DR. ANDRÉKA TAMÁSHOZ BEÉRKEZETT KÉRDÉSEK 1. Az ingatlan tulajdonjoga átruházása körében szükséges hatósági jóváhagyás időigénye miatt az eljárás rendkívül hosszú - a gyakorlat 130-140 nap a szerződés megkötését követően. Ez nagyon hosszú jogbizonytalan időtartamot jelent! Gyakorlatomban előfordult, még le nem zárt konkrét eset: a hosszú eljárási időtartam alatt az eladó meghalt, jogképességét elvesztette, a hatóság a jóváhagyást a jegyző hibájából (összepingálta a biztonsági okmányt, egyébként engedélyezték volna) megtagadta, a vételár már ügyvédi letétbe került, tehát a vevő teljesített. Hogyan kezelhető a probléma a jelen hatályos jogi környezetben, hogy alakulnak a felelősségi viszonyok, ki fizeti meg az ügyvédi munkadíjat, mely a letéti szerződésben rögzítésre került? 2. Hogy értelmezi a Jogalkotási Főosztály a közös tulajdon megszüntetését? 3. 1 ha alatti zártkertet lehet e nem közeli hozzátartozónak ajándékozni, és ki kell e függeszteni a szerződést az önkormányzatnál? 4. 2014. február 26-án kifüggesztett vételi ajánlattal összefüggésben lehet e még adásvételi szerződést kötni, ha eddig nem léptek az érintettek? 5. Hogyan értelmezendő a 2013. évi CXXII. törvény 20. §-ának b) pontja? a. az adás-vétel eredményeként a vevőnek 1/1 tulajdoni hányada keletkezzék vagy b. elegendő az eladó és a vevő között a közös tulajdon megszűnése, azaz az eladónak szűnjék meg a tulajdonjoga az adott ingatlanon, de a vevőnek nem kell az ügylet eredményeként 1/1 hányaddal rendelkeznie. 6. Ahhoz hogy valaki a földművessé váláshoz szükséges tanfolyamot elvégezhesse, rendelkeznie kell B kategóriás jogosítvánnyal. Ennek a feltételnek eleget tesz-e a következő esetben: B kat. vezetői eng. ( USA ), lefordítva, hitelesíttetve. 7. Bt. alapítása, amelynek földműves a beltagja. A beltag külföldi lakóhellyel rendelkezik. A Bt kültagja magyarországi lakóhellyel rendelkező őstermelő (az őstermelő nem tudott a szükséges igazolások hiányában eleget tenni a a földműves regisztrációnak, tanfolyam elvégzéséhez már idős). A Bt, illetve beltagja nem pályakezdő földművesnek minősülnek? 8. Telephelyek létesítése esetén ezek 20 km-es körzetében lehet vásárolni? A 20 km-en belüli helyben lakás az 1 hektár alatti vásárlásoknál nem kötelező? Ebben az esetben a vásárlók, illetve a társtulajdonosként elővásárlásra jogosult szerződését ilyen formán nem kellene kifüggeszteni?
9 . Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok adásvételénél a társtulajdonosok közötti ügyletek kifüggesztésével kapcsolatban várható e változás a jogszabály értelmezésében, esetleg jogszabályváltozás (ti: csak akkor nem kell kifüggeszteni, ha az összes társtulajdonostól megvásárolja az összes tulajdoni hányadot a vevő) 10. A helyi földbizottság döntése ellen van-e/lesz-e valamilyen jogorvoslati lehetőség. 11. Ön szerint van -e ellentmondás az 1996 évi XXV.Tv. 30§ (1) bek.b.) pontjában írt értékesítés illetőleg a 2013 évi CXXII. Tv. -ben előírt szigorú szerzési feltételei között?( A kérdés háttere: adóság rendezési eljárásban megvásárolt földterület tulajdonjogát nem jegyezte be a földhivatal tekintettel arra, hogy az nem a földforgalmi törvény rendelkezései szerint került megvételre.) 12. Zártkerti ingatlanra nem közeli hozzátartozó három német állampolgárok holtig tartó haszonélvezeti joga van bejegyezve. A jogszabály alapján legkésőbb 2015.07.31-ig a földhivatal törli a haszonélvezeti jogot. A törvény erejénél fogva a haszonélvezők joga 2014.05.01 napjával megszűnt. Kérdés: a tulajdonos 2014.05.01 után jogosan kérheti az ingatlan kiürítését, és ha ez nem történik meg a haszonélvezők birtokháborítók? Ha el kell hagyniuk az ingatlant, amelyben egyébként tartózkodnak, ki téríti meg az ezzel kapcsolatos kárukat? Tervezi-e a jogalkotó, haszonélvezőknek?
