26 AUGUSTUS 2014
O 00 V Gemeente Molenwaard
AANGETEKEND EN PER GEWONE POST VERSTRUURD Gemeenteraad Molenwaard
De heer D. Verheij Donkseweg 4 2974 LG Brandwijk
Postbus 5 2970 AA Bleskensgraaf
Datum
25 augustus 2014
Behandeld door
De heer D. Verheij
E-mail adres
[email protected]
Onderwerp
Zienswijze Voorontwerp Bestemmingsplan Perceel Donkseweg 6 te Brandwijk
Geachte Gemeenteraad, Middels dit schrijven maak ik gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op het Voorontwerp Bestemmingsplan Donkseweg 6 te Brandwijk. Een aantal argumenten liggen aan deze zienswijze ten grondslag. Deze argumenten komen hieronder puntsgewijs aan de orde. 1.
Het voorgenomen bouwplan betreffen zelfstandige percelen
Het voorgenomen bouwplan omvat: a.
De realisatie van drie Bed and Breakfast Studiós;
b.
Inrichting van een Huiskamer Café.
De voorgenomen realisatie van de drie Bed and Breakfast studio's is mogelijk door de sloop van een vervallen agrarische schuur gelegen in het weiland, Kadastraal bekend Gemeente Brandwijk, Sectie C, Nummer 333. De bestaande fundering zal hergebruikt worden. Voor mij is het onduidelijk (en vooralsnog onacceptabel) op basis waarvan het mogelijk is om 10 mZ extra uitte bouwen. Kunt u mij dit toelichten? Het Huiskamer Café zal gerealiseerd worden ineen bestaande schuur ten Oosten van het woonhuis staande en gelegen aan de Donkseweg 6, Kadastraal bekend Gemeente Brandwijk, Sectie C, Nummer 330. Het is juridisch mogelijk om het kadastraal perceel bekend als nummer 333 afzonderlijk van de woning te vervreemden aan derden. De functie van Bed and Breakfast komt hierdoor te vervallen. Naar mijn mening is deze mogelijkheid niet wenselijken ben ik van mening dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden. Immers is in het Ontwerp Bestemmingplan geen bepaling opgenomen die deze mogelijkheid uitsluit. Graag verwijs ik naar de Kadastrale Kaart, welke als bijlage 1bij dit schrijven is opgenomen. Deze Kadastrale kaart geeft de situatiezoals hierboven weergegeven duidelijk aan.
Datum Referentie
25 augustus 2014 Zienswijze Voorontwerp Bestemmingsplan Perceel Donkseweg 6 te Brandwijk
Pagina
2.
Drie studio's zijn zelfstandige woonruimten en maken geen onderdeel uit van het hoofdverblijf
De drie Bed and Breakfast studio's zijn volgens opgave drie zelfstandige wooneenheden, ieder met de volgende indeling: -
Zelfstandige entree;
-
Kamer voorzien van zitgedeelte, slaapgedeelte, pantry (kookvoorziening), badkamer met douche gelegenheid, wasta-
-
Openslaande deuren naar een zitterras (6 mz).
