-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2502 – 126 - 13
o obvyklé ceně nemovitostí rodinného domu čp. 40, Masarykovo nám. 40, Protivín, na poz. parc. čís. 75 – zastavěná plocha a nádvoří, poz. parc. čís. 76 – zahrada, katastrální území Protivín, obec Protivín, okres Písek
Účel posudku : Pro účel dražby nedobrovolné
Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2 400 01 Ústí nad Labem
Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474 e-mail:
[email protected]
Obsahuje :
8 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení
Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 27.08.2013
Datum:
V Milevsku, dne 30.08.2013
-2-
1
Nález:
1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne 19.08.2013 (obj. 87/013). 1.1.1
Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 30.08.2013 dálkovým přístupem:
A. Vlastník : LV 33
Květenský Martin Masarykovo nám. čp. 40 398 11 Protivín
B. Budova:
bydlení čp. 40, Protivín
Pozemek
75 76
na 75
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Katastrální území Protivín, obec Protivín, okres Písek 1.1.2 Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne 30.08.2013 dálkovým přístupem. 1.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.08.2013 v 09.00 hod.. Vlastníkem nemovitosti mi nebyl umožněný přístup do objektu. 1.1.4
Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb.
Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba vnitřního řadového rodinného domu je umístněná ve středu zastavěné části obce Protivín. Dům je umístěný po levé straně při vjezdu na Masarykovo náměstí směrem od Vodňan. Pozemek pod stavbou je rovinatý. Předmětem ocenění je rodinný dům, příslušenství ke stavbě tvoří hospodářská stavba a pozemky. Charakter zastavění určuje rodinný dům čp. 40. Okolní zástavbu tvoří rodinné, bytové domy a domy určené ke komerčním účelům. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Vstup do objektu čp. 40 Protivín mi nebyl v uvedený termín umožněný, stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě venkovní prohlídky nemovitosti a výpovědi náhodných kolemjdoucích (jejich výpověď nebylo možné ověřit). 1.2
-
Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 33 zřízené: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Květenský Martin Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
-3-
2
Posudek:
2.1 Rodinný dům č.p. 40 2.3 Stavební pozemek
§ 5 vyhl.450/2012 Sb. § 28 vyhl.450/2012 Sb.
2.1 Rodinný dům čp. 40 ( § 26a ) 2.1.1 Popis : Obestavěný prostor objektu > 1 100 m3, ocenění dle § 5. Stáří původního objektu je odhadnuté na více jak 100 roků. Na domě byla během životnosti prováděná průměrná údržba. Podle vizuálního zhodnocení je většina prvků dlouhodobé životnosti původního stáří (mimo střešní krytiny). Oceňovaný dům je se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem bez využití. Stavba je nepravidelného půdorysu, zastřešena sedlovou střechou. Stavba je postavená souběžně s příjezdovou komunikací. 2.1.2 Výměry pro ocenění (odhad): OP1.NP = 12,50 x 13,53 x 6,97 = 1 178,80 m3 OPzastř. = 12,50 x 13,53 x 5,00 / 2 = 422,81 m3 Rodinný dům – výpočet výměr OPl.NP+2.NP OPz Celkem Podlažnost:
1 178,80 m3 422,81 m3 1 601,61 m3
ZP 169,12 m2 169,12 m2 169,12 m2 3,00
Kód SKP podle přílohy č. 35 je 46.21.11.2, domy rodinné dvoubytové Ki = 2,150. 2.1.3 Koeficienty: Výpočet ceny Rodinný dům - § 5, příl. č 6 Střecha - sedlová Rok odhadu Rok kolaudace Stáří Obestavěný prostor Základní cena dle typu z přílohy č.6 vyhlášky Koeficient vybavení stavby Koeficient účelového využití podkroví Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
