PENELITIAN IPTEKS
LAPORAN AKHIR PENELITIAN IPTEKS
Kajian Potensi dan Optimalisasi Pengelolaan Kebun Binatang Mangkang Sebagai Aset Daerah Kota Semarang.
Erlin Dolphina, S.H,MM, NIDN: 0620116602 Florentina Esti Nilawati, S.H, MM, NIDN: 0616106701
Dibiayai oleh LP2M Universitas Dian Nuswantoro Dengan nomor kontrak: 010/A.35-02/UDN.09/X/2013 Tahun Anggaran 2013
UNIVERSITAS DIAN NUSWANTORO SEMARANG AGUSTUS 2013
1
HALAMAN PENGESAHAN Judul
:Kajian Potensi dan Optimalisasi Pengelolaan Kebun Binatang Mangkang Sebagai Aset Daerah Kota Semarang.
Ketua Peneliti a. Nama Lengkap b. NIDN c. Jabatan Fungsional d. Fakultas/Jurusan e. Alamat f. Telpon/Faks/email Anggota Peneliti 1 a. Nama Lengkap b. NIDN c. Perguruan Tinggi Anggota Peneliti 2 a. Nama Lengkap b. NIDN c. Perguruan Tinggi Lama Penelitian Keseluruhan Pembiayaan
: : : : : :
Erlin Dholpina, S.H, MM 0620116602 LEKTOR Ilmu Komputer / Teknik Informatika Jl. Nakula I no 5 s/d 11 Semarang 0817292022
: Florentina Esti Nilawati : 0616106701 : Universitas Dian Nuswantoro :::: 5 bulan. :Rp 4.500.000,-
Semarang, 20 November 2013 Mengetahui, Dekan Fakultas Ilmu Komputer
Ketua Peneliti,
( DR.Abdul Syukur, MM ) NPP.0686.11.1992.017
( Erlin Dholpina, S.H, MM ) NPP.0686.11.1994.047
Menyetujui, Ketua LP2M
( Y. Tyas Catur Pramudi, S.Si, M.Kom) NPP.0686.11.1994.046
ii
DAFTAR ISI
HALAMAN SAMPUL ...........................................................................................................
i
HALAMAN PENGESAHAN ................................................................................................
ii
DAFTAR ISI ...........................................................................................................................
iii
RINGKASAN .........................................................................................................................
iv
BAB 1. PENDAHULUAN .....................................................................................................
1
1.1
Latar Belakang ...............................................................................................................
1
1.2
Perumusan Masalah .......................................................................................................
1
1.3
Tujuan .............................................................................................................................
2
BAB 2. TINJAUAN PUSTAKA ............................................................................................
3
2.1
Pengertian Pariwisata .....................................................................................................
3
2.2
Jenis-Jenis Pariwisata .....................................................................................................
3
2.3
Penawaran pariwisata.......................................................................................................
3
2.4
Industri Pariwisata.............................................................................................................
4
2.5
Pengembangan Pariwisata.................................................................................................
4
2.6
Sejarah Taman Margasatwa Semarang......................................................................... ..
4
2.7
Teori Highest and Best Use (HBU)..................................................................................
5
BAB 3. TUJUAN DAN MANFAAT …………………………………………………….. ...
8
BAB 4. METODE PENELITIAN ...........................................................................................
9
BAB 5. HASIL YANG DICAPAI ..........................................................................................
12
BAB 6. RENCANA TAHAPAN BERIKUTNYA .................................................................
35
BAB 7. KESIMPULAN & SARAN .......................................................................................
37
DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................................
40
LAMPIRAN-LAMPIRAN .....................................................................................................
iii
RINGKASAN
Kota Semarang sebagai ibukota Provinsi Jawa Tengah, memiliki banyak aset daerah yang sangat potensial untuk dikembangkan degan tujuan utama meningkatkan kesejahteraan masyarakat Kota Semarang. Salah satunya adalah kebun binatang Mangkang. Sebagai sebuah aset kota Semarang, Kebun Binatang Mangkang akan dapat menjadi salah satu sarana rekreasi/ pariwisata yang berpotensi menarik banyak minat wisatawan dan bernilai jual tinggi bila dikelola secara professional. Karena itulah diperlukan kajian potensi dan upaya optimalisasi pengelolaan pariwisata kebun binatang Mangkang sehingga dapat menjadi strategi yang tepat dalam pemanfaatan aset daerah kota Semarang. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi dalam pengetahuan dibidang manajemen, dan secara khusus berkontribusi pada pengetahuan yang terkait dalam pengelolaan aset daerah, sehingga dapat menjadi pijakan bagi penelitian selanjutnya, baik dibidang manajemen maupun pengembangan dalam teknologi atau ilmu pengetahuan lainnya. Adapun luaran dari penelitian ini adalah: Potret potensi dan realisasi pengelolaan Kebun Binatang Mangkang, dengan ruang lingkup kajian teknis yang meliputi: aspek tata ruang, aspek ekonomi, aspek social budaya dan aspek lingkungan. Juga kajian Peruntukan Terbaik Propoerty (HBU) yang meliputi: lokasi, topografi dan aksesibilitas. Serta solusi dan rekomendasi komprehensif dari berbagai perspektif terkait Optimalisasi pengelolaan sebagai strategi pemanfaatan Aset Daerah Kebun Binatang Mangkang.
iv
BAB 1. PENDAHULUAN
1.1. Latar belakang Aset/barang milik daerah adalah semua kekayaan daerah baik yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah maupun yang berasal dari perolehan lain yang sah baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak beserta bagian-bagiannya atau pun yang merupakan satuan tertentu yang dapat dinilai, dihitung, diukur, atau ditimbang termasuk hewan dan tumbuh-tumbuhan kecuali uang dan suratsurat berharga lainnya. (Soleh & Rochmansiah, 2010:158) Secara sederhana pengelolaan kekayaan (aset) daerah meliputi tiga fungsi utama, yaitu: (1) Adanya perencanaan yang tepat; (2) Pelaksanaan/pemanfaatan secara efisien dan efektif; dan (3) Pengawasan/ monitoring (Soleh & Rochmansiah, 2010:151). Hal lain yang tidak kalah pentingnya untuk diperhatikan dari ketiga fungsi yang telah disebutkan di atas adalah berkenaan dengan upaya optimalisasi pengelolaan atau pemanfaataan kekayaan daerah. Untuk itu, diperlukan strategi yang tepat dalam pemanfaatan aset daerah . Pengelolaan aset daerah tidaklah sama seperti menangani harta warisan nenek moyang yang dapat dilakukan sehendaknya sendiri. Aset daerah merupakan titipan generasi mendatang yang membutuhkan profesionalisasi dan political will yang kokoh. Tidak dapat dipungkiri lagi bahwa manajemen aset termasuk aset pemerintah pusat dan daerah merupakan bidang profesi atau keahlian tersendiri. Sayangnya, pada saat ini belum berkembang dengan baik di lingkungan pemerintahan maupun di satuan kerja atau instansi, termasuk di kota Semarang. Kota Semarang sebagai ibukota Provinsi Jawa Tengah, memiliki banyak aset daerah yang sangat potensial untuk dikembangkan degan tujuan utama meningkatkan kesejahteraan masyarakat Kota Semarang. Salah satunya adalah kebun binatang Mangkang. Kebun binatang ini terletak di Semarang bagian Barat, tepatnya di jalan Urip Sumoharjo No 1.
Keberadaan kebun binatang yang ada di kota Semarang ini
sebelumnya beberapa kali mengalami relokasi, yang pertama di Taman Budaya Raden Saleh (TBRS) yang sekarang ini menjadi Wonderia. Relokasi selanjutnya di daerah Tinjomoyo, dan terakhir sejak sekitar tahun 2007 Bonbin Semarang dipindah lagi ke daerah Mangkang. Sebagai sebuah aset kota Semarang, Kebun Binatang Mangkang akan dapat menjadi salah satu sarana rekreasi/ pariwisata yang berpotensi menarik banyak minat 1
wisatawan dan bernilai jual tinggi bila dikelola secara professional. Karena itulah diperlukan kajian potensi dan upaya optimalisasi pengelolaan pariwisata kebun binatang Mangkang sehingga dapat menjadi strategi yang tepat dalam pemanfaatan aset daerah kota Semarang.
1.2.Perumusan Masalah Permasalahan dalam Pemanfaatan Aset Daerah Kebun Binatang Mangkang ini adalah sebagai berikut : 1.
Bagaimana potensi dan realisasi pengelolaan Kebun Binatang Mangkang?
2.
Bagaimana solusi dan rekomendasi komprehensif dari berbagai perspektif terkait Optimalisasi pengelolaan sebagai strategi pemanfaatan Aset Daerah Kebun Binatang Mangkang?
