Budapest Főváros Önkormányzata
Pénzügyi Főpolgármester"helyettes
ll!lllllmm:mllllll~l! rltlll!l:lll!ill ['1000038456652"
'1kt. sz:lm:
tárgy:
FPH058/2096 • 10/2011
-~
Javaslat adásvételt megerösítő és tulajdonjogot rendező szerzödés módosftására (Bp. IL, Hidegkúti u. 140. sz_ alatti 53921 hrsz~ ú ingatlan)
1
ELŐTERJESZTÉS a Fővárosi Közgyűlés Gazdasági Bizottsága részére
Tisztelt Bizottság! A Gazdasági Bizottság 2010. szeptember 21·én megtartott ülésén tárgyalta a "Bp., JI., Hidegkúti u. 140. szám alatti (hrsz.: 53921) "Haram Királyok" patika tulajdonjog rendezése" tárgyú előterjesztést, me!ynek eredményeként került sor a 487/2010.(09 21.) sz. G.B. határozat alapján Budapest Fövaros Önkormányzata, mint eladó, a Három Királyok Bt., mint vevő, valamint Gyenlzse Antal, mint haszonélvező közöttr Adásvételt megerősítő és tulajdonjogot rendező szerződés 2010. szeptember 30·án történő aláírására (1. sz. me!fék/et: Gazdasági Bizottság áltat 2010.09.21+én tárgyalt előterjesztés mellékletekkel egyott, 2. sz. me/lék/et: 48712010.(09.21.) sz. G.B. határozat kivonata, 3. sz. me/lék/et: Adásvétell megerősítő és tulajdonjogot rendező szerződés).
Az Adásvételt megerösítő és tulajdonjogot rendező szerzödés elkészítésével, ellenjegyzésével és
az lngatlanügyi hatóság előtti képviselet ellátásával megbízott dr. Jámbor Attila ügyvéd 201 O. október 26-án kérelemmel fordult Budapest 1. számú Körzeti Földhivatalához, metyben a tulajdonjog, a haszonélvezeti jog és az elővásárlási jog bejegyzését kérte. A Földhivatal a 39746/2/2011. számú határozatával a kérelmet elutasította tekintettel arra, hogy a benyújtott Adásvételt megerösítő és tulajdonjogot rendező szerzödés me!!ékletét képező adásvételi szerződés és módosítása nem szalgálhat bejegyzés alapjául, mivel annak eredeti példánya nem került benyújtásra, továbbá a 2010. szeptember 30~án kelt Adásvételt megerösítő és tutajdonjogot rendező szerzödés nem tartalmazza a tulajdoni hányadot, a vételárat és a jogváltozás jogeimét (4. sz. melléklet: Földhivatal elutasító hatilrozata). A Földhivatal által megjelölt hiányosságak rögzítése érdekében szükségessé vált az Adásvételt megerösitö és tulajdonjogot rendező szerzödésben foglaltak kiegészítése, ezért jelen előterjesztés 5. sz. mellékletét képező .,Adásvételt megerösítő és tulajdonjogot rendező szerzödés módosítása" került előkészítésre. A 201 O. szeptember 30·án megkötött Adásvételt megerösítő és tulajdonjogot rendező szerzödés mellékleteit képező 1996~ban kelt Adásvételi szerződés, és az 1998. december 29-én kelt Adásvételi szerzödés módosítás eredeti példányai dr. Jámbor Attila ügyvéd rendelkezésére állnak, így azok, valamint az azokról készült másalatok közjegyző által hitelesített példányai kerlllnek felhasználásra a földhivatali eljárás során. A Fővárosi Önkormányzat vagyonáról, a vagyontárgyak feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szóló 75/2007.(X!1.28.) sz. önkormányzati rendelet 18. § a) ponlja értelmében a forgalomképes
vagyontárgyak tekintetében a tulajdonosi jogokat 50 millió forint egyedi forgalmi értéket el nem érően a Gazdasági Bizottság gyakorolja. Kérem a Tisztelt Bizottságot, hogy a tárgyi ingatlan tulajdonjog rendezése ügyében hozza meg döntését.
Határozati javaslat A Gazdasági Bizottság a Fővárosi Önkormányzat vagyonáról, a vagyontárgyak feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szó\ó 75/2007.(X\L28.} sz. önkormányzati rendelet 18. §a) pontja alapján úgy dönt, hogy
1. a Három Királyok Bt {Cg. 01-06-714973) tulajdonjogának földhivatalí bejegyezhetösége érdekében jóváhagyja, megköti a Bp. ll. kerület, Hidegkúti út 140. szám alatt található, 829m 2 alapterületü, kivett gyógyszertár megnevezésű 53921 helyrajzi számú ingatlanra vonatkozó adásvételt megerösítő és tulajdonjogot rendező szerzödés médasitását az előterjesztés 5. számú mel/éklete szerinti tartalommal, és felkéri elnökét annak al8irására. határiciö:
60 nap
felelös·
a Gazdasági Bizottság elnöke
Határozathozatal módja:
Budapest, 2011. június
Láttam
1 2. J 4 5
főjegyző
egyszerű
szavazattöbbség
"'ib,,
megbízásából:
Gazdasági Bizottság által 2010 09 21-én tárgyalt előterjesztés mellékletekkel egyúti 487/2010 (09 21) sz. G. B határozat kivonata Adásvételt megerösítő és tulajdonjogot rendező szerzödés Földhivatal 39746/2!2011 szám ú eiutasfiá határozata Adasvételt megerösítő és tulajdonjogot rendező szerzödés módositása (tervezet)
212
Az adatok kitakarására a személyes adatok védelme érdekében került sor, ami nem sérli a kőzérdekű adatok megismeréséhez fűződő jogokat.
,/ . ' Budapest Föváros Önkormányzata
Főpolgármester -helyell:es
ikt. szám:
~1000016390835.
FPH020 /855 -1'1 t2D,!O
tárgy:
Bp. IL, Hidegkúti u. 140. szám alatti (hrsz.: 53921) .,Három Királyok" patika tulajdonjog rendezése
ELŐTERJESZTÉS
a
Fővárosi
Kózgyü/és Gazdasági Bizottsága részére
Tisztelt Bizottság!
A Gazdasági Bizottság 2009. augusztus 25~én megtartott ülésén napirendjére tűzte a jelen előterjesztéssel azonos tárgyú előte1jesztést, melynek kapcsán a 492/2009.(08.25.) sz. G.B. határozatával úgy döntött, hogy az előterjesztést leveszi napirendjérő/, és az ülésen felvetett kérdésel
előzményei
a
következők:
A targyi 53921 hrsz~ú felépftményes ingatlan a mindösszesen 115m 2 a!apterületü felépítményből (lakás 56 mz + földszint 41 m2 + raktár és egyéb helyiségek 18 m:-\ valamint a 829 m2 alapterületű telekből áll. A 201 O. augusztus 24-i tulajdoni lapon széljegyként ("130179/2010.06.08.) szerepel az: ELMÜ Hálózati Kft. vezeték jog bejegyzése iránti kérelme. (2 sz. mefléklet. Tulajdoni lap) A Fővárosi Önkormányzat nevében és megbízásából a Pharmafontana Gyógyszerészet"! Rt. 1996~ban nyilvános pályázatot hirdetett .. meg az 53921 hrsz~ú, Bp. ll., Hidegkúti út 140 sz. alatti 210. számU gyógyszertár tulajdonjogának megszerzé.sére. A pályázati kiírásban megjelölt induló ár megá!!apltására 1995. augusztusában szakértői jelentés készült, melynek aktualizál8sra 1996. júniusában került sor. (3 sz. me/lék/et" Szakéttői jeíentés. 4. sz. mel/éklet Szakétlől jelentés akrua/izáfás, 5. sz mefléklet: "F6városi Gyógyszertárak Magánosítása'" címü iratanyag, me/y tObbek kózötf tartalmazza a Pályázati kiírást) Jelen előterjesztés 5. sz. meflékletét képező ,,Fővárosi Gyógyszertárak Magánosítása" c1mu iratanyag me!ték!eteí közt szerep!ő a Tulajdonosi Bizottság részére készített 1996. június 21~én kelt előterjesztés kitér arra, hogy a Bp. /1., Hidegkúti út 140. szám alatti gyógyszertár esetében a helyszíni felmérések és adategyeztetések során problémaként merült fel. hogy a gyógyszertár olyan épületben van, melyben korábban szaigálati lakásként használt lakott lakás is található. A lakás az önkormányzat lakásállományában korábban nem szerepett. A lakásban - az előterjesztés időpontjában ~a korábbi gyógyszerész özvegye és súlyosan beteg gyermeke lakott bérleti szerzödés nélkül, jóhiszemű jogcím nélküli lakóként
1052 Budapes:. Va rosház utca S-11 Ilevéteim 1640 Budapest l telefon· .,.361 3271780 e-mai! lkv8iszi@buaapest hu
l
fi.lr.· +351 327 ~783
Az előterjesztésben
utalást történt arra, hogy a Tulajdonosi Bizottság felhatalmazta a Pharmafontana vezetőit a lakás lakóival történő egyeztetésre, tekintettel arra, hogy azt több évtizede lakják. Az egyeztetést többször megkísérelték, de nem jártak eredménnyel. A lakók az egyeztetéstől elzárkóztak, ami - az előterjesztö, Hankó Zoltán mb. privatizációs igazgató {Pharmafontana Gyógyszerészeti Rt.) véleménye szerint - nagyrészt az ott lakó nyugalmazott gyógyszerész özvegyének idős korával, és fia betegségével is magyan3zható. Ugyanakkor az előterjesztő megjegyezte azt is, hogy sajnálatos módon a gyógyszertár elidegenítéséhez szükséges a lakás jogi státuszának rendezése is, mert a szakértői anyag szarint a labor kialakltcisát hatóságilag előírták. Enélkül viszont a gyógyszertárat nem lehet elidegeníteni. A fent hivatkozott előterjesztésből az is megállapítható, hogy a gyógyszertár értékesítése szempontjából a Iakáshasználók szociális helyzetét figyelembe vevő javaslat került elfogadásra a Tulajdonosi Bizottság részéről, mely a következő volt: 1.) A gyógyszertár elidegenítését olymódon pályáztatja meg a Pharmafontana, hogy az ingatlant lévő lakott lakással együtt idegenrti el az önkormányzat. A pályázati kiírásnak a lakók helyzetének ismertetését és lakáshasználatának további biztosítását részletesen tartalmaznia kell, mint pályázati feltétel::.
