Městská část Praha 11. Finální verze. Rámcová studie proveditelnosti výstavby obecních nájemních bytů

Rámcová studie proveditelnosti výstavby obecních nájemních bytů

Městská část Praha 11 Finální verze 30. července 2012 Přísně důvěrné Ačkoliv mohou existovat další kopie a verze této studie, pouze studie ze dne 30. července 2012 může být považována za rozhodující a platnou. © 2012 Deloitte Česká republika

Důležité upozornění

Tento dokument byl vytvořen společností Deloitte na základě pokynů Městské části Praha 11 (dále také „MČ“ nebo „MČ 11“) a v souladu s podmínkami definovanými ve Smlouvě o dílo, jejímž předmětem je zpracování rámcové studie proveditelnosti identifikující a analyzující možnosti a způsoby realizace výstavby obecních nájemních bytů na území MČ Praha 11 dle záměrů Zadavatele, uzavřené mezi Deloitte a MČ dne 30. 3. 2012 (dále jen „Smlouva“). Závěry obsažené v tomto dokumentu vycházejí z informací a vstupů poskytnutých Deloitte v písemné či ústní podobě zástupci MČ a z veřejně dostupných informací. Žádné z těchto informací nebyly ověřovány z hlediska jejich přesnosti a úplnosti kromě případů výslovně uvedených v této studii. Značná část informací uváděných v tomto dokumentu je založena na předběžných informacích, které nebyly předmětem auditu nebo jiné formy ověření. Společnost Deloitte nečiní žádná prohlášení, ani neposkytuje žádné záruky ve spojitosti se správností či úplností jakýchkoli informací obsažených v tomto dokumentu. V tomto dokumentu jsou uváděny odhady, závěry a zjištění založené na předpokladech a informacích poskytnutých zástupci MČ. Tyto předpoklady se v budoucnu mohou, ale nemusí, ukázat jako nesprávné. Případné nesprávnosti v použitých předpokladech a odhadech mohou mít významný vliv na závěry uvedené v tomto dokumentu. Společnost Deloitte nepřebírá žádnou odpovědnost za použité předpoklady, ani za jejich konečnou správnost. Tento dokument je určen výhradně MČ 11, je důvěrný a nesmí být zpřístupněn žádné třetí straně bez předchozího písemného svolení Deloitte. Tato studie může být použita výhradně v souladu s omezeními v ní definovanými a v souladu s ustanoveními Smlouvy. Deloitte v žádném případě nenese odpovědnost vůči žádné straně jiné než MČ 11. Za použití tohoto dokumentu i za veškerá rozhodnutí z něj vycházející odpovídají výhradně strany, které dokument použijí. Jestliže se třetí strana rozhodne využít jakoukoli informaci obsaženou v tomto dokumentu, činí tak na vlastní riziko a bez jakýchkoli případných nároků vůči společnosti Deloitte. Použije-li třetí strana informace uvedené v tomto dokumentu, souhlasí tak s tím, že společnost Deloitte nenese žádnou odpovědnost ve vztahu k takovému použití těchto informací. Společnost Deloitte nepřebírá žádnou odpovědnost za případné škody, které vzniknou jakékoli třetí straně v důsledku přijatých rozhodnutí nebo opatření učiněných na základě tohoto dokumentu.

2

Obsah dokumentu

Kapitola Obsah dokumentu

3

Shrnutí studie

4

Strategický rámec Projektu

11

Identifikace možností prodeje stávajících obecních nájemních bytů

19

Analýza rozpočtových možností

25

Identifikace potřeby nových obecních nájemních bytů

29

Varianty řešení a jejich kvantitativní zhodnocení

40

Návrh dalšího postupu v rámci realizace Projektu

55

Přílohy

58

Rámcová studie proveditelnosti – MČ Praha 11

3

© 2012 Deloitte Česká republika – Důvěrné

Shrnutí studie


3

Shrnutí studie

4


11


19


25


29


40


55

Přílohy

58


4


Shrnutí studie

Shrnutí hlavních závěrů a zjištění studie (1/6) Oblast

Závěry a zjištění

Záměr Městské části Praha 11

•

Záměrem MČ 11 je úplatný převod většiny stávajících obecních nájemních bytů a pořízení nových obecních nájemních bytů v cílovém počtu přibližně 400 – 500 bytů a to formou výstavby, resp. dlouhodobého nájmu („Projekt“).

•

Za tímto účelem zaslala MČ společnosti Deloitte Poptávkový list vyzývající k předložení nabídky na zakázku malého rozsahu, jejíž předmětem je zpracování Rámcové studie proveditelnosti identifikující a analyzující možnosti a způsoby realizace Projektu.

•

Nabídka společnosti Deloitte byla ze strany MČ akceptována a následně došlo k podpisu Smlouvy ke dni 30.3.2012 a zahájení poskytování poradenských služeb.

•

Motto: „Jižní Město, náš domov.“

•

Cíl: Dokument „Strategická vize rozvoje městské části Praha 11“ je základním strategickým dokumentem rozvoje MČ v rozličných oblastech (především ekonomická, sociální, dopravní, bytová a další) pro následující léta. Jedním z hlavních cílů MČ vymezených tímto dokumentem je vytvořit a dlouhodobě udržet věkově i socioekonomicky vyváženou strukturu obyvatelstva MČ.

•

Způsob zajištění: V rámci Strategické vize rozvoje byly identifikovány níže uvedené činnosti sloužící k dosažení cíle:

Strategický cíl MČ v oblasti bydlení

o Zajištění dobrého bydlení za dobrou cenu pro sociálně slabší obyvatele (cizinci, mladí, mladé rodiny, osoby na hranici chudoby atd.). o Zajištění užívání obecních bytů těmi, kterým jsou primárně určeny. o Kontrola růstu počtu nových bytů a zajištění jejich kvality.

Demografický vývoj a struktura obyvatelstva

•

MČ 11 patří k částem Prahy, které sice v současnosti vykazují kladný přirozený přírůstek obyvatel (v roce 2010 přirozený přírůstek 159 obyvatel), avšak kvůli negativní migraci se MČ potýká s úbytkem obyvatel (v roce 2010 úbytek 104 obyvatel).

•

Obyvatelstvo MČ navíc postupně stárne. V rámci 22 pražských obvodů má MČ Praha 11 šestý nejvyšší věkový průměr (42,5 let v roce 2010). Podíl ekonomicky aktivního obyvatelstva pak v roce 2010 dosahoval hodnoty cca 73 %, což v porovnání s předchozími lety představuje pokles (78 % v roce 2002).

•

Dle odhadů ČSÚ bude trendem v následujících letech další stárnutí populace. Tato skutečnost bude mít negativní dopad na veřejné rozpočty jak na úrovni státní správy, tak na úrovni samosprávy. Ke zvrácení tohoto trendu a vytvoření a udržení dlouhodobé věkově a socioekonomické diverzity MČ bude nutné, aby MČ: o Disponovala prostředky, pomocí kterých bude schopna přilákat mladé lidi do MČ. o Vytvořila mladým rodinám dobré podmínky pro jejich start, tj. nejen cenově dostupné bydlení, ale také dostatek pracovních příležitostí a v neposlední řadě odpovídající a dostatečnou sociální infrastrukturu, resp. občanskou vybavenost (mateřské školy, školy, centra dětí a mládeže, sportoviště apod.).


5


Shrnutí studie



Bytový fond

•

MČ 11 bylo hl. městem Prahou svěřeno 14 415 bytů. Od roku 1994 do konce roku 2006 bylo cca 75 % všech obecních bytů zprivatizováno (docházelo k převodům celých bytových domů do družstevního vlastnictví), takže ve vlastnictví MČ zůstalo 3 691 bytů. Celkové realizované výnosy z privatizace bytových domů představovaly 1,89 mld. Kč.

•

V roce 2010 bylo dle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění a v souladu s usnesením ZMČ Praha 11 č. 22/34/Z/2010 ze dne 22.6.2010 a následně s usnesením ZMČ Praha 11 č. 15/9/Z/2011 ze dne 20.7.2011 (dále jen „Zásady“) rozhodnuto o prodeji zbylých bytových jednotek ve vlastnictví MČ. K 31.12.2011 bylo prodáno 78 bytových jednotek a v majetku MČ zůstalo 3 600 bytových jednotek. K těmto bytům se vázaly provozní náklady ve výši cca 78 mil. Kč a provozní výnosy ve výši cca 208 mil. Kč.

•

Většina (cca 90 %) ze stávajících obecních bytů je na základě Zásad určena k úplatnému převodu do soukromého vlastnictví. Přípravy prodeje jsou u různých funkčních celků v různém stádiu. MČ 11 očekává, že se všechny byty určené k úplatnému převodu podaří prodat do poloviny roku 2014.

•

MČ 11 zrušila systém evidence žádostí o pronájem obecních bytů a volné obecní byty nabízí formou výběrového řízení v několika kategoriích stanovených Směrnicí S 2007/02 resp. Směrnicí S 2010/02.

•

Za posledních 5 let nabízela MČ Praha 11 k pronájmu v průměru 28 obecních bytů ročně, přičemž o 1 byt se ve výběrovém řízení utkalo průměrně 19 uchazečů. Nejvíce bytů bylo MČ nabízeno v kategorii 3.1 (tj. nájem bytu za 1. a další smluvní nájemné), nejvyšší počet zájemců však byl o byty v kategorii 3.4 (tj. nájem bytu za stanovené nájemné určený mladým ve věku do 35 let), ve které se o 1 byt v průměru ucházelo 36 zájemců.

•

S ohledem na signifikantní pokles počtu bytů v rámci bytového fondu je zřejmé, že MČ nemůže uspokojit poptávku po obecních bytech, která vysoce překračuje možnosti MČ.

•

Základními potřebami MČ v oblasti bytové a sociální politiky jsou:

Počet žádostí o pronájem obecních bytů

Potřeby MČ Praha 11

o Dosažení definovaných strategických cílů – zvýšit atraktivitu MČ pro mladé rodiny. o Zmírnit negativní dopady demografického vývoje – zamezit resp. zpomalit snižování podílu osob v produktivním věku. o Zajistit efektivní využívání bytového fondu ve vztahu ke strategickému cíli – navýšit počet bytových jednotek v rámci bytového fondu a přesně a jasně vymezit jejich určení (cílovou skupinu).

Cíle a přínosy Projektu


•

Základním cílem Projektu je pořídit nové obecní nájemní byty určené především mladým rodinám a tím přispívat k naplňování potřeb MČ v socioekonomické oblasti. Realizace Projektu by tedy měla přispět k alespoň částečnému snížení převisu poptávky po nájemních bytech určených především mladým rodinám nad jejich nabídkou, ke zvýšení kvality života mladých obyvatel MČ a v neposlední řadě k zajištění nárůstu podílu osob v produktivním věku, který pro MČ představuje pozitivní dopad na veřejné rozpočty. 6


Shrnutí studie



Vymezení rozsahu bytového fondu určeného k odprodeji

•

MČ 11 chce úplatně převést většinu stávajících obecních nájemních bytů. Jedním z hlavních důvodů tohoto úplatného převodu je fakt, že většina stávajících nájemních smluv je uzavřena na dobu neurčitou, což znesnadňuje MČ 11 flexibilně využívat bytový fond pro ovlivnění věkové a socioekonomické skladby obyvatelstva.

•

Bytový fond, který byl MČ primárně určen k prodeji, zahrnoval celkem 3 330 bytů v 64 bytových domech. 157 bytů v 9 bytových domech v ulici Láskova již bylo prodáno, takže v současné době zbývá k prodeji 3 173 bytů v 55 bytových domech.

•

MČ 11 předpokládá, že z 3 173 bytů určených k prodeji se jich podaří úplatně převést 80 % (realistický scénář). Zbylých 20 % nájemců buď o odkup nebude mít zájem, nebo nebude na základě Zásad oprávněno byt odkoupit.

•

Celkem by tedy v realistickém scénáři mělo být prodáno 2 694 bytů o celkové rozloze cca 157 835 m2.

•

V současné době je ukončena 0. etapa (tj. prodej bytů v ulici Láskova) a probíhají 1. a 2. etapa prodeje, resp. příprav prodeje. Vzhledem k již vzniklým a očekávaným zpožděním počítá MČ s tím, že nabídky budou rozeslány do 12/2013 a všechny byty určené k prodeji se podaří prodat do 06/2014.

•

Výnosy realizované prodejem 2 694 bytů (tj. v realistickém scénáři) včetně souvisejících pozemků by měly dosáhnout hodnoty 1,54 až 1,81 mld. Kč. Minimální výše výnosů v případě pesimistického scénáře (tj. prodej pouze 60 % bytů určených k prodeji) je 1,18 mld. Kč, maximální výše výnosů v případě optimistického scénáře (tj. prodej všech bytů určených k prodeji) je 2,23 mld. Kč.

•

I když není Projekt zahrnut do rozpočtového výhledu, je financování Projektu proveditelné níže uvedenými způsoby:

Možnosti financování Projektu

o Jelikož MČ disponuje potenciální absorpční kapacitou pro čerpání externího dluhového financování, je možné uvažovat o čerpání externích dluhových nástrojů (seniorní úvěr, úvěr EIB atd.) v míře, která nezpůsobí neúměrné zvýšení roční dluhové služby. o Využitím vysokého zůstatku disponibilní peněžních prostředků (tj. výnosů z úplatného převodu stávajícího bytového fondu). •


S ohledem na plánovanou výši disponibilního zůstatku peněžních prostředků, jejichž výše by měla být dostatečná pro realizaci Projektu, a dále s ohledem na omezené možnosti MČ alternativně investovat tyto disponibilní zdroje a současně preferenci MČ využít tyto disponibilní zdroje na financování rozvoje bytového fondu do budoucna, není potřeba uvažovat o zapojení externího dluhového financování, které by pro MČ znamenaly dodatečné náklady v podobě nákladů financování. Realizaci rozvoje bytového fondu do budoucna je tak možné zajistit využitím disponibilních peněžních zdrojů.

7


Shrnutí studie



Vyhodnocení potřeby nových obecních nájemních bytů

•

MČ 11 usiluje o zvrácení nepříznivého demografického vývoje a o vytvoření a udržení dlouhodobé věkové a socioekonomické diverzity obyvatelstva. Toho chce dosáhnout především zvýšení m atraktivity MČ pro mladé rodiny.

•

Z analýzy vývoje počtu uchazečů o pronájem obecních bytů vyplynulo, že mladí lidé mají o přistěhování do MČ 11 zájem (tj. MČ 11 pro ně je atraktivní), avšak nabídka cenově dostupného bydlení (tj. především obecních bytů) je nedostačující. V letech 2007–2011 se o 42 obecních nájemních bytů určených k pronájmu výhradně mladým lidem do 35 let ucházelo celkem 1 496 zájemců, tj. v průměru 36 zájemců na 1 byt.

•

Je tedy nutné navýšit počet nájemních bytových jednotek v rámci bytového fondu určených mladým lidem (tzv. „startovací byty“). Vedle pořízení nových nájemních bytů pro mladé je však nutné dbát také na zajištění dostatečné sociální infrastruktury a občanské vybavenosti , tj. především vzdělávacích, zdravotnických, a volnočasových zařízení.

•

Na území MČ 11 existuje v současné době 12 projektů v různých fázích rozpracovanosti, které by mohly být pro realizaci Projektu ze strany MČ 11 využity.

•

Z existujících projektů, které jsou ve výstavbě, je pro MČ 11 vyhovující z hlediska kapacit pouze projekt Bytové domy Milíčov, jehož část je již postavena a další etapy jsou rozpracovány.

•

Z existujících projektů, které mají vydané ÚR, jsou z hlediska kapacit vyhovující tři projekty (Bytový objekt „Zahrady Opatov“, Bytový dům Stříbrského a Bytový park Roztyly), i když u některých z nich jsou určitá omezení. Z existujících projektů, které jsou ve stádiu územního řízení případně mají hotovou dokumentaci EIA, jsou vyhovující dva projekty (Obytný soubor Výstavní a Obytný soubor Blažimská).

•

Na území MČ 11 bylo identifikováno celkem 20 lokalit vhodných pro výstavbu obecních bytů. K výstavbě na některých z těchto pozemků se však pro MČ vážou různé povinnosti (např. nutnost nahradit stávající parkovací plochy), jež mohou realizaci Projektu zkomplikovat.

•

Pro realizaci Projektu jsou vhodné především pozemky, které:

Analýza existujících projektů výstavby bytů na území MČ Praha 11

Analýza pozemků vhodných pro realizaci Projektu

o Jsou v současné době nezastavěné. o Jsou ve vlastnictví HMP, resp. svěřené do správy MČ 11. o Jsou vzhledem k rozsahu Projektu (tj. výstavba cca 400 – 500 bytů) typu OB, tj. určeny čistě k výstavbě bydlení a základní občanské vybavenosti. •


Z identifikovaných 20 lokalit pouze 6 lokalit splňuje tato kritéria. 3 lokality pak již nelze pro Projekt využít, jelikož pro ně již je naplánováno jiné využití. Zbylých 11 lokalit by se pro realizaci Projektu dalo využít, ale s jejich využitím by byly spojeny různé komplikace a dodatečné náklady.

8


Shrnutí studie



Požadavky na počet bytů a jejich strukturu

•

Cílový požadovaný počet bytů byl stanoven v intervalu 400 až 500 startovacích bytů, přičemž v první etapě by se mělo jednat o cca 150 bytů. Vzhledem k disponibilním finančním zdrojům v nadcházejících letech, existujícím projektům a počtu zájemců o 1 byt v minulosti byl tento počet rozšířen až na cca 200 startovacích bytů.

•

Počet bytů: Cílový požadovaný počet bytů v rámci první etapy byl stanoven na 150 až 200 bytů.

•

Struktura bytů: Struktura bytů byla stanovena jednak s ohledem na požadavky MČ, dále pak s ohledem na standardní bytovou strukturu na obdobných projektech: o 1+kk – 40 % až 60 % z celkového počtu bytů o 2+kk – 45 % až 60 % z celkové počtu bytů o Ostatní (zejména 3+kk a větší) – maximálně 10 bytů

•

Velikost bytů: Velikost bytů byla stanovena tak, aby umožňovala plné a efektivní využití bytů za účelem jejich pořízení a s ohledem na předpokládaný počet osob v nich bydlících: o 1+kk – 25 až 35 m2 o 2+kk – 45 až 60 m2 o Ostatní (zejména 3+kk a větší) – maximálně do 85 m2

Varianty řešení Projektu

•

V rámci analýzy byly posuzovány tyto varianty: o Varianta 0 – Zachování současného stavu resp. nerealizování Projektu o Varianta 1 – Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby o Varianta 2 – Nájem celého objektu startovacích bytů o Varianta 3 – Výstavba nového objektu startovacích bytů na vlastním pozemku o Varianta 4 – Nákup nových startovacích bytů jednotlivě (ne celého objektu)

•


V rámci kvantitativní analýzy byly hodnoceny a porovnány 3 varianty: o

Varianta 0 – Zachování současného stavu

o

Varianta 1 – Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby

o

Varianta 2 – Nájem celého objektu startovacích bytů

9


Shrnutí studie



Kvantitativní zhodnocení variant a výběr nejvhodnější varianty

•

Na základě analýzy tržních cen bytů a nájmů, zkušeností s obdobnými projekty a podklady od Zadavatele byly stanoveny investiční náklady (Varianta 1), výše nájemného placená MČ 11 pronajímateli (Varianta 2), náklady životního cyklu (obě varianty) a provozní náklady (obě varianty) pro případ výstavby 200 startovacích bytů (tzv. technický model „MAX“) a pro případ výstavby 150 bytů (tzv. technický model „MIN“).

•

Dále byly u obou variant stanoveny výnosy Projektu plynoucí z nájemného vybíraného MČ od obyvatel startovacích bytů a také celkové výnosy MČ 11 související s bytovým fondem, tj. včetně výnosů z prodeje stávajících obecních nájemních bytů.

•

Porovnáním nákladů a výnosů obou variant bylo určeno celkové cash flow (tj. včetně výnosů z prodeje stávajícího bytového fondu) generované oběma variantami za 30 let: o Varianta 1 generuje celkové cash flow v nominálních hodnotách 1,16 mld. Kč („MAX“), resp. 1,33 mld. Kč („MIN“). o Varianta 2 pak 0,11 mld. Kč („MAX“), resp. 0,81 mld. Kč („MIN“).

Návrh dalšího postupu

•

Z kvantitativního hlediska v rámci srovnání celkového cash flow a to jak v nominálních, tak v diskontovaných hodnotách je tedy Varianta 1 pro MČ nejvýhodnější. Variantou 0 sice nenese žádné náklady a přitom generuje výnosy z prodeje stávajícího bytového fondu, tak6e je z finančního hlediska výhodnější, nicméně nepřispívá k naplnění cílů a potřeb Zadavatele.