2
BAB 2. TINJAUAN PUSTAKA
1.1.Pengertian Pariwisata Pariwisata merupakan perjalanan dari satu tempat ke tempat lain, bersifat sementara,dilakukan secara perorangan maupun kelompok dengan tujuan untuk mencari keseimbangan dan kebahagian dengan lingkungan hidup dalam dimensi sosial, budaya, alam, dan ilmu (Kodhyat dalam James J. Spillane, 1987). Menurut James J. Spillane (1987), pariwisata adalah perjalanan yang dilakukan dengan tujuan untuk mendapatkan kenikmatan, mencari kepuasan, mengetahui sesuatu, memperbaiki kesehatan, maupun untuk tujuan lainnya. Pariwisata merupakan fenomena yang sangat kompleks dan bersifat unik, karena pariwisata bersifat multidimensi baik dari segi fisik, sosial, ekonomi, politik, dan budaya (Danang Parikesit dan Trisnadi, 1997). Menurut James J. Spillane (1987), keunikan pariwisata dikarenakan beberapa hal berikut: 1. Produk pariwisata tidak dapat dipindahkan. 2. Dalam pariwisata, kegiatan konsumsi dan produksi terjadi pada saat yang bersamaan. 3. Sebagai suatu jasa, maka pariwisata memiliki berbagai bentuk dan tidak mempunyai 4. standar ukuran yang pasti. 5. Konsumen tidak dapat mencicipi atau menguji produk pariwisata terlebih dahulu 6. sebelum melakukan kegiatan pariwisata. 7. Produk pariwisata mengandung resiko yang sangat besar. 2.2. Jenis-jenis Pariwisata Berdasarkan motif perjalanan, pariwisata dapat dibedakan menjadi beberapa jenis (James J. Spillane, 1987) yaitu pariwisata untuk menikmati perjalanan (Pleasure tourism), pariwisata untuk rekreasi (Recreation tourism), pariwisata untuk kebudayaan (Cultural tourism), pariwisata untuk olahraga (Sport tourism), pariwisata untuk urusan dagang (Bussines tourism), pariwisata untuk berkonvensi (Convention tourism). 2.3. Penawaran Pariwisata Penawaran pariwisata meliputi semua macam produk dan pelayanan atau jasa yang dihasilkan oleh kelompok perusahaan industri pariwisata, yang ditawarkan kepada para wisatawan (Sinclair dan Stabler, 1997). Aspek-aspek tersebut meliputi daya tarik, transportasi, ketersediaan fasilitas, dan kelembagaan yang mengurusi pariwisata. Semakin lengkap dan terintegrasinya unsur-unsur tersebut dalam produk wisata maka akan semakin 3
kuat posisi tawar dalam sistem kepariwisataan. Untuk memperkuat posisi tawar, kualitas produk pariwisata yang ditawarkan mutlak memerlukan perhatian serius dari semua pihak, baik pemerintah, masyarakat, maupun pihak swasta. 2.4. Industri Pariwisata Menurut Oka A. Yoeti (2008), industri pariwisata adalah sekelompok perusahaan yang secara langsung memberikan pelayanan kepada wisatawan, sehingga wisatawan tersebut akan merasa nyaman, aman, dan puas ketika mengunjungi suatu daerah tujuan wisata. Berdasarkan pengertian tersebut, dapat disimpulkan bahwa industri pariwisata melibatkan berbagai macam usaha yang meliputi tour operator, maskapai penerbangan, penyedia jasa transportasi, hotel, restoran, mall, bank, dan lain sebagainya. 2.5. Pengembangan Pariwisata Menurut Argyo Demartoto (2008), pengembangan pariwisata tidak dapat dilepaskan dari perkembangan politik, ekonomi, sosial, dan pembangunan di sektor lainnya. Oleh karena itu, dalam pengembangan pariwisata dibutuhkan adanya perencanaan terlebih dahulu. 2.6. Sejarah Kebun Binatang Taman Margasatwa Semarang Kota semarang telah memiliki kebun binatang sejak 1954 yang terletak di tegalwareng dan pada saat itu berada di tengah-tengah kota semarang, kebun binatang tegalwareng menempati arel seluas 20 Ha, namun sebagian digunakan sebagai taman hiburan rakyat (THR) yang pengelolaanya berada Di bawah Dinas T.H.R dan Pariwisata Kota Semarang. Berada dibawah tanggung jawab Dinas THR dan Pariwisata Kotamadya Semarang, Taman Budaya ini memiliki dua fungsi yang berbeda. Pada siang ahri berfungsi sebagai kebun binatang dan pada malam hari digunakan untuk pertunjukkan hiburan malam. Namun setelah semakin berkembang kondisi ini dianggap tidak memadai lagi, karena alasan-alasan sebagai berikut : 1. Adanya hiburan malam membuat binatang yang menjadi terganggu, sakit, stress dan mati. 2. Lahan yang ada menjadi terasa semakin sempit 3. Polusi dari limbah kotoran binatang dirasa mengganggu kesehatan penduduk disekitar lokasi. Pada tahun 1985 kebun binatang tegalwareng akhirnya direlokasi ke dua lokasi baru yaiyu di taman Lele dan di kelurahan sukorejo kecamatan gunungpati, dengan luas 57,5 Ha. Nama kebun binatang diubah menjadi Taman Margasatwa dan Kebun Raya atau dsingkat menjadi Taman Margaraya Semarang.
4
Taman Margaraya merupakan sebuah fasilitas berfungsi ganda, yaitu sebagai objek wisata alam dan budaya, serta sebagai lahan penghijauan kota. Atraksi yang terdapat di objek wisata ini adalah Kebun Raya (Botanical Garden), Hutan Kota, Kebun Binatang, Tamantaman buatan, Taman-taman bermain anak-anak. Disamping atraksi yang bersifat tetap terdapat pula atraksi-atraksi yang digelar pada hari libur, seperti pertunjukkan music dan tari. Pada tahun 2004 pemerintah kota semarang merasa perlu kembali merelokasi Kebun Binatang Tinjomoyo ke lokasi baru, dikarenakan beberapa hal dibawah ini : 1. Lokasi yang sulit dijangkau dari pusat kota 2. Lokasi disekitar kebun binatang sangat labil, sehingga banyak kandang dan areal lain yang terus memperlukan perawatan dan perbaikan. 3. Jembatan penghubung ke lokasi Kebun Binatang yang putus akibat diterjang banjir & gerusan air. Dengan pertimbangan diatas pada tahun 2006, Kebun Binatang Tinjomoyo direlokasi ulang ke wilayah barat kota semarang, tepatnya di Jl. Urip Sumoharjo No.1 atau yang lebih dikenal dengan Semarang-kendal Km 17 dan dengan lokasi baru ini Kebun Binatang Tinjomoyo beralih nama pula menjadi Kebun Binatang Mangkang Semarang (Taman Margasatwa Semarang). Yang menempati luas lahan -+ 10 Ha. Konsep yang ditawarkan oleh taman Margasatwa ini adalah konservasi-edukasi dan rekreasi. Hal ini ditunjukkan dengan penambahan serta perawatan secara berkala seluruh koleksi puspa & satwa, serta fasilitas pendukung untuk konservasi-edukasi-rekreasi. Untuk lebih lengkapnya bias disimak pada sub bagian profil taman margasatwa semarang. Jumlah koleksi satwa saat ini adalah : 40 Jenis satwa. Dilokasi baru ini Penghuni Taman Margasatwa semakin bertambah, baik dari sumbangan pihak terkait maupun hasil konservasi satwa. 2.7. Teori Highest and Best Use (HBU) Untuk mengetahui nilai pasar suatu lahan diperlukan adanya penilaian properti lahan. Penilaian didefinisikan sebagai proses mengestimasi nilai (Prawoto A, 2003). Salah satu prinsip dasar penilaian yang sering digunakan adalah Highest and Best Use (HBU), yaitu penggunaan dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti yang secara secara fisik memungkinkan, secara legal diijinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktivitas maksimum (The Appraisal Institute. 2001). Analisa Highest and Best Use (HBU) dalam penilaian lahan sangat penting untuk mempertimbangkan suatu perencanaan pengembangan produk yang paling sesuai dan paling menguntungkan untuk dibangun diatasnya.
5
Terdapat beberapa penelitian yang berkaitan dengan analisa Highest and Best Use (HBU) yang sudah pernah dilakukan sebelumnya diantaranya yaitu “Analisa Highest and Best Use pada Lahan Trillium Office and Residence-Surabaya” dengan melakukan pemodelan terhadap beberapa alternatif penggunaan properti, yaitu apartemen, perkantoran, dan hotel. Pengujian finansial berdasarkan cash flow yang didiskontokan menghasilkan NPV1. “Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang”, jenis alternatif berdasarkan hasil survey di lapangan yaitu town square, balai uji kendaraan bermotor, dan pasar grosir. Analisa finansial dilakukan dengan NPV, hasil penelitian berupa pasar grosir sebagai penggunaan lahan terbaik2. “Penentuan Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (The Highest and Best Use) Lahan Bekas Pasar Kota Bangkalan”, pemilihan jenis alternatif berdasarkan pengambilan sampel di lapangan yaitu supermarket dan kompleks pertokoan. Analisa finansial dilakukan dengan NPV dan IRR, hasil alternatif berupa supermarket sebagai penggunaan lahan terbaik3. Dan “Analisa Penentuan Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar Sentral di Kota Bulukumba Propinsi Selawesi Selatan”, pemilihan jenis alternatif berdasarkan penyebaran kuosioner yaitu berupa pusat perbelanjaan, gedung serbaguna, hotel. Analisa finansial dilakukan dengan metode analisa permintaan dan penawaran, analisa pengembalian modal dengan alat ukur IRR dan MARR, hasil penelitian berupa pusat perbelanjaan sebagai penggunaan lahan terbaik4. Analisa Highest and Best Use (HBU) yang meliputi aspek fisik, aspek legal, aspek finansial, dan produktivitas maksimum. 1. Aspek Fisik. Ketentuaan secara fisik yang diamati dalam penelitian ini, antara lain:
2.
a.
Lokasi lahan, gambaran dimana lahan berada.
b.
Aksesibilitas, keterjangkauan lokasi dengan alat transportasi .
c.
Utilitas kota, tersedianya fasilitas umum seperti listrik, air bersih, dan telepon.
d.
Ukuran dan bentuk tanah, meliputi dimensi panjang dan lebar lahan.
Layak secara Legal. Alternatif jenis properti akan dianalisa kesesuaiannya menurut hukum yang meliputi : a.
Zoning, menganalisa penggunaan properti apakah yang sesuai dibangun diatasnya sesuai dengan rencana tata kota.
1 2
Satiti, R. 2011. Analisa Highest and Best Use pada Lahan Trillium Office and Residence-Surabaya. Tugas Akhir. Surabaya : ITS Negara, K. 2010 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang. Thesis. Surabaya : ITS
3
Pratama, R. 2009. Penentuan Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (The Highest and Best Use) Lahan Bekas Pasar Kota Bangkalan. Tugas Akhir. Surabaya : ITS 4
Wijaya, A. 2008. Analisa Penentuan Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar Sentral di Kota Bulukumba Propinsi Selawesi Selatan. Thesis. Surabaya : ITS
6
b.
