Bankovní institut vysoká škola Praha
Hypoteční trh v ČR, vliv finanční krize na poptávku a přístup bank Diplomová práce
Bc. Jan Sedláček
Leden, 2010
Bankovní institut vysoká škola Praha Finance
Hypoteční trh v ČR, vliv finanční krize na poptávku a přístup bank Diplomová práce
Autor :
Vedoucí práce :
Bc. Jan Sedláček PhDr. František Jirásek, CSc.
Praha
Leden, 2010
-2-
Prohlášení : Tímto prohlašuji, ţe jsem tuto diplomovou práci vypracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Praze 15.3.2010 Jan Sedláček
-3-
Děkuji tímto vedoucímu mé práce panu Františkovi Jiráskovi za odbornou pomoc, konzultace a cenné rady, které mi dal v průběhu zpracování této práce. Dále pak za skvělý přístup, který mi umoţnil tuto práci vytvořit. Zároveň bych rád poděkoval panu Zdeňkovi Kloučkovi, za odborné konzultace z oblasti rizikové politiky bank.
-4-
Anotace práce : Problematika hypotečního úvěrování v ČR ukazuje jeho rozmanitost, systém, vývoj, účel, ale také jeho procesní, právní a ekonomické atributy. Dále nám ukazuje, ţe i tento na první pohled celkem jednoduchý produkt má své zákonitosti a specifika, významnou roli hraje stát, politika a legislativa. Vývoj tohoto produktu na Českém trhu nám prezentuje významný růst atraktivity a oblíbenosti pro klienty a zároveň rostoucí a významnou roli v portfoliích bank, stejně tak vývoj ceny tohoto produktu (úrokové sazby) a její vazby na politiku ČNB a politiku bank. Porovnání s aktuální situací v zahraničí zmiňuje některé odlišnosti proti trhu v ČR. Současná finanční krize měla významný dopad a vliv na poptávku po tomto produktu, a zejména také vliv na přístup bank při posuzování hypotečních úvěrů a nastavení rizikové politiky na straně banky. Zřejmé jsou i souvislosti a závislosti mezi americkým hypotéčním světem, Evropou , ČR a krizí. Hospodářská krize takového rozsahu tu uţ řadu let nebyla a řada ekonomů uţ v posledních letech konjunktury začala váţně uvaţovat, zda hospodářský cyklus ještě existuje. Poslední dva roky nám ukazují, ţe tyto ekonomické závislosti pravděpodobně stále platí a mají dopad nejenom na celkovou ekonomiku, ale i na bankovnictví, v něm pak na jednotlivé bankovní produkty, z nichţ jsem se zaměřil na hypoteční úvěry. Annotation: The dilemma of the mortgage business in Czech republic shows it’s variable system, progress, purpose and also it’s process, legal and economic attributes. It also shows, that this simple product has it’s patterns and specifications, a significant role by the State, politics and legislation. The development of this product in the Czech market shows the important and significant increase of popularity for clients as well as for bank’s portfolios, the same for development of the price ( interest rate) and it’s connection to ČNB policy and banking policy. The comparison with the current situation in foreign countries demonstrates some differences from the Czech market from different points of view. The last financial crisis had eminent and significant impact on the client’s demand as well as on bank’s approach and risk policy. The connection and dependence between American mortgage market, Europe, Czech republic and financial crisis is evident. Such economic crisis has not been here for a long time and a lot of economists have disputed, if it really exists. The last two years are showing, that this economic dependences are still existing and having significant influence and impact on the global economy, banking and it’s particular products. I have focused on the mortgage loan business.
-5-
Obsah : 1.Úvod..................................................................................................................................................................... 7 2. Hypoteční trh v ČR ............................................................................................................................................. 8 2.1 Historie hypotečních úvěrů ............................................................................................................................. 9 2.2 Předhypoteční úvěr ...................................................................................................................................... 10 2.3 Hypoteční úvěr ............................................................................................................................................. 11 2.3.1 Typy a členění hypotečních úvěrů .......................................................................................................... 12 2.3.2 Etapy hypotečního úvěru......................................................................................................................... 15 2.3.3 Zajištění hypotečního úvěru .................................................................................................................... 19 2.3.4 Podpory hypotečního úvěrování na bydlení ............................................................................................ 21 2.3.5 Hypoteční zástavní listy .......................................................................................................................... 22 2.3.6 Americká hypotéka ................................................................................................................................. 24 2.3.7. Hypotéka na druţstevní byt .................................................................................................................... 26 3. Vývoj hypotečních úvěrů v ČR od roku 2000 ................................................................................................... 27 3.1 Vývoj počtu hypotečních úvěrů a jejich objemů na Českém trhu ................................................................. 27 3.2 Vývoj úrokových sazeb v ČR ....................................................................................................................... 35 3.2.1 Porovnání úrokových sazeb s jinými státy .............................................................................................. 39 3.2.2 Vývoj ve Volksbank CZ.......................................................................................................................... 41 4. Vliv finanční krize na hypoteční trh .................................................................................................................. 46 4.1 Obecné schéma hospodářského cyklu ........................................................................................................... 46 4.2 Počátek a průběh současné finanční krize ..................................................................................................... 48 4.3 Postup krize v čase mezi kontinenty ............................................................................................................. 51 4.4 Vliv finanční krize na poptávku .................................................................................................................... 54 4.5 Vliv finanční krize na přístup bank ............................................................................................................... 57 5.Závěr .................................................................................................................................................................. 61 6. Seznam pouţité literatury .................................................................................................................................. 64 7. Web ................................................................................................................................................................... 65
-6-
1.Úvod Cílem této práce je přiblíţit čtenářům problematiku, moţnosti, charakteristiku a vývoj hypotečního úvěrování v ČR z různých úhlů a pokusit se odpovědět na řadu otázek spojených s tímto zajímavým produktem a také se současnou finanční krizí. I z důvodů, ţe velká část ekonomů a tisku tuto krizi, alespoň z počátku, nazývala hypotéční krizí. A kdyţ se v tisku objevily první zmínky o hypotéční krizi ve Spojených státech, začaly padat otázky, jak by se mohla tato krize přesunout do Evropy. Vţdyť přeci americký hypotéční systém je zcela jiný neţ náš evropský, Amerika je daleko a s naší ekonomikou má společného jen pramálo. A pravděpodobně je jen málo Američanů, kteří vlastní či financují nemovitosti v Evropě stejně jako je málo Evropanů, kteří by měli něco společného s hypotéčními obchody ve Spojených státech. Ano, tohle vše je do značné míry pravda, jenţe není to pravda celá. Svět je dnes označován jako globální, máme globální trhy, globální ekonomiku, globální oteplování apod. Myslím si, ţe na příkladu hospodářské krize lze globálnost našeho současného světa dobře ilustrovat. Je zřejmé, ţe ekonomická situace měla značný vliv na tento produkt, ať jiţ na straně klientů a poptávky po hypotečních úvěrech, tak na straně banky s ohledem na riziko a ochranu svých peněz. Tam zejména nástroje a kroky, které tato fáze ekonomického cyklu vyvolala v oblastech posuzování a schvalování těchto úvěrů, oceňování zajištění a vůbec obecném zpřísnění rizikové politiky na straně poskytovatele těchto úvěrů. V první části práce jsem se tedy zaměřil na hypotéční financování v ČR, na jeho systém, vývoj, účel, ale také na jeho procesní, právní a ekonomické atributy. S cílem ukázat, ţe i tento na první pohled celkem jednoduchý produkt má své zákonitosti a specifika, roli státu, politiky a legislativy. Část druhá ukazuje vývoj tohoto produktu na Českém trhu, vývoj cen tohoto produktu (úrokové sazby) a to pak porovnává s aktuální situací v zahraničí. Ilustrativně také ukazuje vývoj v jedné z konkrétních bank v ČR. Cílem je ukázat rostoucí atraktivitu tohoto produktu pro klienty a zároveň rostoucí podíl v portfoliích bank. Třetí část je pak věnována současné finanční krizi, jejímu počátku, průběhu a vlivu na poptávku po tomto produktu a také vlivu na přístup bank k posuzování hypotečních úvěrů. Tam ukazuje na změnu přístupu bank k vnímání rizika a posuzování úvěrů, stejně tak sníţenou poptávku po tomto produktu ze strany klientů a důvody, které k tomu vedou. Závěr je pak věnován celkovému shrnutí a mému subjektivnímu odhadu, jak by se mohla situace vyvíjet dál.
-7-
2. Hypoteční trh v ČR Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti a to i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva 1. Mít vlastní bydlení patří k základním lidským potřebám. Podobně jako potřebujeme jíst a pít, potřebujeme i někde bydlet. Potřeby vlastního bydlení se netýkají pouze mladých lidí, kteří se chtějí osamostatnit, chtějí bydlet sami, sami hospodařit a časem zaloţit i rodinu. I kdyţ je pravda, ţe u mladých lidí je tento problém obzvlášť palčivý, protoţe ho řeší většinou na počátku své kariéry a nemají tak dostatek prostředků k tomu, aby si mohli pořídit bydlení podle svých představ. A i kdyby měli dostatečné příjmy, nemají dostatek času k tomu, aby nahromadili potřebný kapitál, protoţe ceny domů i bytů dosahují několika ročních příjmů. Bydlení má dvě základní roviny - ekonomickou a sociální. Ekonomickou ve smyslu investice do majetku a především nezbytný základ pro uspokojování dalších potřeb. Z pohledu sociální pak právo na minimální ţivotní úroveň obvyklou v dané společnosti. Takové právo je ale nenárokové a nevymahatelné. Hypoteční úvěr je jeden ze základních pilířů financování vlastního bydlení, který se u nás v posledních letech zaznamenal značné změny. Hypotéky nebyly na počátku své existence příliš známé, proto byly i málo pouţívané. Jejich vyuţívání bránily hlavně vysoké úrokové sazby, které neúměrně zvyšovaly měsíční zatíţení ţadatelů. Výrazným nárůstem zájmu o tento produkt byly historicky nejniţší sazby v letech 2005 a 2006. To ovlivnilo uvaţování potencionálních klientů ve dvou směrech – vklady v bankách byly stále méně výhodné a bylo stále více výhodnější si peníze za nízký úrok v bance půjčit. Druhým důvodem zvýšeného zájmu o úvěry byl celkový přístup občanů k úvěrování. Lidé si zvykají čím dál tím více ţít na dluh, coţ se odráţí nejen v růstu počtu hypotečních úvěrů, ale i v počtu úvěrů spotřebitelských. Hypotéka je vlastně obrácené spoření, nejprve si z hypotečního úvěru pořídíme dobré bydlení a teprve potom bance měsíčně splácíme. Je tu ale podstatný rozdíl, zatímco peníze na účtu díky inflaci ztrácejí na hodnotě, cena nemovitosti dlouhodobě roste. I kdyţ toto tvrzení s ohledem na poslední vývoj trhu není aţ tak úplně pravda. Troufám si říci, ţe určitým faktorem, ovlivňujícím poptávku po hypotečních úvěrech byla a je demografická
1
§ 28 odst. 3 zákona 190/2004 Sb. o dluhopisech
-8-
situace v ČR. V posledních pěti letech totiţ začínali a začínají řešit otázku bydlení silné ročníky ze sedmdesátých let. Hypoteční úvěry se podle dříve platných právních předpisů poskytovaly jen fyzickým osobám, a to pouze pro účely bydlení a nejvýše do 70 % ceny nemovitosti, na kterou měla banka zástavní právo. Nyní je podmínkou pouze to, ţe úvěr musí být zajištěn nemovitostí. V současné době mohou o hypoteční úvěr ţádat i další subjekty (podnikatelé, druţstva, města a obce).
2.1 Historie hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou úvěry, se kterými je spojeno zástavní právo, tedy závazek majitele nemovitosti strpět, aby se v případě řádného a včasného nesplnění závazků ze strany dluţníka věřitel domáhal uspokojení své pohledávky ze zastavené nemovitosti. V období středověku byla jako záruka převáţně přijímána půda a pole. Dále to byly i nemovitosti a stavby slouţící k bydlení ale i k provozování řemesel. V této době v Evropě vznikaly první hypoteční banky a pomalu se začalo rozvíjet hypoteční bankovnictví. Hypotéka se vyskytovala jiţ v antice jako forma zajištění půjček. Postupně se rozšiřovala i do dalších zemí a začaly vznikat pozemkové knihy. Podoba blízká dnešnímu hypotečnímu úvěru má počátek v Prusku roku 1769, kdy vzniklo Slezské rytířské úvěrní druţstvo. Cenné papíry vydávané členům druţstva byly zajištěné nemovitostí. Prodejem těchto cenných papírů si členové opatřovali potřebné finanční prostředky. V polovině 19.století se začínají pomocí úvěrů financovat bytové výstavby. V roce 1852 byla zaloţena ve Francii Crédit Foncier de France jako jedna z největších hypotečních bank. První ústav, který začal vydávat zástavní listy. Tato instituce měla výhradní právo vydávat emise zástavních listů a sama je prodávat v sériích na trhu. Zájemcům o úvěr vyplácela peníze v hotovosti. Dle tohoto vzoru se začaly zřizovat banky jako akciové společnosti po celé Evropě. První fungující hypoteční banka v Čechách vznikla v druhé polovině 19.století, konkrétně v roce 1865. Byla to Hypoteční banka Království českého v Praze poskytující úvěry pro domovní a pozemkový majetek. Mezi světovými válkami bylo u nás bankovnictví tvořeno dle vzoru německých a rakouských bank, které fungovaly jako veřejnoprávní ústavy. Byly to Slezský pozemkový ústav v Opavě a Komunální úvěrní ústav v Opavě, Zemská banka
-9-
Království českého v Praze, Hypoteční banka Markrabství moravského v Brně, Zemská banka Markrabství moravského v Brně a také Hypoteční banka Království českého přejmenovaná později na Hypoteční banku českou. Úvěry byly poskytovány také obcím a městům. Hypoteční
úvěr
byl
zajištěn
nemovitostí
s vyznačením
zástavy
v pozemkových
knihách.Nominální hodnota vydávaných hypotečních zástavních listů nesměla přesáhnout 60% ceny zastavených nemovitostí.
2.2 Předhypoteční úvěr Povaţuji za důleţité v této kapitole alespoň krátce zmínit předhypoteční úvěr. Typ úvěru úzce souvisí s hypotečním úvěrem samotným. Jak z názvu vyplývá, jedná se o produkt, který převáţně banky poskytují svým klientům na přechodnou dobu před úvěrem hypotečním na financování pořízení nemovitosti po dobu, neţ bude klient disponovat nemovitostí, kterou dále vyuţije jako zajištění úvěru hypotečního. V praxi převáţně navazuje jeden úvěr na druhý, v některých finančních ústavech je smluvní vztah těchto produktů ošetřen v jedné společné úvěrové smlouvě. Předhypoteční úvěr není zajištěn zástavním právem k nemovitosti. K zajištění tohoto produktu slouţí ostatní zajišťovací instrumenty jako ručitelské prohlášení a směnky. Banky předpokládají, ţe po zápisu nemovitosti do katastru nemovitostí včetně vkladu zástavního práva bude tento úvěr splacen klasickým hypotečním úvěrem. Předhypoteční úvěr se poskytuje zpravidla na období jednoho aţ dvou let, výše takového úvěru můţe dosahovat výše následného hypotečního úvěru. Klient v takovém případě splácí pouze úroky, jistina je zaplacena z hypotečního úvěru. Úroková sazba je zpravidla vyšší, neţ u úvěru hypotečního. Předhypoteční úvěr lze pouţít na financování výstavby nemovitosti, ale i na koupi nemovitosti, na financování rekonstrukce nemovitosti, ke koupi spoluvlastnického podílu apod.