hogy
a
magyar
állam
életvitel
kártérítést
fizet
szerint a
volt
A haszonélvezők által e joguk alapításakor kifizetett összeg és a tulajdonos neve alatti haszonélvezői hozzáépítés ellenértéke, hogy térül meg, ha a tulajdonos nem hajlandó vagy nem képes azok ellenértéke megfizetésére? A haszonélvezők polgári perben csak az Itv. 72. §. szerinti értékre jogosultak igényt érvényesíteni a tulajdonossal szemben, vagy ha ennél többet fizettek a haszonélvezet alapításért a többletet és az általuk beépített dolgok ellenértékét is igényelhetik? 13. A zártkerti adásvételi okiratban - nem közeli hozzátartozói haszonélvezeti jog fennállása esetén - kell-e feltűntetni a jogszabály által megszűnt haszonélvezeti jogot vagy elég pl. megállapítani, hogy az ingatlan tehermentes? 14. 2014.03.05-én zártkert ingatlant bérelt 30 évre nem földműves német állampolgár, mely ingatlanon gazdasági épület is található. Egy összegben előre megfizette a bérleti díjat és annak mértéke erejéig jelzálogjogot és elidegenítési – terhelési tilalmat kötött ki az ingatlanra 2014.04.17-én, mely jelzálogszerződés 2014.05.06-án lett széljegyezve. Érvényes – e (bejegyezhető- e) a zálogjogi
megállapodás? Ha a gazdasági épület önálló kivett helyrajzi számra kerülne jogszerűen bérelhetné-e azt 30 évre a német állampolgár? 15. Nem földműves megváltással ?
tulajdonostárs
vehet -e egy hektárnál
többet 1/1-es
16. Résztulajdon eladásoknál lehet –e két eladó általi tulajdoni részt egy vevőnek egy okirattal vásárolni (természetesen a két tulajdoni hányad vételára megbontásra kerül a szerződésben) vagy a két külön kifüggesztendő okirat készüljön, mert az egybe –eladás nehezíti az elővásárlási joggyakorlást? 17. Ki kell –e újból függeszteni ha módosíthatják a felek a már kifüggesztett adásvételt és ez hogy zajlik? Közös megegyezéssel megszüntethető-e a már kifüggesztett, jóváhagyás alatti adásvételi szerződés? 18. A föld adásvételi szerződés jóváhagyását a Megyei Földhivatal azzal az indokkal tagadta meg, hogy a kifüggesztés időtartama csak 59 nap volt. Újból kössem a felek között a szerződést vagy van lehetősége a jegyzőnek „pótlólagos „kifüggesztésre is? 19. Mi a teendő, ha azért utasították el a tulajdonjog bejegyzési kérelmet (adásvétel), mert hiányzik a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása, a jegyző nem küldte tovább jóváhagyásra. Jogorvoslat (Fellebbezés) esetén, annak benyújtásával egyidejűleg pótolható-e a fenti hiány? 20. Külföldi közjegyző (záradék + apostille + OFFI fordítás) vagy magyar konzul előtt aláírt földszerzési okirat jóváhagyható-e? Mi a helyzet, ha eladó és vevő is külön külföldi közjegyző előtt ír alá más- más országban? Ha közjegyző előtt történik az aláírás mind a négy okiraton legyen záradék és apostille vagy elég négy okiraton záradék és egyen apostille? Az utolsó aláírástól (pl. külföldi közjegyző előtt tett aláírás) számít a kifüggesztési 8 nap vagy az OFFI fordítás elkészülte dátumától? 21. Ha meghatalmazással vásárol külföldi zártkertet a külföldi közjegyző előtt tett meghatalmazását biztonsági okmányon kell tennie? 22. Különböző időpontban ír alá eladó és vevő:ha egy ügyvéd előtt teszi – elég ha a dátumokból ez kiderül, vagy a szerződés lényeges tartalmi eleme legyen ennek a körülménynek feltűntetése?Mi a helyzet ha nem ugyanazon ügyvéd előtt teszi meg eladó és vevő az aláírását, a szerződés lényeges tartalmi eleme legyen ennek a körülménynek feltűntetése? 23. Művelés alól kivett út vagy gazdasági épület adásvétele esetén kell-e biztonsági okmányon szerződni és kell – e kifüggeszteni? 24. Zártkerti ingatlant jóváhagyást az a tény ingatlanra? Nem minősül [A zálogjog megszűnése]
