Fax

Licht en Liefde

Provincie West-Vlaanderen Gemeente Jabbeke

1

Toelichtingsnota

De ontwerper Gemeentebestuur Jabbeke Dorpsstraat 3 8490 Jabbeke Tel. 0580/81 01 20 Fax. 050/81 01 17

Ruimtelijke planner Maarten Herbots

Tekenaar Tine Rosseel

december 2011

Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Licht en Liefde’

Pagina 7

1.1

Inleiding

1.1.1

Dossiersamenstelling

De opdracht bestaat uit het opmaken van een ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Licht en Liefde’ overeenkomstig de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, en latere wijzigingen, de uitvoeringsbesluiten en de ter zake door de Vlaamse Regering en het agentschap ROVlaanderen verstrekte richtlijnen, rekening houdend met de gemeentelijke ruimtelijke structuur. Artikel 2.2.2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt de inhoud van het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), met name:  een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is;  de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer, en, desgevallend, de normen, vermeld in art 4.1.12 en 4.1.13 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid;  een weergave van de feitelijke en juridische toestand;  de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is;  in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden;  in voorkomend geval een overzicht van de conclusie van: a) het planmilieueffectenrapport; b) de passende beoordeling; c) het ruimtelijk veiligheidsrapport; d) andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten;  in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. Volgens artikel 2.2.13 §2 worden de RUP’s opgemaakt ter uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Jabbeke is op 21 augustus 2008 goedgekeurd werd door de Bestendige Deputatie. Het RUP dient bovendien te kaderen in de gewenste ruimtelijke structuur van het RSV en het PRS.


Pagina 8

1.1.2

Doelstelling

BEGRAAFPLAATS

BRAILLEBIBLIOTHEEK

De zone voor gemeenschapsvoorzieningen wordt op vandaag deels ingenomen door de gemeentelijke begraafplaats voor Varsenare en door de braillebibliotheek van Licht en Liefde. De intentie is er om op deze locatie enerzijds een uitbreiding van de bestaande begraafplaats te voorzien en anderzijds de gebouwen van Licht en Liefde, momenteel gelegen tussen het woonweefsel aan de overzijde van de Oudenburgweg te herlokaliseren. Ter hoogte van de Oudenburgweg komt een kleine cluster van woningen. De huidige indeling per bestemming op het gewestplan is weinig functioneel waardoor de noodzaak voor de opmaak van een RUP zich opdringt.

1.1.2.1

De gemeentelijke begraafplaats

De gemeentelijke begraafplaats is bijna volledig ingenomen en er dient een uitbreiding te worden gerealiseerd. Dit kan binnen de zone voor gemeenschapsvoorzieningen aansluitend bij de bestaande begraafplaats. De uitbreiding van de begraafplaats biedt de mogelijkheid om de capaciteit structureel uit te breiden zodat een lange termijn oplossing wordt geboden. De oppervlakte van de begraafplaats wordt quasi verdubbeld waardoor een toekomst gerichte inrichting kan gerealiseerd worden waarbij voldoende ruimte wordt gecreëerd om te voldoen aan de noden voor de komende decennia. Hierdoor ontstaat een begraafplaats die op het niveau van Varsenare blijvend kan functioneren.


Pagina 9

Motivatie uitbreiding Oppervlaktes en cijfergegevens bestaand kerkhof:  Totale oppervlakte gebied voor gemeentelijke begraafplaats Varsenare: 11.078 m² – het bestaande kerkhof heeft een oppervlakte van ongeveer 4.224 m² – de voorziene uitbreidingszone fase 1 heeft een oppervlakte van 3.660 m² – de voorziene uitbreidingszone fase 2 aan de noordzijde heeft een oppervlakte van 5.164 m² (lange termijn) – totale oppervlakte voorzien voor uitbreiding: 8.824 m²  Bestaand aantal begraafplaatsen voor begravingen in volle grond: – 568 plaatsen voor graven – 548 ingenomen plaatsen – 20 in te nemen plaatsen  Bestaand aantal plaatsen voor urnebegravingen: – columbarium met 143 plaatsen voor nissen – columbarium met 128 ingenomen plaatsen – columbarium met 15 in te nemen plaatsen – Strooiweide met gedenkmuur met ongeveer 50 naamplaatjes.  Oppervlakte andere: - Afscheidsruimte: 70m² Aantal aanvragen:  Per jaar worden er gemiddeld 14 vergunningen aangevraagd voor begravingen in volle grond; voor een periode van 30 jaar betekent dit 420 nieuwe vergunningen. Het aantal aanvragen voor familiegraven (2 naast elkaar) gebeurt zelden (gemiddeld 1 à 2 aanvragen/jaar). Dit wil dus zeggen dat er de komende 30 jaar gemiddeld een 450-tal gestorvenen op Varsenare in volle grond dienen begraven te worden.  Per jaar zijn er gemiddeld 3 aanvragen voor een urnegraf; voor een periode van 30 jaar zijn dit 90 urnegraven. Het aantal urnebegravingen zal echter, gezien de huidige tendens, toenemen en de plaats van begravingen in volle grond geleidelijk gaan innemen.  Per jaar zijn er gemiddeld 7 aanvragen voor plaatsing in een nis van het columbarium; voor een periode van 30 jaar zijn dit 210 nissen. Berekening oppervlaktebehoefte uitbreiding:  Bij bovenstaande berekeningen zijn we ervan uitgegaan dat de huidige tendens (vooral aanvragen begravingen in volle grond) zich verder zet. In de gemeente Varsenare wonen er veel oudere mensen1, deze kiezen nog hoofdzakelijk voor de klassieke vorm van begraven. 1

Op 1 januari 2011 woonden er 5029 personen in Varsenare. 2401 personen hiervan zijn ouder dan 60 jaar. Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Licht en Liefde’

Pagina 10







Het huidige bestaande kerkhof heeft een totale oppervlakte van 4.224 m² en biedt ruimte voor 568 begraafplaatsen in volle grond, 143 plaatsen in het columbarium en een 50-tal asverstrooiingen. De komende 30 jaar hebben we behoefte aan (berekend op basis van doorzetten huidige tendens) 450 begraafplaatsen, 90 urnenbegravingen. Indien het bestaande kerkhof op eenzelfde en klassieke wijze wordt verder gezet/uitgebreid hebben we voor de komende 30 jaar een bijkomende oppervlakte nodig die ongeveer 80 % meer is dan de huidige oppervlakte of ongeveer 3400m². Rekening houdend met het feit dat er momenteel een vrij dense bezetting van de huidige begraafplaats is waarbij vrij dicht tegen de openbare weg wordt begraven, kan een oppervlakte van 3.660m² (fase 1) zorgen voor een serenere sfeer. De komende jaren, zal echter de keuze voor urnenbegravingen en asverstrooiing toenemen daar dit een algemene tendens is overal. Zeker wanneer een kerkhof hiervoor een kwalitatieve ruimte aanbiedt. Hierbij wordt gedacht om het noordwestelijk deel (fase 2) te realiseren als een ‘parkbegraafplaats’ in functie van een meerwaarde voor de omgeving. De voorziene groenas (zie visieschets figuur 12) blijft hierbij gevrijwaard. Dit is mogelijk door hier groenvlakten te voorzien voor asverstrooiingen en ruimte voor urnenbegravingen met kleine gedenkstenen in een groenvlakte geïntegreerd. Conclusie: Het RUP voorziet in een klassieke uitbreiding fase 1 voor de komende 30 jaar. Voor fase 2 staat de inpassing in het groen voorop waardoor een grotere oppervlakte wordt voorzien.