•

Z kvalitativního hlediska jsou pak nejvíce preferovány Varianta společně s Variantou 3. Varianta 1 by vzhledem k existenci vhodných projektů mohla být zrealizována v poměrně krátkém čase. Varianta 3 je také vzhledem k dostupnosti existujících pozemků realizovatelná a pravděpodobně může znamenat nižší cenu za 1 m2 bytové podlahové plochy než v případě Varianty 1, nicméně tato varianta je časově náročnější (tj. k její realizacii by mohlo dojít v průběhu 3 – 5 let).

•

Z tohoto pohledu se jeví jako ideální realizovat Variantu 1 jako 1. etapu dosažení dlouhodobého cíle 400 až 500 bytů a paralelně s tím spustit přípravu na realizaci Varianty 3 (tj. zejména projekční práce a architektonický návrh, což bude časové nejnáročnější), která by představovala 2. etapu vybudování 400 až 500 startovacích bytů v dlouhodobém horizontu.

•

V případě, realizace Projektu (resp. jeho 1. etapy) prostřednictvím Varianty 1, je dalším nevyhnutným krokem realizace zadávacího řízení na pořízení bytů. S ohledem na charakter veřejné zakázky by se pravděpodobně jednalo o otevřené zadávací řízení s přihlédnutím ke skutečnosti, že by se jednalo tzv. významnou veřejnou zakázku. Toto zadávací řízení by celé (tj. přípravná fáze, příprava nabídek, posouzení a hodnocení nabídek a uzavření smlouvy) mohlo trvat cca 8 měsíců.

•

V případě realizace 2. etapy Projektu prostřednictvím Varianty 3, měly by již v současnosti začít přípravné práce, zejména projekční práce, případně příprava architektonické studie. Nejprve by měl být vybrán nejvhodnější pozemek pro realizaci, poté by bylo nutné realizovat zadávací řízení dle ZVZ na: o Dodavatele architektonického návrhu o Dodavatele projekčních prací o Zhotovitele stavby o Technický dozor investora


10




3

Shrnutí studie

4


11


19


25


29


40


55

Přílohy

58


11



Výchozí situace Záměrem Městské části je pořízení nových obecních nájemních bytů v cílovém počtu přibližně 400 – 500 bytů. Záměr Městské části Praha 11 •

Záměrem MČ 11 je úplatný převod většiny stávajících obecních nájemních bytů a pořízení nových obecních nájemních bytů v cílovém počtu přibližně 400 – 500 bytů a to formou výstavby, resp. dlouhodobého nájmu („Projekt“) na území MČ Praha 11. Hlavním důvodem pro odprodej stávajících bytů je zmírnění křivdy, která vznikla významné části občanů Jižního Města tím, že jí v 90. letech nebyla umožněna privatizace obecních bytů za stejných podmínek jako většině spoluobčanů. Významnou roli však hraje také fakt, že většina stávajících nájemních smluv je uzavřena na dobu neurčitou, což znesnadňuje MČ 11 flexibilně využívat bytový fond pro ovlivnění věkové a socioekonomické skladby obyvatelstva.

•

Za tímto účelem zaslala MČ společnosti Deloitte Poptávkový list vyzývající k předložení nabídky na zakázku malého rozsahu, jejíž předmětem je zpracování Rámcové studie proveditelnosti identifikující a analyzující možnosti a způsoby realizace Projektu.

•

Nabídka společnosti Deloitte byla ze strany MČ akceptována a následně došlo k podpisu Smlouvy ke dni 30. 3. 2012 a zahájení poskytování poradenských služeb.

Vymezení poradenských služeb •

Rozsah poradenských služeb, resp. činností, je Smlouvou vymezen následovně: o Vypracování Rámcové studie proveditelnosti identifikující a analyzující možnosti a způsoby realizace výstavby obecních nájemních bytů dle záměru Zadavatele a navrhující další postup v realizaci Projektu („Studie“). o Obecní nájemní byty mají plnit především sociální úlohu, tj. sloužit všem sociálně rizikovým nebo vyloučeným skupinám. V rámci tohoto Projektu a Studie však MČ nepočítá s pořízením sociálních bytů, ale tzv. „startovacích bytů“, tj. obecních nájemních bytů určených výhradně mladým rodinám.

Způsob zpracování Studie •

Studie je v souladu se Smlouvou zpracována v následujícím rozsahu: 1. Vypracování strategického rámce Projektu – analýza potřeb a cílů Zadavatele. 2. Identifikace obecních nájemních bytů určených k prodeji a stanovení potenciální výše výnosu z realizace prodeje. 3. Identifikace potřeb vybudování/nájmu nových obecních nájemních bytů, včetně stanovení investičních nákladů/resp. nákladů spojených s dlouhodobým nájmem. 4. Stanovení rozdílu mezi výnosy z prodeje stávajících a náklady na vybudování/dlouhodobý pronájem nových obecních nájemních bytů. 5. Návrh dalšího postupu v rámci realizace Projektu.


12



Koncepce rozvoje Městské části Cílem je zachování rezidenčního charakteru a zvýšení atraktivity MČ pro mladé rodiny a příslušníky střední třídy. Charakteristika Městské části •

Městská část Praha 11 se nachází v jižní až jihovýchodní části hlavního města, necelých 9 km od centra.

•

Rozloha městské části činí 979 hektarů.

•

V roce 2011 evidovala MČ 11 celkem 79 385 obyvatel.

•

Mezi nejbližší sousedy MČ patří Kunratice, Michle, Záběhlice a Hostivař.

•

Přenesená působnost Úřadu MČ 11 se vztahuje také na Městské části Praha – Křeslice, Praha – Šeberov a Praha – Újezd.

Strategický záměr v oblasti bydlení •

Motto: „Jižní Město, náš domov.“

•

Cíl: Dokument „Strategická vize rozvoje městské části Praha 11“ je základním strategickým dokumentem rozvoje MČ v rozličných oblastech (především ekonomická, sociální, dopravní, bytová a další) pro následující léta. Jedním z hlavních cílů MČ vymezených tímto dokumentem je vytvořit a udržet věkově i socioekonomicky vyváženou strukturu obyvatelstva MČ.

•

Na tento strategický dokument navazuje programové prohlášení Rady MČ Praha 11, které v oblasti „Bydlení a bytová politika“ uvádí kromě jiného tyto konkrétní cíle: o Zahájení výstavby nových nájemních bytů. o Nezvyšování nájemného ve stávajících obecních bytech spravovaných městskou částí.

•

Způsob zajištění: Městská část bude dostavována a rekonstruována dle promyšleného územního plánu, schváleného na základě širokého společenského konsenzu. V rámci Strategické vize rozvoje byly identifikovány níže uvedené činnosti sloužící k dosažení cíle: o Zajištění dobrého bydlení za dobrou cenu pro sociálně slabší obyvatele (cizinci, mladí, mladé rodiny, osoby na hranici chudoby atd.). o Zajištění užívání obecních bytů těmi, kterým jsou primárně určeny. o Kontrola růstu počtu nových bytů a zajištění jejich kvality.


13



Demografický vývoj a struktura obyvatelstva Pro tvorbu a udržení dlouhodobé věkové a socioekonomické diverzity musí MČ disponovat prostředky pro zachování, resp. snížení, věkového průměru obyvatelstva a vytvořit mladým rodinám dobré podmínky pro jejich start. Obyvatelstvo MČ Praha 11 •

MČ Praha 11 patří k částem Prahy, které v současnosti vykazují kladný přirozený přírůstek obyvatel. V roce 2010 se v MČ narodilo o 159 obyvatel více, než zemřelo. Z hlediska celkové počtu obyvatel, resp. z hlediska celkového přírůstku/úbytku obyvatel, však již situace není tak příznivá: v roce 2010 se z MČ vystěhovalo o 263 obyvatel více, než se jich přistěhovalo, takže celkový úbytek obyvatel byl 104.

•

Od roku 2002, kdy měla MČ 80 180 obyvatel, počet obyvatel postupně klesal (s výjimkou let 2007, 2009 a 2011). V roce 2011 tak byl celkový počet obyvatel o 795 nižší, než v roce 2002. Tento úbytek obyvatel způsobuje především záporná migrace, tj. vystěhovávání obyvatel z MČ do jiných částí Prahy či mimo Prahu.

•

MČ 11 má ze všech 22 pražských obvodů šestý nejvyšší věkový průměr obyvatel (42,5 let v roce 2010). Podíl ekonomicky aktivního obyvatelstva dosahoval v roce 2010 téměř 73 %, což představuje v porovnání s předchozími lety pokles (78 % v roce 2002).

Demografický vývoj – výhled •

Dle odhadů ČSÚ bude trendem v následujících letech stárnutí populace. Počet obyvatel do 14 let bude mírně klesat. Na druhou stranu dojde k rapidnímu nárůstu osob důchodového věku (nad 65 let) a současnému poklesu ekonomicky aktivního obyvatelstva. Tato skutečnost bude mít negativní dopad na veřejné rozpočty jak na úrovni státní správy, tak na úrovni samosprávy. Ke zvrácení tohoto trendu a vytvoření a udržení dlouhodobé věkově a socioekonomické diverzity MČ bude nutné, aby MČ: o

Disponovala prostředky, pomocí kterých bude schopna přilákat mladé lidi do MČ.

o

Vytvořila mladým rodinám dobré podmínky pro jejich start, tj. nejen cenově dostupné bydlení, ale také dostatek pracovních příležitostí a v neposlední řadě odpovídající a dostatečnou sociální infrastrukturu, resp. občanskou vybavenost (mateřské školy, školy, centra dětí a mládeže, sportoviště apod.). Průměrný věk obyvatel pražských MČ (31.12.2010) 42,5 60 000

50

42,0 45 000

41,5

30 000

41,0 40,5

15 000 0 2002

2003 0-14 let

2004

2005

15-64 let


2006

2007

65 a více let

2008

2009

Průměrný věk

Počet obyvatel ve věk. skup.

Věková struktura obyvatel MČ Praha 11 (počet obyvatel a průměrný věk)

40 30 20

40,0

10

39,5

0

2010

Průměný věk: 14



Bytový fond – vývoj počtu bytů ve vlastnictví MČ Ke konci roku 2011 disponovala MČ bytovým fondem o velikosti 3 600 bytových jednotek. Vzhledem k jejich postupným úplatným převodům však v blízké budoucnosti nebude bytový fond MČ dostatečný, aby mohl přispívat k naplnění strategických cílů v oblasti bytové politiky. Historický vývoj bytového fondu •

V roce 1990 bylo do bytového fondu MČ Praha 11 hlavním městem Prahou svěřeno 14 415 bytů. V roce 1994 pak byla zahájena privatizace bytového fondu, kdy docházelo k převodu celých bytových domů do družstevního vlastnictví. Největší počet bytů byl takto zprivatizován v letech 2003 a 2004. Do konce roku 2004 tak bylo prodáno do družstevního vlastnictví 10 057 bytů, tj. cca 70 % bytového fondu, který tak v roce 2004 zahrnoval 4 358 bytů. Celkové realizované výnosy z tohoto prodeje dosáhly 1,64 mld. Kč.

•

Privatizace celých bytových domů do družstevního vlastnictví pokračovala do roku 2006, kdy již bylo ve vlastnictví MČ pouze 3 691 bytů. Celkový počet prodaných bytů tedy ke konci roku 2006 (tj. za celé období privatizace) činil 10 724. Celkové realizované výnosy z privatizace tak dosáhly 1,89 mld. Kč. Tyto výnosy však již byly vyčerpány nebo jejich čerpání je plánováno na další investiční akce. Na realizaci stávajícího Projektu, tj. pořízení/výstavbu nových obecních nájemních bytů, s nimi tedy nelze počítat.

•

V letech 2007 – 2010 nedocházelo k žádným prodejům obecních bytů, přesto se bytový fond do konce roku 2010 nepatrně zmenšil na 3 678 bytů (byty byly vyřazeny apod.).

•

V roce 2010 bylo dle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění a v souladu s usnesením ZMČ Praha 11 č. 22/34/Z/2010 ze dne 22. 6. 2010 a následně s usnesením ZMČ Praha 11 č. 15/9/Z/2011 ze dne 20. 7. 2011 (dále jen „Zásady“) rozhodnuto o prodeji zbylých bytových jednotek ve vlastnictví MČ. K 31.12.2011 bylo prodáno 78 bytových jednotek. Výnosy z prodeje těchto bytových jednotek již plynou na zvláštní účet určený k pořízení nového bytového fondu a není s nimi počítáno v rozpočtu MČ. Zůstatek na zvláštním účtu z prodeje těchto bytových jednotek dosáhl k 31. 12. 2011 hodnoty 24,4 mil. Kč.

Stávající stav bytového fondu

Vývoj počtu bytů vlastněných MČ

•

15 000

•

•

V majetku MČ bylo k 31.12.2011 3 600 bytových jednotek, z nichž většina (cca 90 %) byla určena k prodeji do soukromého vlastnictví. Skutečně prodány však mohou být pouze ty byty, které jsou v souladu se Zásadami, tak jak byly schváleny usnesením ZMČ Praha 11 ze dne 22. 6. 2010 a 20. 7. 2011. Přípravy prodeje jsou u různých funkčních celků v různém stádiu. U bytů v Láskově ulici již byl nebo je realizován samotný prodej, někde byly Radou schváleny podstatné náležitosti, jinde byla teprve předána prohlášení vlastníka MHMP ke schválení. Dle harmonogramu stanoveného MČ by měly být v 1. etapě rozesílány nabídky na prodej bytů postupně do konce roku 2012. Ze stávajícího vývoje však lze usuzovat, že tento harmonogram nebude dodržen a 1. etapa prodejů se protáhne do března 2013. Zbývajících cca 350 bytů vlastněných MČ nelze momentálně na základě usnesení ZMČ prodat (detailní informace o prodeji viz. část „Vymezení rozsahu bytového fondu určeného k odprodeji“).


15

14415

14380 11967

12 000 9468 9 000 6 000 3691

3678

3600

2006

2010

2011

3 000 0 1990

1994

1998

2002



Bytový fond – provozní náklady a výnosy Ke stávajícímu bytovému fondu ve vlastnictví MČ Praha 11 se k 31. 12. 2011 vázaly provozní náklady ve výši cca 78 mil. Kč a provozní výnosy ve výši cca 208 mil. Kč. Vývoj provozních nákladů a výnosů bytového fondu (tis. Kč)

Vývoj provozních nákladů a výnosů bytového fondu vlastněného MČ 11 •

Provozní výnosy generované bytovým fondem v období 2009 – 2011 vždy převyšovaly provozní náklady a to minimálně o 100 mil. Kč.

•

Hlavní (90 %) podíl na tvorbě provozních výnosů má nájemné za byty.

•

V provozních nákladech jsou relativně stejnou měrou zastoupeny drobné opravy a údržba, odměna za správu a ostatní náklady tvořené především náklady na ostrahu objektů, náklady na přípravu prodeje bytových jednotek a mzdovými náklady.

•

250 000 200 000

100 000

107 182 77 913

76 589

50 000 0 2009

2010

Provozní výnosy celkem

Provozní náklady celkem

Drobné opravy a údržba

Nájemné za byty

0,1%

30,3%


2011

Provozní náklady bytového fondu

Provozní výnosy bytového fondu

90,0%

207 811

177 318

150 000

Výše provozních nákladů na 1 byt za měsíc (kromě jmenovitých oprav a odměny za správu) se v letech 2009 – 2011 v průměru pohybovala kolem hodnoty cca 967 Kč.

7,7% 2,3%

220 825

24,8%

První smluvní nájemné

Jmenovité opravy

Nájemné za nebyty

Odměna za správu (9,3 % z celkových výnosů) Ostatní náklady (ostraha, mzdy, poplatky)

Ostatní výnosy (penále, poplatky bank apod.)

15,7% 29,2% 16



Bytový fond – vývoj počtu žádostí o pronájem obecních bytů Za posledních 5 let nabízela MČ Praha 11 k pronájmu v průměru 28 obecních bytů ročně, přičemž o 1 byt se ve výběrovém řízení utkalo průměrně 19 uchazečů. Nejvíce bytů bylo MČ nabízeno v kategorii 3.1, nejvyšší počet zájemců však byl o byty v kategorii 3.4. Počet uchazečů o pronájem obecních bytů

•

1 500 1 200

899 900 600 300

75 60 45

640 30

479 400

15 13

0

Počet nabízených bytů k pronájmu

Počet uchazečů o pronájem obecního bytu

1 496

3.2 3.3 Kategorie nájmu

Počet uchazečů za kategorii Rámcová studie proveditelnosti – MČ Praha 11

17

531 241

20 0

Prům. počet uchazečů na 1 byt

V letech 2007 – 2009 byly nabízeny především byty v kategorii 3.1, tj. nájem bytu za 1. a další smluvní nájemné (ve sledovaném období jich bylo celkem nabídnuto 63). Od roku 2009 začala MČ nabízet také stále více bytů v kategorii 3.2, tj. nájem bytu za 1. smluvní nájemné (celkem 32 bytů) a v kategorii 3.4, tj. nájem bytu za stanovené nájemné (celkem 42 bytů), přičemž kategorie 3.4 byla omezena pouze na mladé uchazeče ve věku do 35 let.

•

Ze strany uchazečů o obecní nájemní byty však byl a nadále zůstává největší zájem o byty nabízené v kategorii 3.4. Ve sledovaném období se o 42 bytů v této kategorii ucházelo celkem 1 496 zájemců, tj. 36 uchazečů na 1 byt.

•

Lze tedy konstatovat, že mladé rodiny mají zájem o bydlení v MČ 11 a výstavba nových bytů určených pro tyto uchazeče (především menší byty 1+kk a 2+kk) je opodstatněná.

3.4

Počet bytů podle kategorie nájmu

40

•

0 3.1

150

Celkový počet uchazečů

1 200 800

386

0

Počet žádostí o byt podle kategorie nájmu 1 600

60

1 320

Průměrný počet uchazečů na 1 nabízený byt

•

Vývoj počtu žádostí o pronájem obecního bytu

MČ 11 zrušila systém evidence žádostí o pronájem obecních bytů a volné obecní byty nabízí formou výběrového řízení v několika kategoriích stanovených Směrnicí S 2007/02, resp. Směrnicí S 2010/02. Počet uchazečů účastnících se výběrových řízení na pronájem obecních bytů se ve sledovaném období (2007 – 2011) pohybuje v rozmezí od 150 do 1 320 uchazečů. Průměrný počet zájemců o 1 byt pak dosahuje hodnot od 10 do 29 zájemců. K 25. 4. 2012 nabídla MČ k pronájmu 17 bytů. Zájem o ně projevilo 899 uchazečů, tj. 53 uchazečů na 1 byt. S ohledem na očekávaný velký pokles počtu bytů v rámci bytového fondu způsobený jejich úplatným převodem do individuálního vlastnictví je zřejmé, že MČ nemůže uspokojit poptávku po obecních bytech, která vysoce překračuje možnosti MČ.

Počet uchazečů o pronájem obecního bytu

•



Potřeby MČ Praha 11, cíle a přínosy Projektu Pořízení nových obecních nájemních bytů bude přispívat k dosažení cílů v oblasti bytové a sociální politiky MČ Praha 11, tj. především k přilákání mladých rodin do MČ a vytvoření vhodných bytových a dalších podmínek pro jejich start. Potřeby MČ Praha 11 •

Potřeby MČ vyplývají zejména ze strategického cíle v oblasti bytové a sociální politiky, kdy se MČ snaží vytvořit a udržet dlouhodobou věkovou a socioekonomickou diverzitu především tím, že zvýší její atraktivitu pro mladé rodiny. Pro zajištění výše uvedeného je nezbytné, aby byla zajištěna maximální efektivita sociálních služeb zaměřených na mladé rodiny zahrnující nejen cenově dostupné bydlení, ale také relevantní sociální infrastrukturu (mateřské školy, školy apod.).

•

Potřeby MČ jsou dále ovlivněny nepříznivým demografickým vývojem, který bude mít negativní dopad na veřejné rozpočty prostřednictvím snižování podílu osob v produktivním věku. MČ tak musí disponovat prostředky na zajištění věkového průměru obyvatel na nízkých hodnotách, tedy vytvořit mladým rodinám dobré podmínky pro jejich start. Vedle cenově dostupného bydlení by tak měla MČ zajistit také dostatek pracovních příležitostí pro nové mladé občany.

