Rekenvoorbeelden Hieronder bespreken wij de consequenties van veranderingen in de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF, ingangsdatum 1 augustus 2011) in veelvoorkomende situaties, aangevuld met rekenvoorbeelden. In alle situaties gaan we ervan uit dat het inkomen geen beletsel vormt om de hypotheek rond te krijgen. De situaties: 1: u verandert niets aan uw hypotheek 2: u sluit de lening over (en verder verandert u niets) 3: u gaat verbouwen en u sluit de lening geheel over 4: u koopt voor het eerst een bestaande woning en verbouwt niet 5: u verhuist naar een andere bestaande koopwoning en verbouwt niet 6: u koopt een bestaande woning en verbouwt meteen 7: u koopt een bestaande woning en verbouwt later
Situatie 1: u verandert niets aan uw hypotheek
De nieuwe regels worden niet zomaar van toepassing. Ook niet bij aanpassing van de rente aan het einde van uw rentevastperiode. Alleen als de totale looptijd van uw (aflossingsvrije) lening voorbij is en u daarvoor een nieuwe hypotheek afsluit, gelden de nieuwe regels wél.
Situatie 2: u sluit de lening over (en verder verandert u niets)
Als u alleen de lening oversluit, hoeven de nieuwe regels niet van toepassing te zijn. Het is dan wel vereist dat u in uw woning blijft wonen en niet meer leent dan de som van de oude lening, de oversluitkosten en de kosten voor de nieuwe lening. Alleen het eventuele extra leningdeel wordt getoetst op de mate waarin dat aflossingsvrij mag. Het deel aflossingsvrij van de oude lening telt daarin wel mee, maar wordt zelf niet aangepast. Rekenvoorbeeld
Marktwaarde op moment oversluiten Executiewaarde (EW)
€ 300.000,85% van de marktwaarde € 295.000,-
Oude lening (waarvan € 175.000,-aflossingsvrij) Oversluitkosten + kosten nieuwe lening Totaal te financieren
€ 25.000,- + € 295.000,- + € 25.000,-
€ 320.000,-
Maximale lening
104% x € 300.000,-
€ 312.000,-
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 300.000,-
€ 150.000,-
Maximale lening
€ 295.000,- + € 25.000,-
€ 320.000,-
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 300.000,-
€ 150.000,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode:
oude deel ad € 175.000,- blijft aflossingsvrij nieuwe deel ad € 25.000,- moet geheel worden afgelost Mogelijke afwijking (geldverstrekker bepaalt):
Oude deel ad € 175.000,- blijft aflossingsvrij Nieuwe deel ad € 25.000,- moet geheel worden afgelost (geen uitzondering voor extra leningdeel dus)
Situatie 3: u gaat verbouwen en u sluit de lening geheel over
De uitzondering voor oversluiten geldt nu niet. U mag maximaal 104% van de ‘marktwaarde na verbouwing’ lenen. Als we aannemen dat de verbouwing tot een waardevermeerdering leidt van de helft van de verbouwingskosten, dan moet u het nodige aan eigen geld meenemen. Alleen het extra leningdeel wordt getoetst op de mate waarin dat aflossingsvrij mag. Het deel aflossingsvrij van de oude lening telt daarin wel mee, maar wordt zelf niet aangepast. Rekenvoorbeeld
Marktwaarde op moment oversluiten Executiewaarde (EW)
€ 300.000,85% van de marktwaarde na verbouwing € 295.000,-
Oude lening (waarvan € 175.000,- aflossingsvrij) Oversluitkosten + kosten nieuwe lening
€ 25.000,-
Verbouwing
€ 40.000,- +
Totaal te financieren
€ 360.000,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode: Maximale lening
104% x (€ 300.000,- + 0,5 x € 40.000,-)
€ 332.800,-
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 320.000,-
€ 160.000,-
Oude deel ad € 175.000,- blijft aflossingsvrij Nieuwe deel ad € 65.000,- moet geheel worden afgelost Situatie 4: u koopt voor het eerst een bestaande woning en verbouwt niet
U heeft te maken met de begrenzing door de marktwaarde van de woning en de verschuldigde overdrachtsbelasting (hier berekend over de koopsom). Hanteert de geldgever als marktwaarde een ander bedrag dan de door u betaalde koopsom, dan zal de uitkomst ook anders zijn. Rekenvoorbeeld Marktwaarde op moment aangaan (gelijkgesteld aan de koopsom)
€ 300.000,-
lening Executiewaarde (EW)
85% van de marktwaarde
Overige bijkomende kosten
€ 18.000,-
Koopsom
€ 300.000,
Overdrachtsbelasting
(2% x € 300.000,-)
