidí vezme první nabídky bez podrobné znalosti, co je nejvhodnější varianta právě pro mě a moje plány do budoucna nebo s dodatečnými poplatky.
Technické posouzení nemovitosti ●
Proč je posouzení důležité? Důležité je to pro Vaši jistotu, že víte, co kupujete a v jakém stavu to kupujete. Každá nemovitost často skrývá mnohá tajemství, která prodávající zájemcům neříká. Na průměrném rodinném domě se najde přes 20 různých malých i
●
●
Bojíte se, abyste nekoupili zajíce v pytli? Každá nemovitost ukáže cca 20 nedostatků – stavebních i jiných. My Vám je ukážeme předem. ●
●
●
8
velkých závad. Proč byste měli tedy platit plnou cenu, když oprava Vás bude stát další peníze. Dáme Vám tedy podrobný přehled toho nejdůležitějšího, co se v nemovitosti zanedbalo či nepovedlo vyřešit.
Pořízení nemovitosti pro potřeby vlastního bydlení či investice na pronájem, potká v životě většinu z nás. Vždy jde o vytvoření domova pro nás samotné nebo v případě pronájmu vlastní nemovitosti pro někoho jiného.
Na vytvoření si vlastního domova se těšíme s tím, že se tam budeme chtít rádi vracet, že to bude místo, kde budeme spokojení a šťastní. Výběru nového bydlení věnujeme mnoho energie. Často se jedná o rozhodnutí na celý život nebo alespoň na jeho podstatnou část.
Od záměru ke koupi až po její uskutečnění se obvykle odehraje několik základních kroků: 1) vyhledání konkrétní nemovitosti 2) posouzení stavu nemovitosti 3) zajištění financování nákupu 4) samotná koupě (převod vlastnických práv)
●
●
●
Proč platit plnou cenu nemovitosti, když oprava či zvýšené provozní náklady Vás budou stát další peníze? ●
●
●
9
Posouzení stavu nemovitosti se říká inspekce. Jejím cílem je odhalení různých vad, problémů a občas i dosti neefektivních řešení (špatné vytápění, tepelné mosty – plísně, křivé podlahy, špatné eletrorozvody atd.)
Dodržení norem a vady nemovitosti Pokud se chcete v novém domě či bytě cítit dobře, musí nemovitost splňovat celou řadu norem a předpisů. Normy a předpisy nejsou nějakým výmyslem úředníka z místního úřadu. Je to soubor zkušeností, doporučení, která se rodila po mnoho generací našich předků. To, co se neosvědčilo, normy nedoporučují. Naopak to, co je pro život vhodné, normy zohledňují. Je tedy dobré vědět, že nemovitost, kterou jste se rozhodli koupit, těmto normám a předpisům vyhovuje. Jen tak budete mít jistotu, že nemovitost bude sloužit Vám a né naopak.
Odhad nemovitosti Možná si říkáte, že když kvůli hypotéce budete připravovat odhad nemovitosti znalcem, tak budete mít všechny informace, které potřebujete. To však není pravda. Odhadce banky dělá naprosto odlišnou práci a jeho úkolem není zjišťování technického stavu, nýbrž posouzení kupní ceny v kupní smlouvě s cenou obvyklou v dané oblasti. Takže odhadce banky řeší to, za kolik by to banka mohla prodat při nesplácení hypotéky. Tím jeho práce končí. Kromě toho v Praze je často cena odhadu 10
shodná s kupní smlouvou i přesto, že je nemovitost předražená. Každý odhadce má určité rozpětí, kde se může pohybovat a pokud to za danou cenu chcete skutečně koupit, tak v daném rozpětí může použít i tuto nadhodnocenou cenu. Bankovní odhadce sice říká, že jde o posouzení stavu nemovitosti, ale o kvalitě obkladů v posudku nic nenajdete. Stejně jako se tam nedozvíte, že výška vstupních dveří do bytu je o 4 cm menší, než říká norma, atd.