fel en toilet;
Dit betekent dat er geen gezamenlijke woonfuncties zijn. In de algemene definitie van een Bed and Breakfast, alsmede inde Beleidsnotie Bed & Breakfast voor Nederlandse Gemeenten opgesteld door de toenmalige staatssecretaris van Economische Zaken de heer F. Heemskerk d.d. 23 juni 2008, is juist wel sprake van gemeenschappelijke woonfuncties. Een afschrift van voorbenoemde beleidsnotitie is als bijlage 2 opgenomen. Onderhavige drie studió s kunnen naar mijn mening zelfstandig en voor langere termijn aan derden worden verhuurd. Immers heeft de huurderde beschikking over alle voorzieningen die een zelfstandige woonruimte in het algemeen biedt. De huurder heeft de beschikking over een eigen entree, eigen kookgelegenheid, eigen slaap- en leef voorzieningen, alsmede een zelfstandige badkamer, inclusief een toilet. In dit verband verwijs ik graag naar de internetsite van de Rijksoverheid (www.rijksoverheid.nl)waar dedefinitie van een zelfstandige woonruimte als volgt luidt: "Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet". Verder merk ik op dat de drie Studio's geen onderdeel zullen uitmaken van het hoofdverblijf Donkseweg 6. In de voor bedoelde Beleidsnotitie (bijlage 2) luidt de definitie van een Bed & Breakfast als volgt: Een eed & Breakfast is een overnachtingaccommodatiegericht op het bieden van demogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een eed & Breakfast is gevestigd in een woonhuis of bijhuis, wordt gerund door de eigenaren van het betreffende huis en heeft maximaal zeven kamers. Bron: Bed & Breakfast Nederland, Handboek Bed & Breakfast (2012). De Bed & Breakfast voorziening is en nevenfunctie naast het wonen of de agrarische functie. In dit verband verwijs ik nog naar de Provinciale verordening, artikel 2 lid 2g waarin voorwaarden zijn gesteld aan kleinschalige bebouwing voor recreatie. In dit artikel is het volgende opgenomen:
Datum Referentie Pagina
25 augustus 2014 Zienswijze Voorontwerp Bestemmingsplan Perceel Donkseweg 6 te Brandwijk 3 "IVledegebruik voor ondergeschikte andere functies kan worden toegelaten, mits passend bij de hoofdfunctie". Wat betreft de studio's is er geen sprake van een ondergeschikte functie, omdat deze zelfstandig zullen worden gerealiseerd, derhalve is dit strijdig met het bepaalde in het hiervoor omschreven artikel. In relatie tot mijn vorig argument (1), is het voor de initiatiefnemer van onderhavig bouwplan uitermate interessant om het perceel, kadastraal bekend als nummer 333, na realisatie afzonderlijk aan derden te verkopen. Ik concludeer dat onderhavig bouwplan niet aan de vastgestelde definities voldoet, het woonhuis maakt immers geen onderdeel uit van het perceel waardedrie studio's voornemens gerealiseerd zullen worden. De studio's zijn niet ondergeschikt aan het hoofdgebouw, maar zijn zelfstandig. Onderhavig bouwplan is feitelijk geen Bed and Breakfast inrichting en het voornemen om een bestemmingsplanwijziging door uw Gemeenteraad goed te keuren is feitelijk onjuist en derhalve niet acceptabel. 3.
Definitie Bed and Breakfast een Thee huis in ontwerpbestemmingsplan is onvolledig
In de Regels van het ontwerp bestemmingsplan Bed & Breakfast De Donk zijn onder andere de volgende begrippen opgenomen: Artike11.16
bed & breakfast
het verstrekken van logies met ontbijt Artikel1.53
theetuin
Het verlenen van diensten in de vorm van het, hoofdzakelijk overdag, openstellen van tuinen bij woningen met als nevenactiviteit het verstrekken van niet alcoholische dranken en daarbij behorende versnaperingen opeen tuinterras, veranda, tuinhuis en dergelijke. Het verstrekken van eenvoudige etenswaren daaronder begrepen; Naar mijn menig is de definitie van Bed and Breakfast te ruim omschreven en voor vele uitleg vatbaar, wat in de toekomst een afwijking van de functie als Bed and Breakfast mogelijk maakt, dit is niet acceptabel. Veel Gemeenten in Nederland hebben ten behoeve van Bed and Breakfast een beleidsnotitie vastgesteld. In deze beleidsnotities zijn voorwaarden vastgesteld. Een aantal terugkerende voorwaarden zijn: -
Hoeveel personen zijn maximaal toegestaan;
-
Maximale verblijfsduur;
-
Uitsluiting van Bed and Breakfast in bijgebouwen;
-
Uitsluiting van een Kookgelegenheid inde (slaap) kamers;
-
Het vaststellen van een parkeernorm;
-
Het vaststellen van een maximale oppervlakte van de totale inrichting van de Bed and Breakfast;
Datum Referentie Pagina
25 augustus 2014 Zienswijze Voorontwerp Bestemmingsplan Perceel Donkseweg 6 te Brandwijk 4 Het vaststellen van de maximaal aantal slaapkamer in de inrichting van de Bed and Breakfast. Als Bijlage 3 zijn de beleidsnoties van de Gemeenten Eijsden, Westland, Eiburg, Tynaarlo en Maasdonk opgenomen. Wat betreft de definitie theetuin ontbreekt de definitie ten behoeve de voorgenomen realisatie van een Huiskamer Café. In de toelichting Bestemmingsplan opgesteld door Van den Heuvel Ontwikkeling &Beheer B.V. d.d. 16 mei 2014 wordt er met name gesproken over een Huiskamer Café en niet over een theetuin huis. De omschrijving Huiskamer Café roept bij mij veel vragen op, zoals: -
Is in deze huiskamer Café de verkoop van alcoholische dranken mogelijk?
