Missie en ambitie
Maatschappij
Klanten
Woningvoorraad
Werkorganisatie
Financiën
Missie en ambitie
1
Begroting 2015
INHOUDSOPGAVE
1. 1.1. 1.2. 1.3.
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6.
3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.
4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.
5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9.
6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8.
ONZE MISSIE EN AMBITIE ............................................................... 5 Missie en ambitie ................................................................................................................ 5 Afwegingskader .................................................................................................................. 6 Attentiepunten 2015: missie en ambitie ............................................................................. 7
ONZE MAATSCHAPPELIJKE INBEDDING........................................... 9 Omgeving ........................................................................................................................... 9 Leefbaarheid..................................................................................................................... 10 Convenant met de gemeente ............................................................................................ 11 Duurzaam ondernemen .................................................................................................... 11 Wonen en zorg ................................................................................................................. 12 Attentiepunten 2015: maatschappelijke inbedding........................................................... 13
ONZE KLANTEN .............................................................................. 15 Woningmarkt .................................................................................................................... Doelgroepenbeleid............................................................................................................ Verhuur ............................................................................................................................ Klantgerichtheid ............................................................................................................... Actiepunten 2015: klanten ...............................................................................................
15 19 21 23 23
ONZE WONINGVOORRAAD ............................................................ 25 Strategisch voorraadbeheer als uitgangspunt .................................................................. Onderhoud........................................................................................................................ Investeringen ................................................................................................................... Verkoopbeleid .................................................................................................................. Attentiepunten 2015: woningvoorraad .............................................................................
25 26 26 28 29
ONZE WERKORGANISATIE ............................................................. 31 Strategisch beleidsplan .................................................................................................... Interne organisatie........................................................................................................... Interne beheersing ........................................................................................................... Informatisering ................................................................................................................ Communicatie ................................................................................................................... Personeelsbeleid .............................................................................................................. Ondersteunende woondiensten ........................................................................................ Aedescode en Governancecode ......................................................................................... Attentiepunten 2015: werkorganisatie .............................................................................
31 32 32 33 33 33 34 34 35
FINANCIËN .................................................................................... 37 Algemeen ......................................................................................................................... Balans 31 december 2015 ................................................................................................ Winst- en verliesrekening 2015 ........................................................................................ Beheerkosten en zakelijke lasten ..................................................................................... Investeringen ................................................................................................................... Treasury jaarplan ............................................................................................................. Specifieke verslaggevingsaspecten .................................................................................. Financiële analyse en sturing ...........................................................................................
37 38 39 40 41 41 41 42
Inleiding Voor u ligt de begroting 2015 en het financieel meerjarenperspectief voor de jaren 2015-2024. Corporaties bevinden zich in een overgangsperiode. De financiële positie staat sterk onder druk vanwege de opgelegde heffingen. De invoering van de herziening van de woningwet is nog altijd niet definitief geworden en de uitwerking van de uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties zal nog plaatsvinden. Dit leidt er toe dat wij voorzichtig moeten blijven met nieuwe activiteiten met betrekking tot de omvang en kwaliteit van ons woningbezit. Patrimonium zal zich, evenals in afgelopen jaren, blijven inzetten voor de huisvesting van de primaire doelgroep. De onzekere positie van de corporatiesector De komende jaren zal als gevolg van de oplopende verhuurderheffing van het Rijk en de verwachte saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting meer aandacht zijn voor de beheersing van de operationele kasstromen. Ook de wijzigingen in de regelgeving zal naar verwachting de komende periode van invloed zijn op de corporatiesector. Nadere regels zullen worden uitgewerkt op het gebied van de (scheiding van) corporatie-activiteiten en de financiering, het toezicht op de sector alsmede de waardering van het vastgoed. Patrimonium in 2015 Patrimonium blijft zich richten op een gezond evenwicht tusen de inkomende en uitgaande kasstromen, teneinde de financiele continuiteit gewaarborgd blijft. De verdere uitwerking van de herstructurering van het plan Nieuwe Klif zal in 2015 een belangrijke activiteit zijn. Daarnaast zal de uitwerking van nieuwbouwplannen in de Oranjewijk in 2015 een vervolg krijgen.
3
Onze Missie en Ambitie
Missie en ambitie
4
Begroting 2015
1.
Onze missie en ambitie
1.1. Missie en ambitie Patrimonium heeft een visie gedefinieerd op haar maatschappelijke positie en hanteert deze visie als uitgangspunt bij de bepaling van haar beleid. De visie is vertaald in een missie en beleidsdoelstellingen. Jaarlijks worden in onze begroting de doelstellingen voor het komend jaar gedefinieerd. De samenvatting van de visie en ambitie zijn uiteengezet in dit hoofdstuk. De missie van Patrimonium is gedefinieerd in haar ondernemingsplan “Ons Kompas” en luidt als volgt: Patrimonium is een maatschappelijk ondernemer, gericht op het huisvesten van diegenen die niet kunnen voorzien in hun eigen woonbehoeften en bijzondere doelgroepen door het aanbieden van verschillende vormen van wonen en daaraan gerelateerde diensten. Dit doet zij voor de woonconsumenten in haar werkgebied op een naar mens en milieu maatschappelijk verantwoorde wijze. Het ondernemingsplan bestrijkt de periode 2010-2014. Dit betekent dat in 2014 gestart gaat worden met het opstellen van een ondernemingsplan voor de periode vanaf 2015. Ten tijde van het opstellen van deze begroting was het nieuwe ondernemingsplan nog onderhanden.
1.1.1.
Maatschappelijk ondernemer
Patrimonium is een maatschappelijk ondernemer, die haar sociale doelstelling centraal stelt. De belangrijkste taak is het huisvesten van diegenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Gegeven de verwachte bevolkingsgroei en -opbouw is een toename van de sociale huurvoorraad in het werkgebied van Patrimonium noodzakelijk. Patrimonium heeft de ambitie om daadwerkelijk zorg te dragen dat er voldoende sociale huurwoningen voor de doelgroep beschikbaar komen en blijven.
1.1.2.
Lokale verankering
Patrimonium is sterk verbonden met de Urker samenleving en daar ligt ook haar kracht. Zij heeft lokaal een sterke positie, onder andere omdat het de enige werkzame corporatie is in de gemeente Urk. Bovendien is het werkgebied van Patrimonium beperkt tot de gemeente Urk. De ambitie van Patrimonium is om, voor zover dat mogelijk is vanuit haar rol en positie, te zorgen voor goede woningen en aantrekkelijke woonomgeving in de gemeente Urk.
1.1.3.
Huisvesting van klanten
Patrimonium wil huisvesting aanbieden door het bouwen en beheren van goede woningen voor doelgroepen zoals starters, senioren, huishoudens met een laag inkomen en kwetsbaren in onze samenleving (mensen met een beperking en statushouders). Patrimonium wil hierbij zorg dragen voor een aantrekkelijke woonomgeving. De woonstichting wil niet alleen klantvriendelijk maar ook klantgericht zijn. Zij wil samen met de klanten kijken naar de kansen en mogelijkheden die de corporatie kan bieden. Hiervoor is meer inzicht nodig in de wensen en behoeften van de klanten op langere termijn.
5
1.1.4.
Keuzevrijheid
Patrimonium wil haar (toekomstige) klanten keuzevrijheid bieden. Door dynamisch met het woningbezit om te gaan kan keuzevrijheid worden gerealiseerd. Door niet alleen huurwoningen aan te bieden, maar ook door huur-koopvarianten biedt Patrimonium vooral voor starters een passende oplossing op de woningmarkt. Ook het ZAV-beleid ondersteunt de keuzevrijheid in het wonen.
1.1.5.
Duurzaamheid
Het milieu staat volop in de belangstelling. We moeten spaarzaam en bewust omgaan met materialen en hulpbronnen die schaars en uitputbaar zijn. Duurzaamheid is hierbij het centrale thema. De duurzaamheid van een woning wordt het best gewaarborgd indien wordt gekozen voor hoogwaardige materialen met een lange technische afschrijvingstermijn. Het milieu vraagt om zorgzaamheid. Het terugdringen van de CO2 uitstoot heeft ook invloed op het nieuwbouw- en onderhoudsbeleid. Woningen en installaties zullen in de toekomst energiezuiniger moeten worden dan nu het geval is. Energielasten zijn een belangrijk onderdeel van de totale woonlasten. De verplichte energielabeling van woningen is een maatregel waarmee de overheid de energielasten en derhalve de woonlasten als geheel meer inzichtelijk wil maken voor de woonconsumenten.
1.1.6.
Financiële continuïteit en zelfstandigheid
Bij een gezond maatschappelijk ondernemerschap hoort ook een financieel rendement. Teneinde de primaire doelgroep te kunnen blijven huisvesten tegen betaalbare huurprijzen is financiële continuïteit van de corporatie een belangrijke randvoorwaarde. Patrimonium wil dit doen vanuit een zelfstandige positie, maar zal daar waar zich mogelijkheden voordoen samenwerken met derden.
1.1.7.
Kernwaarden
Patrimonium werkt op basis van haar missie vanuit enkele kernwaarden. Wij willen herkenbaar zijn en ons extern onderscheiden door de volgende kernwaarden: lokaal verankerd; sociaal betrokken; betrouwbaar en transparant; oplossingsgericht. Om ons te kunnen onderscheiden vraagt dit iets van de organisatie. Hierbij zijn de volgende waarden richtinggevend: klantgericht; heldere doelstellingen; flexibel en efficiënt; financiële continuïteit.
1.2. Afwegingskader Patrimonium hanteert enkele criteria bij de beoordeling van voorgenomen activiteiten en investeringen, zowel op het gebied van fysieke als sociale maatregelen. Deze criteria betreffen: het moet passen binnen het werkgebied van Patrimonium; er moet sprake zijn van maatschappelijke relevantie; er dient een relatie te zijn met de primaire doelgroepen van sociale huisvesting; de hoogte van de individuele investering moet in relatie staan tot de toekomstige exploitatie-opbrengsten en derhalve de onrendabele top; de invloed op de totale financiële positie, met een minimum solvabiliteitseis van 10%.
Missie en ambitie
6
Begroting 2015
De hoogte van de onrendabele top bij fysieke investeringen wordt per project beoordeeld door directie en managementteam en besproken met de Raad van Toezicht. Ingeval van planvorming in het kader van maatschappelijk vastgoed, dient er altijd een directe relatie te zijn met een woonfunctie ten behoeve van de primaire doelgroepen. Samengevat kan worden geconcludeerd dat Patrimonium alleen investeert in de Urker samenleving ten behoeve van huisvesting van huishoudens, uitgaande van financiële continuïteit. Patrimonium maakt een begroting waarin de voorgenomen activiteiten voor het eerstkomende jaren zijn opgenomen. Omdat vraagstukken en onze omgeving veranderen doen we dit ieder jaar opnieuw. Jaarlijks beoordeelt Patrimonium welke opgaven er zijn en welke prioriteiten gemaakt moeten worden. Zo ontstaat er een beleidscyclus die zichtbaar maakt wat de doelstelling en resultaten zijn. Met betrekking tot investeringen in vastgoed heeft Patrimonium een investeringsstatuut opgesteld. In dit investeringsstatuut is het toetsingskader voor investeringen in nieuwbouw nader omschreven. Dit investeringsstatuut geeft randvoorwaarden voor de volgende onderdelen: organisatorisch kader; strategisch kader; financieel kader op projectniveau; financieel kader op organisatieniveau; risico’s.
1.3. Attentiepunten 2015: missie en ambitie Concretisering van strategische doelstellingen in de jaarbegroting. Periodieke monitoring van de voortgang van behaalde resultaten. Jaarlijkse verantwoording in het jaarverslag van de doelstellingen en behaalde resultaten.
7
Onze Omgeving
Maatschappij
8
Begroting 2015
2.