€ 6.000,-
Overige bijkomende kosten
€ 18.000,- +
Totaal te financieren
€ 324.000,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode: 104% x € 300.000,- + € 6.000,Maximale lening
€ 318.000,(overdrachtsbelasting)
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 300.000,-
€ 150.000,-
Onder NHG zou u mogen lenen: 108% x € 300.000,-
€ 324.000,-
Situatie 5: u verhuist naar een andere bestaande woning en verbouwt niet
U heeft te maken met de begrenzing door de marktwaarde van de woning en de verschuldigde overdrachtsbelasting (hier berekend over de koopsom). Hanteert de geldgever als marktwaarde een ander bedrag dan de door u betaalde koopsom, dan zal de uitkomst ook anders zijn. Als u ook een huis verkoopt, kunt u te maken hebben met overwaarde en daarmee met in te brengen eigen geld (bijleenregeling) óf - bij onderwaarde - met een restschuld. Beide scenario’s worden hieronder in een voorbeeld doorgerekend. Rekenvoorbeeld 1 (met overwaarde)
Marktwaarde op moment aankoop
(gelijkgesteld aan de koopsom)
Executiewaarde (EW)
85% van de marktwaarde
€ 300.000,-
O.b.v. de bijleenregeling in te brengen eigen € 30.000,geld Overige bijkomende kosten
€ 18.000,-
Koopsom
€ 300.000,-
Overdrachtsbelasting
2% x € 300.000,-
Overige bijkomende kosten
€
6.000,-
€ 18.000,- + € 324.000,-
Eigen geld inbreng
€ 30.000,- -
Totaal te financieren
€ 294.000,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode: 104% x € 300.000,- + € 6.000,(overdrachtsbelasting) = Maximale lening
€ 288.000,€ 318.000,- min eigen geld uit bijleenregeling
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 300.000,-
Onder NHG zou u mogen lenen: 108% x € 300.000,- min € 30.000,-
€ 294.000,-
€ 150.000,-
Rekenvoorbeeld 2 (met restschuld) Marktwaarde op moment (gelijkgesteld aan de koopsom)
€ 300.000,-
aankoop Executiewaarde (EW)
85% van de marktwaarde
Koopsom
€ 300.000,-
Overdrachtsbelasting
2% x € 300.000,-
€
6.000,-
Overige bijkomende kosten
€ 18.000,-
Restschuld
€ 30.000,- +
Totaal te financieren
€ 354.000,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode: 104% x € 300.000,- + € 6.000,Maximale lening
€ 318.000,(overdrachtsbelasting)
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 300.000,-
€ 150.000,-
€ 318.000,- + € 30.000,-
€ 348.000,-
Mogelijke meefinanciering restschuld De extra € 30.000,- valt in box 3, waardoor u de rente daarover niet in aftrek kunt brengen. Ook moet daarmee bij de inkomenstoets rekening worden gehouden. Onder NHG zou u mogen lenen: 108% x € 300.000,-
€ 324.000,-
Situatie 6: u koopt een bestaande woning en verbouwt meteen
U heeft te maken met de begrenzing door de marktwaarde van de woning na verbouwing en de verschuldigde overdrachtsbelasting (hier berekend over de koopsom). Hanteert de geldgever als marktwaarde een ander bedrag dan de door u betaalde koopsom, dan zal de uitkomst ook anders zijn. We gaan ervan uit dat er geen eigen geld o.b.v. de bijleenregeling hoeft te worden ingebracht en ook dat er geen sprake is van een restschuld uit verkoop vorige woning. De verbouwing levert een (veronderstelde) waardetoename van 50% van de verbouwingskosten. Rekenvoorbeeld 1 (geen NHG mogelijk) Marktwaarde op moment aangaan lening
(gelijkgesteld aan de koopsom)
Executiewaarde (EW)
85% van de marktwaarde
€ 300.000,-
Verbouwingskosten
€ 40.000,-
Overige bijkomende kosten
€ 18.000,-
Koopsom
€ 300.000,-
Overdrachtsbelasting Overige bijkomende kosten
2% x € 300.000,-
€
6.000,-
€ 18.000,-
Verbouwing
€ 40.000,- +
Totaal te financieren
€ 364.000,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode: 104% x [€ 300.000,- + 50% x Maximale lening
€ 40.000,-] + € 6.000,-
€ 340.800,-
(overdrachtsbelasting) In te brengen eigen geld
€ 364.000,- min € 340.800,-
€ 23.200,-
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 320.000,-
€ 160.000,-
Marktwaarde op moment aangaan lening
(gelijkgesteld aan de koopsom)
€ 200.000,-
Executiewaarde (EW)
85% van de marktwaarde
Rekenvoorbeeld 2 (wel NHG mogelijk)
Verbouwingskosten
€ 30.000,-
Overige bijkomende kosten
€ 12.000,-
Koopsom
€ 200.000,-
Overdrachtsbelasting
2% x € 200.000,-
€ 4.000,-
