MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

KAJIAN HUKUM PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DAN PAJAK PENGHASILAN FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER)

Tesis

Oleh DINA ARFINA 127011112/MKn.

MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2014

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK Built, Operate and Transfer (BOT) adalah salah satu bentuk pembiayaan proyek pembangunan yang mana investor harus menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut, juga menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya investor diberikan hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya selama waktu tertentu. Perjanjian kerjasama dengan sistem Built, Operate and Transfer (BOT) tersebut terjadi bukan hanya antara pemerintah dengan swasta, akan tetapi bisa juga antara non pemerintah dengan swasta. Perjanjian BOT antara pemerintah dengan swasta tidak ada kendala dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Tanah dan Bangunan, namun dalam perjanjian BOT antara non pemerintah dengan swasta menemui kendala dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final PHTB. Karena itu perlu dikaji mengenai pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan, kepastian saat terhutang mengenai BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan, serta kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT. Metode penelitian yang digunakan adalah pendekatan yuridis normatif yang bersifat deskriptif analisis, pengumpulan data dilakukan dengan menggunakan data sekunder berupa bahan hukum primer, sekunder dan tertier sebagai data utama. Datadata yang diperoleh kemudian diolah, dianalisis dan ditafsirkan secara logis, sistematis dengan menggunakan metode berpikir deduktif. Dari hasil penelitian diketahui bahwa pengenaan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah penyerahan bangunan dari investor kepada pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP bangunan/nilai Pasar bangunan. Sedangkan pengenaan BPHTB pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak diatur oleh UU PDRD. Saat terhutang PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah pada saat sebagian bangunan yang diserahkan investor ke pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP bangunan/nilai pasar bangunan yang diserahkan. Setelah jangka waktu BOT berakhir, atas seluruh bangunan yang diserahkan dari investor ke pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5% dari nilai tertinggi antara NJOP Bangunan/nilai pasar bangunan yang diserahkan tersebut. Sedang saat terutang BPHTB pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak ada kejelasan saat terutangnya. Kendala yuridis dalam pengenaan BPHTB dan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT adalah dalam ketentuan Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) UU PDRD tidak ada pengaturan tentang BOT sebagai objek pajak, sedangkan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT dikenakan pajak/terutang pajak, sebagaimana diatur dalam ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 sebagaimana diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008. Kata Kunci : Bangun Guna Serah, BOT, Pajak, PPh, BPHTB.


ABSTRACT Built, Operate and Transfer (BOT) is the financing for a construction project in which the investor should himself prepare the project financing. He should also be responsible for preparing the materials, equipment, and other facilities which are needed for the project equipment. The compensation is that he will be given the right to operate and to benefit its economy in a certain time. Cooperative agreement by using BOT system is not only between the government and private sector but also between non-government and private sector. There is no obstacle in BOT agreement between the government and private sector in levying BPHTB and Final PPh (income tax) on land and building rights transfer, while obstacle in the same case is found in BOT agreement between non-government and private sector; the obstacle is also found in levying BPHTB and Final PPh on the land and building rights transfer in BOT transaction. The research used judicial normative and descriptive analytic approaches. The data were gathered by using primary, secondary, and tertiary legal materials. The gathered data were processed, analyzed, and interpreted logically, systematically, and deductively. The result of the research showed that levying Final PPh on land and building rights transfer in BOT transaction is transferring buildings from an investor to the land owner by levying PPh BPHTB 5% of the highest value between building NJOP/market value. Meanwhile, levying BPHTB on land and building rights transfer in BOT transaction is not regulated in PDRB law. Payable time of Final PPh on land and building rights transfer in BOT transaction is when a part of the building is transferred by the investor to the land owner by levying 5% of the highest value between building NJOP/market value. When BOT ends, the whole building will be transferred to the land owner although there is no certainty about the payable time when BPHTB payable on the land and building rights transfer occurs. The judicial obstacle is that there is no specific regulation on BOT transaction in Article 85, paragraph 1 and paragraph 2 of PDRB law as taxable item in levying BPHTB and Final PPh on land and building rights transfer, while Final PPh on land and building rights transfer is levied tax payable as it is stipulated in the provision of the Decree of the Minister of Finance No. 635/KMK.04/1994 as it is finally amended to the Regulation of the Minister of Finance No. 243/PMK.03/2008. Keywords: Transfer Use Building, BOT, Tax, PPh, BPHTB


JUDICIAL ANALYSIS ON LEVYING LAND AND BUILDING RIGHTS ACQUISITION TAX AND FINAL INCOME TAX ON LAND AND BUILDING RIGHT TRANSFER IN BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER)