Building code, peraturan pemerintah mengenai bangunan, yaitu GSB (Garis Sepadan Banguan), KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), KDH (Koefisien Daerah Hijau), dan ketinggian bangunan.
3.
Layak secara Finansial. Pengujian kelayakan secara finansial dilakukan melalui analisa aliran kas yang didiskontokan, yaitu pendapatan properti dan biaya operasional diprediksi mengalami peningkatan dengan prosentase perubahan tertentu setiap jangka waktu tertentu. Nilai yang berbeda-beda setiap periode tersebut kemudian dijadikan nilai sekarang menghasilkan NPV (Net Present Value). Alternatif properti dikatakan layak jika NPV bertanda positif dan sebaliknya dikatakan tidak layak jika NPV bertanda negatif.
4.
Produktivitas Maksimum. Alternatif yang mempunyai nilai NPV positif dan dikatakan layak, kemudian dicari nilai lahan/m2 dengan perumusan: Nilai Property – Nilai Bangunan Total Luas Lahan Nilai properti diasumsikan dari total pemasukan yang telah didiskontokan (NPV).
Sedangkan nilai bangunan diasumsikan sebesar nilai investasi bangunan. Alternatif yang memiliki nilai pasar tertinggi merupakan alternatif yang memiliki produktivitas maksimum dan merupakan penggunaan properti yang terbaik (Prawoto A,2003).
7
BAB 3. TUJUAN & MANFAAT
3.1. Tujuan Tujuan dari penelitian ini adalah: 1. Untuk Mengetahui potensi dan realisasi pengelolaan Kebun Binatang Mangkang. 2. Untuk mendapatkan masukan yang komprehensif dari berbagai perspektif terkait Optimalisasi pengelolaan sebagai strategi pemanfaatan Aset Daerah Kebun Binatang Mangkang.
3.2. Manfaat & Target Luaran Penelitian Penelitian ini memberikan kontribusi dalam pengetahuan dibidang manajemen, dan secara khusus berkontribusi pada pengetahuan yang terkait dalam pengelolaan aset daerah, sehingga dapat menjadi pijakan bagi penelitian selanjutnya, baik dibidang manajemen maupun pengembangan dalam teknologi atau ilmu pengetahuan lainnya. Selain publikasi ilmiah, secara detail target luaran yang menjadi indikator keberhasilan dari penelitian ini adalah: 1. Potret potensi dan realisasi pengelolaan Kebun Binatang Mangkang, dengan ruang lingkup kajian teknis yang meliputi: aspek tata ruang, aspek ekonomi, aspek social budaya dan aspek lingkungan. Juga kajian Peruntukan Terbaik Propoerty (HBU) yang meliputi: lokasi, topografi dan aksesibilitas. 2. Solusi dan rekomendasi komprehensif dari berbagai perspektif terkait Optimalisasi pengelolaan sebagai strategi pemanfaatan Aset Daerah Kebun Binatang Mangkang.
8
BAB 4. METODE PENELITIAN
3.1. Tipe Penelitian Penelitian ini menggunakan analisa kualitatif sebagai unsur utama yang bersifat deskriptif analitis. Yakni satu model penelitian yang dimaksud membuat analisis terhadap gambaran (deskriptif) mengenai data-data informasi, kejadian-kejadian secara sistematis, faktual dan akurat. 3.2. Sumber Data Mengacu pada Lofland dan Lofland sumber data utama dalam penelitan kualitatif adalah kata-kata, dan tindakan selebihnya merupakan data tambahan seperti dokumen dan lain-lain (Lexi J Moelong,2002:112). Penelitian ini menggunakan sumber data : 1.
Data primer ; Yaitu data yang diperoleh langsung oleh peneliti melalui wawancara dengan responden. Yakni sejumlah tokoh masyarakat, pengusaha/investor, aktivis LSM/ormas, Pemerintah Kota Semarang, anggota DPRD Kota Semarang.
2.
Data sekunder ; Sumber data ini berasal dari literatur berupa buku-buku, laporan, dokumen-dokumen, hasil penelitan peneliti lain, serta sumber lain termasuk studi media yang memiliki relevansi dengan permasalahan penelitian yang diangkat.
3.3. Penetapan Informan Dalam penelitian ini penetapan informan menggunakan teknik purposive sampling. Dimana peneliti menetapkan responden berdasarkan anggapan bahwa responden yang dipilih dapat memberikan informasi yang diinginkan peneliti yang relevan dengan permasalahan penelitan. Sampel yang diambil didasarkan pada pertimbangan tertentu dari peneliti atas alasan
dan
tujuan
tertentu
yang
bisa
dipertanggungjawabkan
secara
ilmiah.
(Eriyanto,2007:250) Informan yang dimaksud dalam penelitan ini adalah sejumlah tokoh masyarakat, pengusaha/investor, aktivis LSM/ormas, Pemerintah Kota Semarang (Bagian Kerjasama, Dinas Pariwisata), Stakeholder terkait lainnya yang relevan dengan penelitian ini. 3.4. Teknik Pengumpulan Data Dalam penelitian ini peneliti menggunakan teknik pengumpulan data berupa : 1.
Wawancara Mendalam (indept interview) Teknik ini digunakan peneliti untuk dapat mendapatkan informasi, serta memahami makna yang lebih dalam dari hasil analisa observasi maupun data yang telah diperoleh melalui informan yang telah ditentukan. Melalui wawancara mendalam tersebut akan dapat mengemukakan segala hal yang berhubungan dengan persoalan dalam penelitian 9
ini. Wawancara ini dapat berkembang di lapangan sesuai dengan kebutuhan peneliti untuk menggali informasi lebih dalam. Wawancara dilakukan kepada sejumlah tokoh masyarakat, pengusaha/investor, aktivis LSM/ormas, Pemerintah Kota Semarang (Bagian Kerjasama, Dinas Pariwisata), dan Stakeholder terkait lainnya yang relevan dengan penelitian ini. 2.
Studi Kepustakaan Salah satu teknik pengumpulan data dalam penelitian ini adalah dengan melakukan kajian peraturan perundang-undangan dan studi kepustakaan yaitu mengumpulkan data yang berasal dari buku-buku, jurnal politik, media cetak, serta tulisan-tulisan dan referensi lain yang relevan dengan penelitian ini.
3.
Dokumentasi Yaitu berupa data yang diperoleh dari dokumen-dokumen aktual yang berkaitan dengan objek penelitian ini.
3.5. Teknik Keabsahan Data Teknik ini digunakan untuk menetapkan keabsahan data. Melalui metode triangulasi yang merupakan cara terbaik untuk menghilangkan perbedaan-perbedaan konstruksi kenyataan yang ada dalam konteks suatu studi sewaktu mengumpulkan data tentang berbagai kejadian dan hubungan dari berbagai pandangan. Melalui teknik ini pula peneliti membandingkan temuan dengan berbagai sumber, maupun teori. 3.6 Teknik Analisa dan Interpretasi Data 3.6.1. Analisa Data Analisa data merupakan proses pengolahan data dengan mengorganisasikan dan mengurutkan dalam pola tertentu sehingga lebih mudah dimengerti dan dipahami. Dalam penelitian ini peneliti menggunakan metode kualitatif deskriptif analitis, yaitu informasi yang diperoleh baik secara lisan maupun tertulis diteliti dan dipelajari sebagai satu rangkaian utuh. Hal ini dilakukan pada kajian regulasi dan pola kerjasama, kajian tekhnis dan kajian peruntukan terbaik
property (HBU).
Langkah-langkah yang diambil dalam melakukan
analisa data dalam penelitian ini adalah sebagai berikut ; 1.
Menelaah seluruh data yang terkumpul, diawali dengan telaah yang seluruh data yang tersedia dari berbagai sumber yaitu hasil wawancara, dokumen berupa laporan, artikel, buku-buku, maupun dari sumber lain.
2.
Reduksi data, sebagai proses pemusatan perhatian dengan melakukan pemilihan dan penyederhanaan. Melakukan abstraksi dan transformasi data kasar yang telah terkumpul. Abstraksi sebagai usaha membuat rangkuman inti dari pernyataan-pernyataan yang perlu 10
dijaga sehingga tetap berada didalamnya. Dengan melakukan reduksi data, peneliti dapat menggolongkan, mengarahkan, dan mengorganisasikan data sehingga dapat diambil kesimpulan. 3.
Kajian Peruntukan Terbaik Property (HBU) dilakukan dengan mengkaji : a. Lokasi b. Topografi c. Aksesibilitas
3.6.2 Interpretasi Data Langkah ini dilakukan untuk menjelaskan hubungan-hubungan yang muncul dari data yang terkumpul, berdasarkan kategori-kategori yang telah dilakukan. Interpretasi data dilakukan secara terpadu, beriringan dengan dilakukannya analisa data. Tujuan dari langkah ini adalah untuk melakukan deskriptif analitis.
