Het verschil maken! Ondernemingsplan in vogelvlucht

Het verschil maken! Ondernemingsplan in vogelvlucht 2013-2017

Het verschil maken! Ondernemingsplan in vogelvlucht 2013-2017

augustus 2013

De naam HEEMwonen In het Nederlands zijn ‘huis’ en ‘thuis’ twee verschillende woorden, met elk een eigen betekenis. In het Limburgs volstaat één woord: ‘heem’. Heem maakt duidelijk dat een woning meer is dan een verzameling bakstenen. Heem is waar je je geborgen voelt en waar je helemaal jezelf kunt zijn. Heem is waar je de weg kent en waar ze jou kennen. Heem ben je op je best. Heem ben je thuis! Met de naam HEEMwonen maken we duidelijk dat we een corporatie zijn waar je thuis bent. Onze wortels liggen in Kerkrade en Landgraaf. Wij zijn als corporatie thuis in de buurt. We kennen de mensen én de wijken. Veel van onze medewerkers komen er per slot van rekening zelf vandaan. We weten de weg en spreken de taal.

Voorwoord

HEEMwonen is sinds 1 januari 2013 als maatschappelijk ondernemer actief in de gemeenten Kerkrade en Landgraaf. We zijn een nieuwe corporatie, maar hebben een rijke historie dankzij onze drie voorgangers: Woonmaatschappij Hestia groep, Woningstichting Ubach over Worms en Woningstichting Land van Rode. Samen staan we sterker en zijn we in staat ‘verschil te maken’.

Ondernemingsplan in vogelvlucht

|9

Voorwoord

Voor u ligt de samenvatting van ons ondernemingsplan. Een plan vol met ambities en ideeën voor de komende jaren. Met als titel ‘Het verschil maken’. Wij hebben positie gekozen en geven aan waar we de komende jaren onze energie aan besteden. Dankzij dit ondernemingsplan is voor huurders en andere belanghouders helder waar HEEMwonen voor staat en wat u van ons kunt verwachten. Onze missie vat onze ambities kernachtig samen: ‘HEEMwonen werkt in Kerkrade en Landgraaf aan betaalbaar wonen en prettig leven en maakt het verschil in de wijk als het om wonen gaat’. Wij willen het verschil maken in de regio. Wij leggen de lat hoog en realiseren ons dat ook de verwachtingen van anderen hooggespannen zijn. Wij zetten ons ervoor in deze ver-

wachtingen waar te maken en grijpen de kans om een invloedrijke rol te spelen. Wij doen dat op basis van wederkerigheid en rekenen erop dat andere partijen ook hun verantwoordelijkheid nemen: ‘Samen maken we het verschil!’ Doet u ook mee? Voor meer achtergrondinformatie en een verdere uitwerking van onze plannen verwijzen we u naar het complete ondernemingsplan. Wij wensen u veel leesplezier. Uw reactie op ons ondernemingsplan is van harte welkom! Jack Vinken, directeur-bestuurder Ger Logister, directeur Wonen Marjo Vankan, directeur Wijken Frank Vos, directeur Bedrijfsvoering.

Onze omgeving

Onze omgeving Wij zijn actief in de gemeenten Kerkrade en Landgraaf, oftewel in de oostflank van de regio Parkstad Limburg. In Kerkrade zijn we werkzaam in de wijken Kerkrade-Oost en Kerkrade-West en in Landgraaf in alle drie wijken: Nieuwenhagen, Schaesberg en Ubach over Worms.


| 13

Sittard Sittard Geleen Geleen Onderbanken Onderbanken

Stein Stein

Schinnen Schinnen Brunssum Brunssum

Beek

Beek

Nuth

Ubach over Worms Nuth

Landgraaf HeerlenHeerlen Landgraaf

Nieuwenhagen

Meerssen Meerssen

Maastricht Maastricht

Valkenburg Voerendaal Valkenburg Voerendaal a/d Geula/d Geul

Kerkrade Kerkrade

Simpelveld Simpelveld Margraten Margraten Gulpen-Wittem Gulpen-Wittem EijsdenEijsden

Schaesberg

Parkstad

Duitsland

Vaals Vaals

Kerkrade-Oost Kerkrade-West

De vijf wijken in Kerkrade en Landgraaf waar wij actief zijn

Onze omgeving verandert voortdurend. We noemen een aantal ontwikkelingen.