Pagina 11

1.1.2.2

Licht en Liefde

Locatiekeuze De keuze van de locatie volgt uit een voorafgaande studie en afweging van diverse mogelijkheden. Een grondige evaluatie van de ruimtelijke context ter plaatse enerzijds en de wettelijke context anderzijds beperkt het aantal mogelijke alternatieven. 

De huidige locatie (Oudenburgweg 45) Er werd besloten om deze site niet te gebruiken voor het nieuwe project om volgende redenen: - De huidige infrastructuur aan beide kanten van de Oudenburgweg gelegen (40 en 45) voldoet niet meer aan conceptuele, welzijns-, energie- en andere gangbare normen. Daarbij is de werking waarvoor deze gebouwen specifiek werden gebouwd, fundamenteel veranderd. Na grondig doorlichten werd duidelijk dat renoveren, verbouwen, noch herverdelen van functies binnen deze normen geen enkele redelijke toekomstmogelijkheid biedt; - De grootte van dit terrein voldoet niet aan de minimum grootte noodzakelijk voor de nieuwe collectieve voorziening. Gezien dit, naast de noodzaak aan vernieuwing van de infrastructuur, de voornaamste reden is die ligt aan de basis van het nieuwe project, kan dit terrein niet weerhouden worden; - De site gelegen aan de 45 is door vorm, bestemming, enz. op alle vlakken onttoereikend om de noodzakelijke vernieuwing te ontwikkelen; - Het huidige project wordt nu reeds als niet “volledig passend” beschouwd in een woonzone.



Andere sites binnen of buiten Varsenare Na enige prospectie over beschikbaarheid van gebieden elders (Brugge en omgeving) werd duidelijk dat de mogelijkheden zowel financieel als functioneel beperkt zijn. - Herlocalisatie is voor de huidige bewoners niet echt aangewezen. De blinde personen zijn vertrouwd met de huidige omgeving. Ten voordele van de zorgbehoefte is het niet echt aangewezen deze omgeving te verlaten; - De organisatie is grotendeels aangewezen op middelen verkregen uit liefdadigheid. De financiële mogelijkheden zijn dan ook beperkt om andere gronden aan te kopen waar een dergelijk project kan op gerealiseerd worden. De voorgestelde gronden aan de overzijde van de Oudenburgweg zijn reeds in eigendom van de organisatie; - Andere organisaties (bv. MPI ‘Het Anker’) deden eerder onderzoek naar andere locaties. Zij hebben uiteindelijk besloten om beroep te doen op ‘Licht en Liefde’ om complementaire activiteiten samen te organiseren op de voorgestelde site bij gebrek aan andere zones.


Pagina 12

Programma Licht en Liefde kampt met ruimtegebrek en wenst in het kader van de evolutie in de blindenzorg een project te realiseren waarbij een aantal functies worden geïntegreerd. Dit project wordt gekaderd binnen de gewijzigde contexten waarin blinden, slechtziende personen en personen met autisme worden bijgestaan. Zij wensen hun bestaande initiatieven te moderniseren, te vervangen en uit te breiden te Varsenare door een samenhangend geheel van hedendaagse projecten uit te bouwen in een woon - activiteit – zorg – campus die in de gemeenschap van Varsenare wordt geïntegreerd. Het project bestaat uit privaat aanleunwonen, sociale huisvesting, aanleunende sociale huisvesting in het kader van doelgroepen beleid- en welzijnsgebouwen ten voordele van de activiteiten, administratie, collectief woon- en zorgcentrum met onthaal en restaurant. Het volledige terrein wordt beschouwd inclusief het perceel bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen, dat vandaag niet tot de eigendom van Licht en Liefde behoort.

Figuur 1: Masterplan 2 - Licht & Liefde – 05/2011

A1. A2. B. C. D.

wonen-dagcentrum-administratie agrarisch gerelateerde activiteiten aanleunwoningen sociale huisvesting groenas


Pagina 13

A.

Programma Licht en Liefde (wonen-dagcentrum-administratie)

FASE 1 (gronden in eigendom) Wonen Dagcentrum Andere TOTAAL:

30 x 65m² 10 x 45m²

1.950m² (gesubsidieerde opp VIPA) 450m² (gesubsidieerde opp VIPA) 610m² (niet gesubsidieerd) 3.010m² -> + 5% = 3.160m²2

FASE 2 (mogelijke uitbreiding op termijn) In een tweede fase kan een uitbreiding naar het noordwesten overwogen worden. Wonen Dagcentrum Andere TOTAAL:

10 x 65m² 10 x 45m²

TOTAAL FASE 1 & 2 B.

650m² 450m² 200m² 1.300m² -> +5% = 1.365m² 4.525m²

Programma aanleunwoningen – doelgroepenbeleid

Licht en Liefde wenst ongeveer een 15-tal aanleunwoningen te realiseren. Het doel van het beleid is om die achterstand weg te werken door extra aandacht te besteden aan de desbetreffende groepen. Deze geschakelde/gestapelde woningen voor speciale doelgroepen worden ingepland aansluitend bij de collectieve voorzieningen. C.

Groepswoningbouw (sociale huisvesting)

Teneinde een sociale mix te bewerkstelligen worden er op de terreinen van Licht en Liefde nog een aantal sociale woonentiteiten gepland. Deze worden voorzien in de zone aansluitend bij de bestaande verkaveling. De voorzien oppervlakte komt overeen met de bestemde oppervlakte van het gewestplan mn. 6043m² wooonuitbreidingsgebied D.

Stucturerende groenaanleg /(semi) openbare ruimte incl. parkeerzone

Vanuit het natuurgebied ten zuidwesten van het plangebied wordt een groene as doorgetrokken in het gebied, die zijn aansluiting krijgt met de groene as komende vanuit de noordoostelijk gelegen verkaveling. Deze groenaanleg is bestemd voor wandelaars en fietsers. De strook heeft een wisselde breedte ifv de beeldkwaliteit en belevingswaarde. Tevens worden de parkeerplaatsen geënt op de groenstructuur. De realisatie van de parkeerplaatsen in de groenzone zal gefaseerd uitgevoerd kunnen worden parallel aan de behoefte (fasering bouwprogramma). De groenas zorgt voor een opsplitsing tussen kleinschalige en grootschalige bebouwing. Bovendien worden de gebouwen van Licht en Liefde te noordwesten van het plangebied volledig ingegroend.