11
BAB 5. HASIL YANG DICAPAI
5.1. Gambaran Umum Kota Semarang 5.1.1. Kondisi Geografis Kota Semarang adalah Ibukota Provinsi Jawa Tengah, tempat kedudukan kantor Gubernur Jawa Tengah dan Kantor berbagai instansi pemerintah di lingkungan Pemerintah Provinsi Jaw Tengah. Semarang berada pada perlintasan jalur jalan pantai utara pulau Jawa yang menghubungkan Jawa Bagian Timur dan Jawa bagian barat. Koordinat Kota Semarang adalah di antara 6º50’ - 7º10’ Lintang Selatan dan 109º35’ - 110º50’ Bujur Timur. Luas wilayah Kota Semarang adalah 373.70km2. Dibatasi sebelah Barat dengan Kabupaten Kendal, sebelah Timur dengan Kabupaten Demak, sebelah Selatan dengan Kabupaten Semarang, dan sebelah Utara dibatasi oleh Laut Jawa dengan panjang garis pantai meliputi 13,6 Km. Secara Topografi Kota Semarang terdiri dari daerah pantai, dataran rendah dan perbukitan/dataran tinggi. Daerah pantai merupakan kawasan di bagian utara yang berbatasan langsung dengan laut jawa dan meliputi +/- 1% dari wilayah Kota Semarang. Daerah ini memliki kemiringan tanah antara 0% sampai 2% dan ketinggian antara 0 – 0,75m/dpl. Daerah dataran rendah merupakan kawasan di bagian tengah seperti daerah simpang lima dan pusat kota, dengan kemiringan antara 2 – 15% dan ketinggian antara 0.75 – 3,5 m/dpl. Dari 16 kecamatan yang ada, terdapat 2 kecamatan yang mempunyai wilayah terluas yaitu kecamatan mijen, dengan luas wilayah 57,55 Km2 dan kecamatan Gunungpati, dengan luas wilayah 54,11 km2. kedua kecamatan tersebut terletak di bagian selatan yang merupakan wilayah perbukitan dan sebagian besar wilayahnya terdapat areal persawahan dan perkebunan. Sedangkan kecamatan yang mempunyai luas terkecil adalah kecamatan Semarang Selatan, dengan luas wilayah 5,93 km2 diikuti oleh Kecamatan Semarang Tengah dengan luas 6,14 km2. Kota Semarang termasuk beriklim tropis dengan dua musim, yaitu hujan dan kemarau silih bergantian sepanjang tahun. Sedangkan temperatur udara rata-rataberkisar antara 27,50º C dengan temperatur terendah berkisar antara 24,20º C dan tertinggi 31,80º C, serta mempunyai kelemababan udara rata-rata 79 %.
12
5.1.2. Gambaran Umum Demografi Jumlah penduduk Kota Semarang tahun 2011 berdasarkan penghitungan sementara dari Badan Pusat Statistik Kota Semarang sebanyak 1.544.358 jiwa. Terdiri dari 767.884 jiwa laki-laki dan 76.474 jiwa perempuan. Jumlah tersebut menalami peningkatan dibanding jumlah penduduk pada tahun 2010 sebesar 1.527.433 jiwa.
5.2. Kajian Lingkungan dan Tata Ruang Kebun Binatang Mangkang Bonbin ialah suatu obyek berisi flora dan fauna termasuk fasilitasnya dimana umum berkumpul untuk rekreasi ataupun edukasi. Sebagai fasilitas umum maka bonbin perlu penyehtan lingkungan. Dasar pelaksanaan Penyehatan Lingkungan adalah Kep. Menkes 288/Menkes/SK/III/2003 tentang Pedoman Penyehatan Sarana dan Bangunan Umum. Berdasar hasil survey yang telah dilakukan koleksi flora dan fauna pada Bonbin Mangkang masih dalam kondisi belum Lengkap, maka penambahan koleksi binatang dan tanaman merupakan prioritas mendesak. Di lihat dari sisi pengelolaan lingkungannya, kebun binatang mengelola hasil limbah dari kotoran hewan, sisa makanan hewan dan sampah lainnya secara konvensional. Belum ada sentuhan teknologi. Sebagai tempat konservasi, rekreasi dan edukasi maka pengelolaan bonbin perlu sentuhan teknologi lingkungan atau sering di sebut eco park. Konsep eco park akan menjadi daya tarik pengunjung karena adanya proses pembelajaran dalam pengelolaan dan pemanfaat limbah yang secara ekonomi juga menjadi sumber pendapatan bonbin. Kebun Binatang Mangkang belum berfungsi sebagai Hutan Kota adalah pepohonan yang berdiri sendiri atau berkelompok atau vegetasi berkayu di kawasan perkotaan yang pada dasarnya memberikan dua manfaat pokok bagi masyarakat dan lingkungannya, yaitu manfaat konservasi dan manfaat estetika. Kebun Binatang Mangkang belum berfungsi sebagai Hutan Kota dalam konteks : 1. Penahan dan Penyaring Partikel Padat Dari Udara Tajuk pohon yang ada di areal Hutan Kota dapat membersihkan partikel padat yang tersuspensi pada lapisan biosfer bumi melalui proses jerapan dan serapan, sehingga udara kota menjadi lebih bersih. Partikel padat yang melayang-layang di permukaan bumi sebagian akan terjerap (menempel) pada permukaan daun, khususnya daun yang berbulu dan mempunyai permukaan yang kasar, seperti daun bunga matahari, waru, Ficus sp., dan kersen. Sebagian lagi akan terserap masuk ke dalam ruang stomata daun. Selain di daun, maka partikel padat ini juga akan menempel pada kulit batang, ranting, dan cabang. 13
2. Penyerap dan Penjerap Partikel Timbal dan Debu Industri Hutan Kota dengan jenis-jenis tanaman yang sesuai mempunyai kemampuan untuk menyerap dan menjerap partikel timbal dan debu industri seperti semen. Sumber utama timbal yang mencemari udara berasal dari kendaraan ber motor. Jenis-jenis tanaman yang mempunyai kemampuan yang sedang hingga tinggi dalam menurunkan kandungan timbal dari udara adalah damar (Agathis alba), mahoni (Swietenia macrophylla), jamuju (Podocarpus imbricatus), pala (Myristica fragrans), asam landi (Pithecelobium dulce), dan johar (Cassia siamea). Sedangkan tanaman yang memiliki ketahanan yang tinggi terhadap pencemaran debu semen dan memiliki kemampuan yang tinggi dalam menjerap (adsorbsi) dan menyerap (absorbsi) debu semen adalah mahoni, bisbul, kenari, meranti merah, kere paying, dan kayu hitam. 3. Peredam Kebisingan Pohon dapat meredam suara dengan cara mengabsorpsi gelombang suara oleh daun, cabang, dan ranting. Jenis tumbuhan yang paling efektif untuk meredam suara adalah yang mempunyai tajuk tebal dengan daun yang rindang.. Dengan menanam berbagai jenis tanaman dengan berbagai strata yang cukup rapat dan tinggi akan dapat mengurangi kebisingan, khususnya dari kebisingan yang sumbernya berasal dari bawah. 4. Mengurangi Bahaya Hujan Asam Pohon
dapat membantu mengatasi dampak negatif hujan asam melalui proses
fisiologis tanaman yang disebut proses gutasi, yang menghasilkan beberapa unsur-unsur seperti Ca, Na, Mg, K, dan bahan organik seperti glutamin dan gula. Bahan inorganik diturunkan ke lantai hutan dari tajuk daun lebar maupun daun jarum melalui proses through fall dengan urutan K > Ca > Mg > Na. Hujan yang mengandung H2SO4 atau HNO3 jika tiba di permukaan daun akan mengalami reaksi. Pada saat permukaan daun mulai basah, maka asam seperti H2SO4 akan bereaksi dengan Ca pada daun membentuk garam CaSO4 yang bersifat netral. Adanya proses intersepsi dan gutasi oleh permukaan daun akan sangat membantu dalam menaikkan pH, sehingga air hujan menjadi tidak berbahaya lagi bagi lingkungan. 5. Penyerap Karbon-monoksida Mikroorganisme dan tanah pada lantai hutan mempunyai peranan yang baik dalam menyerap gas ini. Tanah dengan mikroorganismenya dapat menyerap gas ini dari udara yang semula konsentrasinya sebesar 120 ppm menjadi hampir mendekati nol dalam tiga jam. 6. Penyerap Karbon-dioksida dan Penghasil Oksigen
14
