KEPULAUAN RTRW PROPINSI

ZONING REGULATION

LATAR BELAKANG PERLUNYA ZONING REGULATION

RTRW Kota dengan skala 1:10.000 dan RTRW Kabupaten p dengan g skala 1: 100.000 belum operasional sehingga sulit dijadikan rujukan untuk pengendalian RDTRK pada d skala k l 1 1:5000 5000 sudah d h llebih bih rinci i i (mengatur guna lahan, intensitas bangunan, tata masa,, prasaran p lingkungan), g g ), tetapi p jjuga g kurang operasional sebagai rujukan pengendalian pembangunan karena tidak disertai dengan aturan yang lengkap Zoning regulation yang merupakan perangkat g umum digunakan g aturan p pada skala blok yyang di negara maju potensial untuk melengkapi RDTRK agar lebih operasional

2

PERLUNYA ZONING REGULATION

Untuk meningkatkan efektifitas pelaksanaan rencana tata t t ruang k kawasan perkotaan k t dibutuhkan aturan dalam pemanfaatan ruang kawasan. Tingkat perkembangan kota yang pesat dan berpotensi menimbulkan dampak yang merugikan harus disertai oleh aturan dalam pemanfaatan ruang kawasan. Perlunya y rujukan j teknis dalam mengelola g kawasan perkotaan. Untuk melaksanakan pembangunan kota yang l bih harmonis lebih h i dan d mampu mengantisipasi ti i i berbagai dampak yang timbul timbul.. Meminimalkan dampak yang merugikan akibat ancaman bencana alam ( gempa, longsor dsb) Perlnya mekanisme insentif dan disinsentif dalam pemanfaatan ruang kota 2

KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM SISTEM PENATAAN RUANG (Sesuai dengan UU No. 26/2007) RENCANA UMUM

RENCANA RINCI

RTRW NASIONAL RENCANA TATA RUANG KAWASAN STRATEGIS NASIONAL RENCANA TATA RUANG PULAU /KEPULAUAN RTRW PROPINSI RENCANA TATA RUANG KAWASAN STRATEGIS PROVINSI

RTRW KAB /KOTA

RENCANA TATA RUANG KAWASAN STRATEGIS KAB / KOTA RENCANA DETAIL TATA RUANG KABUPATEN / KOTA

PERIJINAN

PEMBANGUNAN

PERATURAN ZONASI PENDEKATAN PELAKSANAAN PEKERJAAN

8

Z Zonning i regulation l ti

P t Peraturan penataan t ruang

RTRW Propinsi P i i RTRW kodia

adopsi

Pedoman penjabaran

Pedoman penjabaran

RTRW kecamatan RTRK

Pedoman penjabaran

Ruang khusus

Varian V i zona di kawasan percn

• • •

Diatur dalam hal hal yang bersifat umum

Diatur dalam hal hal yang bersifat khusus

Masing g masing g diatur dalam regulasi zona

Varian terlalu banyak sehingga memerlukan waktu dan biaya yang besar Pola ini membuat sistem penataan ruang yang baru sama sekali terhadap pola penaan ruang yang sudah berlaku saat ini Pengaturan ruang sangat rigit sehingga kurang pas pada d k kota yang di dinamis i d dan sedang d b k b berkembang

• V Varian i yang ada d di diatur t secara kh khusus sedangkan d k yang tid tidak k dit ditetapkan t k secara kh khusus diatur dalam tata cara penataan ruang yang umum • Pola ini menegaskan terhadap sistem penataan ruang yang sudah berkembang • Pengaturan ruang dapat flesibel

KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM PENATAAN RUANG KOTA

RTRW KOTA/

KABUPATEN

• ISSUE STRATEGIS KAWASAN • KECENDERUNGAN PENGEMBANGAN • ARAHAN RTRW • TATA GUNA LAHAN DAN KEGIATAN SAAT INI • PERIJINAN • ASPIRASI MASYARAKAT • KELEMBAGAAN • INVESTASI DLM KAWASAN • STANDAR PERENC PERENC., DSB