2

Hier wordt soms gerekend met de gesubsidieerde oppervlakte volgens het VIPA (Vlaams Infrastructuurfonds voor Persoonsgebonden Aangelegenheden). Dit is de bruto-oppervlakte waarbij slechts 50% van de oppervlakte van de buitenwanden wordt gerekend. Vandaar dat er een verrekening gebeurt. Het effectieve ruimtegebruik ligt +/- 5% hoger dan de totale som. Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Licht en Liefde’

Pagina 14

E. Herbevestigd agrarisch gebied De afbakening van het herbevestigd agrarisch gebied wordt gerespecteerd. Invulling Licht en Liefde wenst dit programma te realiseren op de verworven gronden aan de Oudenburgweg 40. Het geplande project heeft tevens betrekking op de herlocatie van het bestaande tehuis/dag-centrum dat langs de Oudenburgweg 45 is gelegen teneinde de verschillende gebouwen en activiteiten te centraliseren. De terreinen waarop het bestaande tehuis/dag-centrum is gelegen, ten zuiden van de projectsite, zijn ontoereikend om het bestaande centrum te laten voldoen aan de huidige normen voor dergelijke functies. Uitbreiding op de bestaande terreinen is bovendien ruimtelijk niet wenselijk binnen het bestaande woonweefsel. Het terrein Oudenburgweg 45 is volgens het gewestplan in woongebied gelegen en maakt deel uit van een residentiële verkaveling. In de toekomst zal dit gebied met een zone-eigen bestemming worden ingevuld. De nieuwe situatie verzamelt dus de functies die momenteel zowel langs de Oudenburgweg 40 (projectgebied) als langs de Oudenburgweg 45 zijn gevestigd : op die manier kunnen de bestaande activiteiten die zich momenteel aan beide zijden van de straat bevinden geoptimaliseerd worden en wordt de totale inname van ruimte voor deze functies beperkt. 1.

Bebouwing en vormentaal  Voor de projectzone voor groepswoningbouw wordt uitgegaan van een maximale densiteit van 25wo/ha. Hierbij wordt gekeken naar de woondensiteit en type bebouwing in de omgeving. Overwegend zijn dit eengezinswoningen in een open en halfopen bebouwingspatroon met maximaal 2 bouwlagen. Binnen het plangebied wordt hier eveneens naar gestreefd.  De gebouwen voor gemeenschapsvoorzieningen kunnen grootschaliger voorkomen. Omwille van de aard van het programma en de vooropgestelde doelgroep wordt het programma voornamelijk gelijkvloers gerealiseerd; waar het programma dit toelaat wordt plaatselijk een eerste verdieping met bijkomende technische verdieping gerealiseerd (totale hoogte 9m). Dit moet het mogelijk maken een aantal accenten te leggen in het bouwvolume en de leesbaarheid van het geheel te versterken. Daarnaast wordt ook opgemerkt dat de geplande bouw nergens hoger voorzien wordt dan het huidige complex op de projectsite (9m05).

Mobiliteit Er wordt een centrale ontsluiting voor mechanisch verkeer voorzien vanaf de Oudenburgweg tot in het plangebied. Achteraan de centrale doorsteek wordt interne infrastructuur voorzien parallel aan de centrale groenzone ter ontsluiting van de verschillende gebouwen langs deze weg. In diezelfde groenzone worden clusters met parkeerplaatsen geïntegreerd en een publiek wandel- en fietspad opgenomen die op termijn een doorsteek maakt van de bestaande woonwijk naar het aanpalende uitbreiding van de begraafplaats.


Pagina 15

A.

Opgave van de noodzaak aan parkeervoorzieningen: 1) wonen-dagcentrum-administratie 3 x 18 parkeerplaatsen (aan 3 parkeerplaatsen aan de respectievelijke gebouwen langs de groene as (fig. 13 - Masterplan 2 - zone D) 2 x parkeerplaats voor lichte vrachtwagen (fig. 13 - Masterplan 2 - zone A1) 2) Aanleunwoningen – doelgroepen beleid 15 parkeerplaatsen aan de woning (zie fig. 13 - Masterplan 2 - zone B) 3) Sociale huisvesting +/- 15 wooneenheden 15 parkeerplaatsen aan de woning met parkeerplaatsen (zie fig. 13 - Masterplan 2 - zone noordelijk gedeelte)

B.

Opgave van het verwachte aantal vervoerbewegingen per dag: 1) wonen-dagcentrum-administratie verwacht aantal vervoersbewegingen per dag ((4 x 50)+(8 x 4)) = 232 bewegingen van oudenburgweg naar zone D (A1) 2) Aanleunwoningen – doelgroepen beleid verwacht aantal vervoersbewegingen per dag (4 x 15) = 60 bewegingen van oudenburgweg naar zone B 3) Sociale huisvesting +/- 15-tal wooneenheden verwacht aantal vervoersbewegingen per dag (6 x 15) = 90 bewegingen van oudenburgweg naar zone C noordelijk gedeelte

De parkeervoorzieningen zullen, afhankelijk van het vervolgproject, centraal gekoppeld worden op het einde van de centrale ontsluiting of geclusterd per gebouw. De verschillende parkeerzones / private plaatsen bij woningen spreiden de bewegingen naar de verschillende zones. Het huidige bestaande centrum en de braillebibliotheek takken vandaag allebei aan op de Oudenburgweg. Hier zijn tot op vandaag geen problemen naar mobiliteit gemeld. Gezien dit centrum (Oudenburgweg 45) alsook de braillebibliotheek (binnen plangebied RUP) verdwijnt, kan gesteld worden dat het aantal vervoersbewegingen van het nieuwe centrum te verwaarlozen zal zijn in vergelijking met het aantal vervoersbewegingen die nu reeds aanwezig zijn in en rond het plangebied. Enkel de woningen generen een bijkomend aantal bewegingen. Gezien deze beperkt blijven in aantal kan gesteld worden dat er geen bijkomende aanpassingen dienen te gebeuren ter hoogte van de Oudenburgweg. Het gabariet van de weg wordt op vandaag als ruim gedimensioneerd ervaren. Dit betekent dat er tal van mogelijkheden zijn voor herinrichting binnen de bestaande rooilijnbreedte.


Pagina 16

1.2

Situering en beschrijving van het plangebied

1.2.1

Fysieke bestaande toestand

Het plangebied van het ruimtelijk uitvoeringsplan ligt ten westen van de dorpskern van Varsenare. Het gebied ligt ten noorden van de Oudenburgweg. Het omvat de gemeentelijke begraafplaats en de braillebibliotheek.

Figuur 2: Situering plangebied op stratenplan (bron: multinet)

Figuur 3: Topografische kaart met afbakening plangebied

o

De Oudenburgweg is een lokale weg die deel uitmaakt van het fietsroutenetwerk.


Pagina 17

Huidige locatie L&L begraafplaats

Figuur 4: Luchtfoto met afbakening plangebied (bron: GIS Vlaanderen – luchtopname 2008)

De oppervlakte van het plangebied bedraagt ongeveer 4ha 11a 59ca


Pagina 18

1.2.2

Foto’s van het plangebied

Het plangebied wordt begrensd door:  In het noorden door landbouwgebied;  In het oosten door woonbebouwing  In het zuiden door de Westernieuwweg met woonbebouwing  In het westen door bosgebied;

noordelijk zicht

oostelijk zicht

zuidelijk zicht

westelijke zicht

Foto van het plangebied – open weide

Foto van het plangebied –begraafplaats

Foto van het plangebied – braillebibliotheek

Het beeld langs de Oudenburgweg wordt gevormd door de begraafplaats en de braillebibliotheek. De noordelijke terreinen zijn op vandaag in landbouwgebruik. Het grootste gedeelte van deze terreinen zijn eigendom van Licht en Liefde.