THESIS

BY

DINA ARFINA 127011112/M.Kn

MAGISTER OF NOTARIAL AFFAIRS STUDY PROGRAM FACULTY OF LAW UNIVERSITY OF SUMATERA UTARA MEDAN 2014


KATA PENGANTAR Puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas karunia-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini sebagai salah satu persyaratan untuk memperolah gelar Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara Medan. Dalam memenuhi tugas inilah maka penulis menyusun dan memilih judul : “Kajian Hukum Pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer)”. Penulis menyadari bahwa masih banyak terdapat kekurangan didalam penulisan tesis ini, untuk itu dengan hati terbuka menerima saran dan kritik dari semua pihak, agar dapat menjadi pedoman di masa yang akan datang. Dalam penulisan dan penyusunan tesis ini, penulis mendapat bimbingan dan pengarahan serta saran-saran dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih dan penghargaan yang tidak ternilai harganya secara khusus kepada Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum., selaku Ketua Komisi Pembimbing dan Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN., serta Bapak Dr. Bastari, SE., MM., masing-masing selaku anggota komisi pembimbing yang banyak memberi masukkan dan bimbingan kepada penulis selama dalam penulisan tesis ini dan kepada Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, MHum., dan Bapak Dr. Dedi Harianto, SH, MHum., selaku dosen penguji yang telah banyak memberikan kritikan, saran serta masukan dalam penulisan tesis ini. Selanjutnya ucapan terimakasih yang tak terhingga saya sampaikan kepada :


1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K). selaku Rektor Universitas Sumatera Utara. 2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, Mhum.,

selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara. 3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., Selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., MHum., Selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 5. Bapak-Bapak dan Ibu-ibu Guru Besar dan Staf Pengajar dan juga para karyawan Biro Administrasi pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Secara khusus penulis menghaturkan terimakasih yang tak terhingga kepada ayahanda Letkol (Purn) Dr. H. Wasfi Zainul dan Ibunda Hj. Harmiaty, yang telah melahirkan, membesarkan dan mendidik ananda dengan penuh kasih sayang, serta Suamiku H. Amar Subchan Indra, Amd, SS., atas segala pengorbanan dan pengertiannya, serta anak-anakku tersayang Malikah Mazaya Indra dan Mahfuzah Syafura Indra atas segala dorongan serta semangat yang telah diberikan kepada penulis selama ini. Tak lupa penulis ucapkan terimakasih kepada kakak penulis, dr. Dewi Aryanti, dipl. CIDESCO, dan adik penulis, drg. Della Arfiza, yang banyak memberikan dorongan kepada penulis untuk menyelesaikan penulisan tesis ini.


Ucapan terima kasih juga saya ucapkan kepada rekan-rekan seperjuangan, Khususnya rekan-rekan Magister Kenotariatan Kelas Reguler Angkatan 2012, Hujjatul Marwiyah, Ivo Fara Zara, SH, MKn., Suci Mulani, SH, MKn., Syafwatun Nida, SH, MKn., Dini Novrina, Afriyani Pohan, Zaisika Khairunnisak, dan kawankawan satu angkatan lain yang namanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu yang terus memberikan motivasi, semangat dan kerjasama dan diskusi, membantu dan memberikan pemikiran kritik dan saran dari awal masuk di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sampai saat penulis selesai menyusun tesis ini. Saya berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan kepada penulis, mendapat balasan yang setimpal dari Tuhan Yang Maha Esa, agar selalu dilimpahkan kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rejeki yang melimpah. Akhirnya, semoga tesis ini dapat berguna bagi diri penulis dan juga bagi semua pihak khususnya yang berkaitan dengan bidang kenotariatan.

Medan,

Nopember 2014

(Dina Arfina)


DAFTAR RIWAYAT HIDUP I.

IDENTITAS PRIBADI Nama

: Dina Arfina

Tempat/ Tanggal Lahir

: Medan, 29 Januari 1978

Alamat

: Jl. Karya Kasih Nomor 81, Gedung Johor,

Kota Medan

Jenis Kelamin

: Perempuan

Umur

: 36 Tahun

Kewarganegaraan

: Indonesia

Agama

: Islam

Nama Bapak

: Letkol (Purn) Dr. H. Wasfi Zainul

Nama Ibu

: Hj. Harmiaty

Nama Suami

: H. Amar Subchan Indra, Amd, SS.

Anak Kandung

: Malikah Mazaya Indra Mahfuzah Syafura Indra

II. PENDIDIKAN Sekolah Dasar

: SD Taman Harapan Medan (1984-

1990) Sekolah Menengah Pertama

: SLTPN 10 Medan (1990-1993)

Sekolah Menengah Atas

: SMA Tunas Kartika I (1993-1996)

Universitas

: 1. Sekolah Tinggi Bahasa Asing

Harapan

Medan (1996-2001) 2.