Prognose ontwikkeling aantal huishoudens t.o.v. peiljaar 2012 (=100%)

Bevolkingskrimp, ontgroening en vergrijzing De regio Parkstad Limburg is een voorloper op het gebied van bevolkingskrimp in stedelijk gebied. De bevolking krimpt hier al sinds 1997. De komende jaren neemt het inwoneraantal verder af. Tot 2020 daalt het aantal inwoners naar verwachting met 4%. In de periode 2020 - 2040 met maar liefst 15%. Het aantal huishoudens bepaalt hoeveel woningen nodig zijn. Het aantal huishoudens neemt iets minder af dan het aantal inwoners omdat huishoudens steeds kleiner worden (gezinsverdunning).

120% 110% 100% 90% 80% 70%

limburg

parkstad

kerkrade

2040

2038

2036

2032

landgaaf

2034

2030

2028

2024

2026

2022

2020

2016

2018

2014

2012

60%

nederland

14 | Ondernemingsplan in vogelvlucht toezicht, de verslaglegging en integriteit in brede zin. Transparantie hebben wij hoog in het vaandel staan. Wij vinden het belangrijk verantwoording af te leggen over wat we doen en over de keuzes die wij maken. Vertrouwen en integriteit zijn kritische succesfactoren. Wij doen niet aan bevoordeling en vriendjespolitiek en we pakken fraude hard aan. Van onze zakelijke relaties verwachten we diezelfde houding. Zo niet, dan verbreken wij de relatie. We hebben de spelregels vastgelegd in een integriteitscode.

Financiële omstandigheden

Behalve de krimp spelen de ontgroening en vergrijzing. Het aantal 55-plussers neemt fors toe. In Landgraaf met maar liefst 50%. Het aantal jongeren neemt fors af tot 2040. Dit komt door minder geboortes, maar ook door het wegtrekken van jongeren uit Limburg. Willen we jongeren behouden in onze regio, dan moeten we nadrukkelijk inzetten op een geschikte leefomgeving voor deze doelgroep. Het creëren van aantrekkelijke woonmilieus vinden we een uitdaging. Maar liefst 42% van de herstructuringsopgave in Parkstad Limburg wordt gerealiseerd in de vijf wijken waar wij actief zijn. Dit betekent een enorme uitdaging.

Maatschappij vraagt kwalitatief goed bestuur en toezicht De maatschappij vraagt een kwalitatief goed bestuur en toezicht. Wij onderschrijven de Aedescode en de Governancecode en hebben de consequenties hiervan integraal vertaald: naar de inrichting van onze organisatie, de verantwoordingsstructuur, de aansturing van werkprocessen, het (interne)

Woningcorporaties zijn als maatschappelijk ondernemer een belangrijke partij op de woningmarkt, maar ook kwetsbaar. De financiële omstandigheden voor corporaties verslechteren. De kredietcrisis en de vastgoedcrisis hebben gevolgen voor de investeringsruimte van corporaties. De mogelijkheden om te investeren in nieuwbouw en de kwaliteit van woningen staan onder druk. De politiek wil het vermogen van corporaties afromen om eigen tekorten te dekken. De verhuurdersheffing betekent een forse aanslag op ons vermogen. Onze vermogenspositie blijft gelukkig voldoende om onze ambities te realiseren. Wij zien het als onze maatschappelijke plicht om zorgvuldig met ons geld om te gaan en zijn zeer terughoudend bij het aangaan van nieuwe onrendabele verplichtingen. Wij gaan ervan uit dat corporaties een meer kostprijsdekkende huur voor hun woningen moeten gaan vragen om het hoofd boven water te houden. De maatschappij spreekt corporaties (terecht) aan op het terugdringen van bedrijfslasten. Wij kiezen ervoor ons (maatschappelijk) vermogen in ons werkgebied in te zetten, dat wil zeggen de gemeenten Kerkrade en Landgraaf (en indirect de regio Parkstad Limburg).

Invloed Europa neemt toe Regelgeving uit Brussel heeft steeds meer invloed op woningcorporaties. Het gaat dan om onderwerpen als staatssteun, Europese aanbesteding, mededinging en bouwregelgeving. Woningcorporaties moeten tenminste 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot de huurgrens (afgerond € 681) toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.229 (peildatum 2013).