-
Wat zijn de toegestane openingstijden voor dit Café?
-
Wat wordt de exacte exploitatie van dit Huiskamer Café?
-
Is het bijvoorbeeld mogelijk om hier (kleinschalige) feestjes en partijen te organiseren?
Kortom er ontbreken duidelijke voorwaarden aan de inrichting en gebruik van de woonstudiós en het Huiskamer Café/theetuin huis. In dit verband merk ik op dat de voormalige garage is thans ingericht als woonruimte en als zo danig al jaren in gebruik is. 4.
Haalbaarheid
De Donkseweg is een doodlopende weg, grenzend aan de Boezem. Langs deze boezem is een fietspad gerealiseerd, echter eindigtdit fietspad ter hoogte van de Donkseweg 6. Ik ben van mening dat de locatie Donkseweg onvoldoende interessant is voor toeristische initiatieven. Enkel een fietspad als toeristische trekpleister lijkt mij onvoldoende om een gezonde exploitatie van een Bed and Breakfast te kunnen realiseren. Het gestelde in de toelichting van Van den Heuvel dat de ontwikkelingslocatie een interessante toeristische locatie betreft, is niet onderbouwd en derhalve ook feitelijk onjuist. Als bewoner van deze locatie heb ik voldoende inzicht in de intensiteit van het gebruik van het fietspad. Deze is minimaal en derhalve is er geen sprake van een toeristischinteressante locatie. Naar mijn mening hebben de initiatiefnemers door de planopzet hier al op "voorgesorteerd".Indien het initiatief mislukt, geeft de planopzet (drie zelfstandige woonstudiós) en het bestemmingsplan voldoende alternatieve mogelijkheden. De studio's kunnenzelfstandig worden verhuurden het Huiskamer Café kan in de huidige functie als woonruimte ook worden verhuurd. In de toelichting van Van den Heuvel is in Hoofdstuk 7.1. bepaald dat de financiële haalbaarheid gewaarborgd is. Echter ontbreekt deonderbouwing van deze garantie. Ik verzoek u deze garantie nader te onderzoeken om er ook zeker van te zijn dat deze garantie ook daadwerkelijk aanwezig is.
Datum Referentie
25 augustus 2014 Zienswijze Voorontwerp Bestemmingsplan Perceel Donkseweg 6 te Brandwijk
Pagina
5.