S1 Fakultas Hukum Universitas

Islam Sumatera Utara (UISU) Medan


(1996-2002) Universitas

: S2 Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (2012-2014)


DAFTAR ISI

ABSTRAK --------------------------------------------------------------------------------------- i DAFTAR ISI ------------------------------------------------------------------------------------ ii BAB I PENDAHULUAN --------------------------------------------------------------------- 1 A. Latar Belakang ----------------------------------------------------------------------- 1 B. Permasalahan ---------------------------------------------------------------------- 10 C. Tujuan Penelitian ------------------------------------------------------------------ 11 D. Manfaat Penelitian ---------------------------------------------------------------- 11 E. Keaslian Penelitian ---------------------------------------------------------------- 12 F. Kerangka Teori dan Konsepsi --------------------------------------------------- 14 1. Kerangka Teori --------------------------------------------------------------- 14 2. Konsepsi ----------------------------------------------------------------------- 16 G. Metode Penelitian ----------------------------------------------------------------- 19 1. Sifat dan Jenis Penelitian ---------------------------------------------------- 19 2. Sumber Data/ Bahan Hukum ----------------------------------------------- 20 3. Teknik Pengumpulan Data -------------------------------------------------- 22 4. Analisis Data ----------------------------------------------------------------- 23 BAB II BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER) ------------------------------------------------------------------------- 24 A. Pengertian BOT (Built Operate And Transfer) ----------------------------- 24 B. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ---------------- 32


1. Dasar Hukum BPHTB ---------------------------------------------------- 32 2. Definisi BPHTB ----------------------------------------------------------- 33 3. Subjek BPHTB ------------------------------------------------------------- 34 4. Objek BPHTB -------------------------------------------------------------- 35 5. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB -------------------------- 38 6. Perhitungan BPHTB ------------------------------------------------------- 39 C. PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan -------------------- 48 1. Dasar Hukum PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan 48 2. Prinsip Pemajakan Menurut UU PPh ----------------------------------- 48 3. Penggolongan PPh Final -------------------------------------------------- 51 4. Subjek Pajak ---------------------------------------------------------------- 52 5. Objek Pajak ----------------------------------------------------------------- 56 6. Penghitungan PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan ----- 66 D. Pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan Dalam Transaksi BOT -------------------------------------------- 67 1. Perlakuan Perpajakan Atas Transaksi BOT ---------------------------- 67 2. PPh Final PHTB Dalam Transaksi BOT -------------------------------- 70 3. BPHTB Dalam Transaksi BOT ------------------------------------------ 76 BAB III KEPASTIAN SAAT TERHUTANG BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER) -------------- 77 A. Saat Terutang Pajak Dalam Perpajakan ------------------------------------- 77


B. Saat Terhutang BPHTB Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer) ------------------------------------------------------------------------- 82 C. Saat Terhutang PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Dalam Transaksi BOT (Built Operate And Transfer) --------------------- 84 BAB IV KENDALA YURIDIS DALAM PENGENAAN BPHTB DAN PPH FINAL PENGALIHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN DALAM TRANSAKSI BOT (BUILT OPERATE AND TRANSFER) -- 94 A. Kepastian Hukum -------------------------------------------------------------- 94 B. Asas Kepastian Hukum Dalam Perpajakan --------------------------------- 97 C. Ketentuan Tentang PPh PHTB dan BPHTB Dalam BOT --------------- 107 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN -------------------------------------------------- 112 A. Kesimpulan -------------------------------------------------------------------- 112 B. Saran ---------------------------------------------------------------------------- 113 DAFTAR PUSTAKA ----------------------------------------------------------------------- 115


DAFTAR ISTILAH

Advalorum

: tarif dengan % tertentu yang dikenakan pada harga atau nilai suatu barang

Ambiguous

: penafsiran yang berbeda

Amortisasi

: pengurangan pajak

Arrest Hooggerechtshof

: yurisprudensi Mahkamah Agung

BOT Agreement

: perjanjian bangun guna serah

Built

: pembangunan

Certainty

: kepastian

Comprehensive income taxation

: skedul tarif diterapkan atas kategori penghasilan tertentu

Consolidation

: peleburan usaha

Contract break

: wanprestasi

Deemed profit

: wajib pajak yang menggunakan norma penghitungan khusus

Degresif

: tarif menurun

Efficiency

: efisiensi

Expantion

: pemekaran usaha

Fee

: imbalan atas jasa tertentu

Field research

: penelitian lapangan

Fiskus

: pemungut pajak

Formele leer

: ajaran formal


Global taxation

: prinsip pemajakan atas penghasilan digabungkan tanpa membedakan asal, sumber, dan jenis

