________________ 1
Samenvatting Door het uitbreken van de kredietcrisis is de economische situatie verslechterd en voor veel mensen en bedrijven is de zekerheid afgenomen. Dit heeft gevolgen voor de vastgoedmarkt. Er is sprake van daling van de woningprijs en van het commerciële vastgoed. Van een aanbodmarkt is de vastgoedmarkt omgeslagen naar een vraagmarkt. Het directe gevolg van deze veranderingen is dat nieuwe ontwikkelingen vastlopen. Financiële instellingen zijn minder snel bereid om vastgoedprojecten te financieren. Een groot deel van de projectontwikkelaars is niet kapitaalkrachtig genoeg om zelf de projecten te financieren. Amsterdam geeft alle grond in erfpacht uit. De erfpachtcontracten tussen gemeente en ontwikkelaars bieden weinig ruimte om in te spelen op de veranderende marktomstandigheden. Daarbij geven projectontwikkelaars aan dat de gevraagde grondprijzen te hoog zijn. Hoe kan in deze gemeente een andere manier van omgaan met erfpacht bijdragen aan het op gang brengen van nieuwe ontwikkelingen? Met andere woorden: Hoe is erfpacht dienstbaar te maken aan vastgoedontwikkeling in een neergaande markt? In deze thesis wordt onderzocht of en hoe erfpacht mogelijkheden kan bieden om in een neergaande markt toch vastgoed te ontwikkelen. Dit wordt bekeken vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar en de gemeente. Erfpacht is een zakelijk recht waaraan voorwaarden worden verbonden. Een belangrijk kenmerk is dat er op terugkerende tijdstippen een geldsom betaald moet worden. Daarnaast geeft het recht partijen veel vrijheid om de inhoud ervan zelf vorm te geven. Naast de algemene voorwaarden kunnen er ook aanvullende zaken worden afgesproken, zoals afspraken over het minimaal te bouwen aantal brutovloeroppervlak, welke bvo’s worden verrekend, of de kosten voor het bouwrijp maken. Het voordeel van erfpacht voor de projectontwikkelaar is dat hij de grond niet hoeft te financieren. Dit betekent niet dat hij geen kosten maakt, hij betaalt immers de canon. De componenten die erfpacht tot financieel instrument maken zijn de grondprijs, het canonpercentage, de bestemming en de looptijd. Over al deze componenten kunnen partijen nadere afspraken maken. De invulling hiervan staat niet vast en is flexibel. Het doel van erfpacht is om de grondwaardestijging ten goede te laten komen aan de gemeenschap en invloed te houden op het gebruik van de grond en speculatie te voorkomen. Erfpacht doorkruist het hele vastgoedproces. In een vroeg stadium worden alle punten vastgelegd in het erfpachtcontract en in alle fasen – initiatieffase, ontwikkel-/realisatiefase, exploitatiefase – van het vastgoedproces komen de onderdelen van erfpacht voor. In de initiatieffase worden de bestemming, grondprijs, canonpercentage en looptijd vastgelegd. In de ontwikkelfase heeft erfpacht invloed op de kosten die worden afgesproken over de waarborgsom en de reserveringsvergoeding. In de realisatiefase worden de financiële kosten gemaakt tussen de start van de bouw en de oplevering. In de exploitatiefase is de canon afgekocht of worden jaarlijkse canonbedragen betaald. Uit de casestudie blijkt dat de maatregelen die genomen kunnen worden binnen het erfpachtstelsel effect hebben op het vastgoedproject. Door het aanbrengen van flexibiliteit kan het project worden afgestemd op de marktomstandigheden, waardoor neerwaartse risico’s kunnen worden beperkt. • In het vastgoedproces kan de gemeente een stimulans geven door middel van een flexibelere invulling van de grondaanbieding. De flexibiliteit van de bestemming kan ________________ 2
ertoe bijdragen dat een projectontwikkelaar zijn ontwikkeling kan aanpassen aan de marktomstandigheden. • Door een marktconforme grondprijs die residueel wordt bepaald zal de projectontwikkelaar meer armslag hebben om een ontwikkeling te beginnen. • Door een andere opbouw van het canonpercentage in de ontwikkel- en realisatiefase kan erfpacht een project vlottrekken. Zo kan voor het canonpercentage worden gekozen voor een renteconversie of een euribor met opslagen en een uitgestelde betaling, de waarborgsom als garantie of een zogenaamde ingroei-canon. • Erfpacht biedt de mogelijkheid om aanvullende afspraken te maken in de ontwikkel/realisatiefase. • Erfpacht biedt de gemeente de mogelijkheid om in de exploitatiefase door middel van een canonherziening misgelopen kosten uit de ontwikkelfase te verrekenen. Door gebruik te maken van de ruimte die erfpacht biedt kunnen partijen onderlinge afspraken maken. Met verschillende maatregelen kan erfpacht worden aangepast. Door flexibel om te gaan met de bestemming, het canonpercentage, de grondprijs en aanvullende afspraken te maken kan erfpacht dienstbaar zijn aan een vastgoedontwikkeling.
________________ 3
Inhoudsopgave Samenvatting........................................................................................................................................................... 2 1 Introductie ..................................................................................................................................................... 5 1.1 Inleiding ........................................................................................................................................................ 5 1.2 Aanleiding onderzoek ................................................................................................................................... 5 1.2.1 Actualiteit ............................................................................................................................................. 5 1.2.2 Ander grondbeleid ................................................................................................................................ 5 1.2.3 Erfpacht als financieel instrument ........................................................................................................ 6 1.2.4 Financiële analyse vastgoedontwikkeling............................................................................................. 6 1.3 Probleemstelling ........................................................................................................................................... 7 1.3.1 Onderwerp en doelstelling van de thesis .............................................................................................. 7 1.3.2 Centrale vraag ....................................................................................................................................... 7 1.3.3 Deelvra(a)g(en)..................................................................................................................................... 7 1.4 Relevantie ..................................................................................................................................................... 7 1.5 Onderzoeksaanpak ........................................................................................................................................ 7 2 Erfpacht als financieel instrument ................................................................................................................. 9 2.1 Inleiding ........................................................................................................................................................ 9 2.2 De kenmerken van het erfpachtrecht ............................................................................................................ 9 2.3 Algemene voorwaarden .............................................................................................................................. 11 2.4 Andere toepassingen van erfpacht .............................................................................................................. 12 2.5 Erfpacht als sturingsinstrument .................................................................................................................. 13 2.6 Erfpacht als financieel instrument .............................................................................................................. 14 2.6.1 Grondwaardebepaling ......................................................................................................................... 14 2.6.2 Grondprijsaanbieding ......................................................................................................................... 14 2.6.3 Canon.................................................................................................................................................. 16 2.7 Samenvatting .............................................................................................................................................. 18 3 Financiële analyse vastgoedontwikkeling ................................................................................................... 20 3.1 Inleiding ...................................................................................................................................................... 20 3.2 Vastgoedontwikkeling ................................................................................................................................ 20 3.3 Analyse vastgoedproces.............................................................................................................................. 22 3.4 Cyclus van financiën vastgoedontwikkeling............................................................................................... 23 3.5 Kosten van een ontwikkeling ...................................................................................................................... 24 3.6 Deelconclusie .............................................................................................................................................. 26 4 Casestudie Vastgoedontwikkeling Zuidas ................................................................................................... 27 4.1 Inleiding ...................................................................................................................................................... 27 4.2 Case Project Zuidas .................................................................................................................................... 27 4.3 Deel A Initiatieffase .................................................................................................................................... 28 4.4 Deel B Ontwikkel- en realisatiefase ........................................................................................................... 31 4.5 Deel C Exploitatiefase ................................................................................................................................ 33 4.6 Financiële belasting voor een projectontwikkelaar ..................................................................................... 33 4.7 Nadere afspraken ........................................................................................................................................ 34 4.8 Analyse en maatregelen .............................................................................................................................. 34 4.8.1 Analyse ............................................................................................................................................... 34 4.8.2 Maatregelen ........................................................................................................................................ 35 5 Conclusies en aanbevelingen ....................................................................................................................... 37 5.1 Inleiding ...................................................................................................................................................... 37 5.2 Conclusies per deelvraag en centrale vraag ................................................................................................ 37 5.3 Aanbevelingen ............................................................................................................................................ 38 Literatuurlijst......................................................................................................................................................... 40 Bijlage(n) .............................................................................................................................................................. 42 Bijlage I: Bepaling residuele grondwaarde woning. ......................................................................................... 42 Bijlage II: Tabel overzicht canonbetalingen naar scenario’s. ........................................................................... 42 Bijlage III: Tabel residuele grondwaarde ......................................................................................................... 43 Bijlage IV: Scenario’s casestudie deel B .......................................................................................................... 44
________________ 4
1
Introductie
1.1 Inleiding Dit hoofdstuk is een uiteenzetting van de onderzoeksopzet. Allereerst komen de aanleiding voor en een afbakening van het onderzoek aan de orde. Daarna wordt ingegaan op de relevantie ervan. Vervolgens wordt de doel- en vraagstelling behandeld. Aansluitend volgt de werkwijze en onderzoeksmethodologie. Tot slot van dit hoofdstuk wordt de opbouw van de scriptie geschetst in de leeswijzer. 1.2 Aanleiding onderzoek De aanleiding van het onderzoek is dat steeds meer geplande vastgoedontwikkelingen niet tot uitvoering komen. Onderstaande paragraaf schetst een beeld waarom vastgoedontwikkelingen in de huidige tijd vastlopen en daarbij wordt een inleiding gegeven of erfpacht een mogelijkheid biedt om een vastgoedontwikkeling vlot te trekken. 1.2.1 Actualiteit De grote steden kondigen vandaag plannen aan om de schade van de recessie in te perken. Amsterdam wil bouwbedrijven de mogelijkheid bieden om bouwprojecten te beginnen zonder meteen de bijbehorende grond van de gemeente te kopen. Door de uitgifte van grond uit te stellen, ligt het risico van waardeverlies van de grond niet bij de bouwbedrijven, waardoor die mogelijk sneller nieuwe projecten oppakken (ANP, 18 februari 2009).
Bovenstaand nieuwsbericht staat niet op zichzelf. Verschillende nieuwsberichten van de afgelopen tijd melden dat projectontwikkelaars in de problemen komen omdat het in de huidige marktomstandigheden steeds moeilijker is een vastgoedontwikkeling te starten. De financiering is moeilijker te realiseren dan voorheen het geval was. ‘Kredietcrisis verlamt projectontwikkelaar volgens wethouder nu al’ (Bron: NRC, 21 oktober 2008), ‘A’dam schiet bouwsector te hulp’ (Bron: Telegraaf, 18 februari 2009), ‘Rotterdam koopt grond van ontwikkelaars’ (Bron: PropertyNL, 6 maart 2009), ‘Gemeente stopt groot aantal bouwprojecten’ (Bron: Parool, 18 maart 2009), ‘Amsterdam bevriest grondprijzen’ (Bron: Trouw, 31 maart 2009), ‘Rijk moet nieuwbouwmarkt weer op gang brengen’ (Bron: Het Financieele dagblad, 20 juli 2009), ‘Stedelijke ontwikkelingen vallen stil’, (Bron: Het Financieele dagblad, 23 februari 2010), ‘Amsterdam schrapt bouwplannen woningen en kantoren’ (Bron: Vastgoedmarkt, 7 oktober 2010). Hoever de effecten van de kredietcrisis reiken is momenteel onderwerp van discussie. Het is waarschijnlijk dat de overheid een andere rol gaat vervullen, waar de vastgoedmarkt de gevolgen van ondervindt. Voor de korte termijn dringt de vraag zich op hoe de overheid zal opereren in een vastgoedsector die lijkt stil te vallen. Met name onder invloed van locatie- dan wel gebiedsontwikkeling en de daarmee gemoeid gaande grotere investeringen wordt er een beroep gedaan op de overheid. Niet langer wordt de overheid gevraagd om alleen bestuursrechtelijk mee te werken aan projecten, maar ook om financieel te participeren in nieuwe constructies. Het gevolg is dat er gekeken moet worden naar een nieuwe verdeling van risico en rendement. Daarbij moet aandacht worden besteed aan de regie in het ontwikkelproces en de rol van de ontwikkelaar. 1.2.2 Ander grondbeleid Als gevolg van de financiële crisis willen gemeenten initiatieven ontwikkelen om vastgoedprojecten te stimuleren. Gemeenten hebben door de kredietcrisis hun grondbeleid moeten aanpassen. Zo heeft gemeente Amsterdam bepaald in haar grondbeleid van 2010 dat grondprijzen gelijk moeten blijven en niet mogen worden aangepast (grondprijzenbrief 2010). ________________ 5
Projectontwikkelaars gaven aan dat met de grondprijzen uit 2010 locatie- en gebiedsontwikkelingen niet langer haalbaar zijn. In de grondprijzenbrief van 2011 worden grondprijzen weer residueel berekend. In de nieuwe grondprijzenbrief van 2011 heeft de gemeente de grondprijzen verlaagd met ongeveer 20%. Een van de instrumenten van de gemeente om gronduitgifte te regelen, is erfpacht. Zou een andere manier van omgaan met erfpacht kunnen bijdragen aan het bevorderen van te ontwikkelen nieuwbouwprojecten? In Rotterdam is opnieuw erfpacht ingesteld om de stagnerende economie een impuls te geven: Rotterdam heeft aangekondigd grond in eigendom van projectontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties aan te kopen en uit te geven in erfpacht. De gemeente wil zo een oplossing bieden om projecten doorgang te laten vinden ten tijde van een neergaande markt (Neprom, 2009). Amsterdam geeft alle grond al in erfpacht uit. Hoe kan in deze gemeente een andere manier van omgaan met erfpacht bijdragen aan het op gang brengen van nieuwe ontwikkelingen? Om nieuwbouwprojecten van de grond te krijgen zijn verschillende oplossingen denkbaar, waarvan een aantal geregeld in de praktijk worden toegepast. Maatregelen waaraan kan worden gedacht zijn het maken van onderlinge afspraken, samenwerking en optieregelingen. In de contractvorming tussen partijen, meestal tussen gemeenten en markt, kunnen flexibele afspraken zorgen voor meer ruimte om te experimenteren met andere vormen van samenwerking. 1.2.3 Erfpacht als financieel instrument De vastgoedmarkt is hard geraakt door de financiële crisis. De economische recessie die daarop volgde raakte de gebruikersmarkten. In alle sectoren wordt gezocht naar maatregelen om de vastgoedontwikkelingen niet te laten stagneren. Zo komt de publieke sector met een aantal mogelijkheden als het heronderhandelen van contracten, herijken van samenwerkingsvormen en risicoverdeling met als doel het beperken van de financiële risico’s, het stimuleren van de bouwproductie en het op peil houden van de economische activiteit, en algemeen maatschappelijk belang. De maatregelen die worden aangedragen zijn divers. Er zijn maatregelen die direct de vraag moeten stimuleren (op de gebruiker gericht; financiering, garantie en fiscalisering) en maatregelen die het aanbod moeten stimuleren (productie door ontwikkelaars, corporaties en bouwers) en algemene maatregelen als marketing en innovatieprogramma’s. Concrete maatregelen zijn subsidieregelingen, rentevrije perioden, startersleningen, overheidsfinancieringen en erfpacht. In deze scriptie onderzoek ik of de projectontwikkelaar de ontwikkeling vlot kan trekken als erfpacht dienstbaar wordt gemaakt aan de ontwikkeling. Is er een afhankelijkheidsrelatie of flexibele manier om met erfpacht om te gaan? Erfpacht is in het verleden regelmatig aangepast aan de maatschappelijke ontwikkelingen en kan mogelijk bijdragen aan een optimistischer toekomstbeeld voor projectontwikkelaars en de gemeente. 1.2.4 Financiële analyse vastgoedontwikkeling De aandacht in dit onderzoek gaat uit naar erfpacht bij nieuwe vastgoedontwikkelingen. Het proces vastgoedontwikkeling en wat het betekent als de markt minder wordt, worden toegelicht. Aan de hand van het ontwikkelingsproces worden de financiële mogelijkheden van erfpacht geanalyseerd. Door middel van een gedetailleerde analyse van het instrument erfpacht wordt onderzocht of in een neergaande markt vastgoedontwikkeling haalbaar kan worden als erfpacht wordt ingezet als financieel instrument. ________________ 6