Hutan (termasuk di dalamnya Hutan Kota) merupakan penyerap gas CO2 dan penghasil 02 yang cukup penting, selain fitoplankton, ganggang, dan rumput laut di samudera. Cahaya matahari akan dimanfaatkan oleh tumbuhan di areal Hutan Kota melalui proses fotosintesis untuk merubah gas CO2 dan air menjadi karbohidrat dan oksigen. Tanaman yang baik sebagai penyerap gas CO2 dan penghasil O2 adalah damar (Agathis alba), daun kupu-kupu (Bauhinia purpurea), lamtorogung (Leucaena leococephala), akasia (Acasia auriculiformis), dan beringin (Ficus benjamina) 7. Penahan Angin Angin kencang dapat dikurangi 75-80% oleh suatu penahan angin berupa Hutan Kota 8. Penyerap dan Penapis Bau Tanaman dapat menyerap bau secara langsung atau menahan angin yang bergerak dari sumber bau. Akan lebih baik hasilnya jika ditanam tanaman yang menghasilkan bau harum yang dapat menetralisir bau busuk dan menggantinya dengan bau harum, seperti cempaka, dan tanjung. 9. Mengatasi Penggenangan Daerah yang sering digenangi air perlu ditanami dengan jenis tanaman yang mempunyai kemampuan evapotranspirasi tinggi, yaitu tanaman berdaun banyak sehingga luas permukaan daunnya tinggi dan mempunyai banyak stomata (mulut daun). Tanaman yang memenuhi kriteria tersebut di antaranyanangka (Artocarpus integra), albizia (Paraserianthes falcataria), Acacia vilosa, lndigera galegoides, Dalbergia spp., mahoni (Swietenia spp.), jati (Tectona grandis), kihujan (Samanea saman), dan lamtoro (Leucaena leucocephala). 10. Ameliorasi Iklim Salah satu masalah yang cukup merisaukan penduduk kota adalah berkurangnya kenyamanan akibat meningkatnya suhu udara di perkotaan. Untuk mengatasi hal itu, Hutan Kota dapat dibangun agar pada siang hari tidak terlalu panas sebagai akibat banyaknya jalan aspal, gedung bertingkat, jembatan layang, dan sebagainya; dan sebaliknya pada malam hari dapat lebih hangat karena tajuk pohon dapat menahan radiasi balik dari bumi. Jumlah pantulan radiasi matahari suatu Hutan Kota sangat dipengaruhi oleh panjang gelombang, jenis tanaman, umur tanaman, posisi jatuhnya sinar surya, keadaan cuaca, dan posisi lintang. 11. Pengelolaan Sampah Hutan Kota dapat dimanfaatkan dalam pengelolaan sampah, antara lain sebagai penyekat bau, penyerap bau, pelindung tanah hasil bentukan dekomposisi dari sampah, dan penyerap zat berbahaya yang mungkin terdapat dalam sampah seperti logam berat, pestisida, dan lain-lain. 15
12. Pelestarian Air Tanah Pada daerah hulu yang berfungsi sebagai daerah resapan air, hendaknya ditanami dengan tanaman yang mempunyai daya evapotranspirasi yang rendah, dengan sistem perakaran dan serasah yang dapat memperbesar porositas tanah. Jika terjadi hujan lebat, maka air hujan akan masuk ke dalam tanah sebagai air infiltrasi dan air tanah serta hanya sedikit yang menjadi air limpasan. Dengan demikian Hutan Kota dapat membantu mengatasi masalah pelestarian air tanah. Jenis tanaman yang sesuai di antaranya cemara laut (Casuarina equisetifolia), Ficus elastica, karet (Hevea brasiliensis), manggis (Garcinia mangostana), bungur (Lagerstroemia speciosa), Fragraea fragrans, dan kelapa (Cocos nucifera). 13. Penapis Cahaya Silau Keefektifan pohon dalam meredam dan melunakkan cahaya tersebut bergantung pada ukuran dan kerapatannya. Pohon dapat dipilih berdasarkan ketinggian maupun kerimbunan tajuknya. 14. Meningkatkan Keindahan Tanaman dengan bentuk, warna, dan tekstur tertentu dapat dipadu dengan bendabenda buatan seperti gedung, jalan, dan sebagainya untuk mendapatkan komposisi yang baik sehingga menghasilkan keindahan. 15. Mengurangi Stress Hutan Kota dapat membantu mengurangi stress yang diderita masyarakat kota akibat kerasnya kehidupan kota melalui kesejukan dan keindahan alam yang diciptakan selain adanya kicau burung dan hal-hal menarik lainnya dari Hutan Kota. Dalam satu tahun anggaran, kebun binatangn ini memiliki anggaran rutin sebanyak Rp. 700.000.000,00 -an, dan anggaran pembangunan antara 1 Milliar. Program yang dilakukan oleh pengelola bantara lain berupa fasilitasi dan koleksi satwa, pengelolaan tempat rekreasi, pendidikan, konservasi fauna. Pengelola berpendapat bahwa sampai dengan saat ini lokasi dinilai belum rindang (belum nyaman) dan satwa juga belum lengkap. Dengan ini, mereka
berupaya ada
penambahan fasilitas dan wahana bermain, koleksi satwa. Adapun koleksi flora yang ada di Taman Margasatwa Semarang adalah sebagai berikut: 1. Akasia ( Acacia )
21. Ketapang
2. Kelapa ( Arecaceae )
22. Lamtoro
3. Alamanda ( cathartica )
23. Lerak
4. Angsana ( Pterocarpus )
24. Mahoni 16
5. Asam Jawa
25. Maja
6. Pohon Bambu
26. Mangga
7. Belimbing
27. Mengkudu
8. Beringin
28. Pacar Cina
9. Bunga Bougenvile
29. Palm
10. Bunga Bungur
30. Pepaya
11. Jamblang
31. Pisang
12. Jambu Biji
32. Randu Alas
13. Jambu Monyet
33. Secang
14. Pohon Jarak
34. Sengon
15. Pohon Jati
35. Sonokeling
16. Kapuk Randu
36. Srikaya
17. Daun Kelor
37. Tanjung
18. Kenanga
38. Trembesi
19. Kersen
39. Turi
20. Kesambi
40. Waru
Sedangkan koleksi satwa yang ada di Taman Margasatwa Semarang adalah sebagai berikut: 1. Beruang Madu 2. Kuda 3. Rusa Timor 4. Nilgae 5. Luwak Bulan 6. Lutung 7. Siamang 8. Kera Beruk 9. Kera Jawa 10. Kukang 11. Binturong 12. Sapi Bali 13. Kancil 17
14. Babi Hutan 15. Kerbau Bul 16. Singa 17. Ular, 18. Owa-Owa 19. Kanguru, 20. Kuida nil 21. Dan lain sebagainya
5.3. Kajian Sosial dan Budaya Kebun Binatang Mangkang Berdasarkan hasil observasi dan indepth interview dengan key informan dapat dilihat berbagai pandangan masyarakat atas kondisi kebun binatang saat ini, yaitu: dalam hal Kedisiplinan Petugas Pelayanan, Tangungjawab Petugas, Kemampuan Petugas, Kesopanan dan Keramahan Petugas Pelayanan, Kewajaran Biaya Pelayanan, Keamanan pelayanan memiliki persepsi Hampir Kurang Baik. Dalam hal Kesesuaian Biaya Pelayanan, Koleksi Flora, Koleksi Fauna, Fasilitas Pendukung Kenyamanan Pelayanan, Fasilitas Pendukung Keamanan Pelayanan, Fasilitas Pendukung Hiburan memiliki persepsi Hampir Baik. Dan aspek Kenyamanan pelayanan memiliki persepsi Netral. Secara umum masyarakat Kota Semarang menilai bahwa koleksi kebun binatang mangkang belum lengkap, lokasi kurang tertata dengan baik, dan lokasi terkesan kurang terawat. Masyarat beranggapan pengelolaan kebun binatang ini belum optimal dan belum sesuai harapan mereka. Harapannya, kebun binatang ini bisa menjadi pusat rekreasi keluarga yang nyaman. Saran yang diberikan adalah melakukan penataan taman, menambahan jumlah koleksi satwa. Tabel 5.1 Nilai Persepsi Masyarakat terhadap Pelayanan Kebun Binatang Mangkang Nilai Unsur Pelayanan
Nilai Persepsi
Persepsi
Score
Kedisiplinan Petugas Pelayanan
-6
-0,75 Hampir Kurang Baik
Tangungjawab Petugas
-1
-0,125 Hampir Kurang Baik
Kemampuan Petugas
-1
-0,125 Hampir Kurang Baik
Kesopanan dan Keramahan
-1
-0,125 Hampir Kurang Baik
18
Petugas Pelayanan Kewajaran Biaya Pelayanan
-7
Kesesuaian Biaya Pelayanan
3
Kenyamanan Pelayanan
0
-0,875 Hampir Kurang Baik 0,375 Hampir Baik 0 Netral
Keamanan pelayanan
-2
-0,25 Hampir Kurang Baik
Koleksi Flora
13
1,625 Hampir Baik
Koleksi Fauna
13
1,625 Hampir Baik
Fasilitas Pendukung Kenyamanan Pelayanan
Hampir Baik 10
1,25
Fasilitas Pendukung Keamanan
Hampir Baik
Pelayanan
11
1,375
Fasilitas Pendukung Hiburan
13
1,625 Hampir Baik
3,461538
0,432692 Hampir Baik
Nilai Rata – Rata Keterangan : Persepsi 2 : Sangat Baik
Rentang Persepsi 1,1 – 2 : Hampir Sangat Baik Persepsi 1 : Baik Rentang Persepsi 0 – 1 : Hampir Baik Persepsi 0 : Netral Rentang Persepsi 0 – (-1) : Hampir Kurang Baik Persepsi -1 : Kurang Baik Rentang Persepsi (-1,1) – (-2) : Hampir Tidak Baik Persepsi -2 : Tidak Baik Sumber : Data Terolah, 2013
5.4. Kebun Binatang Mangkang Terkait dengan Program dan Alokasi Anggaran dari Pemerintah Kota Semarang Terkait dengan kurang optimalnya peran dan kontribusi kebun binatang Mangkang terhadap Pemerintah kota Semarang, disebabkan karena kurang maksimalnya pengelolaan manajemen dan program yang dilaksanakan oleh pengelola. Banyak pekerjaan yang harus dilakukan untuk membenahi kondisi yang kurang baik sekarang. Hal itu bisa dilakukan dengan merombak manajemen yang lama dengan yang baru atau menggandeng pihak swasta. Masalah alokasi anggaran yang belum cukup juga menjadi kendala utama saat ini. Untuk 19
lebih lanjutnya, terkait program dan alokasi anggaran pemerintah kota Semarang dapat dilihat pada tabel berikut : Tabel 5.2 Program dan Alokasi Anggaran dari Pemerintah Kota Semarang Narasumber
program
anggaran
alokasi sesuai
program
program
memadai
sebaiknya
melengkapi fasilitas dan HIBURAN
koleksi satwa
tidak tahu
-
-
-
MAKANAN
kurang tahu
tidak tahu
-
-
-
KIOS
dana untuk
MAKANAN
hewan
tidak tahu
-
-
-
KIOS
tempat
masalah yang
rekreasi,
anggaran rutin
harus cepat
pendidikan ,
700juta,
direspon kalau
PENGELOL
konservasi
pembangunan 1-
pakai PBD proses
A
fauna
2Milliar
mendekati riil
cukup
melengkapi HIBURAN
satwa
bakal panjang menggandeng
tidak tahu
tidak tahu
-
swasta
-
belum
-
KIOS MAKANAN
tambah satwa -
segera kerjasama KIOS MAKANAN
dengan pihak tidak tahu
tidak tahu
-
belum
swasta
kelengkapan sarana dan HIBURAN