Nejčastější otázky Jak může mít nemovitost vady, když je řádně zkolaudována. Kdyby stavební úřad při kolaudaci našel nějaké vady, nechal by je jistě opravit. Proč bychom tedy měli nemovitost nechat před koupí ještě jednou zkontrolovat? Stavební úřad při kolaudaci objektu posuzuje, je-li nemovitost postavena v souladu s vydaným stavebním povolením. K němu dodává investor jen hrubou dokumentaci a stavební úřad tak ani nemůže posoudit stavbu v jejich detailech, protože dokumentace předložená k žádosti o stavební povolení detaily v zásadě neobsahuje. Při kolaudaci nikdo nechodí po stavbě a nehodnotí například řemeslné provedení obkladů, oken, či podlah. Stavební úřad spíš zajímá „papírová“ část stavby. V realitní kanceláři nám řekli, že nemovitost prověřili a všechno je v pořádku. Proč bychom to měli dělat znovu?
●
●
●
Bankovní odhad řeší pouze obvyklou cenu. Neřeší kvalitu stavby, vady ani okolí bytu či občanskou vybavenost. ●
●
●
11
V každém případě nemovitost kupujete Vy od původního majitele. Zprostředkovatelské služby realitní kanceláře platí prodávající, nikoliv kupující. A je zcela přirozené, že ten, kdo platí, také stanovuje pravidla prodeje. Realitní kancelář na sebe jen nerada bere zodpovědnost za to, kdyby byla prodávaná nemovitost v nepořádku. Proto je nutné, aby si kupující ve vlastním zájmu před koupí nemovitosti vše zkontroloval sám. Máme obavu, že realitní kancelář od prodeje nemovitosti odstoupí, když požádáme o účast specialisty při prohlídce nemovitosti. Obavu mít nemusíte. Některé realitní kanceláře dokonce inspekci již samy za poplatek nabízejí, většina pak respektuje přání kupujícího. Realitní kancelář chce především prodat a pokud uvidí Váš zájem, tak je to i jejich zájem, aby došlo k prodeji. Na co se vlastně při inspekci může přijít? Co to je skrytá vada? U starších nemovitostí je nutné ověřit právo prodávajícího s nemovitostí nakládat, tedy ji prodat. Kontroluje se: - zatížení nemovitosti věcnými břemeny (například přístupová cesta k domu může vést přes cizí pozemek a je nutno to respektovat) - veškeré doklady a písemnosti s nemovitostí související (projektová dokumentace, kolaudační rozhodnutí, platné revize a vyjádření příslušných úřadů, atd).
●
●
●
Realitní makléř je zástupce prodávajícího. Je to profesionál, který Vás má přesvědčit o koupi. ●
●
●
12
Rozdíl je mezi byty a mezi domy. U domů je kontrola dokladové části o dost náročnější. - technický stav nemovitosti se zaměřením na vyhledání vad. Je nutno odhalit všechny vady, které odhalit lze. Kdybyste na různé vady přišli později, nelze na ně nahlížet jako na vady skryté a domáhat se nápravy. Prokázat, že vada byla skutečně skrytá, a že ji skutečně nešlo odhalit, je obvykle velký problém. Její odstranění pak hradíte sami. Stačilo by, kdybyste na ni přišli při přejímce a její odstranění by hradil prodávající. U nové nemovitosti je poskytnuta záruka a vady tak můžeme uplatnit později. Není inspekce při převzetí zbytečná? Ve většině smluv, na základě kterých se kupují nemovitosti je zakotvena povinnost, nebo alespoň ustanovení, že kupující, nebo objednatel, si při převzetí nemovitost prohlédl a souhlasí se stavem, v jakém ji kupuje. A to je právě ta past. Pokud nemovitost prohlédnete jen tak trochu a vlastně na nic moc nepřijdete, má se za to, že žádné vady nemá. Jejich pozdější uplatnění je velmi problematické a nepomůže ani snaha uplatnit vadu jako tzv. skrytou. Je dobré požádat specialistu, aby nemovitost prohlédl a maximum vad u prodávajícího uplatnil při přejímce.
