STARTLAB [ ]
“De ideeën zijn concreet, goed uitgewerkt en een aantal is, mogelijk met wat aanpassingen, al bijna marktrijp.”
editorial GUUS HOEFSLOOT Er wordt wel gezegd dat mensen het ware kapitaal van een onderneming zijn. Als ik zie met welk aanstekelijk enthousiasme onze medewerkers de uitdaging van de Startlabideewedstrijd hebben opgepakt, kan ik daar volledig mee instemmen.
Het Startlab leverde een enorme diversiteit aan inzen-
Deze inzendingen vertegenwoordigen bovendien de full
dingen op, die op uiteenlopende, soms erg originele
service-mentaliteit die Heijmans kenmerkt. Full service
manieren werden gepresenteerd. We zien dat mensen
is namelijk geen theoretisch concept. Het begint met een
binnen de Heijmans-organisatie elkaar weten te vinden,
goed idee, maar vervolgens is het een kwestie van door-
om samen te werken aan de oplossing voor een reëel
pakken en concrete, realistische oplossingen bedenken.
maatschappelijk probleem: hoe bouw je op korte termijn
Een strategie is immers pas werkelijk waardevol, als hij
voldoende betaalbare starterswoningen?
wordt doorvertaald naar de praktijk. Waarbij we gebruik maken van de expertise die overal in de organisatie aan-
De opbrengst van deze wedstrijd en de professionaliteit
wezig is. Dat hebben de deelnemers aan Startlab goed
waarmee de vraag werd benaderd, getuigen van een
begrepen. En dat is, naast alle goede voorstellen en het
enorm enthousiasme en inzet. De ideeën zijn concreet,
plezier dat er door de teams aan beleefd is, de winst van
goed uitgewerkt en een aantal is, mogelijk met wat aan-
deze wedstrijd.
passingen, al bijna marktrijp.
Guus Hoefsloot, voorzitter raad van bestuur Heijmans NV
inHoud wie is de starter? 10 opgave 0
Vliegende Start 2 Let’s get started! 2 c.E.L.L. 0
STEp 12
jury 0 Up and Going 14
what’s next? 1
i-Liv 4
morph 6
Startwens 16
Starthouse 20
myHive 22
All-instapwoonontwikkeling cRiB 40
Startmenu.nl 26 Hipofund 24
yourLive 42
mp Exceptional living 44 Vervolg 46
Starters op de woningmarkt: een uitdaging voor Heijmans!
Vakjury beoordeelt concepten JURYLEDEN
De woningmarkt voor starters is krap, zowel in kwalitatief als in kwantitatief opzicht. Er zijn te weinig geschikte en betaalbare woningen beschikbaar. Starters worden daardoor ook wel de meest kwetsbare doelgroep woningzoekers genoemd. Kwetsbaar omdat zij overgeleverd zijn aan particuliere eigenaren, lange wachttijden en kwalitatief slechte woningen. Het ‘probleem’ rond de starterswoningen is niet zonder gevolgen: kleinere steden en dorpen zijn bijna niet meer in staat jonge mensen vast te houden, grote steden zien starters wegtrekken uit de stad.
Jan Fokkema
Jeanine Peek
Jan Fokkema is directeur van de NEPROM, de Vereni-
Jeanine Peek is Sales Director Public bij Dell BV (Dell
pijen. Hij studeerde Sociale Geografie aan de Universi-
universiteit van Twente. Jeanine Peek heeft veel te
De economische vitaliteit van steden en dorpen is echter wel gebaat bij een gemêleerd woningaanbod. Starters vormen dan ook het zorgenkindje op de woningmarkt,
Het uiteindelijke winnende concept wordt ontwikkeld en gerealiseerd door Heijmans.
tijd om hier verandering in te brengen!
Dit concept zal getoetst worden aan de hand van een
Heijmans onderkent de starterproblematiek en wil een
en aansluiting op de strategie van Heijmans zijn daarbij
vernieuwend concept in de markt zetten dat zich specifiek richt op deze doelgroep. Hierbij kan gedacht worden
aan de starter zelf, maar ook corporaties. In beide gevallen is het van belang rekening te houden met de wensen van de klant.
aantal criteria. Inhoud, creativiteit, ondernemerschap van belang. De presentatie moet vervolgens inspireren en aansprekend zijn voor de doelgroep. Hoe spreek je de
doelgroep aan? Wat is onderscheidend? Op welke manier kan Heijmans haar meerwaarde als fullservice speler inzetten?
Het StartLab
Dit magazine behandelt de ideeën die de teams hebben
het StartLab. Hieraan hebben 17 Heijmans teams meege-
visualiseerd. Ook worden de teams voorgesteld.
Het ideeënlaboratorium van Heijmans voor de starters is
daan: alle geledingen van de onderneming, verschillende
ingeleverd. Elk concept wordt beknopt toegelicht en ge-
regio’s én samengesteld uit alle divisies van Heijmans.
Meer achtergronden, zoals het businessplan van de
Het StartLab heeft zich niet alleen gericht op de woning
ternetsites), kunnen nagelezen worden op de internetsite
Het enthousiasme en de getoonde creativiteit is enorm. of het product zelf. Ook de marktbenadering, partners en locaties zijn belicht.
De opgave waar de teams zich over gebogen hebben, luidt als volgt:
Ontwikkel voor Heijmans een haalbaar en vernieuwend woon- en leefconcept voor starters met een landelijke toepassingsmogelijkheid.
[ ] STARTLAB
teams en hun presentaties (waaronder verschillende in-
www.startlab.nl. Op deze site zal ook het vervolg te zien zijn.
ging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschapteit van Amsterdam en Informatietechniek aan de HTS te Breda. Naast zijn functie bij de NEPROM is hij o.a.
lid Raad van Commissarissen van De Key, Woningcor-
poratie in Amsterdam. Lid van het Bestuur van de SEV in Rotterdam. Jan is ook vice-voorzitter van het Urban
Land Institute Nederland, en lid van het bestuur Stichting LNP (Landelijk Nieuwbouw Portaal).
Nederland). Zij behaalde haar MBA degree aan de
maken met de overheid als klant. Het publieke do-
mein is haar dus bekend. Zowel Dell als Jeanine zijn betrokken bij de publieke zaak/de maatschappij en
bij de omgeving waarin we leven en werken. Ook jongeren moeten in Jeanine’s ogen de kans krijgen om een eigen leven op te bouwen. “Een eigen huis(je) hoort daar gewoon bij!”
Will Reijnders
Frank Bijdendijk
Will Reijnders is hoogleraar Marketing aan de TiasNim-
Frank Bijdendijk is bestuursvoorzitter bij woning-
Van Spaendonck Management Consultants te Zaltbom-
bekleedt hij een aantal nevenfuncties. In zijn loop-
bas Businessschool in Tilburg. Hij is tevens directeur bij mel. Zijn betrokkenheid met de startersmarkt loopt via
zijn kinderen. In de komende jaren zullen drie van hen
zich op de startersmarkt begeven. Met argusogen worden binnen de familie de startersprojecten van diverse
woningcorporaties gevolgd. “Naast het feit dat ik de inzendingen vanuit mijn professie als hoogleraar marketing zal beschouwen, zal de beoordeling vanuit de klant ook een rol spelen.”
bouwvereniging Het Oosten in Amsterdam. Tevens
baan is hij altijd verbonden geweest met projectont-
wikkeling. Eerst gericht op nieuwbouw. En vanaf zijn indiensttreding bij Het Oosten gericht op bestaande bouw. Daaruit voortvloeiend heeft hij te maken met
de wensen van de bewoners zélf, het thema herstruc-
turering en de dynamiek van de stad. Dat laatste heeft hem meer inzicht gebracht in wat mensen, huurders en kopers echt beweegt en welke behoeften het belangrijkst zijn.
Piet IJssels Piet IJssels is burgemeester van Gorinchem. Na zijn studie HBS-B is hij zijn loopbaan gestart bij Akzo Chemie in Am-
Jouw kans op een kickstart!
