Aan:
College van B&W Utrecht, Korte Minrebroederstraat 2, Postbus 16200, 3500CE Utrecht. e-Mail:
[email protected] [email protected] Uw kenmerk:
Datum: 18 januari 2012. Onderwerp: Definitief advies SPvE “ BOO”, Rotsoord-Hoograven. Ons kenmerk: Behandeld door: DB e-Mail:
[email protected]
Geacht College van Burgemeester en Wethouders van Utrecht, In augustus 2011 is het SPvE over het “BOO terrein” Rotsoord-Hoograven vrijgegeven, zonder dit eerst aan de Wijkraad Zuid te zenden. Dit heeft tot irritatie bij de Wijkraad geleid, daar er in het convenant wijkraden/gemeente duidelijk de procedure omschreven staat. Een en ander is in een ontmoeting met Wethouder drs. F .Lintmeijer, stadhuis 11 november 2011, uitgesproken. Op basis van het SPvE, de toelichtingen en visie van gemeente zijde, de presentaties van de project ontwikkelaar “Jebber” en de gekozen werkwijze voor ontwikkeling van Rotsoord heeft de Wijkraad dit advies geschreven. De Wijkraad splitst het advies in drie delen op. 1. Procedure naar de Wijkraad 1.1. Gevolgde procedure rond het maken van het SPvE 2. Visie op Rotsoord 2.1. Relatie met Wijkambitie 2.2. Bouwhoogte 3. Het SPvE “BOO terrein 3.1. Bouwhoogte en exploitatie 3.2. Parkeerbeleid 3.3. Fiets parkeren 3.4. Benzinestation 3.5. Vormgeving en taalgebruik
Blad 1 van 8
▌Wijkraad Utrecht Zuid 1. Procedure naar de Wijkraad De afgelopen periode is de participatie standaard, als omschreven in het convenant wijkraden/gemeente, niet juist gevolgd door het ambtelijk apparaat. Wij signaleren dat dit deels wordt veroorzaakt door onduidelijkheid over de positie van Wijkraad en welke prioriteiten de Wijkraad Zuid stelt bij het beoordelen van initiatieven in Utrecht Zuid. De Wijkraad is een adviesorgaan van het college, dat gevraagd en ongevraagd advies kan uitbrengen. Belangrijk hierbij is dat dit gebeurd op een moment dat nog daadwerkelijk invloed op het uiteindelijke besluit mogelijk is. De afgelopen tijd is de werkwijze ontwikkeld dat dit inhoud, dat voordat aan het college gevraagd wordt een besluit te nemen (een SPvE vrij te geven voor inspraak is een dergelijk besluit) het voorstel met de Wijkraad wordt besproken en zij in de gelegenheid heeft te adviseren. Een belangrijk onderwerp waar de Wijkraad naar kijkt is de participatie. Wij realiseren ons dat in een wijk als Utrecht Zuid veel verschillende wensen en meningen leven. Maar ook dat een Wijkraad lang niet al deze meningen en wensen kent. Vandaar dat wij het belangrijk vinden dat de gemeente vroegtijdig op zoek gaat naar de wensen en meningen in de wijk. De wijze van participatie is daar heel belangrijk bij. Het is niet de bedoeling van de Wijkraad om op elke ontwikkeling een advies te geven. Eigenlijk is een advies de sluitsteen van een reeks gesprekken en overleggen met de ambtelijke staf, als blijkt dat overleg niet afdoende resultaat geeft. Een advies is iets uitzonderlijks en wij verwachten dat ook dat men dit als zodanig behandelt.. De Wijkraad Zuid adviseert het college deze informatie (nogmaals) onder de aandacht van de ambtelijke organisatie te brengen. De Wijkraad Zuid constateert dat als het college zich niet houdt aan de gestelde verplichtingen er geen enkele consequentie aan vast zit. De Wijkraad Zuid adviseert het college het convenant wijkraden/gemeente aan te passen. Bij het niet nakomen van verplichtingen, van collegezijde, het collegebesluit terug te draaien en na voldoen van de verplichtingen opnieuw in stemming te brengen. Als Wijkraad vinden wij het opmerkelijk dat de persoon die het antwoord op een advies voorbereid, in de praktijk dezelfde persoon is die ook verantwoordelijk is voor het project en waarmee de wijkraad eerder niet tot overeenstemming kon komen (anders was een advies namelijk niet nodig geweest). In dit geval blijkt dat betrokken persoon veel ruimte had om niets met onze adviezen te doen en in ieder geval niet serieus met een antwoord te komen. De Wijkraad Zuid adviseert het college voorbereiding van een antwoord door een ander te laten doen dan door degene die projectverantwoordelijk is.