●
●
●
Vad a nedostatků může být mnoho. Některé stačí vyvážit lepší cenou. U některých je však nutné od koupě odstoupit. ●
●
●
13
Vyjednání férové ceny
Proč vyjednávat o ceně? Jednoduše proto, že podle našich statistik je rozdíl mezi počáteční nabídkovou a následně skutečnou realizační cenou kolem 10% na území Prahy. Naše odměna je jen a pouze z dosažené slevy. Takže je to oboustranná motivace. Většina prodávajících stanovuje na počátku cenu s dostatečnou rezervou, aby měli prostor pro slevu, kdyby bylo potřeba, nebo někteří prodávající stanoví cenu, jako to prodal někdo v sousedství před časem. Lidé však často neberou nebo nechtějí brát na zřetel to, že realitní ceny po roce 2008 propadly. Prodávající také vidí v okolí pouze nabídkové ceny, a když se pak něco prodá, tak už neznají cenu, za kterou se to zrealizovalo, tedy skutečně prodalo.
Kolik se může vyjednat, co je férová cena? Nemovitosti v Praze mají při odborném vyjednávání prostor mezi nabídkovou cenou a realizovanou cenou průměrně kolem 10%. Pokud se to vyjednává
●
●
●
Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou kupní cenou je v Praze cca 10%. ●
●
●
14
neodborně nebo svépomocí, tak je to dle našich průzkumů do 2%. Důležitým bodem pro vyjednání skutečně férové ceny je právě aktuální technický stav nemovitosti plus další metody popsané níže.
Mohu to vyjednat sám nebo je lepší využít profesionála? Člověk to může zkusit sám, ale pokud se do toho člověk pustí neodborně, tak víme ze zkušenosti, že pak je prodávající strana často zablokovaná vůči potenciálnímu kupujícímu a jednání jsou mnohem obtížnější. Takže se stává, že člověk zůstane na menší slevě a dále se nedostane. Pokud se pro naši službu rozhodnete, doporučuji ji využít ihned od počátku, aby všechny kroky mohly přinést maximální efekt. Naše odměna je závislá na výši celkové slevy a proto nás motivuje, vyjednat pro Vás maximální možnou slevu. V každé oblasti máme pro Vás specialistu, který Vám může usnadnit život a hodně pomoci. Já to vždy srovnávám s eletřinou. Pokud se mi doma porouchají elektrorozvody, tak chci mít jistotu, že mi to opraví specialista, který přesně ví, co dělat. Pokud se do toho pustím sám, tak je velká pravděpodobnost, že udělám chybu a bude mě to stát hodně času a dalších peněz.
Co všechno musí vyjednavač zvážit? Vyjednavač musí vzít při stanovení ceny do úvahy mnoho věcí. Musí zjistit důvod
●
●
●
Vlastní vyjednání ceny Vám pomuže získat pouze část toho, co byste mohli získat od specialisty. ●
●
●
prodeje, provést úvodní analýzu přímo s prodávajícím na nemovitosti (je to 15
v momentě, kdy doprovází stavebního technika při technické obhlídce nemovitosti), musí si pečlivě prostudovat výsledky technického posudku, tedy všechny vady a problémy, které jsou na nemovitosti. Musí zjistit, jaká je ideální cena dané nemovitosti v oblasti, tedy srovnávací metoda ostatních nemovitostí, občanská vybavenost, hluk, cenová mapa, stavební změny v oblasti, MHD, struktura nejbližšího okolí (hlučné okolí – noční bary, typ okolní zástavby, tramvaje pod okny…) atd.
●
Jak se postupuje? Základem spolupráce je mít podepsanou SMLOUVU O POSKYTOVÁNÍ PORADENSKÝCH SLUŽEB PŘI KOUPI NEMOVITÉ VĚCI. Následně již stačí chodit na prohlídky a pokud po prohlídce některé z nemovitostí usoudíte, že je to ta pravá právě pro Vás, tak nás již pouze zkontaktujete mailem a předáme si kontaktní
●
●
Vyjednavač je specialista, který přesně ví, co musí zjistit, na co se má ptát a kam se dívat. Tím získává jedinečnou možnost pro vyjednání nejlepší ceny. ●
●
●
informace na makléře či majitele nemovitosti. Následně si sami dohodneme schůzku na nemovitosti, kde bude technik provádět cca 2-3h prohlídku nemovitosti. Na počátku této návštěvy bude na místě i Realitní vyjednavač, který bude provádět základní obhlídku a analýzu.