Pagina 19

1.2.3

Vergunningstoestand

A. Vergunningstoestand van de begraafplaats. Voor de begraafplaats zijn geen stedenbouwkundige vergunningen terug te vinden. B. Vergunningstoestand van de braillebibliotheek. Op 10 augustus 1978 werd een stedenbouwkundige vergunning aan de Vlaamse Klank en Braillebibliotheek afgeleverd voor het bouwen van een blindenbibliotheek (zie bijlage). 1.2.4

nr. nr. nr. nr. nr.

97F 62B 67C 63A 66D

nr. 66B nr. 66E nr. 65A nr. 64A nr. 28

Eigendomsstructuur (Varsenare 4e afdeling, sectie C)

Vereniging Blindenzorg Licht en Liefde Vereniging Blindenzorg Licht en Liefde Vereniging Blindenzorg Licht en Liefde Vereniging Blindenzorg Licht en Liefde Vereniging Blindenzorg Licht en Liefde – eigen grond Vereniging Vlaamse Klank en Braillebibliotheek Licht en Liefde - opstal Vereniging Blindenzorg Licht en Liefde Vereniging Blindenzorg Licht en Liefde – eigen grond Vereniging Vlaamse Klank en Braillebibliotheek Licht en Liefde - opstal Domein van de gemeente Jabbeke Domein van de gemeente Jabbeke Van Wassenhove Georges, Galgestraat 70, 9700 Oudenaarde


Pagina 20

1.3

Juridisch bestaande toestand

1.3.1

Gewestplan

Figuur 5: Afbakening plangebied binnen gewestplan (Brugge – Oostkust)

De planologische context in het plangebied wordt gevormd door het gewestplan Brugge Oostkust (KB 7 april 1977, wijziging 19 september 1996). De bestemming binnen het RUP ‘Licht en Liefde’ heeft in hoofdzaak betrekking op een zone voor gemeenschapsvoorzieningen. Aansluitend bevindt er zich een smalle strook woonuitbreidingsgebied. In het noorden van het plangebied is een klein deel gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. 1.3.2

Bijzondere plannen van aanleg

In het plangebied zijn geen bijzondere plannen van aanleg aanwezig. 1.3.3

Verkavelingen

In het plangebied zijn geen verkavelingen aanwezig.


Pagina 21

1.3.4

Onroerend Erfgoed

1

In de directe nabijheid van het plangebied zijn er geen geklasseerde monumenten en/of dorpsgezichten Geklasseerde monumenten 1 St. Mauritskerk (toren) (dd. 20.02.1939) op ca 500m van het plangebied Geklasseerde landschappen Geen Geklasseerde dorpsgezichten Geen


Pagina 22

1.3.5

Waterwingebieden

Het plangebied is niet gelegen in of nabij een oppervlaktewaterwingebied of een beschermingszone voor grondwaterwinning. De activiteiten die binnen het planologisch kader van het RUP zullen kunnen gerealiseerd worden zullen geen of slechts een beperkte impact hebben op het grondwater. Er worden geen structurele ondergrondse constructies zoals kelders, ondergrondse parkeergarages ed. voorzien. 1.3.6

Centrale Archeologische Inventaris

Uit de centrale archeologische inventaris (CAI) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen gekende zone gelegen is met archeologische potenties.


Pagina 23

1.3.7

Biologische waarderingskaart

In het plangebied zijn geen biologisch waardevolle percelen aanwezig. 1.3.8

Grondwaterstroming

Het plangebied ligt in een grondwaterstroming type 2: matig gevoelig Onder de matig gevoelige gebieden vallen alle gebieden die niet tot type 1 (zeer gevoelig) of type 3 (weinig gevoelig) behoren. Indien er in type 2 gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 5m en een horizontale lengte van meer dan 100m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie. 1.3.9

Bodem


Pagina 24

Het plangebied heeft een bodem bestaande deels uit nat en deels uit vochtig zand. De meest gevoelige bodems zijn diegenen met drainageklassen f, g of i. Er zijn geen dergelijke bodems binnen het plangebied. Tevens treffen we in het plangebied geen veenbodems of poelgronden aan. 1.3.10

Zonneringsplan

Het gebied is langs de Oudenburgweg aangesloten op de riolering. Aansluitingsplicht Het plangebied is gelegen in het centraal gebied, er is in de straat afvalwaterriolering aanwezig die verbonden is met een operationele waterzuiveringsinstallatie. In dit gebied is er de verplichting om afvalwater aan te sluiten op de afvalwaterriool. Scheiding van afvalwater en hemelwater


Pagina 25

De rioleringsaansluiting is afhankelijk van het rioleringsstelsel in de straat. Sinds 1999 bestaat er in Vlaanderen een stedenbouwkundige verordening die verplicht om bij nieuwbouw het afvalwater en het hemelwater op eigen terrein te scheiden en een hemelwaterput te voorzien. Afhankelijk van het rioleringsstelsel zal het afvalwater en het hemelwater gescheiden moeten geloosd worden of nog gemengd moeten geloosd worden op één riool. Wat de Oudenburgweg betreft is dit tot op heden nog steeds op één riool. Bij renovatie of heraanleg van de riool in de straat zal de optimale scheiding van afvalwater en hemelwater worden nagestreefd. Afvalwater en hemelwater moeten gescheiden zijn op het ogenblik dat de rioleringswerken in de straat zijn uitgevoerd. Voor nieuwe gebouwen is een volledige scheiding van het afvalwater en het hemelwater en de bouw van een hemelwaterput steeds verplicht. Waarom en hoe afvalwater en hemelwater scheiden? Scheiding van hemelwater en afvalwater en hergebruik van hemelwater is de sleutelfactor om te komen tot een efficiënt en duurzaam (afval)waterbeleid. Dit zorgt immers voor:    

een verdere aanvulling van de grondwatertafel, zodat onze watervoorraden gegarandeerd blijven; een vermindering van de overstortfrequentie, zodat er bij hevige regenval minder riolen gaan overstorten in oppervlaktewater, waardoor de waterkwaliteit dus verbetert; een verminderde menging van het afvalwater en proper hemelwater, zodat het onverdunde afvalwater efficiënter kan getransporteerd en gezuiverd worden. Wat dus zowel economisch als ecologisch voordelig is; een lager drinkwaterverbruik.

Het algemene uitgangsprincipe is dat hemelwater op volgende wijze (in volgorde van prioriteit) wordt aangewend: 2. opvang voor hergebruik; 3. infiltratie op eigen terrein; 4. buffering met vertraagd lozen in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater; 5. lozing in de regenwaterafvoerleiding (RWA) in de straat. Voor de inrichting van het terrein en de gebouwen van Licht en Liefde wordt uitgegaan van bovenstaande principes.


Pagina 26

1.3.11

Buurtwegentoets

Figuur 6: Buurtwegentoets

Binnen het plangebied komen geen buurtwegen en/of voetweg voor. 1.3.12

Ramsar-gebieden

In of in de nabijheid van het plangebied zijn geen RAMSAR-gebieden Er bevinden zich geen RAMSAR-gebieden op het grondgebied van Jabbeke. 1.3.13

Beschermde duingebieden

Niet van toepassing op het grondgebied van de gemeente Jabbeke. 1.3.14

Kwetsbare gebieden volgens bestemmingsplannen

In het plangebied zijn er geen bosgebieden valleigebieden, brongebieden of agrarische gebieden met ecologisch belang gelegen volgens het vigerende gewestplan. Het plangebied grenst in het westen aan een gebied dat als natuurgebied is bestemd en hoofdzakelijk bestaat uit een beboste strook. Het plan zal geen invloed hebben op dit aanpalend natuurgebied.