Focus op kerntaken HEEMwonen sluit aan op de traditie van haar rechtsvoorgangers die altijd dichtbij de kerntaken zijn gebleven en zich niet in risicovolle avonturen hebben gestort.

Wonen, welzijn, zorg Ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen in hun eigen omgeving en zorg inkopen waar dat nodig is. Per 1-1-2013 is de scheiding wonen en zorg een feit. Dit betekent dat wonen en zorg apart gefinancierd worden. De bewoner betaalt voor het wonen, de zorg wordt gefinancierd via de zorgverzekeringswet, Wmo, AWBZ en eigen middelen. Door de scheiding wonen en zorg blijven meer mensen thuis wonen. De behoefte aan woningaanpassingen neemt

| 15

toe, terwijl de verhuurbaarheid van ons zorgvastgoed afneemt. We moeten dus op zoek naar een nieuwe bestemming of doelgroep.

Wonen 4.0 Een integrale aanpak van de huur- en koopmarkt is noodzakelijk, zeker in relatie tot ontwikkelingen in de particuliere woningvoorraad in Parkstad Limburg. Wij juichen de plannen om gezamenlijk de woningmarkt vlot te trekken, zoals gepresenteerd in Wonen 4.0, dan ook van harte toe. Met name het uitgangspunt om alle huishoudens gelijk te behandelen, waardoor de kloof tussen huurders en kopers verdwijnt. Wij vinden het belangrijk dat het kabinet rekening houdt met regionale verschillen, zoals de situatie in krimpregio’s.

Goed en betaalbaar wonen

Goed en betaalbaar wonen Wij willen goede en betaalbare woningen bieden in vitale en aantrekkelijke wijken. Wij vinden het belangrijk dat bewoners prettig wonen, zich thuis voelen in hun buurt en zich verantwoordelijk voelen voor hun woonomgeving. Daar zetten wij ons voor in.


| 19

“

Onze doelstelling is dat onze klanten de kwaliteit van onze dienstverlening gemiddeld met een 7,5 beoordelen.

”

Goed woon- en leefklimaat Wij willen zorgen voor een goed woon- en leefklimaat en vinden het belangrijk dat bewoners prettig wonen in een fijne buurt. Als woningcorporatie staan we in nauw contact met onze klanten. We hebben een professioneel oog voor individuele problemen ‘achter de voordeur’ en maken afspraken met instanties over het signaleren en doorgeven van problemen van huurders. Het is niet onze taak om bij persoonlijke problemen ondersteuning te bieden. HEEMwonen wil waar mogelijk overlast voorkomen. De eigen verantwoordelijkheid van bewoners staat voorop. Waar nodig bemiddelen wij bij overlastsituaties of verwijzen wij door naar partners met wie we samenwerken. In extreme gevallen bieden we een tweede (en laatste) kans

aan overlastveroorzakers, om zo gedwongen uitzetting te voorkomen. Voor huurders die hennep telen of drugs verhandelen zijn we streng en gaan we direct over tot uitzetting.

Kwaliteit dienstverlening op orde Onze dienstverlening vinden we net zo belangrijk als de kwaliteit van onze woningen. Onze doelstelling is dat onze klanten de kwaliteit van onze dienstverlening gemiddeld met een 7,5 beoordelen. De meting gebeurt door het KWH, een landelijke onafhankelijke organisatie. Met vragen kunnen klanten terecht bij ons servicecentrum, dat organisatiebreed werkt en zorgt voor het snel en adequaat beantwoorden van vragen. Bewoners kunnen op kantoor langskomen met hun vragen,