satwa
tidak tahu
-
-
-
HIBURAN
-
tidak tahu
-
-
-
-
-
-
-
pengembang Toilet
an fasilitas
Sumber: Data terolah, 2013
20
5.5. Kebun Binatang Mangkang terkait dengan Tenaga PNS dan Non PNS pegawai di lingkungan kerja yang berstatus sebagai tenaga PNS dan non PNS. Pegawai tersebut bertugas untuk mengurusi masalah operasional dan terkait dengan administrasi. Untuk lebih jelasnya data Kualitatif Tenaga PNS dan Non PNS pada Taman Budaya Raden Saleh dan Wonderia dapat di lihat pada tabel berikut ini :
Tabel 5.3 Tenaga PNS dan Non PNS Pada Kebun Binatang Mangkang Narasumber
jumlah
tugas PNS
PNS
PNS
jumlah
sesuai
Non
tugas Non PNS
Non PNS sesuai
PNS -
pemeliharaan
sudah
-
-
ya
-
-
-
-
cukup
-
-
-
cukup
16
kebersihan,pemeli
cukup
satwa dan HIBURAN
penambahan
KIOS
tidak
mengelola
MAKANAN
tahu
bonbin
KIOS
tidak
mengelola
MAKANAN
tahu
bonbin
27
konservasi
PENGELOL
satwa
haraan
A
infrastruktur 29
HIBURAN KIOS
pemeliharaan
sudah
15
bantu PNS
sudah
satwa 29
pengelola
ya
15
operasional
ya
-
-
-
-
-
-
-
pemeliharaan
sudah
-
-
ya
MAKANAN KIOS MAKANAN
satwa dan HIBURAN
penambahan 21
27 HIBURAN
WC
mengelola
-
-
-
-
cukup
-
-
-
bonbin tidak
mengelola
tahu
bonbin
Sumber: Data terolah, 2013
5.6. Kebun Binatang Mangkang Terkait Kondisi dan Kesesuaian Serta Harapan Masyarakat Tidak berkembangnya pengelolaan kebun binatang Mangkang yang berujung pada tidak optimalnya pendapatan dan kontribusi terhadap kota Semarang harus segera diatasi. Salah satunya dengan memberikan solusi yang dapat memberikan terobosan bagi permasalahan yang selama ini terjadi. Ada hal-hal yang perlu diperhatikan oleh pengelola dan pemerintah dan dikembangkan sesuai dengan harapan dan keinginan masyarakat dikemudian hari, agar aset tersebut dapat berjalan sesuai fungsinya. Pada tabel berikut ini dapat dilihat adalah data kualitatif terkait kondisi dan kesesuaian serta harapan masyarakat apa yang perlu dikembangkan pada kebun binatang mangkang :
Tabel 5.4 Kondisi dan Kesesuaian Serta Harapan Masyarakat Terhadap Kebun Binatang Mangkang Narasumber
kondisi
sesuai
kemudian
yg harus
fungsi sesuai
mudah
saat ini
harapankah
hari
dikemban
awal
RTRW
dijangkau
belum
sudah
ya
sudah
tidak
ya
gkan masih
satwa belum
belum
lengkap
HIBURAN
rindang
KIOS
baik
sudah
MAKANAN KIOS
minim
MAKANAN
belum,sepi
pusat rekreasi
penambah an wahana
banyak
tambah
pengunjung
satwa
tempat rekreasi satwa
pengunjung
tahu sudah
dilengkapi
perlu
belum,
penambahan
wahan
PENGELOL
pengemb
tanaman
fasilitas
permainan
A
angan
belum
bermain satwa 22
tidak
ya
tahu sudah
sudah
ya
rindang satwa tdk lengkap baik
belum
pusat
konservasi
pendidikan
satwa
belum
ya
ya
ya
ya
ya
belum
ya
ya
belum
sudah
ya
sudah
tidak
ya
satwa,rekreasi HIBURAN
keluarga proses
KIOS
belum
penataan
MAKANAN minim
MAKANAN
satwa
belum
masih
satwa belum
belum
lengkap
alam dan
satwa
pusat rekreasi
sarana
dan edukasi
ditambah
pusat rekreasi
penambah an wahana
rindang baik
sudah
HIBURAN minim WC
lengkapi
edukasi
KIOS
HIBURAN
pusat rekreasi
belum,sepi
banyak
tambah
pengunjung
satwa
tempat rekreasi satwa
pengunjung
tahu sudah
dilengkapi
tidak
ya
tahu
Sumber: Data terolah, 2013
5.7. Kebun Binatang Mangkang Terkait Pendapatan dan Kemungkinan Peningkatan Lapangan Kerja, PAD Serta Beban Terhadap APBD Walaupun telah beroperasi sejak lama, namun kebun binatang Mangkang dalam kenyataannya dinilai kurang optimal dalam memberikan kontribusi terhadap pendapatan kota Semarang, bahkan menjadi beban bagi APBD. Hal itu bisa disebabkan karena pengelolaan manajemen yang kurang baik. Kondisi ini tidak hanya dirasakan oleh pemerintah kota namun juga para masyarakat dan pihak ketiga yang terlibat terlibat langsung dalam kerja sama dengan kebun binatang mangkang. Berikut adalah data kualitatif terkait Pendapatan dan kemungkinan peningkatan Lapangan kerja, PAD serta beban terhadap APBD.
23
Tabel 5.5 Pendapatan dan Kemungkinan Peningkatan Lapangan Kerja, PAD Serta Beban Terhadap APBD Narasumber
pendapata
optimalkah
n sesuai
meningkatkan meningkatka lap kerja
target
PAD
n
membebani APBD
pendapatan masyarakat
HIBURAN
belum
belum
ya
ya
ya
mungkin
KIOS
tidak tahu
sudah
ya
ya
ya
tidak tahu
belum
belum
ya
ya
ya
mungkin
over target
belum
ya
ya
ya,
tidak
MAKANAN KIOS MAKANAN PENGELOL A
2,4 M
HIBURAN
ya
belum
ya
ya
ya
tidak
KIOS
ya
belum
ya
ya
ya
tidak
tidak tahu
belum
ya
ya
tidak
-
MAKANAN KIOS MAKANAN
tahu
HIBURAN
belum
belum
ya
ya
ya
mungkin
HIBURAN
tidak tahu
sudah
ya
ya
ya
tidak tahu
WC
belum
belum
ya
ya
ya
mungkin
Sumber: Data terolah, 2013
5.8. Kebun Binatang Mangkang Terkait Unit Usaha Yang Dikerjasamakan dan Nilai Aset Selain dengan pihak-pihak investor besar yang menjadi pengelola kebun binatang Mangkang, pola kerjasama juga dilakukan dengan pihak ke-tiga dalam bentuk unit usaha kecil menengah yang beroperasi pada kawasan di sekitar kebun binatang Mangkang. Adapun bentuk pola kerja sama dan kondisi unit usaha yang selama ini ada dapat di lihat pada tabel berikut ini :
24
Tabel 5.6 Unit Usaha Yang Dikerjasamakan dan Nilai Aset Narasumber
pola kondisi kerjasa saat ini ma
yg perlu dikembang kan
unit usaha apa saja
unit yg tdk dikerjas amakan
yg dikerj asama kan
ya
Tidak tahu
koleksi satwa
-
foto satwa
ya
-
arena bermain
becak air, gajah2an -
-
-
wahana permainan
belum ada
Cuma sponsor ship
wahana permainan, koleksi satwa
-
-
koleksi satwa
-
sudah
masih ada peluang kerjasa ma dengan pihak ketiga sewa aset
lengkapi satwa
becak air
lengkapi satwa
naik kereta kios gajah,bec mini,man ak air di bola
HIBURAN KIOS MAKANAN KIOS MAKANAN
becak air, gajah2an kios makan minum, souvenir
PENGELOLA
HIBURAN
KIOS MAKANAN ya KIOS MAKANAN
25
-
kios makan an kereta kios, mini,bec foto ak air satwa naik mandi gajah,ku bola, da,bendi, foto fly fox, satwa, prahu,kre kios2 ta min, waterboo m, becak air becak mandi air,gajah, bola, kreta foto mini satwa, kios2 naik kios gajah, kreta mini
yg pengelo laan tidak optimal tidak tahu
yg optim al
nilai aset
tidak tahu
tidk tahu
-
-
-
-
-
-
fly fox
semua selain fly fox
sewa lahan sesuai perda
flyng fox
merat a
-
-
-
-
-
becak air
-
ya
tidak tahu
koleksi satwa
ya
-
arena bermain
-
-
wahana permainan
HIBURAN
becak air, gajah2an -
-
foto satwa
tidak tahu
tidak tahu
tidk tahu
-
-
-
-
becak air, gajah2an
kereta mini,bec ak air
kios makan an kios, foto satwa
-
-
-
HIBURAN
WC Sumber: Data terolah, 2013
5.9. Kebun Binatang Mangkang Terkait Pola Kerjasama Yang Tetap Sedangkan mengenai pola kerja sama yang tepat antara pihak pengelola dengan pihak ketiga terkait penggunaan tempat usaha, ada beberapa pilihan yaitu, penyewaan aset, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan (KSP), bangun guna serah (BGS), dan bangun serah guna (BSG). Dari hasil penelitian sebagian besar kerja sama yang disepakati adalah dengan melalui pilihan penyewaan aset usaha, dan sebagian lagi sisanya memilih untuk kerja sama pemanfaatan. Tabel berikut ini adalah data kuantitatif terkait pola kerjasama yang tetap terhadap kebun binatang Mangkang. Tabel 5.7 Pola Kerjasama Yang Tepat Narasumber
Kerjasama
Bangun Bangun
Penyewaan Pinjam
Pemanfatan
Guna Serah Serah Guna
Aset
(KSP)
HIBURAN KIOS
Pakai
1 1
MAKANAN KIOS
1
MAKANAN PENGELOLA
1
HIBURAN
1
KIOS
1
MAKANAN KIOS
1
MAKANAN 26
(BGS) (BSG)
HIBURAN
1
HIBURAN
1
WC
1 Total
8
2
%
80
20
Sumber: Data terolah, 2013
5.10. Kebun Binatang Mangkang Terkait Pola Setoran Kontrak Aset Kerjasama Dengan Pihak Ke-3 Terkait pola kerja sama kebun binatang Mangkang dengan pihak ketiga mengenai setoran kontrak aset kerja sama. Ada berbagai pilihan yang disepakati oleh kedua belah pihak. Pilihannya antara lain setoran diserahkan diawal pada saat penandatanganan kontrak, setoran diserahkan pada saat penandatanganan kontrak, setoran kontrak bagi hasil tiap 3 bulan sekali, setoran kontrak dengan bagi hasil keuntungan tiap bulan sekali, atau setoran kontrak diserahkan sesuai kesepakatan lainnya yang telah disetujui. Dari hasil penelitian mayoritas pihak ketiga lebih memilih untuk menggunakan pilihan setoran kontrak sebagian diserahkan diawal dan sebagian di akhir pada saat penandatanganan kontrak. Tabel dibawah menunjukan Hitungan Kuantitatif kebun binatang Mangkang terkait pola setoran kontrak aset kerjasama dengan pihak ketiga: Tabel 5.8 Pola Setoran Kontrak Aset Kerjasama Dengan Pihak Ke-3