Wijkraad Utrecht Zuid 19-1-2012 8:26 secr: Texel 22, 3524AP Utrecht | t:030 267 2602 | m:
[email protected] |
Blad 2 van 8 giro:9349590 tnv. Wijkraad Utrecht Zuid
▌Wijkraad Utrecht Zuid 1.1. Gevolgde procedure rond het maken van het SPvE De Wijkraad is van menig dat de totstandkoming van het SPvE niet correct is verlopen. Wij constateren dat de gemeente tot het vaststellen van het concept SPVE niet zelf de verantwoordelijkheid neemt voor het consulteren van betrokkenen; zij laat dit aan de initiatiefnemer over. Dit is om de onderstaande redenen een ongewenste ontwikkeling. - Het was voor de betrokken partijen onduidelijk dat de enige wijze om vroegtijdig een mening te geven over het project via de initiatiefnemer was. - Zaken die betrokkenen met de gemeente wilden bespreken (bijvoorbeeld de visie op Rotsoord) kwamen daardoor niet op tafel. - Ook stond de werkwijze ver af van de gewone werkwijze in Utrecht Zuid. Voor veel betrokkenen kwam deze werkwijze als een verrassing. - De vormgeving van de participatie is in handen van de initiatiefnemer. Weinig personen merken op dat de presentatie in het Engels/Nederlands, door de beoogd architect, eigenlijk de presentatie van het concept SPvE was. - Het kan best zo zijn dat betrokkenen sympathiek staan tegenover het initiatief van de initiatiefnemer maar bezwaar hebben tegen de gemeente die het initiatief op deze locatie en op deze manier mogelijk willen maken. De Wijkraad Zuid adviseert het college dat de gemeente altijd zelf naar de mening van betrokkenen vraagt en dit niet overlaat aan de initiatiefnemer. Tevens adviseert de wijkraad het college te toetsen welke acties de gemeente zelf dient uitvoeren c.q. uitgevoerd heeft om de mening van betrokkenen te vragen. Een tweede punt van kritiek op de gevolgde procedure met betrekking tot visievorming over de toekomst van Rotsoord. Al in de startnotitie geeft de gemeente aan dat de ontwikkelingen van Jebber op het “BOO terrein” niet passen in de visie en daar nader onderzoek naar laat doen. Het bevreemd ons dan ook dat pas maanden na het opstellen van het SPvE een aanpassing op de visie Rotsoord wordt gepresenteerd. Gezien de plaats van een visie in het planproces had men verwacht dat dit als eerste aan de orde zou zijn gekomen, in plaats van als toegift op het SPvE. De wijkraad heeft daar ook voor gepleit. Voor de wijkraad is het teleurstellend dat deze visie van gemeente zijde komt zonder inbreng van ander betrokken partijen. Dit had tot een groter begrip en acceptatie kunnen leiden van de plannen die op basis van deze aangepaste visie worden gemaakt. Wij willen hierbij opmerken dat bij het maken van de oorspronkelijke visie de wijk betrokken is geweest. Bij het verlaten van de uitgangspunten gebeurt dat nu niet. Als argumentatie voor deze gang van zaken volstaat u met een opmerking van de wethouder tijdens het raadsdebat over de startnotitie, dat de visie aangepast moet worden. Voor de Wijkraad is een dergelijke opmerking echter het startpunt voor de dialoog met de wijk in plaats van een eindpunt. Wijkraad Utrecht Zuid 19-1-2012 8:26 secr: Texel 22, 3524AP Utrecht | t:030 267 2602 | m:
[email protected] |
Blad 3 van 8 giro:9349590 tnv. Wijkraad Utrecht Zuid
▌Wijkraad Utrecht Zuid Het is pas nu echt mogelijk te zien welke consequenties de plannen van Jebber “jebber” hebben voor de toekomst van Rotsoord en te beoordelen of deze toekomst gewenst is en ook waarom de gemeente Jebber de ruimte wil geven. De Wijkraad Zuid wil het college dan ook adviseren om alsnog de betrokkenen gelegenheid te geven te reageren op deze visie voordat deze voorgelegd wordt aan de gemeenteraad. De wijze om dit te doen in de vorm van een raadsinformatieavond lijkt ons niet correct.