Pagina 27

1.3.15

Inventaris Bouwkundig Erfgoed

In het plangebied zijn er geen gebouwen opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. 1.3.16

VEN – gebieden

In of in de nabijheid van het plangebied zijn geen VEN-gebieden. 1.3.17

Landschap: aanwezigheid ankerplaatsen en relictzones

Uit de Landschapsatlas blijkt dat het plangebied of de directe omgeving geen onderdeel vormt van een ankerplaats of relictzone. 1.3.18

Stiltegebieden

Wanneer we de website www.lne.be nakijken, merken we dat het plangebied, noch de gemeente Jabbeke vermeld wordt als onderdeel van een potentieel stiltegebied.


Pagina 28

1.4

Planningscontext

1.4.1

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

In uitvoering van het RSV zijn een aantal processen lopende. Met betrekking tot de agrarische structuur besliste de Vlaamse Regering op 20 juli 2006 over de herbestemming van de agrarische gebieden. Het plangebied bevindt zich binnen het minder samenhangend landbouwgebied met bosjes, graslanden en kleine landschapselementen met een geconcentreerde ontwikkeling en landschappelijke integratie van glastuinbouw. Op de kaart van de herbestemming van de agrarische structuur ligt het plangebied deels herbevestiging van agrarisch gebied. Op 29 juni 2007 werd beslist over het operationeel uitvoeringsprogramma. 1.4.1.1

Herbevestigd agrarisch gebied In uitvoering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) stelt de Vlaamse overheid een ruimtelijke visie op voor landbouw, natuur en bos. Deze visie zal de basis vormen voor het opmaken van concrete afbakeningsplannen voor landbouw-, natuur- en bosgebieden. Een deel van kadastraal perceel 97F valt binnen de afbakening van de herbevestiging van de gewestplannen in het kader van de planningsprocessen voor landbouw, natuur en bos. De gewestplanbestemming blijft behouden.

Figuur 7: Herbevestigd agrarisch gebied

In het kader van het advies oordeelt het Departement Landbouw en Visserij dat een opname mogelijk is, mits het achterliggend gebied gevrijwaard wordt en mits de ingenomen oppervlakte gecompenseerd wordt. Gelet op een optimalisering van de bouwmogelijkheden, binnen de bestaande perceelsstructuur, wordt de grens van het herbevestigd agrarisch gebied aangepast. De ingenomen oppervlakte wordt binnen het planinitiatief gecompenseerd. De belaste percelen zijn alle eigendom van Licht en Liefde.


Pagina 29

1.4.1.2

Planningsprocessen voor landbouw, natuur en bos – regio Veldgebied Brugge – Meetjesland

In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen heeft de Vlaamse overheid, in overleg met gemeenten, provincies en belangengroepen, een ruimtelijke visie opgesteld voor de regio Veldgebied Brugge - Meetjesland. Hierin geeft de overheid aan hoe zij de open ruimte in deze regio de komende jaren ruimtelijk wil zien ontwikkelen en welke acties ondernomen kunnen worden om dit te realiseren. Deelruimte 1. Bosrijk gebied van Sint- Andries – Jabbeke Situering De deelruimte Bosrijk gebied van Sint-Andries – Jabbeke omvat het afwisselende gebied met bosstructuren en kleinere landbouwgebieden, in het noorden begrensd door Brugge, in het (noord)westen door de polders, in het zuiden door de samenhangende landbouwgebieden van het Westelijk Houtland en in het oosten door de as ZedelgemBrugge. Visie In deze deelruimte is het ruimtelijk beleid gericht op het aaneenschakelen van de versnipperde bos- en parkstructuur tot een samenhangend geheel, en op de versterking en integratie van de bos-, natuur- en randstedelijke recreatiefuncties. Bijzondere aandacht gaat naar het behoud van de landbouwfunctie, naar de landschappelijke integratie van de glastuinbouw en naar het herstel van het veldlandschap, dikwijls in mozaieklandschappen. Deze bos-, natuur- en landbouwgebieden vormen een open ruimte corridor tussen Brugge en Jabbeke of Zedelgem.

Figuur 8: gewenste ruimtelijke structuur voor de deelruimte Bosrijk gebied van Sint-Andries – Jabbeke

Gewenste ruimtelijke structuur De gewenste ruimtelijke structuur voor de deelruimte Bosrijk gebied van Sint-Andries – Jabbeke is opgebouwd uit een aantal ruimtelijke concepten. Deze ruimtelijke conRuimtelijk Uitvoeringsplan ‘Licht en Liefde’

Pagina 30

cepten vormen de legende eenheden bij de bijbehorende structuurschetsen. De nummering van gebieden per ruimtelijk concept verwijst naar de nummers op de structuurschetsen. 

Samenhangend landbouwgebied met grondgebonden landbouw als drager van de open ruimte  





De hoofdfunctie van dit gebied is landbouw. Het landbouwgebied nabij Varsenare ten noordoosten van Jabbeke, aansluitend op de kustpolders vormt een aaneengesloten landbouwgebied waarin grondgebonden landbouw als ruimtelijke drager erkend en gevrijwaard wordt. Dit landbouwgebied is gelegen in een landschappelijk waardevol overgangsgebied naar enerzijds de open polders en anderzijds de waardevolle boscomplexen van Sint-Andriesveld. Zij vervult een belangrijke rol als open ruimte corridor tussen de kustpolders en de veldgebieden. Mogelijkheid tot nieuwvestiging van nietgrondgebonden landbouwactiviteiten, zoals glastuinbouw en intensieve veeteelt moet landschappelijk onderzocht worden. Voor de bestaande glastuinbouwbedrijven wordt gestreefd naar een kwalitatieve landschappelijke inpassing. Binnen het landbouwgebied komen kleine bosjes en lijnvormige houtige kleine landschapselementen (dreven, houtkanten, hagen, knotbomen, ...) voor die relicten vormen van het traditionele landschap. Er wordt gestreefd naar het behoud en via stimulerende maatregelen versterken van een netwerk van kleine bos- en landschapselementen. Hierdoor kan een landschapsecologische basiskwaliteit worden gegarandeerd die tevens bijdraagt aan de regionale identiteit en dienst doet als ecologische infrastructuur.

