INfo
nr. 34
Jaargang december 2008
De woonlastenstijging nader bekeken Een groot deel van ons besteedbare inkomen gaat elke maand op aan woonlasten. Geen wonder dat de stijging van die woonlasten ieder jaar veel aandacht trekt. Zeker in deze tijd van financiële crisis. Maar hoeveel zijn de gemiddelde woonlasten de afgelopen tien jaar nou daadwerkelijk gestegen? En hoe veel of weinig is dat in vergelijking met andere goederen en diensten? In deze INfo zetten wij de belangrijkste cijfers voor u op een rijtje. Het grootste deel van de maandelijkse woonlasten bestaat uit hypotheek- of huurkosten. Daarnaast zijn er ook nog een aantal bijkomende kosten, waarvan de belangrijkste ook aan bod zullen komen. Dit zijn de energielasten, bestaande uit gas, water en elektriciteit en de gemeentelijke belastingen, bestaande uit onroerendezaakbelasting (OZB), rioolrechten en reinigingsrechten / afvalstoffenheffing. Om een goed beeld te krijgen van hoeveel de verschillende woonlasten nu in de afgelopen tien jaar precies zijn gestegen, hebben we deze in een grafiek gezet. Voor het jaar 1999 hebben we in dit voorbeeld alle lasten op € 100 gezet. Betaalde u bijvoorbeeld in 1999 € 100 aan huur, dan betaalt u in 2008 bij Woningstichting Meerssen € 121,86 voor diezelfde woning.
In dit nummer Actualiteiten
2
Honderden euro’s verschil in gemeentelijke belastingen
6
Woningstichting Meerssen opende deuren voor collega’s tijdens ‘Kijk bij Elkaar’-dag
6
Even voorstellen
7
Column
7
Geschillencommissie
8
Hoe dat er voor de overige woonlasten uitziet, kunt u zien in onderstaande tabel:
Huur WSM Huur NL Inflatie Gas Water Elektriciteit OZB Rioolrechten Reinigingsrechten
1999 € 100 € 100 € 100 € 100 € 100 € 100 € 100 € 100 € 100
2008 € 121,86 € 122,98 € 123,93 € 250,88 € 106,61 € 146,75 € 163,36 € 136,88
Huurlasten Zoals u al eerder in dit artikel heeft kunnen lezen, bestaat het grootste deel van de woonlasten uit de huur. Of voor huiseigenaren uit hypotheeklasten.
In Grafiek 1 hebben we de gemiddelde huurverhoging van onze woningen over de laatste tien jaar afgezet tegen de gemiddelde landelijke huurstijging en de inflatie. De grafiek laat duidelijk zien dat de jaarlijkse huurverhoging bij Woningstichting Meerssen bijna altijd onder het landelijke gemiddelde ligt. In 2001 was onze huurverhoging gelijk aan de landelijke huurstijging en in 2008 zijn onze huurprijzen voor het eerst in meer dan tien jaar gemiddeld iets meer gestegen dan het landelijke gemiddelde. En dan nog maar met 0,06%. Grafiek 2 laat zien wat dit concreet betekent. In deze grafiek hebben we 1999 als basisjaar genomen. Stel dat u in 1999 € 100,- aan huur betaalde. Door de jaarlijkse huurverhoging bij Woningstichting Meerssen betaalt u dan anno 2008 € 121,86. Landelijk is de gemiddelde huurstijging € 122,98. De inflatie zegt iets over het prijsniveau van bijvoorbeeld uw dagelijkse boodschappen. Betaalde u bijvoorbeeld in 1999 € 100 voor een volle kar met
2
INfo Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n boodschappen, in 2008 kosten diezelfde boodschappen u € 123,93. Zo bekeken valt het dus allemaal wel mee met de huurverhoging in de afgelopen tien jaar. Wanneer we kijken naar de gemiddelde prijs van bestaande koopwoningen en de hypotheekrente, zien we dat deze jaarlijks veel harder stijgen dan de huren. Tussen 1999 en 2008 is de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen met 75,5% gestegen. Dit betekent echter niet persé dat iemand die in 1999 voor € 100.000 een woning kocht, deze in 2008 voor € 175.500 kan verkopen. De gemiddelde huizenprijs weerspiegelt namelijk de gemiddelde prijs van woningen die verkocht zijn in een bepaald jaar. Doordat elk jaar andere woningen worden verkocht, wordt er geen rekening gehouden met eventuele verschillende kenmerken van de verkochte woningen. Wanneer er in een jaar voornamelijk grote villa’s met een hoop grond eromheen worden verkocht, terwijl het jaar erop voornamelijk tweekamerflatjes van eigenaar wisselen, dan zal de gemiddelde huizenprijs in het eerste jaar hoger liggen. Het algemene beeld is echter dat de huizenprijzen alsmaar stijgen. Ook de hypotheekrente is dit jaar flink gestegen. Bekijken we de hypotheekrente over de afgelopen tien jaar dan zien we dat deze tussen 1999 en 2001 is gestegen van 5,1% naar 5,9% om te gaan dalen tot 3,8% in 2005 en
