B
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
Presentatie Centrum Zorg en Bouw, onderdeel TNO Bouwdag Verpleging & Verzorging 2010 “ Vastgoed vast beter” Vastgoedstrategie en -financiering door ir. H. Sijsling
Leestest: Tijdens de presentatie wordt de ZZP VastgoedPlanner® getoond. Ter wille van het overzicht wordt een klein lettertype gebruikt. Indien u onderstaande tekst kunt lezen, zit u goed. Presentatie Centrum Zorg en Bouw, onderdeel TNO
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Vastgoedstrategie en -financiering Financiële strategie: De nieuwe financiering
Presentatie
B
Ruimtelijke strategie: Specifiek versus courant bouwen Architectuurstrategie: Hoe kies ik een architectuur die mijn businesscase positief beïnvloedt? Rekenen aan de strategie: ZZP VastgoedPanner® Overheid en vastgoedstrategie: Brief van 9 juli van staatssecretaris dr. J. Bussemaker
1
intern en extern speech
Waden in weelde!
Go /Elsewhere beslissing Go /No go beslissing Zekerheidscurve
Feest
Jaarlijkse kosten
Haalbaar- Initiële investering heid Initiatief
Opbrengsten
Site strategie
Exit strategie
Business case
Exit strategie
Invloedscurve
☓
Stelselwisseling
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
D
Planvorming
Realisatie
Renovatie
Nachtmerrie
Exploitatie
hs
I hadBedrijfswaarde a = ( ∑i - ∑u) / (100% + IRR) 1 jaar + … dream ( ∑i - ∑u) / (100% + IRR) n jaar bedrijfswaarde concipiëren
ontwikkelorganisatie
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
ir. Henk Sijsling, architect & financial engineer Missie publieke sector
☓
Voorstellen
C
1. Onderzoeken van succes- en faalfactoren van maatschappelijk vastgoed en gebiedsontwikkelingen 2. Ontwikkelen van tools voor financial engineering Missie private sector 1. Ontwerpen van ruimtelijke businesscases maatschappelijk vastgoed en gebiedsontwikkelingen 2. (“Forensische”) financial engineering
2
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Kwaliteit CBz-normen
Initiatief
Programma CBz bouwbudget
Haalbaarheid Structuurontwerp Voorlopig Ontwerp
Concipiëren
Tu rn k D en es bu ign ild
K Ontwerpen la ss ie k
Bestek Gunning
Uitvoeren
Uitvoering
Boekwaarde
Explotatie
Exploiteren
ey
Concurrentie Marktaandeel
Initiatief
Initiëren
U i t v o e r en d e p a rt ij
Definitief Ontwerp Vergunning Budget Afrekening
Ontwerpende partij
E
Programma Businessscase Structuurontwerp
Markt TCO Jaarlijkse lasten
Voorlopig Ontwerp Definitief Ontwerp Kwaliteit Risico controle
Bestek Gunning Uitvoering
TCO Jaarlijkse lasten
Explotatie
Demografie Markt /doelgroep Courant vastgoed = afstootbaar Exploitatie 40 – 50 jaar beprekt GO beperkt FA
Specifiek vastgoed ≠ afstootbaar Exploitatie 20 - 30 jaar geen GO geen FA
Exploitatie 20 - 30 jaar geen GO geenFA
Kostenover schrijding
Exploitatie 40 – 50 jaar wel GO wel FA
Markt
Voorwaarde
Kostenover schrijding
AF
Kostenover schrijding
Looptijd
wel FA Risico tweede exploitatie periode van 20 jaar
Markt
AF
Looptijd
Kostenover schrijding
Markt
Looptijd
AF
☓
Waarden en risico’s
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
E
Markt
AF
Looptijd
3
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Waarde
Exploitatie 20 - 30 jaar geen GO geen FA
Exploitatie 20 - 30 jaar geen GO wel FA
Conceptwaarde ► adherentie ► opbrengsten + hoog + hoog
++ hoog