-10-
2.3 Hypoteční úvěr Dříve bylo moţné hypoteční úvěry poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení, a zajistit jeho splacení zástavním právem k nemovitosti. Nyní jiţ tato podmínka zákonem daná není a hypoteční úvěry jsou vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Výhodou pro klienty je to, ţe tyto úvěry díky zdrojům z vydaných hypotečních zástavních listů, mají lepší parametry neţ jaké mají spotřebitelské úvěry. Tyto hypotéky mají stále lepší parametry neţ neúčelové, tzv. americké hypotéky. Investicí do nemovitostí se zejména rozumí: koupě nemovitosti výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti splacení úvěru či půjčky pouţité na investice do nemovitosti případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manţelů - SMJ, vypořádání dědictví atd.) stavební pozemek nemovitost slouţící k bydlení (např. rodinný dům či bytová jednotka) nemovitost slouţící k individuální rekreaci bytový dům, provozní dům nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáţ, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.) případně podnikatelské objekty Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou je dáno zákonem. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů jiţ není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti. To znamená, ţe hypoteční úvěry můţe poskytovat jakákoliv banka pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich pouţije k financování hypotečních úvěrů.
-11-
2.3.1 Typy a členění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry se člení podle různých kritérii, coţ pomáhá bankám při monitorování a analýze portfolií, při posuzování a vykazování těchto úvěrů dle jednotlivých kategorií a sledování konkrétních skupin úvěrů. Dělení můţe být celá řada, ta základní jsou dle účelu, výše, moţnosti kombinace, způsobu splácení, způsobu čerpání, dle doby splatnosti,fixace sazeb apod. a) Dle účelu Hypoteční úvěry lze v současné době rozlišit na dva základní typy a to dle účelu vyuţití úvěru: účelové neúčelové(tzv. americká hypotéka) Účelové hypoteční úvěry můţe klient pouţít pouze na účely definované bankou. Většinou se jedná o účel, kdy musí být hypoteční úvěr vyuţit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak jiţ u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví. Neúčelový hypoteční úvěr, americká hypotéka, nemá pro klienta ţádná omezení, na co peníze z úvěru pouţije. Můţe tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zájezd kolem světa. Ať jiţ účelový nebo neúčelový úvěr, oba musí být zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví. Navíc většinou účelové úvěry, kdy banka ví co je úvěrem financováno (na bydlení), mají lepší podmínky (niţší úrokové sazby) neţ úvěry neúčelové. b) Dle výše úvěru Dále je moţné hypoteční úvěry rozlišit podle maximální výše, kterou můţe klient získat. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje od 50%- 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient můţe setkat s úvěry aţ 80%. V rámci zpřísnění přístupu bank je ale spíše aktuálně standardních 80%. c) Dle moţnosti kombinace
-12-
Některé banky nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty. Jedná se především o kombinaci se stavebním spořením ţivotním pojištěním (kapitálovým a investičním) Hypoteční úvěr se stavebním spořením Stavební spoření se řídí zákonem č.96-1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších přepisů. Hypoteční úvěr je poskytnut s odkladem splátek jistiny na dobu, na kterou vzniká nárok na vyuţití státní podpory stavebního spoření. Po toto období klient platí pouze úroky a splátkami nesplácí hypoteční úvěr, ale stavební spoření. Po uplynutí doby, na kterou byly odloţeny splátky se ze stavebního spoření jednorázově uhradí bance zbylá část hypotečního úvěru. Při skončení fixace má klient moţnost část úvěru splatit rezervou ze stavebního spoření. Zároveň můţe klient čerpat aţ dvě státní podpory- státní podporu ze stavebního spoření a odpočet úroků od základů daně z příjmů. Hypoteční úvěr s investičním ţivotním pojištěním Klient splácí po celou dobu splácení úvěru bance pouze úroky a pojišťovně platí pojistné ţivotního pojištění. Pojištění poskytuje zajištění splacení úvěru pojišťovnou v případě úmrtí. Úvěr je zajištěn výnosem z pojištění. U investičního pojištění je pojistné plnění vázáno na hodnotu individuálního podílového účtu k datu splatnosti úvěru. Pokud si pojištěnec zvolí správnou investiční strategii, můţe mu investiční ţivotní pojištění zaplatit také část úroků z úvěru. Moţnost vyššího výnosu je vyváţena vyšším rizikem, které toto pojištění nese. U investičního ţivotního pojištění není garantována vyplacená částka na konci pojištění. Klientovi pojišťovna vede investiční účet, tvořený investičními podílovými jednotkami. V případě pojistné události je hodnota pojistného plnění stanovena hodnotou individuálního podílového účtu k datu pojistné události. S úvěrovou smlouvou je zároveň podepsána vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky, která musí být potvrzena pojišťovnou a předloţena před čerpáním.
-13-
Hypoteční úvěr s kapitálovým ţivotním pojištěním I u této kombinace klient splácí po celou dobu splácení úvěru bance pouze úrok. Pojistná částka je bance pojišťovnou vinkulována. Pojišťovně pak klient hradí pojistné.Po uplynutí pojistné doby je pojistnou částkou jednorázově splacena jistina hypotečního úvěru. Dluţník je pojištěn a v případě úmrtí je z pojištění uhrazena bance celá výše dluhu. Takový úvěr bývá zpravidla úročen niţší sazbou. S úvěrovou smlouvou je zároveň podepsána vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky, která musí být potvrzena pojišťovnou a předloţena před čerpáním. d)Dle způsobu splácení Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobů splácení a to na splácení: Anuitní (paušální) - klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátkyjistina a úroky jsou zahrnuty v konstantní splátce, poměr těchto komponentů je závislí na počtu úročených dní v úrokovém období a výši úrokové sazby. Lineární(kapitálové,degresivní) - celková splátka je kaţdý měsíc jiná, stejná je pouze splátka jistiny, k ní je pak připočítán úrok, který je závislí na počtu úročených dní v úrokovém období , výši úrokové sazby a zůstatku úvěru. Celková splátka je tak nejvyšší na počátku a postupně klesá Progresivní - klient ze začátku platí niţší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují e)Dle způsobů čerpání - jednorázové - pouţívá se převáţně při koupi jiţ postavené nemovitosti nebo na stavební úpravy menšího rozsahu, kdy se hradí cena najednou - postupné - pro výstavbu, čerpání probíhá postupně dle toho, jak stavba postupuje na základě předkládaných faktur. V takovém případě převáţně banka poţaduje předloţení zprávy o průběhu výstavby po vyčerpání určité částky. Banka provádí většinou platby bezhotovostně přímo na účet dodavatele či stavební firmy. f) Ostatní způsoby členění - podle toho pro koho jsou určeny, podle doby splatnosti nebo podle doby fixace úrokové sazby.
-14-
2.3.2 Etapy hypotečního úvěru Vyřízení hypotečního úvěru lze rozdělit celkem na tři etapy, přičemţ existují ještě důleţité faktory, které vyřízení ovlivňují. Čtvrtou etapou lze nazvat konkrétní kroky, které jsou činěny o ukončení resp. splacení úvěru . Třemi základními etapami vyřízení hypotéky jsou etapy přípravná, schvalovací a realizační. 1. Přípravná etapa V této fázi se po zájemci o hypotéku poţaduje několik základních a zásadních úkolů. Tím úplně prvním je výběr banky, respektive instituce, která hypotéky poskytuje a u které by měl klient zájem smlouvu o hypotečním úvěru uzavřít. V tomto ohledu jsou základní kritéria pro výběr následující dvě: výše úrokové sazby a doba její fixace. Doba fixace určuje počet měsíců (let), během nichţ nemůţe banka nijak měnit úrokovou sazbu sjednanou ve smlouvě. Existují dva druhy fixace – krátkodobá a dlouhodobá. Obě mají své výhody a nevýhody. Výhodou dlouhodobé fixace, tedy fixace nad 5 let je skutečnost, ţe klient má po celou dobu jistou výši úrokové sazby, coţ má zároveň za následek lepší moţnost hospodaření s domácími financemi. Kdyţ rodina bude vědět, ţe kaţdý měsíc bude muset odvést stejnou částku po delší dobu, budou s ní počítat a nebudou se muset strachovat toho, jak se úroková sazba změní a jak se to promítneš na jejich finančních moţnostech. Dlouhodobá fixace má však také své nevýhody, a to hlavně vyšší výši úrokových sazeb, neţ jaké jsou poskytovány u krátkodobé fixace, a také skutečnost, ţe po celou dobu fixace většinou nemůţe klient bez postihu splatit větší částku, i kdyby mohl. U krátkodobé fixace tuto moţnost má, protoţe kdyţ si dá fixaci pouze na rok, tak se dá předpokládat, ţe kdyţ během toho roku nabude větší finanční částku, bude jí disponovat i na konci roku a tudíţ poskočení krátkodobé fixace můţe určitou vyšší částku nad rámec obvyklé měsíční splátky, zaplatit. Dvě výhody krátkodobé fixace jsou tedy niţší úrokové sazby neţ u dlouhodobých fixací a moţnost po skončení fixace splatit buď rovnou celý úvěr, anebo jeho část, která můţe být vyšší neţ obvyklá splátka. Nevýhodou této krátkodobé fixace je v podstatě pouze nejistota toho, jaká bude další úroková míra, aţ tato fixace vyprší. Jiţ zde je tedy velmi důleţité si určit priority, jestli je klient ochoten po celou dobu platit stejně, s tím ţe na úrokových sazbách neprodělá, ani nevydělá, anebo raději přijme rizika
-15-
krátkodobé fixace, a bude spoléhat na to, ţe úrokové sazby příliš neporostou, a on tak na tom vydělá oproti dlouhodobé fixaci. Dnes se však lze setkat s hypotečními produkty, které nabízejí fixaci na všechna období se stejnou úrokovou mírou či dokonce s niţší úrokovou mírou u dlouhodobé fixace. Proto je jiţ volba instituce a úvěru velmi důleţitá a je třeba se více rozhlédnout a zajímat se o nabídku několika bank neţ pouze jedné, s kterou můţe mít klient dobré zkušenosti, ale ještě to neznamená, ţe její hypoteční úvěr je na trhu pro něj tím skutečně nejlepším. Pokud je jiţ ta správná instituce vybrána, nezbývá, neţ ji kontaktovat, nejlépe přímo osobně. Kdyţ klient zajde na pobočku banky, jsou mu podány základní informace o typech úvěru, jaké jsou moţnosti a také, jaké doklady budou potřeba při vytvoření ţádosti o hypoteční úvěr. Na tomto sezení můţe být klientovi také vypočítáno, kolik by musel platit a tudíţ i jak by zvládal svou finanční situaci, kdyby měsíčně musel odvádět určitou částku. Lépe se tím ilustruje, jaké jsou klientovi skutečné moţnosti a jestli o produkt skutečně stojí a je ho schopen splácet. Jelikoţ je otevření hypotečního úvěru operací poměrně náročnou, je vyţadováno značné mnoţství dokumentu, aby mohlo být vše prověřeno a mohla být uzavřena skutečná smlouva o hypotečním úvěru. K ţádosti o poskytnutí hypotečního úvěru musí klient předloţit následující dokumenty: doklad identifikující klienta (občanský průkaz, ţivnostenský list atd.) doloţení výše příjmů (u PO – daňové přiznání, u FO – potvrzení příjmu od zaměstnavatele, popř. budoucí nájemní smlouvu atd.) jak ţadatelů, tak i spoludluţníků či ručitelů doklady vztahující se k výdajům (např. leasingová smlouva) výpis z katastru nemovitostí (existence a vlastnictví stavebního pozemku či nemovitosti), geodetický plán atd. ocenění zastavené nemovitosti, kupní smlouva (resp. smlouva o budoucí kupní smlouvě), pokud jde o koupi nemovitosti, nebo stavební povolení, projektovou dokumentaci, rozpočet stavby a případně smlouvy s dodavateli, pokud jde o výstavbu či rekonstrukci nemovitosti
-16-
Pokud klient předloţí všechny potřebné dokumenty, vyplní ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru, která je následně předána ke zpracování. 2. Schvalovací etapa Jakmile je podána ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru, má banka určitou dobu na její zpracování. Je to z důvodu toho, ţe musí dojít k určitým činnostem, které potřebují ke svému kvalitnímu provedení obezřetný přístup a tím i čas. Nejprve se kontroluje, zda klientem vyplněné informace jsou pravdivé, správné a úplné, posuzuje se klient, zda je schopen splácet, posuzuje se i samotná zástava, kterou je v případě hypotečního úvěru samozřejmě nemovitost (nemovitostí můţe být i více, ale musí se nacházet na území České republiky, Evropské unie, případně i na území Evropského hospodářského prostoru). A nakonec se sestavují i podrobné podmínky dané smlouvy, respektive smluv. Mezi jedno z hlavních kritérií, je zjištění bonity klienta, tedy to, jak je schopen dostát svých závazků, zda má dostatek finančních prostředků k tomu, aby s ním vůbec smlouvy mohly být uzavřeny. Banka tuto klientovu schopnost splácet hodnotí poměrně jednoduchou metodou a to tak, ţe od příjmů klienta odečte jeho výdaje - splátky úvěru a další závazky, zároveň vyţaduje, aby zbylo dost peněz na ţivobytí, většinou několikanásobek ţivotního minima, a ještě k tomu nějaká finanční rezerva, např. 25 % ze splátky. Pokud klient splňuje všechny podmínky, můţe se tedy přistoupit k vyhotovení smlouvy, kdy ve skutečnosti a ve většině případů jsou navrhovány a zhotovovány tyto druhy smluv: úvěrová smlouva, zástavní smlouva, smlouva o vedení účtu, vinkulace pojištění nemovitosti (potvrzuje pojišťovna). S ohledem na zajištění úvěru pak mohou být vyhotoveny i další smlouvy jako jsou smlouvy o ručení, o postoupení pohledávek nebo velice rozšířené zajišťovací instrumenty jako směnka či notářský zápis o přímé vykonatelnosti, který vytváří notář. 3. Realizační etapa V realizační fázi se přechází k čerpání úvěru a jeho následnému splácení. K tomu, aby mohl být úvěr čerpán, musí být splněny následující podmínky : musí být podepsána úvěrová smlouva
-17-
musí dojít k podpisu zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky musí dojít ke vkladu této zástavní smlouvy, přesněji vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí (v současnosti některým bankám stačí návrh na zápis vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí, čímţ se urychluje chvíle, kdy je moţno úvěr čerpat) Bankou můţe být v úvěrové smlouvě poţadováno ještě splnění dalších podmínek, kam většinou patří následující: doloţení pojištění zastavené nemovitosti a vinkulace pojistného plnění z tohoto pojištění ve prospěch úvěrující banky uzavření ţivotní pojistky dluţníka a vinkulace ve prospěch úvěrující banky Co se týká čerpání, dochází k němu bezhotovostně ve formě proplacení faktur či uhrazení kupní částky prodávajícímu. Také lze stanovit, zda bude úvěr čerpán jednorázově (právě při okamţitém proplacení kupní ceny) či postupně (pokud dochází k výstavbě nemovitosti nebo k její rekonstrukci). Pokud klient vyčerpá úvěr, je mu bankou oznámeno ukončení čerpání a dochází k přesnému výpočtu splátky, která bude kaţdý měsíc odváděna, přičemţ klientovi je bankou zasílán výpis z účtu, aby měl přehled o tom, jak je jím získaný úvěr postupně splácen. Tímto začíná běţet i doba fixace. Ve chvíli, kdy fixace končí, tedy po předem dohodnutých letech, má klient právo na to přijmout novou dobu fixace, případně splatit jednorázově celou částku, která ještě chybí ke splacení, či její větší část. Má také moţnost přejít na jiný produkt u jiné banky, pokud by mu navrhovaná úroková sazba nevyhovovala, ale přibírá si tím práci navíc spojenou s dalšími finančními výdaji. To ale ještě nemusí znamenat, ţe v celkovém součtu budou tyto výdaje navíc větší, neţ rozdíl mezi úrokem u nové banky a úrokem u staré banky, který je mu nabízen. Opět záleţí na tom, co je pro klienta výhodnější a jakou formu si vybere, zda dále pokračovat u stávající banky, nebo přejít k jiné, která nabízí o něco výhodnější sazby. 4. etapa - po splacení úvěru: V této fázi dochází k ukončení úvěrového případu. Můţe být ukončen buď předčasně na základě ţádosti klienta, kdy většinou klient platí značné poplatky za předčasné splacení. Pouze v případě, ţe splatí předčasně po uplynutí předem zafixovaného úrokového období,
-18-
neplatí ţádné poplatky. Druhým způsobem ukončení je uplynutí celé doby splatnosti úvěru. Za třetí způsob ukončení můţeme povaţovat také platební neschopnost klienta, kdy v případě, ţe klient přestane úvěr splácet dochází k realizaci zajištění (či případnému prodeji takové pohledávky) a splacení úvěru ze strany banky. V kaţdém případě ukončení úvěru dochází souběţně k ukončení všech zajištění. S tím souvisí určitá administrativa na straně banky, která v takovém případě vystavuje různá potvrzení, kvitance a devinkulace.