•

Navíc současný stav bytového fondu (resp. stav po dokončení úplatných převodů) neumožňuje zajištění splnění strategického cíle MČ v oblasti bytové politiky, a to jak z hlediska počtu bytových jednotek (neschopnost saturovat poptávku po obecních bytech), tak z hlediska obecného využití jednotlivých bytů (obecní byty totiž v řadě případů neplní sociální úlohu, ale jsou obývány i občany, kteří si mohou dovolit platit tržní nájem nebo dosáhnout na vlastní bydlení).

•

Z výše uvedeného vyplývá, že základní potřebou MČ v oblasti bytové a sociální politiky je: o Dosažení definovaných strategických cílů – zvýšit atraktivitu MČ pro mladé rodiny. o Zmírnit negativní dopady demografického vývoje – zamezit, resp. zpomalit, snižování podílu osob v produktivním věku. o Zajistit efektivní využívání bytového fondu ve vztahu ke strategickému cíli – navýšit počet bytových jednotek v rámci bytového fondu a přesně a jasně vymezit jejich určení (cílovou skupinu).

•

Potřeby zajištění nových obecních bytů a nezvyšování úrovně nájemného byly rovněž zahrnuty do programového prohlášení Rady MČ 11.

Cíle a přínosy Projektu •

Základním cílem Projektu je pořízení nových obecních nájemních bytů určených především mladým rodinám a tím přispívat k naplňování potřeb MČ v socioekonomické oblasti.

•

Dílčí cíle, kterých pak chce Zadavatel v návaznosti na Projekt dále dosáhnout, jsou následující: o Sociální aspekty kvantitativní – Projekt má přispět k alespoň částečnému snížení převisu poptávky po nájemních bytech určených především mladým rodinám nad jejich nabídkou. o Sociální aspekty kvalitativní – zvýšení kvality života mladých obyvatel MČ, kteří zejména na začátku svého ekonomického života nedisponují dostatečným objemem finančních prostředků pro zajištění vlastního bydlení. o Ekonomické aspekty – s ohledem na nepříznivý demografický vývoj je nezbytné zajistit co nejvyšší podíl osob v produktivním věku, který pro MČ představuje pozitivní dopad na veřejné rozpočty.


18




3

Shrnutí studie

4


11


19


25


29


40


55

Přílohy

58


19


Vymezení rozsahu bytového fondu určeného k odprodeji


K 1. 1. 2012 byl celkový počet bytů určených k odprodeji 3 173, přičemž MČ předpokládá, že se jí podaří v nadcházejících letech přibližně 80 % z těchto bytů úplatně převést na jejich stávající nájemce. Vymezení rozsahu bytového fondu určeného k odprodeji •

Dne 22. 6. 2010 byly na 34. zasedání zastupitelstva MČ Praha 11 přijaty Zásady úplatných převodů bytových jednotek v panelových domech z majetku hl. m. Prahy svěřeného MČ Praha 11. Hlavním důvodem pro odprodej bytů byla snaha MČ zmírnit křivdu, která vznikla významné části občanů Jižního Města tím, že jí v 90. letech nebyla umožněna privatizace obecních bytů za stejných podmínek jako většině spoluobčanů. Vedlejším důvodem prodeje stávajícího bytového fondu je fakt, že většina obecních nájemních bytů je jejich nájemníkům pronajata na dobu neurčitou, což velmi znesnadňuje MČ Praha 11 flexibilní využívání bytového fondu pro ovlivnění věkové a socioekonomické skladby obyvatelstva, tj. momentálně především přilákání nových mladých rodin do MČ.

•

Bytový fond, který byl MČ primárně určen k prodeji, zahrnoval celkem 3 330 bytů v 64 bytových domech. Toto usnesení bylo následně změněno usnesením č. 16/9/Z/2011 ze dne 20. 7. 2011, které stanovovalo, že těmito Zásadami se řídí pouze úplatný převod 157 bytů v 9 bytových domech v ulici Láskova, a pro prodej zbývajících 3 173 bytů v 55 bytových domech byly 20. 7. 2011 usnesením ZMČ Praha 11 č. 15/9/Z/2011 vydány nové Zásady privatizace obecních bytů, převedených po r. 1990 bezúplatně na obec, nyní v majetku hl. m. Prahy, svěřeného MČ Praha 11.

•

V červnu 2010 proběhla anketa, jejímž cílem bylo zjištění zájmu jednotlivých nájemců o koupi bytu. Tato anketa identifikovala celkem 2 258 nájemců (resp. 2 196 oprávněných nájemců), kteří projevili zájem o odkup bytu (zahrnuje jak nájemce, kteří odpověděli „Ano“, tak nájemce, kteří odpověděli „Ano, požaduji další doplňující informace“). Jednalo se tedy o cca 65,9 – 67,8 % všech nájemců., resp. o cca 91 % nájemců, kteří vyplnili dotazník. Pro vyloučení pochybností se uvádí, že předmětem této Studie, ani předmětem poradenských služeb nebylo ověření správnosti a aktuálnosti počtu bytů, u kterých nájemci projevili zájem o jejich odkup.

•

MČ 11 předpokládá, že ze zbývajících 3 173 bytů se jich podaří úplatně převést 80 % (realistický scénář). Zbylých 20 % nájemců buď o odkup nebude mít zájem, nebo nebude na základě Zásad oprávněno byt odkoupit. Podle Zásad nemohou obecní nájemní byt odkoupit nájemci s nájemní smlouvou podepsanou po 1. 1. 2007; devizoví cizozemci; osoby, které mají vůči MČ 11 dluh; osoby, s nimiž MČ vede soudní spor ve věci přivolení k výpovědi z nájmu bytu, o neplatnost výpovědi z nájmu bytu nebo o uznání přechodu nájmu bytu, příp. o vyklizení bytu, nebo které obdrželi výpověď z nájmu bytu a u nichž běží výpovědní lhůta; osoby, které užívají byt na základě nájemní smlouvy na dobu určitou.

•

Rozsah bytového fondu, který by měl být celkem (včetně 157 bytů v ulici Láskova) odprodán je tak na základě výše uvedeného následující: Počet bytů: 2 694 Celková bytová podlahová plocha: cca 157 835 m2 Průměrná podlahová plocha/byt: cca 58,6 m2

•

Tato Studie pak dále počítá se scénářem, kdy se MČ podaří vedle bytů v Láskově ulici prodat i všech zbývajících 3 173 bytů (optimistický scénář), a také se scénářem, kdy se podaří prodat pouze 60 % bytů (pesimistický scénář).


20



Metody stanovení hodnoty bytového fondu

Pro stanovení hodnoty bytového fondu byla zvolena metoda založená na historických cenách dosažených při privatizaci bytového fondu. Metodická příručka MMR •

Metodická příručka MMR stanovuje pro MČ 11 základní cílovou cenu na úrovni 31 723 Kč/m2. Při celkové podlahové ploše, která má být ještě odprodána, tj. 146 000 m2 (realistický scénář bez bytů v Láskově), tak celková hodnota bytového fondu určeného k odprodeji dosahuje hodnoty přibližně 3,7 mld. Kč.

•

Základním nedostatkem této metody je skutečnost, že stanovuje tržní hodnotu prodávané nemovitosti. Prodej obecních bytů do osobního vlastnictví dosavadních oprávněných nájemců však již ze své podstaty nikdy nemá tržní parametry, obvykle vychází z ceny administrativní. Tato skutečnost je způsobena zejména tím, že naprostá většina nájemních smluv k obecním bytům je uzavřena na dobu neurčitou. Na základě výše uvedeného tak tato metoda nebyla vyhodnocena jako metoda vhodná pro stanovení objektivní hodnoty bytového fondu určeného k odprodeji.

Analýza trhu •

V rámci analýzy trhu byla prostřednictvím serveru sreality.cz analyzována aktuální prodejní cena bytů na území MČ 11, a to jak bytů v osobním vlastnictví, tak bytů družstevních. Nejnižší ceny bytů za 1 m2 v osobním vlastnictví se pohybovaly od cca 30 tis. Kč/m2 (byty o rozloze 60 m2 a víc) do cca 53 tis. Kč/m2 (byty o rozloze do 45 m2). Průměrná hodnota dosahovala přibližně 39 tis. Kč/m2. Nejnižší ceny bytů v družstevním vlastnictví se pak pohybovaly v rozmezí cca 27 až cca 50 tis. Kč/m2. Průměrná cena dosahovala hodnoty 37 tis. Kč/m2. Hodnota bytového fondu stanovená na základě provedené analýzy trhu tak dosahuje 5,3 až 5,7 mld. Kč (realistický scénář bez bytů v Láskově).

•

Tato metoda však disponuje stejným nedostatkem jako metoda užití příručky MMR. Navíc nabídkové prodejní ceny jsou obvykle o 10 až 15 % vyšší ve srovnání se skutečně dosaženými prodejními cenami, a tudíž je možné konstatovat, že tato metoda nebyla vyhodnocena jako metoda vhodná pro stanovení objektivní hodnoty bytového fondu určeného k odprodeji.

Prodejní ceny bytů stanovené na základě privatizace bytového fondu •

Tato metoda je založena na zkoumání historických realizovaných prodejních cen dosažených při privatizaci bytového fondu MČ 11. V rámci této analýzy byly vyloučeny prodejní ceny z obdobích starších než 3 let, a to zejména z důvodu, že by s ohledem na rozdílnou ekonomickou situaci mohli značně zkreslit výsledně stanovenou cenu za 1 m2. Na druhou stranu byly prodejní ceny posledních 3 let vzaty s ohledem na jejich aktuálnost jako relevantní pro stanovení hodnoty bytového fondu. Takto stanovená průměrná prodejní cena za 1 m2 dosahuje rozmezí 10 až 12 tis. Kč/m2. Současně pro byty, resp. bytové domy, které nebyly k dnešnímu dni regenerovány (Hviezdoslavova 519-526, Majerského 2034-2039, Blatenská 2147-2148), byla stanovena prodejní cena na úrovni 6 tis. Kč/m2. Výsledně stanovená hodnota bytového fondu určeného k odprodeji tak v realistickém scénáři dosahuje hodnoty 1,40 až 1,66 mld. Kč (bez bytů v Láskově).

•

Ve srovnání s výše uvedenými metodami není tato metoda založena na tržních cenách, zohledňuje specifikace prodávaného bytového fondu a navíc reflektuje skutečně dosažené příjmy z prodeje bytového fondu v předešlých letech.

Zastavěné a související pozemky •

Dle Zásad se společně s bytovou jednotkou prodává i podíl na pozemcích pod objektem (zastavěné pozemky) a na pozemcích funkčně souvisejících s objektem (např. předzahrádky). Cena zastavěných pozemků je stanovena dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, tzn. dle platné cenové mapy stavebních pozemků. Ta udává pro všechny prodejem dotčené pozemky cenu 2 090 Kč/m2. Cena souvisejících pozemků byla dle ekonomické analýzy zpracované pro potřeby MČ 11 Ateliérem S kalkulována ve výši 250 Kč/m2. Takto stanovené výnosy realizované z prodeje souvisejících pozemků byly v případě realistického scénáře stanoveny ve výši 52 mil. Kč (bez pozemků v Láskově ulici).


21



Harmonogram prodeje bytového fondu

Harmonogram prodeje bytového fondu je plánován v délce 18 až 20 měsíců (možné zkrátit na cca 12 až 14 měsíců) pro jednotlivé etapy. Harmonogram prodeje bytového fondu •

Harmonogram prodeje bytového fondu vychází z materiálu „Harmonogram technické přípravy prodeje bytů MČ Praha 11“ zpracovaného společností Kolpron CZ, s.r.o. Při určování časových lhůt v harmonogramu se vycházelo z následujících předpokladů, standardních kroků, které je nutno provést u všech etap (samotný prodej je rozdělen do 10 kol, viz následující snímek) prodeje: o Vymezení pozemkových celků, tj. pozemků zastavěných a souvisejících určených k prodeji společně s bytovými jednotkami – přibližně 1 měsíc. o Zaměření bytů a zpracování prohlášení vlastníka – přibližně 2–4 měsíce na jednu etapu prodeje (odvíjí se od počtu bytů v dané etapě); prohlášení vlastníka musí schválit Rada a Zastupitelstvo MČ, lhůta se tedy odvíjí i od termínů jejich zasedání (jednání Rady přibližně 2x měsíčně, zasedání Zastupitelstva přibližně 1x měsíčně). o Zpracování znaleckého posudku a cenové nabídky vč. návrhu smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky – přibližně 2 měsíce na jednu etapu prodeje. o Akceptace cenové nabídky občany – vychází ze zákonné lhůty a schválených Zásad a činí max. 6 měsíců. o Schválení smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky Radou a Zastupitelstvem MČ – lhůta se odvíjí od termínů jejich zasedání; lze schvalovat průběžně, dle došlých akceptací cenových nabídek, max. 1 měsíc po doručení poslední akceptace. o Uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky – vychází ze zákonné lhůty a schválených Zásad; činí max. 2 měsíce. o Zaplacení kupní ceny – vychází ze schválených Zásad; činí max. 60 dní. o Zajištění zápisu vkladu vlastnického práva převáděných bytových jednotek do katastru nemovitostí – 2 měsíce.

•

Na základě výše uvedeného je možné konstatovat, že prodej bytového fondu, resp. jednotlivé etapy prodeje bytového fondu, je plánován v délce 18 až 20 měsíců v případě, že občané využijí plně zákonné lhůty ve vztahu k akceptaci cenové nabídky. V případě zajištění co nejrychlejší akceptace cenové nabídky je možné tento harmonogram zkrátit až na cca 12 měsíců.

•

K samotnému inkasu příjmů dle výše vymezeného harmonogramu dojde po 13 až 15 měsících od zahájení prodeje bytového fondu v rámci jednotlivých etap (za předpokladu plného využití zákonných lhůt), resp. za cca 7 až 9 měsíců v případě co nejrychlejší akceptace cenové nabídky.

•

Jednotlivé etapy budou zahajovány postupně poté, co budou dokončeny technické práce na etapě předchozí (zejména zaměření bytů a zpracování prohlášení vlastníka). Průměrné „zpoždění“ jednotlivých etap tak představuje přibližně 3 měsíce ve vztahu k etapě předchozí.


22



Etapizace prodeje bytového fondu

Dle harmonogramu prodeje bytového fondu by měly být všechny nabídky úplatného převodu obecních bytů rozeslány do 12/2012. Vzhledem k již vzniklým a očekávaným zpožděním však počítá MČ s tím, že nabídky budou rozeslány do 12/2013. Současný stav přípravy prodeje bytového fondu •

Prodej (resp. přípravy prodeje) bytového fondu je v souladu s harmonogramem připraveném MČ a zveřejněném na jejím webu rozdělen do 2 (resp. včetně pilotní 0. etapy do 3) velkých etap, které lze dále rozdělit do následujících 10 kol. Počet prodávaných bytů – realistický scénář (80%)

Plánovaný termín rozeslání nabídek

Etapa

Kolo

Etapa 0

Kolo 0

Láskova (1810–1812, 1814–1819)

157 bytů

157 bytů

-

Kolo 1

Blatenská 2147–2148

38 bytů

30 bytů

03/2012

Kolo 2

Jažlovická 1314–1315, Tererova 1355–1356, Valentova 1744, Majerského 2037–2039

368 bytů

294 bytů

04/2012

Kolo 3

Brandlova 1383–1385

72 bytů

58 bytů

05/2012

Kolo 4

Křejpského 1508–1514

245 bytů

196 bytů

06/2012

Kolo 5

Hviezdoslavova 524–526, Bachova 1567–1568

211 bytů

169 bytů

07/2012

Kolo 6

Hviezdoslavova 521–523, Anny Drabíkové 534–535 a 878, Steinerova 735

483 bytů

386 bytů

08/2012

Kolo 7

Modletická 1388–1390, Ke Kateřinkám 1392, Křejpského 1531

528 bytů

422 bytů

09/2012

Kolo 8

Tererova 1551, Podjavorinské 1601, Mnichova 1620–1621, Brandlova 1641

562 bytů

450 bytů

10/2012

Kolo 9

Bajkonurská 736, Křejpského 1504–1507, Bachova 1566

408 bytů

326 bytů

11/2012

Kolo 10

Mikulova 1571–1574, Majerského 2034–2036

258 bytů

206 bytů

12/2012

3 300 bytů

2 694 bytů

Etapa I

Etapa II

Bytové domy

Počet bytů určených k prodeji

Celkem * * bez bytů v ulici Láskova

•

V současné době je ukončena 0. etapa (tj. prodej bytů v ulici Láskova) a probíhají 1. a 2. etapa prodeje, resp. příprav prodeje. Obě tyto etapy jsou však zpožděny oproti plánovanému harmonogramu. V rámci 1. etapy měly být nabídky nájemníkům rozeslány do 04/2012 (očekává se zpoždění 2-3 měsíce) a v rámci 2. etapy do konce roku 2012. MČ očekává, že se rozesílání nabídek protáhne do konce roku 2013, tj. s ročním zpožděním oproti plánovanému harmonogramu.


23



Rozdělení výnosů z prodeje bytového fondu v čase Hodnota bytového fondu včetně souvisejících pozemků je v realistickém scénáři 1,54 až 1,81 mld. Kč. Etapizace prodeje bytového fondu a rozdělení výnosů v čase •

U jednotlivých kol prodeje bytového fondu byly na základě podlahové plochy prodávaných bytů a ceny za m2 zjištěné z historických cen dosažených při úplatném převodu bytového fondu (10 až 12 tis. Kč/m2 pro regenerované bytové domy a 6 tis. Kč/m2 pro neregenerované), stanoveny potenciální výnosy jednotlivých kol. Přehled výnosů pro optimistický a pesimistický scénář je uveden v Příloze č. 1.

Etapa

Počet prodávaných bytů

Dolní interval výnosů Horní interval výnosů (při ceně 10 tis. Kč/m2) (při ceně 12 tis. Kč/m2)

Plánované inkaso plateb

Láskova (1810–1812, 1814–1819)

157 bytů

90 000 000

06/2012

Kolo 1


30 bytů

12 444 816

12 444 816

09/2012

Kolo 2


294 bytů

191 472 320

226 704 288

10/2012

Kolo 3


58 bytů

37 751 040

45 301 248

11/2012

Kolo 4


196 bytů

116 011 600

139 213 920

12/2012

Kolo 5


219 bytů

74 495 280

84 746 304

01/2013

Kolo 6


336 bytů

211 205 264

249 201 120

02/2013


422 bytů

238 592 400

286 310 880

03/2013

Kolo 8

Tererova 1551, Podjavorinské 1601, Mnichova 1620– 1621, Brandlova 1641

450 bytů

236 977 280

284 372 736

04/2013

Kolo 9


326 bytů

151 750 480

182 100 576

05/2013

Kolo 10


206 bytů

129 881 280

152 446 464

06/2013

2 694 bytů

1 490 581 760

1 752 842 352

Kolo

Etapa 0 Kolo 0 Etapa I

Etapa II Kolo 7

Bytové domy

Celkem Pozemky Celkem včetně pozemků • •

52 170 984 1 542 752 744

1 805 013 336

Na základě zkušenosti z prodeje bytů v Láskově ulici neuvažujeme při výpočtu výnosů s využitím splátkového prodeje ze strany kupujících. 24

Z prodeje bytů v ulici Láskova inkasovala do konce roku 2011 MČ 24 mil. Kč. Celkový výnos z tohoto prodeje by měl být 90 mil. Kč a platby by měly být inkasovány do 06/2012. Výnosy z 1. a 2. etapy by měly být dle harmonogramu realizovány v průběhu let 2012 a 2013 a platby inkasovány do poloviny roku 2013. Vzhledem Rámcová proveditelnosti – MČ Praha 11 © 2012 Deloitte Česká republika – Důvěrné k již studie vzniklým a očekávaným zpožděním však počítá MČ s inkasem plateb do poloviny roku 2014, tj. s ročním zpožděním.



3

Shrnutí studie

4


11


19


25


29


40


55

Přílohy

58


25



Vývoj hospodaření MČ Praha 11 Historicky hospodařila MČ s rozpočtovými schodky, rozpočtový výhled na období 2013 až 2017 předpokládá vyrovnané rozpočty. Ekonomické zázemí MČ Praha 11 •

MČ 11 v rámci HMP nepatří mezi územně správní celky se silným ekonomickým zázemím. MČ na svém území nedisponuje rozvinutým průmyslem, není turisticky atraktivní, ani nevyvíjí ekonomické činnosti, které by pro ni znamenaly výrazný přínos do veřejných rozpočtů.