Onze maatschappelijke inbedding
Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen met voornamelijk bezit in onroerend goed. Corporaties zijn echter maar gedeeltelijk te vergelijken met commerciële vastgoedbeleggers. Naast financieel rendement teneinde de continuïteit te waarborgen, heeft de corporatie nadrukkelijk maatschappelijke doelstellingen. Iedereen moet een woning kunnen vinden zonder daarvoor jaren te moeten wachten. We streven naar een ontspannen woningmarkt waar iedereen een woning vindt die past bij de eigen woonwensen en financiële situatie. Een goede mix van woningen voor jongeren en ouderen; voor gezinnen en één- en tweepersoons huishoudens; voor wie financieel of anderszins ondersteuning nodig heeft en voor wie zich prima redden kan zodra er iets te kiezen valt. Het beschikbaar stellen van voldoende betaalbare woonruimte is derhalve de meest herkenbare doelstelling. Investeringen in leefbaarheid van wijken en buurten, aandacht voor duurzaam bouwen en het formuleren van beleid ten aanzien van wonen en zorg zijn eveneens voorbeelden van maatschappelijke doelen. De strategische doelstellingen luiden: Patrimonium wil onderzoeken of in samenwerking met zorginstellingen mensen met een verslavingsprobleem gehuisvest kunnen worden inclusief een verplicht zorgpakket. Patrimonium wil als een betrokken, betrouwbaar en deskundige maatschappelijk ondernemer herkenbaar zijn. Patrimonium zal belanghouders betrekken bij totstandkoming van haar beleid. Patrimonium actualiseert jaarlijks de prestatieafspraken met de gemeente.
2.1. Omgeving De omgeving van Patrimonium is continu in beweging. Zowel op nationaal niveau als lokaal is de woningmarkt en alles wat daarmee samenhangt regelmatig onderwerp van gesprek. Daar waar de corporatie in het verleden een relatief eenvoudige beheerorganisatie was, is het takenpakket in toenemende mate uitgebreid en is samenwerking met derden meer dan voorheen gebruikelijk geworden. Op landelijk niveau worden de belangen van corporaties behartigd door de branchevereniging Aedes. Lokaal heeft Patrimonium contacten met diverse organisaties in het maatschappelijk werkveld.
2.1.1.
Maatschappelijke inbedding
Het vertrouwen en de integriteit van de corporatiebranche staan in de aandacht. Patrimonium acht het van belang dat in dit kader heldere prestatieafspraken met de gemeente worden vastgelegd. Daarnaast is de relatie met lokale stakeholders zoals huurdervereniging, bewonerscommissies en instellingen op het gebied van zorg en welzijn eveneens relevant. Van corporaties en dus ook van Patrimonium mag een transparante en eerlijke werkwijze worden verwacht. Dat betekent niet alleen inzicht geven in de prestaties maar ook in de mogelijkheden om prestaties te realiseren. Meerjarenplannen moeten worden afgestemd op de vragen vanuit de maatschappelijke omgeving, inclusief de afwegingen die daarbij gemaakt worden.
2.1.2.
Samenwerking
Patrimonium zal in toenemende mate te maken krijgen met derden bij de realisering van haar plannen. Met name bij de activiteiten van projectontwikkeling zal veelal sprake zijn van samenwerking. Te denken valt ondermeer aan samenwerking met gemeente, zorginstellingen, aannemers en projectontwikkelaars. De samenwerking beoogt niet de zelfstandigheid van Patrimonium in het geding te brengen, maar veel meer de realisatie van projecten die anders niet tot stand zouden kunnen komen. Op deze wijze werkt Patrimonium in 2014 ondermeer samen met een zorginstelling ten behoeve van een nieuwe invulling van een woonvoorziening
9
aan Het Ruim voor jongeren met een verstandelijke beperking. Daarnaast zijn we in gesprek met een projectontwikkelaar over de realisatie van seniorenappartementen waarin zorg geleverd kan worden. Dit in het verlengde van een in 2014 gerealiseerd woon-zorgcomplex.
2.1.3.
In gesprek met belanghouders
Als maatschappelijke organisatie heeft Patrimonium overleg met diverse organisaties en instellingen. Veelal is hierbij sprake van een raakvlak met wonen, zorg en welzijn, al dan niet in relatie tot concrete projecten of samenwerkingsvormen. Met de huurdervereniging De Bult heeft Patrimonium structureel overleg over het te voeren en gevoerde corporatiebeleid. Met de gemeente Urk wordt op ambtelijk en bestuurlijk niveau regelmatig overleg gevoerd. Veelal gaat het ambtelijk overleg over zaken zoals de voortgang van nieuwbouwprojecten, aspecten omtrent medische urgenties en huisvesting van statushouders. Op bestuurlijk niveau betreft het onderwerpen die in de woonvisie tot uitdrukking komen zoals grondverwerving en volkshuisvestingsbeleid. Patrimonium neemt deel aan het Eerstelijnsoverleg Urk, waarin ook andere maatschappelijke organisaties en eerstelijnszorg zijn vertegenwoordigd. In het Hulpteam waarin eveneens maatschappelijke organisaties en de eerstelijnszorg zijn vertegenwoordigd worden meer praktische ervaringen met elkaar gedeeld. Op regionaal niveau neemt Patrimonium deel aan de stuurgroep Hennepprotocol Flevoland. Hierin zijn corporaties, lokale overheden, politie, commerciële verhuurders en nutsbedrijven vertegenwoordigd, teneinde gezamenlijk op te treden tegen illegale hennepkwekerijen. Eveneens op regionaal niveau is Patrimonium vertegenwoordigd in de stuurgroep Convenant Bouwopleidingen Flevoland. Naast de Flevolandse corporaties nemen de georganiseerde bouwpartners, Flevolandse gemeenten, Provincie Flevoland en de bouwopleidingen deel aan deze stuurgroep. Het doel is stageplaatsen en leerlingbouwplaatsen te creëren voor jongeren die een bouwopleiding volgen. Patrimonium is eveneens lid van het MKW, een afdeling binnen Aedes voor kleine en middelgrote corporaties. In het kader van medische en maatschappelijke urgenties wordt regelmatig overleg gevoerd met respectievelijk de afdeling WMO van de Gemeente en het Maatschappelijk Werk. Jaarlijks evalueren wij het urgentiebeleid en stellen het zonodig bij. Met gehandicaptenorganisaties hebben we specifieke huisvesting gerealiseerd en periodiek hebben we contact over de onderlinge samenwerking. In dat kader houden we overleg met Stichting Philadelphia Zorg, Stichting De Parel, Stichting Midscheeps en ’s Heeren Loo Zorg. Naast gestructureerd overleg vindt ook op adhoc basis overleg plaats met diverse (zorg)instanties.
2.1.4.
Visitatie
Patrimonium laat zich eens per vier jaar door een onafhankelijke organisatie visiteren. Visitatie is een instrument voor horizontale verantwoording aan de belanghouders over de maatschappelijke prestaties van de corporatie. In 2014 heeft onze recente visitatie plaatsgevonden. De komende periode zal worden beoordeeld op welke wijze de sterke punten van Patrimonium kunnen worden gecontiueerd en hoe verbeteringen kunnen worden doorgevoerd.
2.2. Leefbaarheid Het leefbaarheidsfonds van Patrimonium ondersteunt initiatieven van haar huurders op sociaal cultureel en maatschappelijk terrein. Voorwaarde is dat deze initiatieven een meerwaarde leveren aan (een deel van) de bevolking in de gemeente Urk. De initiatieven moeten een duurzame bijdrage leveren aan de gemeenschap. Het leefbaarheidsfonds is bedoeld om initiatieven te stimuleren en om concrete activiteiten ter bevordering van de leefbaarheid mogelijk te maken. Beoordeling van de aanvragen vindt plaats op de volgende gronden:
Maatschappij
10
Begroting 2015
Het initiatief moet gericht zijn op duurzame ontwikkeling van een wijk of een buurt met huurders. Dit moet bij de aanvraag door de indieners aannemelijk worden gemaakt. Het initiatief dient een bijdrage te leveren aan de verbetering van de onderlinge verhoudingen van de buurtbewoners. Het project moet kunnen beschikken over een aantoonbaar draagvlak in de buurt waar het verzoek vandaan komt. Dit draagvlak moet bij de aanvraag door de indieners worden aangetoond. Het gaat om een particulier initiatief. Het initiatief dient aantoonbaar te voorzien in een behoefte op sociaal, cultureel en/of maatschappelijk terrein. Het is aan de aanvragers om dit aannemelijk te maken. Het gaat om een concreet, afgebakend initiatief of project. Het gaat om een concrete vraag ter dekking van kosten voor het realiseren van een initiatief. Per jaar kan aan een initiatief of een project vanuit het leefbaarheidsfonds één bijdrage worden toegekend. De vaststelling van de hoogte van de maximale bijdrage is ter beoordeling aan het MT van Patrimonium. Patrimonium stelt jaarlijks tweemaal maximaal € 2.000 beschikbaar voor initiatieven. Naast het leefbaarheidsfonds heeft het sociale aspect van de leefbaarheid voortdurende aandacht. Door Patrimonium wordt aandacht besteed aan de leefomgeving van buurten waarin haar bezit is gelegen. In bredere zin krijgt de leefbaarheid aandacht in de complexgerichte onderhoudsactiviteiten en wijkgerichte plannen in het kader van renovaties.
2.3. Convenant met de gemeente Nadat Patrimonium samen met de gemeente Urk de lokale woonvisie heeft opgesteld, is in 2009 het meerjarig convenant met wederzijdse prestatieafspraken opgesteld. Hierin zijn afspraken vastgelegd met betrekking tot volkshuisvestelijke onderwerpen, zoals: de huisvesting van de primaire doelgroep; de omvang van de kernvoorraad; de aandacht voor specifieke doelgroepen; leefbaarheid in wijken en buurten; het aandeel van Patrimonium in de nieuwbouw en de verdeling tussen koop- en huurwoningen; grondprijsproblematiek; samenwerking en communicatie. De afgelopen jaren heeft de gemeente niet willen spreken over jaarlijkse afspraken. Eind 2014 zal de nieuwe woonvisie van de gemeente Urk naar verwachting worden afgerond. Patrimonium wenst dat na de actualisatie van de gemeentelijke woonvisie, opnieuw ruimte ontstaat voor nieuwe prestatie-afspraken tussen Patrimonium en de gemeente.
2.4. Duurzaam ondernemen Duurzaam ondernemen ofwel maatschappelijk verantwoord ondernemen is regelmatig in het nieuws. Men verstaat hieronder zodanig ondernemen dat de aandacht voor milieu, maatschappij en winst gebalanceerd is en afgestemd is op de verwachtingen van de stakeholders (belanghebbenden) van de instelling. Als maatschappelijk ondernemer houdt Patrimonium rekening met de effecten van haar beleid voor de mensen, de samenleving en het milieu. Daarbij houdt zij de financiële continuïteit als randvoorwaarde. Maatregelen die worden genomen in het kader van duurzaamheid zijn ondermeer:
11
Het vervangen van oudere CV-ketels door HR ketels. Onderzoek naar energieprestaties op complexniveau. Op basis hiervan worden energiepakketten aangeboden aan bewoners, teneinde de betaalbaarheid van de totale woonlasten voor de bewoners te waarborgen. Het aanbrengen van veilig hang- en sluitwerk bij nieuwbouw en renovatieprojecten, dat voldoet aan het politiekeurmerk veilig wonen. Aandacht bij onderhoud voor energiebesparing en woonlastenontwikkeling, duurzame onderhoudsmaterialen, consumentenwensen en verlenging van de levensduur. De zorg voor de omgevingskwaliteit en de leefbaarheid. Deelname aan convenant bouwopleidingen in Flevoland. Aandacht voor communicatie met (toekomstige) bewoners met betrekking tot duurzaamheid.
2.4.1.
Energielabel
In het kader van de Europese richtlijn EPBD (Energy Performance Building Directive) heeft Patrimonium alle woningen voorzien van een energielabel. In de richtlijn is opgenomen dat verhuurders en verkopers bij elke verhuizing een energiecertificaat beschikbaar hebben waarin de energieprestatie van het gebouw en de installaties zijn vastgelegd. Hiervan afgeleid kan elke woning een energielabel A t/m G krijgen naar mate van energiezuinigheid, vergelijkbaar met de labels voor bijvoorbeeld witgoed en auto's. Met de EPBD heeft Patrimonium een strategisch handvat om structureel beleid te maken op energiegebied, dat aansluit bij het strategisch voorraadbeheer.
