Huurrecht - kantoorruimte en overige bedrijfsruimte De meeste huurvragen hebben betrekking op het huurrecht en een huurovereenkomst betreffende het (ver)huren van een onroerende zaak. De wet maakt onderscheid tussen 3 soorten onroerende zaken: - 290-bedrijfsruimte; openbare toegankelijke ruimtes zoals winkels en horecabedrijven; - kantoorruimte en overige bedrijfsruimte; alle bedrijfsruimtes die niet onder de 290bedrijfsruimte vallen; - woonruimte. Voor deze 3 verschillende ruimtes gelden verschillende wettelijke regels, waar soms bij overeenkomst niet van af mag worden geweken, en welke soms heel specifiek en/of complex zijn. In deze bijdrage wordt nader ingegaan op de 230a-bedrijfsruimte of te wel de kantoorruimte en overige bedrijfsruimte (hierna: overige bedrijfsruimte).
Wat is een overige bedrijfsruimte? Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Bij overige ruimtes kunt u denken aan: - banken; - reisbureaus; - kantoorruimte; - kerken; - scholen; - bioscopen; - ziekenhuizen; - alle andere ruimtes die niet vallen in het bereik van de 290-bedrijfsruimte. De huurbescherming is minder sterk bij overige bedrijfsruimtes dan bij 290-bedrijfsruimte, omdat overige bedrijfsruimtes doorgaans niet plaatsgebonden zijn. Ze hoeven vaak geen grote investeringen te maken en zijn over het algemeen ook niet afhankelijk van een vaste klantenkring.
Inhoud huurovereenkomst Als er dingen niet goed geregeld zijn in de huurovereenkomst, kan dat een lange tijd negatieve gevolgen hebben. Onderstaand een aantal punten die in een huurcontract moeten of kunnen staan: 1.
Persoonlijke gegevens huurder en verhuurder, zoals naam en adres.
2.
Omschrijving van de bedrijfsruimte, zoals het adres, het aantal vierkante meters en het type ruimtes. Het is belangrijk om duidelijk te omschrijven wat er wel en niet bij de huur is inbegrepen.
3.
Bestemming van het gehuurde. Waarvoor mag de huurder de ruimte gebruiken? Deze bestemming moet uiteraard in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en het is voor de huurder van belang dat deze bestemming overeenkomt met zijn bedoeling van de huurovereenkomst.
4.
De hoogte van de huurprijs, of deze al dan niet wordt vermeerderd met BTW en eventuele afspraken over de toe te passen periodieke huurprijsverhoging. Hierbij dient ook vermeld te worden of bij de huurprijs zaken als gas, water en licht, servicekosten, gemeentelijke belastingen etc. zijn inbegrepen.
5.
Wijze van betaling van de huurprijs, het tijdvak waarover betaald moet worden en betalingsinstructies.
6.
Huurperiode.
7.
Waarborgsom / bankgarantie (indien van toepassing).
8.
Opzegtermijn / opzegformaliteiten, mits deze voldoen aan de wettelijke regels, zie ook hieronder.
9.
Afspraken over veranderingen en toevoegingen aan het pand aangebracht door de huurder, die wel of niet ongedaan moeten worden na afloop van de huurovereenkomst.
10.
Indien er verbouwd wordt op kosten van de huurder, afspraken over de huurprijs die wel of niet wordt beïnvloed door de waardestijging en dus de huurprijsherziening.
11.
Onderhoudsverplichtingen van de huurder.
12.
Onderhoudsverplichtingen van de verhuurder.
13.
Afspraken over wat er gebeurt als de huurder zijn bedrijf verkoopt of in een (andere) B.V. wil inbrengen.
14.
Afspraken over het al dan niet toestaan van onderhuur.
15.
Voorkeursrecht van koop. Dit betekent dat indien de verhuurder de bedrijfsruimte wil verkopen, hij het eerst aan de huurder moet aanbieden.
16.
Verzekeringen.
17.
Reclame: wat mag wel of niet aan de bedrijfsruimte worden aangebracht?
Algemene bepalingen Vaak worden op de huurovereenkomst de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van 7:230a BW’ van toepassing verklaard. Dit zijn algemene voorwaarden waarin veel nadere bepalingen zijn opgenomen. Deze bepalingen zijn op punten ten opzichte van de wet ten nadele van de huurder.