a benne
2.) A lakás lakottságára, és a szerződésben váHalt kötelezettségekre tekintettel készül el az értékbecslés az egész ingatlanra. 3.) A pályázónak szerzödésben - megfelelő garanciák, és szerzödés szegés esetére súlyos jogkövetkezmények kikötésével - véllalnia kelL hogy a benn lakó Iakáshasználók részére életük végéig biztosítja a lakás használatát A tulajdonassal szemben a szerzödésben ki kell kötni azon feltételt, hogy a Iakáshasználók egyetértése me !lett megfelelő cserelakás biztosítására is kötelezettséget vállaL
P., Tulajdonosi Bizottság a 807/1996. (06.25.) számú határozatával úgy döntött, hogy egyetért a Budapest ll. Hidegkúti út 140. sz. alatti ingatlanban lévő gyógyszertár oly módon történő értékesítéséve!, hogy a gyógyszertárat az épületben lévő lakott lakással egyott, a benn lakó Iakáshasznáiók részére életük végéig biztos'1tott lakáshasználattal idegenitsék el, továbbá felkérte a Pharmafontana privatizációs igazgatóját, hogy a pályázati kiíráshoz szükséges vagyonértékelés elkészltéséról gondoskodjon, és ezt követően a pályázatot írja kl. (6. sz. me/lék/et: Tulajdonosi Bizottság határozata) A Tuiajdonosi Bizottság "A patikaprivatizáció pályázati eredményei" tárgyU napirend tárgyalása
során a 1071/1996.(!X.10.) számú határozatával hozzájárult ahhoz, hogy a tárgyi gyógyszertár 1996. szeptember 2-i kiegészítő szakértői jelentésben foglaltak minimá!ára az figyelembevételével 5.200 ezer Ft-ra módosuljon. A 1 072/1996.(JX.1 O.) sz. határozatával a pályazal nyerteseként a Három Királyok Gyógyszerkereskedelmi Bt~t (továbbiakban: Három Királyok Bt.) jelölte meg. (7. sz. melléklet." TulaJdonosi Bizottság határozatai) A Tulajdonosi Bizottság fenti határozatai alapján a Fővárosi Önkormányzat és a Hi3rom Királyok Bt. között a 115 m 2 alapterületű gyógyszertár értékesítése tárgyában 1996-ban adásvételi szerződés
jött létre. Szerződö felek az adásvételi szerzödés 2.1) és 22) pontja szer\nt az Ingatlan valamint lngók vételárát a Fővárosi Közgyűlés megbízásából kiirt pályázat eredménye alapján, a Vevő által megajánlott áron, megtekintés után Osszesen 5.200.000,-Ft + Áfa-ban állapították meg, mely összegből a földterület értéke 3.053.000,-Ft, az ingatfan értéke 2.046.000,Ft +Áfa, a berendezési és felszerelési tárgyak értéke 101.000,-Ft +Áfa. Az adásvétel"! szerződés 1.3) pontja értelmében vevő a szerződés aláírásával visszavonhatatlan
216
l(ötelezettséget vállal arra, hogy a benn lakó Iakáshasználók részére életük végéig biztosíija a lakás használatát, vagy a Iakáshasznáiók egyetértése mel!ett szamukra megfelelő cserelakást biztosít. A 6.3} pont szerint eladó kötelezettsége kezdeményezni az elidegenítés! és terhelési tila!omnak, a lakásra vonatkozó haszonélvezeti jognak és a tulajdonjog fenntartásának az ingatlannyilvántartásba történő bejegyzését. (8. sz. mel!éklet: Három Királyok Bt. pályázata - az adatvédelmi követe!ménye/(re tekintettel - me/lék/etek nélkül, 9. sz. mellékfet: Előterjesztés, 10. sz. melléklet. Ad8svétefi szerzödés) A Három Királyok Bt. az ·Ingatlant 1996. december 11. napján vette birtokba. {11. sz. me/lék/el. Birtokbaadási jegyzökonyv) Az adásvételi szerződés - a vételér fennmaradó összegének részletekben törtElnő megfizetése
tárgyában ~ módosításra kerűlt, me!y adásveteli szerzödés módosítás a Fővárosi Önkormányzat részéről1999. január 14-én került aláírásra. (12. sz. me/lék/et: Adásvételi szerződés módosltása) Tekintettei arra, hogy a Három Királyok Bt. a vételárat és járulékait maradéktalanul kifrzette, ezért a Fővárosi Önkormányzat 2007. november 12-én hozzájáruló nyilatkozatot tett annak érdekében, hogy a Három Királyok Bt. tulajdonjoga az ingatlan-nyilvá.ntartásba bejegyzésre kerüljön. (13. sz. me!lékfet" Tutajdonjog bejegyzési igazolás) Ezt követöen 2008. február 14-i d8tummal a Budapesti 1. szamú Körzeti Földhivatal 44491/1/2008 ... sz. hiánypátiasi felhívasában jelezte, hogy a 53921 helyrajzi számú ingatlan 829 m2 terület nagyságú, amely nem azonos a kiadott hozzájaruló nyilatkozatban szereplő 115 m2 terület nagysággal, ezért kérte megjelölni, hogy a tulajdonjog bejegyzési igazolás, mely ingatienrész tulajdonjog bejegyzésre vonatkozik, továbbá Fogarasi Pétertől kérte csatolni az Ugyben való képviseleti jogosultságát igazoló meghatalmazasát (14 sz. me/lék/et. Hiánypótlási fefhívas;
Az elözményi .iratok áttekintése során megállapítást nyert, hogy· a tulajdonjog bejegyzés iránti kerelem a vevő kezdeményezésére 2008. januárjában került szé!jegyre, melyböl az következik, hogy 1996-ban a Fővárosi Önkormányzat nem kezdeményezte a Földhivatalnál az e!idegenítési és terhelési tilalom, a lakásra vonatkozó haszonélvezeti jog, valamint a tulajdonjog fenntartásának bejegyzését, így nem tett eleget .az adásvételi szerzödés 6.3.) pont}ában vállalt kötelezettségének. Ennek Ol<án kisérlet történt az adásvételi SZerződést ellenjegyző Gayer és Társai Ogyvédi Iroda részéröl dr. Barna Ágota ügyvéd {továbbiakban: ellenjegyző ügyvéd) megnyilatkoztatására. Az ellenjegyző ügyvédet többek között kértük, hogy amennyiben rendelkezésére áll olyan irat, mely az adásvételi szerződés Földhivatalhoz történő benyújtását igazolja, szíveskedjen részünkre annak másolatat megküldeni. Nevezett ügyvédi iroda a megkeresést átvette, azonban arra nem reagált. A Budapesti 1 számú Körzeti Földhivatal a 44491/2/2008. számú határozatával- tekintettel arra, hogy a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelemhez tulajdonjog bejegyzés alapjaul szolgáló okiratokat (adásvételi szerződést) nem csatoltak, illetőleg a hiánypótlásban jelzett probléma miatt új szerződés elkészítése vált szükségessé, valamint a kérelem benyújtója nem csatolta a Három Királyok Gyógyszerészeti Bt. cégkivonatr'lt es aláírási címpéldányát - a Három Kiffityok Bt. tulajdon bejegyzése iranti kérelmét a széljegy törlése mellett elutasította. (15. sz melléklet: Földhivflt af határozata)
A fentiekben részletezett előzmények okán szükségessé vált a Bp. ll., Hidegkúti út 140. szám alatti 53921 hrsz-ú, kivett gyógyszertár megnevezésű, 829 m2 alapterületű ingatlan tulajdonjogi
316
rendezése. Megállapíiható, hogy az eladónak nem az volt a szándéka, hogy a gyógyszertár értékesítésével kőzös tulajdon jöjjön létre úgy, hogy az épület (115m 2) az alatta lévő földterülettel a Három Királyok Bt. tulajdonába kerüljön, mig a telek fennmaradó része továbbra is a Fővárosi Önkormányzat tulajdona maradjon. Erre utal - többek között ~ az 1996-ban létrejött adásvételi szerzödés 1.1.) pontjának a) pontja, melynek értelmében az eladó a Fővárosi önko1111ányzat tulajdonában álló 6nálfó ingatlan 111 tulajdoni hányadát adja el a vevő részére. A Három Királyok Bt. jogi képviselőjének véleménye szerint a tárgyi ingatlan-. melyet a Három Királyok Bt. 1996. óta tulajdonosként kezel- tulajdoni helyzetét a Három KirályOk Bt. 1/1 arányú tulajdonjogának bejegyzésével lehet rendezni, miután az ügy körülményei arra utalnak, hogy a szerzödéses akarat a teljes ingatlan átruházására irányult, és kizárólag a terület elírásából adódott ez a vitás helyzet. A jogi képviselő indokait jelen előte~esztés 1ö. sz. melfékletét képező beadványaban fejtette ki. A Gazdasági Bizottság 2009. augusztus 25-i ülésén fe!vetödött kérdések kapcsán - tekintettel az 1996-ban létrejött adásvételi szerzödés 1.3) pontjában fog!altakra, melyben a Vevő a szerződés aláirásával visszavonhatatlan kötelezettséget vállalt arra, hogy a benn lakó Iakáshasznáiók részére életük végéig biztosifja a lakás használatát, vagy a Iakáshasználók egyetértése mellett számukra megfelelő cserelakást biztosit - a vevő nyilatkozatát kértük arra vonatkozóan. hogy a gyógyszerészi lakas volt lakója tagja-e a Három Királyok Bt-nek, valamint a volt lakók {név szerinti felsorolással) pontosan mikor, milyen időtartammal, és mely intézményben nyertek elhelyezést. Ezen megkeresésre a vevő jogi képviselője, dr. Jámbor Attila ügyvéd az előterjesztés 15. sz. mellékletét képező 2009. október 14-én kelt levelében reagfllt (17 sz. melfékiet. Nyilatkozat)
A fenti nyilatkozatban megjelölt intézmények alábbiak kerültek megállapításra:
vezetöitől
telefonon kapott információk alapján az
Tekintettel arra, hogy az 1996-ban létrejött adásvételi szerződés az adásvétel tárgyét képező ingatlan területét tévesen, nem a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban rögzitett területtel jelöli meg, továbba nem tartalmazza az ingatlan-nyilvántartásról szó!ó 1997. évi CXLI. törvényben meghatározott okirati kellékeket, így a jelen előterjesztés meHékletét képező adásvételt megerősítő és tulajdonjogot rendező szerzödés került előkészítésre, l 'l Bt. jogi képviselőjével, dr. Jámbor Attila ügyvéddel, valamint gondnokkal előzetesen egyeztetesre került. (18. sz. tulajdonjogot rendezö szerződés tervezetej A Fővárosi önkormányzat vagyonáról, a vagyontárgyak feletti tulajdonosi jogok gyakorlásaról szóló 75/2007 .(XIr .28.) sz. önkormányzati rendelet 18. § a) pontja értelmében -a forgalomképes vagyontárgyak tekintetében a tulajdonosi jogokat 1,5 mllllárd forint egyedi forgalmi értéket el nem éröen a Gazdasági Bizottság gyakorolja. Kérem a Tisztelt Bizottságot, hogy a tárgyi ingatlan tulajdonjog rendezése ügyében hozza meg döntését.