Energielabeling woningbezit
Energielabelling woningbezit 2014
100%
Label F 1%
90%
Label G 0% Label A 27%
percentage
80% 70%
Label G
60%
Label F Label E
50%
Label E 11%
Label D 23%
Label D
40%
Label C
30%
Label B
20%
Label A Label C 15%
10%
Label B 23%
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Door de energielabeling kunnen energiebesparingmogelijkheden zichtbaar worden gemaakt. In afgelopen jaren heeft Patrimonium energiemaatregelen in de bestaande woningvoorraad uitgevoerd. Nevenstaande verdeling van de energielabels binnen het woningbezit van Patrimonium geeft de ontwikkeling in afgelopen jaren weer (de nieuwbouw is hierbij op basis van de EPC-waarde aangemerkt als een A-label). In 2015 wordt in vijf complexen (tezamen 73 woningen) tijdens een grote schilderbeurt op de verdieping dubbel glas (HR++) aangebracht.
2.5. Wonen en zorg Het prestatieveld wonen en zorg zoals opgenomen in het BBSH heeft de afgelopen jaren veel aandacht gekregen van Patrimonium. Ook in toekomstige projecten zal dit beleidsterrein een rol van betekenis spelen. Met name de ontwikkelingen in het kader van de vergrijzing en verdergaande extramuralisering zijn hierop van invloed.
Maatschappij
12
Begroting 2015
In het kader van de WMO vindt met betrekking tot woningaanpassingen in voorkomende situaties overleg plaats met de gemeente Urk. In 2014 speelt de planvoorbereiding van 18 nieuwe seniorenappartementen met mogelijkheden van zorgverlening een belangrijke rol op het gebied van wonen en zorg. Naar verwachting kan in het eerste halfjaar van 2015 de bouw van deze appartementen worden gestart. De verdergaande teruggang van intramurale zorg, tezamen met de vergrijzing, dwingt ons om voldoende kwalitatieve seniorenhuisvesting te realiseren. Daarnaast wil Patrimonium begin 2015 de nieuwe (zorg)bestemming van de woonvoorziening aan Het Ruim in gebruik nemen.
2.5.1.
Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning
De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) regelt dat mensen met een beperking de voorzieningen, hulp en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. Het kan gaan om ouderen, gehandicapten of mensen met psychische problemen. De Wmo zorgt ervoor dat iedereen kan meedoen aan de maatschappij en zo veel mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Gemeenten voeren de Wmo uit en iedere gemeente kan andere accenten leggen. Er worden steeds meer taken vanuit de AWBZ naar de Wmo overgeheveld. Vanaf 1 januari 2015 treedt de nieuwe WMO in werking, waarbij gemeenten verantwoordelijk worden voor een belangrijk deel van de ondersteuning aan mensen zodat zij zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. De gemeente is wettelijk verplicht om te onderzoeken wat de situatie is van mensen die zich melden met een ondersteuningsvraag. Dat onderzoek vindt plaats samen met de cliënt en zijn omgeving. In dit onderzoek kijkt de gemeente wat iemand zelf nog kan en hoe de omgeving kan ondersteunen. Aangezien de WMO betrekking heeft op een doelgroep waarbij ook Patrimonium zeer betrokken is, zal de uitwerking van deze wet zowel Patrimonium als ook haar bewoners raken. Te denken valt ondermeer aan: Welzijnvoorzieningen bij ouderenhuisvesting. Patrimonium is van mening dat welzijnvoorzieningen dicht bij de woonvoorzieningen van senioren behoren te worden gebracht. De gehandicaptenaanpassingen. Veel ouderen doen een beroep op een aanpassing in hun woning om zodoende zelfstandig te kunnen blijven wonen. Woonzorgvoorzieningen. Ouderen geven er de voorkeur aan om zelfstandig te blijven wonen, waarbij zonodig zorg op maat kan worden geboden. Deze groep zal een steeds groter deel vormen van de bevolking. Welzijnswerk voor jongeren. Voor jongeren dienen er voldoende mogelijkheden van ontspanning te worden gerealiseerd, teneinde hangjongeren en verveling door jongeren tegen te gaan. Ook in wijken met dreigende achteruitgang is het van belang dat welzijn een punt van aandacht is voor opbouwwerk.
2.6. Attentiepunten 2015: maatschappelijke inbedding Overleg voeren met de gemeente Urk over nieuwe prestatieafspraken. Periodiek overleg voeren met huurdervereniging. Aandacht voor de samenstelling van bezit, met name op nieuwbouw- en herstructureringslokaties. Stimuleren van leefbaarheid door middel van het leefbaarheidsfonds. De vernieuwe woonvoorziening aan Het Ruim in gebruik nemen.
13
Onze klanten
14
Begroting 2015
3.
Onze klanten
Het betaalbaar huisvesten van de primaire doelgroepen vraagt om steeds meer aandacht. Patrimonium wil het mogelijk maken dat de mensen met een laag inkomen kunnen blijven wonen in een woning van Patrimonium. Daarnaast heeft Patrimonium als doel dat de klanten tevreden zijn over de dienstverlening van de corporatie. Hierbij wil zij niet alleen klantvriendelijk zijn maar ook klantgericht. De strategische doelstellingen luiden als volgt: Patrimonium wil meer inzicht in de wensen en behoeften van de klant verkrijgen en blijvend hierop inspelen door middel van enquêtes en klanttevredenheidsonderzoeken. Patrimonium legt de nadruk op de primaire doelgroep, waaraan de corporatie betaalbare woonruimte biedt. Patrimonium wil actuele informatie aanbieden via de website.
3.1. Woningmarkt 3.1.1.
Ontwikkeling bevolking
De Gemeente Urk kent de afgelopen decennia een gestage groei van de bevolking. Deze groei betreft een autonome groei die ook de komende jaren zal doorgaan. De bevolking van de gemeente Urk is vanaf 1990 met bijna 6.500 personen toegenomen. In onderstaande grafiek is duidelijk zichtbaar dat het aandeel jongeren zeer groot is. Dit heeft tot gevolg dat de autonome groei van de gemeente ook de komende decennia zal blijven bestaan. Ondanks de jonge bevolkingsopbouw is er ook sprake van vergrijzing binnen de gemeente Urk. De oudere leeftijdscategorieën groeien relatief het meest.
aantal inwoners
Ontwikkeling bevolkingsopbouw gemeente Urk (per 1 januari)
Relatieve ontwikkeling bevolkingsopbouw Gemeente Urk (per 1 januari) 1990 is 100
25000
220
20000
200 180
15000
160 10000 140 5000
120
0
100
65 jaar eo
1990 818
2000 1034
2014 1645
0-19 jaar
1990 100
2000 117
2014 128
40-64 jaar
2312
3114
4766
20-39 jaar
100
117
138
20-39 jaar
3997
4690
5532
40-64 jaar
100
135
206
0-19 jaar
5887
6881
7527
65 jaar eo
100
126
201
totaal
100
121
150
15
De samenstelling van de Urker bevolking per 1 januari 2013 ten opzichte van de cijfers van provincie Flevoland en landelijke cijfers geeft het navolgende beeld. Ongeveer tweederde deel van de Urker bevolking is jonger dan 35 jaar. In vergelijking met de regionale en landelijke cijfers blijkt dat de bevolking van Urk gemiddeld een stuk jonger is. Urk Flevoland Nederland
leeftijdsopbouw Urk, Flevoland, Nederland per 1-1-2014 12% 10%
8% 6% 4%
Ontwikkeling groei inwoners, groei huishoudens en gemiddelde huishoudengrootte gemeente Urk per 31 december
95->
90-95
85-90
80-85
75-80
70-75
65-70
60-65
55-60
50-55
45-50
40-45
35-40
30-35
25-30
20-25
15-20
5-10
0-5
0%
10-15
2%
groei huishoudens groei inwoners gemid hh grootte
400
3,80
300
3,70
groei
250 200
3,60
150 100
3,50
huishoudengrootte
350
50 0
3,40 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
De gemiddelde huishoudengrootte is in de afgelopen periode gedaald van 3,70 naar circa 3,45 ultimo 2013. Dit betekent dat de groei van de huishoudens naar verwachting bestaat uit relatief veel één- en tweepersoonshuishoudens. Indien de bevolkingsontwikkeling wordt gerelateerd aan de nieuwbouwproductie dan lijkt er een verband te zijn tussen de omvang van de nieuwbouw en migratie. Het geboorteoverschot schommelt jaarlijks rond de 300 personen. Door een gering negatief migratiesaldo de laatste jaren is de toename van de bevolking gemiddeld 250 personen in de afgelopen jaren.
16
Begroting 2015
nieuwbouw bevolkingsgroei migratiesaldo geboorteoverschot
ontwikkeling bevolking en nieuwbouwproductie gemeente Urk bron: cbs, statline
3-jaars voortschrijdend gemiddelde van nieuwbouw en migratie
400
200
300
150
nieuwbouw
100 aantallen
200
100
50
-100
100-
-200
150-
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
50-
2001
-
0
2000
aantallen
migratiesaldo
De vraag naar huurwoningen
3.1.2.
De prognoses van de Provincie Flevoland voor de bevolkingsopbouw in de periode tot 2040 geeft het onderstaande beeld. Hieruit blijkt dat de bevolking ook de komende 25 jaar naar verwachting met circa 5.000 personen groeit. Dit is een groei van ruim 25%. De laatste jaren is er echter ook een deel van de bevolking dat Urk verlaat door studie of vertrek naar andere gemeenten. De vraag is in hoeverre deze tendens de komende jaren invloed zal hebben op de geprognotiseerde bevolkingsopbouw. Het aandeel jongeren blijft ook de komende jaren groot ten opzichte van de totale bevolkingsomvang, hoewel er de komende decennia wel een relatieve afname wordt verwacht. 65 jaar of ouder 40 tot 65 jaar 20 tot 40 jaar 0 tot 20 jaar
bevolkingsontwikkeling Gemeente Urk bron: CBS statline
65 jaar of ouder 40 tot 65 jaar 20 tot 40 jaar 0 tot 20 jaar
bevolkingsontwikkeling Gemeente Urk bron: CBS statline
100%
30000 25000
80%
inwoners
inwoners
20000 15000
60%
40%
10000 20%
5000 0
0% 2013
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2013
2015
2020
2025
2030
2035
2040
De vergrijzing is zichtbaar in de sterke stijging van de leeftijdscategorie 65-plussers. Deze groep verdubbelt de komende 20 jaar. Deze stijging zet zich ook na 2035 voort. De relatieve stijging van de 65-plussers is veruit de grootste stijging van alle leeftijdscategorieën. De groei van de doelgroep senioren in combinatie met de wijzigingen in de (intramurale) zorg waardoor senioren steeds langer zelfstandig blijven wonen, vraagt om voldoende passende seniorenhuisvesting.
17
3.1.3.
Woningzoekenden
Het aantal woningzoekenden dat per 1 oktober 2014 actief een huurwoning zoekt is 200. Het aandeel jongeren (tot 30 jaar) is bijna 30% van alle woningzoekenden en bestaat voor circa 90% uit éénen tweepersoonshuishoudens. Dit betreffen voornamelijk huishoudens die thans aan het begin van hun wooncarrière staan.
Opbouw woningzoekenden naar leeftijd 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% tot 30 jaar
30-55 jaar
> 55 jaar
Woningzoekenden naar huishoudengrootte 100%
meer dan vierpers.
90% 80%
vierpersoons
70%
driepersoons
60%
tweepersoons
50%
eenpersoons
40% 30%
20%
Het aandeel woningzoekenden van 55 jaar en ouder is relatief hoog. Nagenoeg alle seniore woningzoekenden bestaan uit éénen tweepersoonshuishoudens. Het aandeel woningzoekenden in de categorie 30-55 jaar is iets lager dan 25%. Ruim de helft hiervan bestaat uit één- en tweepersoonshuishoudens.
10% 0% tot 30 jaar
30-55 jaar
> 55 jaar
Woningzoekenden naar inkomencategorie 100%
>34.678
90% 80%
27.500-34.678
70%
22.500-27.500
60%
17.500-22.500
50%
12.500-17.500
40%
<= 12.500
30% 20% 10%
De woningzoekenden worden vanaf 2011 alleen nog maar geregistreerd indien zij voldoen aan de inkomenscriteria, zoals door de rijksoverheid zijn vastgesteld. Alleen op grond van een bijzondere situatie kan Patrimonium afwijken van de inkomensgrenzen. Het betreft dan een bijzondere en urgente situatie.