Duur van de huurovereenkomst Voor de overige bedrijfsruimtes gelden enkel de tussen huurder en verhuurder overeengekomen bepalingen. Partijen hebben volledige contractsvrijheid. Daarbij geldt uiteraard wel het principe dat de bepalingen niet in strijd mogen zijn met de ‘redelijkheid en billijkheid’ of onrechtmatig mogen zijn.
Huurprijs Voor de huurprijs van de overige bedrijfsruimtes geldt datgene dat is overeengekomen. De huurder moet dus goed letten op de redelijkheid van de huurprijs, de servicekosten en de voorgestelde huurprijsverhogingen. De rechter kan weinig beginnen tegen afspraken uit de huurovereenkomst.
Beëindiging van de huurovereenkomst Voor de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimtes is de opzegging aan minder regels gebonden dan bij die voor 290-bedrijfsruimtes. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (of die voor onbepaalde tijd is verlengd), eindigt simpelweg door de huurovereenkomst op te zeggen. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan aan het einde van die termijn opgezegd worden.
Wanneer er geen opzegtermijn in de huurovereenkomst is opgenomen, geldt als opzegtermijn de periode die tussen twee huurbetalingstermijnen in ligt. Wordt bijvoorbeeld een huur betaald per kwartaal, dan is de opzegtermijn ook een kwartaal. De minimale termijn is één maand.
Ontruiming schriftelijk aankondigen Er gelden geen vereisten voor de manier van opzegging, maar voor de bewijsbaarheid is het aan te raden dit bij aangetekende brief te doen. Er zit nog wel een addertje onder het gras als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt. De verhuurder moet namelijk bij de opzegging ook de ontruiming van het pand schriftelijk aankondigen. Ook hier is een aangetekende brief aan te raden voor de verhuurder om een bewijs in handen te hebben. Verzuimt de verhuurder de ontruiming aan te kondigen, dan kan de huurder gewoon in het pand blijven, ook al is de huurovereenkomst geëindigd.
Ontruimingsbescherming Wanneer de huurovereenkomst door de verhuurder wordt opgezegd, hoeft de huurder niet akkoord te gaan. Het maakt daarbij niet uit om wat voor contract het gaat, bepaalde of onbepaalde tijd. De huurder mag nog 2 maanden blijven zitten vanaf de datum dat de huurovereenkomst is beëindigd, ook al is er opgezegd én de ontruiming aangekondigd. De huurder kan de rechter om verlenging vragen binnen deze periode. Er volgt dan een gerechtelijke procedure, die meestal een paar maanden duurt. De huurder mag gewoon blijven zitten gedurende deze hele tijd. De rechter zal de belangen afwegen van verhuurder en (onder)huurder bij zijn oordeel. Als blijkt dat de huurder heeft gezorgd voor ernstige overlast, onbehoorlijk gebruik heeft gemaakt van het pand of een wanbetaler is, dan zal de rechter geen verlenging van de huurovereenkomst toestaan. Hij stelt dan ook het tijdstip vast dat er ontruimd moet worden. Wanneer de rechter de verlenging wél toestaat, dan kan de verlenging tot hoogstens een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst duren. Deze verlenging kan uiterlijk een maand voordat dit jaar verstrijkt nog 2 keer verlengd worden met een jaar, op verzoek van de huurder. Een huurder kan dus maximaal 3 jaar langer in een pand blijven.
Er mag in een huurovereenkomst niet af worden geweken van deze regels omtrent de ontruimingsbescherming. Daarom doet een huurder er verstandig aan om geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd af te spreken, wanneer hij langer van het pand gebruik wil maken, omdat deze huurovereenkomst altijd opzegbaar is.
Hoe kan Absolute Advocaten u helpen? Voor het opstellen van een huurovereenkomst of een geschil met een huurovereenkomst kunnen de advocaten bij Absolute Advocaten u adviseren en bijstaan. Binnen het kantoor zijn gespecialiseerde advocaten aanwezig die veel ervaring hebben met dit soort zaken. Voor verdere vragen kunt u ons bereiken op tel. 026-3259023.