StartLab biedt mensen binnen Heijmans de kans om hun
ideeën kenbaar te maken. De winnende groep mag het idee zelfs gaan uitvoeren. Daarmee biedt het StartLab de kans op een carrière-kickstart.
sterdam. Vervolgens heeft hij diverse publieke functies (wethouder, loco-burgemeester) bekleed in Alkmaar. Naast
zijn functie als burgemeester is hij o.a. Voorzitter raad van toezicht bij de Rivas Zorggroep in Gorinchem, Lid van de raad van toezicht SAOZ (Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken) in Rotterdam en Lid lid van de raad van toezicht van het Da Vinci College in Dordrecht. In de ogen van burgemeester IJssels is de dynamische ontwikkeling
in de volkshuisvesting in Nederland is een groot goed. “Het leidt op veel plaatsten tot forse wijzigingen in de wo-
ningvoorraad, zowel in de koop/huur, als de hoog/laag, als in de duur/goedkoop-verhoudingen. In die beweging lopen wel met name starters de kans vermalen te worden.”
STARTLAB [ ]
starter? Wie is de starter?
Heijmans onderzocht de woonwensen van de starters, en onderscheidde hierin vier hoofdsegmenten: thuiswonenden, de jonge zelfstandige, samenwoners en jonge gezinnen. Deze groepen verschillen behoorlijk in woonwensen. De één honkvast, de ander flexibel en verhuisgeneigd. Een deel van dit segment woont niet in een zelfstandige woning, maar bijvoorbeeld op kamers. Uit de internet- enquête (n=425) kwamen de volgende resultaten:
lagere maandlasten. De spaarhypotheek is momenteel het
De respondenten zijn geen echte studenten of stappers
het budget kan verruimen en een aflossingsvrije hypo-
eten of film. Sport is belangrijk, maar niet het meest be-
meest afgesloten, maar ook een beleggingshypotheek die theek die lagere maandlasten biedt zijn favoriet. Borgstelling komt weinig voor. Toch geeft een ruime meerderheid aan hier wél belangstelling voor te hebben.
Wachttijd: Starters zijn bereid te wachten op de ideale woning, gemiddeld is dit iets minder dan één jaar.
meer en genieten het meest van een terrasje, concert, uit langrijk. Interactie met vrienden, veelal op een ontspannen manier staat meer in the picture.
Het liefst afficheert de doelgroep zich met een hippe stijl,
terwijl dat beeld in de specifieke antwoorden nog niet bevestigd wordt. Waarschijnlijk zoekt men naar een stijl die deze identiteit oplevert.
Ideale omgeving en locatie: De ideale wo- Communicatie/media:
Zoals verwacht zijn
Kopen is favoriet: Het merendeel van de respon-
deur, er is een bad, tuin, schuur en soms zelfs 2 toiletten.
ning wordt vooral bepaald door de kwaliteit van de loca-
de respondenten sterk gericht op internet. Maar liefst
ook in een koopwoning willen blijven wonen. Het over-
De auto moet minimaal voor de deur geparkeerd kun-
hoog. Maar liefst 62% geeft het belang hiervan aan. Ook
of ADSL. Bijna 67% heeft geen krantenabonnement, maar
men liever een nieuwbouwwoning wenst.
vervangen worden door een balkon. Een berging wordt
heid en veiligheid scoren hoog.
Sterk stedelijke of dorpse woonstijl:
veren vaak in op netto woonoppervlak en winnen weer
Het overgrote deel van de respondenten woont het liefst
denten woont in een koopwoning en zou bij verhuizing
Voor een nieuwe woning is men aanzienlijk bescheidener.
tie. Verder scoort reistijd tussen de woning en het werk
93% beschikt over internet thuis, hoofdzakelijk via kabel
grote deel woont momenteel in bestaande bouw, terwijl
nen worden en een tuin is ook gewenst. Dit laatste kan
parkeren voor de deur, een supermarkt in directe nabij-
wel een tv-gids of ander magazine.
Er blijkt zich een tweedeling te manifesteren voor wat betreft het type woning en de vestigingsplaats. Enerzijds
eveneens geapprecieerd. Niet verwonderlijk: starters leruimte door een goede berging.
met gelijkgestemden (70%) en zou goed contact met de buurt willen hebben.
Waarden: De respondenten vinden momenteel de carrière, het sociale leven en financiële verbetering, gemak en luxe het meest belangrijk. Milieu, duurzaamheid
en cultuur scoren lager. Ook is zekerheid relatief minder belangrijk. Voor de toekomst geeft men aan het opbou-
wil de starter hoog-stedelijk wonen in een appartement,
Uitstellen van verhuizen: Slechts 15% geeft
ning met sterke onderlinge sociale binding.
geënquêteerden wil binnen nu en 2 jaar verhuizen.
ken in 70% van de gevallen over een auto. Nog eens 10%
verbetering relatief belangrijker te gaan vinden.
Ruimer wonen: De starters wonen al relatief
Prijs: Ruim 65% van de respondenten is momenteel te-
auto te gaan kopen.
Woondiensten: De respondenten hebben wel oren
woning van 60 vierkante meter of meer. Toch wil men
Veel respondenten zijn bereid meer dan nu te betalen voor
Lifestyle: De respondenten hebben weinig met luxe
als een klusjesman tot innovatieve diensten als een vir-
tenminste 100 vierkante meter woonoppervlak.
dan 700 euro per maand voor te betalen. Het goedkope
degevoelige kleding. Wat betreft woonuitstraling is een
zijn een ADSL verbinding, een modulaire keuken en een
Woonfunctionaliteiten:
Kennelijk is men bereid om voor extra woonkwaliteit te
industrieel erfgoed. Nieuwbouw of een zeer moderne
gewaardeerd. De inrichting doet men liever zelf.
anderzijds juist in een dorp in een grondgebonden wo-
aan niet te willen verhuizen. Het overgrote deel van de
Mobiliteit: De respondenten zijn mobiel en beschik-
van de niet-autobezitters geeft aan binnenkort alsnog een
wen van een gezin, veiligheid en zekerheid én financiële
naar verschillende woondiensten, van reguliere diensten
groot, het merendeel beschikt over een zelfstandige
vreden over de prijs-kwaliteitverhouding van de woning.
nog groter: meer dan de helft van de respondenten wil
een nieuwe woning. Eenderde is zelfs bereid hier meer
merken, maar kiezen voor prijsvriendelijke en toch mo-
tuele woningaankoop. Andere gewaardeerde diensten
segment (tot 500 euro per maand) scoort opvallend laag.
authentieke woning het meest geliefd: een oude villa of
volledig vrij indeelbare woning. Keuzevrijheid wordt dus
betalen. Sterker nog, wonen in een leuk gebied gaat voor
uitstraling is minder gewenst.
De starter beschikt
momenteel over veel woonkwaliteit: de auto kan voor de
[ 10 ] STARTLAB
STARTLAB [ 11 ]
Team 1: iLSE BROk, SAndER wiLLEmS, micHiEL ScHippER En THOmAS VAn HOUwELinGEn
step dE kRiTiScHE, kiESkEURiGE STARTER mAAkT HET VOOR VASTGOEdOnTwikkELAARS BijzOndER LASTiG Om EEn GOEd wOOncOncEpT AAn TE kUnnEn BiEdEn. de Huidige starter vertikt Het om zelf te klussen en starters betrekken HET LiEFST EEn kAnT En kLARE wOninG. dAT BETEkEnT dUS mèT LUxE kEUkEn En dESiGn BAdkAmER. STARTERS wiLLEn OVER EEn BUiTEnRUimTE BEScHikkEn in dE VORm VAn EEn dAkTERRAS, BALkOn OF TUin. de aankoop van de woning moet passen in de totale levensstijl. zij zOEkEn EEn wOninG mET kARAkTER En idEnTiTEiT; EEn EiGEn HUiS mET EEn EiGEn UiTSTRALinG En EEn SpEciFiEkE indELinG.
de woningen heeft een eigen buitenruimte. Met uitzon-
van het concept wordt geacht hoog te zijn waardoor het
dering van het buitenstedelijke type, is deze ruimte be-
als acquisitietool kan functioneren.
scheiden. STEP is onderdeel van een gebiedsontwikkeling en STEP richt zich direct op de particuliere starter. De ver-
diensten worden via een cd-rom inzichtelijk gemaakt en
Het concept zoekt samenwerking met verschillende
dankt de haalbaarheid aan enige schaal. Het concept
koopmethode is vergelijkbaar met de reguliere Heijmans
als keuzemenu gepresenteerd. Het finance principe heeft
partners: de Design Academy, Rabobank en verschillen-
wordt geïmplementeerd aan de hand van een boekje
strategie.