Actualiteiten Deze info staat in het teken van woonlasten. Woonlasten maken een steeds groter deel uit van de uitgaven van huishoudens. Over de hoogte van de huurprijs en huurprijsstijging is veel te doen. Dit is ook terecht, maar andere posten zoals (gemeentelijke) heffingen en energie mogen meer aandacht krijgen. In deze INfo wordt ook een vergelijk gemaakt van de stijging van de verschillende kosten die met het wonen samen hangen. Dan blijkt dat de huren de afgelopen jaren zeer beperkt zijn gestegen. Dit kan niet gezegd worden van andere kosten. Helaas is hier minder aandacht voor. Mogelijk heeft dit ook te maken met het feit dat de hoogte van de energieprijs direct samenhangt met de staatsinkomsten. Een van de grootste inkomstenposten van het Rijk zijn de aardgasbaten. Hier wil men in Den Haag voorzichtig mee omgaan. Negatieve Publiciteit is dan ook niet gewenst. Een
andere grote uitgavenpost is de hypotheekrenteaftrek. Wederom wil ook dit kabinet zich de vingers niet “branden” aan dit onderwerp. Jammer, want de woningmarkt zit op slot. Een feit is dat de afgelopen maanden het onderwerp “Wonen” zeer beperkt in het nieuws is geweest. Toch is er veel gebeurd. Zo hebben wij als Woningstichting Meerssen een bedrag van bijna € 90.000,moeten overmaken als heffingsbijdrage aan de 40 wijken. Deze bijdrage wordt ook wel de Vogelaarheffing genoemd. Dit geld kan dus niet meer in Meerssen worden geïnvesteerd en dat is jammer. Het geld “verdwijnt” naar de 40 wijken. Woningstichting Meerssen heeft bezwaar gemaakt tegen de heffing, maar waarschijnlijk is het geld “verdwenen” richting Den Haag. Ik zeg met nadruk richting Den Haag, want
Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n
INfo
Colofon Bezoekadres: Bunderstraat 28 6231 EL MEERSSEN Postadres: Postbus 100 6230 AC MEERSSEN
vervolgens weer gaan stijgen tot 5,9% op dit moment. Energielasten Naast huur- of hypotheeklasten, vormen de energielasten het grootste deel van de bijkomende woonlasten. Deze energielasten bestaan uit gas, water en elektriciteit. Een gemiddeld huishouden verbruikt jaarlijks ruim 3.400 kWh elektriciteit en ruim 1.650 m3 gas. Op basis van de huidige tarieven kost dit jaarlijks zo’n 1869 euro. Dit is € 155,75 per maand. Hierin zijn zowel de leverings- als de netwerkkosten meegenomen. Grafiek 3 toont dat wanneer we de
het is onduidelijk welk bedrag nu daadwerkelijk bij de 40 wijken terecht komt. Overigens heeft het Rijk bepaald dat deze heffing 10 jaar geheven wordt. U kunt zich voorstellen dat als wij dit bedrag jaarlijks in de gemeente Meerssen in konden zetten, de leefbaarheid in meerdere buurten in Meerssen ook verbeterd kan worden. Daarnaast wordt er door het Rijk vennootschapsbelasting (VPB) geheven. De verwachting is dat Woningstichting Meerssen komend jaar hiervoor ook ruim € 400.000,- moet afdragen aan de belastingsdienst. Hierbij geldt dat de woningcorporaties aan de voorzijde als maatschappelijk ondernemer worden gezien, oftewel zij moeten zorg dragen voor betaalbare woonruimte en een goede, schone en veilige woonomgeving, maar aan de achterzijde als commerciële ondernemer
gemiddelde huurstijging afzetten tegen de stijging van de prijzen van met name gas, deze eerste daarbij in het niet valt. De kosten voor water zijn in 1999 flink gestegen ten opzichte van het jaar ervoor, maar de laatste jaren redelijk constant gebleven en de afgelopen twee jaar zelfs iets gedaald. We zien verder dat de prijzen voor elektriciteit het afgelopen jaar flink gedaald zijn. Op onze energierekening merken we hier echter niets van, omdat de prijzen van gas het afgelopen jaar even hard gestegen zijn.