Hierarki

: tata urutan

Independent agent

: perantara yang mempunyai kedudukan bebas

Inbreng

: penyetoran modal saham dalam bentuk tanah dan atau bangunan

Investor

: penyandang dana

Juncto

: dihubungkan/dikaitkan

Legal order

: tata hukum

Library research

: penelitian kepustakaan

Likuidasi

: pembubaran badan hukum

Materiele leer

: ajaran materil

Merger

: penggabungan usaha

Official Assesment

: perhitungan pajak oleh instansi pemerintah

Operate

: pengoperasian

Order

: tata aturan

Owner

: pemilik tanah

Place of business

: tempat usaha

Preferent

: hak mendahului

Progresif

: tarif meningkat

Proporsional

: sebanding

Restitusi

: pengembalian pajak


Rule

: aturan tunggal

Rules

: seperangkat aturan

Schedular tax system

: pengenaan PPh atas jenis dan sumber penghasilan tertentu, perlakuan pajak berbedabeda berdasarkan asal, sumber, dan jenis penghasilan

Self Assesment

: perhitungan pajak oleh wajib pajak sendiri

Spirit

: semangat

Staatblad

: Lembaran Negara, peraturan dan ketentuan pada masa kolonial Belanda

Take over

: pengambilalihan usaha

Tax Law

: Undang-undang perpajakan

Tax reform

: reformasi perpajakan

Tax reliefs

: pengurangan pajak

Transfer

: penyerahan kembali

Transparency

: transparansi

Unitary tax system

: skedul tarif diterapkan atas seluruh tanggungan penghasilan

Wording

: kata dan kalimat

Worldwide income

: penghasilan yang diterima atau diperolehnya baik dari Indonesia maupun dari Luar Negeri


DAFTAR SINGKATAN

APBD

: Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah

APBN

: Anggaran Pendapatan dan Belanja Nasional

BOT

: Built Operate and Transfer

BM

: Bea Meterai

BPHTB

: Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

BUMD

: Badan Usaha Milik Daerah

BUMN

: Badan Usaha Milik Negara

BUT

: Bentuk Usaha Tetap

BW

: Burgerlijk Wetboek

Dirjen

: Direktur Jenderal

DJP

: Direktorat Jenderal Pajak

Dispenda

: Dinas Pendapatan Daerah

DPP

: Dasar Pengenaan Pajak

HIR

: Herziene Inlandsch Reglement

Hlm.

: Halaman

JBNPHTB

: Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan

KMK

: Keputusan Menteri Keuangan

HGB

: Hak Guna Bangunan

HGU

: Hak Guna Usaha

HMSRS

: Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

HPL

: Hak Pengelolaan

HT

: Harga Transaksi

KTP

: Kartu Tanda Penduduk

KUHD

: Kitab Undang-Undang Hukum Dagang

KUHPerdata : Kitab Undang-Undang Hukum Perdata No.

: Nomor

NJOP

: Nilai Jual Objek Pajak


NJOP TB

: Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan Bangunan

NP

: Nilai Pasar

NPOP

: Nilai Perolehan Objek Pajak

NPOPKP

: Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak

NPOPTKP

: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NPWP

: Nomor Pokok Wajib Pajak

OP

: Objek Pajak

PBB

: Pajak Bumi dan Bangunan

PMK

: Peraturan Menteri Keuangan

PN

: Pengadilan Negeri

PNBP

: Penerimaan Negara Bukan Pajak

PP

: Peraturan Pemerintah

PPh

: Pajak Penghasilan

PPh PHTB

: Pajak Penghasilan Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan

Ps.

: Pasal

PT

: Perseroan Terbatas

Rbg.

: Reglement Buitengewesten

RS

: Rumah Sederhana

RSS

: Rumah Susun Sederhana

RI

: Republik Indonesia

Rp.

: Rupiah

RV

: Reglement op de Burgerlijke Rechtsvordering

SE

: Surat Edaran

SK

: Surat Keputusan

SKP

: Surat Ketetapan Pajak

SKPD

: Surat Ketetapan Pajak Daerah

SKPDKB

: Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar

SKPDKBT

: Surat Ketetapan Pajak Daerah Kurang Bayar Tambahan

SKPKB

: Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar


SKPKBT

: Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Tambahan

SPPT

: Surat Pemberitahuan Pajak Terutang

SPTPD

: Surat Pemberitahuan Pajak Daerah

STP

: Surat Tagihan Pajak

Stb.

: Staatsblad

UU

: Undang-Undang

UUPA

: Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

UU PDRD

: Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

UUPPh

: Undang-Undang Pajak Penghasilan

WP

: Wajib Pajak


MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

Recommend Documents