20 | Ondernemingsplan in vogelvlucht maar dat hoeft niet. In sommige wijken hebben wij een steunpunt en in andere wijken houden wij spreekuur in een ontmoetingsruimte, afhankelijk van de behoeften in de wijk. Waar nodig komen medewerkers van HEEMwonen bij huurders thuis. Wij zetten daarnaast in op 24-uurs bereikbaarheid door middel van een interactieve website. Een correcte en vriendelijke benadering van klanten vinden wij niet genoeg. Wij gaan actief op zoek naar de behoeften van onze klanten. Naar de ‘vraag achter de vraag’. De eigen verantwoordelijkheid van de klant is vertrekpunt. Wij nemen de regie niet over (‘pamperen’). Mensen in kwetsbare posities kunnen op ons rekenen. Klanten die ondersteuning nodig hebben, krijgen speciale aandacht en verwijzen we waar nodig door naar maatschappelijke partners. Wij zijn duidelijk in wat klanten wél en niet kunnen verwachten en tegen welke prijs. Ons basis-serviceniveau is goed. Onze dienstverlening is gebaseerd op het principe “schoenmaker blijf bij je leest” én “alle waar naar zijn geld”. Wij vinden een faire prijs-kwaliteitverhouding belangrijk en zetten in op gestandaardiseerd maatwerk. Voor extra service moet extra betaald worden. Wij zijn kostenbewust en doen ook richting huurders een appèl op kostenbewustzijn. Voor onze dienstverlening vragen we iets terug van onze klanten. We gaan namelijk uit van wederkerigheid. Van huurders verlangen we dat ze op tijd de huur betalen en fatsoenlijk met hun woning en woonomgeving omgaan. De meeste huurders doen dat ook. Voor huurders die dat niet doen, maar het wel zouden kunnen, zijn we streng. Hen spreken we aan op hun gedrag. Waar nodig verwijzen we door naar ketenpartners.

Focus op primaire doelgroep Het zorgen van voldoende geschikte woningen voor de primaire doelgroep beschouwen wij als onze kerntaak. Hiermee bedoelen we mensen met een laag inkomen of een uitkering én mensen die bijzondere zorg of tijdelijke opvang nodig hebben. Voor deze laatste groep blijven we nauw samenwerken met zorgen welzijnsinstellingen.

Via ‘Thuis in Limburg’ kansen bieden aan senioren én jongeren Wij blijven onze woningen aanbieden via de website Thuis in Limburg en zetten vanwege de vergrijzing en ontgroening in op voldoende geschikte woningen voor zowel senioren als voor jongeren en studenten. De keuzevrijheid is dankzij Thuis in Limburg toegenomen en starters komen sneller aan een woning.

Duitse woningmarkt aanboren Dankzij onze schaalgrootte ontstaan kansen om de gunstige internationale ligging te benutten richting de grensregio, zoals Aken. Wij zien kansen om onze woningen en wijken aantrekkelijk te maken voor Duitse klanten en hen te interesseren voor deze regio. Op deze manier houden we onze wijken vitaal en voorkomen we onnodige leegstand.

Betaalbaarheid garanderen Wij vinden het belangrijk dat onze woningen betaalbaar zijn. De prijs-kwaliteitverhouding moet kloppen. De huur van onze woningen bedraagt gemiddeld € 461. Dit is 68% van de maximale huur. Voor vrijwel alle woningen is huurtoeslag mogelijk. Verdeling woningbezit naar netto huurprijs

2% 8%

18%

goedkoop < €

betaalbaar €

duur € 574,3

71%

goedkoop < € 374,44 betaalbaar € 374,44 - € 574,35 duur € 574,35 - € 681,02 geliberaliseerd > € 681,02

geliberalisee


“

| 21

We garanderen betaalbaarheid voor onze primaire doelgroep

Het aantal goedkope woningen daalt, doordat we woningen slopen. Wij houden de ontwikkelingen op de woningmarkt in de gaten en sturen waar nodig bij, voor zover onze financiële mogelijkheden dit toelaten. Zo zorgen we ervoor dat voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven voor onze primaire doelgroep (‘ijzeren voorraad’). Wij investeren fors in energiebesparende maatregelen. Zo beheersen wij de woonlasten. De huurverhoging wordt gecompenseerd door de lagere energielasten. Vertrekpunt is dat de investering in energiebesparende maatregelen voor ons kostendekkend is en de totale woonlasten voor de huurder als gevolg van de ingreep niet stijgen. Daarnaast profiteert de huurder van het toegenomen wooncomfort.

”

Marktconforme huren Wij garanderen betaalbaarheid voor onze primaire doelgroep, dat wil zeggen huurders met een laag inkomen. We gaan sociaal om met huurprijzen waar dat moet, en vragen marktconforme huren waar dat kan. Bijvoorbeeld bij huurders met een hoger inkomen. Of bij woningen met een bijzondere kwaliteit. Wij zien marktconforme huren niet als middel om de doorstroming te vergroten. Bij voorkeur passen we de huren jaarlijks aan volgens de principes van de huursombenadering. In het Woonakkoord is bepaald dat het kabinet in 2014 met een wetsvoorstel komt dat hierin voorziet. Daar zijn we blij mee. Tot de komst van de huursombenadering maken we in principe gebruik van de mogelijkheid om de huur extra te verhogen op basis van het inkomen van huurders. Uiteraard binnen de grenzen die de overheid stelt.