Telefoon: 043-3664777 Telefax: 043-3646737
e-mail:
[email protected] Http://www.wsmeerssen.nl
Reparatie-verzoeken:
[email protected]
Vergelijken we de huidige energieprijzen met die van tien jaar geleden, dan zien we in Grafiek 4 dat de prijs die we voor water
worden behandeld. Dit kan mogelijk 1 of 2 jaar duren, maar daarna zal Woningstichting Meerssen interen op haar vermogen, investeringen in bouwprojecten moeten uitstellen of zelfs afstellen en minder in de leefbaarheid kunnen investeren. Ik betreur dat zeer. Alle nadruk ligt op een zeer klein gedeelte van het land, namelijk de 40 wijken. De woningcorporaties die daar actief zijn kunnen nota bene de investeringen grotendeels zelf ophoesten, maar zij geven wel aan dat als andere het willen betalen, zij hier niet tegen protesteren. Maar genoeg gepraat over de landelijke politiek. Zoals ik in de vorige INfo al aangaf bestaat Woningstichting Meerssen 90 jaar. Na het succes van het project “In Meerssen staat een huis” in het voorjaar hebben we besloten om het project te continueren. De lessen worden inmiddels weer met veel
enthousiasme door de kinderen gevolgd (zie ook onze site www.wsmeerssen.nl/kids). Ook hebben wij eind november 2008 een lezing en netwerkborrel georganiseerd voor onze belanghebbenden en relaties. Tijdens deze middag is er een lezing door trendwatcher Herman Konings verzorgd. Met meer dan 150 deelnemers was deze netwerkmiddag een groot succes. Al met al was 2008 een bewogen jaar. In het komende jaar hopen wij te starten met een aantal bouwprojecten en in de volgende Info zal ik hier op ingaan. Rest mij u en de uwen een voorspoedig en vooral gezond 2009 toe te wensen. Luc Van den Bergh Directeur-bestuurder
3
4
INfo Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n gemeentelijke belastingen zijn de afgelopen tien jaar gemiddeld veel minder fors gestegen dan bijvoorbeeld de energieprijzen. Toch krijgt de stijging van de gemeentelijke belastingen ieder jaar veel aandacht in de media.
