–1–
Odhad tržní hodnoty č. 2309
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01590/11-034
Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01590/11-034
Podle stavu ke dni 16. 1. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 18 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 16. 1. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí pozemků s příslušenstvím a součástmi: Parcela č.
401/10
Druh:
lesní pozemek – pozemek určený k plnění funkcí lesa
Parcela č.
401/13
Druh:
lesní pozemek – pozemek určený k plnění funkcí lesa
Parcela č.
401/28
Druh:
orná půda
zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov pro obec Vrchotovy Janovice, katastrální území Manělovice na LV č. 15 s podílem povinného ˝ pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01590/11-034 ze dne 27.7.2012
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov pro obec Vrchotovy Janovice, katastrální území Manělovice na LV č. 15 je zemědělská půda a lesní pozemek určený k plnění funkce lesa s lesními porosty
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno administrativně dne 2. 1. 2013 bez přítomnosti vlastníka pomocí LHO..
4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01590/11-034 ze dne 27.7.2012 - LV 15 k.ú. Manělovice, obec Vrchotovy Janovice - KM k LV 15 k.ú. Manělovice, obec Vrchotovy Janovice (zdroj čúzk) - LHO k danému úseku lesa (zdroj ÚHÚL Brandýs nad Labem) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a
–3–
vyhlášky450/2012 Sb - vyhláška č. 412/2012 - průměrné ceny zemědělských pozemků - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - metodika odhadu obvyklé ceny lesa dle Dohnanského - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Benešov Vrchotovy Janovice Manělovice (786446)
List vlastnictví číslo: 15 Vlastník: Lachman Luboš Antonína Dvořáka 335, Turnov, 511 01
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov pro obec Vrchotovy Janovice, katastrální území Manělovice na LV č. 15 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
–4–
Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. -
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda
–5–
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak několikanásobně vyšší. Tržní cena kvalitní zemědělské půdy se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2. Toto platí u kvalitních pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Pro účely tohoto ocenění byly použity i průměrné ceny zemědělských pozemků definované Cenovým věstníkem MF ročník XXXX částka 14 ze dne 4.12. 2012 kde je pro k.ú.Manělovice stanovena průměrná cena zemědělských pozemků 4,82 Kč/m2, kde tato částka odpovídá klimatickým podmínkám, svažitosti pozemků a dalším hodnotám dle rozklíčování BPEJ. Při ocenění lesního porostu znalec vycházel z praxe oceňování lesních porostů kde administrativní cena (vyhl 450/2012 Sb) je dle Dohnanského metody upravena koeficientem vyjadřující obecný vztah mezi administrativní a tržní cenou lesního porostu. Toto ocenění bere v úvahu Koeficienty tržní hodnoty skupiny dřevin (Kth): Kth = (Au max – c) x fa, kde: Au max (Au max – c) x fa = přibližná hodnota skupiny dřevin v daném věku Au max = maximálně možná hodnota skupiny dřevin v době obmýtní Cenový vliv
Použití
Dopa d
Srážka, přirážka (%)
Podíl holin (vč.potenc. zales.bezlesí, rekonstrukcí
Holiny
-
Na každých 10 % plochy minus 10 % nebo výpočet
–6–
popř. přeměn) Podíl nezajištěných porostů
Nezaj.porosty
-
Na každých 10 % plochy minus 5 % nebo výpočet
Podíl porostů do 40 let (včetně pěstebního zanedbání)
Porosty < 40 let
-
Na každých 10 % plochy minus 2,5 % nebo výpočet
Snížení zakmenění pod 0,9 (horší kvalita dřeva – nižší zpeněžení)
Porosty se zakm.
-
Na každých 10 % (0,1 plného zakm.) minus 5 %
Podíl listnatých dřevin nad 10 % (horší kvalita dřeva – nižší zpeněžení)
Porosty s více než 10 % listnáčů
-
Na každých 10 % plochy -2 %
Podíl bezlesí
Dle druhu bezlesí (vyhl. č.84/1996 Sb.)
