gemeente Eindhoven
Dienst Stedelijke ontwikkeling en Beheer
R a a dsnummer 07. RI 944. OOI Inboeknummer o6bstoaroa Beslisdatum B%W t6 januari 2007 Dossiernummer 703 35I
Raadsvragen van het raadslid de heer J. Peters betreffende het uerhuurbeleid uan de gemeente Eindhoven: casus Het Klokgebouw Wat zijn de normen? Zijn er nog normen? Nog niet zo lang geleden mochten er van de gemeente Eindhoven binnen een straal van een paar kilometer geen 2 fitnesscentra gebouwd worden in de Achtse Barrier. Een fitnesscentrum ondernemer werd geenthousiasmeerd te gaan bouwen op Sportcomplex Eindhoven Noord met de toezegging van de gemeente Eindhoven, althans de verantwoordelijke ambtenaar: exclusiviteit!! Zijn oorspronkelijke pand mocht bij verkoop geen bestemming "Fitness" meer krijgen, alhoewel het daar uiteraard bijzonder geschikt voor was en zich ook een kandidaat melde. Gedwongen door de omstandigheden besloot de eigenaar het pand, uiteraard onder de beraamde prijs, te verkopen aan een projectontwikkelaar. Wat schetste de verbazing: deze projectontwikkelaar mocht het pand wel verkopen met de bestemming "Fitnessactiviteiten"! Nu, anno 2006, zijn kennelijk alle remmen los. Binnen dit zelfde gebied, Sportcomplex Eindoven Noord, zijn nu zo’n zestal fitnesscentra actief. In een enkel geval zei de gemeentelijke overheid machteloos te staan wegens onderverhuur, wat niet wegneemt dat kennelijk alle normen vervagen. Hoezo exclusiviteit? Branchebescherming en de positie van de gevestigde MKB-ondernemer zijn kennelijk geen factoren meer bij de gunning of zoals men wil de invulling van vierkante meters. Nog bonter blijkt nu de gemeente Eindhoven het zelf te maken als verhuurder. Zoals ondertussen algemeen bekent verhuurt de gemeente Eindhoven in het Klokgebouw 2 etages: 4" etage aan "Health City" en de 5 ’ etage aan "Fit for Free". Dezelfde ingang, dezelfde lift. Niet dezelfde spelregels en zeker geen open communicatie met de beide exploitanten. Van behoedzaam opereren bij een megaproject als Strijp 5 breekt je bij de malleur van het Klokgebouw je het angstzweet voor de toekomst je nu reeds uit.
Ik stel u hierbij de volgende vragen. 1 Op specifiek gebied, zoals casino’ s, is er gezien de discussie vestiging casino 18 Septemberplein en/of PSV-stadion nog een beschermcode. Zijn er op andere branchegebieden, zoals nu aan de orde fitnesscentra geen enkele beperkingen meer?
Raadsnummer 07. RI 944. OOI
2 Zo nee, dan dus ook niet op de onderlinge leef/werk afstand tussen inhoudelijk vrijwel gelijke exploitanten? 3 Heeft de gemeente Eindhoven ÃćâĆňâĂİ als verhuurder - nog een bijzondere voorbeeld-
functie ten opzichte van projectontwikkelaars en particuliere verhuurders? 4 Vindt u het van goed fatsoen ÃćâĆňâĂİ waarden en normen ÃćâĆňâĂİ getuigen als de gemeente
Eindhoven als verhuurder geen transparant beleid voert "open kaart speelt" naar alle partijen en nu de indruk wekt slechts op jacht te zijn naar rucksichtslose invulling? Eindhoven, 9 augustus 2006.
Antwoord uan burgemeester en wethouders Antwoord 1 + 2.
Het aantal amusementscentra (’gokhallen’) is in de gemeente Eindhoven momenteel bij verordening gemaximaliseerd op vier. Het Holland Casino is door het Ministerie van Financien vergund. Voor eventuele uitbreiding van het aantal amusementscentra bestaat beleidsmatig geen mogelijkheid. Er zijn, met name in de detailhandel, wel branchebeperkingen. De detailhandel is namelijk een sector waarbij markt- en verzorgingsgebieden (de te verdelen koek) een doorslaggevende rol spelen. De detailhandel is een verzorgende sector en geen stuwende sector die voor een eigen economische dynamiek zorgt. Enige sturing op branchering, omvang en locatie is dan ook gewenst. Concentraties van detailhandel (de buurt- en wijkwinkelcentra) zijn immers de dragers van de verzorgingsstructuur en eigenlijk ook van stedelijke gebieden. De fijnmazigheid van de Nederlandse detailhandel heeft in hoge mate bijgedragen aan de continuiteit van die detailhandel. Het is ook de fijnmazigheid van de detailhandel die de leefbaarheid van onze binnensteden heeft gegarandeerd.