1.3 Probleemstelling 1.3.1 Onderwerp en doelstelling van de thesis Het onderwerp van de thesis is gericht op het uitgeven van grond in erfpacht. Hoe wordt erfpacht gebruikt als financieel instrument? In een financiële analyse wordt toegelicht hoe op een andere manier met erfpacht om te gaan. Kan erfpacht bijdragen aan een vastgoedontwikkeling in een neergaande markt? De doelstelling van de thesis is om te onderzoeken of en hoe erfpacht ingezet kan worden om mogelijkheden te bieden om in een neergaande markt toch vastgoed te ontwikkelen. Dit wordt bekeken vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar en de gemeente. Dit onderzoek moet op een aantal plaatsen worden afgebakend. Als er in de scriptie over erfpacht wordt gesproken wordt hiermee in de meeste gevallen het erfpachtstelsel in Amsterdam bedoeld. Als dit niet het geval is dan wordt verwezen naar een erfpachtstelsel van een andere gemeente. De fiscale aspecten van erfpachtconstructies worden buiten deze thesis gelaten. 1.3.2 Centrale vraag In de huidige vastgoedcrisis is de grondprijs die de gemeente vraagt voor de in erfpacht uitgegeven gronden volgens projectontwikkelaars te hoog om ontwikkelingen op te starten. Om de crisis het hoofd te bieden is het echter wel noodzakelijk dat ontwikkelingen door blijven gaan. De probleemstelling van deze scriptie is dan ook hoe erfpacht ingezet kan worden om vastgoed te ontwikkelen. Kort gezegd: Hoe is erfpacht dienstbaar te maken aan vastgoedontwikkeling in een neergaande markt? 1.3.3 Deelvra(a)g(en) Om de centrale vraag te beantwoorden, moeten er eerst een aantal andere vragen worden beantwoord. De volgende vragen zijn relevant in dit onderzoek en komen in de komende hoofdstukken aan de orde: • Waarom lopen vastgoedontwikkelingen in de huidige markt vast? (hoofdstuk 1) • Hoe is het erfpachtstelsel opgebouwd en wat zijn de financiële instrumenten in het erfpachtstelsel? (hoofdstuk 2) • Wat is de invloed van erfpacht op de kosten van vastgoedontwikkeling? (hoofdstuk 3) • Welke mogelijkheden zijn er binnen het huidige erfpachtstelsel om alternatieve afspraken te maken? (hoofdstuk 4) 1.4 Relevantie Om verschillende redenen is dit onderwerp relevant. Vanuit de vastgoedwereld is steeds meer interesse in onderzoek en analyses van verschillende sectoren. Voor het vakgebied zou het kunnen bijdragen aan nieuwe inzichten over erfpacht. Tevens zou het maatschappelijk relevant kunnen zijn om de stagnerende ontwikkelingen op gang te helpen. Bijkomend punt is dat de vastgoedwereld zich de laatste jaren steeds meer heeft geprofessionaliseerd. Binnen de vastgoedwereld is steeds meer de nadruk komen te liggen op specifieke vakgebieden. Het onderzoeken van de mogelijkheden van erfpacht voor locatieontwikkeling zou hiertoe kunnen bijdragen. 1.5 Onderzoeksaanpak Het onderzoek bestaat uit verschillende delen en zal de hiervoor genoemde centrale vraag en deelvragen beantwoorden aan de hand van de onderzoeksopzet. In de literatuurstudie worden de huidige marktomstandigheden besproken (hoofdstuk 1), vervolgens wordt besproken hoe erfpacht fungeert als financieel instrument (hoofdstuk 2) en wordt een overzicht gegeven van ________________ 7
een financiële analyse van een vastgoedontwikkeling met hierin aangegeven waar erfpacht van invloed is op de ontwikkeling (hoofdstuk 3). In de casestudie (hoofdstuk 4) worden een aantal scenario’s gegeven en geanalyseerd. Hierbij worden de literatuurhoofdstukken gecombineerd met een analyse van de gevoerde gesprekken met mensen uit de praktijk. De onderzoeksmethoden bestaan uit een literatuurstudie en interviews. Met de interviews wordt verkend hoe in de praktijk wordt omgegaan met erfpacht en waar men tegenaan loopt. Bij de selectie van de geïnterviewden is gekeken naar de verschillende invalshoeken van de instanties. Onderstaande figuur 1.1 geeft de opbouw van de scriptie weer. Figuur 1.1: Opzet onderzoek
Inleiding en onderzoeksvraag (hoofdstuk 1)
Erfpacht als financieel instrument (hoofdstuk 2)
Financiele analyse vastgoedontwikkeling (hoofdstuk 3)
Casestudie vastgoedontwikkeling Zuidas (hoofdstuk 4)
Conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 5)
________________ 8
2
Erfpacht als financieel instrument
2.1 Inleiding Hoe is het erfpachtstelsel opgebouwd en wat zijn de financiële instrumenten in het erfpachtstelsel? In de eerste paragraaf worden de kenmerken van erfpacht besproken. In de volgende paragraaf worden de instrumenten besproken die erfpacht tot een financieel instrument maken. De laatste paragraaf geeft een samenvatting van het hoofdstuk. 2.2 De kenmerken van het erfpachtrecht Om het begrip erfpacht duidelijk te maken kijken we eerst maar eens naar het juridische begrip zoals omschreven in de wetgeving: Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (BW5, Boek 5, Titel 7; artikel 85). Erfpacht is afgeleid van het ruimere recht eigendom. De inhoud van het recht wordt bepaald door de wet en de in de akte van vestiging opgenomen erfpachtvoorwaarden. Dit betekent dat de bevoegdheden van de erfpachter aangaande het erfpachtrecht zelf veel vrijheden, maar ook beperkingen heeft. Geen enkel ander recht verschaft de mogelijkheid tot vestiging van een recht met duur, omvang en van bevoegdheden als het erfpachtrecht (De Jong, 2008). De eigenaar van de grond kan het recht verlenen aan de erfpachter. De erfpachter krijgt daarmee de bevoegdheid de onroerende zaak van de ander te houden en te gebruiken. Volgens lid 2 van het wetboek kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de canon - te betalen. In de wet zijn geen voorschriften opgesteld over de hoogte van de canon, zodat partijen vrij zijn om onderling afspraken te maken (Nelisse, 2008). De belangrijkste kenmerken van het erfpachtrecht In artikel 5:85 staat dat de erfpachter de bevoegdheid moet hebben ‘eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken’. Volgens De Jong (2008) valt er uit deze omschrijving vier belangrijke kenmerken af te leiden: • Het recht dient betrekking te hebben op een onroerende zaak (art. 5:85 lid 1 BW). • De erfpachter dient het genot van de in erfpacht verkregen zaak te hebben. Hij mag deze gebruiken om de vruchten daarvan te plukken. Heeft de erfpachter geen enkel genot, dan is er geen erfpachtrecht ontstaan (art. 5:89 lid 1 BW). • De erfpachter dient met betrekking tot het recht in relatie te staan tot een hoofdgerechtigde. Is deze relatie niet aanwezig, dan is er geen sprake van een erfpachtrecht maar mogelijk van eigendom. • De erfpachter dient het recht te kunnen vervreemden en bezwaren. Deze beschikkingsmacht mag weliswaar worden beperkt, maar niet volledig uitgesloten. Is dit laatste wel het geval, dan is er geen sprake van een erfpachtrecht, mogelijk wel van huur (art. 5:91 lid 1 jo 3:83 lid 1 BW). Voorwaarden Het erfpachtrecht geeft veel vrijheden aan partijen om de inhoud van het recht vorm te geven. De structuur van het erfpachtrecht is in het Burgerlijk wetboek vastgelegd. Maar partijen hebben binnen bepaalde grenzen van deze structuur en de specifieke bepalingen wel de vrijheid om in de akte van vestiging de rechtsverhoudingen nader te bepalen. De inhoud van het recht wordt vorm gegeven door de voorwaarden in de akte van vestiging. ________________ 9
Bij de vestiging van het erfpachtrecht maakt vooral de overheid over het algemeen gebruik van algemene voorwaarden (AV’s). Deze erfpachtvoorwaarden kunnen worden ingeschreven in de openbare registers, waarna er in de vestigingsakte naar verwezen wordt. Op het gebied van gemeentelijke erfpachtvoorwaarden bestaat een grote verscheidenheid. Binnen een gemeente kunnen verschillende AV’s van toepassing zijn. Van uniformiteit in de voorwaarden is derhalve geen sprake. Met name door de vrijheden die partijen hebben om de voorwaarden op te stellen en de flexibiliteit wordt het erfpachtrecht breed toegepast door zowel de overheid als particulieren. Gemeenten en particulieren gebruiken het erfpachtrecht voor verschillende doeleinden. Gemeenten willen met het erfpachtrecht het ruimtelijk beleid verwezenlijken. Er bestaan dan ook verschillende soorten erfpacht zoals agrarische en stedelijke erfpacht. Het erfpachtrecht is zeer flexibel doordat er de mogelijkheid bestaat om kwalitatieve rechten en verplichtingen aan een onroerende zaak te verbinden. Het recht kan voor een grote variëteit van gebruikers voor verschillende doeleinden aantrekkelijk zijn. Erfpacht in Nederland Het aantal gemeenten dat nog een verplicht stelsel van stedelijke erfpacht hanteert is gering; Amsterdam, Den Haag en Utrecht. In de jaren negentig van de twintigste eeuw hebben steeds meer gemeenten hun beleid ten aanzien van erfpacht gewijzigd. De wijziging hield veelal in dat de erfpacht als uitgiftevorm voor de grond is afgeschaft en dat de erfpachters de mogelijkheid krijgen de blote eigendom van de grond te verwerven, oftewel eigenaar van de grond worden. Er zijn twee groepen gemeenten waar stedelijke erfpacht voorkomt. De eerste groep betreft gemeenten die nog altijd grond in erfpacht uitgeven; deze hebben hun beleid niet gewijzigd. Het gaat om de gemeenten Amsterdam, Den Haag en Utrecht. De tweede groep gemeenten hanteert niet langer actief een stelsel van stedelijke erfpacht maar past erfpacht facultatief danwel incidenteel toe. Dit zijn onder andere de gemeenten Rotterdam, Tilburg, Groningen, Haarlem, Leiden, Vlaardingen en Lelystad. In de meeste van deze gemeenten kunnen erfpachters het eigendom van de grond verwerven. De meest in het oog springende beleidswijziging van de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden in Rotterdam. Per 1 januari 2003 heeft Rotterdam het erfpachtstelsel afgeschaft. Het doel van stedelijke erfpacht Gemeenten die erfpacht hanteren doen dat van oudsher met als doel om de waardestijging van de grond voor de gemeenschap te behouden. De gemeente kan daaropvolgend er nog naar streven om invloed te houden op het gebruik van de grond en speculatie te voorkomen. De wijze waarop gemeenten erfpacht hanteren is meestal vastgelegd in de algemene voorwaarden of in een model-erfpachtakte. Looptijd en vormen van het erfpachtrecht In het burgerlijk wetboek (art. 5:86) staat dat partijen vrij zijn in het bepalen van de duur van het erfpachtrecht. In de praktijk zijn er een aantal stelsels van de duur van het erfpachtrecht. Er is een erfpachtrecht voor een bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd (Van Velten, 2006). In de loop van de tijd zijn er drie verschillende vormen ontstaan. De verschillen zitten met name in de duur van de overeenkomst.
________________ 10
Tijdelijke erfpacht (bepaalde tijd) De kern van tijdelijke erfpacht is dat de looptijd vast staat. De gemeente krijgt na verloop van de vastgestelde looptijd weer beschikking over de grond en daarmee over de waarde. Een van de doelen van erfpacht is het aan de gemeenschap ten goede laten komen van de waardestijging van grond. Een nadeel van tijdelijke erfpacht betreft de onzekerheid over de verlenging aan het eind van de erfpachtperiode. Er komen varianten voor met of zonder in de akte van vestiging geboden mogelijkheid van verlenging. Partijen moeten dan opnieuw tot overeenstemming komen. Dit komt voor in de algemene bepalingen (AB) van 1896 tot 1915 van Amsterdam. Voortdurende erfpacht (onbepaalde tijd) is een vorm tussen tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht in en wordt voor onbepaalde tijd aangegaan in te verdelen tijdvakken (meestal 25, 30, 50, 60 en 75 jaar). Het einde van het erfpachttijdvak wordt vaak gebruikt voor herziening van de algemene voorwaarden en om de canon opnieuw vast te stellen. Deze vorm wordt sinds 1915 gehanteerd in Amsterdam. Eeuwigdurende erfpacht is erfpacht met een duur van onbepaalde tijd. Het wijkt af van de twee overige stelsels. Zo kan de grondwaardestijging die ten behoeve van de gemeenschap moet komen niet worden afgeroomd. In het economische verkeer is er nauwelijks verschil met eigendom. De erfpachter heeft het voordeel van de waardestijging van de onroerende zaak. Bij wijziging van het gebruik of van de bestemming kan de gemeente de canon aanpassen. Erfpacht voor onbepaalde tijd (‘eeuwigdurende erfpacht’) kent geen deling in tijdvakken. De canon en de algemene voorwaarden worden bij de gronduitgifte voor onbepaalde tijd vastgesteld. De erfpachter kan de erfpacht niet opzeggen en voor de bloot eigenaar is dit zeer beperkt mogelijk (ingevoerd in 1986 in Den Haag). Deze vorm werd zeer populair omdat de canon volledig werd afgekocht of er werd een eenmalige tegenprestatie overeengekomen. 2.3 Algemene voorwaarden Bij nieuwe uitgifte en heruitgifte van aflopende erfpachtcontracten wordt gebruikgemaakt van algemene erfpacht bepalingen. Gemeente Amsterdam gebruikt voor voortdurende erfpacht de Algemene Bepalingen 2000 (AB2000). De voornaamste items uit de algemene voorwaarden worden in deze paragraaf op hoofdlijnen weergegeven. De duur van het erfpachtrecht Nieuwe erfpachtrechten worden in beginsel voor onbepaalde duur (voortdurend) uitgegeven. De duur wordt in de akte gespecificeerd en beslaat in eerste instantie een erfpachttijdvak van 50 jaar. Tussentijdse beëindiging (art. 23) De gemeente kan de erfpacht beëindigen om redenen van algemeen belang. Als de erfpacht eindigt op deze wijze dan vindt een schadeloosstelling plaats op basis van de Onteigeningswet. Bestemming en gebruik In de algemene bepalingen wordt aangegeven dat bij de akte van vestiging het toegestane gebruik en de maximaal toegestane bebouwing van het perceel waarop de canon is gebaseerd moet worden omschreven. De erfpachter mag de bestemming niet wijzigen. Hiervoor is toestemming nodig van Burgemeester en Wethouders. Tevens moet aangegeven worden wat de mogelijkheden zijn bij herziening van de canon als de bestemming of het gebruik wijzigt. ________________ 11
In artikel 15 van de algemene bepalingen staat aangegeven dat de erfpachter verplicht is het perceel en de opstallen in overeenstemming met de in de akte van vestiging omschreven bestemming te gebruiken. Bebouwingsplicht Met de bebouwingsplicht wordt invloed uitgeoefend op het gebruik. Er kan worden aangegeven wanneer een bebouwing gereed moet zijn. Voor de bebouwingsplicht wordt meestal een waarborgsom gestort dat bij oplevering van het project verrekend wordt. 2.4 Andere toepassingen van erfpacht Het instrument erfpacht is ook op een andere manier toe te passen. Omdat het erfpachtrecht zo flexibel is kunnen partijen onderling afstemmen hoe het recht wordt vormgegeven. Hieronder volgen enkele voorbeelden waarin erfpacht afwijkend is toegepast. Vlaardingen In Vlaardingen is de periodieke erfpachtcanon uit de algemene erfpachtvoorwaarden van de jaren 1966, 1973, 1983 en 1992 herzien. De erfpachtbepalingen zijn herzien op basis van verschillende voorwaarden. De erfpachtcanon is zowel omhoog als omlaag aangepast. In 1966 is in Vlaardingen de erfpachtcanon verhoogd met 9,0%, in 1973 is de erfpachtcanon verlaagd met 29,8% en in 1983 en in 1992 is de erfpachtcanon verlaagd met 20,7%. (www.vlaardingen.nl/bekendmakingen/gemeentevlaardingen, 2005). Amstelveen Gemeente Amstelveen past erfpacht toe om te voorkomen dat marktpartijen sociale huurwoningen onttrekken aan de sociale voorraad door deze voor veel geld te verkopen. Dit wil de gemeente bereiken door bouwkavels voortaan in erfpacht uit te geven of tegen marktwaarde. Vaak hebben marktpartijen bouwkavels tegen gereduceerde prijzen verkregen. Door de toenemende discrepantie in de opbrengsten op de woningmarkt tussen de sociale woningbouw en de rest van de woningmarkt wil de gemeente meer regie op de woningmarkt en de grondwaardeontwikkeling (Raadsbesluit nr. 67 d.d. 10 september 2008). Leiden Leiden hanteert een omzetafhankelijke canon voor de exploitatie van benzinestations. De canon is opgebouwd uit een vast deel en een variabele component. Deze wijkt af van de Leidse algemene bepalingen (1992). In de erfpachtovereenkomst wordt het vaste deel bepaald op basis van de aanwezige voorzieningen en de verkeersbewegingen. Het variabele deel is omzetafhankelijk en wordt berekend per liter omzet brandstof per jaar. In de erfpachtovereenkomst is ook een ander artikel opgenomen: de erfpachter moet de van toepassing zijnde wet- en regelgeving strikt naleven met betrekking tot de verkoop van alcoholhoudende dranken en het aanbrengen van reclame (Raadsvoorstel nr. 05.0014 d.d. 22 februari 2005). Rotterdam Rotterdam koopt grond aan in eigendom van projectontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en geeft deze uit in erfpacht, om zo projecten doorgang te laten vinden ten tijde van een neergaande markt. Ontwikkelaars en kopers de gelegenheid bieden een canon te betalen in plaats van de grond, kan daarbij effectief zijn. Een voorbeeld hiervan is het project ‘De Rotterdam’, een gebiedsontwikkeling van 160.000 m2 waarvan de gemeente 40.000 m2 in gebruik gaat nemen. De grond is in eigendom van de gemeente. De grond wordt tijdelijk in erfpacht uitgegeven aan de projectontwikkelaar, die de ________________ 12
canon betaalt aan de gemeente. Bij doorlevering van het eigendom wordt erfpacht omgezet in volle eigendom en zal de eigenaar de grond aan de gemeente betalen (brief Gemeente Rotterdam d.d. 23 oktober 2009). Amsterdam In Amsterdam is aan de Zuidas de grond van het deelgebied Mahler IV uitgegeven in erfpacht. Het gebied bestaat uit kantoren, woningen, commerciële voorzieningen en een parkeergarage. Het project wordt gefaseerd gebouwd. Voor het project is afgesproken de betalingen van de erfpacht dan ook gefaseerd te betalen. Tevens is afgesproken dat na verhuur of verkoop meteen gestart wordt met realisatie. De erfpachtbetalingen zijn afgestemd op de voortgang van het gebied. De bedragen voor de grond van de gebouwen moeten betaald worden vanaf de begane grond. Het voordeel ontstaat dat de parkeergarage die onder gebouwen gerealiseerd wordt daarmee al gebouwd is. Haven Amsterdam Het Havenbedrijf Amsterdam berekent de canon in de realisatiefase niet over het te realiseren brutovloeroppervlak maar over het aantal vierkante meters grond van de kavel waardoor de projectontwikkelaar minder canon betaalt. Pas in de exploitatiefase (na de oplevering) zal de erfpachtcanon berekend worden over het gerealiseerde brutovloeroppervlak. Voor een andere vastgoedontwikkeling in hetzelfde gebied is een zogenaamde ingroei-canon afgesproken tijdens de realisatiefase. Dat wil zeggen dat in deze erfpachtuitgifte rekening wordt gehouden met een fasering van een aantal jaar voor het perceel waarop bijvoorbeeld vier gebouwen kunnen worden gerealiseerd. De ingroei-canon is opgebouwd uit drie canonbedragen: een canon per vierkante meter brutovloeroppervlakte, een canon voor een vierkante meter bebouwd perceel, en een canon voor een vierkante meter resterende kavel. 2.5 Erfpacht als sturingsinstrument In erfpachtcontracten kan de gemeente meer regelen dan in bestemmingsplannen. Erfpacht biedt de mogelijkheid om functiemenging en samenstelling van de bebouwing op wijkniveau te bewaken. Daarover kunnen aanvullende afspraken worden gemaakt. De gemeente kan op verschillende manieren ruimtelijke ontwikkelingen sturen met haar juridisch planologische bevoegdheden: met gebruikmaking van het publiekrecht (Wet op de Ruimtelijke Ordening, Wet voorkeursrecht gemeenten, Onteigeningswet, bestemmingsplan, bouwbesluit e.d.) en met gebruikmaking van het privaatrecht (erfpacht). Dit kan de gemeente doen door voorwaarden te stellen aan erfpacht voor zover dit de publiekrechtelijke regelingen niet op ontoelaatbare wijze doorkruist. Zo moet de waardestijging van de grond wel ten goede komen aan de erfverpachter en is de bestemmingsvrijheid beperkt. Erfpacht biedt meer sturingsmogelijkheden dan eigendom. Hoewel de gemeente bij de uitgifte in eigendom ook kan sturen door het toepassen van kettingbedingen en boetebepalingen zijn de mogelijkheden beperkter, doordat bedingen eenvoudiger kunnen worden doorbroken. Het erfpachtstelsel zal meer ingericht moeten worden en veranderen in een stimulerend planningsinstrument (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam 2007). De komende jaren zal de ontwikkeling van de ruimtelijke ordening meer gericht zijn op hergebruik en transformatie van de bestaande bebouwing. Het erfpachtstelsel kan hier mogelijk een bijdrage aan leveren.