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ ☓ onderdeel TNO Exploitatie Kostenover schrijding 40 – 50 jaar wel GO wel FA Kostenover schrijding
++ hoog
Markt
Bezettingswaarde ► kosten voor primair proces + hoog + hoog ++ hoog Looptijd
AF
Kostenover schrijding
Logistieke waarde ► lagena kosten FA + hoog +tweede hoog
AF
Markt
++ hoog
Waarden en risico’s
E Exploitatie 40 – 50 jaar beprekt GO beperkt FA
Kostenover schrijding
Looptijd
++ hoog
++ hoog
+ hoog
- laag
- laag
-- laag
exploitatie periode van 20 jaar
Personele waarde ► lage h&r kosten ++ hoog + hoog
Markt
Vastgoedwaarde► lage instandhoudingskosten ++ hoog + hoog
AF
Looptijd
Markt
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Risico
Exploitatie 20 - 30 jaar geen GO geen FA
Exploitatie 20 - 30 jaar geen GO wel FA
Markt risico ► leegstand -- laag - laag Conceptrisico ► leegstand -- laag - laag
laag/hoog Markt
schrijding
Kostenover schrijding
laag/hoog
++ hoog Markt
Looptijd
AF
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ ☓ onderdeel TNO Exploitatie Kostenover schrijding 40 – 50 jaar wel GO wel FA
+ hoog
Bezettingskosten ► aanpassingen voor primair proces laag/hoog + hoog - laag Kostenover
AF
Looptijd
-- laag
na FA ► exploitatie risico Ontwikkelrisico ► budgetrisico -- laag -tweede laag + hoog
++ hoog
-- laag
+ hoog
++ hoog
+ hoog
++ hoog
+lang
++ lang
exploitatie periode van Expertise risico ► budgetrisico 20 jaar
- laag
Aanpasbaar ► lage instandhoudingskosten -- laag - laag Markt
Contractduur huur ► leegstand -- kort - kort
AF
Looptijd
Looptijd
Waarden en risico’s
E Exploitatie 40 – 50 jaar beperkt GO beperkt FA
AF
Kostenover schrijding
Markt
AF
Looptijd
4
Architectuurstijlen Eclectisch
High Tech
gotiek /high tech
Klassiek
klassiek
Traditioneel
traditioneel
Modern
modern
iconic
Iconic
eclectisch
Waarde
Architectuurstijlen Waarde High Tech
gotiek /high tech
Eclectisch
eclectisch
Klassiek
klassiek
Traditioneel
traditioneel
Modern
modern
iconic
Iconic
Vastgoedwaarde ► marktopbrengsten door restwaarde - laag -- laag + hoog ++ hoog ++ hoog
- laag
Duurzaamheidswaarde ► opbrengsten door levensduur - laag -- laag + hoog ++ hoog ++ hoog
- laag
☓
Waarden en risico’s
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
E
☓
Waarden en risico’s
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
E
Uitstralingswaarde ► opbrengsten door restwaarde en primair proces + hoog - laag +/++ hoog ++ hoog + hoog Identiteitswaarde ► opbrengsten door restwaarde en verhuur + hoog - laag +/+ hoog ++ hoog
+ hoog
Emotionele-esthetische waarde ► opbrengsten door primair proces - laag - laag ++ hoog + hoog + hoog + hoog Sociale cohesiewaarde -- laag -- laag
+ hoog
+/-
++ hoog
+ hoog
5
Architectuurstijlen Risico Eclectisch
High Tech
gotiek /high tech
Klassiek
eclectisch
Traditioneel
klassiek
modern
iconic
Modern
traditioneel
Iconic
Investeringsrisico ► door korte functionele levensduur ++ hoog + hoog - laag - laag - laag
++ hoog
Duurzaamheidsrisico ► door tekorte levensduur ++ hoog ++ hoog - laag - laag
- laag
++ hoog
Leegstandsrisico ► +/++ hoog
- laag
+/-
Sociale dyshesie risico► door belendende leegstand - laag ++ hoog -- laag - laag
- laag
-laag
- laag
-- laag
Instandhoudingsrisico ► door hoge kosten ++ hoog - laag - laag - laag
-/+
+ hoog
Ontwikkelrisico ++ hoog - laag
- laag
- laag
- laag
+ hoog
