No title

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2357 – 12/14 / dodatek č. 1 / o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 42/1 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 34 stojící na pozemku v části obce Hvožďany a pozemky parcela č. 120/1 – trvalý travní porost, parcela č. 121/1 – zahrada, parcela č. 122 – ostatní plocha a parcela č. 124/1 – zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 313 pro katastrální území Hvožďany u Bechyně a obec Bechyně a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 694/2013-D Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 9.2.2014, 17.4.2014 17.4.2014 17.4.2014 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 19.4.2014

Tento dodatek č. 1 znaleckého posudku obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Všechny ostatní podklady viz původní znalecký posudek č. 2357-12/14 ze dne 11.2.2014 Navíc : 1.1.14 2.místní šetření - proběhlo na místě samém dne 17.4 za účasti znalce. Znalci byly panem Dlouhým, trvale bytem Na Libuši 620, Bechyně předány klíče od oceňovaných nemovitostí. Při 2.místním šetření byla provedena prohlídka i vnitřních prostor

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 34 stojící na st. parcele č. 42/1 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v části obce Hvožďany v katastrálním území Hvožďany u Bechyně a v obci Bechyně na západním okraji zastavěné části obce v lokalitě převážně objektů pro bydlení ( starší vesnické rodinné domy a zemědělské usedlosti ). Celý areál, který byl dříve užíván k trvalému bydlení a ke dni ocenění je již prázdný a neužívaný, tvoří výše uvedený objekt rodinného domu č.p. 34, dřevěná stavba kolny ( technický stav je velmi špatný až havarijní z tohoto důvodu není věcná cena zjišťována ), venkovní úpravy a pozemky st. parcela č. 42/1 – zastavěná plocha a nádvoří zastavěná na části své výměry oceňovanou stavbou RD a pozemky parcela č. 120/1 – trvalý travní porost, parcela č. 121/1 – zahrada, parcela č. 122 – ostatní plocha a parcela č. 124/1 – zahrada, které nejsou zastavěny žádnými stavbami a které tvoří jednotný funkční celek s oceňovanou stavbou a se stavebním pozemkem. Venkovní úpravy tvoří především přípojky inženýrských sítí, oplocení a zpevněné plochy. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod, kanalizace je svedena pravděpodobně do vlastní žumpy. Příjezd k areálu je možný po místní nezpevněné komunikaci. Původní stáří oceňovaného RD je, dle odborného odhadu znalce cca 150 let. V průběhu životnosti byly některé prvky stavby vyměněny, všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu RD je, vzhledem ke stáří, dlouhodobě neprováděné běžné údržbě a požáru střechy, velmi špatný až zchátralý vyžadující celkovou rekonstrukci. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni 2. místního šetření tj. 17.4.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení sousedů, dle předloženého znaleckého posudku a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

POZNÁMKA : Cílem vyhotovení dodatku č. 1 vypracovaného posudku č. 2357-12/14 ze dne 11.2.2014 je provést aktualizaci obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí po umožnění vnitřní prohlídky oceňovaných staveb. Znalci byli dne 17.4.2014 předány panem Dlouhým klíče od objektu č.p. 34. Následně znalec provedl téhož dne prohlídku a potřebnou fotodokumentaci.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 34 Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 42/1 a parcely č. 120/1, č. 121/1, č. 122 a č. 124/1 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny

2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitou věc pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 34 ( § 13 ) 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní přibližně obdélníkového půdorysu s možností vestavby podkroví a s menší přístavbou verandy u jižní fasády. Je zděný ze smíšeného zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou a s možností vestavby podkroví. V objektu je jedna bytová jednotka velikosti 3+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na přípojkou vody a přípojkou na vlastní žumpu. Původní stáří rodinného domu je dle odhadu znalce cca 150 let. Objekt byl užíván k trvalému bydlení, ale ke dni ocenění je dlouhodobě prázdný a neužívaný.