________________ 13
2.6 Erfpacht als financieel instrument In deze paragraaf wordt het financiële aspect van erfpacht beschreven. Welke de onderdelen maken die erfpacht tot een financieel instrument? De financiële onderdelen van het gronduitgiftesysteem erfpacht is de grondprijs die betaald moet worden voor een bestemming en de canon. 2.6.1 Grondwaardebepaling Bij erfpacht moet een financiële vergoeding worden betaald voor het gebruik van de grond. Deze canon wordt berekend over de waarde van de grond. Het doel van het bepalen van de grondwaarde voor een ontwikkeling is om de uitgifteprijs en de daarbij horende canon vast te stellen. Wanneer de gemeente de productie en prijsvorming van bouw- en woonrijpe grond op zich neemt en ervoor zorgt dat die bouwrijpe grond op het juiste tijdstip op de markt is, is er sprake van grondexploitatie. Deze exploitatie bestaat uit een kosten- en opbrengstenkant die het grondbedrijf financieel-economisch bewaakt en beheert. In de grondexploitatie wordt gerekend met een grondwaarde. Die moet worden bepaald voor de uitgifte van de grond. De grondwaarde is de belangrijkste opbrengstenpost uit de grondexploitatie. Aan de hand van de grondwaarde wordt de canon vastgesteld voordat de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Voor het bepalen van de grondwaarde zijn verschillende methoden: • De residuele grondwaardemethode: de grondwaarde van een object minus de kosten voor het realiseren van een object. • De comparatieve grondwaardemethode: de grondwaarde wordt bepaald door de grond te vergelijken met soortgelijke grond qua locatie en bestemming. • De grondquote methode: dit is het quotiënt van de netto grondwaarde bij start bouw en de netto opbrengsten. In deze scriptie wordt uitgegaan van de residuele grondwaardemethode voor de uitgifte van grond in erfpacht (Vlek e.a., 2009). De reden hiervoor is dat overheid en marktpartijen in een convenant (19 december 2001) overeen zijn gekomen om de residuele grondwaarde methode te hanteren als uitgangspunt bij onderhandelingen. Ook de gemeente hanteert in haar erfpachtstelsel bij het berekenen van de grondprijs deze methode. Bij elke van de methoden zijn kanttekeningen te plaatsen. Er zijn nog meer methoden te gebruiken om de grondwaarde te bepalen zoals een vaste grondprijs of een kostprijsbenadering. Na verwerving en bouwrijp maken van de grond door de gemeente volgt de uitgifte van de in erfpacht uitgegeven grond. De gemeente vraagt een bepaalde grondprijs aan ontwikkelaars, corporaties, beleggers of particulieren. Bij te hoge grondprijzen kunnen ontwikkelaars vastgoedprojecten niet winstgevend afzetten en bij te lage grondprijzen worden winsten gemaakt waarvan afgevraagd kan worden of deze niet buitensporig zijn. 2.6.2 Grondprijsaanbieding De gemeente verstrekt een voorstel met een aanbieding voor de vestiging van een erfpachtrecht voor een bepaalde locatie. Hierin staat om welke locatie het gaat en het terrein wordt kadastraal omschreven. Ook vermeldt de aanbieding uit hoeveel vierkante meter het gebouw mag bestaan en wat de bestemming (gebruik) is van het gebouw. In de grondprijsaanbieding staat omschreven dat een bericht van acceptatie van de aanbieding retour gezonden moet worden. Daarna zal aan het gemeentebestuur voorgesteld worden het terrein in erfpacht uit te geven tegen een jaarlijkse vergoeding (canon) die bij vooruitbetaling voldaan dient te worden tegen een afkoopsom. In de voorwaarden wordt verwezen naar de algemene bepalingen van erfpacht 2000 Amsterdam. ________________ 14
In de aanbieding staat dat de projectontwikkelaar het terrein moet aanvaarden. Hiermee geeft men aan dat de bodem bij aanvang van het erfpachtrecht in milieutechnische zin op grond van de Wet Bodembescherming geschikt is voor de bestemming. De ingangsdatum van het erfpachtrecht dan wel de bouwrijpe levering wordt meestal bepaald op de eerste of zestiende van de maand, zo dicht mogelijk bij de datum waarop gestart wordt met de bouwwerkzaamheden. Daarnaast komen in de aanbieding de financiële gegevens ter sprake. In tabel 1.1 staat een overzicht van de gehanteerde canonpercentages van de gemeente Amsterdam en tabel 1.2 geeft een voorbeeld van de grondwaarde en de jaarlijks te indexeren canonbedragen en waarop deze zijn gebaseerd. Dit is een voorbeeld van hoe het overzicht van de grondwaarde en de te betalen canon in een aanbieding wordt weergegeven. Tabel 1.1: overzicht canonpercentage gemeente Amsterdam Canonpercentages 2e kwart. 3e kwart. 2010 2010 Jaarlijkse indexering 3,77 3,48 10 jaar vast 4,67 4,60 25 jaar vast 5,27 4,98 Afkooppercentage 2,95 2,53 Bron: Bureau erfpacht Amsterdam 2010 Tabel 1.2: Overzicht grondwaarde met de te betalen canon Bestemming Eenheid Grondprijs Grondwaarde/ (bvo) / m2 BVO afkoop 50 jaar
Indexcanon p.j. 3,48%
Canon 10 jaar Canon 25 jaar 4,6% 4,98%
Erfpachtrecht Kantoor
40000m2
€ 1600,00
€ 64.000.000,00
€ 2.227.200,00
€ 2.944.000,00 € 3.187.200,00
40000m2
€ 1600,00
€ 64.000.000,00
€ 2.227.200,00
€ 2.944.000,00 € 3.187.200,00
Erfpachtrecht Bestemming Totaal
De afkoop van de canon over het eerste tijdvak van 50 jaar kan vooruitbetaald worden. De afkoopsom en de indexcanon worden apart genoemd in de grondprijsaanbieding. De betalingen van het recht van erfpacht worden in de aanbieding omschreven en moeten uiterlijk worden betaald op de dag van de vestiging van de akte. Tussen de periode van acceptatie van de grondaanbieding en de ingangsdatum van het erfpachtrecht kan zich de omstandigheid voordoen dat de start van de bouw wordt uitgesteld. Er is dan een mogelijkheid om over te gaan op terreinreservering en dan hoeft er nog geen canon worden betaald. De projectontwikkelaar moet dan een reserveringsvergoeding betalen en er wordt een periode afgesproken voor de termijn van de reservering. Tot het moment dat de grond daadwerkelijk wordt afgenomen kan een reserveringsvergoeding verschuldigd zijn. De reserveringsvergoeding gebruikt de gemeente voor de grondexploitatie. Het is een compensatie voor de erfpachtinkomsten zolang de erfpachtcanon niet is ingegaan. De reserveringsvergoeding staat gelijk aan eenmaal de indexcanon (vermeerderd met btw) van een jaar en moet worden vooruitbetaald. Mocht het erfpachtcontract gedurende het jaar ingaan dan wordt het resterende bedrag verrekend. Met een bericht van acceptatie door de projectontwikkelaar zal het gemeentebestuur het voorstel om het terrein in erfpacht uit te geven behandelen.
________________ 15
De reserveringsvergoeding is bedoeld voor een tijdelijke reservering, door uitstel van de bouw. Er kan tevens sprake zijn van het betalen van een waarborgsom. Deze waarborgsom geldt meestal voor een jaar en bedraagt over het algemeen eenmaal de jaarcanon, bij toepassing van het canonpercentage van een indexcanon. De waarborgsom wordt verrekend met het op de ingangsdatum van de erfpacht verschuldigde canonbetaling/afkoopsom. Door de betaling van de waarborgsom aan de gemeente zijn gemeente en projectontwikkelaar aan elkaar gebonden. Het zorgt er ook voor dat de projectontwikkelaar de erfpachtovereenkomst wel moet nakomen. Bij het vragen van een waarborgsom moet een goede terugbetalingsregeling worden overeengekomen, omdat anders de binding van de gemeente aan de tegenpartij versterkt kan worden. De waarborgsom is verrekenbaar met de canonbetalingen. De projectontwikkelaar en de gemeente maken onderling afspraken over de waarborgsom en de reserveringsvergoeding. 2.6.3 Canon Financiële verplichtingen van de erfpachter In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom te betalen (artikel 5:85 lid 2). De betiteling van canon is alleen van toepassing voor betalingen in geld. Dit heeft consequenties voor de reikwijdte van art 5:87 lid 2 en 5:92. Een tegenprestatie niet in geld valt niet onder deze regelingen. Zoals eerder aangegeven staat er in het burgerlijk wetboek dat er een tegenprestatie kan worden gevraagd. Waarschijnlijk was de functie van de canon de erkenning van het recht van de eigenaar met betrekking tot de grond. Tegenwoordig is de functie van de canon vooral de tegenprestatie voor het genot van de onroerende zaak. De canon is op een onbetekenend bedrag te stellen maar ook op een economisch verantwoorde tegenprestatie. Ook de vorm van betaling is vrij. Er kan een tegenprestatie om niet of ineens worden overeengekomen. Bijvoorbeeld door de grondprijs ineens te betalen. Dit laatste is het afgelopen decennium steeds meer gangbaar geworden. Een en ander heeft tot gevolg dat het erfpachtrecht in toenemende mate als instrument voor bijzondere financieringsvormen wordt gebruikt (De Jong, 2008). Canonvaststelling, aanpassing, herziening en afkoop Tot in de jaren zestig werd door de meeste gemeenten de canon voor lange perioden – meestal voor de gehele duur van het recht of het gehele tijdvak bij voortdurende erfpacht – op een vast bedrag gesteld. Als gevolg van de voordurende waardedaling van het geld en het eigen prijsverloop van onroerend goed raakte het zicht op de doelstelling van het erfpachtrecht – het ten goede komen van de waardestijging van de grond aan de gemeenschap – echter verloren. Dit heeft ertoe geleid dat in het voetspoor van de gemeente Amsterdam de meeste erfpachtgemeenten – maar ook andere overheden en private erfverpachters hun beleid hebben gewijzigd en bij erfpachtuitgiften een geïndexeerde variabele canon overeenkomen. In de praktijk bestaan er verschillende soorten afspraken over de financiële vergoeding bij uitgifte in erfpacht: • Vestiging van een recht tegen een tegenprestatie ineens. Deze vorm van erfpacht lijkt veel op koop. De tegenprestatie staat gelijk aan de marktwaarde van het onroerend goed. De tegenprestatie ineens kan voor een bepaald tijdvak zijn afgesproken bij voortdurende erfpacht en bij eeuwigdurende erfpacht kan het in een keer voor altijd betaald worden (voorbeeld AB2000; afkoop canon voor 50 jaar). ________________ 16
•
Vestiging van een recht tegen een periodieke tegenprestatie. Deze periodieke tegenprestatie is een afgeleide van de geldende marktrente voor langlopende leningen en de waarde van het betrokken onroerend goed. Met de canon worden de financieringslasten voor de gemeente goedgemaakt. Er kunnen verschillende canonbetalingen worden afgesproken: 1. vaste canon: de canon verandert niet gedurende de looptijd van het recht (voorbeeld AB2000; 10 of 25 jaar vaste canon). 2. geïndexeerde canon: de canon wordt periodiek aangepast aan de hand van een index (bv. CBS prijsindexcijfer). 3. periodieke nieuwe vaststelling canon: de canon wordt periodiek aangepast aan de actuele waarde van de betrokken grond en de actuele marktrente. 4. een canon die afhankelijk is van de rentestand: de grondwaarde is vast, maar de hoogte van de canon wisselt door wijzigingen van de marktrente.
De gemeenteraad in Amsterdam stelt de canonvariant vast die past binnen haar eigen bepalingen. De bovengenoemde canonvarianten bestaan naast elkaar. De canonbetalingen genoemd onder punt 3 en 4 staan niet vermeld in de algemene bepalingen (AB 2000). De keuze van de erfpachter is of hij de voorkeur geeft aan een betaling ineens of het voordeel van financiering door de gemeente wil hebben (lagere financieringslasten voor de erfpachter). Dit laatste doet zich voor wanneer de rentestand bij een financiële instelling hoger is dan het canonpercentage gehanteerd door de gemeente. Als erfpachtcontracten aan het einde van een tijdvak komen moet er een verlenging worden overeengekomen. De geldende canon staat vaak in geen verhouding met de nieuwe canon die op de actuele grondwaarde en actuele rentestand gebaseerd zou zijn. Vroeger werd een vaste canon gehanteerd waardoor aan het einde van het tijdvak de canon een enorme sprong maakt. Dit probleem wordt steeds kleiner omdat canons worden geïndexeerd. Opbouw van het canonpercentage De canon is een vergoeding voor het gebruik van de grond. De waarde van grond is afhankelijk van de gebruiksbestemming en de mogelijkheid om die gebruiksbestemming te benutten. Erfpachter en erfverpachter zijn vrij in het bepalen van de hoogte van de canon en kunnen hierover afspraken maken. Bij een nieuwe gronduitgifte van het erfpachtrecht wordt de grondwaarde vastgesteld. De aanvangscanon wordt vervolgens berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het canonpercentage reageert op het stijgen of dalen van de rente op de kapitaalmarkt. C = C% * W
(i)
In de formule (i) wordt aangegeven dat de canon (C) bepaald wordt door de hoogte van het canonpercentage (C%) en de hoogte van de waarde van de grond (W). Hoe de grondprijs wordt bepaald in de gemeente Amsterdam wordt jaarlijks middels een grondprijzenbrief aangegeven (OGA grondprijzenbrief 2010/2011). Bij andere gemeenten is niet altijd even duidelijk hoe de grondprijs tot stand komt.