Határozati javaslat A Gazdasági Bizottság a Fővárosi Önkormányzat vagyonáról, a vagyontárgy~k feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szóló 75/2007 .(X11.28.) sz. önkormányzati rendelet 18. §a} pontja alapján úgy ~ dönt, hogy 1. Jóváhagyja, megk6ti az előterjesztés 18. számú melléklete szerinti tartalommal a Három Királyok Bt-vel (Cg. 01-06-714973) kötendő .. a Fővárosi Önkormányzat kizárólagos tutajdonában tévő, Bp. ll. kerület, Hidegkúti út 140. szám alatt található, á29 m2 alapterületű, kivett gyógyszertár megnevezésű 53921 helyrajzi számú ingatlanra vo~atkozó "Adásvételt megerösitö és tulajélonjogot rendező szerzödés"-t, miután a jelzett ingatlan értékesítésére vonatkozó 1996-ban létrejött Adásvételi szerződés az adásvétel tárgy~t képező ingatlan alapterületét tévesen, nem a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban rögzített ~29 m2 alapterülettet jelöli meg, továbbá nem tartalmazza az ingatlan-nyilvántartásról szóiÓ 1997. évi CXU. törvényben meghatározott okirati kellékeket. 2. A Gazdasági Bizottság felkéri · elnökét az el őterjesztés 18. számú mellékletét . .,Adásvételt megerösítő és tulajdonjogot rendező szerz6dés" aláírására. határidö: felelős:
képező
60 nap a Gazdasági Bizottság elnöke
Határozathozatal módja: egyszerű szavazattöbbség _,..... l
J..
Budapest, 201 O. szeptember .tv_
u
/.
: ;Jv~
..
' -/ l
lkv.ayszabó Imre fqP,iJgármester-he/yettes
ll
t'
Láttam
főjegyző
megbízásából:
•. ~ ,-' ..~ú~ '':.......... . ..
,
.. ·..-··
.
5/ 6
mellék!etek: 1. Határozat kivonat 2. Tulajdon! Jap 3. Szakérlől jelentés ~- Szakértői jelentés aktualizálás 5. ,.Fővárosi Gyógyszertárak Magánosítása· elm O iratanyag 6. Tulajdonosi Bizottság hatarczala 7 Tulajdonosi Bizottság ha!érozetai 8. Három Királyok Bt. pályázata 9. Előterjesztés 10.Adásvétell szerzödés 11. Birtokbaadási jegyzőkönyv 12 Adásvételi szerződés módosf!ása 1 3. T u la j d on j o g bejegyzési ig a z o l ás 14 Hié.nypótlilsi felhivás 15. Földhivatal határozata 16 Három Királyok Bt. jogi ké-pviselőjének beadvány a 17 .Nyilatkozat 18.Adásvétell megerösltö és tutajdonjogot rendező szerzöd~s tervezele
516
BUD8.PeST
FóvárosiKözgyúlés
Gazdasági Bizoltsaga
G.B. 87/355-2/2009.
\:' _-. ~ ('t\~
.c,:...
HATAROZAT KIVONAT
A Gazdasági Bizottsag a 2009. augusztus 25-én megtartott ülésén tárgyalta a Budapest II. kerület Hidegkúti u. 140. szám alatti (hrsz.: 53921) "Három Királyok" patika tulajdonjog rendezése dmű előterjesztést, melyről az alábbiak szerint döntött:
492/2009.(08.25.) sz. G. B. határozata A Fővárosi Közgyűlés Gazdasági Bizottsága úgy dönt,. hogy a "Budapest IL
kerület Hidegkúti u. 140. szám alatti (hrsz.: 53921) ,;Három Királyok" patika tulajdonjog rendezése" című előterjesztést leveszi napirendiéről és az ülésen felvetett kérdésekre adott válaszokkal kiegészített beterjeszteni a bizonság elé. Szavazás: 7 igen, O nem, 2 tartózkodás
előterjesztést
kéri ismételten
Budapest, 2009. augusztus 26.
.
A határozatkivon# Császá;,fdit a bizottság titkára
-~-::-~: ~~~
!.~~ ~ ' ...
' ,• '<>
'···.
j ~':f 1(!~ Budapest V. kerillet Város-ház u. 9/ll. IL em. 292. • LeYélcim: 184-G Buclap Telefo" 327:11:7,327-1138, F:"' 327 · 1873 E-mat\. .,azdblz@budap~st.htt
2009 AU6 2.9 .
mlllill!lllll!lllllilllil:llm!l!lltlflilli~~~~~ "1000009660 B8" 6
@blap 1-1
Nem hiteles tulajdonilap
Nem hiteles tulaj doni lap
Budapest ,XI ,.Bud:rlok:. út 5~. lS l 'i Pi. :415.
Nem bif.,Ws tuloojda!:li hp- Telj"" Jlti.>.:dat !v.k:gt>:::odclb stim: 8000004/324996.120 J Q
2010.0B.24 s~ektor
i Llt
72-74.
r.nlls z <"olclré,;,;,l~t
t~r\:llete
váltooá~
el&tt
(",:!)
co.:- lb katározat,90D.L/20c&J
l. 1'.c ~ngatlom Gdlit:;.a~• '"lrés;;.ht "d.:o.:ok flih,-eH,;s,_ áglk.~-·"~tt "'~gne"e'tée/
t=,:·
·~·-·
::!.~-·-.c-· 'l=;;..a-lo"~tilj' .od~tol:
t .. r. kac.jóv h,. nt2 k .i: U~
o
n. n. tsz l. t<.Ü#!Jclotu hil.nyad, l/l
n~v-
f'ÓV:Ó..ROSI ÓNKORl•IAN\.OZ.;>.!"
c::bn'
1052 BlJDJLPEsr
Va:~:o"há~
10tc" 9-ll
''
Nem hiteles tuiajdoni lap
Nem hiteles tulajdmú lap
https://wwv.·3.lakarnet.hu/tullap/S0303201 008241 134:27AuDrrzqpAfkq-I9093342-1-19093346.pdíD...
2010.08.24.
\
HUNGAROHOLDING VAGYONKEZELÖ RT.'
MOBILCONSULT TÖKEFORGALMAZÓ ES ÜZLETI TANÁCSAOÓ KFT.
Budapest, VIJ. Csengery u le~ 53.
Budapest, vm Bllithy Ottó u. 6-8.
SZAKÉRTŐI
JE L EN TÉ's
A PHARMAFONTANA GYÓGYSZERELLÁTÓ VÁLLALAT
210. számú GYÓGYSZERTÁRÁNAK (1028. Budapest, Hidegkúti út 140.)
VAGYONÉRTÉKELÉSÉRŐL
l l
ftnykép
..
Az értékelés ideje: !995. augusztus
--------------------------------------1-----
,~,
TARTALOMJEGYZÉK
Aláírólap Értékelési bizonyitvány Teljességi nyilatkozat
I. Elíizmények, kiindulási adatok l
l II.
Fő
adatok és megállapítások
II/l A gyógyszertár adatai
II/2 Részletes megá.llapítások / Az eszközök értékelésénél figyelembe vett'tényezők
-Ingatlan - A szellemi termékek, berendezések, gépek - 20.000,-Ft érték alatti eszközök
l
A hozam-érték meghat~ozásakor figyelembe vett tényezők
ID. A gyógyszertár értékének meghatározása III/l Az alkalmazott értékelési módszerek IIII2 Ertékképzés
-Az eszközök becsült' piaci értéke - A hozam-érték meghatározása IV. Vagyonértékelés összefoglalása
Melléklctek : -tulajdoni lap (!-III. rész) -alaprajz -az 1991-1995. L félév költség és forgalmi adatai - módszertan a budapesti gyógyszertárak vagyonértékeléséhez
___________________________________ ,_____ .!
ALÁÍRÓLAP
l·· A
PHARMAFONTANA Gyógyszerellátó szerződésünk alapján készitettük el a
Vállalattal
210 sz. (1028. Budapest, Hidegkúti út
1~0.)
létrejött
roegbizftsi
gyógyszertár
immateriális javainak, tárgyi eszközeinek és üzleti· hozamának értékelését, melynek részletezését, elemzéseitjelen dokumentációnk tartalmazza.
l Az
értékelési
bizonyilványban rögzített
alkalmazható mínimálámak
vagyonérték,
a privatizáció
sonin
tekintendő,
Budapest, 1995. augusztus 31.
r.s:::::·zn..coK:;~:~:
~-
.~~·~········~····· dr. Fodor László
TölH:íorgalm:~zo é& úzJt:~i Tand~o.d:;í l::!'T
J 'L,
p-L
vezérigazgató
....................................;J........... . Sághy Zoltán vezérigazgató
HUNGAROHOLDING RT.
