ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 6-2/2016 Ocenění nemovitých věcí: Parcela č. 327 o výměře 429 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Jince, č.p. 142, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. 327, zapsané na LV č. 1032, pro k.ú. Jince, obec Jince, okres Příbram, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel ocenění:
EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel ocenění:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 05.01.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 08.01.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Určení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem ocenění posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Parcela č. 327 o výměře 429 m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Jince, č.p. 142, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. 327, zapsané na LV č. 1032, pro k.ú. Jince, obec Jince, okres Příbram, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
1.2. Podklady
Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1032 pro k.ú. Jince ze dne 07.12.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka byla neumožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky vnější, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné 3
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje
3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1032 ze dne 07.12.2015 pro k.ú. Jince Svoboda Radek, Brandlova 1559/7, Chodov, 14900 Praha 4 1/2 Svobodová Lucie, Na struskách 142, 26223 Jince 1/2 Jince čp. 142 Jince Jince Příbram LV č. 1032
Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 1032 pro k.ú. Jince) - Omezení vlastnického práva Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zahájení exekuce - Svobodová Lucie Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo zákonné Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu rodinného domu při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 328/1 a parc.č. 326 ve vlastnictví Městys Jince, Čsl. dělostřelců 172, 26223 Jince), ul. Na Struskách v okrajové severní části obce v blízkosti vodního toku Litavka, dle databáze Aquaruis riziko povodně 3. Bezprostřední okolí je spíše stísněné, komunikace Na Struskách je úzká s těsnou zástavbou rodinných domů. Rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 327, je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu, vstup a vjezd na pozemek vraty a vrátky ze severozápadní strany, vstup do domu ze severozápadní strany. Na západní straně pozemku stojí zděná kolna, u ní pergola. Odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do jímky na vyvážení, voda pravděpodobně z veřejného řadu, el. instalace zavedena, pravděpodobně odpojena, plyn na hranici. Jince patří územně do okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Příbram. Obec Jince se rozkládá asi dvanáct 4
kilometrů severně od Příbrami. Na území této obce, jež se honosí titulem městys, žije trvale zhruba 2200 obyvatel. Protéká zde řeka Litavka. Jince se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Běřín, Jince a Rejkovice. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Jince má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům pravděpodobně nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, pravděpodobně bez využitého podkroví. Dispozičně je v rodinném domě pravděpodobně jeden byt, předpokládají se tři pokoje, kuchyně a sociální zařízení. V pravé části domu je pravděpodobně kotelna a sklady. Zastavěná plocha 140m2, užitná plocha se předpokládá 100m2, obestavěný prostor informativně 650m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce pravděpodobně dřevěné trámové, schody pravděpodobně jen na půdu dřevěné strmé nebo žebřík, konstrukce krovu dřevěná valbová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, keramické obklady se předpokládají na sociálních zařízeních a za kuchyňskou linkou, okna plastová, dveře náplňové, vytápění pravděpodobně na tuhá paliva, ohřev vody se předpokládá bojlerem, na sociálním zařízení se předpokládá umyvadlo, vana nebo sprchový kout a WC, rozvody instalací zřejmě běžně provedeny. Stáří rodinného domu nebylo zjištěno, předpokládá se osmdesát až sto let, pravděpodobně již dříve byly provedeny částečné rekonstrukce (předpokládá se sociální zařízení, výměna oken apod.), předpokládá se již delší dobu bez oprav a bez údržby a z vnější obhlídky je zřejmý horší celkový stav.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedná se o starší zděnou kolnu v západní části přístřešku, u ní stojí novější pergola, venkovní úpravy v běžném rozsahu – oplocení s vraty zpevněné plochy okolo domu, přípojky inž. sítí apod., vše již převážně v dožilém stavu.
