KANTORENNOTA BREDA 2020

KANTORENNOTA BREDA 2020

Directie Ontwikkeling september 2011

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING

3

1.1 1.2

Doelstelling en aanleiding Leeswijzer

3 5

2.

HUIDIGE KANTORENMARKT IN BREDA

6

2.1 2.2

Schets lokale markt Kantorenmarkt Breda in perspectief

6 7

3.

TOEKOMSTIGE KANTORENMARKT IN BREDA

10

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2

Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt Marktanalyse Bredase kantorenmarkt Vraag naar kantoorruimte Plancapaciteit en bestemmingsplanruimte

10 11 12 17

4.

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES KANTORENMARKT BREDA

19

5.

STRATEGIE: NAAR EEN GEZONDE KANTORENMARKT VOOR BREDA

22

5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3

De strategische opgaven Opbouwen van een actuele en duurzame kantorenportfolio Opschonen van niet toekomstbestendige plancapaciteit Voorkomen en terugdringen van leegstand

23 23 27 29

5.2 5.2.1 5.2.2

Realiseren van de opgaven: afstemming, marketing en acquisitie Beter afstemming binnen en buiten de gemeente Inzetten op sterke marketing en acquisitie

30 30 31

6.

Dit gaan we doen

33

Begrippenlijst

34

Bijlagen: 1. 2.

3.

Typologie kantoren Breda Plannen in de Breda omringende gemeente Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt

2

35 38 40

1. INLEIDING

1.1 Doelstelling en aanleiding “Een goed functionerende economie vormt een essentiële pijler voor een dynamisch, duurzaam en toekomstgericht Breda. Daarbij is een goed functionerende economie geen statisch gegeven, maar sterk aan veranderingen onderhevig”, zo stelt ons College in haar Collegeprogramma 2010-2014. Het creëren van voldoende ruimtelijke mogelijkheden vindt zij in deze, één van de kernpunten. Naast de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen, de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en het bieden van ruimte voor economie in de Bredase wijken, vindt ons College het belangrijk dat Breda beschikt over een courante, duurzame en toekomstgerichte kantorenvoorraad. Als opmaat hiertoe heeft zij daarom het opstellen van een nieuwe kantorenvisie vastgelegd in haar Collegeprogramma 2010-2014. Voor het bedrijfsleven vormen de Bredase kantorenlocaties, naast de bedrijventerreinen, een belangrijk vestigingsmilieu. Veel inwoners van onze stad en uit onze regio verdienen er hun inkomen. Bijna een kwart van de Bredase werkgelegenheid bestaat uit kantoorbanen. Het is daarom van groot (sociaal) economisch en maatschappelijk belang dat Breda beschikt over een gezonde kantorenmarkt en een excellente kantorenvoorraad. Doelstelling Een actueel en effectief kantorenbeleid begint met het formuleren van een heldere doelstelling. We hanteren in grote lijnen dezelfde doelstelling als het Rijk die heeft geformuleerd in haar “Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren (maart 2011). “Als gemeente Breda willen we toe naar een beter werkende markt voor kantoren, die inspeelt op de vraag, ook in kwalitatieve zin, onze (internationale) concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. Daarbij richten we ons niet zozeer op individuele vastgoedobjecten, maar veel meer op gebieden. Het gemeenschappelijk streven is een doelmatige en efficiënte aanwending van ruimte en kapitaal.” Ten opzichte van de huidige werkwijze vergt dat een forse perspectiefwijziging van alle betrokken partijen:          

Van sturing op uitbreiding naar sturing op voorraad; Van kantoren als financieel product en verdienmodel naar huisvesting voor de gebruiker; Van korte naar lange termijn betrokkenheid; Van ad hoc besluiten naar ruimtelijke ordening gericht op duurzame locaties; Van gemeente als actieve speler naar overheid als regisseur; Van ieder voor zich naar (bestuurlijke) samenwerking; Van aanbodplanning naar voorzien in daadwerkelijke vraag; Van monofunctionele locaties naar multifunctionele locaties met stedelijke kwaliteit; Van pand naar gebiedsniveau; Van focus op het ontwikkelen van nieuwe locaties naar een combinatie van herontwikkeling, vernieuwing op bestaande locaties en beperkte ontwikkeling van nieuwe locaties.

Deze perspectiefwijziging heeft tijd en maatwerk nodig, want het gaat om een omslag in denken en doen. Maar de urgentie is duidelijk. Daarom zijn er, naast acties die op de korte termijn effect sorteren, acties nodig met een meer structureel karakter, die de omslag bevorderen en concreet maken. Het mag duidelijk zijn, dat wij als gemeente slechts één van de partijen zijn die een rol hebben in het realiseren van de doelstelling; ook andere overheden en zeker ook de marktpartijen zelf zijn hierin belangrijke spelers.

3

Aanleiding De aanleiding tot het opstellen van nieuw kantorenbeleid is meerledig. Verouderd beleidskader Het kantorenbeleid van onze gemeente is vastgelegd in het „Actieprogramma ruimte voor economische activiteiten‟ uit 2000 en in de Structuurvisie 2020 heeft de kantorenmarkt een plaats gekregen in het onderdeel „werken‟. Deze beleidskaders zijn gedateerd, zoals onder andere is aangegeven in de nota „Koers Gezet 2020‟. Daarom heeft de gemeente Breda behoefte aan een actuele en toekomstgerichte kantorennota voor de periode tot 2020. Het is van groot belang dat we de beleidskeuzes die we in deze nieuwe kantorennota maken, ook vertalen in de nieuwe Structuurvisie die we voor Breda gaan maken. Met het vaststellen van voorliggende nota komt het actieprogramma uit 2000 te vervallen. Veel ontwikkelingen op stapel In Breda worden de komende jaren verschillende locaties (her)ontwikkeld. Hoge prioriteit heeft de herontwikkeling van de stationszone en de OV-terminal in het gebied Via Breda. Met deze herontwikkeling krijgen we een unieke mogelijkheid om één van onze strategische locaties her in te richten tot een locatie met internationale allure; met onder andere ruimte voor kantoren. Dit is in lijn met de ambitie om door te groeien en een sleutelpositie in te nemen in het Europese netwerk van steden en regio‟s; om hiermee meer internationale bedrijven en hoogopgeleiden naar Breda te verleiden. Vanuit de locatieontwikkeling van Via Breda is de druk groot om zoveel mogelijk kantoorgebruikers naar dit gebied te krijgen. Het is een hele goede plek, maar niet alle kantoorgebruikers zullen het daar mee eens zijn. Een deel van de kantoorgebruikers (ook van buiten Breda), zo leert de ervaring, is bijvoorbeeld duidelijk snelweg georiënteerd; met name de A16-zone is in trek. We willen ook deze en andere typen kantoorgebruikers kunnen faciliteren in onze gemeente. Recessie De wereldwijde recessie heeft de vastgoedwereld op zijn grondvesten doen schudden. Zeker de kantorenmarkt zal naar verwachting nooit meer worden zoals die was. Er zijn kort gezegd te veel nieuwe meters gepland op te veel plekken. Daarnaast hebben we te maken met een toenemende (structurele) leegstand van bestaande kantoorpanden. Het is van groot belang om de gevolgen van de recessie voor de kantorenmarkt te analyseren en te bezien hoe hier mee om moet worden gegaan. Stedelijke programmering De economische recessie heeft versneld in beeld gebracht dat op het gebied van de kantorenvoorraad vraag en aanbod in onze gemeente niet meer met elkaar in overeenstemming waren; niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief. Binnen het kader van het stedelijke programmeringtraject heeft ons College opdracht gegeven tot het opstellen van een kantorennota. Vragen die hierbij aan de orde dienen te komen zijn onder andere:   



Hoe groot is de behoefte aan kantoorruimte de komende tien tot vijftien jaar en hoe sluit die aan bij de geplande en mogelijke nieuwe ontwikkelingen? Om hoeveel vierkante meter gaat het? Maar ook: aan welk type locaties en gebouwen is behoefte? Welke plekken in Breda zijn het meest geschikt voor nieuwe kantoren? En wat is de toekomst van de bestaande kantoorlocaties, ook gezien de nog steeds hoge leegstand; welke locaties zijn toekomstbestendig en welke minder? Hoe kan Breda nieuwe kantoorgebruikers van buiten aan zich binden en haar positie zo versterken?

4

Samengevat: hoe kunnen we als Breda voldoende, gedifferentieerde en aantrekkelijke kantoorlocaties (kantorenportfolio) ontwikkelen om onze economie te versterken? Voorliggende kantorennota gaat in op bovengenoemde vragen en biedt het kader voor kantoorontwikkelingen. Daarnaast geeft de nota inzicht in de activiteiten die de komende tijd ondernomen moeten worden om de Bredase kantorenmarkt weer in balans te brengen. 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 en 3 schetsen we een beeld van de huidige en toekomstige Bredase kantorenmarkt. Aan de hand van o.a. statistische informatie gaan we in op aspecten als voorraad, vraag en aanbod, leegstand, kantorentypologieën en werkgelegenheid. Een verdiepingslag op een aantal van deze aspecten maken we in de bijlagen. Ten aanzien van de vraag laten we zien hoe de marktanalyse is opgebouwd. Vervolgens verbreden we het perspectief en schetsen we beknopt een beeld van de kantorenmarkt in West-Brabant en de ons omringende grote steden; daarbij maken we ook een sprong over de grens en beschouwen de situatie op de Antwerpse kantorenmarkt. In hoofdstuk 3 gaan we ook in op vijf belangrijke trends en ontwikkelingen, die van invloed zijn op de toekomstige kantorenmarkt. In hoofdstuk 4 zetten we de belangrijkste conclusies op een rijtje, om vervolgens in hoofdstuk 5 uitgebreid aan te geven hoe we (op termijn) weer tot een gezonde Bredase kantorenmarkt kunnen komen. We beschrijven de belangrijkste opgaven, stellen prioriteiten door te laten zien wat onze voorkeurslocaties en welke locaties we liever niet meer tot ontwikkeling zien komen en geven aan hoe we de realisering van deze opgaven denken te kunnen realiseren. In het zesde en laatste hoofdstuk geven we heel concreet aan met welke zaken we direct aan de slag gaan.

5

2. HUIDIGE KANTORENMARKT IN BREDA We starten dit hoofdstuk met een beknopte beschrijving van de Bredase kantorenmarkt. Vervolgens verbreden we het perspectief naar de regio West-Brabant en de Breda omringende grote steden: Tilburg, Den Bosch, Eindhoven, Dordrecht, Rotterdam en Antwerpen. 2.1 Schets lokale markt1 Voorraad en milieus De omvang van de totale Bredase kantorenvoorraad bedraagt circa 670.000 m² vvo. Hiermee zijn we de twaalfde kantorenstad van Nederland. De kantorenvoorraad is de afgelopen tien jaar met ruim 200.000 m² gegroeid. Op dit moment zijn er drie belangrijke kantorenconcentraties in Breda: Westerhage, de Claudius Prinsenlaan en het centrum van Breda (Binnenstad/Station). Daarnaast zijn er, verspreid over de stad, diverse kleinere kantorenconcentraties en solitaire kantoorvestigingen. De Bredase kantorenvoorraad delen we op hoofdlijnen in, in vier verschillende milieus:    

Binnenstedelijk / centrum; Uitvalswegen- / snelweglocaties; Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen; Kantoorvestigingen in woonwijken.

De kantorenmilieus onderscheiden zich met name ten aanzien van: bereikbaarheid, kwaliteit en marktconformiteit.2 Voor zowel de kantoren op Westerhage als langs de Claudius Prinsenlaan geldt, dat de gebouwen doorgaans niet ouder zijn dan zo‟n tien jaar. De kantoorpanden die op deze locaties wel ouder zijn dan tien jaar, zijn vaak al opgeknapt. In het centrum is een mix van oud en modern aanbod aan kantoren te vinden. Grote concentraties kantoorgebouwen liggen in Breda aan de radialen en snelwegen (samen ruim 37%). Ook de binnenstad van Breda is een populaire vestigingsplaats voor kantoren. Het gebied binnen de singels en het stationsgebied zijn samen goed voor bijna 30% van de totale Bredase kantorenvoorraad. Opname De opname van kantoorruimte is in 2009 aanzienlijk lager dan in 2008. In 2008 werd nog bijna 50.000 m² vvo kantoorruimte opgenomen. In 2009 is de opname gedaald tot ruim 32.000 m² vvo en in 2010 is bijna 34.000 m² vvo aan kantoorruimte opgenomen. Ondanks het feit dat 2009 en 2010 “crisis-jaren” waren, ligt de opname toch nog dicht tegen het langjarig gemiddelde van circa 35.000 m² vvo aan. Hetgeen aantoont dat de dynamiek op de Bredase kantorenmarkt zeker niet stil is gevallen. Met een aandeel van 50%, zijn de zakelijke dienstverleners in belangrijke mate verantwoordelijk voor de opname van kantoorruimte in Breda. De laatste jaren groeit ook de financiële dienstverlening in Breda. Waar in de periode 2001-2004 deze sector nog een aandeel van 4% in de totale opname van Breda had, neemt dit percentage in de periode 2004-2008 toe tot ruim 12%.

1

Mits expliciet anders is aangegeven, heeft alles wat in nota wordt gesteld, betrekking op zelfstandige kantoren groter dan 500 m². Hiervoor zijn twee redenen. Het is de ondergrens die door alle partijen wordt gehanteerd, die zich in Nederland bezig houden met onderzoek naar en analyse van de kantorenmarkt. Om vergelijkingen te kunnen maken met de ons omringende wereld, hanteren wij in voorliggende nota ook deze ondergrens. 2 Voor een uitgebreide beschrijving van de Bredase kantorentypologie zie bijlage 1.

6

Aanbod/Leegstand3 In totaal heeft Breda in 2010 een beschikbaar aanbod4 van circa 105.000 m² vvo. Dit betreft zowel kantoorruimtes groter als kleiner dan 500 m². Het aanbod aan kantoren is licht gestegen ten opzichte van 2008 en 2009. Op basis van het beschikbaar aanbod heeft Breda een leegstandspercentage van ruim 15%. Dit is boven het landelijk gemiddelde van circa 12%. Wanneer het totale aanbod wordt verdeeld naar kantoormilieus, valt op dat vooral op bedrijventerreinen een flink deel van het aanbod aan kantoren beschikbaar is; circa 30% van het aanbod is terug te vinden in het gemengd milieu “kantoren op bedrijventerreinen”. Het minste aanbod (5%) is beschikbaar in het gemengd milieu “kantoorvestigingen in woonwijken”. In 2010 wordt van het totale aanbod kantoorruimte bijna 45.000 m² vvo (oftewel zo‟n 42%) al langer dan twee jaar aangeboden. Dit aanbod wordt langdurige of structurele leegstand genoemd. In Breda staat iets minder dan 7% van de totale voorraad structureel leeg. In 2009 was de structurele leegstand nog 9%. Hoewel de leegstand in Breda bovengemiddeld is, gaat vergelijking met bijvoorbeeld een stad als Amsterdam mank. De leegstand in Breda is erg versnipperd. Momenteel wordt op circa 170 locaties kantoorruimte aangeboden (in solitaire kantoorpanden!), waarvan op 58 locaties langer dan twee jaar. Het afgelopen jaar is de structurele leegstand op 12 locaties toegenomen en op 17 locaties afgenomen. Momenteel staan 13 solitaire kantoorpanden in hun geheel leeg. Twee daarvan staan langer dan twee jaar leeg. Werkgelegenheid In 2008 bedraagt het aantal banen in de Bredase kantoorgebieden ruim 23.000. Dit is bijna een kwart (24%) van de totale werkgelegenheid in Breda. De werkgelegenheid in de kantoorgebieden is sinds 2006 gestegen met zo‟n 8%; in totaal circa 1.680 banen. In vergelijking tot de totale werkgelegenheid van Breda, stijgt de kantoorgebonden werkgelegenheid relatief sneller. Deze ontwikkeling zal, door de economische crisis, de komende periode waarschijnlijk worden gekenmerkt door een daling. 2.2 Kantorenmarkt Breda in perspectief De kantorenmarkt van West-Brabant wordt sterk gedomineerd door Breda. Met een voorraad van bijna 670.000 m² vvo heeft Breda een aanzienlijk groter aandeel in de regionale kantorenmarkt dan de nummer twee, Oosterhout (104.000 m² vvo). Ook de gemiddelde opname van kantoren is in Breda verreweg het hoogst. Voorraad kantoren in vijf grote steden in West-Brabant (2008) Gemeente Bergen op Zoom

Voorraad in m² vvo

Aantal inwoners

Kantoorruimte per inwoner (m²)

Opname in 2008 in m² vvo

87.000

66.300

1,3

2.481

669.650

171.900

3,9

49.694

Etten-Leur

58.000

39.860

1,5

6.577

Oosterhout

104.000

52.920

2,0

5.490

Roosendaal

90.000

77.735

1,2

5.859

Breda

Bron: Bak, 2006; PropertyNL, 2009; Kamer van Koophandel West-Brabant, 2007

3

In de vastgoedwereld worden de begrippen aanbod en leegstand vaak als elkaars synoniemen gebruikt. Feitelijk is dit onjuist omdat een kantoor dat wordt aangeboden op de markt niet leeg hoeft te staan. In de nieuwe Bredase vastgoedmarktmonitor willen we deze begrippen wel van elkaar onderscheiden. In deze nota nog niet. In de nieuwe vastgoedmarktmonitor wordt een verdiepingsslag gemaakt t.a.v. aard en omvang van de leegstand. 4 In het beschikbaar aanbod zijn kantoorpanden die nog niet gebouwd zijn, maar wel al op de aanbodsites vermeld staan, niet meegerekend.