betalen met zo’n vijf tot tien procent gestegen is. Dat is zelfs minder dan de inflatie. De elektriciteitsprijzen zijn tussen 1999 en 2007 met ongeveer 75 procent gestegen. Het afgelopen jaar zijn de elektriciteitsprijzen echter flink gedaald, waardoor we anno 2008 ongeveer anderhalf keer zoveel betalen als tien jaar geleden. De gasprijzen zijn de afgelopen tien jaar met maar liefst 250% gestegen. Het zal niemand ontgaan zijn dat de gasprijzen dit jaar sterk gestegen zijn, in oktober lagen de prijzen bijna 15% hoger dan een jaar eerder. Het is echter niet voor het eerst dat de gasprijzen in een jaar tijd zo veel hoger uitvielen. Ook in 2001 en 2005 stegen de gasprijzen met meer dan 15% ten opzichte van het jaar ervoor. De prijzen voor aardgas en elektriciteit worden doorgaans in januari en juli aangepast. De prijzen worden mede bepaald door de ontwikkeling van de olieprijs in de voorgaande maanden. Dit overigens in tegenstelling tot autobrandstoffen, waarbij veranderingen in de olieprijs
vrijwel direct tot prijswijzigingen leiden. Dat de olieprijs de laatste maanden gedaald is, is dus wel al te merken bij de benzinepomp, maar helaas nog niet op uw energierekening. En of u er in januari iets van zal merken, is ook nog maar de vraag, want slechts de helft van uw energierekening bestaat uit de leveringskosten die u betaalt voor de hoeveelheid geleverd gas of elektriciteit. Ongeveer een derde van uw energierekening bestaat uit belasting en btw en de rest van de rekening uit transportkosten. Gemeentelijke belastingen De gemeentelijke belastingen bestaan uit onroerendezaakbelasting (OZB), rioolrecht en reinigingsrechten / afvalstoffenheffing. Volgens het centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO), een onafhankelijk onderzoeksbureau van de Rijksuniversiteit Groningen zijn voor het gemiddelde meerpersoonshuishouden de gemeentelijke woonlasten dit jaar met zo’n 15 euro (2,4%) gestegen, dat is nauwelijks meer dan de inflatie. De
In Grafiek 5 en 6 is de stijging van de OZB maar tot en met 2005 opgenomen, omdat deze tot die tijd uit twee verschillende belastingen bestond: de eigenarenbelasting en de gebruikersbelasting. Met ingang van 2006 is het gebruikersdeel echter komen te vervallen, waardoor huurders geen OZB meer hoeven te betalen. Het COELO geeft aan dat ondanks dat de huizenprijzen tussen 2005 en 2008 flink zijn gestegen, dit niet direct is terug te zien in de hoogte van de OZB. De gemeentes verlagen doorgaans ter compensatie van de stijgende huizenprijzen hun OZB-tarieven. Uit Grafiek 5 blijkt dat van de gemeentebelastingen het rioolrecht de laatste jaren doorgaans het sterkst stijgt. De reinigingsrechten / afvalstoffenheffing zijn na 2004 jaarlijks nog maar nauwelijks gestegen. Bekijken we Grafiek 6, dan zien we dat de OZB tussen 1999 en 2005 met bijna 40% gestegen is, ondanks het feit dat gemeentes doorgaans ter compensatie van de stijgende huizenprijzen hun tarieven verlagen. Het rioolrecht is de afgelopen tien jaar zelfs met ruim 60% gestegen. Dit komt onder andere
Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n
doordat gemeentes steeds meer taken op het gebied van waterbeheer krijgen. De reinigingsrechten / afvalstoffenheffing is tussen 1999 en 2004 met bijna 30% gestegen, terwijl hier in de periode tussen 2004 en 2008 nog geen 10% bovenop gekomen is. In sommigen gemeentes zijn de tarieven hiervoor zelfs gedaald, omdat deze gemeentes minder kosten maken. Wat wij doen om uw lasten te verlagen Wanneer we alle componenten van de woonlasten bekijken, kunnen we eigenlijk alleen maar concluderen dat wonen in de afgelopen jaren duurder geworden is. Net als het leven in het algemeen. De flink