betrekking op een prijsplafond via een juridisch ketting-
de internetleveranciers. Door de ver-
dat verstuurd wordt aan verschillende
beding, waardoor de woning door de jaren heen kan blij-
schillende onderdelen van het concept
gemeenten. Na 2 weken volgt met hen
Het concept bestaat uit 3 elementen: inside, stone en fi-
ven fungeren als starterswoning. Hiermee is de woning
ontstaat meerwaarde naar de klant.
een acquisitiegesprek. STEP vraagt om
nance ofwel interieur, services en financiering. In samen-
vrij van overdrachtsbelasting. De aankoopprijs bedraagt
Heijmans is vervolgens in staat om als
een landelijke introductie. Dit betekent
werking met jonge ontwerpers van de Design Academy
145.000 euro VON, inclusief grondkosten.
fullservice aanbieder het concept te ini-
dat Heijmans medewerkers in ver-
tiëren, realiseren en te onderhouden.
schillende divisies en regio’s via een
in Eindhoven wordt een unieke en trendy badkamer en of keuken geleverd. De services zijn breed opgezet en varië-
Voor wat betreft locaties gaat STEP uit van een drietal typo-
Ook zou klantloyaliteit kunnen ont-
STEP marktbewerkingcursus opgeleid
ren van technische diensten tot een loyaliteitssysteem.
logieën en oppervlakten: centrumstedelijk (60 m2 GBO),
staan. Op basis van het voorrangsprin-
worden, waarna zij gesprekken in de
randstedelijk (85 m2 GBO) en buitenstedelijk (100-120 m2
cipe wordt verwacht dat klanten die bij
markt kunnen aangaan. Vanuit het re-
Dit laatste is uitgewerkt via voorrang op een nieuwe wo-
GBO). Deze typen zijn kort uitgewerkt in een aantal bouw-
Heijmans instappen via Step, ook doorstromen naar andere
aliseren van pilots zullen telkens nieuwe projecten wor-
ning van Heijmans en een gratis digitaal lifestyleblad. De
vormen: zowel gestapeld als grondgebonden. Elk van
Heijmans woningen. De maatschappelijke relevantie
den verworven.
[ 12 ] STARTLAB
STARTLAB [ 1 ]
Team 2: Daan van beuningen, herberT coopmans, irma velTman en wesley Kuijpers
up and going
Veel projectontwikkelaars hebben zich de afgelopen tijd toegespitst op het starterssegment. Veel mooie concepten zijn hiervan het resultaat, echter tot concrete woningen leidt het vaak niet. Het Up en going concept pleit dan ook voor enig pragmatisme: zet in op het financiële aspect en creëer daarmee een haalbaar concept. dit kan op een drietal wijzen: een samenwerking met een belegger of financiële partij, hypotheekverstrekking of verevening van de onrendabele top in gebiedsontwikkeling. in de eerste twee opties is het noodzakelijk om als Heijmans een financiële divisie op te zetten. [ 14 ] STARTLAB
Het concept zet in op twee doelgroepen: de eindcon-
groep zoekt het juist vooral in de rust en de hechtheid
sument én gemeenten en corporaties. De consument
van de omgeving.
wordt aangesproken door woningen te bieden op een locatie met een hoog voorzieningenniveau en een
Het concept zet in op prijs en financiering, in combina-
goede ontsluiting. Met name de parkeercapaciteit zal
tie met specifieke bouwmethodieken. Via erfpacht, of
ruim voldoende moeten zijn. De starter woont vervolgens het liefst gemêleerd: in een omgeving met meerdere typologieën woningen en verschillende typen mensen. Hoe corporaties en gemeenten het best bediend kunnen worden, dient nog verder onderzocht te worden.
maatschappelijk gebonden eigendom,
Kunnen ze het betalen? Zorg dat je dáár een constructie voor bedenkt!
koophuur of lage woonlasten wordt ingespeeld op prijs. Startersleningen en lage energielasten worden vooral als kansrijk genoemd. Voor wat betreft de bouwmethodieken stelt ‘Up and going’ een viertal mogelijkheden voor: de lage energiewoning,
Up and going gaat uit van drie verschillende locaties:
geënt op een doelgroep met affiniteit met duurzaamheid;
stedelijk, halfstedelijk en ‘dorps’. In het stedelijke seg-
rug-aan-rug woningen ter besparing van ruimte en kos-
ment wordt gedoeld op het jonge carrièregerichte pu-
ten, een ‘kluswoning’ of vrijwel casco opgeleverde wo-
bliek, in de tweede semi-stedelijk georiënteerde groep
ning waarin de consument naar hartelust kan afbouwen
wordt gemikt op jongeren die zich willen settelen. Zij
en vertimmeren. Tot slot de basiswoning met modulaire
zoeken de gemakken van de stad en het groene van
elementen: naarmate men wat betreft budget meer kan
het landelijk gebied. De laatste en dorps georiënteerde
besteden, kan ook de woning worden uitgebreid.
STARTLAB [ 15 ]
Team 3: Lisette Groen, Celine Lonis, Edgar van den Broek en Arnoud in ‘t Veen
STARTWENS De startersdoelgroep is een zeer brede doelgroep, van
En dus: de starterswoning moet kunnen meegroeien en
jonge nog thuiswonende vakkenvuller tot samenwo-
blijven aansluiten op deze dynamiek. Startwens kiest
nende yup. Door een concept op te zetten dat teveel
voor een dynamisch gevelbeeld: het materiaal koper
gericht is op ‘doelgroep-denken’ wordt de plank snel
wordt nadrukkelijk toegepast in de gevel en verschiet
misgeslagen. Een goede starterswoning moet aanslui-
van kleur naarmate de tijd verstrijkt. Deze kleuront-
ten bij alle gezinssituaties, leefstijlen en inkomenspo-
wikkeling staat symbool voor de woonontwikkeling van
sities! Op jonge leeftijd zijn het namelijk juist deze
de starter zelf. Startwens sluit aan op Heijmans Wens-
factoren die aan verandering onderhevig zijn.
wonen.
Startwens biedt de starters de mogelijkheid een realistische starterswoning te kopen voor een bedrag van maximaal 70.000 EURO VON. Deze starterswoning is in stappen uit te breiden naar een droomwoning, via een ‘box’ systeem. Elke box staat voor een toevoeging: een verdieping, nog een verdieping, extra kamer etcetera. Afhankelijk van de individuele situatie kiest men voor een van deze modules. Startwens zinspeelt op de woonwens van de consument en laat deze in vervulling gaan. Startwens is als module in Wenswonen op te nemen.
STARTWENS? Start met BOX 1 en Breid uit naar wens!
BOX 3
BOX 2
BOX 1
Kavel
De basiswoning behelst een oppervlakte van 60 m2 GBO
De klant houdt slechts 1 aanspreekpunt, namelijk dit
en is vrij indeelbaar. Door met erfpacht te werken, kun-
team. Met de Klusbus, die onderhoud pleegt en kleine
nen de grondkosten in toom worden gehouden. Met Box
onderhoudsklusjes kan aanpakken, ontstaat meerwaarde
2 kan de woning worden uitgebreid: deze modules be-
naar de klant.
treffen nog eens 36 m2 tot een hele extra verdieping van 60 m2. De prijs hiervan? 45.000 euro VON.
De algemene kosten kunnen worden verlaagd doordat
Box 3 biedt de mogelijkheid nog eens flink wat opper-
met een integraal team wordt gewerkt. Door met een
vlakte toe te voegen, weer in modules van 36 m2 tot 60
erfpachtcanon te werken, kunnen de grondkosten uit de
m2. De kosten ook hiervan zijn 45.000 euro VON.
aankoopprijs worden gehaald. Het product wordt tevens benaderd als een ‘volume-product’, waardoor schaal-
Startwens doet geheel recht aan het fullservice denken
voordelen ontstaan. Landelijk gezien kunnen hiermee
van Heijmans. Dit gaat niet alleen om de ontwikkeling
200 Startwens woningen per jaar worden gerealiseerd.
en realisatie maar ook over de kopersbegeleiding, hypo-
Corporaties zijn, vanwege hun scope en posities in bin-
theekverkrijging, meer- en minderwerk en klachtenaf-
nenstedelijke gebieden, de belangrijkste samenwerkings-
handeling. Competenties vanuit Vastgoed, Bouw en Ser-
partner voor Startwens.
vicebouw zullen hierin worden gebundeld. Het concept pleit voor een integraal team voor klantenbegeleiding.