4

Základy : základové pasy kamenné a betonové bez izolace Nosná konstrukce : zděná masivní ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné trámové s rovným podhledem, část stropu je v jedné místnosti propadlá Střecha : sedlový krov výrazně zasažen požárem Střešní krytina : tašková, část tašek chybí Oplechování : nevyskytují se Bleskosvod : není proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, PVC, jekory Schodiště : dřevěné žebříkové do půdního prostoru umístěné mimo obytnou část Okna : dřevěná dvojitá a několik plastových Dveře : hladké a dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty – dle předloženého posudku je elektrika odpojena Obklady : keramické běžné Vytápění : bylo demontováno, v objektu jsou pouze jedny kamna Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna s vanou, záchod splachovací, umyvadlo a mísící baterie demontovány Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : linka s dřezem bez mísících baterií Dispoziční řešení : veranda, komora, kuchyně, pokoj, obývací pokoj, pokoj, koupelna, WC, sklad 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z předloženého znaleckého posudku. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

6,55 * 24,50 2,00 * 7,30 celkem 1.NP

výška

OP

(m)

(m3)

= 160,48

srovnatelná výška = 3,10

497,49

= 14,60

srovnatelná výška = 3,10

45,26

175,08

6,55 * 24,50

= 160,48

celkem zastřešení

542,75 0,30 + 3,20/2 = 1,90

160,48

celkem OP rodinný dům č.p. 34

304,91 304,91

847,66 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, stavebně neupravené podkroví a jeden byt, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 175,08 m2 Zastavěná plocha 1.PP je

0,00 m2


5

Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/175,08 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je částečně podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je

175,08 m2

Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 0,00/175,08 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu „A“ – samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky

Typ

A

( 1.NP, sedlová střecha )

ZC

2 290,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle výpočtu Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky

Koeficient podkroví

neuplatněno

OP ostatní města pol. č. 4

m3

847,66

K5

1,00

Kpod

1,00

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č. 41 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Ki

2,126

Kč/m3

ZC´

2 290,00

Kč

CK

0,00

-

PK

0,00

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

kamenné pasy bez izolace

P

0.08200

0.03772

2

Svislé kce

smíšené zdivo

P

0.21200

0.09752

3

Stropy

dřevěné

S

0.07900

0.07900

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

tašková

S

0.03400

0.03400

6

Klempířské konstrukce

nevyskytují se

CH

0.00900

0.00000

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.05800

0.05800

8

Fasádní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

keramické běžné

S

0.02300

0.02300

11

Schody

dřevěné žebříkové

P

0.01000

0.00460

12

Dveře

hladké

S

0.03200

0.03200

13

Okna

dřevěná dvojitá a plastová

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

PVC a dlažba

S

0.02200

0.02200

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr, dlažba

S

0.01000

0.01000

16

Vytápění

nevyskytuje se

CH

0.05200

0.00000

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, automaty

S

0.04300

0.04300

18

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00600

0.00000

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.03200

0.03200

20

Zdroj teplé vody

nevyskytuje se

CH

0.01900

0.00000

21

Instalace plynu

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

22

Kanalizace

provedena

S

0,03100

0,03100

23

Vybavení kuchyní

dřez, linka bez baterií

P

0.00500

0.00230

24

Vnitřní hygienic. vybavení

vana, bez umyvadla a baterií

P

0.04100

0.01886


6

25

Záchod

splachovací

S

0.00300

26

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.03400

0.00000

N

Navíc

-

-

0.00000

0.00000

1.00000

0.68100

-

0.68100

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

K4

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod

Kč / m3

0.00300

3 315,48

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt rodinného domu je cca 150 let starý. Dle předloženého znaleckého posudku došlo v objektu v roce 2008 k požáru. Z provedeného 2. místního šetření je možné konstatovat, že požár výrazně zasáhl konstrukci krovu. Již před požárem nebyl objekt užíván a je možno konstatovat, že objekt nelze bez předchozí celkové rekonstrukce užívat. Do objektu vlivem chybějící části tašek a prakticky celého hřebene střechy dlouhodobě zatéká, část stropu ve střední části je propadlá. Technický stav objektu je zchátralý, je odpojena elektrická energie, topení bylo pravděpodobně demontováno a vnitřní rozvody vody mohou být poškozeny mrazem. Celkový stav odpovídá ke dni ocenění svému stáří, dlouhodobě neprováděné běžné údržbě, a je celkově velmi špatný. Dle přílohy č. 21 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu mj. s ohledem na zvýšenou rychlost chátrání stavby vlivem jejího nezajištění proti dlouhodobému působení povětrnostních vlivů. Rok odhadu