MOBILCONSULT KFT.
--------------------------------------4-----
i .
ÉRTÉKELÉSI
BIZONYÍTVÁNY
A PHA..RlvfAFOl\YfANA Gyógyszerkereskedelmi VáU.alat (Bp. V. Zrinyi utca 3.)
210 sz. (1028. Budapest, Hidegkúti út 140.) gyógyszertár komplex vagyonértékét - az átadott dokumentumok, a/szóbeli tájékoztatások, a helyszíni szemlék és a dokumentációban leirt elemzések'. alapján, a gyógyszertárakra kialakított általános és egyeztetett metodikának megíelelöen
l millió 800 ezer Ft. összegben határozzuk meg.
Budapest, 1995. augusztt1s 31.
................
~~-~~~....~.'~~---···············
dr. Belyó Pál oldevelcs közgazda
c.,_,_c.;·:"C)................ . .... :~(........... könyvvizsgáló (eng. szám: ·sAGHY·zor:rA:N-) Köi'I)'VIUlkértö
........ ~Jlil.C.cl. . .~~~ ................ . Somadi Árpád okl. üzemmruérnök, ingatlan értékbecslő ( eng.szám. 307211991)
o/'~7 gyógyszrz szakértő
____________________ ,___ Eng.sz.: KI.0209/9l/XL
TELJESSÉGI
NYILATKOZAT
A PHARMAFONTANA Gyógyszerkereskedelmi Vállalat (Bp. V. Zrinyi utca 3.)
210 sz. (1028. Budapest, Hidegkúti út 140.) gyógyszertár vagyon6rtékeléséhez átadtunk minden számításba
vehető
anyagot, dokumentumot,
amely az értékmeghat
l
Kijelentjük, hogy az általunk szolgáltatort adatok tartalmáért és büntetőjogi felelősséget
teljeskörűségéért
vállalunk.
Budapest, 1995. augusztus 3 L
PHARMAFONTA-WA
____________________________________ ,_____
I. ELŐZMÉNYEK, KII!\'DULÓ ADATOK
A PHAfu\1AFONrANA Gyógyszerellátó Vállalat (1051 Budapest, Zrínyi utca 3.) megbízásából végeztlik a budapesti gyógyszertárak vagyonértékelését, melynek része a 210 sz. (1028. Budapest, Hidegkúti út 140.) gyógyszertár egység é1tékelése is.
Jelen vagyonértékelés célja eszköz-, és hozamértékelés alapján a gyógyszertárak privatizációjához olyan komplex vagyonérték meghatározása, amely egyben rninimális értékesitési ár. Munkánkhoz felhasználtuk a Megbízó által rendelkezésre bocsátott dokumentumokat, elsősorban
az ingatlan tulajdoni lapját és hivatalos helyszínrajzát a til.rsasházi alapító okiratot a tárgyi eszközök nyilvántartási íveit a patika felmérési alaprajzait az 1991. év és 1995. I. félév forgalmi, költség és egyéb adatait tartalmazó kimutatást a gyógyszertári létszámról (ezen belül a GYES~en, és GYED-en lévő dolgozókról) kapott nyilvfmrartást
------------------------------------------?------
Általános érvényű dokumentumként megkaptuk a fővárosi gyógyszertfui hálózat magánosítási koncepciójának Közgyűlési anyagát~ valamint a gyógyszerár, az árrés és a TB támogatás rendszerének változásáról készült összeállítást. anyagok áttanulmányozását követően a gyógyszertár Vezetőjének közreműködésével helyszíni szemlén vettünk részt, melynek során általános adatgyűjtést folytattunk, szemrevételeztiik az ingatlant, a berendezést és egyéb értékbefolyásoló tényezőkről (pL konkurens patikák) szereztiink információkat
Az
átadott
Mindezen kiinduló adatsor felhasználásával készítettük el jelen amelynek végeredménye a kiadott értékelési bizonyítvány.
szakértői
jelentésünket,
Megbízónkkal egyetértésben a vagyonértékelés fordulónapjának
1995. július 31.-ét tekintjük.
l
A vagyonértékelés eredeti példányait oldalanként a vagyonértékelő ellenjegyezte. Ezen vagyonértékelés csak az előzőekben rp_egfogalmazott célra (minlmálár megállapítására gyógyszertárak privatizációjáboz) használható fel.
Az értékelés készítőjének dijazása vagyonértékkeL
semminemű
kapcsolatban sincs a megállapított
------------------------------------&-----
II. AZ INGATLAN ÉS EGYÉB ESZKÖZÖK ISMERTETÉSE
ll/l. A gyógyszertár adatai
A GYÓGYSZERTAR
száma:
210 Bp Il. l 0 28. Hidegkúti !40. Fővárosi Önkormányzat önálló ingatlan, lakott lakással
címe: tulajdonosa: jellege:
AZ INGATLAN helyrajzi száma : méret: közművesftettsége : megközelithetösége : környezete : hatósági előírások: közös tulajdon tul.hányada: az épület becsült kora: gyógyszertár szintjeinek száma: gyógyszertár alapte1ülete:
539! 829 nm víz, csatorna, , áram, gáz, telefon autóbusszal családi házas beépítés labor ki alakítás lll 100 év l 115 nm
FORGALM! ADATOK !995 !. félévben az átlagos havi az átlagos havi az átlagos havi az átlagos havi a gyógyszertár
értékesítés; készlet: közvetlen költségek: árrés: létszáma:
694 eFt. 867 eFt. 164 eFt. 135eFt. 2fó
9---
W2. Részletes megállapítások Ingatlan A gyógyszertár állaga szemrevételezés alapján: Burkolatok:
Festés, mázolás: Nyílászárók:
Elektromos hálózat,
'
mozaik lap 5 évnél régebben volt elöregedett fa szerkezetek fénycsöves világitás, :Wzőlap, átfolyós vízmelegítő
világítás: Pütés: ''
35%
Víz, csatorna, gáz:
gázkanvektorok l WC, l mosdó, l mosogató
Berendezések, gépek A berendezések, gépek esetében az értékelés a Phannafontana által kiadott nyilvántartások, listák alapján történt, amely doku~éntációk a privatizációs pályázati kiírás részét képezik. A berendezések szemrevételezésével arra a _~inegállapításra jutottunk, hogy a berendezések piaci értéke eltér a nyilvántartási értéktő), A nullára leÍlt eszközök a gyógyszertár üzemeltetése szempontjából rendelleeznek használati értékkel, noha
felújításuk
vagy cseréjük in4okolt volna. Az alkalmazott számítástechnikai
eszközök a jellemző gyors avulás miatt elavultnak számítanak, ugyanakkor komoly támogatástjelentenek a munkavégzéshez. 20.000.- Ft alatti eszközök A nullára leírt eszközök a gyógyszertár üzemeltetése szempontjából használati értékkel rendelkeznek. Ebbe a kategóriába tartoznak például a súlyok, kis értéleü laboratóriumi eszközök, stb. Értéküket a beszerzési értékhez viszonyítottuk Szaftver A gyógyszertárban alkalmazott szoftver értékét 80 eFt- ban határoztuk meg.
10---
A:l üzleti érték meghatáro~ásánál figyelembe vett tényezők:
1993-ban nyitott gyógyszertár, a külsö terület gyógyszer~ellátására nyitották 1994 szeptemberében már felvetődött, hogy Veszteségessége miatt bezárják, de a lakosság kérésére tovább üzemell A paüka egy olyan családi házban működik amely másik felében egy szolgálati lakás van. A privatizáció során a szolgálati lakás lakottan kerül értékesítésre. A patikában egy számítógép
működik
a Pharma Chip softverj_ével.
A vezető gyógyszerész mellett csupán egy nyugdíjas asszisztens dolgozik. A ?58 napból tavaly 16 napot volt zárva. A közelben, ugyancsak a főúton roűködik egy magánpatika. Ez jelentős forgalmat von el. A közelben van a Községház utcai Rendelő.
l
A gyógyszertár kisebb felújitásra szarul, egy-két hétig mindenképpen zárva kéne tartani a legszükségesebb munkák miatt. A privatizáció után egykét fővel kellene bővíteni a 1étszámot, és a jelenlegi 8~16 óniíg tartó munkaidö1 meghosszabbítani és szombatra is kiterjeszteni szükséges. A gyógyszertár üzleti értéke szám.ltásánál abból indultunk ki, hogy az értékesítés duplájára növelése reáils. (Ez a forgalomnövekedés hosszabbított nyitvatartássaL állatgyógyászati eszközök árusításával elképzelhető.) A 100%-os forgalom bővülés esetében a közvetlen költségek cca. 20 %-.kal ·nőnének a béremelkedések roiatt, és további· IO %-kal a növekvő anyagköltségek miatt Egyéb korrekciós tételt jelent a szároitógépes rendszer fenntartási költsége.
L
11---
III. ÉRTÉKKÉPZÉS ITI/l Az alkalmazott értékelési módszerek : Értékbecslésünk az EGK tagállamokban működő hivatásos vagyonértékelők szervezete, a TEGOVOFA által kiadott vagyonértékelési úttnutató módszertani elveire és gyakorlati szempontjaira épül. l
Az ingatlanok értékelése : Elsődlegeserr
a piaci összehasonlitó értékmeghatározás médszerét részesítettük előnyben. E módszer szerint döntő a szabad piacon kialakult ár, mely figyelembe veszi a helyi keresleti - kinálati viszonyokat is, és így megfelel az értékbecslés időpontjában várható eladási árnak.