[ 16 ] STARTLAB
STARTLAB [ 17 ]
Team 4: Klaas Bedaux, Evelyne Sleijffers, Stefan Swinkels en Leon Vromans
WHAT’S NEXT?
De vastgoedmarkt heeft de starter ontdekt. Sleutel in de problematiek van de starter is bevordering van de doorstroming op de woningmarkt. What’s next staat voor een eigentijdse visie op de starter en lanceert drie verschillende concepten: Groeibriljant, vastgoedfonds Heijsvermogen en Intermezzo. Limburg is volgens ‘What’s next’ de ideale proeftuin voor startersconcepten.
Heijsvermogen is een concept dat gericht is op partici-
opnieuw als starterswoning in de markt worden gezet.
patie van de ontwikkelaar in het woningbezit, waardoor
Intermezzo richt zich niet zo zeer op de starter, maar
de aankoopkosten voor de klant laag zijn. Dit komt de
op de herstarter. De naam Intermezzo zegt het al: het
verkoopprijs ten goede en ook de
concept biedt tijdelijke woonruim-
waardevermeerdering wordt be-
te voor bijvoorbeeld alleenstaande
nut. Het fonds verleent een kos-
ouders of tijdelijk werklozen. Oude
Het concept Groeibriljant betreft een vrijstaande woning
het toepassen van het gemeentelijke Startersfonds, daalt
teloze lening van maximaal een
of een twee-onder-één-kap met tuin. In eerste instantie
de prijs met een kwart. Verkoopprijs ligt daarmee tussen
kwart van het te lenen bedrag,
koopt de starter een compacte basiswoning. Als de finan-
de 135.000- en 163.000 euro VON, inclusief grondkosten.
aan starters. Daarmee worden de
ciële situatie van de starter verbeterd is, kan via ‘Groei-
De kavel meet 500 m2. Het concept is uitgewerkt voor het
woonlasten gedrukt. Bij verkoop
briljant’ de woning worden uitgebreid. Door een ruime
project Villapark Holzkuil in het Zuid-Limburgse Kerk-
dient 40% van de waardevermeer-
kavelgrootte te kiezen, is er ook letterlijk ruimte gecreëerd
rade. Daarvoor is een samenwerking met gemeente en
dering aan het fonds te worden te-
voor uitbreiding. Via integratie van Groeibriljant als optie-
corporatie aangegaan. De verstrekte korting is geen gift,
rug betaald. Met een omvang van
10 maanden aangeboden met een
pakket in Wenswonen kan het concept gemakkelijk wor-
maar een zogenaamde ‘bezitparticipatie’. Het concept
50 miljoen euro kunnen in totaal
huurcontract. Corporaties zouden
den uitgerold. De woningen zouden in aanvang tussen de
wordt tevens ingezet om broodnodige voorzieningen,
1.600 woningen gefinancieerd worden. Via een terug-
180.000 en 215.000 euro VON moeten kosten, echter door
zoals een supermarkt, te kunnen vestigen.
koopregeling kan de woning na de eerste transactie
[ 18 ] STARTLAB
met Heijsvermogen gaan we alle concepten financieren
kantoren kunnen hiervoor gebruikt worden. Op dit type locaties raakt de herstarter niet in een sociaal isolement maar woont men gewoon midden in de samenleving. De huisvesting wordt voor maximaal
de ideale partner zijn voor dit concept.
STARTLAB [ 19 ]
Team 5: Martijn van Schaik, Frits Lely, Cees van der Meijs, Erik Bode en siegfried hoeke
STARTHOUSE Kijkend naar de woningbouw van de afgelopen
Vanuit de fullservicegedachte worden de compenten-
hierna wordt opnieuw aan inkomen getoetst. Vrijwel
jaren, dan zijn verschillende succesfactoren te
ties ontwikkeling, bouw en servicebouw ingezet.
altijd zal de lening voor een gemeente een investering
Door gebruik te maken van de startersleningen van
zijn, om dit renteverlies te compenseren zou dit tekort
seerd. Een ruime doelgroep, maar wel gericht op
gemeenten kunnen de woonlasten laag worden ge-
ook in een fonds kunnen worden gestort.
woningverbetering en carrière in combinatie met
houden. Dit principe kent een doorlooptijd van 3 jaar,
benoemen voor een startersconcept. De ingrediënten voor het Starthouse zijn hierop geba-
een eigentijdse klantenbenadering. Starthouse is volledig digitaal te kopen en zinspeelt op levenshouding en communityvorming. Het is meer dan de stenen zelf. Starthouse biedt een vrijstaande woning of twee-onder-één-kapper voor de starter. De starter kan elke doelgroep zijn, zolang er sprake is van een entree op de woningmarkt. Starthouse is een goedkope woning die de onderkant van de markt bedient en daarmee voor doorstroming zorgt. Het concept gaat uit van een basiswoning á 159.000 EURO VON, die met verschillende componen-
Iedereen wil vrijstaand eindigen in zijn wooncarrière, wij starten daarmee!
ten kan worden uitgebreid.
Starthouse is consumentgericht en biedt naast deze
op toekomstige aankopen. Er is dus sprake van een
zogenaamde add on’s, ook add ins (voorzieningen,
loyaliteitssysteem om klantenbinding te realiseren. De
waaronder een verdieping, maar ook een complete
portal zorgt ervoor dat er een helder aanspreekpunt
inrichting), financiële services en verschillende aan-
ontstaat voor de klant.
sluitingen. Alles wordt via internet geregeld. Deze componenten worden continue aangepast en verbe-
Om de kostprijs van de woning zo laag mogelijk te hou-
terd, zodat er sprake blijft van een actueel product.
den worden gewerkt met een betoncasco dat gemakke-
De portal leidt tot een hechte community van starters
lijk met componenten kan worden uitgebreid. Dit casco
en biedt interactie, kennismaking en korting op al-
kan verkocht worden, maar de koper kan ook kiezen
lerhande producten. De site werkt van grof naar fijn:
voor een afbouwpakket. Dit is vervolgens een redelijk
eerst de basis, vervolgens de finetuning. Met de aan-
maatpak, waarmee de afbouw de lifestyle wordt. Part-
koop spaart de klant punten die weer korting geven
ners zijn bijvoorbeeld Raab Karcher voor het sanitair.
[ 20 ] STARTLAB
VRIJSTAAND STARTEN STARTLAB [ 21 ]
Team 6: Hans Smeyer, Anton Donker, Thomas Dingemans, Martijn Bok
MYHIVE Internet heeft een vlucht genomen van een informatie naar een communicatiemiddel. Tegenwoordig is deze communicatie zelfs leidend in het leven van jongeren. Een leefstijl bijna, veelal rondom de populaire vriendjes en vriendinnetjesite MyHive. Een virtuele portal waarin je elkaar kan ontmoeten en jezelf kan presenteren. MyHive is een echte virtual community. Wonen heeft veel relaties met dit principe, zeker als je het vergelijkt met de woonwensen van starters. Zij willen bij elkaar wonen, elkaar (leren) kennen en zichzelf ermee kunnen profileren. Dit is MyHive.
MyHive combineert de wens van lifestyle en imago van
MyHive kan tevens worden ingezet om gemeente-
de consument aan de feitelijke status van de woningbouw
lijke projecten, zoals een nieuwe sporthal, mede te
in Nederland. Bouwlocaties zijn steeds minder voorhan-
financieren.
den en de druk op de woningmarkt is in sommige segmenten enorm. Toch leert een kleine rondwandeling door
De woningen worden geheel volgens het geldende jar-
een gemiddelde stedelijke randzone dat veel gebouwen
gon als cribs rond de galerij gesitueerd. Het betreffen
leeg staan of niet aantrekkelijk ogen. Deze blokkendoos-
relatief kleine eenheden, van elk 40 m2, eventueel uitge-
achtigen mogen wel eens gepimpt worden! MyHive biedt
breid met een balkon. Ertussen komt een volledig trans-
daarvoor de oplossing.
parante galerij, zodat voldoende licht binnenvalt. Via een spaarprogramma kunnen klanten van MyHive sparen
MyHive is een verzameling van wooneenheden die deze
voor korting op nieuwe toevoegingen.
lelijke objecten kunnen inpakken. Deze bijenkorf, de let-
[ 22 ] STARTLAB
terlijke vertaling van ‘ hive’, wordt om de wanden gere-
MyHive speelt op verschillende manieren in op de pro-
aliseerd. Hierdoor ontstaan nieuwe woningen, een aan-
blematiek van de lokale woningmarkt. Het verruimt het
trekkelijker straatbeeld en verlevendiging op vervallen
aanbod voor starters, draagt bij aan de exploitatie van so-
locaties. De starter is vervolgens flexibel genoeg om daar-
ciaal-maatschappelijke voorzieningen, verlevendigt het
heen te willen gaan. De gronden zijn veelal particulier be-
straatbeeld en geeft een impuls aan bepaalde locatietypen.
zit, of onderdeel van de bestaande plot. Sporthallen, bios-
Hiermee wordt een directe link gelegd naar maatschap-
copen en bedrijfshallen kunnen zich alvast voorbereiden:
pelijk verantwoord ondernemen. Vooral corporaties wor-
MyHive verandert hun uitstraling voorgoed.
den gezien als een interessante partner voor MyHive.