________________ 17
Wat is nou de essentie van de canon? Als een overeenkomst wordt gesloten tussen eigenaar en erfpachter dan is het redelijk en algemeen aanvaard dat de eigenaar van de grond recht heeft op een vergoeding voor het feit dat hij het vruchtgebruik van zijn grond heeft afgestaan. Seijffert zegt hierover in een artikel dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de waarde van de grond op dat moment (Seijffert, 2005). Er zijn verschillende inzichten en studies naar het bepalen van een optimale canonpercentage. Nelisse belicht een aantal interessante onderwerpen met betrekking tot de opbouw van het canonpercentage (Nelisse, 2008): • Een marktconform canonpercentage is moeilijk te bepalen in verband met het ontbreken van referentiegegevens. Taxateurs kunnen het canonpercentage alleen uit historische gegevens herleiden en corrigeren voor de economische omstandigheden en vastgoedmarkt. De marktomstandigheden en de algemene bepalingen voor het erfpachtcontract zijn van grote invloed op het canonpercentage. • Bij iedere verandering in de grondwaarde dient de canon in principe aangepast te worden. In de praktijk vindt de automatische aanpassing niet plaats omdat er niet continu getaxeerd wordt. Canonaanpassingen worden meestal om de 5 à 10 jaar doorgevoerd. • De canon kan verschillende vormen aannemen: de aanvangscanon kan constant gehouden worden, geïndexeerd worden, afhankelijk gesteld worden van de inkomsten van de erfpachter en afhankelijk van de grondquote. De canon wordt periodiek opnieuw vastgesteld en herijkt aan de waarde van de grond. Het herijken van de canon is een onderhandelingsmoment tussen erfpacht en erfverpachter. Er zijn verschillende factoren van belang om tot een eenvoudige en eenduidige bepaling van het canonpercentage te komen. Regelingen als een vast- en variabel en de frequentie van aanpassing van de canon spelen een rol. Bij de uitgifte van grond in erfpacht moet men bedacht zijn op meervoudige inflatiecorrectie van de canon. In de erfpachtaanbieding heeft men de mogelijkheid om de canon vast te leggen. Er moet rekening mee gehouden worden dat zich geen meervoudige inflatiecorrectie voordoet. Dit is het geval als bij een overeengekomen geïndexeerde canon ook een inflatievergoeding in het canonpercentage of als opslag wordt berekend. In Amsterdam wordt het canonpercentage afgestemd op het (reële) rendement van langlopende staatsobligaties plus een opslag. Beleggers zijn afkerig van erfpacht. Zij vinden dat de waardestijging over een tijdvak ten goede komt aan de grondeigenaar. Dit is een reden waarom grote beleggers niet in ons land beleggen in interessante locaties met erfpacht. Van Gool geeft aan dat er binnen het erfpachttijdvak wel degelijk een aantrekkelijk resultaat kan worden behaald, als er bij de berekeningen rekening gehouden wordt met de betalingen van erfpacht. Veel beleggers houden hier echter geen rekening mee (Van Gool e.a., 2007). Door de vele bedingen in een erfpachtcontract is bij de afnemers van grond in het algemeen erfpacht niet populair omdat de financiële lasten van de erfpachter hoger zijn dan die van een eigenaar (Neprom, 2008). 2.7 Samenvatting Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te gebruiken. Het erfpachtrecht is afgeleid van het ruimere recht van eigendom. Een van de kenmerken van erfpacht is dat er op terugkerende tijdstippen een geldsom betaald moet worden. Het erfpachtrecht geeft veel vrijheden aan partijen om de inhoud van het recht vorm te geven. Naast de algemene voorwaarden in het contract is er ook ruimte om andere zaken af ________________ 18
te spreken, bijvoorbeeld over de bestemming, het volume, of aanvang van de bouw. Het doel van erfpacht is om de grondwaardestijging ten goede te laten komen aan de gemeenschap en invloed te houden op het gebruik van de grond en speculatie te voorkomen. In Nederland hanteren nog een aantal gemeenten erfpacht. Momenteel verandert dit door de economische neergang. Het voordeel van erfpacht is dat het vorm te geven is in een juridische constructie. Hierover kunnen partijen onderling afspraken maken en het recht vormgeven. Erfpacht is niet alleen een juridisch begrip. Erfpacht wordt regelmatig aangepast aan de maatschappelijke ontwikkelingen. Het recht kan ook worden gebruikt als sturingsinstrument. Met een erfpachtcontract valt meer te sturen dan in een bestemmingsplan. Als sturingsinstrument kan het erfpachtstelsel gebruikt worden als stimulans voor hergebruik of transformatie van bestaande bebouwing. Hier kan men denken aan het flexibeler omgaan met bouwregelgeving en bestemmingswijziging. De onderdelen die erfpacht tot een financieel instrument maken zijn de grondprijzen en het canonpercentage. De onderdelen die hiermee samenhangen zijn de grondwaardebepaling, het vaststellen van de canon en de opbouw van het canonpercentage. Tevens moet rekening gehouden worden met de looptijd en de bestemming, deze twee onderdelen zijn waarde bepalend. Het financieel instrument erfpacht kan op verschillende onderdelen worden aangepast. Voor de projectontwikkelaar en de gemeente kan het zo worden ingericht dat het afgestemd wordt op het soort project, de tijd of fasering en de manier om de canon te berekenen. Zo blijkt uit de genoemde voorbeelden dat er bijzondere toepassingen van het erfpachtrecht zijn. Een voordeel van gronduitgifte in erfpacht boven gronduitgifte in eigendom voor de projectontwikkelaar is dat de grond niet gefinancierd hoeft te worden bij een financiële instelling. De financiële instelling zal vragen om een gedeelte van de grond met eigen vermogen te financieren. Bij erfpacht echter moet een vergoeding voor de grond in de vorm van canon worden voldaan aan de gemeente.
________________ 19
3
Financiële analyse vastgoedontwikkeling
3.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat de deelvraag centraal wat de invloed is van erfpacht op de kosten van een vastgoedontwikkeling. Bij een vastgoedontwikkeling is sprake van een proces. In dit proces komen de kosten van erfpacht in beeld. Binnen de analyse van de verschillende fasen ligt de nadruk op de grondcomponent. 3.2 Vastgoedontwikkeling Vastgoedontwikkeling is op te splitsen in projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling. In beide vormen is sprake van een initiatieffase. In de initiatieffase van zowel projectontwikkeling als gebiedsontwikkeling kan erfpacht voorkomen. Allereerst worden de begrippen projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling gedefinieerd. Bij gebrek aan een eenduidige definitie is gezocht naar verschillende definities. Met de definities worden verschillen tussen projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling inzichtelijk en wordt duidelijk of er een overlap of verschil in beide processen is waar te nemen. Het gaat hierbij niet om welke definitie gehanteerd moet worden maar of de definities aspecten met betrekking tot erfpacht bevatten. Hieruit kan vervolgens de conclusie worden getrokken of er verschil gemaakt moet worden bij gronduitgifte in erfpacht bij projectontwikkeling of gebiedsontwikkeling. Projectontwikkeling In de literatuur is veel over het begrip projectontwikkeling geschreven en er zijn tal van definities. “Development is an idea that comes to fruition when consumers (tenants or owner occupants) acquire and use the brick and mortal (built space) put in place by the development team. Land, labour, capital, management, and entrepreneurship are needed to transform an idea into reality. Value is created by providing usable space over time with associated services.” (Miles e.a., 1999) “Projectontwikkeling is het risicodragend initiëren, ontwikkelen en realiseren van vastgoed.”(Kohnstamm en Regterschot, 1984) Projectontwikkeling is het risicodragend initiëren, organiseren, (doen) uitvoeren en coördineren van alle taken die nodig zijn voor het vervaardigen en/of opwaarderen van onroerende zaken inclusief het aankopen van de doorvoor benodigde opstallen en/of grond.”(Keeris, 2001) Geconstateerd moet worden dat er verschillende soorten projectontwikkelaars zijn met verschillende belangen die de ontwikkelingen vanuit een ander perspectief zien. Gebiedsontwikkeling Het begrip gebiedsontwikkeling is betrekkelijk nieuw. Het is een containerbegrip voor grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen. Ook voor dit begrip geldt dat er geen eenduidige definitie van is weer te geven. In de literatuur worden verschillende definities gebruikt. Hieronder worden een aantal weergegeven.
________________ 20
“Gebiedsontwikkeling richt zich op de fysieke en functionele transformatie van een gebied, dat – gegeven het schaalniveau, de lange doorlooptijd van een gebiedsgerichte aanpak en de ambitie om binnen het duidelijk begrensde gebied (ruimtelijke, sociale, economische en culturele) opgaven in samenhang en samenwerking te realiseren – plaatsvindt in een (door de tijd veranderend) krachtenveld, waarbinnen partijen met uiteenlopende belangen, posities, rollen, verantwoordelijkheden en risico’s te traceren zijn.” (Wallagh in syllabus Gebiedsontwikkeling 2007-2008, ASRE, 2007) “Gebiedsontwikkeling is het ontwikkelen van een geografisch afgebakend gebied, waarbij de verandering van een of meer functies in dat gebied ook gevolgen heeft voor de openbare ruimte.” (ASRE, 2008) De definities hebben als overeenkomst dat er gesproken wordt over een proces en dat alle functies die in het gebied worden gerealiseerd onderling met elkaar samenhangen vanuit een interactief proces tussen alle actoren en belanghebbenden. Gebiedsontwikkeling is in de economische crisis een actueel onderwerp. Veel gebiedsontwikkelingen zijn namelijk in grote problemen gekomen en de samenwerking tussen overheid en markt staat onder zware druk. Daar waar de gemeente en gebiedsontwikkelaar een contract hebben afgesloten voor een gebied geeft de gebiedsontwikkelaar aan niet over de financiële middelen te beschikken om verder te gaan met de ontwikkeling van het gebied. De samenwerking tussen marktpartijen en de gemeente loopt hierdoor vast en contracten worden mogelijk herzien of ontbonden. Overeenkomsten en verschillen Wat opvalt aan de beschreven definities van projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling is dat bij projectontwikkeling veel meer vanuit het vastgoed wordt gedacht en bij gebiedsontwikkeling meer vanuit het proces en het gebied. Projectontwikkeling gaat uit van het vervullen van een vraag terwijl bij gebiedsontwikkeling juist het proces en de belangen een nadrukkelijke rol vervullen. Een idee of initiatief is bij zowel projectontwikkelaar als gebiedsontwikkelaar de aanleiding om vastgoed te ontwikkelen. Daarbij moet de locatie of het gebied een zo optimaal mogelijk rendement opleveren. Er is ook een verschil tussen projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling. De bepaling van de erfpachtkosten is bij een projectontwikkeling minder complex dan bij een gebiedsontwikkeling, omdat bij gebiedsontwikkeling het proces van het grondgebruik en functiemenging moeilijker te doorgronden is. Voor beide vormen van ontwikkelen kan binnen de initiatieffase aangegeven worden wat de kosten van erfpacht zijn. Bij gebiedsontwikkeling is het proces over het algemeen over een langere looptijd en meerdere faseringen bepaald dan bij projectontwikkeling. Gebiedsontwikkeling kent een langere looptijd dan projectontwikkeling. De financiële haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling kan in drie delen worden verdeeld. De grondexploitatie en de exploitatie van het vastgoed hebben een langere looptijd dan de opstalontwikkeling. Bij gebiedsontwikkeling zal eerder een fasering in de gronduitgifte bepaald worden dan bij projectontwikkeling, omdat bij projectontwikkeling de gronduitgifte veelal beperkt is tot een kavel. In deze scriptie worden de fasen in een gebiedsontwikkeling gelijk gehouden aan die van projectontwikkeling. ________________ 21
3.3 Analyse vastgoedproces Het vastgoedontwikkelproces zoals door Vlek (2007) beschreven, is weergegeven in onderstaande figuur 3.1 en geldt als basis van het proces. In de figuur is aangegeven dat na elke fase waarde wordt gecreëerd. Figuur 3.1: Vastgoedontwikkelingsproces (waardecreatie) Bron: Vlek J., e.a. (bewerkt) Grondexploitatie •Grondeigenaar •Sluitende grex
Ontwikkeling •Ontwikkelaar •Marge
Exploitatie •Belegger •Rendement
Gebruik •Gebruiker •Huisvesting
De ontwikkelaar in het vastgoedproces zal in het ontwikkelproces een marge willen creëren en deze toevoegen als waardecreatie. Als er geen marge kan worden toegevoegd zal een projectontwikkelaar niet starten met een vastgoedontwikkeling. Het proces voor een projectontwikkelaar kan verdeeld worden in verschillende fasen. In de literatuur variëren het aantal fasen in het projectontwikkelingsproces. Hier wordt gekozen voor de volgende fasering; initiatieffase, ontwikkelfase, realisatiefase, en exploitatiefase (Nerprom/Gehner/Elias in syllabus Projectontwikkeling 2008, ASRE). Initiatieffase In deze fase bekijkt de projectontwikkelaar een potentiële locatie op afzetmogelijkheden en haalbaarheid, zowel maatschappelijk, technisch en bestuurlijk (Neprom, 2008). Het initiatief kan komen vanuit de projectontwikkelaar, de overheid, grondeigenaren of beleggers. Blijkt een project niet haalbaar, dan kan besloten worden om te stoppen of om de uitgangspunten te wijzigen. In deze fase is het project nog abstract. Er zijn afspraken over een grondpositie gemaakt en er zal een waarborgsom/reserveringsvergoeding overeen gekomen worden, gebaseerd op de grondwaarde. De waarborgsom kan worden verrekend met de eerste betaling van de erfpachtcanon. In het algemeen geeft gronduitgifte door de gemeente en de daaropvolgende ontwikkeling veel aanleiding tot discussie en onderhandelingen. In de onderhandelingen moeten afspraken gemaakt worden over de functie, volume, locatie en tijd. Bij sommige ontwikkelingen heeft de gemeente dit van tevoren bepaald. Het kan ook zo zijn dat het programma flexibeler is, dit wordt voornamelijk beoogd met een ‘bouwenveloppe’. Ontwikkelfase In deze fase wordt het plan gedetailleerder uitgewerkt. Het schets ontwerp wordt verder uitgewerkt naar een voorlopig ontwerp en dan naar een definitief ontwerp. Een voorwaarde voor het ingaan van de ontwikkelingsfase is dat er sprake is van een verworven positie of dat er de overtuiging is dat er sprake is van een potentieel winstgevend project. In deze fase worden de contracten onderhandeld met de grondeigenaren en met de potentiële gebruikers over mogelijke huurcontracten en met een belegger over de koopovereenkomst met huurgaranties. Ook wordt in deze fase gekeken naar de financieringsbehoefte, en worden de risico’s verder onderzocht. Rust geeft aan dat deze fase wordt uitgebreid met de term ‘ondertekenen’, wat inhoudt dat er voorbereidingen getroffen worden voor het structureren en waarderen van de contracten. Waar de ontwikkelfase overgaat in de realisatiefase is volgens sommigen daar waar de voorbereiding van de volgende fase start of als er werkelijke transacties worden gedaan.