16
Po zpracování analýzy a technického posudku se Realitní vyjednavač připraví na vyjednání ceny a domluvíme si další prohlídku s Vaší nebo bez Vaší účasti. Výsledkem této schůzky je dohoda na nových podmínkách koupě. Tedy nové kupní ceně. Pokud to odsouhlasíte, tak navrhneme požádat o rezervační smlouvu, zaplatit rezervační poplatek a zahájí se příprava kupní smlouvy. ●
Jaký je výsledek? Po tomto kroku již je výsledek následující: 1) Máme přesné informace o nemovitosti, známe technický stav
●
●
Celé řešení je podloženo smlouvou, takže přesně víte, co, kdo, kdy a za kolik dělá, aby bylo vše vyřešeno. ●
●
●
2) Dohodli jsme se na férové kupní ceně, kterou odsouhlasite 3) Podepsali jsme rezervaci a čekáme na přípravu kupní smlouvy
17
Právnické služby
Proč je dobré posouzení dokumentů právníkem? Činnost advokáta pro Vaši stranu je velmi důležitá. Prodávající má na své straně realitního makléře a právníka. Kupující často nemá nikoho. Tím vzniká velmi často nevyvážená smlouva plná jednostranně výhodných ustanovení. Od sankcí až po platby. Práce advokáta je nalézt kompromis, aby byla smlouva správně vyvážená a především splňovala Vaše požadavky. Tím je myšleno například správné termíny úhrady, předání atd. Velmi často jsou tyto termíny neúměrně krátké a pokud platíte nemovitost z hypotéky, tak jakékoliv zdržení s odhadcem, při schvalování Vás dostává do problémů, které nemůžete přímo ovlivnit.
Co mi to přinese? Přinese Vám to především jistotu. Jistotu, že se nejedná o podvodné jednání druhé strany. Jistotu, že kupní smouva je napsaná správně dle nového občanského
●
●
●
Právník zastupuje Vás a radí Vám, jak postupovat, co můžete odsouhlasit a brání Vás před podvody a chybami. ●
●
●
18
zákoníku (až 20% kupních smluv nyní obsahuje chyby vůči novému občanskému zákoníku). Jistotu, že Vám nehrozí žádné nepřiměřené sankce. A jistotu, že vstupujete do vyrovnaného kontaktu se stranou prodávající.
Co vše právník řeší? Nejprve řeší, zda je předmětem převodu skutečně vše, co má být. Často se stává, že se zapomene uvést například podíl na společných prostorách, podíl na dalších pozemcích kolem domu, garáži, či je špatně specifikován hlavní předmět prodeje. Dále se řeší celková vyváženost smlouvy, aby byla oboustranně výhodná a to z pohledu podmínek vyplacení kupní ceny, tak i sankcí. Řeší všechny připomínky, které při tvorbě smlouvy vznikají na obou stranách. Řeší se reálnost termínů ve vztahu k dané situaci kupujícího. Řeší se doložení energetického štítku budovy či náhradních dokumentů v případě bytové jednotky. Řeší se vypořádání peněz přes úschovu, zaplacení daně z převodu nemovitosti a další bezpečnostní prvky.