EU-s állampolgár megvásárolna. Befolyásolja-e a hogy korábban a vevő zálogjogot jegyeztetett az ez zsebszerződésnek? E körben elég-e a PTK. 5:142. § f) pontjára utalni, mely szerint - mert a zálogjogosult a
zálogtárgy tulajdonjogát megszerzi - a zálogjog megszűnik? Sérül-e az elővásárlási jogosultak érdeke az által hogy ők csak zálogjoggal együtt vehetik meg az ingatlant? 25. Általában véve az uniós vevő javára szóló zálogjogi bejegyzés illetve a haszonélvezeti jog bejegyzés jóváhagyást megtagadó ok – e? A jóváhagyási eljárásban vizsgálat tárgyát képezik-e a zálogjog/haszonélvezeti jogokat alapító korábbi szerződések - jogellenességi vagy zsebszerződési szempontból? Ha az okiratot készítő ügyvéd észleli a zálogjog vagy haszonélvezeti jog bejegyzését uniós vevő javára jogszerűen elvállalhatja-e az adásvételi okirat szerkesztését vagy azzal azt kockáztatja, hogy a büntetőjog mezsgyéjére lép? Milyen szempontok alapján és milyen mélységi vizsgálódjon az ügyvéd az ilyen megbízások esetén? 26. Az ügyvéd két biztonsági iraton készíti az adásvételi szerződést.(egyik az irattárban marad) Szabályos –e? 27. Ha házastársak egymás között tulajdonjog rendezést (elismerést) vagy házastársi vagyonjogi rendezést tesznek földre – kell e jóváhagyás / engedély az okirat érvényességéhez? 28. Ráépítéssel lehet –e földtulajdoni jogát megszerezni, ha igen kell –e jóváhagyás? 29. Földre házastársi ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonjog - tulajdoni jog elismeréssel – bejegyezhető –e? 30.Két egymás mellett fekvő termőföldnek két külön tulajdonosa van, de csak együtt szeretnék a földjeiket értékesíteni, szerkeszthető-e jelen esetben egy adásvételi szerződés vagy eladónként kell a szerződést elkészíteni, hivatkozva arra, hogy „együtt eladók”. 31. Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan esetén, ha társtulajdonos veszi meg az ingatlant, említette, hogy tervben van az, hogy nem kell a kifüggesztés és a hatósági jóváhagyás, erről lehet valami közelebbit megtudni? 32. Haszonélvezeti jog törlése termőföldek esetén. 2014.10.31-ig a haszonélvezeti jog/használat jogának jogosultjai részére nyilatkozattételre a miniszter által rendszeresített nyomtatványt kell megküldenie a földhivatalnak. Ezzel kapcsolatban felmerül a kérdés, ha közeli hozzátartozói viszonyról nyilatkozik, milyen iratokat kell bekérnünk az igazolására (anyakönyvi kivonat, örökbefogadási papír), illetve kell-e egyáltalán valamit bekérnünk vagy a nyilatkozat elég? 33.Kell-e a földhivatalnak a haszonélvezeti jog törlése iránti eljárásban külön végzést írni az ügyfeleknek, vagy elég a formanyomtatvány és a tájékoztató? 34. Ha beigazolódok a közeli hozzátartozói viszony, az eljárást megszüntetjük, vagy ha nem kell végzést írni mellé, akkor elég, ha az ügyiratot egyszerűen lezárjuk?