7

De sterke positie van Breda als kantorenstad van de regio West-Brabant blijkt ook wanneer de voorraad kantoorruimte wordt geconfronteerd met de totale bevolkingsomvang. Breda telt bijna 4 m² per inwoner. Oosterhout en Roosendaal, qua voorraad nummer twee en drie, hebben „slechts‟ 2,0 en 1,5 m² kantoor per inwoner. Met uitzondering van Breda heeft de regio West-Brabant geen sterke kantoorsignatuur. Binnen de provincie Noord-Brabant hebben zowel Eindhoven als Den Bosch een grotere kantorenvoorraad dan Breda. Tilburg heeft, ondanks het feit dat deze gemeente meer inwoners heeft dan Breda, een kleinere kantorenvoorraad. Tilburg is minder gunstig gelegen ten opzichte van de verkeersassen: Utrecht-Maastricht en Rotterdam-Antwerpen en het heeft een meer industrieel verleden en imago. Den Bosch trekt, als provinciehoofdstad, veel (semi) overheidsinstanties aan en is gunstig gelegen aan de “economische verkeersader A2”. Dit verklaart voor een groot deel het hoge aandeel kantoorruimte per inwoner in Den Bosch. Eindhoven heeft een sterk kennisintensief imago. De zakelijke dienstverlening is hier, van oudsher, sterk aanwezig. Daarnaast profiteert Eindhoven ook van de aanwezigheid van het vliegveld. Op „Flight Forum‟ zijn de laatste jaren veel nieuwe kantoormeters opgeleverd (Dynamis, 2008). Kerngegevens kantoren in omliggende (middel)grote gemeenten, 2008 Breda Voorraad in m² vvo Aantal inwoners Opname m² vvo in 2008 Kantoorruimte per inwoner m² Aanbod in 2008 in m² Gemiddelde huurprijs per m² bvo

Tilburg

Eindhoven

Den Bosch

Dordrecht

Rotterdam

669.650 171.900

450.000 203.200

1.380.000 212.000

942.000 137.600

282.000 118.300

3.700.000 583.200

49.694

14.000

60.000

37.000

4.000

174.000

3,9

2,2

6,5

6,8

2,4

6,3

102.592

42.000

195.000

63.000

46.000

485.000

120 - 150

120 - 150

125 - 170

115 -165

115 - 145

115 - 190

Bron: FGH Bank, 2009; Dynamis, 2008.

Rotterdam en Dordrecht liggen op korte afstand van Breda. Rotterdam heeft de op één na grootste kantorenmarkt van Nederland (Amsterdam staat op één). Branches in Rotterdam met een sterk aandeel in de voorraad en opname zijn de zakelijke dienstverlening, bouw en industrie. Ook de sector overheid is in Rotterdam sterk aanwezig. Rotterdam heeft een ruim aanbod aan kantoren en daarbij ook forse nieuwbouwplannen (onder meer rondom het Centraal Station). Dordrecht ligt op relatief korte afstand van Breda, maar heeft een beperkte kantorenvoorraad (minder dan de 50% van de voorraad Breda). De opname in Dordrecht is de laatste jaren relatief laag (ter vergelijking: in 2008 een opname van 4.000 m² vvo). Dordrecht heeft zich binnen de regio Drechtsteden gemanifesteerd als kantorenstad. Antwerpen heeft forse ambities op het gebied van kantoren. De stad wil de komende jaren haar positie op de kantorenmarkt structureel versterken. De komende tien jaar wordt daartoe, gefaseerd, een flink areaal kantoormetrages (600.000 m²) op zowel stationslocaties als snelweg/stadsrandlocaties toegevoegd. Ook overweegt men kantoorontwikkeling bij de luchthaven Deurne. Verder wil de stad meer nieuwe (internationale) kantoren en kennisbedrijven aantrekken, bestaande internationale bedrijven goed verankeren, de stad meer profileren als zakelijke dienstenstad en sterke regie houden op de kantoorontwikkelingen. Momenteel doet de stad onderzoek naar de profilering en segmentering van haar kantorenlocaties. Dit dient als basis voor een businessplan voor de marketing en acquisitie. De marketing en acquisitie van kantoren wil men samen met private partijen en andere intermediairs (zoals de Kamer van Koophandel) actief op gaan pakken; bijvoorbeeld via een speciale Taskforce. Ook gaat men over tot verdere uitwerking van een stedelijk kantorenbeleid. Acquisitiedoelgroepen waar men aan denkt zijn de (inter)nationale hoofdkantoren, Beneluxkantoren en backoffices. De beoogde sectoren hierbinnen zijn, naast kantoren die gerelateerd zijn aan de haveneconomie, zakelijke dienstverlening, ICT en financiële diensten. Kortom, ambities volop in Antwerpen.

8

Positie omliggende kantorensteden t.o.v. Breda Tilburg Voorraad

-

Ontwikkeling voorraad Opname

Eindhoven

Den Bosch

Dordrecht

Rotterdam

Antwerpen

+

+

-

+

+

-

-

-

-

+

+

-

+

-

-

+

+

m² kantoor per inwoner

-

+

+

-

+

+

Aanbod / leegstand

-

+

-

-

-

+

Huurprijs

=

=

=

-

+

-

Imago

-

=

-

-

+

+

Ligging / bereikbaarheid

-

=

-

-

+

+

Concurrentie t.o.v. Breda

-

=

=

-

+

+

+ : hoger, meer, duurder; = : gelijk; - : lager, minder, goedkoper;

Bron: Stec Groep, 2010

Het is van belang dat we rekening houden met het gegeven dat de kantorenmarkt van Breda geen markt op zich is. Ook in omliggende steden wordt (aantrekkelijk) aanbod op de markt gebracht.5 Eindgebruikers laten zich niet beperken tot (bestuurlijke) grenzen bij locatiekeuzeprocessen en eisen aan vastgoed en bedrijfsomgeving nemen toe. Vooral Rotterdam en Antwerpen concurreren met de kantorenmarkt van Breda. Beide steden hebben een grote kantorenvoorraad, voldoende plancapaciteit, zijn goed bereikbaar en hebben voor een belangrijk deel dezelfde marktoriëntatie als Breda: gericht op de belangrijke internationale economische as ” A16”. De andere grote steden in Noord-Brabant concurreren, relatief gezien, minder met Breda, vooral omdat ze op een andere markt zijn georiënteerd.

5

Voor een uitgebreide beschrijving van de plannen in de Breda omringende grote steden zie bijlage 2.

9

3. TOEKOMSTIGE KANTORENMARKT IN BREDA In dit hoofdstuk kijken we naar de belangrijkste trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de toekomstige Bredase kantorenmarkt. Vervolgens voeren we een marktanalyse uit waar gekeken wordt naar de totale vraag, de nieuwbouwbehoefte en de plancapaciteit. 6

3.1 Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt Als gevolg van verschillende demografische en macro-economische trends, zijn momenteel, maar zeker ook de komende jaren, belangrijke accentverschuivingen zichtbaar op de kantorenmarkt. Vijf belangrijke trends en ontwikkelingen zijn: De economische crisis De economische crisis heeft een sterke impact op onze kantorenmarkt. Er is sprake van een afname van de gemiddelde opname/marktvraag. Dit vraagt om een heroverweging wat betreft plancapaciteit; waarbij de marktvraag leidend moet zijn. Op basis van dit inzicht kan op de gevolgen van de crisis worden ingespeeld door te kiezen voor sterke locaties met toekomstwaarde. Minder behoefte aan kantoorruimte Er lijkt een trend te zijn ingezet die een structurele afname van de behoefte aan kantoren laat zien. Daarbij tekent zich een verandering in het karakter van de vraag naar kantoren af: er vindt steeds meer een verschuiving plaats van een uitbreidingsvraag naar een vervangingsvraag. In Breda vertaalt zich dit, in vergelijking met voorgaande jaren, in een vermindering van de gemiddelde jaarlijkse opname. Positief voor onze gemeente is wel dat we een meer dan gemiddelde bovenregionale vraag kennen. Ook met betrekking tot deze trend geldt: we moeten de ontwikkeling van vraag en aanbod goed monitoren, voor sterke locaties kiezen en overbodige plancapaciteit opschonen. Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit Nu de kantorenmarkt is omgeslagen van een aanbieder- in een vragersmarkt, hebben huurders het voor het zeggen. Waar zij niet worden getroffen door de economische crisis en dus nog middelen beschikbaar hebben voor een verhuizing, stellen zij vaak hoge eisen. Daarbij komt dat, op de langere termijn, de schaarste aan werknemers betekent dat alleen de bedrijven op aantrekkelijke, goed bereikbare locaties met veel voorzieningen de beste werknemers aan zich kunnen binden. De kwaliteit van pand en locatie, dat is waar het om draait. We kunnen als Breda onze kansen op de kantorenmarkt vergroten door sterk te focussen op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit. Opkomst van nieuwe concepten en sectoren In traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel ontstaat steeds meer kantoorwerk door de noodzaak om meer toegevoegde waarde te leveren. Nieuwe kantoorconcepten zoals flex- en ontmoetingskantoren zijn in opkomst. En er ontstaan nieuwe groeisectoren zoals: zorg/health, creative industry en kennisintensieve bedrijvigheid. Indien we vroegtijdig op deze ontwikkelingen weten in te spelen of voortbouwen op in reeds gang gezette ontwikkelingen als bijvoorbeeld de Triple O-campus, kan dit nieuwe mogelijkheden bieden voor de kantorenmarkt in Breda. Zeker ook voor het stationsgebied; in combinatie met bijvoorbeeld het World Trade Center. We moeten wel visies ontwikkelen op sectoren als de zorg en de creative industry en tijdig specifieke ontwikkelingslocaties voor kansrijke sectoren aanwijzen. Steeds meer nadruk op duurzaamheid De aandacht voor duurzaamheid is de afgelopen jaren sterk gegroeid, ook in de vastgoedwereld. Bedrijven willen vanwege hun reputatie bij klanten en/of werknemers, of vanuit ideële overwegingen hun milieubelasting verminderen. Daarbij kijken zij nadrukkelijk naar hun bedrijfspand, omdat dat een zeer zichtbaar deel van het bedrijf is.

6

Voor een uitgebreide beschrijving van de ontwikkelingen en trends zie bijlage 3.

10

Bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren en locaties moeten we sterk inzetten op duurzaamheid. Het werken met energielabels en het stellen van eisen aan duurzame gebouwen wordt steeds belangrijker. Voor de ontwikkelaars speelt dit overigens ook een belangrijke rol. Marktpartijen gaan hier dus zeker in mee. Een duurzame kantorenmarkt begint met het tegengaan van leegstand. Dit vraagt om een goede afstemming tussen vraag en aanbod (geen overcapaciteit aan plannen), voldoende aandacht voor bestaand vastgoed en (actief) medewerking aan functieverandering van gebouwen in gebieden die zich daar voor lenen. 3.2 Marktanalyse Bredase kantorenmarkt Om in te kunnen spelen op de ontwikkelingen op de Bredase kantorenmarkt is het van belang de toekomstige vraag en aanbod in beeld te brengen. Dit is geen eenvoudige, maar wel noodzakelijke opgave. Vraagprognose Hoe zorgvuldig ook uitgevoerd, ten aanzien van de uitbreidingsvraag moeten we rekenen met bepaalde aannames, zoals de werkgelegenheidsontwikkeling, het aantal m²-vloeroppervlak per werknemer, het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid en de omvang van de bovenregionale vraag. Er zal daarom altijd sprake zijn van een bepaalde mate van onzekerheid. Door met bandbreedtes en scenario‟s te werken wordt de mate van onzekerheid ingekaderd. Op basis van de verschillende variabelen die worden gehanteerd, zijn talloze prognoses te maken. In deze nota kiezen we er voor om twee modellen te presenteren; uitgaande van de scenario‟s: “Global Economy” (GE) en “Transatlantic Market (TM). Op beide scenario‟s wordt ook nog een bandbreedte toegepast (minimummaximumvariant). De keuze voor het GE en het TM scenario is gebaseerd op de volgende argumenten:  De in deze kantorennota gekozen groei van de werkgelegenheid sluit aan op de visie “Arbeidsmarktbeleid 2009-2015” (juni 2009) In deze visie is ten aanzien van de groei van de werkgelegenheid uitgegaan van 2% groei per jaar na 2011. Er is daarbij rekening gehouden met de gevolgen van de economische crisis. Inmiddels weten we dat de gevolgen van de crisis voor de werkgelegenheid mee zijn gevallen. Om onze doelstelling van 110.000 banen (GE-scenario) in 2020 te halen, dienen we na 2011 een gemiddelde jaarlijkse banengroei te realiseren van 0,84%. Ter vergelijking: de banengroei in de afgelopen 16 jaar bedroeg 1,43% gemiddeld per jaar;  In het rapport “trends en maatschappelijke ontwikkelingen 1997 tot 2025 met een doorkijk naar 2040”, (gemeente Breda/NICIS, november 2009), wordt van een iets lagere groei uitgegaan. Men kiest hierin voor een scenario dat ligt tussen het Transatlantic Market (TM) scenario en het GE scenario;  Het Rijk, IPO en VNG hebben een bestuurlijk afsprakenkader gemaakt waarin voor Nederland als geheel wordt uitgegaan van het TM scenario. Het is overigens realistisch om er van uit te gaan dat een economische sterke regio als West-Brabant, en zeker de A16-as, gelegen tussen de mainports Rotterdam en Antwerpen het beter zal doen dan het landelijk gemiddelde;  In de nota “Stad en land”(CPB, december 2010) wordt gesteld dat het proces van suburbanisatie dat we de afgelopen periode hebben gekend, voorbij is. In de (nabije) toekomst zal er weer sprake zijn van verstedelijking, met andere woorden: De steden worden alleen maar belangrijker als motor van economische groei. Dit biedt een gunstig economisch perspectief voor een stad als Breda.

11

Transparant maken van de plancapaciteit Ook het transparant maken van de plancapaciteit is een belangrijke opgave bij de totstandkoming van onze kantorenstrategie. De totale plancapaciteit bestaat enerzijds uit plannen in ontwikkeling; in diverse fasen in het planproces en anderzijds uit “bestemmingsplanruimte”. De belangrijkste bestemmingsplannen met onbenutte ontwikkelingsmogelijkheden voor kantoren hebben we in beeld gebracht. Voor de komende periode is het van groot belang de bestemmingsplanruimte en plancapaciteit meer in overeenstemming te brengen met de behoefte. Monitoring De kantorenmarkt is, zowel aan de vraag-, als aan de aanbodzijde, erg dynamisch en wordt beïnvloed door vele factoren. Het is van groot belang de ontwikkelingen op de kantorenmarkt op de voet te volgen, zodat de behoefteprognoses en eventueel de beleidsdoelstellingen tijdig kunnen worden bijgesteld. Hierdoor kunnen (financiële) risico‟s voor de gemeente worden beperkt of wellicht zelfs worden voorkomen (risicomanagement). Het opstellen van een nieuwe vastgoedmarktmonitor, die de focus op de toekomst richt is een uitdaging die in dit kader wordt opgepakt. 3.2.1 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoorruimte in Breda kent twee belangrijke componenten, namelijk de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. Uitbreidingsvraag is de extra ruimtebehoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven, vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio). Vervangingsvraag ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte, waarbij de achtergelaten kantoorruimte vervolgens weer opnieuw (te huur) aangeboden kan worden (niet altijd kan de achtergelaten kantoorruimte weer worden verhuurd omdat deze incourant kan zijn geworden). Daarnaast wordt rekening gehouden met vraag van buiten de gemeentegrenzen van Breda: de bovenregionale vraag. In de figuur hieronder staat een schematisch overzicht van de componenten die in deze berekening worden meegenomen. Schematisch overzicht vraag naar kantoren in Breda Uitbreidingsvraag (BLM)

Totale vraag naar kantoorruimte in Breda

Vervangingsvraag (1,5 – 2,0%)

Bovenregionale vraag (10-15%)

Stap 1: uitbreidingsvraag door groei werkgelegenheid Voor de uitbreidingsvraag baseren we ons op de vertaling van de bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau (CPB) uit 2005 en de werkgelegenheidsprognoses van de gemeente Breda. In de ramingen voor Breda voor de middellange termijn tot 2020 wordt rekening gehouden met de gevolgen van de crisis. Dit zal zich direct terug vertalen in lagere prognose en opnamecijfers. Zoals gezegd rekenen we met het GE en het TM-scenario.

12

Bedrijfslocatiemonitor Eind 2005 publiceerde het Centraal PlanBureau de Bedrijfslocatiemonitor (BLM), waarin onder meer de vraagprognoses voor de kantorenmarkt tot 2040 zijn uitgewerkt. Het CPB maakt voor deze prognoses gebruik van een viertal langetermijnscenario‟s: Strong Europe, Transatlantic Markets, Regional Communities en Global Economy. Deze scenario‟s variëren naar economische en demografische ontwikkeling door twee sleutelonzekerheden: de mate van samenwerking tussen nationale lidstaten en de beleidsoriëntatie van nationale instituties, ofwel een sterke of juist minder sterke focus van de overheid op inkomensverhoudingen en sociale zekerheid). De vier scenario‟s laten een divers beeld zien van de wijze waarop de Nederlandse economie, en de daarmee samenhangende werkgelegenheid, zich in de toekomst zal gaan ontwikkelen.

7

Werkgelegenheid Breda in 2010 en 2020 (prognose)

Prog. 2020 Sector

2010

GE

Prog. 2020

Groei 2010-2020

TM

GE

Groei 2010-2020 TM

Nijverheid

13.264

13.416

13.046

152

-218

Logistiek

12.838

13.790

13.344

952

506

Consumentendiensten en ov. Dienstverl.

20.004

21.642

20.745

1.638

741

Financiële en zakelijke dienstverlening

19.554

21.359

20.278

1.805

724

Overheid en kwartaire dienstverlening

35.103

37.779

36.499

2.676

1.396

100.763

107.986

103.912

7.223

3.149

Totaal Bron: Gemeente Breda, 2010.