19
Co se může řešit navíc? Může se vyřešit úschova peněz v advokátní úschově. Zde se řeší zejména podmínky, kde je potřeba v rámci časového nastavení převést vaše vlastní prostředky do úschovy a zda se budou do úschovy převádět i peníze z hypotéky. Dále je pak nutné správně nastavit podmínky vypořádání. Tedy kdy a jakou část advokát vyplatí a zda bude v úschově ponechána i částka pro zaplacení daně z převodu nemovitosti přímo na finanční úřad. Což velmi důrazně doporučuji. ●
Hypoteční služby
●
●
Právník vám často doporučí použít advokátní úschovu. Tím se zvýší vaše bezpečí pro případ problémů. ●
●
●
Proč se vyplatí vybírat správnou hypotéku? Během naší 15-ti leté praxe dnes mohu říci, že správně nastavená hypotéka přinese dvě hlavní výhody: 1) Stojí Vás minimum možných nákladů a nepřeplácíte zbytečné poplatky navíc 2) Úvěr je přizpůsoben Vašim potřebám
20
Na trhu je dnes 13 bank nabízejících hypotéky různé kvality. A každá banka o sobě tvrdí, že je právě ona tou nelepší. Myslíte, že mají pravdu? Nejlepší banka pro Vás je přeci banka, která Vám dokáže splnit vaše sny o novém bydlení. Banka, která potřebuje pro schválení minimum papírů a banka, která má i další doprovodné služby.
Podle čeho se určuje hypotéka pro mě? Na počátku si vždy s klientem začneme povídat o tom, jakou nemovitost chce úvěrem platit. Je rozdíl v koupi nové nemovitosti na dobrém místě nebo starší před rokonstrukcí někde na okraji města. Z toho poznáme, jak by mohl dopadnout odhad a kolik pak banka půjčí.
●
●
●
Každá banka o sobě říká, že je ta nejlepší. Za 15 let praxe však vidíme ty ohromné rozdíly, který běžný člověk nikdy nepozná. A některá nedorozumění jsou velmi drahá. ●
●
●
Kolik může použít vlastních peněz. To nám ukáže na banky, které se pro Vás nejlépe hodí. Je velký rozdíl v sazbě a podmínkách, pokud nemáte žádné vlastní peníze nebo jich máte 10% nebo 30% z celkové kupní ceny. Zda budou na splácení dva či to bude pouze na jedné osobě. 21
Tím se ukáže rizikovost v těžším období (nemoc, období bez práce, vysoké splátky vlivem úroků) a podle toho se musí vybrat banka, která si s tím dokáže poradit. Některé banky umožní pozastavit splácení na 6 měs. každý rok. Jiné zase umožní snížit splátku na polovinu nebo platit pouze úrok bez splátky dluhu. Některé umožní i výhodně prodat nemovitost během fixace aniž byste museli platit statisícové sankce za předčasné ukončení úvěru. Toto se vše musí zvážit. Bavíme se o tom, jak je možno prokázat oficiálně příjmy. Pokud jste zaměstnanec a chodí Vám plná mzda na účet, je to ideální. Ale mnoho lidí dostává peníze částečně v hotovosti. Mnoho podnikatelů má zoptimalizované daně. Pracujete ve specifickém zaměstnání (auditor, lékař,
●
●
●
Každá banka se dívá na vaše příjmy trochu v jiných brýlých. Teprve, když se poznáme, tak zjistíme, co je to nejlepší pro Vás.
advokát atd.), tak nemusíte dokládat příjmy vůbec. Část lidí pronajímá další
●
●
●
nemovitosti. Někdo má podíl v bonitním s.r.o., ale nic si oficiálně nevyplácí. Se vším se dá pracovat, a pokud se ví, co se u které banky dá použít, tak je vyhráno. Uvažujete o prodeji nemovitosti během následující fixace (důležité u refinancování)? Pár bankovních domů už dopředu nabídne jednoduché podmínky, jak to uskutečnit bez velké sankce. A hlavně nemusíte řešit, zda to prodát za rok, dva či později. Nic Vás pak netlačí. 22
Těchto pár a mnoho dalších otázek si s klienty pokládáme a to nás pak směruje k té správné bankovní instituci, která bude mít nejlepší řešení. Asi budete souhlasit, že banka, která nabídne pouze nejnižší úrokovou sazbu, ale současně nedokáže reagovat na moje potřeby, může být pro mě tou nejdražší variantou, kterou jsem si vybral. Každému se tedy snažíme najít nejlepší řešení a né nejlevnější řešení. Cena v tomto není rozhodně na prvním místě. Je to pouze pomocník při výběru z několika finálních návrhů řešení.