35. Ügyfelem kérdése: Az lenne a kérdésem, hogy 2015 évében el szeretném kezdeni a saját földterületünkön a gazdálkodást! Jelen állás szerint nincs senkinek mezőgazdasági iskolája és nem vagyunk 3 évre visszamenőleg őstermelők! A föld gépi talajmunkáját bérben szeretnénk műveltetni a többi munkálatokat (kapálás, címerezés, stb) saját kézi erővel szeretnénk elvégezni! Kérdésem az lenne, Mi kaphatunk-e földalapú támogatást 2015 évétől! 36. Földet, erdőt, mezőt örökölhet-e a leszármazott nélkül elhunyt örökhagyó testvérének unokája, ha egyébként nem számít földművesnek? 37. Ha több örökös van, és osztályos egyezséget kívánnak kötni, lemondhat-e ezzel párhuzamosan az egyik örökös a gyerekei részére az örökségéről? 38. Osztályos egyezség szándéka esetén az egyik örököst képviselheti-e meghatalmazás esetén gyermeke? 39. A jegyző értesített, hogy a kifüggesztésre megküldött 4 adásvételi szerződés a polgármesteri hivatalban eltűnt. Ügyfelek egyike Izlandon, másik Tirolban lakik. Mivel újból kell kötniük a szerződést, komoly káruk keletkezik. Államigazgatási jogkörben okozott kár esete forog fenn, ezért ügyfeleim kérdése: Milyen jogcímen, milyen károk, ki ellen érvényesíthetőek a tényállás alapján? 40. Ügyfelem kérdése: Svájcban szerzett mezőgazdasági végzettséggel rendelkezem, szeretnék két, egymással határos agrárterületet megszerezni, melyek együttesen 10.152 m2-esek. Van-e rá lehetőség, hogy mezőgazdasági termelőként megvásároljam ezeket, mert össze akarom őket vonatni? (Bérlőként közel 10 éve már mezőgazdasági tevékenységet folytatok az ingatlanon, birkákat tenyésztek, szőlőt termesztek saját célra, profit nélkül. Rendelkezem a szükséges járműparkkal, és gazdasági épületekkel itt, Magyarországon.) 41. Ügyfelem kérdése: Szárnyas állományra vonatkozólag milyen állategység szabályozás van egy négyzetméterre vetítve? (pl. A Kalocsai Tanyák vonatkozásában) Szomszédom rengeteg szárnyast tart, véleményem szerint túlzott mértékben melynek terjedő szaga és zaja zavaró. 42. Okiratot szerkesztő ügyvéd, ha haszonélvezet alapít földre kötelező-e a felektől anyakönyvi kivonatot kérnie és lemásolnia esetleg azok azonosító számát a szerződésben rögzítenie vagy elég nyilatkozatuk szerződésbe foglalása? 43. Haszonélvezeti jog törlési eljárás és a földszerzés szempontjából a bejegyzett élettárs és féltestvér közeli hozzátartozónak minősül-e? 44. Jóváhagyható- e az olyan földadásvétel mely eladó tulajdoni jogának csupán felére vonatkozik? Eladó és tulajdonostársa természetbeni kizárólagos használati megállapodással biztosítanák vevőt, hogy mely ingatlanrészt veszi meg vevő. A vonatkozó földmérői használati vázrajz a kifüggesztésre kerülő szerződések elválaszthatatlan mellékletét kell képezzék?
45. Telekhatár-rendezéssel meg lehet –e szerezni a földtulajdoni jogát? Nem földműves esetében lehet-e 1 Ha-nál több ebben az esetben a földszerzés mértéke? Kell-e kifüggesztés, jóváhagyás? 46. Testvéri földajándékozáskor megajándékozott nem földműves?