De uitbreidingsvraag naar kantoren wordt bepaald aan de hand van de werkgelegenheidsprognoses van de gemeente Breda; de groei van de kantoorwerkgelegenheid in een toekomstig jaar (2020) maal het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte per persoon, is de (indicatieve) vraag naar kantoorruimte. Aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid bepalend voor prognose Voor de berekening wordt gebruik gemaakt van een percentage kantoorgebonden werkgelegenheid. Voor 2020 wordt het percentage kantoorgebonden werkgelegenheid in Breda gelijk gesteld aan het gemiddelde van de Randstad, van circa 28,8%. Ter vergelijking: momenteel bedraagt dit percentage in Breda circa 24%. Er wordt dus uitgegaan van stijging van de kantoorgebonden werkgelegenheid, zowel relatief als absoluut. Gezien de verdere verdienstelijking van de economie, het feit dat Breda een relatief hoog opgeleide beroepsbevolking heeft en de plannen voor kantoorontwikkeling bij het station (dit heeft ook een aantrekkende werking), is dit een realistische inschatting. Gemiddelde kantoorquotiënt in Breda 29 m² bvo per werkzame persoon Naast het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid is ook de kantoorquotiënt (het aantal vierkante meter bvo per werkzame persoon) van belang voor het berekenen van de vraag naar kantoren in 8 Breda. Gemiddeld heeft Breda momenteel een kantoorquotiënt van 29 m² bvo per werkzame persoon (dit is ongeveer 26 m² vvo per werkzame persoon). Er is veel discussie over de toekomstige ontwikkeling van deze werkplekomvang, maar het is een kwestie van koffiedik kijken. Zeker is wel dat

7

Exclusief landbouwsector. De ontwikkeling binnen de verschillende sectoren kan op dit moment niet goed worden geprognosticeerd. Zodra nieuwe cijfers beschikbaar zijn zal hier mee worden gerekend. Het eindresultaat zal naar verwachting niet fundamenteel anders zijn; groei in de ene sector zal afname in de andere sector compenseren. 8

De kantoorquotiënt van Breda is berekend door de totale bestaande voorraad in m² bvo te delen door het aantal werkzame personen in kantoren.

13

de omvang zal afnemen; o.a. als gevolg van het “het nieuwe werken”. Op basis van literatuurgegevens nemen we een variant op die 30% lager ligt in 2010, d.w.z. 20 m²/werkzame persoon. 9

Indicatieve groei kantoorruimte in Breda 2010-2020 Groei kantoorruimte

hoog groei werkg

Sector

GE

laag

groei hoog

%kantoor quotient quotient m2 bvo TM

(-30%)

GE

groei laag

groei hoog

groei laag

m2 bvo

m2 bvo

m2 bvo

GE

TM

TM

Nijverheid

152

-218

15,4%

26,8

18,8

626

438

-899

-629

Logistiek Consumentendiensten en ov. Dienstverl. Financiele en zakelijke dienstverlening Overheid en kwartaire dienstverlening

952

506

23,8%

28,2

19,7

6.389

4.472

3.395

2.376

1.638

741

13,5%

30,2

21,1

6.678

4.675

3.022

2.116

1.805

724

63,6%

27,9

19,5

32.032

22.423

12.851

8.996

2.676

1.396

23,7%

30,0

21,0

19.025

13.318

9.924

6.947

Totaal 7.223 Bron: Gemeente Breda, 2010; CPB, 2005

3.149

64.750

45.325

28.293

19.805

Berekening van de uitbreidingsvraag Uit de bovenstaande tabel volgt dat, afhankelijk van het gekozen scenario en bandbreedtes, er in de periode 2010-2020 in Breda een uitbreidingsvraag naar kantoorruimte is, die ligt tussen de 19.805 (TM-laag) en 64.750 m² bvo (GE-hoog). Stap 2: vervangingsvraag: gemiddeld ruim 1,5% tot 2,0% per jaar van totale voorraad Uitbreidingsvraag moet niet verward worden met de vraag naar nieuwe kantoorruimte. Een deel van de uitbreidingsvraag kan immers worden opgevangen in de leegstaande kantoorruimte in de bestaande voorraad. Het CPB houdt in haar ramingen geen rekening met vervangingsvraag. De omvang van de vervangingsvraag is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Onderzoek naar de kapitaalgoederenvoorraad door het CBS geeft voor bedrijfsgebouwen gemiddeld genomen een levensduur van zo‟n 50 jaar. Een dergelijke levensduur houdt in dat jaarlijks gemiddeld 1,5% tot 2,0% van de totale kantorenvoorraad wordt vervangen (Zuidema, 2006)10. In onderstaande tabel wordt een overzicht gemaakt van de vervangingsvraag in Breda. De vervangingsvraag in Breda ligt ongeveer tussen de 137.787 tot maximaal zo‟n 183.711 m² bvo tot 2020.

9

De Agrarische sector is in deze berekening niet meegenomen; deze sector kent geen kantoorgebonden werkgelegenheid. 10 Kantorenmarkt – Vraagprognoses; Nieuwbouw van kantorenmarkt klimt uit dal; drs. M. Zuidema in: Property Research Quarterly, maart 2006.

14

Tabel 12: vervangingsvraag kantoren Breda, 2010-2020, in m² bvo Voorraad (vvo)

Voorraad bvo)

11

1,50%

2,00%

2010

669.650

787.824

11.817

15.756

2011

677.682

797.273

11.959

15.945

2012

685.715

806.723

12.101

16.134

2013

693.747

816.173

12.243

16.323

2014

701.779

825.623

12.384

16.512

2015

709.812

835.073

12.526

16.701

2016

717.844

844.523

12.668

16.890

2017

725.877

853.972

12.810

17.079

2018

733.909

863.422

12.951

17.268

2019

741.941

872.872

13.093

17.457

2020

749.974

882.322

Totaal

13.235

17.646

137.787

183.711

Bron: Stec Groep, 2010

Verschuiving van uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag Afgelopen jaren is de vraag op de kantorenmarkt steeds meer veranderd van overwegend uitbreidingsvraag naar overwegend vervangingsvraag. Uitbreidingsvraag (door groei van werkgelegenheid) zal de komende jaren relatief afnemen als gevolg van de laagconjunctuur (economische crisis). Door toenemend aanbod op de kantorenmarkt neemt de keuzevrijheid van gebruikers op de kantorenmarkt toe en verruilen kantoorruimtegebruikers steeds meer hun huidige kantoorruimte voor huisvesting met een betere prijs-kwaliteitverhouding. Dit is terug te zien in de terugkeertendens van kantoorruimtegebruikers uit de randgemeenten (zoals Etten-Leur en Oosterhout) naar Breda momenteel, maar mogelijk ook op middellange termijn. Toenemende concurrentie tussen locaties en meer vraag naar kwaliteit Dat heeft voor de ontwikkeling van kantoren als consequentie dat er nadrukkelijk meer aandacht voor kwaliteit moet komen. Met name voor aspecten van kwaliteit vanuit een gebruikersperspectief, zoals de bereikbaarheid (auto en OV), parkeren, ruimtelijke kwaliteit en voorzieningenaanbod. Stap 3: bovenregionale vraag is zo’n 10 tot 15% van het totaal Een deel van de vraag naar kantoren in Breda komt van buiten de regio. Bij deze bovenregionale vraag gaat het om vestigers van „buiten‟ die een kantoor openen in Breda. Deze vraag wordt niet in de BLM meegeteld.

11

Uitgaande van een vormfactor van 85%.

15

Op basis van ervaringscijfers blijkt dat de kantorenvraag in een stad of regio gemiddeld voor 90 tot 95 procent lokaal dan wel regionaal is. Bedrijven verhuizen immers vooral binnen de eigen gemeente of regio. Voor Breda gaat deze „wet‟ niet helemaal op. De gemeente heeft een bovengemiddelde aantrekkingskracht op bedrijven (zie ook figuur hierboven). Dit getuigt ook het aantrekken van veertien kantoren van buiten de regio in de afgelopen negen jaar (periode 2000-2008), waarvan acht hoofdkantoren (zoals het hoofdkantoor van Texaco, Scania, Wessanen en Toshiba). Rekening houdend met de dynamiek van Breda wordt verwacht dat de gemeente een meer dan gemiddelde aantrekkingskracht zal hebben op onder meer (buitenlandse) nieuwe bedrijven. Onder meer door de aanleg van Via Breda, de aantakking van de shuttle, het logistiek topinstituut en de expansie van de logistieke sector. Per saldo wordt rekening gehouden met een bovenregionale vraag van 10 tot maximaal 15 procent. Deze vraag komt dus bovenop de uitbreiding- en vervangingsvraag en bedraagt tussen de 15.759 ten 37.269 m² bvo. Zie onderstaande tabel voor de totale vraag (uitbreiding-, vervanging-, en bovenregionale vraag) in Breda van 2010 tot 2020. Indicatieve prognose vraag naar kantoren Breda 2010-2020, in m² bvo Indicatieve prognose vraag naar kantoren Breda 2010-2020, in m2 bvo GE

TM

min. M2/werkplek (20-29 m2) Vervangingsvraag (1,5 - 2%) Boven regionale vraag (10 -15%) Totaal Bron: Gemeente Breda,, 2010

max.

min.

max.

45.325

64.750

19.805

28.293

137.787

183.711

137.787

183.711

18.311

37.269

15.759

31.800

201.423

285.730

173.351

243.804

Totale vraag tot en met 2020 corrigeren met leegstand boven frictieleegstand Een deel van de toekomstige vraag naar kantoorruimte zal worden opgenomen in de bestaande voorraad. De nieuwbouwbehoefte wordt daarom gecorrigeerd met de huidige leegstand. Dit gebeurt overigens alleen voor:

16

 

het deel van het aanbod dat boven de „normale‟ (frictie) leegstand (=5 procent) ligt; de langdurige leegstand (meer dan 2 jaar) wordt niet meegerekend, omdat de kans dat deze panden nog worden opgenomen door de markt zeer beperkt is.

Er wordt uitgegaan van een totale leegstand (=beschikbaar aanbod) van 105.000 m² vvo en een voorraad van 669.650 m² vvo in Breda. Breda kent een structurele leegstand van circa 45.000 m² vvo (2010). De leegstand die nog wel aantrekkelijk kan zijn voor de markt komt daarmee in totaal op 60.000 m² vvo. De frictieleegstand (= 5 procent van de totale voorraad) is in totaal 33.482 m² vvo. Het verschil tussen beide grootheden wordt meegenomen als correctie op de tot nu toe berekende totale vraag. Het gaat dan om ruim 26.518 m² vvo (zo‟n 30.496 m² bvo) aan kantoorruimte. Prognose nieuwbouwbehoefte naar kantoren in Breda 2010-2020, in m² bvo GE

TM

min. Totale vraag 2010-2020 Minus leegstand minus frictieleegstand(5%) Nieuwbouwbehoefte 2010-2020 Gemiddeld per jaar Bron: Gemeente Breda, 2010

max.

min.

max.

201.423

285.730

173.351

30.496

30.496

30.496

243.804 30.496

170.927

255.234

142.855

213.308

17.092

25.523

14.285

21.330

Ten slotte: transformatie of onttrekking van invloed op kantorenvraag Met de transformatie of onttrekking van kantoren is in de vraagraming geen rekening gehouden. Wanneer kantoren worden getransformeerd naar een andere (economische) functie of worden gesloopt, is dat van invloed op de totale voorraad en het aanbod. Dit moet worden gecorrigeerd in de vraagraming. In Breda speelt dit momenteel slechts een beperkte rol. Samengevat:  Totale indicatieve nieuwbouwbehoefte naar kantoren in Breda bedraagt 142.855 (TM-laag) tot 255.234 (GE-hoog) m² bvo voor de periode 2010-2020.  Dit komt neer op een gemiddelde jaarlijkse opname van circa 14.000 tot 25.500 m² bvo per jaar voor de periode 2010-2020.  De vraag naar kantoorruimte in Breda bestaat uit uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en bovenregionale vraag.

3.2.2 Plancapaciteit en bestemmingsplanruimte Breda heeft een plancapaciteit van ruim 500.000 m² bvo kantoren; van groen tot rijp. Een deel van deze plannen is reeds vastgelegd in bestemmingsplannen, maar een deel nog niet. Het grootste aandeel in de plannen heeft het programma Via Breda, met in totaal 344.500 m² bvo; hiervan is 135.000 m² bvo in bestemmingsplannen vastgelegd. De totale bestemmingsplanruimte voor kantoren bedraagt in onze gemeente een kleine 2,2 miljoen m² bvo en is daarmee “hard” aanbod. Deze ruimte kan expliciet in een bestemmingsplan zijn aangeduid met de bestemming “kantoren”, maar kan ook meer “verborgen” zitten in bestemmingen als “gemengde doeleinden”, of “centrum doeleinden”. In een aantal gevallen is er in het verleden ruimte in bestemmingsplannen opgenomen voor kantoorontwikkeling, zonder het oogmerk om een kantorenlocatie te ontwikkelen, maar eerder een bedrijventerrein. De bestemmingsplancapaciteit voor kantoren is het grootst aan de oostzijde van onze gemeente: circa 900.000 m² bvo. Aan de westzijde bedraagt deze bijna 500.000 m² bvo en in het stationsgebied/centrum een kleine 800.000 m² bvo.

17

Plancapaciteit, in m² bvo Kantoormilieu Stationsmilieu (centrum) (Via Breda) (stationsmilieu) Centrum Gemengd milieu BT (centrum) Subtotaal

Plancapaciteit 344.500 1.300 24.000 369.800

Snelwegmilieu A16 Radialenmilieu A16 Gemengd milieu wonen A16 Subtotaal

29.325 600 29.925

Radialen A27 Gemengd milieu BT A27 Gemengd milieu wonen A27 Subtotaal

100.150 5.000 2.600 107.750

Totaal

507.475

Bron: Gemeente Breda, 2010

18

4. BELANGRIJKSTE CONCLUSIES KANTORENMARKT BREDA In dit hoofdstuk presenteren we de belangrijkste conclusies en resultaten uit de analyse van de kantorenmarkt van Breda. Conclusie 1:

In Breda is sprake van een grote kwantitatieve mismatch tussen plancapaciteit, bestemmingsplanruimte en behoefte

De jaarlijkse nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Breda wordt ingeschat op circa 142.855 (TM-laag) tot 255.234 (GE-hoog) m² bvo in de periode 2010-2020. We moet na 2020 rekening houden met een afname van de gemiddelde jaarlijkse behoefte. De uitbreidingsvraag (extra ruimtebehoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei) zal dalen, door een 12 stagnerende groei van de werkgelegenheid , mede als gevolg van de vergrijzing. Wel zal sprake blijven van een vervangingsvraag, als gevolg van veroudering van bestaande kantoren en blijft Breda aantrekkelijk als vestigingsplaats voor kantoren van buiten de regio. Er zal dus na 2020 zeker nog nieuwbouwbehoefte voor kantoren zijn, maar deze zal naar verwachting lager liggen dan in de periode 2010-2020. Breda heeft een plancapaciteit van circa 0,5 miljoen m² bvo kantoorruimte en een bestemmingsplanruimte van een kleine 2,2 miljoen m² bvo. Wanneer de planomvang wordt afgezet tegen de nieuwbouwprognose, blijkt er sprake te zijn van een (theoretisch) overaanbod van circa 250.000 m² bvo. Wanneer we ook de bestemmingsplanruimte meerekenen, dan hebben we in Breda tot 2020 een overcapaciteit van ruim 2,1 miljoen m² bvo aan kantoren. Een klein deel van deze disbalans in vraag en aanbod zal door de markt zelf worden opgelost (door bijvoorbeeld te schrappen in plannen of een andere invulling te geven aan een gebied). Omdat de gemeente Breda beschikt over grondposities voor nieuwe kantoren, zal van onze gemeente ook regie en sturing worden verwacht om een verdere balans te realiseren. Dit kan door bepaalde locaties te temporiseren of te schrappen. Daarbij zal ook niet de gehele plancapaciteit vóór 2020 worden gerealiseerd. Op basis van bestemmingsplannen is er de komende periode echter wel een veel te ruime ontwikkelingsmogelijkheid. De feitelijke ontwikkeling is afhankelijk van de daadwerkelijke marktbehoefte en opnamecijfers in Breda de komende jaren.

Conclusie 2:

Breda kent een bovengemiddelde leegstand

Op de kantorenmarkt in Breda wordt momenteel circa 105.000 m² vvo kantooroppervlak aangeboden. Daarmee heeft de gemeente een bovengemiddeld leegstandspercentage van ruim 15% op de totale voorraad13. Circa 30% van dit aanbod is terug te vinden op bedrijventerreinen, 28% van het aanbod bevindt zich in het centrum of bij het stationsgebied, 23% van de kantoren die worden aangeboden zijn gevestigd langs de uitvalswegen of snelwegen in Breda, 5% in het milieu kantoren in woonwijken en 15% in “overige gebieden”. Circa 42% van de leegstaande panden staat meer dan twee jaar leeg. In deze panden is, volgens de definitie, sprake van structurele leegstand. De leegstand in Breda is erg versnipperd; op 170 verschillende locaties wordt kantoorruimte aangeboden. Van grote, geconcentreerde leegstandgebieden is nauwelijks sprake; alleen de gebieden Tramsingel en Moleneind-oost (kantorendeel) zijn zorgelijk te noemen. Momenteel staan slechts 13 kantoorpanden staan geheel leeg, waarvan 2 langer dan twee jaar. De versnipperde situatie leidt er toe dat een eenduidige aanpak niet mogelijk is. Maatwerk is geboden.

12 13

Exacte werkgelegenheidsprognoses voor de periode na 2020 zijn nog niet bekend in Breda. Het gemiddelde leegstandspercentage in Nederland bedraagt 12% (bron: DTZ, 2010).