2. Visie op Rotsoord. Op 15 december 2011 ontving de Wijkraad een presentatie over de visie van de ontwikkelingen op Rotsoord en in hoeverre die aansloten of verschilden met die uit 2006. Op 5 januari 2012 ontvingen wij een uitgeschreven versie hiervan. Om de nieuwe visie te beoordelen heeft de wijkraad gebruik gemaakt van twee criteria: ▪ Wat de Wijkraad betreft moet een visie op Rotsoord antwoord geven op de zwakke punten voor Hoograven, zoals weergegeven in “Wijkambitie voor de wijk Zuid: 2012-2014”, namelijk de geslotenheid en geïsoleerdheid van Rotsoord. ▪ Een zorgpunt dat de Wijkraad al vanaf 2003 heeft, met betrekking tot de ontwikkelingen rond Rotsoord, is de maximale bouwhoogte. 2.1. Relatie met Wijkambitie Opvallend is dat bij de bespreking van het dynamisch masterplan “Wonen voor de stad Utrecht”, de locatie Rotsoord wel vanuit stedelijk perspectief is besproken. Echter zover wij kunnen nagaan is verder niet stil gestaan bij welke uitwerking dit perspectief heeft op de wijk. Wij vinden dit een omissie. De aanpassing van de visie is een goed moment om deze omissie ongedaan te maken. Naar onze mening wordt terecht in de wijkambitie opgemerkt dat Rotsoord geïsoleerd en gesloten ligt. Een visie op Rotsoord moet daar een oplossing voor bieden. Daarvoor bestaan ook kansen. NS Station Vaartsche Rijn gaat eind 2015 open en daarnaast ligt Rotsoord (ook historisch) in het verlengde van de binnenstad. De vraag is welke visie hier het beste op langere termijn invulling aan geeft. Volgens ons is dat een invulling die aansluit bij de bebouwing in de omgeving. Twee elementen zijn daarbij belangrijk. De binnenstad bestaat uit een (1) groot aantal verschillende grondgebondenobjecten, meestal twee tot drie verdiepingen hoog (2) die in handen zijn van veel verschillende eigenaren. In Hoograven en Rivierenwijk is in iets mindere mate hetzelfde het geval. De Wijkraad Zuid adviseert het college de nieuwbouw op Rotsoord aan te laten sluiten bij de hiervoor genoemde kwaliteiten. Men voorkomt zo dat Rotsoord wederom geïsoleerd en gesloten komt te liggen. Wij zien graag de nadruk liggen op een combinatie van verschillende functies bv. wonen en werken.