22 | Ondernemingsplan in vogelvlucht waar mogelijk uit te besteden. Daarnaast investeren we in renovatie en grootonderhoud, waarbij we extra aandacht besteden aan energiebeperkende maatregelen. Reparatieverzoeken Onze huurders melden hun cv-reparatieverzoeken rechtstreeks bij de installateur. In de loop van 2014 introduceren we deze werkwijze ook voor overige reparatieverzoeken. Deze werkwijze voorkomt onnodige schakels en verhoogt de klanttevredenheid. Wij houden ons bij het reparatieonderhoud aan de wettelijke regeling, het zogenaamde ‘Besluit kleine herstellingen’. Serviceabonnement Om huurders te ontzorgen introduceerden we per 1-1-2013 een serviceabonnement voor klein onderhoud dat voor rekening van huurders komt. Voor een gering bedrag per maand kunnen huurders zo’n abonnement nemen. Uitgangspunt is dat deze dienst kostendekkend is. Mutatieonderhoud We komen standaard langs voor een voor- en eindopname als een huurder zijn huur opzegt. Uitgangspunt is dat de vertrekkende huurder de woning ‘in goede staat’ oplevert. Beleid zelf aangebrachte voorzieningen We vinden het belangrijk dat een bewoner zich thuis voelt in zijn woning en, net als bij koopwoningen, zijn huis naar eigen smaak kan veranderen. Vandaar dat we een fair beleid kennen wat betreft zelf aangebrachte voorzieningen. Veel voorzieningen mogen bij verhuizing blijven zitten.

Goed onderhouden woningen We zorgen ervoor dat ons woningbezit kwalitatief op peil blijft. Ons onderhoudsbeleid is sober en doelmatig. We zijn kostenbewust en geven niet meer uit dan nodig. De onderhoudskosten voor dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud stellen we per woning vast op gemiddeld € 1.320 per jaar. Dat is het gemiddelde in de sector. Deze onderhoudsnorm bereiken we onder meer door zuinig te zijn, onze werkprocessen op orde te hebben, door snel en efficiënt te werken en door onderhoudswerkzaamheden

Vraaggestuurd binnenonderhoud Keukens, douches en toiletten vervangen we vraaggestuurd en pas als dat technisch noodzakelijk is.

Strikt huurincassobeleid HEEMwonen hanteert een strikt huurincassobeleid. Kosten voor te late betaling brengen we in rekening. We treffen in een vroegtijdig stadium een betalingsregeling met huurders die een huurachterstand hebben en verwijzen waar nodig door naar maatschappelijke partners en gespeci-


“

| 23

We vinden het belangrijk dat een bewoner zich thuis voelt in zijn woning

”

aliseerde bureaus. Komt een klant zijn verplichtingen niet na, dan zijn we streng. We gaan desnoods over tot huisuitzetting.

Sterke lokale verankering HEEMwonen is lokaal sterk verankerd en de menselijke maat staat centraal. Wij nemen onze huurders en de wijken als vertrekpunt en zoeken lokale oplossingen voor lokale problemen. Medewerkers worden per gebied ingezet. Medewerkers zijn zichtbaar en herkenbaar voor huurders, zodat huurders weten bij wie ze terecht kunnen met hun vragen. Het overleg met bewonersgroepen gebeurt door vaste medewerkers. Andersom kennen onze medewerkers de bewoners, ze komen regelmatig in de wijk en weten wat er in het gebied speelt. De samenwerking met maatschappelijke partners is voor een belangrijk deel wijkgericht.

Betrokkenheid bewoners Wij vinden het belangrijk om bewoners op verschillende manieren te betrekken, zowel op beleidsniveau als bij de dienstverlening en concrete projecten. Meedenken en meewerken vergroot de betrokkenheid van mensen bij het verbeteren van de leefbaarheid en de verdere ontwikkeling van hun buurt. Wij overleggen regelmatig met het Centraal Huurders Overleg HEEMwonen, bewonerscommissies en -groepen. Daarnaast zetten we in op contact met (toekomstige) klanten via internet en social media, maar ook via de meer traditionele huiskamergesprekken en klantenpanels voor specifieke onderwerpen. En natuurlijk blijft het van groot belang om bij contacten met huurders goed te luisteren naar hun wensen en ideeën.