19

Conclusie 3:

Meeste vraag naar kantoren in het centrum/stationsgebied en langs de snelwegen A-16 en A-27

De vraag in Breda concentreert zich met name in het centrum (station) en langs uitvalswegen/snelwegen. De verwachting is dat in Breda 40% van de behoefte is gericht op kantoren op centrum- en stationslocaties en 40% van de behoefte zich richt op de locaties langs uitvalswegen en snelwegen (A-16 en A-27). Het overige deel van de vraag richt zich op kantoren in woonomgevingen en op bedrijventerreinen. De verdeling van de indicatieve vraag naar locatietypen is tot stand gekomen door rekening te houden met de wensen en eisen van de belangrijkste eindgebruikers in Breda, de trends op de kantorenmarkt in Nederland, werkbijeenkomst met Bredase marktpartijen en op basis van ervaringscijfers in onze gemeente. Uit de confrontatie van de nieuwbouwbehoefte met de plancapaciteit blijkt dat er een overaanbod verwacht kan worden van kantoren op uitvalswegen-/snelweglocaties. Tevens is er overaanbod aan locaties bij het station en in het centrum. Kantoorlocaties op bedrijventerreinen behoren qua uitstraling en ruimtelijke kwaliteit over het algemeen tot één van de minst aantrekkelijke kantoorlocaties. Bovendien laat de (OV)-bereikbaarheid van deze locaties in veel gevallen te wensen over. Kantoorlocaties op bedrijventerreinen zijn als zodanig sterk conjunctuurgevoelig. In tijden van een ruime kantorenmarkt staat veel kantoorruimte op bedrijventerreinen leeg en is deze moeilijk te verhuren. Voor de realisatie van kantoren op bedrijventerreinen is een aantal concrete plannen in Breda, zoals de ontwikkelingen op de Tramsingel, Druivenstraat en Werkdonken / Kapittelweg. Uit de confrontatie van de nieuwbouwbehoefte met de plancapaciteit komt naar voren dat er een overaanbod is. Door de bovengemiddelde leegstand van kantoren op bedrijventerrein in Breda, zullen er de komende jaren vanuit markttechnisch perspectief naar verwachting weinig kantoren worden gerealiseerd op deze locaties. Gelet op het tekort aan courante bedrijfskavels is het ook ongewenst dat er solitaire kantoren worden ontwikkeld op bedrijventerreinen. Bij kantoren in woonwijken is te zien dat de verwachte vraag de plancapaciteit overtreft. Gezien deze marktvraag werken we, als de omstandigheden het toelaten, mee om kleinschalige kantoorontwikkelingen in woonwijken mogelijk te blijven maken, bijvoorbeeld in de plint van woonblokken, via kleinere verzamelkantoren en wellicht door woon-werkunits. Voordeel van dit type locaties is dat verouderde kantoorlocaties in woonwijken door hun ligging in bestaand stedelijk gebied over het algemeen goede mogelijkheden voor transformatie bieden. Overigens, een belangrijk deel van de vraag in dit segment kan wellicht haar plek vinden in het (bestaande) aanbod in het centrum of nieuw aanbod in Via Breda. Wat betekent dit voor Breda? De kantorenmarkt van Breda kent knelpunten, zoals de ruime hoeveelheid beschikbaar aanbod, de structurele leegstand, een daling van de opname / nieuwbouwbehoefte en een enorme plancapaciteit. Problemen die bovendien versterkt worden door de huidige economische crisis. Ook demografische trends, zoals de vergrijzing en ontgroening, zorgen voor verschuivingen op de kantorenmarkt. Daarnaast is al vele jaren het (nieuwe) aanbod aan kantoren in onze gemeente vele malen hoger dan de jaarlijkse opname. Samenvattend kunnen de volgende vier problemen worden gesignaleerd:    

inzakkende vraag op korte en (middel)lange termijn; te veel meters op te veel plekken; een hoge structurele leegstand; nog onvoldoende beleid, regie en afstemming.

Om deze problemen op te lossen moeten we als gemeente de regie pakken. Het is, ondanks de ruime plancapaciteit, nog niet te laat om bij te sturen. Door slimme keuzes te maken, kunnen we de sterke

20

positie binnen Nederland mogelijk zelfs verder versterken. Er doen zich immers ook kansen voor zoals de ontwikkeling van Via Breda (inclusief HSL shuttle). Daarnaast blijft Breda aantrekkelijk voor Benelux kantoren. Dat Breda in trek is blijkt wel uit de “grote namen” die zich in de achterliggende periode in onze gemeente hebben gevestigd, zoals bijvoorbeeld: Texaco, Ritchie Brothers, Opel, Scania, GE Capital en recentelijk nog Forever 21 en Nickelson.

21

5. STRATEGIE: NAAR EEN GEZONDE KANTORENMARKT VOOR BREDA Een gezonde kantorenmarkt is gebaat bij een goede balans tussen vraag en aanbod in kwantitatieve zin, maar zeker moet ook de kwalitatieve match tussen vraag en aanbod op orde zijn. Daarnaast beschikt een gezonde kantorenmarkt over een leegstandspercentage dat rondom de frictieleegstand (5%) fluctueert. Gezien de omvangrijke leegstand in onze gemeente willen we bij iedere vraag naar kantoorruimte eerst bezien of de bestaande voorraad uitkomst biedt. Net als bij de vraag naar bedrijfsruimte, passen we ook bij kantoren de SER-ladder benadering toe. We blijven nieuwbouw van kantoren mogelijk maken, om marktsegmenten te kunnen bedienen die niet in de bestaande voorraad geaccommodeerd kunnen worden. Ten slotte ontwikkelen we een heldere lange termijn strategie. Zo ontstaan de bouwstenen voor een sterk en toekomstbestendig kantorenmilieu. Nu behoorlijk wat knelpunten op de Bredase kantorenmarkt Momenteel kan de Bredase kantorenmarkt niet als gezond getypeerd worden. De leegstand is bovengemiddeld en de plancapaciteit en bestemmingsplanruimte is veel hoger dan de behoefte voor de komende periode. Ook is nog onvoldoende sprake van een sterke regie op de kantorenmarkt en zijn er onvoldoende prioriteiten gesteld; zo zijn er te veel plannen op te veel plekken. Daarbij speelt mee dat de verwachte vraag naar kantoren vanwege de afvlakkende werkgelegenheidsgroei op de middellange termijn zal inzakken. En trends zoals duurzaamheid, concentratie van kantooractiviteiten en flexibel werken hebben impact op de vraag van gebruikers. Kortom, de kantorenmarkt verandert en de bomen groeien niet meer tot in de hemel.

Box: Het kantorenbeleid moet knelpunten oplossen en een bijdrage leveren aan de volgende onderling samenhangende factoren:       

Het ontstaan van sterke, marktconforme, toekomstbestendige kantoorlocaties met voldoende massa en uitstraling op de meest aantrekkelijke locaties in Breda; Het behoud en de verankering van de kantoorwerkgelegenheid en eventuele spin-off hiervan (ook bijvoorbeeld richting de woningmarkt); De versterking van het imago en het economische profiel van Breda; Het genereren van extra marktdynamiek en het aantrekken van nieuwe kantooractiviteiten van buiten Breda. Breda moet een aantrekkelijke stad voor bovenregionale vestigers blijven; Een versterking van de stedelijke kwaliteit en duurzaamheid (gebiedskwaliteit, verblijfskwaliteit, ruimtelijke samenhang, het ontstaan van plaatsen waar je graag wilt zijn), ofwel een prettiger woon- en werkklimaat; Het verkleinen van de kans op structurele leegstand en leegstand die ruim boven de frictieleegstand ligt. Leegstand is immers niet aantrekkelijk vanuit het perspectief van imago; Het verkleinen van de kans dat er kantoorgebieden ontstaan die te omschrijven zijn als non-gebieden; plaatsen waar men liever niet wil vertoeven (spooklocaties).

Maar zeker ook voldoende kansen voor Breda Juist de komende jaren zullen gebruikers steeds meer de voorkeur hebben voor sterke, grotere, centraal gelegen kantoorsteden met onderscheidende, zeer goed bereikbare locaties. Met de ontwikkeling van de stationslocatie Via Breda en de aansluiting op de HSL kunnen we hier prima op inspelen. Bovendien zijn er in de nabijheid van de snelwegen A-16 en A-27 mogelijkheden om nieuwe, goede kantoorlocaties te ontwikkelen. En Breda heeft al een uitstekend trackrecord waar het gaat om de vestiging van kantoorgebruikers die activiteiten samenvoegen (vooral de Beneluxkantoren) op bovenregionale en regionale schaal. De kracht van de Bredase kantorenmarkt blijkt verder uit de opnamecijfers van 2009 en 2010. Deze waren met 32.000 en 34.000 m2, ondanks de crisis, nog zeer behoorlijk.

22

Stappen naar een gezonde en duurzame kantorenmarkt voor Breda Om onze positie als kantorenstad te versterken kunnen we niet achteroverleunen. De markt verandert en ook de concurrentie zit, zoals we gezien hebben, niet stil. Het is zaak om nu de juiste ingrepen te doen. Meer dan voorheen zullen we als Breda regie moeten gaan voeren. Alleen al de grote plancapaciteit vraagt om het maken van keuzes. Niet elk plan kan immers zo maar een succes worden en niet elke locatie is even aantrekkelijk vanuit markttechnische optiek. We moeten daarin pro-actief zijn en we hebben, zoals we nog zullen zien, ook een aantal instrumenten om te sturen op de kantorenmarkt. Om de Bredase kantorenmarkt weer gezond en duurzaam te kunnen maken: -

Benoemen we allereerst wat de belangrijkste strategische opgaven zijn; Geven we vervolgens aan welke locaties in Breda bij voorkeur al dan niet op de markt moeten komen; En geven we tenslotte aan langs welke weg deze opgaven kunnen worden gerealiseerd.

5.1 De strategische opgaven Om op termijn in Breda tot een gezonde kantorenmarkt te komen, worden drie belangrijke strategische opgaven ter hand genomen: 1. 2. 3.

De opbouw van een actuele en duurzame kantorenportfolio; Het opschonen van niet toekomstbestendige plancapaciteit en bestemmingsplanruimte; het voorkomen en terugdringen van leegstand.

5.1.1 Opbouwen van een actuele en duurzame kantorenportfolio De kantorenmarkt kent een grote diversiteit aan gebruikers. De eisen die zij aan huisvesting stellen kunnen sterk verschillend zijn; bijvoorbeeld wat betreft: grootte, concept, architectuur en locatievoorkeuren. Breda wil in kunnen spelen op deze gedifferentieerde marktvraag. We gaan daarom een actuele en duurzame kantorenportfolio opbouwen van bestaande, maar ook enkele nieuwe locaties. Hoe tegenstrijdig het ook mag klinken; als zich bijvoorbeeld op dit moment een klant meldt, die enkele duizenden vierkante meters wil afnemen in de A16-zone (Bijv. Beneluxeerder), dan kan deze vraag niet worden geaccommodeerd. Een andere locatie binnen Breda aanbieden is in veel gevallen geen alternatief. Dit type klant zal dan eerder kiezen voor een A16-locatie in een andere gemeente. Met het kiezen van de juiste plekken zijn we er echter niet. Bij de (her)ontwikkeling van locaties moet veel nadrukkelijker dan in het verleden gestuurd worden op de kwaliteit ervan. Kwalitatief hoogwaardige kantoorlocaties zijn daarmee een randvoorwaarde voor het versterken van het vestigingsklimaat van Breda. Maar ook vanuit de optiek van duurzaamheid en verantwoord gebruik van schaarse ruimte is de ontwikkeling van de juiste kwaliteit op de juiste locatie van belang. Kwalitatief aantrekkelijke kantoren(locaties) kennen over het algemeen een langere levenscyclus en verouderen hierdoor minder snel. De kantoorontwikkelingen die nu in de gemeente Breda staan gepland, zijn waarschijnlijk de laatste grote nieuwbouwlocaties in de stad. Deze moeten zeker in 2040 ook nog aantrekkelijk zijn. Daarom moet er meer dan ooit gedacht worden vanuit milieus en vanuit het oogpunt van de gebruiker. Vijf eisen voor kwaliteit van kantoorlocaties We vinden dat toekomstbestendige kantoorlocaties aan de volgende vijf eisen zouden moeten voldoen:

23

1. 2. 3. 4. 5.

Uitstekende dubbele bereikbaarheid (OV, liefst intercity en auto); Voldoende parkeerruimte; Een aantrekkelijke gebiedskwaliteit; Menging van functies (multi-use); Kwalitatief goede gebouwen (met moderne vereisten als ICT, klimaatbeheersing en duurzaamheid).

Ook voor bestaande kantoorlocaties kan dit eisenpakket als toetsingskader gelden. Zo kan bij de uitbreiding van kantoren aan bijvoorbeeld de Claudius Prinsenlaan of bij het NAC Stadion deze checklist ook worden gebruikt. Bestaande kantoren kunnen zo meeprofiteren van nieuwe ontwikkelingen in het gebied. Gemeente kan sturen op de kwaliteit van locaties Wij als gemeente bouwen geen kantoren; dat is evident. Derhalve is het van belang wat we als gemeente aan de kwaliteit van kantoorlocaties kunnen doen? We benoemen de randvoorwaarden voor de bouw van kantoren en de directe omgeving hiervan. Ons staan de volgende instrumenten ter beschikking:  

   

Bestemmingsplan: hiermee kan de gemeente onder meer bestemmingen op kantoorlocaties toestaan/uitsluiten (functiemenging?); Beeldkwaliteitplan: hiermee kan de gemeente de kwaliteit van de inrichting van een gebied (extra) beïnvloeden, denk aan aspecten als bouwhoogte, materiaalgebruik (via welstandscriteria in het beeldkwaliteitplan), bebouwingspercentage, gebruik van water en groen, bebouwde parkeeroplossingen, et cetera; Masterplan: samen met marktpartijen kan Breda een Masterplan opstellen voor nieuwe locaties, dan wel hier de (ruimtelijke) randvoorwaarden voor meegeven; Locatiebeleid: Breda kan met locatiebeleid invloed geven aan zaken als ontsluiting, parkeernormen en functiemenging; Verkeersplannen: hiermee wordt de bereikbaarheid van kantoorlocaties beïnvloed; Privaatrechtelijke instrumenten als: Samenwerkingsovereenkomst (SOK), Intentieovereenkomst (IOK) en Realisatieovereenkomst.

Voorkeurlocaties nieuwe ontwikkelingen Het is raadzaam kantoorontwikkelingen te clusteren; versnippering moet zoveel mogelijk tegen worden gegaan. Zo ontstaan locaties met massa, uitstraling en voldoende draagvlak voor voorzieningen. Kleine, vlees-noch-vis locaties dragen bij aan versnippering en vergroten de kans op leegstand. Een stad die niet kiest creëert bovendien onduidelijkheid bij marktpartijen en eindgebruikers. We willen bij onze keuzes primair inspelen op de verwachte marktvraag. Naast het centrum/stationsmilieu vraagt de Bredase markt nadrukkelijk om snelweg- en radiaallocaties, zowel aan de A16 als aan de A27. Bij voorkeur biedt Breda in elk van deze twee milieus ruimte voor nieuwe kantoren. Beoordeling locaties op basis van diverse criteria Bij de opbouw van een aantrekkelijke kantorenportfolio gaan we primair uit van de vraag die er vanuit de markt is en wordt verwacht. Bij de markttechnische analyse van de verschillende Bredase kantorenmilieus wordt uitgegaan van de volgende overwegingen:     

Heeft de locatie voldoende kritische massa?; Ligt de locatie in de nabijheid van andere kantoorlocaties?; Is de locatie goed bereikbaar per openbaar vervoer en auto?; Heeft de locatie voldoende mogelijkheden voor een hoge gebiedskwaliteit?; Hoe multifunctioneel is de locatie?

24

Deze beoordeling levert een min of meer “ideaaltypische” portfolio aan kantorenlocaties op. Aangezien er geen sprake is van een blanco situatie, maar rekening moet worden gehouden met een bestaande realiteit en we bovendien gebukt gaan onder een ongekende economische crisis en een kritieke financiële positie van de gemeente, is de plancapaciteit ook beoordeeld op aspecten als:    

(gemeentelijke) grondposities; bestaande afspraken met marktpartijen; benodigde investeringen; Belang van de vigerende functie van de locatie?

Deze wijze van integrale locatiebeoordeling is conform de door het “Kernteam Stedelijke Programmering” opgestelde criteria.14 Nieuwe ontwikkelingen waar Breda voor wil gaan... Stationsmilieu/Centrum In de periode tot 2020 krijgt de ontwikkeling van het Stationskwartier de hoogste prioriteit. Van veel minder omvang is de ontwikkeling van kantoren in het gebied Drie Hoefijzers (noord- en zuid). De kantorenbehoefte tot 2020 in dit milieu bedraagt een circa 102.000 m² bvo. Indien de marktomstandigheden het toelaten kunnen in de periode na 2020 kantoren worden ontwikkeld in de gebieden Havenkwartier en Markoevers-oost. Aangezien we vertrouwen hebben in de kansen van de “Creative Industrie”, kan in het Triple Ogebied tot 2020 circa 8.500 m² bvo aan kantoren in deze sector worden gerealiseerd. Mocht dit niet genoeg zijn dan is een verder oostelijke uitbreiding in het gebied Tramsingel / Slingerweg mogelijk. De voormalige gebouwen van de gemeentelijke Sociale Dienst aan de Vlaszak/Gasthuispoort kunnen worden herontwikkeld zodra de marktomstandigheden het toe laten. Naast wonen kan hier 1.300 m² bvo aan kantoren worden gerealiseerd. In de periode na 2020 en wellicht zelfs eerder, kan op de parkeerplaats van Stadskantoor C, nog maximaal 3.000 m² bvo aan kantoren worden gerealiseerd. Milieu: Station/Centrum Planvoorraad (gewenst) Locatie

Tot 2020

Stationskwartier

Reserve/na 2020

120.000

Drie Hoefijzers-zuid

8.500

Drie Hoefijzers-noord

4.500

Havenkwartier

65.000

Marktoevers-oost

25.000

Vlaszak/Gasthuispoort

1.300

Stadskantoor C/parking

3.000

Tramsingel/Triple O

8.500 Totaal

Behoefteprognose (40%) (max.)

14

142.800

93.000

102.093

PM

Eveneens toegepast op de beoordeling van de Bredase woningbouwlocaties.