2014

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1864

Stáří

150 let

Předpokládaná další životnost

30 let

Celková životnost

180 let

Procento ročního opotřebení

0,555 %

Opotřebení

83,33 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

2 290,00

ZCU

m3

3 315,48

Kč /

OP

m3

847,66

CN = ZCU x OP

Kč

2 810 396,17

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

2 810 396,17

Opotřebení

%

- 2 341 903,13

Kč

468 493,04

Výchozí cena objektu

83,33

Cena časová rodinného domu č.p. 34 ke dni odhadu


7

2.1.2 Venkovní úprava ( § 18 ) 2.1.2.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 34. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy 2.1.2.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 18 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 13 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 34 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 810 396,17 Kč 2 810 396,17 Kč x 3,50 % 98 363,87 Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 34 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

468 493,04 Kč 468 493,04 Kč x 3,50 % 16 397,26 Kč

2.1.3 Pozemky st. parcela č. 42/1 a parcely č. 120/1, č. 121/1, č. 122 a č. 124/1 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 42/1 - zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanou stavbou RD a má výměru 885 m2, pozemky parcela č. 120/1 – trvalý travní porost o výměře 163 m2, parcela č. 121/1 – zahrada o výměře 1975 m2, parcela č. 122 – ostatní plocha a parcela č. 124/1 – zahrada o výměře 68 m2 nejsou zastavěny žádnými stavbami a tvoří jednotný funkční celek s objektem RD a se st. pozemkem. Celková výměra oceňovaných pozemků je 3548 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v obci Bechyně na okraji zastavěné části obce. Dle platného územního plánu obce Bechyně je pozemek určen pro výstavbu RD. Inženýrské sítě ( vodovod a EI ) jsou v lokalitě cca 50 m od pozemku, ale nejsou připraveny k napojení. Kanalizaci nutno řešit pomocí vlastní ČOV. Pozemek má výměru 980 m2 je nabízen za cenu 290 000,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 236,70 Kč/m2.


8

ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

obec Bechyně, samostatná část obce

Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě nepřipraveny, EI a voda 50 m od pozemku, kanalizaci nutno řešit s ČOV VS m2 980

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

0,80 x 290 000,236,70

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

0.90

Typ stavebního pozemku

okraj zastavěné části obce Bechyně, zpevněný příjezd Stavebně nepřipravený, EI a voda v lokalitě

B C

Třída velikosti obce

5 až 10 tisíc obyvatel

0.60

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.20

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.10

0.49896

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

obec Bechyně, samostatná část obce Hvožďany, nízkopodlažní bytová zástavba, bydlení ve venkovských RD a v zemědělských usedlostech rovinatý až mírně svažitý jižní orientace, zastavěný stavbou RD, nezpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě částečně 885 + 163 + 1975 + 457 + 68 m2 3548

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

0.90

Typ stavebního pozemku

zastavěná část samostatné části obce, bytová zástavba venkovského typu Stavebně připravený částečně

B C

Třída velikosti obce

5 až 10 tisíc obyvatel

0.60

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.20

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

- Velká výměra pozemku

0.70

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

0.381

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

0.7636

Kč/m2

180,75

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Cena oceňovaných pozemků

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu

Kč

1.20

641 310,67 1/1 641 310,-


9

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Rodinný dům č.p. 34

468 493,04 Kč

Venkovní úpravy

83,33 %

Reprodukční cena 2 810 396,17 Kč

16 397,26 Kč

98 363,87 Kč

484 890,00 Kč

2 908 760,00 Kč

641 310,00 Kč

641 310,00 Kč

1 126 200,00 Kč

3 550 070,00 Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno / Pozemky st. parcela č. 42/1 a parcely č. 120/1, č. 121/1, č. 122 a č. 124/1 Oceňované nemovitosti celkem

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Oceňovaná nemovitost rodinného domu není ke dni ocenění pronajata. Dle provedených místních šetření je možno konstatovat, že oceňovaný objekt RD je ve velmi špatném technickém stavu, který jednoznačně neumožňuje, bez předchozí celkové rekonstrukce, její pronajmutí. Jelikož není možné objekt pronajmout, není možné stanovit výnosovou hodnotu. Navíc výnosová hodnota není u obdobných typů nemovitostí při prodejích zmiňována ani není pro účel prodeje speciálně zjišťována. Výraznější váhu nemá ani při zjišťování obvyklé ceny. Z tohoto důvodu není znalcem v tomto případě, z důvodu nereálnosti pronajmutí a z důvodu nadbytečnosti, zjišťována. Ze zjištěných skutečností lze dovodit, že se výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí blíží nule.