Pozemky
st.parc.č. 327 o výměře 429m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem, kolnou, pergolou a přístřeškem, nezastavěná část, tvoří zahradu, která je převážně severozápadně před domem, neudržovaná. Užitná plocha RD 100m2
Zastavěná plocha RD 140m2
Plocha pozemků celkem 429m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o starší rodinný dům s jedním bytem, pravděpodobně v zanedbaném, morálně zastaralém, horším stavebně technickém stavu. Rodinný dům je zřejmě trvale užíván k bydlení.
5
Výpočet
3.2.
3.2.1. Porovnání 1)
Jince, okr. Příbram
650 000,- Kč
Kupní cena
Rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní, s pokojem v podkroví, o dispozici 3+1. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou smíšené, stropní konstrukce nad suterénem jsou keramické hurdiskové, nad přízemím dřevěné trámové s rovným podhledem. Schody do suterénu jsou cihelné, do podkroví dřevěné s kobercem, konstrukce krovu je dřevěná sedlová, krytina je tašková, klempířské konstrukce tvoří pozinkovaný plech. Povrchy jsou omítnuty, keramické obklady se nacházejí na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna jsou dřevěná, dveře jsou náplňové, vytápění je lokálně jedněmi kamny v pokoji a doplňkově přenosným el. přímotopem, ohřev vody je bojlerem v suterénu, rozvody instalací jsou běžně provedeny. Dispozice domu: 1 PP (suterén): schody (2,80m2), sklep (10,60m2, beton, bojler). 1 NP (přízemí): zádveří (1,90m2, ker.dlažba), WC (1,10m2, ker.dlažba), chodba (4,90m2, ker.dlažba), kuchyně (13,70m2, PVC, kuchyňská linka se sporákem), pokoj (13,90m2, plovoucí), pokoj (16,20m2, koberec), koupelna (2,20m2, sprchový kout, umyvadlo), schody do podkroví (3,50m2). Podkroví: chodba (3,80m2, plovoucí), pokoj (13,60m2, plovoucí). Součástí nemovitosti je dřevěná kolna, stojící jihozápadně od rodinného domu.Užitná plocha 80,10m2, zastavěná plocha 62,50, pozemky celkem 496m2. Prodej 07/2015.
2) Jince, okr. Příbram
790 000,- Kč
Nabídková cena
Tento rodinný dům se zahradou vzdálený cca 15 km od Příbrami je o dispozici 3+1, půdní prostory lze využít k vybudování dalších místností. Díky nutnosti rekonstrukce, dává možnost novým majitelům zrealizovat si své představy. Zahrada je upravená, vypěstované velké množství bylinek. Rozhodně zajímavá lokalita,proč - veškerá občanská vybavenost je v obci, rychlé spojení na Prahu včetně vlaku.Nemovitost není zatížena žádnou právní vadou. Doporučuji prohlídkuCelková cena: 790 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání) Poznámka k ceně: včetně DPH, včetně poplatků, včetně provize, včetně právního servisu, cena k jednání ID zakázky: 0915BK014 Aktualizace: 04.01.206 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 204 m2 Plocha pozemku: 305 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Telekomunikace: Internet, Ostatní Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
3) Nepřejov, okr. Příbram
599 000,- Kč
Nabídková cena
Rodinný dům v krásném zeleném prostředí české pahorkatiny, 3+kk, 72m2. Dům má obecní vodu, vlastní studnu, kanalizaci a elektřinu. Zahrada celkem 300m2, 40m2 stodola vhodná jako garáž, Rd částečně po rek., nová koupelna, kamenná zeď v kuchyni, střecha betonové tašky Bramac. Malý sklípek. V obývacím pokoji dřevěný trám pod stropem s krbovými kamny. Pěkné místo v obci u kapličky s výhledem na louky a les. Dům vhodný na trvalé bydlení a samozřejmě jako krásnou chalupu v české pahorkatině s houbařením, lovením ryb, koupáním, ježděním na kole a klidné rekreaci. Volné.Celková cena: 599 000 Kč za nemovitost, + provize RK Poznámka k ceně: + provize Náklady na bydlení: 3000 ID zakázky: IETP09945-1 Aktualizace: 26.12.2015 Stavba: Kamenná Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 72 m2 Plocha pozemku: 300 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