Rozpočtové hospodaření •

MČ v letech 2008 až 2012 konzistentně (s výjimkou roku 2009) hospodařila s rozpočtovými schodky. Tato skutečnost byla způsobena zejména vynakládáním značného objemu peněžních prostředků na investice a technické zhodnocení majetku MČ jako např. mateřské školky, bytový fond, oblast sportu a vzdělání a další obecně prospěšné činnosti zajišťované MČ.

•

Celkové příjmy dosahují značné meziroční volatility, přičemž svého maxima dosáhly v roce 2010 (1 013 mil. Kč). Schválený rozpočet na rok 2012 počítá s příjmy na úrovni 544,9 mil. Kč. Pokles příjmů je způsoben jak poklesem příjmů z transferů ze státního rozpočtu, tak z transferů od hlavního města Prahy. Současně dochází v období od 2008 do 2012 k mírnému poklesu převodů z vlastních fondů.

•

Celkové výdaje dosáhly svého maxima rovněž v roce 2010: 1 038 mil. Kč. Značnou část výdajů tvoří kapitálové výdaje (ve sledovaném období 2008 až 2012 se pohybují v rozmezí 37 až 45 % z celkových výdajů MČ). Od roku 2010 dochází k postupnému poklesu úrovně výdajů, přičemž na rok 2012 je plánovaný objem celkových výdajů 628,3 mil. Kč.

Vývoj hospodaření MČ včetně výhledu (mil. Kč) 1 200 1 000

Rozpočtový výhled

800

•

Hlavním hlediskem navrhovaného rozpočtového výhledu je objem celkových rozpočtových příjmů, ze kterého se odvíjí výše běžných a kapitálových výdajů a možnost zajištění splátek závazků MČ v budoucích letech.

600

Návrh rozpočtového výhledu MČ na roky 2013 až 2017 je zpracován velmi konzervativně. Rozpočet je navrhován jako vyrovnaný. Celkové plánované příjmy postupně klesají z hodnoty 486,6 mil. Kč v roce 2013 na hodnotu 389 mil. Kč v roce 2017. Stejný pokles vykazují i plánované výdaje.

200

•

400

0 -200

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Příjmy celkem


26

Výdaje celkem

Financování



Struktura rozpočtových příjmů a výdajů Příjmy rozpočtu MČ jsou tvořeny zejména transfery, plánovaná výdajová stránka je reprezentována z více než 80 % běžnými výdaji. Historicky dosahoval podíl kapitálových výdajů více něž 40 % celkových výdajů. Příjmová stránka rozpočtu •

Struktura příjmové stránky rozpočtů MČ včetně

Příjmová stránka rozpočtu je tvořena: výhledu (mil. Kč) o Daňovými příjmy: Daňové příjmy jsou tvořeny zejména inkasem místních a správních 1 000 poplatků. Jejich podíl na celkových příjmech dosahuje historicky 5 až 8 %, do budoucna se předpokládá na úrovni 10 až 14 % z celkových příjmů (absolutně 50 až 54 mil. Kč). 800 o Nedaňovými příjmy: Nedaňové příjmy jsou tvořeny zejména přijatými úroky, přijatými 600 neinvestičními dary a inkasem pokut. Nedaňové příjmy jsou historicky jak v absolutní (18 až 53 mil. Kč), tak v relativní výši (podíl 3 až 5 % celkových příjmů) ve vztahu k celkovým 400 příjmům zanedbatelné. Do budoucna se plánuje příjem na úrovni 35 mil. Kč ročně. 200 o Transfery: Transfery tvoří jednoznačně nejvýznamnější položku rozpočtu MČ. Jejich podíl na celkových příjmech dosahuje historicky téměř 90 %. V absolutním vyjádření se 0 do budoucna uvažuje s příjmem na úrovni 401 mil. Kč v roce 2013 s postupným poklesem 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 na úroveň 303 mil. Kč v roce 2017. Příjem MČ z transferů je trojího druhu – Transfery od Transfery Daňové příjmy Nedaňové příjmy Financování HMP, Transfery ze státního rozpočtu a Převody z vlastní hospodářské činnosti. o Financování: Financování na straně příjmů bylo do rozpočtu MČ zapojeno pouze jednou, v roce 2009 ve výši 90,3 mil. Kč, což je důsledkem přebytku hospodaření v daném roce.

Výdajová stránka rozpočtu •

Struktura výdajové stránky rozpočtů MČ včetně výhledu (mil. Kč)

Výdajová stránka rozpočtu je tvořena: o Běžnými výdaji: Běžné výdaje představují většinu z celkových výdajů rozpočtu MČ. V absolutním vyjádření se do budoucna odhadují na úrovni 406 mil. Kč s postupným poklesem na 306 mil. Kč, což představuje v procentuálním vyjádření 80 % z celkových výdajů. Neinvestiční výdaje jsou tvořeny výdaji jednotlivých odborů a samostatných útvarů MČ včetně příspěvkových organizací. V rámci těchto výdajů je zahrnuta i tvorba rezervy na krytí nepředvídaných nákladů, plateb apod. o Kapitálovými výdaji: Kapitálové výdaje vykazují od roku 2010 postupný pokles, do budoucna jsou předpokládány ve výši 80 mil. Kč ročně, což představuje přibližně 20 % celkových výdajů. Tyto plánované investiční výdaje jsou tvořeny zejména malými investičními akcemi, jako např. do oblastí rozvoje obce, obecní dopravní infrastruktury, školství, mládeže a sociální oblasti. o Financování: Financování na straně výdajů je tvořeno zejména použitím prostředků vytvořených v minulých letech, čerpáním rezervního fondu a změnou stavu krátkodobých peněžních prostředků a to zejména za účelem zajištění vyrovnanosti příjmů a výdajů.


27

600 500 400 300 200 100 0 2008

2009

2010

Běžné výdaje

2011

2012

2013

Kapitálové výdaje

2014

2015

2016

2017

Financování



Možnosti financování Projektu Realizaci rozvoje bytového fondu do budoucna je možné zajistit využitím disponibilních peněžních zdrojů na zvláštním účtu generovaných postupným prodejem bytových jednotek. Shrnutí analýzy rozpočtového hospodaření •

Na základě provedené analýzy rozpočtového hospodaření MČ 11 je možné konstatovat: o Rozpočty MČ (jak historická skutečnost, tak výhled) vykazují poměrně značnou volatilitu a to jak na straně příjmů, tak na straně výdajů. o Rozpočty MČ výhledově počítají s vyrovnaným hospodařením. o Aktuální výše zadlužení je nulová. Dluhová služba tak nepředstavuje pro MČ potenciální riziko platební neschopnosti. o Ke konci roku 2011 činil zůstatek disponibilních prostředků na zvláštním účtu z prodeje bytových jednotek 24,4 mil. Kč. o Financování investičních akcí (sportovní areál/bazén, investice do školství, apod.) je zahrnuto v rámci rozpočtových výhledů. o Financování projektu je tak plánováno z využití disponibilních peněžních prostředků, které budou generovány prodejem bytových jednotek v jednotlivých etapách, přičemž výše těchto disponibilních prostředků se bude odvíjet od úspěšnosti prodeje stávajících bytových jednotek (od cca 1,1 mld. Kč, což představuje dolní interval pesimistické varianty až po cca 2,2 mld. Kč, což představuje horní interval optimistické varianty).

Zhodnocení možností financování Projektu •

I když není Projekt zahrnut do rozpočtového výhledu, je financování Projektu proveditelné níže uvedenými způsoby: o Jelikož MČ disponuje potenciální absorpční kapacitou pro čerpání externího dluhového financování, je možné uvažovat o čerpání externích dluhových nástrojů (seniorní úvěr, úvěr EIB atd.) v míře, která nezpůsobí neúměrné zvýšení roční dluhové služby. o Využitím vysokého zůstatku disponibilní peněžních prostředků.

•

S ohledem na plánovanou výši disponibilního zůstatku peněžních prostředků, jejichž výše by měla být dostatečná pro realizaci Projektu, a dále s ohledem na omezené možnosti MČ alternativně investovat tyto disponibilní zdroje a současně preferenci MČ využít tyto disponibilní zdroje na financování rozvoje bytového fondu do budoucna, není potřeba uvažovat o zapojení externího dluhového financování, které by pro MČ znamenaly dodatečné náklady v podobě nákladů financování. Realizaci rozvoje bytového fondu do budoucna je tak možné zajistit využitím disponibilních peněžních zdrojů.


28




3

Shrnutí studie

4


11


19


25


29


40


55

Přílohy

58


29



Vyhodnocení potřeby nových obecních bytů

Aby se MČ Praha 11 podařilo vytvořit a udržet dlouhodobou věkovou a socioekonomickou diverzitu obyvatelstva, musí přilákat mladé rodiny, pro něž je sice již nyní MČ 11 poměrně atraktivní, nenabízí jim však dostatek cenově dostupného bydlení. Definice potřeby obecních nájemních bytů •

Jak již bylo uvedeno ve strategickém rámci Projektu, nejen že v MČ 11 dochází vlivem záporné migrace k úbytku obyvatel, ale její obyvatelstvo navíc stárne, takže z kdysi relativně mladé se stala šestá nejstarší pražská MČ. Z toho vyplývá snaha MČ tento trend zvrátit a vytvořit a udržet dlouhodobou věkovou a socioekonomickou diverzitu obyvatelstva především prostřednictvím zvýšení její atraktivity pro mladé rodiny zakotvená rovněž ve Strategické vizi rozvoje MČ Praha 11 z roku 2009.

•

Z analýzy vývoje počtu uchazečů o pronájem obecních bytů vyplynulo, že mladí lidé mají o přistěhování do MČ 11 zájem (tj. MČ pro ně je atraktivní), avšak nabídka cenově dostupného bydlení (tj. především obecních bytů) je nedostačující. V letech 2007 – 2011 se o 42 obecních nájemních bytů určených k pronájmu výhradně mladým lidem do 35 let ucházelo celkem 1 496 zájemců, tj. v průměru 36 zájemců na 1 byt.

•

Chce-li MČ 11 dosáhnout „omlazení“ své populace, resp. udržení dlouhodobé věkové a socioekonomické diverzity obyvatelstva, je nutné navýšit počet nájemních bytových jednotek v rámci bytového fondu určených mladým lidem (tzv. „startovací byty“). Vedle pořízení nových nájemních bytů pro mladé je však také nutné dbát na zajištění dostatečné sociální infrastruktury a občanské vybavenosti, tj. především vzdělávacích, zdravotnických, a volnočasových zařízení.

Řešení potřeby obecních nájemních bytů •

MČ 11 deklarovala cíl pořídit (výstavbou nebo prostřednictvím dlouhodobého pronájmu) v budoucích letech 400 – 500 nových obecních nájemních bytů. Mělo by se jednat především o menší byty (1+kk, 2+kk do 60 m2) určené mladým lidem.

•

K realizaci tohoto záměru chce MČ 11 využít finanční zdroje získané z úplatného převodu stávajícího bytového fondu. K 31. 12. 2011 dosahovaly tyto disponibilní zdroje 24 mil. Kč, v průběhu let 2012 – 2014 by pak postupně měly dosáhnout hodnoty až 1,75 mld. Kč., resp. včetně pozemků 1,81 mld. Kč.

•

Vzhledem k omezenému objemu disponibilních zdrojů je realizace Projektu rozdělena do 3 etapy, přičemž v 1. etapě by mělo být pořízeno cca 150 nových obecních nájemních bytů.


30



Analýza existujících projektů a pozemků vhodných pro realizaci Projektu – mapa

Na územní MČ Praha 11 existuje v současné době 12 projektů výstavby obytných domů v různých fázích rozpracovanosti. 12

8 4 10

5 Legenda:

11

1. Bytové domy Milíčov jih a východ 2. Bytový dům Steinerova 3. Bytový dům Zdiměřická 4. Bytový dům „Domov Hájek“

2

9

6

5. Bytový dům Květnového vítězství

7

6. Bytový objekt „Zahrady Opatov“ 7. Bytový dům Stříbrského 8. Bytový park Roztyly

3

9. Bytový dům Bachova

1

10.Bytový dům Schulhoffova 11. Obytný soubor Výstavní 12. Obytný soubor Blažimská Rámcová studie proveditelnosti – MČ Praha 11

31



Analýza existujících projektů a pozemků vhodných pro realizaci Projektu – přehled (1/2)

Z existujících projektů na území MČ Praha 11, které jsou ve výstavbě, vyhovuje z hlediska kapacit pouze jeden projekt – Bytové domy Milíčov. Vhodné projekty a pozemky na území MČ Praha 11 •

Na základě identifikace potřeb nových obecních bytů a před definováním technických parametrů těchto bytů co do struktury, velikosti a vybavenosti, byla provedena analýza dostupných projektů, které by splňovaly požadavky MČ a dostupných pozemků, které jsou k dispozici MČ a mohly by být využity k realizaci Projektu.

•

Tyto analýzy resp. průzkumy přestavují vstupy pro definování variant realizace Projektu a jsou kritické pro další postup, jelikož vymezují jaké možnosti jsou pro MČ dostupné.

Existující projekty na území MČ Praha 11 •

Za účelem ověření potenciálních uchazečů o realizaci Projektu a následného zajištění co největší konkurenceschopnosti v případě varianty pořízení jsou níže uvedeny existující projekty v různých fázích rozpracovanosti, které by mohly být pro realizaci Projektu ze strany MČ 11 využity. U každého projektu je mimo jiné uvedena společnost, která je realizátorem projektu, a informace o kapacitě projektu – tj. počet bytových jednotek a počet parkovacích stání.

•

Projekty, které jsou na území MČ 11 již ve výstavbě jsou uvedeny níže.

•

Nejvhodnější existující projekty ve výstavbě

Č.

Název

Společnost

Lokalita

Popis, kapacita

Stav projektu

1

Bytové domy Milíčov – jih a východ

Skanska Program Domov s.r.o.

Pod ul. Jažlovická, Jurkovičova, Stříbrského

27 bytových domů – 36 sekcí; max. 750 bytových jednotek

Ve výstavbě

2

Bytový dům Steinerova

Mota Engil Real Estate

Při ul. Steinerova

48 bytových jednotek, 59 garážových stání

Ve výstavbě

3

Bytový dům Zdiměřická

B.D.S. spol. s.r.o.

Při ul. Zdiměřická

32 bytových jednotek, 1 nebytová jednotka a 3 ateliéry, 47 parkovacích stání

Ve výstavbě

4

Bytový dům „Domov Hájek“

YIT Stavo s.r.o.

Při ul. Mírového hnutí

35 bytových jednotek, 33 parkovacích stání

Ve výstavbě

5

Bytový dům Květnového vítězství

Landcoll s.r.o.

Při ul. Květnového vítězství


Ve výstavbě

Z existujících projektů, které jsou ve výstavbě, je pro MČ 11 vyhovující z hlediska kapacit pouze projekt Bytové domy Milíčov, jehož část je již postavena a další etapy jsou rozpracovány.


32



Analýza existujících projektů a pozemků vhodných pro realizaci Projektu – přehled (2/2)

Z existujících projektů na území MČ Praha 11, které mají vydané ÚR, nebo které jsou ve stádiu územního řízení, případně mají hotovou dokumentaci EIA, vyhovuje z hlediska kapacit 5 projektů. •

Projekty, které jsou plánovány na území MČ 11 a mají vydané územní rozhodnutí, nebo jsou ve stádiu územního řízení, případně mají hotovou dokumentaci EIA a jsou před zahájením územního řízení, jsou uvedeny níže. Nejvhodnější existující projekty s vydaným ÚR*

Č.

Název

Společnost

Lokalita

Popis, kapacita

Stav projektu

6

Bytový objekt „Zahrady Opatov“

Riverside Apartments, s.r.o.

Při ul. Chilská


Vydané ÚR

7

Bytový dům Stříbrského

Alitex, spol. s.r.o.

Při ul. Stříbrského


Vydané ÚR**

8

Bytový park Roztyly

ALBORGDEVELOPMENT a.s.

Mezi ul. Ryšavého, Hrdličkova a Komárkova


Vydané ÚR***

9

Bytový dům Bachova

Roddis engineering a.s.

Při ul. Bachova

45 bytových jednotek, 1 nebytový prostor a 1 ateliér, 51 parkovacích stání

Vydané ÚR****

10

Bytový dům Schulhoffova

VLTAVÍN HOLDING stavební podnik s.r.o.

V blízkosti ulice Matúškova


Územní řízení

11

Obytný soubor Výstavní

Central Group a.s.

Mezi ulicemi Výstavní a Otická

265 bytových jednotek, 230 nebytových jednotek/ ateliérů, 503 parkovacích stání

Dokumentace EIA

12

Obytný soubor Blažimská

Central Group a.s.

V prodloužení ulice Klapálkova


Územní řízení*****

* Projekty č. 7 a 8 by vyhovovaly požadavkům pouze v případě, že by se při výběrovém řízení spojily. ** V současnosti podaná žaloba ve vztahu k realizaci bytového domu Stříbrského, přičemž vlastníkem pozemku je MČ Praha 11 a existuje smlouva o smlouvě budoucí na koupi tohoto pozemku. *** Bylo podáno odvolání vůči ÚR ze strany občanského sdružení kvůli navýšení koeficientu (kódu míry využití území) o 3 stupně (z C na F). **** Vlastníkem pozemku je MČ Praha 11 a existuje smlouva o smlouvě budoucí na koupi tohoto pozemku. ***** Projekt je plánován na rozhraní MČ Praha 11 a MČ Praha 10

•

Nejvhodnější existující projekty před vydaným ÚR

Z existujících projektů, které mají vydané ÚR, jsou z hlediska kapacit vyhovující tři projekty, i když u některých z nich jsou určitá omezení. Z existujících projektů, které jsou ve stádiu územního řízení případně mají hotovou dokumentaci EIA, jsou vyhovující dva projekty.


33


Pozemky vhodné pro realizaci Projektu – mapa


Odbor územního rozvoje ÚMČ Praha 11 identifikoval na území MČ 11 celkem 20 lokalit vhodných pro výstavbu obecních bytů. •

Na řadě z 20 potenciálně využitelných pozemků vhodných pro realizaci Projektu (viz mapa níže) se však v současné době již nacházejí různé objekty vlastněné i jiným vlastníkem než HMP, nebo sloužící veřejnému zájmu (knihovna, zdravotnické služby a potřeby, dobrovolní hasiči), případně se na nich nachází parkoviště, jehož kapacita by musela být v případě výstavby nahrazena. K výstavbě na některých pozemcích se tak pro MČ vážou různé povinnosti, jež mohou realizaci Projektu zkomplikovat.


34


Pozemky vhodné pro realizaci Projektu – přehled (1/2)


Pro realizaci Projektu jsou vhodné především pozemky, které jsou v současné době nezastavěné (tj. způsob nového využití „Novostavba“) a jsou ve vlastnictví HMP, resp. svěřené do správy MČ Praha 11. Navíc vzhledem k rozsahu Projektu (tj. výstavba cca 400 – 500 bytů) jsou nejvhodnější pozemky typu OB, tj. určeny čistě k výstavbě bydlení a základní občanské vybavenosti. •

V následujících tabulkách jsou na základě výše uvedených kritérií pozemky vhodné pro realizaci Projektu seřazeny od těch, které kritériím vyhovují nejvíce, až po ty, které jim nevyhovují, nebo již je pro ně plánováno jiné využití.

Pozemky nejvhodnější pro realizaci Projektu

Č.

Lokalita

Vlastník *

Způsob nového využití

Břemeno / povinnost

7.

Ul. Hrudičkova

HMP

Novostavba

N/A

OB

10.

Ul. Exnárova

HMP Jiný vlastník trafostanice

Novostavba

V rámci výstavby realizovat veřejnou zeleň Trafostanice

OB

8.

Ul. Mikulova

HMP MČ Praha 11

Novostavba

Radioreléová trasa Výstavba pouze v severní části nebo propojení se sportovním územím, veřejným parkováním a rekreační zelení

11.

Ul. Opatovská x Mendelova

HMP

Novostavba

Radioreléová trasa, optický kabel Bytová funkce v rámci výstavby občanské vybavenosti

16.

Ul. Hráského - parking

MČ Praha 11

Novostavba

Radioreléová trasa Bytová funkce v rámci výstavby parkovacích domů a občanské vybavenosti

OB, SV-D

19.

Ul. Gregorova - parking

HMP MČ Praha 11 Jiný vlastník

Novostavba

Radioreléová trasa Bytová funkce v rámci výstavby parkovacích domů a občanské vybavenosti

OB, OV-D

18.

Ul. Holušická - parking

MČ Praha 11

Novostavba

Stávající tepelný napaječ, optický kabel Bytová funkce v rámci výstavby parkovacích domů a občanské vybavenosti

OV-D, SV-D

12.