2.3.3 Zajištění hypotečního úvěru Banky se chrání proti ztrátě kromě ostatních nástrojů analýzy, také dostatečnými zajišťovacími instrumenty. Mezi základní zajišťovací instrumenty patří zástavní právo ( z definice hypotečního úvěru vţdy nutností), ručení, směnka, zástavní právo k věci movité, zástavní právo k pohledávce a bankovní záruka. Zástavní právo Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zástavní právo je nástroj, který slouţí k zajištění hypotečního úvěru a jeho příslušenství aţ do jeho splacení. V případě nesplacení pohledávky je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení z prodeje zastavené nemovitosti. Zástavní věřitel uzavírá s dluţníkem smlouvu dle ustanovení občanského zákoníku. Vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí vzniká zástavní právo. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to můţe být jiná či jiné (v zástavě můţe být i více nemovitostí) nemovitosti (hypoteční úvěr je čerpán jako neúčelový, tedy na cokoli) a musí se nacházet na území ČR, členského státu Evropské
unie
nebo
jiného
státu,
tvořícího
Evropský
hospodářský
prostor.
Na nemovitosti, která má slouţit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou nebo jinou bankou za předpokladu, ţe tato instituce se po přefinancování úvěru své zástavy vzdá písemným příslibem. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout ţádné věcné břemeno bránící uţívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níţ je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. V praxi
-19-
ale lze zapsat jiţ nemovitost, která je v takovém rozestavěném stavu, který vypovídá o jejím budoucím vzhledu a charakteru. Ručení - je závazek třetí osoby, ţe uspokojí věřitele, pokud dluţník neuhradí svůj závazek poté, kdy k tomu byl věřitelem vyzván. Ručitel se v takovém případě při podpisu smlouvyručitelského prohlášení zavazuje, v případě neschopnosti dluţníka splácet, uhradit závazek za dluţníka. Směnka – je cenný papír, který obsahuje závazek zavázaných osob uhradit majiteli směnky při její splatnosti částku, která je uvedena na směnce. V praxi se nejčastěji poţaduje směnka vlastní (vystavená dluţníkem). Po splacení úvěru je směnka vrácena výstavci. Zástavní právo k věci movité- vzniká uzavřením zástavní smlouvy k věci movité. Nejčastěji ve formě notářského zápisu - v takovém případě vzniká zástavní právo okamţikem zapsání zástavního práva do Rejstříku zástav vedeného notářskou komorou České republiky. Movitá věc poté zůstává u zástavce. Zástavní právo k pohledávce – vzniká také zástavní smlouvou, kde je určen zástavní věřitel a zástavní dluţník, který je majitelem pohledávky. Dále je zde uvedena pohledávka, která je zajištěna a pohledávka, která je zastavena ve prospěch zástavního věřitele. Bankovní záruka - je jedním z nejkvalitnějších zajišťovacích instrumentů. Je to zvláštní typ ručení a banka uzavře s klientem smlouvu, na jejímţ základě banka vystaví záruční listinu, ve které se zavazuje ţe uspokojí věřitele do výše sjednané částky na výzvu věřitele. Banka vystavující záruku inkasuje provizi od klienta, za kterého ručí. Ostatní zajištění – mezi ostatní zajištění můţeme zařadit doplňující instrumenty, které banka pouţívá k ochraně svých prostředků. Patří sem zejména pojištění a to pojištění nemovitosti a pojištění dluţníka. Dále pak dohody o uznání dluhu, notářský zápis o přímé vykonatelnosti a exekutorský zápis, coţ nejsou přímo zajišťovací instrumenty, nicméně bance usnadňují cestu k prostředkům v případě nesplácení úvěru.
-20-
2.3.4 Podpory hypotečního úvěrování na bydlení Podpora hypotečního úvěrování na bydlení spočívá v poskytování příspěvku k úrokům z hypotečního úvěru. Výše úrokové dotace se kaţdoročně stanovuje na základě průměrné úrokové sazby z poskytnutých hypotečních úvěrů s nárokem na podporu z předchozího roku. Pokud průměrná úroková sazba klesne pod určitou, předem danou hodnotu, tak se dotace pro nově uzavírané úvěry sníţí, případně se dotace můţe sníţit aţ na nulu, tzn. není k hypotečním úvěrům poskytována. Nárok na podporu hypotečního úvěrování nemá kaţdý. K získání podpory, pokud je poskytována, má klient nárok pouze tehdy pokud splní určité podmínky. V současné době není podpora poskytována. Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka V roce 1998 umoţnila novelizace zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bytových
potřeb.
Jedná
se
o
§
15
odstavec
10
a
11
tohoto
zákona.
Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (i z úvěru ze stavebního spoření) na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníţenou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to aţ do výše 300.000,- Kč ročně. Při placení úroků jen po část roku nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za kaţdý měsíc placení úroků. Odečet můţe provést osoba, jeţ je účastníkem úvěrové smlouvy, je-li účastníků více odečet provádí jedna z nich, nebo kaţdá z nich rovným dílem.
-21-
2.3.5 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou úzce spjaty s produktem hypoteční úvěr. Zejména z důvodu, ţe tyto cenné papíry slouţí jako zdroj pro financování hypotečních úvěrů. Proto je v této kapitole popsána jejich základní charakteristika a uţití. „Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejíţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek a popřípadě téţ náhradním způsobem dle zákona o dluhopisech.“2 Jsou vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů.
Pro řádné krytí
jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Takto kvalitní krytí činí z hypotečního zástavního listu jeden z vůbec nejbezpečnějších cenných papírů. Hypoteční zástavní listy jsou tak vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti s angaţmá na kapitálových trzích a nechtějí podstupovat významnější riziko. Úprava hypotečních zástavních listů je obsaţena v zákoně č.190-2004 Sb. o dluhopisech, v platném znění. Odlišností od běţných dluhopisů je, ţe zdroje, které hypoteční banky z emise a prodeje hypotečních zástavních listů získají jsou ze zákona určeny k poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní listy mají vysokou míru bezpečnosti, kdy výplata je zajištěna nejen vydávající hypoteční bankou, ale i zástavním právem k nemovitosti, na kterou hypoteční banka poskytla hypoteční úvěr. Z tohoto zajištění však nelze odvozovat ţádný nárok majitele hypotečních zástavních listů k pohledávkám či k zastaveným nemovitostem. Majiteli hypotečních zástavních listů nevzniká zástavní právo k takovému majetku. Banka se jako emitent hypotečních zástavních listů zavazuje, ţe po uplynutí stanovené doby majiteli hypotečních zástavních listů zpět vyplatí částku investovanou do hypotečních zástavních listů a zároveň v pravidelných intervalech vyplácet úrok. Hypoteční banka je tak dluţníkem a majitel hypotečních zástavních listů věřitelem. Hypoteční zástavní listy vydávají pouze banky, které k tomu mají licenci od České národní banky se souhlasem Ministerstva financí a v souladu se zákonem o bankách. Banka musí také získat ke kaţdé emisi schválení emisních podmínek dluhopisu od Komise pro cenné papíry. Emisní podmínky obsahují informace o emisi hypotečních zástavních listů a určují práva a povinnosti emitenta a také majitele hypotečních zástavních listů. 2
zákon č.190 / 2004 Sb.o dluhopisech
-22-
Pro investory jsou investice do hypotečních zástavních listů výhodné z několika pohledů: Především je to bezpečnost a jistota, jelikoţ jsou hypoteční zástavní listy kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů, které jsou navíc zajištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující nemovitosti. Pohledávky z hypotečních úvěrů navíc procházejí před samotným poskytnutím důkladnou analýzou ze strany banky. Je zde také významný fakt, ţe hypoteční zástavní listy nemůţe vydávat jen tak nějaká instituce. Dále je to výnosnost. Úrok, který na základě vlastnictví zástavního listu obdrţí majitel, je obvykle stanoven jako fixní, tím kupující předchází riziku poklesu kurzu a znamená to, ţe úrok bude platit po celou dobu trvání hypotečního zástavního listu. Navíc je tento výnos čistý. Úrok totiţ nepodléhá dani z příjmu jako například u termínovaných vkladů nebo vkladních kníţek. Z pohledu likvidity patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, coţ umoţňuje jejich majiteli, aby je kdykoli prodal. Pokud tedy majitel potřebuje hotovost blokovanou v hypotečních zástavních listech ještě před jejich lhůtou splatnosti, můţe se k ní jednoduše dostat prodejem tohoto cenného papíru. Hypoteční zástavní listy mohou mít podobu listinou, skládající se s pláště a kupónového archu. Plášť obsahuje základní údaje o emitentovi, o druhu a formě cenného papíru, jmenovitou hodnotu listu, formu stanovení výnosu, datum emise, datum splacení cenného papíru, podpisy zastupující emitenta, údaj o povoleni Ministerstva financí k emisi dluhopisů a samozřejmě údaj, ţe se jedná o hypoteční zástavní list. Kupónový arch obsahuje kupóny s identifikačními údaji jako obsahuje plášť včetně data výplaty úroků a opravňuje majitele k výplatě úrokové stanovených termínech. Hypoteční zástavní listy mohou mít také podobu zaknihovanou, kdy jsou evidovány buď jen v knihách nebo v podobě elektronických záznamů. Identifikační údaje se zveřejňují formou prospektu emitenta, který je veřejně publikován a musí být k nahlédnutí v místě, kde je hypoteční zástavní list evidován. Dále můţeme hypoteční zástavní listy rozdělit na jméno nebo doručitele. U hypotečních zástavních listů na jméno s nimi můţe manipulovat pouze majitel, který je zaznamenán při prodeji. V případě dalšího prodeje je nutný souhlas emitenta. U hypotečních zástavních listů na doručitele se v listinné formě převádí předáním. Práva spojená s hypotečním zástavním listem je oprávněn vykonávat ten, kdo listinu předloţí.
-23-
2.3.6 Americká hypotéka Americká hypotéka je úvěr, za který klient ručí nemovitostí (domem či bytem v osobním vlastnictví). Peníze, které banka poskytne, ovšem můţe pouţít na cokoliv. Úroková sazba bývá o něco vyšší neţ u hypoték na bydlení, ale zároveň niţší neţ u běţných bankovních úvěrů. Minimální výše úvěrů je zpravidla 150 tisíc Kč. Americká hypotéka je v podstatě neúčelový spotřebitelský úvěr, který je ale zajištěn nemovitostí. Tento typ hypotéky je velmi oblíbený v USA, proto pojmenování americká hypotéka. Produkt vstoupil na český trh v květnu 2004. Umoţnil to nový zákon o dluhopisech3, který rozšířil účelovost pouţití hypotečního úvěru. Do dubna 2004 totiţ bylo moţné hypoteční úvěr pouţít výhradně na investici do nemovitosti. V současnosti si na americkou hypotéku můţete koupit také např. auto, vybavení domácnosti, dovolenou, zaplatit dětem studium, peníze pouţít na rozjezd podnikání či splacení jiných úvěrů atd. Na nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, výjimkou je zástava ve prospěch úvěru ze stavebního spoření nebo úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení na druţstevní bytovou výstavbu (podrobně viz zákon o dluhopisech). Zastavovaná nemovitost se můţe nacházet kdekoli na území členských států Evropské unie nebo jiných států tvořících Evropský hospodářský prostor. Ovšem v praxi tuzemské banky téměř vţdy poţadují do zástavy nemovitost na území České republiky. Výhody a nevýhody americké hypotéky: Ve srovnání se spotřebitelským úvěrem je výhodou americké hypotéky niţší úroková sazba (díky zástavě nemovitosti je riziko pro banku niţší a s ním i úrok), delší doba splatnosti (15 aţ 20 let) a moţnost půjčit si poměrně vysokou částku. Maximální výše neúčelové hypotéky se obvykle nyní pohybuje okolo 50-60 % hodnoty zastavené nemovitosti. Některé banky mají současně nastavenu maximální výši půjčky i bez ohledu na hodnotu nemovitosti. Např. nemovitost v hodnotě 10 miliónů korun, 60 % její zástavní hodnoty nemovitosti je 6 miliónů. Má-li však banka jako horní limit americké hypotéky např. 1 milión korun, více nepůjčí, i kdyţ cena zastavované nemovitosti je výrazně vyšší. Jak vysokou hypotéku banka poskytne, samozřejmě záleţí také na schopnosti úvěr splácet.
3
zákon č.190 / 2004 Sb.o dluhopisech
-24-
Nevýhodou americké hypotéky můţe být skutečnost, ţe za půjčené peníze ručíte právě nemovitostí a v případě platební neschopnosti riskujete její ztrátu. Úrokové sazby amerických hypoték jsou i přes zástavu nemovitosti podstatně vyšší, neţ úrokové sazby pro klasický hypoteční úvěr. Některé banky nabízejí i pevnou úrokovou sazbu platnou po celou dobu splácení hypotéky. Pokud je úroková sazba americké hypotéky fixovaná, platí obdobný systém jako u běţných hypoték. Fixace mohou být na 1 rok, 3 roky, 4 roky, 5 let,ale i 10 let nebo fixace na celou dobu trvání úvěru. Platí zde ale, ţe čím delší doba fixace, tím vyšší úroková sazba. Nejen se zástavou nemovitosti, ale i s hypotékou jako takovou je spojena poměrně sloţitá agenda. Banka poţaduje doloţit mnoţství dokumentů a potvrzení. Zájemce musí také počítat s relativně vysokými poplatky: za schválení ţádosti (od 0,25 % do 1 % z výše úvěru) i za vedení úvěrového účtu. Při neúčelovém pouţití nelze na hypotéku čerpat ani státní podporu, ani si odečítat úroky z daní. A to ani v případě, ţe by byly půjčené peníze přece jen investovány účelově, tedy do bydlení. Na rozdíl od klasické hypotéky na bydlení je však u několika bank moţné americkou hypotéku předčasně splatit bez sankčního poplatku za předčasné splacení úvěru.Banka poţaduje převáţně doklad totoţnosti ţadatele či ţadatelů, aktuální výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul k nemovitosti, odhad její ceny, pojištění nemovitosti proti ţivelním pohromám a vinkulaci této pojistky ve prospěch banky. Schopnost splácet prokazují zaměstnanci potvrzením od zaměstnavatele o průměrném měsíčním příjmu, podnikatelé pak daňovým přiznáním za poslední dva roky a čestným prohlášením (někdy banka vyţaduje potvrzení), ţe nemají dluh u finančního úřadu ani u České správy sociálního zabezpečení. Dokumenty potřebné pro poskytnutí americké hypotéky jsou většinou obdobou dokumentů potřebných k vyřízení klasické hypotéky. Americké hypotéky běţně poskytují hypoteční banky. Ve srovnání se zahraničím však mnohem opatrněji. Banky ve většině západoevropských zemí akceptují nemovitost jako dostatečnou zástavu a ţadatelovu schopnost splácet úvěr více nezkoumají. Pokud hodnota zastavované nemovitosti pokryje celou výši půjčky, příjem klienta není zpravidla jiţ příliš detailně zkoumán.V České republice však musí zájemce o hypotéku bance prokázat svou schopnost splácet úvěr, a to i v případě, ţe má nemovitost několikanásobně vyšší hodnotu neţ poţadovaná hypotéka. V praxi to znamená, ţe banka vedle zástavy nemovitostí od ţadatele současně vyţaduje doloţení určité výše příjmů. O americkou hypotéku si můţe zaţádat osoba starší 18 let s trvalým pobytem na území České republiky, která má příjem ze závislé činnosti (zaměstnání) nebo z podnikání a současně
vlastní
nemovitost.