átléphető-e
az
1
ha
korlát
,ha
a
47. Ügyfelem kérdése: Földműves férjem vásárolt 10 hektárt. Mivel én nem vagyok földműves, házasságunk felbontása esetén –házassági vagyonközösség megszüntetésével- megszerezhetem–e az 5 hektár földet? Ha igen, kell e engedélyeztetni a szerzést? 48. Ügyfelem kérdése: 2015 évében el szeretném kezdeni a saját földterületünkön a gazdálkodást! Jelen állás szerint nincs senkinek mezőgazdasági iskolája és nem vagyunk 3 évre visszamenőleg őstermelők! A föld gépi talajmunkáját bérben szeretnénk műveltetni a többi munkálatokat (kapálás, címerezés, stb) saját kézi erővel szeretnénk elvégezni! Mi kaphatunk-e földalapú támogatást 2015 évétől! 49. Szíveskedjen kifejteni a földforgalmi törvény 42. és 43. §-ában írtakat. konkrétan azt, hogy a földhasználati jogosultság átengedése esetén a földalapú támogatás, illetve az egyéb támogatás kit illet? Az átengedőt, vagy az átvevő tényleges földhasználót. A degresszió érinti-e ilyen esetben a földhasználót? 50. Átengedheti-e a földhasználatot a földtulajdonos a legalább 25 %-ban vagy közeli hozzátartozójának legalább 25 %-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelő szervezet részére? 51. A mezőgazdasági termelőszervezet átengedheti-e a földhasználatot annak, aki legalább 25 %-ban vagy az ilyen személy közeli hozzátartozójának, aki ugyancsak legalább 25 %-ban tulajdonosa a mezőgazdasági termelő szervezetnek? Érvényesül-e ilyen esetben az 1800 ha-os birtokmaximum, és mi a helyzet a földalapú támogatással, figyelemmel arra, hogy az 1200 ha-os határ túllépésre kerül? 52. Az 1800 ha-os mérték érvényesül-e akkor, ha a termelő szervezet legalább egy éves tagsággal rendelkező tagjának földjét használva lépi túl az 1200 ha-t? Van-e ilyenkor a földalapú támogatásnál valamilyen elvonás vagy egyéb hátrány? 53. A földtulajdonos ajándékba adhat-e nem közeli hozzátartozója részére 1 hanál kisebb mértékű zártkerti ingatlant, akinek ezzel együtt sem lenne 1 ha-t meghaladó mértékű termőföldje, vagy kötelező az adásvételi szerződés kötése, ami viszont ellentétben áll a felek akaratával és a tényleges átruházási jogcímmel, amely kifejezetten ajándékozásra irányul? 54. Egy adásvételi szerződésben lehet-e több helyrajzi számú termőföldet átruházni vagy mindegyik helyrajzi számú ingatlanra külön adásvételi szerződést kell kötni, ha a földek nem egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak?
55. Külföldön élő földtulajdonos adhat-e meghatalmazást belföldi hozzátartozójának termőföld eladására oly módon, hogy a meghatalmazást külképviseleten konzuli felülhitelesítéssel látják el? 56. Mi a helyzet akkor, ha 2014. február 28. előtt került sor a vételi szándék kifüggesztésére, azonban az érintettek csak most tudnának adásvételi szerződést kötni? Nem futottak-e ki valamilyen határidőből a felek? 57. Tervezi-e a jogalkotó, hogy a jegyző feladatává teszi a felek tájékoztatását a kifüggesztés levételekor annak eredményéről? 59. Jóváhagyás előtt a földadásvételi szerződés érkeztethető-e a Földhivatalnál? 60. A haszonélvezet alapításakor a haszonélvezeti jog értékén felül a tulajdoni jog vételárát is megfizették egymás közt a felek. Német haszonélvezők a tulajdonos hozzájárulásával a zártkerti ingatlanon levő felépítményhez hozzáépítettek továbbá az ingatlanra ráépítettek. A „vegyes tulajdon”- most haszonélvezők megvásárolják: föld 1 mft-t felépítmény 10 mft-t ér. Az adásvételi szerződésben eladó kijelenti hogy a föld értékét már megfizetettnek tekinti . Az adásvételi szerződésben a felek azt is rögzítik, hogy ha elővásárlási jog jogosult vásárolja meg az ingatlant akkor annak jóváhagyását követő 5 napon belül a a német vevők bankszámlájára tartozik átutalni a 11 mft vételárat. Kérdés: jóváhagyható-e ebben a formában a szerződés? 