Gebieden: 7.1. Landbouwgebied met glastuinbouw ten noorden van Varsenare

1.4.1.3

Afbakening regionaalstedelijk gebied Brugge

Het plangebied is gelegen binnen de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Brugge en ligt op het grondgebied van Varsenare (Jabbeke). Het plan gebied sluit aan bij de woonomgeving van Varsenare, één van de perifere kernen rond Brugge. In het hoofdstuk (B.2.) hypothese van de gewenste ruimtelijke structuur paragraaf 1. wonen wordt gesteld. Vanuit de bestaande structuur en de concepten worden de volgende uitgangspunten naar voor geschoven voor de gewenste nederzettingsstructuur:  Het wonen versterken in de kernstad en de perifere kernen gekoppeld aan invalswegen die naast een  mobiliteitsfunctie ook een activiteitenfunctie opnemen  Gericht verweven van verschillende functies en woontypologieën om leefbare buurten te creëren  Gedifferentieerd huisvestingsbeleid voeren naar bevolkingsgroepen en woningtypologie  Vrijwaren van die elementen die grensstellend zijn vanuit hun intrinsiek belang voor natuur, landschap, landbouw, de open ruimte en water. Het regionaal stedelijk gebied Brugge kent een ruimtelijke diversiteit aan stedelijke woonomgevingen, wat vraagt Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Licht en Liefde’

Pagina 31

om een gebiedsgerichte aanpak. Vanuit de bestaande ruimtelijke structuur wordt het stedelijk gebied onderverdeeld in drie deelgebieden: de historische binnenstad, de stedelijke wijken (vroegstedelijke en naoorlogse) en de perifere kernen. Licht en liefde valtonder de perifere kernen. De bepalingen van perifere kernen zijn: Perifere kernen: versterken van de woonfunctie met behoud van identiteit De perifere kernen zullen een deel van het nodige woningaanbod (niet-uitgeruste gronden in woongebied en woonuitbreidingsgebied) van het stedelijk gebied op zich moeten nemen omdat in de kernstad en de stedelijke wijken onvoldoende geschikte ruimte beschikbaar is. De versterking van de woonfunctie moet gebeuren met respect voor de eigen identiteit en wordt gekoppeld aan invalswegen die structurerend werken op stedelijk niveau. Dit laatste houdt in dat enkel die kernen aan bod komen die gekoppeld zijn aan invalswegen die structurerende werken in de relatie tussen de kernstad en de perifere kernen: Varsenare, Loppem, Oostkamp en Sijsele. Daarbij is van belang dat de perifere kernen niet vergroeien met de kernstad door het behoud van de groene gordel ter hoogte van de invalswegen. Invulling van de taakstelling Van de opgelegde taakstelling voor de periode 1991-2007 (7.700 à 8.100 woongelegenheden) zijn er in de periode 1991-2001 reeds ca. 3.800 woningen gerealiseerd in de stedelijke agglomeratie Brugge en de kernen Varsenare, Loppem, Sint-Elooi, Oostkamp en Sijsele. De geactualiseerde taakstelling (2001-2007) voor het regionaalstedelijk gebied Brugge bedraagt zodoende 3.900 à 4.300 woongelegenheden. Volgende elementen kunnen bijdragen tot een woonbeleid gericht op versterking van het regionaalstedelijk gebied en ruimtelijke kwaliteit, met aandacht voor een verantwoorde inpassing in het bestaande weefsel. Aan te snijden niet-uitgeruste gronden in woon- en woonuitbreidingsgebied. Behoudens de woonuitbreidingsgebieden in nuloptie, een deel van het woonreservegebied ter hoogte van Koolkerke en het woonuitbreidingsgebied in Loppem, worden quasi alle niet-uitgeruste gronden in woongebied en woonuitbreidingsgebied binnen de afbakeningslijn van het regionaalstedelijk gebied Brugge opgenomen in de woonprogrammatie. Voor deze niet-uitgeruste gronden moet een realisatiegraad van 48% nagestreefd worden. Alle woonuitbreidingsgebieden kunnen aangesneden worden zonder de opmaak van een woonbehoeftenstudie: via het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan van de afbakening worden ze omgezet in stedelijk woongebied. De inrichting van deze gebieden (opstellen van fasering, vastleggen woningtypes, dichtheid, ontsluiting, groenelementen, speelpleinen, …) behoort tot het takenpakket van de gemeenten. Uiteraard bestaat ook de mogelijkheid om ondersteunende functies (bv. gemeenschapsvoorzieningen, lokale recreatie,…) te ontwikkelen in deze gebieden.

RUP Licht&liefde bevat een nog niet aangesneden woonnuitbreidingsgebied volgens bovenstaande bepalingen kan deze ontwikkeld worden ifv de taakstelling van het regionaal stedelijke gebied Brugge.


Pagina 32

1.4.1.4

Atlas woonuitbreidingsgebied

Bijna alle woonuitbreidingsgebieden in Varsenare zijn ingenomen. Er bestaan nog enkel restpercelen of andere liggen in goedgekeurd niet-vervallen verkavelingen. Een klein gebied kon ontwikkeld worden op korte termijn, nl. voor 2007.


Pagina 33

1.4.2

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan

In de context van de ruimtelijke structuurplannen op de verschillende beleidsniveau’s worden een aantal uitspraken gedaan in verband met gemeenschapsvoorzieningen. Op het schaalniveau van een specifiek op een bepaalde doelgroep gericht initiatief zoals blinden en slechtzienden zijn er geen specifieke beleidskaders geformuleerd.


Pagina 34

1.4.3

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

In de gemeenteraad van 3 maart 1997 werd beslist om over te gaan tot de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het ontwerp GRS werd voorlopig aanvaard in de gemeenteraad van 15 oktober 2007. Het GRS werd goedgekeurd door de Bestendige Deputatie op 21 augustus 2008. 1.4.3.1

Richtinggevend deel

In het richtinggevend deel worden ontwikkelingsperspectieven van wonen in de open ruimte gedefinieerd. Ontwikkelingsperspectieven voor de woonkern Varsenare In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan wordt de site vernoemd en geduid waarbij de omgeving al te ontwikkelen wordt aangeduid. Bij de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan waren de specifieke noden en wensen vanuit Licht en Liefde niet gekend en was de wettelijke context niet van die aard dat de organisatie aan clustering van haar activiteiten dacht. Specifieke uitspraken over de mogelijkheden van de site zijn niet gebeurd in het kader van de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. De ontwikkeling kadert in de algemene doelstellingen voor de ontwikkeling van Varsenare zoals hieronder weergegeven. Visie De woonkern Varsenare moet zich in de eerste plaats autonoom en zelfstandig ontwikkelen als een aangename, leefbare kern met een voldoende uitgerust lokaal voorzieningenniveau. Voor diverse activiteiten (wonen, bedrijvigheid, recreatie, handel en horeca, horeca, gemeenschapsvoorzieningen,…) moet deze woonkern zijn eigen groei kunnen opvangen, met als belangrijkste doelstelling het op peil houden van het bevolkingsaantal. De woonkern Varsenare zal meer dan waarschijnlijk deel uitmaken van het Regionaalstedelijk gebied3 van Brugge. Hierdoor komt het in aanmerking voor het opvangen van een deel van de taakstelling naar wonen toe. Gewenste ruimtelijke ontwikkeling  Concentratie van centrumfuncties Teneinde de uitstraling van het centrum van Varsenare te ondersteunen is het belangrijk zoveel mogelijk de handel, horeca en openbare voorzieningen te concentreren langs de hoofdassen (Gistelsteenweg, Oude Dorpsweg) in het centrum. Zo blijven deze voorzieningen centraal gelegen, in de onmiddellijke omgeving van de verschillende woonfragmenten binnen de woonkern en bijgevolg voor iedereen vlot bereikbaar. Enkel binnen deze centrumzone kan tevens binnen strikte randvoorwaarden een beperkte verticale verdichting worden toegelaten (maximaal 3 bouwlagen en een bewoonbare dakverdieping).