________________ 22
Realisatiefase In de realisatiefase wordt het project daadwerkelijk gebouwd. De fase is nog verder op te delen in een voorbereidingsfase, een uitvoeringsfase, de oplevering en de ingebruikname van het gebouw. In deze fase worden met name de begroting, planningen en kwaliteit bewaakt. Bij de start van de bouw wordt doorgaans de eerste canon in rekening gebracht. De eventueel betaalde waarborgsom/reserveringsvergoeding wordt verrekend met de betaalde canon op het moment dat de bouw start. Exploitatiefase De exploitatiefase kenmerkt zich in de overdracht van het vastgoed van projectontwikkelaar naar de belegger/gebruiker. In principe speelt de projectontwikkelaar geen rol meer in deze fase. De projectontwikkelaar zal zijn mogelijke verplichtingen als garanties, onderhoudstermijn en huurgaranties nakomen. Het is mogelijk dat er in bepaalde samenwerkingsvormen afspraken zijn gemaakt dat een projectontwikkelaar nog verantwoordelijk is voor het beheer. Bij de verkoop van het vastgoed zal het erfpachtcontract overgaan naar de kopende partij. 3.4 Cyclus van financiën vastgoedontwikkeling Het vastgoedrekenproces zoals Vlek (2007) dit omschrijft speelt zich af binnen de fasen van het vastgoedproces. De nadruk voor dit hoofdstuk zal liggen op de overgangspunten. Figuur 3.2: Vastgoedrekenproces (geldstromen) Bron: Vlek J., e.a. (bewerkt) Grondexploitatie •Grondeigenaar •Grondopbrengst
Ontwikkeling •Ontwikkelaar •Kosten/marge
Exploitatie • Belegger •Waarde
Gebruik •Gebruiker •Prijs
In elke fase wordt een andere rekenmethodiek gebruikt. Het rekenproces begint bij de prijs die de gebruiker betaalt. De belegger hanteert een rendementseis met een netto huuropbrengst wat resulteert in een maximale investering voor het gewenste vastgoed. De investering van de belegger komt als verkoopopbrengst van het vastgoed ten goede aan de projectontwikkelaar. Als de stichtingskosten bekend zijn (exclusief grond) bestaande uit de bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten en financieringslasten wordt de grondwaarde residueel bepaald. Deze waarde geeft aan wat de projectontwikkelaar maximaal kan betalen voor de grond. In de ontwikkelingsfase wordt gerekend met een projectmarge en niet zoals in de exploitatiefase met een rendementseis. De projectmarge is opgenomen in de stichtingskostenopzet. De investering van de projectontwikkelaar komt als verkoopopbrengst van de gronduitgifte ten goede aan de grondeigenaar. De gemaakte grondkosten uit de exploitatie met een bepaalde marge geeft een grondprijs. Hierbij wordt ook een marge gehanteerd waaruit de grondopbrengsten worden berekend. Als een grondpositie is verworven, zijn in de erfpachtovereenkomst afspraken gemaakt over de te betalen waarborgsom en reserveringsvergoeding, en wanneer het erfpachtcontract moet ingaan. Tussen het moment van het verwerven van een grondpositie en start bouw (realisatie) kan een aanzienlijke tijd zitten. In die tussentijd wordt een waarborgsom of ________________ 23
reserveringsvergoeding betaald als projectontwikkelaar rente betalen.
dat
is
overeengekomen.
Hierover
moet
de
Bij de start van de bouw moet de eerste jaarlijkse erfpachtcanon worden betaald. Gedurende de realisatie van de bouw betaalt de projectontwikkelaar bouwrente. Om iets over de bedragen van erfpacht te zeggen is in onderstaande figuur 3.3 inzichtelijk gemaakt waar de kosten van erfpacht in het vastgoedproces betaald moeten worden. Figuur 3.3: Bron: Vlek J., e.a. (bewerkt)
Als de bouw start, betaalt de projectontwikkelaar de eerste erfpachtcanon aan de gemeente. De momenten van betalingen zijn afgesproken. De projectontwikkelaar maakt rentekosten over de betaling gedurende het project tot oplevering. De rentekosten van een project kunnen gesplitst worden in twee afzonderlijke rentepercentages. Zo kan er een percentage voor de rente van de financiering van de grond zijn afgesproken, en een rente voor de financiering van de bouw en overige kosten. Een financiële instelling zal niet het volledige project financieren, een projectontwikkelaar zal een deel met eigen vermogen moeten financieren. 3.5 Kosten van een ontwikkeling Voor het investeringsverloop van de projectontwikkelaar geldt dat de kosten voor de baten uitgaan. De kosten lopen gedurende het project op. Investeringskosten van een projectontwikkelaar bestaan onder andere uit: • De grondkosten: dit zijn kosten voor o.a. verwerving grond, aanleg infrastructuur, bouwrijp maken. • De bouwkosten: de directe kosten voor bouwkundige werken, installaties en de inrichting en de indirecte kosten van de bouwplaats. • De bijkomende kosten: dit zijn kosten zoals voorbereidings- en begeleidingskosten zoals honoraria voor architect, constructeur en adviseur. Tevens vallen alle algemene kosten, heffingen, verzekeringen en onvoorziene uitgaven onder de bijkomende kosten. De financiering van het project valt onder de bijkomende kosten. Geltner (2007) maakt onderscheid tussen hard costs en soft costs. De hard costs zijn de directe kosten en de kosten van bouw. Voor deze kosten kan een ontwikkelaar voor het project een bouwfinanciering afsluiten. In bepaalde gevallen kan hij voor het totale project een projectfinanciering afsluiten. De soft costs betreffen de financieringskosten en de overige kosten zoals advieskosten. Het onderscheid tussen soft en hard wordt gemaakt omdat het voor een bank gebruikelijk is om de hard costs te financieren. Het kan voorkomen dat de bank ook soft costs financiert. Over het algemeen moeten de projectontwikkelaars de algemene kosten ________________ 24
(AK) zelf financieren. Het kostenverloop tijdens het ontwikkelproces is weergegeven in onderstaande figuur 3.4. De kasstromen in het proces zijn voor een projectontwikkelaar van belang voor de financiering van de vastgoedontwikkeling. De kosten en risico van een project zijn in de initiatieffase nog niet zo hoog dat hiervoor een financiering afgesloten moet worden. Op het moment dat er een grondpositie wordt ingenomen danwel voor de grond betaald gaat worden, wordt een financiering voor de grond afgesloten. Figuur 3.4 Investeringsverloop projectontwikkeling (zekerheid en beïnvloeding)
De opbouw van een investeringsvoorstel van een projectontwikkelaar is hieronder globaal weergegeven. De genoemde percentages zijn ervaringsregels en kunnen in de praktijk afhankelijk zijn van het project en de situatie. Grondkosten Bouw- en installatiekosten Bijkomende kosten Advieskosten Financieringskosten Algemene kosten
30% 50% 4% 8% 4% 4%
De grondkosten vormen een belangrijk deel van de investering voor een project. Deze variëren afhankelijk van in welke markt men ontwikkelt. In Nederland varieert het aandeel grond tussen de 15%-30%. Op toplocaties kunnen de grondkosten nog hoger zijn. Om een vastgoedproject te realiseren moet er doorgaans een financiering worden aangegaan voor de aankoop van de grond. Als de grond in eigendom is uitgegeven zal de projectontwikkelaar voor een financiering naar een financiële instelling gaan voor een hypotheek op de grond. Als de grond in erfpacht is uitgegeven kan hij zoals in voorgaand hoofdstuk is aangegeven de canon afkopen of een jaarlijkse canon betalen. Het voordeel van erfpacht is dat er geen financiering op de grond afgesloten wordt bij een financiële instelling. De projectontwikkelaar betaalt een canon als vergoeding voor de grond aan de gemeente. Bij een investering moet er op een bepaald moment een beslissing genomen worden om een ontwikkeling te starten. Voor een projectontwikkelaar is de projectmarge een van de financiële doelstellingen. Deze marge kan worden uitgedrukt in een rendement (ROI). Deze wordt als volgt bepaald: ROI (return on investment) = inkomsten / investering. ________________ 25
De factoren die het rendement bepalen zijn tijd, geld en kwaliteit (Gehner, 2003). In het ontwikkelvoorstel tijdens de initiatieffase worden de mogelijkheden van het plan onderzocht. In het voorstel zal de ontwikkelaar de kosten en opbrengsten en marktontwikkelingen onderbouwen. In het investeringsmodel worden de grondkosten en de financiering opgenomen. Als de grondprijs residueel bepaald wordt, zal de projectontwikkelaar in zijn investeringsvoorstel bepalen voor welke waarde hij het vastgoed verkopen kan. Deze waarde wordt ingegeven door het bruto aanvangsrendement (eerste jaar markthuur gedeeld door de totale investering). Als de gemeente een aanbieding doet voor een grondprijs van een locatie kan de projectontwikkelaar bepalen of de ontwikkeling rendabel is om te starten met het project. Een projectontwikkelaar zal niet starten met een project als de gewenste (geëiste) marge niet wordt gehaald. Dan zal hij de ontwikkeling bestempelen als niet haalbaar. Als zich betere marktomstandigheden voordoen kan de projectontwikkelaar het plan opnieuw bekijken en mogelijk herzien. 3.6 Deelconclusie In het vastgoedproces zijn een aantal momenten waarin erfpacht als financieel instrument de vastgoedontwikkeling kan beïnvloeden. Contractueel zijn in een vroeg stadium de voorwaarden van de gronduitgifte vastgelegd. Hiervóór moet men duidelijk in beeld hebben wat de afspraken voor effect hebben op het project. In de initiatieffase zijn de componenten van erfpacht vastgelegd: de bestemming, grondprijs, canonpercentage, en looptijd. Maar ook afspraken die gelden voor de ontwikkelfase, realisatiefase en exploitatiefase. In de ontwikkelfase en realisatiefase heeft erfpacht financiële consequenties. Erfpacht heeft als instrument invloed op de volgende kosten: • wat afgesproken wordt over de waarborgsom of reserveringsvergoeding. In een vroeg stadium wordt vastgelegd of deze betaald moet worden of niet en wanneer deze verrekend mag worden (ontwikkelfase). • of bij start bouw de grondwaarde (of een jaarlijkse canon) betaald moet worden (realisatiefase), of bij oplevering na overgang in de exploitatiefase (uitgestelde betaling). • de mogelijkheid om de canon af te kopen voor vijftig jaar of jaarlijkse canonbedragen betalen (exploitatiefase). In het volgende hoofdstuk wordt een aantal scenario’s geschetst waarin wordt aangegeven wat deze voor effect hebben op de grondwaarde of de uitgifte van grond in erfpacht. Daarnaast wordt getoond wat de gevolgen voor een vastgoedontwikkeling zijn als verschillende onderdelen van erfpacht worden aangepast.
________________ 26
4
Casestudie Vastgoedontwikkeling Zuidas
4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de gronduitgiftevorm erfpacht en de vastgoedontwikkeling gecombineerd in een case. In deze casestudie wordt onderzocht hoe erfpacht een rol kan spelen bij de haalbaarheid van een ontwikkeling. Ook wordt gekeken hoe de resultaten van de case zich verhouden met het theoretische kader en de praktijk. Welk instrumentarium is er beschikbaar om erfpacht in te zetten om een vastgoedontwikkeling vlot te trekken? Wat vinden mensen uit de praktijk van de besproken middelen? De deelvraag die aan het eind van het hoofdstuk beantwoord wordt is ‘Welke mogelijkheden zijn er binnen het huidige erfpachtstelsel om alternatieve afspraken te maken?’ De casestudie is fictief. In dit hoofdstuk worden een aantal scenario’s geanalyseerd en wordt gekeken wat deze betekenen voor de gronduitgiftevorm erfpacht en de vastgoedontwikkeling. De scenario’s zijn opgebouwd van eenvoudige naar meer complexe voorbeelden. In een aantal scenario’s wordt getoond wat het effect is als de canon wordt aangepast of als er andere afspraken worden gemaakt. De case is opgebouwd uit drie delen die elk een fase behandelen in het vastgoedontwikkelproces. De uitgifte van grond in erfpacht is in deze case in drie fasen onderscheiden – de initiatieffase, de ontwikkel-/realisatiefase, exploitatiefase – waarin de invloed van betalingen op erfpacht wordt weergegeven. Figuur 4.1 illustreert in elke fase waar rekening mee gehouden moet worden bij de uitgifte van grond in erfpacht. Figuur 4.1: Uitgifte van grond in erfpacht verdeeld naar het vastgoedproces.
Uitgifte vorm
Uitgifte grond in erfpacht
Fase
initiatieffase
Variabelen
bestemming / grondprijs / canonpercentage / looptijd / contractvorming
ontwikkel-/ realisatiefase waarborgsom / reserveringsvergoeding / start bouw betalingen
exploitatiefase
jaarlijkse canon / afkoop 50 jaar / einde tijdvak
4.2 Case Project Zuidas Het project dat als voorbeeld dient voor de casestudie is een locatie in Amsterdam aan de Zuidas. De locatie is zeer goed bereikbaar en er zijn voorzieningen in de omgeving. Op de locatie bevinden zich meerdere kavels. De kavels zijn verdeeld in verschillende bestemmingen. In de case wordt één kavel beschouwd, die in erfpacht wordt uitgegeven met bestemming kantoren. De gemeente heeft afspraken met een projectontwikkelaar om de kavel te ontwikkelen. Met de projectontwikkelaar is een grondprijs afgesproken die bij het starten van de bouw moet worden voldaan. De start van de bouw wordt uitgesteld. Door de crisis van 2008 is er echter een sterke afname in de vraag naar kantoren en de ontwikkelaar ziet op termijn niet direct een eindgebruiker voor de te ontwikkelen kavel. Zonder gebruiker een ontwikkeling starten is voor de financier een te hoog risico. ________________ 27
Zowel de gemeente als de ontwikkelaars zijn erbij gebaat om het project op te starten. De gemeente heeft veel voorinvesteringen gedaan en wil dat de grond zo snel mogelijk overgaat naar een projectontwikkelaar omdat er rentekosten moeten worden betaald. Maar binnen de huidige contractafspraken tussen de gemeente en de projectontwikkelaar is het voor de projectontwikkelaar niet haalbaar om het afgesproken programma te realiseren. De gemeente staat op het punt om de grond terug te nemen. Aanbieding gemeente Als basis en als veronderstelling wordt uitgegaan van een van de kavels aan de Zuidas met als bestemming een kantoorfunctie. Het kantoor heeft een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 40.000 m2. De gemeente hanteert voor de prijs van de grond een range van € 1.172 - € 2.091 (OGA Grondprijzenbrief 2010). De grondaanbieding van de gemeente bedraagt voor de kantoorfunctie € 1.600,- /m2 bvo. Voor de bepaling van de grondprijs van woningen op deze locatie wordt uitgegaan van een residuele grondwaarde van € 1.050,-. (Zie de bijlage I voor de bepaling van de grondwaarde voor de woningen.) 4.3 Deel A Initiatieffase In de volgende scenario’s wordt weergegeven wat de gevolgen zijn voor de grondwaarde als respectievelijk de bestemming, de verdeling, de grondprijs en het canonpercentage wordt aangepast. Basisscenario 0 ‘grondaanbieding’ In het basisscenario wordt uitgegaan van de gronduitgifte in erfpacht met als bestemming een kantoorfunctie. In het scenario is aangegeven wat de erfpachtcanon zal zijn en wat de grondwaarde is. Voor de kavel is een reserveringsvergoeding betaald op basis van de bestemming met kantoorfunctie. De grondwaarde die betaald moet worden voor 40.000 m2 bvo is € 64.000.000,-. Voor de projectontwikkelaar is het van belang dat hij een eindgebruiker vindt voordat hij start met het project. In tabel 4.1 is aangegeven wat het aantal vierkante meters per functie is met de daarbij horende grondprijs voor de bepaling van de grondwaarde. Achter de aangegeven grondwaarde staan de verschillende type canonbedragen. Tabel 4.1: Basis scenario 0 erfpachtbetalingen ‘grondaanbieding’ Bestemming
Eenheid
Grondprijs
m2
Grondwaarde
Indexcanon
Canon 10 jaar
Canon 25 jaar
afkoop 50 jaar
3,48%
4,60%
4,98%
€ 64.000.000,00
€ 2.227.200,00
€ 2.944.000,00
€ 3.187.200,00
€ 64.000.000,00
€ 2.227.200,00
€ 2.944.000,00
€ 3.187.200,00
Erfpachtrecht: Kantoor
40000 bvo
Totaal
40000
€ 1.600,00