61. Földadásvételi szerződés aláírásakor vevő készpénzben megfizeti a teljes vételárat. Szabályos –e? Birtokba veheti –e a vevő az ingatlant a szerződés aláírása napján? Ha nem, de a felek ennek ellenére a szerződésben mégis így rendelkeznek – jóváhagyható-e a szerződés? Mi a helyzet ha a vevő a korábbi haszonélvezeti joga alapján ( amely május 1. napjával a földforgalmi törvény alapján megszűnt mert nem közeli hozzátartozó) már az ingatlant 10 éve birtokolja ,átépített, felújította? Ebben az esetben sem írható az adásvételi szerződésbe hogy a vevő az ingatlant már birtokolja mert a jóváhagyási kérelem megtagadásra kerül? Nem közeli hozzátartozó haszonélvezeti joggal bíró vevő általi föld vételénél az adásvételi szerződésben hogyan kell helyesen rögzíteni a tulajdoni lapon szereplő de jogilag megszűnt haszonélvezeti jogot és az említett birtoklás tényét? 62. Ha a vágásérettség 5 év múlva lejár, a /2/ bekezdés szerint 15 évre köthetek haszonbérletet max, vagy az /1/ bekezdés szerint 20 évre? Továbbá: - mi a helyzet, ha hrsz-en belül az erdőterv szerint többféle vágásérettségű erdőrészletek vannak ( és én osztatlan közös hányadot veszek haszonbérbe, ami elvileg a hrsz minden pontjából képvisel részt, mennyi időre köthetek szerződést a tulajdoni hányadra ?
44. § (1) A haszonbérleti szerződés határozott időtartamra, legalább 1 gazdasági évre, és - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel - legfeljebb 20 évre köthető meg. (2) Az erdőnek minősülő földre, illetve az engedélyezett erdőtelepítésre kijelölt földre a haszonbérleti szerződést az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló törvényben foglalt eltéréssel legfeljebb a termelési időszak (vágás érettségi kor) lejártát követő 10. év végéig lehet megkötni. 63.Letelepedési Magyar Államkötvény rendelkező személy vehet-e termőföldet?
alapján
tartózkodási
engedéllyel
64. Ptk 6:310. § szerint bizalmi vagyonkezelési szerződés alapján kezelt termőföld esetében a vagyonkezelőnek földművesnek kell-e lennie? 65. Vevő tulajdonossal első körben - kölcsönszerződés alapján – az általa megvásárolni kívánt földre jelzálogjogot jegyzetet be , majd kifüggesztéssel vásárol. Jóváhagyható-e a vásárlása , nem sérti-e az elővásárlási jogosultak érdekét a korábbi jelzálogjog alapítás? 66. Hogyan értelmezhető ez, ha tulajdonostárs veszi meg, megelőz-e ( a Magyar Államon kívül) mindenkit akkor is a földműves tulajdonostárs ? (3) A közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának harmadik személy javára történő eladása esetében az (1) bekezdés b)-e) pontjában, valamint a (2) bekezdésben meghatározott földműveseket - az elővásárlásra jogosultak sorrendjében - megelőzi a földműves tulajdonostárs. 67. Föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása ténye feljegyzési eljárásban az ügyvéd + 1 szerződési pl. megküldésével kérheti – e a kifüggesztésre illetékes jegyzőt hogy érkeztetve küldje vissza és közölje az elektronikus tájékoztató közzétételének időpontját is? Kötelező a jegyzőnek kérést teljesítenie? 68. Az elkészített és aláírt adásvételi szerződést a jogi képviselő megküldi az illetékes jegyzőnek. Mi történik akkor ha, a, A szerződés aláírásakor az ingatlanon részarány telekmegosztási eljárás van folyamatban.. Ne kössünk ilyen ingatlanra szerződést? b, A szerződés aláírásakor az ingatlan”tiszta”, de elindul a szerződés földhivatalhoz való beadása előtt bármilyen telekmegosztási eljárás, pl.részarány kimérés. Mi a teendő ekkor? c, Területszámítási kiigazítás van folyamatban az ingatlanon. Ne kössünk ilyen ingatlanra szerződést?
d, A szerződés megkötése után teendő ekkor?
indul el a területszámítási kiigazítás.