Ul. Prašná - parking

HMP MČ Praha 11

Novostavba

Nutno nahradit veřejné parkování (6,7 tis. m2)

OV

14.

Ul. Květnového vítězství x Ke Stáčírně - parking

HMP MČ Praha 11

Novostavba


OV

*Rámcová Je-li uveden jako vlastník MČPraha Praha 35 Praha 11 má svěřenou správu studie proveditelnosti – MČ 11 11, znamená to, že pozemky jsou vlastněny HMP, ale MČ

Typ pozemku **

OB, OV, SV

OB, SV


** OB – čistě obytné území, OV – všeobecně obytné území, OV-D – všeobecně obytné, rozvojové území, SV – všeobecně smíšené území, SV-D – všeobecně smíšené, rozvojové plochy

Pozemky vhodné pro realizaci Projektu – přehled (2/2)


Č.

Lokalita

Vlastník *

Způsob nového využití

Břemeno / povinnost

15.

Ul. Ke Stáčírně - parking

HMP

Novostavba


OV

1.

Ul. Dunovského

MČ Praha 11

Změna staveb č.p. 824, 825

N/A

OB

6.

Ul. Donovalská x Ke Stáčírně

MČ Praha 11 Jiný vlastník

Novostavba

Nutná směna s fyzickými vlastníky či koupě pozemků

OV

2.

Ul. Květnového vítězství x Valentova-penzion


Změna stavby č.p. 620

Na VV pouze služební byty (např. pro učitele) Trafostanice

5.

Ul. Bachova - kotelna



Objekt přestavěn a pronajat oddílu stolního tenisu Trafostanice

3.

Ul. Filipova

MČ Praha 11


Nutno přemístit stávající nebytovou funkci (zdravotnické služby a potřeby)

17.

Ul. Vojtíškova - parking

HMP MČ Praha 11

Novostavba, příp. změna stavby č.p. 2333

Bytová funkce v rámci výstavby parkovacích domů a občanské vybavenosti (nutno vybudovat garáže a veřejnou zeleň)

OB, OV-F, SV-D, ZMK

20.

Ul. Opatovská – KD Opatov

HMP MČ Praha 11


Bytová funkce v rámci občanské vybavenosti , zachovat provoz knihovny

SV

4.

Ul. Bohůňova - kotelna



Objekt přestavěn a pronajat sboru dobrovolných hasičů MČ Praha 11

OB

9.

Ul. Podjavorinské

MČ Praha 11

Novostavba

V rámci výstavby realizovat veřejnou zeleň

13.

Ul. Benkova x Mírového hnutí - parking

HMP MČ Praha 11

Novostavba

Radioreléová trasa, stávající tepelný napaječ, optický kabel Bytová funkce v rámci výstavby parkovacího domu a občanské vybavenosti

*Rámcová Je-li uveden jako vlastník MČPraha Praha 36 Praha 11 má svěřenou správu studie proveditelnosti – MČ 11 11, znamená to, že pozemky jsou vlastněny HMP, ale MČ

Typ pozemku **

OV, VV

OV

OB-D

SV-D OB

Pozemky s již naplánovaným využitím


** OB – čistě obytné území, OV – všeobecně obytné území, VV – veřejné vybavení, SV – všeobecně smíšené území, SV-D – všeobecně smíšené, rozvojové plochy


Požadavky na počet bytů a jejich strukturu

Cílový požadovaný počet bytů byl stanoven v intervalu 400 až 500 startovacích bytů, přičemž v první etapě by se mělo jednat o cca 150 bytů. Vzhledem k disponibilním finančním zdrojům v nadcházejících letech, existujícím projektům a počtu zájemců o 1 byt v minulosti byl tento počet rozšířen na cca 200 startovacích bytů. Zjednodušená specifikace výstupu Projektu •

Pro kvalitní a realistické naplnění obsahu Projektu a dosažení vytyčených cílů je nutné kvalitně a detailně specifikovat výstupy Projektu. Základní specifikace výstupů Projektu slouží zejména pro modelové ověření realizace Projektu. Předmětem Projektu je pořízení bytového fondu o přibližném počtu 400 až 500 bytů formou tzv. startovacích bytů včetně pozemku, na kterém se tyto byty budou nacházet, přičemž v první etapě by se mělo jednat o cca 150 startovacích bytů.

Požadavky na počet bytů a jejich struktura •

Záměrem MČ je pořízení cca 150 startovacích bytů. S ohledem na skutečnost, že jednou z variant (varianty řešení viz. část „Varianty řešení a jejich kvantitativní a kvalitativní zhodnocení“) je pořízení těchto bytů prostřednictvím veřejné zakázky, je nezbytné přihlížet ke skutečnosti, že potenciální dodavatelé (uchazeči ve veřejné zakázce) jsou limitováni územními rozhodnutími, již zpracovanými projekty, případně již vydanými stavebními povoleními. S ohledem na výše uvedené, je vhodné cílový počet startovacích bytů požadovaných MČ stanovit v rámci většího intervalu, který bude zohledňovat případné odlišnosti v technických řešeních jednotlivých potenciálních uchazečů i odlišné kapacity jednotlivých projektů ve vztahu k počtu bytových jednotek. Tento interval musí na straně jedné stanovit minimální počet MČ požadovaných bytů, na stranu druhou musí rovněž vymezit maximální počet bytů tak, aby investice nepředstavovala pro MČ jednak neadekvátní zatížení veřejných rozpočtů a současně neposkytovala neadekvátně vysokou kapacitu, kterou by následně MČ měla problém uspokojit.

•

Při stanovení intervalu počtu startovacích bytů bylo přihlíženo k požadavku MČ, který stanovil počet bytů v rámci první etapy na cca 150. Tento počet byl určen jako orientační i vzhledem k budoucím výnosům z prodeje obecných bytů. Na základě analýzy existujících projektů a umožnění co možná největšímu počtu zájemců ucházet se o realizaci Projektu v rámci první etapy byl spodní hranice intervalu požadovaného počtu bytů snížen na 80. Pro stanovení horní hranice intervalu byla mimo existujících projektů zohledněna i skutečnost, že počet zájemců o 1 byt byl za posledních 5 let v průměru 19 a tento počet se v rámci posledních výběrových řízení nadále zvyšuje (k 25.4.2012 nabídla MČ k pronájmu 17 bytů a zájem o ně projevilo 899 uchazečů, tj. 53 uchazečů na 1 byt). Z těchto důvodů byla horní hranice intervalu stanovena na 200 startovacích bytů.

•

Počet bytů: Cílový požadovaný počet bytů v rámci první etapy byl stanoven na 150 až 200 bytů.

•

Struktura bytů: Struktura bytů byla stanovena jednak s ohledem na požadavky MČ, dále pak s ohledem na standardní bytovou strukturu na obdobných projektech: o 1+kk – 40 % až 60 % z celkového počtu bytů o 2+kk – 45 % až 60 % z celkové počtu bytů o Ostatní (zejména 3+kk a větší) – maximálně 10 bytů

•

Velikost bytů: Velikost bytů byla stanovena tak, aby umožňovala plné a efektivní využití bytů za účelem jejich pořízení a s ohledem na předpokládaný počet osob v nich bydlících: o 1+kk – 25 až 35 m2 o 2+kk – 45 až 60 m2 o Ostatní (zejména 3+kk a větší) – maximálně do 85 m2


37


Požadavky na pozemek, parkovací stání a veřejné prostory


Potenciální uchazeči musí disponovat pozemkem s platným územním rozhodnutím umožňující realizaci Projektu. Požadavky na pozemek •

V případě varianty realizace pořízení nového bytového objektu formou koupě novostavby (pořízení bytů prostřednictvím veřejné zakázky) je požadavkem MČ, aby potenciální uchazeč zajistil výstavbu startovacích bytů na pozemku na území MČ resp. maximálně v okolí 1 km od MČ, přičemž tento uchazeč nemusí disponovat platným územním rozhodnutím vztahujícím se k tomuto pozemku, který takovou výstavbu umožní ale musí být alespoň zahájeno územní řízení. Platné územní rozhodnutí pak bude odkládací podmínkou smlouvy a stavba startovacích bytů na tomto pozemku pak musí být v souladu s vydaným územním rozhodnutím resp. stavebním povolením.

Parkovací stání •

V souladu s vyhláškou (Vyhláška č. 26/1999 hl. m. Prahy, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů) je nezbytné pro každý objekt rezidenčního charakteru zajistit adekvátní počet parkovacích stání. Uchazeč je tak povinen v souladu s touto vyhláškou zajistit požadovaný počet stání. S ohledem na cílovou skupinu obyvatelstva, která bude tyto byty obývat, a s ohledem na jejich ekonomickou situaci, se nepředpokládá plné využití těchto parkovacích stání. Z tohoto důvodu MČ předpokládá, že potenciální uchazeč se pokusí zajistit výjimku ve vztahu k požadovanému počtu parkovacích stání. V případě udělení výjimky tak MČ požaduje, aby pro potřeby startovacích bytů byl k dispozici níže uvedený počet parkovacích stání: o Počet krytých parkovacích stání – 0,4 až 0,5 na 1 bytovou jednotku. o Počet parkovacích stání na povrchu – 0,1 až 0,2 na 1 bytovou jednotku.

•

V případě, že by k udělení výjimky nedošlo, vybuduje potenciální uchazeč takový počet parkovacích stání, který bude plně v souladu s vyhláškou. MČ však pořídí takový počet stání, které jsou v souladu s jejími požadavky vymezenými výše. Zbylá parkovací stání zůstanou v majetku potenciálního uchazeče a jejich budoucí využití bude plně v jeho působnosti.

Požadavky na veřejné prostory •

Požadavky MČ na veřejné prostory jsou následující: o Objekt: Bude mít jednu vstupní halu v provedení odolném proti vandalům. Vstupní prostor bude centrálně uzavřen elektrickým vrátným, ovládaným elektronickým čipovým systémem s možností blokace elektronických čipů. o Společné chodby: Společné prostory objektu musí být vybaveny keramickou dlažbou se soklem. o Garáž: Parkovací stání budou umístěna jak na povrchu, tak v podzemí pod objektem jako krytá parkovací stání. Krytá parkovací stání budou vybavena garážovými vraty (nebo roletovou mříži) a ovládána elektronickým čipovým systémem. o Konstrukční systém: Hlavní konstrukční systémem stavby bude železobetonový stěnový systém a stropy budou vyvedeny ve formě monolitických stropních desek. o Mezibytové stěny: MČ požaduje, aby mezibytové stěny byly provedeny jako zděné nebo železobetonové. o Obvodový plášť: Vnější obvodový plášť musí být zděný s fasádním zateplovacím systémem. o Výtah: Osobní výtah(y) musí být zhotoven(y) jedním z renomovaných dodavatelů. Rozměr a provedení musí být v souladu s ČSN a musí kapacitně odpovídat počtu bytových jednotek. o Svítidla: Veřejné prostory objektu budou vybaveny odpovídajícím typem svítidel v tuzemském standardu.


38



Požadavky na byty

Objekt bude disponovat energetickým štítkem min. na úrovni „C“ a musí splňovat veškeré závazné ČSN, vyhlášky a relevantní zákony. Požadavky na byty •

Požadavky MČ na byty jsou následující: o Podlahové krytiny: V rámci koupelny, toalety, předsíně, kuchyně (případně zádveří a komory) je požadovaná keramická dlažba. V rámci ložnice, obývacího pokoje, případně jiného pokoje určeného k obývání (také případné šatny) je požadována plovoucí podlaha nebo koberec. Balkóny a lodžie budou vybaveny mrazuvzdornou keramickou dlažbou, terasy betonovou dlažbou do štěrku. o Příčky: Mezipokojové příčky musejí být zděné a musejí mít vhodné akustické a protipožární parametry. o Povrchy stěn: V rámci toalety, koupelny a nad kuchyňskou linkou jsou požadovány keramické obklady a bílá malba. V ostatních místnostech se vyžaduje bílá malba. o Vnitřní dveře: V rámci obývacího pokoje a ložnice plné hladké s ocelovou zárubní, jednokřídlé o šířce 80 cm. V rámci koupelny a toalety, případně komory, plné hladké s ocelovou zárubní, jednokřídlé o šířce 70 cm. o Vstupní dveře: Jednokřídlé plné hladké, panoramatické kukátko, lakované kovové zárubně, bezpečnostní kování, neprůzvučnost dle normových požadavků, s normovou požární bezpečností. o Okna a balkónové dveře: Plastová, celoobvodová kování. Barva bílá, včetně parapetů, středové těsnění, všechna křídla nepřístupná z teras nebo balkónů – otvíravá pro možnou údržbu. o Vytápění: Vybavení topným tělesem (plechové deskové provedení) s bytovými kalorimetry, termostatickou hlavicí, koupelnovým radiátorem - žebříček, barva bílá, bez el. patrony. o Osvícení: Hlavní obývací pokoj bude vybaven odpovídajícím typem stropního svítidla v tuzemském standardu. o Silnoproud: Pokoje musí být vybaveny rozvody včetně osazení vypínači a zásuvkami v dostatečném počtu dle charakteru a využití místnosti. Osazení svítidly. o Slaboproud: V rámci obývacího pokoje je požadován rozvod telefonní linky a rozvod pro společnou televizní anténu (STA) a kabelovou televizi (možnost přepojení na kabelovou televizi). V rámci předsíně se požaduje domácí telefon s napojením na vstupní systém. V případě bytů vetší dispozice než 2+kk se vyžaduje rozvod telefonní linky a rozvod STA a kabelové televize navíc i v jedné ložnici. o Koupelna: Koupelna bude vybavena umyvadlem včetně krytu na sifon o šířce 60 cm, kombi klozet se sedátkem, vanou (1 700 x 700 mm) nebo sprchovým koutem. Umyvadlo a vana budou vybaveny chromovými pákovými bateriemi (s příslušenstvím – hadice, růžice, držák), sprcha bude vybavena sprchovým setem (hadice, růžice, tyč), přívod pro pračku – pouze studená voda. o Kuchyně: Kuchyňská linka délky 1 800 mm se sporákem, vodovodní baterií a dřezem, digestoří s napojením na odtah, dva zásuvkové obvody, jeden světelný obvod.

Doplňující požadavky •

Objekt musí splňovat kromě výše vymezených požadavků MČ všechny závazné ČSN, vyhlášky a zákony vztahující se k realizaci Projektu.

•

Požadovaná energetická náročnost budovy – budova bude disponovat energetickým štítkem min. na úrovni „C“.


39




3

Shrnutí studie

4


11


19


25


29


40


55

Přílohy

58


40



Varianty řešení

V rámci analýzy jsou posuzovány 4 varianty, které přispívají k naplnění cílů MČ, a tzv. nulová varianta – zachování stávajícího stavu, přičemž ekonomické vyhodnocení bude provedeno u 2 variant – pořízení nového objektu formou zhotovení novostavby a nájem celého objektu a to bude srovnáno s nulovou variantou. Vymezení variant •

MČ 11 plánuje dlouhodobě pořídit 400 – 500 startovacích bytů. V nejbližších letech bude MČ prodávat stávající bytový fond, a lze tedy předpokládat, že bude generovat i dostatečnou výši výnosů, které by pokryly tento dlouhodobý plán (v realistickém scénáři 1,54 až 1,81 mld. Kč). V první etapě plánovala MČ postavit cca 150 startovacích bytů. Avšak vzhledem k počtu existujících projektů na území MČ a vzhledem ke skutečnosti, že počet zájemců o 1 byt byl za posledních 5 let v průměru 19 a tento počet se v rámci posledních výběrových řízení nadále zvyšuje , rozšířil se tento počet až na cca 200 startovacích bytů.

•

Pořízení startovacích bytů v rámci první etapy může být uskutečněno několika variantami, které jsou z realizačně-technického hlediska proveditelné. Tyto varianty jsou definovány níže a jsou pak dále analyzovány detailněji.

•

Varianta 0 – Zachování současného stavu resp. nerealizování Projektu o Varianta 0 představuje zachování současného stavu zajištění podpory tzv. startovacích bytů, přičemž nepředstavuje zajištění potřeb Zadavatele a nepřispívá ke splnění cílů Projektu.

•

Varianta 1 – Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby o Varianta 1 představuje cílový požadovaný počet bytů, přičemž se jedná o pořízení nového objektu, který bude ze strany uchazeče nabídnut ve formě plánovaného nebo již započatého případně vybudovaného projektu.

•

Varianta 2 – Nájem celého objektu startovacích bytů o Varianta 2 představuje stav, kdy MČ bude mít k dispozici požadovaný počet bytů, nicméně se nebude jednat o formu vlastnictví.

•

Varianta 3 – Výstavba nového objektu startovacích bytů na vlastním pozemku o Varianta 3 představuje alternativu k variantě 1, kdy výstavba bude probíhat na pozemku vlastněném MČ a uchazeč tak bude dodavatelem stavby.

•

Varianta 4 – Nákup nových startovacích bytů jednotlivě (ne celého objektu) o Varianta 4 představuje další alternativu k variantě 1 a znamená dlouhodobý proces, kdy MČ bude postupně získávat požadovaný počet bytů.

Ekonomické vyhodnocení variant •

Z ekonomického hlediska budou vyhodnoceny 3 níže uvedené varianty. Zbylé varianty (výstavba nového objektu na vlastním pozemku a nákup nových startovacích bytů jednotlivě) nebudou hodnoceny, jelikož se z ekonomického hlediska jedná o obdobné případy jako varianta 1, přičemž na případné rozdíly s variantou 1 bude poukázáno. o Varianta 0 – do vyhodnocení zahrnuta především s ohledem na skutečnost, že srovnání jakýchkoliv dalších variant s touto variantou je prvním nezbytným krokem. o Varianta 1 – vyhodnocení varianty 1 poskytne představu o nákladech zhotovení novostavby v požadovaném počtu a struktuře startovacích bytů. o Varianta 2 – vyhodnocení varianty 2 umožní srovnat v čase náklady nájmu a náklady varianty 1, kdy bude MČ vlastníkem startovacích bytů.