Narasumber
Diserahkan diawal pada saat penandatang anan kontrak
Diserahkan pada saat penandatanga nan kontrak
HIBURAN
Bagi hasil tiap 3 bulan sekali
Bagi hasil keuntungan tiap bulan sekali
Lainnya
1
KIOS
1
MAKANAN KIOS
1
MAKANAN
sebagian awal, PENGELOLA
sebagian
27
akhir HIBURAN KIOS MAKANAN KIOS MAKANAN
1 1
1
HIBURAN
1
HIBURAN
1
WC
1 Total
2
-
-
1
7
%
20
-
-
10
70
Sumber: Data terolah, 2013
5.11. Kebun Binatang Mangkang Terkait Pola Setoran Keuntungan Yang Didapatkan Dalam hal keuntungan yang diperoleh oleh pihak ketiga maka pihak kebun binatang Mangkang juga memperoleh sebagian hasil yang diterima sesuai dengan yang disepakati baik jumlah besarannya maupun waktu pembagiannya. Dari hasil penelitian, sebagian besar pihak ketiga memilih untuk melakukan bagi hasil keuntungan sesuai dengan kesepakatan masingmasing dengan pihak pengelola dan sisanya memilih membagi hasil keuntungan setiap setahun sekali. Berikut data kuantitatif Terkait dengan pola setoran keuntungan yang didapatkan kebun binatang Mangkang :
Tabel 5.9 Pola Setoran Keuntungan Yang Didapatkan Narasumber Bagi hasil
Bagi hasil
Bagi hasil
Bagi hasil
keuntungan tiap
keuntungan
keuntungan
keuntungan
setahun sekali
tiap 6 bulan
tiap 3 bulan
tiap bulan
sekali
sekali
sekali
lainnya
HIBURAN
1
KIOS
1
MAKANAN KIOS
1
MAKANAN 28
PENGELOLA 1 HIBURAN
1
KIOS
1
MAKANAN KIOS
1
MAKANAN HIBURAN
1
HIBURAN
1
WC
1 Total
1
%
10
-
-
-
9 90
Sumber: Data terolah, 2013
5.12. Kajian Ekonomi dan Analisis HBU Kebun Binatang Mangkang Kebun binatang ini termasuk aset Kota semarang yang potensial. Selain sebagai andalan pariwisata daerah, kebun binatang ini juga mampu menyumbang PAD sebanyak 2,4 Milyard. Selama ini kebun binatang menerapkan pola kerjasama dalam bentuk sponsorship. Adapun wahana yang ada antara lain: Becak air, Bendi wisata, Kereta wisata, Naik gajah, Naik kuda, Naik perahu motor, Flying fox, Water boom, dan Film satwa. Selain wahana tersebut, kebun binatang ini juga dilengkapi dengan fasilitas mushola, toilet, kios makan dan minum, serta kios sovenir. Wahana ini dinilai sudah berjalan optimal kecali flying fox. Dari wahana dan permainan yang ada, yang dikerjasamakan baru sebatas foto satwa, kios makanan, dan mandi bola. Pada tahun 2012, berdasarkan Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 3 Tahun 2012 Tentang Retribusi Jasa Usaha Di Kota Semarang, informasi jenis wahana dan harga tiket adalah seagai berikut: 1. Pintu utama Rp. 5.000 2. Becak air Rp. 5.000, 3. Bendi wisata Rp. 5.000, 4. Kereta wisata Rp. 3.000, 5. Naik gajah Rp. 5.000, 6. Naik kuda Rp. 5.000, 7. Naik perahu motor Rp. 3.000, 8. Flying fox Rp.10.000, 29
9. Tiket Lebaran Rp. 7.500, 10. Water boom Rp.10.000, 11. Film satwa Rp. 3.000 Taman Margasatwa Mangkang merupakan obyek wisata yang paling stabil perkembangannya di Kota Semarang. Jumlah pengunjung ke kebun binatang ini meningkat setiap tahunnya. Dari sisi pendapatan, Taman Margasatwa Mangkang merupakan obyek wisata dengan penghasilan yang paling stabil, bahkan cenderung menunjukkan tren peningkatan dari tahun ke tahun. Secara rinci jumlah pengunjung dan pendapatannya dapat dilihat pada tabel berikut ini
Tabel 5.10 Jumlah Pengunjung dan Pendapatan Taman Margasatwa Kota Semarang Tahun 2006-2011
Tahun
Pengunjung
Pendapatan
2006
29,874
Rp. 166,499,500
2007
202,593
Rp. 819,595,750
2008
202,982
Rp. 868,561,750
2009
231,594
Rp.1,247,862,250
2010
191,943
Rp.1,219,576,500
2011
267,346
Rp.1,807,995,000
Sumber : Data terolah,2013
Dilihat dari jumlah pendapatan yang diperoleh kebun binatang mangkang dan tren pendapatan yang selalu meningkat, maka kebun binatang ini dinilai memiliki potensial yang baik. Apalagi bila dibandingkan dengan anggaran rutin yang berkisar 700 jutaan, kebun binatang ini dinilai mampu memberikan sumbangan PAD yang baik.
30
5.13. Optimalisasi Pengelolaan Kebun Binatang Mangkang Berdasarkan kondisi umum, eksisting, analisis sosial dan evaluasi terhadap pengelolaan Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang, terdapat beberapa peluang yang dapat ditindaklanjuti dalam rangka optimalsiasi kebun binatang mangkang. Sebagai taman rekreasi, konservasi dan edukasi, maka Bonbin Mangkang masih sangat perlu dikembangkan. Sebagai taman rekreasi perlu penambahan wahana bermain dan atraksi wisata, sebagai taman konservasi perlu penambahan koleksi satwa, sebagai taman pendidikan perlu sentuhan teknologi dan peragaan edukasi, yaitu dengan penambahan alat-alat dan perluasan lahan kalau memungkinkan. Untuk melakukan pengembangan tersebut perlu penataan ulang lahan, bentuk manajemen dan organisasi pengelola dan perlu penambahan dana yang cukup besar. Optimalisasi kebun binatang Mangkang dapat dilakukan dengan beberapa cara sebagai berikut: 1. Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang juga memiliki area yang cukup luas yang belum teroptimalkan dan di kembangkan termasuk seluas 3 ha diluar yang telah teroptimalkan selama ini. Di kawasan Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang, juga terdapat Kebun Mangga yang sangat luas yaitu sekitar 10 ha milik Dinas Pertanian Kota Semarang yang berpotensi di kembangkan secara bersamaan dengan Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang. Beberapa area yang cukup luas yang belum teroptimalkan dan di kembangkan diantaranya seperti terlihat pada ilustrasi berikut ini :
31
2. Adanya wacana pembangunan jalan Tol yang akan melewati kawasan Mangkang serta adanya wacana Jalan Lingkar Kaliwungu Kabupaten Kendal juga menumbuhkan optimisme dalam pengembangan Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang ini. 3. Pelaksanaan kerjasama yang sudah berjalan sampai saat ini, yaitu kerjasama dalam kegiatan foto satwa, mandi bola, dan sewa kios untuk makanan/minuman berjalan dengan baik. Namun kerjasama tersebut diatas dapat dioptimalkan dan dievaluasi lebih lanjut untuk bisa memberikan keuntungan bagi Pemerintah Kota Semarang. Kerjasama juga diarahkan kepada optimalisasi area 3 Ha yang masih belum teroptimalkan. 4. Saat ini, Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang berbentuk Unit Pelaksana Tekhnis Daerah (UPTD). Namun bentuk UPTD ternyata menimbulkan persoalan dimana tidak dapat menerima bantuan oleh pihak ketiga terhadap pengembangan Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang. UPTD Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang masih mencari bentuk yang terbaik bagi apakah dalam bentuk Badan Layanan Umum Daerah (BLUD), Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), Perseroan Terbatas (PT) atau Unit Pelaksana Tekhnis Daerah (UPTD) untuk pengelola Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang. Tabel 5.11 Kelebihan dan Kekurangan Alternatif Bentuk Pengelolaan Kebun binatang Taman Margasatwa Mangkang Alternatif PT (Perseroan terbatas)
Kelebihan
Kekurangan
1. Kontrak/bagi hasil merupakan 1. Visi sosial untuk midle low sulit sumber PAD
dicapai
2. Pengelola non PNS
2. Tenaga kerja honorer yang sekarang
3. Tidak menjadi beban APBD
ada di
4. Payung hukum jelas
PHK
5. Pengembangan
lebih 3. Kontrak bersifat jangka panjang,
memungkinkan terkait peraturan
sulit
tentang konservasi
meninjau kembali jika tidak ada klausul yang mengijinkan untuk meninjau kembali
BUMD
1. Visi sosial untuk midle low dapat
32
1. Laba disetor PAD setelah pajak
(Badan
dicapai, karena tarif dikontrol
Usaha
pemerintah melalui DPRD
Milik
2. Laba sebagai sumber PAD
Daerah)
3. Pengelola non PNS,
2. Jika terjadi kerugian menjadi beban APBD 3. Payung hukum sangat tertinggal (UU No 5 tahun 1962)
memanfaatkan tenaga kerja yang
4. Miskin akan kisah sukses, kaya
sekarang ada
pengalaman moral hazard 5.
diperlakukan
sebagai
institusi
pemerintah sehingga diperiksa BPK, sebagai entitas bisnis masih diperiksa oleh kantor Akuntan Publik (KAP) 6.