Mi a
e, A szerződés megkötése után , a földhivatalba való beadásakor megosztották az ingatlant,vagy kiigazították a területét. Mi a teendő?
már
Az egyik megyei földhivatalunk elutasított egy bejegyzési kérelmet, mert a telekmegosztási széljegy megelőzte a szerződés beadását. 69. Az elkészített és aláírt adásvételi szerződést a jogi képviselő megküldi az illetékes jegyzőnek. Mi történik akkor ha a szerződő felek közül valamelyik meghal? 70. Ügyfelemnek a Börzsönyben van egy meghatározott nagyságú erdő területe, ami után fizeti az évente kivetett adót. Szeretne túladni rajta, de a környezetében senki nem hajlandó megvenni és az Önkormányzat sem tart igény rá. Kérdés: akár ingyen is, de elfogadja-e az állam, vagy mit tehet az ügyfél, hogy megszabaduljon az ingatlantól? 71. A földforgalmi tv. 14. § (2) bekezdésében foglaltakról – az eltérő megfogalmazás ellenére – a vevő köteles-e nyilatkozni, illetve ezen nyilatkozat elmulasztása a 23. § (1) bek. b) pontjában meghatározott kötelező elutasítási ok-e?(14. § (2) bek: A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző féllel szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.) 72. Ha az adásvételi szerződésben nem föld, hanem AK érték szerepel, ugyan olyan feltételekkel kell megkötni a szerződést ? Ki is kell függeszteni ? 73. Jogszerű-e ha az eladó úgy köti ki az elállás jogát az adásvételi szerződéstől , “hogy az azt követő 30 nap,ahogy kézhez veszi a szakigazgatási szerv jogerős jóváhagyó záradékkal ellátott szerződést” ? 74. Államigazgatási jogkörben okozott kárnak minősül,ha a jegyző hamarabb “veszi le” a kifüggesztett szerződést ? 75. Ha közeli hozzátartozók között jön létre az adásvételi szerződés és több egymással nem szomszédos ingatlan a szerződés tárgya, minden ingatlanra külön szerződést kell kötni ? 76. Ha a haszonbérlő állattartó telep -
ki kell- e függeszteni a szerződést ?
77. Mi történik ha az osztatlan közös tulajdonban álló szántó tulajdonosai nem tudnak megegyezni, hogy az adott terület használata miként történjen illetve semmilyen variációt nem írnak alá? 78. 2013. évi CXXII. tv. 10. § (2) bekezdése szerint az a természetes személy, aki nem minősül földművesnek, az 5. § 7. pontja alapján nem szerezhet 1 hektárnál nagyobb földterületet:
a) elbirtoklás esetére is vonatkozik a korlát? Ha igen, ez visszamenőlegesen gátolja a tulajdonszerzést mivel az elbirtoklás nyilvánvalóan a régi Ptk. - 1959. évi IV. tv. - hatályossága idején indult. b) Zártkerti földek esetén - figyelemmel arra, hogy a zártkertekben családi házak épültek, ezen családi házak tulajdonosai a családi házuk terhére tartási és öröklési szerződést sem köthetnek? (Ez jelentős személyiségi jogi korlát ezen felül ilyen ingatlan mezőgazdasági művelésre alkalmatlan..) 79. 2013. évi CXXII. tv. az erdőket a külterületi földdel veszi egy tekintet alá. Viszont az erdők „művelése” teljesen más jogszabályok által rendezett és ezen oknál fogva viszonylag gyakori, hogy a különböző helyrajzi szám alatt fellelhető erdő művelési ágú területek cseréje során az 1 hektár szerzési korlát gátolja a cserék létrejöttét? Ha a külterületen lakópark van és az egyes építési telkek 600-1000 m2-esek – mert az önkormányzat úgy látta jónak, hogy maradjon külterület és csak a lakóházak, felépítmények által elfoglalt területeket vonta ki a termelés alól miért kell végigjárni az engedélyezési procedúrát ebben az esetben ? 