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...".


10

Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech www.sreality.cz a www.realitymix.cz . Srovnávací objekty, které byly vyprány pro použití porovnávací metody v původním posudku nebyly zatím ke dni vypracování tohoto dodatku předmětem realizované koupě, jsou nadále nabízeny k prodeji na internetových serverech za stejné nabídkové ceny. Je možno konstatovat, že jsou nabízeny za ceny, které stávající trh s nemovitostmi v současné době neakceptuje.

Srovnávací objekt č. 1 Prodej rodinného domu v obci Žimutice Lokalita : okraj zastavěné části obce Smilovice

Zemědělská usedlost v jihočeské vísce Žimutice - Smilovice č. p. 21. Soubor nemovitostí s uzavřeným dvorem a vedlejší zahradou tvoří rodinný dům, stáje, vepřín, stodola a sklady. Obytná část nabízí dispozici bytu 4+1 se sociálním zázemím – místnosti zádveří, chodba, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, kuchyně s jídelnou a koupelna s vanou. Nabízený dům byl rekonstruován - nová vodoinstalace, elektroinstalace a odpady. Masivní obvodové zdivo bylo opatřeno izolační přizdívkou. Teplovodní ústřední vytápění – kotel na tuhá paliva. Dům je napojen na dodávku elektřiny, vodou je zásobován z vlastní studny ( Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

11

možnost napojení na obecní vodovod ) odkanalizováno do septiku. Teplá voda ohřívána v kombi bojleru. Práva k domu nejsou ničím a nikým omezena, předání může proběhnout prakticky okamžitě. Obytná část se společně se zemědělskými přístavky a stodolu rozprostírá na stavební parcele o rozloze 1280 m2, vedlejší zahrada čítá 2.400 m2. Technický stav : průměr, hospodářské stavby špatný Zastavěná plocha : 110 m2 Celková cena pozemku : 3680 m2 Nabídková cena : 998 000,- Kč po slevě z 1 175 000,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v obci Chrášťany Lokalita : okraj zastavěné části obce Chrášťany

Rodinný dům 3+1 nachází se v klidné části obce, nezátopová oblast. Dům tvoří tři pokoje, kuchyně, WC s koupelnou, 2x spíž, veranda a půda s možností vestavby. K domu náleží garáž, dílna, stodola, udírna, 2x studna a zahrada s ovocnými stromy. Prodej včetně vybavení. V obci je MŠ, obchod, ZŠ, pošta, sportovní hřiště a 2x restaurace, Týn nad Vltavou a Bechyně cca 10 km Technický stav : vzhledem ke stáří průměrný Zastavěná plocha : 250 m2 Celková cena pozemku : 1197 m2 Nabídková cena :

790 000,- Kč

Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v obci Bohutice Lokalita : zastavěná část obce Bohutice


12

Vesnický rodinný dům v obci Bohunice u města Týn nad Vltavou. Dům postavený na vlastním pozemku, se nachází v klidné okrajové části obce. Celková výměra pozemku je 2303 m2, z toho zahrady je 1557 m2. Nemovitost se sestává z bytové jednotky, stodoly a hospodářské části. Bytovou jednotku tvoří čtyři obytné místnosti, kuchyň, spižírna, koupelna s WC. Do domu se vchází z prostorné verandy, na níž pak navazuje praktické zastřešené venkovní posezení. K bytu náleží dva sklepy dostupné z bytu a dvě spižírny. Jedna z nich by se mohla propojit, rozšířit, s bývalým chlévem. Nad obytnou částí by bylo možné vybudování půdní vestavby. K domu náleží velká stodola, jež má z části vybudovanou půdu, která dříve sloužila jako sýpka, nyní slouží k odkládání věcí. Na stodolu navazuje hospodářská část, jež sloužila k chovu hospodářských zvířat. V jedné z hospodářských místností je možné zřídit kotelnu. K vytápění je také kromě TP možno využívat plyn, který je zaveden k nemovitosti. Do domu je také zaveden veřejný vodovodní řád. Za domem je prostorná zahrada s několika ovocnými stromy. Technický stav : podprůměrný Zastavěná plocha : 210 m2 Celková cena pozemku : 2303 m2 Nabídková cena : 799 000,- Kč Porovnání objektů :