De gemeente heeft de waarde van de grond begroot. Door de bestemming te wijzigen danwel wonen toe te voegen, zal de grondwaarde dalen. De gemeente heeft immers de kosten en opbrengsten met de bestemming kantoorfunctie reeds verwerkt in de grondexploitatie waardoor na aanpassing van de bestemming de grondwaarde lager wordt. In dit scenario is het ook interessant om te onderzoeken wat het oplevert als er tien procent van het totale bouwvolume wordt bijgebouwd zonder dat dit afgerekend wordt met de gemeente. Voor de projectontwikkelaar biedt deze flexibiliteit de mogelijkheid een extra ________________ 28
marge te realiseren zodat hij alsnog het project kan beginnen. Dit scenario wordt echter niet uitgewerkt omdat het niet realistisch geacht wordt dat in een neergaande markt extra vierkante meters worden ontwikkeld. Scenario I ‘Bestemmingswijziging’ Vanwege de crisis is de marktverwachting dat er een afname van de vraag naar kantoren is. Daarom is het interessant te kijken naar een verdeling van de bestemming met de ene helft wonen en de andere helft kantoren. De grondwaarde die betaald moet worden is gedaald (18,75%) ten opzichte van de locatie met alleen een kantoorfunctie. Door de bestemming in scenario I te wijzigen in een combinatie van wonen en werken, daalt de grondwaarde met twaalf miljoen euro. De gemeente moet dan een aanzienlijk verlies nemen op de begrote gronduitgifte met bestemming kantoren. Tabel 4.2: scenario I erfpachtbetalingen ‘bestemmingswijziging’ Bestemming
Eenheid
Grondprijs
m2
Grondwaarde
Indexcanon
Canon 10 jaar
Canon 25 jaar
afkoop 50 jaar
3,48%
4,60%
4,98%
Erfpachtrecht Kantoor
20000 bvo
€ 1.600,00
€ 32.000.000,00
€ 1.113.600,00
€ 1.472.000,00
€ 1.593.600,00
Woningen
16600 go
€ 1.050,00
€ 17.430.000,00
€
€
€
Totaal
40000 bvo
€ 49.430.000,00
€ 1.720.164,00
606.564,00
801.780,00
€ 2.273.780,00
868.014,00
€ 2.461.614,00
Scenario II ‘Recessie’ Er is nu echt een recessie aan de gang en de vraag naar kantoren is dermate ingezakt dat overwogen wordt om voor de kavel 10.000 m2 bvo kantoren en 30.000 m2 bvo wonen te ontwikkelen. Er is een risico dat het beoogde aantal voorverkopen van de woningen niet wordt gerealiseerd waardoor de financier geen financiering verstrekt. De grondwaarde die betaald moet worden is gedaald (28%) ten opzichte van de locatie met alleen een kantoorfunctie. Dit betekent dat ten opzichte van scenario II de inkomsten uit de gronduitgifte nog verder dalen voor de gemeente. Tabel 4.3: scenario II erfpachtbetalingen ‘recessie’ Bestemming
Eenheid
Grondprijs
m2
Grondwaarde
Indexcanon
Canon 10 jaar
Canon 25 jaar
afkoop 50 jaar
3,48%
4,60%
4,98%
€
Erfpachtrecht Kantoor
10000 bvo
€ 1.600,00
€ 16.000.000,00
€
556.800,00
€
736.000,00
796.800,00
Woningen
24900 go
€ 1.050,00
€ 26.145.000,00
€
909.846,00
€ 1.202.670,00
€ 1.302.021,00
Totaal
40000 bvo
€ 42.145.000,00
€ 1.466.646,00
€ 1.938.670,00
€ 2.098.821,00
Strikt genomen zit er tussen scenario I en II geen verschil. Scenario I laat zien wat de invloed is van een bestemmingswijziging en scenario II laat zien wat een verdergaande verdeling van kantoor/woningen voor invloed heeft op de grondwaarde ten opzichte van scenario I. Scenario III ‘Grondprijs verlagen’ Als het canonpercentage wordt verlaagd, blijft de grondwaarde hetzelfde. Hoeveel moet de grondprijs zakken om aan de voorwaarden te voldoen van een projectontwikkelaar zodat deze de grondaanbieding accepteert? In het scenario wordt uitgegaan van een daling van de grondprijs van 12,5%. Als de gemeente het residueel rekenen consequent doorvoert, zal door de gedaalde waarde van het vastgoed en een wijziging van de bouwkosten de residuele ________________ 29
grondprijs lager moeten zijn dan nu opgegeven door de gemeente Amsterdam. Dit betekent dat ten opzichte van scenario I de inkomsten uit de gronduitgifte voor de gemeente dalen. Tabel 4.4: scenario III erfpachtbetalingen ‘grondprijs verlagen’ Bestemming
Eenheid
Grondprijs
m2
Grondwaarde
Indexcanon
Canon 10 jaar
Canon 25 jaar
afkoop 50 jaar
3,48%
4,60%
4,98%
Erfpachtrecht Kantoor
20000 bvo
€ 1.400,00
€ 28.000.000,00
€
974.400,00
€ 1.288.000,00
€ 1.394.400,00
Woningen
16600 go
€
€ 14.525.000,00
€
505.470,00
€
€
Totaal
40000 bvo
€ 42.525.000,00
€ 1.479.870,00
875,00
668.150,00
€ 1.956.150,00
723.345,00
€ 2.117.745,00
Scenario IV ‘Canonpercentage verlagen’ Door het canonpercentage te verlagen zal de grondwaarde gelijk blijven. Hoeveel moet het canonpercentage zakken om aan de voorwaarden te voldoen van een projectontwikkelaar zodat deze de grondaanbieding accepteert? In het scenario wordt uitgegaan van een daling van het canonpercentage van circa 0,5%. Deze is gebaseerd op de tienjarige staatslening (vier november 2010: 2,62%), waarbij het verschil tussen beide percentages als opslag beschouwd wordt. Dit betekent dat ten opzichte van scenario I de inkomsten uit gronduitgifte voor de gemeente gelijk blijven bij een afkoop van 50 jaar en dat de canonbetalingen lager zijn. Tabel 4.5: scenario IV erfpachtbetalingen ‘canonpercentage verlagen’ Bestemming
Eenheid
Grondprijs
m2
Grondwaarde
Indexcanon
Canon 10 jaar
Canon 25 jaar
afkoop 50 jaar
2,98%
4,10%
4,48%
Erfpachtrecht Kantoor
20000 bvo
€ 1.600,00
€ 32.000.000,00
€
953.600,00
€ 1.312.000,00
€ 1.433.600,00
Woningen
16600 go
€ 1.050,00
€ 17.430.000,00
€
519.414,00
€
€
Totaal
40000 bvo
€ 49.430.000,00
€ 1.473.014,00
714.630,00
€ 2.026.630,00
780.864,00
€ 2.214.464,00
De verschillende scenario’s laten zien wat de invloed is op de grondwaarde als de bestemming, verdeling, grondprijs en canonpercentage wijzigen. Onderstaande figuur 4.2 geeft een overzicht van de grondwaarden bij de besproken scenario’s. Vanuit het perspectief van de gemeente zijn de geschetste scenario’s alle negatief voor haar inkomsten. In bijlage II is een figuur opgenomen die een overzicht geeft van de canonbedragen per scenario. Figuur 4.2: Overzicht van grondwaarden naar scenario’s
Grondwaarde(n) € 70.000.000,00 € 60.000.000,00 € 50.000.000,00 € 40.000.000,00 € 30.000.000,00 € 20.000.000,00 € 10.000.000,00 €-
Grondwaarde(n)
________________ 30
4.4 Deel B Ontwikkel- en realisatiefase Zonder huurder/gebruiker start de vastgoedontwikkeling niet. Financiële instellingen geven dan geen financiering. Daarbij komt dat de gemeente eisen stelt aan een percentage voorverhuur van de vastgoedontwikkeling. Gesteld wordt dat de gemeente gebaat is bij het project vanwege haar ambitieniveau en het nationaal belang. Maar bij de gevraagde grondprijs loopt de ontwikkelaar een hoog risico. Het heroverwegen van de bestemming en een aanpassing van de kwaliteit van het project kunnen negatieve gevolgen hebben. In dit deel van de case wordt in een aantal scenario’s gekeken naar verschillende onderdelen van erfpacht die effect kunnen hebben op de projectmarge van de projectontwikkelaar. Als deze componenten worden aangepast, wat heeft dat voor gevolgen voor de projectontwikkelaar? Hiervoor worden dezelfde uitgangspunten en aannames gehanteerd als het basisscenario in deel A van de casestudie. De volgende componenten worden gewijzigd ten opzichte van de basisuitgangspunten: 1. Grondprijs verlagen; 2. Canonpercentage verlagen; 3. Bij start bouw een ander rentepercentage hanteren (conversie / staatsleningen plus een opslag / uitstel betaling canon); 4. Canonbetaling per vierkante meter grondoppervlakte en vierkante meter bebouwd oppervlakte (volgens voorbeeld uit paragraaf 2.2.5 Haven Amsterdam). (Zie voor de financiële uitwerking van de scenario’s bijlage IV.) Ad 1. Grondprijs verlagen Bij een residuele grondwaardebepaling waarmee in Amsterdam wordt gewerkt, moet de grondprijs meebewegen met de verkoopwaarde van commercieel vastgoed of met de v.o.n.prijzen van woningen. Door de waardedaling van commercieel vastgoed en v.o.n.-prijzen van woningen zouden de grondprijzen residueel moeten dalen. Uit een gesprek met dhr. Moojen (oud-directeur Bureau erfpacht) en mevr. van Veen (oud-adviseur Bureau erfpacht) blijkt dat een reden hiervoor is dat een exploitatie volledig geboekt wordt in het gehanteerde boekhoudkundige systeem. Het systeem hanteert na grondprijsverlaging van een uitgegeven perceel voor de gehele grondexploitatie een lagere grondprijs, waardoor een zeer negatief beeld ontstaat van de opbrengsten uit de grondexploitatie. De manier waarop de residuele grondwaarden worden bepaald, heeft grote invloed op de grondwaarde. Bij residueel berekenen van de grondwaarde heeft een daling of stijging van de waarde van het vastgoed en de stichtingskosten een grote invloed. Zie bijlage III. De gemeente Amsterdam geeft aan dat de grondprijs onder kantoren fors is gedaald (OGA 18 oktober 2010), met 20% tot 25%. Dit betekent dat de gemeente de grondprijs opnieuw residueel bepaald heeft en een lagere waarde hanteert voor de objecten doordat er een afname is van de vraag in de markt. Waarom rekent de gemeente Amsterdam in een neergaande markt niet met een afgesproken residuele grondwaarde? In de grondprijzenbrief van 2010 zijn de grondprijzen voor kantoren bevroren. De bedoeling is om schaarste te creëren zodat nieuwbouw niet wordt gestimuleerd. De gemeente wil zo de leegstand proberen op te lossen. In deze case vraagt de gemeente een grondprijs van € 1600,- terwijl de ontwikkelaar maar € 1400,- kan betalen. Dat is 15% minder. In de grondprijzenbrief 2011 zijn de grondprijzen voor kantoren gedaald. De gemeente wijzigt hiermee haar ingezette koers.
________________ 31
Ad 2. Canonpercentage verlagen (hanteren van een ander rentepercentage, conversie of staatsleningen plus opslag) Zoals in hoofdstuk 2 is aangegeven, is het canonpercentage gebaseerd op de tienjarige staatsleningen met mogelijk een opslagpercentage voor gemaakte kosten en inflatie. In dit scenario wordt tijdens de ontwikkel- en realisatiefase het canonpercentage verlaagd door ervan uit te gaan dat een meervoudige inflatievergoeding betaald wordt. In het canonpercentage kan een inflatieopslag verwerkt zijn. Dit zou betekenen dat er inflatie over inflatie betaald wordt als de canon geïndexeerd wordt. Verondersteld wordt dat het canonpercentage gecorrigeerd zou moeten worden. In de case wordt het canonpercentage voor 0,5% gecorrigeerd. In de realisatiefase wordt de grond bij het starten van de bouw geleverd aan de projectontwikkelaar. Tegenover de levering moet een vergoeding staan in de vorm van betaling van de grondwaarde of een jaarlijkse canon. Er kan in deze fase worden afgesproken om een variant van renteconversie te hanteren, zoals een euribor met enkele opslagen en per maand of kwartaal een herijking. Op die manier krijgt de verpachter van de grond gelijkmatig en continu de vergoeding voor zijn grond, naar de waarde op dat moment (Seijffert, 2005). Bij oplevering heeft de grond de beoogde gebruiksbestemming en zal het vastgestelde canonpercentage worden gehanteerd. In dit scenario wordt het canonpercentage verlaagd met 0,5% om het effect op de projectmarge van de projectontwikkelaar weer te geven. Ad 3. Uitstellen van betaling van de canon in de realisatiefase In dit scenario wordt tijdens de ontwikkel- en realisatiefase geen canon betaald. In het contract wordt vastgelegd dat de waarborgsom als garantie geldt voor de ontwikkeling. De waarborgsom wordt bij oplevering van het project verrekend met de canon in de exploitatiefase. Vanaf de oplevering zal het dan geldende canonpercentage moeten worden betaald. Ad 4. Canonbetaling per m2 grondoppervlakte en m2 bebouwd oppervlakte Paragraaf 2.2.5. laat zien dat Haven Amsterdam gebruikmaakt van deze variant. In het erfpachtcontract komen afspraken over de betalingen van de canon in de ontwikkel- en realisatiefase. In dit scenario wordt onderscheid gemaakt tussen het perceel en de bebouwing. Tijdens de realisatiefase wordt een vergoeding betaald over het aantal vierkante meters perceel en een vergoeding over het aantal vierkante meters bebouwd oppervlakte. Bij oplevering wordt het dan geldende canonpercentage berekend over de daadwerkelijke gerealiseerde bruto vloeroppervlakte. In het contract is een minimum te realiseren bruto vloeroppervlakte afgesproken (floorspace-index (fsi) van minimaal 2). In dit scenario is de opbrengst van de grondwaarde nog flexibel met een vastgestelde ondergrens. In bijlage IV zijn de berekeningen per scenario weergegeven. Bij alle scenario’s wordt de projectmarge hoger. De mogelijkheden voor de aanpassingen zijn ingegeven doordat de componenten in het erfpachtstelsel flexibel in te vullen of aan te passen zijn. Tabel 4.7 geeft een samenvatting van de beschreven scenario’s en de uitwerking in de bijlage. De tabel geeft aan dat een aanpassing zoals gesteld in de scenario’s een verbetering van de projectmarge van de projectontwikkelaar tot gevolg heeft.
________________ 32
Tabel 4.7: Scenario’s met de verbetering van de ROI Scenario
ROI
verbetering t.o.v. Basis
Basis uitgangspunten
0,78%
-
Grondprijs verlagen
5,08%
4,31%
Canonpercentage verlagen
6,53%
5,76%
Uitstellen betaling bij start bouw
5,73%
4,95%
Vierkante meter grondoppervlakte
6,82%
6,04%
4.5 Deel C Exploitatiefase In de case wordt ervan uitgegaan dat de belegger de canon per jaar betaalt. In de voorgaande fasen zijn de aanpassingen van onderdelen van het erfpachtrecht ten nadele van de grondinkomsten van de gemeente. Biedt de exploitatiefase de mogelijkheid om binnen het kader van het erfpachtstelsel een deel van verliezen op de grondwaarde terug te halen? De looptijd van het erfpachtcontract is vijftig jaar. Erfpacht biedt de mogelijkheid om de canon te herzien door de grondwaarde te taxeren op een actuele waarde. De grondwaarde kan over een looptijd van vijftig jaar weer gaan stijgen. In het erfpachtstelsel kan worden opgenomen dat de grondwaarde over bepaalde perioden getaxeerd wordt en herijkt, waarbij de canon wordt herzien, bijvoorbeeld na iedere vijf of tien jaar. Erfpacht biedt dus de mogelijkheid om in de exploitatiefase de grondwaarde te herzien waardoor de gemeente van de grondwaardestijging kan profiteren. De grondwaardestijging komt de gemeente toe en niet erfpachter. Dit is voor de erfpachter een nadeel. Deze mogelijkheid is er niet als de grond in eigendom wordt uitgegeven. 4.6 Financiële belasting voor een projectontwikkelaar Projectontwikkeling heeft een kortere looptijd dan gebiedsontwikkeling. Een ontwikkelingsproces van een kantoor duurt ongeveer vier tot vijf jaar. De tijdslijn van het proces is korter dan dat van een gebiedsontwikkeling en de effecten zijn anders dan bij gebiedsontwikkeling. Voor een projectontwikkelaar is de belasting van de financiering ongeveer vier tot vijf jaar. In de initiatieffase is bij de gronduitgifte voor de kavel een bepaalde bestemming afgesproken. Er wordt een waarborgsom betaald in de vorm van een jaarlijkse canon. Ook in de ontwikkelfase zal een reserveringsvergoeding betaald worden. In de realisatiefase bij start bouw zal bij de afname van de grond de jaarlijkse canon betaald worden. De realisatiefase duurt circa tweeënhalfjaar. Er wordt dan circa drieënhalf jaar een canon betaald van € 2.227.200,- (in totaal € 7.795.200,-) voordat het project daadwerkelijk gerealiseerd is. Vanaf de start van de bouw moet er een vergoeding worden betaald omdat de grond op dat moment wordt afgenomen. Gemeente en projectontwikkelaar kunnen afspreken om de grond bij oplevering af te nemen of om de canonbetaling uit te stellen tot de oplevering of verkoop. Dit betekent dat de financiering voor de grond in de realisatiefase lager wordt. In het investeringsmodel in de case zal dit een verschil zijn van circa vijf miljoen euro. De bedragen moeten wel meegenomen worden in het investeringsmodel omdat de gemeente deze bedragen wel eens zou willen terugvorderen. Deze bedragen komen dan ten laste van het project. De kosten kunnen ook verschoven worden naar de exploitatiefase, daar kunnen de kosten door middel van een canonherziening worden verrekend.