Overige bijkomende kosten
€ 12.000,-
Verbouwing
€ 30.000,- +
Totaal te financieren
€ 246.000,-
104% x [€ 200.000,- + 50% x Maximale lening
€ 227.600,-
€ 30.000,-] + € 4.000,(overdrachtsbelasting)
In te brengen eigen geld
€ 246.000,- -/- € 227.600,-
€ 18.400,-
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 215.000,-
€ 107.500,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode: Onder NHG zou u mogen lenen: 108% x (koopsom + verbouwing) = 1,08 x (€ 200.000,- + € 30.000,-), € 248.400,geen eigen geld nodig
Situatie 7: u koopt een bestaande woning en verbouwt later
U heeft te maken met de begrenzing door de marktwaarde van de woning (bij aankoop en later: na verbouwing) en de verschuldigde overdrachtsbelasting (hier berekend over de koopsom). Hanteert de geldgever als marktwaarde een ander bedrag dan de door u betaalde koopsom, dan zal de uitkomst ook anders zijn. We gaan ervan uit dat er geen eigen geld op basis van de bijleenregeling hoeft te worden ingebracht en ook dat er geen sprake is van een restschuld uit verkoop vorige woning. De latere verbouwing levert een (veronderstelde) waardetoename van 50% van de verbouwingskosten. Rekenvoorbeeld 1 (bij aankoop wel NHG; bij verbouwing niet) Marktwaarde zowel op moment aangaan lening als op (gelijkgesteld aan de koopsom)
€ 300.000,-
moment aangaan lening voor verbouwing Executiewaarde (EW)
85% van de marktwaarde
Verbouwingskosten
€ 40.000,-
Overige bijkomende kosten
€ 18.000,-
Koopsom
€ 300.000,-
Overdrachtsbelasting
2% x € 300.000,-
€ 6.000,-
Overige bijkomende kosten
€ 18.000,- +
Totaal te financieren bij aankoop
€ 324.000,-
Later: verbouwing
€ 40.000,- +
Totaal te financieren inclusief verbouwing
€ 364.000,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode bij aankoop: 104% x € 300.000,- + € 6.000,Maximale lening
€ 318.000,(overdrachtsbelasting)
In te brengen eigen geld
€ 324.000,- min € 318.000,-
€
6.000,-
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 300.000,-
€ 150.000,-
Onder NHG zou u mogen lenen: 108% x € 300.000,-
€ 324.000,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode bij verhoging lening i.v.m. verbouwing: Maximale lening
104% x [€ 300.000,- + 50% x € 40.000,-]
€ 332.800,-
Maximaal bij te lenen
€ 332.800,- -/- € 318.000,-
€ 14.800,-
In te brengen eigen geld
€ 40.000,- -/- € 14.800,-
€ 25.200,-
Eerste inbreng
€ 6.000,- +
Totaal in te brengen eigen geld
€ 31.200,-
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 320.000,-
€ 160.000,-
Rekenvoorbeeld 2 (bij aankoop NHG; bij verbouwing ook) Marktwaarde zowel op moment aangaan lening als op gelijkgesteld aan de koopsom)
€ 200.000,-
moment aangaan lening voor verbouwing Executiewaarde (EW)
85% van de marktwaarde
Verbouwingskosten
€ 30.000,-
Overige bijkomende kosten
€ 12.000,-
Koopsom
€ 200.000,-
Overdrachtsbelasting
2% x € 200.000,-
€
4.000,-
Overige bijkomende kosten
€ 12.000, +
Totaal te financieren bij aankoop
€ 216.000,-
Later: verbouwing
€ 30.000,- +
Totaal te financieren inclusief verbouwing
€ 246.000,-
Hoofdregels nieuwe gedragscode bij aankoop: 104% x € 200.000,- + € 4.000,Maximale lening
€ 212.000,(overdrachtsbelasting)
In te brengen eigen geld
€ 216.000,- min € 212.000,-
€
4.000,-
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 200.000,-
€ 100.000,-
Onder NHG zou u mogen lenen: 108% x € 200.000,-
€ 216.000,-.
Hoofdregels nieuwe gedragscode bij verhoging lening i.v.m. verbouwing: Maximale lening
104% x (€ 200.000,- + 50% x € 30.000,-)
€ 223.600,
Maximaal bij te lenen
€ 223.600,- min € 212.000,-
€ 11.600,-
Inbreng eigen geld
€ 30.000,- min € 11.600,-
€ 18.400,-
Eerste inbreng
€
4.000,- +
Totaal in te brengen eigen geld
€
22.400,-
Maximaal aflossingsvrij
50% x € 215.000,-
€ 107.500,-
Onder NHG zou u mogen (bij)lenen: Oude lening ad € 216.000,- mag (bij nieuwe lening voor het totaal) maximaal de marktwaarde ad € 200.000,- zijn, zodat de totale nieuwe lening mag worden: € 200.000,- + € 30.000,- (verbouwing) + bijkomende kosten. De verhoging is dan (los van de bijkomende kosten) € 14.000,-, zodat er € 16.000,eigen geld nodig is voor deze verbouwing. (bron: VEH)
€ 200.000,-