gestegen gasprijzen zijn voor het grootste deel verantwoordelijk voor de stijging van de woonlasten in de afgelopen tien jaar. Wij als woningstichting kunnen helaas de gastarieven niet verlagen, maar wij investeren wel veel in energiebesparende maatregelen. Hierbij kunt u onder andere denken aan het aanbrengen van dakisolatie, spouwisolatie en dubbele beglazing en het installeren van individuele HR-ketels en WtW-installaties. Dat is niet alleen goed is voor het milieu, maar ook voor uw portemonnee. In de jaren zestig en zeventig werden veel appartementencomplexen gebouwd die collectief werden verwarmd en voorzien van warm tapwater. Het appartementencomplex aan de Past. D. Hexstraat en de appartementenblokken aan de Past. A. Somyasingel zijn hier goede voorbeelden van. In 2009 zal het laatste deel van deze appartementen worden voorzien van individuele cv-ketels. Hiermee wordt jaarlijks circa 16.000 m3 gas per jaar bespaard. Sinds in 1997 de HR-ketel op de markt kwam, heeft Woningstichting Meerssen alleen nog maar HR-ketels geplaatst, waardoor 60% van de verwarmingsketels in onze woningen HR-ketels zijn. Met een HRketel met het hoogste rendement kunt u tot wel 337 m3 gas per jaar besparen, vergeleken met een conventionele cv-ketel. Op basis van de huidige tarieven van Essent, betekent dit een besparing van bijna 220 euro per jaar. Bij diverse nieuwbouwprojecten, waaronder de Klinkenberg, Bunderstraat 26, Beekstraat 1 t/m 18, Hexstraat 12 en zorgcentrum Ave Maria zijn balansventilatiesystemen met warmte-terugwin-installaties (WtW’s) geïnstalleerd. Een WtW gebruikt warmte uit afgevoerde lucht om de ingevoerde lucht van buiten op te warmen voordat deze in de
INfo
woning verspreid wordt. Een HR-ventilatiesysteem met WtW-unit kan op deze manier jaarlijks 250 m3 gas besparen. Op basis van de huidige tarieven van Essent kan de besparing oplopen tot ruim 160 euro per jaar. Daarnaast zijn of worden op korte termijn bij verschillende van onze complexen zonnepanelen geïnstalleerd voor het opwekken van elektriciteit, bijvoorbeeld aan de Charles Eijckstraat / Creusenplantsoen en het Gasthuispad. Ook bij het voormalige politiebureau aan de Past. N. Creftenstraat 19 wordt gebruik gemaakt van zonneenergie. Hier wordt de zon echter gebruikt voor het verwarmen van verwarmings- en tapwater. In een woning aan de Heiligenbergstraat loopt momenteel een proef met een warmtepomp voor warm tapwater en in vier nieuw te bouwen woningen nabij zorgcentrum Ave Maria in Geulle zal een warmtepomp worden geïnstalleerd voor vloerverwarming. Ook wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor de toepassing van een mini warmtekrachtkoppeling en volgen onze projectleiders verdere ontwikkelingen op het gebied van energiebesparing op de voet. Wat u zelf kunt doen Uit berekeningen van Nuon en Milieu Centraal blijkt dat huishoudens in Nederland jaarlijks gemiddeld zo’n 585 euro aan energie verspillen. Dit is ongeveer een derde van de energierekening. Met een kleine inspanning kunt u echter veel energie (en dus geld) besparen. Bijvoorbeeld door alleen de kamers in huis te verwarmen waar iemand is en het licht niet onnodig te laten branden. Ook komt het vaak voor dat warmte tegengehouden wordt door radiatorbekleding of gordijnen. Daardoor zal de kamerthermostaat de cv-ketel langer aansturen en wordt er fors meer gas verbruikt. Ook het niet uitschakelen van de standby-knop op elektrische apparaten en het gebruik van gloeilampen in plaats van spaarlampen zorgt dat de energierekening hoger uitvalt dan nodig is.
5
6
INfo Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n Honderden euro’s verschil in gemeentelijke belastingen In het voorpagina-artikel hebben we laten zien dat onze woonlasten voor een deel bestaan uit de gemeentelijke belastingen. Deze gemeentelijke belastingen bestaan weer uit onroerendezaakbelasting (OZB), rioolrecht en reinigingsrechten / afvalstoffenheffing. Hoewel voor een veel kleiner deel dan bijvoorbeeld huur of hypotheek en energie, wordt er in de media ieder jaar opnieuw veel aandacht besteed aan de stijging van de gemeentelijke belastingen. Dit zit hem vooral in het feit dat de bedragen die we betalen per gemeente flink kunnen verschillen. De gemeentelijke belastingen zijn dit jaar landelijk gezien het meest gedaald in de gemeente Dinkelland (Overijssel). Daar daalden de gemeentelijke belastingen met 13%, terwijl in Borger-Odoorn (Drenthe) de gemeentelijke belastingen met 16% stegen. De gemiddelde gemeentelijke woonlasten liggen op 629 euro. Huishoudens in