Jaké výhody mi to přinese? Spolupráce se specialistou, který ročně zpracuje hypotéky za více jak 150 mil. Kč, Vám umožní nadhled a jistotu správného řešení. Úšetří Vám to starosti s výběrem nejlepšího řešení a specialista Vás sám navede na ideální variantu, která je přesně pro Vaše potřeby. Ušetří Vám část peněz, protože při našich úzkých kontaktech máme u mnoha banky lepší podmínky na úroky, poplatky a přípravu odhadů. Dokonce u některých bank vlastně do banky ani nepůjdete. Specialistovi předáte část dokumentů (zbytek si zařídí sám), pak proběhne schválení úvěru a podpis bude opět se specialistou v jeho kanceláři v čase, který se Vám hodí. Následné
●
●
●
Chcete nejnižší splátku úvěru a současně i ty nejlepší podmínky? Většina bank Vám nabízí pouze jednu z těchto možností. Ukážeme Vám, kde to jde. ●
●
●
23
čerpání Vám opět zařídí stejný člověk s tím, že část podkladů si opět zařídí sám. Takže je to pro Vás pohodlnější a počet potřebných podkladů klesne o 40% oproti běžným postupům.
Kolik mohu získat spoluprací? Na prvním místě získáte čas, který nemusíte věnovat obcházení bank a srovnání nabídek (která se stejně často liší od toho, co Vám daná banka ve skutečnosti může schválit, až bude mít všechny podklady). Získáte nezávislá doporučení, která pomohou přesně Vám ve Vaší situaci. A rozhodně získáte i peníze, které ušetříte na pravidelné splátce a na poplatcích. Pokud si vezmeme statistiku průměrné úrokové sazby na www.hypoindex.cz (stanovuje se na základě skutečně poskytnutých hypoték), tak naši klienti se běžně dostávají o 0,4% pod tuto hranici. U průměrné, námi připravné, hypotéky to pak dělá 39.360 Kč úspory během jedné 5-ti leté fixace. Takže za celou hypotéku se to může dostat až na cca 240.000 Kč. Získat můžete mnohem více. Existují hypotéky, kde se úrok platí pouze z rozdílu mezi výší dluhu a aktuálním zůstatkem na Vašem běžném účtu. Pokud si tam převedete všechny vaše volné peníze se spořících účtů, končících stavebek a postupně si tam budete každý měsíc trochu nechávat, tak se vaše 30 letá hypotéka může třeba po 10 letech dostat na úrok NULA! A věřte, že pak je úspora ve staticících.
●
●
●
Průměrnému klientovi zajistíme úsporu 39.360 Kč na první fixaci. ●
●
●
24
Takže záleží vše na správném řešení, které Vám specialista navrhne a vyřídí.
Shrnutí
Co mi přinese spolupráce s „Realitním vyjednavačem“? Dostane k sobě zdarma specialistu, který Vás bude zastupovat ve všech hlavních úkonech a bude to současně Váš rádce, co, kdy a kde máte dělat. Vyřešíme za Vás tyto důležité části prodeje: 1) Zkontrolujeme nemovitost po technické stránce – nekoupíte zajíce v pytli 2) Vyjednáme za Vás tu nejlepší férovou cenu 3) Advokátní kancelář Vás bude zastupovat při přípravě kupní smlouvy a všech připomínkách 4) Navrheme Vám to nejlepší hypoteční financování přesně pro Vás
25
Jak postupovat dále? Pokud jste rozhodnutí využít naše služby, prosím kontaktujte nás. Klikněte na našem webu na Kontaktní formulář nebo přímo napište či zavolejte na naše kontakty a následně se s Vámi spojí Realitní vyjednavač, který se s Vámi sejde na první schůzku, projde s Vámi Vaše požadavky na nemovitost a podepíšete smlouvu o poskytování poradenských služeb při koupi nemovitosti, kde je v příloze uvedena i naše odměna, která se počítá pouze z vyjednané slevy na kupované nemovitosti. Pokud smlouvu nevyjednáme, nic nám neplatíte. Odměna je standardně stanovena na 35% z vyjednané slevy. Tímto je motivace oboustranná a pro Vás velmi jednoduchá. Vy tím můžete pouze získat. Odměna se platí na základě vystavené faktury po vyjednání slevy a podpisu kupní smlouvy.