Ontwerprisico ++ hoog - laag
- laag
- laag
+/-
+ hoog
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
Territorium en sociabiliteit defensible space en ontmoeten Nabijheid van of onderdak voor goede voorraden en diensten
Kosten
☓
Architectuurstijl
E
☓
Waarden en risico’s
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
E
Bescherming tegen klimaat en dieven
Psychologisch effect Schoonheid en geluk
Identiteit
6
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
Territorium en sociabiliteit defensible space en ontmoeten Nabijheid van of onderdak voor goede voorraden en diensten
Kosten
☓
Architectuurstijl
E
Bescherming tegen klimaat en dieven
Psychologisch effect Schoonheid en geluk
Identiteit
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
Traditioneel
E
7
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
Traditioneel
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
E
Traditioneel
E
8
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
Traditioneel
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
E
Neo-Classicistisch
E
9
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
Eclecticistisch
E
Pricewinning achitecture XL L S
2870 appartments Pruitt-Igoe complex in St. Louis, Missouri, US named after Wendell O. Pruitt Afro-American fighterpilot in World War II Architect M. Yamasaki (also designer of World Trade Center) † of modern architecture (Charles Jencks) op 1951 –1972 (16 maart, 15:30)
Koyaanisiwqatsi
F
10
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
gezellig
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Cooper Robertson & Partners, Robert A.M Stern Walt Disney housing project, 20.000 inh.
☓
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
Modern
E Celebration
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
Modern
E
11
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
☓
Kasstroom
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO Kasstroom
Opbrengsten
Kosten
Iconic
E
Vertalen van ZZP indicaties naar meters Bouwkostennota
Prestatieeisen
5,5%
2,5%
G.O.
geen grond
>
Meters voor: 1. Kasstroomverloop 2. IRR 3. MIRR
investering NHC= eerste jaarhuur /investering 0
0
8
. 0
0
0
7
. 0
0
0
6
. 0
0
0
5
. 0
0
0
4
. 0
0
0
3
. 0
0
0
2
. 0
0
0
1
. 0
0
0
Besturing voor de vastgoedvariabelen
Annuïtaire vergoeding 2042
2040
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
0
1 6 . 0 0 0
met G.O. 0,7%
<<
. 0
< 5,0% 50 jaar
Normatieve
9
>
vastgoedstrategie
0,8%
30 jaar
1. NHC model 2. bundelen 3. % opslag
ZPP VastgoedPlanner®
E
1 4 . 0 0 0
1 2 . 0 0 0
1 0 . 0 0 0
investering
8 . 0 0 0
2040
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2012
0
2018
2 . 0 0 0
2016
NHC
4 . 0 0 0
2014
Geïdexeerde annuïtaire vergoeding
6 . 0 0 0
12
leegstand
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
☓
ZPP VastgoedPlanner®
Overheid
E ∑U = Jaarlijkse lasten
(M)IRR
∑U = Kapitaallasten oud
∑U = Huurlasten oud ∑U = Kapitaallasten nieuw ∑U = Huurlasten nieuw Startwaarde cashflow Gebouwcycli Bedrijfswaarde
∑ I = ZZP’s
ZPP VastgoedPlanner®
E
13
De brief van 9 juli 2009
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
☓
De brief van 9 juli 2009
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
D
ⓩ
Centrum Zorg en Bouw △ ▷ ▽ onderdeel TNO
STRATEGISCHE VASTGOEDPLANNING
☓
Stelselwisseling
D
ⓩ .
14