De spreiding van fitnesscentra is nauwelijks van belang voor de verzorgingsstructuur van de stad. Daarbij komt ook dat met betrekking tot fitnesscentra, er nog steeds sprake is van een zich doorontwikkelende groeimarkt. Waar vroeger met name kleine sportschooltjes, vooral gericht op het trainen met gewichten (bodybuilding), openden, vindt er sinds enkele jaren een professionalisering, filialisering, schaalvergroting en modernisering plaats in deze sector. De schaalvergroting wordt voor een deel ingegeven door het toenemend aantal soorten en vormen van fitness. Daarnaast zijn er ook fitnesscentra die zich specialiseren en/of richten op specifieke doelgroepen (b.v. cardiofitness, of Curves voor vrouwen). Een andere ontwikkeling is die van marktsegmentatie. Waar de ene keten zich richt op de bovenkant van de markt met een compleet aanbod inclusief sauna en gratis consumpties en fruit, richt een ander zich voor een veel lagere abonnementsprijs op de kerntaak; het beschikbaar stellen van fitnessapparaten. Door deze dynamiek in de sector groeit de markt nog steeds en blijkt bij nieuwe
Raadsnummer 07. RI 944. OOI
centra vaak de helft van de klanten ook nieuw te zijn (die dus voor het eerst naar een sportschool gaan).
Antwoord 3 + 4.
Een (gemeentelijke) overheid heeft altijd een voorbeeldfunctie. Daarbij dient een overheid ook altijd te handelen naar wat men zegt en (in beleidsstukken) schrijft. De verantwoordelijkheid van de gemeente Eindhoven met betrekking tot de (tijdelijke) verhuur van vastgoed is deels gerelateerd aan de huisvesting van maatschappelijke functies (b.v. onderwijs), deels gaat het om het behoud van een (historisch) waardevol pand en deels om een zo optimaal mogelijk rendement (waarmee weer die vorige 2 betaald worden).
Een van de doelstellingen van de vastgoedactiviteiten van de gemeente Eindhoven is om helder en transparant in beeld te brengen wat de kosten zijn voor huisvesting van gemeentelijke objecten. De kosten kunnen gerelateerd worden aan de 4 categorieen vastgoed, te weten:
1 eigen huisvesting; 2 maatschappelijk vastgoed; 3 vastgoed in beheer voor de dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer (veelal het Grondbedrijf met het oog op herontwikkeling); 4 commercieel vastgoed. Voor het maatschappelijk vastgoed wordt een berekeningssystematiek gehanteerd om zo begrotingstechnisch de kosten in beeld te brengen. Deze kosten worden berekend en worden opgenomen in de gemeentelijke begroting. De keus om een maatschappelijke instelling tegemoet te komen in de vorm van een subsidie is dan ter beoordeling aan de beleidsdienst. Voor het zogenaamde commerciele vastgoed in eigendom van de gemeente (voornamelijk woningen) geldt dat huurprijzen worden vastgesteld op basis van puntentelling (Huurwet) ofwel op basis van marktwaarde (gerelateerd aan een taxatie). Volledig transparant en "open kaart spelen" is overigens niet altijd mogelijk. In bepaalde stadia van processen is vertrouwelijkheid en bepaalde geheimhouding noodzakelijk voor het succes en de voortgang van die processen.
Casus Klokgebouw. Met betrekking tot de casus Klokgebouw, welke aanleiding was voor uw vragen over het verhuurbeleid, het volgende. Health City ging ervan uit dat de gemeente tegelijkertijd met zowel hun als met Fit for Free onderhandelde over de verhuur van een gedeelte van het Klokgebouw (overigens onderhandelt feitelijk Park Strijp Beheer waarin de gemeente voor 49e/o aandeelhouder is). Dit is niet het geval. In eerste instantie was overeengekomen dat Health City de 4’ en de 5’ verdieping van het Klokgebouw zou huren voor de vestiging van een luxe fitnesscentrum. Hierbij is
Raadsnummer 07. RI 944. OOI
door Health City niet gevraagd om exclusiviteit voor fitnessactiviteiten in het Klokgebouw. Daarna heeft Health City besloten om toch een kleinschaliger fitnesscentrum te openen in het Klokgebouw. De gemeente is Health City hierin tegemoetgekomen door de bestaande huurovereenkomst tussentijds te laten beeindigen. Tevens is er een nieuwe huurovereenkomst afgesloten met Health City voor alleen de 4’ verdieping.
De gemeente heeft vervolgens een nieuwe huurder gezocht voor de 5’ verdieping. Deze nieuwe huurder diende zich aan in de vorm van Fit for Free, die in een lager segment van de markt opereert dan Health City. Health City heeft zelf haar oorspronkelijke concept nadien bijgesteld in de richting van het concept van Fit for F ree.
Eindhoven, 16 januari 2007.
Raadsnummer 07. RI 944. OOI
BK06020407