Aantrekkelijke en vitale wijken

Aantrekkelijke en vitale wijken Parkstad Limburg is een groene regio, waar het fijn wonen en leven is. Het is ook krimpregio bij uitstek, met een immense volkshuisvestelijke opgave. Wij vinden het van belang deze vraagstukken succesvol het hoofd te bieden. Niet alleen, maar samen met onze partners. Wij richten ons op het realiseren van aantrekkelijke en vitale wijken. Dit doen wij via een gebiedsgerichte aanpak. We stemmen onze vastgoedstrategie af op de veranderende woningmarkt en vinden het belangrijk een integrale afweging te maken.


| 27

minder, “maarEr zijn ook andere woningen nodig ” De krimp actief te lijf Met het oog op de krimp en de vergrijzing zijn minder, maar ook andere woningen nodig. Wij kiezen ervoor de herstructurering daadkrachtig op te pakken. Door proactief te slopen voorkomen we leegstand en worden de wijken en buurten waar wij actief zijn groener en aantrekkelijker. Voor ons is dit niet nieuw. HEEMwonen heeft namelijk al flink voorgesorteerd op de krimp. Sinds 2000 hebben wij bijna 1.700 woningen gesloopt en hier zo’n 900 nieuwe woningen voor teruggebouwd. Deze aanpak leidt tot de vereiste aanpassing van ons woningbezit. Wij zijn geen sloopcorporatie, maar investeren op strategische locaties in nieuwbouw en in verbetering van onze woningen. We weten dat dit de inzet van veel middelen vergt.

Wij willen op de volgende resultaten afgerekend worden: - een goed aanbod voor jongeren en zelfstandig wonende senioren - het beschikbaar hebben van voldoende zorggeschikte woningen (voor bijzondere doelgroepen) - een grotere differentiatie qua woningaanbod en woonmilieus - het behoud van voldoende betaalbare woningen (‘ijzeren voorraad’) - een professionele en zichtbare rol bij het transformatieproces en de gebiedsontwikkeling.

Verschil maken per buurt HEEMwonen heeft een gezonde mix aan woningtypes en heeft in principe voor iedere klant een passende woning. Wij willen differentiatiemogelijkheden tussen buurten

28 | Ondernemingsplan in vogelvlucht benutten. Vanuit een totaalvisie kan in de ene buurt het accent worden gelegd op woningen die aantrekkelijk en betaalbaar zijn voor jongeren, terwijl in een andere buurt de focus ligt op een andere doelgroep en andere woningtypen. Onze doelstelling: het totale gebied gaat erop vooruit, de sociale kwaliteit verbetert, de keuzevrijheid voor klanten neemt toe en de betaalbaarheid is gegarandeerd. Via de stadsdeelvisies en onze portefeuillestrategie geven wij handen en voeten aan deze doelstelling.

Aanpassing vastgoedportefeuille De bevolkingskrimp en de vergrijzing, maar ook veranderende woonwensen noodzaken tot aanpassing van onze vastgoedportefeuille. Overzicht woningtypes 8% 39%

Beperkte nieuwbouw Bij nieuwbouw zetten wij in op duurzaam, flexibel en levensloopbestendig. Nieuwbouw draagt bij aan de noodzakelijke aanpassing van ons woningbezit. Vanwege de krimp beperken wij het aantal nieuwbouwwoningen. In samenspraak met zorgpartijen bouwen we zorgwoningen. Als randvoorwaarde stellen we dat zorgwoningen aangepast moeten kunnen worden naar gewone woningen. Zo beperken wij financiële risico’s. Wij bouwen in beginsel geen koopwoningen, commercieel vastgoed (bedrijven, winkels, kantoren en dergelijke) en maatschappelijk vastgoed, zoals scholen of buurthuizen. Dit vanuit ons standpunt ‘schoenmaker blijf bij je leest’ en om financiële risico’s te beperken.

Duurzaamheid en milieu 20%

31%

1-op-1 of 2-op-1 gestapeld zonder lift eengezinswoningen bungalow

gestapeld met lift

Uit het fusieonderzoek kwam naar voren dat we op termijn mogelijk (te) veel betaalbare woningen slopen. Wij houden een vinger aan de pols en passen onze (sloop)plannen waar nodig aan.