Jednotlivé
banky
mohou
specifikovat.Zastavovaná nemovitost musí být bez dalších závazků.
-25-
tyto
podmínky
více
2.3.7. Hypotéka na druţstevní byt S druţstevním bytem je jedna velká potíţ. Ač se jedná o byt, který lze pouţít jako zástavu, v tomto případě to přece jen nejde. Druţstevní byt totiţ není vlastnictvím osoby, která v něm bydlí, ta si koupila pouze podíl v druţstvu a s ním právo byt uţívat, tedy nemá byt ve svém vlastnictví a z toho plyne i skutečnost, ţe druţstevní byt nemůţe jeho obyvatel pouţít jako nemovitost k zastavení hypotéky. Dříve se pouţíval spotřebitelský úvěr na získání druţstevního bytu, který nevyţaduje zástavu v podobě nemovitosti, ale spotřebitelský úvěr má oproti americké hypotéce poměrně vysokou úrokovou sazbu, která se můţe vyhoupnout aţ přes 10% za rok, coţ je opravdu výrazný rozdíl. Také je spotřebitelský úvěr poměrně omezený, co do splatnosti (max.7-10let) a jeho výše. Nejlepším řešením zůstává tedy pouţít americkou hypotéku. A vzhledem k tomu, ţe americkou hypotéku lze pouţít na jakýkoli účel, lze ji pouţít i k financování druţstevního bydlení. Ovšem je důleţité si uvědomit, ţe pokud chce klient pouţít americkou hypotéku na financování bydlení, musí mít jako zástavu jinou nemovitost, coţ je tedy stále komplikace při vyuţití hypoték k financování druţstevního bydlení. Potíţ v ohledu zástavy je i u dalších produktů, které se tváří jako hypotéky na druţstevní byt, ale ve skutečnosti se jedná o klasickou, respektive americkou hypotéku, kdy je zástavou stále nemovitost v osobním vlastnictví. Takovýto produkt lze nalézt v portfoliu několika bank, ale jeho výhodnost či smysluplnost není vţdy plně opodstatněná pro všechny klienty. Řešením můţe být stavební spoření. Úvěr, který se poskytuje v rámci stavebního spoření, se dá vyuţít i na zaplacení druţstevního bydlení a hlavně s tou výhodou, ţe není potřeba ţádné zástavy, navíc s výhodami, které stavební spoření přináší – tedy státní podpora či niţší úroky neţ u hypoték. Toto by se mohlo zdát adekvátním řešením, pokud má klient zájem o financování druţstevního bydlení, ale i zde je určitý kámen úrazu. Většinou je totiţ nutná určitá doba spoření k tomu, aby mohl být úvěr poskytnut. Čili nejde sjednat stavební spoření a hned očekávat úvěr. Tento úvěr lze vyuţít aţ po určitém počtu měsíců, většinou dvaceti čtyřech, čímţ se výrazně oddaluje moţnost, ţe by mohlo být stavební spoření vyuţito při aktuální potřebě uhradit částku za druţstevní byt.
-26-
3. Vývoj hypotečních úvěrů v ČR od roku 2000 Tato kapitola zahrnuje analýzu vývoje počtů a objemů hypotečních úvěrů od roku 2000, vývoj úrokových sazeb a vliv rozhodnutí ČNB na stanovení ceny jednotlivými bankami, včetně ostatních parametrů, které do ceny banky promítají. Zároveň ukazuje vývoj v
jedné
z konkrétních bank na Českém trhu.
3.1 Vývoj počtu hypotečních úvěrů a jejich objemů na Českém trhu V této kapitole jsem se zaměřil na analýzu vývoje počtu hypotečních úvěrů a jejich objemů od roku 2000 do konce roku 2009. Oblast měření jsem rozdělil na tři základní sektory a to dle běţné diverzifikace portfolií v bankách. Co do počtu nejobsáhlejší oblast pro fyzické osoby, zahrnující běţné občany a domácnosti, druhým sektorem je oblast firemní, zahrnující podniky a podnikatelský sektor. Posledním sektorem je oblast municipalit, zahrnující hypoteční úvěry městům a obcím. V těchto statistikách pouţívám kumulovaný stav k určitému datu, jelikoţ nám ukazuje celkový stav jak v kusech, tak v objemech hypotečních úvěrů a tím jasně reflektuje růst zadluţenosti domácností v tomto směru. Je to tedy očištěno o splacené jistiny a kusy v daném roce. Čisté objemy kaţdého roku připojuji pro oblast fyzických osob, jelikoţ jsou v tomto směru nejlépe vidět výkyvy a zároveň tato část reprezentuje nejobsáhlejší sektor. Čisté kusy kaţdého roku záměrně vynechávám, jelikoţ je kumulovaný stav těmto číslům velice podobný ( hypoteční úvěry jsou převáţně dlouhodobý finanční produkt). Je evidentní, ţe první dekáda 21.století v tomto směru znamenala skutečný boom. Statistické nárůsty počtů úvěrů a jejich celkových objemů neukazují pouze veliký potenciál našeho bankovního trhu a rozkvět stavebnictví, ale i rostoucí zadluţenost českých domácností. Vše je důsledkem několika faktorů – nejprve přijatelnou cenou peněz ( viz. kapitola o vývoji úrokových sazeb),dále pak větší a větší dostupností tohoto produktu. Banky v období 20042007 skutečně výrazně povolily ze svých pravidel v procesu posuzování úvěrů a tím se stal tento produkt dostupnějším pro mnoho lidí. Dalším faktorem byl obrovský růst stavebnictví a developerských projektů, které také v bankách dostávaly zelenou. To mělo samozřejmě velký
-27-
vliv na poptávku po penězích a hypotečních úvěrech. Osobně si myslím, ţe tomu ještě banky vědomě pomáhaly a v podstatě i stále pomáhají tím, ţe propojují tyto dva sektory, financují developerské projekty a zároveň financují finální vlastníky těchto nemovitostí. Tím zvyšují svůj výnos a zároveň sniţují svoje rizika z financování těchto projektů. Dalším faktorem dle mého názoru byl rostoucí důchod domácností v období přehřívající se ekonomiky, lidé více vydělávali a bylo snazší se k úvěru dostat jednak prokázáním dostatečných příjmů, ale také stále rostoucími hodnotami financovaných nemovitostí, které slouţily jako zástavy. K tomu samozřejmě přikládaly banky do ohně v podobě různých kampaní a zvýhodněných podmínek, které se na nás hrnuly z médií kaţdý den a banky se předháněly v nabídkách s cílem urvat co největší kus na trhu.
Zlomovým bodem ve vývoji pak byla zcela jistě finanční krize, které
je blíţe věnována další kapitola. Ze statistických dat je evidentní, ţe tato fáze ekonomického cyklu měla mimo jiné i výrazný dopad nejenom na poptávku po tomto produktu, ale i na změnu postoje bank k posuzování úvěrů (blíţe popsáno v kapitole 4.3. a 4.4.). I z tohoto důvodu je výrazný propad poskytnutých úvěrů v roce 2008 a to o téměř 19%, v roce 2009 je to jiţ 35,56%. Pokud srovnáme rok 2009 a 2007, pak nám statistika ukazuje propad o 47,78%.
Čistý vývoj objemů hypotečních úvěrů v ČR
Fyzické osoby - objemový nárůst v letech (v mln CZK) rok objem % 2001 14,7 2002 23,3 58,50% 2003 36,2 55,36% 2004 52 43,65% 2005 72 38,46% 2006 102,2 41,94% 2007 146,1 42,95% 2008 118,4 -18,96% 2009 76,3 -35,56% 2009 proti 2007
-47,78%
Zdroj: Ing. Libor Ostatek, GOLEM FINANCE. s.r.o.
-28-
Vývoj objemů hypotečních úvěrů pro FO 2001-2009 160 140 120
objem
100 80 60 40 20 0 2001
2002
2003
2004
2005 rok
Zdroj: Ing. Libor Ostatek, GOLEM FINANCE. s.r.o.
-29-
2006
2007
2008
2009
Kumulovaný vývoj hypotečních úvěrů v ČR v hlavních sektorech: Fyzické osoby k datu 31/12
počet (ks.)
objem (tis. CZK)
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
29 560 43 810 64 812 96 290 137 275 188 301 255 645 338 989 406 519 450 770
28 963 045 43 691 468 66 223 778 102 436 172 154 395 653 226 646 465 327 304 152 469 593 073 589 683 303 663 534 781
nárůst 2000 - 2009
meziroční nárůst % počet objem x x 48,21% 50,85% 47,94% 51,57% 48,57% 54,68% 42,56% 50,72% 37,17% 46,80% 35,76% 44,41% 32,60% 43,47% 19,92% 25,57% 10,89% 12,52% 1424,93%
2190,97%
počty
Počet hypotečních úvěrů pro FO 2000-2009 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
rok
Objem hypotečních úvěrů pro FO 2000-2009 700 000 000 600 000 000
počty
500 000 000 400 000 000 300 000 000 200 000 000 100 000 000 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005 rok
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
-30-
2006
2007
2008
2009
Kumulovaný vývoj hypotečních úvěrů v ČR v hlavních sektorech: Právnické osoby k datu 31/12
počet (ks.)
objem (tis. CZK)
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
1 978 2 435 2 865 3 491 4 265 5 588 7 395 9 778 11 897 12 829
26 330 447 35 252 784 41 796 193 52 377 110 67 868 006 93 492 125 132 899 760 174 385 660 239 119 412 254 460 834
meziroční nárůst % počet objem x x 23,10% 33,89% 17,66% 18,56% 21,85% 25,32% 22,17% 29,58% 31,02% 37,76% 32,34% 42,15% 32,22% 31,22% 21,67% 37,12% 7,83% 6,42%
nárůst 2000 - 2009
548,58%
866,41%
Počet hypotečních úvěrů pro PO 2000-2009 14 000 12 000
počty
10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
rok
Objem hypotečních úvěrů pro PO 2000-2009 300 000 000 250 000 000 počty
200 000 000 150 000 000 100 000 000 50 000 000 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005 rok
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
-31-
2006
2007
2008
2009
Kumulovaný vývoj hypotečních úvěrů v ČR v hlavních sektorech: Municipality k datu 31/12
počet (ks.)
objem (tis. CZK)
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
372 502 615 676 732 771 809 839 860 906
3 130 608 4 290 197 5 524 645 6 328 281 7 003 909 7 631 377 8 043 835 8 321 963 8 483 333 9 040 228
meziroční nárůst % počet objem x x 34,95% 37,04% 22,51% 28,77% 9,92% 14,55% 8,28% 10,68% 5,33% 8,96% 4,93% 5,40% 3,71% 3,46% 2,50% 1,94% 5,35% 6,56%
nárůst 2000 - 2009
143,55%
188,77%
počty
Celkový počet hypotečních úvěrů 2000-2009 1 000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
rok
Celkový objem hypotečních úvěrů 2000-2009 10 000 000
počty
8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005 rok
zdroj Ministerstvo pro místní rozvoj
-32-
2006
2007
2008
2009
Kumulovaný vývoj hypotečních úvěrů v ČR celkem: Počty a objemy celkem k datu 31/12
počet (ks.)
objem (tis. CZK)
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
31 910 46 747 68 292 100 457 142 272 194 660 263 849 349 606 419 276 464 505
58 424 101 83 234 450 113 544 616 161 141 563 229 267 568 327 587 967 468 247 747 652 300 969 837 286 048 927 035 843
nárůst 2000 - 2009
meziroční nárůst % počet objem x x 46,50% 42,47% 46,09% 36,42% 47,10% 41,92% 41,62% 42,28% 36,82% 42,88% 35,54% 42,94% 32,50% 39,31% 19,93% 28,36% 10,79% 10,72% 1355,67%
1486,74%
počty
Celkový počet hypotečních úvěrů 2000-2009 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
rok
Celkový objem hypotečních úvěrů 2000-2009 1 000 000 000
počty
800 000 000 600 000 000 400 000 000 200 000 000 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005 rok
zdroj Ministerstvo pro místní rozvoj
-33-
2006
2007
2008
2009
Porovnání vývoje hypotečních úvěrů v sektorech
Porovnání růstu hypotečních úvěrů v sektorech rok 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
FO 29 560 43 810 64 812 96 290 137 275 188 301 255 645 338 989 406 519 450 770
% x 48,21% 47,94% 48,57% 42,56% 37,17% 35,76% 32,60% 19,92% 10,89%
PO 1 978 2 435 2 865 3 491 4 265 5 588 7 395 9 778 11 897 12 829
% x 23,10% 17,66% 21,85% 22,17% 31,02% 32,34% 32,22% 21,67% 7,83%
municipality % 372 x 502 34,95% 615 22,51% 676 9,92% 732 8,28% 771 5,33% 809 4,93% 839 3,71% 860 2,50% 906 5,35%
Roční růst v sektorech 60,00% 50,00% 40,00% %
FO 30,00%
PO Municipality
20,00% 10,00% 0,00% 2001
2002
2003
2004
2005 rok
zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
-34-
2006
2007
2008
2009
3.2 Vývoj úrokových sazeb v ČR V této kapitole bych rád ukázal na vývoj úrokových sazeb v ČR a zároveň odpověděl na otázky, jakým způsobem se promítají rozhodnutí České národní banky do výše úrokových sazeb u hypoték, zda můţe vůbec ČNB jejich úroveň ovlivnit a jaká je aktuální situace na hypotečním trhu. Zároveň jak komerční banky reagovali a aktuálně reagují na tato rozhodnutí a co navíc aktuálně ovlivňuje rozhodnutí bank o celkové výši úrokové sazby. Nejprve ukázka vývoje úrokových sazeb pro hypoteční úvěry v kontextu s Repo sazbou: Vývoj průměrných úrokových sazeb pro hypoteční úvěry v rámci ČR od roku 2006
Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX
-35-
Faktory ovlivňující výši úrokových sazeb hypoték: Konečnou výši úrokových sazeb hypoték ovlivňuje několik faktorů. Za nejdůleţitější z nich lze povaţovat cenu peněz, ze kterých banka hypotéky financuje. Zdrojů pro financování můţe být několik, mezi dva nejdůleţitější patří jednak vklady klientů (vlastní zdroje) a jednak krátkodobé výpůjčky na finančních trzích a emise dluhopisů (externí zdroje). V případě hypotečních bank jsou to velmi často emise speciálních dluhopisů tzv. hypotečních zástavních listů (viz první část této práce).Hlavní autoritou, která významně ovlivňuje cenu peněz na finančních trzích je Česká národní banka (ČNB). Ta v rámci své měnové politiky formou operací na volném trhu usměrňuje vývoj úrokových sazeb v ekonomice. Klíčovým nástrojem je v tomto směru nastavení tzv. dvoutýdenní repo sazby, tedy sazby, za kterou centrální banka půjčuje peníze komerčním bankám. Od nastavení základních úrokových sazeb ČNB se následně odvíjí výše úroků, za které si banky poskytují úvěry navzájem. Působením nabídky a poptávky se následně formuje cena peněz na mezibankovním trhu. Česká národní banka kaţdý den sleduje vývoj úrokových sazeb na finančních trzích a denně provádí tzv. fixing úrokových sazeb. Z těchto dat potom průměrováním vypočítává měsíční, kvartální, pololetní a roční průměry (PRIBOR 1m, 3m, 6m a 1r). Kromě PRIBORU statistici České národní banky pravidelně sledují také průměrné úrokové sazby dluhopisů. Cena peněz, jak jiţ bylo řečeno v úvodu, je sice tím hlavním faktorem, který ovlivňuje výši úrokových sazeb hypoték, ale zdaleka ne jediným. Vedle „nákladů“ na získání finančních zdrojů navyšuje cenu úvěru (úrokovou sazbu) také celá řada dalších nákladů souvisejících s realizací úvěrového obchodu. Jednotlivé poloţky navyšující cenu úvěru by se daly označit jako zpracovatelská a riziková marţe. Nad to si banky stanovují svou obchodní marţi, tedy zisk z úvěrového obchodu, marţi likvidity. Výši jednotlivých marţí si banky stanovují samy s ohledem na nákladovost obchodu, rizikovost klienta a konkurenční prostředí na trhu. Velikost marţe je tedy zjednodušeně řečeno rozdíl mezi konečnou úrokovou sazbou hypotéky a cenou pořízení finančních zdrojů. V rámci celého trhu by se tedy dala průměrná marţe z hypotečního obchodu pro určitý měsíc vyjádřit jako rozdíl mezi celkovou průměrnou úrokovou sazbou hypoték a průměrnou cenou peněz, za kterou bylo moţné (v daném měsíci) peníze na finančním trhu pořídit. Hypotečním trhem v současnosti cloumá nejistota. Útlum hospodářství následovaný vlnou propouštění zaměstnanců, a tedy poklesem jejich příjmů, poskytovatele úvěrů samozřejmě nenechává chladnými. Ty na vzniklou situaci musí reagovat
-36-
a nejčastějším důsledkem je potom jejich zvýšená ostraţitost (váţí komu úvěr poskytnout), ale také právě navyšování rizikových marţí. Osobně si myslím, ţe se komerční banky vţdy snaţily vzdáleně kopírovat vývoj Repo sazby, respektive jej promítaly do svých trţních úrokových sazeb. Razantní změna nastala v polovině roku 2008, kdy se vzájemná tendence definitivně rozešla.
Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX
Vývoj Repo sazby 4 3,5 3 2,5
%
2
Repo sazba
1,5 1 0,5
I.0 3 VI I. 0 3 I.0 4 VI I. 0 4 I.0 5 VI I. 0 5 I.0 6 VI I. 0 6 I.0 7 VI I. 0 7 I.0 8 VI I. 0 8 I.0 9 VI I. 0 9
0
datum
zdroj:ČNB
-37-
ČNB ve snaze zmírnit průběhy a dopady ekonomické krize dále zlevňovala peníze ve formě Repo sazby, s cílem podpořit investice a zlevnit cenu peněz. Banky ale tuto výzvu nevyslyšely, ba zatím ani neslyší a úrokové sazby sniţují minimálně. Banky v prvé řadě promítají do sazeb vlastní cenu peněz, to znamená na jedné straně přijaté úvěry od jiných bank či mateřských společností, které jsou dlouhodobé a sazbu mají nastavenou bez ohledu na vývoj Repo sazby, v dalším případě jsou to ceny depozit, tedy ceny peněz, ze kterých banky dále financují svoje obchody. Depozitní sazby se pak aktuálně pohybují od 2% do 3% . V neposlední řadě se do úrokových sazeb bank promítají jiţ zmíněné zvýšené náklady likvidity, rizika a samozřejmě marţe obchodní. V kontextu vývoje zahraničních trhů je zajímavé jak se vyvíjí postoj bank u nás. Převaţuje konzervativní, aţ rezervovaný postoj k jakýmkoli úpravám úrokových sazeb směrem dolů. Lze pochopit, ţe banky nechtějí plošně sniţovat úrokové sazby. Ty jsou od začátku roku prakticky neměnné, aţ na malé výjimky. Banky nedokáţou v rámci svého obecného přístupu definovat lépe rizikové segmenty a ty začlenit, implantovat do svých cenových modelů. Systém kvalitních „risk based“ modelů, propojených s cenovou politikou je v zahraničí běţný. Myslím si, ţe v tomto směru můţeme očekávat nějakou dobu určitou stabilizaci. Jistě, banky se budou dál předhánět ve slevách na poplatcích, v mediálních kampaních se speciálními parametry a nabídkami, nicméně nějaké drastické výkyvy v celkové úrokové sazbě osobně neočekávám. Tu a tam se sice vyskytnou speciální nabídky se sazbou výrazně pod průměrem trhu, nicméně jsou to většinou nabídky krátkodobé, sezóní s cílem podpořit prodej tohoto produktu, často ve velmi omezeném časovém horizontu. Banky tím získají oddechový čas právě
ve formě
akčních
nabídek,
slevách
na poplatcích
a selektivních
úrokových
zvýhodněních. Ať uţ selektivním sniţováním úrokových sazeb nebo i jinými pobídkami. Banky svou nakumulovanou likviditu nebudou ochotny vkládat do rizikových oblastí a projektů jako jsou akciové trhy, finanční investice obecně. Podstatou bank není zadrţovat likviditu, to je pouze dočasný stav. Podstata finančních institucí je v obchodování s rizikem, a to na bezpečné úrovni a myslím si, ţe hypoteční úvěry jsou určitě přijatelnou oblastí. Ohledně Repo sazby ČNB je pak zřejmé, ţe jiţ není skoro kam jít. Aktuální Repo s hodnotou 1% je na svém historickém minimu. Osobně očekávám do konce letošního roku spíše mírné zvýšení této sazby. Troufám si říci, ţe do určité míry takového zvyšování nebudou banky nijak významně reagovat na změny Repo sazeb ČNB a to zejména ve směru trţních sazeb pro hypotéky a to z výše zmíněných důvodů.
-38-
3.2.1 Porovnání úrokových sazeb s jinými státy V této části práce povaţuji za uţitečné alespoň stručně zmínit porovnání ceny, tedy úrokových sazeb s některými ostatními státy, včetně aktuálního stavu. Obecně na trhu dochází k cenovému posunu směrem dolů. To má několik důvodů – především dochází k uklidnění situace na mezibankovním trhu a k pragmatickému poznání, a to sice, ţe úvěrování domácností s cílem bydlení, tedy hypotéky, je jednou nejbezpečnějších cest umístění kapitálu. GB Pozitivní vliv pro pokles sazeb je sníţení základních sazeb Britské centrální banky. Za zmínku stojí to, ţe banky ve Velké Británii prakticky jednotně omezily poskytování vysokých hypoték na 100% hodnoty nemovitosti (Loan to value, LTV). Běţným trţním standardem je LTV do 75%. Pokud chceme srovnávat, musíme volit fixní sazby, které jsou u nás zcela dominantní. Úrokové sazby jsou pro pětileté fixace v rozmezí 4,69% aţ 4,89%. Pokud se podíváme na tříleté fixace, pak se sazby pohybují o 0,3% níţe a u dvouletých fixací jsou sazby kolem 4%. Ještě lepší situace je u variabilních sazeb, tam se úrok pohybuje kolem 3%.Obecně jsou tedy sazby velice podobné našemu trhu s tím, ţe v této zemi přistupují zřejmě i s ohledem na minulou fatální situaci v USA ,konzervativně k moţné maximální výši LTV.
USA Největší změnu doznaly úroky s nástupem nové administrativy Baracka Obamy. Jestliţe hypoteční sazby byly běţně v listopadu loňského roku vyšší neţ 6%, tak v lednu klesly úroky o více neţ 1%. Obdoba pětiletých fixací se pohybuje okolo 5,5% coţ je velmi podobné jako úroková sazba u nás. Typickým znakem úrokových sazeb v USA je fixace na desítky let, tedy i na 20, 30 let. Pokud chce klient získat nejniţší úrok, tak je lepší pohyblivá sazba (adjustable).
-39-
AUSTRÁLIE Úrokové sazby v Austrálii jsou velmi podobné jako sazby u nás. Jednoletý fix je ve výši 5,39%, dvouletý fix je pak běţně za 5,42% a tříletý fix za 5,44%. Na rozdíl od trhu Velké Británie se v Austrálii běţně úvěruje do 100% hodnoty nemovitosti. Tedy v tomto směru rozdíl proti trhu u nás či jinde v Evropě. Přístup k riziku v podobě LTV je tedy volnější.
ŠVÝCARSKO Švýcarský hypoteční trh je jeden z nejvíce konkurenčních hypotečních trhů na světě. Na 7,3 mil. obyvatel je více neţ 350 hypotečních poskytovatelů. Nutno dodat, ţe ani jedna banka není specializovaná na hypotéky. Specializované hypoteční banky uţ ve Švýcarsku nejsou, neuţivily by se. Hypotéky poskytují univerzální banky, kantonální banky, pojišťovny a velmi omezeně penzijní fondy. Švýcaři si uţívají nejniţších hypotečních úrokových sazeb za posledních 20 let. Obdobně nízké úroky byly v rozmezí let 2003 aţ 2005. To platí pro hypotéky do 65% hodnoty nemovitosti. Pokud chce klient ve Švýcarsku hypotéku na vyšší LTV, připlatí si úrokovou přiráţku kolem 1%. Švýcaři běţně úvěrují maximálně do 80% LTV. Vyšší hypotéku, tedy nad 80% LTV, získá jen velmi bonitní klient a na výjimku. Tento systém změnili po roce 1992, kdy došlo ke kolapsu trhu s nemovitostmi a ke kolapsu financování, coţ bylo provázeno silnou recesí. Nicméně odborníci z UBS očekávají, ţe sazby dosáhnou v průběhu letošního roku dvacetiletého minima. UBS je ve Švýcarsku lídrem hypotečního trhu. Aktuální švýcarské hypoteční úrokové sazby jsou: 1 letý fix 2,20% , 3 letý fix 2,39% , 5 letý fix 2,85%.
-40-
3.2.2 Vývoj ve Volksbank CZ Pro konkrétní ukázku vývoje hypotečního úvěrování v konkrétní bance jsem si vybral banku Volksbank CZ, ve které působím. Porovnávám data od roku 2005, jelikoţ se Volksbank CZ v oblasti retailových produktů začala angaţovat více aţ od roku 2004. Před tím byl retail spíše okrajový segment, banka se angaţovala převáţně v korporátní sféře, financování municipalit a druţstev, posléze v developerských projektech a international desku-tam zejména Italsky a Francouzsky mluvící klientelu. V roce 2005 byla vytvořena samostatná obchodní větev Retail, oblast rizika byla také rozdělena na korporátní a retailovou část, byly nastaveny procesy zpracování a posuzování úvěrů. Zároveň byla zvolena a implementována patřičná riziková strategie, včetně zaloţení oddělení interního oceňování nemovitostí. V oblasti zpracování a tvorby smluvní dokumentace byly ve spolupráci se špičkovými externími právníky vyřešeny také legislativní a technické věci a v podstatě vytvořena kompletní nová retailová produktová základna. Počáteční rozjezd byl trochu chladnější, coţ je s ohledem k zaměření banky v minulých letech logické. Rok 2006 byl pak v tomto směru pro banku zlomový, retailová strategie začala pouţívat veškeré podpůrné instrumenty k posílení prodeje a rozjetí retailového bankovnictví v rámci ČR, v produktové nabídce byly vedle hypotečních úvěrů také úvěry spotřební, kreditní karty a kontokorenty pro fyzické osoby. Zaměření na hypoteční úvěry však převládlo a banka se zaměřila na pobočkovou síť a zároveň začala pouţívat k posílení prodeje externí prodejní kanály. Zároveň začala spolupracovat s pojišťovnami, pomocí kterých začala šít speciální kombinované produkty na míru. Pravda, ze začátku byla produktová základna poměrně chaotická a nabídka obsahovala instrumenty, které neměly moc úspěch (kombinace hypo úvěru a kreditní karty, úvěry dva v jednom – kombinace účelové a neúčelové části apod.) Nicméně úspěch změny strategie je patrný z následujících výsledků, kdy byl v roce 2006 nárůst objemů hypoték o 206,24% v porovnání roku 2007 a 2005 je nárůst objemu hypotečních úvěrů o závratných 775%. Rok 2008 byl pak stabilnější, nicméně v polovině roku se začala projevovat finanční krize i zde a rok 2009 pak znamenal v objemech pád o téměř 60% proti roku 2008.