0% tot 30 jaar
30-55 jaar
> 55 jaar
18
Begroting 2015
3.2. Doelgroepenbeleid 3.2.1.
Primaire doelgroep
De primaire doelgroep wordt gedefinieerd aan de hand van inkomenscategorieën. Voor 2014 is deze doelgroep te onderscheiden in de volgende vier groepen: Eenpersoonshuishouden (< 65 jaar) met een maximaal rekeninkomen ten bedrage van € 21.600. Meerpersoonshuishouden (< 65 jaar) met een maximaal rekeninkomen ten bedrage van € 29.325. Eenpersoonsouderenhuishouden (> 65 jaar) met een maximaal rekeninkomen ten bedrage van € 21.600. Meerpersoonsouderenhuishouden (> 65 jaar) met een maximaal rekeninkomen ten bedrage van € 29.400. Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) schrijft voor dat de corporatie haar goedkope voorraad bij voorrang moet verhuren aan mensen met een smalle beurs en dat er tegelijkertijd gestreefd moet worden naar een zo gering mogelijk beslag op het budget van de individuele huurtoeslag. De uitgevaardigde Europese beschikking geeft aan dat corporaties tenminste 90% van de vrijkomende woningen moet toewijzen aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen van maximaal € 34.678. De 10% beleidsruimte wordt door Patrimonium gereserveerd voor bijzondere situaties op grond van het urgentiebeleid. De minister heeft een voorstel naar de Tweede Kamer gestuurd om tijdelijk 10% extra ruimte te bieden voor huishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen tot € 38.000. De groep inwoners met een laag inkomen is één van de belangrijkste doelgroepen voor de corporatie. Indien alleen wordt gekeken naar de hoogte van het inkomen per huishouden, dan zijn er op Urk minder lage inkomens. Dit houdt verband met het feit dat er landelijk en provinciaal veel meer eenoudergezinnen en eenpersoonshuishoudens zijn die over het algemeen een lager inkomen hebben. Urk wordt gekenmerkt door het grote aantal huishoudens dat bestaat uit paren met kinderen.
inkomensverdeling o.b.v. percentielen
Nederland
Flevoland
Urk
10e 10%-groep besteedbaar inkomen 9e 10%-groep besteedbaar inkomen 8e 10%-groep besteedbaar inkomen 7e 10%-groep besteedbaar inkomen 6e 10%-groep besteedbaar inkomen 5e 10%-groep besteedbaar inkomen 4e 10%-groep besteedbaar inkomen 3e 10%-groep besteedbaar inkomen 2e 10%-groep besteedbaar inkomen 1e 10%-groep besteedbaar inkomen 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15
percentages
19
Uit onderstaande grafiek kan worden afgelezen dat paren zonder kinderen (veelal senioren en starters) en de eenpersoonshuishoudens op Urk een lager besteedbaar inkomen hebben ten opzichte van het gemiddelde van de provincie en de rest van het land. Gemiddeld is het besteedbaar inkomen voor alle huishoudens op Urk echter iets hoger dan het gemiddelde van Flevoland en Nederland. Ook hier is het derhalve zichtbaar dat Urk relatief veel paren met kinderen heeft ten opzichte van het regionale en landelijke beeld. Urk Flevoland Nederland
Besteedbaar jaarinkomen particuliere huishoudens bron: cbs, statline Totaal eenoudergezin
Totaal paar zonder kinderen
Totaal paar
Totaal meerpersoonshuishouden
Totaal eenpersoonshuishouden
Totaal particuliere huishoudens -
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
besteedbaar jaarinkomen
Concreet betekent dit dat Patrimonium ook in 2015 de woonruimteverdeling stuurt op basis van de relatie tussen huurprijs, leeftijd en inkomen. Hierbij hanteren wij de inkomensgrens voor de verhuur van sociale huurwoningen, zoals door de overheid jaarlijks wordt vastgesteld. Binnen de geregistreerde woningzoekenden zijn de groepen jonge starters en senioren in omvang relevante doelgroepen. Dit sluit aan bij de bevolkingsontwikkeling van de gemeente Urk, waarin een duidelijke groei zichtbaar is van zowel jongeren als senioren. Patrimonium wil in haar woningtoewijzing extra aandacht schenken aan deze groepen. Daarnaast blijven de bijzondere doelgroepen onder de aandacht. Ook deze groep van kwetsbaren in de samenleving moeten zoveel mogelijk kunnen profiteren van de kwaliteitsgroei in het wonen. Senioren Senioren maken in toenemende mate deel uit van onze klantenkring. De vergrijzing neemt zowel landelijk als ook binnen de gemeente Urk toe. Daarnaast is er een tendens dat senioren steeds langer zelfstandig willen blijven wonen. Dit wordt versterkt door de maatregelen in de ouderenzorg, die de intramurale zorg terugdringen. Deze extramuralisering in de zorg vraagt ook van Patrimonium inspanningen op het gebied van huisvesting. Daar ouder worden en het fysiek beperkter raken vaak samen gaan, zijn de laatste jaren veel nieuwbouwwoningen van Patrimonium als multifunctionele verhuureenheden gebouwd. Deze woningen zijn daardoor levensloopbestendig. Jongeren Lange tijd ging de aandacht meer uit naar ouderen dan naar jongeren. Ontwikkelingen op de woningmarkt, alsmede economische ontwikkelingen leiden er toe dat jongeren steeds vaker op de huurmarkt zijn aangewezen om in aanmerking te komen voor een woning.
20
Begroting 2015
Geschikte woningen voor startende jongeren op de woningmarkt zijn dan ook een aandachtspunt van Patrimonium. Van belang is dat er locaties beschikbaar worden gesteld waar voor deze doelgroep kan worden gebouwd. In de planvoorbereiding van projecten in De Oranjewijk houden we rekening met deze vraagontwikkeling en woonbehoeften. Gehandicapten Patrimonium wil mensen met een fysieke of verstandelijke beperking met voorrang huisvesten. Zij vormen een belangrijk deel van onze primaire doelgroep. Met de gemeente wordt regelmatig overleg gevoerd over woningaanpassingen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Patrimonium werkt met organisaties samen op het gebied van de huisvesting van mensen met een verstandelijke beperking. Dit zijn de zorginstellingen Philadelphia, en ’s Heeren Loo en enkele ouderstichtingen. Patrimonium heeft een vijftal woongebouwen voor deze doelgroep in haar woningbezit. In 2015 zal na verbouw van het woongebouw aan Het Ruim een nieuwe woongroep het pand in gebruik nemen. Hiermee krijgt het pand een passende maatschappelijk bestemming. Statushouders Met de gemeente wordt regelmatig overleg gevoerd over de invulling van de huisvesting van statushouders. Patrimonium heeft als beleid dat 10% van de woningmutaties op jaarbasis aangeboden kunnen worden aan statushouders. Met ingang van 2013 worden statushouders door het COA (Centraal Orgaan Asielzoekers) aan een gemeente “verbonden”. De corporatie dient vervolgens binnen een termijn van 12 weken in de huisvesting te voorzien. De invulling hiervan wordt echter bemoeilijkt aangezien de vrijkomende woningen veelal eengezinswoningen betreffen en het aanbod van statushouders over het algemeen uit alleenstaanden bestaat. Per juli 2014 heeft Patrimonium een voorstand van 4 personen ten opzichte van de taakstelling. De taakstelling in het tweede halfjaar bedraagt 11 personen en vergt dus nog een forse inspanning. Naar verluidt wordt de taakstelling voor het eerste halfjaar van 2015 voor de gemeente Urk 17 personen. Vanwege het geringe aandeel corporatiebezit en de afwijkende gemiddelde huishoudengrootte van de gemeente Urk is er sprake van een scheefheid in de verdeling van de taakstelling over de gemeenten. Alleen indien wij gezinnen toegewezen krijgen om te huisvesten kunnen we de taakstelling van 2014 invullen. Omdat de regie in de huisvesting bij het COA ligt, hebben wij als corporatie nog nauwelijks invloed op de koppeling van de taakstelling aan de gemeente Urk.
3.3. Verhuur 3.3.1.
Huurbeleid overheid
Het huurbeleid vormt de kern van de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Gezien de belangrijke consequenties van het huurbeleid voor de overheid, bijvoorbeeld het effect op huurtoeslag-uitgaven, de inkomensverdeling en discussies over de armoedeval, is het huurbeleid jaarlijks onderwerp van politieke discussie en besluitvorming. Het huurbeleid stond de afgelopen jaren vaak in de schijnwerpers. Na jarenlange inflatievolgende huurprijsaanpassing is de corporatiesector de ruimte ontnomen om bij de huurverhoging huurprijzen te differentiëren om zodoende een betere prijs-kwaliteitverhouding tot uitdrukking te brengen. Vanaf 2013 is het rijksbeleid gericht op een inkomensafhankelijke huurverhoging. De minister heeft voorts aangekondigd uiterlijk eind 2014 met een voorstel voor toepas-
21
sing van de huursombenadering te komen. De op Prinsjesdag gepresenteerde rijksbegroting geeft het kabinet nog geen duidelijkheid over het huurbeleid in 2015. De ruimte in het inkomensafhankelijke huurbeleid wordt corporaties gegeven om inkomsten te genereren teneinde een deel van verhuurderheffing te kunnen betalen. Vanaf 1 januari 2014 wordt de huurtoeslag niet langer als geclusterde betaling naar corporaties worden gestort. De individuele huurder ontvangt de huurtoeslag zelf rechtstreeks van de belastingdienst. Dit heeft een effect op de hoogte van onze huurachterstanden.
3.3.2.
Huurbeleid Patrimonium
Patrimonium werkt in haar huurbeleid met streefhuren. De streefhuur wordt uitgedrukt in een percentage van de maximaal redelijke huurprijs. In het kader van het strategisch voorraadbeleid is de streefhuur per (deel)complex vastgesteld op grond van de volgende criteria: prijs-kwaliteitverhouding; locatie en woonomgeving; verhuurbaarheidsgegevens; absolute huurniveau in relatie tot voor specifieke doelgroepen relevante huurtoeslaggrenzen. De huurverhoging per 1 juli 2015 zal worden uitgevoerd op het dan geldende huurbeleid. De ruimte die we van de overheid krijgen voor extra huurverhoging zullen we benutten teneinde de extra lasten van heffingen financieel te kunnen dragen. Bij een huurdermutatie geldt dat bij een huurprijs die onder de streefhuur ligt de huurprijs direct wordt opgetrokken tot het niveau van de streefhuur (huurharmonisatie).
3.3.3.
Woningtoewijzing
Het woonruimteverdelingbeleid van Patrimonium is gebaseerd op een aanbodmodel. Het aanbodmodel houdt in dat alle vrijkomende huurwoningen worden doorgegeven aan de geregistreerde woningzoekenden van Patrimonium, met uitzondering van de woningen die beschikbaar worden gesteld aan statushouders. Bij het woningaanbod wordt tevens aangegeven wie op de woningen kan reageren. Afhankelijk van het type woning worden de criteria opgesteld. Bij het woningaanbod wordt onder andere vermeld: de samenstelling van het huishouden; een leeftijd dan wel leeftijdsgroep; welk inkomen behoort bij de geadverteerde huurprijs. Alleen geregistreerde woningzoekenden kunnen op de aangeboden woningen reageren met behulp van een woonkeuzebon, danwel direct via onze website. Woningzoekenden dienen vooraf bij Patrimonium geregistreerd te staan. In verband met de door de overheid gestelde inkomensgrenzen is er voor gekozen om alleen diegenen die voldoen aan de inkomenscriteria te registreren als woningzoekenden. Uit de ingezonden reacties, die voldoen aan de in de advertentie gestelde criteria wordt een kandidaat geselecteerd. De selectie vindt plaats op basis van de lengte van de inschrijvingsduur van een woningzoekende. In iedere advertentie leggen we verantwoording af over de woonruimteverdeling.