25

Snelweg-/Radialenmilieu Naast een sterke gebiedsontwikkeling rondom het station hebben we behoefte aan enkele sterke kantoorlocaties langs of nabij de snelwegen A-16 en A27. Immers, een groot deel van de kantoorgebruikers (zo‟n 40%) heeft voorkeur voor vestiging in de omgeving van de snelweg, zo tonen de transacties in Breda. Landelijk onderzoek van de Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemingen onderschrijft deze voorkeur. Uit gesprekken die we voerden met diverse (inter)nationale bedrijven bleek deze voorkeur overigens ook al. Voor bedrijven met een internationale oriëntatie is een locatie langs de A-16 vaak aantrekkelijk, terwijl bedrijven met een oriëntatie op Utrecht en de overige steden in Noord-Brabant (zoals Tilburg, Eindhoven en Den Bosch) vaak voorkeur hebben voor vestiging langs of nabij de A-27. Ook voor de langere termijn blijft deze vraag bestaan, zeker waar het gaat om kantoren met een bovenlokale salesfunctie. En juist voor dit segment is Breda een aantrekkelijke locatie gebleken. Aan de westzijde van de stad zet Breda tot 2020 in op kantoorontwikkeling nabij het NAC-stadion (20.500 m² bvo). Ook is nog een ontwikkeling van 5.000 m² bvo mogelijk ten westen van de Lunetstraat, net ten noorden van het spoor. Voor de periode na 2020 blijven de volgende locaties beschikbaar: Princenhagelaan-zuid, Hoge Mosten, Officepark Steenakker. Tevens dient nog een afweging te worden gemaakt tussen de locaties Steenakker-noord en het gebied ten zuiden van Rithmeester Park. Deze laatstgenoemde locatie lijkt een betere uitgangspositie te hebben qua ligging en ontwikkelkosten. Marktomstandigheden (concrete klanten) kunnen er toe leiden dat enkele locaties eerder, dus vóór 2020, tot ontwikkeling worden gebracht. Hiervoor komt de locatie Princenhagelaan-zuid het meest in aanmerking. Aan de oostzijde van de stad is in de periode tot 2020 kantoorontwikkeling mogelijk op het Digit Parc en op de locatie Meulenspie. Daarnaast kunnen ook op enkele locaties langs de Claudius Prinsenlaan kantoren worden ontwikkeld. Breda ziet af van kantoorontwikkeling direct aan de A27. Milieu: Snelweg/Radialen Locatie (A16/west) Nac-stadion Lunetstraat Steenakker-noord Princenhagelaan-zuid Hoge Mosten Officepark Steenakker Dr. Struykenplein Oksel A16/Gr. Engelbertln-zuid Totaal Behoefteprognose (20%) (max.)

Planvoorraad (gewenst) Tot 2020 Reserve/na 2020 20.500 5.217 40.000 23.500 4.000 20.000 600 26.317 51.046

PM 87.500 PM

Locatie (A27/oost) Digit Parc Meulenspie Bergschot Business Houses Cl.Prinsenlaan (div.) Loevensteinstraat Totaal Behoefteprognose (20%) (max.)

15.000 600 1.566 19.550 2.600 39.316 51.046

9.000 40.000 49.000 PM

26

Kantoorvestigingen in woonwijken In dit milieu is geen sprake van een ernstige mismatch tussen vraag en aanbod. Veelal betreft het ook relatief kleinschalige ontwikkelingen. Breda laat in principe in dit segment de markt zijn werk doen. We grijpen pas in als ook in dit milieu vraag en aanbod te ver uit elkaar komen te liggen (frictieleegstand van ruim boven de 5%). Realisering van een actuele en duurzame kantorenportfolio betekent ook dat niet toekomstbestendige locaties, panden en concepten uit de voorraad en plancapaciteit gehaald moeten worden. Dit is de tweede belangrijke opgave waar we voor staan. 5.1.2 Opschonen van niet toekomstbestendige plancapaciteit en bestemmingsplanruimte Een grote disbalans in vraag en aanbod gaat gepaard met hoge leegstandscijfers. Deze zijn onwenselijk voor een gezonde kantorenmarkt. Een belangrijke, maar vaak moeilijke maatregel om de leegstand aan te pakken is de plancapaciteit en bestemmingsplanruimte op te schonen. De kans op overaanbod, versnippering en leegstand wordt hierdoor immers verkleind. In paragraaf 5.1.1 is aangegeven welke nieuwe locaties Breda bij voorkeur op de markt ziet komen. Er is daarbij een onderscheid gemaakt naar de periode tot en na 2020. We streven er naar om alle overige plancapaciteit en bestemmingsplanruimte in principe op te schonen. Dit betreft een kleine 2 miljoen m² bvo aan plannen en plancapaciteit. Ingeschat wordt dat hiervan ruim 225.000 m² bvo relatief makkelijk kan worden weggestreept. Blijft nog een uitdaging over van ruim 1,7 miljoen m² bvo; voor het overgrote deel bestaande uit bestemmingsplanruimte. Uiteraard worden bij definitieve ingrepen bestaande publiek- en privaatrechtelijke verworvenheden en overeenkomsten meegewogen. Ook worden de risico‟s (b.v. planschade) in beeld gebracht. Box: planschaderisico Hoe risicovol is het om bij een bestemmingsplanherziening de kantoorbestemming weg te bestemmen of uitbreidingen van kantooroppervlakten niet meer toe te staan. Wanneer is sprake van planschade? Verwijtbare voorzienbaarheid Sinds de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ( hierna ABRvS) inzake gemeente Veere (ABRvS 07-11-2007) wordt duidelijk dat voor het aannemen van passieve risicoaanvaarding – dat is het vervallen van een bestaande bouwmogelijkheid –vereist is, dat de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was èn sprake is van verwijtbaar „stilzitten‟, dat wil zeggen het niet benutten van een bestaande bouwmogelijkheid. Deze lijn in de jurisprudentie is bevestigd in de uitspraken van de ABRvS inzake gemeente Vaals (ABRvS 16-01-2008), gemeente Slochteren (ABRvS 16-01-2008) en inzake gemeente Nijmegen (ABRvS 23-04-2008). Voor de beoordeling van verwijtbare voorzienbaarheid dient rekening gehouden te worden met concrete beleidsvoornemens die ook openbaar zijn gemaakt. Concrete beleidsvoornemen: Kantorennota Breda 2020 De “Kantorennota Breda 2020” beschrijft de beleidskeuzes die de gemeente maakt ten aanzien van bestaande en nieuw te ontwikkelen kantorenlocaties in de gemeente tot 2020. Ingegaan wordt op de kenmerken van de bestaande kantorenvoorraad, trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt, de leegstandproblematiek, de plancapaciteit en er wordt een behoefteprognose gepresenteerd. Tot slot wordt aangegeven met welke activiteiten de gemeente direct aan de slag wil gaan. De Kantorennota is een concreet beleidsvoornemen Vanaf het moment van bekendmaking d.m.v. publicatie van de kantorennota is sprake van verwijtbare voorzienbaarheid.

Een klein deel van de disbalans in vraag en aanbod zal door de markt zelf worden opgelost; door bijvoorbeeld te schrappen in plannen of een andere invulling te geven aan een gebied. Maar aangezien de gemeente Breda beschikt over belangrijke grondposities voor nieuwe kantoren en we op het gebied van de ruimtelijke ordening beschikken over de nodige publiekrechtelijke instrumenten, kunnen we ook zelf regie en sturing geven om een betere balans op de kantorenmarkt te realiseren. Om deze opgave te kunnen realiseren zal per locatie maatwerk geleverd moeten worden.

27

Bekeken moet worden welke inzet van instrumenten, op enig moment, het meest effectief zal zijn en de minste risico‟s (b.v. planschade) voor de gemeente met zich meebrengt. Gedacht kan worden aan:   

afwaardering van locaties; uitruilen van programma; bestemmingsplannen, o.a.: - opnemen kantorenbeleid in bestemmingsplannen; - bestemmingsverruiming, -verandering - inzetten voorbereidingsbesluiten; - gedetailleerdere planregels; - zorgvuldiger omgaan met beschikbare informatie vooraf.

Zeker is in ieder geval dat het voor een langere periode van ons als gemeente vraagt om sterke sturing en regie. Het opschonen van de niet-courante plancapaciteit en bestemmingsplanruimte gaat aangepakt worden door het “Ombuigingsteam kantoren i.o.”. Locaties en bestemmingsplanruimte die bij voorkeur worden geschrapt Op basis van de in paragraaf 5.1.1 beschreven beoordeling, streven we er als gemeente Breda naar om de onderstaande ontwikkellocaties en bestemmingsplanruimte voor kantoren te schrappen. Stationsmilieu/Centrum In de gebieden Via Breda en Tramsingel is sprake van te veel plannen en zeker te veel bestemmingsplancapaciteit. We streven er naar om ruim 700.000 m² bvo aan plancapaciteit voor kantoren te schrappen. Milieu: Station/Centrum Opschonen Locatie

Direct

Zoete Inval

Streven

110.000

Drie Hoefijzers zuid

18.000

Drie Hoefijzers noord

26.000

Havenkwartier

402.000

Markoevers west

20.000

Vlaszak/Gasthuispoort

7.200

Tramsingel, gebouw Ante

17.400

Tramsingel, Wonen Breburg

9.000

Tramsingel, overige locaties

103.500

Totaal

137.200

575.900

Ook in de snelwegmilieus is sprake van een veel te grote niet-courante plancapaciteit en bestemmingsplanruimte. Aan de westzijde streven we naar een reductie van ruim 386.000 m² bvo en aan de oostzijde van ruim 850.000 m² bvo aan kantoren.

28

Milieu: Snelweg/Radialen Opschonen Locatie (A16/west)

Direct

Knooppunt Princeville

Opschonen Streven

34.000

BT Moskes (HB)

Locatie (A27/oost) Hoek Heerbaan/Cl. Prinsenlaan

Direct

50.000

180.000 Kantorenpark Cl. Prinsenlaan

Ettensebaan/Cosunpark

6.000 Druivenstraat

Ettensebaan/Westpoort

2.825 Hoogeind 1

Ettensebaan/Kerry/Westpoort Valveeken

46.500 5.000 700.000

157.500 Groenedijk

De Lunet/ vml winkelcentrum

Streven

42.500

2.000 4.125

Totaal

38.125

348.325

Totaal

42.500

801.500

5.1.3 Voorkomen en terugdringen van leegstand Het is van cruciaal belang dat er meer aandacht wordt gegeven aan de bestaande kantorenvoorraad. Momenteel wordt hier geen specifiek beleid op gevoerd, wat niet wil zeggen dat we er niets aan doen. Enkele goede voorbeelden van een concrete aanpak zijn het omzetten van een incourant kantoorpand aan de Takkebijsters naar een medische kliniek (Medinova) en het pilot-project dat in het najaar van 2011 van start gaat aan de Smederijstraat, waarbij een leegstaand kantoorpand wordt omgezet naar studentenhuisvesting. Gezien het huidige hoge leegstandspercentage, maar ook de veranderende eisen van gebruikers, is het geen overbodige luxe om de bestaande voorraad steviger te betrekken bij het streven naar opbouw van een aantrekkelijke kantorenportfolio. Voorkomen moet immers worden dat bestaande locaties verloederen en onaantrekkelijk worden voor eindgebruikers. De leegstand dient met vereende krachten te worden aangepakt; het is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van marktpartijen en overheden. Recentelijk heeft het Rijk het “Actieprogramma Aanpak Leegstand kantoren” opgesteld. De drie belangrijkste hoofdlijnen van de hierin voorgestelde aanpak zijn:   

De markt zet in op voortvarende herontwikkeling en transformatie van leegstaande kantoren; De markt zet in op het gezond maken van de kantorenmarkt door het verleggen van de focus van quick wins naar lange termijn betrokkenheid; Gemeenten en provincies zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van kantorenlocaties door betere regionale planning en samenwerking. 15

Daarnaast heeft de VNG heeft een handreiking gemaakt om de leegstand te lijf te gaan. Beide documenten bieden concrete maatregelen en voorstellen om met de leegstandproblematiek in Breda aan de slag te gaan. Onder andere op basis hiervan stellen we een plan van aanpak op, dat maatwerk biedt voor de Bredase situatie. Praktische maatregelen die hierin opgenomen kunnen zijn o.a.:  Revitalisering en verduurzaming van gebieden en gebouwen;  Afwaardering van locaties en gebouwen;  Huurprijsverlaging;  Functieverandering;  Nieuwe kantoorconcepten;  Tijdelijke invulling van gebieden en gebouwen;  Verbetering omgevingsfactoren (parkeren, verkeer, etc.);  Samenwerking marktpartijen en overheden (ook op het gebied van acquisitie. 15

“Handreiking “Leegstand te lijf, handvatten voor langetermijnstrategie”, VNG, maart 2011.

29

Door alleen focus te hebben voor nieuwe locaties, wordt de leegstandsproblematiek niet opgelost: een overaanbod aan nieuwbouwkantoren draagt juist bij aan het vergroten van de leegstand in bestaande kantoorpanden. Maar het omgekeerde geldt zeker ook: door geen nieuwe locaties toe te voegen wordt de leegstandsproblematiek niet opgelost, omdat een deel van de marktvraag niet in de bestaande voorraad kan worden geaccommodeerd. 5.2 Realiseren van de opgaven: afstemming, marketing en acquisitie Nu de opgaven bekend zijn, wordt in deze paragraaf aangegeven hoe deze zijn te realiseren. Het is van groot belang om: -

Beter af te stemmen binnen en buiten de gemeente; In te zetten op sterke marketing en acquisitie.

5.2.1 Betere afstemming binnen en buiten de gemeente Afstemming tussen projecten en plannen binnen onze gemeente is cruciaal om te komen tot een programmering die kwantitatief en kwalitatief goed past bij de stad. Binnen onze gemeente zal meer sturing en betere afstemming plaats moeten vinden vóór in het planproces; opdat de strategie daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Dit willen we bereiken door een “regiegroep” in te stellen, die frequent programma- of wegingoverleg voert, waarin alle vastgoedprojecten van de stad aan de orde komen. Het feit dat binnen de nieuwe gemeentelijke organisatiestructuur één directie Ontwikkeling is opgenomen, biedt de kans om sturing en programmering beter te borgen. Ook gaan we regelmatig marktconsultaties houden met de vastgoedmarktpartijen, om draagvlak te creëren voor het beleid en de uitvoering ervan en informatie uit te wisselen; op basis waarvan zo nodig kan worden bijgestuurd. Ten slotte is regionale en provinciale afstemming van belang. Samenwerking zoeken met vastgoedmarktpartijen Samenwerking met vastgoedmarktpartijen is van belang, omdat deze partijen over zeer veel marktkennis (ook buiten Breda) en expertise beschikken. Zij hebben dagelijks contact met de markt en zijn bovendien de partijen die het risico nemen om te investeren. Door vastgoedpartijen tijdig te betrekken kunnen we veel kennis aanboren en meer draagvlak voor het gemeentelijk beleid creëren. Regionaal afstemmen Regionale samenwerking op de kantorenmarkt is voor Breda relevant. In West-Brabant hebben we verreweg de grootste positie op de kantorenmarkt. Met het oog op de toekomst is het van belang om in samenspraak met de markt, waar nodig, te sturen op de kwantiteit en kwaliteit van het regionale aanbod. Wanneer wij als gemeente Breda ontwikkelingen beperken, zullen buurgemeenten dit mogelijk ook doen (Janssen-Jansen, 2009), om de negatieve gevolgen, zoals leegstand, tegen te gaan. Er kan gedacht worden aan bijvoorbeeld:    

Meer regionale monitoring van de kantorenmarkt; Segmentering van kantoorlocaties; Verdeling van de bouwcapaciteit; Gerichte investeringen in de bereikbaarheid;

Een belangrijke valkuil in de regio is dat de gemeenten ieder hun eigen plan trekken, waardoor het aanbod kwantitatief (te veel) en kwalitatief (te veel van hetzelfde) niet aansluit bij de marktbehoefte. Gezien de potentiële risico‟s is de regionale economie hier uiteindelijk niet bij gebaat. Net als dat al ten aanzien van bedrijventerreinen gebeurt, zullen we ook ten aanzien kantoren regionale afstemming zoeken binnen het RWB. We vinden het als Breda belangrijk dat ook op provinciaal niveau wordt gestuurd op het voorkomen van overcapaciteit in de regio‟s en dat de SER-ladder niet alleen voor bedrijven, maar ook voor

30

kantoren wordt gehanteerd. Hier ligt naar onze mening een rol voor de provincie Noord-Brabant. Momenteel wordt samen met de provincie nagedacht over de werklocaties van de toekomst. Met de B5-steden in Noord-Brabant, willen we bezien op welke aspecten van de kantorenmarkt winst te behalen valt door samen te werken. Belangrijk is in ieder geval om zelf de zaken goed op orde te hebben. Iedere stad in de provincie heeft daarbij voor een belangrijk deel zijn eigen (regionale) kantorenmarkt en locaties. Box: De SER-Ladder Meer aandacht voor bestaande kantoren en eerst herontwikkelen en dan pas uitbreiden op een nieuwe kantoorlocatie past in het principe van de SER-ladder. Het hanteren van de SER-ladder is voor kantoorlocaties door het Ministerie van VROM verplicht gesteld in de ontwerp-AMvB Ruimte. De treden van deze ladder zijn als volgt omschreven: 1. gebruik ruimte die al beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie en/of door herstructurering (of herontwikkeling) beschikbaar gemaakt kan worden; oftewel, zoek eerst naar ruimte in een bestaand kantoorpand of op een bestaande kantoorlocatie; 2. maak optimaal gebruik van de mogelijkheden door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen; oftewel: probeer op bestaande kantoorlocaties uit te breiden, door intensiever te bouwen (bijvoorbeeld uitbreiden van kantoren door de hoogte en/of de breedte in te gaan). 3. indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde. Pas dan is het ontwikkelen van een uitbreidingslocatie (greenfield) een mogelijkheid. In de praktijk is het zo dat de treden van de SER-ladder niet volgtijdelijk worden beklommen, maar tegelijkertijd worden ingezet. Het is belangrijk zowel te beschikken over nieuw uitgeefbare kantoorlocaties als over bestaande kantoorlocaties, zodat een verhuiscarrousel mogelijk is. Breda heeft voldoende beschikbaar aanbod om hieraan te voldoen.