Pengembangan
memungkinkan,
namun biasanya dihadapkan pada masalah politik dan birokrasi
BLUD
1. Tarif menentukan sendiri sesuai
(Badan
pedoman yang dibuat menteri
Layanan
keuangan, masyarakat menengah
Usaha
bawah ikut terlayani
Daerah)
2. Semua biaya dan pendapatan yang timbul dikelola sendiri, dan sisa hasil kegiatan sebagai sumber PAD tanpa kena pajak karena bukan sebagai entitas bisnis 3. Pengelola non PNS memanfaatkan tenaga honorer yang sekarang ada 4. Tidak membebani APBD 5. Pengelolaan lebih mandiri 6. Payung hukum jelas
33
Sulit mengembangkan terkait peraturan tentang konservasi
1.
UPTD
Tarif
ditentukan
pemerintah i.
Menjadi beban APBD, semua biaya
(Unit
/SKPD, masyarakat menengah
dan
Pelaksana
bawah tetap terlayani
pendapatan yang timbul melalui
Tekhnis
2. Payung hukum jelas
proses penganggaran di APBD
Daerah)
2. Pengelola PNS menjadi beban APBD 3. Kurang kemandirian 4. Sulit mengembangkan terkait undang-undang tentang konservasi Sumber : Data Terolah, 2013 5. Beberapa tempat pelayanan di area Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang ada diantaranya yang terkesan kumuh dan semrawut dan belum dikelola dengan memperhatikan aspek estetika seperti terlihat dalam ilustrasi berikut ini :
6. Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang juga belum terintegrasikan dengan destinasi wisata di kawasan Mangkang seperti Taman Lele, Konservasi Mangrove, Pantai Tugu dan untuk lebih menghidupkan Terminal Mangkang. 7. Outcome yang diharapkan bagi Pemerintah Kota
Semarang
dari
peluang
optimalisasi Kebun Binatang Taman Margasatwa Mangkang adalah : a. Adanya pusat kegiatan baru (magnet pertumbuhan
ekonomi) sebagai pemacu
pertumbuhan lingkungan. b. Terserapnya tenaga kerja baru c. Menambah PAD bagi Pemda dalam Perijinan usaha d. Peningkatan nilai lahan disekitar kegiatan baik secara fisik maupun fungsional. 34
BAB 6. RENCANA TAHAPAN BERIKUTNYA.
6.1. Analisa Highest and Best Use (HBU) yang meliputi aspek fisik, aspek legal, aspek finansial, dan produktivitas maksimum 1. Aspek Fisik Ketentuaan secara fisik yang diamati dalam penelitian ini, antara lain: a. Lokasi lahan, gambaran dimana lahan berada. Kebun Binatang Mangkang terletak di Semarang bagian Barat, tepatnya di jalan Urip Sumoharjo No 1, berlokasi di dekat terminal bis Mangkang Kota Semarang. Kebun binatang Mangkang menjadi salah satu obyek wisata yang ada di sebelah barat Semarang yang juga tidak jauh dari perbatasan Semarang - Kendal. Keberadaan kebun binatang yang ada di kota Semarang ini sebelumnya beberapa kali mengalami relokasi, yang pertama di Taman Budaya Raden Saleh (TBRS) yang sekarang ini menjadi Wonderia. Relokasi selanjutnya di daerah Tinjomoyo, dan terakhir sejak sekitar tahun 2007 Bonbin Semarang dipindah lagi ke daerah Mangkang. b. Aksesibilitas, keterjangkauan lokasi dengan alat transportasi. Lokasinya yang berada di pinggir jalan jalur Semarang-Kendal, membuatnya mudah dijangkau dari arah manapun. Untuk menuju kebun Binatang Mangkang tidaklah sulit. Jika dari arah barat ketika hampir melewati Kabupaten Kendal atau akan masuk wilayah Kota Semarang kebun binatang ini berada di kanan jalan dari arah barat. Sementara, jika arah timur, bisa dengan menggunakan bis kota atau Trans Semarang yang menuju Mangkang. Dari terminal Mangkang, letak kebun binatang berada di seberang jalan. c. Utilitas kota, tersedianya fasilitas umum seperti listrik, air bersih, dan telepon. Selain wahana utama yang bermacam-macam serta satwa yang menjadi hiburan, di kebun binatang mangkang juga sudah tersedia sarana fasilitas pendukung seperti ruang genset untuk mensuplai kebutuhan listrik, kantin, mushola, dan toilet dengan air bersih yang disediakan bagi para pengunjung area wisata. d. Ukuran dan bentuk tanah, meliputi dimensi panjang dan lebar lahan Kebun Binatang Tinjomoyo yang berlokasi di Jl. Urip Sumoharjo No.1 atau yang lebih dikenal dengan Semarang-kendal Km 17 ini menempati lahan seluas -+ 10 Ha
35
2. Layak secara Legal. Alternatif jenis properti akan dianalisa kesesuaiannya menurut hukum yang meliputi : a. Zoning, menganalisa penggunaan properti apakah yang sesuai dibangun diatasnya sesuai dengan rencana tata kota. Paragraf 9 Kawasan Wisata Pasal 86 PERDA NO 14 TAHUN 2011 Tentang RTRW Kota Semarang. b. Building code, peraturan pemerintah mengenai bangunan, yaitu GSB (Garis Sepadan Banguan), KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), KDH (Koefisien Daerah Hijau), dan ketinggian bangunan.
3. Layak secara Finansial. Pengujian kelayakan secara finansial dilakukan melalui analisa aliran kas yang didiskontokan, yaitu pendapatan properti dan biaya operasional diprediksi mengalami peningkatan dengan prosentase perubahan tertentu setiap jangka waktu tertentu. Nilai yang berbeda-beda setiap periode tersebut kemudian dijadikan nilai sekarang menghasilkan NPV (Net Present Value). Alternatif properti dikatakan layak jika NPV bertanda positif dan sebaliknya dikatakan tidak layak jika NPV bertanda negatif. Untuk mengetahui kelayakan kebun binatang mangkang maka perlu diketahui tentang biaya-biaya yang dikeluarkan, antara lain biaya pasti (fix cost) yaitu biaya yang dikeluarkan secara rutin untuk membayar listrik, air, telepon, pajak, promosi, gaji pegawai, dll. Biaya untuk membeli perlengkapan dan peralatan kantor, serta biaya yang diperlukan setiap tahunnya untuk operasional, termasuk biaya perawatan wahana yang menjadi daya tarik bagi kebun binatang mangkang.
36
BAB 7. KESIMPULAN DAN SARAN
7.1 KESIMPULAN Kebun binatang Mangkang sebagai sebuah aset kota Semarang akan dapat menjadi salah satu sarana rekreasi/ pariwisata yang berpotensi menarik banyak minat wisatawan dan bernilai jual tinggi bila dikelola secara professional. Sayangnya hingga saat ini manajemen pengelolaan aset daerah banyak yang belum berkembang, dan belum dioptimalkan melalui manajemen yang professional, termasuk di kebun binatang Mangkang, Semarang. Karena itu dibutuhkan upaya optimalisasi pengelolaan pariwisata kebun binatang Mangkang sehingga dapat menjadi strategi yang tepat dalam pemanfaatan aset daerah kota Semarang. Pengelolaan aset daerah yang tepat seperti halnya kebun binatang Mangkang akan berdampak positif seperti: Adanya pusat kegiatan baru (magnet pertumbuhan ekonomi) sebagai pemacu pertumbuhan lingkungan, Terserapnya tenaga kerja baru, Menambah PAD bagi Pemda dalam Perijinan usaha, dan juga Peningkatan nilai lahan disekitar kegiatan baik secara fisik maupun fungsional.
7.2 SARAN Perlu penyempurnaan kembali perencanaan Kebun Binatang Mangkang meski sudah relatif berjalan dengan baik, namun belum sepenuhnya menyesuaikan terhadap perkembangan kebutuhan dan tuntutan yang berkembang dewasa ini. Pemerintah Kota Semarang hendaknya mempertimbangkan pengelolaan Kebun Binatang yang terintegrasi
37
DAFTAR PUSTAKA Argyo Demartoto. Strategi Pengembangan Obyek Wisata Pedesaan oleh Pelaku Wisata di Kabupaten Boyolali. Laporan Penelitian Perseorangan dalam Bidang Sosiologi. Surakarta. 2008.
Chabib Soleh dan Heru Rochmansjah, Pengelolaan Keuangan Dan Aset Daerah, Sebuah Pendekatan Struktural Manuju Tata Kelola Pemerintahan Yang Baik, Fokusmedia, Bandung, 2010.
Eriyanto, Teknik Sampling Analisis Opini Publik, LKIS, Yogyakarta, 2007
Hidayati dan Harjanto. Konsep Dasar Penilaian Properti. BPFE: Yogyakarta. 2003.
James J. Spillane. Ekonomi Pariwisata, Sejarah dan Prospeknya. Yogyakarta: Kanisius. 1987.
Lexi J Moelong, Metodologi Penelitian Kualitatif, Rosdakarya, Bandung, 2002
Miftahul Mubayyinah dan Christiono Utomo. JURNAL TEKNIK ITS Vol. 1, No. 1, (Sept. 2012) ISSN: 2301-9271.
Negara, K. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang. Thesis. Surabaya : ITS. 2010
Oka A. Yoeti. Ekonomi Pariwisata, Introduksi, Informasi, dan Implementasi. Jakarta: Kompas. 2008.
Pratama, R. Penentuan Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (The Highest and Best Use) Lahan Bekas Pasar Kota Bangkalan. Tugas Akhir. Surabaya : ITS. 2009.
Prawoto, A. Teori dan Praktek Penilaian Properti. BPFE : Yogyakarta. 2003.
38
Satiti, R. Analisa Highest and Best Use pada Lahan Trillium Office and Residence-Surabaya. Tugas Akhir. Surabaya : ITS. 2011.
The Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition. Chicago, Illinois. 2001.
Wijaya, A. Analisa Penentuan Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar Sentral di Kota Bulukumba Propinsi Selawesi Selatan. Thesis. Surabaya : ITS. 2008.
39