22
Begroting 2015
Soms komt iemand in een situatie dat acuut een (andere) woning nodig is. Dat kan worden veroorzaakt door een overmachtsituatie, door medische omstandigheden of door sociale omstandigheden. Een urgentieverklaring kan worden verkregen bij afdeling Publiekszaken (WMO) van de gemeente of Maatschappelijk Werk. Periodiek wordt door Patrimonium overleg gevoerd met de betrokken maatschappelijke instanties over het urgentiebeleid.
3.4. Klantgerichtheid Patrimonium besteedt veel aandacht aan de individuele wensen van de klant. Bewoners hebben een eigen inbreng in de samenstelling van de keukens indien deze worden vervangen. Daarnaast is het ZAV-beleid van Patrimonium geformaliseerd. Patrimonium wil haar huurder ondersteunen bij het indienen van een verzoek voor huurtoeslag bij de belastingdienst. Patrimonium is hiervoor aangemerkt als een toeslagendienstverlener voor de huurtoeslag. Een toeslagendienstverlener heeft een verbinding met de belastingdienst en kan inzage verkrijgen in de gegevens. Patrimonium hecht waarde aan de kwaliteit van de dienstverlening. Ook in 2015 wil Patrimonium werken aan haar kwaliteit teneinde de woonconsumenten blijvend goede dienstverlening aan te kunnen bieden.
3.5. Actiepunten 2015: klanten Aandacht bij woningaanbieding en woningtoewijziging voor de primaire doelgroep door 90%-criterium bij toewijzing als uitgangspunt te nemen. Aandacht voor kwetsbare groepen en onze bijzondere doelgroepen. Woningen tijdig aanbieden ten behoeve van huisvesting van statushouders na verzoek van het COA, uitgaande van 10% van de vrijkomende woningen. Vaststelling huurbeleid 2015. Patrimonium blijft toeslagendienstverlener voor de huurtoeslag. Overleg maatschappelijke instanties in het kader van urgentieverklaringen.
23
Onze woningvoorraad
24
Begroting 2015
4.
Onze woningvoorraad
In de woonvisie 2008+ die wij samen met de gemeente Urk hebben opgesteld is geconcludeerd dat de primaire doelgroep de komende jaren nog groeit. Naast de primaire doelgroep van minder draagkrachtige huishoudens waarop de corporatie zich richt, is er aandacht voor het huisvesten van mensen die een vorm van zorg of professionele hulp nodig hebben. De aandacht voor energie en milieu staat hierbij volop in de belangstelling. Patrimonium wil bewust en spaarzaam omgaan met schaarse materialen en uitputbare energiebronnen. De strategische doelstellingen luiden als volgt: Patrimonium bouwt primair sociale huurwoningen. Patrimonium maakt zich sterk voor de primaire en bijzondere doelgroepen op de lokale woningmarkt. Patrimonium zorgt voor duurzame kwaliteit en architectuur in nieuwbouw- en onderhoudsprojecten. Patrimonium wil haar strategisch voorraadbeleid herijken waarbij rekening wordt gehouden met de energieprestaties van de woningen. Ultimo oktober 2014 heeft Patrimonium 870 woningen in haar bezit en 2 overige eenheden. De overige eenheden betreffen aanwezige ruimten die verhuurd worden ten behoeve van eerstelijns zorgverlening. Het gehele bezit is gelegen in de gemeente Urk. De huidige samenstelling van de portefeuille luidt als volgt: Prijsklasse Doelgroep Gezinnen Senioren Jongeren Speciale doelgroepen Totaal
Huurklasse goedkoop betaalbaar < € 366 € 366-524 21 39 10 0 70
270 164 26 17 477
betaalbaar € 524-562 106 73 0 0 179
duur > € 562 78 30 0 36 144
overige
totaal
0 0 0 2 2
4.1. Strategisch voorraadbeheer als uitgangspunt De basis van de gewenste kwaliteit van het woningbezit is vastgelegd in het beleidsplan strategisch voorraad beheer. Dit heeft een relatie met het huurbeleid, onderhoudsbeleid en investeringsbeleid. In het strategische voorraad beheerplan is aandacht besteed aan de energieprestatie van het woningbezit. Voor het woningbezit is een planning in de tijd gemaakt voor de te nemen energiemaatregelen. Hierbij richten we ons op een betere energieprestatie van de woningen in combinatie met het beheersbaar houden van de woonlasten voor de bewoners. Patrimonium gaat waar mogelijk energiepakketten aan bewoners aanbieden. Voor 2015 staan binnen het onderhoudsbudget maatregelen benoemd voor het plaatsen van HR++ glas op de verdieping tijdens een grote schilderbeurt. Binnen het strategisch voorraadbeheer is het bezit voor de technische elementen in kaart gebracht en is de woontechnische kwaliteit geïnventariseerd. Hieruit is een omvangrijke complexinformatie voortgekomen. Per complex is vastgelegd welke strategie er gevoerd moet worden met betrekking tot de onderscheiden beleidsgebieden, huur, onderhoud, investeringen, doelgroepen en energiemaatregelen.
25
475 306 36 55 872
Investeringen in de kwaliteit van het bezit worden afgezet tegen het maatschappelijk rendement en de dekkingsmogelijkheden vanuit de huuropbrengsten. Bij het kwaliteitsniveau wordt veel aandacht gegeven aan het afwerkingniveau, installaties, veiligheid en duurzaamheid. Daarnaast wordt de kwaliteit beoordeeld vanuit de speciale doelgroepen, zoals senioren en personen met een beperking.
4.2. Onderhoud Het technisch beheer is gericht op het in stand houden van de kwaliteit van de woningvoorraad. Bij het bepalen van die kwaliteit spelen de wensen van onze klanten een belangrijke rol. Patrimonium heeft beleid geformuleerd op het gebied van zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV). Hierin staat de keuzevrijheid van onze klanten om de woning naar eigen wens in te richten centraal. Basis voor de onderhoudsbegroting 2015 is de woninginventarisatie. Naast planmatig onderhoud is hierin opgenomen de noodzakelijke kwaliteitsverbeteringen vanwege de staat van onderhoud van het bezit en de verbeteringen in verband met de eisen van deze tijd. De onderhoudsbegroting voor 2015 is als volgt nader te specificeren: klachtenonderhoud € 130.244 mutatieonderhoud 72.224 individueel niet-planmatig onderhoud 69.928 totaal begroot individueel onderhoud 272.396 contractenonderhoud planmatig (seriematig) onderhoud totaal begroot onderhoud
132.681 454.796 €859.873
Het klachtenonderhoud betreft reparatieverzoeken van huurders. Mutatieonderhoud zijn de kosten die gepaard gaan met huurderwisselingen. Het contractenonderhoud zijn die kostencomponenten die vastliggen in contracten, zoals CV-onderhoud, tuinonderhoud en onderhoud aan liften, brandmeldinstallaties en rookwarmteafvoer van een atrium. Het individueel planmatig onderhoud betreft voornamelijk onderhoud dat op verzoek van bewoners plaatsvindt met betrekking tot de binnenkant van de woning, zoals douchevernieuwing, vervanging van aanrechten en plafonds. Het planmatig onderhoud betreft de werkzaamheden die seriematig plaatsvinden, zoals CV-ketelvervanging, schilderwerk, gevelwerkzaamheden. In het planmatig (seriematig) onderhoud zijn voor het jaar 2015 ondermeer de volgende werkzaamheden opgenomen: Schilderwerk en plaatsen dubbele beglazing (€ 267.000). Vervanging kozijnen en ramen tijdens schilderbeurten (€ 133.000). Onderhoud en controle van installaties (gas en elektra) (€ 36.000).
4.3. Investeringen Urk is een gemeente waar mensen graag willen wonen en werken. Over het algemeen willen Urkers wonen binnen de eigen gemeente. Het is derhalve belangrijk om de huisvesting in de gemeente Urk aantrekkelijk te houden en het liefst te versterken, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Patrimonium heeft daarbij vanuit haar maatschappelijke doelstellingen een belangrijke rol. Dit is een rol die we alleen kunnen invullen in samenspraak en samenwerking met de gemeente. De opgave voor de komende decennia is immers groot (bevolkingsgroei en vergrijzing), want de huidige samenstelling en omvang
26
Begroting 2015
van het bezit sluit onvoldoende aan op de verwachte vraag en de ambitie van Patrimonium. De druk op de huurmarkt blijft aanwezig vanwege factoren als economische ontwikkelingen (met name in de visserijsector), demografische ontwikkelingen, de prijsontwikkeling in de koopsector en een daling van de gemiddelde huishoudengrootte.
4.3.1.
Projecten
Samengevat zal Patrimonium aan de volgende projecten werken: omschrijving Herstructurering
Locatie Nieuwe Klif
Aantal eenheden 37 woningen sloop en vervangende nieuwbouw 28 duplexwoningen voor een en twee persoonshuishoudens 18 seniorenappartementen
Nieuwbouw
Oranjewijk
Nieuwbouw
Oranjewijk
Nieuwbouw
Oranjewijk
10 grondgebonden woningen
Verbouwing
Het Ruim
8 wooneenheden
Fase Voorbereiding planvorming Realisatie in 2015 Voorbereiding start bouw in 2015 Voorbereiding start bouw in 2015 Gereed in 2015
Herstructurering Nieuwe Klif In het kader van ons strategisch voorraad beheer zijn we in 2014 gestart met de planvorming van de herstructurering van de 37 woningen aan Nieuwe Klif. In 2014 is het sloopbesluitgenomen en ondermeer een startdocument, een communicatieplan een sociaal plan opgesteld. Planvorming zal in 2015 verder worden uitgewerkt, waarbij wij bewoners, klankbordgroep en huurdervereniging De Bult betrekken. Met de gemeente Urk zijn diverse besprekingen gevoerd over de invulling van de bestaande locatie, mede als voorbereiding voor een bestemmingsplanprocedure. De bewoners zijn alle gevraagd naar de woonbehoeften en wensen ten aanzien van evt. terugkeer. Een overgrote meerderheid heeft aangegeven terug te willen keren naar een nieuwe woning aan Nieuwe Klif.
Nieuwbouw Oranjewijk - 28 duplexwoningen De Oranjewijk omvat circa 600 nieuw te bouwen wooneenheden uit te geven in verschillende fasen. Patrimonium heeft met de gemeente Urk overleg gevoerd over de nieuw te bouwen woningen in de Oranjewijk. In het kader van het bovengenoemde herstructureringsproject, de door het rijk opgelegde verhuurderheffing en de saneringsheffingen van het CFV, betracht Patrimonium voorzichtigheid ten aanzien van de omvang. In het kader van de herstructurering van de Nieuwe Klif, alsmede de vraag naar kleine wooneenheden willen we 28 duplexwoningen realiseren in De Oranjewijk. Deze eenheden kunnen we inzetten voor de tijdelijk herhuisvesting van bewoners van Nieuwe Klif. Wij streven naar een oplevering van deze woning in 2015, zodat de bewoners geherhuisvest kunnen worden. Nieuwbouw Oranjewijk – 18 seniorenappartementen Aansluitend aan ons in 2014 gerealiseerd project aan De Kotter willen we met bouwbedrijf Van der Steeg (heeft een grondpositie) nog een appartementengebouw voor senioren realiseren. Qua planning willen we in het voorjaar van 2015 starten met de bouw hiervan.
27
Verbouwing Het Ruim Siloah heeft per 31-12-2013 de huurovereenkomst van het woonzorggebouw De Thuishaven opgezegd. Dit gebouw is in 2002 gebouwd als gezinsvervangend tehuis en voldoet nu niet meer aan de huidige wensen van een woon-zorgvoorziening. Patrimonium heeft gezocht naar een nieuwe invulling voor het gebruik van dit gebouw, waarbij we in eerste instantie uitgaan van een nieuwe maatschappelijke invulling op het gebied van (begeleid) wonen. Vanaf de zomerperiode 2013 zijn er gesprekken gevoerd met gemeente Urk en zorginstellingen. In 2014 is overeenstemming bereikt met zorginstelling ’ s Heeren Loo over een nieuwe invulling van deze locatie. In oktober 2014 is gestart met de verbouwing. Renovatie/groot onderhoud in de toekomst In het strategisch voorraadbeheer zijn maatregelen gedefinieerd voor een aantal complexen. Voor een deel is dit in de afgelopen jaren uitgevoerd, zoals de gerealiseerde energieprojecten en de dakrenovatie van Rotholm/Topshoofd in 2013 en het in 2014 gerealiseerde ophoogproject Geer/Heerenkamp. De planvorming inzake de herstructurering van Nieuwe Klif is hierboven beschreven. In de meerjarenprognose is eveneens rekening gehouden met groot onderhoud in 2016 in complex 11.3 (52 woningen Heerenkamp, Geer en Pyramideweg), alsmede groot onderhoud van complex 17 (16 woningen Akkers, Holkenkamp, Lange Dam) in 2016.