5.2.2 Inzetten op sterke marketing en acquisitie Marketing en acquisitie op de kantorenmarkt moeten blijvend onderdeel uitmaken van de activiteiten van de gemeente Breda de komende jaren. Er wordt al het één en ander gedaan (in samenwerking tussen BrIM, REWIN en BOM), maar het is nu zaak een tandje bij te zetten. Argumenten hiervoor zijn:     







kansen die zich voordoen in de markt, de Beneluxering-trend is nog niet ten einde, de komst van de HSL-shuttle, de komst van ViaBreda en de vestiging van het Logistiek Topinstituut; de economische crisis; juist in de huidige laagconjunctuur verdienen kantoren meer aandacht; de opkomst van nieuwe kantoorconcepten en groeisectoren zoals zorg, creatieve industrie en kennisintensieve bedrijvigheid; kantoren zijn heel belangrijk voor de werkgelegenheid in Breda; bestaande kantoorvestigers in Breda blijven niet vanzelf zitten, de wereld verandert snel en, langdurige vestiging van bedrijven is geen vanzelfsprekendheid meer (zie Philips, ABN-AMRO), dus voor deze vestigers moet veel aandacht zijn, via hen kunnen ook weer nieuwe leads opgespoord worden; centrale, goed bereikbare (kantoor)steden worden steeds aantrekkelijker voor gebruikers, mede onder invloed van de fusie en concentratietendens in allerlei branches. Een stad als Breda kan hier goed op inspelen (doen ze al!); de concurrentie zit niet stil, met name Antwerpen timmert aan de weg, maar ook Rotterdam (Rotterdam Investment Agency) en Dordrecht. De unieke ligging en het track-record geven Breda een voorsprong, bovendien hebben Dordrecht en Antwerpen nog geen sterke (zicht)locaties. Rotterdam zal waarschijnlijk te veel koersen op internationale havengebonden bedrijven en sectoren als medische technologie. Binnen West-Brabant is de positie van Breda sterk en ook Tilburg zal door ligging en imago vooralsnog geen grote concurrent zijn; Via Breda moet goed op de kaart gezet gaan worden als hèt nieuwe milieu van Breda. Marketing is nodig om de plek in beeld te krijgen bij potentiële investeerders, ook van buiten de regio. Dit vergt een meerjarige, strategische aanpak.

31

Breda bezit voldoende Unique Selling Points Er zijn voldoende argumenten voor kantoorgebruikers om voor Breda te kiezen. Naast de aanwezigheid van aantrekkelijke kantoorlocaties, zijn de belangrijkste argumenten voor verkoop:     

Het trackrecord binnen de Benelux, unieke positie, al veel bedrijven die gekozen hebben voor vestiging in Breda; Centraal afzetgebied binnen de Benelux; Ruime aanwezigheid van personeel en relatief hoog opgeleide beroepsbevolking; Uitstekende bereikbaarheid en verbindingen; Breda biedt een goed woon- en leefklimaat.

Voldoende tijd en mensen en bestaande mogelijkheden benutten Om leads op te sporen kunnen we gebruik maken van bestaande organisaties zoals de BOM, REWIN en natuurlijk onze eigen accountmanagers en acquisiteurs van gemeente en BrIM). De samenwerking met deze partijen moet optimaal blijven; we willen een proactieve rol blijven houden in deze (en andere) netwerkcontacten. Klanten die zich melden moeten optimaal gefaciliteerd worden; hiermee kan nog steeds het verschil gemaakt worden. Essentieel hiervoor zijn enthousiaste, gedreven mensen met een hoog servicelevel. Meerdere medewerkers gaan zich bezig houden met investeringsbevordering van kantoren. Bij voorkeur op basis van een gerichte, meerjarige strategie. Voor Via Breda maken we een marketing- en acquisitieplan. Een dergelijke locatie loopt immers niet vanzelf vol. En de naamsbekendheid moet omhoog. Gemeente en betrokken vastgoedspeler(s) moeten dit in gezamenlijkheid doen. Dus pro-actief op zoek naar gebruikers die passen in het profiel. Box: Utrecht Investment Agency (UIA) De gemeente Utrecht heeft haar acquisitie op de kantorenmarkt serieus vormgegeven. Via de Utrecht Investment Agency wordt sinds enkele jaren consequent aan marktbewerking gedaan op de (inter)nationale kantorenmarkt. Hierbij wordt via een samenwerkingsovereenkomst samengewerkt met diverse vastgoedmarktpartijen (onder meer ING, Corio, Bouwfonds). Belangrijk aspect is dat het bestaande vastgoed nadrukkelijk onder de aandacht van gebruikers wordt gebracht.

Ten slotte kan er voor worden gekozen om samen met beleggers en ontwikkelaars Breda te promoten. Utrecht doet dit via de Investment Agency (zie box), voor Breda kan wellicht Breda Investment Office het licht zien (BIO).

32

6. DIT GAAN WE DOEN Om sterk van start te kunnen gaan, is het belangrijk om gericht te werk te gaan. Met de volgende acties kunnen we meteen aan de slag:



Opbouwen kantorenportfolio; We gaan bouwen aan een actuele en duurzame kantorenportfolio van bestaande en nieuwe locaties.



Opschonen plancapaciteit en bestemmingsplanruimte; Per locatie gaan we bekijken welke strategie en instrumenten we, op welk moment, gaan inzetten om de plancapaciteit op te schonen.



Aanpakken leegstandproblematiek; Uit de kantorennota komen eerste indrukken over de kwaliteit van de bestaande kantorenvoorraad in Breda. Om pro-actief beleid te voeren op dit thema gaan we een verdiepingsslag maken en een plan van aanpak opstellen. Wat zijn de kwetsbare plekken van Breda op korte en wat langere termijn? Welke problemen spelen hier? Wie moet en kan actie ondernemen? Gaat het om gebouwen of om gebieden? Welke instrumenten kunnen we inzetten? De recentelijk vastgestelde notie “Wonen in kantoren” wordt hierbij meegenomen.



Vastgoedmarktmonitor; We gaan een vastgoedmarktmonitor opstellen die vooral toekomst gericht is, zodat we onze beleidsdoelstellingen kunnen monitoren, gewenste ontwikkelingen kunnen stimuleren en ongewenste ontwikkelingen kunnen bijsturen.



Marketing en acquisitie; Marketing en acquisitie maken we een blijvend onderdeel van de activiteiten van onze gemeente. We zetten er een tandje bij en we leggen de focus sterk op het stationsgebied. Onder regie van de BrIM wordt ook de samenwerking met externe partijen, als REWIN, BOM en de Netherlands Foreign Investement Agency (NFIA), verder versterkt.

33

BEGRIPPENLIJST Aanbod: Aanbod betreft gebouwen waarin per ultimo van elk kalenderjaar minimaal 500 m² kantoorruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. Kantoor: Een kantoor is een gebouw dat geheel of gedeeltelijk in gebruik is, dan wel te gebruiken is voor bureaugebonden activiteiten (administratieve, geestelijke en adviserende arbeid) en niet voor vervaardiging, bewerking en/of opslag van goederen; 16

Kantoorlocatie : Een kantoorlocatie is een perceel of een aaneengesloten groep van percelen, waarop gebouwen zijn en/of kunnen worden gerealiseerd, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. Bovenregionale vraag: een deel van de vraag naar kantoren in Breda komt van buiten de regio. Bij deze bovenregionale vraag gaat het om vestigers van „buiten‟ die een kantoor openen in Breda. Kantorenvoorraad: Voor de kantorenmarkt wordt onder voorraad het totaal verstaan van bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m² vvo of meer. Leegstand: Leegstand betreft aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Leegstand wordt uitgedrukt in percentages van de kantorenvoorraad, per ultimo van het jaar. Leegstand wordt als structureel aangemerkt als een periode langer dan twee jaar betreft. Nieuwbouwbehoefte: de totale vraag naar nieuw te ontwikkelen kantoren. Opname: Onder opname wordt de kantoorruimte verstaan die op de „vrije markt‟ verhuurd en verkocht is, met uitzondering van sale-and-leaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigen bouw). Transacties worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming bereikt is, waarbij een ondergrens van 500 m² wordt aangehouden voor kantoorruimte. Plancapaciteit: De capaciteit opgenomen in ontwikkeling zijnde plannen (al dan niet vastgelegd in een bestemmingspla. Bestemmingsplanruimte: de capaciteit in vigerende, door de gemeenteraad vastgestelde ruimtelijke plannen (bestemmingsplannen en artikel 19 WRO) voor de ontwikkeling van kantoorruimte. Vervangingsvraag: de ruimtebehoefte die ontstaat als gevolg van veroudering van bestaande kantoorruimte, waarbij de achtergelaten kantoorruimte weer opnieuw (te huur) aangeboden kan worden. Vraag naar kantoren: de totale vraag naar kantoren, inclusief vervangingsvraag, uitbreidingsvraag en bovenregionale vraag naar zowel bestaande panden als nieuwbouwkantoren. Uitbreidingsvraag: de extra ruimtebehoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei

16

  

In de definitie van kantoorlocaties zitten enkele impliciete keuzes verborgen: een kantoorgebied is geen kantoorlocatie: aaneengeslotenheid van percelen is volgens ons van wezenlijk belang. Verspreid liggende kantoorpercelen in een buurt gelden dus als verschillende locaties; een kantoorlocatie kan in principe bestaan uit één kantoorgebouw, in de definitie wordt namelijk gesproken over „een perceel‟ of „een groep van percelen‟; zowel uitontwikkelde locaties als niet-uitontwikkelde locaties worden meegerekend: dit betekent dat in het overzicht drie typen locaties terugkomen, namelijk (1) bestaande, uitontwikkelde locaties, (2) bestaande niet uitontwikkelde locaties en (3) nieuwe (nog te ontwikkelen) locaties.

34

BIJLAGE 1: TYPOLOGIE KANTOREN BREDA Inleiding De Bredase kantorenlocaties zijn, aan de hand van de criteria: bereikbaarheid, kwaliteit en marktconformiteit, ingedeeld in vier hoofdtypen ofwel kantorenmilieus. Binnen elk milieu kunnen één of meer subcategorieën worden onderscheiden. Per milieu wordt een beschrijving gegeven. Kantorentypologie Breda In Breda wordt uitgegaan van de volgende verdeling naar locatietypen: Typologie

Subcategorieën

Binnenstedelijke centrumlocaties

 

Stationsmilieu Centrummilieu

Uitvalswegen- / snelweglocaties Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen

  

Radialenmilieu Snelwegmilieu Gemengd milieu bedrijven

Kantoorvestigingen in woonwijken

 

Gemengd milieu wonen Solitaire kantoren

Marktaandeel in Breda (%)

Aandeel marktvraag (%)17

Circa 30%

Circa 40%

Circa 40%

Circa 40%

Circa 20%

Circa 10%

Circa 10%

Circa 10%

Bron: Stec Groep, 2009

Elk locatietype is onder te verdelen in één of meer subcategorieën. De categorieën onderscheiden zich met name op de volgende drie punten. 1. Bereikbaarheid Belangrijk onderscheid tussen de locatietypen zit in het bereikbaarheidsprofiel. Dit is één van de leidende factoren in de vraag wat er mogelijk is op een locatie. Bereikbaarheid is een belangrijke en doorslaggevende factor in kantorenbeleid. De typologie van de kantorenlocaties is daarom nadrukkelijk gebaseerd op het bereikbaarheidsprofiel. Voor kleine en middelgrote kantoorgebruikers is bereikbaarheid de belangrijkste vestigingseis. Uit onderzoek van het NVB18 blijkt dat kleine en middelgrote organisaties goede bereikbaarheid per auto en een ruime parkeernorm het allerbelangrijkst vinden (wens bij verhuisgeneigde bedrijven en overheden: gemiddeld circa één parkeerplek per werknemer). De locatievoorkeur gaat uit naar de rand van de binnenstad (30 procent), maar een snelweg- of centrumlocatie is ook zeer aantrekkelijk; met beide een aandeel van 24 procent. Kleine en middelgrote bedrijven blijken een sterke voorkeur te hebben voor de eigen gemeente. Expliciete kandidaten voor een klein of middelgroot kantoor tot maximaal 2.000 m² bvo geven hiernaast aan een sterke voorkeur te hebben voor de binnenstad of de rand van de binnenstad. 2.Kwaliteit Een belangrijk uitgangspunt in het denken over kantorenlocaties is de kwaliteit van de locatie; dus zowel van het pand als de omgeving. Nauw samenhangend hiermee is ook het imago van een bepaalde locatie. De representativiteit en het imago worden voor kantoorgebruikers een steeds belangrijker selectiecriterium om te kiezen voor een bepaalde locatie binnen Breda. Daar komt bij dat de kwaliteit van een locatie ook letterlijk één van de meest in het oog springende kenmerken van kantoorlocaties vormt.

1 2

Gebaseerd op basis van de NVB Thermometer Kantoren, NVM Nationaal kantorenmarktonderzoek 2008 en bureauexpertise. NVB, Kantoorgebruikers in Profiel (2007/8).

35

Om te komen tot een typologie zijn verschillende uitgangspunten gehanteerd: 

 

de typologie is vraaggericht en sluit aan bij de trends in de vraag van bedrijven. Onder meer spelen hierbij mee: ligging centrum of stadsrand georiënteerd, aantrekkelijkheid van ovknooppunten neemt toe, voorkeur voor de stad/omliggende kleinere kernen (zoals bijvoorbeeld Teteringen of Prinsenbeek) zijn meestal next best, steeds meer behoefte aan kwaliteit van gebied en gebouwen; de typologie moet niet te gedetailleerd zijn, voor Breda zijn vier locatietypen toereikend om aanbod te typeren; toekomstbestendigheid, de gemeente Breda moet er lange tijd mee vooruit kunnen.

3. Marktconformiteit Een groot deel van de indeling sluit aan bij het denken van beleggers en ontwikkelaars en komt bijvoorbeeld terug in de benchmark van de ROZ-IPD-index, die de prestaties van alle kantoren van institutionele beleggers in beeld brengt. Dit heeft in de eerste plaats als voordeel dat de kantorentypologie aansluit bij de indeling van kantoorgebouwen die marktpartijen herkennen. Belangrijker is echter dat het succes van de verschillende kantoorlocatietypen in de praktijk uiteenloopt (zo blijkt ook uit de ROZ-IPD-index) en dat deze indeling juist gebaseerd is op de onderscheidende kenmerken, die van invloed zijn op de aantrekkelijkheid en daarmee dus het succes van de kantoorlocatie. Beschrijving per milieu Binnenstedelijke centrumlocaties De binnenstedelijke centrumlocaties liggen vaak in het centrum van steden, denk aan singel- en grachtenmilieus en gebieden langs de kantoorboulevards in het centrum van steden. Op dit type locaties worden kantoorvilla‟s afgewisseld met moderne kantoorgebouwen. Heel vaak gaat het ook om centrummilieus rond het hoofdstation van een stad. Deze locaties zijn vaak minder goed bereikbaar met de auto en je kunt er vaak moeilijk parkeren. Gebruikers doen een relatief groot beroep op het openbaar vervoer. Dit geldt met name voor nonprofit organisaties in de doelgroep. Daarbij wordt binnen de binnenstedelijke centrumlocaties onderscheid gemaakt in zowel centrummilieus (binnen de Singels van Breda) als het stationsmilieu (stationsgebied, Via Breda). Uitvalswegen- / snelweglocaties Onder snelweglocatie worden kantorenlocaties verstaan aan of nabij een op- en afrit van een snelweg. Dit type locatie is over het algemeen sterk eenzijdig via de weg ontsloten. De bereikbaarheid van het openbaar vervoer is vaak matig. Kantoorgebruikers kiezen vooral voor deze locatie vanwege de uitstekende bereikbaarheid per auto. Dit is voor deze gebruikers belangrijker dan de bereikbaarheid per openbaar vervoer. Vooral regionaal en nationaal georiënteerde kantoorgebruikers in de zakelijke en financiële dienstverlening kiezen voor deze locaties om hun uitstekende autobereikbaarheid. Daarnaast speelt ook de vestiging op een zichtlocatie een belangrijke rol bij de vestigingsplaatskeuze van deze kantoorgebruikers. Zij stellen daarom hoge eisen aan de herkenbaarheid en een hoogwaardige uitstraling van het kantoorpand. Het ontbreken van een goede ontsluiting via het openbaar vervoer is de reden waarom overheidsinstellingen en nonprofitorganisaties minder vaak zijn gevestigd op dit type kantorenlocatie. Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen Verspreid over Breda zijn op diverse bedrijventerreinen solitaire kantoren gevestigd. De ruimtelijke kwaliteit, uitstraling en ov-bereikbaarheid van bedrijventerreinen voldoet over het algemeen niet aan de wensen en eisen van kantoorgebruikers. Kantoorvestigingen op bedrijventerreinen ondervinden hierdoor op dit moment sterke concurrentie van andere, kwalitatief betere locaties. Structurele leegstand van kantoorruimte op bedrijventerreinen neemt toe en de transformatiemogelijkheden van dit vastgoed zijn beperkt. Het gaat hier om problematiek waaraan nadrukkelijk aandacht besteed

36

dient te worden en daarom zijn kantoorvestigingen op bedrijventerreinen als segment aan de kantorentypologie toegevoegd. Kantoorvestigingen in woonwijken De categorie kantoorvestigingen in woonwijken omvat een brede groep van kantoorgebruikers en locaties. Het gaat overwegend om kleinschalige kantoren in woonwijken buiten het stadscentrum. Het kan gaan om (kleinschalige) woonwerkunits, kantoren in de plint van een appartementencomplex of kantoorverzamelgebouwen.