Fontosnak tartjuk megemlíteni, hogy miután az ingatlanpiacon gyógyszertárnak berendezett ingatlanok adásvétele ezideig nem volt, így összehasonlitásra csak az egyéb hasznosítási célú üzletek, helyiségek forgabni, illetve kinálati adatai állnak rendelkezésre.
r •
Tekintettel arra, hogy a gyógyszertári ingatlan 11 hasznosítási kötöttséggel11 terhelt (v~ayonértékelésünk a kapott információk alapján arra épül, hogy az értékesítendő ingatlanok korlátlan ideig csak gyógyszertárként üzemeltethetők) értékéi a szabadon hasznosítható üzlethelyiségek várható eladási árának 60 %-ában határoztuk meg. Berendezések, gépek Értékmeghatározásuk egyik fő szempontj a, hogy mind a berendezési tárgyak, mind pedig az egyéb laboratóriumi eszközök a gyógyszertári munka speciálls igényeit elégítik ki, így használati és vagyonértékűket e korlátozó feltétel alapvetően befolyásolja. Kiindulási adatként fogadtuk el a PHARMAFONTANA nyíivántartásában szerepi ő adatokat, beszerzési árat, aktiválási időpontot, és a jelenlegi nettó értéket Az első tizenöt gyógyszertár esetében ellenőriztük a tárgyi eszköz leltár helyességét, és atTa a megállapításra jutottunk, hogy a leltárak korrekt módon tükrözík a gyógyszertárakban
l A gy6gyszertárak vagyonértékelési metodikájának kidolgozásában és összefoglalásában az aláirákan túlmenő~n fő szakértöként részt vett dr. Werner Gábor (W&T CONSULTING Kft.) is.
12---
fellellletö eszközöket. A továbbiakban csak szúrópróbaszerűen ellenőriztük, hogy bizonyos- a leltárban szereplő- eszközök valóban megtalálhatók-e a gyógyszertárban. Mindezek kiegészítéseként tá]ékozódtunk az eszközök jelenlegi beszerzési lehetőségéről és áráról, helyszíni szemlénken felmértük állagukat, alkalmasságukat. Mindezen szempontok alapján határoZink meg használati értéküket. Az így nye1i adatokat viszonyítottuk a nyilvántartási értékhez és lényeges eltérés esetén ettől eltérőerr alakitottuk ki a végleges vagyonértékeL
Számítástechnikai eszközöl4 programok A tárgykörhöz tartozó eszközök a gyógyszertáraknal egységes tipusok, amelyeket folyamatosan korszerűsítettek, a gyógyszerforgalom és készletalakulás nyilvántartására használt szaftver pedig esetünkben a gyógyszertárakban leginkább elterjedt PK-"RMACHJP rendszer. /
A számítástechnikai eszközök vagyonértékének meghatáfozásakor figyelembe vettük a nyilvántartási értéket és a jelenlegi beszerzési árat is) }:calkulálva a számítástechnikában tapasztalható gyors ütemű erkölcsi avulással is. Ezt elég jól megközelithetik az alkalmazott amortizációs kulcsok, így a hardver vagyonértéke a nyilvántartási étték közelében valószínűsíthető. A kapott információk alapján a szoftvene vonatkozó értékelésünk abból indul ki, hogy a privatizálást követően a gyógyszertárak a jelenleg használt szaftver tulajdonjogát átveszik
A hozamérték meghatározása A vagyonértékelési gyakorlatban egy-egy társaság üzleti értékét sokféle módon lehet számítani. A gyakorlatban talán leginkább elterjedt két módszer közül az egyik a hozarn tőkésitésével közeliti az üzleti értéket) a másik a diszkontált cash flow számítási módszerrel.
Mi alapvető megközelítésként a hozam érték meghatározása érdekében. 2
2 Ellenőrzö
tőkésítésének
módszerét alkalmaztuk az üzleti
számításaink azt mutatták, hogy a két módszer hasonló
végső
komplex vagyon-értékeket
eredményez.
-----------------------------------------13------
A hozamérték meghatározásához figyelembe vettük az elmúlt két évben realizált forgalom trendjét, a gyógyszerár támogatási, finanszírozási rendszerére, ilL a kiskereskedelmi árrésre vonatkozó adatokat, az adott gyógyszertár piaci környezetét (a konkurenciát, környék eltartó erejét), értékeltük a gyógyszertár fizikai adottságait (alapterületét, létszámát stb.), és egyéb a forgalonna és költségekre ható korrekciós tényezőket. ' A legfontosabb feltételezések a számítások során a
következők voltak:
- A:z infláció hatását - megállapítandó az adott gyógyszertár forgalmának volumen ét a folyó áras forgalmi adatokból az 1991-95 évi szakmai árindexek segítségével szűrtükki.
-Az ÁEA nélküli forgalomra vetítve árrést.
egységesen 19.1%-ban állapítottuk meg az
-A hozamszámítás során az 1993-94 években realizált tényleges, és az 1995. évi várható - a központi költségekkel már nem terhelt, a patika önállósodásával össze:fiiggő költségekkel (ügyvitel, biztosítás stb.) azonban megnövelt - bruttó nyereségből indultunk ki. -Az 1995. évi várható hozamct- am.i a nyereség - egységesen 25% adóval terheltükmeg
éi a képződő amortizáció együttvéve
c
!
Az általános eljárás során - szakmai megfontolások és az általunk feltárt ismeretanyag alapján - eredetileg 7 év megtériilési idővel számoltunk. A Fővárosi Önkormányzat illetékes vezetőjének azon igényére, hógy a potenciális vásárlói kört ily módon kivánja preferálni-tekintettel annak vásárlóerejére és a hitelkamatok szintjére- a megtérülési időt 5 évre csó'kkentettük. A komplex vagyonérték Itialakitása A vagyonérték komplex kialakitásához felhasználtuk a két különböző szempontú vagyonértékelés eredményeit. Az eszközökből és a hozamból számított tőkeérték által lallön-la'ilO'n nyert vagyonértékek súlyozott átlagaként alalátottuk "-1 a gyógyszertár .komplex vagyonértékét: a hozamérték egységesen 60%-kal, az eszkb'zérték 401J,frkal került - súlyozásra. Ez a kombinált vagyon-meghatározási technika figyelembe veszi a műszaki (ingatlanszakértői), a gyógyszerész szakmai és a könyvvizsgálati szempontokat egyaránt. A gyógyszertárak vagyonértékelése során alkalmazott részletes módszertani leírást mellékeljük. E metodikát előzetesen egyeztettük a Megbizóval, és a Magyar Gyógyszerész Kamara Budapesti Szervezeiével is.
-----------------------------------------14-----
lll/2. Értékképzés Az eszközök becsült piaci értéke
Ingatlan értékbecslése Alapár meghatározásánál figyelembe vett értékek:
Máriaremete: 115 eFt/nm, Budaliget: 84 eFt/nm számításba vett alapértékek Földszint: Rak~ár
és
egyéb
90 eFt!m' 36 eFt!m'
helyiségek:
Módosító tényezők: hasznosítási kötöttség:
Valószínűsített
*0 ' 6
forgalmi érték:
Földszin': Raktár és egyéb helyiségek:
41 m'* 90 eFt!m'* 0,6 =2214eFt !8 m' * 36 eFt/ m ' * 0,6 = 389 eFt
Az ingatlan értéke.·
2603 eFt
Berendezések, gépek: (ebből 20 eFt alattiak értéke) Szaftver becsült értéke:
168 eFt (68 eFt) 80 eFt
A becsült eszközérték:
2851 eFt
15---
Üzleti értékelés: Havi átlagos értékesítés változatlan áron forint előző
év -100 %
1990-100%
1993. év
1994. év
549,474
598!756
1995. év 601,438
396,696
396,940
365,264
Havi átlagos volumenek alakulása (SZázalCk előző
év
100 °/o
100,00
93,89
97,99
A gyógyszertár üzleti értékének sz~mítása (fonn · t)
1995. évi átlagos havi értékesítés KORRIGÁLT HAVl ERTÉKESÍTÉS
l
693,819 1,387,638
ARRÉS (19, l%)
265,039
ÖSSZES KÖLTSÉG
242!025
ebből:
közvetlen költségek
212,988
üzletviteli és egyéb költségek (1,5%)
20,815
készlethitel kamatai
17,924
értékcsökkenés ( - )
-19,541
egyéb korrekciós költségek (: ,-)
+9, 839
HAV! HOZAM ÉVES HOZ~'V!
23,014 276,168
25%-os adóteber
69,042
ÉVES NETTÓ HOZAM
207,126
ÜZLETI ÉRTÉK (5 éves megtérülés ro ellett)
1,035,630
-------------------------------------------16------
IV. A VAGYONÉRTÉ!q!:LÉS ÖSSZEFOGLALÁSA
A kapott megbízás sze1int a hivatalos ingatlan oleiratok és hitelesített üzletviteli adatok alapján~ személyes felmérésekkel, interjúkkal kiegészített vizsgálattal végeztük el a gyógyszertár üzleti értékelését, ingatlanbecslését és ezek alapján teszünk javaslatot a privatizálás alapjául szolgáló vagyonérték megállapítására.
il,_-
Az ingatlanbecslés során a fenti gyógyszertár fóldterületét, ingat1anhelyzetét, tárgyi eszközeinek, esetleges befejezetlen beruházásainak, egyéb eszközeinek és vagyontárgyainak értékét figyelembe véve - a további működéshez feltétlenül szükséges, esetleges beruházási igényekkel korrigálva - határoztuk meg a gyógyszertár vagyontárgyainak piaci értékét, amely alapján eszközeinek értéke 2 millió 851 ezer Ft volt. A gyógyszertár üzleti értéke - figyelembe véve valamennyi forgalom nővelő-csökkentő tényezőt, a várható költségszerkezetet, árrés- és árindex·- változásokat ~ mintegy l millió 36 ezer Ft -ban állapítható meg.
l_
A vagyonértékelő véleményeszerint a. 210 .sz. l millió 762 ezer Ft. ·
gyógysze~tár
komplex vagyonértéke:
Az általunkjavasolt minimálár
l millió 800 ezer Ft.