Typ
S OP ZC/ K4 Kpod. K5 Kj
rok rok roků m3 Kč/m3 -
B 2013 100 1 600,00 1 975,00 0,800 1,000 1,000 2,150
-4-
2.1.4 Výpočet koeficientu vybavení stavby a výpočet ceny: Pol. č. (1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Koeficient vybavení stavby Konstrukce a vybavení
(2) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obyt. místností Podlahy ostat. místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Celkem Koeficient vybavení
Provedení (3) Bez izolace proti zemní vlhkosti Smíšené Standardní Sedlová Tašková Částečný pozink. plech ? Chybí Chybí ? Standardní ? Dřevěná zdvojená ? ? ? ? Ano ? ? Chybí ? ? ? ? Chybí
Opotřebení lineární metodou Výpočet ceny nákladovým způsobem Základní cena upravená Obestavěný prostor objektu Výchozí cena Odpočet na opotřebení Cena dokončeného objektu Koeficient prodejnosti Cena rodinného domu čp. 40, kú. Protivín – s koeficientem prodejnosti Kp
Stand. (4) P S S S S P S C C P S S P P P P P S P P C P P P P C
Podíl př.14 (5) 0,071 0,223 0,084 0,052 0,032 0,008 0,062 0,031 0,004 0,023 0,024 0,033 0,052 0,022 0,011 0,044 0,041 0,006 0,030 0,018 0,005 0,028 0,005 0,051 0,004 0,036 1,000
K4
Upravený podíl (6) 0,03266 0,22300 0,08400 0,05200 0,03200 0,00368 0,06200 0,00000 0,00000 0,01058 0,02400 0,03300 0,02392 0,01012 0,00506 0,02024 0,01886 0,00600 0,01380 0,00828 0,00000 0,01288 0,00230 0,02346 0,00184 0,00000 0,70368 Min. 0,800
Max. 85,00 %
Max. 85,00 %
ZCU OP CN OK CČ Kp
Kč/m3 m3 Kč Kč Kč
CS
Kč
3 397,00 1 600,00 5 435 200,00 -4 619 920,00 815 280,00 1,039 847 075,92
-5-
2.2 Stavební pozemek ( § 28 ) Ocení se podle § 28, odst. 1 j), obec Protivín, počet obyvatel 4 921. 2.2.1 Základní cena za 1 m2 stavebního pozemku: Cp = [ 35,00 + ( 4 921 – 1 000 ) x 0,007414 ] x 2,00 = 128,14 Kč/m2 2.2.2 Úprava základní ceny stavebních pozemků dle příl. č. 21, tab. 1,2. 1.2.4 Výhodnost polohy pozemku na území obce + 50,00 % 2.2.3 Popis výměry: LV 33, kú. Protivín 75 zastavěná plocha a nádvoří 817,00 m2 76 zahrada 480,00 m2 (pozemky tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu čp. 40 na 75) 2.2.4 Ocenění stavebního pozemku: Parc.č.
Druh
75
Výměra
ZC P – 21, P – 21, odst.5 – ZCU Cena Kč/m2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m2 Kč 817,00 128,14 1,50 1,00 1,00 199,20 157 035,57
zast. plocha a nádvoří Koeficient změny cen staveb Ki Celkem cena bez Kp Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby Cena s KP Parc.č.
KP
Výměra
2,150 337 626,47 1,039 350 793,90
ZC P – 21, P – 21, odst.5 – ZCU Cena Kč/m2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m2 Kč 76 zahrada 480,00 128,14 1,50 1,00 0,40 76,88 36 904,32 Koeficient změny cen staveb Ki Ki 2,150 Celkem cena bez Kp 79 344,28 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby KP 1,039 Cena s KP 82 438,71
2.2
Druh
Ki
Cena stavebních pozemků celkem:
75 76 Cena celkem :
LV 33 kú. Protivín 350 793,90 Kč 82 438,71 Kč 433 232,61 Kč
-6-
3
Cena dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb.:
3.1 Rodinný dům č.p. 40 3.2 Stavební pozemek Cena nemovitosti celkem :
LV 33 kú. Protivín 847 075,92 Kč 433 232,61 Kč 1 280 308,53 Kč
Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. zaokrouhlená dle § 46 činí: 1 280 310,00 Kč Slovy: jedenmilióndvěstěosmdesáttisíctřistadesetkorunčeských
4
Ocenění nemovitostí porovnávací metodou:
Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců.