37

BIJLAGE 2. Plannen in de Breda omringende grote gemeenten In deze bijlage worden per gemeente de belangrijkste plannen weergegeven (Dynamis, 2008; FGH Bank, 2009, PropertyNL, 2008). Ook wordt gekeken naar de situatie op de kantorenmarkt in Antwerpen. Tilburg Tilburg wil het industriële imago inruilen voor een imago waar dienstverlenende bedrijven zich bij thuis voelen. Momenteel is de gemeente sterk afhankelijk van enkele grote kantoorgebruikers, zoals Interpolis. Tilburg heeft behoefte aan meer hoogwaardige, flexibele en moderne kantoorpanden. Er zijn plannen voor verschillende kantoorontwikkelingen, waarbij Kempenbaan West met 100.000 m² voor de grootste groei in vierkante meters zal zorgen. Ook in de Spoorzone in Tilburg zal het aantal vierkante meters kantoor worden uitgebreid. Vanaf 2010 zal „Entrada‟ worden opgeleverd in TilburgZuid. Deze kantoortoren bestaat uit vijftien verdiepingen. Eindhoven In Eindhoven worden de komende jaren veel nieuwbouwontwikkelingen gerealiseerd. Zo zal er pal naast het Centraal Station 40.000 m² kantoorruimte worden bijgebouwd. De oplevering van dit project zal rond 2010/2011 wordt opgeleverd. Ook naast het Philips stadion wordt nieuwbouw gerealiseerd, het gaat hier om een ontwikkeling van 20.000 m² die ook in 2010/2011 wordt opgeleverd. De plannen voor „Strijp-S‟ zullen ervoor zorgen dat hier 50.000 m² kantoorruimte zal bijkomen. Het gehele project zal tussen 2010 en 2015 zijn afgerond. Het „Spectrum‟ wordt een kantoorgebouw van 5.000 m² dat in 2010 op het Flight Forum zal zijn gebouwd. Den Bosch In Den Bosch heerst een schaarste met betrekking tot kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte en zelfstandige kantoorvilla‟s van rond de 1.000 m² . Aan deze vraag zal in de toekomst gedeeltelijk voldaan worden, door enkele nieuwbouwprojecten in aanbouw zoals Belvédère in het Paleiskwartier en langs de A2 de bouw van Periphium op de locatie Zuiderkruis. Daarnaast worden aan de Sint Teunislaan nog enkele kantoorvilla‟s gerealiseerd. Dordrecht Hoewel de opname van Dordrecht de laatste jaren zeer bescheiden is geweest, staan er in de gemeente wel veel kantoorplannen op stapel. Grootste pijler onder de planvoorraad is Amstelwijck Businesspark, gelegen aan de A16. Deze locatie biedt ruimte aan in totaal 102.000 m² kantoren. De realisatie verloopt echter minder voorspoedig dan aanvankelijk gehoopt. Daarnaast is het Leerpark, in het hart van Dordrecht, in aanbouw (8.000 m²). Het project Leerpark Dordrecht combineert onderwijsvernieuwing met een vernieuwende vorm van gebiedsontwikkeling. Rotterdam Er staan een groot aantal nieuwbouwplannen op het programma in Rotterdam. In totaal gaat het om circa 971.000 m² kantoren tot en met 2020. De belangrijkste kantoorlocatie in Rotterdam blijft de binnenstad. Voor Rotterdam CS staat bijvoorbeeld 420.000 m² op de rol. Een andere belangrijke ontwikkelingslocatie is Brainpark III rond metrostation „Kralingse Zoom‟. Het college van B&W van Rotterdam geeft de ontwikkeling van dit gebied topprioriteit. Vooral de kansen met betrekking tot de concentratie van kwalitatief hoogwaardig openbaar vervoer dragen hieraan bij. Om een overschot te voorkomen, wordt in steeds meer gevallen –waaronder Brainpark Centrum- in fasen gewerkt. De Kop van Zuid is een van de markantste gebieden van Rotterdam. Ook hier staat grootschalige kantoorontwikkelingen op stapel. Opvallende project hier is „De Rotterdam‟ (70.000 m²). Een multifunctioneel gebouw aan de oever van de rivier de Maas op de Wilhelminapier in Rotterdam. Ontworpen door het befaamde architectenbureau Office for Metropolitan Architecture (O.M.A.) van Rem Koolhaas.

38

Belangrijkste nieuwbouwplannen per gemeente Gemeente Tilburg

Eindhoven

Den Bosch

Dordrecht

Rotterdam

Plannaam Entrada Kempenbaan t Laar Hurkse Poort Spectrum, Flight Forum Philips Stadion Stationsgebied Fellenoord Strijp S De Herven Koningsweg (renovatie) Paleiskwartier Periphium, Zuiderkruis Amstelwijck Amstelwijck overig Leerpark

In aanbouw in m² bvo

Plancapaciteit in m² bvo 10.000 100.000 20.000

10.000 5.000 20.000 40.000 50.000 5.300 14.000 40.000 24.700 13.000 89.000 8.000

Brainpark Centrum Brainpark III Central Post (renovatie) De Lotus De Rotterdam Eneco Laurenshof, Botersloot Maastoren Rotterdam Centraal Station

55.000 60.000 46.000 53.000 70.000 25.000 17.000 63.000 400.000

Bron: FGH Bank, 2009; Dynamis, 2008; PropertyNL, 2008.

Antwerpen Na Brussel is Antwerpen de tweede kantorenmarkt van België. Kantorenstad Antwerpen heeft echter vooral provinciale trekken. Dit neemt niet weg dat Antwerpen binnen Vlaanderen dé kantorenstad bij uitstek is. Onderzoek van BCI (2006) typeert de Antwerpse kantorenmarkt als volgt:  Een kleine kantorenmarkt op Europees niveau: de voorraad wordt geschat op 1,7 miljoen m², aanzienlijk meer dan Breda (669.650 m²) en Eindhoven (1,4 miljoen) en minder dan Rotterdam (meer dan 3 miljoen m²) en veel minder dan Brussel (meer dan 12 miljoen m²);  Een relatief lage huurprijs – tophuren liggen nog onder het niveau van Breda – en een relatief lage leegstand;  Een grote planvoorraad, er wordt naar verwachting zo‟n 50 procent aan het huidige aanbod toegevoegd;  Een jaarlijkse opname van plusminus 60.000 m², wat beduidend minder is dan in steden als Amsterdam, Brussel en Rotterdam;  Een divers en verspreid aanbod aan kantoorlocaties van gemiddelde kwaliteit, zonder aanwijsbare toplocaties. Veel kantoorontwikkelingen zijn „meer van hetzelfde‟ en traditioneel, er zijn weinig vernieuwende of creatieve kantoorontwikkelingen;  Een beperkte aanwezigheid van grote internationale topgebruikers. Als onderscheidende punten van Antwerpen, vanuit het perspectief van de internationale concurrentie (dus ook met Rotterdam) worden genoemd:  de centrale ligging in de Benelux;  de uitstraling van een kleine en dynamische wereldstad;

39

 

een creatief en trendy imago, aantrekkelijk voor wonen, shoppen en cultuur; de aanwezigheid van een sterk maritiem en logistiek cluster.

BIJLAGE 3. Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt De vraag naar kantoorruimte in Nederland en – meer specifiek in Breda – is de komende decennia aan verandering onderhevig. In dit hoofdstuk worden vijf belangrijke trends en ontwikkelingen, die de vraag beïnvloeden, beschreven Als gevolg van verschillende demografische en macro-economische trends (zoals de economische crisis) zijn momenteel, maar zeker ook de komende jaren, belangrijke accentverschuivingen zichtbaar in de kantorenmarkt. In onderstaande box 1 is een overzicht gemaakt van de vijf belangrijkste ontwikkelingen.     

De economische crisis; Minder behoefte aan kantoorruimte; Meer focus op kwaliteit, multifunctionaliteit en bereikbaarheid; Opkomst van nieuwe kantoorconcepten en sectoren; Steeds meer nadruk op duurzaamheid.

Op alle vijf deze ontwikkelingen wordt hieronder ingegaan. Aan het eind van het hoofdstuk wordt aangegeven wat deze trends en ontwikkelingen betekenen voor Breda. De economische crisis De afnemende groei, als gevolg van de economische crisis, van de vraag naar kantoorruimte heeft belangrijke consequenties voor kantoorlocaties: in de eerste plaats moet het ontwikkelingstempo afnemen en in de tweede plaats zullen ontwikkelaars steeds meer concurreren om vanuit markttechnisch oogpunt aantrekkelijke locaties te ontwikkelen. Het feit dat kantoorontwikkeling volgens het bestemmingsplan is toegestaan, is niet langer een garantie voor een succesvolle ontwikkeling. De risico‟s op de kantorengrondexploitaties op minder aantrekkelijke plekken worden steeds groter. Hierdoor is het noodzakelijk na te denken over de omzetting van kantoorprogramma‟s naar andere functies, zoals wonen19, retail & leisure en onderwijsvoorzieningen. Banengroei neemt af, dynamiek in de markt verdwijnt Na twee uitstekende jaren is de Nederlandse kantorenmarkt in een geheel andere fase aanbeland dan afgelopen jaren. Het aantal transacties neemt af, onder andere doordat de kantoorbanengroei voorlopig over haar piek heen is. Voorlopig is geen sterk herstel van de vraag te verwachten. Aanbod loopt weer op, structurele leegstand gedefinieerd De afname van het aanbod is van korte duur geweest. Inmiddels is in Nederland weer sprake van een toename. Het aanbod heeft een verontrustend hoog peil bereikt, temeer omdat een aanzienlijk deel al langere tijd leeg staat. Vooral gebouwen groter dan 2.500 m², op monofunctionele kantorenparken en bedrijventerreinen en gebouwd in de periode 1960-1990, hebben een verhoogd risico op langdurige leegstand. Huurprijzen omlaag, meer incentives De gemiddeld gewogen huurprijzen in Breda en omgeving zijn het afgelopen halfjaar (eind 2008medio 2009) ongeveer 1,8% gedaald. Gecorrigeerd voor inflatie dalen de huurprijzen zelfs nog

1

Gelet op de programmering in Breda is hier geen ruimte meer.

40

sterker. Toch is dat in een deel van de markt niet op het eerste oog merkbaar. Via incentives blijven de contracthuren kunstmatig op peil.

Crisis treft bouw nieuwe kantoren Door de economische groei en toenemende werkgelegenheid konden de huren in 2007 flink stijgen. Daarnaast werden in dat jaar veel kantoorruimtes afgenomen. Door de diepe recessie en de oplopende bouwkosten loopt de vraag vanaf de tweede helft van 2008 echter terug. Geldschieters zijn bovendien terughoudend geworden en de banktarieven gestegen. Hierdoor wordt het moeilijker risicovolle projecten op te starten. De nieuwbouw van kantoren wordt momenteel sterk gefaseerd. Ontwikkelaars heroverwegen de risico‟s en zonder voorverhuur vinden er momenteel nauwelijks nieuwe ontwikkelingen plaats. Dat is terecht, hoewel zich vooral in het kleinschalige en regionale marktsegment nog wel degelijk kansen voordoen. Van acquisitie en nieuwbouw naar beheer Momenteel wordt landelijk circa 12% van de bestaande kantoren20 niet gebruikt en dit aandeel loopt op. De huidige omstandigheden maken nog eens duidelijk dat huurinkomsten, en daarmee dus de huurders, cruciaal zijn voor waardebehoud. Ontwikkelaars zijn druk bezig de leegstand van hun eigen bestaande kantoren terug te dringen. Door renovatie wordt getracht onbezette ruimtes aantrekkelijker te maken. In de bestaande portefeuille wordt de huurder weer gekoesterd. Overigens verwacht Neprom dat de leegstand van nieuwe gebouwen niet sterk zal toenemen, omdat projectontwikkelaars de afgelopen jaren al behoorlijk terughoudend zijn geweest. Bovendien concentreert de vraag zich juist op gebouwen met een hoog kwaliteitsniveau en duurzame panden. Dat zijn veelal nieuwbouwpanden. Daarover wordt in de volgende paragrafen ingegaan. Box 1: Opname van kantoorruimte naar laagste niveau in decennium In 2009 is in totaal circa 1,1 miljoen m² kantoorruimte opgenomen. In vergelijking met 2008 is dit een daling van ruim 35%. Er zijn vooralsnog weinig aanwijzingen dat de markt zich structureel verbetert en dat het komende jaar een herstel optreedt. Het aantal grootschalige transacties van 10.000 m² of meer bleef in 2009 achter. In het opnamebeeld is in Nederland nauwelijks sprake van regionale verschuivingen. Circa 43% van het transactievolume vond plaats in de agglomeraties van de vier grote steden en dit is gelijk aan vorig jaar. Door de geringe opname is het aanbod kantoorruimte gestegen. Eind 2009 wordt er 6,9 miljoen m² kantoorruimte aangeboden, een toename met 12% sinds eind 2008. Als gevolg van verwachte faillissementen, krimpende organisaties en oplevering van onverhuurde nieuwbouw neemt het aanbod naar verwachting verder toe. De gemiddelde huurprijs in het eerste half jaar van 2009 komt uit op EUR 146,-/m² en is licht (2,7%) gedaald. (Bron: DTZ, 2010; FGH Bank, 2009)

Minder behoefte aan kantoorruimte Demografische ontwikkelingen en veranderende organisatievormen van bedrijven leiden ertoe dat er minder nieuwe kantoorruimte nodig is dan de afgelopen jaren. Daarnaast voldoet veel van de huidige kantorenvoorraad (in het bijzonder panden uit de jaren zeventig en tachtig) niet meer aan de vraag, wat betreft omvang, verschijningsvorm en kwaliteit. Landelijk dalende beroepsbevolking: bevolking Breda blijft relatief jong De komende jaren gaat een groot deel van de babyboomgeneratie in Nederland met pensioen. Dit betekent dat grote groepen werknemers de arbeidsmarkt gaan verlaten. Daar komt bij dat door de ontgroening steeds minder jongeren op de arbeidsmarkt komen. Vergrijzing en ontgroening hebben tot gevolg dat het aantal beschikbare werknemers (de potentiële beroepsbevolking) relatief gaat 2

Breda heeft een leegstandspercentage van circa 15%

41

afnemen. Ook de kantorensector krijgt te maken met schaarste aan werknemers. In Breda is tot 2020 nog een stijging van de groep 19 tot 65 jaar zichtbaar. Binnen deze groep neemt het aandeel 30 tot 50 jarigen af en het aandeel 50 jaar en ouder toe. Omdat de groep tot 30 jaar toeneemt, is geen sprake van vergrijzing en ontgroening. Daarmee gaat Breda in tegen landelijke trends. Pas na 2030 is in Breda een sterkere toename van het aandeel 65+ waar te nemen. Dit zorgt op dat moment voor een daling in de vraag naar kantoren. Een gegeven dat kansen biedt is de hoge uitgaande pendel van hoog- en middelbaar opgeleide werknemers in zowel Breda als West-Brabant. Aangezien deze groep vaak arbeid in een kantoorachtige omgeving verricht, kan Breda, middels het aantrekken van nieuwe bedrijven, trachten deze groep meer aan zich te binden. Schaalvergroting leidt tot een afname in de vraag naar kantoorruimte Een ontwikkeling die bijdraagt aan de afnemende groei van de vraag naar kantoorruimte is schaalvergroting en de fusies die daarmee samenhangen. Dergelijke processen leiden veelal tot reorganisatie en concentratie van activiteiten waardoor vestigingen worden afgestoten en/of wordt verhuisd naar een (nieuw) pand waar minder ruimte nodig is voor dezelfde activiteiten. Voor Breda biedt dit ook kansen. Meerdere (Benelux) kantoren hebben Breda als vestigingslocatie hierdoor gekozen. Maar ook meer vraag naar kleinere oppervlaktes In bepaalde branches (zoals ICT) neemt het outsourcen van kantoorbanen naar het buitenland nog toe. Dit zorgt eveneens voor een daling in de vraag naar kantoorruimte. Aan de andere kant ontstaat hierdoor juist een grote vraag naar kleinere kantoren. Ook zal de economie verder verdienstelijken. Dit leidt er waarschijnlijk toe, dat bedrijven in de toekomst kleiner en gespecialiseerder zijn. In de zakelijke dienstverlening bijvoorbeeld is voor veel bedrijven een omvang van tussen de 40 en 50 werknemers optimaal. Ook beginnen veel mensen uit de zakelijke dienstverlening een eigen bedrijfje. Er is dan ook veel vraag uit die sector naar kantoorruimtes van tussen de 800 en 1.200 m 2, veelal in een bedrijfsverzamelgebouw. Van uitbreidingsvraag naar vervangingsvraag… Afgelopen jaren is de vraag op de kantorenmarkt veranderd van overwegend uitbreidingsvraag naar overwegend vervangingsvraag. Uitbreidingsvraag (door groei van werkgelegenheid) nam het afgelopen jaar relatief af als gevolg van de laagconjunctuur. Door toenemend aanbod op de kantorenmarkt neemt de keuzevrijheid van gebruikers op de kantorenmarkt toe en verruilen kantoorruimtegebruikers vaker hun huidige kantoorruimte voor huisvesting met een betere prijskwaliteitverhouding. Over die kwaliteit gaat de volgende paragraaf.

Meer focus op kwaliteit, multifunctionaliteit en bereikbaarheid Nu de kantorenmarkt is omgeslagen van een aanbieders- naar een vragersmarkt, hebben huurders het voor het zeggen. Waar zij niet worden getroffen door de economische crisis en dus nog middelen beschikbaar hebben voor een verhuizing, kunnen zij hoge eisen stellen. Op de langere termijn betekent de schaarste aan werknemers dat alleen de bedrijven op aantrekkelijk goed bereikbare locaties met veel voorzieningen de beste werknemers aan kunnen trekken. De kwaliteit van pand en locatie, dat is waar het om draait. Bereikbaarheid en multifunctionaliteit bepalen grotendeels het succes van een kantoorlocatie De vraag vanuit de markt is steeds meer gericht op kwalitatief aantrekkelijke kantoorruimten en locaties (zie ook figuur 621). Twee aspecten die erg bepalend zijn voor de kwaliteit van een locatie zijn 3

In deze figuur is aan vastgoedpartijen gevraagd welke locatietypen zij het meest aantrekkelijk vinden. Meerdere antwoorden waren mogelijk, waardoor de gezamenlijke som niet op 100% uitkomt.