XXX
l 17---
PHAR~IAFD~TA!.~
l~t!IJAPEST
DATU~:
91.1,
'GYOGYSZERELLATl, VPLLALAT lOSl,BlJOAPEST,L:fiihrYJ
u.3.
LAPSZAr>-.:
GYUGYSZERTARI LETS7AM ADATOr MUrJKAtiELY: 210.1lZ.GYDGYSlEIITAfi '
FJ
\'I',LL.I~v.
ALAPBER
Mlr~KhKOR
Kf.?DETF
TELJES NUNKAIDUS(ll, FOGARASI
IIIIIIIJGYGGYSZERTARVEZETO
P~lf~t.L
NYUGDIJASOK ~SSZ!SZTENS GYT-BAN
DR SASVARI LAflZLOIIE \
./
. '
f
\J
\
~EST
l9DQ
II~KER~
-------------------- --... y _
"
·-·n;~~.u L. v~\\; 1A~: -~. (;~·
~-
~.
'2
w
.
f.
!0 644
1'\J.\RCIUS
~""'~11 (;
f
Tvlojdoni lop
53 921
BELTEHOLET
H~lyroizi
H!OEGIWTI
....---.----•• • l :.!.2 ~
--
f ~
1
Hor:.
UT
.52
140
-
-
-----..- · ' ' lf'Uva:C1L óua, ol6' kivcll lcriJI,.I o ' '" -----·--A
---·--
l;; l ó"
on!Jv~lé1
"'
"
;J
"
uórn·
( o
1r ~
t
l
-
.
le lJ
..
---· lu~ klór
te
IP.roJl,.ra
1
A l_:rmiih.,ly
"''
háló<
l
~rlék-
rn'
Utol6s o vóllozósro
stómo
.
829
GYOGYSZERT~R
.
!
2.5 'L 194. r. n. Tulajdoni lop 1. rón-
;6\r,.,,.; ~lY""'~~- M \.U
-~
.~ ·".[..,.~-!l-·ll···tt.:;~·-·J\~\....a.~ ·. "l "·1 Fr.. . . . . . . . .. l
.
.
.~,.
.... '
••.• ! ..... •
'1'
>
'
J . ..,\
.
.
u5J~2.:L.UUohh····l
'
tlo.
TULAJDONI LAP IL RESZ
t'
~
..
[;"
, i
-~If..-_".,._....._
••••••••• , ~064/iuuu• "' ""' • tulajdoni lap sui ma
U!Blá!l
Socs;.ám
Jogclm, a hatúrozat sz;hna, n beadv6ny érkezési ideje
l..:
----•
3
'
1
l·
Tulnjdoni a váltocis hányad sorsz:ámára
A tulajdonos neve, szem~Hyi sz;imn, Jakóscime, a kezeló, (has;;náló termelős<.övelkezet) neve, székhelye
KezelŐ;
l
a III. rCsz sors;.ámdm stb.)
'
!
.
l/l
lJ Államasitás [ Maeyar Állam ll290/1970.VII.2l.
--+ 2
5
Jegyzet
(5t.~ljegy, 11talős
Fővárosi
Tanács Gyógyszertári Központ.
01920
1374 Huba u·lO. Pf.590. Ellenóri z
158'1oi5j::>J n ..
?i+ A
t~: G~tvdclv€
"-NA.~_;~ ,;,--;,;i-~~~---~"/O~Q~
r
lJ ~.(~QAJt C:..LL,_.h·
t
1
1
U
0
1
/
~9-o?F/yt
ki<=,)<("'-"--'"'-
V-UI-tri.J1..ft-o 7oo._"
--,. .
{L:
'"1, ,
.
(f
'i":, '
(fo 5"~>~
.
...,,
C.--· to~··e
\~ ""'\t
\'~·r-~,~(; !, . .-
8g t10ffjcl!
5
r ::t c
;-
~ .... ,·
~
MBni-Of'TH ;J l.
l
............
----·
r. ,z.
-Tulajdon! l<1p U-111. t6sz. -
HO. -
BR. -
72138 -
NY. NY.
, .......................... oldal
r-~
-
··f
TULAJDOHI LAP ll. RÉSZ
~~~
lrrsr~:
·----
; 5;.-····... 392< --- .....
-
J
_____ :..•.lOiiM........... ~tulnJctonl
).ap
száma
Jcgy:;et
Jogdrn,
a hntározat süirnn,
a beadvány érk.._zest ideje
Államo si tás
·
ll290/1970.YII.21.
l
hálnyad
sor-
/
s?Jámá.rz
l/l
Magyar Állam
KezelŐ: Fővárosi
Tanács Gyógyszertári Központ. 1374 Huba u 10. Pf.590.
·2
utalás a Hl. rbJz. .'lors;.ámára .: (sz..{-ljegy,
A tulnjdonos neve, szeme!yl sr.áma, lal~itsdme, a kezelő, (használó ternmlószövclkezet) nev!', nékhelye
Ol920 f
u.J!Wce''- 0'ifi:.1 '-f"J
JS~o2/S~
'PL. c.t/'t'!Lu~..J.'(u'a "-
')_ O'f-O'f-f/5 Z
' l . U. j 'C('C (j'Cf. "o cl
']C} c i' i{)
t.)...- l
.,.CLruJ ' ' c -!
'11
.
üat'''' vJ l;OC ~ f!) o ee)')
P-c.,(_HúJ,· ~{v~c.q:,----<
eu --
Jnc
r.U.df-Liu'u:r.Ja.( ·UcG'--l ci.aq 1 -
l~it!JL
/fi}fPxA -
i~~"'""
,-- ~· ~~,...._
\ 0 ~i
l,.. ' . . ....,.' l \' .,_ -~-
'<
v'~
:-:;j' .
! ~~
".·!'
;")
'
'="-,.,~
,, '
J,r !t:- r-n: ....J l' ·
~
- ··-·
·~~• •~ ...
n -lll. ro\s7. -
M. -- ER. -
nn~
-NY. tr',
........................... oldal
•l
'1 . lXf' :.:
/\ ;'<:_;,~E-S.'r\ 1 I. KER <"-~'
l<
~ '•
'/''
l
·,
1984
9
·.,
'
TulrJjdoni lop wJm
.
53921 _::__
~
Helyroj~i
. ,>/
•l
UT
'<'.:tl]j),t;J;KÜ T l
--:-·E
r ..
l! "'
-
------
'
._l
'•
- ~,
2(0
10 6 ll Q
NARC!US
í -Í,, .;.
BH tEIW~E'T
~
'\.
-~
-!
\ '.'S \..,- ;;.. ., -· ~
-·o:-:--._"_w6g
:· '
( -·
2h
TUILAJDONI lAP l. RÉS?
--,
/
8<-,~
-~~~-~=:-
140
A
f'
52
l;~,-,"'-
'
(olre~zlet}
-----
"''-'""'" fJ[Ju, ""''ol~- ol.l,l ki""lt 1 rUií'l
~- -·---------··-----------· ' 1 '1
__
uóm
~i7~&vHl"~l
------
-l ---·----'r--··-L l'lr(11el!>
h~któr
GYOl>YSZERThR
ml
A lermóh!lly lo!n:..lel"
l, 0~16r
j
m'
Ml~.kHÓmo
U!oló< o
v6hoD:'nra
829 '
l
l '
'
,__ _L
---·-
lY-1. r. H. lu!ojdor<Í lop 1. r(,u- ''~'-'" "ro~do. '..\ ~~~
~---
----------------
'((/_
210. GYÓGYSZERTÁR HA VI ÁTLAGOS KÖLTSÉG ÉS FORGALMI ADATAI
l:
199:Í:íiv
1994.év.
!2! 265
143,957
!63,837
Bérköltség
58,964
72,916
85,841
Járulékai
31,251
36,458
42,921
25,944
32,083
37,770
4,422
3,281
3,863
884
1,094
1,288
o
o
o
Fenntartás, karbantartás
3,819
1,642
3,358
Számítógépes rendszer költségei
9, 839
o
o
Értékcsök.kenési leírás
6, 847
20,089
!9,541
Telefon
1,404
1,531
2,!40
Anyagköltség
9,011
6,903
8,726
!94
!69
2, 642
1,069
1,234
o
1,000
l, !67
!,167
= energia, fií.tés
6, 748
4,333
4,917
Egyéb költségek
130
4,418
1,31 o
598,377
653,602
693 819
1,688
3,11 o
5,917
!21,980
124,232
134,761
KÖZVETLEN KÖLTSÉGEK
~tb.
járulék
=
munkáltatói járulék
=
szakképzés1 hozzájárulás
Bérleti dij
=
csomagolóanyag
=nyomtatvány, leporelló, festékszalag =
számítógépes floppy
ÉRTÉKESÍTÉS
Magi díj
Árrés
l995:I:f.év
l_
A 5UDAP6TI ·GIÓGISZtffJ\~AK VAGIOfi~IT~KtL~S~titZ
1995augusztus hö l
,__
L Az ingatlan és egyéb eszközök értékének meghatározása
Az ingatlanok értékbecslésénél általánossigban elterjedt vezérlő elv, az EGK tagállamaiban működő hivatásos vagyonértékelők szervezete - a TEGOVOF A - alta\ kiadott vagyonértékelési útmutató. Munkánk során igyekszünk követni az útmutató módszertani elveit és gyakorlati szempontjait
Az ingatlanok tulaidonjogának értékelése. Elsödiegesen a piaci összehasonlító értélaneghatározas módszerével dolgozunk. E módszer szerint döntő a szabad piacon kialakult ár, mely figyelembe veszi a helyi keresleti - k.inálati viszonyokat is, és így megfelel az értékbecslés időpontjában várható eladási árnak. Fontos megemliten~ hogy gyógyszertárnak berendezett ingat1?U1ok adás -vétele ez ideig nem volt, így összehasonlításra csak egyéb célú üzletek, .:helyiségek forgalmi, illetve kinálati adatai állhatnak rendelkezésre. Másodsorban - megbízható piaci információ hiányában - az értékképzés nettó pótlási költség meghatározásával is történhet. E módszemél az ingatlan értéke: az újraelőállítási költség {avultsággal és rnűszaki állapottal korrigálva) és a telekár
összegeként
képezhető.