4.4. Verkoopbeleid Om de woningvoorraad af te kunnen stemmen op de huidige en toekomstige vraag moet Patrimonium haar bezit vernieuwen door nieuwe woningen te bouwen. Door middel van het verkopen van woningen wordt verdiencapaciteit gegenereerd om (onrendabele) investeringen mogelijk te maken. Het verkoopbeleid hangt dus samen met het investeringsbeleid. Het aantal verkochte woningen is niet door Patrimonium te beïnvloeden. Het is afhankelijk van huuropzeggingen of de wens van de zittende huurder. Geoormerkte huurwoningen
Koppeling aan investeringsproject
Versnipperd bezit Nieuw Guineastraat
Herstructurering Nieuw Guineastraat
Noorderzand
Gedeeltelijk herstructurering Nieuw Guineastraat
Totaal
Verkocht t/m 2013
27 14
9 10
13
5
Verkopen 2014 (t/m sept.) 0 0 0
Te verkopen
18 4 8
Breezand/Richel Nieuwbouw Het Ankerlicht 13 6 1 6 Zeewijk Huurkoopwoningen 30 9 0 21 Patrimonium voert geen actief verkoopbeleid. Het huidig aandeel huurwoningen binnen de Gemeente Urk bedraagt circa 15% en kan daarmee als gering worden gekwalificeerd. In het verleden zijn enkele complexen verkocht. Dit betreft de woningen aan De Noord, Lijkant, Akkers, Holkenkamp en De Nink. Hiervan resteren thans 18 woningen. Dit versnipperd bezit is in het kader van het beheer bewerkelijk. Tevens kan dit versnipperd bezit in de toekomst bij groot onderhoud leiden tot (technische) problemen. Patrimonium zal deze woningen bij mutatie ter verkoop aanbieden. In het strategisch voorraadbeleid is aangegeven om een deel van de multifunctionele woningen in het verzakkingsgebied Richel/Breezand te oormerken voor verkoop. Dit blijft
28
Begroting 2015
een moeizaam gebied vanwege de grondstructuur, met name voor senioren. Totaal betreffen het hier 13 woningen. De verkoop van deze woningen is gekoppeld aan de realisatie van het Ankerlicht, zodat er voldoende aanbod voor de doelgroep senioren behouden blijft. Met betrekking tot de renovatie en de nieuwbouw in de Nieuw Guineastraat is ervan uitgegaan dat een aantal woningen in de Nieuw Guineastraat en omgeving dienen te worden verkocht ter dekking van de onrendabele top. In de toekomst zal bij nieuwe projecten het rendement per project worden beoordeeld waarbij afwegingen zullen worden gemaakt om de onrendabele top te kunnen beperken. De in 2009 en 2013 gerealiseerde huurkoop-woningen zullen na een huurperiode van 5 jaar aan de zittende huurders worden aangeboden, overeenkomstig de koopoptie in de huurovereenkomsten van deze woningen. Het betreffen 20 en 10 huurkoop-woningen. Vroegtijdige huuropzeggingen binnen 5 jaar leiden tot het eerder aanbieden van deze woningen voor vrije verkoop.
4.5. Attentiepunten 2015: woningvoorraad Uitwerken planvorming Nieuwe Klif, marktuitvraag voor nieuwbouw en herhuisvesten huidige vaste huurders Realisatie 28 duplexwoningen Oranjewijk Start bouw 18 seniorenappartementen Oranjewijk Start bouw van 10 huurkoopwoningen Oranjewijk Ingebruikname Het Ruim
29
Onze werkorganisatie
30
Begroting 2015
5.
Onze werkorganisatie
Medewerkers van Patrimonium denken mee over het beleid, hetgeen resulteert in kwalitatief goede dienstverlening die efficiënt en effectief tot stand komt. Patrimonium is een organisatie van beperkte omvang waardoor de communicatielijnen erg kort zijn. Dit wordt als een groot goed ervaren. De dienstverlening aan de klant staat centraal bij de organisatie van Patrimonium. De doelstellingen die Patrimonium heeft voor de komende jaren wil zij op basis van zelfstandigheid invulling geven onder voorwaarde van financiële continuïteit. De strategische doelstellingen luiden: Patrimonium wil een goed werkgever zijn voor de medewerkers. Patrimonium wil goed bereikbaar zijn voor haar klanten. Patrimonium wil als zelfstandige woningcorporatie haar ambities waarmaken. Iedere medewerker dient in de eigen functie zorg te dragen voor kwalitatief hoogwaardige dienstverlening, die effectief en efficiënt tot stand komt. Patrimonium kent voorts korte communicatie- en besluitvormingslijnen. Dit wordt als een groot goed ervaren en zorgvuldig bewaakt. Deze organisatiestructuur werkt reeds enkele jaren naar volle tevredenheid. Vanwege de kleine organisatie is de kwetsbaarheid van personeel een inherent risico. Zoveel als mogelijk worden werkzaamheden zodanig beschreven dat meerdere personen de uitvoering kunnen overnemen. Patrimonium volgt de landelijke discussies rond maatschappelijke verantwoording en governance op de voet en plaatst deze onderwerpen op de agenda met de Raad van Toezicht. De organisatie is “in control” en operationele processen verlopen goed. Dit resulteert in een adequate en tijdige managementinformatie.
5.1. Strategisch beleidsplan Het strategische beleid van Patrimonium voor de periode tot en met 2014 is vastgelegd in haar ondernemingsplan “Ons Kompas”. Dit strategisch plan is opgesteld in samenspraak met interne en externe stakeholders. Het plan geeft de visie voor de komende jaren weer en de rol die Patrimonium op het gebied van wonen op Urk in het algemeen en de sociale huisvesting in het bijzonder kan vervullen. Het ondernemingplan geldt als basis voor de uitwerking van het beleid zoals in deze jaarbegroting is weergegeven. Vanaf 2015 zal een nieuw ondernemingsplan als uitgangspunt gelden. In 2014 is een bijeenkomst gehouden met MT en RvT om de strategie gezamenlijk door te spreken en de uitgangspunten vast te leggen.
31
5.2. Interne organisatie De hoofdstructuur van Patrimonium is onderstaand weergegeven. Raad van Toezicht
MT Directeur-bestuurder
Hoofd Verhuur en
Hoofd Technische Dienst
Administratie
Verhuurmedewerker
Mutatie-opzichter
Administratief medewerker
Technisch medewerker
De werkorganisatie van Patrimonium omvat 7 medewerkers met een vast dienstverband. In totaal betreft dit 5,9 formatieplaatsen. Het MT wordt gevormd door de directeur-bestuurder, het hoofd verhuur en administratie en het hoofd technische dienst.
5.3. Interne beheersing Door de afbakening van functies en taken zoals is vastgelegd in de functiebeschrijvingen, is een goede basis gevormd om de Administratieve Organisatie en Interne Controle (AO/IC) te optimaliseren. De omvang van onze organisatie leidt snel tot een informele organisatie. Patrimonium probeert binnen de AO en de daarin verankerde IC een goede balans te vinden tussen de nodige procedurebeschrijvingen en de gewenste flexibiliteit. Daar waar nodig zullen procedures worden aangepast aan de ontwikkelingen die op ons afkomen. Het blijft daarmee een dynamisch proces. Patrimonium hecht echter aan de waarde van de informele (korte) communicatielijnen en snelle besluitvorming. Naast de organisatorische invulling aan de hand van procedures en gedefinieerd beleid wordt aan de interne beheersing invulling gegeven door periodieke verantwoordingsrapportages in de vorm van kwartaalrapportages, rapportages in het kader van het BBSH, volkshuisvestingsverslag en jaarrekening. Daarnaast zullen de geformuleerde plannen periodiek geëvalueerd dienen te worden. Dit zal in 2015 wederom aandacht krijgen.
32
Begroting 2015
5.4. Informatisering Teneinde de organisatie “in control” te laten zijn is een adequate informatievoorziening noodzakelijk. Het primaire automatiseringssysteem betreft het pakket van Aareon (voorheen SG automatisering). In 2014 is Patrimonium overgegaan op het nieuwe systeem van Aareon, te weten Tobias AX. Dit primaire systeem werkt op het platform van Microfost Dynamics AX. In 2015 willen we de voordelen die het systeem heeft verder uitwerken in onze werkmethodes en instructies. Met behulp van het primaire informatiesysteem zal informatie gegenereerd worden teneinde op adequate wijze sturing te kunnen geven aan de organisatie. Tevens dient het primaire systeem voor de input van de verantwoordingsrapportages ten behoeve van de overheid en toezichthoudende organen. De kwartaalrapportages ten behoeve van de interne sturing alsmede het interne toezicht wordt periodiek beoordeeld op inhoud.
5.5. Communicatie Doelstelling van de communicatie naar bewoners, woningzoekenden en overige belanghouders is het bieden van inzicht in de activiteiten en de resultaten van Patrimonium. De website is voor Patrimonium een belangrijk middel om haar beleid en verantwoording te communiceren. Indien nodig zal via de media aandacht worden gevraagd voor activiteiten of belangrijke gebeurtenissen. In 2015 willen we onze website aanpassen en waar mogelijk verbeteringen aanbrengen, zodat de gebruiksvriendelijkheid en informatiewaarde van de website toeneemt. De volgende activiteiten vinden ondermeer plaats in het kader van het beleid inzake PR en communicatie: publicatie van het jaarverslag en jaarrekening alsmede de plannen voor het komend jaar; tenminste twee maal per jaar uitbrengen van ons bewonersblad “deurpost”. informatiebijeenkomsten en nieuwsbrieven voor bewoners en omwonenden van betreffende energie-, renovatie- of grote onderhoudsprojecten; persberichten bij belangrijke activiteiten en gebeurtenissen rond Patrimonium; advertenties/brochures voor onder andere nieuwe verhuur- en verkoopprojecten.
5.6. Personeelsbeleid De medewerkers van Patrimonium zijn een belangrijk onderdeel van de organisatie. Het is van belang dat zij zich kunnen ontwikkelen in lijn met de geformuleerde doelstellingen van Patrimonium voor de komende jaren. We streven naar medewerkers met een ambitieniveau wat betreft kwaliteit en klantgerichtheid enerzijds en betrokkenheid en plezier in het werk anderzijds. Patrimonium wil daartoe investeren in opleidingen en het scheppen van een prettig werkklimaat, een beoordelingsbeleid en marktvolgende arbeidsomstandigheden en een cultuur van vertrouwen, samenwerking en ondernemerschap. Jaarlijks worden de mogelijkheden en wensen van opleidingen voor het personeel besproken met de individuele medewerkers. In 2015 wil Patrimonium de samenstelling van haar personeelsbestand beoordelen ten behoeve van een toekomstbestendige opbouw.
33
Vanwege de verhuizing en het automatiseringsproject heeft Patrimonium in 2014 geen stagiareplaatsen aangeboden. In 2015 zal Patrimonium opnieuwe overwegen om een stageplaats aan te bieden voor MBO-studenten van een administratieve opleiding. Daarnaast zal Patrimonium zich inzetten om daar waar zich mogelijkheden voordoen stageplaatsen te creëren op bouwplaatsen. Jongeren die in de bouw willen gaan werken kunnen op deze wijze ervaring opdoen tijdens een praktijkopleiding.