Wijkraad Utrecht Zuid 19-1-2012 8:26 secr: Texel 22, 3524AP Utrecht | t:030 267 2602 | m:
[email protected] |
Blad 4 van 8 giro:9349590 tnv. Wijkraad Utrecht Zuid
▌Wijkraad Utrecht Zuid Het verheugt ons dat een aantal bijzondere bedrijven (LE:EN en Thonet) zich willen gaan vestigen op Rotsoord. Ten slotte meent de Wijkraad dat het denken in verschillende soorten en vormen van gebouwen (losse korrel) een meerwaarde heeft. Wij zijn het eens met de opmerking dat de voorgestelde centrale ontsluiting as lastig realiseerbaar is en kunnen goed leven met het voorgestelde alternatief. Naar onze menig is het niet goed dat men een dergelijk groot gebied aan een ontwikkelaar gunt die daar in hoofdzaak een functie neerzet die voor weinig verbinding met de omgeving zorgt. Historisch staan studentencomplexen redelijk los van de omgeving. Het is niet te verwachten dat dit anders is in een complex met bewoners die net uit deze woningen vertrekken. Een en ander zorgt voor een gesloten indruk die een toevallige passant opvalt. Ook is de hoeveelheid bedrijvigheid niet in verhouding met de hoeveelheid woningen. De vergelijking met de MAX-studentenwoningen dringt zich op. Ook daar is in de plint bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Echter weinig Utrechters zullen dit zien als een gedifferentieerd gebied. De Wijkraad Zuid adviseert het college om na te gaan of voor de wijk de gekozen oplossing wel een toegevoegde waarde gaat brengen. Mocht deze toegevoegde waarde gevonden worden lijkt het ons goed dat u deze dan ook naar voren brengt. 2.2. Bouwhoogte Er is geen gebied in Utrecht Zuid waar de Wijkraad de afgelopen jaren zo vaak een advies over geschreven heeft als over Rotsoord. Al deze adviezen hebben één constante factor: de bezorgdheid over de hoogte van de gebouwen die mogelijk worden gemaakt. In 2003 werd bij de eerste bespreking van de visie Rotsoord al opgemerkt dat de voorgestelde bouwhoogte op deze locatie te hoog is. In vervolg daarop werd in 2006 meer keren door de Wijkraad bezwaar gemaakt tegen de hoogte van het corporatiehotel op de hoek van de Briljantlaan en Diamantweg. Steeds werd geen gehoor gegeven aan deze opvatting. Het is dan ook jammer dat in de nu voorliggende visie de mogelijkheid aan Jebber geboden wordt om nog hoger te bouwen. De argumentatie hiervoor gegeven is dat dit het mogelijk maakt om een aantrekkelijk maaiveld te behouden. Echter dit kan ook prima door in een kleiner volume en dus lager te bouwen. In het SPvE wordt een andere argumentatie aangegeven voor deze bouwhoogte, namelijk dat het corporatiehotel al acht hoog was en een kleine verhoging dus acceptabel is. Dit is een zeer bijzonder argument. Naar mening van de wijk had dit gebouw namelijk nooit acht hoog mogen worden. Blijkbaar vind de gemeente het akkoord als een initiatiefnemer een etage hoger bouwt dan in de omgeving reeds gebouwd is. Dat betekent dat de volgende ondernemer op Rotsoord dus een gebouw van tien verdiepingen mag neerzetten, met verwijzing naar Wijkraad Utrecht Zuid 19-1-2012 8:26 secr: Texel 22, 3524AP Utrecht | t:030 267 2602 | m:
[email protected] |
Blad 5 van 8 giro:9349590 tnv. Wijkraad Utrecht Zuid
▌Wijkraad Utrecht Zuid het gebouw van Jebber. Als deze redenering doorgetrokken wordt naar de hele stad, is het dus ook in de buurt van de Dom toegestaan net een etage hoger te bouwen dan de Dom toren. Voor de wijkraad is de discussie over bouwhoogte juist zo belangrijk, omdat wij merken dat dit ook in de omgeving een belangrijk zorgpunt is. Bij een bepaalde hoogte komt bij een aantal omliggende woningen het zonlicht niet meer het huis binnen. Dit maakt het belangrijk om zeer goed gemotiveerd over te gaan tot hoogbouw. De Wijkraad Zuid adviseert het college dan ook om de stedenbouwkundige noodzaak voor de bouwhoogte op Rotsoord te beargumenteren. Mocht dit niet mogelijk zijn zou het zeer logisch zijn om de bouwhoogte te maximeren op zes verdiepingen, maar dan ook tevens vast te houden aan de losse korrel. Bij de bespreking van het SPvE komen we nog nader te spreken over de noodzaak van hoogbouw in het “Jebbergebied”.