Realitní vyjednavač v akci – případová studie Klient: Pan Petr Cíl: Koupit dům na kraji Prahy do 6 mil. Kč v dobrém stavu a ihned k nastěhování. Finance: 2 mil. vlastních prostředků a 4 mil. Kč hypotéka na 30 let.
Pan Petr měl dlouhou dobu sen. Jeho snem bylo pořídit si krásný dům u lesa, někde na okraji obce blízko Prahy. S manželkou měli naspořené nějaké prostředky a věděli, že jim v tom již nic nebrání. Pustili se tedy do hledání na internetu, 26
ptali se všech známých a procházeli nabídky realitních kanceláří. Během krátké doby začali chodit s manželkou na prohlídky nemovitostí, kde si na počátku především ujasnili, co chtějí a co rozhodně nechtějí. Postupně se dostali až k domu, který je nedaleko Prahy v obci Černošice. Tento dům přesně odpovídal jejich představám. Dům prodávala jiná rodina, která stavěla nový a větší dům nedaleko. Petr však věděl, že dobrá koupě není jednoduchá, protože pouze odborník může prozkoumat nemovitost a odhalit případné problémy.
Petr se dohodl na spolupráci s Realitním vyjednavačem. Na webu si stáhl e-book, který popisoval 4 oblasti, ve kterých může získat pomoc. Následně si objednal danou službu vyplněním krátkého formuláře. Odpoledne se mu již ozval Realitní vyjednavač Tomáš. Dohodli se společně na krátké schůzce, kde následně vše prošli krok za krokem a dohodli tak přesný postup. Podepsali společně smlouvu, která přesně říká, co musí Realitní vyjednavač pro Petra vyřešit a za jakých podmínek.
27
KROK 1. ODBORNÝ TECHNICKÝ AUDIT Realitní vyjednavač Tomáš se spojil s realitním makléřem a dohodli se na návštěvě stavebního technika, který provede podrobnou inspekci domu. Technik pak na místě zkontroloval celou stavbu, počínaje stavební dokumentací, izolacemi, vytápěním, vlhkostí ve zdech až po rozvody elektřiny. Po 3 hodinách technik odjel domů, aby vše zpracoval. Ještě ten den večer měli Petr i Tomáš výsledky. Byl to posudek o více jak 30 stranách. Když to Petr četl, tak se nestačil divit. Sám na domě nic nenašel, kromě pár drobností. Ale technik nalezl přes 30 nedostatků a z toho bylo 7 hodnoceno jako velmi vážných. Vše bylo velmi podrobně rozepsáno včetně detailních fotografií a měření. Petr tak zjistil, že na domě byla při výstavbě špatně udělaná izolace střechy a v podkrovní kuchyni byl zjištěn na 3 místech teplotní rozdíl až 7⁰C. To znamená jediné – srážení vlhkosti a plísně! Dále se přišlo na špatné usazení střešních oken, kde při dešti docházelo k zatékání vody do boční zdi a prokapávání na plovoucí podlahu. Největší problém byl odhalen na vytápění, které bylo špatně naprojektováno již na počátku a náklady tak dosahují téměř dvojnásobku běžného stavu. A kromě toho se zjistil i špatně zaměřený pozemek. 28
KROK 2. VYJEDNÁNÍ ODPOVÍDAJÍCÍ SLEVY Vyjednavač Tomáš si k tomu ještě nechal připravit další zprávu – zaměřenou na ceny skutečně prodaných nemovitostí v okolí vybraného domu v posledním roce. Toto bylo doplněno ještě tržním odhadem. Tomáš pak zavolal realitnímu makléři, se kterým dohodl schůzku u prodávajícího, aby vše doladili. Ten byl nadšený, protože viděl zájem o koupi, takže vše rychle zorganizoval. Za dva dny se vyjednavač Tomáš potkal s prodávajícím, se kterým začali diskutovat o koupi nemovitosti a především o problémech, které se objevily. Majitel následně sám uznal, že je to pravda. A byl celkově překvapen na co se přišlo. O těchto problémech nevěděl ani makléř. Když Tomáš, profesionální vyjednavač, začal vyjednávat o ceně, tak se na základě zjištěných problémů a pod tíhou skutečně realizovaných prodejů v okolí konečná cena snížila o 740.000 Kč z původních 6.300.000Kč.