5.7. Ondersteunende woondiensten Om goed in te kunnen spelen op ontwikkelingen is het noodzakelijk dat voldoende kennis en inzicht in de organisatie aanwezig is met betrekking tot de ontwikkelingen in de sector. Op basis van ontwikkelingen in de maatschappij en ontwikkelingen binnen de sociale woningbouw zal Patrimonium onderzoeken welke producten kans van slagen hebben. Een aspect dat daarbij in ogenschouw zal worden genomen is de impact op de rest van de organisatie. Gestreefd wordt naar producten die een belangrijke impuls kunnen geven aan de plaatselijke situatie op het gebied van sociale huisvesting. Patrimonium kent de volgende aanvullende woondiensten: ZAV-Beleid Patrimonium Verzilverd Wonen (tot 1-1-2015) Huur-koop woningen Leefbaarheidsfonds Woonenergie VvE-beheer Patrimonium zal het komend jaar bovengenoemde woondiensten aandacht blijven geven. Het product dat Patrimonium tot en met 2014 voerde met betrekking tot Patrimonium Verzilverd Wonen, zal met ingang van 1 januari 2015 worden gestopt. Dit product is 10 jaar geleden geintroduceerd in een periode dat de woningmarkt en regelgeving verschillen van de huidige situatie. Patrimonium vindt mede door de nieuwe regelgeving dat het product Patrimonium Verzilverd Wonen niet langer passend is voor de corporatie. In de Zeewijk heeft Patrimonium 20 (2009) en 10 (2013) woningen met een huurkoop-variant ontwikkeld. Huurders kunnen de woningen nadat zij deze tenminste vijf jaar hebben gehuurd van Patrimonium kopen tegen een gereduceerde prijs. Deze variant op het snijvlak van huren en kopen is bedoeld voor starters op de woningmarkt. De vraag naar deze variant is in de huidige markt groot. Patrimonium wil in de Oranjewijk dit concept herhalen met 10 woningen.
5.8. Aedescode en Governancecode De branchevereniging van woningcorporaties, Aedes, staat voor de collectieve belangenbehartiging van de woningcorporaties en werkt samen met de leden aan de verdere professionalisering van de bedrijfstak. Patrimonium is lid van Aedes en daarmee verplicht om zich te houden aan de Aedescode. In de Aedescode is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de Aedescode laten corporaties zien dat zij kwaliteit bieden en dat zij verantwoording afleggen aan elkaar en aan de omgeving waarin zij werken. De Governancecode woningcorporaties bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties.
34
Begroting 2015
Hoofdstuk V van de Governancecode behandelt het thema maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden. Patrimonium zal haar relevante belanghouders blijven betrekken bij haar beleid.
5.9. Attentiepunten 2015: werkorganisatie Stakeholders betrekken bij het beleid. Verbeteren website Optimaliseren geutomatiseerd systeem SG|TobiasAX. Bewonersblad twee maal per jaar uitbrengen. Per kwartaal (interne) verantwoordingsrapportage opstellen. Periodieke beoordeling van het functioneren van medewerkers. Heroverweging samenstellng en opbouw personeelsbestand.
35
Onze financiën
36
Begroting 2015
6.
Financiën
6.1. Algemeen De sector van woningcorporaties wordt in financiële zin zwaar op de proef gesteld. De kredietcrisis laat diepe sporen na in onze economie. Het kabinet bezuinigt fors en heeft een verhuurderheffing afgekondigd die oploopt tot een heffing van € 1,7 miljard in 2017 voor de sector. Deze heffing wordt gerelateerd aan de WOZ-waarde van het woningbezit. Dat betekent voor Patrimonium dat de heffing oploopt tot circa € 825 per woning per jaar. Het is inmiddels duidelijk geworden dat de verhuurderheffing voor deze kabinetsperiode als een voldongen feit moet worden beschouwd. De heffing is geld dat aan de volkshuisvesting wordt onttrokken en direct naar de schatkist van het rijk vloeit. Daarnaast worden corporaties geconfronteerd met een saneringsheffing die door het CFV wordt opgelegd. Hiermee worden de te saneren corporaties, waaronder Vestia en WSG, financieel gesteund. De verhuurderheffing en saneringsheffing hebben een grote invloed op de liquiditeiten van corporaties. De investeringscapaciteit staat hierdoor stevig onder druk. Dit leidt tot minder investeringen in nieuwbouw en renovatie. De financiële continuïteit van Patrimonium is een belangrijke randvoorwaarde. Alleen in de situatie van financiële continuïteit kan Patrimonium haar doelstellingen waarmaken. Ons financieel beleid is er op gericht om deze continuïteit te waarborgen. Tegelijkertijd willen we presteren naar vermogen. We willen onze middelen primair inzetten voor onze missie: een bijdrage leveren aan een prettig woon- en leefklimaat voor de inwoners van Urk en in het bijzonder voor diegenen die niet kunnen voorzien in hun eigen huisvesting. Patrimonium streeft er naar om te allen tijde toegang te hebben tot de geld- en kapitaalmarkt. Daarom hebben we normen gesteld voor onze kasstroomontwikkeling, solvabiliteit, bedrijfswaardeontwikkeling en risicoprofiel. Patrimonium wil een betrouwbare en solide partner zijn voor haar stakeholders. De planning, beheersing en verantwoording van de primaire processen heeft daarom ruime aandacht binnen de organisatie. In het wetsvoorstel met betrekking tot de herziening van de woningwet is aangekondigd dat het Ministerie corporaties verplicht om het woningbezit tegen marktwaarde te waarderen. Hoewel dit niet overeenkomt met het sociale corporatiebeleid, wil de overheid de maximale (maar niet-realiseerbare) waarde van het woningbezit in de verslaggeving van corporaties laten tonen. Door deze hogere waarde denkt de overheid wellicht te kunnen rechtvaardigen de verhuurderheffing te continueren. De overheid gaat hierbij voorbij aan het feit dat deze hogere waarde, vanwege het sociale huurkarakter van het bezit, nimmer realiseerbaar is voor de corporatie. De heffing werkt daardoor averechts op de doelstellingen, ambitie en bijbehorende investeringen van Patrimonium. Patrimonium heeft te maken met een groeiende lokale behoefte aan sociale huisvesting, ontstaan door een sterke autonome bevolkingsgroei en optredende vergrijzing. Vooralsnog houdt Patrimonium vast aan een waardering tegen historische kostprijs in haar externe verantwoording. De interne sturing vindt vooral plaats op basis van kasstromen. Dit is verder uitgewerkt in hoofdstuk 6.8.
37
6.2. Balans 31 december 2015 In de balans per 31 december 2015 is rekening gehouden met de in deze begroting voorgenomen activiteiten. Dit betekent dat rekening is gehouden met investeringen en onderhoudsprojecten, voor zover deze van betekenis zijn op 31 december 2015. Onderstaand treft u de geprognotiseerde verkorte balans per 31 december 2015 aan.
Balans per 31 demcember 2015 bedragen x 1.000 euro PASSIVA
ACTIVA Materiele vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
48.526 Eigen vermogen Egalisatierekening 2.621
6.464 35
1.404 Voorzieningen
191
Financiele vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Overige vorderingen
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
Langlopende schulden 800 Kortlopende schulden Schulden aan Kredietinstellingen 28 Schulden aan Leveranciers Schulden aan Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale 42 verzekeringen Overlopende Passiva 58 -
Liquide middelen
500
Vlottende activa Voorraden
53.979
39.252
6.877 310 220 629
53.979
De verhuurderheffing is in deze begroting als kasstroom ingerekend in de bedrijfswaarde voor de periode tot en met einde levensduur van het woningbezit en maakt derhalve onderdeel uit van de minimumwaarderingsregel (historische kostprijs minus afschrijvingen of lagere bedrijfswaarde). De historische kostprijs is gebaseerd op een afschrijvingsmethodiek van de lineaire methode.
38
Begroting 2015
6.3. Winst- en verliesrekening 2015 Onderstaand is de geprognotiseerde winst- en verliesrekening voor het verslagjaar 2015 weergegeven.
Winst- en verliesrekening over 2015 bedragen x 1.000 euro Huuropbrengsten Opbrengsten Servicecontracten Overheidsbijdragen Netto Verkoopresultaat Vastgoedportefeuille Overige Bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
5.640 46 1 220 26 5.933
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (Im)mat. vaste activa Overige Waardeveranderingen (Im)mat. Vaste Activa Lonen en Salarissen Sociale Lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
1.491 429 355 48 75 859 46 1.553 4.856
BEDRIJFSRESULTAAT
1.077
FINANCIELE BATEN EN LASTEN Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal financiele baten en lasten
1.779 1.779-
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN
702-
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING NA BELASTINGEN
702-
De huuropbrengst is gebaseerd op het actuele bezit. De verkoopresultaten op woningen ten bedrage van € 220.000 hebben betrekking op verkoop van voor verkoop geoormerkte huurwoningen. De overige waardeveranderingen ad € 429.000 betreft het effect van lagere bedrijfswaarde met betrekking tot nieuwe projecten, alsmede het effect van de minimumwaarderingregel. De lasten van onderhoud zijn gebaseerd op de onderhoudsbegroting. De personeelskosten zijn gebaseerd op het huidige personeelsbestand, incl. de verwachte kosten voor sociale lasten en pensioenkosten. De overige bedrijfskosten worden in de volgende paragraaf toegelicht.
39
6.4. Beheerkosten en zakelijke lasten De kosten van beheer en de werkorganisatie zijn nader onder te verdelen in de volgende onderdelen:
Beheerkosten en zakelijke lasten bedrag x 1 euro zakelijke lasten onroerend zaakbelasting heffing CFV verhuurderheffing waterschapslasten verzekeringen
198.000 152.000 580.000 68.000 14.090 1.012.090 310.000
leefbaarheid kosten van algemeen beheer - huisvestingskosten - kantoorkosten - overige algemene kosten - overige personeelskosten - automatisering - accountant en advieskosten - kosten verhuur - vergoeding en kosten RvT - incassokosten en oninbare vorderingen - overige algemene kosten
24.900 31.700 25.950 50.000 40.500 5.000 29.500 9.000 14.500 231.050 1.553.140
TOTAAL
De huisvestingskosten betreffen de kosten voor nutsvoorzieningen, verzekeringen/belastingen, schoonmaak en planten/tuin. De kantoorkosten hebben betrekking op contributies, kantoorbenodigdheden en porti- en telefoonkosten. Onder de overige personeelskosten zijn de kosten voor ziekteverzuimverzekering, personeelsadministratie, kilometervergoeding en opleidingen verantwoord. De kosten van leefbaarheid betreffen incidentele kosten die verband houden met de herhuisvesting van de bewoners van Nieuwe Klif. Deze kosten hebben betrekking op de verhuiskostenvergoeding die verstrekt wordt aan de bewoners en de inrichtingskosten van de wisselwoningen. De overige algemene kosten hebben ondermeer betrekking op kosten bedrijfsauto’s, PR-kosten en diverse algemene kosten. De beinvloedbare kosten van algemeen beheer bedragen € 231.050 en zijn slechts 15% van de totale overige bedrijfskosten (beheerkosten en zakelijke lasten).
40
Begroting 2015
6.5. Investeringen In 2014 is gestart met de verbouwing van het woongebouw aan Het Ruim tot 8 appartementen. Deze worden in 2015 in exploitatie genomen. In de jaren vanaf 2015 wordt in de meerjarenbegroting rekening gehouden met de volgende investeringen (uit het oogpunt van marktinformatie worden hier geen bedragen genoemd): Herstructurering Nieuwe Klif (sloop en vervangende nieuwbouw van 37 wooneenheden); Nieuwbouw duplexwoningen Oranjewijk (28 wooneenheden); Nieuwbouw seniorenappartementen Oranjewijk (18 wooneenheden); Nieuwbouw huurkoopwoningen Oranjewijk (10 wooneenheden); Groot onderhoud/energiemaatregelen (52 en 16 woningen) in 2016.
6.6. Treasury jaarplan De treasury-activiteiten in het komend jaar zullen betrekking hebben op het afsluiten van additionele financiering ten behoeve van de projecten. Voorafgaand aan het afsluiten van nieuwe financiering zal een voorstel worden besproken met de RvT. De ontwikkeling van de huidige leningenportefeuille en het renterisico is in de volgende grafiek weergegeven.