-41-
Vývoj objemů a počtů hypotečních úvěrů ve Volksbank CZ: Volksbank CZ - vývoj počtů a objemů Hypotečních úvěrů v letech 2005-2009 Rok Suma % kusy % 2005 288 767 001,69 236 2006 884 333 065,35 206,24% 471 99,58% 2007 2 528 563 379,47 185,93% 1227 160,51% 2008 2 945 072 783,12 16,47% 1434 16,87% 2009 1 198 090 726,52 -59,32% 827 -42,33%
Vývoj objem ů Hypotečních úvěrů ve Volksbank CZ 2005-2009
3 500 000 000,00 3 000 000 000,00
počty
2 500 000 000,00 2 000 000 000,00 1 500 000 000,00 1 000 000 000,00 500 000 000,00 0,00 2005
2006
2007
2008
2009
rok
Vývoj počtu Hypotečních úvěrů ve Volksbank CZ 2005-2009
1600 1400
počty
1200 1000 800 600 400 200 0 2005
2006
2007 rok
Zdroj: Volksbank CZ
-42-
2008
2009
Vývoj počtů a objemů Amerických hypoték ve Volksbank CZ: Volksbank CZ - vývoj počtů a objemů Amerických hypoték v letech 2005-2009 Rok Suma % kusy % 2005 41 820 000,00 30 2006 86 926 375,00 107,86% 46 53,33% 2007 196 159 883,00 125,66% 141 206,52% 2008 245 839 797,00 25,33% 199 41,13% 2009 90 611 894,00 -63,14% 158 -20,60% Vývoj objem ů Am erických hypoték ve Volksbank CZ 2005-2009
300 000 000,00 250 000 000,00
počty
200 000 000,00 150 000 000,00 100 000 000,00 50 000 000,00 0,00 2005
2006
2007
2008
2009
rok
Vývoj počtu am erických hypoték ve Volksbank CZ 2005-2009
250
počty
200 150 100 50 0 2005
2006
2007 rok
Zdroj: Volksbank CZ
-43-
2008
2009
Vývoj kumulovaných počtů a objemů Amerických hypoték ve Volksbank CZ :
Americká hypotéka - kumulovaný růst stav k: objem počet 30.6.2005 19 156 690,91 15 31.12.2005 59 253 210,69 38 30.6.2006 107 358 448,40 61 31.12.2006 125 670 475,68 70 30.6.2007 171 755 819,23 91 31.12.2007 279 054 458,97 200 30.6.2008 348 220 553,28 276 31.12.2008 455 253 520,10 369 30.6.2009 473 562 885,12 473 31.12.2009 474 825 868,40 543 Kum ulovaný růst objem ů Am erických hypoték ve Volksbank CZ 2000-2009
500 000 000,00
počty
400 000 000,00 300 000 000,00 200 000 000,00
VI.09
IX.09
XII.09
VI.09
IX.09
XII.09
III.09
XII.08
IX.08
III.08
VI.08
XII.07
IX.07
VI.07
III.07
XII.06
IX.06
VI.06
III.06
IX.05
VI.05
0,00
XII.05
100 000 000,00
rok
Kum ulované počty objem ů Am erických hypoték ve Volksbank CZ 2000-2009
500 000 000,00
počty
400 000 000,00 300 000 000,00 200 000 000,00
rok
Zdroj: Volksbank CZ
-44-
III.09
XII.08
IX.08
III.08
VI.08
XII.07
IX.07
VI.07
III.07
XII.06
IX.06
VI.06
III.06
IX.05
VI.05
0,00
XII.05
100 000 000,00
Vývoj kumulovaných počtů a objemů hypotečních úvěrů ve Volksbank CZ:
Hypoteční úvěry - kumulovaný růst stav k: objem 30.6.2005 219 516 761,11 31.12.2005 571 785 321,09 30.6.2006 883 760 504,52 31.12.2006 1 322 970 148,84 30.6.2007 1 959 719 579,01 31.12.2007 3 658 678 546,94 30.6.2008 4 799 667 770,41 31.12.2008 6 000 034 719,00 30.6.2009 6 106 314 128,54 31.12.2009 6 603 139 316,52
počet 166 343 569 771 1114 1945 2603 3214 3738 4158
Kum ulovaný růst objem ů hypotečních úvěrů ve Volksbank CZ 2000-2009
7 000 000 000,00 6 000 000 000,00
počty
5 000 000 000,00 4 000 000 000,00 3 000 000 000,00 2 000 000 000,00 1 000 000 000,00
II. 09 VI .0 9 X. 09
II. 08 VI .0 8 X. 08
II. 07 VI .0 7 X. 07
II. 06 VI .0 6 X. 06
X. 05
VI .0 5
0,00
rok
Kum ulované počty hypotečních úvěrů ve Volksbank CZ 2000-2009
7 000 000 000,00 6 000 000 000,00
počty
5 000 000 000,00 4 000 000 000,00 3 000 000 000,00 2 000 000 000,00 1 000 000 000,00
rok
Zdroj: Volksbank CZ
-45-
II. 09 VI .0 9 X. 09
II. 08 VI .0 8 X. 08
II. 07 VI .0 7 X. 07
II. 06 VI .0 6 X. 06
X. 05
VI .0 5
0,00
4. Vliv finanční krize na hypoteční trh Tato část práce popisuje finanční krizi jako součást ekonomického cyklu od obecnějšího pojetí v rámci ekonomické teorie po aktuální dění v ekonomice, dopady finanční krize na hypoteční trh – zejména dopady na stranu poptávky po hypotečních úvěrech a dopady na straně banky při posuzování ţádostí o tento produkt, jejich rizikovou politiku a změny, které tato fáze vyvolala. V konkrétním měřítku pak stručný pohled na počátky a příčiny poslední finanční krize, její dopady a zároveň subjektivní predikci nejbliţší budoucnosti.
4.1 Obecné schéma hospodářského cyklu Modelově vzato má hospodářský cyklus většinou pouze dvě fáze a dva body obratu. Vzestupná fáze nebo-li fáze expanze (anglicky expansion) je ukončena horním bodem obratu, který se nazývá vrchol (anglicky peak); po ní následuje fáze poklesu nebo-li fáze kontrakce (anglicky contraction), často nazývána recesí, která je ukončena dolním bodem obratu nebo-li dnem či sedlem (anglicky trough). Grafickou ilustraci tohoto průběh hospodářského cyklu podává níţe uvedený obrázek. Pokud je fáze kontrakce mírná (znamená pouze zpomalení tempa růstu), hovoří se o recesi (anglicky recession), pokud je však fáze kontrakce dlouhá a hluboká, je nazývána depresí (anglicky depression). Za depresi se zpravidla povaţuje období, kdy přírůstek reálného produktu (HDP) dosahuje záporných hodnot, jinými slovy produkt v absolutních hodnotách klesá (někdy se ovšem uvádí jen sníţení tempa růstu na 1% ročně). Zvlášť prudká kontrakce bývá nazývána téţ propad (anglicky slump) a naopak výrazná expanze se označuje jako prosperita (anglicky boom). Období, kdy celkový produkt vykazuje nulové přírůstky, se nazývá obdobím stagnace (anglicky stagnation). Setkat se lze rovněţ s rozdělením cyklu na čtyři fáze. I tento průběh konjunktury je zjednodušený (idealizovaný) a bere jako svůj hlavní indikátor vývoj reálného produktu. V tomto případě má cyklus tyto následující čtyři fáze : - oţivení (anglicky recovery) značí počátek fáze expanze - prosperita (anglicky boom) je pokračováním fáze expanze, v jejímţ rámci můţe rostoucí objem celkové produkce přesáhnout nejvyšší bod dosaţený v předcházejícím cyklu - recese (anglicky recession) zde znamená nástup fáze poklesu
-46-
- deprese (anglicky depression) je pak dokončením fáze poklesu a současně přípravou podmínek pro nástup dalšího oţivení ekonomiky Popis průběhu cyklu lze začínat kteroukoliv fází cyklu, není nutné začínat krizí (resp. recesí), lze začít např. fází prosperity (boomu). Recese se vyznačuje poklesem spotřebitelské poptávky, růstem firemních zásob, následně sníţením výroby a růstem nezaměstnanosti, prudkým poklesem zisků a obvykle také propadem cen obyčejných akcií a poklesem cen řady komodit. Na rozdíl od představ marxistické ekonomie se zde počítá spíše s poklesem úrokové sazby,
a to v důsledku sníţení poptávky po úvěrech. Expanze (konjunktura) je pak
zrcadlovým odrazem recese a kaţdý z uvedených faktorů působí opačným směrem. Délka cyklu je dána obdobím mezi dvěma stejnými body obratu čili obdobím, které uplyne, neţ se ekonomika přemístí z jednoho vrcholu (dna) do druhého vrcholu (dna). Dříve převaţovala představa, ţe hospodářské cykly se opakují ve víceméně pravidelných intervalech, a ţe lze tedy hovořit o periodickém pohybu ekonomiky, kdy po uplynutí určité doby se v ekonomice opakují stejné jevy. S tímto pojetím se setkáváme zejména v rámci marxistické politické ekonomie, kde se přímo hovoří o periodičností krizí.
Periodické
oscilace mohou být generovány za určitých podmínek i některými modely, opírajícími se o práce keynesiánských či postkeynesiánských ekonomů. Nicméně postupně převáţil názor, ţe opakující se posloupnost změn je neperiodická, a ţe tudíţ cykly jsou aperiodické a nepravidelné. Znázornění konjunktury proto vychází dnes všeobecně z rozdílných délek jednotlivých fází a z toho, ţe časové rozpětí mezi po sobě následujícími body obratu je neurčité. Rovněţ amplituda kolísání ekonomiky a hlavně hloubka poklesů můţe být rozdílná u jednotlivých cyklických výkyvů. Ekonomiky proto fluktuují v opakujícím se, ale nepravidelném módu. V ekonomice se obecně hovoří o čtyřech moţných tvarech průběhu krize: „V“ – příkrý propad, strmý vzestup, „U“ – prudký pád na dno, stagnace na plochém dně a následný vzestup, „L“ – po prudkém pádu nastává slabý ekonomický růst (růstová recese), „W“ (po krizi přichází slabé oţivení, které vystřídá další kolo krize). Jak si později připomeneme, právě poslední zmiňovaný tvar znázorňuje průběh stávající krize.
-47-
4.2 Počátek a průběh současné finanční krize V druhé polovině roku 2007 se začíná ochlazovat americký trh s hypotékami, nicméně reakce FEDu (Americké centrální banky) i vlády je velice umírněná a nabádá veřejnost ke střízlivosti – ţádné nebezpečí nehrozí a americký regulátor znovu a znovu sniţuje základní sazby. Inkubační doba problému, zvaného sub-prime mortgages bude celkem dlouhá. Trh je velký a je schopen absorbovat neuvěřitelné mnoţství těchto nestandardních hypoték díky unikátnímu modelu financování na bázi ABS/MBS (kdy banky vlastně poskytují nové a nové hypotéky a pak je prodávají investorům na sekundárním trhu). V polovině roku 2008 přichází první zprávy z USA, které jiţ nejsou předzvěstí ani spekulací, ale popisují zcela reálné problémy amerického hypotéčního trhu a trhu s nemovitostmi vůbec. Dodnes se nejsou přední ekonomové schopni shodnout, zda nastalá situace je klasickým příkladem ekonomického cyklu (tedy recesí a krizí – tj. přehřátí ekonomiky, jak tvrdí klasičtí konzervativní ekonomové), či zda spíše není předzvěstí přicházejícího nového uspořádání politického a ekonomického světa (tedy spíše přehřátí politiky, jak tvrdí radikálnější ekonomové a politologové). V tomto druhém případě by pak šlo asi spíše o kombinaci – přehřátí politiky v USA a začátek destrukce systému, v ostatních částech světa se pak tato situace můţe jevit (prozatím) jako přehřátí ekonomik. Tato teorie nemusí být hned zkraje zatracována, protoţe pár podpůrných argumentů by se určitě našlo. Ať uţ to jsou významné signály o selhání kontrolních mechanizmů při ověřování účetních závěrek ekonomických gigantů, obchodovaných na amerických burzách nebo odhalení stále častějších a častějších podvodů v investičních oblastech nebo signálů o stoupajících ekonomických problémech USA v souvislosti s vývozem pracovních příleţitostí a know-how mimo Spojené státy. Proti této teorii ale hovoří zprávy, ukazující, ţe recese se zastavuje a ekonomika zklidňuje - uţ i bez podpory státu či nadnárodních institucí. A to i přesto, ţe řada podniků uţ zůstane neoţivených a neoţivitelných, protoţe klinická smrt byla příliš dlouhá. První alternativu – tedy moţnost, ţe se nejedná o ekonomickou krizi ale o nadcházející změny systému z důvodů politického přehřátí, zkoumat nebudu, protoţe proto nemám dostatek vzorců a příkladů. Budu tedy o ekonomice 2008-2009 spíše uvaţovat v rovině hospodářské krize, tedy jako o fázi hospodářského cyklu. Hospodářská recese přichází po hospodářském růstu a nasycení a ochlazení trhu. Předchází-li ochlazení ekonomiky obzvláště
-48-
silný a rychlý hospodářský růst, je i její přehřátí značné a následující ochlazení prudké a citelné- pak mluvíme o depresi a krizi. Všechny tyto znaky se v tomto případě naplnily. Krize začala přehřátím americké ekonomiky, tedy nejsilnější ekonomiky na světě. Přísun levných peněz do ekonomiky byl ještě víc akcelerován snahou bank o další obchody. Banky v rámci vyhroceného konkurenčního boje o klienty posouvali parametry hypotéčních úvěrů aţ za hranici únosného rizika – nebyl problém získat 100% úvěr proti hodnotě nemovitosti (a hodnoty nemovitostí byly celkem velkoryse stanovovány, jako by ani nebezpečí přehřátí trhu neexistovalo), často i bez dokládání příjmu nebo s příjmem bez rezervy na hranici únosnosti cash flow. To samozřejmě na straně příjemců vedlo ke značně napjatému cashflow, kde jakýkoliv náznak změny podmínek nutně musel znamenat problémy se splácením. Refinancování zdrojů pro poskytování dalších a dalších hypoték, bylo díky nadhodnoceným nemovitostem nastaveno značně neobjektivně a vlastně byla jen otázka času, kdy a kde tento tlak povolí dříve. První si neudrţitelný stav zřejmě uvědomili regulátoři a pokusili se přibrzdit šílenou rychlost ekonomiky monetárními nástroji. V okamţiku, kdy nastavili vyšší úrokové sazby (aby zbrzdili přísun peněz do ekonomiky), porušila se velmi křehká rovnováha a první hypotéční dluţníci přestali splácet. Panika zachvátila trh s hypotékami, nemovitostmi a neuvěřitelnou rychlostí se přesunula na burzy a money market. Okamţitý nedostatek likvidity paralyzoval nejprve burzy a peněţní trh – téměř nikdo nebyl schopen dostát svým závazkům, protoţe veškerá likvidita se přes noc vypařila z trhu. Krom hypotéčních bank a společností, začaly zavírat výkladní skříně i investiční banky, pojišťovny a zajišťovny a přes zamrzlé finanční toky se krize pokusila paralyzovat i komerční banky. Několik měsíců trvající nejistota si okamţitě vybrala svoji daň v podobě prvních velkých obětí z řad korporátní klientely, coţ doslova paralyzovalo celá odvětví ekonomiky jako automobilní či stavební a strojírenský průmysl – tzn. prakticky všechny dominanty investiční ekonomiky. Pokračování krize se rozlilo v dalších vlnách do Evropy a částečně i do Asie, destrukce ekonomiky postupovala od finančního trhu přes velké podniky k malým podnikům a ţivnostníkům. Poslední na řadě jsou domácnosti, kam se krize dostává spolu s nezaměstnaností a ztrátou kupní síly obyvatelstva. A to zase zpětně ovlivňuje spotřebu, takţe dochází k dalšímu a dalšímu oslabování ekonomiky. Kdo nemusí neinvestuje a nekupuje. Přetlak zboţí, sluţeb a kapacit vede na jedné straně k inflaci a na druhé straně k další nezaměstnanosti a ztrátě kupní síly obyvatelstva. Vzhledem k nedostatku likvidity na mezibankovním trhu jsou obyvatelé lákáni a vybízeni k úsporám v oblasti depozit. A zjišťujeme, ţe obyvatelstvo má skutečně
-49-
moţná více peněz neţ samo potřebuje. Samozřejmě, ţe zde hrají první roli odloţené investice, a to zejména do oblasti bydlení. Původ krize je tedy jasný, alespoň z geografického hlediska. Ţádný z ekonomů nepochybuje, ţe ohniskem krize byly Spojené státy. Asi je i logické, ţe krizové momenty se nejdříve projeví v nejsilnějších ekonomikách, a ţe právě zde můţe dojít k přehlédnutí či podcenění prvních varovných signálů – moţná i z důvodů bezmezné víry v sílu těchto ekonomik. Přesnější určení původu a vzniku krize je jiţ o poznání sloţitější, stejně tak i zjištění přesných příčin. Nejslabším článkem řetězu ekonomických závislostí se ukázala být kupní síla obyvatelstva, která byla celkem systematicky oslabována jiţ zmíněným vývozem pracovních příleţitostí a know-how. Označit tuto skutečnost za příčinu globální krize asi jednoznačně nelze, protoţe řada ekonomů by celkem oprávněně namítala, ţe právě tyto vývozy know-how a pracovních příleţitostí naopak podpořily růst ostatních ekonomik a zejména pro ekonomiky třetího světa to přineslo i budoucí stabilizační prvky, které dopady globální krize značně zbrzdily. Spíše bychom tedy mohli hovořit o tom, ţe zmíněný vývoj ekonomiky Spojených států vytvořil predispozici k budoucím problémům a faktický viditelný původ krize lze vypozorovat právě na trhu hypoték a nemovitostí. Pokud tedy přijmeme za původ krize hypotéční a realitní trh a podíváme se na chronologii zpráv z tisku, můţeme celkem přesně stanovit základní příčiny: - selhání regulátora (nedostatečný dohled nad pravidly, včasné nevyhodnocení začínajících problémů na trhu, přesně opačná reakce na přicházející problémy – další sniţování sazeb a nalévání tak inflačních peněz do nemocné ekonomiky) - selhání ratingových agentur při hodnocení nástrojů ABS/MBS (jestliţe v prodávaných balíčcích hypoték byly značnou měrou zastoupeny sub-prime úvěry, pak rozhodně tyto nemohly mít hodnocení AAA) - příliš velký podíl (a stále rostoucí) hypoték poskytovaných jako nestandardní – právě pohyblivá sazba v kombinaci s akceptací hraničních parametrů pro splácení (tedy s velkým podílem sub-prime úvěrů v portfoliích bank či koncových investorů) byla zřejmě spouštěcím mechanismem pro růst podílu nesplácených hypoték a pádu cen nemovitostí - a v neposlední řadě snaha o „hodnotové perpetuum mobile“ při financování na bázi MEW(mortgage equity withdrawals), kdy banky poskytují další a další hypotéky pouze na -50-
bázi růstu ceny nemovitosti a ostatní kritéria (jako bonita klienta a jeho reálné moţnosti splácení) jsou v rámci tvrdého konkurenčního boje ponechána na okraji zájmu. To spolu s předchozím bodem podstatě zničilo likviditu a další obchodování hypoték na sekundárním trhu a obchod se prudce propadl. Shrneme-li tuto analýzu do jednoduchého závěru, pak musíme konstatovat, ţe se americká ekonomika pokusila přizpůsobit poptávku nabídce a pokus bohuţel nevyšel.