RDTRK

OUTPUT

BLOK PLAN

PERATURAN ZONASI KOTA / KAB

PERATURAN ZONASI (ZONING REG) KAWASAN PERENC. ZONING TEXT

ZONING MAP

ZR. KAWASAN

VILLAGE PLANNING

10

KETERKAITAN PERATURAN ZONASI DENGAN PROSES PEMBANGUNAN FISIK PENDATAAN / PENDAFTARAN

RTRW KAB/KOTA, IMB

SLFn

SLF1

KT

RTB

RDTRK

AMDAL

PELAKSANAAN

PERENCANAAN

PEMANFAATAN

PEMBANGUNAN

PEMBONGKARAN

KI

PERSETJ/ REKOM. INSTANSI LAIN

PELESTARIAN

KETENTUAN KETENTUAN TEKNIS ZONA KETERANGAN :

M KT KI RTB TA SLF1 SLFn

-

KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

PERATURAN ZONASI

Masyarakat Kajian Teknis Kajian Identifikasi Rencana Teknis Pembongkaran Tim Ahli Bangunan Sertifikat Laik Fungsi Pertama Sertifikat Laik Fungsi Berkala Selanjutnya

9

Zoning Text Berisi tentang : Ketentuan Teknis Zona Peraturan Pemanfaatan Ruang Peraturan Pemanfaatan Ruang g Khusus Mekanisme / Prosedur Pembangunan (perijinan) Kelembagaan Insentif dan disinsentif Dampak pembangunan

12

PENGEMBANGAN ZONA DI DALAM KAWASAN PERENCANAAN Z Zona Dasar D adalah d l h : zona / peruntukkan t kk ttanah h dasar yang masih memiliki sifatnya yang asli; Zona Spesifik adalah zona dasar yang telah diberikan karakterkarakter-karakter tertentu sehingga memiliki sifatsifat-sifat pembatasan ataupun keleluasaan tertentu; Zona Teknis adalah : penjabaran dari zona spesifik yang memberikan keterangan jenis penggunaan untuk mengidentifikasi pengaruhnya pada penggunaan sehingga dapat disusun ketentuan--ketentuan teknis ruang yang dapat ketentuan mendukung pemanfaatan ruang yang diizinkan 13

NOMENKLATUR ZONA R 2-1 Zona Dasar (perumahan) Zona o a Teknis e s ((rumah u a de deret e kecil) ec ) Zona Spesifik (rumah deret)

14

Zona Perumahan Tujuan Zona Dasar Perumahan : Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi; Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua lapisan masyarakat; Merefleksikan p pola-p polapola pengembangan p g g yang y g diinginkan g masyarakat y pada p lingkungan hunian yang ada dan untuk masa yang akan datang. Rumah Renggang : Zona spesifik rumah renggang ditujukan untuk pemanfaatan ruang unit unit--unit perumahan tunggal dengan mengakomodasi berbagai ukuran perpetakan serta mengupayakan peningkatan kualitas lingkungan hunian, karakter, dan suasana kehidupannya. Hanya boleh ditempati oleh unit unit--unit hunian untuk keluarga tunggal dengan peletakan bangunan renggang, dan juga tidak ditata secara rapat dengan jumlah lantai maks. 2 lantai. lantai Rumah Deret :

Zona spesifik rumah deret bertujuan menyediakan pembangunan perumahan unit deret dalam perpetakan sedang dan kecil dengan akses jalan lingkungan. Hanya boleh ditempati oleh unit-unit hunian untuk keluarga tunggal dengan peletakan bangunan rapat/deret dengan jumlah lantai maksimum 2 (dua) lapis.

Rumah Susun :

Peruntukan tanah Rumah susun bertujuan menyediakan pembangunan unit multihunian dengan kepadatan yang bervariasi. Dalam pembangunan perumahan susun berlaku kepemilikan berdasarkan strata title title, dimana setiap pemilik unit hunian memiliki hak menggunakan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dan kewajiban yang sama dalam menyediakan fasilitas lingkungan di dalam satuan perpetakannya.