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Velikost /Počet místností

Č.

Obec / Lokalita

Oce ň. obj

RD – obec Bechyně, zastavěná část obce Hvožďany

3+1

(1)

(2)

(3)

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

kolna k demolici, venkovní úpravy/ ano

3548

špatný, zchátralý, vyžadující celkovou rekonstrukci

(4)

(5)

(6)

1

RD – obec Žimutice, zastavěná část obce Smilovice

4+1

hospodářské stavby, venkovní úpravy/ ano

3680

průměr, hospodářské stavby, špatný stav

2

RD – obec Chrášťany, zastavěná část obce Chrášťany

3+1


1197

průměr

3

RD – obec Bohutice, zastavěná část obce Bohutice

4+1


2303

podprůměrný

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

Kr

(1) 1

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

(7)

(8)

(9)

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

998 000

0,75

748 500

1,00

1,20

1,10

1,20

1,00

1,15

1,822

( 17 )


410 903,-

13

2

790 000

0,75

599 250

1,05

1,00

1,10

1,25

0,75

1,15

1,245

481 235,-

3

799 000

0,75

592 500

1,00

1,10

1,10

1,20

0,85

1,15

1,419

417 450,-

Celkový průměr

Kč

436 530,-

Minimum

Kč

410 903,-

Maximum

Kč

481 235,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosovou hodnotu nelze stanovit z důvodu špatného technického stavu objektu a prakticky nulové pravděpodobnosti oceňované nemovitosti reálně pronajmout. Výnosová hodnota se limitně bude blížit nule. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál s rodinným domem a pozemky ležící v samostatné části obce Hvožďany, je s přihlédnutím ke svému stáří ve velmi špatném technickém stavu, navíc v roce 2008 byl zasažen požárem krovu. Objekt není možné bez předchozí celkové rekonstrukce užívat, do objektu výrazněji zatéká vlivem chybějící části střešní krytiny, je Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

14

odpojena elektrická energie. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni, v místě není prakticky žádná občanská vybavenost. Nemovitosti leží mimo zátopovou. Neleží v žádném jiném ochranném pásmu, poloha je vhodná k trvalému bydlení, v místě je běžný hluk, prach a exhalace od okolní dopravy. Výrazným negativem je technický stav objektu RD č.p. 34 vyžadující celkovou rekonstrukci. O obdobné nemovitosti je v dané lokalitě podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Dokladem je dlouhotrvající nabídka srovnávacích nemovitostí ( viz výše ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

2.5

Rekapitulace

Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

3 550 070,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

1 126 200,- Kč

Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem

0,- Kč 436 530,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

430 000,- Kč

Závěr : Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 42/1 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 34 stojící na pozemku v části obce Hvožďany a pozemky parcela č. 120/1 – trvalý travní porost, parcela č. 121/1 – zahrada, parcela č. 122 – ostatní plocha a parcela č. 124/1 – zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 313 pro katastrální území Hvožďany u Bechyně a obec Bechyně a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 430 000,- Kč slovy : čtyřistatřicettisíckorunčeských


15

2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.

v Českých Budějovicích dne 19.4.2014

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 313, strana 1,7 1x kopie katastrální mapy


16

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2357 - 12/14 dodatek č. 1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 12/14 dodatek č. 1.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 19. dubna 2014

Ing. Michal Sirový


17

FOTODOKUMENTACE

pohled na RD č.p. 34 od příjezdové komunikace

zadní pohled na RD č.p. 34 a část zahrady Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

18

neudržovaná zahrada za domem

koupelna v 1.NP objektu RD č.p. 34


No title

Recommend Documents