STARTLAB [ 23 ]
Team 7: Marc Lucassen, Robert Koolen en Michiel Segers
HIPOFUND
Starten op de woningmarkt gaat vaak gepaard met starten op de arbeidsmarkt. De highpotential, onder personeelsmanagers veelal ‘hipo’s‘ genoemd, zijn hierbinnen een heel interessante doelgroep. Ze hebben een carrière op arbeidsvlak en woonvlak nog in het verschiet en vormen dus zo een interessante ‘belegging’. De schaarste van woningen en arbeidskrachten maakt bundeling logisch.
hipofund the solution to bridge the gap
Het starterprobleem zou dan ook op die wijze moeten
lijke plannen. Maar daarmee laat zij het rendement van
worden benaderd. In de stockmarket van de woningen
de starter in zichzelf ongemoeid. Een financieel fonds,
en arbeid bezitten zij in potentie het hoogste rendement.
Hipofund genaamd, investeert hierin. Hipofund betaalt
De ontwikkelaar zal, teneinde dit rendement te verzilve-
25% van VON-prijs zodat de starter lage maandlasten
ren, een andere rol moeten gaan innemen. Als stockbroker
heeft. Hipofund ontleent rendement aan de waardestij-
brengt zij vraag en aanbod bij elkaar en realiseert zij het
ging van de woning, een fee die betrokken werkgevers
potentiele rendement.
hier voor betalen (zodat zij personeel aan zich kunnen binden) en de winst die op de hypotheekverstrekking
Hipofund neemt dit als uitgangspunt. De krapte op de
wordt gemaakt.
arbeidsmarkt en woningmarkt in het startende segment wordt aan elkaar gekoppeld. Grote bedrijven en mul-
Theoretisch bestaan er verschillende rollen voor Heij-
tinationals, veelal gesitueerd in de Randstad en andere
mans in het Hipofund. Heijmans hoeft hierin niet zelf in
hoogstedelijke locaties, hebben er belang bij deze groep
directe zin in te beleggen, maar kan dit aanbieden aan
aan zich te binden. Via woonruimte, en een aantrekkelijke
financiële klanten. Het Hipofund wordt gefinancierd
leefomgeving, ontstaat binding voor een langere periode.
vanuit beleggers/financiers, zoals pensioenfondsen of banken. Voordeel voor deze partijen is meervoudig: of-
In de benadering van deze problematiek doen zich voor
wel cross-selling tussen investements en hypotheekver-
Heijmans meerdere kansen voor. Vanzelfsprekend zijn
strekking, klantenbinding en als beleggingsstrategie met
dit kansen als ontwikkelaar en realisator van ruimte-
een gunstig rendement-risico profiel.
[ 24 ] STARTLAB
STARTLAB [ 25 ]
www.hipofund.nl
Team 8: Paulus Eckhardt, Stijn Borremans, Ivo van Straten EN Peter van Melick
STARTMENU.NL Ruim 87 procent van de jongeren zijn dagelijks online te vinden op het internet. 47 procent van de ondervraagden zit dagelijks zelfs meer dan 3 uur op internet. MSN blijkt veruit DE populairste bezigheid te zijn van de jongeren. 81 procent zit minimaal één keer per week op MSN. 72 procent geeft aan dagelijks via MSN te communiceren. Internet is dagelijkse kost voor de starter op de woningmarkt. Via sites als funda en binnenkort Niki kan een woning worden gevonden. Maar niet alleen woningen zijn digitaal, veel meer nog vindt de starter via internet een lifestyle en een sociaal leven. Al deze gegevens en het feit dat ons leven steeds meer digitaliseert vormt de aanleiding voor het concept Startmenu.nl. [ 26 ] STARTLAB
Startmenu.nl biedt een woning via internet aan en brengt vraag en aanbod bij elkaar. De woningzoekende vult aan de hand van een vaste vragenlijst de wensen in. Startmenu.nl werkt in componenten: de starter kan allerlei gewenste woonkwaliteiten aangeven die als geheel de ideale woning vormen. Door deze gegevens te koppelen aan een database met het aanbod van woningen onstaat een match. Handig voor de ontwikkelaar ook, want zodoende kan hij het aanbod continu aanpassen aan de wensen van de klant. Het concept beslaat naast de woning ook de financiering ervan en het onderhoud. Aan de hand van het besteedbaar inkomen ontstaat een maximaal mogelijk pakket. Het aanbod en de deelkeuze worden hierop gebaseerd. Startmenu.nl erkent 3 verschillende doelgroepen in het startersegment: de starter zelf, corporaties en beleggers. Al deze groepen wil zij bedienen. Een externe partner wordt gevonden in de vorm van een financier, dit ten behoeve van de hypotheken voor de starter. Na 5 jaar moet de starter doortstromen. Immers, naar verwachting is de starter dan niet echt meer een starter en zullen nieuwe starters geholpen moeten worden aan woonruimte. De bewoners kunnen op dat moment een andere Heijmans woning uitzoeken. Hiermee wordt een wooncarriere product voor Heijmans opgezet, waarmee op merkwaarde en loyaliteit van klanten worden gemikt.
STARTLAB [ 27 ]
Team 9: mARy-ELLEn BAkkER-SmiTS, mARTijn VAn dER HORST, kEES ScHippER OnnO VOnckEn, GEERT LEVEndiE
let’s get started
de jonge en carrièregerichte starter zoekt imago en status. wonen gaat dan ook steeds meer om merkbeleving en identiteit. de starter zoekt dit vervolgens ook verder dan zijn eigen individu. de groep is ook belangrijk. wonen en leven doe je dan ook het liefst in deze kaders: met elkaar, in de stad en voorzien van alle gemakken. Een stedelijk en multidisciplinair gebouw speelt daarop in. Het concept Let’s get started! is gericht op een specifieke doelgroep die net een opleiding (hbo/wo) heeft afgerond en/of is begonnen met de eerste baan/traineeship. deze starter is ambitieus en is niet direct gebonden aan een specifieke plaats. de jonge ambitieuze starters werken bij grote (internationale) bedrijven, gevestigd in de grote steden. Hier vindt men de gewenste voorzieningen en een druk sociaal leven. Het concept is gericht op een sterk imago waarmee de starter zich direct verbonden voelt en denkt: “ja, Hier wil ik wonen!”.
Het imago is waar het concept om draait. Dit komt na-
wonen, de lifestyle en de beleving. Een aanzienlijk deel
drukkelijk naar voren in de uitstraling van het gebouw,
van de kosten van het gebouw worden dan ook geïn-
de gevel, de naamgeving, de entree en gezamenlijke
vesteerd in de beleving en passende voorzieningen. Een
(buiten)ruimtes. Verschillende marketingtools moeten
koffielounge, zoals Starbucks, een fitnessclub etcetera.
dit imago verder versterken en vasthouden. Het ge-
Let’s get started! is dé locatie voor the young and am-
bouw moet een duidelijke identiteit hebben: “The Place
bitious. Een frisse internetsite, bedoeld als uiteindelijk
For The Young & Ambitious”.
verkoopkanaal, bevestigt dit gevoel en de uitstraling.
In eerste instantie dient het concept te worden geïntroduceerd in de grote steden op binnenstedelijke locaties.