4.3 Postup krize v čase mezi kontinenty Na počátku jsem sliboval zodpovězení otázek, kterak americká hypotéční krize souvisí s hospodářskou krizí v ČR a v Evropě či zbylé části světa vůbec, kdyţ přeci Amerika je tak daleko a hypotéční systém ve Spojených státech je od našeho evropského tolik odlišný. Nejprve bych rád porovnal, v čem je vlastně jiný. Základní rozdílnost systémů hypotečních úvěrů v USA a ČR : Tak za prvé je to v právním základě hypotéky. V Evropě je nositelem úvěru klient, tedy fyzická či právnická osoba, která má objekt financování a zpravidla i zástavy ve svém vlastnictví. V případě nesplácení úvěru má banka pohledávku za klientem a můţe uplatnit veškeré mechanismy a nástroje k vymoţení této pohledávky (a také to tak obecně funguje) dříve neţ přistoupí k realizaci zástavy úvěru. Moţnost převodu hypotéčního úvěru na jiného klienta tu samozřejmě je, ale změna dluţníka v průběhu splácení není aţ tak příliš běţná a banky s ní ne vţdy souhlasí. V takovém případě pak dochází k důkladné analýze nového klienta a posouzení akceptovatelnosti takového klienta není o nic „měkčí“ neţ prvotní posouzení původního dluţníka. Převod hypotéky bez souhlasu klienta či soudu je podstatě zcela nemoţný. Ve Spojených státech, je ve své podstatě nositelem úvěru (hypotéky) daná nemovitost, kterou vlastní banka, a klient má z této hypotéky vlastně jen povinnost splácení a samozřejmě i povinnost řádně se o nemovitost starat. V případě nesplácení úvěru banka klientovi hypotéku zruší, klienta vystěhuje a nemovitost, zatíţenou hypotékou, nabídne dalšímu klientovi. Teprve v případě, ţe hodnota dané nemovitosti výrazně poklesla a banka by novou hypotékou doznala ztrátu, uplatňuje po klientovi další nástroje k vymoţení dluhu. Tedy postup je zde zcela opačný a rozdílný.
-51-
Další odlišností jsou splatnosti hypoték. V Evropě se poskytují hypotéky na 5-25 let, výjimečně na 30 let, přičemţ průměrné splatnosti se pohybují mezi 15-20 lety. Ve spojených státech jsou standardní délky hypoték sice obdobné, ale často nejsou doplaceny a místo pokračování původních hypoték jsou poskytovány hypotéky nové, které nejsou o mnoho niţší neţ původní a na nemovitostech jsou tak běţně dosahovány celkové splatnosti 40 i více let. Velice úzce to souvisí se skutečností, ţe vlastníkem je banka a ta své nemovitosti logicky musí udrţovat a opravovat a tyto průběţné náklady promítá do nových cen následných hypoték. Pokud se podíváme na styl bydlení ve Spojených státech, pak tato praxe je typická buď pro jih či jihozápad Spojených států, kde se staví převáţně dřevěné sendvičové konstrukce a obdoba montovaných domků a samozřejmě jsou zde financovány ranče, kde míra opotřebení rovněţ rychleji stoupá, nebo se jedná o luxusní byty ve velkých městech, kde je obnova a údrţba náročnější a častější. Podíváme-li se na účely financování, přesněji na skladbu financovaných nemovitostí, dojdeme k výsledku, ţe ve Spojených státech je vyšší podíl financování starých nemovitostí neţ novostaveb neţ v Evropě, a to zejména střední a východní Evropě. Absolutní výjimku tvoří jen Velká Británie, kde novostavby téměř neexistují. V Evropě jsou více financovány jednotlivé byty neţ domy (opět s výjimkou Velké Británie), zatímco ve Spojených státech je situace opačná. Tady jsou to právě letní a rekreační stavení, ranče a usedlosti, venkovská stavení (osobní vlastnictví u domů v USA či záměr tyto domy pořídit do vlastnictví formou hypotéky se dlouhodobě pohybuje okolo 65%) . U bytů zejména ve velkých městech převládá ve Spojených státech bydlení formou nájmů. Tyto rozdíly ve stylu bydlení a typech nemovitostí právě vysvětlují odlišné délky financování. Podíváme-li se pozorně na grafy vývoje hypotéčních obchodů, nemůţeme přehlédnout fakt, ţe zlom v poskytování primárních hypoték v USA nastal vlastně jiţ na přelomu let 2004/2005. Přesto vykazovaly banky ještě další dva roky neuvěřitelné výsledky z hypotéčních obchodů. To bylo ovšem způsobeno masivním posílením odprodejů balíků těchto hypoték zejména v letech 2005-2006 formou financování MBS (mortgage backed securities). To byl způsob, jak vlastně prodat jinak nepřevoditelná aktiva (úvěry) a získat za ně zpět kapitál. ABS (Asset backed securities) i MBS jsou v podstatě cenné papíry, jakási obdoba našich hypotéčních zástavních listů, nicméně v ČR vydáním HZL banka úvěr z rozvahy nevypouští a pouze zastavenými nemovitostmi kryje takto vystavené dluhopisy, čímţ získává zpět část kapitálu k dalšímu financování. Ve Spojených státech však tyto balíky úvěrů byly proti těmto
-52-
cenným papírům (ABS/MBS) skutečně odprodávány makléřským a brokerským firmám. Tyto dluhopisy byly ohodnoceny výborným investičním ratingem AAA, který se pravděpodobně vztahoval (či měl vztahovat) k původním balíkům těchto úvěrů, prodávaných bankami v počátcích obchodování s těmito instrumenty v letech 2000-2002. Stupnice bonity těchto hypotéčních úvěrů je v USA následující: Prime (nejlepší) Seconds Alt-A Subprime (nejhorší kvalita dluţníků) Přes výše uvedené dluhopisné programy se nám pak začíná rýsovat propojení mezi americkými hypotékami a nadnárodními investičními fondy a rovněţ tak nadnárodními finančními skupinami. Protoţe zejména investiční banky tyto instrumenty zahrnovaly do svých akvizičních a investičních programů, coţ se v počátku roku 2008 řadě z nich stalo doslova osudným. Spojení investičních bank s komerčními bankovními skupinami je jasné – investiční banky a fondy se potřebovaly někde refinancovat, takţe kolaps investičního bankovnictví ochromil komerční banky a zastavil na několik měsíců obchodování prakticky na všech finančních trzích. Víc důkazů ke globalizaci ekonomiky jiţ asi nepotřebujeme. Katastrofa tedy podle těchto čísel začala doutnat jiţ pět let před krachem investičních bank, které vlastně naletěly na nejstarší obchodní trik: několikrát překoupené a předraţené jablko. Paradoxem je, ţe americká vláda zasanovala a finančně zásobila dva největší hypoteční brokery Freddie Mac a Fannie Mae aby jednak stahovaly z trhu MBS instrumenty, kde bonita klientů jiţ byla silně zastoupena kategoriemi Subprime a Alt-A, a ochránily tak zbytky zdevastovaného investičního amerického světa, ale aby rovněţ odkupovaly další balíky Subprimů od hypotéčních bank a podrţely tak nemocný bankovní systém, aby získal čas na zotavenou.
-53-
4.4 Vliv finanční krize na poptávku Je logické a evidentní, ţe finanční krize měla a má dopad na mnoho elementů nejenom ekonomického ţivota. Souvislostí mezi ekonomickými ukazateli a ekonomickým cyklem je mnoho a jedním ze základních ukazatelů o výkonnosti a vývoji ekonomiky, nejenom bankovních produktů, je poptávka po takovém produktu. V této kapitole se zaměřuji na poptávku po hypotečních úvěrech a specifikací jednotlivých faktorů, které poptávku ovlivnily nebo ještě ovlivňují v souvislosti s poslední finanční krizí. Vývoj poptávky po hypotéčních úvěrech během krize ovlivňují zejména dva faktory: cena a víra ve vlastní budoucí cash flow. Tyto dva parametry ovlivňují zejména kvalitnější část portfolia, protoţe otázka ceny se dotýká jednak bonitních klientů, kteří nemusí otázku nákupu řešit hned a mohou ji odsunout (movitější klientela) nebo jsou jen opatrnější a cena významně ovlivňuje jejich dluhovou sluţbu a pak rovněţ raději investiční rozhodnutí odsouvají. Toto je otázkou zejména pro uvědomělé investory, kteří znají hodnotu peněz. Další skupina klientů, které se změněná nabídka dotýká, jsou klienti spadající spíše do oblasti sub-prime úvěrů. Tady je poptávka (ale i nabídka) jiţ celkem významně eliminována na straně banky omezením parametrů pro získání úvěru a dalším posunem v ceně jsou tyto sub-prime úvěry v podstatě eliminovány. Klienti vědí, ţe s rostoucí cenou a tvrdšími parametry jiţ nedosáhnou na hypotéky, kde by i tak bylo jejich cash flow významně napjaté a investiční rozhodnutí odsouvají. Posledním činitelem ovlivňujícím poptávku je rostoucí nezaměstnanost a hrozba ztráty zdroje příjmů. To ovlivňuje významně cílovou skupinu klientů jednak v průběhu krize, ale bude ji ovlivňovat dost významně i po oţivení ekonomiky. Strach bude ještě dlouho přetrvávat a řada nemovitostí i přes dočasný pokles cen bude marně na své kupce čekat. Pro ilustraci vlivu finanční krize na poptávku po hypotečních úvěrech stojí za to zopakovat statistiky z kapitoly o vývoji hypotečních úvěrů v ČR. Tato data totiţ nejenom ukazují vývoj a růst hypotečních úvěrů od počátku roku 2001, ale i poměrně jasně ukazují, jak velký vliv měla a má finanční krize na výsledná čísla v oblasti hypotečního úvěrování.
-54-
Vliv finanční krize na poptávku po hypotečních úvěrech: Fyzické osoby - objemový nárůst v letech (v mln CZK) rok objem % 2001 14,7 2002 23,3 58,50% 2003 36,2 55,36% 2004 52 43,65% 2005 72 38,46% 2006 102,2 41,94% 2007 146,1 42,95% 2008 118,4 -18,96% 2009 76,3 -35,56% 2009 proti 2007
-47,78%
Vývoj objemů hypotečních úvěrů pro FO 2001-2009 160 140 120
objem
100 80 60 40 20 0 2001
2002
2003
2004
2005 rok
Zdroj: Ing. Libor Ostatek, GOLEM FINANCE. s.r.o.