3

Varsenare behoort ondertussen tot het Regionaal Stedelijk gebied Brugge Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Licht en Liefde’

Pagina 35



Versterking van de woonwijken tot aantrekkelijke, diverse buurten Ook binnen deze woonkern moeten de mogelijkheden tot inbreiding (via vrijliggende percelen en binnengebiedjes) worden gestimuleerd, teneinde een compactere en meer kwalitatieve woonkern te bekomen. Er moet gestreefd worden naar een menging van woningtypes in diverse dichtheden. Vervangingsbouw en renovatie kunnen de woningkwaliteit verhogen in de oudere buurten en langs de invalswegen. Extra aandacht moet uitgaan naar een betere verbinding van de woonwijken met het centrum en de kwaliteit van de openbare ruimte. De bestaande recreatieve speelpleinen moeten behouden blijven en plaatselijk verbeterd worden. Bij verdichtingsprojecten wordt uitgegaan van een gemiddelde dichtheid van 20-25 w/ha (regionaalstedelijk gebied). Binnen de centrumzone komt een gebied voor met belangrijke inbreidingspotenties (W2; serrebedrijf en tennisterreinen van ‘The Fox’).



Concentratie van lokale handels- en bedrijvigheidsactivitieten langs de Gistelsteenweg De bestaande concentraties van lokale handels- en bedrijvigheidsactiviteiten langs de Gistelsteenweg ter hoogte van de woonkern Varsenare worden beleidsmatig ondersteund. Deze activiteiten krijgen, afhankelijk van de ruimtelijke context en op voorwaarde dat de ruimtelijke draagkracht niet wordt overschreden, ruime ontwikkelingsmogelijkheden. Naar nieuwe activiteiten toe zullen er randvoorwaarden worden opgelegd naar de schaal, de mobiliteitsgeneratie, het architecturaal voorkomen en de aard van de activiteiten. Er zal tevens rekening gehouden worden met de ruimtelijke draagkracht van de omgeving (bvb hinder naar wonen toe).



Uitbreiden van het sportcomplex ‘Hof ter Straeten’ Kaderend in de doelstelling ‘behouden en versterken van de kerngebonden sportinfrastructuur’ en teneinde het verdwijnen van TC The Fox mee op te vangen, dient dit sportcomplex in noordelijke richting uit te breiden. Er worden nieuwe tennisterreinen voorzien. Tevens wordt er ruimte geschept voor nog andere recreatieve voorzieningen. Binnen deze plannen moet het behoud van de landschappelijk waardevolle dreef centraal staan. Deze dreef vormt tevens een westelijke buffer. De gehele zone kan ingekaderd worden binnen de eventuele noordelijke uitbreiding van Varsenare (als potentiële zone voor woningbouw in het kader van de afbakening van het RSG Brugge – zie later). Wegens de aanwezige infrastructuren wordt er voorgesteld om ‘Hof ter Straeten’ te gebruiken als gemeentelijk ‘fietsinrijpunt’ in het kader van het Recreatief Fietsnetwerk Brugse Ommeland.


Pagina 36



Bescherming van groenelementen binnen de woonkern De woonkern bevat heel wat vlak- en lijnvormige groenelementen. De vlakvormige groenelementen worden gevormd door de talrijk aanwezige woon- en kasteelparken, die kenmerkend zijn voor de woonkern Varsenare. De meest opvallende lijnvormige groenelementen zijn de twee dreven die vanuit de woonkern noordwaarts lopen en de dreef die de verbinding vormt tussen het noordwestelijke en zuidwestelijk woonpark Deze groenelementen, die karakteriserend zijn voor de woonkern, dienen maximaal beschermd te worden.



Suggestie naar de hogere overheid: potentiële zones voor woningbouw in het kader van de afbakening van het RSG Brugge De kans is zeer groot dat Varsenare binnen de afbakeningslijn gelegen zal zijn van het Regionaalstedelijk gebied Brugge. Indien Varsenare een taakstelling voor bijkomende woningen krijgt, moet gezocht worden naar potentiezones voor kernuitbreiding. Een noordelijke uitbreiding van Varsenare wordt voorgesteld. Dit gebied sluit direct aan bij het centrum (met zijn verschillende voorzieningen), is goed bereikbaar via het openbaar vervoer (20-minuten-frequentie naar Brugge), omsluit de gewenste uitbreiding van het sportcomplex ‘Hof ter Straeten’ en is nog vrij in te vullen (waardoor een voldoende hoge dichtheid kan gehaald worden en er kan worden ingespeeld op woonvormen waaraan elders in het stedelijk gebied een tekort bestaat). Bij de ontwikkeling van het gebied (in twee fasen van respectievelijk 6 en 5 ha) wordt uitgegaan van een gemiddelde dichtheid van 25 w/ha en wordt een gezonde mix voorgesteld van enerzijds private en sociale realisatie, en anderzijds van aangepaste woningen voor bejaarden en jonge gezinnen. De realisatie gebeurt na volledige verwerving door de gemeente, waarbij gestreefd wordt naar samenwerkingsvormen met OCMW, huisvestingsmaatschappijen en private partners in de vorm van publiek-private samenwerking. De gemeente maakt het RUP op en neemt de projectregie in handen. In de eerste fase worden er een 150-tal woningen voorzien in het oostelijk gedeelte van het plangebied (6 ha bij een dichtheid van 25 w/ha).



Suggestie naar de hogere overheid: duidelijke differentiatie naar dichtheden behouden De woonkern Varsenare wordt gekenmerkt door een brede waaier van bebouwingstypologieën: aaneengesloten en halfopen bebouwing in het centrum, verkavelingen met open bebouwing aan de randen en villabouw binnen de verschillende woonparken. Deze verschillende typologieën brengen ook verschillende dichtheden met zich mee. De kans is dus reëel dat Varsenare zal behoren tot het Regionaalstedelijk gebied van Brugge. Binnen dit regionaalstedelijk gebied wordt er gestreefd naar stedelijke dichtheden wat betreft wonen, dit wil dus zeggen een minimale gemiddelde dichtheid van 25 woningen/ha. Teneinde het karakter van de woonkern niet fundamenteel aan te tasten, moet met deze dichtheden in Varsenare omzichtig omgesprongen worden: hogere dichtheden in het centrum van


Pagina 37

de woonkern, lagere dichtheden aan de rand ervan. Bij nieuwe woon- en verdichtingsprojecten moet hiermee rekening gehouden worden. 

Suggestie naar de hogere overheid: potentiële zones voor woningbouw in het kader van de afbakening van het RSG Brugge De kans is zeer groot dat Varsenare binnen de afbakeningslijn gelegen zal zijn van het Regionaalstedelijk gebied Brugge. Indien Varsenare een taakstelling voor bijkomende woningen krijgt, moet gezocht worden naar potentiezones voor kernuitbreiding. Een noordelijke uitbreiding van Varsenare wordt voorgesteld. Dit gebied sluit direct aan bij het centrum (met zijn verschillende voorzieningen), is goed bereikbaar via het openbaar vervoer (20-minuten-frequentie naar Brugge), omsluit de gewenste uitbreiding van het sportcomplex ‘Hof ter Straeten’ en is nog vrij in te vullen (waardoor een voldoende hoge dichtheid kan gehaald worden en er kan worden ingespeeld op woonvormen waaraan elders in het stedelijk gebied een tekort bestaat). Bij de ontwikkeling van het gebied (in twee fasen van respectievelijk 6 en 5 ha) wordt uitgegaan van een gemiddelde dichtheid van 25 w/ha en wordt een gezonde mix voorgesteld van enerzijds private en sociale realisatie, en anderzijds van aangepaste woningen voor bejaarden en jonge gezinnen. De realisatie gebeurt na volledige verwerving door de gemeente, waarbij gestreefd wordt naar samenwerkingsvormen met OCMW, huisvestingsmaatschappijen en private partners in de vorm van publiekprivate samenwerking. De gemeente maakt het RUP op en neemt de projectregie in handen. In de eerste fase worden er een 150-tal woningen voorzien in het oostelijk gedeelte van het plangebied (6 ha bij een dichtheid van 25 w/ha).