6
4) Volenice, okr. Příbram
749 000,- Kč
Nabídková cena
Zprostředkujeme Vám prodej rodinného domu v obci Volenice. Jedná se o bývalou obytnou část zemědělské usedlosti do tvaru "L". Dispozice domu jsou 2+1 s možností půdní vestavby. Skládá se z obývacího pokoje, ložnice, kuchyně se spižírnou, koupelny s vanou a WC. Na obytnou část navazují vedlejší stavby - 2 garáže, kolny, chlívky. Elektřina 220 V, 380 V, vytápění kotel na tuhá paliva, ohřev vody - bojler. Dálkový vodovod, veřejná kanalizace. K domu náleží také sklep a zatravněný pozemek s několika ovocnými stromy. V průběhu užívání domu docházelo k jeho modernizaci na současnou podobu. Nachází se v původním, zachovalém stavu, předpokládá se rekonstrukce podlah, kuchyně, příp. koupelny, stavba je suchá, střecha v pořádku - krovy a trámy v dobrém stavu. Plocha pozemku 750 m², zastavěná plocha 240 m², zahrada 268 m², užitná plocha 90 m². Obec Volenice se nachází blízko Bubovic (4 km), Březnice (6 km), Rožmitálu p. Třemšínem (6 km), Příbram (22 km). Obchod 20 m od domu, zastávka link. autobusů vzdálena 100 m, cvičiště pro psy 400 m. Veškerá občanská vybavenost - MŠ, ZŠ, lékaři, v obcích Bubovice a Rožmitál p. Třemšínem.Velmi klidná lokalita a příroda okolo, vhodné pro zřízení bydlení také s podnikáním, např. zřízení dílny v prostorách garáží a kolny, či pro chov zvířat, koní apod. Nákup nemovitosti lze financovat hypotečním úvěrem. Nabízíme zdarma vyřízení hypotečního úvěru s nejnižší úrokovou mírou na trhu. Cena k jednání - při rychlém jednání sleva. Velmi doporučujeme prohlídku s naším makléřem. Ev. číslo: 9344.Celková cena: 749 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 2 712,61 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně provize RK a právního servisu ID zakázky: 9344 Aktualizace: Dnes Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 240 m2 Užitná plocha: 750 m2 Plocha podlahová: 750 m2 Plocha pozemku: 750 m2 Sklep: Parkování: 2 Garáž: Topení: Ústřední tuhá paliva Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
hodnocení nabídek č.nem. 1. RD Jince, okr. Příbram 2. RD Jince, okr. Příbram 3. RD Nepřejov, okr. Příbram 4. RD Volenice, okr. Příbram minimum maximum průměr
K1 0,95 0,95 0,95 0,95
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00
7
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,05 0,95 1,00
K6 1,00 0,85 0,85 0,85
K7 Kč/m2 0,95 8115 0,90 7900 0,90 8319 0,90 8322
Kč/m2 upravená 7324 6028 5744 6048 5744 7324 6286
užitná plocha m2 porovnávací hodnota
100 628 593
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 630 000,00 Kč Slovy: šestsettřicet tisíc Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
630 000,00 Kč slovy: šestsettřicet tisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – Slabé stránky – riziko povodně, horší až špatný stav Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 05.01.2016
ve výši: 630 000,00 Kč Slovy: šestsettřicet tisíc korun českých V Pardubicích, 08.01.2016 Vypracoval Renáta Havířová
----------------------------------------ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti
8
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSDSZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6-2/2016 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
9
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
pohled jihovýchodní
pohled východní
11
detail
pohled severozápadní
kolna a pergola
pohled severozápadní
příjezdová komunikace
12
katastrální mapa
13