41



Varianta 0 – Zachování současného stavu

Zachování současného stavu by sice přineslo MČ velkou úsporu nákladů z důvodu, že by Projekt nebyl realizován (cca 1,5 až 1,8 mld. Kč), avšak tato varianta by nevedla k zajištění potřeb Zadavatele a ke splnění cílů Projektu, tj. k vytvoření a udržení věkově i socioekonomicky vyvážené struktury obyvatelstva MČ Praha 11. Popis varianty Varianta 0 představuje zachování současného stavu, tj. nepořízení nových obecních nájemních bytů určených pro mladé rodiny, tzv. startovacích bytů. Současně však tato varianta počítá s realizací plánovaného úplatného převodu většiny stávajících obecních bytových jednotek Výhody •

Nulové investiční náklady

•

Možnost alternativního využití výnosů z prodeje větší části stávajícího bytového fondu

Nevýhody • Nemožnost využití bytového fondu k ovlivnění socioekonomické struktury obyvatelstva • Neřešení úbytku obyvatel kvůli záporné migraci • Neřešení negativní demografické struktury obyvatelstva MČ, tj. stárnutí populace • Neřešení převisu poptávky po obecních nájemních bytech určených mladým lidem nad jejich nabídkou

Rizika •

Nedosažení hlavního strategického cíle z oblasti bytové a sociální politiky, tj. vytvoření a udržení věkově i socioekonomicky vyvážené struktury obyvatelstva

•

Nárůst záporné migrace (především mezi mladými lidmi plánujícími rodiny a hledajícími nejvhodnější podmínky pro start) z důvodu nedostatečné nabídky cenově dostupného bydlení

Právní aspekty •

U varianty „Zachování současného stavu“ nebyly hodnoceny žádné právní aspekty, jelikož v tomto případě nedojde k zabezpečení startovacích bytů a tím také tato varianta sebou nenese žádné legislativní omezení či požadavky


42


Varianta 1 – Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby


Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby by pro MČ 11 znamenalo výrazné zjednodušení organizace procesu získání nových obecních nájemních bytů. Toto by se však pravděpodobně pojilo s vyššími náklady a nižší flexibilitou ovlivnit fyzickou podobu objektu ve srovnání s výstavbou na vlastním pozemku . Popis varianty Varianta 1 představuje pořízení cílového požadovaného počtu bytů, prostřednictvím pořízení nového/ých objektu/ů, který/é bude/ou ze strany uchazeče ve výběrovém řízení nabídnut/y ve formě plánovaného/ých nebo již započatého/ých případně vybudovaného/ých projektu/ů. MČ 11 tak bude vlastníkem bytů i celého/ých objektu/ů Výhody •

Nevýhody

Existence projektů v různých fázích rozpracovanosti na území MČ, které by mohly být pro realizaci Projektu ze strany MČ 11 využity (v případě, že byty v rámci těchto projektů ještě nebyly prodány) → úspora času (především v případě projektů, které již jsou ve výstavbě, resp. mají územní rozhodnutí)

•

V případě projektů, které jsou již ve fázi realizace, menší flexibilita a možnost ovlivnit fyzickou podobu objektu ze strany Zadavatele

•

Potřeba jednorázové poměrně vysoké investice a včetně jejího financování

•

Jedno výběrové řízení (veřejná zakázka)

•

Správa nemovitosti je odpovědností vlastníka, tj. MČ 11

•

Veškerou dokumentaci (architektonickou studii , dokumentaci EIA, dokumentaci pro územní a stavební řízení) obstarává a za její získání je odpovědný uchazeč

•

Pravděpodobně vyšší cena za 1 m2 bytové podlahové plochy než v případě výstavby na vlastním pozemku MČ

•

Kontrola růstu počtu nových bytů na území MČ a zajištění jejich kvality, tzn. splnění cíle stanoveného Strategickou vizí rozvoje MČ Praha 11

Rizika •

Případné stavebně-technické vady nemovitosti

•

Příliš vysoká nabídková cena za 1 m2 bytové podlahové plochy, popř. nedostatek uchazečů (tj. existujících projektů) ve výběrovém řízení v případě stanovení maximální možné ceny za 1 m2 bytové podlahové plochy

•

Nižší flexibilita při případném poklesu zájmu o obecní nájemní byty ze strany občanů


Pořízení bytů, které ještě neexistují ve smyslu právním, spadá pod definici veřejné zakázky dle zákona č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů (ZVZ), a tudíž bude nezbytné realizovat zadávací řízení dle ZVZ – dle charakteru zakázky bude pravděpodobně nejvhodnější otevřené řízení

•

S ohledem na předpokládanou hodnotu pořizovaných bytů se bude jednat o tzv. významnou veřejnou zakázku dle § 16a ZVZ. Kromě delších lhůt spojených se zadáním takové zakázky bude nutné tzv. odůvodnění veřejné zakázky (viz § 156 ZVZ) schválit zastupitelstvem MČ ještě před zahájením zadávacího řízení

•

V rámci zadávacího řízení bude dále nezbytné citlivě zvážit hodnotící kritéria, aby vyjadřovala vztah užitné hodnoty a ceny a zároveň zajistila, že vítězná nabídka bude naplňovat sledované potřeby MČ – cena za m2 vs. dispoziční řešení bytů, vzdálenost na MHD apod.

•

Pro nastavení smluvní podmínek bude nezbytné zvážit různé smluvní varianty, přičemž každá má své výhody a nevýhody. Bude například nezbytné rozhodnout, zda budou byty pořízeny formou smlouvy o dílo (postupný přechod vlastnictví) nebo formou budoucí smlouvy kupní (uzavření samotné smlouvy po dokončení). Dále bude nezbytné řešit způsob financování projektu (postupné platby/zálohy nebo jedna platba na konci)


43


Varianta 2 – Nájem celého objektu startovacích bytů


Nájem celého objektu se startovacími byty představuje poměrně flexibilní řešení bytové politiky a zajištění potřeb Zadavatele. Zároveň se však jedná o poměrně drahé řešení spojené s řadou rizik vyplývajících ze vztahu pronajímatel/nájemce. Popis varianty Varianta 2 počítá s tím, že MČ bude mít požadovaný počet bytů k dispozici prostřednictvím nájmu celého, resp. několika celých bytových objektů. Objekty ani byty tedy nebudou ve vlastnictví MČ Výhody

Nevýhody

•

Rychlejší řešení celé transakce

• Vztah pronajímatel/nájemce

•

Vyšší flexibilita při případném poklesu zájmu o obecní nájemní byty ze strany občanů

• MČ bude platit v nájmu i zisk a odpisy vlastníkovi budovy

•

Varianta nájmu nové budovy nevyžaduje oproti variantě výstavby nového/ých objektu/ů vysokou jednorázovou úvodní investici

•

Správa nemovitosti je odpovědností vlastníka, tj. pronajímatele

• Budova v nájmu má pro MČ nulovou zůstatkovou hodnotu oproti vlastnictví • Nájem zakládá pro MČ každoroční mandatorní výdaj do budoucna • Pravděpodobně souhrnně vyšší úroveň výdajů než v případě výstavby na vlastním pozemku MČ

Rizika •

Případná změna tržní hladiny nájemného a špatné nastavení hladiny nájemného

•

Případná změna vlastníka budovy

•

Příliš vysoká úroveň nabízeného nájemného ze strany potenciálních pronajímatelů, popř. nedostatek pronajímatelů v případě stanovení maximální možné výše nájemného


Dle § 18 odst. 1 písm. d) ZVZ spadá nájem existujících nemovitostí pod výjimky ZVZ, tj. na nájem celého objektu startovacích bytů či jednotlivých jednotek by nemuselo být realizováno zadávací řízení dle ZVZ

•

Nastavení smluvních podmínek by záleželo na vyjednání s pronajímatelem. Otázkou by byla pochopitelně doba nájmu a možnosti jeho ukončení. Obecně by MČ nesla náklady s běžnou údržbou a opravami bytů (objektu), nákladnější opravy by hradil pronajímatel


44


Varianta 3 – Výstavba nového objektu startovacích bytů na vlastním pozemku


Výstavba nového objektu startovacích bytů na vlastním pozemku zajistí MČ 11 efektivní využití vlastních pozemků a pravděpodobně nižší cenu pořízení nových obecních bytů. Na druhou stranu je časově velmi náročná a pojí se s vyšší administrativní zátěží, vyššími náklady na přípravu a v nejbližším období nepřispěje k zajištění cílů MČ Praha 11. Popis varianty Varianta 3 představuje výstavbu nového/ých bytového/ých objektu/ů na pozemku/cích vlastněném v současnosti MČ případně MHMP, kde uchazeč/i ve výběrovém řízení bude/ou dodavatelem/i stavby/eb. MČ 11 tak bude vlastníkem bytů i celého/ých objektu/ů Výhody •

Využití vlastního/ch pozemku/ů (resp. pozemku vlastněného HMP a svěřeného do správy MČ 11), které jsou v současné době na území MČ k dispozici (minimálně 6 pozemků by bylo dle předběžného zkoumání za určitých předpokladů vhodných k výstavně nového objektu, nicméně je nezbytné dodatečné detailní technické posouzení těchto pozemků)

•

Pravděpodobně nižší cena za 1 m2 bytové podlahové plochy než v případě pořízení nového/ých objektu/ů formou zhotovení stavby/eb

Nevýhody • Více výběrových řízení (veřejných zakázek) – na vypracování architektonické studie, dokumentace pro územní řízení, dokumentace EIA, dokumentace pro stavební řízení, na dodání stavby (→ vyšší administrativní náklady) • Veškerou dokumentaci musí zajistit sama MČ, resp. prostřednictvím jednotlivých výběrových řízení (→ vyšší administrativní náklady) • Potřeba jednorázové poměrně vysoké investice a včetně jejího financování • Vysoká časová náročnost (organizace výběrových řízení, příprava dokumentace apod.) • Správa nemovitosti/í je odpovědností vlastníka, tj. MČ 11

Rizika •

Případné stavebně-technické vady nemovitosti

•

Nižší flexibilita při případném poklesu zájmu o obecní nájemní byty ze strany občanů


Svým charakterem by se jednalo o veřejnou zakázku dle ZVZ, tj. bylo by nezbytné dle ZVZ soutěžit všechny dodavatele (přes případný architektonický návrh, po projekt včetně relevantní stavební dokumentace, zhotovitele stavby a technický dozor stavby) – časově více náročné, nicméně možnost získání výhodnější ceny

•

Smluvní dokumentaci by bylo nezbytné nastavit precizně s ohledem na provázanost plnění a odpovědností jednotlivých dodavatelů


45



Varianta 4 – Nákup nových startovacích bytů jednotlivě

Postupný nákup jednotlivých nových startovacích bytů představuje velmi operativní zajištění potřeb Zadavatele. Tato varianta by však přinesla rovněž značné komplikace související se správou bytového fondu a ohrozila by do značné míry schopnost MČ ovlivnit kvalitu bytového fondu. Popis varianty Varianta 4 představuje dlouhodobé operativní řešení bytové politiky prostřednictvím postupného nákupu požadovaného cílového počtu bytů. Varianta počítá s nákupem jednotlivých bytů v různých bytových objektech, nikoliv s nákupem celých objektů. MČ by tedy byla vlastníkem bytů, avšak ne nemovitostí Výhody •

Možnost rychlého získávání nových bytů bez výběrového řízení

•

Rozložení nákladů na pořízení nových bytů v čase

•

Operativní řešení aktuálního nárůstu poptávky po obecních nájemních bytech

Nevýhody • „Rozdrobenost“ bytového fondu a z ní vyplývající administrativní a správní komplikace • MČ by byla v jednotlivých objektech pouze jedním z několika členů společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), z čehož plynou omezené rozhodovací pravomoci ve věcech vztahujících se k celému objektu, resp. společným částem objektu (např. rekonstrukce apod.) • Omezená schopnost ovlivnit cenu kupovaného bytu

Rizika •

Neschopnost zajistit požadovanou úroveň kvality bydlení (např. neschopnost prosadit v SVJ rekonstrukci domu, potažmo bytu apod.)


Dle § 18 odst. 1 písm. d) ZVZ spadá pořízení existujících nemovitostí pod výjimky ZVZ, tj. na pořízení jednotlivých (existujících) jednotek by nemuselo být realizováno zadávací řízení dle ZVZ

•

Na jednotlivé bytové jednotky by byly uzavírány samostatné kupní smlouvy, což by pochopitelně přineslo náročnost s jejich vyjednáváním

•

MČ by jako vlastník jednotlivých jednotek rozhodovala o správě domu v rámci společenství vlastníků jednotek, tj. pouze s hlasem odpovídajícím vlastněné podlahové ploše. Nepraktická by byla rovněž správa různých výší záloh na služby a příspěvků do fondů oprav


46



Vymezení předmětu a předpokladů kvantitativní analýzy (1/5) Předmětem kvantitativní analýzy je zhodnocení finančních dopadů variant realizace Projektu. Vymezení předmětu kvantitativní analýzy •

V rámci kvantitativní analýzy budou hodnoceny 3 varianty. o Varianta 0 - Zachování současného stavu . o Varianta 1 – Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby. o Varianta 2 – Nájem celého objektu startovacích bytů.

•

Kvantitativní analýza vyhodnocuje finanční dopady realizace Projektu a to konkrétně vyčíslením výdajů (investiční, provozní a výdaje životního cyklu nebo nájemné) a příjmů (příjmy z nájemného od nájemců startovacích bytů) Projektu. Kvantitativní analýza byla za účelem komplexního posouzení finančních dopadů provedena pro horizont 30 let (provozní fáze). Výstupem kvantitativní analýzy je pak vyčísleni finančních dopadů pro jednotlivé varianty realizace Projektu.

Základní předpoklady kvantitativní analýzy •

Základní vstupní informace Projektu o Předpokladem pro zpracování kvantitativní analýzy je specifikace Projektu (zejména požadavky na strukturu, velikost a vybavení startovacích bytů), která byla uvedena v části „Identifikace potřeby nových obecních nájemních bytů“. Táto specifikace Projektu tak přestavuje základní vstup pro varianty 1 a 2, jelikož v případě varianty 0 by nedošlo k pořízení/nájmu startovacích bytů. o Cílový požadovaný počet bytů byl vymezen v rozmezí 150 až 200 bytů. Pro účely stanovení nákladů jednotlivých variant je však nezbytné stanovit počet bytů, se kterými se bude dále pro tyto potřeby uvažovat. Protože v případě varianty 1 jsou samotné předpokládané investiční náklady na pořízení startovacích bytů základem pro stanovení předpokládané hodnoty veřejné zakázky, bude dále pro potřeby stanovení veškerých nákladů počítáno s výstavbou 200 startovacích bytů (tzv. technický model „MAX“) , a pro informaci i s možností 150 bytů (tzv. technický model „MIN“).

•

Obecné předpoklady o Pro účely provedeni kvantitativní analýzy je předpokládáno zahájení výstavby k 1. 1. 2013 (v souladu s časovou náročností dalších kroků). Samotná stavební fáze se předpokládá v délce 24 měsíců, s ukončením výstavby startovacích bytů k 1. 1. 2015 a spuštění Projektu do provozu také k 1.1.2015. Pro účely kvantitativní analýzy je předpokládaná délka provozní fáze 30 let. o Předpokládaná inflace byla stanovena na úrovni inflačního cíle České národní banky, diskontní faktor reálný byl stanoven ve výši 3 %, která je obecně využívána v rámci finanční analýzy projektů pro veřejný sektor (zejména pro tzv. koncese). Diskontní faktor nominální je tak součinem předpokládané inflace a diskontního faktoru reálného a dosahuje hodnoty 5,06 %.


47

Základní vstupní informace Projektu

Hodnota MIN

MAX

Celkový počet bytů Struktura bytů 1+kk - 40% až 60% 2+kk - 45% až 60% 3+kk a větší - max 10

150

200

55% 45% 0

40% 55% 10

Rozloha bytů (m 2) 1+kk 2+kk 3+kk a větší Průměrná rozloha bytu

25 45 85 34,0

35 60 85 51,3

Obecné předpoklady Zahájení výstavby Projektu Délka stavbení fáze (měsíce) Ukončení výstavby Projektu Spuštění Projektu do provozu Délka provozní fáze (roky) Ukončení provozní fáze Předpokládaná inflace Diskontní faktor - reálný Diskontní faktor - nominální

Hodnota 1.1.2013 24 1.1.2015 1.1.2015 30 31.12.2044 2,00% 3,00% 5,06% © 2012 Deloitte Česká republika – Důvěrné


Vymezení předmětu a předpokladů kvantitativní analýzy (2/5) Průměrná cena za m2 na území Prahy 4 dosahovala v dubnu 2012 hodnoty 48 996 Kč/m2. Zdroje pro stanovení Investičních výdajů (CAPEX) •

Základem pro stanovení předpokládaných investičních výdajů byla jednak statistika průměrné ceny za m2 v rámci Prahy vypracovaná realitním serverem RealityMix.cz na základě statistik prodejních cen bytů jednotlivých realitních společností a jednak analýza cen prodávaných nových bytů v rámci MČ 11.

Statistika průměrné ceny za m2 •

m2

Statistika průměrné ceny za je rozdělena do dvou částí. V první jsou obsaženy informace za krajská města, v druhé pak za jednotlivé části Prahy.

•

Statistika počítá s veškerými prodávanými byty bez ohledu na jejich stáří, stav a velikost.

•

Z uvedené statistiky je zjevné, že ve všech krajských městech došlo meziročně (duben 2011 až duben 2012) k poklesu průměrné ceny za m2, přičemž největší pokles zaznamenala Ostrava (13,91 %).

•

Meziroční pokles v rámci Prahy dosahoval cca 4 %, přičemž v dubnu 2012 byla průměrná cena za m2 na úrovni 58 215 Kč.

•

Ceny za m2 v jednotlivých částech Prahy se však značně liší. Jednoznačně nejdražšími jsou Praha 1 a Praha 2, kde je průměrná cena 93 176 Kč, resp. 74 790 Kč za m2. Zbylé části Prahy již vykazují nižší míru rozdílnosti cen. Prahu 4 (jako nejlépe srovnatelná s MČ 11) je v tomto směru možné považovat za průměrnou, kdy průměrná cena v dubnu 2012 dosahovala úrovně 48 996 Kč/m2.

•

Na základě statistiky průměrné ceny za m2, která slouží jako první zdroj pro stanovení investičních výdajů Projektu, byla zjištěna průměrná cena za m2 pro Prahu 4 ve výši 48 996 Kč/m2.


Praha České Budějovice Karlovy Vary Plzeň-město Liberec Ústí nad Labem Hradec Králové Pardubice Brno-město Zlín Jihlava Olomouc Ostrava-město

Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha Praha

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 48

Duben 2011

Únor 2012

Březen 2012

Duben 2012

56 736 24 638 27 444 27 469 22 259 14 099 28 867 25 913 36 251 23 849 21 107 24 333 18 853

54 24 24 25 21 13 26 25 35 23 20 23 16

54 24 24 25 21 13 27 25 35 23 19 23 16

53 24 24 25 21 13 27 24 35 23 19 22 16

Duben 2011

Únor 2012

Březen 2012

Duben 2012

99 211 79 854 62 289 51 089 54 334 59 971 56 165 47 493 46 166 52 936

94 75 59 49 52 57 54 46 45 50

94 76 58 49 52 57 55 47 45 50

93 74 58 48 51 57 55 47 45 49

256 052 439 617 538 186 823 113 731 522 103 910 335

232 382 054 917 454 910 935 816 087 303

283 016 415 570 527 073 001 014 413 618 808 422 222

442 034 296 876 359 679 200 109 504 183

817 034 507 677 734 068 330 631 099 798 664 970 231

176 790 481 996 553 692 105 262 198 899

Měsíční změna Roční změna duben/březen duben/duben -0,86% 0,07% 0,38% 0,42% 0,96% -0,04% 1,22% -1,53% -0,89% 0,76% -0,73% -1,93% 0,06%

-5,14% -2,45% -10,70% -6,52% -2,36% -7,31% -5,32% -4,95% -3,18% -0,21% -6,84% -5,60% -13,91%

Měsíční změna Roční změna duben/březen duben/duben -1,34% -1,64% 0,32% -1,76% -1,54% 0,02% -0,17% 0,32% -0,67% -0,57%

-6,08% -6,34% -6,11% -4,10% -5,12% -3,80% -1,89% -0,49% -2,10% -5,74%



Vymezení předmětu a předpokladů kvantitativní analýzy (3/5) Cena zjištěná na základě analýzy cen bytů činí 47 894 až 48 957 Kč/m2 (bez DPH). Analýza cen prodaných bytů •

Cena za m2 bytu zjištěná na základě statistiky cen v jednotlivých krajských městech a zejména pak v jednotlivých částech Prahy, byla dále ověřena a podpořena provedenou analýzou cen v současné době prodávaných bytů v rámci MČ 11. Předmětem analýzy byly pouze byty dispozice 1+kk a 2+kk, tj. byty nejvíce zastoupené v Projektu.

•

Analýza cen je založena na zkoumání cen v současné době prodávaných bytů a to výlučně novostaveb developerských projektů. Cena bytu takto prodávaného v sobě zahrnuje jednak veškeré náklady spojené s jejich výstavbou a současně také obsahuje zisk realizovaný developerem. Takto zjištěná průměrná cena tedy poskytuje věrný odhad pro stanovení odhadu investičních výdajů.

•

Uvedené tabulky obsahují výběr nejlevnějších bytů nabízených developery v rámci MČ 11. Průměrná cena za m2 u bytů 1+kk činí 47 894 Kč a u bytů 2+kk činí 48 957 Kč. Jedná se o v současné době nejnižší dostupné ceny nových bytů na území MČ.

•

Průměrná cena za m2 se tedy u nejlevnějších malých bytů o rozloze do 60 m2 pohybuje kolem částky cca 48 500 Kč.

•

V případě, že by součástí analýzy byly i luxusnější byty, výsledná průměrná cena za m2 by byla citelně vyšší. Na druhou stranu, pokud by do analýzy byly zahrnuty i byty o větší rozloze (tj. nad 60 m2), výsledná průměrná cena za m2 by byla pravděpodobně nižší, protože větší byty jsou nabízeny za nižší ceny na m2 a jejich nabídka je menší než nabídka malých bytů.

•

Provedená analýza cen prodávaných bytů podporuje analýzu cenu zjištěnou na základě statistiky průměrné ceny (48 996 Kč/m2).

Stanovení ceny na m2 investičních výdajů (CAPEX) •

Na základě provedené analýzy je možné odhadovat průměrnou cenu za m2 bytu v rozmezí 47 894 Kč/m2 až 48 957 Kč/m2. Pro další účely byla zvolena hodnota na úrovni 48 500 Kč/m2 bez DPH.