________________ 33
Zoals uit de case blijkt is het mogelijk om invloed uit te oefenen op de erfpachtbetalingen om daarmee vastgoedontwikkelingen vlot te trekken. Daartegenover staat de vraag of de huidige situatie waarin ontwikkelingen stilvallen een gewenste situatie is, een vraag die ook politiek beantwoord moet worden. De politiek zal op verschillende niveaus (markt-/macro- en nationaal) moeten beoordelen of een optredende stagnatie voor de locatie wenselijk is. Het komt het gebied niet ten goede als de ontwikkelingen stilvallen. Daarnaast krijgt de gemeente geen inkomsten uit gronduitgifte (en de ozb) en zullen de rentelasten verder oplopen. 4.7 Nadere afspraken In het onderhandelingsproces tussen gemeente en projectontwikkelaar over de vraagprijs voor de grond kunnen aanvullende afspraken worden gemaakt. Zo kunnen er afspraken gemaakt worden over een mogelijk rendement waarvan de gemeente kan profiteren. Voor woningen kunnen de v.o.n.-prijzen voordat de bouw start worden vastgelegd en bij oplevering de dan geldende prijzen. Het verschil in prijs kan verdeeld worden tussen projectontwikkelaar en gemeente of volledig ten goede komen aan de grond. Voor een kantoorontwikkeling kan worden afgesproken om op basis van afgesproken BAR (bruto aanvangsrendement) of ROI (Return on Investment) te verrekenen. Wordt het project beter verkocht dan het gehanteerde BAR, dan wordt een deel van het resultaat aan de gemeente betaald. Een andere afspraak kan zijn dat bij een bepaalde gerealiseerde ROI de gemeente een vergoeding ontvangt. Een zogenaamde earn-out wordt in Amerika wel toegepast. Bij een ontwikkeling wordt een bepaald bedrag in het vooruitzicht gesteld als de ontwikkeling een bepaald rendement haalt op de investering. Zo kan worden afgesproken dat bij een ROI van meer dan 14% een bedrag betaald wordt aan de gemeente (Het Financieel Dagblad, d.d. 23-10-2010). Deze afspraken bieden een mogelijkheid om de gemeente mee te laten profiteren met de grondwaardestijging tijdens het proces. Dit zijn echter afspraken naast erfpacht. Voor een projectontwikkelaar is de timing van een project van belang. Hij moet het juiste moment bepalen om een vastgoedontwikkeling te starten. Een projectontwikkelaar kan ervoor kiezen om te wachten met bouwen tot een beter moment zich voordoet. Zo blijkt ook uit een gesprek met dhr. Daalhuysen (Fakton, senior consultant). Wanneer een projectontwikkelaar van plan is een project te starten op grond van de gemeente in een periode dat de economie of de markt in een opgaande lijn zit, dan zal hij geen haast maken met het starten om zo een hogere marge te creëren. Het moment van starten is in het contract met de gemeente vastgelegd en de projectontwikkelaar zal hiervan maximaal gebruik kunnen maken. In een neergaande markt zal een projectontwikkelaar wachten tot het tij keert, omdat er anders geen marge gecreëerd wordt. De gemeente moet hier bij gronduitgifte op inspelen door de start van de bouw en de bebouwingsplicht beter vast te leggen. 4.8 Analyse en maatregelen De bevindingen van de case, de theorie en de gevoerde gesprekken met vertegenwoordigers uit de praktijk en mogelijke maatregelen worden hieronder op een rij gezet. 4.8.1 Analyse De overheid heeft een sterke behoefte aan de corrigerende werking van de markt, blijkt uit een gesprek met dhr. E. Nieuwenhuis (beleidsmedewerker, OGA). Hij stelt dat in een neergaande markt de overheid moet bijspringen maar niet in een opgaande markt. Marktrisico’s zijn immers onderdeel van projectontwikkeling. Projectontwikkelaars moeten voor eigen rekening en risico voorinvesteren, en ook deelnemen in de voorinvesteringen van de gemeente, want zij worden in staat gesteld om in de toekomst winst te maken. Vanuit het ________________ 34
perspectief van de gemeente is er niet direct een stimulans voor nieuwe vastgoedontwikkelingen. In een neergaande markt zullen de inkomsten uit de gronduitgifte dalen. Dit is ook wat de gemeente Amsterdam voorziet in haar rapport inzet op herstel (d.d. 8 feb. 2010). Zij zal hiervoor maatregelen moeten treffen. Grondverkoop leidt tot eenmalige verkoopopbrengst, maar ook tot een daling van de erfpachtinkomsten doordat canoninkomsten, canonstijgingen en erfpachtafkoopsommen vervallen. De gemeente moet bepalen welke projecten prioriteit hebben en heeft dan ook maatregelen aangekondigd om plannen te heroverwegen en bepaalde projecten te schrappen. Niet alleen dalen de grondinkomsten, ook heeft de gemeente nog lopende kosten van de grondexploitaties. De druk op de gemeentelijke middelen blijft daardoor hoog. In de grondprijzenbrief van 2010 heeft gemeente Amsterdam de grondprijzen voor kantoren bevroren. De bedoeling is om schaarste te creëren zodat nieuwbouw niet wordt gestimuleerd. De gemeente wil zo de leegstand proberen op te lossen, zegt ook dhr. E. Nieuwenhuis. In de grondprijzenbrief van 2011 wordt de grondprijs voor kantoren verlaagd met ca. 20%. Dit staat lijnrecht tegenover het besluit van het jaar ervoor. Wel heeft de gemeente haar ontwikkelambities bijgesteld door plannen te schrappen. Met een bouwstop lost de gemeente het overaanbod, lage kwaliteit en slechte locatie niet op. De vraag naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed blijft aanwezig en projectontwikkelaars zullen hierop inspelen. 4.8.2 Maatregelen Het voordeel van erfpacht voor de projectontwikkelaar is dat hij de grond niet hoeft te financieren. Dit betekent niet dat hij geen kosten maakt, hij betaalt immers de canon. Als de grond in eigendom wordt verkregen zal een financiële instelling niet het volledige bedrag willen financieren en moet de projectontwikkelaar een percentage eigen geld inbrengen. Welke mogelijkheden zijn er binnen het huidige erfpachtstelsel om alternatieve afspraken te maken zodat een vastgoedontwikkeling kan starten? • Het inbouwen van flexibiliteit ten aanzien van de bestemming: De gemeente zou flexibeler moeten zijn in het aanwijzen van een bestemming in de gronduitgifte. De vaststelling van de bestemming in de gronduitgifte moet nog kunnen worden aangepast aan de marktomstandigheden zodat vraag en aanbod op elkaar worden afgestemd. De bestemming waarop de gemeente haar inkomsten begroot ligt van tevoren vast. Tevens is een projectontwikkelaar gehouden aan de bestemming. Als de marktomstandigheden wijzigen moet het erfpachtcontract zo flexibel zijn om dit aan te passen. Een maatregel kan zijn om een algemene bestemming vast te stellen voor het gebied en een daarbij passende basisgrondprijs te zoeken. De bestemmingswijziging moet niet alleen mogelijk zijn voor de projectontwikkelaar maar ook in de exploitatiefase voor de investeerder of exploitant. • De grondprijs berekenen door het hanteren van de residuele grondwaardemethode: In de grondprijzenbrief van 2010 zijn de grondprijzen niet aangepast. Inmiddels, ingehaald door de actualiteit, is in de grondprijzenbrief van 2011 aangegeven dat er weer wordt overgegaan op het residueel rekenen van de grondprijs. • Canonpercentage aanpassen in de ontwikkel-/realisatiefase: Er kan een ander canonpercentage in de realisatiefase worden overeengekomen. Hierbij kan men overeenkomen geen canon te betalen en de waarborgsom als garantie te stellen. Er kan een ander canonpercentage, conversie of staatsleningen plus opslag overeengekomen worden. Wel moet er dan rekening worden gehouden met het mogelijk ontstaan van staatssteun. Gemeentelijk of politiek ingrijpen kan worden ________________ 35
gezien als staatssteun of subsidiëring van een projectontwikkelaar. Dit vergt een verdere analyse en wordt in deze scriptie niet nader beschouwd. • Naast de algemene voorwaarden die voornamelijk op de exploitatie van toepassing zijn, kunnen er in het erfpachtcontract aanvullende voorwaarden afgesproken worden tussen gemeente en projectontwikkelaar. Hierbij kunnen afspraken gemaakt worden over het minimaal te bouwen aantal brutovloeroppervlak, welke bvo’s worden verrekend, of de kosten voor het bouwrijp maken. • Het inbouwen van een aanpassing aan plancapaciteit en uitgiftebeleid aan de werkelijke behoefte. Een aanpassing kan zowel kwantitatief en kwalitatief zijn, met daarbij een minimum aan te realiseren brutovloeroppervlakte waarbij rekening gehouden wordt met de fsi. • Kosten verleggen naar de exploitatiefase: Erfpacht biedt de mogelijkheid om in de exploitatiefase de grondwaarde te herzien waardoor de gemeente van de grondwaardestijging kan profiteren. In het erfpachtstelsel kan worden opgenomen dat de grondwaarde over bepaalde perioden getaxeerd wordt en herijkt, waarbij de canon wordt herzien, bijvoorbeeld na iedere vijf of tien jaar. De beschreven maatregelen kunnen bijdragen aan het vlottrekken van vastgelopen projecten. De gehanteerde uitgangspunten in de case zijn aangepast aan een neergaande markt. De effectiviteit van de maatregelen kan sterk beïnvloed worden door de timing. Niet elke maatregel zal op elk moment inzetbaar zijn. Hierover moet de gemeente een strategische beslissing nemen. Omdat de economie cyclisch verloopt, kan de gemeente na herstel van de markt haar beleid weer bijsturen. De effecten van de maatregelen zijn dat de erfpachtinkomsten zullen verminderen. De gemeente moet zich realiseren dat er in de toekomst andere manieren van het financieren van ruimtelijke ordening moeten komen.
________________ 36
5
Conclusies en aanbevelingen
5.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is uiteengezet welke middelen er binnen het erfpachtstelsel zijn om een oplossing te bieden voor vastgelopen vastgoedontwikkelingen door erfpacht als financieel instrument in te schakelen. De conclusies die op basis van het onderzoek kunnen worden getrokken zijn gerelateerd aan de vraagstelling in hoofdstuk 1. Per deelvraag worden hieronder de conclusies op een rij gezet. 5.2 Conclusies per deelvraag en centrale vraag Deelvraag 1: Waarom lopen vastgoedontwikkelingen in de huidige markt vast? Door het uitbreken van de kredietcrisis is de economische situatie verslechterd en is voor veel mensen en bedrijven de zekerheid afgenomen. Dit heeft gevolgen voor de vastgoedmarkt. De woningverkopen zijn gedaald en nieuwbouwprojecten geven voor de financiers onvoldoende zekerheid. Ze zijn niet bereid om vastgoedprojecten te financieren. Gebruikers blijven in huidige kantoren zitten en verlengen huurcontracten. Een groot deel van de projectontwikkelaars zijn niet kapitaalkrachtig genoeg om zelf de projecten te financieren, waardoor de bouw wordt uitgesteld. De contracten tussen gemeente en ontwikkelaars bieden weinig ruimte om in te spelen op de veranderende marktomstandigheden. In de contracten zijn start datum, bouwvolumes en bestemmingen vastgelegd. Deze contracten moeten mogelijk worden opengebroken en herzien. Deelvraag 2: Hoe is het erfpachtstelsel opgebouwd en wat zijn de financiële instrumenten in het erfpachtstelsel? Erfpacht is een zakelijk recht waaraan voorwaarden worden verbonden. Het recht kan op veel manieren worden vorm gegeven. De componenten die erfpacht tot financieel instrument maken zijn de grondprijs, het canonpercentage, de bestemming en de looptijd. Over deze componenten kunnen partijen onderling nadere afspraken maken, de invulling hiervan staat niet vast. Naast de algemene bepalingen die de gemeente van toepassing verklaart kunnen er aanvullende afspraken gemaakt worden, zoals afspraken over het minimaal te bouwen aantal brutovloeroppervlak, welke bvo’s worden verrekend, of over de kosten voor het bouwrijp maken. Bij de onderhandeling tussen gemeente en projectontwikkelaar wordt een invulling aan het contract gegeven. Deelvraag 3: Wat is de invloed van erfpacht op de kosten van vastgoedontwikkeling? Het voordeel van erfpacht voor de projectontwikkelaar is dat hij de grond niet hoeft te financieren. Dit betekent niet dat hij geen kosten maakt, hij betaalt immers de canon. Als de grond in eigendom wordt verkregen zal een financiële instelling niet het volledige bedrag willen financieren en moet de projectontwikkelaar een percentage eigen geld inbrengen. Erfpacht doorkruist het hele vastgoedproces. In een vroeg stadium worden alle punten vastgelegd in het erfpachtcontract en in alle fasen – initiatieffase, ontwikkel-/realisatiefase, exploitatiefase – van het vastgoedproces komen de onderdelen van erfpacht voor. Contractueel worden in een vroeg stadium voor alle fasen de voorwaarden vastgelegd. In de initiatieffase worden de bestemming, grondprijs, canonpercentage en looptijd vastgelegd. In de ontwikkelfase heeft erfpacht invloed op de kosten die worden afgesproken over de waarborgsom en de reserveringsvergoeding. In de realisatiefase worden de financiële kosten ingegeven door het moment waarop de canonbedragen betaald moeten worden. Hierin speelt ook een rol of de canon voor 50 jaar is afgekocht of dat er jaarlijkse canonbedragen betaald worden. ________________ 37
Deelvraag 4: Welke mogelijkheden zijn er binnen het huidige erfpachtstelsel om alternatieve afspraken te maken? • In het vastgoedproces kan de gemeente een stimulans geven door middel van een flexibelere invulling van de grondaanbieding. Als de bestemming later nog kan worden gewijzigd, kan een projectontwikkelaar zijn ontwikkeling aanpassen aan de marktomstandigheden. • Door een marktconforme grondprijs die residueel wordt bepaald zal de projectontwikkelaar meer armslag hebben om een ontwikkeling te beginnen. • Door een andere opbouw van het canonpercentage in de ontwikkel- en realisatiefase kan erfpacht een project vlottrekken. Zo kan voor het canonpercentage worden gekozen voor een renteconversie of een euribor met opslagen en een uitgestelde betaling, de waarborgsom als garantie of een zogenaamde ingroei-canon. • Erfpacht biedt de mogelijkheid om aanvullende afspraken te maken in de erfpachtaanbieding in de ontwikkel-/realisatiefase. • Erfpacht biedt de gemeente de mogelijkheid om in de exploitatiefase door middel van een canonherziening misgelopen kosten uit de ontwikkelfase te verrekenen. De hiervoor genoemde deelvragen zijn gesteld om te komen tot de beantwoording van de centrale onderzoeksvraag. De centrale onderzoeksvraag en de beantwoording daarvan zijn hieronder geformuleerd. Samenvattend antwoord op de centrale vraag. Hoe is erfpacht dienstbaar te maken aan vastgoedontwikkeling in een neergaande markt? Door gebruik te maken van de ruimte die erfpacht biedt kunnen onderling verdergaande afspraken worden gemaakt. Met verschillende maatregelen kan erfpacht worden aangepast. Deze maatregelen bevatten de componenten van het financiële instrument erfpacht. Door flexibel om te gaan met de bestemming, het canonpercentage, de grondprijs en aanvullende afspraken te maken kan erfpacht dienstbaar zijn aan een vastgoedontwikkeling. Door middel van overleg tussen gemeente en projectontwikkelaar over het erfpachtcontract moeten beide partijen bereid zijn tot discussiëren en onderhandelen over de uitgangspunten. Partijen moeten het vertrouwen hebben in elkaar om samen te werken en onderlinge afspraken te maken bij gronduitgifte. De projectontwikkelaar en de gemeente moeten gezamenlijk het belang inzien van een dienstbaar en flexibel erfpachtstelsel. Als de politiek het op markt- en macroniveau en het van nationaal belang acht dat de concurrentiepositie van een locatie ontwikkeld wordt, zullen er afspraken gemaakt kunnen worden. Hebben bepaalde locaties geen noodzaak, zoals nu door de gemeente Amsterdam is geïnventariseerd, dan zullen deze projecten niet tot uitvoering komen. 5.3 Aanbevelingen Het onderzoek bevat een aantal aannames en uitgangspunten, waarvan het de moeite waard is die nader te onderzoeken. De aanbevelingen voor verder onderzoek zijn hieronder geformuleerd. Aanbeveling 1: In het onderzoek is uitgegaan van een situatie waarin de gemeente grond uitgeeft in erfpacht en een projectontwikkelaar de erfpachter wordt van de grond bij het starten van de bouw. Dit is een vorm van samenwerking. In de praktijk zou gedacht kunnen worden aan andere samenwerkingsvormen als bouwclaim, joint venture of PPS-constructies. Gemeenten kunnen belang hebben bij een samenwerkingsvorm waarin de projectontwikkelaar ________________ 38
al bij de grondexploitatie betrokken wordt en niet pas vanaf het starten van de bouw. Het is de moeite waard om voor andere samenwerkingsvormen te onderzoeken of erfpacht hier een meerwaarde is. Aanbeveling 2: In dit onderzoek zijn de vier essentiële onderdelen van het instrument erfpacht weergegeven: de grondprijs, het canonpercentage, de bestemming en de looptijd. In de praktijk is het voor de projectontwikkelaar belangrijk om inzichtelijk te hebben wat de effecten zijn van de aanpassingen van deze onderdelen op de te betalen canon of grondwaarde. Tevens is het van belang te weten wat de gevolgen hiervan zijn voor de exploitatiefase voor de belegger. Het is aan te bevelen de uitgangspunten of voorwaarden die een belegger stelt aan een erfpachtcontract te kennen. Aanbeveling 3: In het onderzoek is gesteld dat een gegeven bestemming voor een bepaalde grondprijs door de gemeente wordt geboekt in haar grondexploitatie. Mocht het zo zijn dat de grondprijs daalt en deze verrekend moet worden, dan geeft dit een probleem voor de opbrengsten van de gemeente. Interessant is of de gemeente bereid is te onderzoeken of haar boekhoudkundige systeem van de grondexploitatie voldoende flexibel is om aan te passen aan veranderingen in de grondprijs. Aanbeveling 4: In het onderzoek is geanalyseerd wat de invloed is van erfpacht op de vastgoedontwikkeling bij projectontwikkeling. Projectontwikkeling heeft een kortere looptijd dan gebiedsontwikkeling. Onderzoek naar de invloed van erfpacht over een langere termijn zoals bij gebiedsontwikkeling zal een vollediger beeld geven van de dienstbaarheid van erfpacht bij een vastgoedontwikkeling. De looptijd van de financiering van grond is langer en heeft een grotere invloed op het project. Een fasering en aanvullende afspraken over de bestemming zijn mogelijk interessant.