6.000
40000
5.000
36000
32000
4.000
28000
3.000
24000
2.000
1.000
20000
0
16000
leningenportefeuille: bedragen x 1.000 euro
bedragen x 1.000 euro
Ontwikkeling leningenportefeuille en risico Nieuwe lening (reeds vastgelegd) Eindaflossingen (EA/VVA) Reguliere afloss. bestaande leningen Rente-aanp., excl. spreadaanp.
spreadaanpassing
saldo langlopende schulden
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 jaren
6.7. Specifieke verslaggevingsaspecten Onze jaarverslaggeving is gebaseerd op de regelgeving zoals is vastgelegd in Richtlijn RJ645. Deze begroting sluit aan op de jaarverslaggeving. Omdat onze waarderingsgrondslag gebaseerd is op historische kostprijzen, wordt jaarlijks de minimumwaarderingregel toegepast. Jaarlijks wordt op PMC-niveau de boekwaarde gerelateerd aan de bedrijfswaarde. Zonodig wordt een waardeverandering (afwaardering of terugname van eerdere afwaarderingen) verantwoord. Voor de minimumwaarderingregel is de bepaling van de bedrijfswaarde derhalve van groot belang. Bij de berekening van de bedrijfswaarde die gebruikt is voor deze begroting zijn we uitgegaan van een verhuurderheffing tot en met einde levensduur. Dit op basis van de richtlijnen die gelden voor de sector.
41
6.8. Financiële analyse en sturing Financiële sturing bij woningcorporaties hangt in belangrijke mate samen met vastgoedsturing. In toenemende mate wordt hierbij het accent gelegd op de ontwikkeling van de kasstromen. Daarnaast is ook de liquiditeit van de corporaties van belang. De kasstromen vormen de basis van de financiële sturing van de corporatie.
6.8.1.
Uitgangspunten financiële meerjarenprognose
Patrimonium heeft in haar financiële meerjarenprognose de volgende uitgangspunten en parameters gehanteerd: Jaarlijkse huurverhogingen van 1,5% boven inflatie in de jaren 2015 tot en met 2017, daarna inflatievolgend; Jaarlijkse huurderving van 1,0%; Inflatie van 2,0% per jaar, voor kostenstijging wordt uitgegaan van 3% per jaar (inflatie plus 1%); Kosten van onderhoud voor de eerste tien planjaren op basis van de meerjaren onderhoudsbegroting en daarna op basis van een bedrijfseconomische norm gebaseerd op de kenmerken per complex, zoals CV, lift en materiaal van kozijnen. Deze norm varieert van € 907 tot € 1.375 per jaar per verhuureenheid; Dagelijks onderhoud is opgenomen in de meerjaren onderhoudsbegroting gebaseerd op interne norm. Zakelijke lasten op basis van de werkelijke lasten van het afgelopen jaar. Lasten van algemeen beheer op basis van de begrote genormaliseerde lasten. Levensduur op basis van de geschatte restant economische levensduur per complex. Complexindeling op basis van onderkende product-marktcombinaties (pmc´s), welke aansluit op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering wordt vormgegeven. Investeringen op basis van feitelijke verplichtingen en juridische verplichtingen. Eveneens zijn de lopende plannen in initiatieffase in de meerjarenprognose verwerkt, alsmede de geformuleerde renovatieprojecten overeenkomstig het strategisch voorraadbeleid. Desinvesteringen uit hoofde van verkoop van bestaande huurwoningen zijn ingerekend op basis van de verwachte mutatiegraad voor wat betreft de geoormerkte verkopen. Verhuurdersheffing door de overheid op basis van de wettelijke regeling invoering verhuurderheffing voor de periode tot en met 2017 en daarna geïndexeerd. Saneringsheffing door het CFV voor de periode tot en met 2017 op basis van een bedrag per verhuureenheid 2015: € 173; 2016: € 118 en 2017: € 60 per verhuureenheid). Een rente over de financieringsbehoefte van 5,25%.
6.8.2.
Sturen op exploitatie
De kasstromen uit exploitatie zijn de basis van de corporatie. De verhuur en beheer van het woningbezit vormt de core business van de organisatie. Het verloop van de vrije kasstroom bepaalt de mate waarin aflossingen kunnen plaatsvinden. Het verloop van de kasstromen (excl. aflossingen) van Patrimonium voor de komende jaren geven het volgende beeld.
42
Begroting 2015
8.000.000
cashflow verloop cashflow uit desinvesteringen cashflow uit rente en belastingen cashflow uit investeringen cashflow uit exploitatie
6.000.000
bedrag in euro
4.000.000 2.000.000 0
saldo cashflow
-2.000.000 -4.000.000 -6.000.000 -8.000.000
De per saldo negatieve kasstromen tot en met 2016 worden veroorzaakt door geprognotiseerde investeringen. Dit zal worden gedekt uit nieuwe financiering. Het saldo van de cashflow uit exploitatie en rente/belastingen laat een positief beeld zijn. Kapitaalintensieve organisaties als corporaties moeten beoordelen in welke mate zij in staat zijn om de rentelasten te voldoen uit de operationele kasstromen. De rentedekkingsgraad ofwel interest coverage ratio (ICR) is daar een goede graadmeter voor. De verwachte ontwikkeling van de ICR luidt als volgt.
brentedekkingsgraad
2,50
ICR=rentedekkingsgraad rentedekkingsgraad
2,00 1,50
norm
1,00 0,50
6.8.3.
2019
2018
2017
2016
2015
2014
-
Sturen op rendement
Een andere wijze om te kijken naar financiële sturing is de beoordeling van het rendement op de vastgoedexploitatie. Wij maken hierbij onderscheid tussen het rendement op het totaal vermogen (RTV) en het rendement op het eigen vermogen (REV). In onderstaande grafiek is de rentabiliteit weergegeven. Met betrekking tot het rendement op het eigen vermogen is zowel het rendement voor belastingen (REV vb) als na belastingen (REV nb) weergegeven. Hieruit blijkt hoe groot het effect van de belastingplicht is. Eveneens is duidelijk zichtbaar dat de onrendabele toppen van nieuwbouw de eerste jaren zwaar drukken op de rentabiliteit van het (eigen) vermogen.
43
25,0%
rentabiliteit RTV (winst voor interest en belastingen/ TV) REV (winst voor belasting/EV 1-1) REV (winst na belasting/EV 1-1)
20,0%
rentabiliteit in %
15,0% 10,0% 5,0%
2019
2018
2017
2016
2015
-5,0%
2014
0,0%
-10,0% -15,0%
Indien wordt gekeken naar het direct rendement (huuropbrengsten minus exploitatiekosten t.o.v. de bedrijfswaarde) op de vastgoedexploitatie, dan levert dit het navolgende beeld op. De eerste jaren staat er extra druk op het rendement vanwege de heffingen. De extra huuropbrengsten uit hoofde van inkomensafhankelijke huurverhoging is in de eerste jaren nog slechts beperkt in relatie tot de hoogte van de heffingen.
7,00%
direct rendement direct rendement norm
rendement in %
6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00%
0,00% 2014
6.8.4.
2015
2016
2017
2018
2019
Sturen op waarde-ontwikkeling
Ten aanzien van de ontwikkeling van de vastgoedwaarde kan het waardeverloop op verschillende grondslagen worden weergegeven. Het gaat daarbij om de waarderingsgrondslag van het woningbezit. De navolgende grafiek geeft het waardeverloop van het bezit weer bij zowel waardering tegen historische kostprijs als waardering tegen bedrijfswaarde.
44
Begroting 2015
18.000.000
70.000.000
17.000.000
60.000.000
16.000.000
50.000.000
15.000.000
40.000.000
14.000.000
30.000.000
13.000.000
20.000.000
12.000.000
10.000.000
11.000.000
0
bedrag overwaarde in euro
bedrag in euro
boekwaarde versus bedrijfswaarde 80.000.000
boekwaarde bedrijfswaarde overwaarde
10.000.000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
jaren
Zowel bij de boekwaarde als bij de bedrijfswaarde is het effect van de geprognotiseerde investeringen in de jaren tot en met 2016 zichtbaar in het waardeverloop. Door jaarlijkse lineaire afschrijvingen daalt de boekwaarde van het woningbezit vanaf 2016. De bedrijfswaarde kent een toename in de eerstkomende jaren. De bedrijfswaarde van het bezit blijft te allen tijde boven de boekwaarde.
6.8.5.
Sturen op vermogensontwikkeling
De solvabiliteit van een organisatie geeft aan in hoeverre de organisatie op lange termijn aan de financiële verplichtingen kan voldoen. Het geeft de financiële buffer aan teneinde tegenvallers te kunnen opvangen. De solvabiliteit wordt weergegeven als kengetal door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal. De gewenste hoogte van de solvabiliteit hangt in sterke mate af van de toekomstige activiteiten en de daarmee samenhangende risico´s. Zijn de activiteiten beperkt qua omvang en risico, dan kan worden volstaan met een lagere solvabiliteit. Zijn de ambities voor de toekomst hoog, dan zal ook de financiële buffer van voldoende omvang moeten zijn om de risico´s het hoofd te kunnen bieden. Gestreefd wordt naar een solvabiliteit op basis van waardering tegen historische kostprijzen van tenminste 10% op lange termijn (ondergrens). Een andere indicator om de financiële positie van Patrimonium te beoordelen is de bedrijfswaarde van het woningbezit, alsmede de ontwikkeling daarvan. De bedrijfswaarde geeft de toekomstige verdiencapaciteit weer van het corporatiebezit. Daar waar de waardering tegen historische kostprijzen terugkijkt naar de in het verleden betaalde investeringsbedragen, gaat de bedrijfswaarde uit van de toekomstige kasstromen. Het laatste geeft daarom een beter beeld van de waarde van het bezit. Stakeholders van de sector zoals het WSW en CFV beoordelen corporaties in toenemende mate op basis van de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. Vooralsnog hanteert Patrimonium de historische kostprijzen als basis voor haar externe verslaggeving. Voor de interne sturing wordt in toenemende mate gebruik gemaakt van de ontwikkeling van de bedrijfswaarde. Behalve de gewenste solvabiliteit op basis van historische kostprijzen wordt de gewenste solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde door Patrimonium gesteld op tenminste 30%.
45
40,0%
solvabiliteit solvabiliteit obv hist kp
35,0%
solvabiliteit obv bedrijfswaarde minimumeis obv hist kp
solvabiliteit in %
30,0% 25,0%
minimumeis obv bedrijfswaarde
20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 2014
2015
2016
2017
2018
2019
Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de solvabiliteit zowel op basis van waardering tegen historische kostprijzen als op basis van waardering tegen bedrijfswaarde boven de intern gestelde minimumgrenzen blijft. Een andere manier om te kijken naar de ontwikkeling van het vermogen is de beoordeling van de financieringsverhouding. De mate waarin het woningbezit is gefinancierd met vreemd vermogen wordt uitgedrukt in de loan-to-value ratio. Hierna wordt dit weergegeven.
financieringsverhouding finaniceringsverhouding in %
100,0%
loan to value (obv hist kp)
90,0% 80,0%
loan to value (obv bedrijfswaarde)
70,0%
loan to value (obv huidige WOZ waarde)
60,0% 50,0%
norm loan to value (obv hist kp)
40,0% 30,0%
norm loan to value (obv bedrijfswaarde)
20,0% 10,0%
norm loan to value (obv huidige WOZ waarde)
0,0% 2014
2015
2016
2017
2018
2019
Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de financieringsverhouding in 2014 op basis van de historische kostprijsbenadering circa 88% bedraagt. Door de inrekening van de verhuurderheffing tot het einde van de looptijd van het woning bezit (met ingang van de jaarrekening 2013) is de waardering van het vastgoed lager en derhlave de loan to value hoger. De financieringsverhouding op basis van historische kostprijs staat hierdoor onder druk. Op basis van de bedrijfswaarde bedraagt de financieringsverhouding in 2014 circa 65%. Na 2016 verbetert de verhouding zich. In deze begroting is ook de relatie met de WOZ-waarde in de grafiek opgenomen. Ultimo 2014 is circa 33% van de WOZ-waarde extern gefinancierd. Het WSW hanteert in haar methodiek een maximum van 50%. Geconcludeerd kan worden dat de financiële continuïteit op basis van de uitgangspunten van deze begroting is gewaarborgd.
46
Begroting 2015