Protivín, RD Mírová
Celková cena: 1 900 000 Kč Adresa: Protivín Budova: Cihlová Poloha domu: Rohový Typ domu: Patrový Počet bytů: 1 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Popis: Stylový rohový dům blízko náměstí a centra města s bytem,skladem,prodejnou,dvorem a dílnou s přístřeškem.Jedná se o volný byt v 1.patře domu-je po rekonstrukci o velikosti 4+1 s halou a lodžií,152 m2,byt je velký,slunný,stylový,dále v přízemí místnost na sklad či dílnu,společné prostory a polovina obchodu v přízemí,který je pronajatý. .Topení je lokální a plynové,studna i městská voda,kanalizace.Vhodné k bydlení s výnosem z nájmu,dále k bydlení a podnikání-dílny,sklady,prodejna,výroba.
Protivín, RD Mírová
Celková cena: 2 590 000 Kč Adresa: Mírová, Protivín Budova: Smíšená Poloha domu: Řadový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha pozemku: 688 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace
-7-
Popis: Rodinný dům, CP 688 m2, částečně podsklepený. V I. NP je nebytový prostor, nyní využívaný jako restaurace s hernou (2 kuchyně, výčep, 2 sklady, tech. místnost a 3 WC). Ve II. NP je prostor o CP 220 m2, určený k rekonstrukci - vhodný k vybudování bytových jednotek. K domu náleží sklep, terasa, půda a dvorek. Dům je vhodný k bydlení i podnikání. Občanská vybavenost v místě, Písek 14 km.
Protivín, RD Jiráskova
Celková cena: 1 850 000 Kč Adresa: Jiráskova, Protivín Budova: Cihlová Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Rok kolaudace: 1991 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Popis: Řadový rodinný dům v Protivíně, který se nachází na hlavní komunikaci Jiráskova. Zděný dům se sedlovou střechou je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy nadzemního podlaží, dále dům obsahuje přízemí, kde se v současnosti nachází nebytové prostory, v patře je bytová jednotka. V podkroví je možno vytvořit půdní vestavbu, střecha je plechová, hliníková bez izolace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, domovní rozvody plynu však nejsou vybudovány, existuje pouze plynová přípojka. V domě je přípojka veřejného vodovodu, ale veškeré rozvody vody v domě jsou napojeny na studnu umístěnou ve sklepě. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva, k ohřevu vody slouží elektrické ohřívače.
Seznam porovnávaných objektů: Název Mírová ul. Mírová ul. Jiráskova ul. Průměrná cena:
Cena Kč 1 900 000,00 2 590 000,00 1 850 000,00
Kvelikosti
Kvybavení
0,90 0,80 1,00
0,90 0,90 0,80
5 Rekapitulace: Popis obce:
Cena upravená Kč 1 539 000,00 1 864 800,00 1 480 000,00 1 627 933,00
Protivín je malé město v jižních Čechách v okrese Písek. Žije zde okolo 5 tisíc obyvatel. Nachází se na hlavním dopravním tahu z Písku na České Budějovice mezi Pískem a Vodňany. Protéká jím řeka Blanice. Zástavba Protivína je soustředěna kolem jedné dlouhé ulice táhnoucí se od železničního nádraží Protivín přes náměstí až k železniční zastávce Protivínzastávka. Město je známo především díky pivu, jež se vaří v místním pivovaru založeném v roce 1598. Jedná se o značku Platan, kterou vaří Městský pivovar Platan s. r. o. Svůj název pivovar získal od dvojí aleje platanů, jež vede k jeho bráně. Protivín vznikl jako podhradí královského hradu. Ve městě se dále setkáme se zámkem v renesančním stylu a s kostelem sv. Alžběty v raně barokním stylu. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - dobrá dostupnost do Písku Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku
-8-
Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: 3. Vliv okolí na cenu obecnou:
neutrální nejsou zjištěna celkově neutrální
Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena rodinného domu čp. 40 na poz. parc. čís. 75 a 76 s příslušenstvím stanovená na hodnotu 1 450 000,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná.
Obvyklá cena nemovitostí z LV 33 v kú. Protivín ke dni 27.08.2013 činí: 1 450 000,00 Kč Slovy: jedenmiliónčtyřistapadesáttisíckorunčeských
V Milevsku 30.08.2013
Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2502 – 126 – 13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 126/13.