Terneuzen betalen met 445 euro gemiddeld het minst en huishoudens in Blaricum met 1.121 euro het meest. Hoe scoren de Limburgse gemeenten? In Roermond (€ 543), Beesel (€ 558) en Maasgouw (€ 560), is men het voordeligst uit. Inwoners van Weert (€750), Sevenum
(€ 736) en Valkenburg (€ 731) betalen gemiddeld het meest. Ook Meerssen scoort met gemiddeld 728 euro aan gemeentelijke woonlasten per huishouden vrij hoog. Hoe kan het nu dat de gemeentelijke woonlasten per gemeente zo kunnen verschillen? Onderzoeksbureau COELO verklaart de prijsverschillen tussen gemeenten als volgt: bij de berekening van de gemeentelijke woonlasten is ook de gemiddelde WOZwaarde van belang. De OZB wordt namelijk berekend aan de hand van de WOZ-waarde van een woning. Staan er in een gemeente veel huizen met een hoge WOZ-waarde, dan is de OZB die huizenbezitters in die gemeente moeten betalen dus ook hoog. U als huurder heeft hier echter geen last van, aangezien sinds 2006 het gebruikerstarief van de OZB is komen te vervallen. Gemeenten gebruiken de opbrengst van de OZB om hun werkzaamheden te financieren. Die kunnen variëren van onderhoud aan wegen tot straatverlichting en van groenvoorziening tot sociaal beleid. Niet alle gemeenten bieden echter dezelfde voorzieningen. Het is logisch dat naarmate een gemeente meer voorzieningen en of een betere service biedt, inwoners hiervoor ook een hogere prijs moeten betalen in de vorm van gemeentelijke belastingen. Helaas is het moeilijk te meten hoe de prijs/kwaliteitverhouding van de geboden diensten er precies uitziet.
Woningstichting Meerssen opende deuren voor collega’s tijdens ‘Kijk bij Elkaar’-dag Sinds 2002 organiseert MKW, het platform voor de midden- en kleine woningcorporatie jaarlijks de ‘Kijk bij Elkaar’-dag. Een aantal corporaties nodigt op deze dag een aantal collega’s uit voor een kijkje in hun keuken. Dit jaar was Woningstichting Meerssen één van corporaties die haar deuren opende voor collega’s. Op woensdag 24 september kwam een tiental directeur-bestuurders, bestuursleden, directeuren en MT-leden van woningcorporaties uit het hele land naar Meerssen om te zien waar we bij Woningstichting Meerssen mee bezig zijn. Na een presentatie door Woningstichting
Meerssen was er tijd om ervaringen uit te wisselen. De bezoekende corporaties spraken hun bewondering uit over de vooruitstrevendheid van Woningstichting Meerssen op het gebied van bijvoorbeeld het aanbieden van cursussen aan corporaties in de regio. In de middag werden er enkele projecten bezocht. Aan het eind van de middag was er voldoende ruimte ingebouwd om aandacht te besteden aan zaken die de bezoekende woningcorporaties zelf hadden ingebracht, omdat ze daarmee bezig zijn of omdat ze daarbij tegen een bepaald probleem aanlopen.
Het doel van de ‘Kijk bij Elkaar’-dag was om midden- en kleine woningcorporaties elkaar te laten informeren over de wijze waarop zij actuele thema’s oppakken, welke problemen zij daarbij tegenkomen en welke oplossingen zij hebben toegepast, om zodoende elkaar te stimuleren en ideeën aan de hand te doen. Dat is zeker gelukt. Daarnaast hebben we laten zien dat ook midden- en kleine woningcorporaties als Woningstichting Meerssen over de benodigde professionaliteit beschikken om nieuwe ontwikkelingen snel en goed op te pakken.
Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n
INfo
7
Even voorstellen...
Raad van Commissarissen, directie en medewerkers wensen u prettige feestdagen en een gelukkig 2009.