+,-
Skládky, OC- na každých 10% + 1 až 5 %
Přirozená obnova
Porosty >80 let
+
Na každých 10 % plochy +1až 5%
(Obhospodařovatelnost majetku /ucelenost, zpřístupnění/)
Lze-li vyčíslit
A/N (-)
? (konkrétní kalkulace - např. nákladů na výstavbu lesní cesty)
(Spoluvlastnictví)
Dle účelu ocenění
A/N (-)
? (u podílu <=1/2 cca -10 %)
< 0,9
elvod (okraj.škody)–na každých 10% -1%
. Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Pozemek parcela p.č.401/10 – druh: lesní pozemek určený k plnění funkce lesů výměra celkem 8 237 m2 Pozemek parcela p.č.401/13 – druh: lesní pozemek určený k plnění funkce lesů
–7–
výměra celkem 4 581 m2 Pozemky jsou situovány SV od obce Vrchotovy Janovice a V od části obce (ZSJ) Manělovice v území se zemědělskou a lesní půdou s intenzivním obhospodařování ale s špatným přístupem k oceňovaným pozemkům. pozemky tvoří souvislý pás lesního porostu s překryvem dle porostní mapy a oceněny budou společně lesní typ je 2k4, SLT 2k a dle typologie se jedná o kyselou bukvovou doubravu a lesní oblast středočeská pahorkatina dle LHC platném v období 1.1.2004-31.12.2013 je typem lesního porostu (dřeviny) BO borovice lesní Pinus sylvestris základní údaje a charakteristiky lesa jsou v LHC (viz. přílha) Holiny tvoří u p.č. 401/10 25 % plochy 401/13 50 % plochy pro pozemky 401/10 a 401/13 - lesní pozemek určený k plnění funkce lesa znalec odhaduje podíl administrativní k obvyklé (obecné, tržní ceně ve výši 30 %) koeficientem 0,3. Pozemek parcela p.č. 401/28 – druh: orná půda výměra celkem 6816 m2 pozemek tvoří bonitovanou půdu dle BPEJ BPEJ 53244
výměra 1 128 m2
Region:
mírně teplý, mírně vlhký
Suma teplot nad 10°C: 2200 - 2500 Vláhová jistota:
4 - 10
Expozice:
Suchá vegetační období:
15 - 30 dní
Průměrná roční teplota: 7°C - 8°C
Sklonitost:
Roční úhrn srážek:
550 - 700 mm
Hloubka půdy:
hluboká, středně hluboká
střední svah 7° - 12°
Skeletovitost:
>30 cm
Půdní typy:
! jih
střední 25% - 50%
Kambizemě modální eubazické až mezobazické
Podloží: hrubé zvětraliny, propustné, minerálně chudé substráty, žuly, syenity, granodiority, méně ortoruly Váha:
středně těžké lehčí s vyšším obsahem grusu
–8–
Skeletovitost: Vododržnost:
vláhově příznivější ve vlhčím klimatu
BPEJ 53214 výměra 5 688 m2 Region:
mírně teplý, mírně vlhký
Suma teplot nad 10°C: 2200 - 2500 Vláhová jistota:
4 - 10
Expozice:
Suchá vegetační období:
15 - 30 dní
Průměrná roční teplota: 7°C - 8°C
Sklonitost:
všesměrová
mírný svah
Roční úhrn srážek:
550 - 700 mm
3° - 7°
Hloubka půdy:
hluboká, středně hluboká střední
Skeletovitost:
>30 cm
25% - 50%
Půdní typy:
Kambizemě modální eubazické až mezobazické
Podloží: hrubé zvětraliny, propustné, minerálně chudé substráty, žuly, syenity, granodiority, méně ortoruly Váha:
středně těžké lehčí s vyšším obsahem grusu
Skeletovitost: Vododržnost:
vláhově příznivější ve vlhčím klimatu
Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Trvalé porosty
–9–
b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 15 2) Pozemky c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
– 10 –
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Benešov Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Popisy objektů
a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 15 2) Pozemky c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění
a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Lesní porosty – § 35 - § 38 Výměra Skupina – název 2 060 m2 borovice – borovice lesní Zakmenění lesního porostu: 1,000 Obmýtí: 110 roků [(37,03 – 16,94) × 0,674 × 1 / 0,961 + 16,94] × 1,000 31,03 Kč/m2 × 2 060 m2 Koeficient věkový Kv = 1,00 – 0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet
Výměra Skupina – název 4 326 m2 borovice – borovice lesní
Stáří Bonita 38 r. 26
= × × =
Stáří Bonita 54 r. 26
Nákladová cena 16,94 Kč 31,03 Kč/m2 63 922,21 Kč 0,640 1,000 40 910,21 Kč
Nákladová cena 16,94 Kč
– 11 –
Zakmenění lesního porostu: 0,900 Obmýtí: 110 roků [(37,03 – 16,94) × 0,843 × 1 / 0,961 + 16,94] × 0,900 31,11 Kč/m2 × 4 326 m2 Koeficient věkový Kv = 1,00 – 0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet
Výměra Skupina – název 2 369 m2 borovice – borovice lesní Zakmenění lesního porostu: 0,900 Obmýtí: 110 roků [(30,24 – 16,94) × 0,954 × 1 / 0,968 + 16,94] × 0,900 27,04 Kč/m2 × 2 369 m2 Koeficient věkový Kv = 1,00 – 0,005 × (obmýtí – stáří): Koeficient prodejnosti Kp: Mezisoučet
31,11 Kč/m2 134 568,45 Kč 0,720 1,000 96 889,28 Kč
= × × =
Stáří Bonita 81 r. 24
Lesní porosty § 35 - § 38 – celkem:
Nákladová cena 16,94 Kč
= × × =
27,04 Kč/m2 64 064,63 Kč 0,855 1,000 54 775,26 Kč
=
192 574,75 Kč
Trvalé porosty – zjištěná cena:
192 574,75 Kč
Obvyklá cena LP Kth = 0,3 OC Lesního porostu = 192574,75 x 0,3 = 57 772,45 * Trvalé porosty – odhad obvyklé ceny
57 770,00 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 15 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti Kp:
×
1,000
– 12 –
Název orná půda orná půda Součet:
Parc. č. 401/28 401/28
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená BPEJ 1 128 2,82 2,8200 53244 5 688 3,40 3,4000 53214 6 816
Pozemky na LV číslo 15 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 3 180,96 19 339,20 22 520,16 22 520,16 Kč
b.1.2) Pozemky – § 30 §30 – Lesní pozemky ×
1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená SLT 8 237 2,25 2,2500 2k 4 581 2,25 2,2500 2k 12 818
Cena [Kč] 18 533,25 10 307,25 28 840,50
Koeficient prodejnosti Kp:
Název lesní pozemek lesní pozemek Součet:
Parc. č. 401/10 401/13
2
Pozemky – zjištěná cena:
28 840,50 Kč
Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo 15 2) Pozemky Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
22 520,16 Kč 28 840,50 Kč 51 360,66 Kč 51 360,– Kč
b.2) Porovnávací hodnota b.2.1) Pozemky na LV číslo 15 Porovnávací pozemky:
JIrovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Soběhrdy
397 065,– 26 471,00 15,– 0,700 10,50 1,00
Kč m2 Kč/m2 Kč/m2
– 13 –
Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Vrchotovy Janovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název orná půda orná půda Výměra – celkem (V):
993 380,– 99 338,00 10,– 0,700 7,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
230 100,– 49 546,00 4,64 0,700 3,25 1,00
Kč m2 Kč/m2
3,25 6,92 10,50 3,25
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
p.č. 401/28 401/28
Kč/m2
Kč/m2
Výměra 1 128,00 m2 5 688,00 m2 6 816,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 6 816,00 m2 × 3,25 Kč/m2
=
Pozemky na LV číslo 15 – zjištěná cena:
22 152,– Kč
b.2.2) Pozemky Porovnávací pozemky:
lesní pozemek Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: lesní pozemek Realizovaná cena: Výměra:
22 152,– Kč
18 533,25 8 237,00 2,25 1,000 2,25 1,00
Kč m2 Kč/m2 Kč/m2
10 307,25 Kč 4 581,00 m2
– 14 –
2,25 Kč/m2 1,000 2,25 Kč/m2 1,00
Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název lesní pozemek lesní pozemek Výměra – celkem (V):
p.č. 401/10 401/13
2,25 2,25 2,25 2,25