3. SPvE Booterein Een aantal inhoudelijke punten zijn hierboven al besproken. Echter ook met betrekking tot het SPvE zijn nog wel een vijftal punten te maken. 3.1. Bouwhoogte en exploitatie In de eerste plaats verbaast het ons dat het mogelijk is in dit SPvE om extra hoog te bouwen om de exploitatie sluitend te maken. Een belangrijk element daarin is de grondprijs die betaald moet worden voor het “BOO terrein”. Echter deze grondprijs zal niet bepaald zijn door de waarde van de mogelijkheden die de huidige bestemming biedt. Dit zal gebaseerd zijn op de bestemming die de gemeente mogelijk wil maken. Mocht door vast te houden aan een losse korrel, een gedifferentieerde bouwhoogte, verschillende functies en een maximale bouwhoogte van zes verdiepingen het niet mogelijk zijn om hetzelfde bouwprogramma neer te zetten, betekent dit dat de waarde van het bouwperceel afneemt, waardoor het makkelijker wordt de exploitatie rond te krijgen. Immers ook andere partijen zullen aan deze voorwaarden moeten voldoen. De Wijkraad Zuid adviseert het college niet alleen naar het ondernemersbelang te kijken maar juist het omgevingsbelang beslissend te laten zijn over wat mogelijk is op deze locatie. 3.2. Parkeerbeleid Een tweede punt van zorg is de parkeergelegenheid. Het SPvE en de update visie gegeven aan dat dit gebied met parkeeroverlast kampt. Nieuwbouw in deze omvang zorgt voor een toename van deze overlast. Immers bewoners en bedrijven krijgen bezoek, waar niet altijd plaats voor zal zijn. De wijkraad vindt het onacceptabel dat in het SPvE en in de update van de visie ook een nieuw parkeerbeleid wordt voorgesteld, vooruitlopend op een eventuele wens van de wijkbewoners naar betaald parkeren. Wijkraad Utrecht Zuid 19-1-2012 8:26 secr: Texel 22, 3524AP Utrecht | t:030 267 2602 | m:
[email protected] |
Blad 6 van 8 giro:9349590 tnv. Wijkraad Utrecht Zuid
▌Wijkraad Utrecht Zuid Tot op heden is voor deze wens vanuit de bewoners nooit een meerderheid gevonden. Tevens zien wij in de plannen van Jebber dat een gedeelte van de parkeergelegenheid vormgegeven wordt op een wijze die eenvoudig uit de plannen te schrappen is. In het SPvE geeft Jebber aan hierover graag discussie hierover voeren. De Wijkraad Zuid adviseert het college uit te spreken dat een belangrijke randvoorwaarde bij de planvorming is, dat de parkeerdruk in Tolsteeg door de planvorming niet toeneemt en dit ook te onderbouwen. In de discussie over de wenselijkheid om een deel van de parkeergelegenheid van Jebberniet te realiseren moet ook aantoonbaar aan deze randvoorwaarde voldaan worden. 3.3 Fiets parkeren Het valt de Wijkraad op, dat als de verwachting is dat de bewoners van de starterswoningen minder dan gemiddeld in het bezit zijn van een auto maar er niet meer rekening gehouden wordt met het fiets parkeren. Er wordt melding gemaakt van een afgesloten ruimte voor bewoners, maar voor bezoekers is alleen ruimte op de openbaar toegankelijke ruimten. Er bestaat een grote kans dat dit leidt tot een fietsenchaos. De Wijkraad Zuid adviseert het college dan ook meer aandacht te besteden aan het fiets parkeren in het SPvE. 3.4 Benzinestation Ten slotte valt het de wijkraad op dat er geen enkele melding gemaakt wordt van de aanwezigheid van een benzinestation naast het “BOO terrein”. Terwijl toch te verwachten is dat dit effect heeft op de planvorming en mogelijkheden op deze locatie. De Wijkraad Zuid adviseert het college om de effecten van dit benzinestation expliciet te bespreken in dit SPvE. 3.5. Vormgeving en taalgebruik Naast deze inhoudelijke punten hebben wij nog een tweetal punten met betrekking tot vormgeving en taalgebruik. Traditioneel heeft een SPvE altijd dezelfde vormgeving en indeling. Dit maakt de vergelijkbaarheid