Geld Je kunt de krant niet meer openslaan of er rolt een bericht over tafel over de kredietcrisis. Laat ik beginnen met te zeggen dat ik van dat soort dingen totáál geen verstand heb. Bij mij thuis verzorgt mijn sjattepoemel de geldzaken. Was dat niet het geval dan had ik, geloof ik, al lang bij de Sociale Dienst of het Leger des Heils op de stoep gezeten. Mijn schat zegt het altijd heel lief: ‘Bij ons heeft ieder zijn taak en de financiën laat ze liever aan mij over’. In werkelijkheid bedoelt hij ‘Dat mens van mij heeft een gat in d’r hand waarin je met gemak een paard mét wagen kunt stallen, dus laat d’r in godsnaam niet aan m’n portemonnee zitten’. Maar zo is ie niet. Nee, ik ben best tevreden met ‘m. Doorgaans. Maar hoe dan ook, ik krijg natuurlijk wél wat van die kredietcrisis mee. Je kunt de televisie niet aanzetten of er komt wel weer een nieuwe rampmededeling. Die wordt dan twee dagen daarna prompt gevolgd door Wouter Bos die komt vertellen dat ’t weliswaar een ramp is, maar dat hij de ontbrekende centjes bijpast uit de staatskas. Wat dát betreft is Bos dan net mijn schat. Die zorgt ook altijd dat mijn eventueel optredende kleine financiële vergissingen uiteindelijk gladgestreken worden. Maar ja, dan gaat het wél even over andere bedragen. Die hoge heren bij de bank hebben opeens een paar honderd miljoen kwijt gemaakt, bellen naar de minister en die zegt ‘Gats, dat tikt door. Weet je wat? Ik neem de bank over en we lullen nergens meer over’. En opeens is alles weer goed. De Fortisbank heet opeens de Bosbank en klaar is Kees. Ik moet zeggen dat ik er thuis toch af en toe minder makkelijk vanaf kom. En dan gaat het niet over miljoenen. In dit geval kunnen de hoge heren van verzekeringsbanken ook niet gaan roepen ‘gelukkig heb ik meer verstand van verzekeringen’ want die verzekeringen kelderen al nét zo snel en ook die hoeven Bos maar even te bellen. Mijn sjattepoemel kan daar helemaal depri van worden. Die voorspelt dat straks het land failliet is en dat de huizenmarkt instort. Dat eerste kan ik nog volgen als je overal al die banken overneemt, maar waarom dan de prijzen van de huizen opeens ineenstorten, ontgaat me. Maar ja, dat geloof ik dan wel. ‘Ik zit veilig, ik zit gehuurd’ roep ik dan. Dat blijkt dan óók weer dom te zijn. ‘De woonlasten rijzen de pan uit!’ roept mijn schat. Waarop ie meteen hele verhalen begint te vertellen, hoe het één op het ander invloed heeft. ’t Enige waar ’t dan géén invloed op heeft, ben ik, bedenk ik dan, want eerlijk gezegd weet ik niet eens hoe hoog onze huur is, of onze gas- licht- en waterrekening. ‘Leg dat maar een ander keertje uit’ zeg ik dan poeslief. Als ie ‘t toch wil gaan uitleggen, begin ik op z’n rug te kroelen. Dan kan ie zich niet meer zo concentreren op z’n moeilijke verhaal. In een mum van tijd is ie dan de draad kwijt, zwijgt en zegt alleen nog ‘Ah, ja, iets hoger, lekker, ja, nóg ietsje ja, já JAAAH’. En ik heb wéér een kredietcrisis bezworen. Françoise
column
Na een stage van 20 weken is Jeroen van Haren per 1 juli van dit jaar in vaste dienst gekomen bij Woningstichting Meerssen. Deze stage vormde de afsluiting van zijn MBO-opleiding Bouwkunde niveau 4 aan de Leeuwenborgh Opleidingen in Maastricht. Jeroen is 20 jaar oud, woont in Hulsberg en erg sportief. Naast hardlopen in het team van Woningstichting Meerssen, volleybalt hij zo’n drie à vier keer per week bij volleybalvereniging Vludoc ’98 in Nuth, waarvan hij al meer dan tien jaar lid is. Sinds 1 juli is Jeroen daarnaast uw aanspreekpunt bij klachten en storingen. Samen met zijn collega’s van de afdeling woondiensten zet hij zich in om alle klachten en storingen met betrekking tot uw woning zo goed en snel mogelijk te verhelpen.