49

Dispozice

Oblast

Cena (Kč)

Velikost (m 2)

1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk Průměr

Háje Háje Háje Chodov Chodov Háje Chodov Chodov Chodov Háje

1 899 000 1 959 000 1 999 000 2 060 000 2 165 000 2 198 500 2 198 500 2 204 000 2 251 000 2 499 000 2 085 375

37 37 37 41 40 39 39 42 42 48 39

Dispozice

Oblast

Cena (Kč)

Velikost (m 2)

2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk Průměr

Háje Háje Háje Háje Háje Chodov Chodov Chodov Chodov Chodov

2 399 000 2 499 000 2 499 000 2 499 000 2 499 000 2 517 000 2 745 000 2 803 000 2 818 000 2 912 000 2 619 000

48 48 47 48 48 48 49 49 54 49 49

Cena za m 2 (Kč) 51 324 52 946 54 027 46 976 52 063 41 870 45 104 46 976 43 730 44 663 47 894 Cena za m 2 (Kč) 49 979 52 063 53 170 52 063 52 063 43 698 46 684 47 670 43 488 49 524 48 957


Vymezení předmětu a předpokladů kvantitativní analýzy (4/5)


Základem pro stanovení výdajů a příjmů jednotlivých variant jsou informace z trhu, požadavky MČ a historické údaje. Předpoklady pro stanovení výdajů Varianty 1 Investiční výdaje •

Na základě provedené analýzy cen bytů byla identifikována cena za m2 na úrovni 48 500 Kč/m2 bez DPH. Na základě znalosti průměrné rozlohy bytu (34 m2, resp. 51,3 m2) a počtu bytů (150, resp. 200) tak byla stanovena celková obytná plocha bytového domu 5 100 m2, resp. 10 250 m2. Odhadované investiční výdaje tak byly stanoveny jako součin celkové rozlohy a průměrné ceny. Jejich výše činí pro tzv. technický model „MAX“ 497 125 000 Kč bez DPH a pro tzv. technický model „MIN“ 247 350 000 Kč bez DPH v cenách roku 2012. Rozložení investičních výdajů pro účely kvantitativního zhodnocení je následující: rok 2012 – 0 % (z důvodu potřeby realizace zadávacího řízení ze strany MČ), rok 2013 – 50 % a rok 2014 – 50 %.

Výdaje životního cyklu •

S ohledem na rezidenčního charakter Projektu je možné na základě zkušeností s obdobnými projekty odhadovat výši výdajů životního cyklu na úrovni přibližně 25 % z celkového hodnoty investičních výdajů v průběhu 30 let. Takto stanovené výdaje životního cyklu dosahují pro stanovené období 30 let v rámci technického modelu „MAX“ výši 124 281 250 Kč bez DPH v cenách roku 2012 a 61 837 500 Kč bez DPH v rámci technického modelu „MIN“. Pro účely kvantitativního zhodnocení byly výdaje životního cyklu rozloženy rovnoměrně v průběhu 30 let provozu.

Hodnota MIN MAX 2 Průměrná cena za m (Kč) 48 500 48 500 Průměrná rozloha bytu (m2) 34,0 51,3 Počet bytů 150 200 Celková obytná plocha (m2) 5 100 10 250 Investiční výdaje bez DPH 247 350 000 497 125 000 Výdaje životního cyklu za 30 let (%) 25,00% 25,00% Výdaje životního cyklu za 30 let (Kč) 61 837 500 124 281 250 Přiřazení investičních výdajů k roku 2012 0% 0% Přiřazení investičních výdajů k roku 2013 50,00% 50,00% Přiřazení investičních výdajů k roku 2014 50,00% 50,00% Investiční výdaje

Provozní výdaje •

Provozní výdaje byly stanoveny na základě dat poskytnutých MČ týkajících se výdajů spojených se správou bytového fondu v působnosti správcovských firem, resp. v současnosti správcovské firmy – společnost Jihoměstská majetková a.s. Předpokládá se, že Jihoměstská majetková a.s. bude pro MČ zajišťovat kompletní správu startovacích bytů do budoucna.

•

Provozní výdaje jsou pro účely kvantitativní analýzy rozděleny na výdaje spojené s provozem objektu startovacích bytů, kde na základě historických výdajů správcovských firem za poslední 3 roky byl tento výdaj stanoven na úrovni 967 Kč na byt a měsíc. Za předpokladu pořízení 150, resp. 200 bytů se jedná o roční výdaj na úrovni 1,74 mil. Kč v případě technického modelu „MIN“ a 2,32 mil. Kč v případě technického modelu „MAX“. Dále je v rámci provozních výdajů stanovena výše odměny za správu objektu správcovskou firmou a to na základě historických dat. Takto zjištěná odměna je stanovena ve výši 9,3 % z výnosů a dosahuje tak hodnoty 269 Kč, resp. 405 Kč na byt a měsíc. Za předpokladu pořízení 150, resp. 200 bytů se jedná o roční výdaj na úrovni cca 500 tis. Kč, resp. 1 mil. Kč.

•

Celkové roční provozní výdaje tak činí 2,2 mil. Kč, resp. 3,3 mil. Kč.


50

Provozní výdaje

Hodnota MAX 150 200 967 967 269 405 1 739 934 2 319 912 483 786 972 315 2 223 720 3 292 227 MIN

Počet bytů Provozní výdaje (Kč/byt/měsíc) Odměna za správu (Kč/byt/měsíc) Provozní výdaje (Kč/rok) Odměna za správu (Kč/rok) Provozní výdaje včetně odměny za správu (Kč/rok)


Vymezení předmětu a předpokladů kvantitativní analýzy (5/5)


Definování vstupů a předpokladů jednotlivých variant umožní provést kvantitativní analýzu jednotlivých variant. Předpoklady pro stanovení výdajů Varianty 2 Nájemné •

Na základě provedené analýzy trhu, kde se v současnosti hodnota Prime Yields pohybuje přibližně na úrovni cca 6,5 %, a na základě odhadu hodnoty objektů startovacích bytů (výše investičních výdajů) a výdajů životního cyklu za 30 let byla stanovena hodnota požadovaného nájemného ze strany potenciálního pronajímatele. Výše nájemného za rok v případě technického modelu „MIN“ činí přibližně 20 mil. Kč a v případě technického modelu „MAX“ činí přibližně 40,4 mil. Kč. Tržní hodnota nájemného na m2 na měsíc tak činí 328 Kč.

Provozní výdaje •

Ve výši kalkulovaného nájemného nejsou zahrnuty výdaje spojené s provozem těchto startovacích bytů (samotné provozní výdaje a odměna za správu bytů). V případě Varianty 2, kdy se předpokládá nájem celého objektu startovacích bytů ze strany MČ, byly tyto výdaje kalkulovány ve stejné výši jako v případě Varianty 1. Předpokládá se, že případný pronajímatel bude schopen provozovat objekty se startovacími byty stejně efektivně a hospodárně, jako by tomu bylo v případě Varianty 1, kdy bude provoz v odpovědnosti společnosti Jihoměstská majetková a.s. Výše těchto výdajů bude ročně činit cca 2,2 mil. Kč v případě technického modelu „MIN“ a cca 3,3 mil. Kč v případě technického modelu „MAX“.

Varianta 2 - Nájemné placené ze strany MČ Prime Yields Investiční a reinvestiční náklady za 30 let Požadované nájemné - celkem za rok Požadované nájemné - na m2 na měsíc Provozní výdaje včetně odměny za správu (Kč/rok) Provozní výdaje včetně odměny za správu (Kč na m2 na měsíc) Výdaje celkem (nájemné a provzní výdaje) - Kč na m2 na měsíc Výdaje celkem za rok

Předpoklady pro stanovení příjmů jednotlivých variant Příjmy z prodeje stávajícího bytového fondu •

Pro účely stanovení výše příjmů z prodeje stávajícího bytového fondu byly modelovány 3 scénáře, které vyjadřují rozličnou míru úspěšnosti prodeje (100 %, 80 % a 60 %). V rámci kvantitativní analýzy je kalkulováno s 80 % úspěšností prodeje (tzv. realistický scénář), kde hodnota příjmů se pohybuje od 1,54 do 1,81 mld. Kč v závislosti na ceně na m2 (10 tis. Kč resp. 12 tis. Kč).

Příjmy z prodeje stávajícího bytového fondu Optimistický scénář - 100% přijetí nabídek Realistický scénář - 80% přijetí nabídek Pesimistický scénář - 60% přijetí nabídek

Hodnota MIN MAX 6,50% 6,50% 309 187 500 621 406 250 20 097 188 40 391 406 328 328 2 223 720 3 292 227 36 27 365 355 22 320 908 43 683 634

Dolní interval výnosů (při ceně 10 tis. Kč/m 2) 1 905 940 930 1 542 752 744 1 179 564 558

Horní interval výnosů (při ceně 12 tis. Kč/m 2) 2 233 766 760 1 805 013 336 1 376 260 002

Provozní příjmy •

Pro účely stanovení celkové výše nájmu placené budoucími nájemci ve prospěch MČ 11 ve variantách 1 a 2 byl stanoven předpoklad, že výše nájmu na m2 na měsíc bude stanovena ve výši 85 Kč, tak jak je tomu v současnosti. Celková roční výše nájemného ve prospěch MČ tak činí cca 5,2 mil. Kč v případě technického modelu „MIN“ a cca 10, 5 mil. Kč v případě technického modelu „MAX“.


51

Provozní příjmy Počet bytů Výše nájmu (Kč/m2/měsíc) Celková obytná plocha (m2) Výše nájmu (Kč/rok)

Hodnota MAX 150 200 85 85 5 100 10 250 5 202 000 10 455 000 MIN



Kvantitativní zhodnocení – Varianta 1

Varianta 1 je schopna generovat pozitivní provozní cash flow, nicméně při započítání investičních nákladů je celkové cash flow záporné, a proto se jeví optimální hradit tyto investiční náklady z budoucích výnosů z prodeje bytového fondu. Kvantitativní vyhodnocení Varianty 1 •

Výsledky finančních dopadů plynoucích z realizace Varianty 1 nebo Varianty 2 jsou níže propočteny na dolní interval odhadu výnosů z prodeje stávajícího bytového fondu (tj. 10 000 Kč na m2), přičemž u každé varianty jsou kalkulovány výsledky pro technický model „MIN“ a technický model „MAX“.

Provozní vyhodnocení •

Z provozního hlediska je Varianta 1 – Pořízení bytového fondu schopna generovat pozitivní cash flow ve výši cca 40 mil. Kč v nominálních hodnotách za 30 let v případě technického modelu „MIN“ a 130 mil. Kč v případě technického modelu „MAX“. To znamená, že nájemné získané od nájemců pokrývá celkové provozní výdaje a výdaje životního cyklu za toto období. Z tohoto hlediska je tato varianta pro MČ 11 výhodná. V diskontovaných hodnotách se jedná o pozitivní výši peněžních toků ve výši cca 17 mil. Kč, resp. 56 mil. Kč.

Vyhodnocení celkem •

Při zahrnutí investičních výdajů do vyhodnocení je celkové cash flow záporné: – 215 mil. Kč u „MIN“ a – 382 mil. Kč u „MAX“ v nominálních hodnotách. I když je tedy provozní stránka Projektu zisková (pozitivní cash flow), je nezbytné investiční náklady vzniklé na začátku realizace Projektu financovat. Vzhledem k výši budoucích výnosů z prodeje současného bytového fondu se jeví jako optimální hradit investiční náklady z tohoto zdroje (více viz. „Analýza rozpočtových možností“).

Hodnota veřejné zakázky •

V případě realizace Varianty 1 tak investiční výdaje v nominálních hodnotách představují základ pro stanovení hodnoty veřejné zakázky (předmětem veřejné zakázky je pořízení novostavby tzv. startovacích bytů). Investiční výdaje v nominálních hodnotách by se tak měly pohybovat mezi cca 255 mil. Kč a 512 mil. Kč v závislosti na počtu bytů a jejich velikosti a struktuře. Avšak vzhledem ke stanovenému požadavku na 150 až 200 bytů a požadavkům na velikost a strukturu, které jsou také stanoveny v určitém rozmezí, měla by být předpokládaná hodnota veřejné zakázky stanovena ve výši 512 mil. Kč bez DPH. Rozmezí v rámci požadavků je definováno z důvodu, aby se zadávacího řízení mohlo zúčastnit co nejvíce uchazečů. V případě, že by tomu tak nebylo a požadavky by byly definované jako přesný počet, je pravděpodobné, že by většina případných zájemců (nebo všichni) byla tímto eliminována. Položka Varianta 1 Investiční výdaje celkem Provozní výdaje celkem Provozní výdaje Odměna za správu Výdaje životního cyklu Střední a generální opravy Výnosy Nájem Cash flow - provoz Cash flow - celkem (bez prodeje)

Diskontované hodnoty

Nominální hodnoty

MIN


Nominální hodnoty

MAX

236 648 365

254 819 970

475 616 811

512 138 175

41 064 720

95 733 761

60 796 494

141 734 242

32 130 801

74 906 207

42 841 069

99 874 943

8 933 919

20 827 553

17 955 425

41 859 299

38 064 434

88 739 225

76 502 049

178 348 442

38 064 434

88 739 225

76 502 049

178 348 442

96 063 644

223 952 187

193 069 089

450 099 984

96 063 644

223 952 187

193 069 089

450 099 984

16 934 490

39 479 202

55 770 546

130 017 301

-219 713 875

-215 340 768

-419 846 265

-382 120 874

Výnosy z prodeje bytů

1 490 765 459

1 542 752 744

1 490 765 459

1 542 752 744

Cash flow - celkem (vč. prodeje)

1 271 051 584

1 327 411 976

1 070 919 193

1 160 631 870


52



Kvantitativní zhodnocení – Varianta 2

Varianta 2 je schopna generovat pozitivní provozní cash flow (v případě, že není do výdajů započítáváno nájemné) , nicméně při započítání nájemného, které bude MČ v této variantě platit vůči pronajímateli, je cash flow záporné. Prostředky z prodeje bytů jsou ale dostatečně vysoké na to, aby pokryly celkové výdaje v této variantě v průběhu 30 let. Kvantitativní vyhodnocení Varianty 2 Provozní vyhodnocení •

Z provozního hlediska (v případě, že nezahrnujeme nájem MČ vůči pronajímateli) je Varianta 2 – Nájem celého objektu startovacích bytů schopna generovat pozitivní cash flow ve výši cca 128 mil. Kč v nominálních hodnotách za 30 let v případě technického modelu „MIN“ a 308 mil. Kč v případě technického modelu „MAX“. To znamená, že nájemné získané od nájemců pokrývá celkové provozní výdaje. Z tohoto hlediska je tato varianta pro MČ 11 výhodná. V diskontovaných hodnotách se jedná o pozitivní výši peněžních toků ve výši cca 55 mil. Kč, resp. 132 mil. Kč.

Vyhodnocení celkem •

V případě, že bude započtena také výše nájemného, kterou bude v této variantě MČ platit pronajímateli, je již cash flow v nominálních hodnotách za 30 let značně negativní: – 737 mil. Kč u technického modelu „MIN“ a – 1 431 mil. Kč u technického modelu „MAX“.

•

Při zahrnutí jak nájemného na straně jedné, tak výnosů z prodeje bytů na straně druhé do vyhodnocení, resp. do celkového cash flow, je možné pozorovat, že toto celkové cash flow je za 30 let v nominálních i v diskontovaných hodnotách kladné. Z toho lze předpokládat, že i když by se MČ rozhodla pro Variantu 2, bude mít dostatečné peněžní prostředky z prodeje stávajících bytů k pokrytí výdajů (jak provozních, tak nájemného) po celou dobu zkoumaného časového období 30 let.

Položka Varianta 2 Provozní výdaje celkem Provozní výdaje Nájemné Výnosy Nájem Cash flow - provoz (bez nájmu) Cash flow - celkem (bez prodeje)


Nominální hodnoty

MIN


Nominální hodnoty

MAX

412 192 953

960 941 200

806 691 472

1 880 631 547

41 064 720

95 733 761

60 796 494

141 734 242

371 128 233

865 207 440

745 894 978

1 738 897 305

96 063 644

223 952 187

193 069 089

450 099 984

96 063 644

223 952 187

193 069 089

450 099 984

54 998 924

128 218 426

132 272 595

308 365 743

-316 129 309

-736 989 013

-613 622 383

-1 430 531 562

Výnosy z prodeje bytů

1 490 765 459

1 542 752 744

1 490 765 459

1 542 752 744


1 174 636 150

805 763 731

877 143 076

112 221 182


53



Výběr preferované varianty Jako preferovaná varianta se z kvantitativního i kvalitativního hlediska jeví Varianta 1, což by představovalo 1. etapu dosažení dlouhodobého cíle 400 až 500 startovacích bytů a Varianta 3, která může představovat 2. etapu realizace cílového stavu a v současnosti již můžou být započaty přípravné práce související s touto variantou. Zhodnocení •

Z kvantitativního hlediska v rámci srovnání celkového cash flow a to jak v nominálních, tak v diskontovaných hodnotách je Varianta 1 pro MČ nejvýhodnější. Ve srovnání s Variantou 0, která nenese žádné náklady a přitom generuje výnosy z prodeje ve výši cca 1,5 mld. Kč při ceně 10 tis. Kč za m2, jsou jak Varianta 1, tak Varianta 2 z finančního hlediska méně výhodné. Nicméně Varianta 0 žádným způsobem nepřispívá k plnění cílů Zadavatele.

•

Z kvalitativního hlediska je Varianta 1 – Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby společně s Variantou 3 – Výstavba nového objektu startovacích bytů na vlastním pozemku asi nejvíce preferovaná. Z hlediska existujících projektů je realizovatelnost Varianty 1 také průchodná a mohla by být zrealizována v poměrně krátkém čase. Na druhou stranu Varianta 3 je také z hlediska dostupnosti existujících pozemků realizovatelná a pravděpodobně může znamenat nižší cenu za 1 m2 bytové podlahové plochy než v případě Varianty 1. Nicméně tato varianta je časově náročnější (tj. k její realizacii by mohlo dojít v průběhu 3 – 5 let). Z tohoto pohledu se jeví jako ideální, realizovat Variantu 1 jako 1. etapu dosažení dlouhodobého cíle 400 až 500 bytů a paralelně s tím spustit přípravu na realizaci Varianty 3 (tj. zejména projekční práce a architektonický návrh, což bude časové nejnáročnější), která by představovala 2. etapu vybudování 400 až 500 startovacích bytů v dlouhodobém horizontu.

Cash flow v diskontovaných hodnotách za 30 let (mil. Kč)

Cash flow v nominálních hodnotách za 30 let (mil. Kč)

1 200

877 800

800 400

308

400

130

112

56

132

0

0 -400

1 071

1 200

1 161

Cash flow - provoz

-800

Cash flow - celkem (bez prodeje)

Cash flow - provoz


-382

-400

Cash flow - celkem (bez prodeje)

-800

-420 -614


-1 200

-1 200 -1 600

-1 431 Varianta 1


-1 600

Varianta 2

Varianta 1 54

Varianta 2 © 2012 Deloitte Česká republika – Důvěrné



3

Shrnutí studie

4


11


19


25


29


40


55

Přílohy

58


55



Návrh dalšího postupu (1/2) V rámci dosažení cílového stavu 400 až 500 startovacích bytů by mohla být nejdříve realizována 1. etapa formou realizace Varianty 1 – Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby. Následující kroky • V rámci analýzy jednotlivých variant realizace Projektu se jako nejvhodnější jeví Varianta 1 – Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby a Varianta 3 – Výstavba nového objektu startovacích bytů na vlastním pozemku. Tyto varianty naplňující cíle MČ v oblasti bytové a sociální politiky, tj. vytvoření a udržení věkově i socioekonomicky vyvážené struktury obyvatelstva, jsou ekonomicky dostupné a neexistují žádné právní bariéry, které by bránily jejich realizaci. Z tohoto pohledu se jeví jako ideální realizovat tyto dvě varianty, přičemž Varianta 1 je z hlediska času realizovatelná v krátkém čase a může přestavovat 1. etapu realizace cílového stavu (400 až 500 startovacích bytů). Varianta 3 na druhou stranu představuje dlouhodobější proces, kdy je nezbytné uskutečnit více časově náročných kroků, a tak tato varianta může představovat 2. etapu realizace cílového stavu, kdy samotná výstavba by byla realizována až za několik let.

Fáze/ Kroky

Časová náročnost

Přípravná fáze

cca 3 měsíce

•

Příprava zadávací dokumentace včetně závazného návrhu smlouvy, předběžného oznámení a oznámení o zakázce

•

Příprava odůvodnění veřejné zakázky dle § 156 (včetně přípravy podkladů pro zastupitelstvo MČ)

•

Uveřejnění předběžného oznámení

Příprava nabídek

cca 2,5 měsíce

•

Zahájení zadávacího řízení (odeslání oznámení o zakázce do Věstníku)

•

Další postup pro Variantu 1 – Pořízení nového objektu startovacích bytů formou zhotovení novostavby

Jmenování jednotlivých komisí (hodnotící, případně pro otevírání obálek a kvalifikační)

•

Poskytování dodatečných informací k zadávacím podmínkám

•

V rámci realizace Varianty 1 je dalším nevyhnutným krokem realizace zadávacího řízení na pořízení bytů.