Tekintettel arra, hogy a gyógyszertári ingatlan "hasznosítási kötöttséggel" terhelt (a privatizációs szerződés szerint meghatározott ideig csak gyógyszertárként üzemeltethető), az értékét a szabadon hasznosítható üzlethelyiségek ( bármely módszerrel meghatá~ rozott értékének ) 6o %•·ában határozzuk meg.
Bérleti iog értékének meghatározása Kiindulási adatunk a szabadpiacon kialakult átlagos bérleti díj, és azon alapkövetelmény, hogy az ingatlan tartósan de legalább a gyógyszertárként kötelező üzemeltetés idejéig - bérelhető legyen. A bérleti jog értékét - alapadatként - öt évi bérleti díj összegében határozzuk meg azzal, hogy ez esetben is szükség van az értékmódosító tényezők ( például a bélernény egyéb hasznosítási lehetősége, a bérleti díj üzemeltetesi költség tartalma, felmondási idő, egyéb információk ) figyelembe véte~ére.
Egyéb eszközök értékelése. Gépek, berendezések Az eszközök értékmeghatározásának egyik fontos szempontja, hogy mind a berendezési tárgyak, mind pedig az egyéb laboratoriurní eszközök a gyógyszertárak speciális igényeit elégirik ki, így használati és vagyonértékűket e korlátozó feltétel alakiti a ki.
í
l
Kiindulási adatként fogadjuk el a P HARMAFONT Al'-r A nyilvántartásában szereplö adatokat - beszerzési árat, aktiválási ídőpontot, netto nyilvántartási értéket. A felsorolt alapadatok kiegészítéseként tájékozodunk az eszközök jelenlegi beszerzési lehetőségéről és áráról, szemlénken felmérjük állagukat, a~kalmasságukat - összességében meghatározzuk használati értéküket. viszonyi~uk
L
Az így nyert adatot vagyonértékeL
a nyiivántartási értékhez és alakitjuk ki a végleges
L
A mllzeális értékű- müemléki védettségű -·berendezési tárgyak értékének kialakitásához szükseg szerint külön szakértö bevonása is javasolható. Számítástedmikai eszközök, prograrnak A tárgykörhöz tartozó eszközök a gyógyszertáraknál használt egységesitett tipusok, leg· inkább elterjedt a PHARM.A-CHIP rendszer. Ellátják a készletnyilvántartás, számlázás feladatait, továbbá on-line kapcsolatukkal az árúrendelést is. A vagyonérték meghatározásánál figyelembe vesszük a nyilvántartási értéket és a jelenlegi beszerzési árat is, kalkulálva a számítástechnikában tapasztalható gyors erkölcsi amortizációval is. Ezt elég jól megközelitik az alkalmazott amortizációs kulcsok, igy a várható vagyonérték a nyilvántartási érték közelében valószínűsíthető.
A kapott információ alapján fehételeztük, hogy a gyógyszertár értékesítése során a szaftver is átadásra kerül az új tulajdonos részére . ( felhasználói szerződés átcedál!isa)
l - J -
-J
ll. Az hoz:am érték meghatározása
A vagyonértékelési gyakorlatban egy-egy társaság üzleti értékét sokféle módon lehet kisz.:i.mítani. A gyakorlatban talán leginkább elterjedt két módszer köZÜI az egyik a hozam tőkésítésével {ahol a hozam = nyereség + amortizáció, azaz pénzhozam szemlélettel kerül számításra) közeliti az üzleti értéket, a másik a diszko-ntált cash flow módszerreL Munkánk sor3n fontos tisztázandó kérdés volt, hogy az értékelés rnelyik metodikával ( vagy esetleg mindkettővel ) készüijön, melyikkel közelíthető jobban a gyógyszertárak valós üzleti értéke. A m6dszerek közötti választás egyrészt elvi meggondolásokra épült, másrészt a kiválasztás elött mindkét számítási algoritmussal végeztünk stirnitásokat Elvi meggondolásaink mJUtan a pmc1 környezet alakulása oldalitról szamos változás érzékelhető - a következök voitak : Tudomásul kellett vennünk, hogy a piac számos alapvető tényezője mozgásban ( átalakulásban ) van . A kinálat ( rnind mennyiségben, mind választékban ) növekvő, a gyógyszergyárak értékesítési versenye erős. Erősödik és még rnessze nincs nyugvóponton a konkurencia, számos magánpatika nyilt és nyilile A keresteti oldal is mozgásban van: az összkereslet feltehetően lényegesen nem változik, csak átmeneti csökkenés reális. A korábbi trendek folytatására lehet számítani a TB tekintetében, ugyan virltozik a TB és a gyógyszertáma gatás rendszere, de továbbra is a gyógyszertárnogatásra forditott összegek csökkenéséből lehet kiindulni. A korábbi trendekkel ellentétben ezért azt lehet feltételezni, hogy kismértékben növekszik a gyógyszerek árrugalmassága, és némileg változik a keresiet szerkezete is. Megváltozik a privatizáció eredményeként a patiicusok érdekeltsége a patHcik kihasználásában ( várhatóan nő a nyitvatartási idő, csökkenni fog a kiszolgáló létszám.)
i
l.
Mindezek alapján a hozam meghatározására.
tőkésítésének
módszerét választottuk a hozam értékének
Próbaszá.rcitásalnk. azt mutatták, hogy a gyógyszertitrak speci
A hozam
tőkésítésével
kialakított üzleti érték techniioli leírása
Első
lépésként megállapitjuk a tökebefektetés 1995 évi várható átlagos éves eredményét- későbbiekben kifejtett korrekciók figyelembevételével. (Árrés- felmerülő költségek)
-4-
Ezt követően az így nyert erdményt ( arrü egy 1995. évi várható eredményességet feltételez ) megnöveljük a képződő átlagos amortizációval. Igy nyerjük a hozamot. A:z éves hozam adóterheként 25 % -ot Vettünk számitásba. A2 adózott hozamot az ü.zleti érték meghatározása érdekében megszorozzuk. az un. megtérülési értékkel, amely azt muta~a, hogy a befektetésnek ~ mintegy normatív elvárásként ~ hány év alatt kell megtérülnie. szakmai megfontolások és az általunk ismert előfeltételezések alapján eredetileg 7 év megtérülési idővel számoltunk. A Fővárosi Önkormányzat illetékes Vezetőjének azon igényére, hogy a potenciális vásárlói kört ily módon kivánja preferálill - tekintettel annak vásárlóerejére és a hitelkamatok magas szint~ jére- a megtérülési idöt 5 évre csökkentettük
Mindezek következtében a következö feltételezésekkel éltünk:
L
Forgalom : A forgalom az egyes patikák vonatkozásában csak meglehetős bizonytalansággal előrevetíthető, a privatizálásra kerülő gyógyszertáraknak ugyanis nincs profit - orientált múltjuk, enélkül pedig igen nehéz feltételezéseket tenni arra, hogy az adott üzletben milyen reális forgalmi lehetőségek vannak. Ermek minél körültekintöbb feltérképezése érdekéhez:. a következő kérdéseket kellett tisztázni: 1.1
A forgalom becslésénél legfObb kiindulópont a múlt. Abból indulunk ki, hogy a gyógyszertár elhelyezkedését befolyásoló tényezőket a múltbeii adatok lényegében tartalmazzák. Rendelkezésre áll tehát a gyógyszertár forgalmának ,,trendje" . Ezt azonos -elméleti - nyitvatartásra ( évi 258 nap, ügyeletnél 3 l o nap ) kell általában számolni, hacsak valami nem índokolja az ettől való eltérést, és a folyóáras adatokat a szakmai arindexekkel korrigálni kell.
Az éves gyógyszerárindexeket a lembe számitásaink soril.n :
következő
táblázat szerint vettük figye-
gyógyszer árindcxek éves szin.len 1991. 1992. !99}. !994. !995.
1.2.
év év év
'vL félév
26,95% 9,11% 8. 9o% 9,16% 15.36%
A forgalom 1995 évi szintjének meghatározása érdek,ében törekedtünk figyelembe venni az alábbi eltérítő tényezöket : - 5 -
C"
! a. Konkurencia - gyógyszertárak (inc.mag8.npatikák) a körzetben hol vannak, mikor nyitották ezeket ? ~ van - e bezárt, átalakításra váró gyógyszertar a -körzetben ? - van - e magán gyógyszértár nyitási szándék a körzetben ? - kozmetih.llm árusító, illetve fitotéka üzlet a környéken? b. A környék eltartó ereje a gyógyszertár elhelyezkedése ( jellemzően helyi, vagy átmenő forgalornra épül ) , logisztikilja? hol van orvosi rendelő ? - kórház, vagy egyéb egészségügyi létesitmény közelsége ?
l
c. A gyógyszertár a!apterületének, létszámának értékelése a forgalom lebo-
nyolítB.sához d. Létszám megtakaritási lehetőség, a nyitvatartási idő esetleges növelése
e. Várható-e, hogy felújítási szükséglet mlatt a 1gyógyszertárat átmenetileg be kell zárni ?
2.
l
l
Árrés: Egységesen elfogadható a gyógyszertárak átlagos adatának !9 ,l o/o~ az ÁFA nélküli forgalomra vetítés miatt. ·
3. A költségek alakLilásánál vett feltételezések: A PHARMAFONTANA
Rt-től
megkapott költségtáblázathoz képest:
3.1
A bérköltségnél lehet némi korrekció, amennyiben létszá.mleépítést indokolt prognosztizálni.