en controleerbaarheid groter. In dit SPvE is deze vorm losgelaten en heeft meer de vorm van een verslag. Wij vinden dit geen gewenste vormgeving. Het wordt hierdoor onduidelijk welke status welke onderdeel van de tekst heeft. Daarnaast geeft dit niet weer welke eisen de gemeente stelt aan de ontwikkeling, maar lijkt het soms meer een verkoopbrochure van de initiatiefnemer. Ook staan in dit stuk nog punten waar de initiatiefnemer aangeeft nog een discussie te willen voeren met de gemeente (onder andere over de te realiseren parkeervoorzieningen). Als dat soort discussies nog gevoerd moeten worden, is dit stuk nog niet gereed om als inspraak klaar concept gepresenteerd te worden aan het college en de raad. Het wordt hierdoor mogelijkheid dat bewoners een formele reactie geven op een stuk die op essentiële punten daarna nog in hun nadeel gewijzigd worden. Tenslotte wordt het punt duurzaamheid nu beschreven vanuit de intenties van de initiatiefnemer, in plaats van Wijkraad Utrecht Zuid 19-1-2012 8:26 secr: Texel 22, 3524AP Utrecht | t:030 267 2602 | m:
[email protected] |
Blad 7 van 8 giro:9349590 tnv. Wijkraad Utrecht Zuid
▌Wijkraad Utrecht Zuid als eis van de gemeente. Dit is vreemd voor een gemeente die zoveel eer stelt in haar duurzaamheidsbeleid. Ook bestaat het risico dat als een ander bedrijf verder gaat met de ontwikkeling van dit plangebied (wat nooit uitgesloten mag worden), zij zich niet gebonden zal voelen aan deze intenties. De Wijkraad Zuid adviseert het college om een SPvE altijd op dezelfde manier vorm te geven en ook dit SPvE om te schrijven naar een traditioneel SPvE. Ook is het taalgebruik van de paar stedenbouwkundige randvoorwaarde vaag, multiinterpretabel en vol met vak jargon. - Wat moet men zich voorstellen bij een “voetgangersgebied dat doorwaadbaar is”? Moet het hele gebied onder water gezet worden? - Wat is een stoer volume. Dat er elke dag een hardrockconcert gespeeld wordt? Naar onze mening moet een gemeentelijk stuk ook door een niet stedenbouwkundige begrepen kunnen worden. De Wijkraad Zuid adviseert het college dan ook de teksten nogmaals op eenduidigheid en begrijpbaarheid te controleren. De bovenstaande punten wijken zodanig af van de normale werkwijze van de gemeente, dat de indruk ontstaat dat dit stuk niet door de gemeente geschreven is maar door de initiatiefnemer. Het is goed dat initiatiefnemer en gemeente in overleg en onderhandeling gaan over de eisen die aan de ontwikkeling gesteld wordt. Volgens ons gebeurt dit ook in elk plan. Echter de vastlegging en de communicatie is een verantwoordelijkheid van de gemeente. De Wijkraad Zuid adviseert het college ervoor te zorgen dat de indruk weggenomen wordt dat dit in geval niet gebeurd is. Slot som Bovenstaand geeft de Wijkraad Zuid u, als college, een aantal adviezen waarvan wij hopen dat deze ervoor kunnen zorgen dat de wijze waarop het college en de Wijkraad Zuid met elkaar kunnen communiceren wordt verbeterd. Daarnaast geven wij ook onze inbreng mee met betrekking tot de planontwikkeling op Rotsoord. Wij hopen met dit advies duidelijk te maken op welke wijze bewoners van Utrecht Zuid kijken naar de ontwikkelingen van het “BOO terrein”. De Wijkraad Zuid gaat ervan uit dat u bij de beantwoording in zal gaan op alle vet en cursief weergegeven adviezen.. Gezien de samenhang van de verschillende onderwerpen zouden wij graag zien dat het geheel in een keer beantwoord. Voor vragen verwijzen wij u naar ons secretariaat. Hoogachtend, Wijkraad Utrecht Zuid, De secretaris, ir. Dick Kroon
Aanspreekpunt RO, drs. Wybren de Jong
Wijkraad Utrecht Zuid 19-1-2012 8:26 secr: Texel 22, 3524AP Utrecht | t:030 267 2602 | m:
[email protected] |
Blad 8 van 8 giro:9349590 tnv. Wijkraad Utrecht Zuid