Posouzení a hodnocení nabídek

•

S ohledem na charakter veřejné zakázky předpokládáme, že by se veřejná zakázka zadávala formou otevřeného zadávacího řízení s přihlédnutím ke skutečnosti, že by se jednalo tzv. významnou veřejnou zakázku.

•

Jednotlivé fáze zadávacího řízení včetně popisu dílčích kroků jsou uvedeny v tabulce, přičemž je uváděna také předpokládaná časová náročnost, která bude pochopitelně záviset na operativnosti zástupců Zadavatele z důvodu potřeby shromáždění potřebných podkladů a členů jednotlivých komisí (resp. i zastupitelstva) a z důvodu potřeby plánovat potřebná jednání.


56

cca 2,5 měsíce

•

Otevírání obálek s nabídkami

•

Posouzení a případné výzvy k objasnění kvalifikace/doplnění dokladů

•

Posouzení a hodnocení nabídek (případné výzvy k vysvětlení nabídky nebo mimořádně nízké nabídkové ceny)

•

Schválení výsledků zadávacího řízení zadavatelem (radou/zastupitelstvem)

•

Lhůta pro podání námitek (námitky nepodány)

Uzavření smlouvy

N/A

•

Uzavření smlouvy s vybraným uchazečem

•

Uveřejnění oznámení o zadání a uveřejnění smlouvy na profilu Zadavatele © 2012 Deloitte Česká republika – Důvěrné


Návrh dalšího postupu (2/2) Varianta 3 by mohla představovat 2. etapu dosažení cílového stavu 400 až 500 bytů s tím, že v současnosti by mohly začít přípravné práce, zejména projekční práce, případně příprava architektonické studie. Další postup pro Variantu 3 – Výstavba nového objektu startovacích bytů na vlastním pozemku Po úvodní fázi, v rámci které by bylo nutné vybrat nejvhodnější pozemek pro realizaci výstavby jak z hlediska právního stavu, tak z hlediska vhodnosti lokality, rozlohy apod., by bylo dále nezbytné realizovat zadávací řízení dle ZVZ na dodavatele, kteří by zajistili výstavbu bytů. Předpokládáme, že za účelem výstavby bytů na vlastním pozemku bude nezbytné realizovat následující zadávací řízení na tyto různé dodavatele: Architektonický návrh •

Tuto veřejnou zakázku není nezbytné realizovat samostatně, záleží na rozhodnutí MČ, zda bude mít zájem o zvláštní architektonickou studii.

•

Pravděpodobně by bylo vhodné využít institutu soutěže o návrh dle § 102 a násl. ZVZ.

Projekční práce •

Předmětem plnění by bylo zpracování kompletní projektové dokumentace a zajištění odpovídajících úředních dokumentů (územní rozhodnutí, stavební povolení atd.).

•

Součástí plnění by bylo rovněž zpracování dokumentace pro výběr zhotovitele a prováděcí dokumentace.

•

Bylo by vhodné, aby se odpovědní odborníci účastnili i procesu výběru zhotovitele (asistence při zodpovídání dotazů k zadávacím podmínkám, posouzení podaných nabídek, případně účast v komisích) – od 1. 1. 2014 je dle ZVZ přitom nezbytné počítat s nutností účasti odborníků v komisích přímo dle pravidel ZVZ.

•

Zadávací řízení by bylo pravděpodobně nejvhodnější realizovat dle předpokládané hodnoty plnění formou zjednodušeného podlimitního řízení nebo otevřeného řízení.

Zhotovitel stavby •

Předmětem plnění by byla výstavba bytů v souladu s vyhotovenou projektovou dokumentací.

•

Pravděpodobně by bylo nejvhodnější využít formu otevřeného zadávacího řízení, případně užšího řízení (nicméně bez možnosti omezit počet zájemců k podání nabídky).

•

S ohledem na předpokládanou hodnotu by se s největší pravděpodobností jednalo o tzv. významnou veřejnou zakázku, tj. musela by být dodržena zvláštní pravidla ZVZ.

Technický dozor investora •

Dle nového § 46d ZVZ nesmí technický dozor u téže stavby provádět dodavatel ani osoba s ním propojená – pokud tedy technický dozor nebude zajišťovat sám Zadavatel, musí být veřejná zakázka zadána zvlášť.

•

Zadávací řízení by bylo pravděpodobně nejvhodnější realizovat dle předpokládané hodnoty plnění formou zjednodušeného podlimitního řízení nebo otevřeného řízení.


57


Přílohy


3

Shrnutí studie

4


11


19


25


29


40


55

Přílohy

58


58


Přílohy

Příloha č. 1 – Rozdělení výnosů z prodeje bytového fondu v čase (1/2) Optimistický scénář Hodnota bytového fondu včetně souvisejících pozemků v optimistickém scénáři je 1,91 až 2,23 mld. Kč. Etapizace prodeje bytového fondu a rozdělení výnosů v čase •

Optimistický scénář počítá s prodejem (tj. akceptací nabídek nájemníky) všech bytů určených k úplatnému převodu na základě Zásad. Výnosy, které by měly plynout z tohoto prodeje shrnuje následující tabulka.

Etapa




Láskova (1810–1812, 1814–1819)

157

90 000 000

06/2012

Kolo 1


38

15 556 020

15 556 020

09/2012

Kolo 2


368

239 340 400

283 380 360

10/2012

Kolo 3


72

47 188 800

56 626 560

11/2012

Kolo 4


245

145 014 500

174 017 400

12/2012

Kolo 5


211

93 119 100

105 932 880

01/2013

Kolo 6


483

264 006 580

311 501 400

02/2013


528

298 240 500

357 888 600

03/2013

Kolo 8


562

296 221 600

355 465 920

04/2013

Kolo 9


408

189 688 100

227 625 720

05/2013

Kolo 10


258

162 351 600

190 558 080

06/2013

3 330

1 840 727 200

2 168 552 940

Kolo


Etapa II Kolo 7

Bytové domy

Celkem Pozemky Celkem včetně pozemků •

65 213 730 1 905 940 930

2 233 766 760

Z prodeje bytů v ulici Láskova inkasovala do konce roku 2011 MČ 24 mil. Kč. Celkový výnos z tohoto prodeje by měl být 90 mil. Kč a platby by měly být inkasovány do 06/2012. Výnosy z 1. a 2. etapy by měly být dle harmonogramu realizovány v průběhu let 2012 a 2013 a platby inkasovány do poloviny roku 2013. Vzhledem k již vzniklým a očekávaným zpožděním však počítá MČ s inkasem plateb do poloviny roku 2014, tj. s ročním zpožděním. 59 Rámcová studie proveditelnosti – MČ Praha 11 © 2012 Deloitte Česká republika – Důvěrné

Přílohy

Příloha č. 1 – Rozdělení výnosů z prodeje bytového fondu v čase (2/2) Pesimistický scénář Hodnota bytového fondu včetně souvisejících pozemků v pesimistickém scénáři je 1,18 až 1,38 mld. Kč. Etapizace prodeje bytového fondu a rozdělení výnosů v čase •

Pesimistický scénář počítá s prodejem (tj. akceptací nabídek nájemníky) 60 % bytů určených k úplatnému převodu na základě Zásad. Výnosy, které by měly plynout z tohoto prodeje shrnuje následující tabulka.

Etapa




Láskova (1810–1812, 1814–1819)

157

90 000 000

06/2012

Kolo 1


23

9 333 612

9 333 612

09/2012

Kolo 2


221

143 604 240

170 028 216

10/2012

Kolo 3


43

28 313 280

33 975 936

11/2012

Kolo 4


147

87 008 700

104 410 440

12/2012

Kolo 5


127

55 871 460

63 559 728

01/2013

Kolo 6


290

158 403 948

186 900 840

02/2013


317

178 944 300

214 733 160

03/2013

Kolo 8


337

177 732 960

213 279 552

04/2013

Kolo 9


245

113 812 860

136 575 432

05/2013

Kolo 10


155

97 410 960

114 334 848

06/2013

2 062

1 140 436 320

1 337 131 764

Kolo


Etapa II Kolo 7

Bytové domy

Celkem Pozemky Celkem včetně pozemků •

39 128 238 1 179 564 558

1 376 260 002

Z prodeje bytů v ulici Láskova inkasovala do konce roku 2011 MČ 24 mil. Kč. Celkový výnos z tohoto prodeje by měl být 90 mil. Kč a platby by měly být inkasovány do 06/2012. Výnosy z 1. a 2. etapy by měly být dle harmonogramu realizovány 60 v průběhu let 2012 a 2013 a platby inkasovány do poloviny roku 2013. Vzhledem k již studie vzniklým a očekávaným zpožděním však počítá MČ s inkasem plateb do poloviny roku 2014, tj. s ročním zpožděním. Rámcová proveditelnosti – MČ Praha 11 © 2012 Deloitte Česká republika – Důvěrné

Přílohy

Příloha č. 2 – Startovací byty v České republice Řada měst ČR disponuje startovacími byty určenými zejména jednotlivcům a manželům (pečujících o nezaopatřené dítě) ve věku do 35 let. Analýza zásad pro přidělování startovacích bytů •

V řadě českých měst již proběhla výstavba tzv. startovacích bytů. Konkrétní zásady, na základě kterých se tyto byty v jednotlivých městech přidělují, se určitým způsobem liší. Nicméně okruh obyvatel, pro než jsou tyto byty určeny, je stejný ve všech případech – jedná se o mladé obyvatele (obvykle ve věku do 35 let) a zejména pak mladé manželské páry nebo mladé rodiče. Vesměs se tak jedná o osoby na počátku své ekonomické kariéry, kteří s ohledem na různé důvody a skutečnosti potřebují překlenovací období (obvykle maximálně 5 let) na vyřešení své životní a bytové situace.

•

Dalším důležitým zjištěním je skutečnost, že startovací byty nemají pouze dočasně řešit bytovou otázku vybrané skupiny obyvatel, ale měly by je současně motivovat k co nejbližšímu zajištění vlastního bydlení a tím umožnit této skupině obyvatel vést plnohodnotný život.

•

Níže je uvedena informace o startovacích bytech ve vybraných českých městech, včetně informace o zásadách přidělování těchto bytů. o Brno: Záměrem města Brno bylo nakoupit prostřednictvím developerů 84 bytů za předpokládanou hodnotu 151 mil. Kč. Maximální velikost bytů byla plánována jako 2+1, nájemné na m2 byla stanoveno na hodnotu 50 Kč. Primárně měly být byty určeny manželům ve věku do 35 let a poskytnuty na maximální dobu 5 let. Tato veřejná zakázka čelila kritice opozice a následně ji ÚOHS zrušil. V současnosti uvažuje město s výstavbou cca 200 bytů na vlastních pozemcích. o Hradec Králové: Město disponuje celkem 77 startovacími byty ve struktuře 19 bytů dispozice 1+KK a 58 bytů 2+kk. Nájemné je stanoveno ve výši 21 Kč/m2 měsíčně, dále bude hrazen poplatek za služby spojené s užíváním bytu. Startovací byty jsou určeny pro žadatele na začátku jejich ekonomické kariéry, především pak pro mladé rodiny. Celkem projevilo zájem 373 uchazečů, kteří budou vybráni na základě veřejného losování. o Mladá Boleslav: O startovací byty v Mladé Boleslavi mohou požádat mladí lidé ve věku do 35 let, přičemž přednost mají manželské páry. Budoucí nájemce musí mít uzavřenou smlouvu o stavebním spoření s minimální měsíční částkou spoření ve výši 1 000 Kč. Maximální doba pronájmu je stanovena na 3 roky, samotné podmínky pronájmu jsou upravovány individuálně. Sestavení pořadníku pro přidělování startovacích bytů je v působnosti bytové komise rady města a podléhá schválení radou. o Zlín: O startovací byty ve Zlíně může požádat jednotlivec či novomanželé, z nichž je alespoň jeden občanem ČR. Je-li žadatelem jednotlivec, je podmínkou, že nepřekročil věk 30 let a vychovává nezletilé dítě či děti. U manželů je podmínkou, aby jejich souhrnný věk nepřekročil 60 let a od sňatku neuplynula doba delší než 36 měsíců. Každá žádost se hodnotí bodovacím systémem dle kritérií – věk žadatele, počet dětí, trvalý pobyt ve Zlíně, délka podání žádosti, obytná plocha připadající na osobu v dosud užívaném bytě a naléhavost a sociální potřebnost. Celková doba nájmu je stanovena na 6 let, přičemž smlouvy jsou uzavírány na dobu půl roku s možností prodloužení. Nájemné je stanoveno ve výši maximálního základního regulovaného nájemného. o Štětí: Město Štětí disponuje celkem 35 malometrážními byty (2+0 a 1+0), které jsou určeny především pro mladé rodiny o maximálním počtu 4 členů, kteří jsou schopni si nejpozději do 5 let po uzavření nájemní smlouvy obstarat jiné bydlení. Smlouva je uzavírána na dobu 5 let bez možnosti prodloužení, nájemné je stanoveno ve výši regulovaného nájemného (18,89 Kč/m2) a nezahrnuje poplatky za služby spojené s užíváním bytu. Žadatelem může byt osoba ve věku do 35 let, případně manželé ve věku do 35 let nebo jednotlivec pečující o nezaopatřené dítě. Byty jsou přidělovány na základě délky podání žádosti a sociální situace žadatele.


61


Přílohy

Příloha č. 3 – Návrh zásad pro přidělování startovacích bytů (1/2) Zásady pro přidělování startovacích bytů jsou v jednotlivých městech ČR velice podobné. Analýza zásad pro přidělování startovacích bytů – vyhodnocení •

Na základě provedené analýzy zásad pro přidělování startovacích bytů ve vybraných městech ČR můžeme konstatovat následující: o Startovací byty jsou určeny osobám na počátku své ekonomické kariéry, konkrétně osobám nebo manželským párům ve věku do 35 let, a to jak bezdětným, tak pečujícím o nezaopatřené děti. o Standardní dispozice bytů je 1+kk a 2+kk. Maximální dispozice v analyzovaném vzorku byla 2+1. o Obvyklá doba nájmu se pohybuje od 3 do 6 let. Současně jsou ve většině případů nájemní smlouvy uzavírány na dobu půl roku, případně jednoho roku, přičemž jsou v případě plnění podmínek automaticky žadateli prodlouženy. o Nájemné nedosahuje hodnoty tržního nájemného (plnění sociální funkce těchto bytů) a je obvykle stanoveno ve výši regulovaného nájemného, resp. s ohledem na zrušení regulovaného nájemného ve výši vycházející z regulovaného nájemného. o Přidělování bytů jednotlivým žadatelům je uskutečňováno na základě předem stanovených kritérií, přičemž jejich pořadí může být upraveno dle jejich sociální situace na základě rozhodnutí příslušného orgánu. o Některá města podmiňují přidělení startovacího bytů budoucím řešením bytové otázky žadatele, např. uzavřením stavebního spoření. Tato podmínka je diskutabilní a pravděpodobně diskriminační zejména s ohledem na sociální situaci jednotlivých žadatelů. Z tohoto důvodu s ní nebude pro návrh zásad uvažováno.

Návrh zásad pro přidělování startovacích bytů •

Na základě provedené analýzy byly navrženy zásady pro přidělování startovacích bytů MČ. Pro vyloučení pochybností se uvádí, že se jedná pouze o návrh, který je dále nezbytné podrobně vyhodnotit a přizpůsobit možnostem a potřebám MČ po realizaci Projektu.

Vymezení okruhu žadatelů •

Žadatelem se rozumí: o Mladí manželé, oba ve věku do 35 let s dětmi i bezdětní, nebo o Druh a družka pečující společně o dítě (děti), oba ve věku do 35 let, nebo o Matka nebo otec s dítětem (dětmi), nebo o Páry žijící ve společné domácnosti, oba ve věku do 35 let, nebo o Svobodní a rozvedení jedinci do věku 35 let o Zaměstnanci v oblasti veřejných služeb, případně vykonávající jiné obecně prospěšné činnosti v zájmu MČ.

Doba nájmu •

Smlouva o nájmu bude uzavřena na dobu jednoho roku s možností opětovného prodloužení na stejné období za předpokladu plnění podmínek smlouvy žadatelem (platba nájemného, dodržování dobrých mravů atd.). Souhrnně bude maximálně doba nájmu 5 let bez možnosti dalšího prodloužení.


62


Přílohy

Příloha č. 3 – Návrh zásad pro přidělování startovacích bytů (2/2) Návrh zásad pro přidělování startovacích bytů je dále nezbytné podrobně vyhodnotit a přizpůsobit možnostem a potřebám MČ pro realizaci Projektu. Návrh zásad pro přidělování startovacích bytů (pokračování) Výše nájmu •

Pro naplnění sociální funkce startovacích bytů je nezbytné stanovit nájemné pod hodnotou tržního nájemného. Jako podklad pro stanovení výše nájemného může sloužit stávající výše nájemného v obecních bytech. Dále je také možné využít metodickou příručku Ministerstva pro místní rozvoj „Průvodce přechodem na smluvní nájemné“, která stanovuje cílovou hodnotu nájemného také pro MČ 11 na období 1. 1. 2010 až 31. 12. 2012 ve výši 132,18 Kč/m2. S ohledem na další změny týkající se nájemného platné od 1. 1. 2013 (Novela č. 132/2011 Sb.) je možné očekávat aktualizace výše nájemného. Výše nájemného bude každoročně upravována o inflaci zveřejňovanou ČSÚ. S ohledem na programové vyhlášení Rady MČ byla zvolena výše nájemného ve výši 85 Kč/m2.

Podmínky pro přidělení startovacího bytu •

Bydliště na území MČ, případně ČR.

•

Plná způsobilost k právním úkonům.

•

Čestné prohlášení, že ani jeden ze žadatelů není nájemcem jiného bytu, uživatelem družstevního bytu, ani majitelem/spolumajitelem bytu či nemovitosti sloužící k bydlení.

•

Bezdlužnost vůči MČ 11i jiným subjektům (např. daňový úřad).

•

Sdělení, jakým způsobem bude po 5 letech řešena bytová situace žadatele.

Kritéria hodnocení žádostí •

Jednotlivé žádosti by měly být hodnoceny zejména na základě objektivních kritérií. Současně by měla být zachována možnost MČ ve výjimečných situacích ovlivnit přidělení bytů. Níže je vymezen okruh kritérií, včetně způsobu hodnocení, přičemž každému kritériu bude nezbytné přidělit počet bodů odpovídající jeho významu pro MČ. o Věk žadatele, resp. souhrnný věk žadatelů (manželé, druhové, páry) – čím nižší věk, tím vyšší počet bodů. o Počet dětí – vyšší počet dětí má za následek vyšší počet bodů. o Pobyt na MČ – zvýhodněni by měli být zejména obyvatelé MČ v nepříznivé sociální situaci. o Délka podání žádosti – upřednostňování by měli být žadatelé s delší dobou od podání žádosti. o Obytná plocha připadající na osobu v dosud užívaném bytě – čím nižší obytná plocha na osobu, tím bude přidělen vyšší počet bodů. o Naléhavost a sociální potřebnost – možnost MČ přidělit dodatečné body výjimečným případům. Nicméně váha tohoto kritéria by v souhrnu neměla představovat podstatnou část aby se zamezilo případným spekulacím ohledně přidělování bytů.


63


Deloitte označuje jednu či více společností Deloitte Touche Tohmatsu Limited, britské privátní společnosti s ručením omezeným zárukou, a jejích členských firem. Každá z těchto firem představuje samostatný a nezávislý právní subjekt. Podrobný popis právní struktury společnosti Deloitte Touche Tohmatsu Limited a jejích členských firem je uveden na adrese www.deloitte.com/cz/onas. Společnost Deloitte poskytuje služby v oblasti auditu, daní, poradenství a finančního poradenství klientům v celé řadě odvětví veřejného a soukromého sektoru. Díky globálně propojené síti členských firem ve více než 150 zemích má Deloitte světové možnosti i hlubokou znalost místního prostředí, a může tak pomáhat svým klientům k úspěchu na všech místech jejich působnosti. Přibližně 182 000 odborníků usiluje o to, aby se společnost Deloitte stala etalonem nejvyšší kvality. © 2012 Deloitte Česká republika

Městská část Praha 11. Finální verze. Rámcová studie proveditelnosti výstavby obecních nájemních bytů

Recommend Documents