Cílem bylo získat pro Petra férovou cenu, aby mohl následně provést opravy, které budou stát cca 200.000 Kč a o kterých původně vůbec nevěděl. To se nakonec podařilo a Petr uznal, že na každou práci je lepší mít skutečné profesionály. Obě strany si cenu odsouhlasily ústně i e-mailem a pak přišla na řadu rezervace a příprava kupní smlouvy.
29
KROK 3. ODBORNÝ PRÁVNÍ AUDIT SMLUV Kupní smlouvu ihned Petr poslal Tomášovi, který ji předal spolupracující advokátní kanceláři. Ta vše prošla a sepsala své připomínky. Ve smlouvě se našlo několik bodů, na které by neměl Petr přistoupit. Byl to krátký termín na zaplacení, nepřiměřená a zejména jednostranná sankce, špatně nastavené předání nemovitosti. Smlouva byla celkově nevyvážená. To, co Petrovi přišlo na počátku ve smlouvě bez problémů, tak právník označil jako nepřijatelné. Následně probíhala zhruba týden komunikace přímo mezi právníkem z Realitního vyjednavače a prodávajícím. Konečná verze smlouvy již byla vyladěná k dokonalosti a nebyl problém ji podepsat.
KROK 4. PROFESIONÁLNÍ FINANČNÍ SLUŽBY Současně již od podpisu rezervace, tedy od chvíle, kdy se dohodla konečná cena pro koupi nemovitosti, se začal připravovat i hypoteční úvěr. Petr měl na začátku pouze jedinou podmínku. Chtěl, aby to bylo co nejlevnější. Hypoteční specialista od Realitního vyjednavače šel trochu dál a snažil se u Petra zjistit více informací o jeho plánech do budoucna.
30
Nakonec se ukázalo, že přibližně za rok půjde manželka na mateřskou a on bude jediný živitel. Dále se zjistilo, že přibližně za 1 rok by prodali svůj současný byt a část peněz by tak mohli použít na mimořádné snížení hlavní hypotéky na dům. Toto vše změnilo původní situaci a vyprofilovaly se z toho nabídky pouze 2 bank, které nabízely podmínky současně mimořádné splátky 20% každý rok a k tomu ještě v případě nouze, tedy když by Petr jako jediný živitel rodiny byl třeba bez práce či dlouhodobě nemocný, možnost až na 6 měs. přestat splácet hypotéku. Když se vybrala banka, už se mohlo začít vše schvalovat a do 10 dnů byl úvěr schválený. Realitní vyjednavač Tomáš stále vedl Petra při všech procesech až do úplného konce, kdy Petr podepsal úvěrovou smlouvu a následně kupní smlouvy. Nakonec došlo k uhrazení celé kupní ceny podle smlouvy a po dalších 14 dnech se již dům předával Petrovi. Ten se již nemohl dočkat svého vysněného domu.
Poděkování Já Vám chci moc poděkovat, pokud jste dočetli až sem. Pokud Vás to zaujalo, budeme rádi, když se stanete našimi klienty a my Vám budeme moci ukázat, že koupě nemovitosti může být velmi jednoduchá a čitelná.
31
Děkuji za Váš čas a zájem. Ing. David Bureš, autor projektu Realitní vyjednavač
32