42

bereikbaarheid (zowel per auto als per hoogwaardige openbaar vervoer) en de multifunctionele invulling van de locatie. Dit betekent dat er een mix van werken, wonen en overige functies te vinden is. In Breda is dit vooral in en nabij het centrum en straks in het toekomstige Via Breda zichtbaar. Het sterke aspect hiervan schuilt in de prettige verblijfsomgeving voor werknemers en andere bezoekers. De omgeving is niet „verlaten‟ als er niet meer wordt gewerkt. De zwakte van multifunctionele locaties is dat functies elkaar kunnen gaan bijten. Zo ontstaan bijvoorbeeld parkeerproblemen door de toestroming van bezoekers. En kantoorlocaties verliezen hun eigen profiel. Het lijkt soms alsof de ruimtelijke identiteit en de samenhang op dergelijke locaties ontbreekt. Figuur 6: Locatietypen van de toekomst in Nederland: welke gaan het maken?

Bron: NVB, 2008

Overheidsinstellingen kiezen vaak voor een kantoor dat goed bereikbaar is per openbaar vervoer Gebruikers die vaak kiezen voor een locatie die goed bereikbaar is per openbaar vervoer zijn vooral overheidsinstellingen. De bereikbaarheid per auto is vaak minder belangrijk. Overigens bieden overheidsinstellingen hun personeel vaak niet eens de mogelijkheid om per auto naar kantoor te komen simpelweg omdat zij geen parkeervoorzieningen biedt. Breda beschikt over één intercitystation en een station (Prinsenbeek) dat per stoptrein bereikbaar is. Voor zakelijke instellingen is zowel bereikbaarheid per auto als OV zeer belangrijk Voor zakelijke instellingen was voorheen in eerste instantie de bereikbaarheid per auto een vereiste. Veel van deze bedrijven vestigden zich dus ook op snelweglocaties. Hier komt langzaamaan verandering in. Steeds meer (grote) zakelijke instellingen kiezen voor een locatie die multimodaal bereikbaar is. Dit zijn doorgaans locaties die meer zijn gericht op het centrum van steden. Voor deze bedrijven is niet alleen de bereikbaarheid per auto van groot belang maar ook die per openbaar vervoer. Dat betekent, dat ook die locaties die zich langs de snelweg bevinden in grote steden per openbaar vervoer goed bereikbaar moeten zijn. Het openbaar vervoer trekt steeds meer reizigers. Het forensentreinverkeer is vooral de laatste jaren sterk toegenomen in voornamelijk juist deze delen van Nederland. Door de komst van de HSL shuttle langs Breda, zal het treinverkeer (en personeel dat per trein reist) verder toenemen. Kiezen voor kantoren in de nabijheid van het station (Via Breda) is dan ook strategisch.

43

Figuur 7: Besliscriteria kantoorlocatie van kantoorgebruikers

Bron: NVB, 2008

Opkomst van nieuwe kantoorconcepten en sectoren Verschuiving in de vraag: traditionele sectoren toenemende behoefte aan kantoorruimte In traditionele sectoren als industrie, logistiek en handel is meer kantoorwerk ontstaan door de noodzaak om hogere toegevoegde waarde te leveren. Vroeger lag in deze sectoren het accent sterk op „de handen‟. Maar nu zijn activiteiten als research en ontwikkeling, marketing, planning en administratie veel belangrijker geworden. Ook in de komende jaren nemen die activiteiten verder aan belang toe. Overigens pleit de toename van kantoorwerk in industriële sectoren niet direct voor meer kantoren op bedrijventerreinen. Wel is een iets grotere kantoorcomponent in bedrijfsruimtegebouwen aan het ontstaan. Op reguliere bedrijventerreinen is dit maximaal zo‟n 30 procent kantoorvloer. Op echt hoogwaardige locaties kan dit wat verder oplopen. Ook is een lichte verschuiving van gebruikers met meer kantoorachtige functies naar „echte‟ kantoorlocaties zichtbaar.

Opkomst van specifieke kantoorconcepten Kantoormedewerkers kunnen door onder andere fusies, overnames, allianties, projecten én de toename van de mobiliteit voor korte of langere tijd op steeds meer werkplekken actief zijn. Voor intern en extern overleg, voor trainingen, voor presentaties, voor tijdelijke projecten bij de klant of bij andere kantoren van de onderneming, voor congressen et cetera. Deze mensen, ze kunnen van hetzelfde bedrijf zijn of vanuit meerdere organisaties afkomstig, komen het liefst samen op plekken die vanuit verschillende regio‟s (en landen) heel goed bereikbaar zijn. Campus-achtige plekken en ontmoetingskantoren op goed bereikbare locaties worden daardoor steeds aantrekkelijker. Veelal worden deze concepten ontwikkeld door individuele bedrijven en/of stedenbouwers. Hoewel het vooralsnog gaat om een beperkte groep, zal deze wel toenemen.

44

Tabel 8: Nieuwe kantoorconcepten Type Omschrijving Campus-achtig Werklocaties waar de ontmoeting en het uitwisselen van kennis („clashes‟) binnen een bedrijf of tussen partijen een leidend motief is. Ontmoetingskantoren Kantoren waar men vanuit verschillende locaties, landen voor een bepaalde periode bijeenkomt (meetings, trainingen, projecten). Flexkantoren Kantoorruimte en zakelijke faciliteiten die voor korte(re) periode verhuurd wordt aan gebruikers/derden. Trainingscentra Locaties waar trainingen worden verzorgd voor derden. Eigen, dedicated trainingsfaciliteiten van grote bedrijven. Bron: Stec Groep, 2009 Opkomst van nieuwe groeisectoren zoals zorg/health, creative industry en kennisintensieve bedrijvigheid Naast nieuwe kantoorconcepten is ook de opkomst van „nieuwe‟ economische groeisectoren te zien, zoals de zorgeconomie, creatieve industrie en kennisintensieve bedrijvigheid. Kort wordt hieronder op deze drie sectoren ingegaan: Creatieve industrie De creatieve industrie omvat de sectoren kunsten en erfgoed, media en entertainment en de creatieve zakelijke dienstverlening (zoals vormgeving, architectuur, „gaming‟ en reclame). Creativiteit neemt in de moderne kenniseconomie een belangrijke plaats in. De creatieve bedrijfstakken zorgen niet alleen voor werkgelegenheid (en daarmee voor een vraag naar kantoorruimte), maar hebben ook indirect effect op de economie. Goede culturele voorzieningen zorgen er bijvoorbeeld voor dat mensen zich graag in een stad vestigen. Zorgeconomie Het is niet eenvoudig om een allesomvattende definitie te geven van zorgeconomie. Het omvat in principe alle economische activiteiten die direct of indirect een relatie hebben met zorg. Zorgeconomie is meer dan alleen gezondheid- en welzijnszorg. Het gaat ook om een breed scala aan andere zorggerelateerde activiteiten binnen de zakelijke en financiële dienstverlening (zoals zorgverzekeraars), productie, handel en logistiek (zoals farmaceutische industrie, medische technologie, etc.), science en R&D (universiteiten, kennisinstellingen, etc.), detailhandel (drogisterijen, opticiens, etc.), voorzieningen voor sport en ontspanning (fitnesscentra, sauna, etc.). De zorgeconomie is Nederlandse steden gemiddeld goed voor zo‟n 20 tot 25% van de werkgelegenheid. Dit geldt ook voor Breda. Door de groei van de zorgsector en alle economische activiteiten die daar een relatie mee hebben, is er ook steeds meer vraag vanuit de sector voor kantoorruimte. Kennisintensieve bedrijvigheid Voor de kennisintensieve bedrijvigheid is nog geen echte definitie verwoord. Meestal wordt gesproken over bedrijvigheid met een hoog percentage hoger opgeleiden in dienst die specifiek gericht zijn op R&D en science. Voor kennisintensieve bedrijven is het belangrijk om op de juiste plek te zitten. Daarvoor is kennis, specialisatie en de aanwezigheid van talent zeer belangrijk! Er ontstaat hierdoor ook een concentratietendens, tegelijkertijd ontstaan ook in Nederland steeds meer specifieke sciencelocaties (Eindhoven, Leiden, Utrecht, Delft). In Breda komt straks het Logistiek Topinstituut. Steeds meer nadruk op duurzaamheid

45

De aandacht voor duurzaamheid is de afgelopen jaren sterk gegroeid, ook in de vastgoedwereld. Bedrijven willen vanwege hun reputatie bij klanten en/of werknemers, of vanuit ideële overwegingen hun milieubelasting verminderen. Daarbij kijken zij nadrukkelijk naar hun bedrijfspand, omdat dat een zeer zichtbaar deel van het bedrijf is.

Steeds meer nadruk op duurzaamheid van kantoren… Gebouwen dragen op dit moment, vanaf productie tot het einde van de levensduur, voor circa 50% bij aan de wereldwijde CO2-uitstoot. Voor 80 tot 90% wordt deze uitstoot bepaald door de energieopwekking en het gebruik ervan tijdens de exploitatie. Zo‟n 10 tot 20% van de uitstoot wordt door het materiaalgebruik bepaald. Kantorenlocaties kunnen door een betere benutting van energie, het gebruik van duurzame energiebronnen en een bewustere, materiaalkeuze („green buildings‟) een stuk duurzamer worden en bijdragen aan een vermindering van de CO2-uitstoot. Denk aan het gebruik van FSC-hout, oriëntatie van de bebouwing op de zonzijde en gebruik van warmte-koudeopslag. Box 2: Breda CO2-neutraal De stad Breda wil CO2-neutraal worden. Dat wil zeggen dat alle bewoners, bedrijven en organisaties in Breda netto geen CO2 uitstoten. Netto, daarmee wordt bedoeld dat de CO2 die nog wordt uitgestoten, wordt opgenomen door nieuwe natuur (bomen, gras en struiken nemen CO2 op om te ademen). Als alle mogelijkheden worden benut, dan kan Breda in 2044 CO2-neutraal zijn. (Bron: gemeente Breda) …, met nadruk op het daadwerkelijk toepassen van aspecten die al jaren bekend zijn! Duurzaam bouwen gaat met name over energiebesparing in het gebruik (de uitbating). Maar daar houdt het niet mee op. Een energiezuinig pand dat na dertig jaar gesloopt moet worden omdat er geen bestemming meer voor is, of omdat het niet meer in de omgeving past, is niet duurzaam. Immers, slopen en (opnieuw) bouwen (en dat gebeurt nu in meer dan 90% van de gevallen) is zeer belastend voor het milieu. Het is daarom van belang om bij nieuwbouw ook te kijken naar vragen als „past het pand in deze omgeving, en past het hier over dertig jaar nog steeds?‟ en „is het pand geschikt voor andere gebruiksvormen dan waarvoor het nu gebouwd wordt?‟. Duurzaamheid op kantorenlocaties bestaat naast de materiaalkeuze en het energieverbruik, dus ook uit aspecten als het voorkomen van veroudering, tegengaan van leegstand van kantoorpanden, het realiseren van flexibele gebouwen en plekken, inzetten op locaties die multimodaal zijn en optimaal bereikbaar zijn per openbaar vervoer. Duurzaam vastgoed steeds meer van invloed op keuze gebouw en aantrekken bedrijven/ontwikkelaars! Er wordt onder bedrijven, ontwikkelaars en beleggers steeds meer gehecht aan „duurzaamheid‟ van gebouwen. Het is ook steeds vaker van invloed op de (locatie)keuze van een gebouw door eindgebruikers en ontwikkelaars. Niet ontwikkelaars profileren zich steeds meer met duurzaamheid, maar ook onder eindgebruikers die zoeken naar een nieuw gebouw speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Voor deze kantoorgebruikers is het belangrijk voor het imago om in een gebouw te zitten dat energiezuinig is. Daarnaast kan het ook nog eens zeer kostenbesparend zijn: bijvoorbeeld door gebruik te maken van natuurlijke hulpbronnen om een klimaatsbeheersing van een kantoorpand te regelen waarbij een minimum aan CO2 wordt uitgestoten. Box 3: Duurzaamheid van gebouwen uitdrukken in een score De duurzaamheidscore van gebouwen wordt gewaardeerd via de Milieu-index. Dit is een rekenmodel dat in opdracht van de Rijksgebouwendienst is ontwikkeld. Dit zogenaamde GreenCalc+model is een calculatie- en communicatiemodel om de milieubelasting van gebouwen meetbaar en vergelijkbaar te

46

maken. Een gebouw kan daarmee een score behalen van A tot en met F. A staat voor het hoogst haalbare. De Dutch Green Building Council (DGBC) ontwikkelt een duurzaamheidslabel op basis van het Britse BREAAM-model. BREEAM beslaat meer dan alleen de onderwerpen die aan bod komen in programma‟s als Greencalc+. Het door de DGBC ontwikkelde label moet straks dè standaard worden, het label waar iedere kantoorgebruiker in de toekomst om vraagt. Vanuit de overheid worden steeds meer eisen gesteld aan nieuwbouwpanden. Zo is in 2007 de Regeling Energieprestatie Gebouwen (REG) in werking gesteld. Daarnaast heeft de overheid een duurzaamheidgraadmeter ontwikkeld. Verduurzaming bestaande kantoren zeker zo interessant als nieuwe duurzame ontwikkelingen! Hoewel de aandacht zich al snel op toespitst op nieuwe gebouwen en locatieontwikkelingen, moet verduurzaming van kantoren in Breda zich zeker hier niet alleen toe beperken. Uit onderzoek blijkt dat verduurzaming van bestaande panden zeker ook (financieel) heel interessant is. Voor duurzame (bestaande) panden kan namelijk een hogere bezettingsgraad worden gerealiseerd en kan ook een hogere jaarhuurprijs worden berekend. Dit kan oplopen tot een effectieve huur 22 voor „groene gebouwen‟ die zo‟n 6 tot 9% hoger ligt dan de huurprijzen 23 van conventionele kantoren.

Box 4: Duurzaam stadskantoor Breda Het nieuwe Stadskantoor in Breda is gelegen op het Chassépark naast het bestaande Chassé Theater en Holland Casino. Bij de ontwikkeling van dit kantoor is het initiatief genomen een gezamenlijke warmte- en koudeopslag te realiseren. Door middel van vier bronnen worden warmteen koude opgeslagen en gebruikt voor de verwarming en koeling van de Stadskantoren, Holland Casino en het Chassé Theater. Het hart van dit systeem, de warmtepomp, is opgesteld onder het nieuwe Stadskantoor. Door ondermeer dit systeem is het Stadskantoor 30% energie-efficiënter dan de huidige regelgeving voorschrijft. En niet alleen de energieopwekking is duurzaam, maar in het kantoor is ook rekening gehouden met de meest recente inzichten op het gebied van gezonde en comfortabele gebouwen. Het gebouw wordt verwarmd en gekoeld met klimaatplafonds. Bijzonder is de daglichttoetreding. Op het noorden is de hoogte van de ramen bepaald door de belemmering van het bestaande Stadskantoor. Op het zuiden is de gevel opgebouwd uit raamstroken die worden beschaduwd en waarbij de bovenste raamstrook is voorzien van een lichtplank en lichtsturende lamellen. Hierachter ligt een acht meter diepe kantoorzone die als innovatief kantoor is ingericht. (Bron: DGMR, 2009)

4 5

gecorrigeerd voor vele huurprijsbeïnvloedende factoren. VOGON studiemiddag, „Duurzaamheid en vastgoed: wat betekent het nu echt?‟, 3 april 2008.

47

Tabel: Wat betekenen deze trends en ontwikkelingen voor Breda? Ontwikkeling/tre nd De economische crisis

Impact op Breda? Bedreiging

Toelichting

Rol overheid

Afname van gemiddelde opname/marktvraag en toenemend aanbod. Breda moet hier goed op inspelen.





Minder behoefte aan kantoorruimte

Bedreiging

Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit

Kans

Opkomst van nieuwe concepten en sectoren

Kans

Steeds meer nadruk op duurzaamheid

Kans

Minder uitbreidingsvraag. Kantorenmarkt wordt steeds meer een vervangingsvraag. Kracht van Breda is wel dat het bovengemiddelde bovenregionale vraag kent. Al met al toch afname gemiddelde opname in vergelijking tot voorgaande jaren. Breda heeft grote plannen voor de ontwikkeling van het stationsgebied (ViaBreda) en het toevoegen van een aanzienlijke hoeveelheid kantooroppervlak langs uitvalswegen/snelwegen.



Nieuwe kantoorconcepten zoals campusachtigen, flexkantoren en ontmoetingskantoren bieden nieuwe mogelijkheden voor Breda. Zeker ook op het stationsgebied in combinatie met bijvoorbeeld het WTC. Ook „nieuwe‟ economie zoals de creatieve sector en/of zorgeconomie zorgt voor groei. Bij de ontwikkeling van nieuwe kantoren en locaties moet de gemeente Breda sterk inzetten op duurzaamheid. Het werken met energielabels en eisen stellen aan duurzame gebouwen wordt steeds belangrijker. Voor ontwikkelaar speelt dit overigens ook een belangrijke rol. Marktpartijen gaan hier dus zeker in mee.



  



 





Bron: Stec Groep, 2010

48

Plancapaciteit goed afzetten tegen marktvraag en kiezen voor sterke locaties. Dat betekent ook locaties schrappen. Aanbod goed in beeld hebben. Zoeken naar oplossingen voor bestaand vastgoed. Goed op inspelen door marktconforme locaties aan te bieden en in te zetten op kwaliteit. Vraag en aanbod monitoren. Keuzes maken en overaanbod schrappen. Sterk sturen op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit in plannen. Van Via Breda een aantrekkelijk multifunctioneel gebied maken. Vroegtijdig inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Visie op zorgeconomie en creatieve sector hebben. Ook gebieden aanwijzen die hiervoor geschikt kunnen zijn.

Een duurzame kantorenmarkt begint met het tegengaan van leegstand. Dit kan door afstemming tussen vraag en aanbod (geen overcapaciteit aan plannen) en voldoende aandacht voor bestaand vastgoed. Daarnaast kan de gemeente de ontwikkeling van duurzaam vastgoed verplicht stellen.