Door te werken met een efficient bouwkundig ontwerp
Het kan ook zijn dat andere locaties worden gebruikt
kunnen kosten worden bespaard, anderzijds ontstaat
in combinatie met een extra voorziening zoals: een ten-
door de hoge merkbeleving ook weer een hoge waar-
nisbaan, zwembad, whirlpool, sauna, fitness, etc. Deze
de.
laatste toevoegingen dragen bij aan het imago; dé “gad-
Het totaal biedt voor de starter iets unieks: een place-
get” die dat specifieke gebouw op de
to-be, met veel services en een kosmo-
kaart zet. Daarnaast zal het imago tot
politische sfeer. Het effect van nieuwe
uiting komen in de afwerking van het interieur. Uitgangspunt hiervoor is design dat is gebaseerd op het minimalisme met als basismaterialen beton, hout en glas.
“The Place For The Young & Ambitious”
hippe cafés waar het dringen voor de deur is, zal Let’s get started! ook moeten hebben. Het concept richt zich puur op de
Voorzieningen in het gebouw, per loca-
koopstarter, het concept zal gemeenten
tie opnieuw te bepalen, zoals moderne
moeten overtuigen hiervoor locaties
communicatievoorzieningen, fitnessruimte, stoom- was
of gebouwen vrij te maken. Daarnaast leent het concept
en strijkservice, boodschappenservice, klussendienst of
zich prima voor een multidisciplinaire en hoogstede-
indelingsflexibiliteit maken het concept compleet.
lijke ontwikkeling. In combinatie met leisure, winkels en parkeren vormt Let’s get started! een aanvulling op
Let’s get started! heeft als uitgangspunt om de doel-
dergelijke projecten.
groep via een mixed use gebouw te faciliteren. Via het
[ 2 ] STARTLAB
STARTLAB [ 2 ]
Team 10: Ben Hamerlinck, Steven van den Brande, Dimitri Lamaire en Annelies Hamerlinck
C.E.L.L.
De bouwstijl van Le Corbusier wordt gekenmerkt door het gebruik van gewapend beton en kolommen waardoor ruimtelijkheid ontstaat. Deze techniek maakt een vrije indeling van ruimten mogelijk, aangezien de dragende delen van een constructie slechts een gering deel van de totale constructie vormen. Een gebouw kan door een aantal pijlers gedragen worden, zodat dragende muren achterwege kunnen blijven. Dit maakt een flexibele indeling mogelijk, en laat ruimte voor een vrije gevelindeling. In de loop van de tijd ontwikkelde Le Corbusier een aantal kenmerkende zaken, die in veel van zijn ontwerpen terugkwamen. Deze werden door hem samengevat in de ‘cinq points d’une architecture nouvelle’, waaronder ‘Les pilotis’: de grote massa van het gebouw rust niet op muren, maar op kolommen.
C.E.L.L. neemt dit als uitgangspunt. Een kolommen
door de palenstructuur bezuinigd op funderingskosten.
structuur waardoor er vrije indeelbaarheid ontstaat.
De lifestyle behoefte van de starter wordt ingevuld
Ook biedt bouwen op pilaren het voordeel dat er meer-
door hoog in te zetten op design en imago. IKEA is een
dere niveaus ontstaan die gebruikt kunnen worden.
mogelijke partner hierbij. De ontwerper Le Corbusier
Parkeren gebeurt dus gewoon onder het gebouw. Door
appeleert zelf natuurlijk ook aan hoogwaardig design.
een vast stramien, ofwel cellen, ontstaan woonunits die aan elkaar gekoppeld kunnen worden en als geheel een
De woning kost 100.000 euro VON. De grondkosten
bepaalde stedenbouwkundige vorm voorstellen.
zijn relatief laag, mede door het werken met palen. Het product wordt fullservice in de markt gezet: naast ont-
De C.E.L.L. woning wordt via een catalogus aangebo-
wikkeling en realisatie wordt ook verzekering en on-
den, het is dus een industrieel product waardoor de kos-
derhoud geboden.
ten laag kunnen worden gehouden. Bovendien wordt
[ 30 ] STARTLAB
STARTLAB [ 31 ]
Team 11: Valerie Diemel-Spruit, Kim van der Lee en Marieke van den Broek
Vliegende Start Een vliegende start door een slim woonconcept. Dit concept beoogt de doorgaans zwakke positie van de starter volledig om te draaien naar een kickstart. Bouwkundige flexibiliteit enerzijds en maatschappelijk gebonden eigendom anderzijds maken van Vliegende Start een concept dat in verschillende fasen is uitgewerkt. De klant staat voorop en de fullservice rol van Heijmans is behoorlijk uitgewerkt. De woning kost tussen de 80.000 en 175.000 euro VON. Waardefluctuatie wordt gedeeld tussen starter en verstrekker Het concept kent een aantal uitgangspunten. Door flexibiliteit in de bouwsystemen toe te passen kunnen klanten verschillende woningtypologien uitkiezen. Hiermee wordt een brede starterdoelgroep aangesproken. De woningen zijn hoofdzakelijk geschakelde grondgebonden woningen. Naast de realisatie en ontwikkeling voorziet Heijmans ook in het onderhoud en het beheer van de Verening van Eigenaren (VVE). Doordat er gekozen wordt voor maatschappelijk gebonden eigendom en verplichte deelname aan de VVE ontstaat binding tussen verkoper en koper. Het concept gaat uit van telkens 15 woningen.
boden. Deze verkoopt de woning, zonder risico voor de starter, voor een gewaarborgde startersprijs. Waardefluctuatie van de woning wordt gedeeld tussen starter en verstrekker. Klanten voor dit concept zijn hoofdzakelijk gemeenten en corporaties. Ontwikkelingen als de mogelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en afschaffing van de overdrachtsbelasting maken dit concept juist goed inzetbaar. De focus van de regering in haar ruimtelijk beleid op achterstandswijken leidt ertoe dat in dit soort gebieden een impuls nodig is. Deze doelgroep en dit concept zijn daarvoor geschikt. Corporatie en gemeente zijn hierin een belangrijke partner om tot uitvoering te kunnen komen. Samenwerking is de sleutel tot de locatieverwering.
Via Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) koopt de starter 80% van de woning. De 20% grondwaarde blijft eigendom van de verstrekker en wordt gepacht door de starter. Bij verkoop moet De eindklant, ofwel woonconsument, zal via slimde woning eerst aan de verstrekker worden aange- me reclame verleid moeten worden.
[ 32 ] STARTLAB
STARTLAB [ 33 ]
Team 12: Jurgen van der Werf, Susan Smits, Ferdinand Slot, Zivana Obrenovic en Marijn Kraakman
I-LIV
Ik leef!
Door het sterke generieke karakter van de ruimte om ons heen, ontstaat een toenemende vraag naar individualiteit en identificatie met het wonen. Daarnaast willen we als consumenten wel graag bij groepen horen en zijn we behoorlijk kritisch. Het realiseren van kleine community’s op stedelijke locaties, leidt ertoe dat je toch individueel kunt wonen, maar de voordelen van voorzieningen en gelijkgestemden via een slim ruilsysteem ervaart. Welkom bij I-Liv.
I-Liv neemt dit als uitgangspunt en biedt een uniek con-
woning kunt ruilen. Hierdoor blijf je profiteren van een
ningmarkt. Locatie I-LIV concepten: stedelijk, veel voor-
cept dat inspeelt op de wensen van het individu. I-liv is een
mogelijke waardestijging als je ruilt.
zieningen en dichtbij het werk. Target is om maar liefst 5.000 eenheden van gemiddeld 84m2 landelijk uit te rol-
merk dat aangeboden wordt. Het staat voor hoogwaardige woningen op hoog stedelijke locaties met veel voorzienin-
De woningen kunnen binnen de I-Liv community en via
len. Het concept kent een drietal typen, variërend naar
gen waarin een individuele signatuur wordt neergezet
een site worden geruild, waardoor men telkens in staat is
grootte. De prijzen liggen tussen de 85.000 euro VON voor
door gebruik te maken van een design afwerking. In dit
de woning aan te passen op dan geldende woonwensen.
de kleinste woning van 42 m2 en 180.000 euro VON voor
segment is een merkwoning zeer onderscheidend.
de woning van 126 m2. Doordat de woningen seriematig worden gebouwd is
Uniek aan het I-Liv merk is een ruilmethodiek. Immers,
sprake van een volumemarkt. De bouwkosten kunnen
Starters gaan zich in deze fase van het leven binden aan
het leven van de woonstarter wordt gekenmerkt door de
hierdoor laag worden gehouden.
organisaties en instanties, zoals het merk I-LIV. I-LIV kan alleen maar met Heijmans gerealiseerd worden, mogelijk
sterke dynamiek in de woonwens. Doordat I-Liv in ver-
[ 34 ] STARTLAB
schillende steden en typen wordt gerealiseerd ontstaat
Doelgroep zijn alleenstaanden en stellen zonder kinderen
een ‘woonketen’: feitelijk een merkwinkel waar je je
met een modaal tot 1,5 modaal inkomen op de koopwo-
in samenwerking met een corporatie.