80. A részesművelésbe adó félnek is részt kell venni a termelésben vagy elég ha a földet a részes művelő felek rendelkezésére bocsátja? (Tehát egy földtulajdonos 2 vagy 3 személy részére adja részesművelésbe a földet és ez a 2 vagy 3 személy osztja el egymás között a FÉT tv. 67. § (1) bek. szerinti munkálatokat.)A részes művelő félnek földművesnek kell lennie? 81. A Földforgalmi törvény 14. § (2) szerint a tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző féllel szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött. Ezen jogszabály alapján kérdéseim a következők: Ki tartja nyilván azon személyeket, akiknek a fenti okból kizárt a földszerzése? Hol tekinthető meg a nyilvántartás, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd ellenőrizhesse a jogosultsági feltétel meglétét? Esetleg lesz-e olyan nyilvántartás, ahol az eltiltott személyek kereshetők, mint például cégeljárásban a www.ecegjegyzek.hu weboldalon ingyenesen. Ha egy büntető eljárásban állapítják meg, hogy valaki a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld jogellenes megszerzése bűncselekményét követte el, akkor arról, hogy szerez tudomást az igazgatási szerv? Ha bíróság állapítja meg, hogy valaki semmis szerződést kötött és a semmisséget bíróság állapítja meg, honnan szerez róla tudomást az okiratszerkesztő ügyvéd, illetve az igazgatási szerv. Meg kell várni a semmiséget kimondó ítélet jogerőre emelkedését?
82. 2014. évi VII. törvény ( 1)-( 2 )§-a körébe tartozó-e a föld adásvételi szerződést kötő felek között a vétel tárgyú ingatlanra 2014.05.01.előtt tett kölcsönszerződést biztosító jelzálogjog megállapodás és a haszonélvezeti jog alapítás? Érvényesíthető –e bírósági úton a jelzálogjog ? Ha elővásárlási jog jogosult veszi meg az ingatlant tőle bíróság előtt követelhető –e annak kielégítése vagy semmis a jelzálogjog és a kölcsönszerződés is? 83. Föld tv. 5.§. 26. c. Mezőgazdasági termelőszervezet:amelynek legalább egy vezető tisztségviselője, vagy a cégvezetője a mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet a szervezetben fennálló tagsági viszonyához kapcsolódóan gyakorolja és e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel, vagy a mezőgazdasági igazgatási szerv által igazolt legalább 3 éves üzemi gyakorlattal rendelkezik. Kérdés, hogy a tag más szervezetben is gyakorolhatja ezt a tevékenységet? 84. Földműves igazolást hol adnak ki, ha egy őstermelő korábban több évig mezőgazdasággal foglalkozott (min.10 éven keresztül 2011-ig), de csak 2 évre vonatkozóan van betétlapja (2000 és 2001); egy másik őstermelői igazolvány alapján viszont már több mint 2 éve (2012 óta) erdőgazdálkodással foglalkozik, ahol betétlap nincs kitöltve, mert fa-értékesítés volt, ami nem szerepel a betétlapon felsoroltak között? A 3 év egybefüggő kell legyen az igazolási kérelem benyújtásától visszamenőleg ? 85. Jóváhagyás előtt a zártkerti ingatlan vevője milyen jogcímen veheti használatba az ingatlant? 86. Ha egy jelenlegi haszonbérlő (aki egyben résztulajdonos is) átadja a használatot egy termelő szervezetnek, amiben 25 % feletti tulajdonos, akkor azt nem kell kifüggeszteni és engedélyeztetni, csak bejelenteni az Erdészeti Igazgatóságnak? 87. Egy termelőszervezetnek több mezőgazdasági üzemközpontja is lehet, amennyiben több föld használati jogával rendelkezik különböző megyékben?