Zona Perdagangan & Jasa Tujuan Zona Dasar Perdagangan & Jasa : Menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja, dalam wadah berupa perkantoran, pertokoan, jasa, rekreasi dan pelayanan masyarakat; Menyediakan peraturan peraturan--peraturan yang jelas ( dimensi, intensitas, dan desain) dalam merefleksikan berbagai macam pola pengembangan yang diinginkan masyarakat Zona Perdagangan & Jasa menyediakan ruang untuk kegiatan perkantoran, jasa jasa--jasa, tempat hiburan / entertain maupun perdagangan, baik tunggal , deret maupun komplek perkantoran (pusat bisnis) atau komplek perdagangan (pusat belanja), dan juga dapat berisi pembangunan hunian yang berorientasi pada kegiatan perdagangan (rumah toko / rumah kantor) dan kedekatannya ke tempat tempat--tempat kerja

Zona Sarana Umum Tujuan Zona Dasar Sarana Umum : Menyediakan ruang yang cukup bagi penempatan kelengkapan dasar fisik berupa j g yang y g berfungsi g untuk penyelenggaraan p y gg p g g sarana--sarana p sarana penunjang dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya dapat berfungsi sebagaimana mestinya; Menyediakan ruang yang cukup bagi saranasarana-sarana transportasi dan sarana umum, terutama untuk melayani kegiatankegiatan-kegiatan produksi dan distribusi, yang diharapkan d dapat meningkatkan i k k pertumbuhan b h ekonomi k i kota k .

Zona Industri Tujuan Zona Dasar Industri : Menyediakan ruang bagi kegiatankegiatan-kegiatan produksi suatu barang yang mempunyai nilai lebih untuk penggunaannya, termasuk kegiatan rancang bangun dan perekayasaan yang berkaitan dengan lapangan kerja perekonomian lainnya; Memberikan kemudahan pertumbuhan industri baru dengan mengendalikan pemanfaatan ruang lainnya, untuk menjaga keserasian lingkungan sehingga mobilitas antar ruang tetap terjamin serta terkendalinya y kualitas lingkungan. g g

Zona Ruang Terbuka Tujuan Zona Dasar Ruang Terbuka : Melestarikan/melindungi lahanlahan-lahan sarana kota/ lingkungan yang digunakan rekreasi di luar bangunan, sebagai sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai nilai--nilai keindahan visualnya; Preservasi dan perlindungan lahanlahan-lahan yang rawan lingkungan hidup; Pengamanan g jaringan j g prasarana p dan penyekatan p y (buffer)) antara fungsi(buffer fungsi g -fungsi g pemanfaatan p lahan yang saling mengganggu; Pemanfaatan nilai ekonomi budidaya pertanian.

Zona Khusus Tujuan Zona Peruntukan Khusus : Menyediakan ruang bagi kegiatankegiatan-kegiatan tertentu yang karena sifatnya mempunyai kekhususan di luar ketentuanketentuan-ketentuan yang ditetapkan pada zona dasar lainnya misalnya menyangkut keamanan negara, tingkat resiko atau dampak yang berat terhadap lingkungan hidup sehingga memerlukan penanganan operasional, desain dan spesfikasi yang khusus

LEBAR MINIMUM JALAN AKSES

KLB, KTB, KDH

LUAS MINIMUM PERPETAKAN

GARIS SEMPADAN BANGUNAN

KDB

ASPEK ASPEK YANG DIATUR DIDALAM KETENTUAN TEKNIS PADA SETIAP ZONA

Zona

Ketentuan Teknis Rumah Renggang

Ketentuan Teknis Perpetakan

Zona Dasar Zona Spesifik Zona Teknis

Perumahan (R) Rumah Renggang (R1) R1--3 R1

R1 R1--2

R1 R1--1

Luas Perpetakan (m2 (m2)

1.000

500

300*)

Lebar Perpetakan (m)

20

15

10

Lebar Jalan (ROW) min. min. (m)

8

6

3

Garis Sempadan Bangunan (m)

10

8

4

Samping Min (m)

Y**)

Y**)

Y**)

Belakang Min (m)

Y**))

Y**))

Y**))

besmen depan min (m)

-

-

-

besmen samping dan belakang min (m)

-

-

-

K fi i Dasar Koefisien D B Bangunan (KDB) Maks M k . (%): Maks.