8
INfo Wo n i n g s t i c h t i n g M e e r s s e n Geschillencommissie Als Woningstichting Meerssen hebben wij graag een goede relatie met onze huurders. Toch kunnen er situaties ontstaan, waarin u en wij het niet met elkaar eens zijn of kunnen worden. Bijvoorbeeld als u een klacht heeft over overlast van buren of over uw woonomgeving en vindt dat wij hier niet goed mee omgaan. Of als u vindt dat uw klachten over onderhoud in en om uw woning of over medewerkers van Woningstichting Meerssen (of medewerkers van bedrijven die in opdracht van Woningstichting Meerssen werken) niet goed worden opgelost. Komt u er met onze medewerkers niet meer uit, dan kunt u uw klacht voorleggen aan een onafhankelijke geschillencommissie. Wat is een klacht? Voor u naar de geschillencommissie stapt, is het belangrijk goed te weten wat er precies met een klacht wordt bedoeld. De geschillencommissie heeft een klacht als volgt geformuleerd: Een klacht moet gaan over het handelen of nalaten van Woningstichting Meerssen, een medewerker van Woningstichting Meerssen of een medewerker die in opdracht van Woningstichting Meerssen werkzaam is. Technische onderhoudsklachten of klachten over uw buren vallen dus niet onder deze procedure. Deze kunt u melden bij de afdeling Woondiensten of via internet. Als u vervolgens vindt dat Woningstichting Meerssen niet goed omgaat met deze klachten, dan kan dit uiteraard wel een reden zijn om een klacht in te dienen bij de geschillencommissie. Ook bezwaren tegen een eventuele huurverhoging worden niet door de geschillencommissie als klacht behandeld. Deze kunnen worden ingediend bij de Huurcommissie. Wat doet u met een klacht? Als u een klacht heeft, dan dient u deze altijd eerst voor te leggen aan Woningstichting Meerssen. Eén van onze medewerkers zal uw klacht dan behandelen. Indien nodig zal de klacht worden doorgespeeld naar het verantwoordelijke afdelingshoofd. Wij proberen uw klacht in eerste instantie intern op te lossen. Lukt dit niet, dan adviseren wij u om de geschillencommissie in te schakelen. Dit kan uitsluitend schriftelijk, door uw klacht te vermelden op een klachtenformulier. Uw ingevulde klachtenformulier kunt u opsturen naar: Woningstichting Meerssen t.a.v. geschillencommissie, Beekstraat 12, 6231 LG Meerssen. U kunt het formulier telefonisch aanvragen of downloaden via www.wsmeerssen.nl. Werkwijze geschillencommissie Woningstichting Meerssen Nadat u uw klacht hebt ingediend, ontvangt u binnen twee weken een schriftelijke ontvangstbevestiging. In deze ontvangstbevestiging staat ook informatie over hoe en wanneer de klacht verder wordt behandeld. U wordt in de gelegenheid gesteld om uw klacht
persoonlijk voor de geschillencommissie toe te lichten. Hierbij mag u zich laten bijstaan, bijvoorbeeld door een vertrouwenspersoon, adviseur of advocaat. Nadat de geschillencommissie uw klacht gehoord heeft, brengt zij een advies uit aan de directeur-bestuurder van Woningstichting Meerssen. Deze neemt, met inachtneming van het advies van de geschillencommissie, een gemotiveerd besluit dat aan u wordt meegedeeld. Hiermee eindigt de klachtenprocedure. De geschillencommissie is onafhankelijk. Dit houdt in dat de leden van de commissie geen werkrelatie met Woningstichting Meerssen hebben. De geschillencommissie wordt administratief ondersteund door mevrouw S. Vanlier. Zij is werkzaam bij Woningstichting Meerssen. Zij is geen lid van de commissie, maar zorgt slechts voor de administratieve ondersteuning tijdens de procedure. Vragen? Hebt u nog vragen over de procedure of over het reglement? Neemt u dan telefonisch contact op met mevrouw S. Vanlier op telefoonnummer 043-3664777. Zij staat u graag te woord.
Samenstelling van de geschillencommissie Naam Dhr. J. Tielen Dhr. S. van der Coelen Dhr. J.M.J. Mommers
Functie voorzitter, onafhankelijk lid lid namens Huurdersvereniging Meerssen lid
Jaar van aantreden 2000 2000 2005
Jaar van aftreden 2009 2010 2011