Suggestie naar de hogere overheid: duidelijke differentiatie naar dichtheden behouden De woonkern Varsenare wordt gekenmerkt door een brede waaier van bebouwingstypologieën: aaneengesloten en halfopen bebouwing in het centrum, verkavelingen met open bebouwing aan de randen en villabouw binnen de verschillende woonparken. Deze verschillende typologieën brengen ook verschillende dichtheden met zich mee. De kans is dus reëel dat Varsenare zal behoren tot het Regionaalstedelijk gebied van Brugge. Binnen dit regionaalstedelijk gebied wordt er gestreefd naar stedelijke dichtheden wat betreft wonen, dit wil dus zeggen een minimale gemiddelde dichtheid van 25 woningen/ha. Teneinde het karakter van de woonkern niet fundamenteel aan te tasten, moet met deze dichtheden in Varsenare omzichtig omgesprongen worden: hogere dichtheden in het centrum van de woonkern, lagere dichtheden aan de rand ervan. Bij nieuwe woon- en verdichtingsprojecten moet hiermee rekening gehouden worden.


Pagina 38

1.5

Decretale bepalingen


Pagina 39

1.5.1

Opgave van strijdige bepalingen

De voorschriften en de bestemmingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan ‘Licht en Liefde’ vervangen de voorschriften en de bestemming van het gewestplan voor de zones die binnen het plangebied van het RUP vallen. Het betreft volgende bestemmingen van het koninklijk besluit van 28.12.1972 betreffende inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen : ART. 11 – woonuitbreidingsgebied

ART. 11 – agrarische gebieden

ART. 17. - gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen

1.1. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor. 4.1. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens paraagrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden. 6.2. De gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. In deze gebieden dient rondom een afzonderingsgordel te worden aangelegd, waarvan de breedte vastgesteld wordt door de bijzondere voorschriften. Na de stopzetting van de ontginningen dient de oorspronkelijke of toekomstige bestemming, die door de grondkleur op het plan is aangegeven, te worden geeerbiedigd. Voorwaarden voor de sanering van de plaats moeten worden opgelegd opdat de aangegeven bestemming kan worden gerealiseerd.

Bij het van kracht worden van het ruimtelijk uitvoeringsplan worden de voorschriften en bestemmingen van het gewestplan opgeheven en vervangen door de voorschriften en bestemmingen bepaald in het ruimtelijk uitvoeringsplan.


Pagina 40

1.5.2

Lijst met op te heffen voorschriften

Na het van kracht worden van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden volgende voorschriften in het plangebied opgeheven :  Bestemmingen van het gewestplan Brugge – Oostkust (KB 7 april 1977) zijnde gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, code 0200, agrarisch landschappelijk waardevol gebied, code 0901 en woonuitbreidingsgebied, code 105. 1.5.3

Ruimtebalans

Bestemming RUP

Bestemming gewestplan Woonuitbreidingsgebied

Landschappelijke waardevolle agrarische gebieden

gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen

gemeentelijke begraafplaats

13.145 m²

gemeenschapsvoorzieningen

1.663 m²

aangepast wonen

2.907 m²

1.902 m²

19.723 m² 1.603 m²

Het totale plangebied heeft een oppervlakte van ca 4ha 09a 43ca


Pagina 41

1.5.4

Register van de percelen waarop bestemmingswijzigingen worden doorgevoerd

1.5.4.1

Planschadevergoeding

Het plan bevat geen percelen die vallen onder Art. 2.6.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening 1.5.4.2

Planbatenheffing

Het plan bevat vier percelen die vallen onder Art. 2.6.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bestemmingswijziging van “gemeenschaps- en nutsvoorzieningen” naar “wonen” Perceel

tot. opp. perceel

bestemmingswijziging

4_C_66F

5.028 m²

2.953 m²

4_C_67C

6.420 m²

1.512 m²

4.465 m²

1.5.4.3

Bestemmingswijzigingscompensatie

Het plan bevat geen percelen die vallen onder Boek 6, titel 2 van het decreet betreffende het gronden pandenbeleid 1.5.4.4

Compensatie ingevolge beschermingsvoorschriften

Het plan bevat geen percelen die vallen onder Boek 6, titel 3 van het decreet betreffende het gronden pandenbeleid


Pagina 42

1.5.5

Watertoets

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid legt de verplichting op een watertoets uit te voeren. De watertoets bestaat erin onderzoek te doen naar de effecten van het plan op de waterhuishouding. Schadelijke effecten moeten zoveel mogelijk worden beperkt. Indien dit niet mogelijk is, moeten de schadelijke effecten worden hersteld of, in gevallen van vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Inrichting : Bij de inrichting van het gebied zal rekening worden gehouden met de codes van goede praktijk en de vigerende verordening met betrekking tot gescheiden rioleringen, maximale infiltratie en vertraagde afvoer van oppervlaktewater en worden de verhardingen strikt beperkt.

Figuur 9:Van nature overstroombare gebieden (NOG)

In het gebied komen geen overstroombaar of recent overstroomde gebieden voor.

Figuur 10:Risicozones voor overstroming

Binnen het gebied komen geen ‘risicozone voor overstromingen’ voor.


Pagina 43

Figuur 11:Recent overstroomde gebieden (ROG)

Uit de ‘recent overstroomde gebieden’ (ROG) blijkt dat er in het recente verleden, binnen het plangebied, geen knelpunten voorkomen.

Figuur 12: infiltratiegevoelige gebieden

Uit de ‘infiltratiegevoelige gebieden’ blijkt dat binnen het plangebied infiltratiegevoelige bodems aanwezig zijn. Besluit :Overwegende dat de impact van de nieuwe bestemmingen binnen het plangebied binnen de contouren van het plangebied moeten worden opgevangen door het treffen van voldoende maatregelen met betrekking tot waterbuffering en infiltratie en dat het plan een verbetering van de omgeving beoogd, kan er vanuit gegaan worden dat de impact op de waterhuishouding van de omgeving positief zal zijn. Uit overstromingskaarten en de kaarten van de watertoets blijkt dat in de omgeving van het BPA geen recente overstromingen voor komen.


Pagina 44

1.5.6

Resultaat onderzoek tot m.e.r.

We kunnen besluiten dat er geen plan-MER moet worden opgemaakt. Deze conclusie werd ondersteund door de dienst MER. De ontheffing vindt u in bijlage.


Pagina 45


Pagina 46


Pagina 47

Fax

Recommend Documents