STARTLAB [ 35 ]
Team 13: THEO SmiTS, pATRick kOcH, pATRick cRUijSSEn, jOOST VAn dEURSEn, EVERT VAn wicHEn En SASkiA EnGELHARdT
morpH
Morph lijkt een droom. Via een filmposter wordt je verleid de film Morph te gaan bekijken. Er onstaat een surreële sfeer: er is een geheim, er is iets aan de hand met deze starterwoning! Eigenzinnig en geheimzinnig is het concept Morph. De term Morph komt uit de filmindustrie waar morfing een computeranimatie techniek is die overgangen in beeld realiseert. Het principe Morph is de basis van het concept. Het leven van starters draait niet alleen om de woning vanuit de locatie of als levenstijl. Binnenin de woning leef je en daar wil het concept meer ruimtelijke vrijheid bieden.
Het concept morph gaat uit van een woningcomplex met een gunstige bruto-netto verhouding van oppervlakten, duurzaamheid en optimale samenwerking van een aantal Heijmans specialismen. door te werken met een warmte koude opslag (een ondergrondse opslag, waardoor de temperatuur van water nauwelijks verloren gaat en minder kosten voor opwarming of verkoeling nodig zijn) zijn de energielasten, en daarmee de woonlasten, laag. doordat de buitenmuren van de appartementen dragend zijn, is er sprake van vrije indeelbaarheid. dit betekent een groot voordeel voor de woonconsument. de starters specifiek kunnen, doordat hun leven en huishouden telkens wijzigt, de indeling continue wijzigen. daarnaast kent het complex een centrale ingang, waardoor de bewoners elkaar gemakkelijker leren kennen.
Voor opdrachtgevers (gemeente) dient zich ook een voor-
Door milieusubsidies te benutten, een lagere energielast
deel aan. Het complex Morph is gericht op de transities
te realiseren en gebruik te maken van een gunstige fis-
die in het leven van de doelgroep plaatsvinden. Dit bete-
cale regelingen met betrekking tot duurzame investerin-
kent dat het gebouw telkens kan worden aangepast aan
gen kan marge worden gemaakt. De woning heeft een
de behoeften van de doelgroep. Gemeenten kunnen hier-
koopprijs tussen de 193.000 en 260.000 euro VON. Een
door een flexibel woonproduct realiseren dat inspeelt op
parkeerplaats kan voor 9.000 euro worden aangeboden.
de specifieke eisen van de lokale woningmarkt.
[ 6 ] STARTLAB
STARTLAB [ 7 ]
Team 14: Rik Dijk, Michel Klaassen, Jeroen van Beijsterveldt, Gijs Wagemakers, Luc van Velthoven en Laurens Maaijwee
All-INSTAP WOONONTWIKKELING
De markt voor starterswoningen is sterk gericht op prijs. Aanbieders zullen dus in staat moeten zijn efficiënt te werken en een perfecte procesbeheersing te hebben. Het uitkienen van dit proces is juist in dit marktsegment uitdagend. De doelgroep en diens wensen zijn vrij hybride en locaties vragen telkens om andere oplossingen. Er is dus niet 1 woning te ontwikkelen of te realiseren. Dit vormt het uitgangspunt voor All Instap.
“All-instap woonontwikkeling betekent randvoorwaarden stellen die voldoende flexibiliteit laten om tot een op de locale startersmarkt afgestemde, betaalbare woonoplossing te komen.” All Instap benoemt een aantal randvoorwaarden die
Aan het raamwerk ligt een gedegen studie van de doel-
als geheel de betaalbaarheid waarborgen en nog steeds
groep (woningcorporatie als klant, starter als eindge-
keuzemogelijkheden bieden aan de klant. De beoogde
bruiker) ten grondslag. Daarop aanvullend wordt advies
klant voor All Instap zijn corporaties. Via een modulair
ingewonnen bij adviseurs en leveranciers. Er wordt met
systeem, toepasbaar in de Wenswonen filosofie, kan de
vaste plattegronden, stramienmaten, inbouw- en instal-
woning op verschillende manieren worden samenge-
latiepakketten en standaard detailleringen gewerkt. De
steld. Hierdoor ontstaat een gunstige verhouding tussen
modules zijn prijsvast, de kwaliteit van de materialen is
prijs en maatwerk/kwaliteit. Het proces All Instap wordt
relatief hoog. Het product is dus zeker duurzaam.
pragmatisch ingestoken: de functie, uitstraling, techniek en betaalbaarheid zullen tegen elkaar moeten worden af-
De woningen kosten 150.000 euro VON per stuk, er
gezet om een oplossing te vinden. Er wordt met een vaste
wordt aan de consument een terugkoopgarantie gebo-
groep leveranciers en adviseurs gewerkt die het concept
den en via maatschappelijk gebonden eigendom profi-
kennen, hierdoor ontstaat een co-makerschap.
teren koper en verkoper. Het verwachte marktaandeel voor Heijmans bedraagt binnen enkele jaren 7 tot 8%.
Een raamwerk, waarin alle maatgevende uitgangspunten benoemd worden, vormt de kern van het concept.
[ 38 ] STARTLAB
STARTLAB [ 39 ]
Team 15: Marco Kemp, Marjolein Hofstede, Wouter Braam en Ivar Legue
CRIB
Check out my CRIB!
Een veelgehoorde kreet bij MTV Cribs, een programma waarin supersterren een kijkje in hun crib/huis geven. Maar CRIB staat ook voor een creatief, relaxt, individueel en bewuste woning. Deze kernwaarden geven het concept weer, een fris nieuw merk in starterswoningland. De CRIB woning is vooraf bedacht, kan vanaf de tekentafel worden besteld en kan gedurende de bewoning worden uitgebreid.
Iedere starter die binnen 2 jaar wil verhuizen naar een
van de wensen ter plaatse van een gemeente ontstaat een
koopwoning vormt de doelgroep van het concept. Deze
groter of kleiner appartementencomplex.
doelgroep kan relatief snel worden bediend door te werken met een vooraf bedachte woning. Het concept is
Binnen de footprint wordt een minimale kern toegepast
overal toepasbaar en kan dus landelijk worden uitgerold.
met de mogelijkheid om op verschillende plaatsen de toe-
Aangezien de wensen van de doelgroep vrij dynamisch
gangen tot de woningen te waarborgen. Om de kern heen
zijn, moet de woning kunnen veranderen naarmate de tijd
kunnen verschillende tweekamerappartementen (of stu-
verstrijkt. Een modulair bouwsysteem staat dan ook aan
dio’s) worden toegepast. Omdat de gevels en de kern de
de basis van het concept CRIB. Via een
constructie vormen, kan de positie van
partnership met IKEA wordt niet alleen
de woningscheidende wanden per ver-
een woning aangeboden, maar ook de inrichting. Het appartementencomplex, waarvan de CRIB deel uitmaakt, heeft een basis footprint van 16x16 meter, de hoogte en
Creatief Relaxed Individueel Bewust
gevel kunnen worden aangepast aan de
dieping verschillen. Hierdoor kan het aantal en de afmeting van de woningen per verdieping worden gevarieerd. Er is mogelijkheid tot het samenvoegen van woningen tot grotere woningen ten behoeve van andere doelgroepen. Door flexibiliteit wordt duurzaamheid van
omgeving. Telkens kan modulair worden uitgebreid, van
gebouw en concept verlengd bij veranderende marktont-
24 m2 tot en met 70 m2. Het complex kent een dragende
wikkelingen.
kern en buitenwanden waardoor binnenmuren flexibel
[ 40 ] STARTLAB
zijn. Daarmee is de woning vrij indeelbaar. De woningen
Uitgaande van optimalisaties in proces, daling van de
worden complexmatig gebouwd, per verdieping kunnen
kosten en schaalvergroting zal het rendement kunnen
drie tot acht woningen worden gerealiseerd. Afhankelijk
toenemen.