Wij willen ons steentje blijven bijdragen aan duurzaamheid en een beter milieu. Denk bijvoorbeeld aan het stimuleren van energiebewust bewonersgedrag en lokale energieopwekking via zonne-energie. Wij investeren al jaren fors in energiebesparende maatregelen en duurzaamheid, waaronder duurzaam slopen en renoveren. Zo investeren we bijvoorbeeld fors in de ‘bestaande wijk van morgen’ in Kerkrade-West. Het aandeel woningen met een gunstig energielabel A, B of C is gestegen naar 45%. Wij willen de energieprestatie van onze woningen verder verbeteren. Overzicht energielabels A

We gaan meer woningen geschikt maken voor senioren, voor zover dit kan met beperkte middelen (opplussen). Zo maken wij onze vastgoedportefeuille meer toekomstbestendig.

G 10% F 9%

A 6%

B

B 11%

C

Strategisch aan- en verkoopbeleid In de regio zijn voldoende betaalbare woningen te koop. Wij gaan onderzoeken of het gewenst is om verkoop te stimuleren met speciale (financiële) instrumenten, zoals Koopgarant of erfpachtconstructies. Als randvoorwaarde geldt dat wij de koopmarkt in de regio niet onnodig (verder) willen verstoren. Wij verkopen alleen bestaand bezit, geen nieuwbouw.

D

E 14% C 28%

D 22%

E F G


| 29

“

Wij ondersteunen leefbaarheidsinitiatieven van huurders via een leefbaarheidsfonds

”

Het mes snijdt bij energiebesparing aan meerdere kanten: het is goed voor het milieu, voor de portemonnee van de huurder én het wooncomfort neemt toe. Bovendien blijven de totale woonlasten beheersbaar en zijn energiezuinige woningen beter verhuurbaar.

Focus op wonen en leefbaarheid Wonen is meer dan alleen het hebben van onderdak. Wij maken ons sterk voor leefbare buurten en wijken. Wij zien onze rol op het terrein van leefbaarheid vooral in het activeren van mensen, het scheppen van voorwaarden en het ondersteunen van initiatieven. Een woonomgeving die schoon, heel en veilig is, daar maken we ons sterk voor. Onze financiële polsstok kent zijn beperkingen. Vandaar dat we zicht willen hebben op het rendement van onze inspanningen op het terrein van leefbaarheid. Daarnaast willen we vooraf heldere afspraken maken met partners over elkaars inbreng.

Wij ondersteunen leefbaarheidsinitiatieven van huurders via een leefbaarheidsfonds. Met dit leefbaarheidsfonds stimuleren wij initiatieven van bewoners om de leefbaarheid van hun buurt te verbeteren. In 2012 deden we een leefbaarheidsonderzoek onder alle huurders. We benaderden leefbaarheid vanuit vier invalshoeken: woning en woonomgeving, leefklimaat, veiligheid en voorzieningenniveau. Met de onderzoeksresultaten gaan wij aan de slag om de leefbaarheid in onze buurten (verder) te verbeteren. Samen met bewoners, beide gemeenten en andere partners zorgen we ervoor dat het goed wonen is en blijft in de wijken en buurten waar wij actief zijn. Bij vraagstukken in wijken zijn meestal meerdere partijen betrokken. Het vinden van passende antwoorden en het voorkomen dat bewoners tussen wal en schip vallen, vraagt om een gemeenschappelijke oplossing. Wij werken al veel samen met maatschappelijke partners in de ketens wonen-welzijn-zorg en wonen-leren-werken en willen die samenwerking waar mogelijk intensiveren.

Waarin onderscheidt HEEMwonen zich?

Waarin onderscheidt HEEMwonen zich? Samenwerken staat centraal bij HEEMwonen. Zowel intern als extern. Samen zijn we in staat het verschil te maken in de regio. Daar doen we het voor!