Parkeer-/verkeersdruk Donkseweg
De Donkseweg is een smalle doodlopende weg. Verkeer kan elkaar niet kruisen, wat met name voor agrarische verkeer regelmatigproblemen geeft. Doordat de buurtschap een beperkte hoeveel verkeersbewegingen kent (uitsluitend bestemmingsverkeer), zijn deze problemen voorde bewoners van de buurtschap overbrugbaar. Echter door de vestiging van een Bed and Breakfast aan het einde van de Donkseweg zal de verkeersdruk voor fietsers en auto's ontoelaatbaar toenemen. In de toelichting van Van den Heuvel wordt ten onrrechte in hoofdstuk 5.1. gesteld dat de verkeersbewegingen zich uitsluitend beperken tot de gebruikers van de Bed and Breakfast, echter wordt hier voorbijgegaan aan de verkeersbewegingenvan de bezoekers van het Huiskamer Café. Ik ben van mening dat deze extra verkeerbewegingen zutlenleiden tot gevaarlijke verkeerssituaties. Ikverzoek udit nader te (laten) onderzoeken. In hoofdstuk 4.3 van de toelichting van Van den Heuvel is gesteld dat op eigen terrein voldoende parkeerruimte is voor 8 autó s. Dit standpunt is niet onderbouwd. Naar mijn mening is er op eigen terrein neen mogelijkheid om 8 extra parkeerplaatsen te realiseren. Ik verzoek u de parkeergelegenheid nader uit te werken, zodat de haalbaarheid aangetoond wordt. Wat betreft de parkeergelegenheid voorde recreanten is in hetzelfde hoofdstuk vastgesteld dat de bezoekers van het Huiskamer Café kunnen parkeren op de aangelegde parkeerplaats voorde Donk. Deze parkeergelegenheid is eigendom van het Waterschap en het is derhalve niet acceptabel als deze in gebruik worden genomen door de bezoekers van het Huiskamer Café. Verder mis ik in de toelichting van Van den Heuvel een uitwerking voor het stallen van fietsen. Naar mijn mening is hier geen rekening mee gehouden, derhalve verzoek ik u dit nader uitte werken. Ik ben van mening dat door de beperkte doorgang van de Donkseweg en de minimale parkeervoorzieningen problemen zullen ontstaan na de realisatie van onderhavig plan. 6.
Geluidshinder
In hoofdstuk 5.1. van de toelichting van Van den Heuvel is geen rekening gehouden met het extra geluid welke veroorzaakt zal worden door de recreanten van de Bed and Breakfast ende bezoekers van het Huiskamer Café. Met name omdat de drie studio'sallen zuilen beschikken over een buitenruimten (terras) en ook het Huiskamer Café een terras zal krijgen. In relatie tot mijn opmerking over de openingstijden van het Huiskamer Café, ben ik van mening dat dit punt nader onderzocht dient te worden. Buurtschap de Donk omvat twee agrarische bedrijven alsmede acht particuliere woningen. De bewoners welke in deze buurtschapwonen, hebben diverse identiteiten en achtergronden. De bewoners in het buurtschap respecteren elkaar, met name ook wat betreft de zondagsrust. Ondergetekende maakt zich zorgen hoe dit in de toekomst gehandhaafd blijft, als er toeristische activiteiten ontwikkeld zullen worden in het buurtschap.
v
Datum Referentie Pagina
25 augustus 2014 Zienswijze Voorontwerp Bestemmingsplan Perceel Donkseweg 6 te Brandwijk 6
7.
Planschade
Ten behoeve van het vaststellen of het voorgenomen bouwplan voor mijn perceel planschade tot gevolg heeft, zal ik onderzoek laten uitvoeren. Op basis van bovenstaande argumenten maak ik bezwaar tegen het ontwerp bestemmingplan Donkseweg 6 te Brandwijk. Naar aanleiding van het voorgaande verzoek ik u met inachtnemingvan mijn zienswijze het ontwerp bestemmingsplan Donkseweg 6 te Brandwijk niet vast te steilen. Uiteraard ben ik bereid onderhavige zienswijze mondeling toe te lichten. Ik ga ervanuit dat u mij van de verdere procedure op de hoogte houdt. neten, ~blëfvr énde i / t ~~~ De heer D. Verheij
Bijlagen: 1.
Kadastrale kaart Gemeente Brandwijk, Sectie C, Nummers 330 en 333
2.
Beleidsnotitie Bed & Breakfast d.d. 23 juni 2008
3.
Beleidsnotities van de Gemeenten Eijsden, Westland, Elburg, Tynaarlo en Maasdonk