STARTLAB [ 41 ]
Team 16: Berry Knoppert, Sander van Bodegraven, Rob Janssens, Jerry de Vries en Marco Spee
YOURLIFE
De starter koopt weliswaar een huis, maar onderwijl zoekt deze doelgroep ook naar een leefstijl en identificatie met een gebouw of een groep. De starter wil genieten van vrijheid en het stedelijke leven. Veelal fixeren nieuwe concepten zich op de prijsvriendelijke woning, maar wordt de vraag naar identificatie en beleving vergeten. Wonen voor starters gaat verder dan de woning zelf. Ontwikkelaars en bouwers kunnen zich onderscheiden door meer te bieden. YourLife is zo’n concept. YourLife is een concept dat ruimte biedt voor het individu, maar ook een groep facilieert. Het gebouw is zorgvuldig gedetailleerd, maar toch industrieel gebouwd. De uitstraling aan de binnenzijde is in vormgeving en materiaal identiek, daarmee oogt het fris en hip. Aan de buitenzijde wordt gebruik gemaakt van gevelsystemen die per locatie kunnen verschillen. De ontsluiting is per galerij, die de naam ‘ leefgalerij’ meekrijgt. Hier kan men elkaar ontmoeten. In de plint aan de straatzijde is ruimte voor verschillende stedelijke voorzieningen. Het complex heeft minimaal 12 en maximaal 40 woningen van allen circa 70 m2.
YourLife
[ 42 ] STARTLAB
Aangezien locaties verschillen, bestaat een drietal verschillende gebouwtypen: strook (binnenstedelijk), hof (laagstedelijk en geen hoogbouw) en blok (uitleglocaties en wel hoogbouw). Optioneel kunnen extra functies in de plint worden gerealiseerd, waaronder een fitnessstudio, muziekstudio, keuken, eetcafe, ateliers of kleinschalige werkunits. Deze plint kan ook makkelijk worden omgezet naar woonruimte. De YourLife capsule is een uniek interieurmeubel dat modern oogt en slimme indelingen mogelijk maakt.
YourLife
Je eigen YourLife appartement van ca. 70 vierkante meter ligt aan een leefgalerij die voor de woning langs loopt. Aan de leefgalerij is een plek gemaakt waar je lekker buiten kunt zitten en waar je je buren op een ongedwongen manier kunt ontmoeten. Deze plek grenst aan de woonruimte waardoor je met mooi weer echt buiten kunt wonen.
De woonunit heeft een opbouw bestaande uit getunneld casco, met binnen een geprefabriceerde binnencapsule en geprefabriceerde gevelelementen. De capsule is de kern van de woning, waardoor er een rustpunt ontstaat. De capsule wordt als een meubel in de ruimte geplaatst. Naast vaste elementen, zijn er ook YourLife pakketten voor werk- of slaapplek en schuifwanden.
“Volop vraag, plannen en politieke ambities, maar weinig resultaat. YourLife zorgt voor een match!” De techniek van de woning wordt er tevens in opgelost (badkamer, garderobe, installaties, keuken en slaapkamer). Tevens bruikbaar als werk- of hobbykamer of als extra berging. Vorm en compactheid zorgen voor maximale woonruimte en kwaliteit. Kortom: een krachtig element dat de woning in één klap stijlvol, hip en bijzonder maakt. De verkoop van de woningen wordt via een website geregeld. Deze site dient als portal en als virtuele gemeenschap voor contact met vrienden. Zowel corporaties als koopstarters kunnen ermee worden bediend. De woning houdt rekening met de geldende wensen van starters: minimaal 60 m2, flexibel indeelbaar en ruimtelijke sfeer, buitenruimte, complete afwerking van keuken en sanitair, geen omvangrijke keuzelijsten maar pakketten en oplossing voor parkeren, fietsen en een berging. Corporaties die belangstelling zouden kunnen hebben voor YourLife zijn maatschappelijk betrokken, hebben de middelen maar niet de capaciteit om aan de vraag te voldoen, en beschikt over mogelijke locaties. De woning kost tussen de 140.000 – 150.000,- euro V.O.N.
STARTLAB [ 43 ]
Team 17: Marcel Sinte Maartensdijk, Ernst-Jan Molenkamp, Edwin de Roos en Dennis van de Ven
MP EXCEPTIONAL LIVING
MP
Exceptional living
“MP staat voor uitzonderlijk wonen. Wonen met leeftijdsgenoten in een inspirerende omgeving. Samen met je vrienden genieten van het leven en toch je eigen plek hebben. Uitzonderlijk ook omdat kwaliteit nu eens niet per definitie ondergeschikt is gemaakt aan betaalbaarheid.” [ 44 ] STARTLAB
MP In de jaren negentig kende het tv-programma Melrose Place grote populariteit. De sterren van deze serie woonden gezamenlijk in een appartementencomplex met een zwembad in het binnengebied. De bewoners woonden er samen, maar toch ook weer niet. In de stedelijke setting is een dergelijke woning een populair concept. Maar tijden veranderen en Melrose Place is aan modernisering toe. Melrose Place wordt MP en staat voor vele invalshoeken: mijn plek, multi purpose etcetera.
MP Exceptional living zet de hang naar community-
Met de luxe en kwaliteit wordt gemikt op een jonge
vorming centraal. Te meer doordat de samenleving
zelfstandige doelgroep die zich graag wil onderschei-
steeds verder individualiseert en jonge mensen zich
den. Het zijn jonge, hoogopgeleide, singles met een
hiertegen willen afzetten en elkaar juist willen ont-
stedelijke -zelfs hippe- leefstijl. Daarmee wordt de bo-
moeten. Het concept bestaat uit een cluster van studio-
venkant van het segment aangeboord. Het concept is
appartementen die in een carré worden gerealiseerd.
dus geen dertien-in-een-dozijn woning, maar zet zich
Het gezamenlijke binnenterrein wordt benut voor ge-
hier juist tegen af. Immers, wil de ambitieuze starter
zamenlijke voorzieningen. Dit kunnen verschillende
wel wonen in een kale miniatuur van zijn ouderlijk
soorten voorzieningen betreffen.
huis?
Centrale thematiek is gericht op schoonheid/kwaliteit,
Er is aandacht voor uitstraling en architectuur,
samen genieten en flexibiliteit. MP zinspeelt daarmee
MP Exceptional Living is eigenzinnig en biedt de
dus op merkwaarde en status. De woningen kennen
doelgroep een woning met lef. De koopprijs bedraagt
een relatief snelle doorlooptijd, gemiddeld zal de doel-
150.000 euro VON.
groep er 3 tot 5 jaar wonen. In feite is het een opmaat
De woningen worden vermarkt via een eigentijdse do-
naar een ruimere woning. De oppervlakte van de wo-
cusoap. Inrichters als IKEA, een verzekeraar en finan-
ning bedraagt 65 m2.
cier vormen onderdeel van die marketing. Het product is dus niet alleen van steen. Gemeenten, corporaties en beleggers zijn partners in de realisatie ervan.
STARTLAB [ 45 ]
vervolg VAnAF 9 OkTOBER TEnTOOnSTELLinG www.STARTLAB.nL AcTiEF 16 oktober 2006 startlab bijeenkomst, bekendmaking 5 finalisten 22 november 2006 managementdag Heijmans, presentatie 5 finalisten, bekendmaking winnaar
wat gebeurt er daarna? • Alle concepten zullen blijvend te zien zijn via de website • we zullen, samen met de juryleden, een persbericht versturen • Hiermee zal de aanpak en inhoud van het StartLab tot free publicity leiden, denk aan vakbladen, kranten en in organisaties als VROm • Het magazine StartLab en de pR film is beschikbaar voor jouw vestiging • Alle concepten en ideeën die hierin belicht zijn, worden opgenomen in een powerpoint presentatie die aan klanten en opdrachtgevers getoond kan worden • Het winnende concept wordt gerealiseerd • de concepten worden via een roadshow bij verschillende afdelingen getoond en getoetst, elk team mag zijn concept presenteren in deze roadshow • de website wordt blijvend bijgewerkt, inclusief resultaten van de roadshow [ 46 ] STARTLAB