________________ 39
Literatuurlijst CPB (Centraal Planbureau) (1999), De grondmarkt. Een gebrekkige markt en een onvolmaakte overheid, Den Haag: CPB Fakton (2009), Wat te doen aan dalende grondopbrengsten gemeenten? Analyse en oplossingsrichtingen voor lopende grondexploitaties, Rotterdam Gehner, E. (2003), Risicoanalyse bij projectontwikkeling, Amsterdam, Sun Geltner, D.M., Milller, N.G., Clayton, J., Eichholtz, P. (2007), Commercial Real Estate Analysis and Investments, Mason: Thomson South-Western Gemeente Amsterdam (2000), Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000, Amsterdam Gemeente Amsterdam (2010), Inzet op herstel, heroverwegingsoperatie 2010-2014, de mogelijkheden in beeld, Amsterdam, 8 februari 2010 Gemeente Rotterdam (2009), Brief aan de gemeenteraad, betreft; de Rotterdam, Rotterdam, 23 oktober 2009 Gemeente Vlaardingen (2005), Herziening erfpachtcanons Vlaardingen, Vlaardingen, 02 december 2005 Gool, P. van, Brounen, D. Jager, P. Weisz, R.M. (2007), Onroerende goed als belegging, Groningen. Houten: Wolters-Noordhoff Jong, de J. prof. mr. en Ploeger, H.D., mr. (2008), Erfpacht en opstal, B28 Monografieën BW, Deventer: Kluwer Keeris, W.G., (2001) Vastgoedbeheer Lexicon. Groningen: Wolters-Noordhoff Kohnstamm, P.P., L.J. Regterschot (1994), De manager als bouwheer. De rol van de bestuurder bij de realisatie van nieuwe huisvesting, Den Haag: Ten Hage en Stam Miles, M.E., G. Berens en M.A. Weiss (2003), Real Estate development: Principles en Process, Washington: ULI Nelisse, P. dr. (2008), Stedelijke Erfpacht, Amsterdam: Reed/Business NEPROM (2008), Handboek Projectontwikkeling. Een veelzijdig vak in een dynamische omgeving, Voorburg NEPROM NEPROM (2009), Overzicht van initiatieven als reactie op de kredietcrisis, NEPROM, 9 december 2009 Noordanus, P.G.A. mr. (2009), After the crunch: de gevolgen van de (krediet) crisis voor projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling. Inleiding voor de jaarvergadering van de Vereniging van Grondbedrijven, Voorburg NEPROM ________________ 40
Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (2007), 111 jaar erfpacht Amsterdam, Amsterdam, oktober 2007 Seijffert, F. Prof. Ir. (2005), Erfpacht, Artikel, Zeewolde, 11 mei 2005 Vlek, P.J. et al. (2009), Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Financiële theorie en praktijkvraagstukken, Vlaardingen: Management Producties Wallagh, G.(2007), Syllabus Gebiedsontwikkeling 2007-2008, Amsterdam: ASRE, 2007 Nieuwsartikelen (Tijdschriften/Kranten/Vakbladen) NRC Handelsblad, (2008), Kredietcrisis verlamt projectontwikkelaar volgens wethouder nu al, 21 oktober 2008 Telegraaf, (2009), A’dam schiet bouwsector te hulp, 18 februari 2009 PropertyNL, (2009), Rotterdam koopt grond van ontwikkelaar, 6 maart 2009 Parool, (2009), Gemeente stopt groot aantal bouwprojecten, 18 maart 2009 Trouw, (2009), Amsterdam bevriest grondprijzen, 31 maart 2009 Financieel dagblad, (2009), Rijk moet nieuwbouwmarkt weer op gang brengen, 20 juli 2009 Financieel dagblad, (2010), Stedelijke ontwikkelingen vallen stil, 23 februari 2010 Vastgoedmarkt, (2010), Amsterdam schrapt bouwplannen woningen en kantoren, 7 oktober 2010 Websites www.cpb.nl www.imf.nl www.vng.nl www.vlaardingen.nl/bekendmakingen
________________ 41
Bijlage(n) Bijlage I: Bepaling residuele grondwaarde woning. Ten behoeve van de casestudie in hoofdstuk 4 is onderstaande residuele grondwaarde bepaald voor een gemiddelde woningprijs aan de zuidas te Amsterdam. Tabel 4.1: bepaling residuele grondwaarde woning Bepaling residuele grondwaarde wonen
Bedragen
Uitwerking
A V.O.N.-prijs (GBO) Vrije sector koop
€
3.950,00
B excl. BTW (GBO)
€
3.320,00
C Bouwkosten (BVO) (incl. parkeren)
€
1.550,00
D Bijkomende kosten 25%
€
380,00
E Algemene kosten 5%
€
80,00
F W&R
€
260,00
G Stichtingskosten
€
2.270,00
C+D+E+F
H Residuele grondwaarde
€
1.050,00
B-G
Bijlage II: Tabel overzicht canonbetalingen naar scenario’s. Tabel behorend bij deel A van de casestudie. Tabel 4.10: Overzicht van de canonbetalingen naar scenario’s.
Canonbedragen € 3.500.000,00 € 3.000.000,00 € 2.500.000,00
Basis scenario
€ 2.000.000,00
Scenario I
€ 1.500.000,00
Scenario II
€ 1.000.000,00
Scenario III
€ 500.000,00
Scenario IV
€Canonindex
Canon 10 jaar
Canon 25 jaar
________________ 42
Bijlage III: Tabel residuele grondwaarde
Waarde object
Kosten object
Grondwaarde (RGW)
% verandering grondwaarde
Basis uitgangspunt
100
70
30
Stijging waarde object met 20%
120
70
50
+66,66%
Stijging waarde object 20% en kosten object 10%
120
77
43
+43,33%
Daling waarde object 20%
80
70
10
-66,66%
Daling waarde object 20% en kosten object 10%
80
63
17
-43,33%
Bij benadering zou de gemeente het volgende residueel aangehouden kunnen hebben: Daling waarde object 10% en kosten object 5%
90
66,5
23,5
-21,66%
________________ 43
Bijlage IV: Scenario’s casestudie deel B Basisscenario (0) Projectraming
Basisscenario
Investeringskosten Grondkosten Bouwkosten Inrichting Onvoorziene uitgaven
€ € 62.000.000,00 € 9.000.000,00 € 2.000.000,00
Honoraria (incl projecteam)
€
Bijkomende kosten Financiering : Grondrente (30 mnd) Rente tijdens de bouw (30 mnd) Rente voorbereidingskosten (60 mnd) Afsluitkosten
Verhuur en verkoopkosten Huurleegstand Aanvangkosten
€
Kantoor
€
73.000.000,00
€
8.000.000,00
€
3.000.000,00
8.000.000,00 3.000.000,00
€ €
7.795.200,00 4.750.000,00
€ €
1.000.000,00 1.110.000,00 €
14.655.200,00
€
20.170.000,00
Opbrengsten Huurprijs Verhuurbaar vloeroppervlak Jaarhuur Maandhuur BAR (%) Verkoopwaarde Leegstandspercentage Aanvangsleegstand (maand) Duur leegstand (maanden) Totale leegstand (huurgarantie) Jaarlijkse canon Jaarhuur - canon
€ € € € € € € €
305,00 34.000 10.370.000,00 864.166,67 6,80% 119.747.058,82 0% 12 2.227.200,00 8.142.800,00
€ 3.000.000,00 € 10.370.000,00 € 6.800.000,00
Totaal investeringskosten
€ 118.825.200,00
Saldo
€
Grondwaarde Canonpercentage (3,48%) Rente (5%) Grondprijs
40.000m2
€ 64.000.000,00 3,48% 5,00% €1.600,00
Totaal opbrengsten
€ 119.747.058,82
921.858,82
ROI
0,78%
________________ 44
Bijlage IV: Scenario I ‘Grondprijs verlagen’ Projectraming
Scenario I
Investeringskosten Grondkosten Bouwkosten Inrichting Onvoorziene uitgaven
€ € € €
62.000.000,00 9.000.000,00 2.000.000,00
Honoraria (incl projecteam)
€
8.000.000,00
Bijkomende kosten Financiering : Grondrente (30 mnd) Rente tijdens de bouw (30 mnd) Rente voorbereidingskosten (60 mnd) Afsluitkosten
Verhuur en verkoopkosten Huurleegstand Aanvangkosten
Grondprijs verlagen
€
6.820.800,00
Opbrengsten Huurprijs Verhuurbaar vloeroppervlak (85%) Jaarhuur Maandhuur BAR (%) Verkoopwaarde (maand 40) Leegstandspercentage Aanvangsleegstand (maand) Duur leegstand (maanden) Totale leegstand (huurgarantie) Jaarlijkse canon
€
4.750.000,00
Jaarhuur - canon
€
€ €
1.000.000,00 1.110.000,00
Totaal opbrengsten
€ 123.841.176,47
€
€ € €
€
73.000.000,00
€
8.000.000,00
€
3.000.000,00
3.000.000,00
€
13.680.800,00
€
20.170.000,00
€ 117.850.800,00
Saldo
€ €
€
€ € € € € € €
305,00 34.000 10.370.000,00 864.166,67 6,80% 123.841.176,47 0% 12 1.948.800,00 8.421.200,00
3.000.000,00 10.370.000,00 6.800.000,00
Totaal investeringskosten
Grondwaarde Canonpercentage (3,48%) Rente (5%) Grondprijs
naar € 1400,-
5.990.376,47
56.000.000,00 3,48% 5,00% 1.400,00 12,5% verlaagd
ROI ROI basis
5,08% 0,78%
________________ 45
Bijlage IV: Scenario II ‘Canonpercentage verlagen’ Projectraming
Scenario II
Investeringskosten Grondkosten Bouwkosten Inrichting Onvoorziene uitgaven
€ € € €
62.000.000,00 9.000.000,00 2.000.000,00
Honoraria (incl projecteam)
€
8.000.000,00
Bijkomende kosten Financiering : Grondrente (30 mnd) Rente tijdens de bouw (30 mnd) Rente voorbereidingskosten (60 mnd) Afsluitkosten
Verhuur en verkoopkosten Huurleegstand Aanvangkosten
Canonpercentage verlagen 2,90%
€
6.496.000,00
Opbrengsten Huurprijs Verhuurbaar vloeroppervlak Jaarhuur Maandhuur BAR (%) Verkoopwaarde (maand 40) Leegstandspercentage Aanvangsleegstand (maand) Duur leegstand (maanden) Totale leegstand (huurgarantie) Jaarlijkse canon
€
4.750.000,00
Jaarhuur - canon
€
€ €
1.000.000,00 1.110.000,00
Totaal opbrengsten
€ 125.205.882,35
€
€ € €
€
73.000.000,00
€
8.000.000,00
€
3.000.000,00
3.000.000,00
€
13.356.000,00
€
20.170.000,00
€ 117.526.000,00
Saldo
€ €
€
€ € € € € €
305,00 34.000 10.370.000,00 864.166,67 6,80% 125.205.882,35 0% 12 1.856.000,00 8.514.000,00
3.000.000,00 10.370.000,00 6.800.000,00
Totaal investeringskosten
Grondwaarde Canonpercentage (3,48%) Rente (5%) Grondprijs
€
64.000.000,00 2,90% 5,00% 1.600,00
7.679.882,35
ROI ROI basis
6,53% 0,78%
________________ 46
Bijlage IV: Scenario III ‘Uitstellen betaling canon’ Projectraming
Scenario III
Investeringskosten Grondkosten Bouwkosten Inrichting Onvoorziene uitgaven
€ € € €
62.000.000,00 9.000.000,00 2.000.000,00
Honoraria (incl projecteam)
€
8.000.000,00
Bijkomende kosten Financiering: Grondrente (reserveringsvergoeding) Rente tijdens de bouw (30 mnd) Rente voorbereidingskosten (60 mnd) Afsluitkosten
Verhuur en verkoopkosten Huurleegstand Aanvangkosten
€
€
73.000.000,00
€
8.000.000,00
€
3.000.000,00
3.000.000,00
€ €
2.227.200,00 4.750.000,00
€ €
1.000.000,00 1.110.000,00
€ € €
Uitstellen betaling (oplevering)
€
9.087.200,00
€
20.170.000,00
€ 113.257.200,00
Saldo
€ €
€
€ € € € € €
305,00 34.000 10.370.000,00 864.166,67 6,80% 119.747.058,82 0% 12 -
Jaarlijkse canon Jaarhuur - canon
€ €
2.227.200,00 8.142.800,00
Totaal opbrengsten
€ 119.747.058,82
3.000.000,00 10.370.000,00 6.800.000,00
Totaal investeringskosten
Grondwaarde Canonpercentage (3,48%) Rente (5%) Grondprijs
Opbrengsten Huurprijs Verhuurbaar vloeroppervlak Jaarhuur Maandhuur BAR (%) Verkoopwaarde (maand 40) Leegstandspercentage Aanvangsleegstand (maand) Duur leegstand (maanden) Totale leegstand (huurgarantie)
64.000.000,00 3,48% 5,00% 1.600,00
6.489.858,82
ROI ROI basis
5,73% 0,78%
________________ 47
Bijlage IV: Scenario IV ‘Verrekening op basis van m2 grond’ (ingroeicanon) Projectraming
Scenario IV
Investeringskosten Grondkosten Bouwkosten Inrichting Onvoorziene uitgaven
€ € € €
62.000.000,00 9.000.000,00 2.000.000,00
Honoraria (incl projecteam)
€
8.000.000,00
Bijkomende kosten Financiering: Grondrente (30 mnd) Rente tijdens de bouw (30 mnd) Rente voorbereidingskosten (60 mnd) Afsluitkosten
Verhuur en verkoopkosten Huurleegstand Aanvangkosten
€
€
73.000.000,00
€
8.000.000,00
€
3.000.000,00
3.000.000,00
€ €
1.075.000,00 4.750.000,00
€ €
1.000.000,00 1.110.000,00
€ € €
Verrekening op basis van vierkante meter grond
€
7.935.000,00
€
20.170.000,00
€ 112.105.000,00
Saldo
€ €
€
€ € € € € € € €
305,00 34.000 10.370.000,00 864.166,67 6,80% 119.747.058,82 0% 12 2.227.200,00 8.142.800,00
3.000.000,00 10.370.000,00 6.800.000,00
Totaal investeringskosten
Grondwaarde Canonpercentage (3,48%) Rente (5%) Grondprijs
Opbrengsten Huurprijs Verhuurbaar vloeroppervlak Jaarhuur Maandhuur BAR (%) Verkoopwaarde (maand 40) Leegstandspercentage Aanvangsleegstand (maand) Duur leegstand (maanden) Totale leegstand (huurgarantie) Jaarlijkse canon Jaarhuur - canon
64.000.000,00 3,48% 5,00% 1.600,00
Totaal opbrengsten
€ 119.747.058,82
7.642.058,82
ROI ROI basis
6,82% 0,78%
________________ 48
Berekening ingroeicanon op basis van scenario IV ingroeicanon
1e jaar
2e jaar
3e jaar (bouw gereed)
m2 grond
2500
€
15,00
€
37.500,00
€
37.500,00
€
37.500,00
m2 bebouwd oppervlak
2000
€
25,00
€
50.000,00
€
50.000,00
€
50.000,00
€
600.000,00 €
300.000,00 €
300.000,00
€
387.500,00
m2 naar rato voortgang bouw
€
1.200.000,00
50%
40000m2 a € 30,- (ingroeicanon)
€
1.200.000,00
25%
€
1.200.000,00
25% €
687.500,00
€
387.500,00
Totaal
€
1.075.000,00
Aannames; • De canonbedragen voor de grond, het oppervlak en bebouwing zijn aangenomen. • Het perceeloppervlak is aangenomen. • Er wordt vanuit gegaan dat het project na ca. 2,5 à 3 jaar gereed is.
________________ 49