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Výměra 8 237,00 m2 4 581,00 m2 12 818,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 12 818,00 m2 × 2,25 Kč/m2
=
Pozemky – zjištěná cena:
28 840,50 Kč 28 840,50 Kč
Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo 15 2) Pozemky Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
22 152,– Kč 28 840,50 Kč 50 992,50 Kč 50 990,– Kč
Celkem:
Trvalé porosty – odhad obvyklé ceny Lesní pozemky na LV číslo 15 – zjištěná cena: Odhad obvyklé (obecné tržní) ceny les pozemků + lesních porostů
57 770,00 Kč 28 840,00 Kč 86 600,00 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 15 –
C. Rekapitulace Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti včetně pozemků - lesních pozemků s plněním funkcí lesa jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po dřevní hmotě nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem porostů , pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do trvalých porostů hospodářského charakteru výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá cena dřeva dosáhla maxima v roce 2008 což je v souladu s vývojem cen nemovitostí ve společnosti jako celku. Od roku 2008 ceny dřeva klesají a až v polovině roku 2012 se jeví malé oživení cen, které však cen roku 2008 nedosahují. Ceny dřeva tak kopírují obecný trend v nemovitostech kdy v době růstu hospodářství (HDP) roste i poptávka po dřevu jako celku a naopak v době krize je poptávka menší. Vliv na tyto trendy má i zásah státu do fungování st podniku Lesy ČR, jako majoritní správce státních lesů kdy třeba prodleva v neuzavření smluv v roce 2011 se zpracovateli, n mělo krátkodobý vliv na cenu dřeva převážně u malých společností, které neměly možnost předzásobení. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota
– 16 –
Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady a náklady na udržení a rozvoj, přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti
Koeficient rozdílku kupní a nákladové ceny který vychází ze skutečně obchodovaných cen na trhu nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi .
Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené .
Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
zde v tomto případě však jsou všechny ukazatele hodnoceny jako mírně negativní a proto odhad obvyklé ceny je uvažován v minimálním pásmu z cenových rozptylů. Všechny oceňované pozemky jsou situovány SV od obce Vrchotovy Janovice a V od intravilánu ZSJ obce Manělovice. Zemědělské pozemky jak vyplývá z rozklíčování BPEJ, nejsou příliš kvalitní a cena dle BPEJ je dokonce nižší než průměrná cena zemědělských pozemků v k.ú. Manělovice. Lesní pozemek s funkcí plnění funkcí lesa a lesní porost mají slabší postavení na trhu s nemovitostmi z důvodů vysokého podílu holin, které jsou na lesním pozemku. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 17 –
Trvalé porosty – odhad obvyklé ceny Lesní pozemky na LV číslo 15 – zjištěná cena: Odhad obvyklé (obecné tržní) ceny les pozemků + lesních porostů Odhad obvyklé ceny zemědělských pozemků Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem
57 770,00 Kč 28 800,00 Kč 86 600,00 Kč 22 000,00 K 0,– Kč 108 600,00 Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 108 600,– Kč Cena slovy: jednostoosmtisícšestset Kč
– 18 –
D. Seznam příloh 1. LV č. 15 k.ú. Manělovice, obec Vrchotovy Janovice 2. KM k LV č. 15 k.ú. Manělovice, obec Vrchotovy Janovice 3. LHO k LV 15 LV č. 15 k.ú. Manělovice, obec Vrchotovy Janovice 4. mapy místa 5. ortofoto místa