40

40

40

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Maks. Maks.

0.8

0.8

0.8

Koefisien Dasar Hijau Min. Min. (%):

15

15

15

Koefisien Tapak Besmen Maks (%)

40

40

40

Dimensi Perpetakam Minimum

Berisi hal hal khusus yang perlu l disampaikan sebagai keterangan yang akan dijabarkan lebih l j td lanjut dalam l aturan t khusus atau aturan tambahan

Persyaratan y Jarak Bebas

Keterangan

16

PERATURAN PEMANFAATAN RUANG Kategori dan Sub-Kategori Pemanfaatan Ruang : KATEGORI PENGGUNAAN HUNIAN KATEGORI PENGGUNAAN PERDAGANGAN RETAIL KATEGORI PENGGUNAAN JASA KOMERSIAL KATEGORI PENGGUNAAN PERKANTORAN KATEGORI PENGGUNAAN INSTITUSIONAL KATEGORI PENGGUNAAN INDUSTRI KATEGORI PENGGUNAAN GROSIR , DISTRIBUSI DA PERGUDANGAN KATEGORI PENGGUNAAN PERDAGANGAN / JASA KENDARAAN BERMOTOR DAN PERALATAN KEND BERMOTOR KATEGORI PENGGUNAAN RUANG TERBUKA KATEGORI PENGGUNAAN PERTANIAN KATEGORI PENGGUNAAN TATA INFORMASI

Diskripsi Kategori dan Sub-Kategori Pemanfaatan Ruang e atu a Pemanfaatan e a aata Ruang ua g Peraturan DIIZINKAN (I) DIIZINJKAN TERBATAS (T) DIIZINKAN BERSYARAT (B) ( ) TIDAK DIIZINKAN (-) 18

Zona

PERATURAN PEMANFAATAN RUANG

Pemanfataan ruang

Zona Dasar Zona Spesifik Zona Teknis

Perumahan ((R)) Rumah renggang (R1) R1--1 R1

R1 R1--2

R1 R1--3

rumah dinas

I

I

I

rumah h kost k t

-

-

I

Asrama

-

I

I

Akomodasi hunian bersama

-

-

I

Unit hunian multiple

-

-

-

Unit Hunian Tunggal

I

I

I

Wisma Tamu

I

I

I

Panti Asuhan, Tempat penitipan anak

-

I

I

Panti Jompo

-

I

I

Rumah Produksi / rumah usaha

-

-

B

Pasokan bahan bangunan

-

-

-

Alat Rumah Tangga

-

-

-

Pakaian

-

-

T

-

T

T

KATEGORI HUNIAN

KATEGORI RITEL

DST… Makanan dan minuman

19

PERATURAN PEMANFAATAN RUANG KHUSUS

•

RUANG SEKTOR INFORMAL

•

MEDIA LUAR RUANG (REKLAME)

•

PARKIR

•

MENARA TELEKOMUNIKASI

•

RUANG DI BAWAH SUTT DAN SUTET

•

RUANG DI ATAS DAN DIBAWAH PRASARANA KOTA

•

KAWASAN BANDARA

•

KAWASAN CAGAR BUDAYA

•

KAWASAN RAWAN BENCANA

•

KAWASAN REKLAMASI

•

DSB …

20

PENDEKATAN PENENTUAN LOKASI KEGIATAN TIPOLOGI PERKEMB. POLA KWS KWS. PENGEMB. KWS.