-55-
2006
2007
2008
2009
Porovnání poklesu jednotlivých bank ke konci roku 2008: Největšího propadu se dočkala Česká spořitelna, která poskytla o téměř 51 % méně hypoték jejichţ celkový objem poklesl o více neţ 53 %. Výrazného propadu se dočkala také GE Money Bank - přes 24% pokles počtu a 36% pokles objemu. Z dalších velkých bank došlo k poklesu u Hypoteční banky o necelých 10 % v počtu a 2 % v objemu a Raiffeisenbank poskytla o 5,5 % méně hypoték s prakticky shodným celkovým objemem jako v roce 2007, kdyţ zaznamenala pokles o 0,14 %. Graf – Pokles hypotečních úvěrů v jednotlivých bankách: Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX
-56-
4.5 Vliv finanční krize na přístup bank Situaci na americkém trhu pochopily velice rychle banky na celém světě. Zejména evropské banky zastavily doslova za pět minut dvanáct přístup ke snadným úvěrům změnou jejich parametrů – a to jak pro konečné spotřebitele-příjemce hypotéčních úvěrů, tak i pro stavební a developerské společnosti. Téměř všechny banky si uvědomily, ţe boom skončil a velmi rychle pustily k vládě nad peněţními toky útvary řízení rizik. To zastavilo jednak přísun dalších (často jiţ spekulativních) nemovitostí na trh, ale zároveň zastavilo financování jejich nákupu. Přesnější rozbor situace si zasluhuje zejména hypotéční trh. Naváţeme-li na předchozí část – o odloţených investicích do bydlení, paradoxně zjistíme, ţe poptávka a nabídka hypotéčních úvěrů (respektive jejich vývojové trendy) nyní nejdou proti sobě ale chovají se stejně: investoři čekají na lepší příleţitosti, spotřebitelé nevěří dostatečnosti svého budoucího CF – na druhé straně banky nemíní půjčovat do oblastí, kde není dostatečný prostor pro řízení rizik. Banky tedy upouští jednak od neúčelových a nezajištěných úvěrů (to se dotýká spíše Amerických hypoték, ale i 100% hypotéčních úvěrů, kdyţ banky začínají opět poţadovat vyšší míru zajištěnosti pro případ, kdyby nemovitostní trh dále a dále klesal). Aktuálně se pohybujeme okolo 80% financování hodnoty nemovitosti. Samozřejmě , ţe existují stále banky s vyšší akceptací a otevřenějším přístupem k riziku, nicméně to většinou kompenzují buď dodatečným zajištěním nebo tvrdší analýzou klienta. Významně mizí z nabídky bank produkty, které jsou zaměřeny více na prokázání hodnoty zástavy neţ na rozumný a jasný propočet cash flow splácení. To všechno vede k omezení nabídky financování bytových potřeb. Banky samozřejmě přitvrdily i v oblasti posuzování a zkoumání příjmů klienta. Dříve stačilo potvrzení o příjmu, dnes se banky běţně jistí prokázáním buď výplatních pásek, včetně všech detailů konstrukce mzdy nebo ještě lépe výpisem z účtu, kam klientovi chodí pravidelně mzda. Zároveň je zcela běţné, ţe banka následně ještě telefonicky prověřuje v dané firmě, zda je klient skutečně zaměstnancem či nikoliv. To se moţná zdá být na první pohled malicherné, nicméně dle mého názoru je evidentní, ţe za obecným zpřísněním podmínek a přístupu ze strany banky je spousta malých , dílčích kroků navíc, kterými se banka jistí. Krom výše uvedených změn „rizikově orientovaných“ parametrů dochází i k zásadnímu vývoji v oblasti cenové politiky. Sem se promítá jednak zvýšená cena zdrojů – ať uţ
-57-
z mezibankovních zdrojů či klientských depozit – a jednak samozřejmě i výsledek zvýšení rizika nesplácení v podobě vyšších rizikových přiráţek. Myslím si, ţe banky teď jiţ mnohem otevřeněji a jasněji vytvářejí konstrukci sazeb včetně nezbytných součástí marţí, jako jsou přiráţky likvidity a rizika a i to má nemalý vliv na to, ţe v podstatě REPO sazba ČNB je na historickém minimu (viz následují graf), avšak trţní sazby pro hypoteční úvěry nikoliv. Tím se dále sniţuje dostatečnost budoucího cash flow pro splácení úvěru – a následně tím dochází i k omezení nabídky – ale hlavně to zásadně ovlivňuje investorské rozhodování pro přijetí úvěru – tedy ochlazení na straně poptávky. Poptávku po hypotéčních úvěrech tak nyní ovlivňuje jednak cena peněz, ale také spekulativní vyčkávání na pokles cen na realitním trhu. Klienti prostě nechtějí kupovat drahé nemovitosti za drahé peníze a za podmínek, jejichţ nevýhodnost snad ani nepamatují. Pro ilustraci je dobré uvést vývoj nesplacených hypotečních úvěrů. Vývoj klasifikovaných hypoték ukazuje, ţe bezpečnostní opatření jsou opravdu na místě a i kdyţ vývoj defaultů v ČR není tak dramatický jako v USA, je třeba na tento trend reagovat. Vývoj nesplacených hypoték v ČR 2004 2005 2006 2007 159 304 223 710 292 458 421 495 129 337 176 491 219 868 301 593
Objem (mil. Kč) Počet
2008 534 355 347 055
Vývoj nesplacených hypoték - objem (mil. Kč) 700 000 600 000 500 000 400 000 Objem (mil. Kč)
300 000 200 000 100 000 0 2004
2005
2006
2007
2008
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
-58-
2009
2009 580 463 366 001
Vývoj nesplacených hypoték - počet 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000
Počet
150 000 100 000 50 000 0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
700 000 Objem (mil. Kč)
600 000
Počet 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2004
2005
2006
2007
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
-59-
2008
2009
USA Počet nesplácených hypoték na konci roku 2008 v USA vzrostl na rekordních 7,88 % ze všech úvěrů. Oproti předchozímu čtvrtletí činil nárůst nesplácených hypotéčních úvěrů rovněţ dosud nejvíce naměřených 0,9 %. Taktéţ počet vypovězených hypoték se vyšplhal na rekord: +3,3 %. Stále více Američanů má tak v situaci rostoucí nezaměstnanosti a poklesu cen nemovitostí problém splácet vysoké sumy za své příbytky koupené v době, kdy se realitní bublina ještě nafukovala. Celkové procento úvěrů, u kterých došlo buď k nezaplacení splátky, nebo k vypovězení smlouvy, činí 11,18 %, coţ je nejvyšší číslo, jaké MBA dosud zaznamenala. Graf: Vývoj počtu nesplácených hypoték v USA (default rate)
(Zdroj: Bloomberg)
Na závěr této kapitoly povaţuji za nutné zmínit, ţe aktuální stav ukazuje, ţe banky začínají opět rozjíţdět kampaně na podporu prodeje těchto produktů, přicházejí s výraznými slevami – tady zejména v oblasti poplatků za zpracování či jiných administrativních poplatků. Úrokové sazby hypoték dva měsíce po sobě znatelně klesají. Na zájmu klientů o nové hypoteční úvěry tento trend však zatím znát není. Úrokové sazby, ač se v únoru dotkly svého dvouletého minima, přilákaly na pobočky bank necelé 3 tisícovky klientů, kteří si sjednaly novou hypotéku. Hypoteční banky zpozorovaly, ţe jde do tuhého, konečně začaly s výraznějším sniţováním úrokových sazeb a částečným uvolňováním podmínek poskytování hypoték. Nicméně z čerstvých statistik vyplývá, ţe ani zbraně tohoto kalibru nezabraly a meziroční ztráta v produkci nových úvěrů se v uplynulém měsíci ještě prohloubila. Kumulativně za první dva měsíce roku banky poskytly 5 385 úvěrů v objemu 8,88 mld. Kč. V loňském roce ve stejném období to bylo o zhruba 500 úvěrů a 1,3 miliardy korun více. Přitom začátek loňského roku byl označován div ne za katastrofální. V porovnání se stejným obdobím loňského roku klesla produkce hypotečních bank o 11 % co do počtu a o 17,5 % v objemu. -60-
5.Závěr Kdyţ jsem se rozhodoval, jaké téma pro svou diplomovou práci zvolím, byl jsem stoprocentně rozhodnutý, ţe to musí být téma z oblasti bankovnictví. Převáţně z důvodu, ţe sám aktivně pracuji v oboru 12 let a můţu do této práce promítnout také své zkušenosti a znalosti. Konkrétně téma Hypoteční trh jsem vybral z několika důvodů: jednak jsem sám tuto otázku před několika lety řešil jako ţadatel o úvěr, jednak jsem byl součástí projektového týmu, který zaváděl tento produkt na český trh a v neposlední řadě jsem zároveň součástí úvěrového procesu při zpracování hypotečních úvěrů na straně banky v podstatě na denní bázi. Proto jsem si jako cíl mé práce zvolil toto téma a mým cílem je čtenářům a vlastně i potencionálním zájemcům o tento produkt přiblíţit a popsat vše podstatné, co se zpracováním souvisí a ukázat vývoj na českém bankovním trhu nejenom z pohledu mnoţství ale i ceny. Zároveň také ten stále opakovaný fenomén dnešní doby, nazývaný finanční krize, který je stále jakýmsi strašákem jak pro klienty, tak pro samotné banky. Podstatou je ukázat pravděpodobné příčiny ekonomické krize a zejména její dopady na obě strany - na poptávku po hypotečních úvěrech na straně jedné, a na přístup bank na straně druhé. Je evidentní, ţe dopad na obě strany byl celkem razantní. Na straně poptávky to jiţ není jenom cena, atraktivnost produktu či dostupnost takového instrumentu, ale dnes i ona víra ve vlastní schopnosti dostát svým závazkům, strach z rostoucí nezaměstnanosti a tím ztráty příjmů a vůbec budoucí schopnosti splácet. Dle mého názoru se i výrazně mění priority lidí a potencionálních klientů. Stále platí, ţe nemovitost je jedním z dlouhodobých aktiv, které sice postupem času mění svoji cenu, nicméně je aktivem stálým, jedinečným a často i nedělitelným. Přesto dnes většina lidí ze strachu co bude, raději v rámci svých priorit a moţností, si mnohem více rozmýšlí, zda se zadluţit, zda stavět dům či si pořídit byt. Investice je přeci jenom dlouhodobá. Nakonec ani média, politici a různí „odborníci“ na klidu nepřidávají a svým vystupováním, prohlášeními a přístupem defakto také ovlivňují poptávku po tomto produktu a dle mého názoru někdy zbytečně onu bublinu kolem finanční krize a ekonomiky zbytečně nafukují. Vliv na straně bank je pak jasně vidět v současné praxi při zpracování a posuzování úvěrových ţádostí. Onen zdviţený prst ze zahraničí, zejména pak z USA většina bank pochopila velice jasně a i kdyţ riziková politika našich bank byla naštěstí daleko od politiky bank v USA, tak i přesto zatáhla za brzdu a přitvrdila. Nejde jenom o standardní ukazatele
-61-
v rámci posuzováni rizika, jako jsou přísnější analýza ţadatele, ocenění , zajištění a poměr poskytnutých úvěrů k výši zástavy, ale obecné vnímání rizika a nástrah kaţdým risk managementem a přísnější a hlavně střízlivější přístup na straně bank. Je tedy evidentní, ţe finanční krize ovlivnila poptávku po tomto produktu, i přístup bank při posuzování ţádostí o úvěr celkem výrazně. Všechny tyto aspekty pak v součtu znamenají výrazný pokles poskytnutých hypotečních úvěrů. Z druhé části této práce je zřejmé, ţe ţádný trh není sám o sobě dostatečně izolovaný od ostatních a ţe ţádná vzdálenost těchto trhů nemůţe zamezit jejich korelaci, maximálně ji můţe zpomalit v čase. Rovněţ se potvrdily ekonomické vztahy mezi nabídkou a poptávkou a opětovně i nemoţnost tyto jiţ nesčíslněkrát prokázané závislosti změnit. Přenosovým médiem krize mezi jednotlivými trhy a kontinenty se ukazuje být transnárodní kapitál, coţ dokazuje globální charakter ekonomiky jako takové. Současný průběh hospodářské krize ukazuje, ţe mechanismy růstu ekonomiky se v rámci globálního světa šířily pomaleji neţ dopady z prudkého ochlazení. Některé ne zcela bezrizikové mechanismy podpory ekonomického růstu, pouţité ve Spojených státech, se na Evropský kontinent naštěstí nedokázaly dost rychle a masivně rozšířit, například odprodeje majoritních portfolií hypoték prostřednictvím nástrojů securitizace ABS a MBS, kterými si banky uvolňovaly kapitál i kapacity na další a další obchody. Z jedné, i kdyţ celkem významné události však nelze odvozovat jasnou zákonitost. Moţná měly Evropa a třetí svět jen více štěstí, nicméně je to jistě příleţitost k poučení se z cizích chyb a k dodatečnému dobudování kontrolních mechanismů, které bude finanční svět brát dostatečně váţně. Posledním cílem práce je odhadnout další vývoj v tomto směru. Bankovnictví je totiţ velice pruţné, konkurence je vysoká, podmínky stejně jako produkty se neustále mění. Dva roky po začátku krize se úrokové sazby u hypoték vrací dolů aby podpořily růst prodeje. Banky nejsou ještě připraveny zmírnit rizikově nastavené podmínky, ale jiţ se dostatečně zabezpečily likviditou k novým obchodům. Návrat k normálu bude ale jen velmi pozvolný. Řada lidí ještě nemá práci a řada jich o práci teprve přijde. Trh připomíná válečný stav v zemích bývalé Jugoslávie – na jednom místě se opravují zničené ulice a budují nové obchody a o pár kilometrů dál se ještě válčí. Krize ještě neřekla poslední slovo. Ani po obnovení ekonomiky uţ ale nebude hypotéční svět tam kde před krizí. Banky našly své limity v riziku, za které uţ jen tak nebudou chtít jít a klienti poznávají cenu peněz a učí se, co je bezpečná investice. Opatrnost a strach jsou znovuobjevené parametry, které budou v nových obchodech
-62-
ovlivňovat vývoj nabídky a poptávky. Dopady budou asi nejvyšší v oblasti stavebnictví, developmentu a realit obecně, coţ bude znamenat značné vytěsnění spekulativních obchodů z trhu a nabídka s poptávkou se stanou na řadu let čitelnější a o něco málo predikovatelnější. Je zřejmé, ţe i nadále poroste počet neplatících klientů, nejenom jako přímý dopad krize a stále vyšší nezaměstnanosti, ale i jako dopad mírnějšího přístupu k rizikům na straně bank v období 2005-2007. Nečekám ale nikterak závratná čísla, ani drastické dopady na stranu bank jako to bylo v USA. Přeci jenom povaţuji přístup k riziku na našem trhu za odpovídající a daleko zdravější a střízlivější, neţ tomu bylo v USA. Na druhou stranu jsme velice rychle pochopili, co se můţe stát a banky přijaly patřičná opatření, coţ je jedině dobře. Nesouhlasím s tím, kdo tvrdí, ţe ekonomická krize je jiţ úplně za námi. Bude to ještě nějaký čas trvat. Osobně si myslím, ţe v horizontu 2-3 let dojde ke stabilizaci ekonomiky, banky určitě trochu ustoupí a povolí ve svém přístupu, aby podpořili prodej tohoto produktu, ale nikterak drasticky. Spíš očekávám mnohem sofistikovanější přístup při oceňování nemovitostí a větší důraz na predikci trhu s nemovitostmi. Přeci jenom je tento produkt velice úzce spjat s touto problematikou. Hypoteční úvěry i nadále zůstanou v nabídkách bank jako jeden ze základních úvěrových produktů a jako jeden ze základních kamenů generující zisk. Vzhledem k tomu, ţe hypoteční úvěr i nadále zůstává jedním z nejbezpečnějších a nejlépe zajištěných produktů v portfoliích bank, očekávám, ţe se budou banky i nadále předbíhat v atraktivních nabídkách pro své klienty a tím udrţí současnou konkurenci a zdravou soutěţ v tomto směru na našem trhu, coţ je ve finále jedině dobře pro nás – pro klienty a zákazníky.
-63-
6. Seznam pouţité literatury 1. PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, 1995 2. ROZEHNAL, Aleš. Úvěry zajištěné zástavním právem. Praha: G plus G, s.r.o. 1997, ISBN 80-86103-04-8 3. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Praha: Grada publishing, a.s., 4.vydání, 2005, ISBN 80-247-1097-8 4. Kolektiv autorů. Bankovnictví . Praha: Bankovní institut, a.s., 2005, ISBN 80-7265-080-7 5. ŠIMÁNKOVÁ,Jitka; SYROVÝ, Petr; ŠÍMA,Jan. Jak na úvěry. Praha: ASPI Publishing,s.r.o.,2004, ISBN 80-7357-015-7 6. DUPAL, Libor; SCHLOSSBERGER, Otakar; TOMAN, Petr. Průvodce spotřebitele,svazek č.10- Umíme si půjčovat ? , 1.vydání. Praha:Sdruţení českých spotřebitelů, 2006, ISBN80239-8484-5.
7. HELÍSEK, M.: Makroekonomie. Základní kurs, Melandrium, Slaný 2002. 8. KLAUS, V.: Ekonomie a ekonomika-texty z let 1996-2006, Kniţní klub, Praha 2006 9. John Bellamy Foster, Fred Magdoff : Velká finanční krize - příčiny a následky,Grimmus, 2009 10. Periodika: Hochmann, Danny. Nejčastější chyby při nákupu nem. E15.2009,č.498,s.1 ČTK. Developeři: poptávka po bytech opět roste. E15.2009,č.492,s.7 Zavadilová, Tereza. Nesplacených úvěrů rychle přibývá.E15.2010,č.567,s.3-4 Zavadilová, Tereza Rizikové úvěry v bankách.E15.2010,č.574,s.1 Studnický,Karel. Hypoteční trh v ČR a Evropě .MF Dnes.2009,č.418,s.8 Hrstková,Julie. Krize končí,ať ţije sladký ţivot. Hospodářské noviny.2009,č.216,s.8-9 Pelantová , Petra. Válka Hypoték. Euro.2009, č. 34, s.13 Nigrin, Vlastimil. Jak si češi pořizují hypotéku. Euro.2010, č.7,s. 76 Pelantová, Petra.Hypotéky za všechny prachy.Euro.2010,č. 14,s.36 Pelantová, Petra. Morální hazard s hypotékami.Euro.2010,č.15,s.22
-64-
7. Odkazy Web www.mesec.cz www.mfcr.cz www.penize.cz www.finance.cz www.financninoviny.cz www.euroekonom.cz (http://www.euroekonom.cz/analyzy-clanky.php?type=jz-usa-hypoteky) www.hypoindex.cz www.volksbank.cz www.mmr.cz www.patria.cz www.realitymorava.cz www.hypotecnibanka.cz www.golemfinance.cz (http://www.golemfinance.cz/pruvodce-hypoteky.html) www.fed.com www.oppenheimer.com www.bloomberg.com
http://ekonomika.idnes.cz/hrozi-krize-hypotek-i-cesku http://news.bbc.co.uk/2/hi/7711689.stm http://jiho.ceskestavby.cz/clanky/hypoteky www.csas.cz/analyza www.news.bbc.co.uk www.ekonomika.ihned.cz www.zvedavec.org
-65-
-66-