3.2
Ingatlantulajdon értékesítés esetén bérleti díj nem lesz.
3J
Az ingatlan Íenntartás, karbantartás átlagos adatát · nem kirivó évet feltételezve - az ingatlanbecslés során kell megállapitanl.
3.4
A számítógéphasználat költségei
3.5
.Miután a számítitsokban pénzhozam alapon állunk, ezért az értékcsökkenés = O
átvehetők
A folyó közvetlen költségek 1995 I. félévi alakulását el lehet általában fogadni.
- 6 -
További költségek az önállóSodás következtében : 3.7
A.z ügyvitel, biztosítás és egyéb újonnan megjelenő költségekre 1,5 % forgalomra vetitett költséget vettünk szánútásba a 3 - 8 millió havi árbevételű közepes patikák esetében. Ez felfelé és lefelé is eltéríthető a kisebb { 3 miUió forint havi árbevétel alatti }, illetve a nagy patikák { 8 millió Ftfhó árbevétel feletti),- még jobban a 15 milliós forgabnat meghaladó "óriás" gyógyszertárak esetében ..
3.8
Nem kell foglalkozni az ÁFA és TB. finanszírozással, mert az jelenleg a szállitOk által finanszirozott.
3.9
Kb. 6 hetes készletsz:inttel lehet számolni, melyből a patika által finanszirozott átlagosan fél havi készlet. A készletfinanszírozás miatt 31 % éves szintű hitelkamatot állitunk be költségnek.
3 .l o
Helyenként társasházi közös költséggel is kell s~óln.i l.
3.11
Figyelembe kell venni az esetlegesen előírt átalakítisi s.zükségletet. EIUlek költségei az eszközértékelés során kerülnek meg8liapításra. Maga az átalakítás úgy kezelendő, mintha hitelből kellene finanszirozni, és emiatt az üzleti érték számításakor a ~t~lkamatokat be kell állitani.
A metodikát egyeztettük a megbízóval a PHARMAFONTANA Rt-vel, valamint a Magyar Gyógyszerész Kamara Budapesti Szervezetével.
- 7-
J, '
1\;L '
\Ll.E:JY-i!I:.J..e-.(''
MOBILCONSULT TÖKEFORGALMAZÓ ÉS ÜZLETI TANÁCSADÓ KFT
SU MMA'S KFT Pénzügyi és Szervezési Tanácsadó Kft Budapest, IX. Haller utca 44.
Budapest, VH\. Bláthy Ottó u. 6-8.
(
SZAKÉRTŐl
JELENTÉS AKTUALIZÁLÁS
A PHARMAFONTANA RT 210. számú GYÓGYSZERTÁRÁNAK
(Budapest, ll. Hidegkúti út. 140.)
VAGYONÉRTÉKELÉSÉRŐL
TARTALOMJEGYZÉK
ÉRT É KEL ÉSl
l
B l Z O N Y Í T V Á N Y ..........................................., ............... 3
ELÖZMÉNYEK, KIINDULÓ ADATOK .........................................................................4 ÉRTÉKKÉPZÉS ...........................................................................................................5 Az INGATLAN BECSÜLT PIACI ÉRTÉKE ........................... :............................................. ,..5 GÉPEK, BERENDEZ~.SEK ÉRTÉKE ................................................................................ 5 A BECSÜLT ESZKÖZÉRTÉK ........................................................ , .................................. 5 A GYÓGYSZERTÁR ÜZLETI ÉRTÉKÉNEK SZÁMÍTÁSA ......................................................... 6
A VAGYONÉRTÉKELÉS ÖSSZEFOGLALÁSA .........................................................7
------------------------------------------- 2
ÉRTÉKELÉSI
A PHARMAFONTANA Rt (Bp. V. Zrinyi utca 3.)
210 sz. {Budapest, 11. Hidegkúti út. 140.) gyógyszertár
komptex
vagyonértékét
-
az
dokumentumok,
átadott
a
szóbeli
tájékoztatások, a helyszíni szemlék és a dokumentációban leírt elemzések
alapján,
a
gyógyszertárakra
kialakított
általános
és
egyeztetett
metodikának megfelelöen számítottuk.
Az általunk javasolt minimálár a kiegészítő szakértőí jelentésben foglaltak alapján
5 millió 700 ezer Ft.
Budapest, 1996. június 18. l\10BILCONSULT Töketm:galma~~ó
és Üzleti T;m6c:md6 KFT
~#~
............. : ....... ...... ! ......... ......... ..
Sa vári Illés vaterigazgató MOBILCONSULT Kft
c•
,)/nj\
.,__\[),\))!;!,/ (vJú,l
······················•········ ............ .
Somodi Árpád ügyvezető igazgató Summa's Kft ·~~•A'S J. Surn~~"" l'én:W.gyi és s~ervat-a1 'l'anác:sacl.ó Kft. '4. est Ballet u. . _ 10M Bud ap ' 2.6 ~ al
Adószam · 1~~ii:ol~4Ó-44S&SOO
s!:ámie.sz
J
ELŐZMÉNYEK, KIINDULÓ ADATOK
A PHARMAFONTANA Rt (1051 Budapest, Zrínyi utca 3.) megbízásából végeztük a budapesti gyógyszertárak vagyonértékelését,
malynek része volt a 21 D sz.
(Budapest, ll. Hidegkúti út 140. ) gyógyszertár értékelése is. Az értékelést 1995. július 31-i fordulónappal készítettük és 1995. decemberében adtuk át a megbízónak.
Az azóta eltelt több mint 180 nap miatt vált szükségessé vagyonértékelésünk aktualizálása. A kiindulási adatok vizsgálatánál 'megállapítottuk, hogy a vizsgált területen
időközben
az 5%-ot meghaladó értékváltozás alakult ki, ezért indokolt az
ingatlan új értékbecslésének elkészit8se.
A megbízó korábbi kérésének
megfelelően
eltekintve a gyógyszertár üzleti
értékelésétől.
az ingatlan értékbecslését végeztük el,
A megállapított érték tartalmazza a lakás lakoltsága miatti értékcsökkentés\.
________________________________________ ,
Értékképzés Az ingatlan becsil/t piaci értéke Alapár meghatározásánál figyelembe vett értékek: Alsóvölgyi út, Hűvösvölgyi út környéke: 11 O- 135 eFUnm, Építési telekárak 17-21 eFUnm (Honfoglalás u. környéke) számításba vett alapértékek Földszint: Raktár és egyéb helyiségek:
110 eF!Im ' 50 eF!/ m' 15 eF!/ m'
Telek:
Módosító tényezők: gyenge műszaki állapot miatt: * 0,5 az_, épületrészek esetében lakottság miatt a lakás és a földterület tekintetében • 0,6 Valószínűsített forgalmi érték
Telekérték: Lakás: Földszint :
a lakottsáo figyelembe véte/ével: , , 829 m • 15 eFU m • 0,6" 7,461 eFt , ' 58 m • 110 eFU m ·o,s "0,6" 1,848 eFt
Raktár és egyéb helyiségek:
41 m'• 110 eFU m' • 0,5 • 0,6 "2,255 eFt 18 m' • 50 eFU m' " 900 eFt
Az ingatlan értéke a lakottság figyelembevételével:
12,464 eFt
Gépek, berendezések értéke Berendezések, gépek: (ebből 20 eFt alattiak értéke) Szaftver becsült értéke:
A becsült eszközérték
168 eFt (68 eFt) 80 eFt
12,712 eFt
{T
-------------------------------------------- 5
A gyógyszertár üzleti ériékének számítása
(forint)
1995. évi átlagos havi értékesítés
KORRIGÁLT HAVI ÉRTÉKESiTÉS l
693,819 1,387,638
ÁRRÉS (19,1%)
265,039
ÖSSZES KÖLTSÉG
242,347
ebböl: közvetlen költségek
212,988
üzletviteli és egyéb költségek (1 ,5%)
20,815
készlethitel kamatai
17,924
értékcsökkenés(·)
(19,541)
bérleti díj
(9,839)
egyéb korrekciős költségek(+,-)
20,000
HAVI HOZAM ÉVES HOZAM
25°/o-os adóteher ÉVES NETIÓ HOZAM ÜZLETI ÉRTÉK (5 éves megtérülés mellett)
---------------------------------------6
22,692 272,302 68,076 204,227 1,021,134
A VAGYONÉRTÉKELÉS ÖSSZEFOGLALÁSA
A kapott megbízás szerint a hivatalos ingatlan okiratok és hitelesített üzletviteli adatok alapján, személyes felmérésekke!, interjúkkal kiegészített vizsgálattal végeztük el a gyógyszertár üzleti értékelését, íngat!anbecslését és ezek alapján teszünk javaslatot a privatizálás alapj3ul szolgáló vagyonérték megállapítására.
Az rngatlanbecslés során a fenti gyógyszertar földterületét, ingatlanhelyzeiét, targy'r eszközeinek, esetleges befejezetlen beruházásainak, egyéb eszközeinek és vagyontárgyainak értékét figyelembe véve - a további müködéshez feltétlenül szükséges, esetleges beruházási igényekkel korrigálva - határoztuk meg a gyógyszertár vagyontárgyainak piaci értékét, amely al?pján eszközeinek értéke ·12 mil/ió 712 ezer Ft.
A gyógyszertár üzleti értéke ~ figyelembe véve valamennyi forgalom növelő~ csökkentő tényezőt, a várható költségszerkezetet, árrés~ és ár'1ndex- változásokat mintegy 1 millió 021 ezer Ft -ban állapítható meg.
A vagyonértékelő véleményeszerint a 309. sz. gyógyszertár komplex vagyonértéke:
5 milfió 6 98 ezer Ft.
Az általunk ja vasoJt minímálár (miután a Gyes~en és Gyed-en levő dolgozók esetleges felmondásával kapcsolatos bér és végkielégítési összegek a kerekítési hibahatáron belül vannak):
5 millió 700 ezer Ft.
-------------------------------------7