KAWASAN STABIL

KAWASAN DINAMIS

KAWASAN PERALIHAN

PENGEMBANGAN BARU

DIDORONG DIKENDALIKAN

PEREMAJAAN

DIDORONG

PERBAIKAN LINGKUNGAN

DIKENDALIKAN

DIKENDALIKAN DIBATASI DNG KETAT

DIKENDALIKAN

PRESERVASI DAN KONSERVASI

DIKENDALIKAN DIBATASI DNG KETAT

DIBATASI DNG KETAT

DIBATASI DNG KETAT

DITETAPKAN DALAM RTRW KOTA

DIKENDALIKAN

-

DIKENDALIKAN

-

PERANGKAT PEMANFAATAN DAN PENGENDALIAN DIATUR DALAM ZR

29

Ketentuan Perubahan Zona Tidak diperkenankan Diperkenankan berubah dengan persyaratan khusus Diperkenankan berubah sementara Perubahan yang Diperkenankan p

PRINSIP PERUBAHAN ZONA • Harus mencerminkan pertumbuhan ekonomi kota. kota • Merupakan antisipasi pertumbuhan kegiatan ekonomi perkotaan yang cepat. • Tidak boleh mengurangi kualitas lingkungan. • Tidak mengganggu ketertiban dan keamanan. • Tidak Tid k menimbulkan i b lk d dampak k yang g mempengaruhi g hi d derajat j t kesehatan; dan • Tetap sesuai dengan azas perubahannya yaitu: keterbukaan, persamaan, keadilan, perlindungan hukum, mengutamakan kepentingan masyarakat golongan ekonomi lemah. • Hanya perubahan-perubahan yang dapat ditoleransi saja yang diinginkan, karena ijin perubahan tersebut akan dilegalkan di rencana berikutnya. • Usul perubahan cukup beralasan sebagaimana tersebut di atas.

R 1 -1 R 1 -2 R 1 -3 R 1 -1 R 1 -2 R 1 -3 R 2 -1 R 2 -2 R 2 -3 R 3 -1 R 3 -2 R 4 -1 R 4 -2 R 4 -3 K 1 -1 K 1 -2 K 2 -1 K 2 -2 K 2 -3 K 3 -1 K 3 -2 K 3 -3 S U 1 -1 S U 1 -2 S U 1 -3 S U 2 -1 S U 2 -2 S U 2 -3 S U 3 -1 S U 3 -2 S U 3 -3 S U 4 -1 S U 4 -2 S U 4 -3 S U 4 -4 S U 4 -5 S U 4 -6 I1 -1 I1 -2 I1 -3 R R R R R R

T 1 -1 T 1 -2 T 1 -3 T 2 -1 T 2 -2 T 2 -3

R U M A H R E N G G A N G K E C IL RUMAH RENGGANG SEDANG RUMAH RENGGANG BESAR R U M A H D E R E T K E C IL RUMAH DERET SEDANG RUMAH DERET BESAR RUMAH SUSUN SEDANG RUMAH SUSUN BESAR R U M A H P A N G G U N G K E C IL RUMAH PANGGUNG SEDANG RUMAH PANGGUNG BESAR K A N T O R P E M E R IN T A H P E R W A K IL A N P E M . A S IN G P E R D J A S A T U N G G A L K E C IL P E R D JA S A TU N G G A L S E D A N G P E R D JA S A TU N G G A L B E S A R P E R D J A S A D E R E T K E C IL P E R D JA S A D E R E T S E D A N G P E R D JA S A D E R E T B E S A R P E N D ID IK A N D A S A R P E N D ID IK A N M E N E N G A H P E N D ID ID IK A N T IN G G I SEKALA PELAYAN AN LO KAL SEKALA PELAYAN AN KEC SEKALA PELAYAN AN KO TA+R EG SEKALA PELAYAN AN LO KAL SEKALA PELAYAN AN KEC SEKALA PELAYAN AN KO TA+R EG T E R M IN A L L O K A L T E R M IN A L R E G IO N A L S T A S IU N K A BANDAR UDARA DERMAGA PELA BU H AN IN D U S T R I K E C IL IN D U S T R I S E D A N G IN D U S T R I B E S A R PERGUDANGAN RG TERBUKA REKREASI / OR RG TERBUKA PEMAKAMAN R G T E R B U K A T A M A N (F A S IL IT A S ) R G T E R B U K A P E R T A N IA N RG TERBUKA SEMPADAN RG TERBUKA KONSERVASI K H U S U S M IL IT E R K H U S U S IN S T A L A S I V IT A L

17