De organisatieopzet

Het organisatiemodel van HEEMwonen

Onze organisatie kent vier afdelingen. Wonen Afdeling Wonen zorgt voor de dienstverlening aan onze klanten, zoals verhuur, huurincasso, woningtoewijzing en onderhoud. De (individuele) klant staat centraal. Het servicecentrum is verantwoordelijk voor de afhandeling van eerstelijns klantcontacten en de ontvangst van bezoekers. Het servicecentrum handelt minimaal 80% van de eerste klantvragen af. Afdeling Wonen vormt de ‘oren en ogen’ van de organisatie en weet wat onder huurders leeft. Wijken Binnen de afdeling Wijken vinden de collectieve klantprocessen plaats: gebiedsontwikkeling en vraagstukken zoals leefbaarheid en bewonersoverleg bij (renovatie) projecten. Onze gebiedsregisseurs en wijkconsulenten zorgen ervoor dat activiteiten die wij samen met partners in een wijk oppakken op elkaar zijn afgestemd en elkaar versterken. Ook de wijkbeheerders maken deel uit van deze afdeling. Strategie en Beleid De invloedrijke rol die we spelen in de regio komt terug in

| 33

de afdeling Strategie en Beleid. Deze afdeling vervult een belangrijke rol in het aanjagen van nieuwe ontwikkelingen en heeft een sturende functie. Ook communicatie/PR en het bestuurssecretariaat zijn bij deze afdeling ondergebracht. Bedrijfsvoering HEEMwonen vindt het belangrijk te sturen op financieel rendement. Financieel rendement is immers randvoorwaarde om maatschappelijk rendement te kunnen realiseren. De afdeling Bedrijfsvoering vervult wat dit betreft een sleutelrol. Bij deze afdeling ligt de focus op het optimaliseren van werkprocessen (‘doen we het slim’), ICT en het bepalen en toetsen van financiële normen. HEEMwonen zet stevig in op het zo optimaal mogelijk benutten van de kansen die ICT biedt. Directieteam De directeur-bestuurder is voorzitter van het directieteam en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Human resource management (HRM) en de afdeling Strategie en Beleid vallen rechtstreeks onder de directeur-bestuurder.

Focus op samenwerking De kracht van de nieuwe organisatie is de onderlinge afhankelijkheid van de afdelingen. De afdelingen moeten nauw samenwerken, met elkaar meedenken en ‘over de schutting’ van de eigen afdeling kijken. Het gaat bij HEEMwonen om ‘de beste beslissing’ in plaats van ‘iedereen is het ermee eens’.

Betrokken, ondernemend en duidelijk Onze inzet is dat medewerkers onze kernwaarden ‘betrokken, ondernemend en duidelijk’ zowel intern als extern waarmaken. Hierop spreken we elkaar aan en ook buitenstaanders mogen ons hierop aanspreken. Wij werken met mensen en vóór mensen. Wij vinden het belangrijk dat onze medewerkers geëngageerd zijn, integer handelen, voldoende beslissingsruimte hebben, proactief zijn, zelf initiatief nemen en kostenbewust zijn. Hier sturen wij op.

34 | Ondernemingsplan in vogelvlucht

“

‘Wij werken met mensen en voor mensen

”

Prestaties centraal

Kostenbewust en financieel gezond

Om de voorgenomen volkshuisvestelijke prestaties te kunnen leveren, staan bij ons concrete doelen en resultaten centraal. Wij zijn toekomstgericht. Medewerkers durven (verantwoorde) risico’s te nemen. De organisatie bevordert initiatief, vrijheid en open communicatie. Afspraak is afspraak. De spelregels zijn helder en er mag van worden afgeweken als ze niet bijdragen aan het organisatiedoel. Wij gebruiken fouten om van te leren.

Wij zijn gelukkig een financieel gezonde organisatie1. Financiën zijn immers belangrijk voor onze continuïteit als woningcorporatie. Kostenbewustzijn is een speerpunt. Onze ambitie is om minstens zo goedkoop te werken als corporaties met een vergelijkbare omvang, wat betreft personeelskosten, algemene kosten én onderhoudskosten.

1 Uitgaande van de kennis die we nu hebben. We weten niet welke plannen het kabinet nog in petto heeft. Zo bereidt de Minister van Wonen maatregelen voor om het taakveld van woningcorporaties in te perken.

Colofon Tekst Heika Bouwman Ontwerp Simone Golob

Wilt u het complete ondernemingsplan lezen? Kijk dan op onze website www.heemwonen.nl onder ‘Over ons’, publicaties.

Postadres Postbus 135, 6460 AC Kerkrade [email protected]

(045) 645 4444

www.heemwonen.nl

Het verschil maken! Ondernemingsplan in vogelvlucht

Recommend Documents